第一篇：物業(yè)管理工作情況匯報(bào)

蘭州市物業(yè)管理工作情況匯報(bào)

尊敬的虞書記，各位領(lǐng)導(dǎo)：

近期，蘭州市部分小區(qū)居民因?yàn)楣┧⒐┡瘑栴}上訪省委、省政府。省市領(lǐng)導(dǎo)對此高度重視，要求相關(guān)部門盡快解決。下面就蘭州市物業(yè)管理情況匯報(bào)如下，不妥之處請批評指正：

一、行業(yè)基本情況

住房制度改革將房屋所有權(quán)性質(zhì)發(fā)生了根本性改變，由過去的國家、集體所有變?yōu)閭€(gè)人所有，按照所有權(quán)與管理權(quán)相對應(yīng)的原則，隨之引進(jìn)了世界上通行的現(xiàn)代物業(yè)管理模式。深圳及東部沿海省市自80年代初起步，我市93年誕生第一家物業(yè)企業(yè)。

按照所有權(quán)與管理權(quán)相對應(yīng)的原則，業(yè)主是物業(yè)的主人，物業(yè)管理權(quán)就屬于業(yè)主，由于城鎮(zhèn)住宅物業(yè)最大的特點(diǎn)是業(yè)主間屬于異產(chǎn)毗連關(guān)系，住宅區(qū)內(nèi)有大家共用的部位和共用的設(shè)施設(shè)備，因此，單個(gè)業(yè)主無法行使管理權(quán)，物業(yè)公司自然就成了全體業(yè)主的“總管家”。

目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)553家，其中：一級物業(yè)企業(yè)5家；二級物業(yè)企業(yè)28家，三級物業(yè)企業(yè)520家。物業(yè)托管面積達(dá)到6420萬平方米，從業(yè)人員30160余人。截至 目前，物業(yè)管理面積達(dá)到6420萬平方米，物業(yè)管理覆蓋面已占全市物業(yè)總量的60%。東部沿海城市多在85%以上，有的城市已超過了90%。沒有實(shí)施物業(yè)管理的多數(shù)由單位自管，還有一部分老舊小區(qū)仍屬于“三不管”的范圍。

實(shí)踐來看，物業(yè)管理行業(yè)的誕生和發(fā)展，確實(shí)為全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)，尤其是在提高城市的綜合管理水平、維護(hù)社會穩(wěn)定、擴(kuò)大就業(yè)等方面發(fā)揮了積極的作用。比如去年，我市在創(chuàng)建文明城市、國際馬拉松比賽、蘭洽會等重大活動和工作中，物業(yè)企業(yè)緊密地和街道社區(qū)配合，做了大量的基層社區(qū)管理工作。同時(shí)，街道社區(qū)的工作也離不開物業(yè)管理的配合和支持，街道社區(qū)也將一部分工作分散到物業(yè)管理工作中，比如，暫住人口管理、治安聯(lián)防、公共疫情防疫、安全生產(chǎn)預(yù)防及檢查等。

由于物業(yè)管理服務(wù)工作受眾群體龐大，事關(guān)老百姓的切身利益，做得好在為輔助城市管理工作發(fā)揮作用的同時(shí)，還可以大大提高老百姓的居住質(zhì)量和居住環(huán)境，提升老百姓的幸福指數(shù)，維護(hù)社會穩(wěn)定。因此，物業(yè)管理工作可以定位為民生工程之一。

二、行業(yè)存在問題

通過外地考察學(xué)習(xí)得知，由于公房改革遺留問題、開發(fā)建設(shè)遺留問題、城市規(guī)劃和綜合開發(fā)遺留問題、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格機(jī)制等問題，我市物業(yè)管理工作和全國其他城市一樣 存在著很多共性問題。針對近兩三年來東部沿海一些城市出現(xiàn)大量物業(yè)企業(yè)“炒業(yè)主”而引發(fā)社會不穩(wěn)定的現(xiàn)象，去年年初國家發(fā)改委、住建部共同組織對行業(yè)進(jìn)行調(diào)研，省建設(shè)廳和我局按照要求也組織了行業(yè)調(diào)研，認(rèn)真摸清了行業(yè)存在的突出問題，分清了哪些是要急待解決和長期研究解決的問題。

急待解決的問題。一是由于近年來用人成本大幅提高，而物業(yè)費(fèi)沒有政策性調(diào)整，造成行業(yè)整體經(jīng)營困難，有些企業(yè)已經(jīng)是舉步維艱，如該問題不能在短時(shí)期內(nèi)得到解決，物業(yè)企業(yè)“炒業(yè)主”的現(xiàn)象將會在我市出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。二是個(gè)別物業(yè)企業(yè)和從業(yè)人員不能厘清管理和服務(wù)的關(guān)系，以管理者自居，還存在著管理態(tài)度惡劣，服務(wù)質(zhì)量不高，重收費(fèi)輕服務(wù)的現(xiàn)象，引發(fā)業(yè)主不滿。三是由于2006年之前建成的小區(qū)多數(shù)沒有歸集住宅專項(xiàng)維修資金，這部分房屋的保修期已過，已經(jīng)給物業(yè)管理工作造成了很大困境，引發(fā)了很多矛盾和糾紛，同時(shí)也不利于物業(yè)管理行業(yè)健康有序和可持續(xù)發(fā)展。例如，引發(fā)飛天家園B區(qū)業(yè)主多次群體性上訪事件的起因就是小區(qū)多棟屋面漏雨及圍墻等設(shè)施破損，物業(yè)公司以小區(qū)沒有歸集維修資金，業(yè)主又不愿意分?jǐn)偩S修費(fèi)用為由不進(jìn)行維修，由當(dāng)初的個(gè)別業(yè)主投訴，最后發(fā)展到群體性上訪，并要求解聘物業(yè)公司。四是開發(fā)建設(shè)遺留問題，由于開發(fā)商沒有很好地履行自己的法定義務(wù)和責(zé)任，還有的是沒有履行 房屋銷售時(shí)的承諾而引發(fā)糾紛，業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)來對抗，致使物業(yè)企業(yè)交織其中左右為難，有的已嚴(yán)重困擾著物業(yè)管理工作的開展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在物業(yè)投訴中，開發(fā)建設(shè)遺留問題占50%，水電氣暖問題占20%，維修資金問題占15%，服務(wù)質(zhì)量問題占15%。

需要長期研究解決的問題。一是逐步建立物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)機(jī)制，正確引導(dǎo)業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識，透明物業(yè)服務(wù)成本，改變當(dāng)前物業(yè)企業(yè)與業(yè)主都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)不對等的局面。二是加大從業(yè)人員的培訓(xùn)力度，建立從業(yè)人員持證上崗和繼續(xù)教育制度，不斷提高從業(yè)人員的政策水平和綜合素質(zhì)。三是逐步推進(jìn)和加快業(yè)主大會業(yè)主委員會組織建設(shè)，實(shí)踐來看，已經(jīng)成立業(yè)主大會業(yè)主委員會組織，并能夠依法規(guī)范運(yùn)行的小區(qū)，小區(qū)基本呈現(xiàn)出了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間和諧相處的良好局面，有了問題也能夠在友好協(xié)商、溝通的前提下得到解決。比如甘南花園小區(qū)、天慶花園小區(qū)。四是目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然為供水、供電、供暖等相關(guān)單位代收代繳費(fèi)用，無償提供服務(wù)，同時(shí)還要承擔(dān)總表和分表的誤差損失，承擔(dān)抄表和代收工作的勞務(wù)負(fù)擔(dān)，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，以上單位應(yīng)向業(yè)主收費(fèi)到戶，可相關(guān)單位則以種種理由拒絕，造成物業(yè)企業(yè)管理壓力和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重，而且一旦有停水、停電的情況發(fā)生，物業(yè)企業(yè)還要代人受過。所以必須要分清物業(yè)管 理活動中各方主體的責(zé)任和義務(wù)，在為企業(yè)依法合理減負(fù)的同時(shí)，也避免了主體間相互推諉而造成的物業(yè)管理矛盾和糾紛。近期東湖小區(qū)業(yè)主群體性上訪、圍堵省市機(jī)關(guān)，起因是供暖問題，究其原因涉及開發(fā)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)問題和供暖企業(yè)質(zhì)量問題。五是對于一部分“三不管”的老舊小區(qū)，可借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，由政府組織進(jìn)行必要的維修整治和設(shè)施設(shè)備配臵后，有條件的實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或交由街道社區(qū)實(shí)施自治管理。六是依法規(guī)范住宅室內(nèi)裝飾裝修管理工作。按照國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)住宅室內(nèi)裝修活動的監(jiān)督管理工作，由于歷史原因，目前由省裝飾裝修協(xié)會負(fù)責(zé)我市裝修企業(yè)的資質(zhì)管理，由于行政監(jiān)管缺失，引發(fā)矛盾糾紛后投訴無門，難以解決。

三、當(dāng)前開展工作

針對目前行業(yè)中暴露出來的突出問題，在找準(zhǔn)和分析問題原因的同時(shí)，研究對策，破解難題，加大對行業(yè)的監(jiān)管力度，有針對性地依法規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為。

去年，主要從以下幾個(gè)方面開展了工作。一是開展行業(yè)調(diào)研活動。為切實(shí)摸清影響和制約行業(yè)發(fā)展的不利因素和瓶頸問題，為下一步制定行業(yè)政策和規(guī)范性文件做好充分的準(zhǔn)備工作，我局會同市物業(yè)管理協(xié)會對行業(yè)進(jìn)行了調(diào)研工作。在對14家在管理規(guī)模、物業(yè)類型、企業(yè)性質(zhì)等方面具有代表性的企業(yè)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研的同時(shí)，還收集其他企業(yè)上報(bào)書 面材料68份，詳實(shí)地掌握了行業(yè)發(fā)展中存在的普遍問題和突出問題。二是針對當(dāng)前行業(yè)在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)收費(fèi)方面存在的突出問題，我局會同市物價(jià)局有針對性地開展了物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)整頓規(guī)范工作，聯(lián)合組成2個(gè)檢查組，對業(yè)主投訴大、反映問題多的48家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了全面檢查和整頓，對違反相關(guān)規(guī)定的10家企業(yè)下發(fā)了整改通知書，同時(shí)在《蘭州晚報(bào)》、《蘭州晨報(bào)》發(fā)布消息，甘肅電視臺和《蘭州晚報(bào)》進(jìn)行了追蹤報(bào)道，并分別在我局和市物價(jià)局公布了投訴電話，廣泛接受社會的監(jiān)督。三是依法規(guī)范業(yè)主大會業(yè)主委員會組織組建和運(yùn)作工作。業(yè)主大會是物業(yè)管理活動中的權(quán)利組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主依法行使權(quán)力和維權(quán)的有效保障，也是化解物業(yè)管理矛盾糾紛的源頭，因此，依法規(guī)范業(yè)主大會業(yè)主委員會組織組建和運(yùn)作工作就顯得尤為重要，為此，我局組織了物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人和街道社區(qū)負(fù)責(zé)人“業(yè)主大會業(yè)主委員會專題培訓(xùn)班”，收到了很好的效果。四是依法規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作。物業(yè)管理矛盾和糾紛45—50%是由開發(fā)建設(shè)遺留問題造成的，而該問題的根源就是在物業(yè)的移交階段沒有依法地、很好地進(jìn)行物業(yè)的承接查驗(yàn)工作，沒有依法明確開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)。對此，我局組織了物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人“物業(yè)承接查驗(yàn)專題培訓(xùn)班”，強(qiáng)調(diào)物業(yè)承接查驗(yàn)工作的重要性，樹立物業(yè)企業(yè)的責(zé)任意 識、糾紛和風(fēng)險(xiǎn)防范意識，爭取從源頭上減少和避免物業(yè)管理糾紛。五是加大企業(yè)監(jiān)管力度。去年，在企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)年審時(shí)，對32家不合格的企業(yè)吊銷了企業(yè)資質(zhì)證書。六是加大從業(yè)人員的培訓(xùn)力度，逐步提高從業(yè)人員的依法執(zhí)業(yè)水平和服務(wù)技能。

四、下一步工作計(jì)劃

溫總理《政府工作報(bào)告》中提到要大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，其中就包含物業(yè)管理。去年，浙江省政府辦公廳就頒發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出了物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的總體要求、目標(biāo)和任務(wù)。上海房產(chǎn)局構(gòu)建了CTI物業(yè)管理綜合信息服務(wù)系統(tǒng)，即962121呼叫平臺，集中受理全市物業(yè)管理方面的各類問題，集中了受理、派單、處理、回訪、督辦和統(tǒng)計(jì)分析六大功能，既整合了行業(yè)資源，也完善了行業(yè)監(jiān)管職能。深圳房產(chǎn)局頒發(fā)了《綠色物業(yè)管理導(dǎo)則》，促進(jìn)行業(yè)通過科學(xué)管理、技術(shù)改造和行為引導(dǎo)，降低能耗、節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，致力于構(gòu)建節(jié)能低碳生活社區(qū)建設(shè)。

從物業(yè)管理工作較好的兄弟城市的成功做法和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可以看出，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，離不開政府及行政主管部門首先要高度重視和關(guān)注。由于物業(yè)管理服務(wù)受眾群體大，事關(guān)老百姓的切身利益，因此，應(yīng)站在維護(hù)社會穩(wěn)定、提高城市管理水平、改善城市綜合環(huán)境和投資環(huán)境、提高人 民群眾的居住質(zhì)量、居住環(huán)境和幸福指數(shù)的高度來關(guān)注物業(yè)管理工作和物業(yè)管理行業(yè)。

2013年及今后一段時(shí)間物業(yè)管理工作計(jì)劃和安排。以黨的“十八大”精神和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，高度重視和關(guān)注物業(yè)管理這一民生工程。

一是克服重建設(shè)、輕管理的思想，高度重視物業(yè)管理工作?！靶】挡恍】担P(guān)鍵在住房”，安居才能樂業(yè)，人民群眾在有了住房的同時(shí)，更需要滿意的物業(yè)管理服務(wù)。我局將2013年確定為“物業(yè)管理年”，將有計(jì)劃、有重點(diǎn)、有針對性地加強(qiáng)物業(yè)管理工作，加大對企業(yè)的整治力度，徹底改變目前行業(yè)中良莠不齊的現(xiàn)象，依法規(guī)范物業(yè)管理行為，依法治業(yè)，大大提高行業(yè)的法治水平。加大物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，積極改善行業(yè)外部環(huán)境，提升行業(yè)的公信力和社會認(rèn)知度。

二是推進(jìn)物業(yè)管理立法建設(shè)，完善物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策。在積極推進(jìn)物業(yè)管理立法建設(shè)的同時(shí)，針對行業(yè)中出現(xiàn)的問題，及時(shí)出臺相應(yīng)的規(guī)范性文件，提高法規(guī)的可操作性。比如，針對目前住宅專項(xiàng)維修資金難以歸集，且國家、省又沒有較詳細(xì)的法規(guī)規(guī)定的情況下，結(jié)合我市實(shí)際情況，可以規(guī)范性文件的形式，出臺具有可操作性的維修資金歸集、管理和使用細(xì)則。

三是加大行業(yè)監(jiān)管力度，依法規(guī)范物業(yè)管理行為。進(jìn)一步加大對企業(yè)的監(jiān)管和主動執(zhí)法力度，建立行業(yè)信息平臺和公布制度，對不良企業(yè)將進(jìn)行不良記錄公示，廣泛接受社會 的監(jiān)督。同時(shí)，加大對不良企業(yè)的懲治力度，對嚴(yán)重侵犯業(yè)主權(quán)益、服務(wù)質(zhì)量差、社會反響強(qiáng)烈的企業(yè)，將給予通報(bào)批評、行政處罰、限期整改、降低資質(zhì)、吊銷資質(zhì)的處理，絕不姑息。

四是建立四級化解物業(yè)管理矛盾機(jī)制。即業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)、街道社區(qū)、區(qū)級房地產(chǎn)行政主管部門、市級房地產(chǎn)行政主管部門，這樣，在化解物業(yè)管理矛盾，處理物業(yè)管理糾紛更容易形成合力。必要時(shí)，應(yīng)與價(jià)格、城市執(zhí)法等部門形成合力，有效化解物業(yè)管理矛盾和糾紛。

五是推進(jìn)業(yè)主大會業(yè)主委員會組織建設(shè)。業(yè)主委員會是化解業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)之間矛盾的源頭，在國家有關(guān)規(guī)定的前體下，將擬定出臺有關(guān)細(xì)則，適當(dāng)增加業(yè)主委員會成員的條件，比如業(yè)主委員會主任應(yīng)當(dāng)是中共黨員，這樣，將對規(guī)范業(yè)主委員會組織的運(yùn)作行為得到有效控制，避免出現(xiàn)當(dāng)前業(yè)主委員會帶頭鬧事、帶頭不履行業(yè)主義務(wù)，且無法制約的局面。

六是建立行業(yè)準(zhǔn)入制度，進(jìn)一步加大行業(yè)準(zhǔn)入門檻。在國家有關(guān)規(guī)定的前體下，擬定出臺有關(guān)細(xì)則，適當(dāng)增加行業(yè)準(zhǔn)入條件，細(xì)化企業(yè)處罰標(biāo)準(zhǔn)。

七是進(jìn)一步加大從業(yè)人員的培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平和服務(wù)技能。今后，在滿足國家要求持證上崗培訓(xùn)內(nèi)容的同時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加對從業(yè)人員職業(yè)道德、服務(wù)意識、公共禮儀等方面的培訓(xùn)。

八是充分發(fā)揮協(xié)會職能，規(guī)范行業(yè)自律行為。協(xié)會應(yīng)在 9 制定行業(yè)行為準(zhǔn)則，完善行業(yè)市場機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)誠實(shí)守信依法經(jīng)營，合理反映行業(yè)訴求，依法維護(hù)行業(yè)權(quán)益，搭建行業(yè)交流平臺，發(fā)揮行業(yè)精英作用，積極開展?fàn)幭葎?chuàng)優(yōu)，加大法律法規(guī)知識的宣傳等方面發(fā)揮積極作用。

九是建議盡快組建我市“物業(yè)管理中心”。我局物業(yè)管理處只有3名工作人員，多數(shù)時(shí)間在處理企業(yè)資質(zhì)和日常投訴等工作，加強(qiáng)對行業(yè)的監(jiān)督檢查和主動執(zhí)法工作，人員存在嚴(yán)重不足。目前，省會城市除行政主管部門外，均成立了物業(yè)管理辦公室或物業(yè)管理中心。

第二篇：物業(yè)管理工作匯報(bào)

物業(yè)管理工作匯報(bào)

物業(yè)管理是政府房產(chǎn)行政管理的一個(gè)職能，是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的好壞，體現(xiàn)著一個(gè)城市的品位和形象，關(guān)乎著百姓的切身利益，能夠解善老百姓的人居環(huán)境和生活質(zhì)量，也是構(gòu)建和諧社會的保證。

物業(yè)管理工作中的重中之重，是建立商品住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用制度。我縣商品住宅專項(xiàng)維修資金的管理工作起步較晚，2005年，按照省、市相關(guān)文件（鄂建[1999]136號，黃政發(fā)[2003]13號）精神要求開始啟動，但一直未全面落實(shí)，直至2008年，國家建設(shè)部、財(cái)政部再次修改發(fā)布了新的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（第165號令），我縣的這項(xiàng)工作才引起重視，由當(dāng)時(shí)分管房產(chǎn)局的建設(shè)局付局長汪祖文組織帶隊(duì)，走訪考察了周邊縣市的進(jìn)展情況，借鑒他們的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，然后經(jīng)局支委會集體討論后，決定在我縣全面啟動商品住宅專項(xiàng)維修資金的征收工作。根據(jù)我縣的房地產(chǎn)發(fā)展水平和廣大業(yè)主的經(jīng)濟(jì)水平，明確了專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，并上報(bào)縣建設(shè)局，由縣建設(shè)局、財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開展繳存商品住宅專項(xiàng)資金的通知》（陽建發(fā)[2008]43號），文件界定，自2009年元月1日執(zhí)行。下面就執(zhí)行一年多來的工作向在坐的作一下匯報(bào)，供大家談?wù)?，并提出我個(gè)人的一些想法：

一、建立了交存維修資金的銀行專戶和管理臺帳，理順了維修資金交存辦證通知單辦事程序 按照規(guī)定，由縣財(cái)政局指定在中國建設(shè)銀行立交橋營業(yè)所開設(shè)了專項(xiàng)維修資金專戶，并建立了分幢分戶臺帳，維修資金的管理嚴(yán)格實(shí)行“專戶存儲、專款專用、按幢設(shè)帳、核算到戶、政府監(jiān)督”。

維修資金的交存在交易所的密切配合和把關(guān)下，凡要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的個(gè)人，須在物業(yè)辦審理辦結(jié)交存了全部維修資金，憑物業(yè)辦出具的《住宅專項(xiàng)維修資金交存辦證聯(lián)系通知》方可發(fā)證。

二、商品住宅專項(xiàng)維修資金征收交存工作中存在的問題和解決辦法

（一）交存流程

我們現(xiàn)在的交存流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料→物業(yè)辦受理審核并開出維修資金繳存通知單→一樓大廳收費(fèi)→ 物業(yè)辦核實(shí)錄入臺賬并出具《維修資金交存辦證聯(lián)系通知》→交易所辦證。

正常流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料→物業(yè)辦受理出具繳存通知單→銀行進(jìn)賬 →執(zhí)繳存憑證去行政服務(wù)大廳備案→物業(yè)辦核實(shí)錄入臺帳出具《辦證聯(lián)系通知》→交易所辦證。

（二）交存范圍和對象

建設(shè)部、財(cái)政部165號令第六條第一款明確規(guī)定，除只有一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅不需交存專項(xiàng)維修資金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均應(yīng)執(zhí)行165號令由購房者個(gè)人交存專項(xiàng)維修資金，而我縣維修資金的征收現(xiàn)狀是：

1、連片開發(fā)的小區(qū)規(guī)模樓盤已按陽建發(fā)[2008]43號文規(guī)定由個(gè)人全額交存；

2、開發(fā)商開發(fā)的單棟住宅或建筑面積在3000平方米以下的住宅未征收維修資金；

3、新建的政策性住房未建立維修資金交存制度。針對第1種情況也有不足：同一小區(qū)甚至同一棟樓存在先期業(yè)主沒有交維修資金，僅由開發(fā)商交存了少部分，后期業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)全額交存。這種情況對以后維修資金分?jǐn)倳r(shí)將造成業(yè)主間發(fā)生糾紛，也為房產(chǎn)局工作留有隱患。按文件規(guī)定，先期那部分業(yè)主應(yīng)按老文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足交齊維修資金。

（三）交存標(biāo)準(zhǔn)

縣建設(shè)局、財(cái)政局文件《關(guān)于開展交存商品住宅專項(xiàng)維修資金的通知》陽建發(fā)[2008]43號文，僅規(guī)定了商品住宅磚混結(jié)構(gòu)按20元/平方米，框架結(jié)構(gòu)按24元/平方米征繳，當(dāng)時(shí)未考慮到樓房是否配置有電梯，未進(jìn)行區(qū)分。但實(shí)際上，由于電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，其使用頻率高，使用要求高，就容易出現(xiàn)故障和損壞，且電梯房的建安造價(jià)相對來說也要高些，因此在維修資金征收上要和無電梯房有所區(qū)別，適當(dāng)調(diào)整提高征收標(biāo)準(zhǔn)，建議在相應(yīng)結(jié)構(gòu)住宅上，電梯房提高2-4元/平方米。另外，隨著我縣城市進(jìn)程的擴(kuò)展，拆遷安置集中。還建房此項(xiàng)工作已啟動，建議此類房屋征收維修資金，按陽建發(fā)[2008]43號文標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，至于政府廉租房，也應(yīng)建立維修資金制度。

三、物業(yè)管理其他工作的個(gè)人想法和建議

（一）物業(yè)管理的職責(zé)和履行職責(zé)的建議

通過學(xué)習(xí)和個(gè)人的理解，《物業(yè)管理?xiàng)l例》一共確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度，即：業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。賦予我們房地產(chǎn)行政主管部門的職責(zé)主要有：

1、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立備案；

2、制訂物業(yè)管理《臨時(shí)規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本；

3、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)備案；

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準(zhǔn)；

5、物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)準(zhǔn)入管理；

6、專項(xiàng)維修資金的征收和使用管理。

我局目前已啟動的工作主要是專項(xiàng)維修資金的征收和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準(zhǔn)，其它工作均未規(guī)范或啟動。建議：①給物業(yè)辦配人，使本人從日常事務(wù)中解脫一些，為其它工作規(guī)范或啟動作準(zhǔn)備；②適當(dāng)投入，加強(qiáng)自身理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)和去外地考察，借鑒經(jīng)驗(yàn)；③我縣目前有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有5家，外來企業(yè)2家，我們不僅要繼續(xù)擴(kuò)大企業(yè)數(shù)量，還要提高企業(yè)的質(zhì)量，每年不定期舉行從業(yè)人員培訓(xùn)。

（二）物業(yè)辦與開發(fā)辦的工作協(xié)調(diào)

在我局工作中，開發(fā)辦是龍頭，物業(yè)辦是龍尾，只有龍頭和龍尾都行動起來，協(xié)調(diào)配合，才能更好促進(jìn)房管事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。因此建議從物業(yè)規(guī)范化、完整化管理角度出發(fā)，要求物業(yè)靠前進(jìn)入，在開發(fā)辦審批商品房預(yù)售許可時(shí)，必須要求有物業(yè)公司參與，也就是說，要先在物業(yè)辦進(jìn)行開發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)管理的合同備案。

（三）充分發(fā)揮物業(yè)辦職能，促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

1、利用開發(fā)辦與物業(yè)辦的密切配合，將我局下屬物業(yè)企業(yè)——家安物業(yè)服務(wù)中心這一資源用好、用活，在前期物業(yè)管理活動中，在社會上招聘物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理，與開發(fā)商簽訂短期物業(yè)服務(wù)合同，要求開發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)管理投入，這樣也名正言順，也為房產(chǎn)局增加了經(jīng)濟(jì)收益。

2、成立物業(yè)共同部位、共同設(shè)施設(shè)備維修施工隊(duì)，把握專項(xiàng)維修資金的使用。

隨著時(shí)間的推移，小區(qū)商品住宅的維修也超出了建筑施工企業(yè)國家規(guī)定的保修期限，相繼進(jìn)入動用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修階段。為了保證維修質(zhì)量，確保維修資金?？顚Ｓ?，由我們局自己成立專業(yè)維修隊(duì)伍，以獲取國家規(guī)定的正常利潤。

陽新縣物業(yè)管理辦公室 二0一0年三月八日

第三篇：物業(yè)管理工作匯報(bào)

上安區(qū)物業(yè)管理工作匯報(bào)

區(qū)住房委員會辦公室

自2006年7月以來，按照市政府的統(tǒng)一要求，區(qū)住房辦正式接管了轄區(qū)物業(yè)管理工作。經(jīng)過近十年來的工作，逐步理順了關(guān)系，建立了區(qū)、街道、居委會三級物業(yè)管理體系，轄區(qū)物業(yè)管理工作運(yùn)行良好。

一、工作職責(zé)

區(qū)物業(yè)辦負(fù)責(zé)物業(yè)管理法規(guī)、政策的貫徹落實(shí)；負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督指導(dǎo)和行政執(zhí)法工作；負(fù)責(zé)本轄區(qū)新建住宅交付使用的組織和實(shí)施；負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會活動監(jiān)督和指導(dǎo)；負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域劃分；負(fù)責(zé)本轄區(qū)維修資金使用、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)公司三級資質(zhì)核檢的初審工作；負(fù)責(zé)監(jiān)督本轄區(qū)物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房的使用和經(jīng)營活動；負(fù)責(zé)處理本轄區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

二、基本現(xiàn)狀

目前，轄區(qū)物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理項(xiàng)目涵蓋住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、學(xué)校、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、商場等，其中主要是住宅生活小區(qū)。截止2013年底，我區(qū)共有住宅區(qū)228個(gè)，其中3萬平方米以下住宅小區(qū)有158個(gè)，總建筑面積161.23萬平方米；3-5萬平方米住宅小區(qū)19個(gè)，總建筑面積112.73萬平方米；５萬平方米以上住宅小區(qū)51個(gè)，總建筑面積616.86萬平方米。

我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的形式分三類：一是物業(yè)公司管理的小區(qū)43個(gè)，約占20％；二是產(chǎn)權(quán)單位自主管理的小區(qū)133個(gè)，約占60％；三是沒有物業(yè)公司管理的小區(qū)有52個(gè)，約占20％，其中居(村)委會代管的17個(gè)，業(yè)主自管24個(gè)，房管部門代管的11個(gè)。

三、存在問題及原因分析

在近幾年的工作運(yùn)行中，我們感到區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)比較薄弱，老舊小區(qū)物業(yè)管理水平不平衡，主要存在以下六個(gè)方面的問題。

（一）開發(fā)商遺留問題。房屋質(zhì)量和承諾未兌現(xiàn)兩方面的問題。如小區(qū)建設(shè)規(guī)劃變更、房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差、配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)，建筑權(quán)屬不清等引發(fā)的矛盾和沖突，在物業(yè)糾紛中占到80％以上。原因分析：業(yè)主搬入新宅后，發(fā)現(xiàn)自身利益受到損失，又找不到開發(fā)商說理，把情緒和怨氣發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)上，表現(xiàn)在拖欠或不交物業(yè)費(fèi)，甚至水、電、暖費(fèi)，致使物業(yè)管理企業(yè)無法正常經(jīng)營。如：依水苑小區(qū)物業(yè)公司因受上述問題困擾，幾經(jīng)更換，最終都難以維持，撤出小區(qū)。

（二）老舊小區(qū)物業(yè)管理難。我區(qū)是我市的一個(gè)老工業(yè)區(qū)，目前轄區(qū)約有73個(gè)1985年以前的小區(qū)，是物業(yè)管理中的一個(gè)難題，也是一個(gè)新問題，其產(chǎn)權(quán)歸屬、配套設(shè)施、住戶結(jié)構(gòu)、服務(wù)需求等都與新建小區(qū)差異較大。原因分析：老舊社區(qū)布局分散，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；芾?，物業(yè)管理引入工作困難。業(yè)主意識停留在福利意識里，配套設(shè)備設(shè)施不健全，建設(shè)資金不到位；業(yè)主的義務(wù)履行比較被動；公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)不清晰，多方管理；導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)選聘難、進(jìn)駐難，最終物業(yè)管理難。如：上安藥廠共有８個(gè)生活區(qū)，小區(qū)眾多，分布廣泛；其中第一生活區(qū)情況最為復(fù)雜：共有32棟住宅樓，其中9棟為新建高層住宅樓，其余23棟均為50年代到現(xiàn)在陸續(xù)建成的多層住宅樓，９８年后隨著住房二級市場的開放，公產(chǎn)住房多次出售，產(chǎn)權(quán)人多次更換，住戶構(gòu)成已不完全是單位職工，給物業(yè)管理帶來許多不便，企業(yè)呼吁從單位管理向社會化管理轉(zhuǎn)化。

（三）物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，業(yè)主對物業(yè)企業(yè)收支不透明，對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價(jià)依據(jù)，服務(wù)質(zhì)量難以量化；個(gè)別物業(yè)企業(yè)甚至越權(quán)管理，少服務(wù)、多收費(fèi)、亂收費(fèi)，侵占業(yè)主的利益，引起沖突。原因分析：據(jù)了解，成熟國家物業(yè)管理歷史超過了100年，中國最早開始物業(yè)管理的城市**20多年，北京開始物業(yè)管理工作不足10年，因此，經(jīng)驗(yàn)不足使得我們在處理此類矛盾中，協(xié)調(diào)中難度大、方法不多。

（四）物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難。我市《物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)做出了原則性的規(guī)定，市物價(jià)局、市房管局也對物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)范公開，但物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)仍不夠細(xì)化。原因分析：開發(fā)商遺留問題，承諾沒有兌現(xiàn)；部分業(yè)主商品意識、物業(yè)消費(fèi)意識和責(zé)任意識尚未形成；物業(yè)代收代繳的水、電、暖費(fèi)虧損嚴(yán)重，難以承擔(dān)。

（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)特別是一些老舊小區(qū)居民對成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極性不高，愿意維持現(xiàn)狀；部分小區(qū)業(yè)主數(shù)量多，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，也給組建工作帶來困難。原因分析：業(yè)主參與意識不高，缺乏有能力、有權(quán)威的組織者。街道和居委會指導(dǎo)幫助小區(qū)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)驗(yàn)不足；業(yè)主委員會委員的管理約束不到位，有的不能代表多數(shù)業(yè)主的利益，只滿足少數(shù)人的私利。

（六）法律法規(guī)不完善。小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)，目前全市還沒有形成完整、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，缺乏規(guī)范，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，一些問題解決困難。原因分析：物業(yè)管理是一種綜合的管理，涉及面非常廣，需要相關(guān)部門共同努力，社會共同關(guān)注，在實(shí)踐中不斷規(guī)范和完善物業(yè)管理工作的相關(guān)法規(guī)和制度。

四、工作措施

物業(yè)工作是被市委、市政府列為重點(diǎn)為民辦好的20件實(shí)事之一。按既定目標(biāo)，2008年，區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化達(dá)標(biāo)率達(dá)到60%，2009年達(dá)到80%，2010年實(shí)現(xiàn)百分之百全達(dá)標(biāo)，轄區(qū)內(nèi)所有住宅小區(qū)三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。針對這一目標(biāo)，結(jié)合區(qū)情實(shí)際，我辦在三年內(nèi)對轄區(qū)物業(yè)管理工作認(rèn)真謀劃并具體實(shí)施，使得我區(qū)物業(yè)管理工作取得長足進(jìn)步。

（一）加強(qiáng)學(xué)習(xí)和宣傳。區(qū)住房局領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)真領(lǐng)會市、區(qū)物業(yè)管理工作會議精神，一是加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，在認(rèn)真調(diào)研的基礎(chǔ)上先后學(xué)習(xí)了國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市住宅區(qū)業(yè)主大會規(guī)則》、《中華人民共和國物權(quán)法》等政策法規(guī)；二是組織各街鎮(zhèn)辦事處和各物業(yè)公司相關(guān)人員參加市房管局舉辦的物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，加強(qiáng)了對以后工作的理論指導(dǎo)和政策依據(jù)；三是各街、鎮(zhèn)通過醒目標(biāo)語、發(fā)放明白紙、入戶宣傳等方式宣傳講解物業(yè)管理?xiàng)l例，正確引導(dǎo)住宅小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)觀念，讓大家知道物業(yè)企業(yè)和業(yè)主自身的權(quán)利、義務(wù)，從而改善我區(qū)住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。

（二）搞好物業(yè)培訓(xùn)和監(jiān)管。首先，每年年初組織各街鎮(zhèn)召開區(qū)物業(yè)工作會議，對年內(nèi)整體工作進(jìn)行部署，并以會代訓(xùn)，統(tǒng)一思想，強(qiáng)化職責(zé)，加大了對本區(qū)域住宅區(qū)物業(yè)管理的行政監(jiān)管，充分發(fā)揮物業(yè)管理工作在構(gòu)建和諧社區(qū)中的作用。其次，有針對性地加強(qiáng)對各小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的工作指導(dǎo)，全面推進(jìn)全區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化水平。對已成立業(yè)主委員會的小區(qū)加強(qiáng)業(yè)主代表的培訓(xùn)，組織他們參加了市業(yè)主委員會主任培訓(xùn)班，提高了綜合素質(zhì)，讓業(yè)主代表知權(quán)力、懂義務(wù)、會開展工作。第三，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管。結(jié)合市住宅物業(yè)基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化檢查工作，對43個(gè)實(shí)行專業(yè)物業(yè)管理的住宅小區(qū)進(jìn)行檢查，對不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)下達(dá)了整改通知書，并提出了整改要求，整改仍不達(dá)標(biāo)的將處以降低或注銷資質(zhì)。督促物業(yè)企業(yè)以良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持；加大對物業(yè)侵權(quán)行為的監(jiān)管力度，切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

（三）積極解決物業(yè)遺留問題。開發(fā)商遺留問題是我區(qū)、也是全市小區(qū)管理中的最大難題。為此，作為物業(yè)主管部門，區(qū)、街道、居委會一方面將加強(qiáng)監(jiān)管力度，在今后新建小區(qū)過程中及早介入，待工程竣工后驗(yàn)收時(shí)，主動參與并督促相關(guān)部門嚴(yán)格把好房屋質(zhì)量驗(yàn)收、配套設(shè)施等承諾關(guān)；另一方面指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)依法接收，避免為日后經(jīng)營管理帶來麻煩。同時(shí)，我辦將積極協(xié)調(diào)，配合有關(guān)部門加強(qiáng)對物業(yè)遺留問題的指導(dǎo)，有計(jì)劃的協(xié)調(diào)解決遺留問題。

（四）進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)。

第四篇：物業(yè)管理工作匯報(bào)

物業(yè)管理工作匯報(bào)

物業(yè)管理是政府房產(chǎn)行政管理的一個(gè)職能，是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的好壞，體現(xiàn)著一個(gè)城市的品位和形象，關(guān)乎著百姓的切身利益，能夠解善老百姓的人居環(huán)境和生活質(zhì)量，也是構(gòu)建和諧社會的保證。

物業(yè)管理工作中的重中之重，是建立商品住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用制度。我縣商品住宅專項(xiàng)維修資金的管理工作起步較晚，2005年，按照省、市相關(guān)文件（鄂建[1999]136號，黃政發(fā)[2003]13號）精神要求開始啟動，但一直未全面落實(shí)，直至2008年，國家建設(shè)部、財(cái)政部再次修改發(fā)布了新的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（第165號令），我縣的這項(xiàng)工作才引起重視，由當(dāng)時(shí)分管房產(chǎn)局的建設(shè)局付局長汪祖文組織帶隊(duì)，走訪考察了周邊縣市的進(jìn)展情況，借鑒他們的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，然后經(jīng)局支委會集體討論后，決定在我縣全面啟動商品住宅專項(xiàng)維修資金的征收工作。根據(jù)我縣的房地產(chǎn)發(fā)展水平和廣大業(yè)主的經(jīng)濟(jì)水平，明確了專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，并上報(bào)縣建設(shè)局，由縣建設(shè)局、財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開展繳存商品住宅專項(xiàng)資金的通知》（陽建發(fā)[2008]43號），文件界定，自2009年元月1日執(zhí)行。下面就執(zhí)行一年多來的工作向在坐的作一下匯報(bào)，供大家談?wù)摚⑻岢鑫覀€(gè)人的一些想法：

一、建立了交存維修資金的銀行專戶和管理臺帳，理順了維修資金交存辦證通知單辦事程序

按照規(guī)定，由縣財(cái)政局指定在中國建設(shè)銀行立交橋營業(yè)所開設(shè)了專項(xiàng)維修資金專戶，并建立了分幢分戶臺帳，維修資金的管理嚴(yán)格實(shí)行“專戶存儲、?？顚Ｓ?、按幢設(shè)帳、核算到戶、政府監(jiān)督”。

維修資金的交存在交易所的密切配合和把關(guān)下，凡要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的個(gè)人，須在物業(yè)辦審理辦結(jié)交存了全部維修資金，憑物業(yè)辦出具的《住宅專項(xiàng)維修資金交存辦證聯(lián)系通知》方可發(fā)證。

二、商品住宅專項(xiàng)維修資金征收交存工作中存在的問題和解決辦法

（一）交存流程

我們現(xiàn)在的交存流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料→物業(yè)辦受理審核并開出維修資金繳存通知單→一樓大廳收費(fèi)→ 物業(yè)辦核實(shí)錄入臺賬并出具《維修資金交存辦證聯(lián)系通知》→交易所辦證。

正常流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料→物業(yè)辦受理出具繳存通知單→銀行進(jìn)賬 →執(zhí)繳存憑證去行政服務(wù)大廳備案→物業(yè)辦核實(shí)錄入臺帳出具《辦證聯(lián)系通知》→交易所辦證。

（二）交存范圍和對象

建設(shè)部、財(cái)政部165號令第六條第一款明確規(guī)定，除只有一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅不需交存專項(xiàng)維修資金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均應(yīng)執(zhí)行165號令由購房者個(gè)人交存專項(xiàng)維修資金，而我縣維修資金的征收現(xiàn)狀是：

1、連片開發(fā)的小區(qū)規(guī)模樓盤已按陽建發(fā)[2008]43號文規(guī)定由個(gè)人全額交存；

2、開發(fā)商開發(fā)的單棟住宅或建筑面積在3000平方米以下的住宅未征收維修資金；

3、新建的政策性住房未建立維修資金交存制度。

針對第1種情況也有不足：同一小區(qū)甚至同一棟樓存在先期業(yè)主沒有交維修資金，僅由開發(fā)商交存了少部分，后期業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)全額交存。這種情況對以后維修資金分?jǐn)倳r(shí)將造成業(yè)主間發(fā)生糾紛，也為房產(chǎn)局工作留有隱患。按文件規(guī)定，先期那部分業(yè)主應(yīng)按老文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足交齊維修資金。

（三）交存標(biāo)準(zhǔn)

縣建設(shè)局、財(cái)政局文件《關(guān)于開展交存商品住宅專項(xiàng)維修資金的通知》陽建發(fā)[2008]43號文，僅規(guī)定了商品住宅磚混結(jié)構(gòu)按20元/平方米，框架結(jié)構(gòu)按24元/平方米征繳，當(dāng)時(shí)未考慮到樓房是否配置有電梯，未進(jìn)行區(qū)分。但實(shí)際上，由于電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，其使用頻率高，使用要求高，就容易出現(xiàn)故障和損壞，且電梯房的建安造價(jià)相對來說也要高些，因此在維修資金征收上要和無電梯房有所區(qū)別，適當(dāng)調(diào)整提高征收標(biāo)準(zhǔn)，建議在相應(yīng)結(jié)構(gòu)住宅上，電梯房提高2-4元/平方米。另外，隨著我縣城市進(jìn)程的擴(kuò)展，拆遷安置集中。還建房此項(xiàng)工作已啟動，建議此類房屋征收維修資金，按陽建發(fā)[2008]43號文標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，至于政府廉租房，也應(yīng)建立維修資金制度。

三、物業(yè)管理其他工作的個(gè)人想法和建議

（一）物業(yè)管理的職責(zé)和履行職責(zé)的建議

通過學(xué)習(xí)和個(gè)人的理解，《物業(yè)管理?xiàng)l例》一共確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度，即：業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。賦予我們房地產(chǎn)行政主管部門的職責(zé)主要有：

1、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立備案；

2、制訂物業(yè)管理《臨時(shí)規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本；

3、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)備案；

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準(zhǔn)；

5、物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)準(zhǔn)入管理；

6、專項(xiàng)維修資金的征收和使用管理。

我局目前已啟動的工作主要是專項(xiàng)維修資金的征收和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準(zhǔn)，其它工作均未規(guī)范或啟動。建議：①給物業(yè)辦配人，使本人從日常事務(wù)中解脫一些，為其它工作規(guī)范或啟動作準(zhǔn)備；②適當(dāng)投入，加強(qiáng)自身理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)和去外地考察，借鑒經(jīng)驗(yàn)；③我縣目前有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有5家，外來企業(yè)2家，我們不僅要繼續(xù)擴(kuò)大企業(yè)數(shù)量，還要提高企業(yè)的質(zhì)量，每年不定期舉行從業(yè)人員培訓(xùn)。

（二）物業(yè)辦與開發(fā)辦的工作協(xié)調(diào)

在我局工作中，開發(fā)辦是龍頭，物業(yè)辦是龍尾，只有龍頭

和龍尾都行動起來，協(xié)調(diào)配合，才能更好促進(jìn)房管事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。因此建議從物業(yè)規(guī)范化、完整化管理角度出發(fā)，要求物業(yè)靠前進(jìn)入，在開發(fā)辦審批商品房預(yù)售許可時(shí)，必須要求有物業(yè)公司參與，也就是說，要先在物業(yè)辦進(jìn)行開發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)管理的合同備案。

（三）充分發(fā)揮物業(yè)辦職能，促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

1、利用開發(fā)辦與物業(yè)辦的密切配合，將我局下屬物業(yè)企業(yè)——家安物業(yè)服務(wù)中心這一資源用好、用活，在前期物業(yè)管理活動中，在社會上招聘物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理，與開發(fā)商簽訂短期物業(yè)服務(wù)合同，要求開發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)管理投入，這樣也名正言順，也為房產(chǎn)局增加了經(jīng)濟(jì)收益。

2、成立物業(yè)共同部位、共同設(shè)施設(shè)備維修施工隊(duì)，把握專項(xiàng)維修資金的使用。

隨著時(shí)間的推移，小區(qū)商品住宅的維修也超出了建筑施工企業(yè)國家規(guī)定的保修期限，相繼進(jìn)入動用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修階段。為了保證維修質(zhì)量，確保維修資金?？顚Ｓ?，由我們局自己成立專業(yè)維修隊(duì)伍，以獲取國家規(guī)定的正常利潤。

陽新縣物業(yè)管理辦公室

二0一0年三月八日

第五篇：物業(yè)管理工作匯報(bào)

物業(yè)管理工作匯報(bào)

物業(yè)管理在我國是新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系民生、民權(quán)大事。在11年開展的質(zhì)量興縣活動中，我縣將物業(yè)管理由房管部門獨(dú)家管理的單軌制，改為物業(yè)屬地管理，條塊結(jié)合，以塊為主的管理模式。我們眾興鎮(zhèn)以高度的責(zé)任感，積極參與，著力規(guī)范物業(yè)管理，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主利益，創(chuàng)建滿意社區(qū)、和諧家園。收到了顯著成效，物管辦現(xiàn)管理74家居民小區(qū)，總建筑面積平方米，入住人口近10萬人。11年，被縣政府授予“先進(jìn)集體”榮譽(yù)稱號，先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)多次受到市、縣新聞媒體的關(guān)注。

一、建立健全組織網(wǎng)絡(luò)。

積極推行“局主管、鎮(zhèn)負(fù)責(zé)”體制，鎮(zhèn)政府設(shè)立物業(yè)管理辦公室，各社區(qū)成立“兩站一中心”，即：應(yīng)急維修站、業(yè)主訴求調(diào)解站和社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，為加強(qiáng)物業(yè)管理，提供了強(qiáng)有力的組織保證。

二、建章立制、提升服務(wù)質(zhì)量。

制定出臺了《物業(yè)星級考核辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》、《老舊小區(qū)提升改造方案》、《業(yè)委會成立程序》、《物業(yè)企業(yè)進(jìn)退暫行辦法》等一系列文件，為提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量奠定了鐵的制度保障。

三、強(qiáng)化考核、促進(jìn)服務(wù)上水平。

物管辦實(shí)行“棋盤式”、表格化的督查考核制度，使考核工作形成制度化、常態(tài)化、網(wǎng)絡(luò)化，為物業(yè)服務(wù)不斷上水平，提供了較為科學(xué)、完善的考核體系。

四、普及物業(yè)文化、提升全民素質(zhì)。

為使廣大市民理解物業(yè)、支持物業(yè)、關(guān)心物業(yè)、共同參與物業(yè)，我們定

期編印《物業(yè)簡報(bào)》，刊載物業(yè)動態(tài)，學(xué)習(xí)園地，還編排《物業(yè)快板書》在電視臺播放，為全面提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量夯實(shí)了理論基礎(chǔ)。