第一篇：老舊住宅小區(qū)改造后的物業(yè)管理 - 副本

老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及思考

老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)福澤于民、惠及百姓的民心工程，兩年來，尤其是今年以來，政府不斷加大投入，動用大量的人力、物力、財(cái)力對我區(qū)多個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行綜合整治，提升了城市功能、優(yōu)化了人居環(huán)境、改善了治安狀況。但是改造后的成果維護(hù)卻一直是個(gè)難題。在已改造的老舊小區(qū)中，有物業(yè)管理的為數(shù)很少，多數(shù)小區(qū)無物業(yè)管理。如何不讓老舊小區(qū)改造的成果“曇花一現(xiàn)”，是老舊小區(qū)改造后亟待解決的問題，本文旨在探討如何因地制宜地開展老舊小區(qū)改造后的物業(yè)管理。

一、老舊小區(qū)改造的基本情況

牡丹辦今年共改造老舊小區(qū)23個(gè)，改造建筑面積為40萬平米，63棟樓，334個(gè)單元，5589戶?，F(xiàn)已拆除了160處違建、15個(gè)自行車棚、145個(gè)配建棚廈。指導(dǎo)各改造小區(qū)成立了21個(gè)業(yè)主委員會。改造后的老舊小區(qū)，樓頂、地面、墻面明顯改觀，增設(shè)了各類健身器材和休閑設(shè)施，居民和業(yè)主普遍感到滿意，改造成效十分顯著。

二、老舊小區(qū)改造后在物業(yè)管理上普遍存在的問題及原因

目前，牡丹辦老舊小區(qū)改造后在開展物業(yè)上普遍存在以下問題：

（一）開展常規(guī)性物業(yè)管理?xiàng)l件先天不足。老舊小區(qū)雖 然經(jīng)過了改造，但老由于建設(shè)時(shí)間早、建設(shè)主體多元化，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能布局以及各項(xiàng)生活配套設(shè)施存在較多缺陷，與開展常規(guī)性的物業(yè)管理要求有較大差距。如許多老住宅小區(qū)經(jīng)過整治后治安環(huán)境有了較大的改善，但由于建造歷史的原因，小區(qū)進(jìn)出口較多，交通通道、夾雜其中，造成進(jìn)出口設(shè)置過多，管理成本提高，封閉管理難度較大，如揚(yáng)帆小區(qū)，總建筑面積為6.54萬平米，6棟居民樓，東西南北有6個(gè)大門供居民和各種車輛出入。平安二道街緊鄰小區(qū)北側(cè)，小區(qū)4號樓各單元門鄰平安二道街，整個(gè)結(jié)構(gòu)看上去小區(qū)不象小區(qū)、鄰街又不全象鄰街，管理起來十分麻煩。

（二）老舊小區(qū)物業(yè)管理“造血”功能不足，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益難以實(shí)現(xiàn)。老舊小區(qū)由于自身功能不完善，嚴(yán)重影響物業(yè)公司的自我平衡與發(fā)展。

1、物業(yè)管理用房配置嚴(yán)重不足。雖然在老小區(qū)改造整治過程中，街道和社區(qū)積極爭取規(guī)劃調(diào)整、審批新建搭建經(jīng)營用房。但仍有許多小區(qū)因本身地理位置、可占用空間不多等原因，新建搭建物業(yè)經(jīng)營用房的余地不大，導(dǎo)致一些小區(qū)的物業(yè)管理及經(jīng)營用房落實(shí)難度較大。如交通局小區(qū)，建筑面積只有0.49萬平米，本不太寬敞的院內(nèi)正中間又有一個(gè)諾大的供熱站用房，居民活動的空間已很狹窄，根本無處建物業(yè)用房。

2、小區(qū)停車條件差，物業(yè)公司通過收取停車費(fèi)增加企 業(yè)收入比較困難。許多老小區(qū)建設(shè)時(shí)間早，設(shè)計(jì)建設(shè)時(shí)大都沒有考慮到現(xiàn)在的停車需要，基本沒有專門的停車庫和停車位。雖然通過改造整治拓寬了小區(qū)道路，但是由于車多空間小，要在路邊設(shè)置停車位比較困難，而且停車會影響車輛、人員的進(jìn)出，容易引起居民的不滿。且因物業(yè)公司收取停車費(fèi)需經(jīng)過業(yè)主同意，這也很難達(dá)成統(tǒng)一意見。如新立小區(qū)，不僅整體空間小，而且建筑格局本身不規(guī)整，很難劃分出車位。

3、一般管理區(qū)域偏小，物業(yè)管理效益不高。企業(yè)管理效率是企業(yè)獲利的主要條件。物業(yè)企業(yè)效益的實(shí)現(xiàn)，取決于管理成本的控制，管理規(guī)模效益的獲得。相當(dāng)部分小區(qū)管理區(qū)域較小，投入產(chǎn)出比較低。如環(huán)衛(wèi)局樓，總建筑面積0.85萬平米，只有116戶，物業(yè)管理分?jǐn)偝杀鞠鄬Ω撸飿I(yè)企業(yè)不愿進(jìn)入。類似的小區(qū)還有加油站1組、2組居民樓。

（三）老小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)降低、收費(fèi)難，嚴(yán)重影響了物業(yè)公司的正常運(yùn)營。

物業(yè)管理費(fèi)的正常收繳是物業(yè)企業(yè)運(yùn)行的根本保證。但盡管物業(yè)費(fèi)相對較低，還是有不少業(yè)主因?yàn)閷ξ飿I(yè)管理不理解、不支持，而造成物業(yè)管理費(fèi)收繳困難重重。

對老小區(qū)而言物業(yè)管理費(fèi)收繳率低原因是多方面的。一方面，老小區(qū)居民以中低收入家庭為主，下崗待業(yè)、老弱病殘等弱勢群體比例較高，生活比較困難；而更主要的是老小 區(qū)居民花錢買服務(wù)的意識未形成，由于房屋產(chǎn)權(quán)購置的特殊性，以及提供社區(qū)綜合服務(wù)體制的歷史沿革，許多居民認(rèn)為物業(yè)管理是政府提供的福利，應(yīng)該由政府掏錢。另一方面，一些居民動輒以新小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水平來與老小區(qū)相比較，產(chǎn)生物業(yè)交費(fèi)的抵觸情緒。最典型的就是朝鮮一區(qū)，業(yè)主基本屬于上述情況，還有相當(dāng)一部分房屋出租給小生意人和外來人口，且民風(fēng)彪悍，物業(yè)費(fèi)根本收繳不上。

對物業(yè)管理企業(yè)而言，在物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的現(xiàn)實(shí)情況下，除想方設(shè)法催交外，只能通過減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，減少人員配備或選聘年齡較大的下、離崗人員的辦法加以維持。而通過法律程序取得業(yè)主欠交的物業(yè)管理費(fèi)，由于現(xiàn)行管理?xiàng)l例規(guī)定不夠明確，法律程序繁雜以及“法不責(zé)眾”的行為特殊性，成本較高，造成催交物業(yè)管理費(fèi)十分困難。

綜上分析，老舊小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行中存在的問題比較突出，問題的成因也有特殊性，這些問題從根本上看，反映了三方面的突出矛盾：

一是改造后的老舊小區(qū)需要引入物業(yè)管理機(jī)制而老小區(qū)自身實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件不足；二是許多社區(qū)居民不認(rèn)同物業(yè)管理的方式，不愿遵循物業(yè)管理的運(yùn)行規(guī)則;三是老舊小區(qū)需要物業(yè)管理機(jī)制的長效化運(yùn)行，但要政府對老舊小區(qū)的物業(yè)管理扶持力度還需進(jìn)一步加強(qiáng)。

三、老舊小區(qū)改造后實(shí)現(xiàn)長效物業(yè)管理的建議與意見 老舊小區(qū)整治改造后實(shí)施長效物業(yè)管理，是事關(guān)現(xiàn)代文明社區(qū)建設(shè)的大事，也是體現(xiàn)政府公共管理能力的一個(gè)重要方面。我們認(rèn)為，物業(yè)管理市場化運(yùn)作是老住宅小區(qū)社會化管理的基本方向，下一步的關(guān)鍵是要使物業(yè)管理走向規(guī)范化、長效化?？梢钥紤]的辦法措施有：

1、切實(shí)把握老舊小區(qū)實(shí)施長效物業(yè)管理機(jī)制的原則。老小區(qū)的長效物業(yè)管理有其特殊性，應(yīng)該在“堅(jiān)持社會管理社會化、政府引導(dǎo)、市場化運(yùn)行”基本方向的前提下，切實(shí)把握以下幾個(gè)原則：

一是市場機(jī)制原則。應(yīng)該遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，按照社會公共管理社會化、市場化的要求落實(shí)管理機(jī)制的長效化，逐步擺脫政府對社會事務(wù)大包大攬、社會管理不計(jì)成本、公共服務(wù)一味依賴政府投入的思路和做法。應(yīng)該按照政府引導(dǎo)支持、企業(yè)市場化運(yùn)作的思路，積極推行物業(yè)管理的操作模式，在實(shí)踐中既要體現(xiàn)政府的工作導(dǎo)向性，給予物業(yè)管理必要的扶持和支持，同時(shí)要防止企業(yè)與政府的利益搏弈，影響市場公平競爭。

二是實(shí)事求是原則。老小區(qū)推行物業(yè)管理長效機(jī)制應(yīng)該充分尊重現(xiàn)實(shí)，實(shí)事求是又靈活有效地選擇管理的方式和內(nèi)容。一方面對改造后具備條件的小區(qū)要積極實(shí)施物業(yè)管理，對條件尚不具備的小區(qū)，由業(yè)主自治或社區(qū)居委會代行管理逐步過渡；另一方面可以根據(jù)老小區(qū)實(shí)際的管理?xiàng)l件、居民 要求提供服務(wù)的內(nèi)容，調(diào)整物業(yè)管理的服務(wù)方式和內(nèi)容，充分體現(xiàn)規(guī)范和實(shí)際相結(jié)合的改革精神。同時(shí)，必須明確物業(yè)公司、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會三者之間的關(guān)系。物業(yè)管理的主體是全體業(yè)主，業(yè)主委員會聘任物業(yè)公司，業(yè)主委員會和物業(yè)公司是聘任和被聘任的關(guān)系，物業(yè)公司必須根據(jù)業(yè)主委員會的要求，提供綠化管護(hù)、衛(wèi)生保潔、治安管理、秩序維護(hù)等服務(wù)及物業(yè)費(fèi)收繳等職責(zé)；居民委員會在物業(yè)管理中承擔(dān)協(xié)調(diào)、監(jiān)督及配合的職責(zé)，必須履行起業(yè)主委員會的選舉、物業(yè)管理的監(jiān)督等協(xié)調(diào)配合工作，確保物業(yè)管理的有序運(yùn)作。

三是有效傾斜原則。從某種程度上講，老小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理離不開政府的扶持和支持。而政府的支持作用應(yīng)該體現(xiàn)為有效性和有限性。有效性是政府的支持要充分為物業(yè)管理的引入創(chuàng)造條件，提供給物業(yè)企業(yè)必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件，積極為物業(yè)企業(yè)解決企業(yè)運(yùn)營中的實(shí)際困難。有限性是政府的扶持和支持在于促進(jìn)成長，決不保護(hù)依賴；鼓勵(lì)走向規(guī)范成熟，防止守成不能發(fā)展。同時(shí)政府支持也是有限度的，無論是時(shí)間上還是支持力度上，應(yīng)考慮的限度就是物業(yè)企業(yè)能夠進(jìn)入正常的市場競爭環(huán)境，可以按照市場競爭規(guī)則的運(yùn)營來獲取經(jīng)濟(jì)利益。

2、加大力度，進(jìn)一步重視和支持老小區(qū)物業(yè)管理工作。老小區(qū)整治改造是政府的民心工程，鞏固整治成果、促進(jìn)管 理機(jī)制的長效化，應(yīng)該引起政府相關(guān)部門進(jìn)一步重視和支持。一要整合相關(guān)工作部門職能，有效形成推進(jìn)老小區(qū)物業(yè)管理的工作機(jī)制，房管、建設(shè)、城管、等職能部門以聯(lián)席會議、專題工作協(xié)商等途徑，加強(qiáng)工作協(xié)調(diào)，加大工作力度。二要進(jìn)一步整合相關(guān)扶持政策，加大對老小區(qū)物業(yè)管理的支持力度。同時(shí)，不斷分析研究老小區(qū)物業(yè)管理的新情況、新問題，調(diào)整和補(bǔ)充有關(guān)的工作措施。三要整合各種社會資源，充分調(diào)動街道、轄區(qū)單位和社區(qū)居民的積極性，共同參與、協(xié)調(diào)推進(jìn)老小區(qū)物業(yè)管理工作。

3、積極探索老小區(qū)物業(yè)管理的特殊機(jī)制，提高物業(yè)管理的生存發(fā)展能力。一要對老小區(qū)物業(yè)管理公司進(jìn)行有效扶持，積極做好相應(yīng)的政策配套。要按照適度競爭的原則，在物業(yè)企業(yè)經(jīng)營資格、企業(yè)稅收、政府公共產(chǎn)品提供等方面予以重點(diǎn)傾斜，通過整合物業(yè)管理資源，提高物業(yè)管理效率，使企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展循環(huán)。但同時(shí)也要防止企業(yè)過度依賴政府、封閉發(fā)展。二要把握不同老小區(qū)的實(shí)際情況，有效探索物業(yè)管理“菜單式”服務(wù)機(jī)制，由業(yè)主根據(jù)需要自由選擇服務(wù)內(nèi)容、分別議定收費(fèi)價(jià)格、訂立業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的服務(wù)合同，也可以采取服務(wù)目標(biāo)內(nèi)容與服務(wù)質(zhì)量評價(jià)掛鉤的方式，提高小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可度。三要有效整合老小區(qū)物業(yè)管理資源，合理調(diào)整、合并物業(yè)管理區(qū)域，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理經(jīng)營活動的規(guī)模效益。

4、創(chuàng)造條件努力配足物業(yè)管理用房，增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自主發(fā)展能力。必要的物業(yè)管理用房是物管企業(yè)自主發(fā)展的基礎(chǔ)，應(yīng)想方設(shè)法爭取各種辦法加以幫助支持。首先，要通過各種渠道，反映呼吁、積極爭取規(guī)劃部門的更多支持，在小區(qū)內(nèi)改建、補(bǔ)建、騰退、調(diào)整必要的物業(yè)管理用房，保證不低于0.3%的用房配置。其次，應(yīng)該爭取提高預(yù)留物業(yè)用房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并允許采取“異地購置”等式增加物業(yè)經(jīng)營用房。再次，合理劃定機(jī)動車停車區(qū)域，在不影響小區(qū)車輛、人員進(jìn)出和綠地保潔方便的前提下適當(dāng)增加停車位；同時(shí)也可以考慮將小區(qū)外道路及相關(guān)空間辟為停車場，并允許納入小區(qū)物業(yè)公司的收費(fèi)管理。

5、整合政策資源，進(jìn)一步加大對老小區(qū)物業(yè)管理的政策支持力度。整合政策資源，就是將政府現(xiàn)行的社會管理政策加以梳理選擇、歸并參照，在不新增支持政策的前提下，尋找對老小區(qū)物業(yè)管理更多的支持。如：政府城市管理經(jīng)費(fèi)與物業(yè)管理相銜接，可以考慮將未實(shí)施物業(yè)管理前小區(qū)原有的綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)道路維護(hù)、化糞池清理、小區(qū)保潔等經(jīng)費(fèi)切塊給物業(yè)公司，或選擇若干小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容仍由原管理主體承擔(dān)。

6、加大宣傳教育力度，努力提高老小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)率。提高老小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)率，是物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)長效化的關(guān)鍵之一，在現(xiàn)實(shí)條件下，應(yīng)該爭取各種有效辦法加以 改善。首先，要通過各個(gè)社會層面、各種媒體手段加強(qiáng)對老小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢購買服務(wù)的意識。其次，要努力擴(kuò)大社區(qū)居民對物業(yè)管理的參與度，從而提高對物業(yè)管理的認(rèn)可度，在物業(yè)公司的引入、提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式和服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)等環(huán)節(jié)上廣泛吸納意見，促進(jìn)居民更多參與。再次，也可以積極反映呼吁，加大法律對業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)的征交力度。同時(shí)，也可以積極探索老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)遞減機(jī)制，完善物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容遞減、物業(yè)公司退出相銜接的辦法，提高小區(qū)居民對物業(yè)管理的關(guān)注度。

第二篇：老舊住宅小區(qū)綜合節(jié)能改造施工組織設(shè)計(jì)

前 言

根據(jù)招標(biāo)單位所頒發(fā)的包頭市昆都侖區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治工程第 2 標(biāo)段招標(biāo)文件中所作的規(guī)定，依據(jù)本工程特點(diǎn)，我公司除將積極響應(yīng)標(biāo)書要求外，我們還將使用名廠優(yōu)質(zhì)建材，電腦資料管理，科學(xué)、合理布置施工現(xiàn)場平面，按省、市、公司及施工組織設(shè)計(jì)中的有關(guān)工程質(zhì)量、文明、安全、雨期施工及網(wǎng)絡(luò)施工、竣工驗(yàn)收后的保修承諾等規(guī)章制度要求組織施工生產(chǎn)，并認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

針對該工程的特點(diǎn)及建設(shè)單位的要求，我公司響應(yīng)如下:

一、采用分區(qū)分段流水施工作業(yè)，確保重點(diǎn)分項(xiàng)工程和關(guān)鍵工序的施工進(jìn)度。

二、施工進(jìn)度計(jì)劃編制科學(xué)合理，即突出主要工序的施工路線，又兼顧其他支線，具有高度的實(shí)施性，采用網(wǎng)絡(luò)圖表述清晰易懂。

三、安全生產(chǎn)、文明施工措施完善齊全，針對性強(qiáng)，切合本工程實(shí)際。

四、針對工程的特點(diǎn)和建筑規(guī)劃意圖，充分合理地利用場地，做到生產(chǎn)、辦公、倉儲設(shè)施等布置科學(xué)合理，互相干擾少，交通順暢，聯(lián)系方便，同時(shí)也較好地為安全生產(chǎn)、文明施工、優(yōu)質(zhì)高速創(chuàng)造有利的條件。

五、我們的工程質(zhì)量、安全、工期和文明施工目標(biāo)分別是: 質(zhì)量目標(biāo): 符合國家工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 安全目標(biāo): 符合國家工程安全標(biāo)準(zhǔn) 工期目標(biāo): 30日歷天。文明施工目標(biāo):合格。

為確保上述目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，在施工中合理利用人力、物力，有效利用時(shí)間和空間，采取先進(jìn)的施工方法，加強(qiáng)施工協(xié)調(diào)，做到優(yōu)質(zhì)、高效、安全、低耗，確保實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位提出的工程目標(biāo)，為此，我公司特委任具有經(jīng)理資質(zhì)的優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理為首，組成精明強(qiáng)干的項(xiàng)目部。按照國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程要求嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，確保質(zhì)量等級和工期要求。

七、為在保證安全生產(chǎn)、文明施工的前提下優(yōu)質(zhì)高速地完成施工任務(wù)，采取的趕工期措施有: 1.保證各工序的施工質(zhì)量，避免返工；

2.科學(xué)合理利用時(shí)間和空間進(jìn)行全方位立體交叉流水施工作業(yè)； 3.杜絕劣質(zhì)材料，既保證了優(yōu)良又能保高速；

4.合理調(diào)配施工人力物力，避免窩工現(xiàn)象發(fā)生，充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的勞動熱情，以對工程建設(shè)做貢獻(xiàn)的精神工作。

八、為表達(dá)公司對工程的關(guān)心和重視，本著一切為用戶著想的服務(wù)宗旨，公司保證做到竣工后一旦出現(xiàn)影響使用的質(zhì)量問題即兩天內(nèi)趕到現(xiàn)場勘驗(yàn)，無論何方責(zé)任引起，小問題三日內(nèi)修復(fù)，大問題五日內(nèi)修復(fù)（費(fèi)用由責(zé)任方支付）。公司接受建設(shè)單位規(guī)定的保修期要求條款。

對于這次有幸參加本工程的投標(biāo)，本公司在深表謝忱之余，謹(jǐn)鄭重承諾，本公司將把本工程列為重點(diǎn)施工項(xiàng)目；將派出最優(yōu)秀的技術(shù)人員、管理人員和施工隊(duì)伍；將調(diào)動最好的施工機(jī)械設(shè)備；實(shí)行項(xiàng)目法施工，在工程質(zhì)量管理方面將嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量保證體系，保證在既定的工期內(nèi)完成該工程的施工任務(wù)，并確保達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)高效的宗旨圓滿完成工程項(xiàng)目的施工建設(shè)工作，把最好的建筑精品貢獻(xiàn)給建設(shè)單位。

第一章 編制說明和編制依據(jù) 編制說明

對承建本工程，我公司具有極大的熱忱，對與建設(shè)單位的合作充滿誠摯的意愿。在收到招標(biāo)文件后，我公司組織有關(guān)人員認(rèn)真閱讀圖紙，仔細(xì)了解現(xiàn)場情況，編制了本《施工組織設(shè)計(jì)》。本《施工組織設(shè)計(jì)》是指導(dǎo)工程的綱領(lǐng)性文件，編制時(shí)對工期、質(zhì)量目標(biāo)、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與勞動力組織、施工進(jìn)度計(jì)劃控制、機(jī)械設(shè)備及周轉(zhuǎn)材料配備、主要技術(shù)方案、安全、文明施工、環(huán)保、季節(jié)性施工等諸多因素做了充分考慮，突出其科學(xué)性、適用性及針對性。在工程實(shí)施前還要編制詳細(xì)的實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)或施工方案、措施及作業(yè)指導(dǎo)書，指導(dǎo)工程施工，確保在合同要求工期內(nèi)完成工程的全部施工內(nèi)容，并使該工程質(zhì)量評定等級達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。

我們承諾:如我公司中標(biāo)，我們會克服一切困難，發(fā)揚(yáng)我公司的優(yōu)良傳統(tǒng)，全力以赴，配備一流的人員班子、一流技術(shù)、一流的材料、一流的施工機(jī)具和超常的價(jià)格，以雄厚的企業(yè)整體實(shí)力為依托、精良的技術(shù)裝備和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為后盾，根據(jù)提供的資料進(jìn)一步地優(yōu)化施工方案，以先進(jìn)科學(xué)的施工管理技術(shù)，更加合理地調(diào)動各種資源，保證以優(yōu)良的質(zhì)量、快捷的工期、優(yōu)良的施工管理水平和優(yōu)良的服務(wù)，按時(shí)交出令建設(shè)單位滿意的工程。

在施工中，我公司本著對建設(shè)單位高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，將積極與質(zhì)量監(jiān)督部門配合，服從建設(shè)單位及監(jiān)理工程師的管理，從嚴(yán)控制工程量，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)認(rèn)真做好安全文明施工。制定環(huán)保措施，控制噪音塵埃污染，減少投訴；制定安全生產(chǎn)措施，建立安全保證體系，確保施工中不發(fā)生傷亡事故，創(chuàng)建安全文明工地。同時(shí)，在施工中力爭“少花錢、多辦事、辦實(shí)事”，將建設(shè)單位投資的每一分錢落到實(shí)處，以達(dá)到有效控制投資的目的，更好更快地交出讓建設(shè)單位滿意的精品工程。編制依據(jù)

2.1包頭市昆都侖區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治工程第 2 標(biāo)段招標(biāo)文件 2.2包頭市昆都侖區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治工程第 2 標(biāo)段圖紙 2.3現(xiàn)行國家有關(guān)工程施工規(guī)范、規(guī)程及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 2.4省及市有關(guān)政策和文件規(guī)定 2.5現(xiàn)場踏勘情況

2.6我公司質(zhì)量管理體系文件

第二章 工程概況 工程概況 本工程為包頭市昆都侖區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治工程第 2 標(biāo)段。施工地點(diǎn)位于包頭市昆都侖區(qū)，交通狀況良好，十分便利。工期： 30日歷天。

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：符合國家工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

第三章 施工組織管理和機(jī)構(gòu)設(shè)置 施工組織管理

本公司若榮幸中標(biāo)，將根據(jù)本項(xiàng)目工程質(zhì)量與工期要求，組成一個(gè)強(qiáng)有力的現(xiàn)場項(xiàng)目施工管理機(jī)構(gòu)。在本公司內(nèi)挑選實(shí)力雄厚、敢打硬仗的施工作業(yè)隊(duì)伍，挑選懂技術(shù)、會管理、工作認(rèn)真、吃苦精神強(qiáng)的施工管理人員實(shí)施本工程的相關(guān)管理內(nèi)容。確保本項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)、快速地按期投入使用。同時(shí)，在管理成員、施工機(jī)械、物資保證、施工技術(shù)管理等方面都要得到最充分的保證，實(shí)現(xiàn)施工綜合成本的有效控制。為實(shí)現(xiàn)本工程建設(shè)的優(yōu)質(zhì)、高速、安全、文明、低耗的目標(biāo)而奮斗，本工程采用項(xiàng)目法施工的管理體制。

1.1施工管理體制的設(shè)置原則

(1)形成有一定權(quán)威性的統(tǒng)一指揮，協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，確保工程按要求順利完成。

(2)根據(jù)本工程規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度等因素建立管理組織。

(3)采用項(xiàng)目管理體制的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)合同手段輔助以部分行政手段，明確各方面責(zé)、權(quán)、利。1.2項(xiàng)目法施工

在本工程施工中實(shí)施項(xiàng)目法施工的管理模式，組建本工程的項(xiàng)目經(jīng)理部，對工程施工全過程的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本及文明施工等負(fù)全責(zé)。項(xiàng)目經(jīng)理部要以工程項(xiàng)目管理為核心，以優(yōu)質(zhì)、高速、安全、文明為主軸，加強(qiáng)動態(tài)、科學(xué)管理，優(yōu)化生產(chǎn)要素，精心施工，大力推廣先進(jìn)施工技術(shù)，力爭提前完成施工任務(wù)。在推行項(xiàng)目法施工的同時(shí)，從文件控制、材料采購到產(chǎn)品標(biāo)識、過程控制等過程中，切實(shí)執(zhí)行ISO9002 標(biāo)準(zhǔn)和公司質(zhì)量保證體系文件，達(dá)到創(chuàng)優(yōu)質(zhì)高效的目標(biāo)。

項(xiàng)目經(jīng)理對工程項(xiàng)目行使計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、監(jiān)督、指揮職能、全權(quán)處理項(xiàng)目事務(wù)，其下設(shè)技術(shù)組、經(jīng)營組及材料設(shè)備組。

項(xiàng)目經(jīng)理部對公司實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任承包。項(xiàng)目內(nèi)部工程技術(shù)管理人員通過崗位目標(biāo)責(zé)任制和行為準(zhǔn)則來約束，共同為優(yōu)質(zhì)、安全、高速、低耗地完成項(xiàng)目任務(wù)而努力工作。

1.3組建項(xiàng)目經(jīng)理部

本工程擬實(shí)行項(xiàng)目法施工管理，委派我公司實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富和管理水平高的同志擔(dān)任項(xiàng)目部主要負(fù)責(zé)人，選聘技術(shù)、管理水平高的技術(shù)人員、管理人員、專業(yè)工長組建項(xiàng)目部。

項(xiàng)目管理層由項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目副經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、安全主管、質(zhì)量主管、材料主管、保衛(wèi)主管、機(jī)械主管和后勤主管等成員組成，在建設(shè)單位、監(jiān)理單位和公司的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)對本工程的工期、質(zhì)量、安全、成本等實(shí)施計(jì)劃。組織、協(xié)調(diào)、控制和決策，對各生產(chǎn)施工要素實(shí)施全過程的動態(tài)管理。

作業(yè)層人員的配備:施工人員均挑選有豐富施工經(jīng)驗(yàn)和勞動技能的正式工和合同工，分工種組成作業(yè)班組，挑選技術(shù)過硬、思想素質(zhì)好的正式職工帶班。為保證項(xiàng)目部管理層指令暢通有效，工作安排采用“施工任務(wù)書”的形式。要求簽發(fā)人和執(zhí)行人簽字，項(xiàng)目經(jīng)理層作為執(zhí)行的監(jiān)督者。施工任務(wù)書的工作內(nèi)容完成后由簽發(fā)人密封并簽字，如未能密封必須找出原因并對執(zhí)行人進(jìn)行處罰。項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé) 2.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖見附圖。

第四章 施工部署及施工總平面布置 施工部署 1.1 任務(wù)劃分

施工時(shí)根據(jù)專業(yè)劃分任務(wù)，在公司、項(xiàng)目部的統(tǒng)一管理下，各專業(yè)之間做到相互協(xié)調(diào)、密切配合。

1.2 施工組織計(jì)劃

根據(jù)本工程特點(diǎn)，將本工程劃為兩個(gè)施工段。因考慮到本工程工期要求，在勞動力配備上以棟為施工段為考慮的，且分別在每個(gè)施工段內(nèi)按棟號組織交叉流水作業(yè)。通過加強(qiáng)計(jì)劃、合理組織，提高勞動效率，加快施工進(jìn)度。2 施工準(zhǔn)備 2.1 技術(shù)準(zhǔn)備

（1）熟悉和審查施工圖紙: ①收拿到圖紙后，仔細(xì)檢查施工圖紙是否完整和齊全，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)內(nèi)容是否符合工程施工規(guī)范。

②各技術(shù)人員抓緊熟悉圖紙，檢查施工圖紙及各組成部分間有無矛盾和錯(cuò)誤，如建筑圖與其相關(guān)的結(jié)構(gòu)圖尺寸、標(biāo)高、說明等方面是否一致等。

③通過圖紙自審、互審和會審形成圖紙會審紀(jì)要，掌握擬建工程的特性及應(yīng)重點(diǎn)注意的問題，給工程的全面施工創(chuàng)造條件。

（2）各項(xiàng)資料的調(diào)查分析:開工前，派有關(guān)管理人員對該地區(qū)周邊的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件等進(jìn)行調(diào)查分析，如三大材的價(jià)格、材料進(jìn)場來源、交通資源、建筑協(xié)作單位的施工能力等。

（3）預(yù)算員作好施工預(yù)算及分部工程工料分析。主要構(gòu)配件平均供應(yīng)及加工計(jì)劃，提出加工定貨數(shù)量、規(guī)格及需用日期。

（4）按施工現(xiàn)場實(shí)際情況、以往施工經(jīng)驗(yàn)及合同批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)，制定各部門的工程技術(shù)措施、技術(shù)方案，組織技術(shù)交底工作。

2.2 施工現(xiàn)場及生產(chǎn)準(zhǔn)備

在工程正式開工前，完成施工現(xiàn)場的全場性前期準(zhǔn)備工作，施工現(xiàn)場準(zhǔn)備工作包括以下一些內(nèi)容:(1)施工現(xiàn)場臨時(shí)圍墻的施工；

(2)有計(jì)劃組織機(jī)構(gòu)及材料、機(jī)械設(shè)備的進(jìn)場，布置或堆放于指定地點(diǎn)。3 總平面布置 3.1 施工場地

進(jìn)場后，場地用腳手架做欄桿圍護(hù)施工現(xiàn)場。3.2 垂直運(yùn)輸

擬建樓準(zhǔn)備采用物料提升機(jī)，作為屋面施工垂直運(yùn)輸工具。3.3 周轉(zhuǎn)材料堆場

主要周轉(zhuǎn)材料堆場布置詳見施工平面布置圖 3.4 本工程外腳手架均采用全封閉鋼管雙排腳手架。3.5 施工用水、用電

本工程臨時(shí)用電將分施工用電和生活用電，線路敷設(shè)采用暗埋，從建設(shè)單位提供的電源點(diǎn)引至各施工用電點(diǎn)?？偲矫婀芾?/p>

為了減少各種材料的運(yùn)距,避免無效勞動,有效地組織現(xiàn)場的平面及立體交叉作業(yè),最大限度利用空間,確保做到文明施工,施工平面管理工作設(shè)有專人負(fù)責(zé),劃片包干管理,未經(jīng)工地負(fù)責(zé)人同意,任何人不得任意改變。施工總平面布置圖 施工總平面布置圖詳附圖。第五章 施工總進(jìn)度計(jì)劃及工期保證措施 工期目標(biāo)

根據(jù)工程具體管理和公司同類工程的施工經(jīng)驗(yàn)，公司將確保按建設(shè)單位要求工期內(nèi)完成全部施工任務(wù)，并力爭提前完成。施工總進(jìn)度計(jì)劃

施工工期：嚴(yán)格按照施工合同。施工總進(jìn)度計(jì)劃表見附表。3 工期保證措施

本工程質(zhì)量要求高,工期較緊,為確保該工程優(yōu)質(zhì)、安全地如期完成,我們在隊(duì)伍的選擇、人員設(shè)置、機(jī)械的配備、材料的供應(yīng)及施工計(jì)劃的安排方面均作出相應(yīng)的安排。

3.1 隊(duì)伍的選擇

為保證總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要以質(zhì)量、安全為第一，以進(jìn)度為核心。首先，以總進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃為依據(jù)，按進(jìn)展階段的不同，分解為多個(gè)層次，再按各層次分解為不同的進(jìn)度分目標(biāo)，建立起一個(gè)以分解進(jìn)度目標(biāo)為手段、以進(jìn)度控制為目的的進(jìn)度控制目標(biāo)系統(tǒng)。

3.2 明確工期進(jìn)度控制方法

(1)按施工階段分解，突出控制節(jié)點(diǎn)。以關(guān)鍵線路和次關(guān)鍵線路為線索，以網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中心起止里程碑為控制點(diǎn)，在施工中要針對不同階段的重點(diǎn)和施工時(shí)的相關(guān)條件，制定施工細(xì)則，做出更加具體的分析研究和平衡協(xié)調(diào)，達(dá)到保證控制節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)。

(2)按專業(yè)工種分解，確定交接日期。在相同專業(yè)和同工種的任務(wù)之間，進(jìn)行綜合平衡；在不同專業(yè)或不同工種和任務(wù)之間，要強(qiáng)調(diào)相互之間的銜接配合，確定相互間交接日期，強(qiáng)調(diào)為下道工序服務(wù)，并嚴(yán)格執(zhí)行。避免因影響下道工序而造成的下道工序窩工等損失及總工期（關(guān)鍵線路上的）損失。強(qiáng)化工期嚴(yán)肅性，保證工程進(jìn)度不在本工序造成延誤。

(3)同時(shí)按總進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的時(shí)間要求，將施工總進(jìn)度計(jì)劃分解成、月計(jì)劃、周計(jì)劃及日計(jì)劃，這樣將更有利于計(jì)劃的控制目標(biāo)。

3.3 制定保證工期的技術(shù)措施

(1)設(shè)計(jì)變更因素:項(xiàng)目經(jīng)理部要通過學(xué)習(xí)理解圖紙與建設(shè)單位意圖，通過自審、會審和與設(shè)計(jì)交流，采取主動姿態(tài)，最大限度地實(shí)現(xiàn)事前預(yù)控，把影響降到最小。

(2)推行進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)管理技術(shù):采用計(jì)算機(jī)管理，要使本工程在預(yù)定工期內(nèi)完工，就要抓住施工進(jìn)度計(jì)劃中的關(guān)鍵工序和關(guān)鍵線路，它是決定工期的關(guān)鍵。對本工程進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理，一旦關(guān)鍵工序出現(xiàn)工期拖延，即在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化、壓縮，采取有效的現(xiàn)場措施，確保本工程在預(yù)定工期內(nèi)完成。

(3)保證資源配置:在材料供應(yīng)上，按照施工進(jìn)度計(jì)劃要求及時(shí)供貨，做到既滿足施工要求，又要使現(xiàn)場無太多的積壓，以便有更多的場地安排施工。在人力配備上，以滿足關(guān)鍵線路控制點(diǎn)要求為第一層次，以各進(jìn)度分項(xiàng)目標(biāo)為第二層次，達(dá)到主次分明，步調(diào)一致，緊張有序。實(shí)行工序、工程段落流水和循環(huán)跟進(jìn)的施工程序；區(qū)分輕重緩急，以均衡流水為主，對關(guān)鍵工序、關(guān)鍵環(huán)節(jié)和必要工作面根據(jù)現(xiàn)場環(huán)境條件及時(shí)組織搶工期及雙班作業(yè)。

(4)機(jī)械配置:為保證本工程按期完工，我們將配備足夠的中、小型施工機(jī)械，不僅保證正常使用，還要采取有效技術(shù)措施保證有效備用。為確保本工程在市政電網(wǎng)停電的情況下也能正常施工，我們計(jì)劃在工地配備一臺250kVA 的柴油發(fā)電機(jī)備用，當(dāng)市政電網(wǎng)停電時(shí)，立即啟用發(fā)電機(jī)發(fā)電，供應(yīng)現(xiàn)場施工用電，維持連續(xù)施工。

3.4 采取保證工期的管理與組織措施

(1)建立強(qiáng)有力的項(xiàng)目經(jīng)理部，配置高效項(xiàng)目管理層，通過層層簽定責(zé)任書，形成可靠的項(xiàng)目組織指揮工作層；本工程施工的項(xiàng)目經(jīng)理、工程技術(shù)人員和質(zhì)檢員均由有豐富的施工管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任。

(2)實(shí)行經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。為了保質(zhì)、保量、保工期、保安全地完成這一任務(wù)，本工程實(shí)行經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制，做到多勞多得，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，充分調(diào)動全體員工的積極性。

(3)定期召開每周一次由工程施工總負(fù)責(zé)人主持、各專業(yè)工程施工負(fù)責(zé)人參加的工程施工協(xié)調(diào)會，聽取關(guān)于工程施工進(jìn)度問題的匯報(bào)，協(xié)調(diào)工程施工內(nèi)部矛盾，并提出明確的計(jì)劃調(diào)整方案。

(4)對影響施工進(jìn)度的關(guān)鍵工序，項(xiàng)目經(jīng)理親自組織力量，加班加點(diǎn)進(jìn)行突擊，有關(guān)人員要跟班作業(yè)，確保關(guān)鍵工序按時(shí)完成。

第六章 主要施工機(jī)具及勞動力配備

1主要施工機(jī)具

根據(jù)施工部署和施工方法的要求，合理選擇本工程的施工機(jī)械，本工程的主要施工機(jī)具詳見附表。主要?jiǎng)趧恿ε鋫?/p>

根據(jù)工程預(yù)算主要工程量、用工量和進(jìn)度安排時(shí)間進(jìn)行計(jì)算得出定額勞動力用量，再根據(jù)實(shí)際施工經(jīng)驗(yàn)綜合調(diào)整得出計(jì)劃勞動力用量，具體見主要?jiǎng)趧恿ε鋫湟姼奖怼?/p>

第七章 各分部分項(xiàng)工程的施工方案

1電動吊籃布置方案

1、電動吊籃懸掛機(jī)構(gòu)安裝布置方案 1.1主樓懸掛機(jī)構(gòu)架設(shè)方案

由于工程需要，根據(jù)現(xiàn)場勘察，在主樓安裝懸掛機(jī)構(gòu)時(shí)可分為兩種安裝方案，第一，采用正常安裝。第二，采用鋼管三腳架安裝。

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布JGJ202-2010標(biāo)準(zhǔn)，2010年9月1日實(shí)施，第5.4.7條強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。懸掛機(jī)構(gòu)前支架嚴(yán)重?fù)卧谂畠簤ι?、女兒墻外或建筑物挑檐邊緣?/p>

可參照一下參考圖安裝，具體使用吊籃數(shù)量及位置應(yīng)根據(jù)現(xiàn)進(jìn)度和施工要求確定。

1.2主樓懸掛機(jī)構(gòu)架設(shè)方案

根據(jù)現(xiàn)場勘察及圖紙分析，主樓安裝懸掛機(jī)構(gòu)全部按照正常安裝方法。具體使用吊籃數(shù)量及位置應(yīng)根據(jù)現(xiàn)在進(jìn)度和施工要求確定。

2、懸吊平臺的安裝、調(diào)試：

（1）將地板墊高200mm以上放平，各基本節(jié)對接處對齊，裝上籃片，低的籃片放于工作面一側(cè)，用螺栓聯(lián)接，預(yù)緊后保證整個(gè)平臺框架平直。（2）將提升機(jī)安裝在側(cè)籃兩端，安裝時(shí)注意使安全鎖支架朝向平臺外側(cè)。（3）裝成后均勻緊固全部聯(lián)接螺栓。

3、提升機(jī)、安全鎖、電器箱的安裝：

（1）將提升機(jī)安裝在懸吊平臺的安裝架上，用手柄、鎖銷、螺栓固定。（2）將安全鎖安裝在安裝架的安全鎖安裝板上，用螺栓緊固（安全鎖滾輪朝平臺內(nèi)測）。

（3）擰下安全鎖上的六角螺母，將提升機(jī)的上限位于行程開關(guān)安裝在該處。（4）將電器箱掛在工作平臺后籃片的中間空擋處，將電動機(jī)插頭、手握開關(guān)插頭分別插入電器箱下部相應(yīng)的插座內(nèi)（下限位行程開關(guān)安裝在提升機(jī)安裝架下部的安裝板上）。

（5）各航空插頭分別插入電器箱下面對應(yīng)的插座內(nèi)，所有航空插頭在接插過程中必須對準(zhǔn)槽口，保證插接到位，以防止虛接損壞。確認(rèn)無誤后連接電源。

4、穿繩檢查

將電器箱面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)拔至待穿鋼絲繩的提升機(jī)一側(cè)，工作鋼絲繩從安全鎖的限位輪與擋環(huán)中穿過后插入提升機(jī)上端孔內(nèi)，啟動上行按鈕，提升機(jī)即可自動卷繞完成工作鋼絲繩的穿繩進(jìn)位（穿繩過程中要密切注意有無異?，F(xiàn)象，若有異常，應(yīng)立即停止穿繩）。工作鋼絲繩到位后，將自動打開安全鎖，然后安全鋼絲繩從安全鎖的上端孔插入。（另一側(cè)提升機(jī)操作過程相同）。

注意：必須先將工作鋼絲繩和安全鋼絲繩理順后才能分別插入提升機(jī)和安全鎖，以免鋼絲繩產(chǎn)生扭曲。

5、重錘的安裝：

重錘是固定在鋼絲繩下端用來拉緊和穩(wěn)定鋼絲繩，防止懸吊平臺在提升時(shí)將鋼絲繩隨同拉起而影響懸吊平臺正常運(yùn)行。安裝時(shí)，將兩個(gè)半片夾在鋼絲繩下端離開地面15cm，然后用螺栓禁固于鋼絲繩上且鋼絲繩垂直繃緊。

6、安全繩和繩卡的安裝：

在吊籃安裝完畢使用以前，必須從屋面垂下一根獨(dú)立的安全繩，安全繩在樓頂?shù)呐蕭禳c(diǎn)必須牢固，切不可將安全繩攀掛在懸掛機(jī)構(gòu)上面，頂部掛完后安全繩放置于吊籃的中間，自鎖器直接安裝在安全繩上面，施工人員在施工中必須將安全帶掛在安全繩上的自鎖器上。

工作鋼絲繩、安全鋼絲繩不得彎曲，不得沾有油污、雜物，不得有焊渣和燒蝕現(xiàn)象，嚴(yán)禁將工作鋼絲繩、安全鎖鋼絲繩作為電焊低壓用電回路。

7、通電、檢查：（1）通電檢查前：

①電源是380V三相接地電源，電源電纜接出處可靠固定。②屋層面處支架安放是否平穩(wěn)，固定是否可靠，連接螺栓有無松動。③鋼絲繩連接處的繩扣裝夾正確，螺母擰緊可靠。④懸垂鋼絲繩應(yīng)分開，無絞結(jié)、纏繞和折彎。

⑤提升機(jī)、安全鎖及懸吊平臺安裝是否正確、連接是否可靠，連接螺栓有無松動或噓緊，連接處構(gòu)件有無變形或開裂現(xiàn)象。⑥電纜接插件正確無松動，保險(xiǎn)鎖扣可靠鎖緊。⑦電纜施工立面上無明顯突出物或其他障礙物。（2）通電后檢查及要求：

1、閉合電箱內(nèi)開關(guān)，電氣系統(tǒng)通電。

2、將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于左位置，分別電動電箱門及操縱開關(guān)的上升和下降按鈕，左提升機(jī)電機(jī)正反運(yùn)轉(zhuǎn)。

3、將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于右位置，分別電動電箱門及操縱開關(guān)的上升和下降按鈕，左提升機(jī)電機(jī)正反運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于中間位置，分別電動電箱門及操縱開關(guān)的上升和下降按鈕，左、右提升機(jī)電機(jī)同時(shí)正反運(yùn)轉(zhuǎn)。

5、將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于中間位置，啟動左右提升機(jī)電機(jī)后，按下電箱門上緊停按鈕（紅色），電機(jī)停止轉(zhuǎn)動。旋動緊停按鈕使其復(fù)位后，可繼續(xù)啟動。

6、將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于中間位置，啟動左右提升機(jī)電機(jī)后，分別按下各行行程開關(guān)觸頭，警鈴報(bào)警，同時(shí)電機(jī)停止運(yùn)轉(zhuǎn)。放開觸頭后，可繼續(xù)啟動。

7、然后上下運(yùn)動吊籃3~5次，每次的升高高度約為3米。最后再次檢查各連接點(diǎn)的安裝情況。注意：

1）：吊籃安裝過程中，必須注意工作中的自檢和互檢，并重點(diǎn)檢查于吊臂連接處每根鋼絲繩有4個(gè)卡扣。及于捆綁支架連接處每根鋼絲繩的4個(gè)卡扣，要特別注意各連接點(diǎn)的螺栓和彈墊及平墊是否齊全和牢固 2）：在施工完畢后必須斷開電源總開關(guān)。

3）：定期對吊籃受力建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，查看是否有裂痕、壓潰等不利情況出現(xiàn)。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)立即將吊籃停放在地面，并將支架拆卸下來。4）：定期對支架進(jìn)行檢查，查看前固定支架前梁是否有裂痕、彎曲變形等情況出現(xiàn)。

8、驗(yàn)收、交接

安裝完畢后，組織有關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收檢查、雙方確認(rèn)，簽署驗(yàn)收確認(rèn)單，由相關(guān)人員簽字并經(jīng)專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)合格后方可投入使用。1.3、電動吊籃安裝、移動和拆除方案：

（一）安裝、拆除工藝流程圖

為了確保吊籃安全拆、裝，杜絕安全事故的發(fā)生，徹底消除安全隱患。做到三不傷害（一不傷害自己、二不傷害他人、三不被他人傷害）?，F(xiàn)制定如下安裝、拆除流程（附流程圖）

（二）移位、拆除過程 1.吊籃移動：

移動必須由專業(yè)安裝人員進(jìn)行，施工單位配合搬運(yùn)。步驟如下“將鋼絲繩從提升機(jī)和安全鎖內(nèi)抽出，并抽回屋面；再將支架、鋼絲繩運(yùn)到指定地點(diǎn)，并相應(yīng)移動吊籃籃體；若在附近移動，斷電后將鋼絲繩從提升機(jī)和安全鎖內(nèi)抽出足夠長度，卸下F支架，整體移動后支架調(diào)好距離后繼續(xù)后重新固定好懸掛機(jī)構(gòu)并檢查。若移動較大，需拆除后按安裝程序重新安裝。2.拆除

拆除必須由專業(yè)安裝人員進(jìn)行，施工單位配合搬運(yùn)。步驟如下：（1）拆除前對吊籃進(jìn)行全面檢查，記錄損壞情況。（2）吊籃的拆除步驟：

A．將平臺停放在平整的地面上，拆下繩墜鐵； B.切斷電源；

C．將電纜從臨時(shí)配電箱和吊籃上拆下，并卷成圓盤； D.將鋼絲繩卸下拉到上方，并卷成圓盤扎緊； E．最后卸屋面懸掛裝置，并做好保護(hù)工作。2 外墻保溫

本工程所選用的保溫墻體是一套系統(tǒng)而非單一的產(chǎn)品。施工是全系統(tǒng)優(yōu)化的重要控制點(diǎn)，只有規(guī)范的施工工藝，才能確?？朔鞣N墻體的問題點(diǎn)，獲得滿意的最終效果。在施工過程中，必須通過周全的事前準(zhǔn)備，事中管理和事后清理，完成全過程的施工，將系統(tǒng)的整體觀念貫穿于始終。

2.1 施工前的準(zhǔn)備

（1）拆除墻體上的水落管，空調(diào)。（2）墻體預(yù)埋件：

墻體預(yù)埋件（保溫板支托、消防梯、水落管、進(jìn)線管及外墻預(yù)埋 件）依圖紙要求安裝完畢。（3）門窗的檢查：

外貼保溫板前，門、窗框必須按設(shè)計(jì)要求安裝完畢，外掛板部位 預(yù)埋件安裝完畢，并應(yīng)符合設(shè)計(jì)施工驗(yàn)收規(guī)范。2.2 界面層施工 2.2.1 基底處理：（1）去除墻面的油污、灰塵、疏松物等影響附著的物質(zhì)。

（2）對于加氣混凝土砌塊墻體用專用界面劑進(jìn)行界面劑施工，采用滾涂法施工；

2.3 保溫層的鋪裝。2.3.1檢查墻體表面平整度。2.3.2 定基線

沿窗口位置在墻面上彈出水平、垂直線，在各陰、陽角及大墻面長度不超過10米，用鋼絲或尼龍絲垂吊線來確定出板外立面距墻體的距離，此線距墻距離為板厚加5~10mm，此控制線控制所有板的外立面位置，十分重要。在墻面掛水平線確定苯板模塊數(shù)。

2.3.3 擠塑板界面劑施工：

在保溫板施工前，為了加強(qiáng)聚合物砂漿與擠塑板之間的粘接強(qiáng)度，在保溫板的粘貼面上作界面后處理再進(jìn)行粘貼。

2.3.4保溫板的切割

依據(jù)墻體的實(shí)際尺寸切割大于600×1200mm的板備用。2.3.5反包增強(qiáng)網(wǎng)的裁剪

反包加強(qiáng)網(wǎng)，用于外墻陽角、窗口及端部，反包加強(qiáng)網(wǎng)寬度為20cm+苯板厚度，長度可取耐堿玻璃纖維網(wǎng)的幅寬。

2.3.6 粘結(jié)砂漿的拌合 將一份保溫墻體專用粘合劑砂漿加入專用粘結(jié)膠，在容器中用電動攪拌機(jī)充分?jǐn)嚢杈鶆?，達(dá)到適合操作的粘度粘結(jié)砂漿，調(diào)整粘度以不流掛，易施工為宜。

2.3.7 反包加強(qiáng)網(wǎng)鋪設(shè)

沿邊緣將加強(qiáng)網(wǎng)拉直,以100mm寬度鋪于粘結(jié)砂漿上。2.3.8板背膠

保溫板粘貼面一側(cè)周邊均布10mm厚，50mm寬的粘結(jié)砂漿，并在中間點(diǎn)粘接圓點(diǎn)（直徑100mm左右，粘接圓點(diǎn)間距200mm左右），按梅花點(diǎn)布置板四周一圈及中間的粘結(jié)點(diǎn)總面積應(yīng)≥聚苯板面積的40%。達(dá)到粘結(jié)強(qiáng)度。

2.3.9板的粘貼

將XPS、EPS板沿基線鋪裝,用力將XPS、EPS板壓于粘結(jié)砂漿上，使每個(gè)部位都有均勻的粘著機(jī)會，確保粘著，避免出現(xiàn)粘結(jié)不良或剝落現(xiàn)象.EPS板推薦由下往上、由左往右逐層粘貼，注意：XPS、EPS板打背膠時(shí)流出50mm透氣孔，在安裝保溫板時(shí)后安裝的板與先安裝的板對齊，相鄰保溫板之間最大縫隙小于2mm、垂直度偏差不應(yīng)大于3mm、板面平整度不應(yīng)大于3mm。鋪裝時(shí)應(yīng)注意，橫向水平，豎向錯(cuò)縫，錯(cuò)縫寬度大于100mm。

2.3.10板壓平及錨固栓安裝

首先以抹刀用力壓平。而后以2～3米的靠板壓平。

（1）粘貼板時(shí)應(yīng)按同類規(guī)格整幅使用，當(dāng)遇到突出的預(yù)埋件時(shí)，應(yīng)用整幅板套割吻合，不用非整幅板拼湊，對于保溫板之間縫隙較大的部位，用楔型聚苯條塞實(shí)。

（2）切割板時(shí)必須順直、平整。

（3）粘貼XPS、EPS板偶遇不平時(shí)，要及時(shí)調(diào)整，通過改變鋪底砂漿的厚度或削平底材來完成與基層全面粘接的效果，以免形成粘接不良、空鼓。

（4）錨固栓安裝：錨固栓的安裝應(yīng)在粘結(jié)砂漿使用24小時(shí)后進(jìn)行。用沖擊鉆在擠塑板表面向內(nèi)打孔，之后擰入錨固栓。栓釘和圓盤不得超出板面。平均每平米安裝6-8個(gè)錨固釘。

2.4罩面層的施工

罩面層的施工一般在XPS、EPS板粘貼24小時(shí)后進(jìn)行，在罩面層是施工前4小時(shí)前在擠塑板面上刷涂界面劑。

2.4.1 裁剪加強(qiáng)網(wǎng)： 依據(jù)現(xiàn)場情況裁剪加強(qiáng)網(wǎng)。2.4.2 拌合罩面砂漿：

將一份保溫墻體專用罩面砂漿加入適量水，在容器中用電動攪拌機(jī)充分?jǐn)嚢杈鶆?，達(dá)到適合操作的粘度罩面砂漿，調(diào)整粘度以不流掛，易施工為宜。

2.4.3打磨：

24小時(shí)后，用專用打磨工具將苯板翹突部分打磨平整，清除灰塵，在罩面砂漿施工前用界面劑刷涂，界面劑施工4小時(shí)后開始罩面砂漿的施工。2.4.4 涂刮罩面砂漿：

以平板抹刀將罩面砂漿均勻鋪于EPS、XPS板表面，厚度為1～1.5mm。：板外表面滿涂罩面砂漿，按先上后下或先下后上的原則涂刮，涂布寬度應(yīng)大于加強(qiáng)網(wǎng)幅寬。

2.4.5 增強(qiáng)網(wǎng)鋪設(shè)：

將預(yù)埋的反包加強(qiáng)網(wǎng)外露部分翻到苯板面上，包裹保溫層邊緣，用抹刀壓入罩面層。將裁剪好的加強(qiáng)網(wǎng)展開，拉緊經(jīng)緯向，用抹刀壓入罩面砂漿層

2.4.6 涂刮罩面砂漿：

外墻為涂料飾面時(shí)：增強(qiáng)網(wǎng)壓入后，涂滿外層罩面砂漿，厚度2mm左右，此為“一布二膠”工藝，總厚度為3~5mm。

加強(qiáng)網(wǎng)安裝完畢后，涂滿外層罩面砂漿，總厚度為5-8mm。注意：攪拌好的罩面砂漿使用時(shí)間4小時(shí)，硬化后不得使用。2.4.7 成品保護(hù)：

罩面砂漿終凝后48~72小時(shí)。在此期間嚴(yán)禁撞擊、振動。

如果出現(xiàn)破壞情況，應(yīng)在被破損處用工具切割，把保溫板切掉，再用相應(yīng)的保溫板補(bǔ)貼，四周塞實(shí)，周圍罩面砂漿打磨，用網(wǎng)布增強(qiáng)罩面砂漿找平。

3、主要施工方法

3.1 200厚加砌混凝土砌塊+50厚擠塑聚苯板保溫層的復(fù)合石材墻面 3.1.1 工程概況: 本工程外墻采用50厚擠塑聚苯板保溫層的復(fù)合石材。3.1.2 材料組成

（1）50厚擠塑聚苯板保溫層的復(fù)合石材（2）采用預(yù)埋鋼板角鐵掛件。3.1.3 施工要求及條件

經(jīng)業(yè)主、監(jiān)理、施工單位、外保溫施工單位聯(lián)合驗(yàn)收的外墻體（可分段進(jìn)行）垂直、平整度滿足規(guī)范要求，門窗框安裝到位，陽臺欄板、挑檐等突出墻面部位尺寸合格，辦理交接單后即可進(jìn)行施工。3.1.4 工藝流程

基層清理→鉆孔安裝固定掛件→中間驗(yàn)收→干掛自帶保溫石材→勾縫→驗(yàn)收（1）基層清理

① 清理混凝土墻面上殘留的浮灰、脫模劑油污等雜物。

② 剔除剪力墻接槎處劈裂的混凝土塊、夾雜物等，并重新進(jìn)行修補(bǔ)；窗臺挑檐按照2%用水泥砂漿找坡，外墻各種洞口填塞密實(shí)。（2）安裝固定掛件

固定掛件間距個(gè)數(shù)符合設(shè)計(jì)要求。陽角、孔洞邊緣及窗四周在水平、垂直方向范圍內(nèi)需加密。涂料工程

4.1施工工藝流程：基層處理——填補(bǔ)縫隙——滿刮一到兩遍膩?zhàn)印⒌灼嵋槐椤⒅衅嵋槐椤谝槐槊嫫帷趦杀槊嫫岢苫睢?/p>

4.2施工方法 4.2.1基層處理

A首先對基層進(jìn)行查看，對表面浮粒進(jìn)行清處，確保表面清潔、無疏松物，無潮濕。

B對表面裂縫、砂眼、碰壞處進(jìn)行全方位修復(fù)。

C表面用水泥找平，待干后用1#砂紙磨平，并把浮塵掃凈。4.2.2底漆施工

A 對基層表面處理后，確定的合要求，再進(jìn)行封閉底漆施工，B 基層封底漆施工前要嚴(yán)格按照規(guī)定比例進(jìn)行稀釋，稀釋比不超過15/0-20/0要保證均勻。

C 基層封底漆的先小面后大面，從上到下均勻涂刷，保證無漏涂流等。D 底漆完畢后，應(yīng)及時(shí)對施工工具清洗。4.2.3第一遍面漆施工

A 涂層表面硬干后干能進(jìn)行第一遍面涂施工，B 面漆施工時(shí)，不同顏色應(yīng)使用不同工具，避免混色。C 涂飾施工先小面后大面，從上到下順序施工。

D 施工是涂飾料應(yīng)接與分格線或窗套等處，避免結(jié)合處出現(xiàn)色差。4.2.4第二遍面漆施工 A 第一遍結(jié)束后24小時(shí)再進(jìn)行第二遍施工。

B 第二遍面漆要求涂刷均勻，施工后色澤一致，無流掛漏底。4.2.5 劃分分格條：首先根據(jù)設(shè)計(jì)要求分格線寬度必須控制好，四周交圈，分格平直光滑，粗細(xì)一致。

4.2.6 施工縫與施工段：由上往下進(jìn)行，根據(jù)墻體的特點(diǎn)每垂直面為一個(gè)施工段，水平縫留在分格縫上，垂直于陰陽角處。

4.3質(zhì)量要求

4.3.1 涂料品種規(guī)格、質(zhì)量、色彩必須符合設(shè)計(jì)要求。4.3.2 必須與基層粘接牢固。

4.3.3 涂料表面顏色一致，色點(diǎn)大小均勻，不顯接茬，無漏涂透底好流墜。

4.3.4 分格條寬度一致，平整平滑，棱角整齊，橫平豎直，通順。4.3.5 嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)與規(guī)范要求。4.4.成品保護(hù)

4.4.1 涂刷前應(yīng)對洞口進(jìn)行遮蓋，如涂到窗上應(yīng)及時(shí)清理干凈。4.4.2 施工時(shí)嚴(yán)禁蹬踩已完工的部位，防止污染。4.4.3 施工后1-2小時(shí)內(nèi)避免雨淋。4.4.4 施工時(shí)一律不準(zhǔn)從窗口往下倒垃圾。5 門窗工程 5.1 工藝旅程

劃線定位→鋼門窗就位→鋼門窗固定→五金配件安裝 5.2 操作工藝（1）劃線定位

1）圖紙中門窗的安裝位置、尺寸和標(biāo)高，以門窗中線為準(zhǔn)向兩邊量出門窗邊線。如果工程為多層或高層時(shí)，以頂層門窗安裝位置線為準(zhǔn)，用線墜或經(jīng)緯儀將頂層分出的門窗邊線標(biāo)劃到各樓層相應(yīng)位置。

2）從各樓層室內(nèi)+50cm水平線量出門窗的水平安裝線。3）依據(jù)門窗的邊線和水平安裝線做好各樓層門窗的安裝標(biāo)記。（2）鋼門窗就位

1）按圖紙中要求的型號、規(guī)格及開啟方向等，將所需要的鋼門窗搬運(yùn)到安裝地點(diǎn)，并墊靠穩(wěn)當(dāng)。

2）將鋼門窗立于圖紙要求的安裝位置，用木楔臨時(shí)固定，將其鐵腳插入預(yù)留孔中，然后根據(jù)門窗邊線、水平線及距外墻皮的尺寸進(jìn)行支墊，并用托線板靠吊垂直。

3）鋼門窗就位時(shí)，應(yīng)保證鋼門窗上框距過梁要有20mm縫隙，框左右縫寬一致，距外墻皮尺寸符合圖紙要求。

（3）鋼門窗固定

1）鋼門窗就位后，校正其水平和正、側(cè)面垂直，然后將上框鐵腳與過粱預(yù)埋件焊牢，將框兩側(cè)鐵腳插入須留孔內(nèi)，用水把預(yù)留孔內(nèi)濕潤，用1：2較硬的水泥砂漿或C20細(xì)石混凝土將其填實(shí)后抹平。終凝前不得碰動框扇。

2）三天后取出四周木楔，用1：2水泥砂漿把框與墻之間的縫隙填實(shí)，與框同平面抹平。

3）若為鋼大門時(shí)，應(yīng)將合頁焊到墻中的預(yù)埋件上。要求每側(cè)預(yù)埋件必須在同一垂直線上，兩側(cè)對應(yīng)的預(yù)埋件必須在同一水平位置上。

（4）五金配件的安裝

1）檢查窗扇開啟是否靈活，關(guān)閉是否嚴(yán)密，如有問題必須調(diào)整后再安裝。2）在開關(guān)零件的螺孔處配置合適的螺釘，將螺釘擰緊。當(dāng)擰不進(jìn)去時(shí)，檢查孔內(nèi)是否有多余物。若有，將其剔除后再擰緊螺絲。當(dāng)螺釘與螺孔位置不吻合時(shí)，可略挪動位置，重新攻絲后再安裝。

3）鋼門鎖的安裝按說明書及施工圖要求進(jìn)行，安好后鎖應(yīng)開關(guān)靈活。

第八章 質(zhì)量保證體系和措施 工程質(zhì)量總目標(biāo)及目標(biāo)分解

我公司明確本工程的質(zhì)量總目標(biāo): 全部合格標(biāo)準(zhǔn)。為了達(dá)到本工程的質(zhì)量總目標(biāo)，對工程施工采取全過程的目標(biāo)管理，并將分部分項(xiàng)工程質(zhì)量總目標(biāo)分解為分部目標(biāo)、分項(xiàng)工程的分目標(biāo)；各質(zhì)量目標(biāo)均落實(shí)到具體個(gè)人頭上，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，明確獎(jiǎng)罰指標(biāo)，使每個(gè)分部分項(xiàng)責(zé)任人和參加施工班組全員直接相關(guān)，共同對目標(biāo)負(fù)責(zé)，從而使每個(gè)分部分項(xiàng)的管理者與操作者形成有效的壓力與動力，最大限度地調(diào)動和發(fā)揮每個(gè)員工的積極性和聰明才智，提高員工的質(zhì)量意識。

目標(biāo)管理是施工全過程質(zhì)量管理中心內(nèi)容，質(zhì)量保證措施的每一項(xiàng)具體的工作都必須圍繞“目標(biāo)”中心而展開，工程整個(gè)施工過程將以目標(biāo)管理統(tǒng)攬全局，以經(jīng)濟(jì)承包為杠桿，以全面推廣應(yīng)用質(zhì)量目標(biāo)為手段，開展質(zhì)量管理工作。

質(zhì)量是企業(yè)的生命，“ 質(zhì)量第一” 是我們的行動宗旨，不論工程大小，始終把工程質(zhì)量放在首位。本公司在長期的施工實(shí)踐中建立了一整套較完善的質(zhì)量保證體系:本公司質(zhì)量體系表現(xiàn)為樹桿式條塊結(jié)合，以控制系統(tǒng)為維系手段，對于一個(gè)具體工程的質(zhì)保體系主要體現(xiàn)在“ 人、機(jī)、料、法、環(huán)” 五方面。通過對人的素質(zhì)的控制，保證現(xiàn)場管理工作質(zhì)量與作業(yè)工序質(zhì)量，通過對材料質(zhì)量的控制達(dá)到保證產(chǎn)品質(zhì)量，通過對新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備的運(yùn)用達(dá)到質(zhì)量與成本的雙控制，形成有效的“ 滾動”提高模式。公司建立并維持行之有效的規(guī)范化的質(zhì)量體系，這是維持質(zhì)量優(yōu)質(zhì)水平的一個(gè)有效控制工具，按照各項(xiàng)文件規(guī)定正常運(yùn)作，它能夠有效地保證工程質(zhì)量穩(wěn)定、持續(xù)并不斷提高，其主要內(nèi)容有:(1)合同評審管理:對招投標(biāo)文件和合同草案進(jìn)行評審，確保合同條款明確完善和對其正確理解，正式合同簽訂前及執(zhí)行期間對合同進(jìn)行評審。

(2)圖紙資料管理:對本工程技術(shù)文件包括設(shè)計(jì)變更、施工聯(lián)系單等從發(fā)出到回收的全過程進(jìn)行控制，使其處于受控狀態(tài)。

(3)采購管理:公司建立合格供應(yīng)商的名單，并定期對其進(jìn)行評審，采購產(chǎn)品時(shí)制訂完整的計(jì)劃、簽訂周詳?shù)暮贤⒂孟鄳?yīng)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等嚴(yán)格進(jìn)行驗(yàn)證。

(4)建設(shè)單位提供的物資的管理:將建設(shè)單位提供的物資列入采購計(jì)劃，按規(guī)定對其進(jìn)行驗(yàn)證、檢驗(yàn)、儲存和保管，出現(xiàn)問題時(shí)加以記錄和處理。

(5)產(chǎn)品標(biāo)識與追溯性管理:對原材料、施工過程及竣工工程進(jìn)行有效標(biāo)識，使產(chǎn)品具有可識別性和可追溯性。

(6)工序控制管理:對施工工序各個(gè)環(huán)節(jié)的控制，保證其質(zhì)量滿足要求，對特殊工序由具備資格的人員進(jìn)行操作并進(jìn)行連續(xù)的監(jiān)控。

(7)檢驗(yàn)與試驗(yàn)管理:嚴(yán)格按規(guī)定對產(chǎn)品和過程進(jìn)行檢驗(yàn)和試驗(yàn)，確保質(zhì)量符合要求。

(8)檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備管理:按規(guī)定對檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備的購置、管理、使用、保養(yǎng)和定期檢定、校準(zhǔn)等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使之處于完好狀態(tài)并且精度能滿足使用要求。

(9)檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)管理:對檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)操作標(biāo)識和控制，確保只有通過了規(guī)定的檢驗(yàn)和試驗(yàn)且合格的產(chǎn)品才能使用和安裝。標(biāo)識的方式有記錄和實(shí)物標(biāo)識。

(10)不合格品的控制管理:對原材料、半成品及工序中不合格品的及時(shí)標(biāo)識、隔離、審批并采取相應(yīng)的處置措施，使其不得被使用、安裝或隱蔽。

(11)糾正和預(yù)防措施管理:對施工中比較嚴(yán)重的不合格或反復(fù)發(fā)生的不合格進(jìn)行調(diào)查和分析，采取相應(yīng)的糾正措施，并定期總結(jié)，分析其發(fā)生趨勢和可能性，采取相應(yīng)的預(yù)防措施，把不合格減少至零。

(12)搬運(yùn)、儲存、防護(hù)和交付管理:對施工材料搬運(yùn)、儲存、保管和交付進(jìn)行嚴(yán)格控制，防止其損壞或變質(zhì)。

(13)質(zhì)量記錄的控制管理:對質(zhì)量記錄進(jìn)行標(biāo)識、填寫、收集、歸案、儲存、保管，按規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制，以證實(shí)產(chǎn)品達(dá)到規(guī)定的要求。

(14)培訓(xùn)管理:對員工進(jìn)行上崗前培訓(xùn)，特殊關(guān)鍵作業(yè)培訓(xùn)或技術(shù)管理人員培訓(xùn)等，使其素質(zhì)滿足相關(guān)的要求。

(15)回訪保修管理:對已交付使用工程的保修和回訪工作嚴(yán)格管理，提高我公司的社會信譽(yù)。嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量檢查管理制度

2.1 材料:通過執(zhí)行進(jìn)場檢驗(yàn)制做到(1)杜絕小廠水泥、立窯水泥、無準(zhǔn)用證水泥進(jìn)場。(2)進(jìn)口鋼筋必須進(jìn)行化學(xué)分析。(3)砌塊、瓷磚、涂料、防水材料等必須有合格證。

2.2 施工:在抓質(zhì)量分解目標(biāo)落實(shí)中，重點(diǎn)抓好以下幾點(diǎn)：

(1)隱檢制:根據(jù)進(jìn)度安排預(yù)檢、隱檢計(jì)劃，進(jìn)行預(yù)檢、隱檢程序。辦理預(yù)檢、隱檢手續(xù)，并及時(shí)履行簽字歸案。(2)三檢制:按工序，分部、分項(xiàng)落實(shí)三級檢查控制，重點(diǎn)抓住工序跟蹤檢查，把優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣及時(shí)落實(shí)到班組，落實(shí)到人頭。

(3)樣板制:以樣板指路，用樣板交底，按樣板驗(yàn)收，執(zhí)行好樣板工序、樣板段、樣板區(qū)的施工管理細(xì)則。

(4)崗位責(zé)任制:按質(zhì)量目標(biāo)分解，將質(zhì)量責(zé)任層層掛牌，層層落實(shí)到人頭，形成優(yōu)質(zhì)精品競賽氣氛，質(zhì)量管理工程師行使質(zhì)量否決權(quán)和質(zhì)量獎(jiǎng)罰權(quán)。

2.3協(xié)調(diào)措施:執(zhí)行現(xiàn)場例會制度，明確專業(yè)的施工順序和工序穿插的交接關(guān)系及質(zhì)量責(zé)任，加強(qiáng)各專業(yè)工種之間的協(xié)調(diào)、配合及工序交接管理，及時(shí)解決前后工種間的矛盾和問題，避免扯皮、返工現(xiàn)象，保證施工順利進(jìn)行。在現(xiàn)場成立一個(gè)車輛、機(jī)械調(diào)度室，確保車輛、機(jī)械及時(shí)到位作業(yè)，加強(qiáng)維修保養(yǎng)，確保同時(shí)參與作業(yè)的車輛、機(jī)械數(shù)量滿足施工需要。加強(qiáng)現(xiàn)場車輛的指揮調(diào)度，維護(hù)交通秩序，確保場地內(nèi)道路暢通無阻。

2.4 外監(jiān):主動虛心接受地盤監(jiān)理、建設(shè)單位、質(zhì)檢總站及設(shè)計(jì)院等各方面的指導(dǎo)和意見，從嚴(yán)自我要求，實(shí)施超前預(yù)控，堅(jiān)決及時(shí)整改。保證工程質(zhì)量技術(shù)措施

我們對本工程的質(zhì)量總體目標(biāo)是創(chuàng)優(yōu)質(zhì)、爭樣板、讓用戶滿意。為了達(dá)到這一目標(biāo),我們在施工準(zhǔn)備工作、施工測量、執(zhí)行新規(guī)范、質(zhì)量教育、質(zhì)量檢查與評比、原材料檢驗(yàn)、計(jì)量、技術(shù)措施及崗位責(zé)任制等諸方面,將嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)范、規(guī)程所規(guī)定的方法進(jìn)行本工程項(xiàng)目的施工、控制與運(yùn)轉(zhuǎn),具體措施如下: 4.1施工準(zhǔn)備工作

在工程開工前選派有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)該工程的質(zhì)量管理工作。技術(shù)人員要將工程概況、施工方案、技術(shù)措施及特殊部位的施工要點(diǎn)、注意事項(xiàng)等向全體施工人員作詳細(xì)的技術(shù)交底,認(rèn)真做好圖紙的自審與會審。按施工平面布置圖搭建臨時(shí)設(shè)施,布置施工機(jī)具,做好場內(nèi)道路及水電敷設(shè),做好各種施工機(jī)械的維護(hù)保養(yǎng)工作,為工程開工后保證施工生產(chǎn)的順利進(jìn)行做好充分的準(zhǔn)備。計(jì)量工作與工程質(zhì)量密切相關(guān),必須引起高度重視，為了保證工程質(zhì)量,混凝土臨時(shí)攪拌站配齊計(jì)量器具,各種計(jì)量器具將定期到計(jì)量部門檢測。各種計(jì)量器具均需有專職人員負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng),使各種計(jì)量器具自始至終保持在有效狀態(tài)。各軸線、標(biāo)高由專職測量放線人員測定,混凝土臨時(shí)攪拌站必須配置有效的磅秤,攪拌混凝土及砂漿所用原材料均做到嚴(yán)格按照施工配合比稱量,確保工程質(zhì)量。質(zhì)檢人員所用的鋼卷尺等必須做好比對校核,確保各種計(jì)量器具的準(zhǔn)確有效。

4.2原材料的檢驗(yàn):材料優(yōu)劣直接關(guān)系到工程質(zhì)量的好壞,為此各種原材料特別是水泥、鋼材進(jìn)場必須有出廠合格證明書;水泥、鋼材、砂子等材料進(jìn)場后必須經(jīng)檢驗(yàn)合格方可使用,施工工地設(shè)專職檢驗(yàn)員,及時(shí)將各種材料送到化驗(yàn)室檢驗(yàn)。經(jīng)檢驗(yàn)不合格的材料及時(shí)封存退貨。

4.3落實(shí)崗位責(zé)任制:認(rèn)真落實(shí)各種崗位責(zé)任制，使各級管理人員及全體施工人員職責(zé)分明。實(shí)行獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),師徒結(jié)對,徒弟創(chuàng)優(yōu),師傅有獎(jiǎng)。經(jīng)常開展質(zhì)量教育,不斷提高各級管理員及全體施工人員的質(zhì)量意識,嚴(yán)格按規(guī)章辦事,做好工序交接工作,上道工序要對下道工序負(fù)責(zé),下道工序要對上道工序進(jìn)行復(fù)核,上道工序不合格,下道工序不施工,嚴(yán)格執(zhí)行“ 三檢制”,使工程質(zhì)量始終保持在優(yōu)良狀態(tài)。

4.4制定嚴(yán)密的技術(shù)措施，做好各工序過程中的質(zhì)量控制根據(jù)建設(shè)單位提供的資料及施工現(xiàn)場的實(shí)際情況，主體結(jié)構(gòu)、裝修、安裝工程等施工嚴(yán)格按第七章施工順序進(jìn)行施工。開工前應(yīng)做基準(zhǔn)點(diǎn)交接，并對軸線和標(biāo)高進(jìn)行認(rèn)真復(fù)查，做好原始記錄并及時(shí)辦理簽證手續(xù)。各工序施工過程中應(yīng)做到:(1)嚴(yán)格按“ 建筑施工分項(xiàng)工藝標(biāo)準(zhǔn)”及設(shè)計(jì)圖紙要求施工，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)隱蔽預(yù)檢制度，各分項(xiàng)工程質(zhì)量管理，嚴(yán)格執(zhí)行三檢制度，上一道工序不合格，不組織下一道工序施工，隱蔽及中間工程驗(yàn)收在公司檢查合格的基礎(chǔ)上，報(bào)請地盤監(jiān)理工程師、質(zhì)檢站共同參加復(fù)檢驗(yàn)收，合格后，組織工程施工隱蔽驗(yàn)收和下道工序施工。

(2)加強(qiáng)技術(shù)管理，認(rèn)真貫徹國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及省市政府頒發(fā)的規(guī)定，建立健全崗位責(zé)任制，熟悉施工圖紙，認(rèn)真做好施工前和施工中的跟蹤檢查和技術(shù)交底工作。

(3)施工前技術(shù)人員必須向施工班組作全面技術(shù)交底。施工中認(rèn)真檢查執(zhí)行情況。(4)施工過程中發(fā)生嚴(yán)重的缺陷和質(zhì)量事故，應(yīng)及時(shí)上報(bào)，不得隨意處理。與監(jiān)理單位的配合

5.1 監(jiān)理單位與我單位之間是監(jiān)理與被監(jiān)理的關(guān)系，我單位必須嚴(yán)格接受監(jiān)理并為監(jiān)理單位開展工作提供方便，按照要求提供完整的原始記錄，檢測記錄等技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料。

5.2 嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理單位編制的經(jīng)建設(shè)單位審核批準(zhǔn)的《監(jiān)理規(guī)定》逐條落實(shí)。

5.3 與監(jiān)理、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位一起做好圖紙會審等有關(guān)施工技術(shù)方面的各項(xiàng)工作向監(jiān)理單位提交施工組織設(shè)計(jì)，施工方案和施工進(jìn)度計(jì)劃，嚴(yán)格履行工程承包合同，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求施工，執(zhí)行工程技術(shù)規(guī)范及規(guī)程。

5.4 各道工序施工前，邀請監(jiān)理單位對分部分薦工程進(jìn)行質(zhì)量檢查和驗(yàn)收，對隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收簽證，工程竣工時(shí)與監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位一道進(jìn)行初驗(yàn)。

5.5 工程采用的構(gòu)件、半成品及主要材料應(yīng)在未投入使用前請監(jiān)理單位檢查質(zhì)量保證書及抽樣測試。

5.6 向監(jiān)理單位提交施工圖預(yù)算，辦理變更和各種經(jīng)濟(jì)簽證及配合工程結(jié)算審核工作。

5.7 未經(jīng)監(jiān)理公司認(rèn)可的工序不得進(jìn)行。技術(shù)復(fù)核項(xiàng)目、隱蔽工程驗(yàn)收、分部工程驗(yàn)收、及其他材料質(zhì)量的檢查，材料試驗(yàn)、技術(shù)檔案等均需提前交監(jiān)理單位檢查，資料合格后進(jìn)行驗(yàn)收。

做好職工的入場教育工作，服從監(jiān)理方監(jiān)督管理，尊重監(jiān)理人員，與監(jiān)理方搞好管理與被管理的關(guān)系，搞好施工配合?？⒐で謇砑耙平粶?zhǔn)備工作

在工程完成之后項(xiàng)目部組織成立工程驗(yàn)收小組，專門負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的竣工收尾和驗(yàn)收、移交工作。主要工作內(nèi)容包括:

一、有計(jì)劃、有步驟地組織人員進(jìn)行現(xiàn)場清理，倒運(yùn)多余的建筑垃圾，拆除臨時(shí)設(shè)施，運(yùn)走剩余的周轉(zhuǎn)材料，拆卸設(shè)備。

二、整理、完善竣工資料。

三、有計(jì)劃組織、參與分部工程的驗(yàn)收工作。

四、整理并歸類編號需要移交的材料設(shè)備、鑰匙和資料。

五、積極配合相關(guān)專業(yè)和建設(shè)單位的檢查和驗(yàn)收工作。

第九章 安全生產(chǎn)保證體系和措施 安全管理目標(biāo)

安全目標(biāo):實(shí)現(xiàn)安全“五無”目標(biāo)、輕傷事故頻率在1‰之內(nèi)； 2 安全生產(chǎn)管理體系 2.1 縱向管理體系

公司主管生產(chǎn)副總經(jīng)理和安全監(jiān)控部門作為公司一級的安全生產(chǎn)管理監(jiān)控機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對現(xiàn)場制定的管理制度和運(yùn)作實(shí)施情況進(jìn)行檢查監(jiān)督，通過嚴(yán)肅有效的行政管理，使項(xiàng)目經(jīng)理部始終處于正常良好的運(yùn)行狀態(tài)。施工現(xiàn)場成立的項(xiàng)目經(jīng)理為主的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組。項(xiàng)目經(jīng)理為該工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)第一責(zé)任人，項(xiàng)目經(jīng)理部設(shè)立項(xiàng)目副經(jīng)理和專職安全員，由他們統(tǒng)一抓各項(xiàng)安全生產(chǎn)管理措施的落實(shí)工作。各生產(chǎn)班組建立相應(yīng)的安全生產(chǎn)管理小組，設(shè)立兼職安全員，配合專職安全員工作。公司安全保證體系見附表。

2.2 橫向管理體系

公司的各職能部門和各下屬施工單位都參與安全生產(chǎn)、文明施工的服務(wù)與管理工作，保證項(xiàng)目的安全生產(chǎn)和文明施工。安全生產(chǎn)技術(shù)措施

做好項(xiàng)目施工的安全與文明施工管理，除了首先需要可靠的管理體系外還必須有穩(wěn)妥的技術(shù)措施及更好的防護(hù)措施。

3.1 工人進(jìn)場前進(jìn)行“三級教育”后，方可上崗。

3.2 必須逐級進(jìn)行安全技術(shù)交底，技術(shù)交底應(yīng)有書面資料或有作業(yè)指導(dǎo)書（或操作細(xì)則）。技術(shù)交底針對性要強(qiáng)，要履行簽字手續(xù)，保存資料。項(xiàng)目經(jīng)理部質(zhì)安員負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查，嚴(yán)格按照安全技術(shù)交底的規(guī)定要求進(jìn)行作業(yè)。

3.3 特種作業(yè)人員包括機(jī)械工、電工、電焊工、架工等必須進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，按規(guī)定到有關(guān)部門經(jīng)考試合格后，持證上崗。操作證必須按期復(fù)審，方能繼續(xù)從事特種作業(yè)。特種作業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行各種安全技術(shù)操作規(guī)程，確保安全施工。3.4 施工現(xiàn)場應(yīng)實(shí)施機(jī)械安全管理及安裝驗(yàn)收制度。使用的施工機(jī)械、機(jī)具和電氣設(shè)備，在安裝前，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢測，經(jīng)檢測合格后方可安裝；機(jī)械安裝要按平面布置圖進(jìn)行。在投入使用前，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，并辦好驗(yàn)收手續(xù)登記。經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)機(jī)械狀況良好，能安全運(yùn)行的，才準(zhǔn)投入使用。所有機(jī)械操作人員都必須經(jīng)過培訓(xùn)合格后，持證上崗。機(jī)械操作人員要進(jìn)行登記存檔，按期復(fù)驗(yàn)。使用期間，應(yīng)當(dāng)指定專人維護(hù)、保養(yǎng)，保證機(jī)械設(shè)備的完好率和使用率以及安全運(yùn)作。

3.5 施工現(xiàn)場安全管理必須抓好施工現(xiàn)場平面布置圖和場地設(shè)施管理，做到圖物相符，井然有序，狀況良好。此外還應(yīng)做好環(huán)境、消防、材料、衛(wèi)生、設(shè)備等文明施工管理工作。

3.6 施工現(xiàn)場的安全設(shè)施主要包括安全網(wǎng)、圍護(hù)、洞口蓋板、護(hù)欄、防護(hù)罩等。各種限制裝置都必須齊全、有效，并且不得擅自拆除或移動。如因施工實(shí)際需要移動時(shí)，必須經(jīng)工地負(fù)責(zé)人同意，并采取相應(yīng)的安全措施方可施工。基坑四周應(yīng)設(shè)置上下兩層防護(hù)欄桿。

3.7 施工現(xiàn)場除應(yīng)設(shè)置安全宣傳標(biāo)語牌外，危險(xiǎn)地點(diǎn)必須懸掛按照國家有關(guān)安全色、安全標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的標(biāo)牌，夜間有人經(jīng)過的坑洞等還應(yīng)設(shè)紅燈示警。

3.8 做好安全用電工作:（1）施工現(xiàn)場臨時(shí)用電要有施工方案，應(yīng)按《施工現(xiàn)場臨時(shí)用電安全技術(shù)規(guī)范》的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)、驗(yàn)收和檢查。臨時(shí)用電還要有安全技術(shù)交底及驗(yàn)收表，要有變更記錄，健全安全用電管理制度和安全技術(shù)檔案。

臨時(shí)用電應(yīng)落實(shí)三項(xiàng)技術(shù)措施: 第一，防止誤觸帶電體的措施； 第二，防止漏電措施； 第三，實(shí)行安全電壓措施。

（2）施工現(xiàn)場必須有足夠的低壓照明設(shè)施，主要通道入口，上下入口均應(yīng)設(shè)照明裝置。夜間施工必須有足夠的照明燈具。各級安全員應(yīng)做好經(jīng)常性的安全檢查工作。

（3）施工現(xiàn)場不得架設(shè)裸電線，電線跨過主要施工道路時(shí)，最低架空高度不應(yīng)低于6 m，其他地方應(yīng)不低于5 m。

（4）所有用電設(shè)備一律要接地接零，電動機(jī)械和小型電動工具，均應(yīng)有安全漏電保護(hù)裝置，所有用電設(shè)備不使用時(shí)一律拉閘斷電，所有配電箱均要上鎖，架設(shè)和拆除供電線路一律由電工負(fù)責(zé)操作，嚴(yán)禁其他人員亂拉電線。

（5）電源采用三相五線制，設(shè)專用接地線?？偱潆娤浜头峙潆娤鋺?yīng)設(shè)防雨罩和設(shè)門鎖，同時(shí)設(shè)相應(yīng)漏電保護(hù)器。施工用的電路一律采用選型合格的五芯電纜，并要正確架設(shè)。

（6）嚴(yán)格執(zhí)行一機(jī)一閘一漏電保護(hù)裝置，一切電器設(shè)備必須有良好的接地裝置。電動機(jī)械必須定機(jī)定人專門管理，定期檢修，使用小型手持電動工具時(shí)均使用漏電保護(hù)的閘箱，嚴(yán)禁在潮濕帶電狀態(tài)下施工。

（7）施工現(xiàn)場臨時(shí)用電工程由低壓配電裝置（配電瓶、配電箱）配電線路，控制裝置（開關(guān)箱、控制電氣）和用電設(shè)備（各種施工、加工電動機(jī)械和電動工具以及電氣照明燈具）等組成。應(yīng)重視在建工程與臨時(shí)高壓線的距離、支線架設(shè)、現(xiàn)場照明、低壓干線架設(shè)、開關(guān)箱、熔絲、高壓配電裝置的安全使用。

（8）夜間操作要有足夠的照明設(shè)備，直接用于操作的照明燈采用36V 的低壓防爆工作燈。

3.9防雨措施:（1）在施工期間應(yīng)收集天氣預(yù)報(bào)情況，以便安排工作或采取相應(yīng)的措施。（2）注意保護(hù)電源設(shè)備，并作好設(shè)備、機(jī)具的防雨工作。4 安全生產(chǎn)管理措施

4.1.健全安全機(jī)構(gòu)，明確工地及各工種安全責(zé)任人，建立領(lǐng)導(dǎo)安全值班制度，做好值班記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。

4.2施工現(xiàn)場的安全教育:(1)施工現(xiàn)場安全教育的目的，是為了提高員工的安全意識，樹立安全生產(chǎn)的正確認(rèn)識，培養(yǎng)安全生產(chǎn)必須具備的基本知識和技能。

(2)施工現(xiàn)場安全教育的重點(diǎn)是崗位生產(chǎn)知識和崗位安全操作規(guī)程，以及安全思想、施工紀(jì)律和安全生產(chǎn)制度。施工現(xiàn)場安全教育要有針對性，應(yīng)結(jié)合工地特點(diǎn)和生產(chǎn)的實(shí)際情況；施工現(xiàn)場安全教育應(yīng)有計(jì)劃，適時(shí)地有效地進(jìn)行，經(jīng)過培訓(xùn)考核，發(fā)給安全合格證。

(3)施工現(xiàn)場安全教育，包括定期教育及新工人（含民工）變換工種工人、特種作業(yè)工人的安全教育。職工（含民工）新進(jìn)場，未經(jīng)三級安全教育不準(zhǔn)上崗。采用新設(shè)備、新材料及技術(shù)難度復(fù)雜或危險(xiǎn)較大的作業(yè)，必須進(jìn)行專門的安全教育，并有可靠的措施，才能進(jìn)行作業(yè)。

(4)施工現(xiàn)場特殊工種的安全教育、考核、復(fù)驗(yàn)、應(yīng)按《特種作業(yè)人員安全技術(shù)考核管理規(guī)則》ＧＢ5306-85 號文執(zhí)行，必須實(shí)施安全教育和安全技術(shù)培訓(xùn)，培訓(xùn)后經(jīng)考核合格，取得操作證者，方準(zhǔn)獨(dú)立作業(yè)的制度。

(5)從事有塵毒危害作業(yè)的工人的教育，應(yīng)進(jìn)行必要的防治知識和技術(shù)的安全教育，同樣須經(jīng)考核，給合格者發(fā)上崗證。

4.3 施工現(xiàn)場的安全檢查、考核與獎(jiǎng)懲

(1)為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患，堵塞事故漏洞，防患于未然，項(xiàng)目經(jīng)理部必須建立安全檢查制度，實(shí)施定期的、季節(jié)性的、專業(yè)性的安全檢查，以及每周的安全巡檢。安全檢查以查思想、查制度、查領(lǐng)導(dǎo)、查隱患為主，應(yīng)結(jié)合季節(jié)和工地特點(diǎn)，結(jié)合生產(chǎn)的實(shí)際情況，結(jié)合防治慣性事故安排進(jìn)行。每次檢查要有重點(diǎn)、有標(biāo)準(zhǔn)，要評比記分。

(2)安全檢查由項(xiàng)目經(jīng)理或主管施工生產(chǎn)的項(xiàng)目副經(jīng)理主持，項(xiàng)目經(jīng)理部有關(guān)人員參加。對查出的隱患，要建立登記、整改、驗(yàn)證、銷項(xiàng)制度。要定人、定措施、定經(jīng)費(fèi)、定完成日期。在隱患沒有消除前，必須采取可靠的防護(hù)措施，如有危及人身安全的緊急險(xiǎn)情，應(yīng)立即停止作業(yè)。

(3)安全檢查應(yīng)與完善和修訂安全管理制度結(jié)合起來，應(yīng)與安全生產(chǎn)責(zé)任制和經(jīng)濟(jì)利益掛鉤、嚴(yán)明獎(jiǎng)懲。

4.4 在施工現(xiàn)場設(shè)立醫(yī)療保健箱，配備常用藥，指派專人負(fù)責(zé)；搞好伙食供應(yīng)，加強(qiáng)水份和營養(yǎng)的補(bǔ)充，并在工地設(shè)置臨時(shí)廁所和浴室設(shè)施，方便工人沖涼，為施工人員提供良好后勤服務(wù)。安全防火措施

5.1 消防工作:實(shí)行“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的方針，加強(qiáng)消防教育，提高對安全防火工作的認(rèn)識，把安全防火工作提到工作的議事日程上來，作為一件大事來抓。

5.2 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行防火工作逐級責(zé)任制，凡參加施工單位，不論建制如何，只要是工程施工的單位負(fù)責(zé)人，必須切實(shí)擔(dān)當(dāng)起消防安全責(zé)任人的職責(zé)。切實(shí)對消防保衛(wèi)及成品保護(hù)工作加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，在實(shí)際工作中落實(shí)市政府法規(guī)的精神。

5.3 保衛(wèi)組負(fù)責(zé)施工期間一切用火、用電及易燃、易爆物品的管理，嚴(yán)格控制火源、水源、嚴(yán)格用火審批手續(xù)，加強(qiáng)對電焊、氣焊、油工、油氈工等工種的管理教育。檢查發(fā)現(xiàn)不安全因素，主動采取預(yù)防措施，堵塞漏洞，加強(qiáng)管理，督促整改，處理違章，確保施工現(xiàn)場安全。5.4 建立健全組織:為加強(qiáng)安全防火工作的管理，公司成立防火安全委員會，工程處成立防火安全領(lǐng)導(dǎo)小組，工地成立以項(xiàng)目副經(jīng)理為組長的防火領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)義務(wù)消防隊(duì)，有專職防火安全員和義務(wù)消防員，形成工地安全防火網(wǎng)絡(luò)。

5.5 加強(qiáng)對消防器具的配備:在地面臨時(shí)設(shè)施周圍配有一定數(shù)量的泡沫滅火器、砂箱、鐵鏟、消防水桶等消防設(shè)施及工具，指派專人負(fù)責(zé)，消防設(shè)施及工具供消防專用，任何人不得以任何借口挪作它用。在材料庫、油罐等易燃區(qū)掛設(shè)“嚴(yán)禁煙火”的警告牌，對消防器具定期檢查，發(fā)現(xiàn)失靈即予更換。

5.6 施工現(xiàn)場的防火管理:施工現(xiàn)場和員工住宿區(qū)，嚴(yán)禁燒電爐、煤油爐，施工現(xiàn)場中需要?jiǎng)佑脷飧?、氣焊和電焊及動用火種，存在事故隱患時(shí)應(yīng)嚴(yán)密注意，做到人走電源、氣源、火源關(guān)掉，有足夠的防火措施。

5.7 監(jiān)督檢查:為確保防火工作落實(shí)到實(shí)處，經(jīng)常監(jiān)督檢查。5.8 現(xiàn)場采用防火材料搭設(shè)工棚，工棚內(nèi)的照明電路必須由電工按規(guī)定架設(shè)。

5.9 未經(jīng)安全負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，不得私自動火、用電。

5.10 對工地宿舍定期檢查。每日巡查，防止私拉亂接電線，禁止使用電爐、油爐。

5.11安全監(jiān)控措施 為確保工程施工安全進(jìn)行，提高科學(xué)化管理水平，計(jì)劃在工地現(xiàn)場實(shí)行24h 巡視、監(jiān)控，監(jiān)控點(diǎn)主要布置如下大門口、工地現(xiàn)場四角處。

第十章 文明施工和環(huán)境保護(hù)措施 創(chuàng)建文明工地的目的及意義

文明施工是指科學(xué)組織施工，提倡工程質(zhì)量優(yōu)良和施工安全，建造舒適的生產(chǎn)、生活和辦公環(huán)境，保持施工場地整潔、衛(wèi)生，創(chuàng)造工地良好的文明氣氛，組織嚴(yán)格、合理管理的一項(xiàng)施工活動。

1.1 創(chuàng)建文明工地活動，是建筑行業(yè)落實(shí)國家政策，把社會主義精神文明和物質(zhì)文明一起抓的結(jié)合點(diǎn)，響應(yīng)建筑業(yè)“三治一求”、施工現(xiàn)場安全達(dá)標(biāo)，同時(shí)也是開展城市環(huán)境整潔，創(chuàng)建文明城市的重要部分。

1.2.創(chuàng)建文明工地對于施工企業(yè)樹立良好企業(yè)形象，提高企業(yè)效益，保證施工安全，保證工程質(zhì)量，培養(yǎng)一支高素質(zhì)的隊(duì)伍等具有不可估量的作用。

1.3.創(chuàng)建文明工地對建筑行業(yè)中的“臟、亂、差”、違章施工、野蠻作業(yè)的狀況是強(qiáng)有力的一擊，是對簡單粗放管理、亂堆放、丟失損壞、浪費(fèi)嚴(yán)重、危險(xiǎn)作業(yè)、打架斗毆、嫖賭等不文明行為和愚昧落后管理敲響警鐘。

1.4.創(chuàng)建文明工地是企業(yè)展示實(shí)力的一個(gè)窗口，是自我提高和進(jìn)步的進(jìn)行曲，對增強(qiáng)企業(yè)在社會上的知名度、競爭力，提高企業(yè)的規(guī)范化管理，發(fā)揚(yáng)企業(yè)“工程優(yōu)質(zhì)，年年創(chuàng)杯”的精神等具有不可低估的作用。

1.5.抓住公司已通過ISO9001 質(zhì)量體系認(rèn)證，及準(zhǔn)備實(shí)際的OHSMS1800 職業(yè)健康安全體系，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和要求文明工地的創(chuàng)建，使公司管理進(jìn)一步規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化。創(chuàng)建文明工地的基本內(nèi)容 2.1.施工管理現(xiàn)場規(guī)范化:（1）圍檔圍護(hù)；（2）場容場貌；（3）標(biāo)識標(biāo)牌；（4）作業(yè)條件環(huán)境保護(hù)；（5）防火防爆防毒；（6）施工組織設(shè)計(jì)與管理；

2.2.施工安全達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu):（1）安全管理；（2）腳手架與平臺；（3）施工用電；（4）“三寶”與“四口”；（5）模板支撐施工荷載；（6）塔吊提升設(shè)備；（7）中小型機(jī)械設(shè)備。

2.3.工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)質(zhì):（1）質(zhì)量管理；（2）計(jì)量管理；（3）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量；（4）安裝工程；（5）工程技術(shù)資料。

2.4.辦公、生活設(shè)施整潔衛(wèi)生:（1）辦公環(huán)境；（2）食堂；（3）宿舍；（4）廁所；（5）生活環(huán)境。

2.5.工地具有良好的文明氛圍:（1）文明教育；（2）綜合治理；（3）宣傳娛樂；（4）班組建設(shè)。3 文明施工實(shí)施措施 3.1.組織措施

（1）項(xiàng)目經(jīng)理部組織創(chuàng)建文明工地領(lǐng)導(dǎo)小組，由10 人組成，項(xiàng)目經(jīng)理任組長，設(shè)副組長2 人，組員7 人。

（2）創(chuàng)建文明工地領(lǐng)導(dǎo)小組積極開展創(chuàng)建活動，組織職工進(jìn)行職道德思想教育與質(zhì)量安全意識教育，大力提倡職工文明與衛(wèi)生，樹立項(xiàng)目部全體員工良好的精神面貌。

（3）文明工地領(lǐng)導(dǎo)小組經(jīng)常與現(xiàn)場監(jiān)督員、建設(shè)單位、監(jiān)理單位、省市“創(chuàng)建文明工地領(lǐng)導(dǎo)小組”保持密切聯(lián)系，及時(shí)了解信息、意見，把握上級領(lǐng)導(dǎo)來現(xiàn)場檢查指導(dǎo)作為學(xué)習(xí)機(jī)會，以學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)、開拓視野、提高基礎(chǔ)上部創(chuàng)建文明工地的整體水平。

（4）保持與社區(qū)的密切聯(lián)系，及時(shí)聽取各種意見及建議，及時(shí)采取有力的防止環(huán)境污染措施，維護(hù)社區(qū)的安定與和諧。

（5）由文明工地領(lǐng)導(dǎo)小組按照各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)范要求，全面展開文明工地創(chuàng)建實(shí)施活動；由項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)真組織工地創(chuàng)建的各項(xiàng)決策；由基礎(chǔ)上部各管理人員認(rèn)真學(xué)習(xí)文明工地創(chuàng)建思想與實(shí)施內(nèi)容，落實(shí)各項(xiàng)文明工地管理、各負(fù)其責(zé)，完成本崗位的工作職責(zé)。

3.2.管理措施 3.2.1 施工現(xiàn)場規(guī)范化(1）大門:大門的設(shè)計(jì)按照公司形象設(shè)計(jì)，統(tǒng)一、美觀、清晰，采用鋼質(zhì)封閉大門，門扇面以企業(yè)標(biāo)志和四個(gè)大字；進(jìn)門處放置“施工期間，諸多不便，敬請?jiān)彛x謝合作！”等精美不銹鋼文明標(biāo)牌，工地圍墻利用建設(shè)單位已做好的圍墻。

(2)建筑物圍護(hù):建筑物四周采用挑架、立面用建設(shè)部推薦的密目安全網(wǎng)防護(hù)，圍護(hù)整齊、美觀、嚴(yán)密。建筑物四周靠臨時(shí)通道部位設(shè)1.2m 高的鋼管圍護(hù)欄，護(hù)欄按標(biāo)準(zhǔn)用油漆涂刷成醍目標(biāo)志，其他需要臨時(shí)隔離部位均按此鋼筋護(hù)欄隔離。

(3)門衛(wèi):制定《門衛(wèi)制度》，建立《工地進(jìn)出人員登記》。進(jìn)入工地大門側(cè)設(shè)置門衛(wèi)，嚴(yán)格履行門衛(wèi)制度，對工地進(jìn)出人員進(jìn)行嚴(yán)格管理，協(xié)助基礎(chǔ)上部保安科做好安保工作。

2.場容場貌

制定《材料堆放制度》及各班組的《施工場地落手清制度》與《區(qū)域包干制度》。

(1)道路及排水:本工地臨時(shí)地面保證平坦、整潔，嚴(yán)禁物料隨便侵占道路。在施工現(xiàn)場的排水組織中，利用場內(nèi)的排水管網(wǎng)，在辦公室前設(shè)置排水明溝，將工地內(nèi)雨水、廢水排入陰井中，項(xiàng)目部派專人對排水管網(wǎng)定時(shí)檢查、疏通，保證有效、有組織的排水。

(2)生活區(qū)和辦公區(qū):辦公室為一幢“一字型”簡易房，走廊放置花盆。(3)生產(chǎn)區(qū)及材料堆放:生產(chǎn)區(qū)要保證整潔、有序、安全。材料堆放的原則是:整齊合理堆放，既保證使用的方便，又保證現(xiàn)場的整潔美觀，既保證使用的安全，又保證材料在使用過程中的質(zhì)量和“先進(jìn)先用”。

必須按現(xiàn)場平面布置圖堆放材料，材料分類、分批、分規(guī)格堆放整齊、清潔、安全。

(4)施工現(xiàn)場落手清:強(qiáng)調(diào)“落手清”工作的意義，加強(qiáng)職工“落手清”的意識，建立落手清制度和施工現(xiàn)場分區(qū)域責(zé)任制，由專人管理負(fù)責(zé)；各區(qū)域包干到班組，做到現(xiàn)場清潔、衛(wèi)生、整齊。

3.標(biāo)識標(biāo)牌

制定《標(biāo)識、標(biāo)牌、標(biāo)語管理制度》。標(biāo)識、標(biāo)牌由公司統(tǒng)一管理，按照本公司《ISO9001 質(zhì)量體系程序文件》的要求制作與設(shè)置。

(1)危險(xiǎn)區(qū)域禁令標(biāo)志明顯:在預(yù)留洞口、坑井口、通道邊口、危險(xiǎn)機(jī)械等區(qū)域設(shè)置明顯的禁令標(biāo)志牌與防護(hù)欄，在配電室、電焊氣割場所設(shè)置明顯的禁令標(biāo)志牌與防火設(shè)施（如干砂、滅火器等）。

(2)設(shè)備一機(jī)二牌:本工程所用的所有機(jī)械設(shè)備均做到一機(jī)二牌 制，（即操作規(guī)程與驗(yàn)收合格牌），配置一機(jī)一保一閘一箱一鎖。在箱內(nèi)側(cè)設(shè)置線路布局圖。

(3)文明標(biāo)語:1)在進(jìn)入工地大門，設(shè)置有“施工期間，諸多不便，敬請?jiān)?，謝謝合作！”；“進(jìn)入施工現(xiàn)場請戴好安全帽！”等精美不銹鋼文明標(biāo)牌。2)在生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)及施工樓層上，均張掛大幅宣傳標(biāo)語如“嚴(yán)格項(xiàng)目管理，爭創(chuàng)世紀(jì)精品”等，以此提高員工的集體主義意識與工作現(xiàn)任感，樹立項(xiàng)目部良好的精神風(fēng)貌。

(4)施工人員掛牌上崗:項(xiàng)目部所有管理人員（包括項(xiàng)目經(jīng)理）和一線職工（包括后勤）均持證上崗。上崗證由公司統(tǒng)一制作、發(fā)放。

4.作業(yè)條件

工作防護(hù)棚:地面固定作業(yè)機(jī)械設(shè)備均按要求搭設(shè)工作防護(hù)棚，工作棚由鋼筋搭設(shè)而成，工作棚應(yīng)滿足工作安全、采光、通風(fēng)、實(shí)用等要求。

第十一章 季節(jié)施工技術(shù)措施

為進(jìn)一步地抓好施工進(jìn)度、把好質(zhì)量關(guān)，特對雨天施工采取以下措施: 1 首先在施工現(xiàn)場設(shè)置集水、排水、排污系統(tǒng)，保證雨天施工場地不積水。在大雨時(shí)節(jié)，派專人進(jìn)行疏通。潮訊季節(jié)隨時(shí)收聽氣象預(yù)報(bào)，配備足夠的抽水設(shè)備及防臺防訊的應(yīng)急材料。萬一天氣突變，施工中途下雨，則可有備無患。混凝土澆搗時(shí)，必須事先密切注意天氣預(yù)報(bào)，盡可能避開雨天，若不得己情況，必須及時(shí)做好防雨措施，預(yù)備好足夠的活動防雨棚，準(zhǔn)備好塑料薄膜、油布等防雨遮蓋措施。雨期中必須連續(xù)施工的混凝土工程，應(yīng)有可靠的防雨措施，備足防雨物資，及時(shí)了解氣象情況，選擇合適的時(shí)間施工。如在雨天施工的應(yīng)采取覆

第三篇：老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)工作困境的分析[范文]

老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)工作困境的分析

摘要：老舊住宅小區(qū)復(fù)雜的物業(yè)產(chǎn)權(quán)情況，造成了物業(yè)管理繳費(fèi)主體難確認(rèn)；雜亂的業(yè)主階層，促使物業(yè)管理收費(fèi)無序；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺失，造成物業(yè)管理收費(fèi)不公平；惡劣的生存環(huán)境，導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的外部壓力；失衡的公私權(quán)利，導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的矛盾重重。這五個(gè)方面使老舊住宅小區(qū)收費(fèi)工作陷入困境。

老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理隨著我國住房制度改革的推進(jìn)，有了近20 年的發(fā)展歷史，但是物業(yè)管理收費(fèi)問題始終是一個(gè)老大難問題，沒有一個(gè)長期的有效機(jī)制來提高收費(fèi)率，下面結(jié)合我們方莊小區(qū)物業(yè)實(shí)際工作來分析老舊住宅小區(qū)收費(fèi)難的成因。

一、復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)，造成了物業(yè)管理繳費(fèi)主體確認(rèn)難

由于老舊小區(qū)歷史都比較長，伴隨著我國房改政策的變遷，房屋產(chǎn)權(quán)情況也不斷變化。在方莊小區(qū)，國家單位、企事業(yè)單位比較多，在這些單位改制之后，產(chǎn)權(quán)的歸屬界定非常復(fù)雜。比如國家電力公司，產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)移，一些下屬的單位也不愿承接產(chǎn)權(quán)。沒有明確的產(chǎn)權(quán)界定，物業(yè)管理收費(fèi)就無從談起。同樣，根據(jù)現(xiàn)行北京市的物業(yè)管理收費(fèi)辦法，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，但是小區(qū)業(yè)主委員會成立的不多，這樣在進(jìn)行物業(yè)費(fèi)對價(jià)時(shí)沒有談判對象。同時(shí)，存在一些老舊小區(qū)業(yè)主房產(chǎn)的建筑面積因歷史原因無法準(zhǔn)確界定，使物業(yè)收費(fèi)更困難。老舊小區(qū)一般是公房或開發(fā)商自建自管，大產(chǎn)權(quán)證的面積和分戶面積對不上，特別是過去規(guī)劃方面的原因，在房屋性質(zhì)上更難判斷。

還有，開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時(shí)按照原規(guī)定分配給辦事處、奶站、郵局、學(xué)校等的配套公建，多年來一直處于不繳物業(yè)管理費(fèi)的狀態(tài)。這樣，物業(yè)收費(fèi)工作面臨著既要承認(rèn)歷史又要適應(yīng)社會的變遷，造成了收費(fèi)難。

二、雜亂的業(yè)主階層，造成物業(yè)管理收費(fèi)無序

我們假設(shè)現(xiàn)在有了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會也愿意和物業(yè)管理公司就費(fèi)用情況進(jìn)行商議。但是，由于老舊小區(qū)業(yè)主階層的多樣性，帶來了業(yè)主本身對物業(yè)管理服務(wù)理解的多樣性和費(fèi)用承受力的嚴(yán)重落差。農(nóng)民回遷戶、居民拆遷戶、普通商品房、公寓等混在一起，靠一個(gè)業(yè)主委員會根本代表不了廣大業(yè)主。特別是業(yè)主委員會對比較大的產(chǎn)權(quán)單位和一般個(gè)體業(yè)主都不具有公信力和影響力。由此，物業(yè)管理收費(fèi)問題的博弈顯得十分無序。在方莊地區(qū)，已經(jīng)有好幾個(gè)業(yè)主委員會主任因無法組織大家獲得統(tǒng)一的意見，開展工作難而辭職。在老舊電梯更新改造工作中，各個(gè)單位對

電梯的要求和服務(wù)都不一樣，有的想更換電梯，有的認(rèn)為現(xiàn)在就可以了，有的干脆就不交費(fèi)。在這樣一個(gè)雜亂的社區(qū)，收費(fèi)問題要實(shí)行市場調(diào)節(jié)是很難的。

三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺失，造成物業(yè)管理收費(fèi)不公平

實(shí)行市場調(diào)節(jié)，就要有比較成熟的物業(yè)管理市場?，F(xiàn)實(shí)情況是，物業(yè)管理市場自 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 實(shí)施以來才開始逐步形成。當(dāng)新舊物業(yè)管理公司還不能順利進(jìn)行交接的時(shí)候，談市場調(diào)節(jié)，顯然過早。特別是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間關(guān)于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定不足，關(guān)于費(fèi)用

標(biāo)準(zhǔn)自然也是公說公有理，婆說婆有理。再加之，大量的物業(yè)管理企業(yè)還沒有形成核心競爭力就參與到激烈的市場競爭中，唯一的手段就是低價(jià)競爭。這不僅嚴(yán)重打擊了部分好的物業(yè)管理企業(yè)的積極性，也損害了業(yè)主的利益。更重要的是，由于物業(yè)管理服務(wù)的公共性，使得業(yè)主總是從個(gè)人的角度來評價(jià)物業(yè)管理公司的服務(wù)。比如說，業(yè)主關(guān)心的室內(nèi)維修、小區(qū)環(huán)境、停車

秩序等，畢竟不是物業(yè)管理的全部。在物業(yè)管理日常工作中，大量的公共部位的維護(hù)，共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，大量鄰里矛盾的處理，對各專業(yè)公司的監(jiān)管等等，業(yè)主不清楚、不關(guān)心，自然就不愿意付出。但由于這些都是公共消費(fèi)的產(chǎn)品，物業(yè)管理公司都得投入資金、人力進(jìn)行服務(wù)。這兩者之間的矛盾，由于沒有合適的第三方中介的溝通渠道，很難達(dá)到一致。這樣，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的公平性就無法保證。

四、惡劣的生存環(huán)境，造成物業(yè)管理收費(fèi)的外部壓力

根據(jù)相關(guān)調(diào)查，很多地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的主業(yè)收支不均衡。一些地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的虧損達(dá)到 70%。政府在考慮收費(fèi)問題時(shí)，始終沒有考慮到收繳率的問題。根據(jù)網(wǎng)上調(diào)查，一般物業(yè)收費(fèi)收繳率達(dá)到 80% 已經(jīng)很好了，大部分根本達(dá)不到。為了生存，物業(yè)管理公司都要靠多種經(jīng)營來補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)用的不足。正因?yàn)槿绱?，就造成了更多的矛盾。但按照現(xiàn)有的法規(guī)，多種經(jīng)營都將有新的說法，嚴(yán)重的主業(yè)經(jīng)營虧損是不可避免的?？梢姡^去物業(yè)管理市場的激烈競爭，實(shí)質(zhì)上是對多種經(jīng)營權(quán)利的競爭。現(xiàn)在情況有所改變。就普通的住宅小區(qū)來說，僅靠物業(yè)管理的收入，是無法生存的。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)自身也有很多需要完善的地方。比如說專業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)人員素質(zhì)不高，服務(wù)意識不強(qiáng)等，但由于各項(xiàng)成本支出加大，特別是人工成本加大，企業(yè)沒有時(shí)間和精力來夯實(shí)基礎(chǔ)、勤練內(nèi)功。尤其需要指出的是，政府行業(yè)部門對物業(yè)管理的認(rèn)識還有不盡完善的地方。

物業(yè)管理作為社區(qū)管理的一個(gè)重要方面，有很多方面是需要政府強(qiáng)制力來支持的，需要政府的干預(yù)。在 2003 年的抗擊非典中，行業(yè)部門提出很多行政命令，比如對電梯要兩個(gè)小時(shí)噴灑一次藥物，但這些只有要求沒有補(bǔ)貼，費(fèi)用都由物業(yè)管理公司自己來支付。任何一個(gè)國家，對于物業(yè)管理這樣具有公眾性的服務(wù)企業(yè)，都需要政府的補(bǔ)貼和政策優(yōu)惠，但我們看到的卻是一味地把企業(yè)推向市場。

五、失衡的公私權(quán)利，導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的矛盾重重

權(quán)利和義務(wù)是對等的。但是從高法的解釋上看，業(yè)主委員會可以狀告物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司不能把業(yè)主委員會當(dāng)作被告，物業(yè)管理公司所要面對的是業(yè)主委員會更是廣大的業(yè)主。物業(yè)管理收費(fèi)也是同樣的道理，在維護(hù)個(gè)人權(quán)利的時(shí)候，業(yè)主是義正嚴(yán)詞毫不退讓的。但是談到維護(hù)公共權(quán)力，需要按照業(yè)主公約約束自己的時(shí)候，情況就不是這樣了，搭便車的心理普遍存在。而物業(yè)管理處理的正是公共權(quán)力和公共義務(wù)，沒有廣大業(yè)主的覺醒，只會造成矛盾。比如上下層漏水問題，裝修擾民問題，毀壞公共設(shè)備設(shè)施問題等等。一些媒體也在一些事情上推波助瀾，使一些矛盾激化。

由于我們正處在一個(gè)社會轉(zhuǎn)型的時(shí)期，各種社會矛盾層層疊疊，失衡的心理必然會轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理收費(fèi)上來，于是找各種借口不交費(fèi)，找各種借口惹事生非，就不奇怪了。沒有業(yè)主對公共事務(wù)的關(guān)注和參與意識，就談不上物業(yè)管理的市場成熟。在老舊電梯改造中，最頭疼的就是各樓的個(gè)人業(yè)主，產(chǎn)權(quán)單位可以按照政府部門要求催繳，而業(yè)主要么不在家，要么避而不見。

去年年底，北京市朝陽區(qū)法院對拒交物業(yè)管理費(fèi)的部分業(yè)主實(shí)行強(qiáng)制執(zhí)行，結(jié)果引起了軒然大波。當(dāng)然法院做法有欠妥的地方，但是可以看出對于不多的物業(yè)費(fèi)能不交就不交是普遍心理，人們認(rèn)為這不是多么嚴(yán)重的違法事情?？墒钦?yàn)檫@樣，法律又一次沉默了。法律的沉默直接導(dǎo)致的是物業(yè)管理市場的無法可依、有法不依，實(shí)質(zhì)透露的是私權(quán)意識的嚴(yán)重缺失和公權(quán)意識的嚴(yán)重誤解。當(dāng)我們用 70% 業(yè)主的資金維持了 100% 業(yè)主的社區(qū)物業(yè)管理時(shí)，到底是誰侵犯了廣大業(yè)主的權(quán)益？

參考書目：、李嘉煒，《 物業(yè)管理檢查達(dá)標(biāo)實(shí)務(wù) 》，2005 年 7 月、《 房屋設(shè)備管理手冊 》，北京市國土資源和房屋管理局編

第四篇：關(guān)于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議（最終版）

關(guān)于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議

物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而老舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個(gè)方面。

一、居民觀念需轉(zhuǎn)變

多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交。

二、硬件條件相對落后

老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等

三、產(chǎn)權(quán)形式多樣

老舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有：“單位自管房”物業(yè)管理公司，“房管局直管公房”物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會或家委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

五、對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大

老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問題。

六、物業(yè)管理收費(fèi)困難

已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)共分13項(xiàng)，根據(jù)房改房政策，房屋使用人一般只交納兩項(xiàng)費(fèi)用，即衛(wèi)生費(fèi)和保安費(fèi)，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為84元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到70%左右。

七、原產(chǎn)權(quán)人物業(yè)管理費(fèi)負(fù)擔(dān)過重

老舊小區(qū)一般是房改售房，根據(jù)房改售房的政策規(guī)定，物業(yè)管理收費(fèi)中的大部分費(fèi)用是由原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

八、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮

實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個(gè)人，甚至要求退出業(yè)主委員會。

九、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

針對當(dāng)前老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：

其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作

當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。

其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。

2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對老舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

其三、政府部門應(yīng)加大對老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃

針對沒有實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計(jì)劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究老舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個(gè)小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。

其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分

房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。

其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系

商品房在買房之時(shí)，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時(shí)，雙方對物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在老舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的“你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系”的觀念。其

六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳

一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺的維權(quán)意識。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。

其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與居委會、派出所、社區(qū)管委會等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。

其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個(gè)小區(qū)應(yīng)盡量安排一個(gè)物業(yè)管理公司。

第五篇：杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實(shí)施方案

杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實(shí)施方案

各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：

《杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實(shí)施方案》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照實(shí)施。

二○○九年六月十五日

杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

改善工程實(shí)施方案

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程。現(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅(jiān)持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”，構(gòu)建與杭州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

二、主要目標(biāo)

總體目標(biāo)：力爭到2011年年末，杭州市區(qū)（包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)，以下簡稱五城區(qū)）實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

三、實(shí)施范圍

杭州市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1．1999年以前建成；

2．房屋標(biāo)準(zhǔn)成套；

3．尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。

四、基本原則

1．堅(jiān)持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機(jī)制。

2．堅(jiān)持突出重點(diǎn)。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機(jī)制。

3．堅(jiān)持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí)，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

4．堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復(fù)施工影響居民生活。

5．堅(jiān)持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

五、實(shí)施步驟

1．調(diào)查計(jì)劃階段。2009年6月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作。

2．全面推進(jìn)階段。2009年7月-2011年年底，全面推進(jìn)五城區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施，其中2009年完成100萬平方米，2010年完成500萬平方米，2011年完成400萬平方米，累計(jì)完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1．已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

（2）建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

（3）配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過渡。

2．未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理（含平改坡）、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

（二）建立物管機(jī)制。

在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制。

1．確定管理模式。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位（一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導(dǎo)業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。

2．實(shí)

施

物

業(yè)

管

理。

（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展?？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照杭州市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。

（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)

費(fèi)

七、資

金

政。策

1．硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危

舊

房

改

善

工

程

專

項(xiàng)

經(jīng)

費(fèi)。

2．硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算

結(jié)

果

按

1：

1配

套

解

決。

直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果

按

1：

1配

套

解

決。

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

3．住宅小區(qū)日常管理長效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1：1配套解

決

八、保

障

措

。施

1．建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

2．落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì)。要加強(qiáng)對資金使用的管理，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

3．加大扶持力度。住宅小區(qū)實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機(jī)制，對考核優(yōu)秀的單位（個(gè)人）進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。

4．加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級聯(lián)動機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)施目標(biāo)考核，具體考核辦法另行制訂。

5．加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

濱江區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照執(zhí)行。