第一篇：物業(yè)工程部前期介入實施細則與流程

物業(yè)工程部前期介入實施細則與流程

物業(yè)項目的前期介入，物業(yè)工程部必須為后期業(yè)主利益考慮。為小區(qū)的建設質量每一個環(huán)節(jié)，每一道工序，結構安全狀況、人性化使用方便等把關。按有關規(guī)范嚴格巡查每一棟樓，每一項設施設備。重點考慮減少今后物業(yè)管理中產生的問題和矛盾，便于維護與管理，降低成本管理費用。從物業(yè)管理各項細節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結構，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等，發(fā)現(xiàn)問題及時向開發(fā)商反映，建議施工方立即整改。同開發(fā)公司、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。對項目規(guī)劃設計圖紙進行審閱，機電設備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物業(yè)的使用功能。

2、改進、改善物業(yè)的具體設計。

3、能更好地監(jiān)理施工質量。

4、為竣工驗收和接管驗收打下基礎。

5、便于日后對物業(yè)的管理。

6、在項目建設中存在的一些工程質量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調、電梯、景觀等，致使工程存在許多通病和瑕疵。

有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然為后期的物業(yè)管理蒙上一層揮之不去的陰影。

7、全面熟悉小區(qū)總體規(guī)劃，施工全過程，對結構以及管線走向，設備安裝做到心中有數(shù)。并對工程質量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設施維修養(yǎng)護工作，減少物業(yè)設施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。也確保物業(yè)日后提升管理質量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。

二、前期介入圖紙審核、巡查重點；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。其它用房的預留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、娛樂活動室、保安崗亭、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。

2、電氣方面；注意各設備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預埋點進行了解。對照明線路設計是否超負荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費電

量）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。

3、消防方面；對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解。對電路系統(tǒng)中的風機、風閥的分布、工作原理進行掌握。掌握消防主機、各種聯(lián)動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。

4、給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住戶的供水方式，水壓是否達標，各個閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關閉閥門，不至于關總閥影響其它業(yè)主用水，如產生漏水有地漏排放不至于產生大的損失。商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表，以避免產生計費錯誤。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機械疏通機可達長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

5、監(jiān)控方面；智能防盜設備要完善，小區(qū)的外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。各種監(jiān)控鏡頭的設置足夠合理，對住戶與商場的門進行控制，能有效的隔離商場人員進入住戶空間，對出入口的設置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等。、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。

6、清潔方面；可以關注各垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內吸塵用電是否方便。天臺是否設置照明及水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關的問題是否設計到位。

7、綠化、泳池方面；對綠化設計的品種適宜以后的物業(yè)管理，適宜以后長期保持相應的花期，各種自動澆水系統(tǒng)完善，花池的排水恰當。泳池的設備設計合理，補水、溢水、排水完善。綠化帶植物的品種，不要設計得太名貴、太繁多，除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。

8、空調機方面；預留空調安裝位置及空調滴水管。在預留分體空調機位的同時，考慮新產品如，如空氣源、太陽能熱水器等。隨著生活水平提高也可預留中央空調機位，即可安裝分體空調，又可安裝中央空調機，還方便以后維護、加雪種拆裝等。商鋪前后也預留空調位及排水位，凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。所有空調穿墻孔洞預留，管口外斜下防水措施。

9、集中抄表方面；水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風機設備等），安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分攤計算給業(yè)主，減小猜疑。樓道內電表箱柜等應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

10、信報箱方面；設置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，方便業(yè)主收取。

11、小區(qū)車位方面；配置要考慮到戶均車輛及臨時車位停放盡量充足。有清晰的路線指示標識，地下室有安全的限高龍門架，出入有先進的自動刷卡系統(tǒng)，規(guī)范停車的管理規(guī)定等。

12、公共設施方面；小區(qū)內有安全隱患的水池（含游泳池）、小橋、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等娛樂設施和器械，危險場所、設備房門等要有安全防護設施、警示牌等。電梯轎箱內、綠化草地有溫馨提示宣傳畫等。

13、公共屋面方面；建筑物的可上人平臺，可以設計成花壇、綠化帶。多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足，還要有專用維修通道等。屋面不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。

14、弱電方面；現(xiàn)代家庭的可視對講、門鈴、電話、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)等，所有布線設計應考慮周全，各房間都應配置預留電話插座、寬帶插口、電視插座等。

15、公共樓道方面；通道墻面應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀等。

16、垃圾方面；垃圾收集站最好設計在小區(qū)后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧，不影響環(huán)境。

17、首層公共設施方面；

1；建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮裝紗窗（以

減少高空拋物現(xiàn)象），更有防盜措施。

2；所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水漏進梯廳及電梯井等），更防業(yè)主摔倒產生危險。

3；商鋪預留排煙道、電視、電話、寬帶接口等到，方便業(yè)主使用。

18、其它方面；

1；重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)現(xiàn)而產生水費，有利及時發(fā)現(xiàn)漏點，更減少維修費用。

2；小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發(fā)展用，不至于產生開挖、明敷等影響美觀。3；陽臺設計全、或半封閉，業(yè)主后期大多會自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。陽臺很多會放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便。

二、工程部詳細巡查內容；

1、主體；房屋結構無裂縫、沉降符合有關規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。可參見《建筑工程施工及驗收規(guī)范》（JGJ73-91)，各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合GBJ232的要求。

2、屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。

3、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接縫均勻順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。

4、衛(wèi)生間；陽臺、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標高應符合要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應作24小時閉水試驗?？靠蛷d、臥室墻面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產生漏水。

5、門窗；鋁合金門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準確，縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。進戶門防盜門垂直，門框內應灌滿水泥沙漿，門鎖應安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實平直，不應有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。

6、景觀；木裝飾工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢、無爆裂木材料。水景山石安裝牢固，排水暢通。園林、噴泉、瀑布、人工湖，要設置給排水功能，花基、花槽要有排水，園林要有合理的給水點和電源備用點，分區(qū)、按棟或片的獨立控制、獨立電表計量。游樂設施、安裝牢固、面漆完好均勻、無脫皮、無銹跡、無裂紋、無折損，配置使用安全警示指示牌。

7、電氣；電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ／KV。漏電開關、照明開關開啟靈活。應

符合 “低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區(qū)各種燈光按區(qū)、按棟或片、按盞進行控制，園林藝術燈光，要安裝牢固、合理分控、標識清楚，盡量少安裝埋地燈，推廣節(jié)能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時開關及獨立的電表計量。

8、電梯；電梯機房機房地面刷綠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板和防鼠設施，電梯機房有完好的通風降溫設施。電梯管井底要有集水井，安裝自動潛水泵裝置，安裝有獨立的計量電表。電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器、按鈕其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道應安裝牢固、各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應啟閉靈活，閉合嚴密，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。主管與支管應安裝水表單獨計費。消防水箱進水管閥門檢查設置應便于檢修。衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。消防管道設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要

求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。管道防腐措施必須答合GBJ242的規(guī)定。室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道通過公路應做鋼筋水泥保護，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈?；S池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應流過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

10、道路；房屋入口處道路與主干道相通。路基穩(wěn)固、路面不積水，鋪砌磚、瀝青不空鼓。路面排水暢通、路面磚采用防滑材料。路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷，并均勻的用黑色和黃色相間的反光漆油刷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角，交通標識線、路牌清楚完好。

11、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮。配置各設備標示牌、警示牌、系統(tǒng)運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應急燈、防鼠板、抽風機等設施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動潛水泵。各種閥門有明顯標示、名稱、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標明水流流動方向；消防泵、消防管道和設施刷紅色漆并用紅色箭頭標明水流流動方向。進水管安裝有獨立計量總水表。各機房安裝獨立計量電表、水表。

12、高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面刷綠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。設備房配置高低壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板或防鼠設施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側地面標示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標示。變壓器室有完好的通風降溫設施和隔熱隔音設施；通風、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋、高壓手套、高壓接地線（或接地刀）高壓開關檢修車，每個高壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍。安裝有各路獨立計量電表。

13、消防控制室和監(jiān)控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、溫度計、記錄箱、應急燈、防鼠板和防鼠設施，室內要有良好的采光、通風降溫設施或安裝空調。安裝有獨立計量電表。

14、室外消防栓：消防箱標識清楚，玻璃完好，消防設施配件齊全，消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓充足。

15、檢查門牌；棟號、層號、房號，首層大堂信報箱、告示欄、對講系統(tǒng)齊全。

16、對小區(qū)的重要大型設備；設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后技術服務良好、有中文使用說明書及聯(lián)系電話信譽

良好的公司。

17、小區(qū)基建工程采用批量較大的各種建材；水電器材常規(guī)材料和配件等盡量選用市面上普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國內容易購買配件材料及型號與規(guī)格，方便后期維修。

18、涉及小區(qū)物業(yè)的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

19、所有參于土建工程；設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程施工單位、供貨商、安裝單位、保質內容、保質期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。

20、一些重要的大型配套設備；（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，聯(lián)系電話等，并要對物業(yè)工程部相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。

21、小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明；（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）要求調試正常運行后才能交付。

22、為方便以后的物業(yè)管理；對大型重要的公共配套設備設獨立電表（便于情況分析和成本控制），商品房與辦公樓的電源應與各系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

23、了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時注意提示。

24、設備性能方面；比如智能化等，不要追求賣點一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實，智而不能，甚至閑置報廢，造成業(yè)主投訴和高昂的維護成本。廠家選擇、設備選型、配件選用要合理，簡單而實用，設備安裝調試要求安全合格。

25、各工程部技術人員要做好質量跟進；工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。了解圖紙，提出改進意見→→熟悉跟蹤現(xiàn)場→→了解項目公司、監(jiān)理單位、施工單位有關人員的職責分工，理順工作關系→→從設備安裝入手，建立完善設備檔案→→參與設備驗收，包括單機驗收、局部驗收、系統(tǒng)驗收和全局驗收的整個過程→→完善驗交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計圖表和資料清單→→參與竣工驗收→→主持接管驗收。

26、物業(yè)建設工程基本結束；工程開始竣工驗收、移交驗收和準備入伙及籌備開業(yè)時，工程部人員對正式接手管理做好準備。巡查要求更

為嚴格，工作更為細致、周密。全面復查及時提出未整改項目，以便交接時提出。

李崇華

2011-9-29

第二篇：物業(yè)工程部前期介入流程

物業(yè)工程部前期介入流程

物業(yè)工程部前期介入階段的工作，更加注重項目施工現(xiàn)場功能設施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等，通過現(xiàn)場物業(yè)工程技術人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進行協(xié)調，使初期各項設計建設更加完善合理。確保開發(fā)商開發(fā)建設高質量、高品質項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進行現(xiàn)場工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場施工建議。確保我們物業(yè)接管順利進行，為物業(yè)在接管后能夠正常運行減少運行成本奠定良好基礎。為此物業(yè)工程前期介入主要分為三個階段：規(guī)劃設計和物業(yè)工程部組織架構階段，施工階段，接管驗收階段。

第一規(guī)劃設計階段

一、做好與現(xiàn)場各方關系的協(xié)調

開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、設備供應商等現(xiàn)場各方關系錯綜復雜，協(xié)調各方關系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經(jīng)完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完成，進入設施設備安裝及二次結構施工階段，物業(yè)工程部工作人員進場，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟會同時開展。

1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：

在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；

審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整 設計思路、定位、最后對圖紙審讀的結果進行匯總。

2、物業(yè)工程部人員組織架構合理選擇配備現(xiàn)場介入人員

現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術人員的選擇招聘應掌握以下標準：

（1）．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；（2）．有物業(yè)工程服務經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員；

（3）．有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全；

（4）．專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

（一）土建施工跟進；

1、在建工程土建施工跟進要求：每五天對土建工程進行一次跟進；

2、跟進內容：基礎；砌體；樓板；梁；柱；層高；接縫處理；濕漬、滲水、滴漏；外墻保溫；外墻涂料；落水管；屋面；風道、煙道；管井；樓梯；踏步；護欄；大堂；單元門；室內墻面；室內棚頂；室內地面；門窗洞口；陽臺；等。

3、跟進標準：按物業(yè)質量驗收標準執(zhí)行；

4、表格填寫：

1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“√”，如異常則打

第二在建工程施工階段 “×”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記錄。

2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。

3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。

4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。

5、匯總表的填寫：

1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、整改時間、整改后照片的提供。

2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領導。

（二）電氣施工跟進；

1、在建工程電氣施工跟進要求：每五天對土電氣程進行一次跟進；

2、跟進內容：電纜溝；電纜橋架；電纜敖設；配電柜；變壓器；電表箱；柴油發(fā)電機組；母線安裝；電線電纜導管；電纜終端壓接；管線敖設；槽板配線；防雷接地系統(tǒng)；導線連接；接線盒；線管接口吊裝；絕緣材料；公共照明；開關插座；燈具安裝；

3、跟進標準：按物業(yè)質量驗收標準執(zhí)行；

4、表格填寫：

1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記錄。

2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。

3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。

4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。

5、匯總表的填寫：

1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、整改時間、整改后照片的提供。

2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領導。

（三）水暖施工跟進；

1、在建工程水暖施工跟進要求：每五天對土水暖程進行一次跟進；

2、跟進內容：集水管埋深及坡度；下水井；排水溝；排水管道；室內排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；進水管道；進出水閥門；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保溫；供暖管道；散熱器；衛(wèi)生器具；檢查口；掃除口；地漏；燃氣設施；

3、跟進標準：按物業(yè)質量驗收標準執(zhí)行；

4、表格填寫：

1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記錄。

2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。

3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。

4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。

5、匯總表的填寫：

1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、整改時間、整改后照片的提供。

2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領導。

（四）裝修施工跟進；

1、在建工程裝修施工跟進要求：每五天對土裝修程進行一次跟進；

2、跟進內容：功能性檢查（水；電；可視對講；報警系統(tǒng)；土建無滲漏和給排水無滴漏現(xiàn)象；排水暢通、無倒坡和積水現(xiàn)象；）； 木門{

1、飾面板顏色、紋路一致，無劃痕、缺損、磕傷、污染等；木門門套線與墻體結合是否存在裂縫等；

3、開、關、鎖靈活自如、平穩(wěn)、無噪音；暗門鏈是否起作用；

4、門鎖把手是否有保護膜；

5、膠條平順；

6、小五金配件（門鎖、門吸、門鉸、貓眼等；）齊全，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；}；鋁合金（1、是否存在滲漏，是否有泄水口，窗框周邊打膠飽滿；

2、隼接部位，錨釘部位等是否有打膠；

3、五金件（執(zhí)手，勾鎖，滑輪，限位器等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；

4、推拉門推拉順暢；

5、窗扇開啟順暢；）；給排水（1、水龍頭，花灑安裝牢固端正、開關自如，表面無損傷、銹蝕；出水流速及水量正常，無滴漏現(xiàn)象；

2、浴缸無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹獨、污染等，周邊打膠飽滿；淋浴門動作自如，周邊打膠飽滿；

3、馬桶蓋板安裝，水箱進水閥啟閉自如不滲漏，周邊打膠飽滿，無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹蝕、污染等；

4、衛(wèi)生間，陽臺排水順暢，無倒坡積水，地漏不被覆蓋）；電氣（1、燈是否亮，位置是否合理，開關周邊收口是否平整，高度是否合理，無污染；

2、插座是否通電，位置是否合理，成排安裝的開關高度應一致高低差不大于2mm；同一室內安裝的插座高低差不應大于5mm；并列按裝相同型號的插座高低差不應大于1mm；左零右火上保護線正確，無污染；）；排氣扇開閉自如；配電箱蓋污染生銹，斷路器沒有內陷；）；櫥柜，衛(wèi)生間鏡柜，淋浴{

1、淋浴門動作自如，周邊打膠飽滿；五金件（滑軌，執(zhí)手等）齊全，使用功正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；

2、廚房煙道，止回閥安裝；

3、櫥柜五金件（門鉸鏈，滑輪，垃圾桶等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；

4、櫥柜臺面平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、污染等

5、煤氣軟管預留孔大小、位置適當。}；扶手空調洞層高（1、欄桿高度1.10米；

2、木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平；

3、鐵件是否有生銹，變形，斷開等；

4、空調洞位置是否合理，有無排水立管遮擋空調洞現(xiàn)象，前后空調洞是否前高后低；

5、測量具體層高數(shù)據(jù)；）；墻地磚（1、墻地磚沒有空鼓、缺棱掉角等；

2、墻地磚沒有過大翹曲、色差、大小頭等；

3、墻地磚接縫順直，接縫填嵌密實、平直、寬窄一致；）；天花墻身涂（1、墻身天花油漆驗收一致，無色差，無透底，無漏刷，無流墜，無污染；

2、墻身天花無裂縫；陰陽角順直方正；

3、吊頂整體完好、安裝牢固，表面平整、顏色均勻；

4、線角順直方正，與梁底接縫無開裂；）木地板（1、無污染，劃痕，崩角等。

2、無大小頭。

3、色澤同一性；

4、預留置伸縮，不允許木板起伏。

5、接縫、釘口要按規(guī)范處理。

6、拼縫密實。

7、成品保護到位。陽臺等公共部分（1、踏步磚沒有空鼓、缺棱掉角等；

2、墻身無裂縫，陰陽角順直方正，滴水線清晰；

3、欄桿木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平；

4、欄桿鐵件是否有生銹，變形，斷開等；

5、窗開啟自如；

6、首層雜物間隔柵；

7、陽臺水管后墻面面油漆平整，水管無污染

8、熱水器和強電插座、煤氣表等位置合理；）；

3、跟進標準：按物業(yè)質量驗收標準執(zhí)行；

4、表格填寫：

1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記錄。

2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。

3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。

4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。

5、匯總表的填寫：

1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、整改時間、整改后照片的提供。

2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領導。

（五）消防系統(tǒng)施工跟進；

1、在建工程裝修施工跟進要求：每五天對土裝修程進行一次跟進；

2、跟進內容：網(wǎng)絡布置（坡度、排水口、末端試水裝置是否符合要求；）；手動報警鈕（是否按照圖紙安裝；）；煙感（是否按照圖紙安裝；）；溫感（是否按照圖紙安裝；）；消防栓（1、是否按照圖紙位置安裝

2、閥門安裝及漏水情況

3、消防皮帶噴咀安放齊全

4、自動按鈕安裝情況

5、立管、消防栓外觀，6、安裝質量情況；）；噴淋系統(tǒng)（1、噴淋頭是否按設計安裝；

2、安裝位置，間隔距離符合要求；

3、樓層防火分區(qū)總閥，流量開關安裝情況；

4、末端放水閥門安裝情況；

5、報警閥；

6、管道安裝；

7、支架安裝；

8、壓力開關；

9、漏水情況；）；分區(qū)卷簾門（1、分區(qū)卷簾門安裝位置符合圖紙要求設計；

2、樓層防火分區(qū)總閥，流量開關安裝情況；

3、末端放水閥門安裝情況；）；防排系統(tǒng)（1、風管安裝情況；

2、設計防火閥安裝情況；

3、防火閥動作情況；

4、自然排煙口面積；）；

3、跟進標準：按物業(yè)質量驗收標準執(zhí)行；

4、表格填寫：

1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記錄。

2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。

3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。

4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。

5、匯總表的填寫：

1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、整改時間、整改后照片的提供。

2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領導。段

（六）消防系統(tǒng)施工跟進；

1、在建工程裝修施工跟進要求：每五天對土裝修程進行一次跟進；

2、跟進內容：電源(電梯的供電電源線是否單獨敷設);轎箱部分(轎箱內樓層顯示板,內呼按鈕版,轎箱對講功能,轎箱應急燈,各層層站顯示裝置,轎箱天花,轎箱地板,轎門開關,廳門開關,轎箱壁板,轎箱攝像);機房部分(維修吊鉤,盤車工具,限速器,曳引機,主電源開關,井道照明燈,防鼠設施,機房門鎖,機房室溫,轎箱照明,三方對講,監(jiān)控系統(tǒng),對重架護欄,機房排氣扇);底坑(底坑有無積水,井底土建結構,井底爬梯);

3、跟進標準：按物業(yè)質量驗收標準執(zhí)行；

4、表格填寫：

1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記錄。

2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。

3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。

4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。

5、匯總表的填寫：

1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、整改時間、整改后照片的提供。

2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領導。

第三接管驗收階段

第三篇：物業(yè)工程部前期介入實施細則與流程

物業(yè)工程部前期介入實施細則與流程

物業(yè)項目的前期介入，物業(yè)工程部必須為后期業(yè)主利益考慮。為小區(qū)的建設質量每一個環(huán)節(jié)，每一道工序，結構安全狀況、人性化使用方便等把關。按有關規(guī)范嚴格巡查每一棟樓，每一項設施設備。重點考慮減少今后物業(yè)管理中產生的問題和矛盾，便于維護與管理，降低成本管理費用。從物業(yè)管理各項細節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結構，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等，發(fā)現(xiàn)問題及時向開發(fā)商反映，建議施工方立即整改。對項目規(guī)劃設計圖紙進行審閱，機電設備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物業(yè)的使用功能。

2、改進、改善物業(yè)的具體設計。

3、能更好地監(jiān)理施工質量。

4、為竣工驗收和接管驗收打下基礎。

5、便于日后對物業(yè)的管理。

6、在項目建設中存在的一些工程質量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調、電梯、景觀等，致使工程存在許多通病和瑕疵。

有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然為后期的物業(yè)管理蒙上一層揮之不去的陰影。

7、全面熟悉小區(qū)總體規(guī)劃，施工全過程，對結構以及管線走向，設備安裝做到心中有數(shù)。并對工程質量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設施維修養(yǎng)護工作，減少物業(yè)設施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。也確保物業(yè)日后提升管理質量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。

二、前期介入圖紙審核、巡查重點；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。其它用房的預留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、娛樂活動室、保安崗亭、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。

2、電氣方面；注意各設備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預埋點進行了解。對照明線路設計是否超負荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費電

量）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。

3、消防方面；對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解。對電路系統(tǒng)中的風機、風閥的分布、工作原理進行掌握。掌握消防主機、各種聯(lián)動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。

4、給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住戶的供水方式，水壓是否達標，各個閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關閉閥門，不至于關總閥影響其它業(yè)主用水，如產生漏水有地漏排放不至于產生大的損失。商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表，以避免產生計費錯誤。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機械疏通機可達長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

5、監(jiān)控方面；智能防盜設備要完善，小區(qū)的外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，周邊防翻越。各種監(jiān)控鏡頭的設置足夠合理，對住戶與商場的門進行控制，能有效的隔離商場人員進入住戶空間，對出入口的設置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等。、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。

6、清潔方面；可以關注各垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內吸塵用電是否方便。天臺是否設置照明及水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關的問題是否設計到位。

7、綠化、泳池方面；對綠化設計的品種適宜以后的物業(yè)管理，適宜以后長期保持相應的花期，各種自動澆水系統(tǒng)完善，花池的排水恰當。泳池的設備設計合理，補水、溢水、排水完善。綠化帶植物的品種，不要設計得太名貴、太繁多，除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。

8、空調機方面；預留空調安裝位置及空調滴水管。在預留分體空調機位的同時，考慮新產品如，如空氣源、太陽能熱水器等。商鋪前后也預留空調位及排水位，凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。所有空調穿墻孔洞預留，管口外斜下防水措施。

9、集中抄表方面；水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風機設備等），安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分攤計算給業(yè)主，減小猜疑。樓道內電表箱柜等應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

10、信報箱方面；設置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，方便業(yè)主收取。

11、小區(qū)車位方面；配置要考慮到戶均車輛及臨時車位停放盡量充足。有清晰的路線指示標識，地下室有安全的限高龍門架，出入有先進的自動刷卡系統(tǒng)，規(guī)范停車的管理規(guī)定等。

12、公共設施方面；小區(qū)內有安全隱患的水池（含游泳池）、小橋、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等娛樂設施和器械，危險場所、設備房門等要有安全防護設施、警示牌等。電梯轎箱內、綠化草地有溫馨提示宣傳畫等。

13、公共屋面方面；建筑物的可上人平臺，可以設計成花壇、綠化帶。多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足，還要有專用維修通道等。屋面不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。

14、弱電方面；現(xiàn)代家庭的可視對講、門鈴、電話、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)等，所有布線設計應考慮周全，各房間都應配置預留電話插座、寬帶插口、電視插座等。

15、公共樓道方面；通道墻面應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀等。

16、垃圾方面；垃圾收集站最好設計在小區(qū)后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧，不影響環(huán)境。

17、首層公共設施方面；

1；建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮裝紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象），更有防盜措施。

2；所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水漏進梯廳及電

梯井等），更防業(yè)主摔倒產生危險。

3；商鋪預留排煙道、電視、電話、寬帶接口等到，方便業(yè)主使用。

18、其它方面；

1；重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)現(xiàn)而產生水費，有利及時發(fā)現(xiàn)漏點，更減少維修費用。

2；小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發(fā)展用，不至于產生開挖、明敷等影響美觀。3；陽臺設計全、或半封閉，業(yè)主后期大多會自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。陽臺很多會放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便。

二、工程部詳細巡查內容；

1、主體；房屋結構無裂縫、沉降符合有關規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水?？蓞⒁姟督ㄖこ淌┕ぜ膀炇找?guī)范》（JGJ73-91)，各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合GBJ232的要求。

2、屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。

3、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平

正、接縫均勻順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。

4、衛(wèi)生間；陽臺、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標高應符合要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應作24小時閉水試驗?？靠蛷d、臥室墻面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產生漏水。

5、門窗；鋁合金門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準確，縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。進戶門防盜門垂直，門框內應灌滿水泥沙漿，門鎖應安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實平直，不應有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。

6、景觀；木裝飾工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢、無爆裂木材料。水景山石安裝牢固，排水暢通。園林、噴泉、瀑布、人工湖，要設置給排水功能，花基、花槽要有排水，園林要有合理的給水點和電源備用點，分區(qū)、按棟或片的獨立控制、獨立電表計量。游樂設施、安裝牢固、面漆完好均勻、無脫皮、無銹跡、無裂紋、無折損，配置使用安全警示指示牌。

7、電氣；電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ／KV。漏電開關、照明開關開啟靈活。應符合 “低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區(qū)各種燈光按區(qū)、按棟或片、按盞進行控制，園林藝術燈光，要安裝牢固、合理分控、標識清楚，盡量少安裝埋地燈，推廣節(jié)能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時開關及獨立的電表計量。

8、電梯；電梯機房機房地面刷綠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板和防鼠設施，電梯機房有完好的通風降溫設施。電梯管井底要有集水井，安裝自動潛水泵裝置，安裝有獨立的計量電表。電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器、按鈕其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道應安裝牢固、各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應啟閉靈活，閉合嚴密，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。主管與支管應安裝水表單獨計費。消防水箱進水管閥門檢查設置應便于檢修。衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。消防管道設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。管道防腐措施必須答合GBJ242的規(guī)定。室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢

查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道通過公路應做鋼筋水泥保護，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應流過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

10、道路；房屋入口處道路與主干道相通。路基穩(wěn)固、路面不積水，鋪砌磚、瀝青不空鼓。路面排水暢通、路面磚采用防滑材料。路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷，并均勻的用黑色和黃色相間的反光漆油刷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角，交通標識線、路牌清楚完好。

11、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮。配置各設備標示牌、警示牌、系統(tǒng)運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應急燈、防鼠板、抽風機等設施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動潛水泵。各種閥門有明顯標示、名稱、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標明水流流動方向；消防泵、消防管道和設施刷紅色漆并用紅色箭頭標明水流流動方向。進水管安裝有獨立計量總水表。各機房安裝獨立計量電表、水表。

12、高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面刷綠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。設備房配置高低壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板或防鼠設施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側地面標示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標示。變壓器室有完好的通風降溫設施和隔熱隔音設施；通風、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋、高壓手套、高壓接地線（或接地刀）高壓開關檢修車，每個高壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍。安裝有各路獨立計量電表。

13、消防控制室和監(jiān)控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、溫度計、記錄箱、應急燈、防鼠板和防鼠設施，室內要有良好的采光、通風降溫設施或安裝空調。安裝有獨立計量電表。

14、室外消防栓：消防箱標識清楚，玻璃完好，消防設施配件齊全，消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓充足。

15、檢查門牌；棟號、層號、房號，首層大堂信報箱、告示欄、對講系統(tǒng)齊全。

16、對小區(qū)的重要大型設備；設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后技術服務良好、有中文使用說明書及聯(lián)系電話信譽良好的公司。

17、小區(qū)基建工程采用批量較大的各種建材；水電器材常規(guī)材料和配

件等盡量選用市面上普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國內容易購買配件材料及型號與規(guī)格，方便后期維修。

18、涉及小區(qū)物業(yè)的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

19、所有參于土建工程；設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程施工單位、供貨商、安裝單位、保質內容、保質期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。

20、一些重要的大型配套設備；（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，聯(lián)系電話等，并要對物業(yè)工程部相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。

21、小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明；（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）要求調試正常運行后才能交付。

22、為方便以后的物業(yè)管理；對大型重要的公共配套設備設獨立電表（便于情況分析和成本控制），商品房與辦公樓的電源應與各系統(tǒng)用

電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

23、了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時注意提示。

24、設備性能方面；比如智能化等，不要追求賣點一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實，智而不能，甚至閑置報廢，造成業(yè)主投訴和高昂的維護成本。廠家選擇、設備選型、配件選用要合理，簡單而實用，設備安裝調試要求安全合格。

25、各工程部技術人員要做好質量跟進；工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。了解圖紙，提出改進意見→→熟悉跟蹤現(xiàn)場→→了解項目公司、監(jiān)理單位、施工單位有關人員的職責分工，理順工作關系→→從設備安裝入手，建立完善設備檔案→→參與設備驗收，包括單機驗收、局部驗收、系統(tǒng)驗收和全局驗收的整個過程→→完善驗交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計圖表和資料清單→→參與竣工驗收→→主持接管驗收。

26、物業(yè)建設工程基本結束；工程開始竣工驗收、移交驗收和準備入伙及籌備開業(yè)時，工程部人員對正式接手管理做好準備。巡查要求更為嚴格，工作更為細致、周密。全面復查及時提出未整改項目，以便交接時提出。

第四篇：物業(yè)工程部前期介入

物業(yè)工程部前期介入重點工作

前期介入階段的工作，要注重項目施工現(xiàn)場設施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等，通過現(xiàn)場物業(yè)工程技術人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進行協(xié)調，使初期各項設計建設更加完善合理。確保開發(fā)商開發(fā)建設高質量、高品質項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進行現(xiàn)場工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場施工建議。對前期物業(yè)工程部工作應重點關注：

一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員

現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術人員的選擇招聘應掌握以下標準：

1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；

2．有物業(yè)工程服務經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員；

3．有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全；

4．專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

二、技術的支持工作

物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。

三、做好與現(xiàn)場各方關系的協(xié)調

開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、設備供應商等現(xiàn)場各方關系錯綜復雜，協(xié)調各方關系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經(jīng)完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完成，進入設施設備安裝及二次結構施工階段，物業(yè)工程部工作人員進場，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟會同時開展。

1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：

在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；

審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設計思路、定位、最后對圖紙審讀的結果進行匯總。

2、關注工程進度，記錄現(xiàn)場情況：

在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關注的細節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做準備。（1）根據(jù)工程計劃，調整工作計劃； 隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應關注該計劃，及時調整物業(yè)的跟進計劃及工作側重點。（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；

物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為 我們物業(yè)公司的后期接管提供便利。

（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置。

3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：

（1）通過參加設計協(xié)調會、施工協(xié)調會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。

（2）根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。

4、通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：

（1）改進設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。

（2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。

（3）優(yōu)化施工質量的建議。

關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質；無論是對設計還是對施工的現(xiàn)場建議應注意時效性。

5、跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：

物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。

6、收集、整理現(xiàn)場資料：（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統(tǒng)圖紙;（2）機電設備及建材的資料;收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。

7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設備臺帳； 隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。（2）擬寫初步交接方案； 根據(jù)現(xiàn)場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來做好充分準備。（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。

物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作

第五篇：物業(yè)工程部前期介入工作計劃

物業(yè)工程部前期介入工作計劃

根據(jù)江蘇銀行辦公樓建設的進度及現(xiàn)場實際情，我物業(yè)公司將提前介入本項目，為本項目建設質量每一個環(huán)節(jié)，每一道工序，結構安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。按有關規(guī)范嚴格巡查每一部位，每一項設施設備。重點考慮減少今后物業(yè)管理中產生的問題和矛盾，便于維護與管理，降低成本管理費用。從物業(yè)管理各項細節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結構，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等問題及時向甲方反映，建議施工方立即整改。并同甲方、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。對項目規(guī)劃設計圖紙進行審閱，機電設備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物業(yè)的使用功能。

2、改進、改善物業(yè)的具體設計。

3、能更好地監(jiān)理施工質量。

4、為接管驗收打下基礎。

5、便于日后對物業(yè)的管理。

6、在項目建設中存在的一些工程質量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然對后期物業(yè)管理產生很大不便。

7、全面熟悉項目總體規(guī)劃，施工過程，對結構以及管線走向，設備安裝做到心中有數(shù)。并對工程質量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設施維修養(yǎng)護工作，減少物業(yè)設施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。也確保物業(yè)日后提升管理質量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。

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二、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員

現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術人員的選擇招聘應掌握以下標準。

1、有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能、停車場等）的人員。

2、有物業(yè)工程服務經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員。

3、有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全。

4、專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

三、技術的支持工作

物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。

四、做好與現(xiàn)場各方關系的協(xié)調

甲方、施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、設備供應商等現(xiàn)場各方關系錯綜復雜，協(xié)調各方關系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，為保證現(xiàn)場協(xié)調及時有效需編制工程聯(lián)系人員詳細清單。

1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：

在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設計思路、定位、最后對圖紙審讀的結果進行匯總。

2、關注工程進度，記錄現(xiàn)場情況：

在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關注的細節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做準備。

（1）根據(jù)工程計劃，調整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應關注該計劃，及時調整物業(yè)的跟進計劃及工作側重點。

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（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業(yè)公司的后期接管提供便利（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置

3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：

（1）通過參加施工協(xié)調會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。

（2）根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。

4、通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：

（1）改進設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。

（2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項關注各單項工程設備的調試試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。

（3）優(yōu)化施工質量的建議。關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質；無論是對設計還是對施工的現(xiàn)場建議應注意時效性。

5、跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：

物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持，促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理 提供參考。

6、收集、整理現(xiàn)場資料：

（1）施工圖紙；

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收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統(tǒng)圖紙（2）機電設備及建材的資料

收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。

7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：

（1）建立初步設備臺帳；

隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。（2）擬寫初步交接方案；

根據(jù)現(xiàn)場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來好充分準備。

（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。

物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作

五、前期介入圖紙審核、巡查重點；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和設備用房。其它用房的預留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、保安崗亭、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。

2、電氣方面；注意各設備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預埋點進行了解。對照明線路設計是否超負荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費電 量）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。

3、消防方面；對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解。對電路系統(tǒng)中的風機、風閥的分布、工作原理進行掌握。掌

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握消防主機、各種聯(lián)動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。

4、給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水壓是否達標，各個閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關閉閥門，不至于關總閥影響其它用水，如產生漏水有地漏排放不至于產生大的損失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。地下排污管道要鋪設合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機械疏通機可達長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

5、監(jiān)控方面；智能防盜設備要完善，外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。各種監(jiān)控鏡頭的設置足夠合理，對出入口的設置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。

6、清潔方面；可以關注各垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內吸塵用電是否方便。天臺是否設置照明及水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關的問題是否設計到位。

7、空調機方面；預留空調安裝位置及空調滴水管。在預留分體空調機位的同時，考慮新產品如，如空氣源、太陽能熱水器等。隨著生活水平提高也可預留中央空調機位，即可安裝分體空調，又可安裝中央空調機，還方便以后維護。所有空調穿墻孔洞預留，管口外斜下防水措施。

8、集中抄表方面；水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風機設備等），安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分攤計算給業(yè)主，減小猜疑。樓道內電表箱柜等應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

9、信報箱方面；設置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信 報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，方便業(yè)主收取。

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10、車位方面；配置要考慮到車輛及臨時車位停放盡量充足。有清晰的路線指示標識，地下室有安全的限高龍門架，出入有先進的自動刷卡系統(tǒng)，規(guī)范停車的管理規(guī)定等。

11、公共設施方面；設備房門要有安全防護設施、警示牌等。電梯轎箱內、綠化草地有溫馨提示宣傳畫等。

12、弱電方面；電話、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)等，所有布線設計應考慮周全，各房間都應配置預留電話插座、寬帶插口、電視插座等。

13、公共樓道方面；通道墻面應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀等。

14、垃圾方面；垃圾收集站最好設立在后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運。

15、其它方面；

1）；重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)現(xiàn)而產生水費，有利及時發(fā)現(xiàn)漏點，更減少維修費用。

2）；辦公樓配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發(fā)展用，不至于產生開挖、明敷等影響美觀。

3）；陽臺設計全、或半封閉，業(yè)主后期大多會自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。陽臺很多會放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便。

六、工程部詳細巡查內容；

1、主體；房屋結構無裂縫、沉降符合有關規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水?？蓞⒁姟督ㄖこ淌┕ぜ膀炇找?guī)范》，各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合要求。

2、屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。

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3、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接縫均勻順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。

4、衛(wèi)生間；陽臺、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標高應符合要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應作24小時閉水試驗?？靠蛷d、臥室墻面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產生漏水。

5、門窗；鋁合金門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準確，縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。進戶門防盜門垂直，門框內應灌滿水泥沙漿，門鎖應安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實平直，不應有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。

7、電氣；電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ／KV。漏電開關、照明開關開啟靈活。應符合“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區(qū)各種燈光按區(qū)、按棟或片、按盞進行控制，園林藝術燈光，要安 裝牢固、合理分控、標識清楚，盡量少安裝埋地燈，推廣節(jié)能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時開關及獨立的電表計量。

8、電梯；電梯機房機房地面刷綠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板和防鼠設施，電梯機房有完好的通風降溫設施。電梯管井底要有集水井，安裝自動潛水泵裝置，安裝有獨立的計量電表。電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、按鈕其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道應安裝牢固、各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應啟閉靈活，閉合嚴密，無滴漏。水壓試驗

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及保溫、防腐措施必須符合要求。主管與支管應安裝水表單獨計費。消防水箱進水管閥門檢查設置應便于檢修。衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。消防管道設施必須符合要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。管道防腐措施必須答合規(guī)定。室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合要求。管道通過公路應做鋼筋水泥保護，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈?；S池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應流過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

10、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮。配置各設備標示牌、警示牌、系統(tǒng)運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應急燈、防鼠板、抽風機等設施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動潛水泵。各種閥門有明顯標示、名稱、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標明水流流動方向；消防泵、消防管道和設施刷紅色漆并用紅色箭頭標明水流流動方向。進水管安裝有獨立計量總水表。各機房安裝獨立計量電表、水表。

11、高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面刷綠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。設備房配置高低壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板或防鼠設施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側地面標示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標示。變壓器室有完好的通風降溫設施和隔熱隔音設施；通風、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋高壓手套、高壓接地線（或接地刀）高壓開關檢修車，每個高壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍。安裝有各路獨立計量電表。

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12、消防控制室和監(jiān)控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、度計、記錄箱、應急燈、防鼠板和防鼠設施，室內要有良好的采光、通風降溫設施或安裝空調。安裝有獨立計量電表。

13、室外消防栓：消防箱標識清楚，玻璃完好，消防設施配件齊全，消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓充足。

14、檢查門牌；、層號、房號，首層大堂信報箱、告示欄、對講系統(tǒng)齊全。

15、對小區(qū)的重要大型設備；設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后技術服務良好、有中文使用說明書及聯(lián)系電話信譽 良好的公司。

16、所有參于土建工程；設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程施工單位、供貨商、安裝單位、保質內容、保質期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。

17、一些重要的大型配套設備；（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，聯(lián)系電話等，并要對物業(yè)工程部相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。

18、所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明；（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）要求調試正常運行后才能交付。

19、了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時注意提示。

20、設備性能方面；比如智能化等，不要追求賣點一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實，智而不能，甚至閑置報廢，造成業(yè)主投訴和高昂的維護成本。廠家選擇、設備選型、配件選用要合理，簡單而實用，設備安裝調試要求安全合格。

21、各工程部技術人員要做好質量跟進；工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘

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閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。了解圖紙，提出改進意見→→熟悉跟蹤現(xiàn)場→→了解項目公司、監(jiān)理單位、施工單位有關人員的職責分工，理順工作關系→→從設備安裝入手，建立完善設備檔案→→參與設備驗收，包括單機驗收、局部驗收、系統(tǒng)驗收和全局驗收的整個過程→→完善驗交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計圖表和資料清單→→參與竣工驗收→→主持接管驗收。

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