第一篇：珠海市物業(yè)管理協(xié)會工作匯報

珠海市物業(yè)管理協(xié)會工作匯報

在平平淡淡的日常中，匯報出現(xiàn)的頻率越來越高，匯報必須有情況的概述和敘述，最重要的是結果，經驗總結也是必不可少的，話說回來，你知道怎么寫匯報嗎？以下是小編為大家收集的珠海市物業(yè)管理協(xié)會工作匯報，僅供參考，大家一起來看看吧。

一、分公司財務科工作計劃：

財務科負責分公司財務管理、資金管理、資產管理、成本管理、會計管理、各項目部及實體的成本管理、兌現(xiàn)審計工作。

1、嚴格執(zhí)行集團公司的規(guī)章制度。對本部門工作負責，制定并落實部門工作計劃。

2、負責編制并上報分公司年度財務收支計劃和月資金收支計劃；編制并上報分公司機關費用指標計劃，按照集團公司審批結果，進行控制和管理。

3、負責編制和上報集團公司財務會計報表及各種資料。

4、負責財務會計核算和項目成本核算的管理。配合項目部工程價款回收工作。

5、負責分公司固定資產的管理，按規(guī)定計提折舊費。

6、組織各項目開展增收節(jié)支活動。搞好會計核算、項目核算和成本分析，降低工程成本，降低費用支出，并會同相關部門建立工程項目經濟檔案。

7、負責對項目經理部實施審計監(jiān)督。負責分公司的財務電算化管理。

8、負責“卓越績效體系”的財務科各種資料的準備及復驗工作。

9、負責工程投標保函、履約擔保、銀行信貸額度等手續(xù)辦理工作。

10、負責集團公司對分公司工作聯(lián)查財務各種資料的收集、編制工作。

11、負責上報分公司年度財務收支計劃和月資金收支計劃；編制并上報分公司機關費用指標計劃，按照集團公司審批結果，進行控制和管理。編制分公司年度財務收支報表。

12、負責核對清理債權帳務及內部單位之間的往來帳目。

13、執(zhí)行對操作人員的管理和計算機檔案管理職責，對會計軟件的運行進行日常維護，保證計算機軟件及硬件的財產安全。

14、對項目經理部經營管理制度和內部控制制度是否健全，運行機制是否正常進行監(jiān)督。對項目經理部實施財務審計、承包及兌現(xiàn)審計。

二、對項目部的資金有償使用管理：

分公司與項目部及經營實體，相互占用資金的確定額是：項目部及經營實體上交的資金與應交分公司的管理費和分公司代支付銀行的各種保函的資金部分相抵的差額為基數，按同期一年貸款月利息0.66%計算。

1、項目部欠分公司的管理費的計息方法：按月完成量計算的上交分公司管理費累計總額的80％為基數，乘以0.66％利率。每月計息一次，劃轉項目部并同時項目部記入財務費用。計息時間是從收取管理費的月份的`第三個月末開始計息劃帳。

2、分公司為項目部辦理投標保函和履約保函的、工程預付款保函等工程保函所交銀行的保函現(xiàn)金部分從辦完保函月份的第二個月初開始計息，每月以0.66％的利率計息。由分公司劃帳項目部，項目部記入財務費用。

3、分公司與項目部的往來帳目中，如果分公司的往來帳余額（扣除項目部利潤虧損額）欠項目部的，同樣以每月以0.66％的利率計息。由分公司倒劃給項目部。

三、支付各種款項的措施：

為了強化財務管理，規(guī)范經濟行為，杜絕工程成本的各項潛虧因素的存在，保證分公司健康持續(xù)的發(fā)展，要求各級領導及財務人員在支付各種款項時，帳面有欠款的可以支付，否則堅決不予支付。如果雙方簽定合同約定有預付款的可以預付，但預付款項不得超過合同限定數額。要求嚴肅執(zhí)行，若有違反行為追究當事人和領導責任。在付款的同時嚴格審查收款簽字人是否與財務帳面、合同簽字人一致，否則堅決拒付，實屬情況特殊，但必須辦理本人委托證明書、委托人和受托人的身份證復印件并同時附在付款憑證后面。委托證明書如果雙方是企業(yè)單位的必須有雙方企業(yè)單位蓋章后有效，如果是個人的必須有雙方當事人簽字并同時按手印和雙方的身份證復印件附后有效。事后避免經濟糾紛。

第二篇：珠海市物業(yè)管理協(xié)會工作匯報

珠海市物業(yè)管理協(xié)會成立于二○○○年十月，是經珠海市民政局批準并注冊登記，具有社團法人資格的珠海市行業(yè)性社會團體。

協(xié)會成立三年多來，在珠海市各級領導的關懷、支持、幫助、指導下，恪守協(xié)會宗旨，全面履行協(xié)會的基本職能，在實際運作過程中，不斷探索和創(chuàng)新協(xié)會運作機制、運作方式，全心全意為社會服務、為政府服務、為會員服務，為規(guī)范和發(fā)展珠海市物業(yè)管理行業(yè)做了大量積極的工作，并取得了一定成績。在二○○二年珠海市民政局組織的全市行業(yè)考評中名列前茅，被市民政局領導評價為：“協(xié)會運作比較規(guī)范，服務內容比較豐富”，并被評為2001-2002“珠海市優(yōu)秀社團”。在2003年6月廣東省民間組織管理局對全省行業(yè)協(xié)會的考察調研中，認為珠海市物業(yè)管理協(xié)會 “思路新穎，運作規(guī)范，比較符合國際慣例，對行業(yè)協(xié)會建設有啟示作用”。

去年,協(xié)會還被珠海市香洲區(qū)人民政府評為社區(qū)文化建設先進單位。

第一部分 協(xié)會三年來的工作情況

一、基本概況

（一）協(xié)會成立的背景

二○○○年十月十五日是珠海物業(yè)管理行業(yè)值得紀念的日子，經過近兩年醞釀并在反復磋商、協(xié)調下，珠海市物業(yè)管理協(xié)會正式掛牌成立，這標志著珠海市物業(yè)管理行業(yè)進入了一個嶄新的發(fā)展階段，物業(yè)管理企業(yè)從此有了自己的“家”。

早在一九九八年底，珠海市物業(yè)管理行業(yè)幾個骨干企業(yè)中參加全國第一期物業(yè)管理經理培訓班（深圳）的八名學員就發(fā)起了成立物業(yè)管理行業(yè)的倡議，并得到了許多物業(yè)管理企業(yè)的積極響應，成立協(xié)會的原因是基于如下行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀：

·珠海市物業(yè)管理起步早，于一九八五年誕生了第一家物業(yè)管理企業(yè)（華發(fā)物業(yè)管理公司），但由于政府對物業(yè)管理行業(yè)扶持力度、重視程度不夠，使行業(yè)的發(fā)展步履艱難。整個行業(yè)發(fā)展緩慢、管理水平落后是當時的真實寫照。業(yè)內人士把這一現(xiàn)象概括為“起了個大早，趕了個晚集”。珠海市物業(yè)管理行業(yè)要得到快速發(fā)展，需要有一個行業(yè)性組織協(xié)助政府加強行業(yè)管理，推動行業(yè)的健康發(fā)展。

·物業(yè)管理市場的全面開放，呼喚行業(yè)組織的誕生。一般來說，企業(yè)個體對社會組織的需要及依賴程度，取決于市場的開放程度。二○○○年正值中國加入WTO的前夕，可以預見物業(yè)管理行業(yè)將得到全面開放。為適應這一市場環(huán)境的變化，把分散的企業(yè)組建成一個行業(yè)“共同體”，以增強抵御市場風險的能力。

·政策環(huán)境和人文環(huán)境較差，亟需行業(yè)組織的出現(xiàn)。在二○○○年之前，珠海市僅僅出臺了《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（九七年一月一日實施），配套的政策、法規(guī)幾乎是空白的，現(xiàn)有的法規(guī)也在很大程度上存在需要改進完善的地方；另一方面市民對物業(yè)管理的不理解或片面認識及消費意識淡薄，導致物業(yè)管理的發(fā)展缺乏群眾基礎，加上部分媒體的誤導更使這一情況雪上加霜。改善物業(yè)管理政策環(huán)境與人文環(huán)境，僅靠單體企業(yè)各自的努力是無濟于事的，需要行業(yè)組織發(fā)揮牽頭、中堅的作用。

·物業(yè)管理企業(yè)素質參差不齊，良莠并存。珠海市當時有物業(yè)管理企業(yè)151家，其中臨時資質約占企業(yè)總數的35％。不少物業(yè)管理企業(yè)制度不健全、員工隊伍素質低、管理服務不規(guī)范，物業(yè)管理糾紛層出不窮，市民投訴、求助等每月高達上百起，物業(yè)管理成為當時珠海市社會各界廣泛關注的熱點。

面對上述問題，成立物業(yè)管理協(xié)會的呼聲越來越高，在上級主管部門的支持下，珠海市物業(yè)管理協(xié)會順應歷史的發(fā)展和市場經濟的需要應用而生，它是市場經濟的產物，也是行業(yè)發(fā)展的必然結果。

（二）協(xié)會的性質與宗旨

1、協(xié)會性質：以珠海市從事物業(yè)管理的企業(yè)、個人為主體，依照有關法律、法規(guī)自發(fā)、自愿成立的地方行業(yè)性民間組織，是純民辦的具有法人資格的非營利性社會團體。

2、協(xié)會宗旨：遵守國家法律、法規(guī)和政策，遵守社會道德風尚，堅持為政府決策服務、為社會進步服務、為行業(yè)改革發(fā)展服務的方針，團結、組織本會會員，發(fā)揮政府與企業(yè)之間的橋梁、紐帶作用。進行行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)執(zhí)業(yè)行為，維護會員的合法權益，保障行業(yè)公平、公正的市場秩序，推動珠海市物業(yè)管理行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

（三）協(xié)會基本情況

協(xié)會現(xiàn)有會員57家，其中單位會員55家、個人會員2名。單位會員中一級物業(yè)管理資質企業(yè)2家、二級物業(yè)管理資質企業(yè)4家、三級物業(yè)管理資質企業(yè)近80家，管理物業(yè)面積1600萬平方米，占珠海市物業(yè)管理總面積的62％。

二、與國際慣例接軌，建立行業(yè)協(xié)會運行新模式

（一）運作模式

本協(xié)會的運作模式可概括為：自辦自愿、經費自籌；多向服務、利益共享；多邊協(xié)作、規(guī)范自律。

1、自辦自愿、經費自籌：珠海市物業(yè)管理協(xié)會是一個經濟型協(xié)會，其成立的目的是根據國家法律與協(xié)會內部規(guī)約，為會員、社會、政府提供多向服務和協(xié)調會員的行為，以推動區(qū)域性行業(yè)的健康發(fā)展。在我國當前經濟轉型期間，政府對微觀職能的收縮，恰好為協(xié)會的產生與發(fā)揮其作用創(chuàng)造了空間。協(xié)會的產生是由于市場經濟的發(fā)展和行業(yè)自身發(fā)展需要的結果，完全是出于企業(yè)自發(fā)行為，會員入會采取自愿原則，協(xié)會的成立、運作，沒向政府伸手要一分錢，由協(xié)會通過合法途徑籌措經費。

2、多向服務、利益共享：協(xié)會的最基本職能是“服務”，其服務的對象與方向主要有三方面：一是向政府提供服務，內容包括行業(yè)信息的收集與統(tǒng)計分析、提供政府決策咨詢、宣傳政府的政策、法規(guī)、架設政府與企業(yè)之間的橋梁，提供上傳下達服務，服務的性質是有償服務與無償服務相結合，我們明確提出“政府花錢買服務”的觀點，并得到相關政府主管部門領導的認同；二是向社會提供服務，內容包括為市民提供物業(yè)管理信息、政策、法規(guī)咨詢、處理市民求助、投訴、加強輿論導向，引導市民建立正確的消費觀和創(chuàng)造市場需求；三是為會員提供服務，內容包括行業(yè)信息交流、開展理論與業(yè)務研究并提供研究成果，開展從業(yè)人員業(yè)務培訓和從業(yè)資格考試，開展行業(yè)之間、企業(yè)之間的廣泛交流與合作等。

3、多邊協(xié)作、規(guī)范自律：多邊協(xié)作主要是體現(xiàn)在政府與協(xié)會建立協(xié)作關系，跨地區(qū)、跨行業(yè)的協(xié)會之間建立協(xié)作關系，協(xié)會內部企業(yè)之間建立協(xié)作關系，協(xié)作的內容函括資源共享、優(yōu)勢互補、經驗交流、“多向服務”（指政府與協(xié)會之間、協(xié)會與協(xié)會之間、企業(yè)與企業(yè)之間）；規(guī)范自律主要體現(xiàn)在制定行規(guī)行約，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，維護市場公平、公正競爭秩序，維護行業(yè)和會員的合法權益。

（二）機構創(chuàng)新

協(xié)會的組織機構設置目前國內外均無統(tǒng)一模式，一般根據協(xié)會的性質、任務、職能而設。本協(xié)會的機構設置的總原則是精干、高效、一專多能。實行會長領導下的分工負責制，會員大會是協(xié)會的最高權力機構，理事會是大會的執(zhí)行機構，常務理事是理事會的常設機構。

本協(xié)會在機構設置上的創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在：為加強與政府的溝通與協(xié)作，增設了名譽會長、名譽副會長、協(xié)會高級顧問；為提高協(xié)會辦事效率采取直線職能制；為精簡機構，減少協(xié)會運作經費開支，采取業(yè)余職務與專職人員相結合，除常設機構--協(xié)會秘書處4個工作人員外，其余協(xié)會領導都是無薪崗位；為充分履行協(xié)會的專業(yè)職能，設立了專業(yè)委員會；為強化協(xié)會的自律職能和維權職能，設立了監(jiān)督委員會和法律咨詢處。

（三）制度創(chuàng)新

協(xié)會的制度創(chuàng)新是本協(xié)會的重要特色之一，制度創(chuàng)新的核心是轉變協(xié)會的內部運作機制。本協(xié)會的運作機制是：“垂直領導、民主決策；獨立自主、自負盈虧；自我約束、自我完善；自我提高、自我發(fā)展”。

1、垂直領導、民主決策：是協(xié)會的決策機制，日常事務由協(xié)會常設機構人員在會長、秘書長的直接領導下處理；重大問題實行民主決策，按問題的性質、種類、涉及面大小等因素，決定分別提交常務理事會、理事會、會員大會討論決定。

2、獨立自主、自負盈虧：是協(xié)會的經營管理機制，協(xié)會是純民辦社團組織，不依附于任何一個政府部門或企業(yè)，完全按自己的章程與意愿運作，不受任何干擾；協(xié)會的經費取之于民，用之于民，政府無任何經濟上的扶持，實行自負盈虧、自我積累。

3、自我約束、自我完善：是協(xié)會的自律機制，其功能是通過制訂行規(guī)行約并進行公開監(jiān)督，對違規(guī)違約的人和事進行處理，監(jiān)督并敦促會員誠信經營，營造行業(yè)內良好的市場經濟秩序。

4、自我提高，自我發(fā)展：是協(xié)會的發(fā)展機制，通過協(xié)會的良好運作，建立協(xié)會良好的公信力與社會形象，不斷壯大協(xié)會的會員隊伍和提高會員的整體素質，使協(xié)會步入健康持續(xù)發(fā)展的軌道。

（四）職能創(chuàng)新

隨著物業(yè)管理市場的開放、中國加入WTO，置身于市場經濟的物業(yè)管理企業(yè)需要有自己的行業(yè)組織，這是毫無疑問的，關鍵是這個協(xié)會是干什么的，能干什么？本協(xié)會成立三年來，不斷摸索協(xié)會職能轉變的新途徑。

通過實踐，我們認識到在協(xié)會工作中如何突顯“服務”這一核心職能才是做好協(xié)會各項工作的基礎。

本協(xié)會的基本職能如下：

1、協(xié)助政府宣傳、貫徹執(zhí)行有關法律、法規(guī)、政策；

2、向政府提供行業(yè)咨詢、決策咨詢服務；

3、協(xié)助政府開展行業(yè)調研與統(tǒng)計工作，提供信息服務；

4、協(xié)助政府組織、指導、推廣物業(yè)管理科技成果，推動行業(yè)科技進步；

5、向政府反映企業(yè)呼聲、傳達政府意見、發(fā)揮政府與企業(yè)的橋梁與紐帶作用；

6、制定行規(guī)行約、行業(yè)標準與業(yè)務規(guī)范并監(jiān)督實施，建立行業(yè)誠信記錄與評價制度，提高行業(yè)整體良好形象；

7、依法維護會員合法權益；

8、協(xié)調、溝通會員之間的關系，為會員之間溝通創(chuàng)造便捷條件；

9、維護市場秩序，促進行業(yè)內公平、公正競爭；

10、向會員提供服務：

·信息服務；

·國際、國內交流服務；

·咨詢服務；

·培訓服務；

·推廣服務；

·理論與先進技術、經驗服務；

·法律支援服務；

·行業(yè)評估論證、業(yè)務技能資質考核；

·其他服務。

11、向社會提供與行業(yè)相關的服務。

三、全面履行協(xié)會職能，推動行業(yè)健康發(fā)展

協(xié)會成立三年多來，緊緊圍繞協(xié)會宗旨和牢牢把握“服務”方向，在全體理事、會員的共同努力下，開展了大量的、卓有成效的工作，充分發(fā)揮了“橋梁”、“紐帶”作用和“會員之家”的作用。

（一）當好政府參謀，提供高效服務

1、參與物業(yè)管理地方法規(guī)的建設。先后參與了《廣東省物業(yè)管理條例》、《珠海市物業(yè)管理條例》、《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法》、《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準》、《香洲區(qū)城區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會成立程序暫行規(guī)定》、《珠海市物業(yè)管理維修基金管理暫行辦法》、《珠海市物業(yè)管理項目招投標暫行規(guī)定》的論證、討論和修改工作，廣泛收集會員單位的意見，并積極向政府有關部門反映，為構建我市物業(yè)管理法律框架發(fā)揮了應有的作用。

2、參加物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）復評。協(xié)會派出專家小組協(xié)助市物業(yè)管理部門對全市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）進行復檢、考評，對受檢小區(qū)提出整改意見。

3、參與政府對城中村的整合改造。為街道辦招投標提供專業(yè)咨詢，幫助制訂、修改招標書，有力地推動了小區(qū)整合的市場化進程，受到有關部門的贊賞。

4、參與住宅小區(qū)用電移交工作。派出行業(yè)專家參加住宅小區(qū)居民用電移交調研，落實城區(qū)居民用電抄表到戶，解決居民用電電費過高問題，協(xié)助政府完成了一項實事工程。

5、協(xié)會分別于二○○一年、二○○二年廣泛開展行業(yè)內各企業(yè)情況的調研與統(tǒng)計工作，為政府提供了大量的有價值的統(tǒng)計資料，為政府制定地方性政策、政府職能轉型、制定城市管理改革方案等提供專業(yè)咨詢和決策依據。

6、協(xié)助政府宣傳、貫徹法規(guī)和政策。協(xié)會利用行業(yè)組織的優(yōu)勢，主動與《珠海特區(qū)報》、《珠海晚報》、珠海電視臺等新聞媒體合作，開辦《物業(yè)管理之窗》等宣傳欄目，宣傳國家和地方物業(yè)管理法規(guī)、政策，宣傳先進的物業(yè)管理理念，介紹先進企業(yè)的經驗、引導市民建立正確的消費觀，為宣傳、貫徹政府的法規(guī)、政策發(fā)揮了重要的作用。

7、積極向政府反映會員與百姓的呼聲。協(xié)會成立三年多來。利用各種渠道，反映會員與百姓的呼聲。如向政府積極反映用電、用水移交問題，促成了城區(qū)大部分住宅小區(qū)居民用電逐步移交給供電部門管理；向政府反映小區(qū)公共用電管理問題，促成了政府頒布公共用電分攤辦法，向政府反映業(yè)主委員會成立與運作中存在問題，促成了香洲區(qū)政府出臺《業(yè)主委員會成立程序暫行辦法》；向政府反映《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法》存在的問題，促成了市法制局頒發(fā)該辦法的《解釋》文件和部分小區(qū)的行政批復；多次向政府呼吁建立物業(yè)維修基金、規(guī)范物業(yè)管理招投標，促成了制定配套法規(guī)的進程，等等。

（二）以會員為中心，提供全方位服務。

為會員服務是協(xié)會的基本職能和中心工作。為了做好這一工作，我們制定了常務理事聯(lián)系會員制度，明確提出“以會員為中心”的協(xié)會工作新理念，并在協(xié)會經費開支上，向服務會員傾斜，在工作措施上，把為會員服務列入最重要的議事日程。

1、大力開展行業(yè)培訓，提高從業(yè)人員素質。先后舉辦《物業(yè)管理企業(yè)經理培訓班》、《物業(yè)管理檔案資料員實操培訓班》，有一千二百多人參加培訓并取得各類崗位合格證書。此外，我們適應企業(yè)需要，量身定做，由協(xié)會專家上門為企業(yè)培訓員工，也收到了良好的效果。

2、組織行業(yè)交流，推動行業(yè)發(fā)展。兩年來，共接待中國物協(xié)組織的全國考察團及廈門、合肥、南京、青島、昆明、廣州、深圳、衡陽、武漢、新疆、長沙、無錫、煙臺等省市考察人員800余人次。也組織本市5批65人次赴青島、大連、杭州、烏魯木齊登第考察學習。通過與國內同行交流，吸取了同行的先進管理手段和服務理念，提升了珠海物業(yè)管理服務水平。

3、積極維護行業(yè)和會員的合法權益。特別是對涉及全行業(yè)利益的一些棘手問題，由行業(yè)協(xié)會出面與政府有關部門協(xié)調，依據政策法規(guī)，爭取公平、公正解決。如2001年城區(qū)管理收費定級中，對個別領導提出的“珠海市物業(yè)管理收費標準要比周圍城市低10％”的觀點，協(xié)會采集了不同物管項目的成本核算樣本數據提供物價部門參考，為最后保本微利的收費標準作了最大的努力。又如，對政府計生部門把計劃生育工作強行攤派給物業(yè)公司的做法也向政府反映了協(xié)會的意見。在國家六部委聯(lián)合整頓保安隊伍時，與市治安大隊商量，妥善解決了物業(yè)管理小區(qū)治安防范人員的出路問題，在保障行業(yè)合法權益方面盡了協(xié)會最大努力。此外，協(xié)會還為個別會員單位的合法權益受到損害時，協(xié)會積極從中斡旋、協(xié)調，如在小區(qū)收費定級過程中，個別業(yè)主委員會不按政策規(guī)定，有意壓低物業(yè)管理收費標準，協(xié)會領導多次參與宣傳政策和解釋工作，維護了會員的合法權益。

4、努力為企業(yè)排憂解難。幫助會員單位排解困難是協(xié)會應盡的職責，協(xié)會領導不厭其煩走訪企業(yè)，多次參加會員單位的調研和調解工作幫助企業(yè)內部整改，找政府及有關部門協(xié)調，化解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾等。

5、牽線搭橋，提供中介服務。我們根據行業(yè)特點和企業(yè)需要，為引導社會優(yōu)勢資源進入行業(yè)服務領域做了一些探索和嘗試。如協(xié)助臺灣普洛爾純凈水公司在鳳凰花園和迎賓廣場兩個小區(qū)推廣管道純凈水試點；介紹中國電信在小區(qū)設立電信代辦點；組織企業(yè)到海島部隊招聘人才；介紹中大物業(yè)管理大專班和昆明市物業(yè)管理學校畢業(yè)生到企業(yè)實習工作等。

這些嘗試，探索了協(xié)會開展中介服務、爭取各方多贏局面的新路子。

（三）致力行業(yè)基礎建設，推動行業(yè)整體水平提高。

1、開展行業(yè)理論的研討

2001年10月，在協(xié)會周年慶典之際，成功舉辦了“珠海市物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對策研討會”建設部、兄弟省市領導及專家學者200人出席了會議；二○○三年七月與澳門物業(yè)管理業(yè)商會共同舉辦了：“珠澳社區(qū)物業(yè)管理專業(yè)研討會”兩地同行進行了廣泛的交流，并發(fā)表了二十多篇論文。

2、創(chuàng)辦《珠海物業(yè)管理》刊物

以刊物周年慶典為契機創(chuàng)辦的《珠海物業(yè)管理》雜志，是協(xié)會對外宣傳的窗口，會員交流的園地，聯(lián)結政府和社會的紐帶。已出六期，約二十余萬字，二百多幅圖片。去年還增出一期“珠海物業(yè)管理通訊”。雜志在反映行業(yè)動態(tài)，宣傳政策法規(guī)，探討行業(yè)理論，指導物業(yè)管理實踐方面發(fā)揮了積極作用。

3、大力宣傳推廣物業(yè)管理理念和先進技術。

協(xié)會主動與報社、電臺等新聞媒體溝通，根據不同時期物業(yè)管理熱點問題，多次在珠海電視臺做節(jié)目，在報紙上開辟專欄，廣泛宣傳正確的物管理念，逐步改變了新聞媒體在報道物業(yè)管理行業(yè)時“市民投訴”一邊倒的現(xiàn)象，提高了業(yè)主的物業(yè)消費意識和會員單位的執(zhí)業(yè)水平，對宣傳協(xié)會、宣傳行業(yè)起到了積極作用。二年多來，為推進行業(yè)科技進步，協(xié)會積極推廣先進技術和科技成果。如與軟件公司合作、開發(fā)、推廣物業(yè)管理服務軟件，協(xié)助一些有條件的會員推廣小區(qū)智能化管理系統(tǒng)，建立物業(yè)管理互連網絡、推介物業(yè)管理服務先進裝備，推廣小區(qū)生態(tài)環(huán)境技術，這些活動，對提高行業(yè)服務科技含量，提高物業(yè)管理水平發(fā)揮了主要作用。

4、主動承擔這會責任，塑造行業(yè)形象。物業(yè)管理與社會公眾聯(lián)系密切，實踐中我們堅持用“三個代表”的思想，倡導會員企業(yè)把經濟效益與社會效益、環(huán)境效益結合起來，積極參與社區(qū)精神文明建設，參與社會公共事務，參加社會公益事業(yè)。協(xié)會還積極為市民提供無償咨詢服務，贈送相關資料，調解有關矛盾，提供維權援助。

（四）開展行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為

首先是教育、監(jiān)督會員依法經營、規(guī)范服務，利用協(xié)會宣傳陣地和各種場合，反復教育、督促會員單位依法經營，主動調查市民反映的投訴問題，糾正個別會員單位的違規(guī)行為。如二○○二年，有一家會員單位的不正當的承諾和低于成本的價格等手法，私下與某些業(yè)主委員會成員談判，意圖“挖墻角”、“搶地盤”。協(xié)會領導意識到這是擾亂市場秩序的嚴重錯誤行為，對該會員提出了嚴重警告和批評，制止了違反行業(yè)道德、違規(guī)行為。第二是建立會員單位誠信記錄和誠信評價制度。協(xié)會組織資質管理，從業(yè)人年持證上崗檢查，對檢查工作中發(fā)現(xiàn)的問題及時督促整改；對行業(yè)內信譽好的企業(yè)給予記錄歸檔，出具優(yōu)良誠信證明。在二○○二年六月，配合全國整頓房地產市場，與主管部門一道研究制訂整頓方案，提出“物業(yè)管理行業(yè)整治若干意見”，并向全市同行發(fā)出誠信經營《倡議書》，協(xié)同主管部門，調查全市各小區(qū)資質管理情況，查處了無資質經營、管理混亂等違規(guī)現(xiàn)象。第三是制定《會員公約（征求意見稿）》，規(guī)范行業(yè)的執(zhí)業(yè)行為，推動行業(yè)職業(yè)道德的建設。

四、協(xié)會目前面臨的主要問題

珠海市物業(yè)管理協(xié)會經過三年多的運作，雖然做了大量的工作，但也無可避免地存在著一些亟需解決的問題。歸納起來，主要有如下兩方面的問題：

（一）協(xié)會生存與發(fā)展的環(huán)境與機制有待改善

1、管理體制的問題。進入上世紀九十年代，政府把大多數專業(yè)經濟部門轉為經濟實體、行業(yè)協(xié)會、中介服務組織，并日益成為政府改革的明確目標。黨的十四屆五中全會就決定“把專業(yè)經濟管理部門逐步改組為不具有政府職能的經濟實體，或改為國家授權經營國有資產的單位和自律性行業(yè)管理組織”。但是，時至今日，行業(yè)協(xié)會的作用及其生存、發(fā)展未能引起政府的高度重視。管理機制上還沒取得實質性的制度創(chuàng)新，“大政府小社會”的傳統(tǒng)格局依然得以維持。

2、政府對協(xié)會功能的認識仍存在誤區(qū)。目前一些地方政府對行業(yè)協(xié)會功能的認識較為狹窄，認為行業(yè)協(xié)會的作用僅僅是行業(yè)自律的組織，有的甚至把成立行業(yè)協(xié)會當作政府相關部門的“點綴”；另一方面，有些地方性行業(yè)協(xié)會又被政府作為政府職能的一種延伸，協(xié)會的功能被扭曲，阻礙了行業(yè)組織的健康發(fā)展。

3、行業(yè)協(xié)會的功能與政府經濟部門的互補、互動關系不明確。行業(yè)協(xié)會從經濟治理角度分析，其是行業(yè)內部的一種“治理”組織，其“治理”機制不僅在歐洲和日本，甚至在美國的經濟部門治理中發(fā)揮著愈來愈重要的作用。行業(yè)組織長期發(fā)展起來的信息能力和協(xié)調能力所形成的組織網絡的規(guī)模經濟和外部經濟是一把“雙刃劍”：它既有節(jié)約會員交易成本、降低市場不確定性和增強行業(yè)整體競爭能力的優(yōu)勢，當管理不當時，又有阻礙競爭，增加社會成本的劣勢。因此，如何使協(xié)會揚長避短，在充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會功能的同時，又使其“治理”作用與社會、政府互動、互補，這是當前急需研究解決的問題。

4、政府對行業(yè)的管理仍然缺乏市場經濟機制。主要存在二方面的問題：一是對市場的過分干預；二是按照中央和國家的指示精神，政府經濟部門的許多職能應逐步轉移到行業(yè)協(xié)會，如行業(yè)評估、資質審查、人員培訓等等，雖然近年來，在這方面已取得了一些進步，但總的來說，是在政府患得患失的推動下和行業(yè)組織小規(guī)模艱難探索與實踐中取得的。

5、政府無償使用協(xié)會服務。首先是政府對協(xié)會服務的有償性缺乏認識，甚至把協(xié)會作為政府部門的一種輔助“工具”，可以呼之則來，揮之則去。按照國際慣例，一般政府經濟部門應向行業(yè)協(xié)會購買服務，政府與協(xié)會的關系完全按市場經濟的規(guī)律確定。

（二）協(xié)會自身建設有待加強

1、協(xié)會自身制度建設滯后。協(xié)會的規(guī)范化運作離不開規(guī)章制度的約束，目前協(xié)會在制度建設上存在的主要缺陷有：協(xié)會章程內容不完善、運作制度不完整、行業(yè)自律制度未健全、協(xié)會工作人員的業(yè)績缺少應有的考核與獎罰等。

2、協(xié)會與會員的聯(lián)系溝通不夠。協(xié)會的領導與常設機構在與會員溝通上，未能形成一種制度，尤其是缺少經常性的深入會員單位調查研究。

3、行業(yè)組織發(fā)展緩慢。珠海市從事物業(yè)管理的企業(yè)目前有170多家，加入協(xié)會的僅有55家，占總數的32％。雖然沒入會的企業(yè)大多數為臨時資質企業(yè)或小型企業(yè)，但如此之多的企業(yè)游離于協(xié)會之外，不利于行業(yè)的自律管理與規(guī)范發(fā)展。

4、行業(yè)自律力度不夠。隨著物業(yè)管理市場化進程的推進，招投標中的過度競爭已初露端倪，盲目壓價，低價接盤的現(xiàn)象屢有發(fā)生。但行業(yè)自律還停留在口頭上，還沒有形成一種自律機制。

5、服務工作要進一步深化和提高。特別是要加強對普通會員的服務，改變開展活動不多的現(xiàn)象。工作人員要牢固樹立為會員服務的思想，提高專業(yè)素質，改進服務手段，真正為行業(yè)、為企業(yè)辦好事、辦實事。

6、地方行業(yè)協(xié)會與國家和省協(xié)會的聯(lián)系不夠。國家、省協(xié)會要通過有效的渠道指導地方協(xié)會的工作開展。同時，地方協(xié)會的主要負責人要加入省協(xié)會的常務理事會，通過這樣的渠道，共同對地區(qū)性行業(yè)工作進行探討和研究。

7、協(xié)會的信息管理缺乏高效、先進的手段。目前本協(xié)會由于資金與人才的缺乏，行業(yè)信息的管理仍然停留在較原始的水平上，尚未建立計算機服務平臺等先進的信息管理手段，制約了協(xié)會信息服務作用的發(fā)揮。

8、協(xié)會對協(xié)調會員之間的關系協(xié)調力度不夠。如何把會員凝聚成行業(yè)利益的共同體，還須做大量的協(xié)調工作。目前會員之間各自為政、分頭行事的現(xiàn)象十分普遍，不利于提高行業(yè)的整體形象與市場競爭力。

第二部分 珠海市物業(yè)管理協(xié)會的發(fā)展思考

珠海市物業(yè)管理協(xié)會經過三年的運作，已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢及強勁的生命力。但這些成績的取得，僅僅是協(xié)會發(fā)展的一個“序曲”。協(xié)會在今后的發(fā)展中應秉承以下總體思路,即:堅持黨的四項基本原則，全面貫徹“三個代表”的重要思想，按照黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中關于“按市場化原則規(guī)范和發(fā)展各類行業(yè)協(xié)會”的要求、在行業(yè)主管部門的指導下，以規(guī)范發(fā)展為目標，以貫徹《物業(yè)管理條例》為重點，以創(chuàng)新為動力，以服務為手段，緊緊圍繞提高物業(yè)管理服務水平這個中心，齊心協(xié)力，扎實工作，堅定不移地推進珠海市物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展。為此,在鞏固現(xiàn)有工作的基礎上,進一步加強下列工作:

一是堅定不移地貫徹落實《物業(yè)管理條例》。《條例》是物業(yè)管理的基本依據，是規(guī)范參與各方權利、義務、行為的準則，是促進物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的根本保證。落實《條例》是一項長期任務。我會已把2○○4年定位為宣傳調研年，就是要大力做好《條例》的宣傳工作，做到家喻戶曉，人人皆知，從根本上提高市民的物業(yè)消費意識和正確維權意識，改善行業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境。要把落實條例和落實相關配套法規(guī)、示范文本結合起來，扎扎實實、一步一個腳印地把條例落到實處。要把學習條例知識作為從業(yè)人員繼續(xù)教育的必修課，有計劃有針對性地組織從業(yè)人員資格認證和實操培訓，改善從業(yè)人員素質結構，提高服務管理水準。要把學習貫徹條例與規(guī)范相關主體行為結合起來，促進業(yè)主委的建設，幫助他們提高政策水平和業(yè)務水平，共同維護行業(yè)的健康發(fā)展。

二是堅持獨立自主的辦會方向。行業(yè)協(xié)會是市場經濟的產物，是國家經濟管理體制改革、政府職能轉移的產物，因此，行業(yè)協(xié)會必須遵循市場化、規(guī)范化發(fā)展原則。在自覺接受政府主管部門的指導,爭取政府主管部門的支持的同時,堅持協(xié)會的民辦特色。不能希冀政府在經濟上扶持，要學會在市場中生存；不能利用政府職能轉移的機會來強化協(xié)會權力，要靠自立自強來爭取協(xié)會的地位；不套用行政管理的手法來處理協(xié)會內部事務，要以誠立會，以信立會，民主決策，取信會員，真正把協(xié)會辦成會員之“家”。

三是完善服務型自律型管理機制。行業(yè)協(xié)會是大家自愿結成的社團組織，“自律、發(fā)展、協(xié)調、互助、服務、交流、調解和制衡”是協(xié)會的基本職能。我們對行業(yè)的管理不能靠行政命令，不能拿“官臉”、沾“官氣”、打“官腔”，要以專業(yè)見長，以服務取勝。要以自律管理，信譽管理，道德防線，市場成本，利益機制來求得內部的協(xié)調和統(tǒng)一，在充滿人性化的管理中實現(xiàn)會員的互動多贏。

四是進一步強化深化服務職能。代表會員、服務會員始終是協(xié)會工作的重中之重。服務工作不能停留在為會員排解具體困難的層面上，更要注重維護行業(yè)的整體利益，維護會員的長遠利益，解決好事關全局的帶普遍性問題，為整個行業(yè)服務，起到解決一個，受益一片的效果，真正發(fā)揮行業(yè)協(xié)會規(guī)劃引領行業(yè)健康發(fā)展的領頭羊作用。

五是走開拓創(chuàng)新、固本強會的發(fā)展之路。發(fā)展是硬道理，創(chuàng)新是原動力。協(xié)會的工作也要敢于大膽創(chuàng)新，走前人未走過的路,一切妨礙發(fā)展的思想觀念都要堅決突破，一切束縛發(fā)展的做法和規(guī)定都要堅決改變，一切影響發(fā)展的體制弊端都要堅決革除，以新求變，以變強會。

在服務方式上，要由無償服務向有償為主、無償為輔過渡。協(xié)會不是純公益的慈善機構，是靠會員的會費作支撐,一概無償服務，既不符市場經濟法則，又侵犯了會員的利益，也不利于協(xié)會的長期發(fā)展。一定要內外有別，區(qū)別對待。

珠海市物業(yè)管理協(xié)會在實際的工作運作中得到了廣大會員單位及有關單位的大力支持。相信在未來的日子里，在政府主管部門和行業(yè)主管部門及同行的指導下，協(xié)會將充分發(fā)揮民間行業(yè)組織的功能，為促進本行業(yè)的發(fā)展而做出更大貢獻。

第三篇：珠海市物業(yè)管理協(xié)會工作匯報

珠海市物業(yè)管理協(xié)會成立于二○○○年十月，是經珠海市民政局批準并注冊登記，具有社團法人資格的珠海市行業(yè)性社會團體。

協(xié)會成立三年多來，在珠海市各級領導的關懷、支持、幫助、指導下，恪守協(xié)會宗旨，全面履行協(xié)會的基本職能，在實際運作過程中，不斷探索和創(chuàng)新協(xié)會運作機制、運作方式，全心全意為社會服務、為政府服務、為會員服務，為規(guī)范和發(fā)展珠海市物業(yè)管理行業(yè)做了大量積極的工作，并取得了一定成績。在二○○二年珠海市民政局組織的全市行業(yè)考評中名列前茅，被市民政局領導評價為：“協(xié)會運作比較規(guī)范，服務內容比較豐富”，并被評為2001-2002“珠海市優(yōu)秀社團”。在2003年6月廣東省民間組織管理局對全省行業(yè)協(xié)會的考察調研中，認為珠海市物業(yè)管理協(xié)會 “思路新穎，運作規(guī)范，比較符合國際慣例，對行業(yè)協(xié)會建設有啟示作用”。

去年,協(xié)會還被珠海市香洲區(qū)人民政府評為社區(qū)文化建設先進單位。

第一部分 協(xié)會三年來的工作情況

一、基本概況

（一）協(xié)會成立的背景

二○○○年十月十五日是珠海物業(yè)管理行業(yè)值得紀念的日子，經過近兩年醞釀并在反復磋商、協(xié)調下，珠海市物業(yè)管理協(xié)會正式掛牌成立，這標志著珠海市物業(yè)管理行業(yè)進入了一個嶄新的發(fā)展階段，物業(yè)管理企業(yè)從此有了自己的“家”。

早在一九九八年底，珠海市物業(yè)管理行業(yè)幾個骨干企業(yè)中參加全國第一期物業(yè)管理經理培訓班（深圳）的八名學員就發(fā)起了成立物業(yè)管理行業(yè)的倡議，并得到了許多物業(yè)管理企業(yè)的積極響應，成立協(xié)會的原因是基于如下行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀：

·珠海市物業(yè)管理起步早，于一九八五年誕生了第一家物業(yè)管理企業(yè)（華發(fā)物業(yè)管理公司），但由于政府對物業(yè)管理行業(yè)扶持力度、重視程度不夠，使行業(yè)的發(fā)展步履艱難。整個行業(yè)發(fā)展緩慢、管理水平落后是當時的真實寫照。業(yè)內人士把這一現(xiàn)象概括為“起了個大早，趕了個晚集”。珠海市物業(yè)管理行業(yè)要得到快速發(fā)展，需要有一個行業(yè)性組織協(xié)助政府加強行業(yè)管理，推動行業(yè)的健康發(fā)展。

·物業(yè)管理市場的全面開放，呼喚行業(yè)組織的誕生。一般來說，企業(yè)個體對社會組織的需要及依賴程度，取決于市場的開放程度。二○○○年正值中國加入WTO的前夕，可以預見物業(yè)管理行業(yè)將得到全面開放。為適應這一市場環(huán)境的變化，把分散的企業(yè)組建成一個行業(yè)“共同體”，以增強抵御市場風險的能力。

·政策環(huán)境和人文環(huán)境較差，亟需行業(yè)組織的出現(xiàn)。在二○○○年之前，珠海市僅僅出臺了《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（九七年一月一日實施），配套的政策、法規(guī)幾乎是空白的，現(xiàn)有的法規(guī)也在很大程度上存在需要改進完善的地方；另一方面市民對物業(yè)管理的不理解或片面認識及消費意識淡薄，導致物業(yè)管理的發(fā)展缺乏群眾基礎，加上部分媒體的誤導更使這一情況雪上加霜。改善物業(yè)管理政策環(huán)境與人文環(huán)境，僅靠單體企業(yè)各自的努力是無濟于事的，需要行業(yè)組織發(fā)揮牽頭、中堅的作用。

·物業(yè)管理企業(yè)素質參差不齊，良莠并存。珠海市當時有物業(yè)管理企業(yè)151家，其中臨時資質約占企業(yè)總數的35％。不少物業(yè)管理企業(yè)制度不健全、員工隊伍素質低、管理服務不規(guī)范，物業(yè)管理糾紛層出不窮，市民投訴、求助等每月高達上百起，物業(yè)管理成為當時珠海市社會各界廣泛關注的熱點。

面對上述問題，成立物業(yè)管理協(xié)會的呼聲越來越高，在上級主管部門的支持下，珠海市物業(yè)管理協(xié)會順應歷史的發(fā)展和市場經濟的需要應用而生，它是市場經濟的產物，也是行業(yè)發(fā)展的必然結果。

（二）協(xié)會的性質與宗旨

1、協(xié)會性質：以珠海市從事物業(yè)管理的企業(yè)、個人為主體，依照有關法律、法規(guī)自發(fā)、自愿成立的地方行業(yè)性民間組織，是純民辦的具有法人資格的非營利性社會團體。

2、協(xié)會宗旨：遵守國家法律、法規(guī)和政策，遵守社會道德風尚，堅持為政府決策服務、為社會進步服務、為行業(yè)改革發(fā)展服務的方針，團結、組織本會會員，發(fā)揮政府與企業(yè)之間的橋梁、紐帶作用。進行行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)執(zhí)業(yè)行為，維護會員的合法權益，保障行業(yè)公平、公正的市場秩序，推動珠海市物業(yè)管理行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

（三）協(xié)會基本情況

協(xié)會現(xiàn)有會員57家，其中單位會員55家、個人會員2名。單位會員中一級物業(yè)管理資質企業(yè)2家、二級物業(yè)管理資質企業(yè)4家、三級物業(yè)管理資質企業(yè)近80家，管理物業(yè)面積1600萬平方米，占珠海市物業(yè)管理總面積的62％。

二、與國際慣例接軌，建立行業(yè)協(xié)會運行新模式

（一）運作模式

本協(xié)會的運作模式可概括為：自辦自愿、經費自籌；多向服務、利益共享；多邊協(xié)作、規(guī)范自律。

1、自辦自愿、經費自籌：珠海市物業(yè)管理協(xié)會是一個經濟型協(xié)會，其成立的目的是根據國家法律與協(xié)會內部規(guī)約，為會員、社會、政府提供多向服務和協(xié)調會員的行為，以推動區(qū)域性行業(yè)的健康發(fā)展。在我國當前經濟轉型期間，政府對微觀職能的收縮，恰好為協(xié)會的產生與發(fā)揮其作用創(chuàng)造了空間。協(xié)會的產生是由于市場經濟的發(fā)展和行業(yè)自身發(fā)展需要的結果，完全是出于企業(yè)自發(fā)行為，會員入會采取自愿原則，協(xié)會的成立、運作，沒向政府伸手要一分錢，由協(xié)會通過合法途徑籌措經費。

2、多向服務、利益共享：協(xié)會的最基本職能是“服務”，其服務的對象與方向主要有三方面：一是向政府提供服務，內容包括行業(yè)信息的收集與統(tǒng)計分析、提供政府決策咨詢、宣傳政府的政策、法規(guī)、架設政府與企業(yè)之間的橋梁，提供上傳下達服務，服務的性質是有償服務與無償服務相結合，我們明確提出“政府花錢買服務”的觀點，并得到相關政府主管部門領導的認同；二是向社會提供服務，內容包括為市民提供物業(yè)管理信息、政策、法規(guī)咨詢、處理市民求助、投訴、加強輿論導向，引導市民建立正確的消費觀和

創(chuàng)造市場需求；三是為會員提供服務，內容包括行業(yè)信息交流、開展理論與業(yè)務研究并提供研究成果，開展從業(yè)人員業(yè)務培訓和從業(yè)資格考試，開展行業(yè)之間、企業(yè)之間的廣泛交流與合作等。

3、多邊協(xié)作、規(guī)范自律：多邊協(xié)作主要是體現(xiàn)在政府與協(xié)會建立協(xié)作關系，跨地區(qū)、跨行業(yè)的協(xié)會之間建立協(xié)作關系，協(xié)會內部企業(yè)之間建立協(xié)作關系，協(xié)作的內容函括資源共享、優(yōu)勢互補、經驗交流、“多向服務”（指政府與協(xié)會之間、協(xié)會與協(xié)會之間、企業(yè)與企業(yè)之間）；規(guī)范自律主要體現(xiàn)在制定行規(guī)行約，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，維護市場公平、公正競爭秩序，維護行業(yè)和會員的合法權益。

（二）機構創(chuàng)新

協(xié)會的組織機構設置目前國內外均無統(tǒng)一模式，一般根據協(xié)會的性質、任務、職能而設。本協(xié)會的機構設置的總原則是精干、高效、一專多能。實行會長領導下的分工負責制，會員大會是協(xié)會的最高權力機構，理事會是大會的執(zhí)行機構，常務理事是理事會的常設機構。

本協(xié)會在機構設置上的創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在：為加強與政府的溝通與協(xié)作，增設了名譽會長、名譽副會長、協(xié)會高級顧問；為提高協(xié)會辦事效率采取直線職能制；為精簡機構，減少協(xié)會運作經費開支，采取業(yè)余職務與專職人員相結合，除常設機構--協(xié)會秘書處4個工作人員外，其余協(xié)會領導都是無薪崗位；為充分履行協(xié)會的專業(yè)職能，設立了專業(yè)委員會；為強化協(xié)會的自律職能和維權職能，設立了監(jiān)督委員會和法律咨詢處。

（三）制度創(chuàng)新

協(xié)會的制度創(chuàng)新是本協(xié)會的重要特色之一，制度創(chuàng)新的核心是轉變協(xié)會的內部運作機制。本協(xié)會的運作機制是：“垂直領導、民主決策；獨立自主、自負盈虧；自我約束、自我完善；自我提高、自我發(fā)展”。

1、垂直領導、民主決策：是協(xié)會的決策機制，日常事務由協(xié)會常設機構人員在會長、秘書長的直接領導下處理；重大問題實行民主決策，按問題的性質、種類、涉及面大小等因素，決定分別提交常務理事會、理事會、會員大會討論決定。

2、獨立自主、自負盈虧：是協(xié)會的經營管理機制，協(xié)會是純民辦社團組織，不依附于任何一個政府部門或企業(yè)，完全按自己的章程與意愿運作，不受任何干擾；協(xié)會的經費取之于民，用之于民，政府無任何經濟上的扶持，實行自負盈虧、自我積累。

3、自我約束、自我完善：是協(xié)會的自律機制，其功能是通過制訂行規(guī)行約并進行公開監(jiān)督，對違規(guī)違約的人和事進行處理，監(jiān)督并敦促會員誠信經營，營造行業(yè)內良好的市場經濟秩序。

4、自我提高，自我發(fā)展：是協(xié)會的發(fā)展機制，通過協(xié)會的良好運作，建立協(xié)會良好的公信力與社會形象，不斷壯大協(xié)會的會員隊伍和提高會員的整體素質，使協(xié)會步入健康持續(xù)發(fā)展的軌道。

（四）職能創(chuàng)新

隨著物業(yè)管理市場的開放、中國加入WTO，置身于市場經濟的物業(yè)管理企業(yè)需要有自己的行業(yè)組織，這是毫無疑問的，關鍵是這個協(xié)會是干什么的，能干什么？本協(xié)會成立三年來，不斷摸索協(xié)會職能轉變的新途徑。

通過實踐，我們認識到在協(xié)會工作中如何突顯“服務”這一核心職能才是做好協(xié)會各項工作的基礎。

本協(xié)會的基本職能如下：

1、協(xié)助政府宣傳、貫徹執(zhí)行有關法律、法規(guī)、政策；

2、向政府提供行業(yè)咨詢、決策咨詢服務；

3、協(xié)助政府開展行業(yè)調研與統(tǒng)計工作，提供信息服務；

4、協(xié)助政府組織、指導、推廣物業(yè)管理科技成果，推動行業(yè)科技進步；

5、向政府反映企業(yè)呼聲、傳達政府意見、發(fā)揮政府與企業(yè)的橋梁與紐帶作用；

6、制定行規(guī)行約、行業(yè)標準與業(yè)務規(guī)范并監(jiān)督實施，建立行業(yè)誠信記錄與評價制度，提高行業(yè)整體良好形象；

7、依法維護會員合法權益；

8、協(xié)調、溝通會員之間的關系，為會員之間溝通創(chuàng)造便捷條件；

9、維護市場秩序，促進行業(yè)內公平、公正競爭；

10、向會員提供服務：

·信息服務；

·國際、國內交流服務；

·咨詢服務；

·培訓服務；

·推廣服務；

·理論與先進技術、經驗服務；

·法律支援服務；

·行業(yè)評估論證、業(yè)務技能資質考核；

·其他服務。

11、向社會提供與行業(yè)相關的服務。

三、全面履行協(xié)會職能，推動行業(yè)健康發(fā)展

協(xié)會成立三年多來，緊緊圍繞協(xié)會宗旨和牢牢把握“服務”方向，在全體理事、會員的共同努力下，開展了大量的、卓有成效的工作，充分發(fā)揮了“橋梁”、“紐帶”作用和“會員之家”的作用。

（一）當好政府參謀，提供高效服務

1、參與物業(yè)管理地方法規(guī)的建設。先后參與了《廣東省物業(yè)管理條例》、《珠海市物業(yè)管理條例》、《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法》、《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準》、《香洲區(qū)城區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會成立程序暫行規(guī)定》、《珠海市物業(yè)管理維修基金管理暫行辦法》、《珠海市物業(yè)管理項目招投標暫行規(guī)定》的論證、討論和修改工作，廣泛收集會員單位的意見，并積極向政府有關部門反映，為構建我市物業(yè)管理法律框架發(fā)揮了應有的作用。

2、參加物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）復評。協(xié)會派出專家小組協(xié)助市物業(yè)管理部門對全市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）進行復檢、考評，對受檢小區(qū)提出整改意見。

3、參與政府對城中村的整合改造。為街道辦招投標提供專業(yè)咨詢，幫助制訂、修改招標書，有力地推動了小區(qū)整合的市場化進程，受到有關部門的贊賞。

4、參與住宅小區(qū)用電移交工作。派出行業(yè)專家參加住宅小區(qū)居民用電移交調研，落實城區(qū)居民用電抄表到戶，解決居民用電電費過高問題，協(xié)助政府完成了一項實事工程。

5、協(xié)會分別于二○○一年、二○○二年廣泛開展行業(yè)內各企業(yè)情況的調研與統(tǒng)計工作，為政府提供了大量的有價值的統(tǒng)計資料，為政府制定地方性政策、政府職能轉型、制定城市管理改革方案等提供專業(yè)咨詢和決策依據。

6、協(xié)助政府宣傳、貫徹法規(guī)和政策。協(xié)會利用行業(yè)組織的優(yōu)勢，主動與《珠海特區(qū)報

映的投訴問題，糾正個別會員單位的違規(guī)行為。如二○○二年，有一家會員單位的不正當的承諾和低于成本的價格等手法，私下與某些業(yè)主委員會成員談判，意圖“挖墻角”、“搶地盤”。協(xié)會領導意識到這是擾亂市場秩序的嚴重錯誤行為，對該會員提出了嚴重警告和批評，制止了違反行業(yè)道德、違規(guī)行為。第二是建立會員單位誠信記錄和誠信評價制度。協(xié)會組織資質管理，從業(yè)人年持證上崗檢查，對檢查工作中發(fā)現(xiàn)的問題及時督促整改；對行業(yè)內信譽好的企業(yè)給予記錄歸檔，出具優(yōu)良誠信證明。在二○○二年六月，配合全國整頓房地產市場，與主管部門一道研究制訂整頓方案，提出“物業(yè)管理行業(yè)整治若干意見”，并向全市同行發(fā)出誠信經營《倡議書》，協(xié)同主管部門，調查全市各小區(qū)資質管理情況，查處了無資質經營、管理混亂等違規(guī)現(xiàn)象。第三是制定《會員公約（征求意見稿）》，規(guī)范行業(yè)的執(zhí)業(yè)行為，推動行業(yè)職業(yè)道德的建設。

四、協(xié)會目前面臨的主要問題

珠海市物業(yè)管理協(xié)會經過三年多的運作，雖然做了大量的工作，但也無可避免地存在著一些亟需解決的問題。歸納起來，主要有如下兩方面的問題：

（一）協(xié)會生存與發(fā)展的環(huán)境與機制有待改善

1、管理體制的問題。進入上世紀九十年代，政府把大多數專業(yè)經濟部門轉為經濟實體、行業(yè)協(xié)會、中介服務組織，并日益成為政府改革的明確目標。黨的十四屆五中全會就決定“把專業(yè)經濟管理部門逐步改組為不具有政府職能的經濟實體，或改為國家授權經營國有資產的單位和自律性行業(yè)管理組織”。但是，時至今日，行業(yè)協(xié)會的作用及其生存、發(fā)展未能引起政府的高度重視。管理機制上還沒取得實質性的制度創(chuàng)新，“大政府小社會”的傳統(tǒng)格局依然得以維持。

2、政府對協(xié)會功能的認識仍存在誤區(qū)。目前一些地方政府對行業(yè)協(xié)會功能的認識較為狹窄，認為行業(yè)協(xié)會的作用僅僅是行業(yè)自律的組織，有的甚至把成立行業(yè)協(xié)會當作政府相關部門的“點綴”；另一方面，有些地方性行業(yè)協(xié)會又被政府作為政府職能的一種延伸，協(xié)會的功能被扭曲，阻礙了行業(yè)組織的健康發(fā)展。

3、行業(yè)協(xié)會的功能與政府經濟部門的互補、互動關系不明確。行業(yè)協(xié)會從經濟治理角度分析，其是行業(yè)內部的一種“治理”組織，其“治理”機制不僅在歐洲和日本，甚至在美國的經濟部門治理中發(fā)揮著愈來愈重要的作用。行業(yè)組織長期發(fā)展起來的信息能力和協(xié)調能力所形成的組織網絡的規(guī)模經濟和外部經濟是一把“雙刃劍”：它既有節(jié)約會員交易成本、降低市場不確定性和增強行業(yè)整體競爭能力的優(yōu)勢，當管理不當時，又有阻礙競爭，增加社會成本的劣勢。因此，如何使協(xié)會揚長避短，在充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會功能的同時，又使其“治理”作用與社會、政府互動、互補，這是當前急需研究解決的問題。

4、政府對行業(yè)的管理仍然缺乏市場經濟機制。主要存在二方面的問題：一是對市場的過分干預；二是按照中央和國家的指示精神，政府經濟部門的許多職能應逐步轉移到行業(yè)協(xié)會，如行業(yè)評估、資質審查、人員培訓等等，雖然近年來，在這方面已取得了一些進步，但總的來說，是在政府患得患失的推動下和行業(yè)組織小規(guī)模艱難探索與實踐中取得的。

5、政府無償使用協(xié)會服務。首先是政府對協(xié)會服務的有償性缺乏認識，甚至把協(xié)會作為政府部門的一種輔助“工具”，可以呼之則來，揮之則去。按照國際慣例，一般政府經濟部門應向行業(yè)協(xié)會購買服務，政府與協(xié)會的關系完全按市場經濟的規(guī)律確定。

（二）協(xié)會自身建設有待加強

1、協(xié)會自身制度建設滯后。協(xié)會的規(guī)范化運作離不開規(guī)章制度的約束，目前協(xié)會在制度建設上存在的主要缺陷有：協(xié)會章程內容不完善、運作制度不完整、行業(yè)自律制度未健全、協(xié)會工作人員的業(yè)績缺少應有的考核與獎罰等。

2、協(xié)會與會員的聯(lián)系溝通不夠。協(xié)會的領導與常設機構在與會員溝通上，未能形成一種制度，尤其是缺少經常性的深入會員單位調查研究。

3、行業(yè)組織發(fā)展緩慢。珠海市從事物業(yè)管理的企業(yè)目前有170多家，加入協(xié)會的僅有55家，占總數的32％。雖然沒入會的企業(yè)大多數為臨時資質企業(yè)或小型企業(yè)，但如此之多的企業(yè)游離于協(xié)會之外，不利于行業(yè)的自律管理與規(guī)范發(fā)展。

4、行業(yè)自律力度不夠。隨著物業(yè)管理市場化進程的推進，招投標中的過度競爭已初露端倪，盲目壓價，低價接盤的現(xiàn)象屢有發(fā)生。但行業(yè)自律還停留在口頭上，還沒有形成一種自律機制。

5、服務工作要進一步深化和提高。特別是要加強對普通會員的服務，改變開展活動不多的現(xiàn)象。工作人員要牢固樹立為會員服務的思想，提高專業(yè)素質，改進服務手段，真正為行業(yè)、為企業(yè)辦好事、辦實事。

6、地方行業(yè)協(xié)會與國家和省協(xié)會的聯(lián)系不夠。國家、省協(xié)會要通過有效的渠道指導地方協(xié)會的工作開展。同時，地方協(xié)會的主要負責人要加入省協(xié)會的常務理事會，通過這樣的渠道，共同對地區(qū)性行業(yè)工作進行探討和研究。

7、協(xié)會的信息管理缺乏高效、先進的手段。目前本協(xié)會由于資金與人才的缺乏，行業(yè)信息的管理仍然停留在較原始的水平上，尚未建立計算機服務平臺等先進的信息管理手段，制約了協(xié)會信息服務作用的發(fā)揮。

8、協(xié)會對協(xié)調會員之間的關系協(xié)調力度不夠。如何把會員凝聚成行業(yè)利益的共同體，還須做大量的協(xié)調工作。目前會員之間各自為政、分頭行事的現(xiàn)象十分普遍，不利于提高行業(yè)的整體形象與市場競爭力。

第二部分 珠海市物業(yè)管理協(xié)會的發(fā)展思考

珠海市物業(yè)管理協(xié)會經過三年的運作，已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢及強勁的生命力。但這些成績的取得，僅僅是協(xié)會發(fā)展的一個“序曲”。協(xié)會在今后的發(fā)展中應秉承以下總體思路,即:堅持黨的四項基本原則，全面貫徹“三個代表”的重要思想，按照黨的十六屆三中全會通過的《中國共產黨中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中關于“按市場化原則規(guī)范和發(fā)展各類行業(yè)協(xié)會”的要求、在行業(yè)主管部門的指導下，以規(guī)范發(fā)展為目標，以貫徹《物業(yè)管理條例》為重點，以創(chuàng)新為動力，以服務為手段，緊緊圍繞提高物業(yè)管理服務水平這個中心，齊心協(xié)力，扎實工作，堅定不移地推進珠海市物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展。為此,在鞏固現(xiàn)有工作的基礎上,進一步加強下列工作:

一是堅定不移地貫徹落實《物業(yè)管理條例》?！稐l例》是物業(yè)管理的基本依據，是規(guī)范參與各方權利、義務、行為的準則，是促進物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的根本保證。落實《條例》是一項長期任務。我會已把2○○4年定位為宣傳調研年，就是要大力做好《條例》的宣傳工作，做到家喻戶曉，人人皆知，從根本上提高市民的物業(yè)消費意識和正確維權意識，改善行業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境。要把落實條例和落實相關配套法規(guī)、示范文本結合起來，扎扎實實、一步一個腳印地把條例落到實處。要把學習條例知識作為從業(yè)人員繼續(xù)教育的必修課，有計劃有針對性地組織從業(yè)人員資格認證和實操培訓，改善從業(yè)人員素質結構，提高服務管理水準。要把學習貫徹條例與規(guī)范相關主體行為結合起來，促進業(yè)主委的建設，幫助他們提高政策水平和業(yè)務水平，共同維護行業(yè)的健康發(fā)展。

二是堅持獨立自主的辦會方向。行業(yè)協(xié)會是市場經濟的產物，是國家經濟管理體制改革、政府職能轉移的產物，因此，行業(yè)協(xié)會必須遵循市場化、規(guī)范化發(fā)展原則。在自覺接受政府主管部門的指導,爭取政府主管部門的支持的同時,堅持協(xié)會的民辦特色。不能希冀政府在經濟上扶持，要學會在市場中生存；不能利用政府職能轉移的機會來強化協(xié)會權力，要靠自立自強來爭取協(xié)會的地位；不套用行政管理的手法來處理協(xié)會內部事務，要以誠立會，以信立會，民主決策，取信會員，真正把協(xié)會辦成會員之“家”。

三是完善服務型自律型管理機制。行業(yè)協(xié)會是大家自愿結成的社團組織，“自律、發(fā)展、協(xié)調、互助、服務、交流、調解和制衡”是協(xié)會的基本職能。我們對行業(yè)的管理不能靠行政命令，不能拿“官臉”、沾“官氣”、打“官腔”，要以專業(yè)見長，以服務取勝。要以自律管理，信譽管理，道德防線，市場成本，利益機制來求得內部的協(xié)調和統(tǒng)一，在充滿人性化的管理中實現(xiàn)會員的互動多贏。

四是進一步強化深化服務職能。代表會員、服務會員始終是協(xié)會工作的重中之重。服務工作不能停留在為會員排解具體困難的層面上，更要注重維護行業(yè)的整體利益，維護會員的長遠利益，解決好事關全局的帶普遍性問題，為整個行業(yè)服務，起到解決一個，受益一片的效果，真正發(fā)揮行業(yè)協(xié)會規(guī)劃引領行業(yè)健康發(fā)展的領頭羊作用。

五是走開拓創(chuàng)新、固本強會的發(fā)展之路。發(fā)展是硬道理，創(chuàng)新是原動力。協(xié)會的工作也要敢于大膽創(chuàng)新，走前人未走過的路,一切妨礙發(fā)展的思想觀念都要堅決突破，一切束縛發(fā)展的做法和規(guī)定都要堅決改變，一切影響發(fā)展的體制弊端都要堅決革除，以新求變，以變強會。

在服務方式上，要由無償服務向有償為主、無償為輔過渡。協(xié)會不是純公益的慈善機構，是靠會員的會費作支撐,一概無償服務，既不符市場經濟法則，又侵犯了會員的利益，也不利于協(xié)會的長期發(fā)展。一定要內外有別，區(qū)別對待。

珠海市物業(yè)管理協(xié)會在實際的工作運作中得到了廣大會員單位及有關單位的大力支持。相信在未來的日子里，在政府主管部門和行業(yè)主管部門及同行的指導下，協(xié)會將充分發(fā)揮民間行業(yè)組織的功能，為促進本行業(yè)的發(fā)展而做出更大貢獻。

第四篇：市物業(yè)管理協(xié)會工作匯報

市物業(yè)管理協(xié)會工作匯報

某市物業(yè)管理協(xié)會成立于二○○○年十月，是經某市民政局批準并注冊登記，具有社團法人資格的某市行業(yè)性社會團體。協(xié)會成立三年多來，在某市各級領導的關懷、支持、幫助、指導下，恪守協(xié)會宗旨，全面履行協(xié)會的基本職能，在實際運作過程中，不斷探索和創(chuàng)新協(xié)會運作機制、運作方式，全心全意為社會服務、為政府服務、為會員服務，為規(guī)范和發(fā)展某市物業(yè)

管理行業(yè)做了大量積極的工作，并取得了一定成績。在二○○二年某市民政局組織的全市行業(yè)考評中名列前茅，被市民政局領導評價為：“協(xié)會運作比較規(guī)范，服務內容比較豐富”，并被評為

2001-2002“某市優(yōu)秀社團”。在2003年6月廣東省民間組織管理局對全省行業(yè)協(xié)會的考察調研中，認為某市物業(yè)管理協(xié)會“思路新穎，運作規(guī)范，比較符合國際慣例，對行業(yè)協(xié)會建設有啟示作用”。

去年,協(xié)會還被某市香洲區(qū)人民政府評為社區(qū)文化建設先進單位。

第一部分協(xié)會三年來的工作情況

一、基本概況

（一）協(xié)會成立的背景

二○○○年十月十五日是某物業(yè)管理行業(yè)值得紀念的日子，經過近兩年醞釀并在反復磋商、協(xié)調下，某市物業(yè)管理協(xié)會正式掛牌成立，這標志著某市物業(yè)管理行業(yè)進入了一個嶄新的發(fā)展階段，物業(yè)管理企業(yè)從此有了自己的“家”。早在一九九八年底，某市物業(yè)管理行業(yè)幾個骨干企業(yè)中參加全國第一期物業(yè)管理經理培訓班（深圳）的八名學員就發(fā)起了成立物業(yè)管理行業(yè)的倡議，并得到了許多物業(yè)管理企業(yè)的積極響應，成立

協(xié)會的原因是基于如下行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀：

?某市物業(yè)管理起步早，于一九八五年誕生了第一家物業(yè)管理企業(yè)（華發(fā)物業(yè)管理公司），但由于政府對物業(yè)管理行業(yè)扶持力度、重視程度不夠，使行業(yè)的發(fā)展步履艱難。整個行業(yè)發(fā)展緩慢、管理水平落后是當時的真實寫照。業(yè)內人士把這一現(xiàn)象概括為“起了個大早，趕了個晚集”。某市物業(yè)管理行業(yè)要得到快速發(fā)展，需要有一個行業(yè)性組織協(xié)助政府加強行業(yè)管理，推動行業(yè)的健康發(fā)展。?物業(yè)管理市場的全面開放，呼喚行業(yè)組織的誕生。一般來說，企業(yè)個體對社會組織的需要及依賴程度，取決于市場的開放程度。二○○○年正值中國加入WTO的前夕，可以預見物業(yè)管理行業(yè)將得到全面開放。為適應這一市場環(huán)境的變化，把分散的企業(yè)組建成一個行業(yè)“共同體”，以增強抵御市場風險的能力。?政策環(huán)境和人文環(huán)境較差，亟需行業(yè)組織的出現(xiàn)。在二○○○年之前，某市僅

僅出臺了《某市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（九七年一月一日實施），配套的政策、法規(guī)幾乎是空白的，現(xiàn)有的法規(guī)也在很大程度上存在需要改進完善的地方；另一方面市民對物業(yè)管理的不理解或片面認識及消費意識淡薄，導致物業(yè)管理的發(fā)展缺乏群眾基礎，加上部分媒體的誤導更使這一情況雪上加霜。改善物業(yè)管理政策環(huán)境與人文環(huán)境，僅靠單體企業(yè)各自的努力是無濟于事的，需要行業(yè)組織發(fā)揮牽頭、中堅的作用。

?物業(yè)管理企業(yè)素質參差不齊，良莠并存。某市當時有物業(yè)管理企業(yè)151家，其中臨時資質約占企業(yè)總數的35％。不少物業(yè)管理企業(yè)制度不健全、員工隊伍素質低、管理服務不規(guī)范，物業(yè)管理糾紛層出不窮，市民投訴、求助等每月高達上百起，物業(yè)管理成為當時某市社會各界廣泛關注的熱點。面對上述問題，成立物業(yè)管理協(xié)會的呼聲越來越高，在上級主管部門的支持下，某市物業(yè)管理協(xié)會順應歷史的發(fā)展和市

場經濟的需要應用而生，它是市場經濟的產物，也是行業(yè)發(fā)展的必然結果。

（二）協(xié)會的性質與宗旨

1、協(xié)會性質：以某市從事物業(yè)管理的企業(yè)、個人為主體，依照有關法律、法規(guī)自發(fā)、自愿成立的地方行業(yè)性民間組織，是純民辦的具有法人資格的非營利性社會團體。

2、協(xié)會宗旨：遵守國家法律、法規(guī)和政策，遵守社會道德風尚，堅持為政府決策服務、為社會進步服務、為行業(yè)改革發(fā)展服務的方針，團結、組織本會會員，發(fā)揮政府與企業(yè)之間的橋梁、紐帶作用。進行行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)執(zhí)業(yè)行為，維護會員的合法權益，保障行業(yè)公平、公正的市場秩序，推動某市物業(yè)管理行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

（三）協(xié)會基本情況 協(xié)會現(xiàn)有會員57家，其中單位會員55家、個人會員2名。單位會員中一級物業(yè)管理資質企業(yè)2家、二級物業(yè)管理資質企業(yè)4家、三級物業(yè)管理資質企業(yè)近

80家，管理物業(yè)面積1600萬平方米，占某市物業(yè)管理總面積的62％。

二、與國際慣例接軌，建立行業(yè)協(xié)會運行新模式

（一）運作模式

本協(xié)會的運作模式可概括為：自辦自愿、經費自籌；多向服務、利益共享；多邊協(xié)作、規(guī)范自律。

1、自辦自愿、經費自籌：某市物業(yè)管理協(xié)會是一個經濟型協(xié)會，其成立的目的是根據國家法律與協(xié)會內部規(guī)約，為會員、社會、政府提供多向服務和協(xié)調會員的行為，以推動區(qū)域性行業(yè)的健康發(fā)展。在我國當前經濟轉型期間，政府對微觀職能的收縮，恰好為協(xié)會的產生與發(fā)揮其作用創(chuàng)造了空間。協(xié)會的產生是由于市場經濟的發(fā)展和行業(yè)12全文查看

第五篇：市物業(yè)管理協(xié)會工作匯報

某市物業(yè)管理協(xié)會成立于二○○○年十月，是經某市民政局批準并注冊登記，具有社團法人資格的某市行業(yè)性社會團體。

協(xié)會成立三年多來，在某市各級領導的關懷、支持、幫助、指導下，恪守協(xié)會宗旨，全面履行協(xié)會的基本職能，在實際運作過程中，不斷探索和創(chuàng)新協(xié)會運作機制、運作方式，全心全意為社會服務、為政府服務、為會員服務，為規(guī)范和發(fā)展某市物業(yè)管理行業(yè)做了大量積極的工作，并取得了一定成績。在二○○二年某市民政局組織的全市行業(yè)考評中名列前茅，被市民政局領導評價為：“協(xié)會運作比較規(guī)范，服務內容比較豐富”，并被評為2001-2002“某市優(yōu)秀社團”。在2003年6月廣東省民間組織管理局對全省行業(yè)協(xié)會的考察調研中，認為某市物業(yè)管理協(xié)會“思路新穎，運作規(guī)范，比較符合國際慣例，對行業(yè)協(xié)會建設有啟示作用”。

去年,協(xié)會還被某市香洲區(qū)人民政府評為社區(qū)文化建設先進單位。

第一部分協(xié)會三年來的工作情況

一、基本概況

（一）協(xié)會成立的背景

二○○○年十月十五日是某物業(yè)管理行業(yè)值得紀念的日子，經過近兩年醞釀并在反復磋商、協(xié)調下，某市物業(yè)管理協(xié)會正式掛牌成立，這標志著某市物業(yè)管理行業(yè)進入了一個嶄新的發(fā)展階段，物業(yè)管理企業(yè)從此有了自己的“家”。

早在一九九八年底，某市物業(yè)管理行業(yè)幾個骨干企業(yè)中參加全國第一期物業(yè)管理經理培訓班（深圳）的八名學員就發(fā)起了成立物業(yè)管理行業(yè)的倡議，并得到了許多物業(yè)管理企業(yè)的積極響應，成立協(xié)會的原因是基于如下行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀：

?某市物業(yè)管理起步早，于一九八五年誕生了第一家物業(yè)管理企業(yè)（華發(fā)物業(yè)管理公司），但由于政府對物業(yè)管理行業(yè)扶持力度、重視程度不夠，使行業(yè)的發(fā)展步履艱難。整個行業(yè)發(fā)展緩慢、管理水平落后是當時的真實寫照。業(yè)內人士把這一現(xiàn)象概括為“起了個大早，趕了個晚集”。某市物業(yè)管理行業(yè)要得到快速發(fā)展，需要有一個行業(yè)性組織協(xié)助政府加強行業(yè)管理，推動行業(yè)的健康發(fā)展。

?物業(yè)管理市場的全面開放，呼喚行業(yè)組織的誕生。一般來說，企業(yè)個體對社會組織的需要及依賴程度，取決于市場的開放程度。二○○○年正值中國加入WTO的前夕，可以預見物業(yè)管理行業(yè)將得到全面開放。為適應這一市場環(huán)境的變化，把分散的企業(yè)組建成一個行業(yè)“共同體”，以增強抵御市場風險的能力。

?政策環(huán)境和人文環(huán)境較差，亟需行業(yè)組織的出現(xiàn)。在二○○○年之前，某市僅僅出臺了《某市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（九七年一月一日實施），配套的政策、法規(guī)幾乎是空白的，現(xiàn)有的法規(guī)也在很大程度上存在需要改進完善的地方；另一方面市民對物業(yè)管理的不理解或片面認識及消費意識淡薄，導致物業(yè)管理的發(fā)展缺乏群眾基礎，加上部分媒體的誤導更使這一情況雪上加霜。改善物業(yè)管理政策環(huán)境與人文環(huán)境，僅靠單體企業(yè)各自的努力是無濟于事的，需要行業(yè)組織發(fā)揮牽頭、中堅的作用。

?物業(yè)管理企業(yè)素質參差不齊，良莠并存。某市當時有物業(yè)管理企業(yè)151家，其中臨時資質約占企業(yè)總數的35％。不少物業(yè)管理企業(yè)制度不健全、員工隊伍素質低、管理服務不規(guī)范，物業(yè)管理糾紛層出不窮，市民投訴、求助等每月高達上百起，物業(yè)管理成為當時某市社會各界廣泛關注的熱點。

面對上述問題，成立物業(yè)管理協(xié)會的呼聲越來越高，在上級主管部門的支持下，某市物業(yè)管理協(xié)會順應歷史的發(fā)展和市場經濟的需要應用而生，它是市場經濟的產物，也是行業(yè)發(fā)展的必然結果。

（二）協(xié)會的性質與宗旨

1、協(xié)會性質：以某市從事物業(yè)管理的企業(yè)、個人為主體，依照有關法律、法規(guī)自發(fā)、自愿成立的地方行業(yè)性民間組織，是純民辦的具有法人資格的非營利性社會團體。

2、協(xié)會宗旨：遵守國家法律、法規(guī)和政策，遵守社會道德風尚，堅持為政府決策服務、為社會進步服務、為行業(yè)改革發(fā)展服務的方針，團結、組織本會會員，發(fā)揮政府與企業(yè)之間的橋梁、紐帶作用。進行行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)執(zhí)業(yè)行為，維護會員的合法權益，保障行業(yè)公平、公正的市場秩序，推動某市物業(yè)管理行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

（三）協(xié)會基本情況

協(xié)會現(xiàn)有會員57家，其中單位會員55家、個人會員2名。單位會員中一級物業(yè)管理資質企業(yè)2家、二級物業(yè)管理資質企業(yè)4家、三級物業(yè)管理資質企業(yè)近80家，管理物業(yè)面積1600萬平方米，占某市物業(yè)管理總面積的62％。

二、與國際

慣例接軌，建立行業(yè)協(xié)會運行新模式

（一）運作模式

本協(xié)會的運作模式可概括為：自辦自愿、經費自籌；多向服務、利益共享；多邊協(xié)作、規(guī)范自律。

1、自辦自愿、經費自籌：某市物業(yè)管理協(xié)會是一個經濟型協(xié)會，其成立的目的是根據國家法律與協(xié)會內部規(guī)約，為會員、社會、政府提供多向服務和協(xié)調會員的行為，以推動區(qū)域性行業(yè)的健康發(fā)展。在我國當前經濟轉型期間，政府對微觀職能的收縮，恰好為協(xié)會的產生與發(fā)揮其作用創(chuàng)造了空間。協(xié)會的產生是由于市場經濟的發(fā)展和行業(yè)自身發(fā)展需要的結果，完全是出于企業(yè)自發(fā)行為，會員入會采取自愿原則，協(xié)會的成立、運作，沒向政府伸手要一分錢，由協(xié)會通過合法途徑籌措經費。

2、多向服務、利益共享：協(xié)會的最基本職能是“服務”，其服務的對象與方向主要有三方面：一是向政府提供服務，內容包括行業(yè)信息的收集與統(tǒng)計分析、提供政府決策咨詢、宣傳政府的政策、法規(guī)、架設政府與企業(yè)之間的橋梁，提供上傳下達服務，服務的性質是有償服務與無償服務相結合，我們明確提出“政府花錢買服務”的觀點，并得到相關政府主管部門領導的認同；二是向社會提供服務，內容包括為市民提供物業(yè)管理信息、政策、法規(guī)咨詢、處理市民求助、投訴、加強輿論導向，引導市民建立正確的消費觀和創(chuàng)造市場需求；三是為會員提供服務，內容包括行業(yè)信息交流、開展理論與業(yè)務研究并提供研究成果，開展從業(yè)人員業(yè)務培訓和從業(yè)資格考試，開展行業(yè)之間、企業(yè)之間的廣泛交流與合作等。

3、多邊協(xié)作、規(guī)范自律：多邊協(xié)作主要是體現(xiàn)在政府與協(xié)會建立協(xié)作關系，跨地區(qū)、跨行業(yè)的協(xié)會之間建立協(xié)作關系，協(xié)會內部企業(yè)之間建立協(xié)作關系，協(xié)作的內容函括資源共享、優(yōu)勢互補、經驗交流、“多向服務”（指政府與協(xié)會之間、協(xié)會與協(xié)會之間、企業(yè)與企業(yè)之間）；規(guī)范自律主要體現(xiàn)在制定行規(guī)行約，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，維護市場公平、公正競爭秩序，維護行業(yè)和會員的合法權益。

（二）機構創(chuàng)新

協(xié)會的組織機構設置目前國內外均無統(tǒng)一模式，一般根據協(xié)會的性質、任務、職能而設。本協(xié)會的機構設置的總原則是精干、高效、一專多能。實行會長領導下的分工負責制，會員大會是協(xié)會的最高權力機構，理事會是大會的執(zhí)行機構，常務理事是理事會的常設機構。

本協(xié)會在機構設置上的創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在：為加強與政府的溝通與協(xié)作，增設了名譽會長、名譽副會長、協(xié)會高級顧問；為提高協(xié)會辦事效率采取直線職能制；為精簡機構，減少協(xié)會運作經費開支，采取業(yè)余職務與專職人員相結合，除常設機構--協(xié)會秘書處4個工作人員外，其余協(xié)會領導都是無薪崗位；為充分履行協(xié)會的專業(yè)職能，設立了專業(yè)委員會；為強化協(xié)會的自律職能和維權職能，設立了監(jiān)督委員會和法律咨詢處。

（三）制度創(chuàng)新

協(xié)會的制度創(chuàng)新是本協(xié)會的重要特色之一，制度創(chuàng)新的核心是轉變協(xié)會的內部運作機制。本協(xié)會的運作機制是：“垂直領導、民主決策；獨立自主、自負盈虧；自我約束、自我完善；自我提高、自我發(fā)展”。

1、垂直領導、民主決策：是協(xié)會的決策機制，日常事務由協(xié)會常設機構人員在會長、秘書長的直接領導下處理；重大問題實行民主決策，按問題的性質、種類、涉及面大小等因素，決定分別提交常務理事會、理事會、會員大會討論決定。

2、獨立自主、自負盈虧：是協(xié)會的經營管理機制，協(xié)會是純民辦社團組織，不依附于任何一個政府部門或企業(yè)，完全按自己的章程與意愿運作，不受任何干擾；協(xié)會的經費取之于民，用之于民，政府無任何經濟上的扶持，實行自負盈虧、自我積累。

3、自我約束、自我完善：是協(xié)會的自律機制，其功能是通過制訂行規(guī)行約并進行公開監(jiān)督，對違規(guī)違約的人和事進行處理，監(jiān)督并敦促會員誠信經營，營造行業(yè)內良好的市場經濟秩序。

4、自我提高，自我發(fā)展：是協(xié)會的發(fā)展機制，通過協(xié)會的良好運作，建立協(xié)會良好的公信力與社會形象，不斷壯大協(xié)會的會員隊伍和提高會員的整體素質，使協(xié)會步入健康持續(xù)發(fā)展的軌道。

（四）職能創(chuàng)新

隨著物業(yè)管理市場的開放、中國加入WTO，置身于市場經濟的物業(yè)管理企業(yè)需要有自己的行業(yè)組織，這是毫無疑問的，關鍵是這個協(xié)會是干什么的，能干什么？本協(xié)會成立三年來，不斷摸索協(xié)會職能轉變的新途徑。

通過實踐，我們認識到在協(xié)會工作中如何突顯“服務”這一核心職能才是做好協(xié)會各項工作的基礎。

本協(xié)會的基本職能如下：

1、協(xié)助政府宣傳、貫徹執(zhí)行有關法律、法規(guī)、政策；

2、向政府提供行業(yè)咨詢、決策咨詢服

務；

3、協(xié)助政府開展行業(yè)調研與統(tǒng)計工作，提供信息服務；

4、協(xié)助政府組織、指導、推廣物業(yè)管理科技成果，推動行業(yè)科技進步；

5、向政府反映企業(yè)呼聲、傳達政府意見、發(fā)揮政府與企業(yè)的橋梁與紐帶作用；

6、制定行規(guī)行約、行業(yè)標準與業(yè)務規(guī)范并監(jiān)督實施，建立行業(yè)誠信記錄與評價制度，提高行業(yè)整體良好形象；

7、依法維護會員合法權益；

8、協(xié)調、溝通會員之間的關系，為會員之間溝通創(chuàng)造便捷條件；

9、維護市場秩序，促進行業(yè)內公平、公正競爭；

10、向會員提供服務：

?信息服務；

?國際、國內交流服務；

?咨詢服務；

?培訓服務；

?推廣服務；

?理論與先進技術、經驗服務；

?法律支援服務；

?行業(yè)評估論證、業(yè)務技能資質考核；

?其他服務。

11、向社會提供與行業(yè)相關的服務。

三、全面履行協(xié)會職能，推動行業(yè)健康發(fā)展

協(xié)會成立三年多來，緊緊圍繞協(xié)會宗旨和牢牢把握“服務”方向，在全體理事、會員的共同努力下，開展了大量的、卓有成效的工作，充分發(fā)揮了“橋梁”、“紐帶”作用和“會員之家”的作用。

（一）當好政府參謀，提供高效服務

1、參與物業(yè)管理地方法規(guī)的建設。先后參與了《廣東省物業(yè)管理條例》、《某市物業(yè)管理條例》、《某市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法》、《某市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準》、《香洲區(qū)城區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會成立程序暫行規(guī)定》、《某市物業(yè)管理維修基金管理暫行辦法》、《某市物業(yè)管理項目招投標暫行規(guī)定》的論證、討論和修改工作，廣泛收集會員單位的意見，并積極向政府有關部門反映，為構建我市物業(yè)管理法律框架發(fā)揮了應有的作用。

2、參加物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）復評。協(xié)會派出專家小組協(xié)助市物業(yè)管理部門對全市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）進行復檢、考評，對受檢小區(qū)提出整改意見。

3、參與政府對城中村的整合改造。為街道辦招投標提供專業(yè)咨詢，幫助制訂、修改招標書，有力地推動了小區(qū)整合的市場化進程，受到有關部門的贊賞。

4、參與住宅小區(qū)用電移交工作。派出行業(yè)專家參加住宅小區(qū)居民用電移交調研，落實城區(qū)居民用電抄表到戶，解決居民用電電費過高問題，協(xié)助政府完成了一項實事工程。

5、協(xié)會分別于二○○一年、二○○二年廣泛開展行業(yè)內各企業(yè)情況的調研與統(tǒng)計工作，為政府提供了大量的有價值的統(tǒng)計資料，為政府制定地方性政策、政府職能轉型、制定城市管理改革方案等提供專業(yè)咨詢和決策依據。

6、協(xié)助政府宣傳、貫徹法規(guī)和政策。協(xié)會利用行業(yè)組織的優(yōu)勢，主動與《某特區(qū)報》、《某晚報》、某電視臺等新聞媒體合作，開辦《物業(yè)管理之窗》等宣傳欄目，宣傳國家和地方物業(yè)管理法規(guī)、政策，宣傳先進的物業(yè)管理理念，介紹先進企業(yè)的經驗、引導市民建立正確的消費觀，為宣傳、貫徹政府的法規(guī)、政策發(fā)揮了重要的作用。

7、積極向政府反映會員與百姓的呼聲。協(xié)會成立三年多來。利用各種渠道，反映會員與百姓的呼聲。如向政府積極反映用電、用水移交問題，促成了城區(qū)大部分住宅小區(qū)居民用電逐步移交給供電部門管理；向政府反映小區(qū)公共用電管理問題，促成了政府頒布公共用電分攤辦法，向政府反映業(yè)主委員會成立與運作中存在問題，促成了香洲區(qū)政府出臺《業(yè)主委員會成立程序暫行辦法》；向政府反映《某市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法》存在的問題，促成了市法制局頒發(fā)該辦法的《解釋》文件和部分小區(qū)的行政批復；多次向政府呼吁建立物業(yè)維修基金、規(guī)范物業(yè)管理招投標，促成了制定配套法規(guī)的進程，等等。

（二）以會員為中心，提供全方位服務。

p;首先是教育、監(jiān)督會員依法經營、規(guī)范服務，利用協(xié)會宣傳陣地和各種場合，反復教育、督促會員單位依法經營，主動調查市民反映的投訴問題，糾正個別會員單位的違規(guī)行為。如二○○二年，有一家會員單位的不正當的承諾和低于成本的價格等手法，私下與某些業(yè)主委員會成員談判，意圖“挖墻角”、“搶地盤”。協(xié)會領導意識到這是擾亂市場秩序的嚴重錯誤行為，對該會員提出了嚴重警告和批評，制止了違反行業(yè)道德、違規(guī)行為。第二是建立會員單位誠信記錄和誠信評價制度。協(xié)會組織資質管理，從業(yè)人年持證上崗檢查，對檢查工作中發(fā)現(xiàn)的問題及時督促整改；對行業(yè)內信譽好的企業(yè)給予記錄歸檔，出具優(yōu)良誠信證明。在二○○二年六月，配合全國整頓房地產市場，與主管部門一道研究制訂整頓方案，提出“物業(yè)管理行業(yè)整治若干意見”，并向全市同行發(fā)出誠信經營《倡議書》，協(xié)同主管部門，調查全市各小區(qū)資質管理情況，查處了無資質經營、管理混亂等違規(guī)現(xiàn)象。第三是制定《會員公約（征求意見稿）》，規(guī)范行業(yè)的執(zhí)業(yè)行為，推動行業(yè)職業(yè)道德的建設。

四、協(xié)會目前面臨的主要問題

某市物業(yè)管理協(xié)會經過三年多的運作，雖然做了大量的工作，但也無可避免地存在著一些亟需解決的問題。歸納起來，主要有如下兩方面的問題：

（一）協(xié)會生存與發(fā)展的環(huán)境與機制有待改善

1、管理體制的問題。進入上世紀九十年代，政府把大多數專業(yè)經濟部門轉為經濟實體、行業(yè)協(xié)會、中介服務組織，并日益成為政府改革的明確目標。黨的十四屆五中全會就決定“把專業(yè)經濟管理部門逐步改組為不具有政府職能的經濟實體，或改為國家授權經營國有資產的單位和自律性行業(yè)管理組織”。但是，時至今日，行業(yè)協(xié)會的作用及其生存、發(fā)展未能引起政府的高度重視。管理機制上還沒取得實質性的制度創(chuàng)新，“大政府小社會”的傳統(tǒng)格局依然得以維持。

2、政府對協(xié)會功能的認識仍存在誤區(qū)。目前一些地方政府對行業(yè)協(xié)會功能的認識較為狹窄，認為行業(yè)協(xié)會的作用僅僅是行業(yè)自律的組織，有的甚至把成立行業(yè)協(xié)會當作政府相關部門的“點綴”；另一方面，有些地方性行業(yè)協(xié)會又被政府作為政府職能的一種延伸，協(xié)會的功能被扭曲，阻礙了行業(yè)組織的健康發(fā)展。

3、行業(yè)協(xié)會的功能與政府經濟部門的互補、互動關系不明確。行業(yè)協(xié)會從經濟治理角度分析，其是行業(yè)內部的一種“治理”組織，其“治理”機制不僅在歐洲和日本，甚至在美國的經濟部門治理中發(fā)揮著愈來愈重要的作用。行業(yè)組織長期發(fā)展起來的信息能力和協(xié)調能力所形成的組織網絡的規(guī)模經濟和外部經濟是一把“雙刃劍”：它既有節(jié)約會員交易成本、降低市場不確定性和增強行業(yè)整體競爭能力的優(yōu)勢，當管理不當時，又有阻礙競爭，增加社會成本的劣勢。因此，如何使協(xié)會揚長避短，在充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會功能的同時，又使其“治理”作用與社會、政府互動、互補，這是當前急需研究解決的問題。

4、政府對行業(yè)的管理仍然缺乏市場經濟機制。主要存在二方面的問題：一是對市場的過分干預；二是按照中央和國家的指示精神，政府經濟部門的許多職能應逐步轉移到行業(yè)協(xié)會，如行業(yè)評估、資質審查、人員培訓等等，雖然近年來，在這方面已取得了一些進步，但總的來說，是在政府患得患失的推動下和行業(yè)組織小規(guī)模艱難探索與實踐中取得的。

5、政府無償使用協(xié)會服務。首先是政府對協(xié)會服務的有償性缺乏認識，甚至把協(xié)會作為政府部門的一種輔助“工具”，可以呼之則來，揮之則去。按照國際慣例，一般政府經濟部門應向行業(yè)協(xié)會購買服務，政府與協(xié)會的關系完全按市場經濟的規(guī)律確定。

（二）協(xié)會自身建設有待加強

1、協(xié)會自身制度建設滯后。協(xié)會的規(guī)范化運作離不開規(guī)章制度的約束，目前協(xié)會在制度建設上存在的主要缺陷有：協(xié)會章程內容不完善、運作制度不完整、行業(yè)自律制度未健全、協(xié)會工作人員的業(yè)績缺少應有的考核與獎罰等。

2、協(xié)會與會員的聯(lián)系溝通不夠。協(xié)會的領導與常設機構在與會員溝通上，未能形成一種制度，尤其是缺少經常性的深入會員單位調查研究。

3、行業(yè)組織發(fā)展緩慢。某市從事物業(yè)管理的企業(yè)目前有170多家，加入協(xié)會的僅有55家，占總數的32％。雖然沒入會的企業(yè)大多數為臨時資質企業(yè)或小型企業(yè)，但如此之多的企業(yè)游離于協(xié)會之外，不利于行業(yè)的自律管理與規(guī)范發(fā)展。

4、行業(yè)自律力度不夠。隨著物業(yè)管理市場化進程的推進，招投標中的過度競爭已初露端倪，盲目壓價，低價接盤的現(xiàn)象屢有發(fā)生。但行業(yè)自律還停留在口頭上，還沒有形成一種自律機制。

5、服務工作要進一步深化和提高。特別是要加強對普通會員的服務，改變開展活動不多的現(xiàn)象。工作人員要牢固樹立為會員服務的思想，提高專業(yè)素質，改進服務手段，真正為行業(yè)、為企業(yè)辦好事、辦實事。

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6、地方行業(yè)協(xié)會與國家和省協(xié)會的聯(lián)系不夠。國家、省協(xié)會要通過有效的渠道指導地方協(xié)會的工作開展。同時，地方協(xié)會的主要負責人要加入省協(xié)會的常務理事會，通過這樣的渠道，共同對地區(qū)性行業(yè)工作進行探討和研究。

7、協(xié)會的信息管理缺乏高效、先進的手段。目前本協(xié)會由于資金與人才的缺乏，行業(yè)信息的管理仍然停留在較原始的水平上，尚未建立計算機服務平臺等先進的信息管理手段，制約了協(xié)會信息服務作用的發(fā)揮。

8、協(xié)會對協(xié)調會員之間的關系協(xié)調力度不夠。如何把會員凝聚成行業(yè)利益的共同體，還須做大量的協(xié)調工作。目前會員之間各自為政、分頭行事的現(xiàn)象十分普遍，不利于提高行業(yè)的整體形象與市場競爭力。

第二部分某市物業(yè)管理協(xié)會的發(fā)展思考

某市物業(yè)管理協(xié)會經過三年的運作，已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢及強勁的生命力。但這些成績的取得，僅僅是協(xié)會發(fā)展的一個“序曲”。協(xié)會在今后的發(fā)展中應秉承以下總體思路,即:堅持黨的四項基本原則，全面貫徹“三個代表”的重要思想，按照黨的十六屆三中全會通過的《中國共產黨中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中關于“按市場化原則規(guī)范和發(fā)展各類行業(yè)協(xié)會”的要求、在行業(yè)主管部門的指導下，以規(guī)范發(fā)展為目標，以貫徹《物業(yè)管理條例》為重點，以創(chuàng)新為動力，以服務為手段，緊緊圍繞提高物業(yè)管理服務水平這個中心，齊心協(xié)力，扎實工作，堅定不移地推進某市物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展。為此,在鞏固現(xiàn)有工作的基礎上,進一步加強下列工作:

一是堅定不移地貫徹落實《物業(yè)管理條例》。《條例》是物業(yè)管理的基本依據，是規(guī)范參與各方權利、義務、行為的準則，是促進物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的根本保證。落實《條例》是一項長期任務。我會已把2○○4年定位為宣傳調研年，就是要大力做好《條例》的宣傳工作，做到家喻戶曉，人人皆知，從根本上提高市民的物業(yè)消費意識和正確維權意識，改善行業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境。要把落實條例和落實相關配套法規(guī)、示范文本結合起來，扎扎實實、一步一個腳印地把條例落到實處。要把學習條例知識作為從業(yè)人員繼續(xù)教育的必修課，有計劃有針對性地組織從業(yè)人員資格認證和實操培訓，改善從業(yè)人員素質結構，提高服務管理水準。要把學習貫徹條例與規(guī)范相關主體行為結合起來，促進業(yè)主委的建設，幫助他們提高政策水平和業(yè)務水平，共同維護行業(yè)的健康發(fā)展。

二是堅持獨立自主的辦會方向。行業(yè)協(xié)會是市場經濟的產物，是國家經濟管理體制改革、政府職能轉移的產物，因此，行業(yè)協(xié)會必須遵循市場化、規(guī)范化發(fā)展原則。在自覺接受政府主管部門的指導,爭取政府主管部門的支持的同時,堅持協(xié)會的民辦特色。不能希冀政府在經濟上扶持，要學會在市場中生存；不能利用政府職能轉移的機會來強化協(xié)會權力，要靠自立自強來爭取協(xié)會的地位；不套用行政管理的手法來處理協(xié)會內部事務，要以誠立會，以信立會，民主決策，取信會員，真正把協(xié)會辦成會員之“家”。

三是完善服務型自律型管理機制。行業(yè)協(xié)會是大家自愿結成的社團組織，“自律、發(fā)展、協(xié)調、互助、服務、交流、調解和制衡”是協(xié)會的基本職能。我們對行業(yè)的管理不能靠行政命令，不能拿“官臉”、沾“官氣”、打“官腔”，要以專業(yè)見長，以服務取勝。要以自律管理，信譽管理，道德防線，市場成本，利益機制來求得內部的協(xié)調和統(tǒng)一，在充滿人性化的管理中實現(xiàn)會員的互動多贏。

四是進一步強化深化服務職能。代表會員、服務會員始終是協(xié)會工作的重中之重。服務工作不能停留在為會員排解具體困難的層面上，更要注重維護行業(yè)的整體利益，維護會員的長遠利益，解決好事關全局的帶普遍性問題，為整個行業(yè)服務，起到解決一個，受益一片的效果，真正發(fā)揮行業(yè)協(xié)會規(guī)劃引領行業(yè)健康發(fā)展的領頭羊作用。

五是走開拓創(chuàng)新、固本強會的發(fā)展之路。發(fā)展是硬道理，創(chuàng)新是原動力。協(xié)會的工作也要敢于大膽創(chuàng)新，走前人未走過的路,一切妨礙發(fā)展的思想觀念都要堅決突破，一切束縛發(fā)展的做法和規(guī)定都要堅決改變，一切影響發(fā)展的體制弊端都要堅決革除，以新求變，以變強會。

在服務方式上，要由無償服務向有償為主、無償為輔過渡。協(xié)會不是純公益的慈善機構，是靠會員的會費作支撐,一概無償服務，既不符市場經濟法則，又侵犯了會員的利益，也不利于協(xié)會的長期發(fā)展。一定要內外有別，區(qū)別對待。

某市物業(yè)管理協(xié)會在實際的工作運作中得到了廣大會員單位及有關單位的大力支持。相信在未來的日子里，在政府主管部門和行業(yè)主管部門及同行的指導下，協(xié)會將充分發(fā)揮民間行業(yè)組織的功能，為促進本行業(yè)的發(fā)展而做出更大貢獻。