第一篇：淄地稅函[2012]14號(hào)關(guān)于規(guī)范土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

淄博市地方稅務(wù)局 淄地稅函[2012]14號(hào)

淄博市地方稅務(wù)局

關(guān)于規(guī)范土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

各區(qū)分局、各縣局、高新區(qū)分局、市局各直屬征收單位：

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅清算工作要求

（一）清算實(shí)施

房地產(chǎn)項(xiàng)目主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要成立清算實(shí)施小組，小組由2-3人組成。實(shí)施小組主要負(fù)責(zé)清算計(jì)劃的制定、報(bào)批及實(shí)施；清算問題的匯總請(qǐng)示；清算稅款的補(bǔ)、退稅審核；清算檔案的整理和歸集；清算審核報(bào)告的撰寫等工作。

（二）清算審議

土地增值稅清算結(jié)果要集體研究確認(rèn)。

區(qū)縣局土地增值稅清算結(jié)果由所長(zhǎng)辦公會(huì)審議，所長(zhǎng)辦公會(huì)參加人員為所長(zhǎng)、副所長(zhǎng)、清算實(shí)施小組成員。

市局各直屬征收單位、高新區(qū)分局土地增值稅清算結(jié)果由局長(zhǎng)辦公會(huì)審議，局長(zhǎng)辦公會(huì)參加人員為局領(lǐng)導(dǎo)班子、清算實(shí)施小組人員及相關(guān)科室人員。

（三）審議確認(rèn)

清算實(shí)施小組要對(duì)納稅人報(bào)送的土地增值稅清算資料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)后撰寫的清算審核報(bào)告簽字確認(rèn)。

所（局）長(zhǎng)辦公會(huì)參加人員要對(duì)經(jīng)所（局）長(zhǎng)辦公會(huì)審議確認(rèn)后的清算審核結(jié)論簽字確認(rèn)。

（四）清算結(jié)果備案

土地增值稅清算處理結(jié)果報(bào)區(qū)縣法規(guī)稅政科審查備案。市局各直屬征收單位土地增值稅清算處理結(jié)果報(bào)市局稅收管理一科審查備案。

二、土地增值稅清算工作流程

（一）納稅人自行提出清算申請(qǐng)

1、對(duì)于納稅人主動(dòng)申請(qǐng)清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)涉稅事項(xiàng)受理崗對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行審核，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完整的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。

2、涉稅事項(xiàng)受理崗將審核完整的清算資料傳遞到清算實(shí)施小組，由清算實(shí)施小組安排專人對(duì)納稅人報(bào)送的土地增值稅清算資料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，撰寫清算審核報(bào)告。

3、將納稅人報(bào)送的清算資料及清算實(shí)施小組撰寫的清算審核報(bào)告提報(bào)所（局）長(zhǎng)辦公會(huì)審批。

4、由清算實(shí)施小組將清算結(jié)果通知納稅人，納稅人根據(jù)清算審核結(jié)果，辦理相應(yīng)的補(bǔ)退稅手續(xù)。

5、清算工作結(jié)束后，土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

（二）征收機(jī)關(guān)提出清算要求

1、稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)規(guī)定認(rèn)為需要進(jìn)行清算、而納稅人未申請(qǐng)清算的，清算實(shí)施小組擬訂清算項(xiàng)目清單，所（局）長(zhǎng)對(duì)清算項(xiàng)目清單作審核意見后下發(fā)清算通知書，要求納稅人進(jìn)行清算，并將清算資料報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。

2、涉稅事項(xiàng)受理崗將審核完整的清算資料傳遞到清算實(shí)施小組，由清算實(shí)施小組安排專人對(duì)土地增值稅清算進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，撰寫清算審核報(bào)告。

3、將納稅人報(bào)送的清算資料及清算實(shí)施小組撰寫的清算審核報(bào)告提報(bào)所（局）長(zhǎng)辦公會(huì)審批。

4、由清算實(shí)施小組將清算結(jié)果通知納稅人，納稅人根據(jù)清算審核結(jié)果，辦理相應(yīng)的補(bǔ)退稅手續(xù)。

5、清算工作結(jié)束后，土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

三、土地增值稅清算審核方式

清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

實(shí)地審核工作必須由兩名以上稅務(wù)人員共同實(shí)施。

清算審核的內(nèi)容按照國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》及相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

四、土地增值稅清算的責(zé)任落實(shí)

（一）全面排查、清算，嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)法責(zé)任制

各單位要對(duì)所管轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行一次全面清理，做到項(xiàng)目一個(gè)不漏；對(duì)已清算的項(xiàng)目要嚴(yán)格進(jìn)行審查核實(shí)；對(duì)符合清算條件的開發(fā)項(xiàng)目，要認(rèn)真組織清算；對(duì)未及時(shí)對(duì)符合條件的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算而造成稅款流失的或?qū)σ亚逅沩?xiàng)目審核不嚴(yán)而造成稅款流失的，要嚴(yán)格按照省局下發(fā)的魯?shù)囟惏l(fā)〔2008〕77號(hào)《關(guān)于印發(fā)〔山東省地稅系統(tǒng)稅收?qǐng)?zhí)法責(zé)任制度〕的通知》的有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)部門和人員的責(zé)任。

（二）認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、不斷提高清算質(zhì)量

各單位要緊密結(jié)合自身工作實(shí)際，進(jìn)一步規(guī)范和細(xì)化工作流程，充分借鑒和吸收其他地區(qū)好的做法，積極探索和完善土地增值稅清算執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)控制辦法，市局也將進(jìn)一步加大服務(wù)指導(dǎo)力度，適時(shí)進(jìn)行督導(dǎo)和調(diào)研，認(rèn)真總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，大力促進(jìn)土地增值稅的清算水平和質(zhì)量的不斷完善提高。

二〇一二年五月四日

信息公開選項(xiàng)：主動(dòng)公開

淄博市地方稅務(wù)局辦公室 2012年5月7日印發(fā)

打?。何禾O 校對(duì)：稅收管理一科 王前明 印3份

第二篇：吉地稅函[2010]34號(hào)吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

吉地稅函[2010]34號(hào)

吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知成文日期:2010-06-10 各市州、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局，省局直屬稅務(wù)局、稽查局：

現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合我省實(shí)際，作如下補(bǔ)充規(guī)定，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。

一、調(diào)整普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《吉林省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門關(guān)于改善群眾住房條件和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展指導(dǎo)意見的通知》（吉政辦發(fā)電〔2008〕12號(hào)）規(guī)定，自2008年12月1日起，普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)全省統(tǒng)一調(diào)整至144平方米以下，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上浮20%.土地增值稅政策規(guī)定的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”面積和價(jià)格，按上述“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)掌握。對(duì)2008年12月1日以后新開工的開發(fā)項(xiàng)目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)此之前已經(jīng)開工的開發(fā)項(xiàng)目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開工時(shí)間以取得建筑工程施工許可證時(shí)間為準(zhǔn)。各地要按照標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和商用房等不同類型房地產(chǎn)，及時(shí)清算土地增值稅。

二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除憑據(jù)問題。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的合法有效扣除憑據(jù)包括已在政府拆遷管理部門備案的房屋拆遷（回遷）補(bǔ)償安置協(xié)議書、補(bǔ)償款簽收名冊(cè)或簽收憑證、回遷戶的身份證件等。

吉林省地方稅務(wù)局

二O一O年六月十日

第三篇：青地稅函 2009 47 土地增值稅問題

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知 青地稅函[2009]47號(hào)

頒布時(shí)間：2009-4-17發(fā)文單位：青島市地方稅務(wù)局

市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局:

《青島市地方稅局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）下發(fā)后，通過各單位的認(rèn)真貫徹落實(shí)，對(duì)推動(dòng)全市土地增值稅清算工作發(fā)揮了重要作用。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作，結(jié)合各單位清算工作中存在的問題，市局編寫了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。

附件：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》

二〇〇九年四月十七日

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答

一、《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（以下均簡(jiǎn)稱《辦法》）第七條第（一）項(xiàng)規(guī)定, 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”可以通知納稅人進(jìn)行項(xiàng)目清算，在具體工作中應(yīng)如何理解掌握？

答：該規(guī)定可用下列公示表示：

（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

二、《辦法》第七條第一項(xiàng)規(guī)定中所稱的“已竣工驗(yàn)收”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)如何理解把握？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗(yàn)收：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由每套120平方米上調(diào)至144平方米，在具體執(zhí)行中應(yīng)如何把握?qǐng)?zhí)行時(shí)間？

答：根據(jù)《青島市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等部門關(guān)于支持居民購買住房的意見的通知》（青政辦發(fā)〔2008〕63號(hào)）第五條規(guī)定，將我市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，對(duì)2008年11月15日以后新開工的開發(fā)項(xiàng)目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)之前已開工的開發(fā)項(xiàng)目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開工時(shí)間以取得建筑工程施工許可證時(shí)間為準(zhǔn)。

四、《辦法》第十九條規(guī)定的取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開發(fā)或者進(jìn)行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項(xiàng)目如何掌握？

答：下面按照是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分兩種情況進(jìn)行說明：

（一）取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；

2、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

（二）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項(xiàng)目如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；

2、開發(fā)土地的成本；

3、加計(jì)開發(fā)土地成本的百分之二十；

4、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

五、對(duì)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目是否允許加計(jì)扣除？

答：對(duì)納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計(jì)扣除，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加；

（五）加計(jì)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項(xiàng)之和的百分之二十。

六、關(guān)于以土地使用權(quán)投資入股，被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本如何進(jìn)行確認(rèn)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認(rèn)土地成本：

（一）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營(yíng)環(huán)節(jié)，已對(duì)土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價(jià)格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

（二）2006年3月2日之前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營(yíng)時(shí)形成的土地使用權(quán)溢價(jià)不得扣除。其中，對(duì)在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出扣除時(shí)，其提供的金融機(jī)構(gòu)證明是指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對(duì)待。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。開發(fā)項(xiàng)目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。

對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%進(jìn)行計(jì)算扣除。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)貸款或者核心企業(yè)貸款后，將資金統(tǒng)籌安排給集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)使用，利息扣除的原則是什么？

答：企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偨o集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，并且收取的利息不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款的證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用，據(jù)實(shí)扣除。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)開始預(yù)售，尚未交付但已經(jīng)預(yù)收房款，并按規(guī)定已經(jīng)計(jì)算繳納了營(yíng)業(yè)稅金及附加，這部分營(yíng)業(yè)稅稅金可否計(jì)入扣除？

答：這種情況多出現(xiàn)于通知清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，雖然繳納的這部分營(yíng)業(yè)稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預(yù)售房產(chǎn)尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預(yù)售收入并未計(jì)入土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項(xiàng)目金額中也不包括這部分面積的扣除項(xiàng)目，因而根據(jù)收入與扣除配比的原則，該部分面積所對(duì)應(yīng)的已繳營(yíng)業(yè)稅稅金不得計(jì)入本次清算扣除。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對(duì)外銷售，其收入應(yīng)視為轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)？

答：根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)，公共配套設(shè)施原則上不得對(duì)外銷售，而應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，因而其開發(fā)建設(shè)成本應(yīng)當(dāng)計(jì)入扣除。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施對(duì)外銷售，其轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入非普通住宅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項(xiàng)目按《辦法》第二十條規(guī)定確認(rèn)。

出具土地增值稅清算結(jié)論后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對(duì)外銷售、轉(zhuǎn)為自用，區(qū)分情況按《辦法》第三十四條、第三十七條規(guī)定處理。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積轉(zhuǎn)為自用，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用，其房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。但是，對(duì)于該部分開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用不得計(jì)入扣除。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。

利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

十三、對(duì)于一方出地、一方出資，合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，清算項(xiàng)目的主體應(yīng)如何確定？

答：企業(yè)（出地方）取得國(guó)有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對(duì)出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；對(duì)于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進(jìn)行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項(xiàng)目，計(jì)算征收土地增值稅。其中對(duì)出地方計(jì)算征收轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)土地增值稅的價(jià)格，即作為出資方取得土地使用權(quán)所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時(shí)據(jù)以扣除。

若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發(fā)產(chǎn)品的，出地方轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格，為首次或者以后分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值加減其他補(bǔ)價(jià)計(jì)算確認(rèn)；同時(shí)確認(rèn)出資方取得該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。

十四、以開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，其在視同銷售時(shí)其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)如何定價(jià)？應(yīng)當(dāng)如何計(jì)入扣除？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，補(bǔ)償給被拆遷人的開發(fā)產(chǎn)品視同銷售，其價(jià)格按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并向被拆遷人開具發(fā)票；按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)公共配套設(shè)施因移交給政府等有關(guān)部門獲得的補(bǔ)償應(yīng)如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，建設(shè)的公共配套設(shè)施建設(shè)完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑安裝工程費(fèi)。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其按揭保證金計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。實(shí)際發(fā)生的損失，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用處理。

十七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外捐贈(zèng)的，應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算繳納土地增值稅？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)的，應(yīng)視同銷售，并按照《辦法》第十三條的規(guī)定確定銷售收入。此外，符合《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)，不計(jì)銷售收入，同時(shí)對(duì)于該部分開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用不得計(jì)入扣除。

十八、企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？

答：兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)，不征收原合并各方房地產(chǎn)的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照合并前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除計(jì)算征收土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照分立前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除計(jì)算征收土地增值稅。

股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

第四篇：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知以及解讀

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《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函

[2010]220號(hào)）文件解讀

發(fā)布時(shí)間：2010年08月02日

訪問次數(shù)： 1893字 體：【大 中 小】國(guó)家稅務(wù)總局于2010年5月26日下發(fā)了?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?（國(guó)稅函[2010]220號(hào)），在?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?（國(guó)稅發(fā)?2006?187號(hào)）、?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程?的通知?（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）等文件下發(fā)后，就土地增值稅清算工作中相關(guān)問題做出進(jìn)一步明確，現(xiàn)選擇以下三個(gè)問題進(jìn)行解讀：

1、關(guān)于利息問題。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，（1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。這與?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?第七條第三款規(guī)定一致。

新增三個(gè)方面規(guī)定：一是房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按第二種辦法計(jì)算扣除。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又

有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述兩種辦法，即只能適用一種辦法。三是土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。這與企業(yè)所得稅規(guī)定不同，根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)），企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。賬務(wù)方面，會(huì)計(jì)科目設(shè)臵一般將項(xiàng)目開發(fā)資本化利息計(jì)入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)用”核算。而在土地增值稅清算計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)先調(diào)減開發(fā)成本中的資本化利息，而后與財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出加總，再適用文件規(guī)定的計(jì)算方法。舉例說明：某房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元，其中“開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用”中利息支出50萬元，“財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息支出”20萬元，則計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000-50=2950萬元，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按照第一種方式計(jì)算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5萬元；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按照第二種方式計(jì)算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（5000+3000-50）×10%=795萬元。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金扣除問題。文件明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。即土地增值稅清算時(shí)，實(shí)際發(fā)生的成本應(yīng)憑合法有效憑證

扣除，不考慮企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)提成本。這和企業(yè)所得稅匯繳有所不同。根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國(guó)稅發(fā)[209]31號(hào)）第三十二條和?轉(zhuǎn)發(fā)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?的通知?（蘇地稅發(fā)[2009]53號(hào)）規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本：

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。所稱可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。所稱可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，按規(guī)定在稅前扣除。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)

提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。所稱預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過3年；超過3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)問題。文件規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)不得扣除。這和企業(yè)所得稅方面規(guī)定有所不同，根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。國(guó)稅發(fā)

[2009]31號(hào)第二十七條，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出包括土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地閑臵費(fèi)。

第五篇：2018 4號(hào)青島地稅關(guān)于土地增值稅清算的規(guī)定（模版）

關(guān)于貫徹落實(shí)《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告 青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號(hào)

（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“省局5號(hào)公告”），結(jié)合我市稅收征管工作實(shí)際，現(xiàn)將土地增值稅若干問題公告如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算單位問題

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目來確定，屬于分期開發(fā)的項(xiàng)目，參照政府相關(guān)部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預(yù)售許可證》及竣工驗(yàn)收交付、預(yù)售資金回籠情況確定。原則上對(duì)于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)分期進(jìn)行清算。

二、關(guān)于銷售價(jià)格明顯偏低的收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，其收入按下列順序確認(rèn)：

（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售的平均價(jià)格確定。

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)售價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。

三、關(guān)于土地增值稅預(yù)征問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報(bào)前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按月預(yù)繳土地增值稅，并于取得收入次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房和拆遷返還住房取得的收入，暫不預(yù)繳土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入后次月15日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)、備案。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，向購房人收取的裝修費(fèi)等全部?jī)r(jià)外收費(fèi)，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，作為房屋銷售計(jì)稅價(jià)格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

四、關(guān)于分期繳納土地出讓金的利息問題

土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

五、關(guān)于裝修費(fèi)用的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的可移動(dòng)家電、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）的支出。

土地增值稅清算時(shí)，在收入中同時(shí)剔除購置成本。

六、關(guān)于金融機(jī)構(gòu)證明確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，視同金融機(jī)構(gòu)證明。

七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本核定問題

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本申報(bào)資料存在下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)參照稅務(wù)機(jī)關(guān)通過評(píng)估建立的房地產(chǎn)開發(fā)成本平方米造價(jià)預(yù)警指標(biāo)，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定其準(zhǔn)予扣除的成本；上述預(yù)警指標(biāo)中沒有的，可以參照各級(jí)建筑工程行政主管部門各項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本平方米造價(jià)指標(biāo)以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定其準(zhǔn)予扣除的成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有異議的，可委托物價(jià)部門進(jìn)行個(gè)案評(píng)估：

（一）建筑工程費(fèi)明顯高于中標(biāo)概算價(jià)格或者建筑工程承包合同金額又無正當(dāng)理由的；

（二）大宗建筑材料供應(yīng)商或者建筑工程承包人（含分包人）為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，并且未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來支付價(jià)款、費(fèi)用的，或者價(jià)格明顯偏高的；

（三）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等價(jià)格明顯偏高的；

（四）清算申報(bào)時(shí)所附送的憑證和資料不符合清算申報(bào)要求的。

核定房地產(chǎn)開發(fā)成本后，清算項(xiàng)目的土地增值稅稅負(fù)率原則上不得低于5%。

八、關(guān)于土地增值稅清算類型劃分的問題

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型確定的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定的三種類型進(jìn)行清算審核。

九、關(guān)于成本歸集分?jǐn)倖栴}

（一）同一土地增值稅清算項(xiàng)目中包括普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計(jì)算分?jǐn)偅?1．土地成本。即《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）項(xiàng)“取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”和第（二）項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。

土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂Ｈ绻逅沩?xiàng)目中同時(shí)包含別墅和其他多層、高層建筑的，應(yīng)先按照別墅區(qū)的獨(dú)立占地面積占清算項(xiàng)目總占地面積的比例，計(jì)算別墅區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆粚?duì)剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

同一土地增值稅清算項(xiàng)目中，包含聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務(wù)建筑等獨(dú)立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理。

2．建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)之間計(jì)算分?jǐn)?。但?duì)于清算項(xiàng)目均能夠按照不同業(yè)態(tài)獨(dú)立記帳、準(zhǔn)確核算，且受益對(duì)象單

一、能夠提供獨(dú)立合同、獨(dú)立結(jié)算資料的成本，可直接計(jì)入普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目中，并不再重復(fù)分?jǐn)偲渌麡I(yè)態(tài)同類成本項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)。

3．其他房地產(chǎn)開發(fā)成本。其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，即《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（二）項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。其他房地產(chǎn)開發(fā)成本按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)之間計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（二）多個(gè)土地增值稅清算項(xiàng)目共同占用同一《國(guó)有土地使用證》土地的，各清算項(xiàng)目的土地成本按占地面積比例分?jǐn)偅还灿械钠渌杀举M(fèi)用，按建筑面積占比法，在不同清算項(xiàng)目中進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>

（三）在土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生且支付的。除另有規(guī)定外，扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

十、關(guān)于人防工程相關(guān)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入。凡按規(guī)定將地下人防設(shè)施無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未無償移交給政府、公共事業(yè)單位的地下人防設(shè)施，其相應(yīng)成本不允許扣除。人防工程成本按照建筑面積占比法，在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的全部建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用未能單獨(dú)核算歸集或劃分不清的，在計(jì)算該成本時(shí)，不得從全部建筑安裝工程費(fèi)中剔除。

十一、關(guān)于清算申報(bào)后取得收入申報(bào)繳納土地增值稅問題

按月區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按申報(bào)時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。待收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)論后，在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限內(nèi)，根據(jù)重新確定的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額，辦理稅款補(bǔ)退手續(xù)。單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=申報(bào)時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

十二、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行核定征收后續(xù)管理問題 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行核定征收的，清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，于次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。按照征收率核定的，納稅人應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的不同類型的核定征收率分別計(jì)算土地增值稅。按照房地產(chǎn)開發(fā)成本核定的，納稅人應(yīng)按本公告十一條第二款方法計(jì)算土地增值稅。

十三、關(guān)于整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的成本扣除問題

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的金額不作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的基數(shù)）;

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營(yíng)業(yè)稅金及附加；

（五）加計(jì)改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本的百分之二十。

十四、關(guān)于項(xiàng)目管理問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目登記內(nèi)容發(fā)生變化或項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)特殊情況的，應(yīng)自變化之日或特殊情況發(fā)生之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告并提交相應(yīng)資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行實(shí)地核查記錄，納稅人應(yīng)予以配合。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得工程竣工驗(yàn)收備案證后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下書面材料：

1．商品房銷售（預(yù)售）許可證；

2．合同成本清單，竣工驗(yàn)收證明，建設(shè)方、施工方、咨詢企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報(bào)告；

3．證明直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用的相關(guān)資料。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，應(yīng)在其達(dá)到該比例之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售、自用和出租情況說明。

（四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定跟蹤監(jiān)控銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅。

十五、關(guān)于資料報(bào)送的相關(guān)問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目《建筑工程施工許可證》后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目信息登記，填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》，同時(shí)提供以下書面資料：

1．房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文；

2．國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同； 3．建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 4．建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 5．建筑工程施工許可證； 6．建筑工程施工合同。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在提交清算審核紙質(zhì)資料的同時(shí)，應(yīng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)網(wǎng)上辦稅廳上傳電子申報(bào)表及附表。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，除按照省局5號(hào)公告要求報(bào)送的資料外，還應(yīng)提供以下資料，全部報(bào)送資料應(yīng)制定索引目錄，編號(hào)裝訂成冊(cè)： 1．建設(shè)方、施工方、咨詢企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報(bào)告，甲供材設(shè)備購領(lǐng)存明細(xì)表；

2．合同成本清單；

3．相關(guān)發(fā)票復(fù)印件或電子檔案；

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供土地增值稅清算鑒證報(bào)告的，在報(bào)送土地增值稅清算資料的同時(shí)，應(yīng)按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）中《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的模板樣式進(jìn)行情況說明。

十六、關(guān)于執(zhí)行時(shí)間的規(guī)定

本公告自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。

對(duì)于2017年9月21日之前已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,且稅務(wù)機(jī)關(guān)未出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可按照省局5號(hào)公告和本文規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于〈房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào)）、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2015年2號(hào)）第一條、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2017年3號(hào)）同時(shí)廢止。

青島市地方稅務(wù)局 2018年5月18日 附件：

山東省地方稅務(wù)局

土地增值稅“三控一促”管理辦法 第一章總則

第一條 為了加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅管理，保障稅款及時(shí)足額入庫，維護(hù)納稅人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）等規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理工作。

第三條 “三控一促”是指在土地增值稅管理工作中施行源頭監(jiān)控、成本管控、風(fēng)險(xiǎn)防控，促進(jìn)土地增值稅管理規(guī)范化。第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地主管地稅機(jī)關(guān)如實(shí)申報(bào)應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅款，保證納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。第二章源頭監(jiān)控

源頭監(jiān)控，是指主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理和過程監(jiān)控，從納稅人取得土地使用權(quán)開始，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過程監(jiān)管，為加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征、清算管理奠定基礎(chǔ)。第一節(jié)項(xiàng)目管理

第五條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，根據(jù)納稅人報(bào)送的項(xiàng)目資料，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，運(yùn)用信息化手段，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目，結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定項(xiàng)目管理單位，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行管理。

第六條 納稅人應(yīng)當(dāng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工許可后十日內(nèi)，到主管地稅機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記，同時(shí)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》及主管地稅機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。第七條 各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要建立完善與同級(jí)發(fā)展改革、國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門的信息交換共享機(jī)制，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅管理。

第八條 各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要進(jìn)一步建立和完善與國(guó)稅機(jī)關(guān)的項(xiàng)目信息共享和傳遞機(jī)制，建立共享的房地產(chǎn)項(xiàng)目登記臺(tái)賬。第九條 對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。第二節(jié)土地增值稅預(yù)征

第十條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管地稅機(jī)關(guān)登記或備案。

第十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入價(jià)款、預(yù)收款、定（訂）金、違約金和其他經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第十二條 營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 第十四條 各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定進(jìn)行清算。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并預(yù)繳土地增值稅，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一轉(zhuǎn)讓的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（二）由主管地稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不預(yù)征土地增值稅。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅。第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同（或協(xié)議等）并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅。第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按月（或季）預(yù)繳土地增值稅，應(yīng)當(dāng)于月（或季）末15日內(nèi)向項(xiàng)目所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款。具體按月或按季由縣(市、區(qū)）級(jí)地稅機(jī)關(guān)確定。

第三節(jié) 清算申報(bào)受理

第二十條 土地增值稅的清算申報(bào)主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算申報(bào)的受理和審核。

第二十一條 對(duì)符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第二十二條 對(duì)符合以下條件之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。第二十三條 上述第二十一條、第二十二條中所稱的“全部竣工”“已竣工驗(yàn)收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的情形：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第二十四條 對(duì)于符合本辦法第二十一條規(guī)定的應(yīng)清算項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。

對(duì)于符合本辦法第二十二條規(guī)定的可清算項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)，并按規(guī)定提供清算資料；對(duì)于確定暫不清算的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，定期作出評(píng)估，及時(shí)確定清算申報(bào)時(shí)間，并通知納稅人辦理清算申報(bào)。第二十五條 納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的清算資料：

（一）土地增值稅清算申報(bào)表及其附表，其中附表的選用由各市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行確定；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本費(fèi)用分?jǐn)偡绞降然厩闆r和主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、初始產(chǎn)權(quán)登記證、測(cè)繪報(bào)告、竣工驗(yàn)收備案表、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單原件；

（四）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同原件；

（五）拆遷（回遷）合同、簽收花名冊(cè)或簽收憑證；

（六）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算通知單原件；

（七）項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、工程招投標(biāo)、工程施工、材料采購等有效憑證；

（八）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程竣工決算報(bào)告；

（九）商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（十）開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的相關(guān)證明資料；

（十一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證，對(duì)于同一張完稅憑證屬于多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目繳納稅金的，應(yīng)當(dāng)在完稅憑證上注明清算項(xiàng)目繳納的稅金金額；

（十二）納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)報(bào)送《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》；

（十三）不允許在增值稅銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相關(guān)資料。

上述資料凡已通過部門信息共享取得或納稅人已報(bào)送的，不再重復(fù)報(bào)送。

第二十六條 主管地稅機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報(bào)資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)當(dāng)要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。主管地稅機(jī)關(guān)已受理的清算申報(bào)申請(qǐng)，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。主管地稅機(jī)關(guān)在做出予以受理、補(bǔ)正資料告知、不予受理決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》予以書面告知。第三章 成本管控 成本管控，主要是通過明確相關(guān)政策，強(qiáng)化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的審核，實(shí)現(xiàn)對(duì)清算項(xiàng)目的有效控管。第一節(jié) 清算申報(bào)審核

第二十七條 主管地稅機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報(bào)資料后，應(yīng)當(dāng)自受理申報(bào)之日起90日內(nèi)完成清算審核。

如有特殊情況無法于90日內(nèi)完成審核，經(jīng)縣(市、區(qū)）級(jí)地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可延期完成，并書面告知納稅人。第二十八條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、合法性進(jìn)行審核。應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)實(shí)地核查項(xiàng)目的樓棟、道路、綠化等工程量，確定學(xué)校、體育場(chǎng)館、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。第二十九條 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位由主管地稅機(jī)關(guān)結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定。第三十條 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)符合以下條件：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;

（二）單套建筑面積在144平方米以下;

（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。

轉(zhuǎn)讓的地下室（儲(chǔ)藏室）、停車位（車庫）等附屬設(shè)施按照其他房地產(chǎn)類型進(jìn)行清算。

第三十一條 土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。

2.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生和實(shí)際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑據(jù)應(yīng)當(dāng)一一對(duì)應(yīng)。

（2）拆遷安置費(fèi)用的計(jì)算。

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十五條規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按本辦法第十五條規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。（1）發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載內(nèi)容相符。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用不能重復(fù)計(jì)算扣除。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（5）營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)當(dāng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5.公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

6.開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管地稅機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)定期獲取當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)定額相關(guān)資料，合理制定上述成本核定標(biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條1、2項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。營(yíng)改增前，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。

營(yíng)改增后，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除。

第三十二條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)是實(shí)際發(fā)生的。除另有規(guī)定外，扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

合法有效憑證是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證；

2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以相關(guān)部門開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；

3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)部門對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；

4.其他合法有效憑證。

（二）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（三）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)偙壤?，可按?shí)際轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積的比例計(jì)算，或按已售建筑面積占可售建筑面積的比例計(jì)算，也可按地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算。

（四）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

（五）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（六）扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

第三十四條 地稅機(jī)關(guān)在開展土地增值稅清算審核工作中，可以按規(guī)定探索購買勞務(wù)的方式，協(xié)助解決工程造價(jià)等專業(yè)技術(shù)問題。

第三十五條 為確保清算審核工作更加專業(yè)、高效，各主管地稅機(jī)關(guān)可設(shè)立集中清算審核工作組，由專人（組）對(duì)清算項(xiàng)目實(shí)施分類、切塊式的審核模式。即將一個(gè)清算項(xiàng)目分為項(xiàng)目概況、收入、成本、費(fèi)用四大類分別進(jìn)行審核。每一類別均由相對(duì)固定人員（小組）按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，并負(fù)責(zé)相應(yīng)數(shù)據(jù)、文書、政策的合成和歸集。第二節(jié)清算稅款征收

第三十六條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第三十八條 核定征收土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）和核定征收率計(jì)算繳納土地增值稅。計(jì)算公式如下：

應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）×核定征收率 第三十九條 核定征收率原則上不得低于5%。各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局、省地方稅務(wù)局的要求，通過國(guó)土部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格等因素，科學(xué)合理確定不同房地產(chǎn)類型土地增值稅核定征收率，并報(bào)省地方稅務(wù)局備案。第四十條 符合上述核定征收條件的，稅務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)集體審議并報(bào)上一級(jí)地稅機(jī)關(guān)備案后，通知納稅人補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。第四章風(fēng)險(xiǎn)防控

風(fēng)險(xiǎn)防控，是以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收為征管對(duì)象，以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向，以信息化為支撐，以專業(yè)化管理為保障，對(duì)土地增值稅申報(bào)的真實(shí)性、合法性進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，以降低土地增值稅稅收損失率。第一節(jié)目標(biāo)規(guī)劃與指標(biāo)管理

第四十一條 省地方稅務(wù)局業(yè)務(wù)部門、各市地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)當(dāng)根據(jù)工作重點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際，制定稅收風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，報(bào)送省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

第四十二條 省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室整合省地方稅務(wù)局各業(yè)務(wù)部門、各市地方稅務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報(bào)送的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，確定風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施方案的模型、時(shí)限等，形成總的計(jì)劃，據(jù)此開展全省地稅系統(tǒng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

第四十三條 各級(jí)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和模型的設(shè)計(jì)、匯集。應(yīng)當(dāng)認(rèn)真開展行業(yè)調(diào)研，積累清算案例，探索成本控制內(nèi)在規(guī)律，建立科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和模型。同時(shí)，定期開展風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和模型的驗(yàn)證，及時(shí)更新，不斷提升風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別水平。

第四十四條 各市地方稅務(wù)局可結(jié)合當(dāng)?shù)毓ぷ鲗?shí)際，將清算審核和風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行有機(jī)整合，借助專業(yè)納稅評(píng)估力量對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算申報(bào)資料進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)估。通過評(píng)估發(fā)現(xiàn)清算數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并及時(shí)加以識(shí)別、分析和應(yīng)對(duì)，切實(shí)提高土地增值稅清算審核工作質(zhì)量，有效降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

第四十五條 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指地稅機(jī)關(guān)運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)分析工具，對(duì)納稅人的涉稅信息進(jìn)行掃描、分析，發(fā)現(xiàn)容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域、環(huán)節(jié)或納稅人群體，為稅收風(fēng)險(xiǎn)管理提供精準(zhǔn)指向和具體對(duì)象。

第四十六條 土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要包括預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和成本費(fèi)用管控環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

第四十七條 預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注銷售單價(jià)是否真實(shí)、已售建筑面積是否足額申報(bào)、是否按規(guī)定進(jìn)行預(yù)征申報(bào)等。

第四十八條 銷售單價(jià)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，應(yīng)當(dāng)對(duì)申報(bào)的銷售單價(jià)，通過市場(chǎng)調(diào)查、典型案例分析、發(fā)票等信息，獲取相同或近似銷售日期和地理區(qū)位的房地產(chǎn)銷售單價(jià)均值，進(jìn)行比對(duì)。第四十九條 預(yù)收款申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，應(yīng)當(dāng)對(duì)申報(bào)的預(yù)收款收入，與商品房預(yù)售合同備案信息進(jìn)行比對(duì)；與流轉(zhuǎn)稅銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目稅基比對(duì)。

第五十條 銷售進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，獲取發(fā)票開具信息標(biāo)明的建筑面積，計(jì)算其占全部房源信息建筑面積的比例，與85%進(jìn)行比對(duì)。

第五十一條 通過主動(dòng)采集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的第三方信息和定期實(shí)施實(shí)地巡查，完成下列開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資和視同銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析和識(shí)別：

（一）以開發(fā)產(chǎn)品作價(jià)對(duì)外投資

將契稅申報(bào)繳納信息和國(guó)土、房管部門權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，分別與納稅人申報(bào)的已售房源信息進(jìn)行比對(duì)。

（二）視同銷售

通過實(shí)地核查，調(diào)查是否存在視同銷售的交易事項(xiàng)，是否按規(guī)定計(jì)價(jià)。

（三）以房抵債

獲取項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的法院拍賣和執(zhí)行信息，與納稅人申報(bào)的已售房源信息進(jìn)行比對(duì)，識(shí)別以房換地、以房抵工程款或材料款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息等風(fēng)險(xiǎn)。第五十二條 成本費(fèi)用管控環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注扣除票據(jù)是否合法、工程量是否真實(shí)和單位工程成本是否處于合理區(qū)間等。第五十三條 主管地稅機(jī)關(guān)在進(jìn)入清算申報(bào)審核環(huán)節(jié)后，應(yīng)當(dāng)首先對(duì)扣除票據(jù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。設(shè)定較大金額票據(jù)票載金額上限，超出上限時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。

第五十四條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)運(yùn)用源頭監(jiān)控環(huán)節(jié)獲取的工程結(jié)算等基礎(chǔ)資料，以及從建筑工程主管部門獲取造價(jià)指標(biāo)，提取納稅人明細(xì)申報(bào)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)圍繞下列內(nèi)容進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別：

（一）決算金額與預(yù)算金額、合同造價(jià)比對(duì)

提取開發(fā)項(xiàng)目建筑工程造價(jià)和工程總承包合同標(biāo)明的造價(jià)，分別與納稅人申報(bào)的相應(yīng)建筑工程決算金額比對(duì)分析。

（二）土建工程平方米造價(jià)比對(duì)

申報(bào)的建筑工程單位成本，與開工年份建筑工程主管部門公布的相應(yīng)建設(shè)工程單位（平方米）造價(jià)進(jìn)行比對(duì)分析。

（三）主要建筑材料用量比對(duì)

將鋼材、商砼、水泥等主要材料耗用數(shù)據(jù)，與當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)工程主要材料用量標(biāo)準(zhǔn)比對(duì)分析。

（四）關(guān)聯(lián)企業(yè)比對(duì)

將主要建筑材料供應(yīng)商、建筑總承包商的投資人等信息，與納稅人稅務(wù)登記信息比對(duì)分析。第五十五條 土地成本風(fēng)險(xiǎn)的比對(duì)識(shí)別。

（一）契稅申報(bào)信息比對(duì)

納稅人申報(bào)的土地成本金額、土地面積，與納稅人獲得土地時(shí)繳納契稅時(shí)申報(bào)的稅基和土地面積進(jìn)行比對(duì)。

（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，與國(guó)土部門提供的土地出讓信息比對(duì)。

（三）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，與轉(zhuǎn)讓方申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅、增值稅和土地增值稅信息比對(duì)。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

第五十六條 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是針對(duì)納稅人稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，按照稅收風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)處理流程規(guī)范，統(tǒng)籌確定處理層級(jí)和部門，分別采取風(fēng)險(xiǎn)提醒、納稅輔導(dǎo)、調(diào)查巡查、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查等措施，對(duì)發(fā)現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行核實(shí)反饋，并挖掘利用其他涉稅信息，努力提高風(fēng)險(xiǎn)納稅人的稅法遵從行為。第五十七條風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)任務(wù)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一歸口管理并統(tǒng)一推送。省、市地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險(xiǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室統(tǒng)籌、整合風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)，進(jìn)行分類、分級(jí)推送。

第五十八條 各級(jí)地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)遵循“風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別→等級(jí)排序→風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)→監(jiān)控評(píng)價(jià)”的風(fēng)險(xiǎn)管理鏈條，通過建立風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和評(píng)估模型，全面分析掃描土地增值稅流失風(fēng)險(xiǎn)。第五十九條 對(duì)經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出現(xiàn)的土地增值稅征管風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)按風(fēng)險(xiǎn)的低、中、高等級(jí)，按規(guī)定進(jìn)行處理。

第六十條 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)派發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)中的所有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一并進(jìn)行應(yīng)對(duì)處理，做到“一次應(yīng)對(duì)，風(fēng)險(xiǎn)全清”。第六十一條 土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)應(yīng)對(duì)完成后，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)人員應(yīng)當(dāng)在稅收風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)中根據(jù)核實(shí)確認(rèn)情況進(jìn)行反饋，反饋情況在風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)中自動(dòng)匯總。

第六十二條 注重風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)績(jī)效的評(píng)價(jià)和管理。各級(jí)業(yè)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同稅源管理部門，對(duì)土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和模型的運(yùn)行成效進(jìn)行評(píng)估，查找稅收風(fēng)險(xiǎn)存在的原因，制定有效措施，不斷提升土地增值稅征管質(zhì)量。第五章清算鑒證質(zhì)量管理

清算鑒證質(zhì)量管理，是指地稅機(jī)關(guān)對(duì)鑒證人接受委托，開展土地增值稅清算鑒證工作質(zhì)量的評(píng)價(jià)、監(jiān)督和管理。第六十三條 土地增值稅清算鑒證是指鑒證人接受委托，通過執(zhí)行《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》(國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào))規(guī)定的程序和方法，依照稅法和相關(guān)規(guī)定，對(duì)被鑒證人的土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行審核、確認(rèn)，評(píng)價(jià)和證明其清算申報(bào)的真實(shí)性、合法性，并出具鑒證報(bào)告的業(yè)務(wù)。第六十四條 鑒證人出具無保留意見和保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)的依據(jù)。

第六十五條 主管地稅機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

第六十六條 清算鑒證質(zhì)量管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，以事實(shí)為依據(jù)，以法律、法規(guī)為準(zhǔn)繩。第六十七條 縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)（含市地方稅務(wù)局直屬機(jī)構(gòu)、派出機(jī)構(gòu)，下同）具體負(fù)責(zé)開展清算鑒證質(zhì)量的評(píng)價(jià)工作。評(píng)價(jià)工作應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范、客觀公正、準(zhǔn)確高效。

市級(jí)地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)質(zhì)量評(píng)價(jià)工作進(jìn)行監(jiān)管。第六十八條 縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)每年組織對(duì)上納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)提供的清算鑒證報(bào)告進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)。第六十九條 清算鑒證質(zhì)量評(píng)價(jià)內(nèi)容包括鑒證報(bào)告規(guī)范度、鑒證報(bào)告差異率、鑒證報(bào)告認(rèn)可度三個(gè)方面。

（一）鑒證報(bào)告規(guī)范度，包括鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂情況；編制業(yè)務(wù)工作底稿的完整性、真實(shí)性、邏輯性；是否嚴(yán)格執(zhí)行復(fù)核制度；鑒證報(bào)告內(nèi)容是否完整、規(guī)范；是否獲取充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)支持鑒證結(jié)論；對(duì)鑒證項(xiàng)目出現(xiàn)的交易價(jià)格異常、工程造價(jià)高于正常水平、虛列成本費(fèi)用等重大事項(xiàng)是否提出明確的鑒證結(jié)論。

（二）鑒證報(bào)告差異率，是指鑒證報(bào)告中清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額，與地稅機(jī)關(guān)審核結(jié)論的差異，用差異率表示。差異率包括收入差異率和扣除項(xiàng)目差異率，公式如下：

收入差異率=地稅機(jī)關(guān)審核結(jié)論調(diào)整的收入金額/鑒證報(bào)告中的收入總金額

扣除項(xiàng)目差異率=地稅機(jī)關(guān)審核結(jié)論調(diào)整的扣除項(xiàng)目金額/鑒證報(bào)告中扣除項(xiàng)目總金額

（三）鑒證報(bào)告認(rèn)可度，以縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)對(duì)鑒證人出具的鑒證報(bào)告審核做出的采信、部分未采信和未采信處理意見為參考依據(jù)作出評(píng)價(jià)。

第七十條 縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)綜合上述評(píng)價(jià)結(jié)論，對(duì)清算鑒證質(zhì)量按甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)做出評(píng)價(jià)。

第七十一條 縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)在質(zhì)量評(píng)價(jià)工作中，需要鑒證人提供相關(guān)資料、證據(jù)的，鑒證人應(yīng)當(dāng)積極配合，并在縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成?？h級(jí)地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)取的相關(guān)資料妥善保管，評(píng)價(jià)結(jié)束后應(yīng)當(dāng)及時(shí)、完整歸還。第七十二條 清算鑒證質(zhì)量評(píng)價(jià)結(jié)論做出后，縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將評(píng)價(jià)結(jié)果報(bào)市級(jí)地稅機(jī)關(guān)，并在市級(jí)地稅機(jī)關(guān)官方網(wǎng)站進(jìn)行公開。第六章法律責(zé)任

第七十三條 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第七十四條 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未按照規(guī)定期限辦理清算申報(bào)和報(bào)送清算資料的，主管地稅機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

第七十五條 對(duì)清算過程中納稅人提供虛假清算資料的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。第七十六條 主管地稅機(jī)關(guān)已按規(guī)定出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如審計(jì)、財(cái)政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)核實(shí)的，由主管地稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究納稅人法律責(zé)任。第七十七條 對(duì)會(huì)計(jì)人員偽造、變?cè)鞎?huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿，編制虛假財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

第七十八條 對(duì)造價(jià)工程師簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述的工程造價(jià)成果文件的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《注冊(cè)造價(jià)工程師管理辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。第七十九條 鑒證人出具虛假鑒證報(bào)告或涉稅文書的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。第八十條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)法律規(guī)定處理。第七章附則

第八十一條 土地增值稅清算審核資料應(yīng)當(dāng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第八十二條 各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法制定具體實(shí)施意見，報(bào)山東省地方稅務(wù)局備案。第八十三條 本辦法由山東省地方稅務(wù)局解釋。

第八十四條 本辦法自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。