第一篇：老舊住宅小區(qū)改造后的物業(yè)管理 - 副本

老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及思考

老舊小區(qū)改造是一項福澤于民、惠及百姓的民心工程，兩年來，尤其是今年以來，政府不斷加大投入，動用大量的人力、物力、財力對我區(qū)多個老舊小區(qū)進行綜合整治，提升了城市功能、優(yōu)化了人居環(huán)境、改善了治安狀況。但是改造后的成果維護卻一直是個難題。在已改造的老舊小區(qū)中，有物業(yè)管理的為數(shù)很少，多數(shù)小區(qū)無物業(yè)管理。如何不讓老舊小區(qū)改造的成果“曇花一現(xiàn)”，是老舊小區(qū)改造后亟待解決的問題，本文旨在探討如何因地制宜地開展老舊小區(qū)改造后的物業(yè)管理。

一、老舊小區(qū)改造的基本情況

牡丹辦今年共改造老舊小區(qū)23個，改造建筑面積為40萬平米，63棟樓，334個單元，5589戶。現(xiàn)已拆除了160處違建、15個自行車棚、145個配建棚廈。指導(dǎo)各改造小區(qū)成立了21個業(yè)主委員會。改造后的老舊小區(qū)，樓頂、地面、墻面明顯改觀，增設(shè)了各類健身器材和休閑設(shè)施，居民和業(yè)主普遍感到滿意，改造成效十分顯著。

二、老舊小區(qū)改造后在物業(yè)管理上普遍存在的問題及原因

目前，牡丹辦老舊小區(qū)改造后在開展物業(yè)上普遍存在以下問題：

（一）開展常規(guī)性物業(yè)管理條件先天不足。老舊小區(qū)雖 然經(jīng)過了改造，但老由于建設(shè)時間早、建設(shè)主體多元化，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、功能布局以及各項生活配套設(shè)施存在較多缺陷，與開展常規(guī)性的物業(yè)管理要求有較大差距。如許多老住宅小區(qū)經(jīng)過整治后治安環(huán)境有了較大的改善，但由于建造歷史的原因，小區(qū)進出口較多，交通通道、夾雜其中，造成進出口設(shè)置過多，管理成本提高，封閉管理難度較大，如揚帆小區(qū)，總建筑面積為6.54萬平米，6棟居民樓，東西南北有6個大門供居民和各種車輛出入。平安二道街緊鄰小區(qū)北側(cè)，小區(qū)4號樓各單元門鄰平安二道街，整個結(jié)構(gòu)看上去小區(qū)不象小區(qū)、鄰街又不全象鄰街，管理起來十分麻煩。

（二）老舊小區(qū)物業(yè)管理“造血”功能不足，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益難以實現(xiàn)。老舊小區(qū)由于自身功能不完善，嚴重影響物業(yè)公司的自我平衡與發(fā)展。

1、物業(yè)管理用房配置嚴重不足。雖然在老小區(qū)改造整治過程中，街道和社區(qū)積極爭取規(guī)劃調(diào)整、審批新建搭建經(jīng)營用房。但仍有許多小區(qū)因本身地理位置、可占用空間不多等原因，新建搭建物業(yè)經(jīng)營用房的余地不大，導(dǎo)致一些小區(qū)的物業(yè)管理及經(jīng)營用房落實難度較大。如交通局小區(qū)，建筑面積只有0.49萬平米，本不太寬敞的院內(nèi)正中間又有一個諾大的供熱站用房，居民活動的空間已很狹窄，根本無處建物業(yè)用房。

2、小區(qū)停車條件差，物業(yè)公司通過收取停車費增加企 業(yè)收入比較困難。許多老小區(qū)建設(shè)時間早，設(shè)計建設(shè)時大都沒有考慮到現(xiàn)在的停車需要，基本沒有專門的停車庫和停車位。雖然通過改造整治拓寬了小區(qū)道路，但是由于車多空間小，要在路邊設(shè)置停車位比較困難，而且停車會影響車輛、人員的進出，容易引起居民的不滿。且因物業(yè)公司收取停車費需經(jīng)過業(yè)主同意，這也很難達成統(tǒng)一意見。如新立小區(qū)，不僅整體空間小，而且建筑格局本身不規(guī)整，很難劃分出車位。

3、一般管理區(qū)域偏小，物業(yè)管理效益不高。企業(yè)管理效率是企業(yè)獲利的主要條件。物業(yè)企業(yè)效益的實現(xiàn)，取決于管理成本的控制，管理規(guī)模效益的獲得。相當(dāng)部分小區(qū)管理區(qū)域較小，投入產(chǎn)出比較低。如環(huán)衛(wèi)局樓，總建筑面積0.85萬平米，只有116戶，物業(yè)管理分攤成本相對高，物業(yè)企業(yè)不愿進入。類似的小區(qū)還有加油站1組、2組居民樓。

（三）老小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準降低、收費難，嚴重影響了物業(yè)公司的正常運營。

物業(yè)管理費的正常收繳是物業(yè)企業(yè)運行的根本保證。但盡管物業(yè)費相對較低，還是有不少業(yè)主因為對物業(yè)管理不理解、不支持，而造成物業(yè)管理費收繳困難重重。

對老小區(qū)而言物業(yè)管理費收繳率低原因是多方面的。一方面，老小區(qū)居民以中低收入家庭為主，下崗待業(yè)、老弱病殘等弱勢群體比例較高，生活比較困難；而更主要的是老小 區(qū)居民花錢買服務(wù)的意識未形成，由于房屋產(chǎn)權(quán)購置的特殊性，以及提供社區(qū)綜合服務(wù)體制的歷史沿革，許多居民認為物業(yè)管理是政府提供的福利，應(yīng)該由政府掏錢。另一方面，一些居民動輒以新小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水平來與老小區(qū)相比較，產(chǎn)生物業(yè)交費的抵觸情緒。最典型的就是朝鮮一區(qū)，業(yè)主基本屬于上述情況，還有相當(dāng)一部分房屋出租給小生意人和外來人口，且民風(fēng)彪悍，物業(yè)費根本收繳不上。

對物業(yè)管理企業(yè)而言，在物業(yè)管理費收繳率低的現(xiàn)實情況下，除想方設(shè)法催交外，只能通過減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，減少人員配備或選聘年齡較大的下、離崗人員的辦法加以維持。而通過法律程序取得業(yè)主欠交的物業(yè)管理費，由于現(xiàn)行管理條例規(guī)定不夠明確，法律程序繁雜以及“法不責(zé)眾”的行為特殊性，成本較高，造成催交物業(yè)管理費十分困難。

綜上分析，老舊小區(qū)物業(yè)管理運行中存在的問題比較突出，問題的成因也有特殊性，這些問題從根本上看，反映了三方面的突出矛盾：

一是改造后的老舊小區(qū)需要引入物業(yè)管理機制而老小區(qū)自身實施物業(yè)管理條件不足；二是許多社區(qū)居民不認同物業(yè)管理的方式，不愿遵循物業(yè)管理的運行規(guī)則;三是老舊小區(qū)需要物業(yè)管理機制的長效化運行，但要政府對老舊小區(qū)的物業(yè)管理扶持力度還需進一步加強。

三、老舊小區(qū)改造后實現(xiàn)長效物業(yè)管理的建議與意見 老舊小區(qū)整治改造后實施長效物業(yè)管理，是事關(guān)現(xiàn)代文明社區(qū)建設(shè)的大事，也是體現(xiàn)政府公共管理能力的一個重要方面。我們認為，物業(yè)管理市場化運作是老住宅小區(qū)社會化管理的基本方向，下一步的關(guān)鍵是要使物業(yè)管理走向規(guī)范化、長效化。可以考慮的辦法措施有：

1、切實把握老舊小區(qū)實施長效物業(yè)管理機制的原則。老小區(qū)的長效物業(yè)管理有其特殊性，應(yīng)該在“堅持社會管理社會化、政府引導(dǎo)、市場化運行”基本方向的前提下，切實把握以下幾個原則：

一是市場機制原則。應(yīng)該遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，按照社會公共管理社會化、市場化的要求落實管理機制的長效化，逐步擺脫政府對社會事務(wù)大包大攬、社會管理不計成本、公共服務(wù)一味依賴政府投入的思路和做法。應(yīng)該按照政府引導(dǎo)支持、企業(yè)市場化運作的思路，積極推行物業(yè)管理的操作模式，在實踐中既要體現(xiàn)政府的工作導(dǎo)向性，給予物業(yè)管理必要的扶持和支持，同時要防止企業(yè)與政府的利益搏弈，影響市場公平競爭。

二是實事求是原則。老小區(qū)推行物業(yè)管理長效機制應(yīng)該充分尊重現(xiàn)實，實事求是又靈活有效地選擇管理的方式和內(nèi)容。一方面對改造后具備條件的小區(qū)要積極實施物業(yè)管理，對條件尚不具備的小區(qū)，由業(yè)主自治或社區(qū)居委會代行管理逐步過渡；另一方面可以根據(jù)老小區(qū)實際的管理條件、居民 要求提供服務(wù)的內(nèi)容，調(diào)整物業(yè)管理的服務(wù)方式和內(nèi)容，充分體現(xiàn)規(guī)范和實際相結(jié)合的改革精神。同時，必須明確物業(yè)公司、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會三者之間的關(guān)系。物業(yè)管理的主體是全體業(yè)主，業(yè)主委員會聘任物業(yè)公司，業(yè)主委員會和物業(yè)公司是聘任和被聘任的關(guān)系，物業(yè)公司必須根據(jù)業(yè)主委員會的要求，提供綠化管護、衛(wèi)生保潔、治安管理、秩序維護等服務(wù)及物業(yè)費收繳等職責(zé)；居民委員會在物業(yè)管理中承擔(dān)協(xié)調(diào)、監(jiān)督及配合的職責(zé)，必須履行起業(yè)主委員會的選舉、物業(yè)管理的監(jiān)督等協(xié)調(diào)配合工作，確保物業(yè)管理的有序運作。

三是有效傾斜原則。從某種程度上講，老小區(qū)實施物業(yè)管理離不開政府的扶持和支持。而政府的支持作用應(yīng)該體現(xiàn)為有效性和有限性。有效性是政府的支持要充分為物業(yè)管理的引入創(chuàng)造條件，提供給物業(yè)企業(yè)必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件，積極為物業(yè)企業(yè)解決企業(yè)運營中的實際困難。有限性是政府的扶持和支持在于促進成長，決不保護依賴；鼓勵走向規(guī)范成熟，防止守成不能發(fā)展。同時政府支持也是有限度的，無論是時間上還是支持力度上，應(yīng)考慮的限度就是物業(yè)企業(yè)能夠進入正常的市場競爭環(huán)境，可以按照市場競爭規(guī)則的運營來獲取經(jīng)濟利益。

2、加大力度，進一步重視和支持老小區(qū)物業(yè)管理工作。老小區(qū)整治改造是政府的民心工程，鞏固整治成果、促進管 理機制的長效化，應(yīng)該引起政府相關(guān)部門進一步重視和支持。一要整合相關(guān)工作部門職能，有效形成推進老小區(qū)物業(yè)管理的工作機制，房管、建設(shè)、城管、等職能部門以聯(lián)席會議、專題工作協(xié)商等途徑，加強工作協(xié)調(diào)，加大工作力度。二要進一步整合相關(guān)扶持政策，加大對老小區(qū)物業(yè)管理的支持力度。同時，不斷分析研究老小區(qū)物業(yè)管理的新情況、新問題，調(diào)整和補充有關(guān)的工作措施。三要整合各種社會資源，充分調(diào)動街道、轄區(qū)單位和社區(qū)居民的積極性，共同參與、協(xié)調(diào)推進老小區(qū)物業(yè)管理工作。

3、積極探索老小區(qū)物業(yè)管理的特殊機制，提高物業(yè)管理的生存發(fā)展能力。一要對老小區(qū)物業(yè)管理公司進行有效扶持，積極做好相應(yīng)的政策配套。要按照適度競爭的原則，在物業(yè)企業(yè)經(jīng)營資格、企業(yè)稅收、政府公共產(chǎn)品提供等方面予以重點傾斜，通過整合物業(yè)管理資源，提高物業(yè)管理效率，使企業(yè)真正實現(xiàn)良性發(fā)展循環(huán)。但同時也要防止企業(yè)過度依賴政府、封閉發(fā)展。二要把握不同老小區(qū)的實際情況，有效探索物業(yè)管理“菜單式”服務(wù)機制，由業(yè)主根據(jù)需要自由選擇服務(wù)內(nèi)容、分別議定收費價格、訂立業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的服務(wù)合同，也可以采取服務(wù)目標(biāo)內(nèi)容與服務(wù)質(zhì)量評價掛鉤的方式，提高小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認可度。三要有效整合老小區(qū)物業(yè)管理資源，合理調(diào)整、合并物業(yè)管理區(qū)域，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理經(jīng)營活動的規(guī)模效益。

4、創(chuàng)造條件努力配足物業(yè)管理用房，增強物業(yè)企業(yè)自主發(fā)展能力。必要的物業(yè)管理用房是物管企業(yè)自主發(fā)展的基礎(chǔ)，應(yīng)想方設(shè)法爭取各種辦法加以幫助支持。首先，要通過各種渠道，反映呼吁、積極爭取規(guī)劃部門的更多支持，在小區(qū)內(nèi)改建、補建、騰退、調(diào)整必要的物業(yè)管理用房，保證不低于0.3%的用房配置。其次，應(yīng)該爭取提高預(yù)留物業(yè)用房價格標(biāo)準，并允許采取“異地購置”等式增加物業(yè)經(jīng)營用房。再次，合理劃定機動車停車區(qū)域，在不影響小區(qū)車輛、人員進出和綠地保潔方便的前提下適當(dāng)增加停車位；同時也可以考慮將小區(qū)外道路及相關(guān)空間辟為停車場，并允許納入小區(qū)物業(yè)公司的收費管理。

5、整合政策資源，進一步加大對老小區(qū)物業(yè)管理的政策支持力度。整合政策資源，就是將政府現(xiàn)行的社會管理政策加以梳理選擇、歸并參照，在不新增支持政策的前提下，尋找對老小區(qū)物業(yè)管理更多的支持。如：政府城市管理經(jīng)費與物業(yè)管理相銜接，可以考慮將未實施物業(yè)管理前小區(qū)原有的綠化養(yǎng)護、小區(qū)道路維護、化糞池清理、小區(qū)保潔等經(jīng)費切塊給物業(yè)公司，或選擇若干小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容仍由原管理主體承擔(dān)。

6、加大宣傳教育力度，努力提高老小區(qū)物業(yè)管理收費率。提高老小區(qū)物業(yè)管理收費率，是物業(yè)管理真正實現(xiàn)長效化的關(guān)鍵之一，在現(xiàn)實條件下，應(yīng)該爭取各種有效辦法加以 改善。首先，要通過各個社會層面、各種媒體手段加強對老小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢購買服務(wù)的意識。其次，要努力擴大社區(qū)居民對物業(yè)管理的參與度，從而提高對物業(yè)管理的認可度，在物業(yè)公司的引入、提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式和服務(wù)質(zhì)量的評價等環(huán)節(jié)上廣泛吸納意見，促進居民更多參與。再次，也可以積極反映呼吁，加大法律對業(yè)主欠交物業(yè)管理費的征交力度。同時，也可以積極探索老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)遞減機制，完善物業(yè)管理收費與服務(wù)內(nèi)容遞減、物業(yè)公司退出相銜接的辦法，提高小區(qū)居民對物業(yè)管理的關(guān)注度。

第二篇：老舊住宅小區(qū)綜合節(jié)能改造施工組織設(shè)計

前 言

根據(jù)招標(biāo)單位所頒發(fā)的包頭市昆都侖區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治工程第 2 標(biāo)段招標(biāo)文件中所作的規(guī)定，依據(jù)本工程特點，我公司除將積極響應(yīng)標(biāo)書要求外，我們還將使用名廠優(yōu)質(zhì)建材，電腦資料管理，科學(xué)、合理布置施工現(xiàn)場平面，按省、市、公司及施工組織設(shè)計中的有關(guān)工程質(zhì)量、文明、安全、雨期施工及網(wǎng)絡(luò)施工、竣工驗收后的保修承諾等規(guī)章制度要求組織施工生產(chǎn)，并認真貫徹執(zhí)行。

針對該工程的特點及建設(shè)單位的要求，我公司響應(yīng)如下:

一、采用分區(qū)分段流水施工作業(yè)，確保重點分項工程和關(guān)鍵工序的施工進度。

二、施工進度計劃編制科學(xué)合理，即突出主要工序的施工路線，又兼顧其他支線，具有高度的實施性，采用網(wǎng)絡(luò)圖表述清晰易懂。

三、安全生產(chǎn)、文明施工措施完善齊全，針對性強，切合本工程實際。

四、針對工程的特點和建筑規(guī)劃意圖，充分合理地利用場地，做到生產(chǎn)、辦公、倉儲設(shè)施等布置科學(xué)合理，互相干擾少，交通順暢，聯(lián)系方便，同時也較好地為安全生產(chǎn)、文明施工、優(yōu)質(zhì)高速創(chuàng)造有利的條件。

五、我們的工程質(zhì)量、安全、工期和文明施工目標(biāo)分別是: 質(zhì)量目標(biāo): 符合國家工程驗收標(biāo)準 安全目標(biāo): 符合國家工程安全標(biāo)準 工期目標(biāo): 30日歷天。文明施工目標(biāo):合格。

為確保上述目標(biāo)實現(xiàn)，在施工中合理利用人力、物力，有效利用時間和空間，采取先進的施工方法，加強施工協(xié)調(diào)，做到優(yōu)質(zhì)、高效、安全、低耗，確保實現(xiàn)建設(shè)單位提出的工程目標(biāo)，為此，我公司特委任具有經(jīng)理資質(zhì)的優(yōu)秀項目經(jīng)理為首，組成精明強干的項目部。按照國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程要求嚴把工程質(zhì)量關(guān)，確保質(zhì)量等級和工期要求。

七、為在保證安全生產(chǎn)、文明施工的前提下優(yōu)質(zhì)高速地完成施工任務(wù)，采取的趕工期措施有: 1.保證各工序的施工質(zhì)量，避免返工；

2.科學(xué)合理利用時間和空間進行全方位立體交叉流水施工作業(yè)； 3.杜絕劣質(zhì)材料，既保證了優(yōu)良又能保高速；

4.合理調(diào)配施工人力物力，避免窩工現(xiàn)象發(fā)生，充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的勞動熱情，以對工程建設(shè)做貢獻的精神工作。

八、為表達公司對工程的關(guān)心和重視，本著一切為用戶著想的服務(wù)宗旨，公司保證做到竣工后一旦出現(xiàn)影響使用的質(zhì)量問題即兩天內(nèi)趕到現(xiàn)場勘驗，無論何方責(zé)任引起，小問題三日內(nèi)修復(fù)，大問題五日內(nèi)修復(fù)（費用由責(zé)任方支付）。公司接受建設(shè)單位規(guī)定的保修期要求條款。

對于這次有幸參加本工程的投標(biāo)，本公司在深表謝忱之余，謹鄭重承諾，本公司將把本工程列為重點施工項目；將派出最優(yōu)秀的技術(shù)人員、管理人員和施工隊伍；將調(diào)動最好的施工機械設(shè)備；實行項目法施工，在工程質(zhì)量管理方面將嚴格執(zhí)行質(zhì)量保證體系，保證在既定的工期內(nèi)完成該工程的施工任務(wù)，并確保達到合格標(biāo)準，以優(yōu)質(zhì)高效的宗旨圓滿完成工程項目的施工建設(shè)工作，把最好的建筑精品貢獻給建設(shè)單位。

第一章 編制說明和編制依據(jù) 編制說明

對承建本工程，我公司具有極大的熱忱，對與建設(shè)單位的合作充滿誠摯的意愿。在收到招標(biāo)文件后，我公司組織有關(guān)人員認真閱讀圖紙，仔細了解現(xiàn)場情況，編制了本《施工組織設(shè)計》。本《施工組織設(shè)計》是指導(dǎo)工程的綱領(lǐng)性文件，編制時對工期、質(zhì)量目標(biāo)、項目管理機構(gòu)設(shè)置與勞動力組織、施工進度計劃控制、機械設(shè)備及周轉(zhuǎn)材料配備、主要技術(shù)方案、安全、文明施工、環(huán)保、季節(jié)性施工等諸多因素做了充分考慮，突出其科學(xué)性、適用性及針對性。在工程實施前還要編制詳細的實施性施工組織設(shè)計或施工方案、措施及作業(yè)指導(dǎo)書，指導(dǎo)工程施工，確保在合同要求工期內(nèi)完成工程的全部施工內(nèi)容，并使該工程質(zhì)量評定等級達到合格標(biāo)準。

我們承諾:如我公司中標(biāo)，我們會克服一切困難，發(fā)揚我公司的優(yōu)良傳統(tǒng)，全力以赴，配備一流的人員班子、一流技術(shù)、一流的材料、一流的施工機具和超常的價格，以雄厚的企業(yè)整體實力為依托、精良的技術(shù)裝備和豐富的管理經(jīng)驗為后盾，根據(jù)提供的資料進一步地優(yōu)化施工方案，以先進科學(xué)的施工管理技術(shù)，更加合理地調(diào)動各種資源，保證以優(yōu)良的質(zhì)量、快捷的工期、優(yōu)良的施工管理水平和優(yōu)良的服務(wù)，按時交出令建設(shè)單位滿意的工程。

在施工中，我公司本著對建設(shè)單位高度負責(zé)的態(tài)度，將積極與質(zhì)量監(jiān)督部門配合，服從建設(shè)單位及監(jiān)理工程師的管理，從嚴控制工程量，在保證工程質(zhì)量的同時認真做好安全文明施工。制定環(huán)保措施，控制噪音塵埃污染，減少投訴；制定安全生產(chǎn)措施，建立安全保證體系，確保施工中不發(fā)生傷亡事故，創(chuàng)建安全文明工地。同時，在施工中力爭“少花錢、多辦事、辦實事”，將建設(shè)單位投資的每一分錢落到實處，以達到有效控制投資的目的，更好更快地交出讓建設(shè)單位滿意的精品工程。編制依據(jù)

2.1包頭市昆都侖區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治工程第 2 標(biāo)段招標(biāo)文件 2.2包頭市昆都侖區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治工程第 2 標(biāo)段圖紙 2.3現(xiàn)行國家有關(guān)工程施工規(guī)范、規(guī)程及技術(shù)標(biāo)準 2.4省及市有關(guān)政策和文件規(guī)定 2.5現(xiàn)場踏勘情況

2.6我公司質(zhì)量管理體系文件

第二章 工程概況 工程概況 本工程為包頭市昆都侖區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治工程第 2 標(biāo)段。施工地點位于包頭市昆都侖區(qū)，交通狀況良好，十分便利。工期： 30日歷天。

質(zhì)量標(biāo)準：符合國家工程驗收標(biāo)準

第三章 施工組織管理和機構(gòu)設(shè)置 施工組織管理

本公司若榮幸中標(biāo)，將根據(jù)本項目工程質(zhì)量與工期要求，組成一個強有力的現(xiàn)場項目施工管理機構(gòu)。在本公司內(nèi)挑選實力雄厚、敢打硬仗的施工作業(yè)隊伍，挑選懂技術(shù)、會管理、工作認真、吃苦精神強的施工管理人員實施本工程的相關(guān)管理內(nèi)容。確保本項目優(yōu)質(zhì)、快速地按期投入使用。同時，在管理成員、施工機械、物資保證、施工技術(shù)管理等方面都要得到最充分的保證，實現(xiàn)施工綜合成本的有效控制。為實現(xiàn)本工程建設(shè)的優(yōu)質(zhì)、高速、安全、文明、低耗的目標(biāo)而奮斗，本工程采用項目法施工的管理體制。

1.1施工管理體制的設(shè)置原則

(1)形成有一定權(quán)威性的統(tǒng)一指揮，協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，確保工程按要求順利完成。

(2)根據(jù)本工程規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度等因素建立管理組織。

(3)采用項目管理體制的同時，經(jīng)濟合同手段輔助以部分行政手段，明確各方面責(zé)、權(quán)、利。1.2項目法施工

在本工程施工中實施項目法施工的管理模式，組建本工程的項目經(jīng)理部，對工程施工全過程的進度、質(zhì)量、安全、成本及文明施工等負全責(zé)。項目經(jīng)理部要以工程項目管理為核心，以優(yōu)質(zhì)、高速、安全、文明為主軸，加強動態(tài)、科學(xué)管理，優(yōu)化生產(chǎn)要素，精心施工，大力推廣先進施工技術(shù)，力爭提前完成施工任務(wù)。在推行項目法施工的同時，從文件控制、材料采購到產(chǎn)品標(biāo)識、過程控制等過程中，切實執(zhí)行ISO9002 標(biāo)準和公司質(zhì)量保證體系文件，達到創(chuàng)優(yōu)質(zhì)高效的目標(biāo)。

項目經(jīng)理對工程項目行使計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、監(jiān)督、指揮職能、全權(quán)處理項目事務(wù)，其下設(shè)技術(shù)組、經(jīng)營組及材料設(shè)備組。

項目經(jīng)理部對公司實行經(jīng)濟責(zé)任承包。項目內(nèi)部工程技術(shù)管理人員通過崗位目標(biāo)責(zé)任制和行為準則來約束，共同為優(yōu)質(zhì)、安全、高速、低耗地完成項目任務(wù)而努力工作。

1.3組建項目經(jīng)理部

本工程擬實行項目法施工管理，委派我公司實踐經(jīng)驗豐富和管理水平高的同志擔(dān)任項目部主要負責(zé)人，選聘技術(shù)、管理水平高的技術(shù)人員、管理人員、專業(yè)工長組建項目部。

項目管理層由項目經(jīng)理、項目副經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、安全主管、質(zhì)量主管、材料主管、保衛(wèi)主管、機械主管和后勤主管等成員組成，在建設(shè)單位、監(jiān)理單位和公司的指導(dǎo)下，負責(zé)對本工程的工期、質(zhì)量、安全、成本等實施計劃。組織、協(xié)調(diào)、控制和決策，對各生產(chǎn)施工要素實施全過程的動態(tài)管理。

作業(yè)層人員的配備:施工人員均挑選有豐富施工經(jīng)驗和勞動技能的正式工和合同工，分工種組成作業(yè)班組，挑選技術(shù)過硬、思想素質(zhì)好的正式職工帶班。為保證項目部管理層指令暢通有效，工作安排采用“施工任務(wù)書”的形式。要求簽發(fā)人和執(zhí)行人簽字，項目經(jīng)理層作為執(zhí)行的監(jiān)督者。施工任務(wù)書的工作內(nèi)容完成后由簽發(fā)人密封并簽字，如未能密封必須找出原因并對執(zhí)行人進行處罰。項目組織機構(gòu)設(shè)置及職責(zé) 2.1項目組織機構(gòu)設(shè)置圖見附圖。

第四章 施工部署及施工總平面布置 施工部署 1.1 任務(wù)劃分

施工時根據(jù)專業(yè)劃分任務(wù)，在公司、項目部的統(tǒng)一管理下，各專業(yè)之間做到相互協(xié)調(diào)、密切配合。

1.2 施工組織計劃

根據(jù)本工程特點，將本工程劃為兩個施工段。因考慮到本工程工期要求，在勞動力配備上以棟為施工段為考慮的，且分別在每個施工段內(nèi)按棟號組織交叉流水作業(yè)。通過加強計劃、合理組織，提高勞動效率，加快施工進度。2 施工準備 2.1 技術(shù)準備

（1）熟悉和審查施工圖紙: ①收拿到圖紙后，仔細檢查施工圖紙是否完整和齊全，施工圖紙設(shè)計內(nèi)容是否符合工程施工規(guī)范。

②各技術(shù)人員抓緊熟悉圖紙，檢查施工圖紙及各組成部分間有無矛盾和錯誤，如建筑圖與其相關(guān)的結(jié)構(gòu)圖尺寸、標(biāo)高、說明等方面是否一致等。

③通過圖紙自審、互審和會審形成圖紙會審紀要，掌握擬建工程的特性及應(yīng)重點注意的問題，給工程的全面施工創(chuàng)造條件。

（2）各項資料的調(diào)查分析:開工前，派有關(guān)管理人員對該地區(qū)周邊的技術(shù)經(jīng)濟條件等進行調(diào)查分析，如三大材的價格、材料進場來源、交通資源、建筑協(xié)作單位的施工能力等。

（3）預(yù)算員作好施工預(yù)算及分部工程工料分析。主要構(gòu)配件平均供應(yīng)及加工計劃，提出加工定貨數(shù)量、規(guī)格及需用日期。

（4）按施工現(xiàn)場實際情況、以往施工經(jīng)驗及合同批準的施工組織設(shè)計，制定各部門的工程技術(shù)措施、技術(shù)方案，組織技術(shù)交底工作。

2.2 施工現(xiàn)場及生產(chǎn)準備

在工程正式開工前，完成施工現(xiàn)場的全場性前期準備工作，施工現(xiàn)場準備工作包括以下一些內(nèi)容:(1)施工現(xiàn)場臨時圍墻的施工；

(2)有計劃組織機構(gòu)及材料、機械設(shè)備的進場，布置或堆放于指定地點。3 總平面布置 3.1 施工場地

進場后，場地用腳手架做欄桿圍護施工現(xiàn)場。3.2 垂直運輸

擬建樓準備采用物料提升機，作為屋面施工垂直運輸工具。3.3 周轉(zhuǎn)材料堆場

主要周轉(zhuǎn)材料堆場布置詳見施工平面布置圖 3.4 本工程外腳手架均采用全封閉鋼管雙排腳手架。3.5 施工用水、用電

本工程臨時用電將分施工用電和生活用電，線路敷設(shè)采用暗埋，從建設(shè)單位提供的電源點引至各施工用電點?？偲矫婀芾?/p>

為了減少各種材料的運距,避免無效勞動,有效地組織現(xiàn)場的平面及立體交叉作業(yè),最大限度利用空間,確保做到文明施工,施工平面管理工作設(shè)有專人負責(zé),劃片包干管理,未經(jīng)工地負責(zé)人同意,任何人不得任意改變。施工總平面布置圖 施工總平面布置圖詳附圖。第五章 施工總進度計劃及工期保證措施 工期目標(biāo)

根據(jù)工程具體管理和公司同類工程的施工經(jīng)驗，公司將確保按建設(shè)單位要求工期內(nèi)完成全部施工任務(wù)，并力爭提前完成。施工總進度計劃

施工工期：嚴格按照施工合同。施工總進度計劃表見附表。3 工期保證措施

本工程質(zhì)量要求高,工期較緊,為確保該工程優(yōu)質(zhì)、安全地如期完成,我們在隊伍的選擇、人員設(shè)置、機械的配備、材料的供應(yīng)及施工計劃的安排方面均作出相應(yīng)的安排。

3.1 隊伍的選擇

為保證總目標(biāo)的實現(xiàn)，要以質(zhì)量、安全為第一，以進度為核心。首先，以總進度網(wǎng)絡(luò)圖計劃為依據(jù)，按進展階段的不同，分解為多個層次，再按各層次分解為不同的進度分目標(biāo)，建立起一個以分解進度目標(biāo)為手段、以進度控制為目的的進度控制目標(biāo)系統(tǒng)。

3.2 明確工期進度控制方法

(1)按施工階段分解，突出控制節(jié)點。以關(guān)鍵線路和次關(guān)鍵線路為線索，以網(wǎng)絡(luò)計劃中心起止里程碑為控制點，在施工中要針對不同階段的重點和施工時的相關(guān)條件，制定施工細則，做出更加具體的分析研究和平衡協(xié)調(diào)，達到保證控制節(jié)點的實現(xiàn)。

(2)按專業(yè)工種分解，確定交接日期。在相同專業(yè)和同工種的任務(wù)之間，進行綜合平衡；在不同專業(yè)或不同工種和任務(wù)之間，要強調(diào)相互之間的銜接配合，確定相互間交接日期，強調(diào)為下道工序服務(wù)，并嚴格執(zhí)行。避免因影響下道工序而造成的下道工序窩工等損失及總工期（關(guān)鍵線路上的）損失。強化工期嚴肅性，保證工程進度不在本工序造成延誤。

(3)同時按總進度網(wǎng)絡(luò)計劃的時間要求，將施工總進度計劃分解成、月計劃、周計劃及日計劃，這樣將更有利于計劃的控制目標(biāo)。

3.3 制定保證工期的技術(shù)措施

(1)設(shè)計變更因素:項目經(jīng)理部要通過學(xué)習(xí)理解圖紙與建設(shè)單位意圖，通過自審、會審和與設(shè)計交流，采取主動姿態(tài)，最大限度地實現(xiàn)事前預(yù)控，把影響降到最小。

(2)推行進度網(wǎng)絡(luò)管理技術(shù):采用計算機管理，要使本工程在預(yù)定工期內(nèi)完工，就要抓住施工進度計劃中的關(guān)鍵工序和關(guān)鍵線路，它是決定工期的關(guān)鍵。對本工程進行網(wǎng)絡(luò)管理，一旦關(guān)鍵工序出現(xiàn)工期拖延，即在計算機網(wǎng)絡(luò)計劃中進行調(diào)整優(yōu)化、壓縮，采取有效的現(xiàn)場措施，確保本工程在預(yù)定工期內(nèi)完成。

(3)保證資源配置:在材料供應(yīng)上，按照施工進度計劃要求及時供貨，做到既滿足施工要求，又要使現(xiàn)場無太多的積壓，以便有更多的場地安排施工。在人力配備上，以滿足關(guān)鍵線路控制點要求為第一層次，以各進度分項目標(biāo)為第二層次，達到主次分明，步調(diào)一致，緊張有序。實行工序、工程段落流水和循環(huán)跟進的施工程序；區(qū)分輕重緩急，以均衡流水為主，對關(guān)鍵工序、關(guān)鍵環(huán)節(jié)和必要工作面根據(jù)現(xiàn)場環(huán)境條件及時組織搶工期及雙班作業(yè)。

(4)機械配置:為保證本工程按期完工，我們將配備足夠的中、小型施工機械，不僅保證正常使用，還要采取有效技術(shù)措施保證有效備用。為確保本工程在市政電網(wǎng)停電的情況下也能正常施工，我們計劃在工地配備一臺250kVA 的柴油發(fā)電機備用，當(dāng)市政電網(wǎng)停電時，立即啟用發(fā)電機發(fā)電，供應(yīng)現(xiàn)場施工用電，維持連續(xù)施工。

3.4 采取保證工期的管理與組織措施

(1)建立強有力的項目經(jīng)理部，配置高效項目管理層，通過層層簽定責(zé)任書，形成可靠的項目組織指揮工作層；本工程施工的項目經(jīng)理、工程技術(shù)人員和質(zhì)檢員均由有豐富的施工管理經(jīng)驗的人員擔(dān)任。

(2)實行經(jīng)濟承包責(zé)任制。為了保質(zhì)、保量、保工期、保安全地完成這一任務(wù)，本工程實行經(jīng)濟承包責(zé)任制，做到多勞多得，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，充分調(diào)動全體員工的積極性。

(3)定期召開每周一次由工程施工總負責(zé)人主持、各專業(yè)工程施工負責(zé)人參加的工程施工協(xié)調(diào)會，聽取關(guān)于工程施工進度問題的匯報，協(xié)調(diào)工程施工內(nèi)部矛盾，并提出明確的計劃調(diào)整方案。

(4)對影響施工進度的關(guān)鍵工序，項目經(jīng)理親自組織力量，加班加點進行突擊，有關(guān)人員要跟班作業(yè)，確保關(guān)鍵工序按時完成。

第六章 主要施工機具及勞動力配備

1主要施工機具

根據(jù)施工部署和施工方法的要求，合理選擇本工程的施工機械，本工程的主要施工機具詳見附表。主要勞動力配備

根據(jù)工程預(yù)算主要工程量、用工量和進度安排時間進行計算得出定額勞動力用量，再根據(jù)實際施工經(jīng)驗綜合調(diào)整得出計劃勞動力用量，具體見主要勞動力配備見附表。

第七章 各分部分項工程的施工方案

1電動吊籃布置方案

1、電動吊籃懸掛機構(gòu)安裝布置方案 1.1主樓懸掛機構(gòu)架設(shè)方案

由于工程需要，根據(jù)現(xiàn)場勘察，在主樓安裝懸掛機構(gòu)時可分為兩種安裝方案，第一，采用正常安裝。第二，采用鋼管三腳架安裝。

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布JGJ202-2010標(biāo)準，2010年9月1日實施，第5.4.7條強制性條文，必須嚴格執(zhí)行。懸掛機構(gòu)前支架嚴重撐在女兒墻上、女兒墻外或建筑物挑檐邊緣。

可參照一下參考圖安裝，具體使用吊籃數(shù)量及位置應(yīng)根據(jù)現(xiàn)進度和施工要求確定。

1.2主樓懸掛機構(gòu)架設(shè)方案

根據(jù)現(xiàn)場勘察及圖紙分析，主樓安裝懸掛機構(gòu)全部按照正常安裝方法。具體使用吊籃數(shù)量及位置應(yīng)根據(jù)現(xiàn)在進度和施工要求確定。

2、懸吊平臺的安裝、調(diào)試：

（1）將地板墊高200mm以上放平，各基本節(jié)對接處對齊，裝上籃片，低的籃片放于工作面一側(cè)，用螺栓聯(lián)接，預(yù)緊后保證整個平臺框架平直。（2）將提升機安裝在側(cè)籃兩端，安裝時注意使安全鎖支架朝向平臺外側(cè)。（3）裝成后均勻緊固全部聯(lián)接螺栓。

3、提升機、安全鎖、電器箱的安裝：

（1）將提升機安裝在懸吊平臺的安裝架上，用手柄、鎖銷、螺栓固定。（2）將安全鎖安裝在安裝架的安全鎖安裝板上，用螺栓緊固（安全鎖滾輪朝平臺內(nèi)測）。

（3）擰下安全鎖上的六角螺母，將提升機的上限位于行程開關(guān)安裝在該處。（4）將電器箱掛在工作平臺后籃片的中間空擋處，將電動機插頭、手握開關(guān)插頭分別插入電器箱下部相應(yīng)的插座內(nèi)（下限位行程開關(guān)安裝在提升機安裝架下部的安裝板上）。

（5）各航空插頭分別插入電器箱下面對應(yīng)的插座內(nèi)，所有航空插頭在接插過程中必須對準槽口，保證插接到位，以防止虛接損壞。確認無誤后連接電源。

4、穿繩檢查

將電器箱面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)拔至待穿鋼絲繩的提升機一側(cè)，工作鋼絲繩從安全鎖的限位輪與擋環(huán)中穿過后插入提升機上端孔內(nèi)，啟動上行按鈕，提升機即可自動卷繞完成工作鋼絲繩的穿繩進位（穿繩過程中要密切注意有無異常現(xiàn)象，若有異常，應(yīng)立即停止穿繩）。工作鋼絲繩到位后，將自動打開安全鎖，然后安全鋼絲繩從安全鎖的上端孔插入。（另一側(cè)提升機操作過程相同）。

注意：必須先將工作鋼絲繩和安全鋼絲繩理順后才能分別插入提升機和安全鎖，以免鋼絲繩產(chǎn)生扭曲。

5、重錘的安裝：

重錘是固定在鋼絲繩下端用來拉緊和穩(wěn)定鋼絲繩，防止懸吊平臺在提升時將鋼絲繩隨同拉起而影響懸吊平臺正常運行。安裝時，將兩個半片夾在鋼絲繩下端離開地面15cm，然后用螺栓禁固于鋼絲繩上且鋼絲繩垂直繃緊。

6、安全繩和繩卡的安裝：

在吊籃安裝完畢使用以前，必須從屋面垂下一根獨立的安全繩，安全繩在樓頂?shù)呐蕭禳c必須牢固，切不可將安全繩攀掛在懸掛機構(gòu)上面，頂部掛完后安全繩放置于吊籃的中間，自鎖器直接安裝在安全繩上面，施工人員在施工中必須將安全帶掛在安全繩上的自鎖器上。

工作鋼絲繩、安全鋼絲繩不得彎曲，不得沾有油污、雜物，不得有焊渣和燒蝕現(xiàn)象，嚴禁將工作鋼絲繩、安全鎖鋼絲繩作為電焊低壓用電回路。

7、通電、檢查：（1）通電檢查前：

①電源是380V三相接地電源，電源電纜接出處可靠固定。②屋層面處支架安放是否平穩(wěn)，固定是否可靠，連接螺栓有無松動。③鋼絲繩連接處的繩扣裝夾正確，螺母擰緊可靠。④懸垂鋼絲繩應(yīng)分開，無絞結(jié)、纏繞和折彎。

⑤提升機、安全鎖及懸吊平臺安裝是否正確、連接是否可靠，連接螺栓有無松動或噓緊，連接處構(gòu)件有無變形或開裂現(xiàn)象。⑥電纜接插件正確無松動，保險鎖扣可靠鎖緊。⑦電纜施工立面上無明顯突出物或其他障礙物。（2）通電后檢查及要求：

1、閉合電箱內(nèi)開關(guān)，電氣系統(tǒng)通電。

2、將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于左位置，分別電動電箱門及操縱開關(guān)的上升和下降按鈕，左提升機電機正反運轉(zhuǎn)。

3、將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于右位置，分別電動電箱門及操縱開關(guān)的上升和下降按鈕，左提升機電機正反運轉(zhuǎn)。

4、將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于中間位置，分別電動電箱門及操縱開關(guān)的上升和下降按鈕，左、右提升機電機同時正反運轉(zhuǎn)。

5、將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于中間位置，啟動左右提升機電機后，按下電箱門上緊停按鈕（紅色），電機停止轉(zhuǎn)動。旋動緊停按鈕使其復(fù)位后，可繼續(xù)啟動。

6、將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于中間位置，啟動左右提升機電機后，分別按下各行行程開關(guān)觸頭，警鈴報警，同時電機停止運轉(zhuǎn)。放開觸頭后，可繼續(xù)啟動。

7、然后上下運動吊籃3~5次，每次的升高高度約為3米。最后再次檢查各連接點的安裝情況。注意：

1）：吊籃安裝過程中，必須注意工作中的自檢和互檢，并重點檢查于吊臂連接處每根鋼絲繩有4個卡扣。及于捆綁支架連接處每根鋼絲繩的4個卡扣，要特別注意各連接點的螺栓和彈墊及平墊是否齊全和牢固 2）：在施工完畢后必須斷開電源總開關(guān)。

3）：定期對吊籃受力建筑結(jié)構(gòu)進行檢查，查看是否有裂痕、壓潰等不利情況出現(xiàn)。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)立即將吊籃停放在地面，并將支架拆卸下來。4）：定期對支架進行檢查，查看前固定支架前梁是否有裂痕、彎曲變形等情況出現(xiàn)。

8、驗收、交接

安裝完畢后，組織有關(guān)人員進行驗收檢查、雙方確認，簽署驗收確認單，由相關(guān)人員簽字并經(jīng)專業(yè)檢測機構(gòu)合格后方可投入使用。1.3、電動吊籃安裝、移動和拆除方案：

（一）安裝、拆除工藝流程圖

為了確保吊籃安全拆、裝，杜絕安全事故的發(fā)生，徹底消除安全隱患。做到三不傷害（一不傷害自己、二不傷害他人、三不被他人傷害）?，F(xiàn)制定如下安裝、拆除流程（附流程圖）

（二）移位、拆除過程 1.吊籃移動：

移動必須由專業(yè)安裝人員進行，施工單位配合搬運。步驟如下“將鋼絲繩從提升機和安全鎖內(nèi)抽出，并抽回屋面；再將支架、鋼絲繩運到指定地點，并相應(yīng)移動吊籃籃體；若在附近移動，斷電后將鋼絲繩從提升機和安全鎖內(nèi)抽出足夠長度，卸下F支架，整體移動后支架調(diào)好距離后繼續(xù)后重新固定好懸掛機構(gòu)并檢查。若移動較大，需拆除后按安裝程序重新安裝。2.拆除

拆除必須由專業(yè)安裝人員進行，施工單位配合搬運。步驟如下：（1）拆除前對吊籃進行全面檢查，記錄損壞情況。（2）吊籃的拆除步驟：

A．將平臺停放在平整的地面上，拆下繩墜鐵； B.切斷電源；

C．將電纜從臨時配電箱和吊籃上拆下，并卷成圓盤； D.將鋼絲繩卸下拉到上方，并卷成圓盤扎緊； E．最后卸屋面懸掛裝置，并做好保護工作。2 外墻保溫

本工程所選用的保溫墻體是一套系統(tǒng)而非單一的產(chǎn)品。施工是全系統(tǒng)優(yōu)化的重要控制點，只有規(guī)范的施工工藝，才能確?？朔鞣N墻體的問題點，獲得滿意的最終效果。在施工過程中，必須通過周全的事前準備，事中管理和事后清理，完成全過程的施工，將系統(tǒng)的整體觀念貫穿于始終。

2.1 施工前的準備

（1）拆除墻體上的水落管，空調(diào)。（2）墻體預(yù)埋件：

墻體預(yù)埋件（保溫板支托、消防梯、水落管、進線管及外墻預(yù)埋 件）依圖紙要求安裝完畢。（3）門窗的檢查：

外貼保溫板前，門、窗框必須按設(shè)計要求安裝完畢，外掛板部位 預(yù)埋件安裝完畢，并應(yīng)符合設(shè)計施工驗收規(guī)范。2.2 界面層施工 2.2.1 基底處理：（1）去除墻面的油污、灰塵、疏松物等影響附著的物質(zhì)。

（2）對于加氣混凝土砌塊墻體用專用界面劑進行界面劑施工，采用滾涂法施工；

2.3 保溫層的鋪裝。2.3.1檢查墻體表面平整度。2.3.2 定基線

沿窗口位置在墻面上彈出水平、垂直線，在各陰、陽角及大墻面長度不超過10米，用鋼絲或尼龍絲垂吊線來確定出板外立面距墻體的距離，此線距墻距離為板厚加5~10mm，此控制線控制所有板的外立面位置，十分重要。在墻面掛水平線確定苯板模塊數(shù)。

2.3.3 擠塑板界面劑施工：

在保溫板施工前，為了加強聚合物砂漿與擠塑板之間的粘接強度，在保溫板的粘貼面上作界面后處理再進行粘貼。

2.3.4保溫板的切割

依據(jù)墻體的實際尺寸切割大于600×1200mm的板備用。2.3.5反包增強網(wǎng)的裁剪

反包加強網(wǎng)，用于外墻陽角、窗口及端部，反包加強網(wǎng)寬度為20cm+苯板厚度，長度可取耐堿玻璃纖維網(wǎng)的幅寬。

2.3.6 粘結(jié)砂漿的拌合 將一份保溫墻體專用粘合劑砂漿加入專用粘結(jié)膠，在容器中用電動攪拌機充分攪拌均勻，達到適合操作的粘度粘結(jié)砂漿，調(diào)整粘度以不流掛，易施工為宜。

2.3.7 反包加強網(wǎng)鋪設(shè)

沿邊緣將加強網(wǎng)拉直,以100mm寬度鋪于粘結(jié)砂漿上。2.3.8板背膠

保溫板粘貼面一側(cè)周邊均布10mm厚，50mm寬的粘結(jié)砂漿，并在中間點粘接圓點（直徑100mm左右，粘接圓點間距200mm左右），按梅花點布置板四周一圈及中間的粘結(jié)點總面積應(yīng)≥聚苯板面積的40%。達到粘結(jié)強度。

2.3.9板的粘貼

將XPS、EPS板沿基線鋪裝,用力將XPS、EPS板壓于粘結(jié)砂漿上，使每個部位都有均勻的粘著機會，確保粘著，避免出現(xiàn)粘結(jié)不良或剝落現(xiàn)象.EPS板推薦由下往上、由左往右逐層粘貼，注意：XPS、EPS板打背膠時流出50mm透氣孔，在安裝保溫板時后安裝的板與先安裝的板對齊，相鄰保溫板之間最大縫隙小于2mm、垂直度偏差不應(yīng)大于3mm、板面平整度不應(yīng)大于3mm。鋪裝時應(yīng)注意，橫向水平，豎向錯縫，錯縫寬度大于100mm。

2.3.10板壓平及錨固栓安裝

首先以抹刀用力壓平。而后以2～3米的靠板壓平。

（1）粘貼板時應(yīng)按同類規(guī)格整幅使用，當(dāng)遇到突出的預(yù)埋件時，應(yīng)用整幅板套割吻合，不用非整幅板拼湊，對于保溫板之間縫隙較大的部位，用楔型聚苯條塞實。

（2）切割板時必須順直、平整。

（3）粘貼XPS、EPS板偶遇不平時，要及時調(diào)整，通過改變鋪底砂漿的厚度或削平底材來完成與基層全面粘接的效果，以免形成粘接不良、空鼓。

（4）錨固栓安裝：錨固栓的安裝應(yīng)在粘結(jié)砂漿使用24小時后進行。用沖擊鉆在擠塑板表面向內(nèi)打孔，之后擰入錨固栓。栓釘和圓盤不得超出板面。平均每平米安裝6-8個錨固釘。

2.4罩面層的施工

罩面層的施工一般在XPS、EPS板粘貼24小時后進行，在罩面層是施工前4小時前在擠塑板面上刷涂界面劑。

2.4.1 裁剪加強網(wǎng)： 依據(jù)現(xiàn)場情況裁剪加強網(wǎng)。2.4.2 拌合罩面砂漿：

將一份保溫墻體專用罩面砂漿加入適量水，在容器中用電動攪拌機充分攪拌均勻，達到適合操作的粘度罩面砂漿，調(diào)整粘度以不流掛，易施工為宜。

2.4.3打磨：

24小時后，用專用打磨工具將苯板翹突部分打磨平整，清除灰塵，在罩面砂漿施工前用界面劑刷涂，界面劑施工4小時后開始罩面砂漿的施工。2.4.4 涂刮罩面砂漿：

以平板抹刀將罩面砂漿均勻鋪于EPS、XPS板表面，厚度為1～1.5mm。：板外表面滿涂罩面砂漿，按先上后下或先下后上的原則涂刮，涂布寬度應(yīng)大于加強網(wǎng)幅寬。

2.4.5 增強網(wǎng)鋪設(shè)：

將預(yù)埋的反包加強網(wǎng)外露部分翻到苯板面上，包裹保溫層邊緣，用抹刀壓入罩面層。將裁剪好的加強網(wǎng)展開，拉緊經(jīng)緯向，用抹刀壓入罩面砂漿層

2.4.6 涂刮罩面砂漿：

外墻為涂料飾面時：增強網(wǎng)壓入后，涂滿外層罩面砂漿，厚度2mm左右，此為“一布二膠”工藝，總厚度為3~5mm。

加強網(wǎng)安裝完畢后，涂滿外層罩面砂漿，總厚度為5-8mm。注意：攪拌好的罩面砂漿使用時間4小時，硬化后不得使用。2.4.7 成品保護：

罩面砂漿終凝后48~72小時。在此期間嚴禁撞擊、振動。

如果出現(xiàn)破壞情況，應(yīng)在被破損處用工具切割，把保溫板切掉，再用相應(yīng)的保溫板補貼，四周塞實，周圍罩面砂漿打磨，用網(wǎng)布增強罩面砂漿找平。

3、主要施工方法

3.1 200厚加砌混凝土砌塊+50厚擠塑聚苯板保溫層的復(fù)合石材墻面 3.1.1 工程概況: 本工程外墻采用50厚擠塑聚苯板保溫層的復(fù)合石材。3.1.2 材料組成

（1）50厚擠塑聚苯板保溫層的復(fù)合石材（2）采用預(yù)埋鋼板角鐵掛件。3.1.3 施工要求及條件

經(jīng)業(yè)主、監(jiān)理、施工單位、外保溫施工單位聯(lián)合驗收的外墻體（可分段進行）垂直、平整度滿足規(guī)范要求，門窗框安裝到位，陽臺欄板、挑檐等突出墻面部位尺寸合格，辦理交接單后即可進行施工。3.1.4 工藝流程

基層清理→鉆孔安裝固定掛件→中間驗收→干掛自帶保溫石材→勾縫→驗收（1）基層清理

① 清理混凝土墻面上殘留的浮灰、脫模劑油污等雜物。

② 剔除剪力墻接槎處劈裂的混凝土塊、夾雜物等，并重新進行修補；窗臺挑檐按照2%用水泥砂漿找坡，外墻各種洞口填塞密實。（2）安裝固定掛件

固定掛件間距個數(shù)符合設(shè)計要求。陽角、孔洞邊緣及窗四周在水平、垂直方向范圍內(nèi)需加密。涂料工程

4.1施工工藝流程：基層處理——填補縫隙——滿刮一到兩遍膩子——刷底漆一遍——刷中漆一遍——第一遍面漆——第兩遍面漆成活。

4.2施工方法 4.2.1基層處理

A首先對基層進行查看，對表面浮粒進行清處，確保表面清潔、無疏松物，無潮濕。

B對表面裂縫、砂眼、碰壞處進行全方位修復(fù)。

C表面用水泥找平，待干后用1#砂紙磨平，并把浮塵掃凈。4.2.2底漆施工

A 對基層表面處理后，確定的合要求，再進行封閉底漆施工，B 基層封底漆施工前要嚴格按照規(guī)定比例進行稀釋，稀釋比不超過15/0-20/0要保證均勻。

C 基層封底漆的先小面后大面，從上到下均勻涂刷，保證無漏涂流等。D 底漆完畢后，應(yīng)及時對施工工具清洗。4.2.3第一遍面漆施工

A 涂層表面硬干后干能進行第一遍面涂施工，B 面漆施工時，不同顏色應(yīng)使用不同工具，避免混色。C 涂飾施工先小面后大面，從上到下順序施工。

D 施工是涂飾料應(yīng)接與分格線或窗套等處，避免結(jié)合處出現(xiàn)色差。4.2.4第二遍面漆施工 A 第一遍結(jié)束后24小時再進行第二遍施工。

B 第二遍面漆要求涂刷均勻，施工后色澤一致，無流掛漏底。4.2.5 劃分分格條：首先根據(jù)設(shè)計要求分格線寬度必須控制好，四周交圈，分格平直光滑，粗細一致。

4.2.6 施工縫與施工段：由上往下進行，根據(jù)墻體的特點每垂直面為一個施工段，水平縫留在分格縫上，垂直于陰陽角處。

4.3質(zhì)量要求

4.3.1 涂料品種規(guī)格、質(zhì)量、色彩必須符合設(shè)計要求。4.3.2 必須與基層粘接牢固。

4.3.3 涂料表面顏色一致，色點大小均勻，不顯接茬，無漏涂透底好流墜。

4.3.4 分格條寬度一致，平整平滑，棱角整齊，橫平豎直，通順。4.3.5 嚴格按照設(shè)計與規(guī)范要求。4.4.成品保護

4.4.1 涂刷前應(yīng)對洞口進行遮蓋，如涂到窗上應(yīng)及時清理干凈。4.4.2 施工時嚴禁蹬踩已完工的部位，防止污染。4.4.3 施工后1-2小時內(nèi)避免雨淋。4.4.4 施工時一律不準從窗口往下倒垃圾。5 門窗工程 5.1 工藝旅程

劃線定位→鋼門窗就位→鋼門窗固定→五金配件安裝 5.2 操作工藝（1）劃線定位

1）圖紙中門窗的安裝位置、尺寸和標(biāo)高，以門窗中線為準向兩邊量出門窗邊線。如果工程為多層或高層時，以頂層門窗安裝位置線為準，用線墜或經(jīng)緯儀將頂層分出的門窗邊線標(biāo)劃到各樓層相應(yīng)位置。

2）從各樓層室內(nèi)+50cm水平線量出門窗的水平安裝線。3）依據(jù)門窗的邊線和水平安裝線做好各樓層門窗的安裝標(biāo)記。（2）鋼門窗就位

1）按圖紙中要求的型號、規(guī)格及開啟方向等，將所需要的鋼門窗搬運到安裝地點，并墊靠穩(wěn)當(dāng)。

2）將鋼門窗立于圖紙要求的安裝位置，用木楔臨時固定，將其鐵腳插入預(yù)留孔中，然后根據(jù)門窗邊線、水平線及距外墻皮的尺寸進行支墊，并用托線板靠吊垂直。

3）鋼門窗就位時，應(yīng)保證鋼門窗上框距過梁要有20mm縫隙，框左右縫寬一致，距外墻皮尺寸符合圖紙要求。

（3）鋼門窗固定

1）鋼門窗就位后，校正其水平和正、側(cè)面垂直，然后將上框鐵腳與過粱預(yù)埋件焊牢，將框兩側(cè)鐵腳插入須留孔內(nèi)，用水把預(yù)留孔內(nèi)濕潤，用1：2較硬的水泥砂漿或C20細石混凝土將其填實后抹平。終凝前不得碰動框扇。

2）三天后取出四周木楔，用1：2水泥砂漿把框與墻之間的縫隙填實，與框同平面抹平。

3）若為鋼大門時，應(yīng)將合頁焊到墻中的預(yù)埋件上。要求每側(cè)預(yù)埋件必須在同一垂直線上，兩側(cè)對應(yīng)的預(yù)埋件必須在同一水平位置上。

（4）五金配件的安裝

1）檢查窗扇開啟是否靈活，關(guān)閉是否嚴密，如有問題必須調(diào)整后再安裝。2）在開關(guān)零件的螺孔處配置合適的螺釘，將螺釘擰緊。當(dāng)擰不進去時，檢查孔內(nèi)是否有多余物。若有，將其剔除后再擰緊螺絲。當(dāng)螺釘與螺孔位置不吻合時，可略挪動位置，重新攻絲后再安裝。

3）鋼門鎖的安裝按說明書及施工圖要求進行，安好后鎖應(yīng)開關(guān)靈活。

第八章 質(zhì)量保證體系和措施 工程質(zhì)量總目標(biāo)及目標(biāo)分解

我公司明確本工程的質(zhì)量總目標(biāo): 全部合格標(biāo)準。為了達到本工程的質(zhì)量總目標(biāo)，對工程施工采取全過程的目標(biāo)管理，并將分部分項工程質(zhì)量總目標(biāo)分解為分部目標(biāo)、分項工程的分目標(biāo)；各質(zhì)量目標(biāo)均落實到具體個人頭上，實行目標(biāo)責(zé)任制，明確獎罰指標(biāo)，使每個分部分項責(zé)任人和參加施工班組全員直接相關(guān)，共同對目標(biāo)負責(zé)，從而使每個分部分項的管理者與操作者形成有效的壓力與動力，最大限度地調(diào)動和發(fā)揮每個員工的積極性和聰明才智，提高員工的質(zhì)量意識。

目標(biāo)管理是施工全過程質(zhì)量管理中心內(nèi)容，質(zhì)量保證措施的每一項具體的工作都必須圍繞“目標(biāo)”中心而展開，工程整個施工過程將以目標(biāo)管理統(tǒng)攬全局，以經(jīng)濟承包為杠桿，以全面推廣應(yīng)用質(zhì)量目標(biāo)為手段，開展質(zhì)量管理工作。

質(zhì)量是企業(yè)的生命，“ 質(zhì)量第一” 是我們的行動宗旨，不論工程大小，始終把工程質(zhì)量放在首位。本公司在長期的施工實踐中建立了一整套較完善的質(zhì)量保證體系:本公司質(zhì)量體系表現(xiàn)為樹桿式條塊結(jié)合，以控制系統(tǒng)為維系手段，對于一個具體工程的質(zhì)保體系主要體現(xiàn)在“ 人、機、料、法、環(huán)” 五方面。通過對人的素質(zhì)的控制，保證現(xiàn)場管理工作質(zhì)量與作業(yè)工序質(zhì)量，通過對材料質(zhì)量的控制達到保證產(chǎn)品質(zhì)量，通過對新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備的運用達到質(zhì)量與成本的雙控制，形成有效的“ 滾動”提高模式。公司建立并維持行之有效的規(guī)范化的質(zhì)量體系，這是維持質(zhì)量優(yōu)質(zhì)水平的一個有效控制工具，按照各項文件規(guī)定正常運作，它能夠有效地保證工程質(zhì)量穩(wěn)定、持續(xù)并不斷提高，其主要內(nèi)容有:(1)合同評審管理:對招投標(biāo)文件和合同草案進行評審，確保合同條款明確完善和對其正確理解，正式合同簽訂前及執(zhí)行期間對合同進行評審。

(2)圖紙資料管理:對本工程技術(shù)文件包括設(shè)計變更、施工聯(lián)系單等從發(fā)出到回收的全過程進行控制，使其處于受控狀態(tài)。

(3)采購管理:公司建立合格供應(yīng)商的名單，并定期對其進行評審，采購產(chǎn)品時制訂完整的計劃、簽訂周詳?shù)暮贤⒂孟鄳?yīng)的規(guī)范、標(biāo)準等嚴格進行驗證。

(4)建設(shè)單位提供的物資的管理:將建設(shè)單位提供的物資列入采購計劃，按規(guī)定對其進行驗證、檢驗、儲存和保管，出現(xiàn)問題時加以記錄和處理。

(5)產(chǎn)品標(biāo)識與追溯性管理:對原材料、施工過程及竣工工程進行有效標(biāo)識，使產(chǎn)品具有可識別性和可追溯性。

(6)工序控制管理:對施工工序各個環(huán)節(jié)的控制，保證其質(zhì)量滿足要求，對特殊工序由具備資格的人員進行操作并進行連續(xù)的監(jiān)控。

(7)檢驗與試驗管理:嚴格按規(guī)定對產(chǎn)品和過程進行檢驗和試驗，確保質(zhì)量符合要求。

(8)檢驗、測量和試驗設(shè)備管理:按規(guī)定對檢驗、測量和試驗設(shè)備的購置、管理、使用、保養(yǎng)和定期檢定、校準等進行嚴格控制，使之處于完好狀態(tài)并且精度能滿足使用要求。

(9)檢驗和試驗狀態(tài)管理:對檢驗和試驗狀態(tài)操作標(biāo)識和控制，確保只有通過了規(guī)定的檢驗和試驗且合格的產(chǎn)品才能使用和安裝。標(biāo)識的方式有記錄和實物標(biāo)識。

(10)不合格品的控制管理:對原材料、半成品及工序中不合格品的及時標(biāo)識、隔離、審批并采取相應(yīng)的處置措施，使其不得被使用、安裝或隱蔽。

(11)糾正和預(yù)防措施管理:對施工中比較嚴重的不合格或反復(fù)發(fā)生的不合格進行調(diào)查和分析，采取相應(yīng)的糾正措施，并定期總結(jié)，分析其發(fā)生趨勢和可能性，采取相應(yīng)的預(yù)防措施，把不合格減少至零。

(12)搬運、儲存、防護和交付管理:對施工材料搬運、儲存、保管和交付進行嚴格控制，防止其損壞或變質(zhì)。

(13)質(zhì)量記錄的控制管理:對質(zhì)量記錄進行標(biāo)識、填寫、收集、歸案、儲存、保管，按規(guī)定進行嚴格控制，以證實產(chǎn)品達到規(guī)定的要求。

(14)培訓(xùn)管理:對員工進行上崗前培訓(xùn)，特殊關(guān)鍵作業(yè)培訓(xùn)或技術(shù)管理人員培訓(xùn)等，使其素質(zhì)滿足相關(guān)的要求。

(15)回訪保修管理:對已交付使用工程的保修和回訪工作嚴格管理，提高我公司的社會信譽。嚴格執(zhí)行質(zhì)量檢查管理制度

2.1 材料:通過執(zhí)行進場檢驗制做到(1)杜絕小廠水泥、立窯水泥、無準用證水泥進場。(2)進口鋼筋必須進行化學(xué)分析。(3)砌塊、瓷磚、涂料、防水材料等必須有合格證。

2.2 施工:在抓質(zhì)量分解目標(biāo)落實中，重點抓好以下幾點：

(1)隱檢制:根據(jù)進度安排預(yù)檢、隱檢計劃，進行預(yù)檢、隱檢程序。辦理預(yù)檢、隱檢手續(xù)，并及時履行簽字歸案。(2)三檢制:按工序，分部、分項落實三級檢查控制，重點抓住工序跟蹤檢查，把優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、獎優(yōu)罰劣及時落實到班組，落實到人頭。

(3)樣板制:以樣板指路，用樣板交底，按樣板驗收，執(zhí)行好樣板工序、樣板段、樣板區(qū)的施工管理細則。

(4)崗位責(zé)任制:按質(zhì)量目標(biāo)分解，將質(zhì)量責(zé)任層層掛牌，層層落實到人頭，形成優(yōu)質(zhì)精品競賽氣氛，質(zhì)量管理工程師行使質(zhì)量否決權(quán)和質(zhì)量獎罰權(quán)。

2.3協(xié)調(diào)措施:執(zhí)行現(xiàn)場例會制度，明確專業(yè)的施工順序和工序穿插的交接關(guān)系及質(zhì)量責(zé)任，加強各專業(yè)工種之間的協(xié)調(diào)、配合及工序交接管理，及時解決前后工種間的矛盾和問題，避免扯皮、返工現(xiàn)象，保證施工順利進行。在現(xiàn)場成立一個車輛、機械調(diào)度室，確保車輛、機械及時到位作業(yè)，加強維修保養(yǎng)，確保同時參與作業(yè)的車輛、機械數(shù)量滿足施工需要。加強現(xiàn)場車輛的指揮調(diào)度，維護交通秩序，確保場地內(nèi)道路暢通無阻。

2.4 外監(jiān):主動虛心接受地盤監(jiān)理、建設(shè)單位、質(zhì)檢總站及設(shè)計院等各方面的指導(dǎo)和意見，從嚴自我要求，實施超前預(yù)控，堅決及時整改。保證工程質(zhì)量技術(shù)措施

我們對本工程的質(zhì)量總體目標(biāo)是創(chuàng)優(yōu)質(zhì)、爭樣板、讓用戶滿意。為了達到這一目標(biāo),我們在施工準備工作、施工測量、執(zhí)行新規(guī)范、質(zhì)量教育、質(zhì)量檢查與評比、原材料檢驗、計量、技術(shù)措施及崗位責(zé)任制等諸方面,將嚴格按照設(shè)計圖紙、規(guī)范、規(guī)程所規(guī)定的方法進行本工程項目的施工、控制與運轉(zhuǎn),具體措施如下: 4.1施工準備工作

在工程開工前選派有豐富施工管理經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員負責(zé)該工程的質(zhì)量管理工作。技術(shù)人員要將工程概況、施工方案、技術(shù)措施及特殊部位的施工要點、注意事項等向全體施工人員作詳細的技術(shù)交底,認真做好圖紙的自審與會審。按施工平面布置圖搭建臨時設(shè)施,布置施工機具,做好場內(nèi)道路及水電敷設(shè),做好各種施工機械的維護保養(yǎng)工作,為工程開工后保證施工生產(chǎn)的順利進行做好充分的準備。計量工作與工程質(zhì)量密切相關(guān),必須引起高度重視，為了保證工程質(zhì)量,混凝土臨時攪拌站配齊計量器具,各種計量器具將定期到計量部門檢測。各種計量器具均需有專職人員負責(zé)維修和保養(yǎng),使各種計量器具自始至終保持在有效狀態(tài)。各軸線、標(biāo)高由專職測量放線人員測定,混凝土臨時攪拌站必須配置有效的磅秤,攪拌混凝土及砂漿所用原材料均做到嚴格按照施工配合比稱量,確保工程質(zhì)量。質(zhì)檢人員所用的鋼卷尺等必須做好比對校核,確保各種計量器具的準確有效。

4.2原材料的檢驗:材料優(yōu)劣直接關(guān)系到工程質(zhì)量的好壞,為此各種原材料特別是水泥、鋼材進場必須有出廠合格證明書;水泥、鋼材、砂子等材料進場后必須經(jīng)檢驗合格方可使用,施工工地設(shè)專職檢驗員,及時將各種材料送到化驗室檢驗。經(jīng)檢驗不合格的材料及時封存退貨。

4.3落實崗位責(zé)任制:認真落實各種崗位責(zé)任制，使各級管理人員及全體施工人員職責(zé)分明。實行獎優(yōu)罰劣,優(yōu)質(zhì)優(yōu)價,師徒結(jié)對,徒弟創(chuàng)優(yōu),師傅有獎。經(jīng)常開展質(zhì)量教育,不斷提高各級管理員及全體施工人員的質(zhì)量意識,嚴格按規(guī)章辦事,做好工序交接工作,上道工序要對下道工序負責(zé),下道工序要對上道工序進行復(fù)核,上道工序不合格,下道工序不施工,嚴格執(zhí)行“ 三檢制”,使工程質(zhì)量始終保持在優(yōu)良狀態(tài)。

4.4制定嚴密的技術(shù)措施，做好各工序過程中的質(zhì)量控制根據(jù)建設(shè)單位提供的資料及施工現(xiàn)場的實際情況，主體結(jié)構(gòu)、裝修、安裝工程等施工嚴格按第七章施工順序進行施工。開工前應(yīng)做基準點交接，并對軸線和標(biāo)高進行認真復(fù)查，做好原始記錄并及時辦理簽證手續(xù)。各工序施工過程中應(yīng)做到:(1)嚴格按“ 建筑施工分項工藝標(biāo)準”及設(shè)計圖紙要求施工，認真執(zhí)行各項隱蔽預(yù)檢制度，各分項工程質(zhì)量管理，嚴格執(zhí)行三檢制度，上一道工序不合格，不組織下一道工序施工，隱蔽及中間工程驗收在公司檢查合格的基礎(chǔ)上，報請地盤監(jiān)理工程師、質(zhì)檢站共同參加復(fù)檢驗收，合格后，組織工程施工隱蔽驗收和下道工序施工。

(2)加強技術(shù)管理，認真貫徹國家規(guī)范標(biāo)準及省市政府頒發(fā)的規(guī)定，建立健全崗位責(zé)任制，熟悉施工圖紙，認真做好施工前和施工中的跟蹤檢查和技術(shù)交底工作。

(3)施工前技術(shù)人員必須向施工班組作全面技術(shù)交底。施工中認真檢查執(zhí)行情況。(4)施工過程中發(fā)生嚴重的缺陷和質(zhì)量事故，應(yīng)及時上報，不得隨意處理。與監(jiān)理單位的配合

5.1 監(jiān)理單位與我單位之間是監(jiān)理與被監(jiān)理的關(guān)系，我單位必須嚴格接受監(jiān)理并為監(jiān)理單位開展工作提供方便，按照要求提供完整的原始記錄，檢測記錄等技術(shù)經(jīng)濟資料。

5.2 嚴格執(zhí)行監(jiān)理單位編制的經(jīng)建設(shè)單位審核批準的《監(jiān)理規(guī)定》逐條落實。

5.3 與監(jiān)理、建設(shè)單位、設(shè)計單位一起做好圖紙會審等有關(guān)施工技術(shù)方面的各項工作向監(jiān)理單位提交施工組織設(shè)計，施工方案和施工進度計劃，嚴格履行工程承包合同，嚴格按設(shè)計要求施工，執(zhí)行工程技術(shù)規(guī)范及規(guī)程。

5.4 各道工序施工前，邀請監(jiān)理單位對分部分薦工程進行質(zhì)量檢查和驗收，對隱蔽工程進行驗收簽證，工程竣工時與監(jiān)理、設(shè)計單位一道進行初驗。

5.5 工程采用的構(gòu)件、半成品及主要材料應(yīng)在未投入使用前請監(jiān)理單位檢查質(zhì)量保證書及抽樣測試。

5.6 向監(jiān)理單位提交施工圖預(yù)算，辦理變更和各種經(jīng)濟簽證及配合工程結(jié)算審核工作。

5.7 未經(jīng)監(jiān)理公司認可的工序不得進行。技術(shù)復(fù)核項目、隱蔽工程驗收、分部工程驗收、及其他材料質(zhì)量的檢查，材料試驗、技術(shù)檔案等均需提前交監(jiān)理單位檢查，資料合格后進行驗收。

做好職工的入場教育工作，服從監(jiān)理方監(jiān)督管理，尊重監(jiān)理人員，與監(jiān)理方搞好管理與被管理的關(guān)系，搞好施工配合?？⒐で謇砑耙平粶蕚涔ぷ?/p>

在工程完成之后項目部組織成立工程驗收小組，專門負責(zé)組織項目的竣工收尾和驗收、移交工作。主要工作內(nèi)容包括:

一、有計劃、有步驟地組織人員進行現(xiàn)場清理，倒運多余的建筑垃圾，拆除臨時設(shè)施，運走剩余的周轉(zhuǎn)材料，拆卸設(shè)備。

二、整理、完善竣工資料。

三、有計劃組織、參與分部工程的驗收工作。

四、整理并歸類編號需要移交的材料設(shè)備、鑰匙和資料。

五、積極配合相關(guān)專業(yè)和建設(shè)單位的檢查和驗收工作。

第九章 安全生產(chǎn)保證體系和措施 安全管理目標(biāo)

安全目標(biāo):實現(xiàn)安全“五無”目標(biāo)、輕傷事故頻率在1‰之內(nèi)； 2 安全生產(chǎn)管理體系 2.1 縱向管理體系

公司主管生產(chǎn)副總經(jīng)理和安全監(jiān)控部門作為公司一級的安全生產(chǎn)管理監(jiān)控機構(gòu)，負責(zé)對現(xiàn)場制定的管理制度和運作實施情況進行檢查監(jiān)督，通過嚴肅有效的行政管理，使項目經(jīng)理部始終處于正常良好的運行狀態(tài)。施工現(xiàn)場成立的項目經(jīng)理為主的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組。項目經(jīng)理為該工程項目安全生產(chǎn)第一責(zé)任人，項目經(jīng)理部設(shè)立項目副經(jīng)理和專職安全員，由他們統(tǒng)一抓各項安全生產(chǎn)管理措施的落實工作。各生產(chǎn)班組建立相應(yīng)的安全生產(chǎn)管理小組，設(shè)立兼職安全員，配合專職安全員工作。公司安全保證體系見附表。

2.2 橫向管理體系

公司的各職能部門和各下屬施工單位都參與安全生產(chǎn)、文明施工的服務(wù)與管理工作，保證項目的安全生產(chǎn)和文明施工。安全生產(chǎn)技術(shù)措施

做好項目施工的安全與文明施工管理，除了首先需要可靠的管理體系外還必須有穩(wěn)妥的技術(shù)措施及更好的防護措施。

3.1 工人進場前進行“三級教育”后，方可上崗。

3.2 必須逐級進行安全技術(shù)交底，技術(shù)交底應(yīng)有書面資料或有作業(yè)指導(dǎo)書（或操作細則）。技術(shù)交底針對性要強，要履行簽字手續(xù)，保存資料。項目經(jīng)理部質(zhì)安員負責(zé)監(jiān)督檢查，嚴格按照安全技術(shù)交底的規(guī)定要求進行作業(yè)。

3.3 特種作業(yè)人員包括機械工、電工、電焊工、架工等必須進行專業(yè)培訓(xùn)，按規(guī)定到有關(guān)部門經(jīng)考試合格后，持證上崗。操作證必須按期復(fù)審，方能繼續(xù)從事特種作業(yè)。特種作業(yè)必須嚴格執(zhí)行各種安全技術(shù)操作規(guī)程，確保安全施工。3.4 施工現(xiàn)場應(yīng)實施機械安全管理及安裝驗收制度。使用的施工機械、機具和電氣設(shè)備，在安裝前，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的安全技術(shù)標(biāo)準進行檢測，經(jīng)檢測合格后方可安裝；機械安裝要按平面布置圖進行。在投入使用前，應(yīng)按規(guī)定進行驗收，并辦好驗收手續(xù)登記。經(jīng)驗收確認機械狀況良好，能安全運行的，才準投入使用。所有機械操作人員都必須經(jīng)過培訓(xùn)合格后，持證上崗。機械操作人員要進行登記存檔，按期復(fù)驗。使用期間，應(yīng)當(dāng)指定專人維護、保養(yǎng)，保證機械設(shè)備的完好率和使用率以及安全運作。

3.5 施工現(xiàn)場安全管理必須抓好施工現(xiàn)場平面布置圖和場地設(shè)施管理，做到圖物相符，井然有序，狀況良好。此外還應(yīng)做好環(huán)境、消防、材料、衛(wèi)生、設(shè)備等文明施工管理工作。

3.6 施工現(xiàn)場的安全設(shè)施主要包括安全網(wǎng)、圍護、洞口蓋板、護欄、防護罩等。各種限制裝置都必須齊全、有效，并且不得擅自拆除或移動。如因施工實際需要移動時，必須經(jīng)工地負責(zé)人同意，并采取相應(yīng)的安全措施方可施工?；铀闹軕?yīng)設(shè)置上下兩層防護欄桿。

3.7 施工現(xiàn)場除應(yīng)設(shè)置安全宣傳標(biāo)語牌外，危險地點必須懸掛按照國家有關(guān)安全色、安全標(biāo)志標(biāo)準規(guī)定的標(biāo)牌，夜間有人經(jīng)過的坑洞等還應(yīng)設(shè)紅燈示警。

3.8 做好安全用電工作:（1）施工現(xiàn)場臨時用電要有施工方案，應(yīng)按《施工現(xiàn)場臨時用電安全技術(shù)規(guī)范》的要求進行設(shè)計、驗收和檢查。臨時用電還要有安全技術(shù)交底及驗收表，要有變更記錄，健全安全用電管理制度和安全技術(shù)檔案。

臨時用電應(yīng)落實三項技術(shù)措施: 第一，防止誤觸帶電體的措施； 第二，防止漏電措施； 第三，實行安全電壓措施。

（2）施工現(xiàn)場必須有足夠的低壓照明設(shè)施，主要通道入口，上下入口均應(yīng)設(shè)照明裝置。夜間施工必須有足夠的照明燈具。各級安全員應(yīng)做好經(jīng)常性的安全檢查工作。

（3）施工現(xiàn)場不得架設(shè)裸電線，電線跨過主要施工道路時，最低架空高度不應(yīng)低于6 m，其他地方應(yīng)不低于5 m。

（4）所有用電設(shè)備一律要接地接零，電動機械和小型電動工具，均應(yīng)有安全漏電保護裝置，所有用電設(shè)備不使用時一律拉閘斷電，所有配電箱均要上鎖，架設(shè)和拆除供電線路一律由電工負責(zé)操作，嚴禁其他人員亂拉電線。

（5）電源采用三相五線制，設(shè)專用接地線。總配電箱和分配電箱應(yīng)設(shè)防雨罩和設(shè)門鎖，同時設(shè)相應(yīng)漏電保護器。施工用的電路一律采用選型合格的五芯電纜，并要正確架設(shè)。

（6）嚴格執(zhí)行一機一閘一漏電保護裝置，一切電器設(shè)備必須有良好的接地裝置。電動機械必須定機定人專門管理，定期檢修，使用小型手持電動工具時均使用漏電保護的閘箱，嚴禁在潮濕帶電狀態(tài)下施工。

（7）施工現(xiàn)場臨時用電工程由低壓配電裝置（配電瓶、配電箱）配電線路，控制裝置（開關(guān)箱、控制電氣）和用電設(shè)備（各種施工、加工電動機械和電動工具以及電氣照明燈具）等組成。應(yīng)重視在建工程與臨時高壓線的距離、支線架設(shè)、現(xiàn)場照明、低壓干線架設(shè)、開關(guān)箱、熔絲、高壓配電裝置的安全使用。

（8）夜間操作要有足夠的照明設(shè)備，直接用于操作的照明燈采用36V 的低壓防爆工作燈。

3.9防雨措施:（1）在施工期間應(yīng)收集天氣預(yù)報情況，以便安排工作或采取相應(yīng)的措施。（2）注意保護電源設(shè)備，并作好設(shè)備、機具的防雨工作。4 安全生產(chǎn)管理措施

4.1.健全安全機構(gòu)，明確工地及各工種安全責(zé)任人，建立領(lǐng)導(dǎo)安全值班制度，做好值班記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。

4.2施工現(xiàn)場的安全教育:(1)施工現(xiàn)場安全教育的目的，是為了提高員工的安全意識，樹立安全生產(chǎn)的正確認識，培養(yǎng)安全生產(chǎn)必須具備的基本知識和技能。

(2)施工現(xiàn)場安全教育的重點是崗位生產(chǎn)知識和崗位安全操作規(guī)程，以及安全思想、施工紀律和安全生產(chǎn)制度。施工現(xiàn)場安全教育要有針對性，應(yīng)結(jié)合工地特點和生產(chǎn)的實際情況；施工現(xiàn)場安全教育應(yīng)有計劃，適時地有效地進行，經(jīng)過培訓(xùn)考核，發(fā)給安全合格證。

(3)施工現(xiàn)場安全教育，包括定期教育及新工人（含民工）變換工種工人、特種作業(yè)工人的安全教育。職工（含民工）新進場，未經(jīng)三級安全教育不準上崗。采用新設(shè)備、新材料及技術(shù)難度復(fù)雜或危險較大的作業(yè)，必須進行專門的安全教育，并有可靠的措施，才能進行作業(yè)。

(4)施工現(xiàn)場特殊工種的安全教育、考核、復(fù)驗、應(yīng)按《特種作業(yè)人員安全技術(shù)考核管理規(guī)則》ＧＢ5306-85 號文執(zhí)行，必須實施安全教育和安全技術(shù)培訓(xùn)，培訓(xùn)后經(jīng)考核合格，取得操作證者，方準獨立作業(yè)的制度。

(5)從事有塵毒危害作業(yè)的工人的教育，應(yīng)進行必要的防治知識和技術(shù)的安全教育，同樣須經(jīng)考核，給合格者發(fā)上崗證。

4.3 施工現(xiàn)場的安全檢查、考核與獎懲

(1)為了及時發(fā)現(xiàn)事故隱患，堵塞事故漏洞，防患于未然，項目經(jīng)理部必須建立安全檢查制度，實施定期的、季節(jié)性的、專業(yè)性的安全檢查，以及每周的安全巡檢。安全檢查以查思想、查制度、查領(lǐng)導(dǎo)、查隱患為主，應(yīng)結(jié)合季節(jié)和工地特點，結(jié)合生產(chǎn)的實際情況，結(jié)合防治慣性事故安排進行。每次檢查要有重點、有標(biāo)準，要評比記分。

(2)安全檢查由項目經(jīng)理或主管施工生產(chǎn)的項目副經(jīng)理主持，項目經(jīng)理部有關(guān)人員參加。對查出的隱患，要建立登記、整改、驗證、銷項制度。要定人、定措施、定經(jīng)費、定完成日期。在隱患沒有消除前，必須采取可靠的防護措施，如有危及人身安全的緊急險情，應(yīng)立即停止作業(yè)。

(3)安全檢查應(yīng)與完善和修訂安全管理制度結(jié)合起來，應(yīng)與安全生產(chǎn)責(zé)任制和經(jīng)濟利益掛鉤、嚴明獎懲。

4.4 在施工現(xiàn)場設(shè)立醫(yī)療保健箱，配備常用藥，指派專人負責(zé)；搞好伙食供應(yīng)，加強水份和營養(yǎng)的補充，并在工地設(shè)置臨時廁所和浴室設(shè)施，方便工人沖涼，為施工人員提供良好后勤服務(wù)。安全防火措施

5.1 消防工作:實行“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的方針，加強消防教育，提高對安全防火工作的認識，把安全防火工作提到工作的議事日程上來，作為一件大事來抓。

5.2 嚴格貫徹執(zhí)行防火工作逐級責(zé)任制，凡參加施工單位，不論建制如何，只要是工程施工的單位負責(zé)人，必須切實擔(dān)當(dāng)起消防安全責(zé)任人的職責(zé)。切實對消防保衛(wèi)及成品保護工作加強領(lǐng)導(dǎo)，在實際工作中落實市政府法規(guī)的精神。

5.3 保衛(wèi)組負責(zé)施工期間一切用火、用電及易燃、易爆物品的管理，嚴格控制火源、水源、嚴格用火審批手續(xù)，加強對電焊、氣焊、油工、油氈工等工種的管理教育。檢查發(fā)現(xiàn)不安全因素，主動采取預(yù)防措施，堵塞漏洞，加強管理，督促整改，處理違章，確保施工現(xiàn)場安全。5.4 建立健全組織:為加強安全防火工作的管理，公司成立防火安全委員會，工程處成立防火安全領(lǐng)導(dǎo)小組，工地成立以項目副經(jīng)理為組長的防火領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)義務(wù)消防隊，有專職防火安全員和義務(wù)消防員，形成工地安全防火網(wǎng)絡(luò)。

5.5 加強對消防器具的配備:在地面臨時設(shè)施周圍配有一定數(shù)量的泡沫滅火器、砂箱、鐵鏟、消防水桶等消防設(shè)施及工具，指派專人負責(zé)，消防設(shè)施及工具供消防專用，任何人不得以任何借口挪作它用。在材料庫、油罐等易燃區(qū)掛設(shè)“嚴禁煙火”的警告牌，對消防器具定期檢查，發(fā)現(xiàn)失靈即予更換。

5.6 施工現(xiàn)場的防火管理:施工現(xiàn)場和員工住宿區(qū)，嚴禁燒電爐、煤油爐，施工現(xiàn)場中需要動用氣割、氣焊和電焊及動用火種，存在事故隱患時應(yīng)嚴密注意，做到人走電源、氣源、火源關(guān)掉，有足夠的防火措施。

5.7 監(jiān)督檢查:為確保防火工作落實到實處，經(jīng)常監(jiān)督檢查。5.8 現(xiàn)場采用防火材料搭設(shè)工棚，工棚內(nèi)的照明電路必須由電工按規(guī)定架設(shè)。

5.9 未經(jīng)安全負責(zé)人批準，不得私自動火、用電。

5.10 對工地宿舍定期檢查。每日巡查，防止私拉亂接電線，禁止使用電爐、油爐。

5.11安全監(jiān)控措施 為確保工程施工安全進行，提高科學(xué)化管理水平，計劃在工地現(xiàn)場實行24h 巡視、監(jiān)控，監(jiān)控點主要布置如下大門口、工地現(xiàn)場四角處。

第十章 文明施工和環(huán)境保護措施 創(chuàng)建文明工地的目的及意義

文明施工是指科學(xué)組織施工，提倡工程質(zhì)量優(yōu)良和施工安全，建造舒適的生產(chǎn)、生活和辦公環(huán)境，保持施工場地整潔、衛(wèi)生，創(chuàng)造工地良好的文明氣氛，組織嚴格、合理管理的一項施工活動。

1.1 創(chuàng)建文明工地活動，是建筑行業(yè)落實國家政策，把社會主義精神文明和物質(zhì)文明一起抓的結(jié)合點，響應(yīng)建筑業(yè)“三治一求”、施工現(xiàn)場安全達標(biāo)，同時也是開展城市環(huán)境整潔，創(chuàng)建文明城市的重要部分。

1.2.創(chuàng)建文明工地對于施工企業(yè)樹立良好企業(yè)形象，提高企業(yè)效益，保證施工安全，保證工程質(zhì)量，培養(yǎng)一支高素質(zhì)的隊伍等具有不可估量的作用。

1.3.創(chuàng)建文明工地對建筑行業(yè)中的“臟、亂、差”、違章施工、野蠻作業(yè)的狀況是強有力的一擊，是對簡單粗放管理、亂堆放、丟失損壞、浪費嚴重、危險作業(yè)、打架斗毆、嫖賭等不文明行為和愚昧落后管理敲響警鐘。

1.4.創(chuàng)建文明工地是企業(yè)展示實力的一個窗口，是自我提高和進步的進行曲，對增強企業(yè)在社會上的知名度、競爭力，提高企業(yè)的規(guī)范化管理，發(fā)揚企業(yè)“工程優(yōu)質(zhì)，年年創(chuàng)杯”的精神等具有不可低估的作用。

1.5.抓住公司已通過ISO9001 質(zhì)量體系認證，及準備實際的OHSMS1800 職業(yè)健康安全體系，認真執(zhí)行各項標(biāo)準和要求文明工地的創(chuàng)建，使公司管理進一步規(guī)范化，標(biāo)準化。創(chuàng)建文明工地的基本內(nèi)容 2.1.施工管理現(xiàn)場規(guī)范化:（1）圍檔圍護；（2）場容場貌；（3）標(biāo)識標(biāo)牌；（4）作業(yè)條件環(huán)境保護；（5）防火防爆防毒；（6）施工組織設(shè)計與管理；

2.2.施工安全達標(biāo)創(chuàng)優(yōu):（1）安全管理；（2）腳手架與平臺；（3）施工用電；（4）“三寶”與“四口”；（5）模板支撐施工荷載；（6）塔吊提升設(shè)備；（7）中小型機械設(shè)備。

2.3.工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)質(zhì):（1）質(zhì)量管理；（2）計量管理；（3）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量；（4）安裝工程；（5）工程技術(shù)資料。

2.4.辦公、生活設(shè)施整潔衛(wèi)生:（1）辦公環(huán)境；（2）食堂；（3）宿舍；（4）廁所；（5）生活環(huán)境。

2.5.工地具有良好的文明氛圍:（1）文明教育；（2）綜合治理；（3）宣傳娛樂；（4）班組建設(shè)。3 文明施工實施措施 3.1.組織措施

（1）項目經(jīng)理部組織創(chuàng)建文明工地領(lǐng)導(dǎo)小組，由10 人組成，項目經(jīng)理任組長，設(shè)副組長2 人，組員7 人。

（2）創(chuàng)建文明工地領(lǐng)導(dǎo)小組積極開展創(chuàng)建活動，組織職工進行職道德思想教育與質(zhì)量安全意識教育，大力提倡職工文明與衛(wèi)生，樹立項目部全體員工良好的精神面貌。

（3）文明工地領(lǐng)導(dǎo)小組經(jīng)常與現(xiàn)場監(jiān)督員、建設(shè)單位、監(jiān)理單位、省市“創(chuàng)建文明工地領(lǐng)導(dǎo)小組”保持密切聯(lián)系，及時了解信息、意見，把握上級領(lǐng)導(dǎo)來現(xiàn)場檢查指導(dǎo)作為學(xué)習(xí)機會，以學(xué)習(xí)經(jīng)驗、開拓視野、提高基礎(chǔ)上部創(chuàng)建文明工地的整體水平。

（4）保持與社區(qū)的密切聯(lián)系，及時聽取各種意見及建議，及時采取有力的防止環(huán)境污染措施，維護社區(qū)的安定與和諧。

（5）由文明工地領(lǐng)導(dǎo)小組按照各項指標(biāo)規(guī)范要求，全面展開文明工地創(chuàng)建實施活動；由項目經(jīng)理認真組織工地創(chuàng)建的各項決策；由基礎(chǔ)上部各管理人員認真學(xué)習(xí)文明工地創(chuàng)建思想與實施內(nèi)容，落實各項文明工地管理、各負其責(zé)，完成本崗位的工作職責(zé)。

3.2.管理措施 3.2.1 施工現(xiàn)場規(guī)范化(1）大門:大門的設(shè)計按照公司形象設(shè)計，統(tǒng)一、美觀、清晰，采用鋼質(zhì)封閉大門，門扇面以企業(yè)標(biāo)志和四個大字；進門處放置“施工期間，諸多不便，敬請原諒，謝謝合作！”等精美不銹鋼文明標(biāo)牌，工地圍墻利用建設(shè)單位已做好的圍墻。

(2)建筑物圍護:建筑物四周采用挑架、立面用建設(shè)部推薦的密目安全網(wǎng)防護，圍護整齊、美觀、嚴密。建筑物四周靠臨時通道部位設(shè)1.2m 高的鋼管圍護欄，護欄按標(biāo)準用油漆涂刷成醍目標(biāo)志，其他需要臨時隔離部位均按此鋼筋護欄隔離。

(3)門衛(wèi):制定《門衛(wèi)制度》，建立《工地進出人員登記》。進入工地大門側(cè)設(shè)置門衛(wèi)，嚴格履行門衛(wèi)制度，對工地進出人員進行嚴格管理，協(xié)助基礎(chǔ)上部保安科做好安保工作。

2.場容場貌

制定《材料堆放制度》及各班組的《施工場地落手清制度》與《區(qū)域包干制度》。

(1)道路及排水:本工地臨時地面保證平坦、整潔，嚴禁物料隨便侵占道路。在施工現(xiàn)場的排水組織中，利用場內(nèi)的排水管網(wǎng)，在辦公室前設(shè)置排水明溝，將工地內(nèi)雨水、廢水排入陰井中，項目部派專人對排水管網(wǎng)定時檢查、疏通，保證有效、有組織的排水。

(2)生活區(qū)和辦公區(qū):辦公室為一幢“一字型”簡易房，走廊放置花盆。(3)生產(chǎn)區(qū)及材料堆放:生產(chǎn)區(qū)要保證整潔、有序、安全。材料堆放的原則是:整齊合理堆放，既保證使用的方便，又保證現(xiàn)場的整潔美觀，既保證使用的安全，又保證材料在使用過程中的質(zhì)量和“先進先用”。

必須按現(xiàn)場平面布置圖堆放材料，材料分類、分批、分規(guī)格堆放整齊、清潔、安全。

(4)施工現(xiàn)場落手清:強調(diào)“落手清”工作的意義，加強職工“落手清”的意識，建立落手清制度和施工現(xiàn)場分區(qū)域責(zé)任制，由專人管理負責(zé)；各區(qū)域包干到班組，做到現(xiàn)場清潔、衛(wèi)生、整齊。

3.標(biāo)識標(biāo)牌

制定《標(biāo)識、標(biāo)牌、標(biāo)語管理制度》。標(biāo)識、標(biāo)牌由公司統(tǒng)一管理，按照本公司《ISO9001 質(zhì)量體系程序文件》的要求制作與設(shè)置。

(1)危險區(qū)域禁令標(biāo)志明顯:在預(yù)留洞口、坑井口、通道邊口、危險機械等區(qū)域設(shè)置明顯的禁令標(biāo)志牌與防護欄，在配電室、電焊氣割場所設(shè)置明顯的禁令標(biāo)志牌與防火設(shè)施（如干砂、滅火器等）。

(2)設(shè)備一機二牌:本工程所用的所有機械設(shè)備均做到一機二牌 制，（即操作規(guī)程與驗收合格牌），配置一機一保一閘一箱一鎖。在箱內(nèi)側(cè)設(shè)置線路布局圖。

(3)文明標(biāo)語:1)在進入工地大門，設(shè)置有“施工期間，諸多不便，敬請原諒，謝謝合作！”；“進入施工現(xiàn)場請戴好安全帽！”等精美不銹鋼文明標(biāo)牌。2)在生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)及施工樓層上，均張掛大幅宣傳標(biāo)語如“嚴格項目管理，爭創(chuàng)世紀精品”等，以此提高員工的集體主義意識與工作現(xiàn)任感，樹立項目部良好的精神風(fēng)貌。

(4)施工人員掛牌上崗:項目部所有管理人員（包括項目經(jīng)理）和一線職工（包括后勤）均持證上崗。上崗證由公司統(tǒng)一制作、發(fā)放。

4.作業(yè)條件

工作防護棚:地面固定作業(yè)機械設(shè)備均按要求搭設(shè)工作防護棚，工作棚由鋼筋搭設(shè)而成，工作棚應(yīng)滿足工作安全、采光、通風(fēng)、實用等要求。

第十一章 季節(jié)施工技術(shù)措施

為進一步地抓好施工進度、把好質(zhì)量關(guān)，特對雨天施工采取以下措施: 1 首先在施工現(xiàn)場設(shè)置集水、排水、排污系統(tǒng)，保證雨天施工場地不積水。在大雨時節(jié)，派專人進行疏通。潮訊季節(jié)隨時收聽氣象預(yù)報，配備足夠的抽水設(shè)備及防臺防訊的應(yīng)急材料。萬一天氣突變，施工中途下雨，則可有備無患?；炷翝矒v時，必須事先密切注意天氣預(yù)報，盡可能避開雨天，若不得己情況，必須及時做好防雨措施，預(yù)備好足夠的活動防雨棚，準備好塑料薄膜、油布等防雨遮蓋措施。雨期中必須連續(xù)施工的混凝土工程，應(yīng)有可靠的防雨措施，備足防雨物資，及時了解氣象情況，選擇合適的時間施工。如在雨天施工的應(yīng)采取覆

第三篇：老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理收費工作困境的分析[范文]

老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理收費工作困境的分析

摘要：老舊住宅小區(qū)復(fù)雜的物業(yè)產(chǎn)權(quán)情況，造成了物業(yè)管理繳費主體難確認；雜亂的業(yè)主階層，促使物業(yè)管理收費無序；服務(wù)標(biāo)準缺失，造成物業(yè)管理收費不公平；惡劣的生存環(huán)境，導(dǎo)致物業(yè)管理收費的外部壓力；失衡的公私權(quán)利，導(dǎo)致物業(yè)管理收費的矛盾重重。這五個方面使老舊住宅小區(qū)收費工作陷入困境。

老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理隨著我國住房制度改革的推進，有了近20 年的發(fā)展歷史，但是物業(yè)管理收費問題始終是一個老大難問題，沒有一個長期的有效機制來提高收費率，下面結(jié)合我們方莊小區(qū)物業(yè)實際工作來分析老舊住宅小區(qū)收費難的成因。

一、復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)，造成了物業(yè)管理繳費主體確認難

由于老舊小區(qū)歷史都比較長，伴隨著我國房改政策的變遷，房屋產(chǎn)權(quán)情況也不斷變化。在方莊小區(qū)，國家單位、企事業(yè)單位比較多，在這些單位改制之后，產(chǎn)權(quán)的歸屬界定非常復(fù)雜。比如國家電力公司，產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)移，一些下屬的單位也不愿承接產(chǎn)權(quán)。沒有明確的產(chǎn)權(quán)界定，物業(yè)管理收費就無從談起。同樣，根據(jù)現(xiàn)行北京市的物業(yè)管理收費辦法，實行市場調(diào)節(jié)價，但是小區(qū)業(yè)主委員會成立的不多，這樣在進行物業(yè)費對價時沒有談判對象。同時，存在一些老舊小區(qū)業(yè)主房產(chǎn)的建筑面積因歷史原因無法準確界定，使物業(yè)收費更困難。老舊小區(qū)一般是公房或開發(fā)商自建自管，大產(chǎn)權(quán)證的面積和分戶面積對不上，特別是過去規(guī)劃方面的原因，在房屋性質(zhì)上更難判斷。

還有，開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時按照原規(guī)定分配給辦事處、奶站、郵局、學(xué)校等的配套公建，多年來一直處于不繳物業(yè)管理費的狀態(tài)。這樣，物業(yè)收費工作面臨著既要承認歷史又要適應(yīng)社會的變遷，造成了收費難。

二、雜亂的業(yè)主階層，造成物業(yè)管理收費無序

我們假設(shè)現(xiàn)在有了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會也愿意和物業(yè)管理公司就費用情況進行商議。但是，由于老舊小區(qū)業(yè)主階層的多樣性，帶來了業(yè)主本身對物業(yè)管理服務(wù)理解的多樣性和費用承受力的嚴重落差。農(nóng)民回遷戶、居民拆遷戶、普通商品房、公寓等混在一起，靠一個業(yè)主委員會根本代表不了廣大業(yè)主。特別是業(yè)主委員會對比較大的產(chǎn)權(quán)單位和一般個體業(yè)主都不具有公信力和影響力。由此，物業(yè)管理收費問題的博弈顯得十分無序。在方莊地區(qū)，已經(jīng)有好幾個業(yè)主委員會主任因無法組織大家獲得統(tǒng)一的意見，開展工作難而辭職。在老舊電梯更新改造工作中，各個單位對

電梯的要求和服務(wù)都不一樣，有的想更換電梯，有的認為現(xiàn)在就可以了，有的干脆就不交費。在這樣一個雜亂的社區(qū)，收費問題要實行市場調(diào)節(jié)是很難的。

三、服務(wù)標(biāo)準缺失，造成物業(yè)管理收費不公平

實行市場調(diào)節(jié)，就要有比較成熟的物業(yè)管理市場。現(xiàn)實情況是，物業(yè)管理市場自 《 物業(yè)管理條例 》 實施以來才開始逐步形成。當(dāng)新舊物業(yè)管理公司還不能順利進行交接的時候，談市場調(diào)節(jié)，顯然過早。特別是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間關(guān)于服務(wù)標(biāo)準的認定不足，關(guān)于費用

標(biāo)準自然也是公說公有理，婆說婆有理。再加之，大量的物業(yè)管理企業(yè)還沒有形成核心競爭力就參與到激烈的市場競爭中，唯一的手段就是低價競爭。這不僅嚴重打擊了部分好的物業(yè)管理企業(yè)的積極性，也損害了業(yè)主的利益。更重要的是，由于物業(yè)管理服務(wù)的公共性，使得業(yè)主總是從個人的角度來評價物業(yè)管理公司的服務(wù)。比如說，業(yè)主關(guān)心的室內(nèi)維修、小區(qū)環(huán)境、停車

秩序等，畢竟不是物業(yè)管理的全部。在物業(yè)管理日常工作中，大量的公共部位的維護，共用設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)，大量鄰里矛盾的處理，對各專業(yè)公司的監(jiān)管等等，業(yè)主不清楚、不關(guān)心，自然就不愿意付出。但由于這些都是公共消費的產(chǎn)品，物業(yè)管理公司都得投入資金、人力進行服務(wù)。這兩者之間的矛盾，由于沒有合適的第三方中介的溝通渠道，很難達到一致。這樣，物業(yè)管理服務(wù)收費的公平性就無法保證。

四、惡劣的生存環(huán)境，造成物業(yè)管理收費的外部壓力

根據(jù)相關(guān)調(diào)查，很多地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的主業(yè)收支不均衡。一些地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的虧損達到 70%。政府在考慮收費問題時，始終沒有考慮到收繳率的問題。根據(jù)網(wǎng)上調(diào)查，一般物業(yè)收費收繳率達到 80% 已經(jīng)很好了，大部分根本達不到。為了生存，物業(yè)管理公司都要靠多種經(jīng)營來補充物業(yè)費用的不足。正因為如此，就造成了更多的矛盾。但按照現(xiàn)有的法規(guī)，多種經(jīng)營都將有新的說法，嚴重的主業(yè)經(jīng)營虧損是不可避免的?？梢?，過去物業(yè)管理市場的激烈競爭，實質(zhì)上是對多種經(jīng)營權(quán)利的競爭?，F(xiàn)在情況有所改變。就普通的住宅小區(qū)來說，僅靠物業(yè)管理的收入，是無法生存的。同時，物業(yè)管理企業(yè)自身也有很多需要完善的地方。比如說專業(yè)性不強，服務(wù)人員素質(zhì)不高，服務(wù)意識不強等，但由于各項成本支出加大，特別是人工成本加大，企業(yè)沒有時間和精力來夯實基礎(chǔ)、勤練內(nèi)功。尤其需要指出的是，政府行業(yè)部門對物業(yè)管理的認識還有不盡完善的地方。

物業(yè)管理作為社區(qū)管理的一個重要方面，有很多方面是需要政府強制力來支持的，需要政府的干預(yù)。在 2003 年的抗擊非典中，行業(yè)部門提出很多行政命令，比如對電梯要兩個小時噴灑一次藥物，但這些只有要求沒有補貼，費用都由物業(yè)管理公司自己來支付。任何一個國家，對于物業(yè)管理這樣具有公眾性的服務(wù)企業(yè)，都需要政府的補貼和政策優(yōu)惠，但我們看到的卻是一味地把企業(yè)推向市場。

五、失衡的公私權(quán)利，導(dǎo)致物業(yè)管理收費的矛盾重重

權(quán)利和義務(wù)是對等的。但是從高法的解釋上看，業(yè)主委員會可以狀告物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司不能把業(yè)主委員會當(dāng)作被告，物業(yè)管理公司所要面對的是業(yè)主委員會更是廣大的業(yè)主。物業(yè)管理收費也是同樣的道理，在維護個人權(quán)利的時候，業(yè)主是義正嚴詞毫不退讓的。但是談到維護公共權(quán)力，需要按照業(yè)主公約約束自己的時候，情況就不是這樣了，搭便車的心理普遍存在。而物業(yè)管理處理的正是公共權(quán)力和公共義務(wù)，沒有廣大業(yè)主的覺醒，只會造成矛盾。比如上下層漏水問題，裝修擾民問題，毀壞公共設(shè)備設(shè)施問題等等。一些媒體也在一些事情上推波助瀾，使一些矛盾激化。

由于我們正處在一個社會轉(zhuǎn)型的時期，各種社會矛盾層層疊疊，失衡的心理必然會轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理收費上來，于是找各種借口不交費，找各種借口惹事生非，就不奇怪了。沒有業(yè)主對公共事務(wù)的關(guān)注和參與意識，就談不上物業(yè)管理的市場成熟。在老舊電梯改造中，最頭疼的就是各樓的個人業(yè)主，產(chǎn)權(quán)單位可以按照政府部門要求催繳，而業(yè)主要么不在家，要么避而不見。

去年年底，北京市朝陽區(qū)法院對拒交物業(yè)管理費的部分業(yè)主實行強制執(zhí)行，結(jié)果引起了軒然大波。當(dāng)然法院做法有欠妥的地方，但是可以看出對于不多的物業(yè)費能不交就不交是普遍心理，人們認為這不是多么嚴重的違法事情?？墒钦驗檫@樣，法律又一次沉默了。法律的沉默直接導(dǎo)致的是物業(yè)管理市場的無法可依、有法不依，實質(zhì)透露的是私權(quán)意識的嚴重缺失和公權(quán)意識的嚴重誤解。當(dāng)我們用 70% 業(yè)主的資金維持了 100% 業(yè)主的社區(qū)物業(yè)管理時，到底是誰侵犯了廣大業(yè)主的權(quán)益？

參考書目：、李嘉煒，《 物業(yè)管理檢查達標(biāo)實務(wù) 》，2005 年 7 月、《 房屋設(shè)備管理手冊 》，北京市國土資源和房屋管理局編

第四篇：關(guān)于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議（最終版）

關(guān)于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議

物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而老舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

一、居民觀念需轉(zhuǎn)變

多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交。

二、硬件條件相對落后

老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等

三、產(chǎn)權(quán)形式多樣

老舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有：“單位自管房”物業(yè)管理公司，“房管局直管公房”物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會或家委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點單位等。

五、對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行改造的資金缺口較大

老舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。

六、物業(yè)管理收費困難

已經(jīng)實施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費困難的問題。老舊小區(qū)物業(yè)管理收費共分13項，根據(jù)房改房政策，房屋使用人一般只交納兩項費用，即衛(wèi)生費和保安費，普通小區(qū)全年收費總額為84元。盡管是如此低廉的費用，很多物業(yè)管理公司只能收到70%左右。

七、原產(chǎn)權(quán)人物業(yè)管理費負擔(dān)過重

老舊小區(qū)一般是房改售房，根據(jù)房改售房的政策規(guī)定，物業(yè)管理收費中的大部分費用是由原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

八、管委會作用有待進一步發(fā)揮

實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。

九、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目，把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔(dān)過來，進行有關(guān)物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

針對當(dāng)前老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：

其一、加快、加強物業(yè)管理的立法工作

當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點研究。

其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。

2、住宅的實際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對老舊小區(qū)的改造進行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟承受能力。

其三、政府部門應(yīng)加大對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃

針對沒有實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計劃，擴大實施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究老舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進和實施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。

其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費部分

房改優(yōu)惠售房實現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。

其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系

商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在老舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的“你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系”的觀念。其

六、加強實施物業(yè)管理的正面宣傳

一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺的維權(quán)意識。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強物業(yè)收費的宣傳工作，該交費的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。

其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與居委會、派出所、社區(qū)管委會等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權(quán)利，自行進行管理。

其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。

第五篇：杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實施方案

杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實施方案

各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：

《杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實施方案》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照實施。

二○○九年六月十五日

杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

改善工程實施方案

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實施方案：

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴面提質(zhì)”，構(gòu)建與杭州經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

二、主要目標(biāo)

總體目標(biāo)：力爭到2011年年末，杭州市區(qū)（包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)，以下簡稱五城區(qū)）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶）基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理長效機制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機制，爭取實現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

三、實施范圍

杭州市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1．1999年以前建成；

2．房屋標(biāo)準成套；

3．尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。

四、基本原則

1．堅持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機制。

2．堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機制。

3．堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機制，實現(xiàn)建管并舉。

4．堅持項目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進一個，避免重復(fù)施工影響居民生活。

5．堅持業(yè)主參與。要重點突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

五、實施步驟

1．調(diào)查計劃階段。2009年6月底前，完成機構(gòu)組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準制訂及計劃安排等工作。

2．全面推進階段。2009年7月-2011年年底，全面推進五城區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中2009年完成100萬平方米，2010年完成500萬平方米，2011年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實際情況因地制宜地實施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1．已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

（2）建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

（3）配備物管用房。補充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準配置，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

2．未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理（含平改坡）、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃氣等公用事業(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

（二）建立物管機制。

在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實施社區(qū)化準物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制。

1．確定管理模式。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位（一個獨立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費標(biāo)準。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導(dǎo)業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機制。

2．實

施

物

業(yè)

管

理。

（1）社區(qū)化準物業(yè)管理。社區(qū)化準物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展?？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護等工作人員負責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護、停車秩序維護、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照杭州市社區(qū)化準物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足。

（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)

費

七、資

金

政。策

1．硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危

舊

房

改

善

工

程

專

項

經(jīng)

費。

2．硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專項經(jīng)費。經(jīng)費承擔(dān)方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算

結(jié)

果

按

1：

1配

套

解

決。

直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費用由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果

按

1：

1配

套

解

決。

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費用由市燃氣集團承擔(dān)；自來水一戶一表改造費用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費用外，其余由市水業(yè)集團承擔(dān)。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

3．住宅小區(qū)日常管理長效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費用減免補貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市、區(qū)財政按1：1配套解

決

八、保

障

措

。施

1．建立工作機制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機構(gòu)，負責(zé)實施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

2．落實資金保障。物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財政應(yīng)確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

3．加大扶持力度。住宅小區(qū)實行“準物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制，對考核優(yōu)秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實無力支付物業(yè)服務(wù)費的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費的，應(yīng)嚴格執(zhí)行物價部門核定的收費標(biāo)準，并支付管理單位專項委托費用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準物業(yè)管理的，補貼和優(yōu)惠政策不變。

4．加強考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級聯(lián)動機制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書，實施目標(biāo)考核，具體考核辦法另行制訂。

5．加強輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規(guī)則和標(biāo)準要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

濱江區(qū)、杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照執(zhí)行。