第一篇：商品房銷售培訓115個問答

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商品房銷售培訓問題1-15 前言：

本培訓主要涉及的內(nèi)容為房產(chǎn)法律、銀行貸款、物業(yè)管理、住房公積金等客戶關心的問題，同時也是營銷人員從更深的層次上需要掌握的房地產(chǎn)相關知識，希望通過培訓，大家能進行主動學習，主動思考，成為一名客戶認可的、優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售專家。問：商品房現(xiàn)售、預售的含義？

答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付者房價款的行為。

商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

（點評：）問：商品房預售條件及商品房預售許可證的辦理程序按照哪些規(guī)定執(zhí)行？

答：按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

（點評：）問：商品房現(xiàn)售應當符合的條件？

答：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證

（四）已通過竣工驗收

（五）拆遷安置已經(jīng)落實

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實

（點評：）問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案？ 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

答：房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件。（點評：）問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照哪些規(guī)定執(zhí)行？ 答：按照《中華人民共和國擔保法》，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。（點評：）問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人？ 答：否 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行哪些規(guī)定？

答：應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構所發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。8 問：商品房銷售合同應當明確哪些內(nèi)容？ 答：

（一）當事人名稱或者姓名和住所

（二）商品房基本狀況

（三）商品房的銷售方式

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬

（九）面積差異的處理方式

（十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任

（十三）雙方約定的其他事項

9問： 商品房銷售有幾種計價方法以及商品房建筑面積的規(guī)定？

答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利、承擔責任。問：《商品房銷售管理辦法》對按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？ 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

答：按套（單元）計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸、并約定誤差范圍，房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。問：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人沒有在合同中約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定，按什么原則處理？ 答：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房.買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給賣受人,同時支付已付房價款利息.買受人不退房的,產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）X 100% 合同約定面積 問：房產(chǎn)廣告怎樣才能做到不違法

答：《商品房銷售管理辦法》出臺后，不少開發(fā)商在研究該辦法的同時，也產(chǎn)生了不少的疑問和困惑，其中對于房產(chǎn)廣告感覺越來越不好做了，好像一不留神，就有虛假廣告的嫌疑，有關房地產(chǎn)廣告中的一些問題，確實需要開發(fā)商和有關部門引起重視。在有關規(guī)定尚未完善的現(xiàn)狀下，開發(fā)商的房子還是要賣，房地產(chǎn)廣告還是要做，但在宣傳時，應當注意相應的一些問題：

形象廣告可以做

根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第五條、第六條的規(guī)定，開發(fā)商在發(fā)布預售商品房廣告時，應當具有銷售許可證證明。同時廣告中，應載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售機構名稱和銷售許可證書號。但是，該規(guī)定第六條第二款又規(guī)定，“廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項”。因此，筆者理解項目在取得銷售許可證以前，具體的銷售廣告是不能發(fā)布的，但如果僅僅是對項目做形象宣傳則可以發(fā)布。

未實現(xiàn)的細節(jié)先告知 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第十一條、第十九條的規(guī)定，“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明?！?/p>

“房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應當符合國家有關規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應當在廣告中注明?！睋?jù)此，如果在期房銷售中，涉及到規(guī)劃道路、配套設施、物業(yè)管理等內(nèi)容，而有關內(nèi)容又尚未實現(xiàn)時，應當事先告知。這一規(guī)定對于開發(fā)商而言，還是具有實際的操作價值的，因為許多購房者之所以在簽約時，對很多細節(jié)提出疑問，甚至認為開發(fā)商有欺詐行為，主要是有許多細節(jié)，開發(fā)商沒有事先告知。

促銷廣告要嚴謹

根據(jù)《中華人民共和國廣告法》第九條第二款的規(guī)定，“廣告中表明推銷商品、提供服務附帶贈送禮品的，應當標明贈送的品種和數(shù)量?！币虼耍绻谴黉N廣告的，要標明贈品的細節(jié)。此外，根據(jù)《反不正當競爭法》和《關于禁止有獎銷售活動中不正當競爭行為的若干規(guī)定》，如果售房時，采取抽獎式的有獎銷售，最高獎的金額不得超過五千元人民幣。

廣告承諾口說無憑

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十五條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定?！备鶕?jù)這一規(guī)定，開發(fā)商在廣告中所明示的內(nèi)容，需要寫入合同，這意味著許多屬于要約邀請的內(nèi)容，就變成了要約，而根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，要約邀請是無須承擔責任的，要約則要承擔相應的法律責任。

（點評：）

13巧識房產(chǎn)證的真?zhèn)?/p>

首先，格式內(nèi)容不一樣。新的房屋權屬證書由建設部設計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。新證共分三種：即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，保證了權證的規(guī)范、標準、統(tǒng)一，增強了權證的權威性。其次，權證印制質(zhì)量上乘。封面為紅色(他項權證為藍色)，印有金色國徽。材料為進口護照面料內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采用了護照和鈔票印制工藝。第三，增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等。第四，發(fā)證機關和用印真實。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

按照以上新證的特點從總體看它的印制質(zhì)量。由于新證是獨家按照專門工藝和選材印制，它的質(zhì)量、質(zhì)地和印制非一般可比。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點和防偽功能。主要有以下幾個方面：

建房注冊號。由于新證是建設部監(jiān)制，建設部對每個能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機關進行了注冊登記，并予以編號。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設部公告的全國統(tǒng)一編號。

發(fā)證機關(蓋章)。這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機關是市(縣)的房地產(chǎn)管理局(房產(chǎn)管理局)或市(縣)人民政府。別的任何單位或部門都無權發(fā)證，它們發(fā)的權證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的。

團花。在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，紋理清晰。

花邊。首頁，即發(fā)證機關蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框?；y細膩、清晰。

暗印、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權證”底紋暗印。將紙對著光亮處，則可見高層或多層水印房屋。

編號。在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同一發(fā)證機關的權證號碼是連續(xù)的。

發(fā)證編號。即首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機關編列的權證號碼。此號碼與發(fā)證機關的簿冊、檔案記載相一致。

（點評：）

14購買手續(xù)不全的商品房會有什么風險

現(xiàn)實中，在市場上公開銷售的商品房，未必備齊各種必須的法律文件供購買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)得最為突出。購房者若不經(jīng)意或由于其他原因購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔一定的風險?？赡茉斐傻牟涣己蠊校孩偃〉脵鄬僮C件的時間沒有保證。②為取得產(chǎn)權，購房還要額外支付費用，如補交土地出證金、罰款等。③房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權，不能轉(zhuǎn)讓和出租。④房屋被政府沒收或拆除（點評：）房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

15商品房預售登記后，購房人要求更名，應如何辦理

商品房預售登記后，購房人要求更名的，具有直系親屬關系(如夫妻關系、父母子女關系)，可在預售契約上更名，辦理時應出具經(jīng)公證的親屬關系證明，其他不具親屬關系的應按預售轉(zhuǎn)讓程序辦理。

（點評：）

商品房銷售培訓問題16-36 16為什么要辦理商品房預售、預購登記手續(xù)

辦理商品房預售、預購登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進行確認，有效保證買賣雙方的合法權益。對買方來說，預購的商品房是一種期得利益，通過辦理預售，預購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風險；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。17商品房的銷售面積如何計算

商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。

套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算，其他建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。(2)套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

商品房分攤的公用建筑面積計算公式： 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。

公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積÷各套套內(nèi)建筑面積之和。

分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)。18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶

可分攤的公共部分為本幢樓的大堂，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。

不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理用房)。19公用建筑面積分攤的原則是什么

新修訂的相關文件規(guī)定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。20陽臺面積怎么計算

按現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》：(1)封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的100%計算建筑面積，(2)沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%計算建筑面積。21什么是套內(nèi)墻體面積

商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。共用墻體水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影全部計入套內(nèi)建筑面積。

22什么是使用面積

使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構成？ 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

按有關規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應分攤的公用面積與套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。23什么是房屋建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑

24什么是房屋建筑面積？

房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。

25什么是使用率？什么是實用率？

住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。25現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？

按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買這樣的現(xiàn)房。只要看國有土地使用證和房屋所有權證這兩證二書就可以，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現(xiàn)房，仍須按照有關規(guī)定辦理商品房預售許可證，購房人購買時仍需要看“五證”“兩書”。26“兩書”是指什么？

“兩書”是指新建住宅《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。27“五證”是指什么？

商品房的“五證”包括：建設用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設工程開工證，商品房預(預)售許可證。

28請問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現(xiàn)房銷售和商品房預售有什么不同？ 目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售(即預售)兩種。按2000年年底出臺的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現(xiàn)房，仍須按照有關規(guī)定辦理商品房預售許可證。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房人交定金或預付款，而在未來的一定日期擁有現(xiàn)房的交易行為。29單位不給上住房公積金如何解決？ 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

按照《住房公積金管理條例》規(guī)定，住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年以前按照標準價優(yōu)惠辦法購買住房且未按有關規(guī)定補價的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機關、群眾團體、事業(yè)單位、企業(yè)單位(包括全民、集體、民辦、私營、股份制、外商投資企業(yè)及其他進行工商稅務登記的企業(yè)和中外機構駐京辦事機構)的中方固定職工，勞動合

同制職工，均應按照規(guī)定比例建立住房公積金。中央在京企事業(yè)單位建立住房公積金也按此規(guī)定辦理。在京單位聘用外地非農(nóng)業(yè)戶口職工，凡簽訂正式勞動用工合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位可以其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動用工合同，且工資由單位支付的職工，無論其檔案是否調(diào)入單位，單位均應為其建立住房公積金。

對于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報。對企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金管理條例》規(guī)定，須經(jīng)本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經(jīng)住房資金管理中心審核，報有關部門批準后，可降低繳存比例或者緩繳。

30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？

問：我在一個城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續(xù)攻讀博士學位3年(其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶上)，現(xiàn)在我和我愛人想在她工作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學位，戶口不在城市B.現(xiàn)在我有一個問題請教：在購買住房時，能否利用我的公積金進行貸?

答：首先住房公積金封存狀態(tài)下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金貸款不能 購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來，但目前不能直接轉(zhuǎn)移到外省市。

31請問如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？

問：您好，我想問以下幾個問題：

1、個人住房公積金余額的查詢方法

2、新出臺的住房公積金貸款額度及年限的具體計算方法

3、公積金貸款的借款申請表一定要到管理中心領取嗎？是否可到就近的管理中心領取？一些代辦機構在網(wǎng)上發(fā)布的借款表是否可用？

4、公積金貸款的流程及各階段? 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

答：(1)請撥打電話67606291或67606292查詢。如已發(fā)到住房公積金繳存卡的交存人可

通過工、建兩行的自動取款機查詢；(2)參照2000年京資中心計字088號文件；(3)一般應到資金管理中心領取申請表，一些代辦公司在管理中心領取申請表后發(fā)給個人也是可以的，但應用原件(資金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請，領取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購房等情況不同而不同，可以申請貸款時問分中心。

32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？

問：我今年想要買房，關于公積金貸款我有一些問題：1。繳費滿幾年才可公積金貸款？2。現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？3。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費已兩年多；我現(xiàn)有公積金1680元，繳費6個月，問用公積金貸款可貸多少？

答：(1)目前政策沒有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能近期有一些調(diào)整；(2)參照2000年京房資中心計字088號文件計算貸款額度。33二手房貸款政策

二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經(jīng)過指定評估機構評估。34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？ 還清后可以再次申請。

35住房公積金貸款是按季提現(xiàn)，那么每季最多可以提多少呢？

問：住房公積金貸款是按季由公司提現(xiàn)的，那么每季最多可以提多少呢？

答：支取住房公積金用于還貸款支取額不應超過每季度還款額。36交納公積金1年，現(xiàn)計劃出國，能夠提取住房公積金和住房補貼？

問：我即將要出國留學，在此之前我在單位工作了一年，并交納過公積金。請問我是否能將這些公積金和住房補貼提取出來。是否需要出國簽證等材料。

答：可以。但需出具出國一年以上的居留證明。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

商品房銷售培訓問題37-45 37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？

問：公積金貸款已經(jīng)還了一部分，剩余部分現(xiàn)在準備一次還清，如何辦理手續(xù)？利息如何計算？

答：請您與當時辦理貸款的銀行聯(lián)系，辦理提前還款手續(xù)。利息以原貸款利率和實際貸款期限計算。

38如何提取個人住房公積金帳戶的存款？

問：我現(xiàn)已經(jīng)辦理完住房公積金，但對于如何提取我本人在公積金管理中心的帳戶的存款以及如何與我現(xiàn)還款所使用的建設銀行的儲蓄卡相聯(lián)系起來，不太清楚，現(xiàn)請專家給予詳細解釋。

答：支取住房公積金一般需要通過單位到本人住房公積金交存機構辦理相關手續(xù)，個人需要提供本人購房合同及首會款發(fā)票。支取出來的住房公積金作為現(xiàn)金，還貸款方式與其他現(xiàn)金一樣，需在還款日前存入銀行儲蓄卡即可。

39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。其貸款的最快期限是多長時間？

由于各個城市具體情況的不同貸款比例也不一樣。貸款辦理手續(xù)，一般應在一個月左右，但會因借款人情況的不同而有所不同。

40住房補貼如何領取？ 住房補貼領取的辦法：

(1)住房補貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)參照住房公積金的管理辦法進行管理，委托銀行承辦有關的金融業(yè)務。

(2)各實施單位應按規(guī)定的歸集渠道，在本單位存儲住房公積金的銀行，以職工本人名

義開設住房補貼專用帳號，每月自發(fā)放工資之日起在10日內(nèi)將職工的住房補貼存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率計算利息。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

(3)實行住房貨幣分配的人員，在實施單位工作滿2年的，購買住房時可向市公積金中心申請?zhí)崛”救嗣碌淖》垦a貼本息余額用于支付購房款；款額不足的，可按規(guī)定申請職工政策性住房抵押貸款。

(4)實行住房貸幣分配的人員承租住房時，可憑房屋租賃合同，每半年向市公積金中心申請?zhí)崛∫淮伪救嗣碌淖》垦a貼用于交納房租。

(5)計發(fā)住房補貼期間職務發(fā)生變動，從變動職務的次月起按新職務計發(fā)住房補貼至累計25年滿為止。

(6)計發(fā)住房補貼期間在市內(nèi)調(diào)動工作的，原工作單位應從辦結本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計發(fā)住房補貼，并將已計發(fā)住房補貼的月數(shù)、數(shù)額等情況(以下稱已計發(fā)情況)記入本人人事檔案；新工作單位可結合單位實際，根據(jù)已計發(fā)情況，繼續(xù)向本人計發(fā)住房補貼。

(7)計發(fā)住房補貼期間調(diào)離本市(含經(jīng)批準出國、出境定居)的，原工作單位應從辦結本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計發(fā)住房補貼的；已計發(fā)的住房補貼本息金額，本人可一次性提取，并由原工作單位將已計發(fā)情況記入本人人事檔案。

(8)職工與單位終止勞動關系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除的，原工作單位應從上述行為發(fā)生之日起停止計發(fā)住房補貼，并將已計發(fā)情況記入本人人事檔案。本人如重新參加工作，新工作單位可根據(jù)已計發(fā)情況，繼續(xù)向本人計發(fā)住房補貼；如未重新參加工作，已計發(fā)的住房補貼本息余額，在達到職工法定退休年齡時可一次性提取。

(9)職工離退休前未使用過的住房補貼本息余額，離退休時可一次性提取；離退休時如未領足規(guī)定年限的住房補貼，原工作單位應繼續(xù)按月按本人離退休時的職務待遇發(fā)放住房補貼至累計25年滿為止。

(10)計發(fā)住房補貼期間去世的，從去世的次月起停止計發(fā)住房補貼；其中在實行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情況發(fā)放一次性住房補貼，但最多發(fā)至累計25年滿止。職工去世后，其名下的住房補貼本息余額可由其繼承人一次性提?。灰艳k理住房抵押貸款的，由其繼承人償還貸款本息。

40什么是住房補貼？ 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。

住房補貼發(fā)放的對象是職工。目前，行政機關和事業(yè)單位已經(jīng)實施，企業(yè)根據(jù)自身的條件參照執(zhí)行。已按房改優(yōu)惠政策購買了規(guī)定面積標準住房的職工不享受住房補貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房補貼。職工住房面積未達到規(guī)定標準的住房補貼辦法和職工住房面積標準按地方政府規(guī)定施行。

職工的住房補貼額：向職工發(fā)放的住房補貼額等于每平方米建筑面積補貼額與該職工的住房補貼面積的乘積。無房職工的補貼面積，按規(guī)定的住房補貼面積的乘積。無房職工的補貼面積，按規(guī)定的住房補貼面積標準計算。每個職工的住房補貼由各職工單位自行負擔。發(fā)放住房補貼應考慮建立在住房公積金制度前的職工工齡。

住房補貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。

發(fā)放住房補貼的基本形式有：一次性住房補貼、基本補貼加一次性補貼和按月補貼等三種形式。

(1)一次性補貼方式，主要針對無房的老職工，在職工購房時一次性發(fā)放。

(2)基本補貼加一次性補貼方式，按一般職工住房面積標準，逐步發(fā)放基本補貼，各級干部與一般職工因住房補貼面積標準之差形成的差額，在購房時一次性發(fā)放。

(3)按月補貼方式，主要針對新職工，在住房補貼發(fā)放年限內(nèi)，按月計發(fā)。

41消費者用貸款購買商品住宅后，是否可以用租金償還貸款？

目前，購買一套商品住宅的市場價格都在十幾萬元到幾十萬元之間，而位置好、檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。由于商品住宅的總價格高，即使是得到銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數(shù)額對于購房者而言還是有相當大的壓力，因此許多人對貸款買房還是望而卻步。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

消費者如果用貸款買到商品住宅以后，在償還貸款期間，能夠?qū)⑺徺I的商品住宅在

一定期限內(nèi)出租，用所得租金收入償還貸款。這對于以自住為目的購房者來說不僅可以減輕單純勞動收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來的負擔，同時也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數(shù)額，縮短還款期限，減少利息負擔。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了。

在這里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環(huán)附近購買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價為52萬元。首付款為15.6萬元，其余的36.4萬元通過申請個人住房擔保組合貸款而獲得，其中公積金貸款20萬元、商業(yè)付貸款16.4萬元，貸款期限為10年。那么，每月應償還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54%。如果將房屋出租，租金凈收入大約在每月2500元，如果全部用于償還貸款，在不改變每月償還貸款本息數(shù)額的情況下，每月的還款額降為1784元，只占家庭收入的22%，這就大大緩解了因還貸款給家庭正常生活帶來的壓力。

與此同時，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個家庭共需償還貸款本息是(4284元×12月×10年)=514080元，加上購房首付款15.6萬元，共是670080元。而10年內(nèi)的房租金收入為300000元，因此，這個家庭購買這套住房實際支付額僅為370080元。

從這些數(shù)據(jù)，我們不難看出，以租金償還貸款確實是減輕貸款購房者還貸壓力的一種有效途徑。

這種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。

具體做法是：首先應向銀行提出出租申請，同時應提交與承擔人簽訂的正式《租賃合同》。在《租賃合同》上，一般明確三個問題：一是明確房子是為了取得貸款已進行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸時，承租人應無條件配合銀行的決定。

42怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？

房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權設定的登記和抵押權實現(xiàn)后的登記兩個環(huán)節(jié)。抵押權實現(xiàn)后的登記可分為抵押權因債務如期被履行時的注銷登記，與房地產(chǎn)權因折價或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項嚴格來說不屬于抵押登記，而是產(chǎn)權變更登記。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

抵押當事人應自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理抵押登記。以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用證書的管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門。辦理抵押物登記，應當向登記部門提供下列文件或其復印件：

(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當事人的資格證明或法人資格證明；(3)《國有土地使用證》或《房屋所有權證》，共有的房屋須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權房屋作抵押的，須提交有效的預售(購)房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評估報告；(6)上級機關批準其以房地產(chǎn)作抵押的證明。登記機關審查后，對合法的抵押予以登記，在權屬證書上辦理登記，核發(fā)載明抵押權的《他項權證》。《他項權證》由抵押權人領取及持有，經(jīng)注記的權屬證書發(fā)還抵押人保管。登記機關將有關材料復印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復印。43共有房地產(chǎn)如何設定抵押？

共有房地產(chǎn)，每個共有人都有權對該房地產(chǎn)設定抵押權，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設定抵押時，全部房地產(chǎn)均為抵押財產(chǎn)，抵押物變賣時，其他共有人員負連帶責任，在以變賣款償還債務后，其他共有人有權向抵押人追償。

44用抵押貸款購買房屋后，如確實無能力歸還貸款怎么辦？

房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記以后，就具有法律效力。無論是抵押權人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關問題。作為抵押人來說，應承擔的主要義務是按合同的約定按期歸還貸款本息。個人購買房屋的貸款，數(shù)額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計算每一期應當歸還的數(shù)額時，已考慮了貸款人逐年應當支付的利息。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款人沒有特殊情況，一般都能按期歸還。

但是，遇到特殊情況，如工作變動、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實無法按期歸還貸款。

作為貸款銀行來說，要維護銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。假如貸款人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說銀行要等到15年期滿后方能行使抵押房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

權。如果一期、二期不能按時還款，銀行并不一定立即行使抵押權，但積累到一定程度，銀行就會行使這一權利。

這時，貸款人就要根據(jù)實際情況權衡利弊。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時接濟，歸還其余的貸款本息。如果不是臨時的困難，就應考慮采用其他辦法來解決。比如，征得銀行同意，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼續(xù)履行還款義務。這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過拍賣或是訴訟來解決，要主動得多，經(jīng)濟損失也更小。45我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續(xù)？

按揭貸款是住房擔保貸款的一種，是指購房者以所預購住房做抵押，并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性擔保的個人住房貸款。個人住房按揭貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人。

申請個人住房貸款還需要在保險公司、公證部門和當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理抵押房產(chǎn)保險、合同公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。

商品房銷售培訓問題46-54 46還款期限如何選擇？

貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經(jīng)濟能力及其投資偏好。一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負擔就相對輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負擔就相對重一些?？梢?，延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負擔減輕50%左右。而比較第十九年和第二十年，19年的為每還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長一年，每月負擔只減少2元，約為2%?？梢娖谙捱^長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負擔。所以合理的期限為5—8年。47個人住房抵押貸款期限和額度是多少？

根據(jù)有關規(guī)定，個人住宅抵押貸款期限最長不超過30年。貸款額度最高不超過房屋售價的70%。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

借款人逾期償還貸款，以人民銀行(96)頒發(fā)156號文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬分之四的罰金，連同應償還的貸款本息一并計收；借款人連續(xù)三個月沒有償還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權對抵押房屋進行處理，或由擔保人代為歸還貸款本息。48個人購房如何辦理保險？

個人在購買住房時并無強制保險，但個人因購房申請公積金貸款和商業(yè)性個人住房擔保貸款時，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險種作為借款條件。銀行所指定的險種主要為住房財產(chǎn)保險，其他涉及的險種還有貸款保證保險、人身保險。

住房保險屬財產(chǎn)險，與抵押行相聯(lián)系。該保險與家庭財產(chǎn)保險不同的是其標的專指用貸款購買的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財產(chǎn)。投保抵押住房保險對銀行對個人

都有利。銀行要求購房借款申請人投保此險，是因為在購房借款時住房設置了抵押，抵押物的安全關系到貸款銀行的風險，通過參加保險可以轉(zhuǎn)嫁因自然災害導致的風險。對個人而言住房價值高，普通家庭需長期積累才能購置，家庭經(jīng)濟承受不起不測的災禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款，也都有必要對住房加保險。

當銀行認為個人購房貸款在還款上存在較大風險時還要求借款人投保貸款保證險種，投保該險保險人要求以所購住房作借款抵押為條件。該保險主要為保障貸款銀行利益，當發(fā)生連續(xù)3個月借款人無法按合同規(guī)定履行還本付息時，保險公司先予以賠償，使銀行及時收回貸款和利息，然后保險公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無力償還債務，則保險公司有權處置抵押住房。

作為購房貸款須保險的，銀行方要求保險手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥。一般程序為銀行與個人簽訂購房貸款、抵押等合同后就辦理公證和保險，然后辦理抵押登記，最后辦理放款。

48購買一套商品房到底需要花哪些錢？ 購買一套商品房費用由以下三部分組成：

(一)房價款：每平方米(建筑面積)售價×建筑面積。

(二)稅費：

1、在交易過程中： 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

①契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半交，即交2%。

②買賣手續(xù)費：120平方米(含)以下的每套房屋買賣交易的手續(xù)費為1000元；120-5000平方米(含)的每套房屋交易手續(xù)費為3000元；5001平方米以上的每套手續(xù)費為10000元。

③印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.05%。

④公共維修基金：購房款的2%。

2、在申辦產(chǎn)權證過程中：

①登記費：每建筑平方米0.3元。

②房屋所有權工本費：每證收費4元。

③印花稅：每件5元。

(三)物業(yè)管理費：按《北京市物業(yè)管理收費標準》統(tǒng)一收取。49看中一套商品房并準備購買，該交定金還是訂金？

按《擔保法》規(guī)定，定金是指合同當事人在合同訂立時或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數(shù)量貸幣金額的擔保形式，合同履行后，定金應當收回或抵作價款。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金，接受的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據(jù)。另外，按照我國《擔保法》，定金合同是實踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認購書并約定支付一定數(shù)額的定金后，實際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時，賣方也不得按認購書向購房者

追討。定金應于簽定合同時交付。定金雖有預付款的性質(zhì)，卻與預付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟合同時，預付款沒有擔保作用，不產(chǎn)生定金的法律后果；而付款方不履行合同時，有權要求返還預付款。

訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預訂的錢，對合同沒有擔保作用，不像定金對違約情形有處罰的作用，因此，當付款方不想購買時，有權要求開發(fā)商退還。

目前，北京樓市上購買商品房和經(jīng)濟適用住房都有交定金或訂金的做法，但法律和市國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規(guī)定。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

49遇特殊情況，借款合同如何變更或終止？

①借款合同需要變更的，必須經(jīng)貸款經(jīng)辦行、借款人及有關各方協(xié)商同意，并依法簽訂變更合同。

②借款人死亡、宣告失蹤或喪失勞動能力，其財產(chǎn)繼承人、監(jiān)護人或受遺贈人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的，應簽訂新的借款合同并辦理有關手續(xù)。

③借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)押物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。

50借款人在還款期限內(nèi)，由于各種原因逾期還款，該怎么處理？

在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期額為基數(shù)，每逾期一天，計收萬分之四。

51什么情況下借款人須購買保險？

為使居民合法擁有的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)在遭受自然災害或意外事故的損失后能夠得到經(jīng)濟補償，當借款人以抵押方式或抵押加階段性保證貸款方式，申請個人住房商業(yè)貸款時必須購買財產(chǎn)險?？捎少J款銀行代辦保險手續(xù)。

根據(jù)有關規(guī)定，保險財產(chǎn)限于被保險人合法擁有產(chǎn)權的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)，包括被保險人購買的商品房中計入房屋銷售價格、在銷售合同中列明的房屋附屬

設施和其他室內(nèi)財產(chǎn)，但該房屋附屬設施和其他室內(nèi)財產(chǎn)不屬于本保險財產(chǎn)范圍。

由于下列原因造成保險財產(chǎn)損失和費用支出，保險人負賠償責任：①火災、爆炸、水管爆炸；②雷擊、暴雨、洪水、臺風、暴風、龍卷風、雪災、雹災、冰凌、泥流石、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然下降；③空中運行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌；④在發(fā)生上述災害或事故中，為防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保險財產(chǎn)的損失；⑤以及為減少損失對保險財產(chǎn)采取施救、保護、整理措施而發(fā)生的合理費用。

由于下列原因造成的保險財產(chǎn)的損失，保險人不負賠償責任：①戰(zhàn)爭、軍事行動或暴力行為；②核子輻射或各種污染；③地震及其次生災害；④被保險人或其家庭成員的房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

故意行為；⑤保險財產(chǎn)因設計錯誤、原材料缺陷，工藝不善等內(nèi)在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費用。

保證期限：自投保次日(一般從入住之日)12時起到保單約定的終止之日12時止。

財產(chǎn)保險費計算：

保險費=保險金額(即所購房款)×0.56%×保險期限

52申請商業(yè)性個人住房貸款有幾種擔保方式？

個人住房貸款實行抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押加階段性保證貸款四種擔保方式。

①抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。

②質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、建設銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。

③保證貸款方式指貸款行以借款提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。

④抵押加階段性保證貸款方式指貸款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權證和辦妥抵押登記之前，由開發(fā)商提供階段性連帶責任保證而向借款人發(fā)放的貸款。最常見的個人商業(yè)性住房貸款就是抵押加階段性保證貸款方式。53申請住房貸款銀行要調(diào)查什么？

首先是對申請人的調(diào)查。申請人的身份證和戶口(藍印戶口也可以申請，但要有特定條件)，如果用戶成員和直系親屬參與借款，銀行也要檢查身份證和戶口本。如果配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款，還需提供結婚證。申請人如果要求公積金借款，要提供按時交納公積金的證明。對申請人的調(diào)查，最重要的是申請人是否具有經(jīng)濟償還能力。在確定房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

貸款年限時，有時還要考慮到工作年限，如果到法定退休年限還有5年，而申請公積金貸款的年限是10年，那么銀行批準的可能性不大。

對申請人的調(diào)查，還包括與房產(chǎn)商簽定的購房合同或協(xié)議，并要有購房交款證明。目前個人先交房款的30%，也有可能今后會降到20%，但再降低銀行的風險就大了。

其次是對房產(chǎn)商的調(diào)查，包括房產(chǎn)商與貸款申請人簽定的住房合同或協(xié)議，這也是非常重要的。房產(chǎn)商的實力不強、經(jīng)營管理混亂、信譽不佳等都會給買者和銀行住房貸款帶來煩惱和風險。

總之，個人住房貸款還款期比較長，為了避免不必要的麻煩，銀行為安全起見會進行必要的調(diào)查。在國外，調(diào)查期一般一個月到三個月。

商業(yè)性個人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長幾年？現(xiàn)行的利率是多少？能不能提前還？

根據(jù)中國人民銀行的最新規(guī)定，貸款額度最高不超過所購住房全部房款或評估價值的80%，但在實際操作過程中，具體到每個項目，還會因開發(fā)商的經(jīng)濟實力、項目的建設情況、個人的經(jīng)濟情況等不同而不同。

各家銀行為了吸引客戶，已將貸款期限延長到30年。只要貸款期限和年齡加起來不超過70年，即40歲以下的人士，一般都能申請到30年的貸款。

對資金充裕、并有投資意愿的人來說，長期貸款比較有利?？梢越枞腴L期資金，同時對外作出短期投資，回報足以償還長期借貸并有贏余。

對于資金緊張的購房人，除了還貸以外，沒有更多的錢做其他投資，所以還是首先考慮避免支出過多利息，應以中短期(10-15年)貸款比較合適。北京銀行現(xiàn)在也可以實現(xiàn)提前部分或全部還款。如果購房人收入增加，可以提前償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息。需要提前還款的應提前15天向銀行提出申請，經(jīng)貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協(xié)議。

對于提前部分還款，建行規(guī)定必須還月還款額的整倍數(shù)，工商行從1997年底開辦了任意時間、任意金額(超過還款額度)的提前還款業(yè)務。

貸款利息分兩檔，即1---5年是一檔，6---30年是一檔?，F(xiàn)行的年利率是：貸款期限為5年以內(nèi)(含5年)的，年利率為5.31%；貸款期限在5年以上的，年利率為5.58%。在提前還款時，如果你原來申請的是6---30年的，而最終在1---5年內(nèi)還清，利息還要按6---30年那一檔計算。另外，個人住房貸款的利率不是一成不變的，如果人民銀行對利率進行調(diào)整，那么受理銀行將在第二年1月1日起通過借款人并執(zhí)行新的稅率 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

商品房銷售培訓問題55-63 55怎樣申請商業(yè)性個人住房貸款？

各商業(yè)銀行提供的商業(yè)性個人住房貸款程序基本類似，下面以建行北京分行提供的個人住房貸款為例，說明怎樣申請商業(yè)性個人住房貸款。

根據(jù)中國人民銀行的有關規(guī)定，申請商業(yè)性個人住房貸款必須具備以下六個條件：

①有北京市戶口或有合法的居住身份證件，如身份證，戶口薄，軍人證、暫住證等； ②必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入；③已經(jīng)簽訂了合法有效的購買、建造、大修等合同、協(xié)議或有關批準文件等；④不低于所購買房款20%以上的首付款；⑤能夠提供擔保；⑥與銀行簽訂合作協(xié)議。

56福利分房如何做抵押貸款？

如果您建立了公積金購買福利房時可申請公積金貸款。申請貸款時需提供售房單位的售房方案、方案批復文件及與售房單位簽訂售房合同。57個人住房貸款要注意點啥？

第一、對家庭現(xiàn)有經(jīng)濟實力作綜合評估，以此確定購房的首期付款金額和比例。經(jīng)濟實力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分。后者又涵蓋了有價證券、現(xiàn)有住房置換等。

第二、對家庭未來的收入及支出作合理的預期。這包括收入預期和未來大額支出的預期。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀發(fā)展趨勢等。一般來說，年輕、高學歷、專業(yè)前景好、單位效益好的家庭成員收入預期較高。個體經(jīng)

營者和規(guī)模較小的私營業(yè)主應該對經(jīng)營風險有充分預期，謹慎制定貸款及還款計劃。后者要考慮的因素包括結婚、生育、健康、求學、出國以及購買其他大額消費品等。如果您的家庭預期有較大的支出，這將會削弱您的還款能力。

第三、學會計算自己的還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力的計算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額。在計算時要考慮到收入和支出的可能變化。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

第四、學會計算自己的可貸額度。借款人的可貸額度可用這樣的公式計算：可貸額度借款人的月還款能力除以相應貸款年限的每萬元貸款的與月還款額×10000元。

第五、組合貸款的最優(yōu)組合原則。公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。因為公積金貸款的利率遠比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠。

第六、首期付款的寬松原則。首期付款不能把手頭的現(xiàn)金用完，而應該留有一筆相當?shù)馁Y金用于住房裝修和更新家具、家電等室內(nèi)用品。58貸款——自己辦還是找代理？ a、自己辦貸款省錢、費時間

如果不走冤枉路的話，辦理貸款跑個五六趟一般就能完成了(組合貸款因為涉及到公積金貸款和商業(yè)貸款兩項，要麻煩一些)。但因為貸款所需的材料較多，如身份證、戶口本、各種發(fā)票、證明文件等，買房人往往會因為材料帶不全跑冤枉路。另外，表格的填寫也較麻煩，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財務章、有的要蓋公章，問不清楚就得

一切重來。雖然各銀行都有咨詢電話，但經(jīng)常占線。因此，買房人實際辦貸款時，就不只是五六趟的理想狀態(tài)了。

b、找代理辦貸款

花錢買方便。目前可代辦貸款的機構很多，收費各不相同，但服務效果基本一致：貸款人基本不用跑腿，頂多到銀行去一次，就能順利得到貸款。值得注意的是，一般代辦機構的收費都只是服務費，如“康正”所收的服務費，只是上門協(xié)助貸款人填寫申請表和貸款有關合同、遞送貸款資料、協(xié)助辦理抵押物審核評估、協(xié)助辦理保險手續(xù)等，與貸款有關的各項費用，如律師費、保險費、評估費等還需自己另交；“廣盛”的二手房貸款收費服務范圍是核查買賣雙方的身份、買方的資信調(diào)查、二手房產(chǎn)權的調(diào)查、代辦評估、公證、保險、抵押登記、過戶手續(xù)、出具律師意見等，服務費中除含公證費、律師費外，評估、過戶、保險等費用需貸款人自己交。

59當?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)發(fā)生意外時，抵押人和抵押權人該怎么辦？

抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應采取措施防止損失的擴大。由于不可抗力等自然原因造成抵押物損毀、滅失的，抵押人不房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

負有責任，但抵押人因此獲得賠償金、保險金的，抵押權人有權在賠償金、保險金的數(shù)額之內(nèi)要求提供擔保。由于抵押人本身的故意或過失造成抵押物損毀、滅失的，抵押人有義務重新提供與減少的價值相當?shù)膿?。無論在何種情況下，抵押房地產(chǎn)的殘余價值仍作為債權的擔保。

在用房地產(chǎn)抵押貸款期間，保持抵押房地產(chǎn)的價值，對于抵押權人(貸款銀行)來說尤為重要。這是因為當債務人不能按期歸還貸款時，貸款銀行需要將抵押的房地產(chǎn)予以變賣，從變賣所得的價款優(yōu)先受償。如果抵押的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失，變賣該房地產(chǎn)所獲得的價款將可能無法償還債務人所欠的借款。所以當?shù)盅悍康禺a(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時，抵押權人要采取一定的措施，來保障它的利益：

(1)如果是由于抵押人的行為，使抵押房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，那么抵押權人有權要求抵押人停止其行為，并有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿！?/p>

(2)如果抵押人對抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失無過錯的，即抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供新的擔保，抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

60是所有的房地產(chǎn)都可以抵押嗎？

對于哪些房地產(chǎn)可以設定抵押，哪些房地產(chǎn)依法不可以抵押，在《中華人民共和國擔保法》和有關的法律中都有明確的規(guī)定，具體內(nèi)容如下：

可以設定抵押的房地產(chǎn)，包括通過出讓方式取得的土地使用權、依法取得的房屋所有權和土地使用權、預售商品房、在建工程。具體又可以分為：

(1)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓(補交地價)方式取得的國有土地使用權；

(2)公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；

(3)依法獲得的預售商品房；

(4)依法有權處分的國有土地使用權和房屋及地上定著物；

(5)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。

依法不可以抵押的房地產(chǎn)有： 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

(1)權屬有爭議的房地產(chǎn)；

(2)已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；

(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

(4)列為文物保護的古建筑、有重要紀念意義的建筑物；

(5)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；

(6)未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)；

(7)未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；

(8)行政機構所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；

(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外。

以房地產(chǎn)設定的抵押時，要注意以下問題：

(1)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權可以抵押，劃撥土地應當與國有土地上的房屋同時抵押。

(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。集體土地的使用權在一般情況下是不允許設定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。

(3)為按份共有的房地產(chǎn)設定抵押時，抵押人要書面通知其他共有人，抵押的設定只能以抵押人所占有的那個份額為限。如果要以共同所有的房地產(chǎn)來設定時，則必須取得全體共有人的書面同意，這時抵押人為所有共有人。

(4)外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設定抵押時，必須經(jīng)過企業(yè)董事會或聯(lián)合管理機構的書面批準，這類抵押所設定的抵押期不應超過企業(yè)的營業(yè)期限和土地的使用年限。

61房地產(chǎn)抵押的合同應當具備哪些條款？

以房地產(chǎn)設定抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂的抵押合同。根據(jù)我國有關的法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同應當具備下列條款： 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

(1)抵押當事人的自然情況；

(2)抵押物的坐落、類型、結構、面積、價值、房屋所有權屬、土地使用權屬及權證編 號；

(3)被擔保的主債權的種類、數(shù)額；

(4)債務人履行債務的期限；

(5)抵押擔保的范圍；

(6)抵押物的占管人、占管方式和責任，意外毀損和滅失的風險責任；

(7)抵押權人處分抵押房地產(chǎn)的方式；

(8)爭議的解決方式；

(9)抵押當事人約定的其他事項。

62房地產(chǎn)抵押貸款的利息計算和本金償還方式有哪幾種？

房地產(chǎn)抵押貸款根據(jù)利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：

(1)漸進式抵押貸款 這種貸款是在償還期根據(jù)借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協(xié)商確定。

(2)遞減式還款抵押貸款

這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應付的利息。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數(shù)來計算本期應付的利息。因此，貸款人應付本息逐期相繼減少。

(3)定息抵押貸款

這是指金融機構在進行房地產(chǎn)抵押貸款時，在整個還款期限內(nèi)固定抵押貸款利率的做法。這種抵押貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠準確地測算出他在未來的一段時間內(nèi)的支出，但要承擔比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機構為了減少風險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平。

(4)重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動抵押貸款

這是指抵押貸款在還款期限內(nèi)每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協(xié)議抵押利率。有些金融機構將這種抵押形式與漸進式抵押貸款相結合加以運用，吸取二者各自的優(yōu)點。利用漸進式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

利用重新協(xié)議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負擔，另一方面漸進式抵押貸款又有計劃地增加了借貸人的還款額。

此外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調(diào)整利率抵押貸款等形式。63購房寶典：怎么驗收精裝修房

每年年底都是樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數(shù)量的逐步增加，購買精裝住宅的消費者也隨之增加，很多讀者來電詢問對精裝房的裝修項目如何驗收？達到什么標準才算合格？

-驗收精裝房依據(jù)的標準

北京市建裝協(xié)家裝委員會工程質(zhì)量部主任金錚告訴記者，目前，北京裝飾行業(yè)使用的驗收標準有兩個：一個是《北京市家庭裝飾工程室內(nèi)驗收標準》(本版將陸續(xù)刊登)，另一個是《高級裝飾工程驗收標準》，使用哪一個標準要看購房合同里是如何簽訂的，以合同規(guī)定的標準對工程進行驗收。

-哪些裝修項目應注意驗收

因為北方氣候的原因，一些裝修項目在驗收時可能會或多或少地存在一些因為氣候原因產(chǎn)生的問題，因此，專家建議首先把驗收的目光放在隱蔽工程上：

檢查廚房衛(wèi)生間的上下水管道?？磁潘艿琅潘欠耥槙常纤苁欠翊嬖跐B漏現(xiàn)象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。對馬桶的下水檢查則需反復多次地進行排水試驗，看看排水效果。

檢查配電線路。打開所有的燈具開關，看燈具是否都亮。如果條件允許還應該用萬用表檢查插座是否有電，用電話機檢查電話線路是否有信號，用天線檢查工具檢查電視天線的信號。

檢查木工制品以及油漆工制品。這一步比較復雜，簡單地說，應該檢查木制品是否變形，接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現(xiàn)象，墻壁涂料是否出現(xiàn)大范圍開裂現(xiàn)象，這些基本上可以靠我們的眼睛去觀察。

檢驗墻地磚的空鼓問題。檢查廚房衛(wèi)生間以及其他部位的墻地磚的空鼓，用一個小橡皮槌隨意地敲敲瓷磚、地磚就可以了，如果空鼓率超過3%，說明存在質(zhì)量問題(空鼓率是指100塊瓷磚地磚當中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。

檢查細節(jié)。對一些邊邊角角的地方做仔細檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會存在雨水流入，開關插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。

-檢查建材的品牌與合同是否相符

另外，專家建議業(yè)主在驗收施工項目的工程質(zhì)量時還應該花時間檢查一下建材的品牌。據(jù)了解，一些精裝修樓盤業(yè)主在驗收時發(fā)現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

整體櫥柜等都出現(xiàn)了與原來合同約定的品牌不符的問題。建材產(chǎn)品和設備品牌被更換，意味著住宅品質(zhì)可能被變換。業(yè)主應檢查被更換的品牌與原合同約定的差別到底在哪，小心被更換的建材產(chǎn)品檔次下降。文/本報記者藺麗爽

名詞解釋

空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。

商品房銷售培訓問題64-69 64住宅樓上架設廣告牌，居民是否應該受益？

在北京我們經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)，許多居民樓上都架設了廣告牌，那么，作為業(yè)主的小區(qū)居民，這些廣告收益是否與他們有直接關系。

對于這個問題，由于按“套”或“單元”、“單位”購買房產(chǎn)的客戶，在其購房價款中實際上都已包含公共建筑的分攤價款，所以，購房客戶應是公共建筑的按份共有人。

樓房的屋頂雖然是頂樓用戶的房間天花板，直接為頂樓用戶起到隔熱、擋風、保溫、承載雨雪等作用。但我認為，頂板并非頂樓用戶的專有財產(chǎn)，它實際上是在為整個樓宇的用戶服務。所以，一座樓宇的頂板是樓宇的公共建筑部分，由大廈的各個產(chǎn)權人共有。

因此，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，這樣的行為，都是對樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報酬，實際上是公共建筑產(chǎn)生的收益。

依據(jù)民法學理論，所有權有四項權能，即占有、使用、收益、處分。這四項權能只能由所有權人行使或由所有權人授權他人行使。如果非所有權人未得到所有權人的事先許可或事后追認而擅自行使占有、使用、收益、處分等權能，就構成了對所有權人的侵害。相應的，在共有的情形下，應由共有人共同行使上述四項權能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下擅自行使上述四項全能的，就構成了對共有人共有權的侵害。

在通常的情況下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對樓頂?shù)裙步ㄖ碛泄灿袡啵惺拐加?、使用收益、處分等權能?/p>

雖然，各方由于所占的共有權份額不同，權利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。各方的共有權均應得到尊重與維護。開發(fā)商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應該向其他共有人——已購房客戶通報情況，征得所有共有人的同意。如果此事難以協(xié)商一致，應當按照各自擁有的共有權份額進行表決，一般按照擁有共有權份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的權益。廣房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

告牌的使用費屬于共有物產(chǎn)生的收益，應當屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務的公益事業(yè)，任何共有人也不能單獨占有，非共有人更不能占有。

這個案例中，開發(fā)商如果沒有就廣告牌一事與其他共有人商議，取得的使用費自己占有，這是不對的。而大廈的物業(yè)管理公司不是共有人，卻也獲得使用費收入，更是沒有法律依據(jù)，已經(jīng)分割了其他共人的合法權益。65公共區(qū)域的照明費如何分攤？

住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設施，其產(chǎn)生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理費成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分攤。目前，我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費問題。66物業(yè)管理公司有權罰款嗎？

從法律角度來講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟處罰罰款”之分。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定。《行政處罰法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定的職權范圍內(nèi)實施”，而物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關，所以無權實施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。

其一，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導原則不對，沒有把自己當作提供服務者而當作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一。消除其對職能、權利的錯誤理解，將對其正確定位自己、理順關系、提高服務質(zhì)量，都有一定的意義。其二，一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。違約金或賠償金以實際損失和違約責任為準。

綜上所述，物業(yè)管理公司確實無權實施罰款等行政處罰行為。即使對業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司只能使用違約金和賠償金進行管理。67物業(yè)管理公司有權以業(yè)主不交物業(yè)管理費而停水電嗎？

某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人。

某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。

該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導致該住戶的強烈不滿。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

分析這個案例，在房屋買賣法律關系中，買家承擔支付房價款的義務，享有取得房屋所有權的權利。而在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務的權利。在任何一個法律關系中，責、權、利均應一致。履行了相關合同義務，就應該享有相應的權利，反之，則應按照合同的約定承擔相應的責任，這就是責權利一致。可是兩種法律關系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關系中的義務就不能享有另外一個法律關系中的權利，這樣做就會導致責權利不一致。

上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關系以及物業(yè)管理關系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關系中按時付款的義務，那么他就應該承擔相應的民事責任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。可以雙方談，也可以打官司。

但如果該住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關系中已經(jīng)履行了自己的義務，那么他就應該得到完善的物業(yè)管理服務，包括水、電、氣、暖等設施設備的良好使用等。物業(yè)管理公司應該保證其權利的實現(xiàn)，而其他人(包括開發(fā)商)則不能對這種權益進行侵害。

現(xiàn)在開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、電的方式使住戶按時交款，其實質(zhì)就是：由于住戶未履行房屋買賣關系中的義務而不能享有物業(yè)管理法律關系中的權利。這顯然是對住戶合法行使權利的阻撓，是不對的。

而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、電，則違背了其法定職責與義務，更是不對的。假設該住戶欠交物業(yè)管理費或欠交水電費，物業(yè)管理公司在這時候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應。但即便是這個時候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣。

68物業(yè)公司是否有權以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙？

北京的絕大多數(shù)樓盤在交房的時候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。物業(yè)管理公司讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交費、給鑰匙等等。順利辦下來倒也無事，但有時就可能出現(xiàn)問題。

有些物業(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長時間的物業(yè)管理費，引起業(yè)主不滿而拒絕交費；有些業(yè)主認為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容則拒絕簽約；有些業(yè)主

則是由于其他問題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭執(zhí)。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會采取不給鑰匙的做法。

這種做法的欠妥之處在于，業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了一種房屋買賣關系，房屋買賣合同就是他們之間這種法律關系的反映。在這一法律關系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權利、義務，但是對于開發(fā)商而言，最根本的權利是收取業(yè)主的購房款項，最根本的義務是向業(yè)主交付房屋。

業(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應該履行其向業(yè)主交付房屋的義務。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開發(fā)商的義務。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

既然是合同義務，開發(fā)商就應該按照我國《合同法》的約定來履行之。我國《合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。這里面最少有兩個意思，一是當事人應該自己履行，二是當事人應該全面履行。

先說“自己履行”，房屋買賣合同是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的，購房款也是交給了開發(fā)商，那么開發(fā)商就應該自己交付房屋，不能讓物業(yè)管理或其他機構來履行交付房屋的義務。如果確實有困難，可以讓其他機構代理辦理入住手續(xù)，那么，作為代理人的其他機構不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。再說全面履行，只要業(yè)主沒有違約情形，開發(fā)商就應該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責任與義務，而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機構，只是替開發(fā)商完成交房事務，不能在此過程中加入自己的權利內(nèi)容，增加業(yè)主的責任義務。

現(xiàn)在我們可以發(fā)現(xiàn)問題了，從法律角度上講，房屋買賣關系與物業(yè)管理法律關系是兩種獨立的法律關系，不應該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容，與房屋買賣法律關系無關。作為房屋買賣關系當事人的開發(fā)商，必須向業(yè)主交付房屋，而不能把物業(yè)管理法律關系中的內(nèi)容再強加到房屋買賣關系中來。如果開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關系中的義務作為交付房屋的條件，這就是變相增加業(yè)主的合同義務與責任，是不符合《合同法》等法律的規(guī)定的。廣大的業(yè)主之所以不滿，往往就在于此。

總的說來，無論是開發(fā)商也好，物業(yè)管理公司也好，都不能因為業(yè)主沒有簽訂物業(yè)管理公約、對物業(yè)管理費有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權益的侵害。69物業(yè)公司是否有權收取裝修管理費？裝修管理費該不該收？

現(xiàn)在，當住戶、租戶進行裝修時，幾乎全部的物業(yè)管理機構都要收取一些費用。這些費用總體看來，分為兩種類型，一是可以退還的，二是不退還的。要退還的部分，主要是裝修押金，而不退的費用部分，則往往被稱為裝修管理費。

上述兩種費用往往都沒有一個數(shù)額標準的，不同的小區(qū)、不同的物業(yè)管理公司標準差別不小，就是同一個小區(qū)、同樣的物業(yè)管理機構，情況也有很大不同。

這主要是因為，國家對于裝修管理費等并沒有一個明確的規(guī)定，所以各家物業(yè)管理機構就根據(jù)自己的情況來制定標準，互相之間差別就很大，隨意性也比較大。正是因為這樣，很多的業(yè)主有意見，不少人認為，既然國家沒有規(guī)定，物業(yè)管理公司就不能收這錢。還有些人認為，這些費用隨意性大，所以對這錢的使用、效用等情況表示不信任。每個小區(qū)恐怕都能見到業(yè)主與物業(yè)管理公司之間，因為這些問題而發(fā)生爭吵。

我們分析這些問題，需要結合實際生活。首先，對于裝修隊伍的押金，還是應該收取的。實際生活中，確實有不少的裝修工人在進行裝修時，不考慮他人生活的方便、安全，也不顧及對建筑物、設施設備的保護，野蠻施工，隨意拋擲垃圾，在不恰當?shù)臅r間、地點進行施工等等，引起了其他業(yè)主的極大不滿。

事先，由裝修公司、裝修隊伍向物業(yè)管理機構提供一筆裝修押金，如果在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、破壞物業(yè)設施設備等、給其他人造成生命、健康、財產(chǎn)方面的損失等房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

情形時，從這筆押金中支付。如果裝修過程一切平安，沒有出現(xiàn)上述情形，物業(yè)管理機構將把收取的押金奉還。應該說，這是一個比較好的監(jiān)督、控制、補救的好辦法。

麻煩的是不退還的裝修管理費部分，物業(yè)管理公司普遍認為，裝修時，他們要對裝修工人、裝修材料、裝修行為進行管理、監(jiān)督，而這些工作當然會有人力、物力開支。這些工作應當是正常的物業(yè)管理工作以外的增加量，所以這些開支不能在物業(yè)管理費中列支，而要額外單獨收取。

這筆錢到底該不該收，不能絕對地以有沒有相關的法規(guī)為標準，畢竟法規(guī)存在著一定欠缺。由于物業(yè)管理公司與業(yè)主間是平等的民事主體，他們之間存在著服務合同關系。物業(yè)管理公司提供服務，業(yè)主支付物業(yè)管理費。如果物業(yè)管理公司提供了額外的服務，并被業(yè)主接受，那么物業(yè)管理公司就有理由要求相應的對價。反之，如果并沒有額外的服務，就不可巧立名目收費。

物業(yè)管理公司的本職工作就是管理物業(yè)，業(yè)主支付物業(yè)管理費并不是要求物業(yè)管理公司成為自己家庭私用仆人，裝修如果只是在業(yè)主屋里與世隔絕地進行，也沒有進行管理的必要。物業(yè)管理公司是為全體業(yè)主服務的，所以他們一般并不管裝修工作是否經(jīng)濟實惠、是否漂亮美觀、是否合乎業(yè)主自己的要求等等，只有當裝修行為可能會對整個物業(yè)、相鄰部位、其他業(yè)主造成損失，才需要物業(yè)管理公司進行管理?？峙氯魏挝飿I(yè)管理公司都不會聲稱自己只管不進行裝修的物業(yè)，對裝修工作的管理應該是物業(yè)管理公司工作的一部分。

況且，收益與責任是相對應的，物業(yè)管理公司如果收取了裝修管理費，如果裝修工作出現(xiàn)對物業(yè)的損壞，那么物業(yè)管理公司是否承擔管理不善的責任呢？實踐中大都是只收錢不負責，除了問題推到裝修公司、工人身上，還要扣他們的押金，這是非常矛盾了，也很不合理。也有些物業(yè)管理公司稱：裝修時候，必然有很多工人，也就必然增加工作量，所以要另外收錢，按照這樣的理論，很難說服業(yè)主。

所以裝修押金就基本上解決問題了，不應該收取什么管理費。其實大多數(shù)的業(yè)主也都意識到，物業(yè)管理機構對于房屋裝修等活動加以管理是很有必要的。問題是，管理是不是就等于收錢。上述情形的出現(xiàn)，反映出很多物業(yè)管理公司還是沒有把自己置于與業(yè)主平等的民事主體地位，習慣于用各種強制性、武斷的規(guī)定來解決新問題，但是這樣實際上是不可能解決問題的。

商品房銷售培訓問題70-82 70小修、中修、大修包括哪些內(nèi)容？

答：根據(jù)京房修字[1994]第521號文件規(guī)定，大修工程是指：需牽動或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

中修工程是指：需牽動或拆換少量主體結構或少量設備，但保持原房(或設備)的結構和規(guī)模的工程。

小修工程是指：即使修復房屋(或設備)在使用過程中其構部件小的損壞，以保證房屋(或設備)原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。

具體內(nèi)容可參照京房地修字[1998]第799號文，京房地修字[1999]第601號文及京房地修字[1999]第930號文等。

71小區(qū)的停車費是按什么標準收取的？

小區(qū)停車費：機動車按每月每輛大型車210元、小型車150元，準機動車按各區(qū)縣制定的標準執(zhí)行。祥見《區(qū)、縣物價局制定物業(yè)收費項目和標準一覽表》 72居民應該交納哪些垃圾處理費用，如何交納？ 住戶需交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用。

?保潔費：196號文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶標準在2-5元之間，具體標準由各區(qū)縣物價部門制定。其服務內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。

?垃圾清運費：根據(jù)市物價局、財政局頒布的《關于調(diào)整委托清運費及垃圾消納場管

理費收費標準的通知》(京價收字{1999}第三產(chǎn)業(yè)53號)的規(guī)定：居民生活垃圾外運費為每戶每年30元，由產(chǎn)權人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運到垃圾消納場。

?生活垃圾自理費：根據(jù)北京市人民政府辦公廳1999年第68號文件《北京市人民政府辦公廳關于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾處理費實施辦法(試行)的通告》的規(guī)定：本市居民應交納生活垃圾處理費，標準為每戶每月3元。按規(guī)定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元。費用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。73物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任如何劃分

業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護，由有關供水、供電、供氣及通迅單位負責，維修養(yǎng)護費由有關業(yè)務單位支付。但是，物業(yè)管

理公司與有關業(yè)務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。

物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用設備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經(jīng)或者可房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應當賠償損失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。74業(yè)主委員會應如何成立？

業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。

業(yè)主委員會的宗旨是維護本物業(yè)的合法權益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒

適、文明的環(huán)境。

業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。

業(yè)主委員會委員名額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權份額的多少。具有較多業(yè)權份額的業(yè)主，在業(yè)主委員會中應占較多的委員名額；但分散業(yè)主權也應占有相應比例的委員名額。如某物業(yè)30%業(yè)權為分散的業(yè)主，則在委員會中30%的委員應由這些分散的業(yè)主推選。

第一屆業(yè)主委員會由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦業(yè)主委員會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。75小區(qū)綠化面積的標準是多少？

綠化環(huán)境是居住空間質(zhì)量的重要標志，它不僅有著凈化空氣、豐富景觀的作用，同時也是居民的交往空間和活動場所，打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的局面，增進了鄰里的交往，擴大了“家”的范圍。

按國家有關規(guī)定，對小區(qū)綠化環(huán)境的選擇有四點標準：

1、小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務的，增進居民的領域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。

2、要有足夠的綠化面積。新區(qū)住宅建設的綠地率不低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標組團不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人；同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區(qū)活動的要求，所以成片的綠地就應滿足不少于1/3的面積在標準的日照覆蓋范圍之外。

3、綠地應接近居民住宅，以便觀賞使用。

4、綠地空間應包含一定數(shù)量的活動場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設施，以滿足居民休息、散步、運動、健身的需要。

76公共區(qū)域的水電費如何攤銷？ 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

對于高檔住宅，根據(jù)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(國家計委、建設部[1996]第266號文件)的規(guī)定：公共區(qū)域的能源費用可以計入物業(yè)管理成本，作為物業(yè)管理費的構成部分。

對于普通住宅，公共區(qū)域的水電費，不能單獨作為收費項目進行收費，但可按建筑面積的比例分攤給各住戶，在收取各住戶水電費時一并計取。但是，小區(qū)的路燈費用不能由住

戶承擔，開發(fā)企業(yè)應按照規(guī)定，將路燈移交給市路燈管理處統(tǒng)一維護管理。77我正準備裝修房屋，物業(yè)管理公司向我收取裝修押金，還要交納裝修管理費，這合理嗎？

關于裝修管理的問題，市建委、市國土資源和房屋管理局頒布過多個文件予以規(guī)范，綜合起來，有以下幾個要求：

①物業(yè)管理公司有權對住戶的裝修進行監(jiān)督管理；②住戶裝修時，必須向物業(yè)管理公司申報，經(jīng)批準后實施；③住戶裝修時，不得拆改房屋的承重結構，不得挪動各種管線；④為了保證住戶按照規(guī)定裝修，不破壞承重結構等，物業(yè)管理公司可以收些押金，事后應及時

退還；⑤物業(yè)管理公司收取裝修管理費，沒有依據(jù)。

78我是一個普通小區(qū)的居民，除了要交給物業(yè)管理公司清潔費外，還要交給環(huán)衛(wèi)局垃圾清運費，交給居委會垃圾處理費，怎么有這么多收費？

住戶需交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用：

①清潔費：196號文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶的標準在2-5萬元

之間，具體標準由各區(qū)縣物價部門制定。其服務內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。

②垃圾清運費：根據(jù)市物價局，財政局頒布的《關于調(diào)整委托清運垃圾托運費及垃圾消納場管理費收費標準的通知》(京價收字[1999]第253號)的規(guī)定：居民生活垃圾外運費為每戶每年30元，由產(chǎn)權人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運到垃圾消納場。

③生活垃圾處理費：根據(jù)北京人民政府辦公廳1999年第68號文件《北京市人民政府辦公廳關于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾處理費實施辦法(試行)的通知》的規(guī)定：本市居民應交納生活垃圾處理費，標準為每戶每月3元，按規(guī)定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元。費用由街道辦事處和鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。79進行房產(chǎn)評估是需準備的材料 1)房屋產(chǎn)權資料 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

a、房地產(chǎn)使用權證

b、土地所有權證

c、房屋買賣契

(2)他項權利說明

(3)房產(chǎn)位置圖

(4)房產(chǎn)技術檔案

(5)房產(chǎn)經(jīng)濟檔案

80應當選擇什么樣的評估機構？

據(jù)有關規(guī)定，“申請設立房地產(chǎn)價格評估機構，必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員和規(guī)定的注冊資本”，具有經(jīng)營資格的估價機構、由房地產(chǎn)管理本么根據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營業(yè)績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機構可承攬業(yè)務的地域范圍及價值數(shù)額不同。因此在選擇事務所時，除了要查驗經(jīng)營資格外，還應要求事務所出示等級資格證書，根據(jù)等級可以對該事務所的業(yè)務水平有個大概了解。

由于各評估機構的業(yè)務發(fā)展方向、工作經(jīng)驗、人員素質(zhì)也有議定差異，因此要委托信譽度較高的機構。

81房地產(chǎn)價格評估的程序是怎樣的？

估價程序一般包括：接受估價委托；明確估價基本事項；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法進行計算；確定估價結果；撰寫估價報告；估價資料歸檔。

82二手房交易在什么情況下需要進行房地產(chǎn)估價？(1)購買房屋時可能需要房地產(chǎn)估價

交易雙方當事人向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時，房地產(chǎn)管理部門如果認為明顯低于房地產(chǎn)價值，會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構對交易的房地產(chǎn)進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。此外，交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估價作為交易價格的參考。

(2)進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，是評估可能因自然災害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。

(3)申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價，借款人為了證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。

(4)遇到征地和房屋拆遷時，需進行補償估價

(5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時要進行房地產(chǎn)糾紛估價

發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時，可委托具體權威性的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

商品房銷售培訓問題83-93 83什么是專業(yè)房地產(chǎn)價格評估？

房地產(chǎn)價格評估是指房地產(chǎn)專業(yè)價格人員，以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的估價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)價格客觀合理的估計、推測和判斷。

84什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。

(7)住宅建筑內(nèi)的技術層(放置各種設備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。

(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。

(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。

另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：

(1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。

(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。

(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。

(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術層(設備層)。

(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。

(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。85什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？ 1)住宅的開間

住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進深

住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。

(3)住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。86什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？ 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術經(jīng)濟指標。

建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。

綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

以上所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。87商品房廣告中的起步價是什么意思？

在商品房廣告中，人們經(jīng)常遇到“起步價”這一名詞。在廣告中見到的起步價格，一般是指頂層、朝向不好的樓房價格，而各樓層的差價，有的相差幾十元，有的相差幾百元。以購買100平方米的商品房為例，樓層朝向差額小的與差額大的房價要相差三四萬元。

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)公司在制定商品房起步價格時是考慮了多種因素的，從某種意義上說，“起步價”可以認為是該房地產(chǎn)的最低價格。從目前市場上看，開發(fā)商根據(jù)自己的具體情況及市場銷售情況，對各樓層、朝向的差價作了相應調(diào)整，大部分是遵循這樣的規(guī)律：即起步價為頂層樓的價格，一樓價為起價加5%，二樓價為起價加15%，三樓價為起價加25%，四樓價為起價加20%，五樓價為起價加10%，但是有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“起步價”，則是根據(jù)市場需求和銷售情況作了特殊處理，因此，消費者要特別小心。

面對商品房價格“朦朧”的問題，購房者不僅要學會理解起步價，還應對一看便知的坐落位置、結構、房屋形式、建筑面積、使用面積、公用面積、室內(nèi)配套設施、計價單位、銷售價格、付款方式、優(yōu)惠折扣率、代收代繳的具體稅費項目及標準、調(diào)整價格時間及幅度等內(nèi)容做到心中有數(shù)。88房屋權屬登記涉及哪些內(nèi)容？ 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

房屋權屬證書是真正擁有所購房屋的標志。根據(jù)有關規(guī)定，自1998年1月1日起，直轄市、省會城市、計劃單列市都須啟用全國統(tǒng)一的房屋權屬證書，其他市、縣可陸續(xù)啟用，最晚延期到1998年7月1日。采用全國統(tǒng)一的房產(chǎn)產(chǎn)權證書，是為規(guī)范房屋所有權登記發(fā)證工作的秩序。一是制止多級、多部門發(fā)放房屋權屬證書，二是防止違法分子偽造房屋權屬證書。對于變相為購房者擔保房屋所有權的證書，消費者應當認清，如“榮譽村民證書”、"某鄉(xiāng)產(chǎn)權保證書”等都是擺設品，真正發(fā)生房屋糾紛，這樣的證書是不具備法律效力的。房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》三種。在房主進行交易、出租、抵押、典當?shù)仁聞諘r，唯有持統(tǒng)一房產(chǎn)證才是受法律保護的。換句話說，如果所持房屋產(chǎn)權證書不是統(tǒng)一房產(chǎn)證，那么當你將來想把此房賣掉，再買新房時就很難如愿了。

另外，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，發(fā)生以下情況的，房產(chǎn)權力人應當在規(guī)定的期限內(nèi)持有效證件到房屋所在地人民政府房地產(chǎn)管理部門申請登記，領取房屋權屬證書：新建房屋；房產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移(買賣、交換、贈與、繼承、析產(chǎn)、劃撥、轉(zhuǎn)讓、判決等)；房產(chǎn)權力人更改法定名稱或者房屋坐落的街道、門牌號發(fā)生變代、房屋部分改建、添建、拆建、拆除、倒塌、焚毀、使用房屋現(xiàn)狀變更；設定他項權利(房地產(chǎn)抵押權、典權)；房屋或者土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等。

隨著房改的加速進行，住房商品化步伐必然加快，把住房屋產(chǎn)權證這顆“定盤星”，您的安樂窩才無后顧之憂 89購房后為什么要辦理產(chǎn)權證？

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度?！笨梢?，我國的城市房地產(chǎn)權屬登記實行土地與房屋分別登記的制度，即一宗房地產(chǎn)要辦理兩個產(chǎn)權證書，一個是國有土地使用權證書，一個是房屋所有權證書。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

房地產(chǎn)權屬登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認房產(chǎn)所有權的法定手續(xù)。凡在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房產(chǎn)，無論屬誰所有，都必須按照所有權登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)機關申請產(chǎn)權登記，經(jīng)審查確認產(chǎn)權，由房地產(chǎn)管理機關發(fā)給所有權證，產(chǎn)權即得到法律上的承認。產(chǎn)權登記后，產(chǎn)權人依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權利，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產(chǎn)權人可依法請求法律保護。

那么，房地產(chǎn)權屬登記涉及哪些方面呢？一般來說主要有：

1、新生的房地產(chǎn)權需要通過登記加以確認和公示。

2、房地產(chǎn)產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移，權利人需要通過登記取得法律對其權利的確認，并將產(chǎn)權變動的事實通過登記予以公示。

3、當事人就房地產(chǎn)設定權利以及撤銷以前設定的權利時，也需要通過登記予以公示，如抵押。

90購買期房要注意些什么

購買期房時，先要對住宅市場進行了解，在確定要購買某一家開發(fā)公司的商品房后，要看對方有沒有預售許可證，所購的房子與預售許可證上的項目是否一致，如不一致則要查清后再決定。由于許多商品房的開發(fā)是由某一個開發(fā)公司進行，而銷售則由另一家代理商負責，所以，購此類期房時要看清代理商與原開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議，有售房協(xié)議的就可以放心買。

購買期房時最好隨工程進度采用分期付款或公積金、按揭貸款。因為購買期房與現(xiàn)房相比，存在兩個方面風險；一是樓盤爛尾，也就是工程進行到一定程度因某種原因停建了；二是房屋竣工后，房屋設施、質(zhì)量、配套與約定不一致。如一次性交齊房款，那么買方承擔的風險很大，分期付款或公積金、按揭貸款，承擔的資金風險就小一點。當房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

然，購買信譽好、資金雄厚的開發(fā)公司的商品房，可以一次性付款，這樣可以享受房屋升值帶來的利益。92選擇現(xiàn)房可是大有學問

選擇現(xiàn)房首先看是否明廳明室。起居室(客廳)、臥室、廚房、餐室、衛(wèi)生間、書房等，是家人經(jīng)?；顒拥目臻g，直接采光可以避免白天開燈，節(jié)約能源。另外，陽光燦爛會使您的生活更開心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。

廚房設施的合理與否是房型設計的重要方面，因為家庭主婦每天有許多時間要在廚房度過?，F(xiàn)代化的炊具要求有較大的空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛(wèi)生間一般只設浴盆、坐便器、洗手池三件，其實再小的空間，加裝一個男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節(jié)省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛(wèi)生間布局合理。還有，通風問題也要認真考慮。選房時要看好廚房、廁所、廳是否附設垂直排氣煙囪，以保持室內(nèi)有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時應格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對你的居室溫度會有很大影響。93怎樣用好搜集來的樓書

別墅、公寓、普通住宅并沒有劃清界限，如果您在一個樓書上看到“別墅式公寓”、“公寓式住宅”這樣的字眼時，一定不要疑惑，發(fā)展商在賦予所建項目更高級、更高檔的構成成分。您只要根據(jù)自己的購買實力及居住需求去選購物業(yè)，而不用問它到底是公寓還是普通住宅。

起價不是均價：在樓書上，您可能會看到令人心動的售價，但須注意，這不過是該項目的“起價”。所謂“起價”，就是在理論上該樓盤中朝向、樓層、戶型最差的一間房子的售價，而您中意的房子，其售價一般會高于“起價”。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

效果圖不是實景：其實效果圖與將來實景的區(qū)別，倒不是外力面的色彩有多大偏差，而是配套設施的跟進速度。在效果圖中，生活商業(yè)設施是那樣清晰可鑒，但當您住進這樣的樓房后，由于后期工程進度并不是發(fā)展商說了算，因此，整個小區(qū)的配套設施的跟進也就要視小區(qū)的整體銷售狀況了。

承諾不等于可以簽到合同里：在不少樓書中，對于衛(wèi)浴設施、裝飾材料、電梯等，發(fā)展商都冠以“高級”、“進口”之類的定語，而不寫明具體是哪個牌號、何等規(guī)格；對于周邊環(huán)境描述則可能出現(xiàn)這樣的詞語：“距??多少公里，車程為多少分鐘”。但如果您自己體驗，則可能是這樣的結果：“車程僅10分鐘”是指午夜時分的行車時間。

商品房銷售培訓問題94-102

購房時是選擇現(xiàn)房好還是期房好

消費者在決定購買房屋時，首先遇到的是選擇現(xiàn)房還是期房，哪種更適合自己？現(xiàn)房具有較強的安全性和直觀性。消費者在購房前可以對所購房屋進行實地考察，對房屋的質(zhì)量、裝修、區(qū)位、室內(nèi)格局等各個方面進行詳細地了解，將實地調(diào)查的結果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進行對照比較。由于現(xiàn)房是已經(jīng)建好的實物，購房者可以親眼看到自已將要入住房屋的具體情況，不必為房屋是否會延期交付，質(zhì)量有無保證等問題擔心，能夠避免購買期房可能帶來的風險做到心中有數(shù)，具有較大的安全性。同時，隨著現(xiàn)房房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

建成后，其配套的物業(yè)管理已經(jīng)展開。購房者可以直接了解所購房屋地區(qū)的治安、環(huán)境、衛(wèi)生、維修以及配套設施的設置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣，從而為自己的具體購房決策提供了依據(jù)。由于現(xiàn)房是已完成的房地產(chǎn)項目，購房者要對此項目的合法性，產(chǎn)權的性質(zhì)進行調(diào)查也是比較容易的。購買現(xiàn)房如果要說有什么不利之處的話，就是與期房相比，現(xiàn)房的價格要高一些。

期房在港、澳地區(qū)稱作買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。購買期房最大的好處是能夠以較低的價格購房，在同等條件下，期房的價格一般要比現(xiàn)房便宜，可能會獲得所購期房的增值收益。但是購買期房與購買現(xiàn)房相比較，購房者承擔的風險相對較大一些。期房能否按時完成，建筑質(zhì)量能否保證，小區(qū)生活配套是否齊全。開發(fā)商所做出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)。購房者無法直接檢查自己所購房屋的具體狀況，購房者與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾分的可能性較大。這使購買期房者可能要承擔以下三個方面的風險：

(1)房屋延期交付使用風險

其中包括兩個方面：①購買者不能如期入住，房屋的使用居住功能無法體現(xiàn)；②屬于投資性購房者延遲收取投資回報時間，也就是延遲回收利息及利潤的時間。

(2)房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風險

開發(fā)商由于市場信譽和資金實力等方面的原因，對房屋的建筑質(zhì)量、建筑裝飾材料、建筑結構、配套設施等進行了與購房協(xié)議內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用，使購房者蒙受損失。其中最應該注意的是房屋建筑面積的變化，即合同上約定的住房面積與實際面積有很大的出入。

(3)房屋權屬證件無法按期得到的風險 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

由于多方面的原因，有可能使開發(fā)商無法按期獲得整個項目的房屋權屬證件，購房的業(yè)主也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權證件。由此可以導致購房者蒙受產(chǎn)權再轉(zhuǎn)換或抵押融資受阻的風險。

另外，如果購房者選擇購房時機不當，還可能會遇到房地產(chǎn)市場下滑，房地產(chǎn)價格下降所帶來的損失。

總之，消費者在購買房屋時，是選擇現(xiàn)房還是期房，要由購房者根據(jù)自已的資金實力、購房需求、房地產(chǎn)市場的具體狀況等方面的因素來作出判斷。95獲得購房信息有哪些渠道

①媒體廣告包括報刊雜志上的廣告，廣播電視廣告和招商廣告等；②網(wǎng)上查詢；③親友介紹；④開發(fā)商或代理商郵寄、發(fā)送的宣傳品；⑤售樓書；⑥現(xiàn)場廣告牌；⑦現(xiàn)場展示樣板房；⑧房地產(chǎn)交易展示會；⑨直接與房地產(chǎn)營銷人員進行交流；⑩其他途徑，包括向北京市房地產(chǎn)交易中心、北京市房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)中介咨詢公司處查詢關于房地產(chǎn)交易的各種資料。

96什么是房屋的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權？

房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利?！吨腥A人民共和國民法通則》規(guī)定，房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內(nèi)容。

房屋的占有權通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時期內(nèi)的占有、使用權讓渡給承租人來行使。

房屋的使用權是對房屋的實際利用權力。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

房屋的收益權是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。

房屋的處分權是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，債權人可以處分房屋并優(yōu)先受償。97什么是住宅的“全部產(chǎn)權”和“部分產(chǎn)權”？

國務院發(fā)布的《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中，對“全部產(chǎn)權”和“部分產(chǎn)權”都作了明確的規(guī)定。

“全部產(chǎn)權”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權。

“部分產(chǎn)權”是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標準價購房后只擁有部分產(chǎn)權，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權比例進行分配。

“部分產(chǎn)權”與“全部產(chǎn)權”的不同之處在于，“部分產(chǎn)權”雖然具有永久使用權和繼承權，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權。98申請房屋所有權變更應提交哪些證件？

房屋在轉(zhuǎn)讓、交換、贈與、繼承之后，其所有權將隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，當事人雙方須到房地產(chǎn)管理部門申請登記，并辦理房屋所有權變更手續(xù)。

根據(jù)有關規(guī)定，在當?shù)胤康禺a(chǎn)交易所申請辦理城市房屋所有權登記或轉(zhuǎn)讓、變更手續(xù)時，應該按照以下不同的情況分別提交以下不同的證件： 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

1、新建的房屋辦理所有權登記時，須提交房屋所在地規(guī)劃部門批準的建設許可證和建筑圖紙。對于新建造的商品房來講，這項工作一般由開發(fā)商來完成，也就是由開發(fā)商依照規(guī)定程序完成整個項目的所有權辦證工作，領取通常所講的“大產(chǎn)權證”之后，開發(fā)商再用已領取的大產(chǎn)權證，分別為每一個住戶領取個人房屋所有權證。對于翻建、擴展的房屋，除了提交房屋所在地規(guī)劃部門批準的建設許可證和圖紙外，還須提交房屋原產(chǎn)權證件。

2、購買的房屋，須提交原房產(chǎn)產(chǎn)權證、買賣合同及完稅證據(jù)。

3、受贈的房屋，須提交原房產(chǎn)產(chǎn)權證、贈與書、和公證書。

4、屬于交換的房屋，須提交原房屋所有權證、雙方簽訂的協(xié)議書或契約。

5、屬于繼承的房屋，須提交房屋所有權證、遺囑、繼承人接受遺產(chǎn)或認可他人接受遺產(chǎn)的證明。

6、屬于析產(chǎn)、分割的房屋，須提交原房屋所有權證、分家析產(chǎn)單或分割單。

7、屬于獲準拆除的房屋，須提交原房屋所有權證和批準拆除的證件。

需要提醒登記人注意的是，根據(jù)有關規(guī)定，在辦理房屋所有權登記時，如果申請人提供的證件不齊全或是不清楚，登記機關有權暫緩或不予辦理登記。99如何辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)？

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。” 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

房屋買賣的所有權過戶和轉(zhuǎn)移登記，一般在購房者購房后，由買賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產(chǎn)和土地管理部門辦理過戶與產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

房屋產(chǎn)權證是對進行了房屋產(chǎn)權登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。根據(jù)登記的產(chǎn)權情況又可分為《房屋所有權證》、《房屋共有權保持證》和《房屋他項權證》三種。

《房屋所有權證》發(fā)給擁有房屋所有權人?！斗课莨灿袡啾３肿C》發(fā)給房屋共有人。《房屋他項權證》發(fā)給與房屋所有權有關的其他財產(chǎn)權人，如典權人、抵押權人等。

《房屋產(chǎn)權證》一旦遺失，應盡快到原發(fā)證機關申請補領新證。申請人應提交補領新證申請書和登載遺失聲明的報紙一份，經(jīng)房管機關審查確認后，補發(fā)新證，并按規(guī)定征收重新登記費用。100什么是房地產(chǎn)登記？

房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權后，由房地產(chǎn)管理機關發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》。產(chǎn)權登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權登記，才能對各類房地產(chǎn)權屬實施有效的管理。

房地產(chǎn)登記時要對權利人、權利性質(zhì)、權屬來源、取得時間、產(chǎn)權變化情況和房地產(chǎn)面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權狀況等三方面的作用。101住宅的結構有哪些形式？

商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構”，三種形式情況如下：

(1)磚混結構住宅 房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://004km.cn

磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。

(2)磚木結構住宅

磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。

(3)鋼筋混凝土結構住宅

鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。

102買房后是否擁有土地所有權？

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于全民所有，農(nóng)村和城市效區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于集體所有。同時還規(guī)定，國有土地可以依法確定給全民所有制單位和集體所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中還規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有權人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權?！备鶕?jù)上述規(guī)定，消費者購買商品房后，對自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有權，只擁有土地的使用權

第二篇：商品房銷售合同網(wǎng)上備案問答

商品房銷售合同網(wǎng)上備案問答

一、什么是商品房銷售合同網(wǎng)上備案（以下簡稱合同備案）？

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預售許可證或房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）后銷售（預售）房屋簽訂合同的，應登錄網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站的合同備案欄目，在網(wǎng)上進行合同確認和打印的行為。

二、商品房銷售合同網(wǎng)上備案有何法規(guī)依據(jù)？

依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局制訂的《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》的通知。

三、為什么要進行商品房銷售合同網(wǎng)上備案？、提高信息透明度。網(wǎng)上及時公布納入合同備案的樓盤的可售部位、類型、面積和已售房屋的套數(shù)、面積和平均價格。購房人可以通過網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站查詢所購樓盤房屋的銷售情況。、規(guī)范交易行為。納入合同備案的樓盤簽署的合同文本，應使用由市房地資源局和市工商局聯(lián)合制訂的示范文本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要自制合同格式條款的，應向市工商行政管理局備案后，提交市房地產(chǎn)交易中心，經(jīng)變更后在網(wǎng)上公布。、方便房地產(chǎn)登記。由于網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)是和全市的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)相連的，因此，購房人在簽訂合同后，房地產(chǎn)登記申請表由合同備案系統(tǒng)自動輸出，購房人在各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心窗口辦理登記手續(xù)時，受理等待時間將會縮短。

四、新建商品房網(wǎng)上備案和登記何時施行？

新建商品房網(wǎng)上備案和登記的施行時間從 2004 年 3 月 30 日 起，具體規(guī)定如下：、凡在2004 年 3 月 30 日 之后取得商品房預售許可證的，應全部納入合同備案系統(tǒng)進行簽約。2、在 2004 年 3 月 30 日 之前取得預售許可證或房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在 2004 年 4 月 30 日 之前，到市房地產(chǎn)交易中心辦理入網(wǎng)資質(zhì)認證，未銷售的商品房納入合同備案系統(tǒng)銷售。、凡在 2004 年 3 月 30 日 以后簽訂的銷售（預售）合同全部納入網(wǎng)上簽約范圍。

五、原有示范合同（印刷品）是否繼續(xù)使用？

凡納入網(wǎng)上銷售的商品房，簽約時不再使用示范合同（印刷品），進行網(wǎng)上銷售簽約的合同，應使用由市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)一提供的合同專用紙。

六、商品房合同網(wǎng)上備案操作流程是怎樣進行的？、資格認證； 2、登錄合同備案系統(tǒng)； 3、確定銷售房屋； 4、選擇合同類別； 5、輸入合同內(nèi)容； 6、打印合同初始文本； 7、合同校核并確認； 8、設置密碼； 9、打印合同及登記申請書； 10、雙方簽名（蓋章）。

七、商品房合同網(wǎng)上備案操作過程中購房人要注意哪些要點？、購房人到商品房售樓處的電腦上，通過備案系統(tǒng)查閱需購房屋權屬情況。、購房人應詳細閱讀備案系統(tǒng)上顯示的示范合同。、購房人應與開發(fā)商詳細商洽合同內(nèi)容。、合同打印確認后，購房人要設置密碼并妥善保護，防止他人獲取。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何取得網(wǎng)上備案的資質(zhì)？具體手續(xù)有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要取得網(wǎng)上備案的資質(zhì)認證，應持相關資料到市房地產(chǎn)交易中心辦理認證手續(xù)。辦

理認證時，應提供以下證件及材料： 1、營業(yè)執(zhí)照（復印件）； 2、法人代碼證（復印件）； 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證（復印件）； 4、稅務注冊證明（復印件）； 5、法人代表身份證（復印件）； 6、代理人身份證（復印件）； 7、代理人委托書； 8、銷售人員證書（復印件）； 9、預售許可證（復印件）； 10、房地產(chǎn)權證（土地）（復印件）； 11、房地產(chǎn)測繪報告（復印件）； 12、簽訂合同樣本； 13、項目小區(qū)規(guī)劃平面圖。經(jīng)市房地產(chǎn)交易中心認證后，授予用戶名和初始密碼，開通商品房合同網(wǎng)上備案業(yè)務。

九、網(wǎng)上備案的銷售人員應具備哪些條件？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售人員應具備以下條件才能登錄網(wǎng)上備案系統(tǒng)進行操作： 1、持有房地產(chǎn)銷售員資格證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書； 2、通過市房地產(chǎn)教育培訓中心關于“上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)”的考試，成績合格； 3、經(jīng)所在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)授權，有明確的銷售樓盤和權限； 4、經(jīng)市房地產(chǎn)交易中心授予合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)用戶名和初始密碼。

十、網(wǎng)上備案和登記系統(tǒng)是否提供電子示范合同文本，提供的電子示范合同文本有幾種？

網(wǎng)上備案和登記系統(tǒng)提供由市房地資源局制定、市工商局監(jiān)制的電子示范合同文本。為了供不同的購房對象簽約時使用，系統(tǒng)提供的電子示范合同文本主要有：新建商品房的預定合同、預售合同和銷售合同。

十一、已經(jīng)抵押的在售商品房，如何進行網(wǎng)上備案和登記？

網(wǎng)上備案和登記系統(tǒng)對將要銷售的商品房，將強制輸出其抵押、租賃等房地產(chǎn)權利信息，以提請消費者注意。對已有抵押的在售商品房，在交易時應要求開發(fā)企業(yè)先告知購房人該商品房的抵押等情況，然后再予以網(wǎng)上備案和登記。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正式進行樓盤銷售時，應該向購房人公布哪些信息？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正式進行樓盤銷售時，應該向購房人公布以下信息：商品房預售許可證或者新建商品房房地產(chǎn)權證；商品房物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃平面布置圖、建筑分層平面圖；商品房的樓盤表信息；房地產(chǎn)抵押、查封等權利限制情況；商品房銷售合同的示范文本；商品房擬銷售的價格。購房人也可通過登錄上海房地資源網(wǎng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)等網(wǎng)站，查詢開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、誠信記錄和樓盤詳細信息。

十三、當事人如何確認網(wǎng)上備案和登記已經(jīng)完成，并且已進入登記申請程序？

在網(wǎng)上查詢確認該商品房屬可售性質(zhì)的情況下，買賣雙方可以將已經(jīng)確定的交易內(nèi)容在電子示范合同文本上進行填寫；填寫內(nèi)容經(jīng)雙方校核無誤（請仔細核對姓名、身份證號碼、商品房的路名、門牌、室號、面積及其他需要約定的相關內(nèi)容）并由雙方提供密碼后，再通過電腦確認；電腦確認后開始打印銷售合同和房地產(chǎn)登記申請書，然后雙方在下載的銷售合同和申請書上簽名（蓋章）。至此，可以確認網(wǎng)上備案已經(jīng)完成，并且已進入登記申請程序。

十四、網(wǎng)上備案合同確認后，是否可以對合同的條款再進行修改？

網(wǎng)上備案合同已經(jīng)雙方確認后，不能再對合同進行修改。但交易雙方可將已打印的合同，到房屋所在地房地產(chǎn)交易中心申請合同注銷，經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)交易中心確認雙方的合同及設定的密碼，通知市房地產(chǎn)交易中心撤銷原合同，重新簽訂合同。所以，對約定的合同內(nèi)容，在雙方簽字確認前應該慎重。

十五、網(wǎng)上備案合同確認后，如需撤銷如何辦理注銷手續(xù)？

由交易雙方持已確認的合同向房屋所在地房地產(chǎn)交易中心提出撤銷合同申請，經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)交易中心確認雙方的合同及簽約時設定的密碼，通知市房地產(chǎn)交易中心注銷原有的合同。如憑備案合同已在房地產(chǎn)登記部門申領房地產(chǎn)預告登記證明或房地產(chǎn)權證，需辦理撤回原登記手續(xù)，再按上面的辦法注銷合同。

十六、網(wǎng)上備案合同確認后，如當事人到登記部門去辦理申領房地產(chǎn)預告登記證明或房地產(chǎn)權證時，該房屋已被司法機關、行政機關凍結，該怎么辦？

由于網(wǎng)上備案合同確認后，當事人還未到房地產(chǎn)登記部門辦理申領房地產(chǎn)預告登記證明或房地產(chǎn)權證，房地產(chǎn)登記冊記載的信息仍是原權利人。在此期間，如果司法機關、行政機關對該房屋采取限制的，就不能辦理申領手續(xù)，只能到房屋所在地房地產(chǎn)交易中心窗口辦理合同注銷手續(xù)。因此，合同網(wǎng)上備案后，簽約雙方應及時到房屋所在地交易中心辦理登記。

十七、已取得預售許可證或大產(chǎn)證范圍的商品房(如：商場、商鋪、辦公用房、住宅等)，開發(fā)企業(yè)提出要保留一部分出租，如何處理?

已取得預售許可證或“大產(chǎn)證”的商品房，開發(fā)企業(yè)可以預租或出租，但必須全部在網(wǎng)上備案，注明其已預租或出租，其中預租的商品房必須在竣工取得房地產(chǎn)權證后方可出售。如購房人要購買已出租商品房的，應事先與開發(fā)企業(yè)協(xié)商，由開發(fā)企業(yè)征詢承租人是否愿意在同等條件下優(yōu)先購買；如不購買，應征詢其是否愿意解除租賃合同；如不愿解除的，則應由購房人在出售合同中承諾繼續(xù)履行租賃合同，并由購房人與承租人簽訂租賃主體變更合同。

十八、已取得大產(chǎn)證的商品房未出售部位中，開發(fā)企業(yè)提出要保留部分自用，暫不出售，如何處理? 已取得大產(chǎn)證的商品房未出售的應全部上網(wǎng)銷售，開發(fā)企業(yè)要留作自用的應首先區(qū)分是非居住房屋還是居住房屋。對于非居住房屋，允許開發(fā)企業(yè)保留部分自用；而居住房屋原則上不允許開發(fā)企業(yè)留作自用，開發(fā)企業(yè)因特殊原因，可允許在合理范圍內(nèi)保留部分作本企業(yè)員工宿舍使用，但應在辦理網(wǎng)上認證手續(xù)時一并申報，并按規(guī)定辦理登記、領取小產(chǎn)證。

十九、在建項目已達到可申領預售許可證階段，開發(fā)企業(yè)提出是否可分批申領預售許可證?

在建商品房項目符合預售條件后，根據(jù)該商品房項目的開發(fā)規(guī)模和施工進度等具體情況，可以分批申領預售許可證，但應以土地使用權不可分割的自然幢為限，就是說土地使用權不可割的房屋不能分批申報預售許可證。商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記政策實施后，市房地資源局將會進一步明確商品房預售許可證的核發(fā)口徑。

二十、預售許可證申領后（3月30日以后），有些開發(fā)企業(yè)急于上市，但入網(wǎng)報名還需要準備階段（如培訓、項目核對等），手簽定金合同已不允許，如何定一個游戲規(guī)則？

凡開發(fā)企業(yè)或代理企業(yè)違反規(guī)定擅自預定、預售商品房的，商品房所在地的房地產(chǎn)管理部門應責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。在過度階段，不允許手簽定合同，必須待系統(tǒng)開通后在網(wǎng)上簽定定金合同。同時，市房地產(chǎn)交易中心也應加快工作速度，盡量縮短系統(tǒng)開通時間，避免影響開發(fā)企業(yè)的正常銷售。

二十一、有一些開發(fā)企業(yè)賣剩套數(shù)不多，有的全銷售完，但大產(chǎn)證還未辦好，是否要上網(wǎng)認證？

如要上網(wǎng)認證，但具體簽約是否可以委托區(qū)縣交易中心代簽合同？ 已銷售完畢的商品房項目無需辦理上網(wǎng)認證，尚未銷售完畢的項目必須辦理上網(wǎng)認證，但可以在自愿的前提下委托區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心代簽合同。

二十二、在上海房地產(chǎn)市場上進行交易的每一套商品房，逐步將在網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布，并用五種顏色來代表每一套商品房的銷售狀態(tài)。這五種顏色分別代表什么？

網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站用五種顏色來公布代表每一套商品房的銷售狀態(tài)。其中：紅色標志：代表此套商品房已被購房者買走，購房者已在商品房所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心辦理了預售和銷售的登記手續(xù)；黃色標志：表示此套商品房已經(jīng)簽定預售和銷售合同，但購房者還未辦理登記手續(xù)；綠色標志：代表該商品房已經(jīng)批準預售或銷售，消費者可以購買，該商品房售樓處無權拒絕消費者的購房要求；粉紅色標志：代表該商品房已被預訂，并簽定了定金合同和網(wǎng)上備案；白色標志：代表該商品房未被批準可以預售或銷售，不具備上市條件。

第三篇：商品房銷售培訓問題1-15

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

商品房銷售培訓問題1-15 前言：

本培訓主要涉及的內(nèi)容為房產(chǎn)法律、銀行貸款、物業(yè)管理、住房公積金等客戶關心的問題，同時也是營銷人員從更深的層次上需要掌握的房地產(chǎn)相關知識，希望通過培訓，大家能進行主動學習，主動思考，成為一名客戶認可的、優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售專家。問：商品房現(xiàn)售、預售的含義？

答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付者房價款的行為。

商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。問：商品房預售條件及商品房預售許可證的辦理程序按照哪些規(guī)定執(zhí)行？ 答：按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。問：商品房現(xiàn)售應當符合的條件？

答：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證

（四）已通過竣工驗收

（五）拆遷安置已經(jīng)落實

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案？

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

答：房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件。問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照哪些規(guī)定執(zhí)行？

答：按照《中華人民共和國擔保法》，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人？ 答：否 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行哪些規(guī)定？

答：應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構所發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。問：商品房銷售合同應當明確哪些內(nèi)容？ 答：

（一）當事人名稱或者姓名和住所

（二）商品房基本狀況

（三）商品房的銷售方式

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬

（九）面積差異的處理方式

（十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任

（十三）雙方約定的其他事項

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

9問： 商品房銷售有幾種計價方法以及商品房建筑面積的規(guī)定？

答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利、承擔責任。問：《商品房銷售管理辦法》對按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？ 答：按套（單元）計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸、并約定誤差范圍，房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。問：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人沒有在合同中約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定，按什么原則處理？ 答：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房.買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給賣受人,同時支付已付房價款利息.買受人不退房的,產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）X 100% 合同約定面積 問：房產(chǎn)廣告怎樣才能做到不違法

答：《商品房銷售管理辦法》出臺后，不少開發(fā)商在研究該辦法的同時，也產(chǎn)生了不少的疑問和困惑，其中對于房產(chǎn)廣告感覺越來越不好做了，好像一不留神，就有虛假廣告的嫌疑，有關房地產(chǎn)廣告中的一些問題，確實需要開發(fā)商和有關部1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

門引起重視。在有關規(guī)定尚未完善的現(xiàn)狀下，開發(fā)商的房子還是要賣，房地產(chǎn)廣告還是要做，但在宣傳時，應當注意相應的一些問題：

形象廣告可以做

根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第五條、第六條的規(guī)定，開發(fā)商在發(fā)布預售商品房廣告時，應當具有銷售許可證證明。同時廣告中，應載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售機構名稱和銷售許可證書號。但是，該規(guī)定第六條第二款又規(guī)定，“廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項”。因此，筆者理解項目在取得銷售許可證以前，具體的銷售廣告是不能發(fā)布的，但如果僅僅是對項目做形象宣傳則可以發(fā)布。

未實現(xiàn)的細節(jié)先告知

根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第十一條、第十九條的規(guī)定，“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明?！?/p>

“房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應當符合國家有關規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應當在廣告中注明。”據(jù)此，如果在期房銷售中，涉及到規(guī)劃道路、配套設施、物業(yè)管理等內(nèi)容，而有關內(nèi)容又尚未實現(xiàn)時，應當事先告知。這一規(guī)定對于開發(fā)商而言，還是具有實際的操作價值的，因為許多購房者之所以在簽約時，對很多細節(jié)提出疑問，甚至認為開發(fā)商有欺詐行為，主要是有許多細節(jié)，開發(fā)商沒有事先告知。

促銷廣告要嚴謹

根據(jù)《中華人民共和國廣告法》第九條第二款的規(guī)定，“廣告中表明推銷商品、提供服務附帶贈送禮品的，應當標明贈送的品種和數(shù)量?！币虼耍绻谴黉N廣告的，要標明贈品的細節(jié)。此外，根據(jù)《反不正當競爭法》和《關于禁止有獎銷售活動中不正當競爭行為的若干規(guī)定》，如果售房時，采取抽獎式的有獎銷售，最高獎的金額不得超過五千元人民幣。

廣告承諾口說無憑

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十五條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定?！备鶕?jù)這一規(guī)定，開發(fā)商在廣告中所明示的內(nèi)容，需要寫入合同，這意味著許多屬于要約邀請的內(nèi)容，就變成了要約，而根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，要約邀請是無須承擔責任的，要約則要承擔相應的法律責任。

13巧識房產(chǎn)證的真?zhèn)?/p>

首先，格式內(nèi)容不一樣。新的房屋權屬證書由建設部設計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。新證共分三種：即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，保證了權證的規(guī)范、標準、統(tǒng)一，增強了權證的權威性。其次，權證印制質(zhì)量上乘。封面為紅色(他項權證為藍色)，印有金色國徽。材料為進口護照面料內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采用了護照和鈔票印制工藝。第三，增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等。第四，發(fā)證機關和用印真實。

按照以上新證的特點從總體看它的印制質(zhì)量。由于新證是獨家按照專門工藝和選材印制，它的質(zhì)量、質(zhì)地和印制非一般可比。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點和防偽功能。主要有以下幾個方面：

建房注冊號。由于新證是建設部監(jiān)制，建設部對每個能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機關進行了注冊登記，并予以編號。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設部公告的全國統(tǒng)一編號。

發(fā)證機關(蓋章)。這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機關是市(縣)的房地產(chǎn)管理局(房產(chǎn)管理局)或市(縣)人民政府。別的任何單位或部門都無權發(fā)證，它們發(fā)的權證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的。

團花。在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，紋理清晰。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

花邊。首頁，即發(fā)證機關蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框?；y細膩、清晰。

暗印、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權證”底紋暗印。將紙對著光亮處，則可見高層或多層水印房屋。

編號。在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同一發(fā)證機關的權證號碼是連續(xù)的。

發(fā)證編號。即首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機關編列的權證號碼。此號碼與發(fā)證機關的簿冊、檔案記載相一致。

14購買手續(xù)不全的商品房會有什么風險

現(xiàn)實中，在市場上公開銷售的商品房，未必備齊各種必須的法律文件供購買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)得最為突出。購房者若不經(jīng)意或由于其他原因購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔一定的風險?？赡茉斐傻牟涣己蠊校孩偃〉脵鄬僮C件的時間沒有保證。②為取得產(chǎn)權，購房還要額外支付費用，如補交土地出證金、罰款等。③房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權，不能轉(zhuǎn)讓和出租。④房屋被政府沒收或拆除

15商品房預售登記后，購房人要求更名，應如何辦理

商品房預售登記后，購房人要求更名的，具有直系親屬關系(如夫妻關系、父母子女關系)，可在預售契約上更名，辦理時應出具經(jīng)公證的親屬關系證明，其他不具親屬關系的應按預售轉(zhuǎn)讓程序辦理。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第四篇：商品房銷售培訓問題16-36

商品房銷售培訓問題16-36 16為什么要辦理商品房預售、預購登記手續(xù)

辦理商品房預售、預購登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進行確認，有效保證買賣雙方的合法權益。對買方來說，預購的商品房是一種期得利益，通過辦理預售，預購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風險；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。17商品房的銷售面積如何計算

商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。

套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算，其他建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。(2)套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

商品房分攤的公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。

公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積÷各套套內(nèi)建筑面積之和。

分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)。18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶 可分攤的公共部分為本幢樓的大堂，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。

不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理用房)。19公用建筑面積分攤的原則是什么

新修訂的相關文件規(guī)定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。20陽臺面積怎么計算

按現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》：(1)封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的100%計算建筑面積，(2)沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%計算建筑面積。21什么是套內(nèi)墻體面積

商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。共用墻體水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影全部計入套內(nèi)建筑面積。22什么是使用面積

使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構成？

按有關規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應分攤的公用面積與套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。

23什么是房屋建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑 24什么是房屋建筑面積？

房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。25什么是使用率？什么是實用率？

住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。25現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？

按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買這樣的現(xiàn)房。只要看國有土地使用證和房屋所有權證這兩證二書就可以，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現(xiàn)房，仍須按照有關規(guī)定辦理商品房預售許可證，購房人購買時仍需要看“五證”“兩書”。26“兩書”是指什么？

“兩書”是指新建住宅《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。27“五證”是指什么？

商品房的“五證”包括：建設用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設工程開工證，商品房預(預)售許可證。

28請問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現(xiàn)房銷售和商品房預售有什么不同？ 目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售(即預售)兩種。按2000年年底出臺的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現(xiàn)房，仍須按照有關規(guī)定辦理商品房預售許可證。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房人交定金或預付款，而在未來的一定日期擁有現(xiàn)房的交易行為。

29單位不給上住房公積金如何解決？

按照《住房公積金管理條例》規(guī)定，住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年以前按照標準價優(yōu)惠辦法購買住房且未按有關規(guī)定補價的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機關、群眾團體、事業(yè)單位、企業(yè)單位(包括全民、集體、民辦、私營、股份制、外商投資企業(yè)及其他進行工商稅務登記的企業(yè)和中外機構駐京辦事機構)的中方固定職工，勞動合 同制職工，均應按照規(guī)定比例建立住房公積金。中央在京企事業(yè)單位建立住房公積金也按此規(guī)定辦理。在京單位聘用外地非農(nóng)業(yè)戶口職工，凡簽訂正式勞動用工合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位可以其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動用工合同，且工資由單位支付的職工，無論其檔案是否調(diào)入單位，單位均應為其建立住房公積金。

對于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報。對企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金管理條例》規(guī)定，須經(jīng)本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經(jīng)住房資金管理中心審核，報有關部門批準后，可降低繳存比例或者緩繳。30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？

問：我在一個城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續(xù)攻讀博士學位3年(其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶上)，現(xiàn)在我和我愛人想在她工作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學位，戶口不在城市B.現(xiàn)在我有一個問題請教：在購買住房時，能否利用我的公積金進行貸?

答：首先住房公積金封存狀態(tài)下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金貸款不能 購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來，但目前不能直接轉(zhuǎn)移到外省市。

31請問如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？

問：您好，我想問以下幾個問題：

1、個人住房公積金余額的查詢方法

2、新出臺的住房公積金貸款額度及年限的具體計算方法

3、公積金貸款的借款申請表一定要到管理中心領取嗎？是否可到就近的管理中心領??？一些代辦機構在網(wǎng)上發(fā)布的借款表是否可用？

4、公積金貸款的流程及各階段?

答：(1)請撥打電話67606291或67606292查詢。如已發(fā)到住房公積金繳存卡的交存人可 通過工、建兩行的自動取款機查詢；(2)參照2000年京資中心計字088號文件；(3)一般應到資金管理中心領取申請表，一些代辦公司在管理中心領取申請表后發(fā)給個人也是可以的，但應用原件(資金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請，領取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購房等情況不同而不同，可以申請貸款時問分中心。32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？

問：我今年想要買房，關于公積金貸款我有一些問題：1。繳費滿幾年才可公積金貸款？2?，F(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？3。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費已兩年多；我現(xiàn)有公積金1680元，繳費6個月，問用公積金貸款可貸多少？

答：(1)目前政策沒有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能近期有一些調(diào)整；(2)參照2000年京房資中心計字088號文件計算貸款額度。33二手房貸款政策

二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經(jīng)過指定評估機構評估。34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？ 還清后可以再次申請。

35住房公積金貸款是按季提現(xiàn)，那么每季最多可以提多少呢？

問：住房公積金貸款是按季由公司提現(xiàn)的，那么每季最多可以提多少呢？

答：支取住房公積金用于還貸款支取額不應超過每季度還款額。36交納公積金1年，現(xiàn)計劃出國，能夠提取住房公積金和住房補貼？ 問：我即將要出國留學，在此之前我在單位工作了一年，并交納過公積金。請問我是否能將這些公積金和住房補貼提取出來。是否需要出國簽證等材料。

答：可以。但需出具出國一年以上的居留證明。

第五篇：商品房銷售培訓問題37-45

商品房銷售培訓問題37-45

37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？

問：公積金貸款已經(jīng)還了一部分，剩余部分現(xiàn)在準備一次還清，如何辦理手續(xù)？利息如何計算？

答：請您與當時辦理貸款的銀行聯(lián)系，辦理提前還款手續(xù)。利息以原貸款利率和實際貸款期限計算。

38如何提取個人住房公積金帳戶的存款？

問：我現(xiàn)已經(jīng)辦理完住房公積金，但對于如何提取我本人在公積金管理中心的帳戶的存款以及如何與我現(xiàn)還款所使用的建設銀行的儲蓄卡相聯(lián)系起來，不太清楚，現(xiàn)請專家給予詳細解釋。

答：支取住房公積金一般需要通過單位到本人住房公積金交存機構辦理相關手續(xù)，個人需要提供本人購房合同及首會款發(fā)票。支取出來的住房公積金作為現(xiàn)金，還貸款方式與其他現(xiàn)金一樣，需在還款日前存入銀行儲蓄卡即可。

39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。其貸款的最快期限是多長時間？

由于各個城市具體情況的不同貸款比例也不一樣。貸款辦理手續(xù)，一般應在一個月左右，但會因借款人情況的不同而有所不同。

40住房補貼如何領??？

住房補貼領取的辦法：

(1)住房補貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)參照住房公積金的管理辦法進行管理，委托銀行承辦有關的金融業(yè)務。

(2)各實施單位應按規(guī)定的歸集渠道，在本單位存儲住房公積金的銀行，以職工本人名

義開設住房補貼專用帳號，每月自發(fā)放工資之日起在10日內(nèi)將職工的住房補貼存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率計算利息。

(3)實行住房貨幣分配的人員，在實施單位工作滿2年的，購買住房時可向市公積金中心申請?zhí)崛”救嗣碌淖》垦a貼本息余額用于支付購房款；款額不足的，可按規(guī)定申請職工政策性住房抵押貸款。

(4)實行住房貸幣分配的人員承租住房時，可憑房屋租賃合同，每半年向市公積金中心申請?zhí)崛∫淮伪救嗣碌淖》垦a貼用于交納房租。

(5)計發(fā)住房補貼期間職務發(fā)生變動，從變動職務的次月起按新職務計發(fā)住房補貼至累計25年滿為止。

(6)計發(fā)住房補貼期間在市內(nèi)調(diào)動工作的，原工作單位應從辦結本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計發(fā)住房補貼，并將已計發(fā)住房補貼的月數(shù)、數(shù)額等情況(以下稱已計發(fā)情況)記入本人人事檔案；新工作單位可結合單位實際，根據(jù)已計發(fā)情況，繼續(xù)向本人計發(fā)住房補貼。

(7)計發(fā)住房補貼期間調(diào)離本市(含經(jīng)批準出國、出境定居)的，原工作單位應從辦結本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計發(fā)住房補貼的；已計發(fā)的住房補貼本息金額，本人可一次性提取，并由原工作單位將已計發(fā)情況記入本人人事檔案。

(8)職工與單位終止勞動關系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除的，原工作單位應從上述行為發(fā)生之日起停止計發(fā)住房補貼，并將已計發(fā)情況記入本人人事檔案。本人如重新參加工作，新工作單位可根據(jù)已計發(fā)情況，繼續(xù)向本人計發(fā)住房補貼；如未重新參加工作，已計發(fā)的住房補貼本息余額，在達到職工法定退休年齡時可一次性提取。

(9)職工離退休前未使用過的住房補貼本息余額，離退休時可一次性提取；離退休時如未領足規(guī)定年限的住房補貼，原工作單位應繼續(xù)按月按本人離退休時的職務待遇發(fā)放住房補貼至累計25年滿為止。

(10)計發(fā)住房補貼期間去世的，從去世的次月起停止計發(fā)住房補貼；其中在實行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情況發(fā)放一次性住房補貼，但最多發(fā)至累計25年滿止。職工去世后，其名下的住房補貼本息余額可由其繼承人一次性提取；已辦理住房抵押貸款的，由其繼承人償還貸款本息。

40什么是住房補貼？

房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。

住房補貼發(fā)放的對象是職工。目前，行政機關和事業(yè)單位已經(jīng)實施，企業(yè)根據(jù)自身的條件參照執(zhí)行。已按房改優(yōu)惠政策購買了規(guī)定面積標準住房的職工不享受住房補貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房補貼。職工住房面積未達到規(guī)定標準的住房補貼辦法和職工住房面積標準按地方政府規(guī)定施行。

職工的住房補貼額：向職工發(fā)放的住房補貼額等于每平方米建筑面積補貼額與該職工的住房補貼面積的乘積。無房職工的補貼面積，按規(guī)定的住房補貼面積的乘積。無房職工的補貼面積，按規(guī)定的住房補貼面積標準計算。每個職工的住房補貼由各職工單位自行負擔。發(fā)放住房補貼應考慮建立在住房公積金制度前的職工工齡。

住房補貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。

發(fā)放住房補貼的基本形式有：一次性住房補貼、基本補貼加一次性補貼和按月補貼等三種形式。

(1)一次性補貼方式，主要針對無房的老職工，在職工購房時一次性發(fā)放。

(2)基本補貼加一次性補貼方式，按一般職工住房面積標準，逐步發(fā)放基本補貼，各級干部與一般職工因住房補貼面積標準之差形成的差額，在購房時一次性發(fā)放。

(3)按月補貼方式，主要針對新職工，在住房補貼發(fā)放年限內(nèi)，按月計發(fā)。

41消費者用貸款購買商品住宅后，是否可以用租金償還貸款？

目前，購買一套商品住宅的市場價格都在十幾萬元到幾十萬元之間，而位置好、檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。由于商品住宅的總價格高，即使是得到銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數(shù)額對于購房者而言還是有相當大的壓力，因此許多人對貸款買房還是望而卻步。

消費者如果用貸款買到商品住宅以后，在償還貸款期間，能夠?qū)⑺徺I的商品住宅在一定期限內(nèi)出租，用所得租金收入償還貸款。這對于以自住為目的購房者來說不僅可以減輕單純勞動收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來的負擔，同時也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數(shù)額，縮短還款期限，減少利息負擔。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了。

在這里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環(huán)附近購買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價為52萬元。首付款為15.6萬元，其余的36.4萬元通過申請個人住房擔保組合貸款而獲得，其中公積金貸款20萬元、商業(yè)付貸款16.4萬元，貸款期限為10年。那么，每月應償還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54%。如果將房屋出租，租金凈收入大約在每月2500元，如果全部用于償還貸款，在不改變每月償還貸款本息數(shù)額的情況下，每月的還款額降為1784元，只占家庭收入的22%，這就大大緩解了因還貸款給家庭正常生活帶來的壓力。

與此同時，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個家庭共需償還貸款本息是(4284元×12月×10年)=514080元，加上購房首付款15.6萬元，共是670080元。而10年內(nèi)的房租金收入為300000元，因此，這個家庭購買這套住房實際支付額僅為370080元。

從這些數(shù)據(jù)，我們不難看出，以租金償還貸款確實是減輕貸款購房者還貸壓力的一種有效途徑。

這種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。

具體做法是：首先應向銀行提出出租申請，同時應提交與承擔人簽訂的正式《租賃合同》。在《租賃合同》上，一般明確三個問題：一是明確房子是為了取得貸款已進行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸時，承租人應無條件配合銀行的決定。

42怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？

房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權設定的登記和抵押權實現(xiàn)后的登記兩個環(huán)節(jié)。抵押權實現(xiàn)后的登記可分為抵押權因債務如期被履行時的注銷登記，與房地產(chǎn)權因折價或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項嚴格來說不屬于抵押登記，而是產(chǎn)權變更登記。

抵押當事人應自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理抵押登記。以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用證書的管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門。辦理抵押物登記，應當向登記部門提供下列文件或其復印件：

(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當事人的資格證明或法人資格證明；(3)《國有土地使用證》或《房屋所有權證》，共有的房屋須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權房屋作抵押的，須提交有效的預售(購)房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評估報告；(6)上級機關批準其以房地產(chǎn)作抵押的證明。登記機關審查后，對合法的抵押予以登記，在權屬證書上辦理登記，核發(fā)載明抵押權的《他項權證》?！端棛嘧C》由抵押權人領取及持有，經(jīng)注記的權屬證書發(fā)還抵押人保管。登記機關將有關材料復印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復印。

43共有房地產(chǎn)如何設定抵押？

共有房地產(chǎn)，每個共有人都有權對該房地產(chǎn)設定抵押權，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設定抵押時，全部房地產(chǎn)均為抵押財產(chǎn)，抵押物變賣時，其他共有人員負連帶責任，在以變賣款償還債務后，其他共有人有權向抵押人追償。

44用抵押貸款購買房屋后，如確實無能力歸還貸款怎么辦？

房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記以后，就具有法律效力。無論是抵押權人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關問題。作為抵押人來說，應承擔的主要義務是按合同的約定按期歸還貸款本息。個人購買房屋的貸款，數(shù)額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計算每一期應當歸還的數(shù)額時，已考慮了貸款人逐年應當支付的利息。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款人沒有特殊情況，一般都能按期歸還。

但是，遇到特殊情況，如工作變動、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實無法按期歸還貸款。

作為貸款銀行來說，要維護銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。假如貸款人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權。如果一期、二期不能按時還款，銀行并不一定立即行使抵押權，但積累到一定程度，銀行就會行使這一權利。

這時，貸款人就要根據(jù)實際情況權衡利弊。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時接濟，歸還其余的貸款本息。如果不是臨時的困難，就應考慮采用其他辦法來解決。比如，征得銀行同意，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼續(xù)履行還款義務。這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過拍賣或是訴訟來解決，要主動得多，經(jīng)濟損失也更小。

45我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續(xù)？

按揭貸款是住房擔保貸款的一種，是指購房者以所預購住房做抵押，并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性擔保的個人住房貸款。個人住房按揭貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人。

申請個人住房貸款還需要在保險公司、公證部門和當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理抵押房產(chǎn)保險、合同公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。