第一篇：存量房營改增解讀20160501

存量房營改增政策解讀及二手房交易稅費(fèi)計算公式

一、執(zhí)行時間

個人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

二、征收率

1、銷售方為自然人：5% 個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；

個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額的5%計征增值稅。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。

2、銷售方為非自然人

非自建差額征稅：5% 自

建

全

額：5% 自建和非自建的認(rèn)定：

有發(fā)票作為抵扣憑證的，按照差額征稅的為非自建； 沒有發(fā)票作為抵扣憑證的，按全額征稅的為自建。

三、交易環(huán)節(jié)中各稅種計稅依據(jù)

轉(zhuǎn)讓存量房過程中涉及的稅種，除印花稅外，計稅依據(jù)均為不含稅價格。涉及的稅種有增值稅、個人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅。

印花稅的計稅依據(jù)為合同所載金額，合同中注明房款及增值稅稅款的，按照所列房款計征印花稅。

四、發(fā)票相關(guān)規(guī)定

1、小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，購買方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，可以向地稅局申請代開增值稅普通發(fā)票，地稅局代開發(fā)票部門通過增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)代開增值稅發(fā)票，系統(tǒng)自動在發(fā)票上打印“代開”字樣。

2、地稅局代開發(fā)票部門統(tǒng)一使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票和五聯(lián)增值稅普通發(fā)票。

五、相關(guān)計征政策變化

1、網(wǎng)簽價格和核定價格孰高取值

A 每平米網(wǎng)簽單價< 每平米核定價格，則認(rèn)定核定價格孰高 計稅收入確認(rèn)金額=每平米核定價格*建筑面積*房屋交易份額 B 每平米網(wǎng)簽單價 ≧ 每平米核定價格，則認(rèn)定網(wǎng)簽價格孰高 計稅收入確認(rèn)金額=網(wǎng)簽價格

2、普通住宅判斷標(biāo)準(zhǔn)

滿足以下A或B或C即可認(rèn)定為“普通住宅”，否則劃分為“非普通住宅” A 房屋產(chǎn)權(quán)證明標(biāo)注的種類為“歷史文化街區(qū)中的騰退私房”、“綠化隔離地區(qū)農(nóng)民 安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集資建設(shè)住房”、“危改回遷房”、“已 購公有住房”。

B 同時滿足以下幾個條件

a)容積率在1.0（含）以上；

b)建筑面積在140平方米（含）以下；

c)每平米網(wǎng)簽單價/1.05與每平米核定單價/1.05孰高小于等于普通住房單價上限，或計稅收入確認(rèn)金額/房屋交易份額/1.05小于等于普通住房最高套總價（普通住房單價上限、普通住房最高套總價根據(jù)房屋所在區(qū)域確定）

C 同時滿足以下幾個條件

a)房屋類型為“平房”

b)每平米網(wǎng)簽單價/1.05與每平米核定單價/1.05孰高小于等于普通住房單價

上限，或計稅收入確認(rèn)金額/房屋交易份額/1.05小于等于普通住房最高套總價

（普通住房單價上限、普通住房最高套總價根據(jù)房屋所在區(qū)域確定）

3、增值稅計算規(guī)則

A 征收方式判斷規(guī)則與原營業(yè)稅規(guī)則相同 B 計算公式 a)全額征收

增值稅應(yīng)繳納金額=計稅收入確認(rèn)金額/1.05*5%（按人計算時，增值稅應(yīng)納稅額=計稅收入確認(rèn)金額/房屋交易份額*每個人的權(quán)屬轉(zhuǎn)移份額/1.05*5%）b)差額征收

增值稅應(yīng)納稅額=（銷售收入-該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）/1.05*5%（按人計算時，每個人的增值稅應(yīng)納稅額=（銷售收入/房屋交易份額*每個人的權(quán)屬轉(zhuǎn)移份額-每個人該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）/1.05*5%）

六、稅款計算公式(一)增值稅及附加稅

1、差額增值稅：適用范圍——滿2年的非普通住宅、非住宅性質(zhì)、單位產(chǎn)權(quán)等

（本次交易不含稅價-原購房發(fā)票不含稅價）*5.6% A 網(wǎng)簽價格孰高時：（網(wǎng)簽價格-原發(fā)票票面值）/1.05*5.6% B 核定價格孰高時：（核定價格-原發(fā)票票面值）/1.05*5.6%

2、全額增值稅：適用范圍——不滿2年的住宅

本次交易不含稅價*5.6% A 網(wǎng)簽價格孰高時：網(wǎng)簽價格/1.05*5.6% B 核定價格孰高時：核定價格/1.05*5.6%

3、計算差額增值稅時，非住宅以“購房發(fā)票金額”，如無法提供原始購房發(fā)票，即按全額標(biāo)準(zhǔn)征收；住房以“購房發(fā)票金額”與“契稅票計稅依據(jù)”取高值

(二)個稅

1、差額個稅：適用范圍——能追溯到購房原值且能提供原始契稅票（契稅減免通知單），不滿五年，滿五年不唯一的住宅、非住宅性質(zhì)等

(銷售收入-本次（全額或差額）增值稅及附加-該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價-原契稅-本次印花-上次增值稅發(fā)票票面稅額-10%裝修款-利息)*20% A 網(wǎng)簽價格孰高時

（本次網(wǎng)簽價格-本次（全額或差額）增值稅及附加-購房原值-原契稅-本次印花-上次增值稅發(fā)票票面稅額-網(wǎng)簽價格*10%-利息）*20% B 核定價格孰高時

（本次核定價格-本次（全額或差額）增值稅及附加-購房原值-原契稅-本次印花-上次增值稅發(fā)票票面稅額-核定價格*10%-利息）*20%

2、全額個稅：適用范圍——無法追溯到購房原值且不能提供原始契稅票（契稅減免通知單）

A 滿2年，普通住宅，網(wǎng)簽價格孰高時：網(wǎng)簽價格*1% B 滿2年，普通住宅，核定價格孰高時：核定價格/1.05*1% C 滿2年，非普通住宅，以孰高價格：網(wǎng)簽價格或核定價格/1.05*1% D不滿2年的住宅，以孰高價格：網(wǎng)簽價格或核定價格/1.05*1%(三)契稅

A 滿2年，普通住宅

網(wǎng)簽價格孰高時：網(wǎng)簽價格*稅率 B 滿2年，普通住宅

核定價格孰高時：核定價格/1.05*稅率 C 不滿2年的住宅，或滿2年的非普通住宅 網(wǎng)簽價格孰高時：網(wǎng)簽價格/1.05*稅率 D 不滿2年住宅，或滿2年的非普通住宅 核定價格孰高時：核定價格/1.05*稅率 個人、首套、住宅、90平米（含）以下： 1% 個人、首套、住宅、90平米以上： 1.5% 個人二套、非住宅： *3%(四)土地增值稅（待定）(五)印花稅

合同所載金額*0.1%

第二篇：營改增問題解讀

在“營改增”過程中，融資租賃業(yè)因其行業(yè)特殊性，面臨諸多問題：政策是否符合行業(yè)特征、企業(yè)如何適應(yīng)、是否考慮到其他相關(guān)政策和制度的配合度，等等，成為當(dāng)前租賃業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)問題，也是事關(guān)行業(yè)發(fā)展的重要問題。

9月8日，在第十七屆中國國際投資貿(mào)易洽談會的融資租賃專題論壇上，國家稅務(wù)總局貨勞司增值稅處孔慶凱，就“營改增”政策制定中對租賃行業(yè)的一些考慮進(jìn)行了介紹，并表示，針對業(yè)內(nèi)反映的問題，財政部、國家稅務(wù)總局高度重視，在廣泛了解情況、聽取意見的基礎(chǔ)上正在著手研究解決，力求使稅收政策更加符合融資租賃行業(yè)的經(jīng)營實際，并充分考慮售后回租的目的是融資這一本質(zhì)屬性。

孔慶凱從如下四個方面進(jìn)行了介紹：

一、為什么融資租賃行業(yè)首先納入了“營改增”的范圍？

“營改增”之前租賃業(yè)屬于營業(yè)稅服務(wù)業(yè)的稅目，融資租賃屬于營業(yè)稅金融保險業(yè)的稅目，二者適用的營業(yè)稅率都是5%。2009年增值稅改革將機(jī)器設(shè)備納入增值稅進(jìn)項抵扣范圍以后，很多融資租賃企業(yè)通過各種渠道反映，由于通過融資租賃方式租入的機(jī)器設(shè)備無法取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項稅額，多數(shù)承租人放棄采取融資租賃方式采購機(jī)器設(shè)備。而融資租賃企業(yè)本身作為營業(yè)稅納稅人，購入設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票也無法抵扣。

2009年增值稅轉(zhuǎn)型改革對融資租賃行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，為了打通融資租賃行業(yè)的增值稅抵扣鏈條，在確定首批“營改增”試點(diǎn)的行業(yè)時，首先將有形動產(chǎn)租賃業(yè)納入“營改增”的范圍，并考慮置購和租賃兩種方式在稅制上的平衡問題，將有形動產(chǎn)租賃服務(wù)適用的增值稅稅率確定為為17%，也就是和購進(jìn)設(shè)備在進(jìn)項稅額上持平。實踐證明這樣的稅制設(shè)計，在使融資租賃行業(yè)納入“營改增”抵扣鏈條的同時，也降低了承租人的稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到了結(jié)構(gòu)性減稅的目的，在一定程度上提高了企業(yè)通過租賃來融資的積極性。

二、為什么融資租賃行業(yè)在“營改增”以后仍然保留差額征稅政策？

為緩解按營業(yè)額全額計算繳納稅款而導(dǎo)致的重復(fù)征稅現(xiàn)象，在營業(yè)稅稅制設(shè)計上陸續(xù)出臺了一些差額征稅的措施。2003年，考慮融資租賃行業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅【2003】16號文）明確，經(jīng)中國人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位，從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租人收取的全部價款和價外費(fèi)用（包括殘值）減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額。以上所稱出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔(dān)的貨物購入價、關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、保險費(fèi)和貸款利息，貸款利息包括外匯借款和人民幣借款利息。通過這個政策明確，對符合條件的融資租賃企業(yè)實行營業(yè)稅差額征稅的政策。通過對這個政策的分析，可以看出融資租賃行業(yè)實行差額征稅以后，營業(yè)稅的稅基已遠(yuǎn)小于營業(yè)收入，也就是說營業(yè)稅政策對融資租賃行業(yè)是極其優(yōu)惠的。據(jù)測算，實行營業(yè)稅差額征稅以后，大部分融資租賃企業(yè)營業(yè)稅的實際稅負(fù)率低于1%，大大低于其營業(yè)稅5%的名義稅率和大部分營業(yè)稅納稅人3%的實際稅負(fù)。

“營改增”以后，因為我國增值稅制度實行扣稅法，也就是以購進(jìn)貨物或者接受加工修理修配勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)時支付或者承擔(dān)的增值稅作為進(jìn)項稅額，符合這些條件的才能從當(dāng)期的銷項稅額中抵扣。增值稅稅制本身對營業(yè)稅差額征稅的政策是比較排斥的，但是融資租賃行業(yè)實行“營改增”試點(diǎn)以后，考慮到試點(diǎn)工作是分行業(yè)逐步推行的，融資租賃成本中的大部分項目，比如說保險費(fèi)、貸款利息等目前還屬于營業(yè)稅的征稅范圍，導(dǎo)致融資租賃企業(yè)進(jìn)項抵扣不充分。為保證融資租賃行業(yè)納稅人試點(diǎn)前后稅負(fù)的平衡，作為目前“營改增”政策中僅存的一項差額征稅政策，財稅【2013】37號文中明確，經(jīng)中國人民銀行、商務(wù)部、銀監(jiān)會批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人提供有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用（包括殘值）扣除由出租方承擔(dān)的有形動產(chǎn)的貸款利息、關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅、安裝費(fèi)、保險費(fèi)的余額為銷售額。另外在37號文附件的過渡性政策中還保留了差額征稅的政策，同時還研究出臺了其他的許多優(yōu)惠政策，對從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供的有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對其增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。

三、為什么售后回租業(yè)務(wù)的承租方在“銷售”環(huán)節(jié)不增收增值稅和營業(yè)稅？

為盤活自有資產(chǎn)實現(xiàn)融資目的，近年來部分企業(yè)開展了融資性售后回租業(yè)務(wù)，承租方將租賃物出售給經(jīng)批準(zhǔn)開展租賃業(yè)務(wù)的融資租賃的企業(yè)，再從融資租賃企業(yè)租回，租賃物本身不發(fā)生實物的轉(zhuǎn)移，并且仍在承租方賬上并計提折舊。為明確承租方在將租賃物銷售的環(huán)節(jié)，是否應(yīng)該增收增值稅和營業(yè)稅的問題，下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號），這個公告明確融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于增值稅和營業(yè)稅的征收范圍，不增收增值稅和營業(yè)稅。

制定這個政策的依據(jù)是，根據(jù)現(xiàn)行的增值稅和營業(yè)稅的條例，銷售貨物的行為應(yīng)該交增值稅，銷售不動產(chǎn)的行為應(yīng)該交營業(yè)稅，這兩個條例對銷售的解釋都是指轉(zhuǎn)讓貨物或者是不動產(chǎn)的所有權(quán)。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，所有權(quán)是指是所有人依法對自己的資產(chǎn)享受占有、使用、收益和處分的權(quán)利。融資性售后回租業(yè)務(wù)中租賃物所有權(quán)發(fā)生了實權(quán)分離，租賃物的占有權(quán)和使用權(quán)歸承租方所有，收益權(quán)由承租方和出租方共同享有。承租方繼續(xù)使用租賃物而獲得直接收益，出租方從租賃物的租金中獲得間接收益，承租方和出租方均沒有完整的處分權(quán)，也就是售后回租業(yè)務(wù)與一般的銷售行為有區(qū)別。

在融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方銷售租賃物時所有權(quán)并沒有發(fā)生完全轉(zhuǎn)移。因此，按照現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有償轉(zhuǎn)移貨物和不動產(chǎn)所有權(quán)的征稅規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中租賃物的銷售行為不屬于現(xiàn)行營業(yè)稅和增值稅的征收范圍，不增收營業(yè)稅和增值稅。

據(jù)了解，該公告下發(fā)后，大大促進(jìn)了融資性售后回租業(yè)務(wù)的開展。目前售后回租業(yè)務(wù)已占融資租賃業(yè)務(wù)總量的70%以上。

無論“營改增”以前還是以后，作為稅收政策的制定部門，已經(jīng)充分考慮到融資租賃業(yè)態(tài)的特殊性，也研究出臺了一些特殊政策，但是現(xiàn)在看來在稅制層面上還需要進(jìn)一步的完善。

“營改增”政策實施以后陸續(xù)收到一些從事融資租賃行業(yè)的納稅人和租賃協(xié)會的反映，主要反映以下四個方面的問題：

第一，售后回租業(yè)務(wù)當(dāng)中，承租方出售貨物的環(huán)節(jié)不征稅，出租方作為增值稅納稅人無法抵扣進(jìn)項稅額，稅收負(fù)擔(dān)上升較多。由于售后回租業(yè)務(wù)的主要利潤來源為手續(xù)費(fèi)和利息差，一般情況下，比重不會超過對外取得收入全額的3%，因此雖然可以享受實際稅負(fù)超3%返還的政策，但實際負(fù)擔(dān)的增值稅很可能已經(jīng)超過了實際收入，造成了售后回租業(yè)務(wù)無法盈利甚至出現(xiàn)虧損。

第二，部分直租業(yè)務(wù)中，由于設(shè)備登記管理、經(jīng)營資質(zhì)等方面的要求，包括車輛的管理、特種設(shè)備的管理等，融資租賃企業(yè)無法取得符合抵扣條件的增值稅專用發(fā)票，同樣存在本環(huán)節(jié)稅負(fù)較重的問題。

第三，回租業(yè)務(wù)承租方中，有些并非增值稅納稅人，比如個人、科研院所、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，導(dǎo)致回租環(huán)節(jié)增值稅抵扣鏈條斷裂，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁困難。

第四，融資租賃企業(yè)發(fā)行債券的利息、車輛購置稅等成本項目，尚未納入到扣除項目當(dāng)中，對融資租賃公司銷售額的扣除項目仍需進(jìn)一步補(bǔ)充。

四、下一步在稅制層面對融資租賃行業(yè)的考慮。

針對上述反映的問題，財政部、國家稅務(wù)總局高度重視，在廣泛了解情況、聽取意見的基礎(chǔ)上正在著手研究解決，力求使稅收政策更加符合融資租賃行業(yè)的經(jīng)營實際，并充分考慮售后回租的目的是融資這一本質(zhì)屬性。另外還要兼顧融資租賃與銀行信貸在稅制上的平衡問題，為下一步金融業(yè)“營改增”工作打好基礎(chǔ)。

作為國際上僅次于銀行信貸的第二大融資工具，融資租賃拓寬了企業(yè)的融資渠道，在支持實體經(jīng)濟(jì)，尤其是小微企業(yè)發(fā)展、促進(jìn)企業(yè)技術(shù)改造方面正發(fā)揮著巨大作用，而且行業(yè)目前在我國還處于起步階段，還有很大的市場空間。在目前已出臺的針對該行業(yè)的稅收政策基礎(chǔ)上，在下一步“營改增”試點(diǎn)的推進(jìn)過程當(dāng)中，將跟蹤了解該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，吸收借鑒其他國家先進(jìn)經(jīng)驗，在稅收制定的設(shè)計層面上更好地促進(jìn)和服務(wù)于我。

第三篇：營改增熱點(diǎn)解讀

營改增熱點(diǎn)解讀

8月1日起,交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)(“1+7”行業(yè))營改增試點(diǎn)從部分省市推廣至全國,記者就營改增中的熱點(diǎn)問題,采訪了省財政廳廳長于國安、省國稅局局長劉景溪、省地稅局局長張洪軍。“1+7”行業(yè)8月仍申報繳納營業(yè)稅

據(jù)介紹,營業(yè)稅和增值稅都是我國的主體稅種,覆蓋面廣,收入規(guī)模大,涉及千千萬萬納稅人的切身利益。試點(diǎn)納稅人稅收征管交接,是營改增試點(diǎn)的重中之重,也是難點(diǎn)所在。為確保新舊稅制順利轉(zhuǎn)換,全省國稅部門提前數(shù)月就開始逐戶核實試點(diǎn)納稅人名單及信息,及時做好試點(diǎn)納稅人稅務(wù)登記和一般納稅人資格認(rèn)定等；提前做好綜合征管、防偽稅控等相關(guān)系統(tǒng)的升級完善,完成稅控系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境準(zhǔn)備；搞好財稅庫銀橫向聯(lián)網(wǎng)、發(fā)票測算核定和印制、稅控器具的過渡銜接；強(qiáng)化納稅服務(wù),開展試點(diǎn)政策培訓(xùn),搞好試點(diǎn)納稅人實務(wù)操作輔導(dǎo)；模擬運(yùn)行稅收征管業(yè)務(wù)流程,及時穩(wěn)妥處理各類緊急、突發(fā)涉稅事項??地稅部門則積極摸清營業(yè)稅稅源底數(shù),會同國稅部門做好試點(diǎn)納稅人的審核認(rèn)定,以及全面清理移交試點(diǎn)納稅人以前欠稅,做好試點(diǎn)企業(yè)未使用完地稅發(fā)票的繳銷等,確保交接前后各項工作有效銜接和整體推進(jìn)等。

張洪軍提醒,“1+7”行業(yè)的納稅人8月份申報繳納的稅款所屬期實際上是7月份的,因此還應(yīng)繼續(xù)在原主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅。試點(diǎn)實施后,營業(yè)稅仍然是地方的主體稅種。劉景溪說,衡量這次改革是否成功有兩個關(guān)鍵標(biāo)志,除了8月1日后試點(diǎn)納稅人順利開出增值稅發(fā)票外,還要關(guān)注9月1日后,試點(diǎn)納稅人能否順利實現(xiàn)納稅申報、稅款入庫,“還有很多工作要做”。

“溢出效益”

促二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

營改增是繼分稅制改革之后最受矚目的重大稅制改革之一。于國安表示,實施營改增,有利于減輕我省試點(diǎn)納稅人負(fù)擔(dān)。從前期試點(diǎn)省份情況看,超過90%的試點(diǎn)納稅人稅負(fù)下降,其中小規(guī)模納稅人平均降幅達(dá)40%,成為此次改革的最大受益者。至于少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)增加的情況,多與試點(diǎn)行業(yè)進(jìn)項抵扣范圍過窄有關(guān)。隨著試點(diǎn)范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大,這一問題會逐步得到解決。我省納入試點(diǎn)的中小企業(yè)會普遍減負(fù),尤其是小微企業(yè),受益受惠會更加明顯；同時,對現(xiàn)有增值稅一般納稅人來講,也會從購買試點(diǎn)納稅人服務(wù)當(dāng)中,獲得相應(yīng)的增值稅抵扣空間。

于國安認(rèn)為,實施營改增,有利于我省轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前,我省經(jīng)濟(jì)正處在轉(zhuǎn)型升級、加快發(fā)展的重要階段。與北京、上海、廣東等省市相比,我省服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展仍有較大差距。對科技研發(fā)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行營改增,可以減輕企業(yè)稅負(fù),拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域,大大增強(qiáng)服務(wù)業(yè)的競爭力,加快構(gòu)建山東特色的服務(wù)業(yè)體系。通過營改增,還將打通二三產(chǎn)業(yè)的增值稅抵扣鏈條,可以給制造業(yè)帶來明顯的“溢出效益”,降低制造成本,鼓勵科技創(chuàng)新,推動主輔分離,促進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

除了根據(jù)企業(yè)所處行業(yè)、規(guī)模等重新劃定稅率外,符合條件的國際運(yùn)輸服務(wù)、向境外提供的研發(fā)和設(shè)計服務(wù)將適用零稅率,向境外提供的其他服務(wù)免稅；試點(diǎn)納稅人原享受的技術(shù)轉(zhuǎn)讓等營業(yè)稅減免稅政策,調(diào)整為增值稅免稅或即征即退。這有利于擴(kuò)大服務(wù)貿(mào)易出口規(guī)模,增強(qiáng)企業(yè)參與全球資源配置的能力,提高我省開放型經(jīng)濟(jì)水平。營改增后收入歸屬不變?yōu)槭裁匆獙⒁郧袄U納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改為繳納增值稅?于國安分析,1994年的財稅體制改革,形成了增值稅主要對貨物征收、營業(yè)稅主要對服務(wù)征收以及消費(fèi)稅對部分貨物進(jìn)行調(diào)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅制度。這一制度在有效組織收入、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用,但隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會分工的日益細(xì)化,營業(yè)稅和增值稅兩種稅制并行、抵扣鏈條不完整

帶來的重復(fù)征稅問題越來越突出。

增值稅具有“環(huán)環(huán)抵扣、增值征稅”的特點(diǎn),改革在全國、全部行業(yè)一次性推開固然很好,但營改增復(fù)雜性強(qiáng)、影響面廣,一次性全面推開風(fēng)險太大；采取局部地區(qū)、局部行業(yè)先行試點(diǎn),再加速推進(jìn)、全面鋪開的方式更為穩(wěn)妥。

于國安介紹,原歸屬試點(diǎn)地區(qū)的營業(yè)稅收入,改征增值稅后收入仍歸屬試點(diǎn)地區(qū)。同時,根據(jù)全國試點(diǎn)的新形勢,還將調(diào)整和完善部分現(xiàn)行稅收政策。

隨著營改增的不斷擴(kuò)容,作為地方主體稅種的營業(yè)稅,最終將被增值稅取代。中央與地方收入如何劃分、地方缺少主體稅種等問題會更加突出。于國安介紹,中央已明確提出,要加快財稅體制改革,健全中央和地方財力與事權(quán)相匹配的財政體制,合理界定中央與地方的事權(quán)和支出責(zé)任,調(diào)整中央和地方的收入劃分,理順中央與地方的分配關(guān)系。

營改增應(yīng)稅服務(wù)范圍

交通運(yùn)輸業(yè) 陸路運(yùn)輸服務(wù) 公路運(yùn)輸

纜車運(yùn)輸

索道運(yùn)輸

其他陸路運(yùn)輸

水路運(yùn)輸服務(wù) 水路運(yùn)輸服務(wù)

航空運(yùn)輸服務(wù) 航空運(yùn)輸服務(wù)

管道運(yùn)輸服務(wù) 管道運(yùn)輸服務(wù)

部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 研發(fā)和技術(shù)服務(wù) 研發(fā)服務(wù)

技術(shù)轉(zhuǎn)讓服務(wù)

技術(shù)咨詢服務(wù)

合同能源管理服務(wù)

工程勘察勘探服務(wù)

信息技術(shù)服務(wù) 軟件服務(wù)

電路設(shè)計及測試服務(wù)

信息系統(tǒng)服務(wù)

業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)

文化創(chuàng)意服務(wù) 設(shè)計服務(wù)

商標(biāo)和著作權(quán)轉(zhuǎn)讓服務(wù)

知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)

廣告服務(wù)

會議展覽服務(wù)

物流輔助服務(wù) 航空服務(wù)

港口碼頭服務(wù)

貨運(yùn)客運(yùn)場站服務(wù)

打撈救助服務(wù)

貨物運(yùn)輸代理服務(wù)

代理報關(guān)服務(wù)

倉儲服務(wù)

裝卸搬運(yùn)服務(wù)

有形動產(chǎn)租賃服務(wù) 有形動產(chǎn)融資租賃

有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃

鑒證咨詢服務(wù) 認(rèn)證服務(wù)

鑒證服務(wù)

咨詢服務(wù)

廣播影視服務(wù) 廣播影視節(jié)目(作品)的制作服務(wù) 廣播影視節(jié)目(作品)的發(fā)行服務(wù)

廣播影視節(jié)目(作品)的播映(放映)服務(wù)

第四篇：營改增后個人存量房交易案例(第七版)

營改增后個人存量房交易案例

一、主要說明事項............................................................................................................................2

二、具體案例....................................................................................................................................4

（一）個人轉(zhuǎn)讓住房(非廣州地區(qū))..................................................................................................4

例1：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高...........4

例2：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高.......................5 例3：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高...............................6 例4：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高............8 例5：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、評估價格(不含稅)高....................9 例6：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、成交價格高.................................10

（二）個人轉(zhuǎn)讓住房(廣州地區(qū))....................................................................................................12 例7：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高.............12 例8：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高.....................13 例9：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高.............................14 例10：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高............15 例11：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、評估價格(不含稅)高..............16 例12：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、成交價格高.............................18

（三）轉(zhuǎn)讓非住房, 差額征收增值稅.............................................................................................19 例13：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比不含稅成交價格高...................................................19 例14：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比換算后的不含稅成交價格高...................................20 例15：關(guān)鍵字——換算后的不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高...............................21 例16：關(guān)鍵字——不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高...............................................22

一、主要說明事項

本案例由省局稅政一處、稅政二處編寫，只做內(nèi)部學(xué)習(xí)使用，不得外傳。以下所有案例均按2016年5月2日金三業(yè)務(wù)操作規(guī)則編寫，主要事項說明如下：

（一）印花稅的計稅方法。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價格為不含稅價格，則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額，此時印花稅的計稅依據(jù)為該金額；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額，此時印花稅的計稅依據(jù)為該合同金額。金三系統(tǒng)中錄入的合同金額和交易價格、成交價格為同一金額。

（二）增值稅的計稅方法。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價格為不含稅價格，則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額（交易價格、成交價格），并用評估價格（不含稅）與該合同金額作比較，以孰高原則確定增值稅的應(yīng)稅項；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額（交易價格、成交價格），并用換算后不含稅的合同金額（不含稅的合同金額=含稅合同金額/1.05）與評估價格（不含稅）作比較，以孰高原則確定增值稅的應(yīng)稅項。

（三）土地增值稅、契稅的計稅方法。土地增值稅、契 稅的應(yīng)稅收入為不含增值稅收入，用評估價格（不含稅）與不含稅的合同金額（交易價格、成交價格）作比較，以孰高原則確定。

（四）土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。如合同金額（交易價格、成交價格）為含稅收入，則需從含稅收入減去增值稅額，換算為不含稅增值稅收入。因此，在扣除項目金額中不再包含本次繳納的增值稅額。

（五）個人所得稅計稅方法說明。個人所得稅房屋轉(zhuǎn)讓收入為個人轉(zhuǎn)讓房屋不含增值稅的收入，可扣除的合理費(fèi)用為個人轉(zhuǎn)讓住房時繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，不包括轉(zhuǎn)讓住房時繳納的增值稅。

（六）以下案例中，默認(rèn)144㎡以上即為非普通住房。

（七）以下案例中，“評估價格(不含稅)”、“成交價格”、“上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）”、“土地增值稅扣除成本(不含稅)”均為金三系統(tǒng)對應(yīng)字段名。

二、具體案例

（一）個人轉(zhuǎn)讓住房(非廣州地區(qū))

例1：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高

個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格(不含稅)賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=102*5%=5.1萬；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（102-80-合理費(fèi)用）*20% 合理費(fèi)用：為個人轉(zhuǎn)讓該住房時繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，不包括轉(zhuǎn)讓住房時繳納的增值稅；

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=102*1%=1.02萬。

例2：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)90萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭第二套改善性住房，面積為90㎡以上。

解：評估價格(不含稅)90萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=105/(1+5%)*5%=5萬；

不含增值稅收入=含稅成交價格-增值稅額=105-5=100萬（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（100-土地增值稅扣除成本(不 含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（100-80-合理費(fèi)用）*20% 如按政策需采取核定征收方式的，個人所得稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率（國稅發(fā)?2006?108號）；

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額= 不含增值稅收入*稅率=100*2%=2萬。

例3：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含 稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=105-0=105。

在免征增值稅情形下，金三系統(tǒng)仍會將含稅成交價格除以1.05換算為不含稅價與評估價格進(jìn)行對比，此處金三系統(tǒng)仍按105/(1+5%)＜102,選用了102萬作為增值稅應(yīng)稅項為系統(tǒng)設(shè)置缺陷所致，并不影響納稅人實繳的稅額。評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（105-80-合理費(fèi)用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）；

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=105*1%=1.05萬。

例4：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)106萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=105-0=105。

評估價格(不含稅)106萬＞不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用評估價格（不含稅）。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（106-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或 者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=106*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（106-80-合理費(fèi)用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）；

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=106*1%=1.06萬。

例5：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、評估價格(不含稅)高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)106萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅,評估價格(不含稅)106萬＞不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（106-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=106*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（106-80-合理費(fèi)用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=106*1.5%=1.59萬。

例6：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價 格(不含稅)102萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡以上。

解：免征增值稅,評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（105-80-合理費(fèi)用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=105*1.5%=1.575萬。

（二）個人轉(zhuǎn)讓住房(廣州地區(qū))

例7：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高

個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=102*5%=5.1萬；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅 [2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=102*1%=1.02萬。

例8：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)90萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭第二套改善性住房，面積為90㎡以上。

解：評估價格(不含稅)90萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=105/(1+5%)*5%=5萬；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-5-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=(105-5)*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=（105-5）*3%=3萬。

例9：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=105-0=105。

在免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）情形下，金三系統(tǒng)仍會將含稅成交價格除以1.05換算為不含稅價與評估價格進(jìn)行對比，此處為系統(tǒng)設(shè)置缺陷所致，并不影響納稅人實繳的稅額。

評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=105*1%=1.05萬。

例10：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的普通住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格100萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不 含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=100-0=100。

評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格100萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=100*0.05%=0.05萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=100*0.05%=0.05萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=102*1%=1.02萬。

例11：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、評估價格(不含稅)高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的非普通住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為144㎡以上。

解：差額征增值稅，評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29萬元；（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=102*3%=3.06萬。

例12：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）非普通住房，評估價格(不含稅)95萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為144㎡以上。

解：差額征增值稅，評估價格(不含稅)95萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[（105-80）/(1+5%)]*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-1.19-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-1.19）*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅 [2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=（105-1.19）*3%=3.06萬。

（三）轉(zhuǎn)讓非住房, 差額征收增值稅

例13：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比不含稅成交價格高

評估價格(不含稅)100萬，不含稅成交價格90萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)100萬＞不含稅成交價格90萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[100-80/（1+5%）]*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（100-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率；（4）印花稅應(yīng)納稅額=90*0.05%=0.045萬； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=90*0.05%=0.045萬；（2）契稅應(yīng)納稅額=100*3%=3萬元。

例14：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比換算后的不含稅成交價格高

評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29萬元；（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率；（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應(yīng)納稅額=102*3%=3.06萬元。

例15：關(guān)鍵字——換算后的不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高

評估價格(不含稅)99萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)99萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=(105-80)/(1+5%)*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-1.19-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-1.19）*核定征收率；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應(yīng)納稅額=（105-1.19）*3%=3.11萬元。

例16：關(guān)鍵字——不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高

評估價格(不含稅)99萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)99萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[105-80/(1+5%)]*5%=1.44萬元；（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率；（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應(yīng)納稅額=105*3%=3.15萬元。

第五篇：《營改增最新政策》全面解讀

《營改增最新政策》全面解讀

一、全面推開營改增試點(diǎn)，有哪些新的措施和改革內(nèi)容?

答： 全面推開營改增試點(diǎn)，基本內(nèi)容是實行“雙擴(kuò)”。

一是擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍，自此，現(xiàn)行營 業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

二是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍。繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革 將企業(yè)購進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn) 所含增值稅。根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的全面推開營改增試點(diǎn)方案，財政部會同國家稅務(wù)總局正在抓緊起草全面推開營改增試點(diǎn)的政策文件和配套操作辦法，將 于近期發(fā)布。

二、全面推開營改增試點(diǎn)的意義?

答：營改增作為深化財稅體制改革的重頭戲和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，前期試點(diǎn)已經(jīng)取得了積極成效，全面推開營改增試點(diǎn)，覆蓋面更廣，意義更大。

一 是實現(xiàn)了增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋，基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)了社會分工協(xié)作，有力地支持了服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。二是將 不動產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實現(xiàn)了規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營活力。三是進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)，是財稅領(lǐng)域打出“降成 本”組合拳的重要一招，用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟(jì)保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎(chǔ)。四是創(chuàng)造了更加公平、中性 的稅收環(huán)境，有效釋放市場在經(jīng)濟(jì)活動中的作用和活力，在推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、消費(fèi)升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。

三、李克強(qiáng)總理在政府工作報告中提出，全面實施營改增，要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，請問將采取哪些措施落實總理提出的要求?

答： 營改增試點(diǎn)從制度上基本消除貨物和服務(wù)稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。從前期試點(diǎn)情況看，截至2015年底，營改增累計實現(xiàn)減稅6412 億元，無論是試點(diǎn)納稅人還是原增值稅納稅人，都實現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅，這充分證明營改增的制度框架體現(xiàn)了總體減稅的要求。月5日李克強(qiáng)總理在《政府工作報告》中提出，5月1日起，全面實施營改增，并承諾確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。全面實施營改增，是我國實施積極財政政策的重 要著力點(diǎn)。當(dāng)前實體經(jīng)濟(jì)較為困難，為了進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，在設(shè)計全面推開營改增試點(diǎn)方案時，按照改革和穩(wěn)增長兩兼顧、兩促進(jìn)的原則，作出妥善安排。一是 一次性將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入試點(diǎn)范圍;二是將新增不動產(chǎn)所含增值稅全部納入抵扣范圍。同時，明確新增試點(diǎn)行業(yè)的原營業(yè)稅優(yōu)惠政 策原則上予以延續(xù)，對老合同、老項目以及特定行業(yè)采取過渡性措施，確保全面推開營改增試點(diǎn)后，總體上實現(xiàn)所有行業(yè)全面減稅、絕大部分企業(yè)稅負(fù)有不同程度降 低的政策效果。

四、營改增試點(diǎn)全面推開后，對前期試點(diǎn)行業(yè)和原增值稅納稅人稅負(fù)有何影響?

答： 將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍后，各類企業(yè)購買或租入上述項目所支付的增 值稅都可以抵扣。特別是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，減稅規(guī)模較大、受益面較廣，通過外購、租入、自建等方式新增不動產(chǎn)的企業(yè)都將因此獲益，前期試點(diǎn)納稅人總體 稅負(fù)會因此下降。同時，原增值稅納稅人可抵扣項目范圍較前期試點(diǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，總體稅負(fù)也會相應(yīng)下降。

五、全面推開營改增試點(diǎn)后，增值稅立法有何考慮?

答： 全面推開營改增試點(diǎn)，將實現(xiàn)增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋;不動產(chǎn)納入抵扣范圍，實現(xiàn)向比較完整的消費(fèi)型增值稅制度的轉(zhuǎn)型。我們將密切跟蹤試點(diǎn)情況，及時總 結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗，進(jìn)一步完善增值稅制度，同時，按照中央要求和全國人大部署，抓緊啟動增值稅立法程序，盡快將增值稅暫行條例上升為法律。

六、全面推開營改增在稅務(wù)登記方面如何處理?

答：(一)營業(yè)稅改征的增值稅由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。試點(diǎn)納稅人接到主管國稅機(jī)關(guān)下達(dá)的《營業(yè)稅改征增值稅納稅人確認(rèn)通知》后，應(yīng)于2016年3月31日前向主管國稅機(jī)關(guān)提交《確認(rèn)回執(zhí)》、《營業(yè)稅改征增值稅納稅人確認(rèn)調(diào)查表》。

(二)未接到確認(rèn)通知書但屬于試點(diǎn)范圍的納稅人，應(yīng)于2016年4月28日前到主管國稅機(jī)關(guān)辦理確認(rèn)手續(xù)。逾期未確認(rèn)的，主管國稅機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

(三)為了簡化優(yōu)化辦稅流程，尚未辦理“統(tǒng)一社會信用代碼”的試點(diǎn)納稅人，可在向主管國稅機(jī)關(guān)辦理確認(rèn)前，自行向工商部門申請轉(zhuǎn)換“統(tǒng)一社會信用代碼”。

七、如何進(jìn)行納稅人類別資格確認(rèn)?

答：(一)試點(diǎn)納稅人接到主管國稅機(jī)關(guān)下達(dá)的《營業(yè)稅改征增值稅納稅人繳納營業(yè)稅期間營業(yè)收入確認(rèn)通知》后，應(yīng)于2016年4月20日前向主管國稅機(jī)關(guān)提交《營業(yè)收入確認(rèn)回執(zhí)》，并按規(guī)定向主管國稅機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記或選擇按小規(guī)模納稅人納稅登記手續(xù)。

試點(diǎn)實施前已登記為一般納稅人并兼營應(yīng)稅行為的試點(diǎn)納稅人，無需重新做一般納稅人登記。

(二)試點(diǎn)實施前年應(yīng)稅銷售額未超過500萬元，或未接到《營業(yè)稅改征增值稅納稅人繳納營業(yè)稅期間營業(yè)收入確認(rèn)通知》，需要申請登記為一般納稅人的試點(diǎn)納稅人, 可以自2016年4月1日后向主管國稅機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記。

八、相關(guān)營改增試點(diǎn)納稅人備案管理須注意什么?

答：(一)試點(diǎn)實施后，繼續(xù)享有稅收優(yōu)惠政策的試點(diǎn)納稅人，應(yīng)于2016年4月28日前向主管國稅機(jī)關(guān)辦理增值稅退(免)稅資格備案手續(xù)。

(二)試點(diǎn)實施后，可以享受差額征稅政策的試點(diǎn)納稅人，應(yīng)于2016年4月28日前向主管國稅機(jī)關(guān)辦理差額征稅備案手續(xù)。

(三)試點(diǎn)實施后，試點(diǎn)一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為, 可以于2016年4月28日前選擇適用簡易計稅方法計稅, 但一經(jīng)選擇, 36個月內(nèi)不得變更。

九、試點(diǎn)納稅人發(fā)票管理應(yīng)了解事項?

答：(一)自2016年5月1日起，試點(diǎn)納稅人銷售服務(wù)、銷售無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)等應(yīng)使用國稅機(jī)關(guān)發(fā)放或監(jiān)制的增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。

(二)自2016年4月1日起。試點(diǎn)納稅人可向主管國稅機(jī)關(guān)申請辦理票種核定、稅控設(shè)備發(fā)行、發(fā)票領(lǐng)購等事項，但在2016年5月1日前不得開具。

十、試點(diǎn)納稅人應(yīng)注意相關(guān)申報征收事宜。

答：(一)自2016年5月1日起，試點(diǎn)納稅人在國稅機(jī)關(guān)繳納或解繳稅款，但所屬期為2016年4月(含本數(shù)，下同)之前的稅款仍在地稅繳納。試點(diǎn)納稅人自2016年6月份納稅申報期起，向主管國稅機(jī)關(guān)申報繳納2016年5月份之后的增值稅。

(二)對2016年5月1日前主管地稅機(jī)關(guān)核定征收的試點(diǎn)納稅人中的個體工商戶，主管國稅機(jī)關(guān)在2016年5月1日后可繼續(xù)按照主管地稅機(jī)關(guān)2016年核定執(zhí)行 的營業(yè)額作為不含稅銷售額采取核定征收方式;但兼營2016年5月1日前已屬國稅機(jī)關(guān)管征的應(yīng)稅項目的，應(yīng)于2016年5月20日前重新核定應(yīng)納稅額。其 余試點(diǎn)納稅人自2016年5月1日起實行查賬征收。試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人原則上實行按季申報，如有需要，可向主管國稅機(jī)關(guān)另行申請按月申報。

(三)試點(diǎn)納稅人應(yīng)于2016年4月28日前按主管國稅機(jī)關(guān)要求簽訂稅庫銀扣款協(xié)議，以確保稅款及時入庫;但試點(diǎn)納稅人原為國地稅共管戶的，其已經(jīng)簽訂的稅庫銀扣款協(xié)議依然有效。

十一、試點(diǎn)納稅人涉稅其他事項應(yīng)如何應(yīng)對?

答：(一)試點(diǎn)納稅人可以通過福建省國家稅務(wù)局門戶網(wǎng)站、福建省國家稅務(wù)局納稅服務(wù)熱線12366或福建省國家稅 務(wù)局官方微信公眾號“福建國稅”了解和咨詢“營改增”試點(diǎn)改革相關(guān)政策規(guī)定，反映或投訴試點(diǎn)過程中存在的問題和意見。

(二)試點(diǎn)納稅人應(yīng)積極參加稅務(wù)機(jī)關(guān)組織的納稅輔導(dǎo)培訓(xùn)，調(diào)整與試點(diǎn)改革相關(guān)的財務(wù)管理方法，提前做好一般納稅人資格登記、備案管理和發(fā)票領(lǐng)取、印制等方面的準(zhǔn)備工作。

(三)試點(diǎn)納稅人應(yīng)按主管國稅機(jī)關(guān)要求辦理涉稅事項。