第一篇：上海市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

上海市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué) 1119123 余虹

?近期上海市房?jī)r(jià)分布圖：

2013年10月上海市的房?jī)r(jià)均價(jià)為32135萬(wàn)/平方米。而根據(jù)上圖可知，大部分放假都維持在20000左右，上部分布在10000一下和80000以上。

從宏觀角度分析上海市房地產(chǎn)，要先明確如今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)機(jī)制和運(yùn)行特點(diǎn)。

中國(guó)今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)起決定性影響的作用傳導(dǎo)鏈已經(jīng)是“政治—政策—市場(chǎng)—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策取向和政策內(nèi)容，是政策作用影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)價(jià)格，由此導(dǎo)致需求變化和需求規(guī)模。

從2003年國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控以來(lái)，模糊性的結(jié)論大大多于精確性的結(jié)論。主要原因是政策的多發(fā)性造成市場(chǎng)走向的不明朗，多種政策的交互作用造成了市場(chǎng)的波動(dòng)性和復(fù)雜性。

一、經(jīng)濟(jì)層面

分析上海市房地產(chǎn)的宏觀市場(chǎng)，首先要明確，上海市作為一個(gè)典型的城市，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力在中國(guó)是最強(qiáng)大的城市，所以我們先從經(jīng)濟(jì)層面來(lái)分析： 單位：億***13698.152008年—2012年上海市GDP及增 20.00%19195.6920101.3318.00%16.00%14.00%12.00%16872.4214900.938.20%9.90%8.20%10000500009.70%7.50%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2008年2009年2010年GDP（億元）2011年增速2012年數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)2012年上海市生產(chǎn)總值（GDP）20101.33億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.5%，按常住人口計(jì)算的上海市人均生產(chǎn)總值為8.5萬(wàn)元。

平穩(wěn)高速發(fā)展的上海經(jīng)濟(jì)也為居民收入增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的支持，從2008年到2012年的5年間，基本保持10%以上的增長(zhǎng)速度。2012年末，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到了40188元，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平，位居全國(guó)第一。人民收入的快速增長(zhǎng)也為上海市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)和資金支持。

伴隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)也一直保持高位增長(zhǎng)。2012年上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到了2381.36億元，房地產(chǎn)投資基本占到了固定資產(chǎn)投資總額的1/2，位居國(guó)內(nèi)城市房地產(chǎn)投資前列。

單位：億元***500350002008年—2012年上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況2008年-2012年上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20%4018840.00%18%35.00%2381.3616%30.00%14%12%25.00%10%10.90%20.00%8%15.00%6%4%9.70%10.00%2%5.00%0%2012年0.00%2012年增速35.30%318381980.******012%1464.***1366.87***00050050004.50%2170.3113.80%10.40%8.10%9.60%7.10%002008年2009年2010年2011年2008年2009年2010年2011年城市居民人均年可支配收入（元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）增速數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市2008--2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市2008--2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

二、政治宏觀層面

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)力和對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響作用逐漸被世界所承，中國(guó)國(guó)民的可支配收入也一直在不斷大幅增加，但也越來(lái)越強(qiáng)烈地感受到各種資源都難以承受經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境存在嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)，各種利益主體出現(xiàn)并形成了一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)矛盾。也正是在這種背景下，“科學(xué)發(fā)展觀”、“和諧社會(huì)”、“友好環(huán)境”、“改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式”、“建立公共服務(wù)型政府”等一系列新理念、新方針、新方向首先由黨中央率先提出。政治層面的這種變化一定會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整變化，也會(huì)對(duì)許多老百姓關(guān)心的話題——房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響。

有人分析上海的房地產(chǎn)時(shí)提出，在宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)必須積極推行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。其實(shí)不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)存在著投資增長(zhǎng)過(guò)快、商品價(jià)格上漲過(guò)猛、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序紊亂的問(wèn)題，在中國(guó)其他產(chǎn)業(yè)中都普遍存在。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已是大勢(shì)所趨，非此不能改變產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式。應(yīng)該期待在2007年上海市在黨中央領(lǐng)導(dǎo)下，各項(xiàng)工作會(huì)取得更多具有實(shí)效性的成果，上海房地產(chǎn)的調(diào)控也會(huì)出現(xiàn)更為積極的成果。

另外，在2013年9月29日正式掛牌的上海自貿(mào)區(qū)的建立對(duì)上海市房?jī)r(jià)的影響也是不容忽略的。我們可以看到以下是自貿(mào)區(qū)成立前后上海市平均房?jī)r(jià)的走勢(shì)圖：

不難發(fā)現(xiàn)，在2013年9月到10月，上海市的平均放假有大幅度的增長(zhǎng)，顯而易見(jiàn)的是，這一定和上海市自貿(mào)區(qū)的成立有很大的關(guān)系。

中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)主要任務(wù)是要探索我國(guó)對(duì)外開(kāi)放的新路徑和新模式，推動(dòng)加快轉(zhuǎn)變政府職能和行政體制改革，促進(jìn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)以開(kāi)放促發(fā)展、促改革、促創(chuàng)新，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)全國(guó)的發(fā)展。有利于培育我國(guó)面向全球的競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建與各國(guó)合作發(fā)展的新平臺(tái)，拓展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新空間，打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)“升級(jí)版”。

獲批前后的近兩個(gè)月時(shí)間里，靠近自貿(mào)區(qū)的房?jī)r(jià)不出意料，有很大的漲幅。臨港新城住宅的價(jià)格上漲了近一倍（8月份臨港新城新盤的平均房?jī)r(jià)只有1.1萬(wàn)-1.3萬(wàn)元左右，而10月份這一區(qū)域部分新開(kāi)樓盤的價(jià)格，已經(jīng)漲至2萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/平方米），且10月20日臨港新城今年新房的成交量高達(dá)20.3萬(wàn)平方米，是去年全年成交量4.5萬(wàn)平方米的四倍多。而在自貿(mào)區(qū)正式落地后的9月份至今，該區(qū)域新房的成交量就達(dá)到7.6萬(wàn)平方米，占今年前8個(gè)月這一區(qū)域總成交量的六成，并超過(guò)這一區(qū)域去年全年的成交水平。除了住宅樓以外，隨著銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)在自貿(mào)區(qū)注冊(cè)，自貿(mào)區(qū)內(nèi)及輻射范圍的商用辦公樓也火了起來(lái)。

經(jīng)過(guò)23年的持續(xù)開(kāi)發(fā)，上海外高橋保稅區(qū)除了南部仍有土地待開(kāi)發(fā)，目前劃定的自貿(mào)區(qū)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量并不大。也正是由于其稀缺性，因此倉(cāng)儲(chǔ)、物流的溫度短期內(nèi)迅速升溫。這一領(lǐng)域此前是被不少投資界所輕視，隨著上海自貿(mào)

區(qū)的掛牌，工業(yè)地產(chǎn)也被認(rèn)為是直接受益的房地產(chǎn)，因而成為很多機(jī)構(gòu)新的投資熱點(diǎn)，且也將看到更多國(guó)際資本的身影。

三、法律層面

我國(guó)政府的宏觀調(diào)控一直是我們?cè)谘芯拷?jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)不可忽略的一個(gè)因素，而我們國(guó)家以及上海市政府頒布的法律文案也是對(duì)上海市房地產(chǎn)一個(gè)一個(gè)不可忽略的影響因素。

2010年，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。國(guó)慶期間，上海市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)》，以鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，保持房地產(chǎn)價(jià)格合理穩(wěn)定。在各項(xiàng)政策措施的作用下，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)投資需求得到有效遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售大幅下降。2010年上海市商品房銷售面積達(dá)2055.53萬(wàn)平方米，比上年下降39%。

2011年，在各項(xiàng)政策措施的作用下，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)、投資需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性購(gòu)房需求，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，市場(chǎng)銷售量出現(xiàn)下降。2011年，全市商品房銷售面積1771.3萬(wàn)平方米，比上年下降13.8%。

2012年，在“以價(jià)換量”的帶動(dòng)下，上海樓市再度呈現(xiàn)出了久違的暖意，全市商品房銷售面積1898.46萬(wàn)平方米，略高于2011年。2012年上海市商品房銷售額達(dá)2669.49億元，較2011年提升3.92%。

2012年，上海市市商品房施工面積達(dá)13249.97萬(wàn)平米，商品房竣工面積達(dá)2008年—2012年上海市商品房施工竣工及銷售面積******002008年2009年商品房施工面積（萬(wàn)平方米）商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市2008--2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)2010年2011年2012年商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）3372.452296.122055.531771.31898.4610390.6711295.039961.612983.3213249.972305.06萬(wàn)平方米，商品房銷售面積達(dá)到了1898.46萬(wàn)平方米。根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2012年度上海樓市共計(jì)成交商品住宅78257套，較去年大漲23.9%，共計(jì)成交面積938.7萬(wàn)平，同比也大幅提升了28.9%；簽約均價(jià)22461元/平，與去年基本持平，小幅上揚(yáng)2.0%，上海樓市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年上海共成交經(jīng)營(yíng)性用地190幅，成交面積共計(jì)802.38萬(wàn)平方米，土地出讓金共計(jì)875.78億元。2012年上海經(jīng)營(yíng)性用地成交面積為3年來(lái)首次下降，同時(shí)創(chuàng)下3年新低。2013年上海土地市場(chǎng)逐步回暖，一季度共成交42幅經(jīng)營(yíng)性用地，成交面積148.85萬(wàn)平，同比增加55.71%，土地出讓金收入185.77億元，同比增加172.44%。其中住宅用地成交14幅，平均溢價(jià)率30.39%，全面超過(guò)2012年四個(gè)季度，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012年一至四季度，上海住宅用地平均溢價(jià)率分別為0、28.9%、15.08%和22.33%。? 上海市限購(gòu)政策

根據(jù)上海市《關(guān)于本市貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知〉的實(shí)施意見(jiàn)》（滬府辦發(fā)〔2011〕6號(hào)文件）規(guī)定，“自本意見(jiàn)發(fā)布之日起，暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購(gòu)房

之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記?！?/p>

“限購(gòu)”是2011年影響市場(chǎng)的主要因素之一。限購(gòu)的效果是明顯的，持續(xù)的限購(gòu)令，再加上多重調(diào)控措施，不僅讓上海、還讓北京等地的樓市出現(xiàn)降溫。根據(jù)資料顯示，大部分已“限購(gòu)”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限購(gòu)”執(zhí)行嚴(yán)格的城市成交下挫更為明顯。但上海表態(tài)繼續(xù)限購(gòu)的影響依然會(huì)很大，會(huì)讓仍寄希望政策會(huì)在近期松動(dòng)甚至救市的開(kāi)發(fā)商徹底轉(zhuǎn)變策略，也會(huì)讓正在糾結(jié)于何時(shí)入市購(gòu)房的剛需，進(jìn)一步延緩入市步伐減慢決策過(guò)程，這將使得目前正處于量縮價(jià)松狀態(tài)的市場(chǎng)進(jìn)一步深度發(fā)展，未來(lái)幾個(gè)月，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)一定會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)令繼續(xù)有所降溫。

結(jié)合宏觀分析的各個(gè)方面，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)層面，還是法律層面，上海市未來(lái)的房?jī)r(jià)都有保持上漲趨勢(shì)的潛力，尤其是自貿(mào)區(qū)的建立，更是使上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越升溫，另外，上海市郊區(qū)的房?jī)r(jià)處于相對(duì)較低價(jià)格，切開(kāi)發(fā)潛力較大，因此從宏觀角度來(lái)估測(cè)，上海市未來(lái)的房?jī)r(jià)平均水平會(huì)保持上漲狀態(tài)。

第二篇：駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境分析

第一節(jié) 政治影響因素分析

目前駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，消費(fèi)持續(xù)升溫，市場(chǎng)供求兩旺，交易額有較大增長(zhǎng)，這與駐馬店市政府及各相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持是分不開(kāi)的。在城鎮(zhèn)化發(fā)展中，注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展；在城市發(fā)展中，注重土地資源和環(huán)境的承載力，實(shí)現(xiàn)集約式發(fā)展；在住宅建設(shè)中，注重整合資源，建管并重，實(shí)現(xiàn)內(nèi)涵式發(fā)展；在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，注重科技創(chuàng)新、節(jié)能減耗、扶優(yōu)扶強(qiáng)，幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了駐馬店市房地產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。

一、駐馬店市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作成果

1、廉租住房保障全面建立

截止2010年全市實(shí)施廉租住房保障戶數(shù)17589戶，完成目標(biāo)任務(wù)的102%，發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼14082戶，完成目標(biāo)的103%。新建廉租住房開(kāi)工37.2萬(wàn)平方米，完成目標(biāo)的100%；竣工29.22萬(wàn)平方米、5844套，完成目標(biāo)的167%。其他方式落實(shí)房源999套，完成目標(biāo)的100%。開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用住房8萬(wàn)平方米，竣工5.5萬(wàn)平方米、750套，開(kāi)、竣工面積分別完成目標(biāo)的100%和107%，為城鎮(zhèn)低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用住房房源750套。全市中心城區(qū)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造已簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議797戶，實(shí)物安置355戶，貨幣安置442戶，已開(kāi)工房屋面積5.63萬(wàn)平方米，竣工房屋面積4.3萬(wàn)平方米，完成計(jì)劃的101%。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)保持繁榮

2010年全市共完成房地產(chǎn)投資總額95.73億元,同比增長(zhǎng)35.4%；施工面積達(dá)到1131.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)64.7%；房屋新開(kāi)工面積597.25萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)57.3%；竣工房屋面積239.02萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)38.7%;商品房銷售面積336.75萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.2%；商品房銷售額達(dá)到59.58億元,增長(zhǎng)36.8%。為進(jìn)一步激活住房市場(chǎng)，成功舉辦了2010年房地產(chǎn)展示展銷會(huì)，合理引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，得到市委主要領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注與稱贊。消費(fèi)內(nèi)需和全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

3、行業(yè)管理進(jìn)一步加強(qiáng)

2010全年新審核審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)34家、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)18家，完成全市220家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)考核工作，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達(dá)262家，審核頒發(fā)預(yù)售商品房面積92萬(wàn)平方米，查處房產(chǎn)違法案件25起，結(jié)案率100%，保障了市場(chǎng)的健康規(guī)范。

4、住房制度改革持續(xù)深化

截至2010年年底，中心城區(qū)共頒發(fā)房屋權(quán)屬證書（證明）22943本，完成初始登記面積85.45萬(wàn)平方米，測(cè)繪面積199.37萬(wàn)平方米。辦理房屋交易登記7082件，交易面積74.88萬(wàn)平方米，交易金額14.46億元；辦理房地產(chǎn)抵押登記7433件，抵押登記131.43萬(wàn)平方米，抵押金額21.8億元；辦理房屋預(yù)告登記8692件，預(yù)告登記面積94.68萬(wàn)平方米。評(píng)估面積49萬(wàn)平方米，評(píng)估項(xiàng)目4466宗，評(píng)估標(biāo)的物價(jià)值5億元。完成歸檔產(chǎn)籍檔案8931卷。切實(shí)做好房屋安全管理工作，全年鑒定評(píng)定房屋11宗16幢約計(jì)4000余平方。

5、物業(yè)管理工作不斷發(fā)展

截至2010年年底，全市已有20多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與了住宅小區(qū)的管理，管理面積90多萬(wàn)平方米，住房6000多戶，2個(gè)住宅小區(qū)順利成立了業(yè)主委員會(huì)，對(duì)8家不合格企業(yè)進(jìn)行了處理。為加強(qiáng)住房專項(xiàng)維修資金歸集和管理，在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)維修資金進(jìn)行聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)，對(duì)歸集的維修資金分戶錄入電腦，逐步實(shí)現(xiàn)電腦查詢。目前，全市已歸集住宅專項(xiàng)維修資金6000多萬(wàn)元。為加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理，一方面采取宣傳版面、現(xiàn)場(chǎng)展示、散發(fā)資料等方式，加大宣傳力度，另一方面強(qiáng)化物業(yè)管理宣傳與培訓(xùn)，全年共舉辦物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員崗位培訓(xùn)班2期，培訓(xùn)管理人員186人，組織50名物業(yè)企業(yè)管理人員參加全國(guó)物業(yè)管理師資格考試。年底，全市已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)109家，從業(yè)人員2800多人，承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目260多個(gè)，服務(wù)面積900多萬(wàn)平方米。

6、依法行政能力不斷提高

2010年全市共完成房地產(chǎn)投資總額95.73億元,同比增長(zhǎng)35.4%；施工面積達(dá)到1131.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)64.7%；房屋新開(kāi)工面積597.25萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)57.3%；竣工房屋面積239.02萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)38.7%;商品房銷售面積336.75萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.2%；商品房銷售額達(dá)到59.58億元,增長(zhǎng)36.8%。

二、政治因素對(duì)項(xiàng)目的支持與約束

駐馬店政府及房管系統(tǒng)推出的政策法規(guī)對(duì)本項(xiàng)目將會(huì)帶來(lái)一定的影響，在項(xiàng)目操作過(guò)程中，要時(shí)刻關(guān)注政府政策的新動(dòng)向。從總體上來(lái)說(shuō)，駐馬店市政府及相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來(lái)的工作重點(diǎn)將集中于以下幾個(gè)方面：

（一）健全和完善住房保障制度，讓低收入群眾住房困難得到改善，此項(xiàng)工作是市委、市政府承諾市民的十五件好事之一。

（二）重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，切實(shí)改善城市其他住房困難群眾的住房條件。

本項(xiàng)目需要時(shí)刻關(guān)注的是：駐馬店市將制定和落實(shí)未來(lái)住房建設(shè)計(jì)劃和住房建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、商品房預(yù)售等環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)總面積中中低價(jià)位、中小套型普通商品住房不低于70％；積極開(kāi)展“兩限”普通商品住房建設(shè)研究和試點(diǎn)。

（三）加大房地產(chǎn)市場(chǎng)建管力度，保持新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展。

嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、清出制度，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)和交易及不承擔(dān)法律責(zé)任的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析和檢測(cè)工作。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全過(guò)程監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度，嚴(yán)肅查處無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)、違反規(guī)劃、虛假?gòu)V告、合同欺詐等行為。積極培育發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，形成門類齊全、繁榮有序的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。

（四）扶優(yōu)扶強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、集約化、現(xiàn)代化發(fā)展。

建立房地產(chǎn)企業(yè)品牌評(píng)估體系，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，支持有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)兼并、收購(gòu)、重組等形式組建大型開(kāi)發(fā)企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資渠道，支持和吸引多種經(jīng)濟(jì)成分參與新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，積極鼓勵(lì)支持優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)企業(yè)向縣（市）房地產(chǎn)市場(chǎng)延伸。積極探索房地產(chǎn)市場(chǎng)集體土地的流轉(zhuǎn)管理，全面推動(dòng)縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。推行“智能化”、“生態(tài)化”和“綠色環(huán)保型”住宅建設(shè)，引進(jìn)先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念，完善住宅使用功能，節(jié)約利用土地，改善居住環(huán)境，帶動(dòng)住宅建設(shè)整體水平的提高。

（五）大力推進(jìn)物業(yè)管理，提高與改善城市現(xiàn)有住房功能和環(huán)境配套水平。

盡快出臺(tái)駐馬店市《公用部位、公用設(shè)施維修資金管理辦法》，采取共贏方式，多

方籌措資金，做好實(shí)施規(guī)劃，對(duì)駐馬店原有破舊住宅小區(qū)進(jìn)行環(huán)境改造和配套設(shè)施建設(shè)，完善小區(qū)功能，提高社會(huì)化管理水平，改善人民群眾的居住條件。規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，提高服務(wù)水平，積極開(kāi)展創(chuàng)建國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)住宅小區(qū)活動(dòng)，為居民創(chuàng)造安定、舒適、又沒(méi)的居住環(huán)境。

第二節(jié)經(jīng)濟(jì)影響因素分析

一、總體經(jīng)濟(jì)情況概述

初步測(cè)算，2010年全市生產(chǎn)總值突破1000億元，年均增長(zhǎng)12％，地方財(cái)政總收入達(dá)到60億元；工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，全部工業(yè)增加值達(dá)到450億元；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位更加穩(wěn)固，糧食產(chǎn)量連年穩(wěn)定在130億斤以上；城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到31%，是歷史上城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的時(shí)期；固定資產(chǎn)投資大幅增加，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到665億元；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由6900元增加到13500元，農(nóng)民人均純收入由2486元增加到4600元；改革開(kāi)放成效顯著，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展，文化建設(shè)、生態(tài)建設(shè)成效明顯，黨的建設(shè)、精神文明建設(shè)和民主法制建設(shè)全面推進(jìn)，社會(huì)大局保持穩(wěn)定。總體上看，經(jīng)過(guò)“十一五”時(shí)期的發(fā)展，我市生產(chǎn)力水平有了明顯提高，經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。

綜合分析，駐馬店整體GDP、人均消費(fèi)能力、可支配收入中處于中上水平，對(duì)于項(xiàng)目投資房地產(chǎn)住宅和商業(yè)項(xiàng)目而言屬利好。

二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2009年，駐馬店市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到1261家，比上年增加250家；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成225.7億元，增長(zhǎng)17.6%；完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入838.3億元，增長(zhǎng)18.8％，實(shí)現(xiàn)稅金33億元，增長(zhǎng)20.6％，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)55.2億元，增長(zhǎng)13.5％。規(guī)模以上工業(yè)占全部工業(yè)的比重達(dá)到65％。食品、煤化工、建材、紡織、能源、裝備制造等六大支柱行業(yè)經(jīng)受住了金融危機(jī)的沖擊，全部實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，生產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)膨脹。四是強(qiáng)力推進(jìn)節(jié)能減排，淘汰落后生產(chǎn)能力。組織實(shí)施了10個(gè)節(jié)能重點(diǎn)項(xiàng)目和3個(gè)工業(yè)點(diǎn)源治理項(xiàng)目。全面完成了12臺(tái)燃煤工業(yè)鍋爐和窯爐的節(jié)能改造任務(wù)，累計(jì)推廣節(jié)能燈9萬(wàn)只，初步測(cè)算，可年節(jié)約標(biāo)煤15萬(wàn)噸。先后關(guān)閉了小火電機(jī)組21.3萬(wàn)千

瓦、水泥立窯生產(chǎn)線16條，年減少能耗46.8萬(wàn)噸標(biāo)煤。五是開(kāi)發(fā)應(yīng)用高新技術(shù)。大力開(kāi)展企業(yè)技術(shù)中心建設(shè)，市級(jí)以上企業(yè)研發(fā)中心達(dá)到29家，其中，國(guó)家級(jí)1家，省級(jí)16家，市級(jí)7家，初步形成了國(guó)家、省、省轄市三級(jí)企業(yè)研發(fā)中心隊(duì)伍。2009年完成高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值13億元,增長(zhǎng)18.5%，占全部工業(yè)增加值的6.8％。

第三節(jié)社會(huì)影響因素分析

一、人口結(jié)構(gòu)

駐馬店市現(xiàn)有人口826萬(wàn)，自70年代實(shí)行計(jì)劃生育以來(lái)，計(jì)劃生育取得顯著成績(jī)，人口過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到了有效遏制。1974年全市人口出生率為29.03‰，自然增長(zhǎng)率為22.42‰，到1999年全市人口出生率達(dá)到13.12‰，自然增長(zhǎng)率7.11‰，與1974年相比，自然增長(zhǎng)率下降了15.7‰。

汝寧市以漢族為主，約占全市總?cè)丝诘?9.9%，還有回、蒙、維吾爾、滿、苗等51個(gè)少數(shù)民族人口、約占全市總?cè)丝诘?.1%。

結(jié)合本項(xiàng)目而言，人口規(guī)劃對(duì)于本項(xiàng)目有一定的不利影響，但是從整體來(lái)看，人口規(guī)模完全可以滿足住宅市場(chǎng)的發(fā)展空間，商業(yè)市場(chǎng)需要提高項(xiàng)目影響力以吸附周邊人氣。

二、歷史文化

駐馬店有著悠久的歷史，是中華民族古代文明發(fā)祥地之一。早在距今18000多年以前這里就有人類繁衍生息。在距今約4500年的楊莊新石器文化遺址中發(fā)現(xiàn)有地面式房基、兒童甕棺、窖穴、精致的石器和各種各樣的陶器，說(shuō)明這里已有房屋和村莊，產(chǎn)生了農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)，制陶制石的手工業(yè)也比較發(fā)達(dá)。明清時(shí)期，今駐馬店市分屬汝寧府和南陽(yáng)府，隸河南道。經(jīng)過(guò)元末多年的戰(zhàn)爭(zhēng)，汝寧地區(qū)人口銳減，滿目荒涼。明太祖下令把太湖流域和山西無(wú)地農(nóng)民遷至豫南。當(dāng)時(shí)汝寧府各縣接收大批移民，大片荒地被開(kāi)墾起來(lái)種上莊稼。清初政府采取獎(jiǎng)勵(lì)墾荒措施，明令宣布明朝藩王的土地。誰(shuí)耕種歸誰(shuí)所有。汝寧知府金鎮(zhèn)把明崇王府霸占的6000多頃土地，登記造冊(cè)，承認(rèn)歸原來(lái)的佃農(nóng)所有。汝寧府的地方官吏重視興修水利，清雍正五年至七年，汝陽(yáng)、上蔡、新蔡、確山、西平、遂平、平輿七縣疏浚治理河道，溝渠327條，改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，減輕了洪澇災(zāi)害，促進(jìn)廠生產(chǎn)的發(fā)展。??悠久的歷史，燦爛的文化，優(yōu)美的環(huán)境，給駐馬店留下了豐富的旅游資源，全市擁有各類自然景觀和國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位眾多。

駐馬店市深厚的歷史文化對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升有著重要的影響，在項(xiàng)目操作過(guò)程中要注意項(xiàng)目主題的提煉，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)也要體現(xiàn)出其深厚的歷史文化特色。

第三篇：宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境分析

1.人口

據(jù)內(nèi)江市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2010年內(nèi)江市總?cè)丝?25萬(wàn)人，其中城區(qū)常住人口為52萬(wàn)。通過(guò)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷及研究相關(guān)指標(biāo)，內(nèi)江城區(qū)有42%尋求專業(yè)皮革品清洗點(diǎn)進(jìn)行清潔護(hù)理；有62%的消費(fèi)者的皮革品弄臟后，愿意送往專業(yè)清洗店清洗。

2.經(jīng)濟(jì)

內(nèi)江是承接成都與重慶的中心地帶，簡(jiǎn)稱成渝之心，服務(wù)業(yè)的發(fā)展具有地理優(yōu)勢(shì)且發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，消費(fèi)市場(chǎng)的潛力巨大。2011年上半年，內(nèi)江市服務(wù)業(yè)在市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照“完善體制機(jī)制，做大總量規(guī)模，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升發(fā)展層次”的總體要求，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，突出重點(diǎn)，加強(qiáng)措施，狠抓落實(shí)，全市服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展局面。

國(guó)家的大力支持服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為內(nèi)江服務(wù)業(yè)的發(fā)展也提供了契機(jī)，創(chuàng)造了優(yōu)越的條件，也為本公司的發(fā)展提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。

3.政治法律

國(guó)家改革開(kāi)放的深入推進(jìn)，可持續(xù)發(fā)展的能力得到提高，社會(huì)事業(yè)的全面發(fā)展，人民生活水平不斷提高，發(fā)展環(huán)境顯著提升，都是服務(wù)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。

國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整得到突破：第二，三產(chǎn)業(yè)的比重穩(wěn)步提升，僅第三產(chǎn)業(yè)的比重就達(dá)到了43%左右，且第三產(chǎn)業(yè)的比重還在逐漸上升。內(nèi)江城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，居民消費(fèi)占GDP的比重逐步上升，這顯示內(nèi)江市人民的生活水平不斷提高，生活層次提高，對(duì)消費(fèi)的需求也就隨之提高，奢侈品也在生活中的地步逐步提升。

4科學(xué)技術(shù)

內(nèi)江市一個(gè)培養(yǎng)人才的地方，有內(nèi)江師范學(xué)院和內(nèi)江職業(yè)技術(shù)學(xué)校，這都為內(nèi)江的發(fā)展提供了人才。內(nèi)江市市委市政府指出優(yōu)先發(fā)展科學(xué)技術(shù)，還提出了一些科技創(chuàng)新的鼓勵(lì)政策，例如：評(píng)選內(nèi)江市科學(xué)技術(shù)杰出貢獻(xiàn)人員和內(nèi)江市外智人才；內(nèi)江市科學(xué)技術(shù)進(jìn)步人才等。這就提高了公民的技術(shù)創(chuàng)新的熱情，使他們踴躍的投入到科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新的行列中。

第四篇：宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境分析

1、自然環(huán)境

人口環(huán)境：

（1）人口年齡結(jié)構(gòu)：經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，我國(guó)于2005年底開(kāi)展了第六次全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查工作。全國(guó)人口中，0-14歲的人口為26478萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.27%；15-59歲的人口為89742萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?8.70%。

（2）人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)：全國(guó)人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口56157萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?2.99%；居住在鄉(xiāng)村的人口74471萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.01%。與第五次全國(guó)人口普查相比，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎厣仙?.77個(gè)百分點(diǎn)。

（3）全國(guó)大學(xué)生人數(shù)：據(jù)預(yù)測(cè),2009-2010，中國(guó)全國(guó)高考人數(shù)仍將近一千萬(wàn)。據(jù)《國(guó)家中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020年)》（意見(jiàn)稿）提出高等教育大眾化水平進(jìn)一步提高，毛入學(xué)率達(dá)到40%，具有高等教育文化程度的人數(shù)比2009年翻一番，這是一個(gè)龐大的市場(chǎng)。

（4）全國(guó)白領(lǐng)人數(shù)：近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，中國(guó)的白領(lǐng)人數(shù)也呈逐年增加的趨勢(shì)，而且調(diào)查顯示：百分之七十的白領(lǐng)處于亞健康狀態(tài)，究其原因，是現(xiàn)代高強(qiáng)度的個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)以及在大中城市居住所要支付的成本高等原因所導(dǎo)致的壓力太大。所以說(shuō)，這是一個(gè)正在發(fā)展的龐大市場(chǎng)。

2、政治法律環(huán)境

企業(yè)只有順應(yīng)國(guó)家的政治大環(huán)境，才能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。

食品工業(yè)是與實(shí)現(xiàn)國(guó)家“三農(nóng)”政策息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，飲料行業(yè)被列為重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)之一，其未來(lái)將更加輝煌燦爛。我國(guó)《食品工業(yè)“十一五”發(fā)展綱要》指出重點(diǎn)發(fā)展飲料制造業(yè)。在十一五期間繼續(xù)提高飲料生產(chǎn)總量，進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)揮果蔬汁飲料、植物蛋白飲料和茶飲料等產(chǎn)品，適度發(fā)展瓶（罐）裝飲用礦泉水，降低碳酸類飲料的比例，發(fā)展并規(guī)范功能性飲料的生產(chǎn)。

3、社會(huì)文化環(huán)境

中國(guó)軟飲料市場(chǎng)的發(fā)展是從20世紀(jì)八十年代開(kāi)始的。時(shí)至今日，已經(jīng)成長(zhǎng)為一個(gè)龐大、成熟的市場(chǎng)。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和城鄉(xiāng)消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)能力的持續(xù)提高，促使飲料消費(fèi)需求始終處于較快增長(zhǎng)的階段。中國(guó)軟飲料年產(chǎn)量以超過(guò)20%的年均增長(zhǎng)率遞增。

近幾年人們?nèi)找骊P(guān)注健康和環(huán)境，不喜歡糖和添加劑含量高的食品。人們更加關(guān)注科學(xué)飲食，如何通過(guò)使用食品打到養(yǎng)生調(diào)理、滋體美容等功效也成為了現(xiàn)代人的一種新興飲食時(shí)尚。人們對(duì)飲料的消費(fèi)需求也發(fā)生了明顯的變化，喝飲料不再僅僅是為了解渴，而希望飲料能提供降火、美容、補(bǔ)充人體中必需的微量元素和健身等附加的一些保健功能。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，全球碳酸飲料的主導(dǎo)地位已受到了挑戰(zhàn)，瓶裝飲用水、果汁和茶飲料所占比重將越來(lái)越高，保健功能飲料越來(lái)越受到關(guān)注。

中國(guó)居民飲料消費(fèi)習(xí)慣：

從上圖我們可以看到，大多數(shù)人是選擇在口渴時(shí)及運(yùn)動(dòng)后喝飲料，這也是解決人們最根本的生理需求。

4、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

在2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，ＧＤＰ增速達(dá)到８．７％,全國(guó)GDP總量達(dá)到33.5萬(wàn)億元。全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售同比增長(zhǎng)15.5%。全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，比上年增長(zhǎng)8.8%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.8%。

農(nóng)村居民人均純收入5153元，比上年增長(zhǎng)8.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)8.5%。

溫家寶總理在3月份的政府工作報(bào)告中提出，2010年中國(guó)GDP增速預(yù)計(jì)將達(dá)到8% 中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年一季度全國(guó)企業(yè)家信心指數(shù)為135.5,比上季度提高7.8點(diǎn),為2008年二季度以來(lái)的最高水平;同期全國(guó)企業(yè)景氣指數(shù)為132.9,比上季度提高2.3點(diǎn),為連續(xù)第四個(gè)季度走升.各行業(yè)企業(yè)景氣連續(xù)四個(gè)季度位于景氣區(qū)間.一季度,工業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為130.1,比上季度上升2.0點(diǎn),39個(gè)工業(yè)大類企業(yè)景氣指數(shù)繼續(xù)位于景氣區(qū)間。

同時(shí)，在健康飲品方面，統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)功能飲料的銷售額2000年達(dá)到8.4億元人民幣，2005年攀升至30億元人民幣，2008年突破50億元人民幣。2008年中國(guó)飲料市場(chǎng)報(bào)告表明，保健飲料的市場(chǎng)份額已占到了中國(guó)飲料市場(chǎng)的22.2%，保健飲品已成為人們的主流飲品，人們對(duì)保健飲品的消費(fèi)呈日益增長(zhǎng)趨勢(shì)。

5、校園環(huán)境

人口統(tǒng)計(jì)：廣東商學(xué)院三水校區(qū)約有12000多名學(xué)生，目標(biāo)市場(chǎng)廣東商學(xué)院三水校區(qū)男女比例為3：4，因此銀鷺花生牛奶市場(chǎng)廣闊。另外還有300人左右的教職工及保安人員等，他們是潛在的消費(fèi)目標(biāo)群。

價(jià)值觀念：學(xué)生雖沒(méi)有自身的收入來(lái)源，但是在中國(guó)父母對(duì)孩子的投入從來(lái)都是不吝嗇的。同時(shí)這兩類人樂(lè)于追求時(shí)尚新潮的事物。新一代學(xué)生與以往的學(xué)生相比，他們?cè)谛愿穹矫鏇](méi)有受到過(guò)多得壓抑，經(jīng)濟(jì)方面又有強(qiáng)大的后盾，喜歡標(biāo)新立異，容易接受新事物。

經(jīng)濟(jì)狀況：在三水校區(qū)的學(xué)生大多數(shù)來(lái)自珠三角地區(qū)，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示三水校區(qū)學(xué)生月平均消費(fèi)額約為600元，普遍處于中等消費(fèi)水平。而教職工消費(fèi)水平則處于一個(gè)相對(duì)較高的水平，因此作為潛在的消費(fèi)目標(biāo)群。

第五篇：車展宏觀環(huán)境分析

《一》 車展宏觀環(huán)境分析

1． 行業(yè)分析

隨著汽車行業(yè)的迅猛發(fā)展以及汽車消費(fèi)的迅速普及，汽車終究會(huì)成為一種代步工具進(jìn)入千家萬(wàn)戶，就像冰箱、彩電成為我們生活的必需品一樣。隨著汽車家庭化，大眾化，人、車一體化的生活已經(jīng)逐漸成為時(shí)尚，不僅愛(ài)車養(yǎng)車?yán)砟顫u入人心，而且時(shí)尚、個(gè)性、新奇又成為有車族的追逐目標(biāo)。2.人口環(huán)境

人口環(huán)境指的是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口數(shù)量、質(zhì)量、增長(zhǎng)率、年齡分布、區(qū)域分布、家庭結(jié)構(gòu)、民族狀況等現(xiàn)狀及其變化趨勢(shì)，這些因素對(duì)汽車產(chǎn)品的市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次、購(gòu)買行為等有決定性的作用。3.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

任何市場(chǎng)都離不開(kāi)人和需求，同時(shí)也需要購(gòu)買力。購(gòu)買力依賴于現(xiàn)實(shí)收入、產(chǎn)品價(jià)格、居民儲(chǔ)蓄、債務(wù)、消費(fèi)信貸等因素。汽車工業(yè)是一個(gè)典型的能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)業(yè)，也就是說(shuō)，隨著產(chǎn)量在一定范圍內(nèi)的提高，單位成本將有明顯的下降。4.政策與法律環(huán)境

政策與法律環(huán)境對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的制定和執(zhí)行有很大的影響，它包含了影響和限制企業(yè)和個(gè)人行為的法律、法規(guī)、政策以及制定、執(zhí)行這些政策的政府機(jī)構(gòu)。5.科技環(huán)境

汽車是一種高科技產(chǎn)品，其新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)必然涉及到新技術(shù)的應(yīng)用 6.自然環(huán)境

比如石油價(jià)格的變化對(duì)汽車消費(fèi)的影響 7.社會(huì)文化環(huán)境

人類某種長(zhǎng)久的社會(huì)生活，逐步會(huì)形成對(duì)某種特定文化，包括對(duì)某一種事物的態(tài)度、看法、價(jià)值觀念、道德規(guī)范以及世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等。

《二》 市場(chǎng)環(huán)境分析

2012年成都車展在汽車城隆重舉行。此次車展，有15000平方米的展出面積，吸引30多家汽車商家、40多個(gè)汽車品牌前來(lái)參展。同時(shí)，包括保時(shí)捷、英菲尼迪、寶馬、奔馳、法拉利等十余個(gè)進(jìn)口頂級(jí)汽車品牌的奢華豪車也將在本次車展中空降成都。此次車展的特點(diǎn)：一是參展商多，品種齊。有51家車商、77個(gè)品牌近200種車型參展，基本囊括了國(guó)內(nèi)汽車市場(chǎng)的主力車型，讓市民有充分的選擇余地。二是進(jìn)口高檔車型參展。純進(jìn)口車以及豪華高檔車的集中亮相，奔馳、沃爾沃、凱迪拉克、林肯等名車參展，加速提升了市民的購(gòu)車檔次。此次車展中價(jià)值50萬(wàn)元以上的高檔車成交量超過(guò)30臺(tái)，其中價(jià)值180萬(wàn)元的林肯房車也在此次車展中售出。三是團(tuán)購(gòu)吸引眾多消費(fèi)者。車展活動(dòng)中的電視團(tuán)購(gòu)是成都首次，亮點(diǎn)紛呈，團(tuán)購(gòu)過(guò)程公開(kāi)透明，市民享受了團(tuán)隊(duì)侃價(jià)的最大實(shí)惠，團(tuán)購(gòu)近50臺(tái)車的成交量也極大的顯示了媒體強(qiáng)大號(hào)召力 《三》 消費(fèi)者分析

目前的汽車服務(wù)滿足不了車主的高標(biāo)準(zhǔn)要求，眾多業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開(kāi)始探索新的發(fā)展之路，取而代之的是：品牌店——品牌店信譽(yù)度高、店面形象好、經(jīng)營(yíng)規(guī)范、服務(wù)意識(shí)強(qiáng);信譽(yù)，質(zhì)量可靠的汽車美容養(yǎng)護(hù)店。因?yàn)椋S著人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)不斷變強(qiáng)，人們?cè)谙M(fèi)的過(guò)程中不僅要滿足自我消費(fèi)的需求，還要最大限度的滿足心理消費(fèi)的需求。

《四》 產(chǎn)品分析

1.已確定參展品牌 奔馳、寶馬、保時(shí)捷、奧迪、雷克薩斯、進(jìn)口大眾、凱迪拉克、VOLVO、捷豹、悍馬、路虎等39個(gè)品牌 2.待確定參展品牌

英菲尼迪、法拉利、福特、海馬、鈴木、黃海、長(zhǎng)安奔奔等。3.計(jì)劃參展新車

比亞迪F1

F6、新凱越、日產(chǎn)逍客、標(biāo)志307兩廂、道奇

博酷、寶馬1系6系等 參展范圍：

1、汽車整車：進(jìn)口及國(guó)產(chǎn)汽車

2、汽車配件：進(jìn)口及國(guó)產(chǎn)汽車配件

3、汽車月用品：汽車裝飾件、汽車美容件、改裝用具等

4、汽車延伸產(chǎn)品：汽車模型、電子產(chǎn)品、自行車等

5、汽車服務(wù)：汽車金融、汽車保險(xiǎn)等