第一篇：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問

答》的通知

青地稅函[2009]47號(hào)

頒布時(shí)間：2009-4-17發(fā)文單位：青島市地方稅務(wù)局

市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局:

《青島市地方稅局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）下發(fā)后，通過各單位的認(rèn)真貫徹落實(shí)，對(duì)推動(dòng)全市土地增值稅清算工作發(fā)揮了重要作用。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作，結(jié)合各單位清算工作中存在的問題，市局編寫了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。

附件：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》

二〇〇九年四月十七日

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答

一、《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（以下均簡(jiǎn)稱《辦法》）第七條第（一）項(xiàng)規(guī)定, 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”可以通知納稅人進(jìn)行項(xiàng)目清算，在具體工作中應(yīng)如何理解掌握？

答：該規(guī)定可用下列公示表示：

（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

二、《辦法》第七條第一項(xiàng)規(guī)定中所稱的“已竣工驗(yàn)收”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)如何理解把握？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗(yàn)收：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由每套120平方米上調(diào)至144平方米，在具體執(zhí)行中

應(yīng)如何把握?qǐng)?zhí)行時(shí)間？

答：根據(jù)《青島市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等部門關(guān)于支持居民購買住房的意見的通知》（青政辦發(fā)〔2008〕63號(hào)）第五條規(guī)定，將我市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，對(duì)2008年11月15日以后新開工的開發(fā)項(xiàng)目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)之前已開工的開發(fā)項(xiàng)目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開工時(shí)間以取得建筑工程施

工許可證時(shí)間為準(zhǔn)。

四、《辦法》第十九條規(guī)定的取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開發(fā)或者進(jìn)行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其

扣除項(xiàng)目如何掌握？

答：下面按照是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分兩種情況進(jìn)行說明：

（一）取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；

2、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

（二）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣

除項(xiàng)目如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；

2、開發(fā)土地的成本；

3、加計(jì)開發(fā)土地成本的百分之二十；

4、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

五、對(duì)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目

是否允許加計(jì)扣除？

答：對(duì)納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計(jì)

扣除，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加；

（五）加計(jì)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項(xiàng)之和的百分之二十。

六、關(guān)于以土地使用權(quán)投資入股，被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本如何進(jìn)行確認(rèn)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情

況確認(rèn)土地成本：

（一）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對(duì)土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價(jià)格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

（二）2006年3月2日之前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營時(shí)形成的土地使用權(quán)溢價(jià)不得扣除。其中，對(duì)在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資

金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出扣除時(shí)，其提供的金融機(jī)構(gòu)證明是指什么？未發(fā)生借款利

息支出可以扣除嗎？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對(duì)待。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。開發(fā)項(xiàng)目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以按規(guī)定計(jì)算的土地和房

地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。

對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%進(jìn)行計(jì)算扣除。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)貸款或者核心企業(yè)貸款后，將資金統(tǒng)籌安排給集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)使用，利息

扣除的原則是什么？

答：企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偨o集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，并且收取的利息不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款的證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用，據(jù)實(shí)扣除。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)開始預(yù)售，尚未交付但已經(jīng)預(yù)收房款，并按規(guī)定已經(jīng)計(jì)算繳納了營業(yè)稅金及

附加，這部分營業(yè)稅稅金可否計(jì)入扣除？

答：這種情況多出現(xiàn)于通知清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，雖然繳納的這部分營業(yè)稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預(yù)售房產(chǎn)尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預(yù)售收入并未計(jì)入土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項(xiàng)目金額中也不包括這部分面積的扣除項(xiàng)目，因而根據(jù)收入與扣除配比的原則，該部分面積所對(duì)應(yīng)的已繳營業(yè)稅稅金不得計(jì)入本次清算扣除。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對(duì)外銷售，其收入應(yīng)視為轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除

項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)？

答：根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)，公共配套設(shè)施原則上不得對(duì)外銷售，而應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，因而其開發(fā)建設(shè)成本應(yīng)當(dāng)計(jì)入扣除。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施對(duì)外銷售，其轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入非普通住宅轉(zhuǎn)讓收

入，扣除項(xiàng)目按《辦法》第二十條規(guī)定確認(rèn)。

出具土地增值稅清算結(jié)論后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對(duì)外銷售、轉(zhuǎn)為自用，區(qū)分情況按《辦法》第三十四條、第三十七條規(guī)定處理。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積轉(zhuǎn)為自用，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項(xiàng)

目應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用，其房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。但是，對(duì)于該部分開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用不得計(jì)入扣除。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。

利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

十三、對(duì)于一方出地、一方出資，合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，清算項(xiàng)目的主體應(yīng)如何確定？

答：企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對(duì)出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)計(jì)算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；對(duì)于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進(jìn)行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項(xiàng)目，計(jì)算征收土地增值稅。其中對(duì)出地方計(jì)算征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)土地增值稅的價(jià)格，即作為出資方取得土地使用權(quán)所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清

算時(shí)據(jù)以扣除。

若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發(fā)產(chǎn)品的，出地方轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的價(jià)格，為首次或者以后分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值加減其他補(bǔ)價(jià)計(jì)算確認(rèn)；同時(shí)確認(rèn)出資方取得

該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。

十四、以開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，其在視同銷售時(shí)其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)如何定價(jià)？應(yīng)

當(dāng)如何計(jì)入扣除？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，補(bǔ)償給被拆遷人的開發(fā)產(chǎn)品視同銷售，其價(jià)格按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并向被拆遷人開具發(fā)票；按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)公共配套設(shè)施因移交給政府等有關(guān)部門獲得的補(bǔ)償應(yīng)如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，建設(shè)的公共配套設(shè)施建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本

中的建筑安裝工程費(fèi)。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其按揭保證金計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處

理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。實(shí)際發(fā)生的損失，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用處理。

十七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外捐贈(zèng)的，應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算繳納土地增值稅？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)的，應(yīng)視同銷售，并按照《辦法》第十三條的規(guī)定確定銷售收入。此外，符合《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)，不計(jì)銷售收入，同時(shí)對(duì)于該部分開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用不得計(jì)入扣除。

十八、企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？

答：兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)，不征收原合并各方房地產(chǎn)的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照合并前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除計(jì)算征收土地增值

稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照分立前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除計(jì)算征收土地增值稅。

股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

第二篇：黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知（最終版）

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知

黑地稅函[2010]33號(hào) 2010.5.19

各市（地）地方稅務(wù)局：

根據(jù)土地增值稅清算工作的需要，結(jié)合我省土地增值稅清算工作現(xiàn)狀，現(xiàn)就涉及的有關(guān)業(yè)務(wù)問題明確如下：

一、關(guān)于扣除項(xiàng)目有關(guān)問題

（一）拆除違建項(xiàng)目支出的扣除

拆除違建項(xiàng)目支出是企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用，應(yīng)準(zhǔn)予在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除；但支付的罰款不應(yīng)予以扣除。

（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除

在確定拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除金額時(shí)，將拆遷（回遷）合同作為確定扣除項(xiàng)目金額的依據(jù)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除

對(duì)沒有發(fā)生借款費(fèi)用的企業(yè)，因不發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的百分之五以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。

（四）同一項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)成本費(fèi)用的分?jǐn)?/p>

屬于同一項(xiàng)目建造不同類型房地產(chǎn)共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例，確定項(xiàng)目的扣除金額。

二、關(guān)于拆遷安置戶土地增值稅的清算問題

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建造的用于安置拆遷戶的回遷安置房，視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對(duì)回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入銷售收入。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋價(jià)值可按當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)格視同貨幣安置計(jì)入開發(fā)成本。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入開發(fā)成本。

三、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定問題

2008年12月31日之前開發(fā)銷售的房地產(chǎn)，根據(jù)黑地稅發(fā)〔2007〕119號(hào)文件規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)是:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格的1.4倍以下。

根據(jù)黑政發(fā)〔2008〕127號(hào)文件規(guī)定，從2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價(jià)格在當(dāng)?shù)厣唐纷》科骄鶅r(jià)格1.5倍以內(nèi)。

四、關(guān)于停車位收入征收土地增值稅問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租停車位，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不應(yīng)征收土地增值稅；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。

五、關(guān)于核定征收問題

（一）在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

4、符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

（二）核定征收率自2010年1月1日起按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核定征收率為1—1.5%。

2、除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅為3%。

3、除上述

（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%。

第三篇：朝陽區(qū)地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法實(shí)施

北京市朝陽區(qū)地方稅務(wù)局文件

朝地稅地?2008?77號(hào)

朝陽區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《朝陽區(qū)地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

實(shí)施方案》的通知

各科、室、所、稽查局、機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心：

現(xiàn)將我局制訂的《朝陽區(qū)地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法實(shí)施方案》印發(fā)給你們，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。

二○○八年十一月七日 朝陽區(qū)地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅清算管理辦法實(shí)施方案

根據(jù)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地?2008?92號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）的通知精神，并結(jié)合我局實(shí)際情況，制定本局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法實(shí)施方案。

一、受理范圍：

凡注冊(cè)在朝陽區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅清算條件的，均按照本實(shí)施方案進(jìn)行土地增值稅清算工作。

二、職責(zé)分工

（一）稅政管理二科負(fù)責(zé)土地增值稅清算工作的貫徹部署以及相關(guān)稅收政策的業(yè)務(wù)指導(dǎo)；對(duì)第二稅務(wù)所審核結(jié)束的《鑒證報(bào)告》進(jìn)行復(fù)審；定期協(xié)調(diào)稽查部門對(duì)已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查檢查；對(duì)需核定征收的清算項(xiàng)目進(jìn)行審核；協(xié)調(diào)、解決清算中出現(xiàn)的問題。

（二）第二稅務(wù)所負(fù)責(zé)對(duì)所轄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，在征期內(nèi)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目售房率，對(duì)達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)的納稅人進(jìn)行清算督辦；負(fù)責(zé)落實(shí)《管理辦法》第三章、第四章中清算的受理、審核、移交以及相關(guān)事項(xiàng)的告知與送達(dá)等工作；對(duì)注銷稅務(wù)登記的納稅人進(jìn)行是否應(yīng)清算土地增值稅的判定，并對(duì)需清算的進(jìn)行受理，對(duì)于應(yīng)清算土地增值稅而未清算的納稅人不予辦理注銷手續(xù)，待清算工作完成后再為其辦理；按照清算結(jié)果辦理稅款入（退）庫；對(duì)需進(jìn)行核定征收的納稅人進(jìn)行核定征收；對(duì)已經(jīng)清算完成的土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行資料歸檔工作并登記《房地產(chǎn)項(xiàng)目清算情況臺(tái)賬》。

（三）征收管理科負(fù)責(zé)審核申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的納稅人是否進(jìn)行了土地增值稅清算，對(duì)應(yīng)辦理土地增值稅清算而未辦理的不允辦理注銷手續(xù)；按照稅務(wù)檔案相關(guān)規(guī)定進(jìn)行資料的保管。

（四）稽查局負(fù)責(zé)對(duì)已經(jīng)辦理完結(jié)的清算項(xiàng)目按照一定比例抽取進(jìn)行深入檢查。

三、清算工作流程

（一）日常監(jiān)控環(huán)節(jié)

第二稅務(wù)所負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目銷售進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控；在征期內(nèi)逐項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)售房率，并將達(dá)到清算條件售房比例的項(xiàng)目匯總報(bào)稅政二科備案。

（二）清算申請(qǐng)受理環(huán)節(jié)

第二稅務(wù)所應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《管理辦法》第二章、第三章中清算條件、清算申請(qǐng)與受理規(guī)定的各項(xiàng)要求。對(duì)需要進(jìn)行項(xiàng)目清算的企業(yè)按照《管理辦法》第三章第九條的工作規(guī)定對(duì)企業(yè)進(jìn)行告知。

對(duì)納稅人提出申請(qǐng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目不符合受理?xiàng)l件的，第二稅務(wù)所應(yīng)5日內(nèi)將不予核準(zhǔn)的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。對(duì)納稅人提出申請(qǐng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目符合受理?xiàng)l件的，第二稅務(wù)所在收取納稅人提交的申請(qǐng)材料和《鑒證報(bào)告》時(shí)，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料，并在8日內(nèi)嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》并轉(zhuǎn)入初審程序；對(duì)納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報(bào)告》或補(bǔ)充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》交納稅人，待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。

（三）清算初審環(huán)節(jié)

第二稅務(wù)所應(yīng)嚴(yán)格按照《管理辦法》第四章清算審核的規(guī)定進(jìn)行清算初審工作。自清算日起60日內(nèi)為清算“初審時(shí)段”(不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時(shí)間），第二稅務(wù)所應(yīng)于審核時(shí)段內(nèi)完成審核工作。

對(duì)于納稅人提供的清算報(bào)告符合《管理辦法》中規(guī)定要求的的，初審人員應(yīng)在清算初審結(jié)束后，填寫《土地增值稅清算審核表》隨同清算件轉(zhuǎn)稅政管理二科。對(duì)于在審查清算項(xiàng)目過程中因鑒證事項(xiàng)或其他問題需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的證明資料決定暫停清算的，第二稅務(wù)所應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》，待納稅人重新補(bǔ)充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。

對(duì)需采取核定征收以及不允核準(zhǔn)的清算項(xiàng)目，第二稅務(wù)所填寫《土地增值稅清算核定表》并及時(shí)轉(zhuǎn)稅政管理二科。稅政管理二科復(fù)審后，第二稅務(wù)所按照復(fù)審意見進(jìn)行辦理。

（四）清算復(fù)審環(huán)節(jié)

稅政二科應(yīng)嚴(yán)格按照《管理辦法》的規(guī)定對(duì)第二稅務(wù)所報(bào)送的清算資料進(jìn)行清算復(fù)審工作。自收到稅務(wù)所報(bào)送材料起20日內(nèi)為清算“復(fù)審時(shí)段”(不含稅務(wù)所應(yīng)稅政二科要求的重新審查時(shí)間），稅政二科應(yīng)于審核時(shí)段內(nèi)完成審核工作。

對(duì)于復(fù)審?fù)ㄟ^的清算項(xiàng)目，稅政二科在《土地增值稅清算審核表》中簽署意見后應(yīng)及時(shí)將清算資料轉(zhuǎn)交第二稅務(wù)所；對(duì)于復(fù)審中發(fā)現(xiàn)疑問的清算項(xiàng)目，稅政二科應(yīng)在《土地增值稅清算審核表》中注明未通過原因并將清算資料一并轉(zhuǎn)交稅務(wù)所重新審核。對(duì)于經(jīng)過復(fù)審后，決定對(duì)納稅人申請(qǐng)的清稅項(xiàng)目不予核準(zhǔn)或采取核定征收的，稅政二科應(yīng)在《土地增值稅清算審核表》中注明未通過原因并將清算資料一并轉(zhuǎn)交稅務(wù)所。

（五）執(zhí)行、告知環(huán)節(jié)

第二稅務(wù)所收到稅政管理二科復(fù)審結(jié)果后。應(yīng)及時(shí)按照清算結(jié)果辦理稅款入(退）庫、資料歸檔等工作，并將清算結(jié)果登賬備案報(bào)送稅政管理二科。

經(jīng)過清算審核后，決定對(duì)納稅人申請(qǐng)的清稅項(xiàng)目予以核準(zhǔn)的，第二稅務(wù)所應(yīng)在收到復(fù)審結(jié)果2日內(nèi)向納稅人開具《土地增值稅清算核準(zhǔn)通知書》并通知納稅人按照清算結(jié)果辦理稅款入(退）庫；決定對(duì)納稅人申請(qǐng)的清稅項(xiàng)目不予核準(zhǔn)的，第二稅務(wù)所應(yīng)在收到復(fù)審結(jié)果2日內(nèi)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》。決定對(duì)納稅人申請(qǐng)的清稅項(xiàng)目采取核定征收的，第二稅務(wù)所應(yīng)在收到復(fù)審結(jié)果2日內(nèi)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》。

四、清算項(xiàng)目應(yīng)核定征收的情形

（一）第二稅務(wù)所在清算審核及納稅評(píng)估、稽查部門在對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅(征收率按照市局制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)）。

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

（二）第二稅務(wù)所在清算審核及納稅評(píng)估、稽查部門在對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，需要對(duì)納稅人開發(fā)項(xiàng)目按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅時(shí)，需要在《土地增值稅清算審核表》中注明核定原因，報(bào)送稅政二科進(jìn)行審核，按照稅政二科的審核意見執(zhí)行。

五、對(duì)于已經(jīng)審核完結(jié)項(xiàng)目的抽查檢查工作 稅政二科應(yīng)嚴(yán)格按照《管理辦法》第五章的工作要求，結(jié)合工作的實(shí)際情況，組織、協(xié)調(diào)稽查部門可對(duì)已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查檢查。在清算中有下列情況的之一的，稅政二科應(yīng)在清算完成后將項(xiàng)目情況提交稽查部門，作為重點(diǎn)檢查對(duì)象：

（一）納稅人辦理清稅時(shí)，發(fā)生《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)的；

（二）納稅人辦理清稅后，根據(jù)《鑒證報(bào)告》發(fā)生退稅的。

六、工作要求

各部門應(yīng)認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會(huì)文件；本著高度負(fù)責(zé)的精神，嚴(yán)格按照本實(shí)施方案以及北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》進(jìn)行土地增值稅清算工作，確保清算時(shí)限及流程落實(shí)到位；加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)控，及時(shí)進(jìn)行退補(bǔ)稅以及稽核工作，做到應(yīng)收盡收。

主題詞：房地產(chǎn)

土地增值稅

清算

通知

北京市朝陽區(qū)地方稅務(wù)局辦公室 2008年11月10日印發(fā)

第四篇：濟(jì)南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

濟(jì)南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

第一條 為加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)繳、清算管理辦法》（以下分別簡(jiǎn)稱《征管法》、《條例》、《細(xì)則》）及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅的清算管理。

第三條 土地增值稅清算管理工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

第四條 納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項(xiàng)目竣工決算后30日內(nèi)持以下資料到主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可證）；

（二）土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

（三）建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告批復(fù)文件及建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)；

（四）稅務(wù)登記證、土地增值稅項(xiàng)目登記表、土地增值稅申報(bào)表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證；

（五）項(xiàng)目竣工決算資料，以及主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他與開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

第五條“單位項(xiàng)目”，是指納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象；“竣工決算項(xiàng)目”，是指已取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的單位工程質(zhì)量認(rèn)定合格(優(yōu)良)書、建設(shè)單位和施工單位已對(duì)該工程的工程成本進(jìn)行確認(rèn)、已簽署《工程造價(jià)結(jié)（決）算書》，全部實(shí)現(xiàn)銷售并且收入、成本和費(fèi)用已全部準(zhǔn)確核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第六條 有下列情況之一的，納稅人可以對(duì)未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)土地增值稅清算:

（一）納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;

（二）納稅人申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記。

納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓合同簽定之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請(qǐng)。

納稅人申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記的，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前提出清算土地增值稅申請(qǐng)。

第七條 對(duì)納稅人已竣工決算或雖未竣工決算但符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請(qǐng)且無正當(dāng)理由，主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要的，可報(bào)經(jīng)縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局批準(zhǔn)進(jìn)行土地增值稅清算。

第八條 主管地稅機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)審核以下內(nèi)容：

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額，包括轉(zhuǎn)讓土地收入、轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入；

（二）扣除項(xiàng)目金額，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（三）預(yù)繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項(xiàng)目。

第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行核定；

第十條 土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。即納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本。指納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費(fèi)，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6、開發(fā)間接費(fèi)用，包括企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。指與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和經(jīng)省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費(fèi)、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項(xiàng)目扣除的不得重復(fù)計(jì)算扣除。

（五）根據(jù)《條例》第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

第十一條 土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項(xiàng)目支出，均不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

第十二條 各級(jí)地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，應(yīng)視為取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)可予以扣除；如果未計(jì)入房價(jià)中，而在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)不予扣除。

第十三條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額按以下辦法計(jì)算：

凡單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開發(fā)土地總面積的比例分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計(jì)算分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。

第十四條 納稅人已預(yù)繳的稅款少于清算后應(yīng)繳稅款的，應(yīng)在主管地稅機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳的稅款。預(yù)繳稅款超過清算后應(yīng)繳稅款的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其他納稅項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 本辦法由濟(jì)南市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執(zhí)行。

第五篇：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告

青島市地稅局公告〔2011〕1號(hào)

全文有效 成文日期：2011-01-31

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根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）的規(guī)定，現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整公告如下：

一、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等保障性住房，仍不預(yù)征土地增值稅。

二、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售政府限價(jià)商品住房，土地增值稅預(yù)征率為1%。

三、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售普通住房，土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的1%調(diào)至2%。

四、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售非普通住房（含別墅）和非住房（包括商業(yè)用房、寫字樓等），土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的2%調(diào)至3%。

五、普通住房按市政府確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)不同類型的房地產(chǎn)要按規(guī)定分別核算，依不同的預(yù)征率申報(bào)預(yù)繳土地增值稅；未分別核算的，從高預(yù)征土地增值稅。

六、本公告自2011年2月1日起施行，《青島市財(cái)政局 青島市國家稅務(wù)局 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)稅收政策有關(guān)問題的通知》（青財(cái)源〔2010〕2號(hào)）第二條停止執(zhí)行。特此公告。

二〇一一年一月三十一日

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