第一篇：物 業(yè) 管 理

充分調動全體人員的工作積極性，完成本部門職責范圍內的各項工作任務。

3.3.4 定期召開全體人員大會，進行階段性工作總結，制定工作計劃，布置工作任務，傳達上級指示，嚴格管理獎優(yōu)罰劣。

3.3.5 合理調配設備，提高設備利用率。控制大批量進貨發(fā)料，減少庫存積壓，減少不必要的開支。

3.3.6 嚴格按財經紀律辦事，堅持財務制度，掌握本部門經費和創(chuàng)收經費的開支情況，當家理財，量力而行。

3.3.7 學習掌握物業(yè)管理的基本知識和先進經驗，嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的標準要求，為廣大師生提供優(yōu)質的服務。

3.3.8 完成領導交辦的其他工作。

3.3.9 副主任協助主任工作，在主任外出期間代行主任職權。3.4 配電室值班員崗位職責 3.4.1 負責全校的供電工作。

3.4.2 對供電設備經常進行巡視檢查，發(fā)現問題及時處理，并做好記錄。保管好配電室各種工具和儀表。

3.4.3 配電室24小時值班，豎井、分配電室定期檢查維護。

3.4.4 掌握設備運行狀況，向領導提供設備改造及中大修計劃的建議。3.4.5 協助供電局、節(jié)電部門填報有關報表。3.4.6 完成領導交辦的其它工作。3.5 班組長工作職責

3.5.1 掌握本班組人員的思想動態(tài)及業(yè)務狀況及時向領導匯報。3.5.2 協助調度員做好日常維修的調配工作。

3.5.3 負責本班組人員的工作質量檢查和數量統計工作。3.5.4 負責本班組工作的完成和較大工程的組織牽頭工作。3.5.5 負責本班組安全生產和操作規(guī)程的執(zhí)行。3.5.6 協助領導做好群眾的思想工作，關心群眾生活，調動大家的工作積極性，增強集體主義精神和集體榮譽感。

3.5.7 協助領導做好本班組人員的業(yè)務培訓，不斷提高本班組人員的業(yè)務素質。3.5.8 協助領導做好本班組人員的考勤和規(guī)章制度的執(zhí)行。3.5.9 完成領導交辦的其他工作。3.6 調度員崗位職責

3.6.1 熟悉本部門主要工種的一般技術常識，按工種正確填寫派工單，對施工質量進行意見反饋。

3.6.2 熟悉本部門各工種的主要技術要求，對施工人員提出一般性技術要求，禁止調度違章操作。

3.6.3 熟知本部門維修服務范圍，根據實際情況合理調配作業(yè)人員。3.6.4 熟知本部門各項規(guī)章制度，做到堅持原則平等待人，不派人情工。

3.6.5 堅守工作崗位，不脫崗不離崗，說話和氣，語言文明，規(guī)范用語，不與用戶爭執(zhí)，對有關問題向用戶解釋清楚。

3.6.6 做好當日維修單的統計核算工作，每月向領導上交一份統計表，年底前向領導上交全年工作匯總表。

3.6.7 根據建筑損壞狀況及時向領導提出中修或大修建議。3.6.8 熟知收費標準，掌握好收費的范圍尺度。

3.6.9 在條件允許的情況下，掌握現代化辦公技能，提高辦公水平。3.6.10 完成領導交辦的其他工作。3.7 庫房保管員崗位職責

3.7.1 負責維修材料的領取和發(fā)放，提供進料計劃，保證日常維修用料的供給。3.7.2 負責保管本部門的機械、設備、車輛和公用工具，嚴格借還手續(xù)，做到帳、卡、物齊全有效。

3.7.3 嚴格庫房管理，按照庫房管理標準分類存放、明碼標簽，排列有序，帳物相符。3.7.4 嚴格出入庫制度，每次出入庫匯總表須由主管負責人簽字。

3.7.5 嚴格財務制度，按財務部門的要求每月上報庫存量及出入庫量，實事求是，不弄虛作假。

3.7.6 嚴格庫房管理制度，遵守出入庫簽字制度不發(fā)人情料，禁止其它單位及個人領料。3.7.7 遵守庫房管理規(guī)定，采取有效的安全防范措施，做到人走燈滅，不動用明火。3.7.8 負責本部門收舊利廢工作的包裝廢品回收工作。3.7.9 完成領導交辦的其它工作。3.8 日常維修工崗位職責

3.8.1 努力鉆研技術，學習業(yè)務知識，使檔案工種達到中級工以上水平，認真學習其他工種的操作技能，做到一專多能。

3.8.2 積極完成本工種的工作任務，不拒絕其他工種的維修任務(特殊工種做輔助性工作)，嚴格按維修標準收費。

3.8.3 遵守職業(yè)道德，做到掛牌服務及時維修，禮貌待人，不與用戶發(fā)生爭執(zhí)，做到活兒完成場地清。

3.8.4 按照操作規(guī)程及技術要求較徹底完成每一項工作，施工不留后患。

3.8.5 及時完成班長及調度安排的各項工作任務不推不靠，主動向領導反映工作中出現的問題。

3.8.6 嚴格按技術操作規(guī)程施工，注意安全生產，不違章作業(yè)。

3.8.7 在保證維修質量的條件下，努力節(jié)約原材料，施工剩余的材料要及時交加庫房，不得私留或送人。

3.8.8 遇有特殊性搶修業(yè)務時，做到放棄休息，積極參加搶修，不計較個人得失。3.8.9 綜合維修工在持有兩種作業(yè)證明條件下，努力研究各工種技術要領，完成領導安排的綜合維修任務，在施工中起到骨干作用，同時遵守各工種操作規(guī)程。3.8.10 完成領導交辦的其他工作。3.9 值班員職責 3.9.1 負責修繕部的設備、設施、工具、材料的看管工作。3.9.2 負責完成值班期間報修的工作任務，保證質量不脫崗。3.9.3 負責耐心解釋用戶提出的在維修范圍以內的問題。3.9.4 負責值班用料的準備、領取、保管、和登記工作。3.9.5 負責值班日志的填寫工作和維修費的收費工作。3.9.6 負責值班室衛(wèi)生的清掃工作。

3.9.7 負責協助其他工種完成單人難以完成的工作。3.9.8 完成領導交辦的其他工作。工作程序

4.1 日常維修工作流程圖

4.2 修繕部調度員工作程序

4.2.1 調度員應著裝上崗，掌握修繕部維修范圍，人員工種情況。4.2.2 說話和氣，語言文明，對直接報修和報修電話一樣對待。

4.2.3 根據報修任務認真填學報修單，根據任務，本著“先急后緩”的原則派維修人員進行維修。

4.2.4 根據維修人員發(fā)回報修單對用戶進行回訪，并做停留記錄。4.3 修繕部（上、下）水工工作程序

4.3.1 上下水維修工應著裝上崗，佩帶胸卡，嚴格按照安全操作規(guī)程進行工作。4.3.2 維修人員接到報修單后，根據報修單維修項目到庫房進行領料登記，維修人員應在15分鐘內到現場。

4.3.3 維修結束后，維修人員應清理現場使設施、設備正常并由報修人員在《報修單》上簽字確認。

4.3.4 維修人員回到單位根據用料情況，余料退回庫房并在《報修單》上簽字，將《報修單》交回調度員。

4.4 修繕部維修電工工作程序

4.4.l 維修電工應著裝上崗、持證佩帶胸卡要求持證上崗，操作證在有效期之內，嚴格按照安全操作積極工作。

4.4.2 維修電工接到報修單后，維修電工根據報修單維修項目，進行領料登記，維修電工應在15分鐘內到現場。

4.4.3 維修結束后，維修電工應清理現場，使設施設備正常由報修人員在《報修單》上簽字確認。

4.4.4 維修電工回到單位根據用料情況，余料退回庫房并在《報修單》上簽字，將《報修單》交回調度員。

4.5 修繕部庫房保管員工作程序

4.5.1 經專人驗收后，物品方可進倉，倉庫管理員要認真核對物品名稱，規(guī)格，數量，單價，金額，填寫一式三聯的入庫單，一聯庫房自存，二聯交供應商作月結依據，三聯送財務部結算貨款和作入財的依據。

4.5.2 發(fā)貨出庫，根據用戶的維修項目憑派工單，領用材料，出庫填寫出庫單，庫房自存并月底登記消賬用。

4.5.3 合理堆放，要分類堆放，輕重物品不能混堆，要堅持物品，“先進先出的原則，避免物品存放時間過長”。

4.5.4 合理庫存，物品的庫存量，即要適合工作的需要，又要防止存量過多所造成積壓，占用過多的資金，做到庫存合理結構合理。

4.5.5 掌握物品的使用情況，及時做好補倉計劃，經常查看物品短缺情況，每年盤點一次保證物品不脫節(jié)，并減少積壓。4.5.6 認真做好倉庫的安全，整潔工作，清掃倉庫。注意防潮，檢查火災隱患。5 相關文件 5.1 修繕部工作紀律

5.1.1 不允許在值班室和集體宿舍打麻將、打撲克牌或賭博。

5.1.2 不允許在值班期間喝酒，不允許在上班期間，中午喝酒(工作需要除外)。5.1.3 不允許在值班期間招待客人，或召集外人在值班室聚會。5.1.4 不允許從事與本職工作有關的第二職業(yè)或私自攔活兒等其他業(yè)務。5.1.5 不允許在工作期間干與本職工作無關的其他事情。5.1.6 不允許利用工作之便吃、拿、卡、要。

凡違反工作紀律者按相應規(guī)定進行經濟處罰和行政處理，情節(jié)嚴重者解聘合同。5.2 獎懲辦法

5.2.1 獎罰的原則是：凡熱心為用戶服務，質量優(yōu)良受到學院、集團、中心口頭表揚，用戶書面表揚，為集體贏得榮譽并核實無誤的都要獎勵：凡因服務質量低下、態(tài)度惡劣與用戶爭吵造成不良影響，損壞了集體榮譽并核實無誤的都要受到批評和處罰。

5.2.2 因服務態(tài)度好，服務及時周到用戶或領導表揚經核實無誤的給予獎勵； 5.2.3 因努力鉆研技術，提高技術水平，合理改進操作工藝，節(jié)約了人力物力，收到一定經濟效益的給予獎勵。

5.2.4 在防火防盜、維護社會治安方面做出突出貢獻，為集體贏得了榮譽的給予獎勵。5.2.5 因服務質量低劣，維修不及時達不到

學校物業(yè)管理

1、安全管理

①制定公寓管理安全工作目標、方案和措施。

②組織安全教育、安全工作檢查，及時發(fā)現和解決不安全問題，抓好各方面安全工作的落實。對學生進行安全、紀律教育。利用談心、板報、表揚、服務等形式對學生進行思想教育。

③對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時要核實登記。

④充分發(fā)揮學生的主觀能動性，由學生選舉自己寢室的寢室長，配合物業(yè)管理企業(yè)全面負責本寢室的安全工作。抓好公寓各項安全制度的落實，及時發(fā)現和解決寢室存在的不安全問題。

⑤向學生明確提出安全要求，如不準在公寓內使用電爐子、電加熱器等大功率電器；不準在公寓內亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網線；不準在公寓內吸煙、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等：不準亂動消防器材和設施；不準留宿外來人員；不準住窗外扔各種物品等。（2）衛(wèi)生管理

物業(yè)管理企業(yè)負責公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛(wèi)生保潔。

2．教學樓的管理

①按要求清潔教室、大廳、走廊、樓梯、電梯、廁所、道路等公用地方，做到位抱路、無水跡、無廢棄物、無雜物、無積水、無積雪。②為屋頂、墻角除塵，做到墻面無灰塵、無蜘蛛網。

③每天上課前，教室內必須擦清黑板、黑板槽、講臺，拖清講臺踏板，掏空課桌桌內垃圾。一教鞭、黑板擦等教具要擺放整齊。④項鋼收集、清運垃圾。3．設備的管理

（1）熟悉學校各樓電力總閘、電路分線、保險絲、電表水泵、空調和消防設備所在位置，并熟悉緊急開關的操作程序。要備足各種配件，以備緊急情況發(fā)生時應急之用。

（2）每天檢查各摟層，注意電線等設備設施有否損壞，同時記錄需修理的電燈之線路，并及時修理，保障電的正常供應。如發(fā)生停電，要立即搶修，確保及時供電。

（3）在各樓內要備有應急燈和手電筒，以備急用。

（4）每天檢查門、窗、課桌、凳、燈、開關及廁所內設施的完好情況，發(fā)現問題及時修理了

4、綠化環(huán)境的管理

（1）協助學校做好綠化美化的總體規(guī)劃和設計，或在實施校園綠化總體規(guī)劃過程中，保留原來可觀賞綠化、美化項目，適當開發(fā)新的綠化、美化項目工程，根據校園內天然的地形地貌，逐漸形成樹木、花草兼觀賞經濟樹木的階梯式綠化美化格局。特別應做好花壇等綠地集中地段的綠化美化工作，做到綠化圖案美觀，密度合理，時間適宜，以美化校園環(huán)境。（2）及時完成綠化帶內缺株樹木的補栽和花草的更換，特別是要及時對老化樹木進行修技，保證學生的安全，枯死樹木淘汰后，應及時補栽，確保整體協調。

（二）學校物業(yè)管理的特點

1、物業(yè)管理時段性強

2、對安全管理要求高

3、物業(yè)管理具有互動性

第二篇：物業(yè)管理

組織架構及項目情況

公司設有綜合管理部、工程維修部部、業(yè)主服務部、秩序維護部等部門。目前，公司接管物業(yè)的類型主要為商用寫字樓等。主要有：哈爾濱銀行大廈及新哈爾濱銀行大廈項目，經營范圍涉及物業(yè)管理服務、中介、汽車租賃、房屋租賃、國內廣告設計制作發(fā)布業(yè)務、室內裝修裝飾、家政服務、干洗服務等諸多領域。經營理念及企業(yè)文化-------普惠金融，和諧共富

公司按照市場化、專業(yè)化、集團化的管理模式，以業(yè)主至上、服務第一為宗旨，建立了獨立核算、自負盈虧、依法管理、自主經營、自我發(fā)展的運行機制，確定了科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展、依法管理的質量方針，制定了一整套嚴格的管理制度和操作規(guī)程，通過科學的管理和優(yōu)質的服務，努力營造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區(qū)氛圍。同時，公司總結經營管理經驗，形成了以人為本、和諧共存，“真誠、善意、精致、完美”的獨特文化理念，為企業(yè)的健康發(fā)展打下了厚實的人文基礎和強大的精神支撐。

企業(yè)文化

1.文化理念：以人為本，誠信立業(yè)。

一切按經濟價值規(guī)律辦事，一切按有理服從原則辦事，一個以提高效率為中心的企業(yè)風格。

一切按經濟價值規(guī)律辦事，用經濟的手段去激勵員工的工作熱情，用經濟的手段去規(guī)范員工的工作行為。

一切按有理服從原則辦事，用制度來約束管理者權威辦事的行為，用制度來構建全員化創(chuàng)新競爭的平臺。

一個以提高效率為中心的企業(yè)風格。用富翁貧民論來激發(fā)企業(yè)的活力，用管理工具來確保效率的最大化。

我們高度重視人才，認為人才是物業(yè)發(fā)展壯大所必需的力量源泉；我們選拔人才的標準是干，不是說，也不是看出來的。我們認為任何員工都有自己的特長，都是公司發(fā)展所需的人才；每個人的特長不一，不等于人格的高貴與鄙見，而是相互依存，相互欣賞；而且，通過努力學習，不斷創(chuàng)新，都可以成長為技能更精的復合型人才；公司為人才創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境：我們惟才是用、量才適用，始終將人才視為我們的創(chuàng)業(yè)伙伴；人無完人，天生人人皆可用，只要具備公司的企業(yè)精神，只要符合公司行為規(guī)范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互競爭、相互幫助、取長補短，優(yōu)勢互補，大家和企業(yè)一起成長，共創(chuàng)美好明天。

2.物業(yè)發(fā)展愿景：為社會營造完美和諧的環(huán)境，為業(yè)主提供精到細致的服務，為員工構建展示才華的舞臺，為股東創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的收益。

公司為響應國家創(chuàng)建和諧社會的精神，把“為社會營造完美和諧的環(huán)境”作為發(fā)展愿景之一具有及其深遠的意義，這也是公司可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎；“為業(yè)主提供精到細致的服務”是公司發(fā)展壯大的重要條件，物業(yè)是業(yè)主的百年工程，通過幾代人的管理，確保所管物業(yè)的完好和物業(yè)的保值增值是公司的職責所在，只有通過為業(yè)主創(chuàng)造價值，才能體現公司的價值，才能實現員工和股東的價值，實現公司的經營管理目標；公司堅信沒有員工的進步就不可能有公司的成長，員工是公司最重要的資源：物業(yè)管理作為服務行業(yè)之一，公司最大的資產就是人力資源，公司通過引導、培訓和激勵員工，對人力資源進行結構的優(yōu)化和質量的提升，打造出一流的管理團隊，創(chuàng)造出一流的管理業(yè)績。只有通過員工的不斷成長和進步，才有公司的不斷發(fā)展和壯大；“為股東創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的收益”是公司向前

發(fā)展的動力，股東的投入是公司成立和發(fā)展的先決條件，那么為股東創(chuàng)造收益就是公司的使命之一，只有為股東帶來收益，才有公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

3物業(yè)的價值觀：尊重信任員工，誠信依法服務，不斷超越創(chuàng)新，用心服務業(yè)主。

公司無論大局還是細節(jié)，服務是靠具體的人來實現的，公司珍惜員工的勞動的奉獻，我們力求讓每一位員工的服務行為都能體現公司的質量目標，體現良好的職業(yè)道德與操守，真正贏得業(yè)主的滿意；打造陽光企業(yè)，誠信依法服務是必須的，這也是公司長存的重要保證；創(chuàng)新是一個企業(yè)的生命，沒有創(chuàng)造力的企業(yè)是沒有發(fā)展的，所以提倡超越創(chuàng)新是公司繼續(xù)發(fā)展的動力；為業(yè)主提供高質量和最大價值的精心服務，以確保業(yè)主對公司的認同、信賴。

物業(yè)管理工作是單調的，大多是簡單重復的工作。但在我們眼里，沒有枯燥與乏味，只有無盡的創(chuàng)造、無窮的樂趣。我們每天都在即興創(chuàng)作出優(yōu)良的管理服務，每一款給付的服務，都是世間罕有的藝術精品。微笑的藝術，愛心的藝術，專業(yè)的藝術，使我們與業(yè)主的生活精彩紛呈。只有平庸無能的人才會把工作做得越來越簡單，越來越枯燥無味，越來越沒有意義。精彩生活每一天，是我們工作生活的態(tài)度，也正是有了我們，社區(qū)生活的每一天都會更加精彩。

4物業(yè)品牌風格：時代高檔物業(yè)特征，完美優(yōu)質服務標志。

品牌表明了公司在市場的知名度和信譽度，公司創(chuàng)建品牌的最終目的是要樹立業(yè)主信心，開拓市場，通過合作共贏，與業(yè)主或租戶/相關利益者共同構建和諧社區(qū)。對專業(yè)化管理的執(zhí)著，對專業(yè)形象的追求，是公司打造行業(yè)知名品牌的主要措施。只有通過專業(yè)管理，塑造專業(yè)形象，才能創(chuàng)建公司的專業(yè)品牌，才能打造公司的核心競爭力。

5物業(yè)企業(yè)精神：團結，創(chuàng)新，誠信，高效。

團結是一個團隊的基本要素，沒有團結就無所謂團隊，沒有團隊就不可能有公司的凝聚力和戰(zhàn)斗力。我們提倡有精心協作的團結，反對無原則的一團和氣；我們倡導在有效溝通前提下增進團結，鼓勵通過討論甚至爭論達到意見一致，從而使團結得到鞏固和升華。

創(chuàng)新是進步的源泉。公司提倡和鼓勵員工創(chuàng)新，包括體制創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務創(chuàng)新。反對經驗主義、保守主義。創(chuàng)新是公司管理服務水平不斷進步的體現，是員工能力不斷提升的表現，也是我們工作責任心和事業(yè)心的表現。

誠信是企業(yè)的經營之本。誠以修身，信以立德，是做人的根本。所謂誠，就是提倡員工光明正大，實事求是，敢于正視問題和解決問題，考慮事情和處理問題從公心出發(fā)，從工作出發(fā)，從業(yè)主的利益出發(fā)。信，就是提倡恪守對業(yè)主的承諾、對業(yè)主的承諾、對股東的承諾以及對員工的承諾；信對于員工來說，就是倡導員工嚴格執(zhí)行上級的工作指令，切實履行好工作的職責，圓滿完成對業(yè)主的服務承諾。

高效是專業(yè)的表現。在當今瞬息萬變的信息時代，高效是把握住時代脈搏，是體現公司核心競爭力的表現之一。高效既是公司的要求，也是業(yè)主對服務的要求。我們必須樹立時間觀念、效率觀念，過了時效，再努力的彌補也沒有意義。做到今天的事今天做、能做的事馬上做、困難的事想法做、重要的事優(yōu)先做、復雜的事梳理做、限時的事計時做、瑣碎的事插空做、所有的事認真做。6物業(yè)服務宗旨：快樂服務，溫馨和睦。

我們所生存的世界，是由服務關系組成的世界。你服務他人，他人服務你，這個服務與被服務的簡單關系，構成人類社會的本質。一切皆服務。作為物業(yè)管理公司的員工，我們服務業(yè)主住戶，為業(yè)主住戶提供多種服務內容，而業(yè)主也用他們的方式為我們服務，他們定期向我們繳納管理費為我們支付衣食住行的費用。

公司的服務宗旨是“快樂服務，溫馨和睦”，并形成了快樂服務的價值鏈，即：讓員工的在創(chuàng)新中尋找快樂、在服務中體會快樂、在成功中感悟快樂，通過快樂服務，讓快樂服務使千家萬戶溫馨和睦，讓業(yè)主享受被快樂服務的溫馨，讓合作方感受到快樂服務的溫馨?？鞓?，可以激發(fā)員工的熱情、激情以及無限的創(chuàng)造力；溫馨，可以給業(yè)主帶來歡笑，讓業(yè)主對我們的服務更加滿意；可以讓我們的員工走向成熟、讓公司走向卓越。

7物業(yè)經營理念：追求卓越，互利共贏。

通過全體員工的共同努力，只有打造一流，把工作做精做優(yōu)，把企業(yè)做大做強，才會有卓越的品牌，逐步成為中國物業(yè)管理的領航者；實現經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的同步增長，才會有良好的效益和回報，我們的企業(yè)才能長盛不衰，讓城市變得更加美好。

公司倡導共贏的理念，共贏是合作的基礎，沒有共贏的合作是不可持續(xù)，更不可能構建和諧的氛圍。和諧是物業(yè)管理追求的最高境界，作為構建和諧社會的基本單元，公司以打造每一個和諧社區(qū)的具體實踐積極響應國家社會發(fā)展的宏偉目標。

8物業(yè)服務理念：業(yè)主至上，精細服務，和諧管理，持續(xù)創(chuàng)新。

業(yè)主至上是我們的服務標準，要讓業(yè)主對我們的工作滿意，我們就必須想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，業(yè)主想到的我們要做到，業(yè)主沒有想到的，我們要想到，我們想到的就一定要做好；拓展服務的領域，創(chuàng)新服務的內容，不斷給業(yè)主創(chuàng)造驚喜；只有讓業(yè)主滿意了，我們的目的才算達到。

精細服務要注重細節(jié)，細節(jié)體現了專業(yè)水準，從服務的禮儀禮貌、服務態(tài)度、服務知識、服務技能、服務效率、服務項目、服務程序、服務方式、服務內容、服務溝通反饋等方面全面體現服務的個性化，要從服務的廣度、深度、持續(xù)創(chuàng)新全面拓展服務的內涵，重視服務的每一程序、每一環(huán)節(jié)、每一標準、每一細節(jié)，給業(yè)主以無微不至的專業(yè)體驗。

和諧管理是我們服務的方向，管理中要求業(yè)主和物業(yè)之間的和諧，說到做到，務實求真；全情投入細心服務，用心做事，挑戰(zhàn)自我，實現優(yōu)秀到卓越的跨越，時刻意識到業(yè)主的滿意是我們的追求。

時刻意識到追求持續(xù)創(chuàng)新服務品質是我們永恒的目標。我們必須要善于創(chuàng)新。創(chuàng)新，是追求卓越的具體行動。創(chuàng)新是可以在任何領域和任何工作中進行的。如果我們公司的每一位員工都懂得創(chuàng)新，則我們公司就是一個充滿創(chuàng)新精神和創(chuàng)新活力的公司。

9物業(yè)質量方針：秩序安全，環(huán)境優(yōu)美，舒適健康，業(yè)主滿意。

業(yè)主滿意度是衡量服務工作的關鍵指標。滿足業(yè)主的合理需求是服務行業(yè)從業(yè)人員的基本工作要求，追求業(yè)主的滿意度是服務人員的工作目標。為此，物業(yè)從業(yè)人員務必牢固樹立“業(yè)主是上帝，業(yè)主是衣食父母”等基本觀念，任何時候都必須牢記在不違法的前提下“業(yè)主總是對的”的思想觀念，如果業(yè)主錯了，就是由于我們解釋工作還沒有做到位。因此，要永遠站在業(yè)主的角度和立場來思考問題，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，才能真正地把服務工作做好。

我們恪守“秩序安全，環(huán)境優(yōu)美，舒適健康，業(yè)主滿意”的質量方針，將品質意識灌輸到全員的服務行為，將品質保證滲透到每一個服務流程，在不間斷的預防與糾正中實現優(yōu)質服務；創(chuàng)造優(yōu)美舒適、和諧的環(huán)境，為公司和業(yè)主創(chuàng)造價值。10物業(yè)員工素養(yǎng)最基本要求：準時，守紀，敬業(yè)，原則。

準時，是每個企業(yè)對員工的最基本要求，準時是企業(yè)確保工作時間和穩(wěn)定生產的前提；守紀，是公司進行管理的有力保障，“無以規(guī)矩，不成方圓”，這句話絕不是泛泛之談，公司想要各項工作有序進行，就必須制定相應的管理制度并認真落實下去，讓員工認真遵守；敬業(yè)，是公司對每個員工職業(yè)素質的期望，這也是每個人的素質體現；原則，是公司保證所制定的規(guī)章制度、崗位職責不流于形式的必要力量。

員工箴言

道德標準：忠誠正直、敬業(yè)愛崗。

倫理觀念：尊敬領導、團結同事。

自強意識：天行健，君子以自強不息。

學習意識：知識改變命運。

團隊觀念：一個籬笆三個樁，一個好漢三個幫！

憂患意識：不敬業(yè)就失業(yè)，不愛崗就下崗。

創(chuàng)新觀點：茍日新、日日新，又日新。

保密意識：非禮勿視、非禮勿聽、非禮勿言、非禮勿動。

能動意識：能擺出問題，更要提出解決方案。

效率意識：案無積卷、日事日畢。

工作態(tài)度：把工作僅僅當工作來做，你會覺得很累，把工作當事業(yè)來做，你會很快樂，而且你會取得超出你想象的成績！

工作心態(tài)：心態(tài)決定命運，意識決定效果。

問題意識：與其被動回避，不如主動出擊！

完美意識：如果你的工作已經做得很好，相信你一定可以做得更好！相處原則：退一步，海闊天空；一轉念，柳暗花明。

溝通原則：不回避矛盾，對事不對人，溝通增進互信。

失誤認知：如果你錯了，就趕在別人面前先承認自己的錯誤！

責任意識：不敢承擔責任，永遠得不到委任。

培訓意識：部下素質低不是你的責任，不能提高部下素質就是你的責任。批評認知：如果上級愿意批評你，請你珍惜并好好改進。

第三篇：物業(yè)管理

任務須知：

1．項目背景及需求；

2．E-R圖設計（局部與全局E-R圖）；

3．數據庫表設計（包含E-R圖中的所有實體與聯系所對應的關系表）；

如需要，還可以添加一些關鍵業(yè)務所需的視圖，觸發(fā)器，存儲過程設計等；

4，給出各sql腳本程序的測試結果。

任務18物業(yè)管理信息系統：

物業(yè)管理信息系統軟件是一套具備記錄，查詢物業(yè)小區(qū)業(yè)主信息，物業(yè)管理費用信息，水電煤氣有線電視等費用信息，有線電視信息，供暖費用信息，業(yè)主房款繳納信息，并且可以打印輸出上述信息報表（月報表，季報表，年報表）的管理軟件系統。

1．記錄業(yè)主基本信息如：身份證號，樓號，房號，姓名，工作單位，聯系電話，建筑面積等，并生成業(yè)主的綜合信息表（包括所有業(yè)主有費用綜合信息表，單個業(yè)主信息表）；

2．記錄月水電煤氣抄表數據并打印業(yè)主交費通知單，包括水電煤氣有線電視費通知單，供暖費通過單，物業(yè)管理通知單：

3．記錄業(yè)主交費情況并打印交費單，包括水電煤氣費，供暖費，物業(yè)管理費，分期付款。

4．統計業(yè)主信息月，季和年報表，包括：物業(yè)實收費匯總表，物業(yè)應收未收匯總表，應交未交費用業(yè)主信息表，月度房款還款明細表，單用戶應收貸款還款表。

5．數據備份與恢復及權限管理。

第四篇：物業(yè)管理

第一章 總則

第一條 為維護本物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主、使用人在物業(yè)管理中的合法權益，促進管理、維護、養(yǎng)護本物業(yè)區(qū)域內物業(yè)共有部分和維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動能正常持續(xù)進行，建設管理有序、服務規(guī)范完善、秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的物業(yè)管理區(qū)域，根據國務院《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)約。

第二條 本規(guī)約由建設單位制定，作為房屋銷售合同的附件，建設單位應當在物業(yè)銷售前將本規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時對本規(guī)約予以書面承諾，表示對本規(guī)約內容認可。本規(guī)約對建設單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。其效力及于以后的物業(yè)買受人。

第三條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應與本規(guī)約一致。

第二章 物業(yè)的使用、維護和管理

第四條（業(yè)主的權利和義務）

業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》以及相關法律、法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定，享有相應的權利，履行相應的義務。

第五條（相鄰關系）

各業(yè)主同意，按照有利于共同生活、和諧相處的原則，根據相關法律法規(guī)的規(guī)定，妥善處理供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。

第六條 業(yè)主和物業(yè)使用人同意按照房屋銷售合同中約定的和房屋使用說明書中載明的功能使用物業(yè)；合同未約定或約定不一致或房屋使用說明書中未列明的，按照規(guī)劃部門核準的設計用途使用物業(yè)；不改變物業(yè)使用性質。

第七條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用電梯時，除遵守本物業(yè)區(qū)域內電梯使用管理規(guī)定外，并共同承擔電梯運行、維修、更新所產生的費用。

第八條 業(yè)主和物業(yè)使用人按照國家、本市的相關規(guī)定及本物業(yè)管理區(qū)域的相關制度，文明飼養(yǎng)寵物、燃放鞭炮等。

第九條 業(yè)主和物業(yè)使用人在車輛行駛和停放方面，遵守以下規(guī)定和約定：

（一）噸以上貨車（搬家等特殊情況除外）、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止進入小區(qū)；

（二）機動車輛在小區(qū)內行駛，時速不得超過5公里，禁止鳴號、試車和練車；

（三）機動車輛按規(guī)定的車位（停車區(qū)域）停放，禁止在消防通道、消防井蓋、綠化等場地停放；

（四）按照規(guī)定或約定交納車位使用費；

（五）愛護停車場設備設施，造成損壞的應承擔賠償責任；車位只可用作停放車輛，不得堆放雜物、安裝設施或改作他用；

（六）對車輛有保管要求的，與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂車輛保管協議；

（七）。

第十條 業(yè)主和物業(yè)使用人應當增強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作。還遵守以下規(guī)定：

（一）；

（二）；

（三）。

第十一條（使用物業(yè)的禁止行為）

業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域內，除應當遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權益的行為：

（一）擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等；

（二）擅自占用或損壞樓梯、扶欄、走廊、大堂、地下室、平臺、天臺、外墻、屋面、道路、綠地、停車場等物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關場地。

（三）擅自拆除、移裝、占用或損壞供水、供電、供氣、通訊、排水、消防、體育、建筑小品等物業(yè)共用設施。

（四）在公共場所晾曬衣物（預留的固定晾曬處除外）。

（五）在非指定位置堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物。

（六）在本物業(yè)區(qū)域內存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;排放有毒有害物質；發(fā)出超標噪聲。

（七）在物業(yè)共用部位和相關場所隨意懸掛、張貼、涂鴉或刻畫。

（八）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動。

（九）高空拋灑物品（對高空懸掛、擱置的物品應妥善管理）。

（十）法律法規(guī)禁止的其他行為。

第十二條（物業(yè)的維修養(yǎng)護）

業(yè)主、物業(yè)使用人同意按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護物業(yè)：

（一）對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護，不侵害其他業(yè)主的合法權益；

（二）因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主或物業(yè)使用人的物業(yè)專有部分時，業(yè)主、物業(yè)使用人、開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)應事先告知相關業(yè)主，相關業(yè)主或物業(yè)使用人應給予必要配合；因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的，阻撓人應負責維修并承擔賠償責任。

（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業(yè)服務企業(yè)提出申請，經書面同意后方可實施，并在約定期限內恢復原狀；造成損失的，應當賠償。

（四）物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。

（五）發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護時，應當事先通知相關業(yè)主或物業(yè)使用人，確實無法通知到的，物業(yè)服務企業(yè)可在公安部門、社區(qū)居委會和其他無利害關系業(yè)主的監(jiān)督下，先行進行維修，事后應及時通知相關業(yè)主或物業(yè)使用人，并做好善后sp。第十三條（專項維修資金的籌集、管理和使用）

業(yè)主應當按照相關規(guī)定繳存、使用、續(xù)籌本物業(yè)區(qū)域內物業(yè)專項維修資金。使用專項維修資金的，由物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人按照有關規(guī)定，根據維修項目提出維修資金使用方案、所需資金預算、列支范圍、工程進展以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內向全體業(yè)主或者相關業(yè)主公布，并經建筑物及其附屬設施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

第十四條（共有部分的收益歸屬）在符合相關法律規(guī)定且不侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權益的情況下，利用業(yè)主所有的共用部位、共用設施設備用于廣告、會所經營、商業(yè)促銷等活動的，所得利益應當單獨列帳，主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，每半年向業(yè)主公示使用情況。

第三章 裝飾裝修管理

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人在裝飾裝修時，應遵守以下管理規(guī)定：

（一）業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝修房屋的，應告知物業(yè)服務企業(yè)，簽定室內裝飾裝修管理服務協議，明確相關的權利義務、服務內容及違約責任等內容，并遵守裝飾裝修的注意事項和有關規(guī)定。

因裝飾裝修房屋影響或損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備的，相關業(yè)主或者物業(yè)使用人應及時恢復；給其他業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，應承擔相應責任。

（二）業(yè)主應在 時間段內，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生超標噪聲的施工。在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。

（三）業(yè)主或物業(yè)使用人應按有關規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等設施設備，不擅自拆改。

（四）業(yè)主因房屋裝飾裝修或其專有部位中發(fā)生滲水等問題影響其他業(yè)主安全、正常使用物業(yè)的，業(yè)主應及時予以修復處理，由此造成的損失，相關責任人要及時予以賠償。

（五）商鋪業(yè)主和物業(yè)使用人不得隨意懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫。如需懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫的，應符合相關規(guī)定，不得影響物業(yè)整體形象，不得損害相鄰業(yè)主權益。

（六）為保持本物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃建設原貌和整體美觀。同意按照設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，按物業(yè)服務企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

（七）如需在房屋建筑的外墻上安裝遮陽篷、防護欄、曬衣架、花架、鞋架、封閉陽臺等的，應按照物業(yè)服務企業(yè)統一安排的式樣、規(guī)格、顏色進行施工。

（八）安裝太陽能熱水器應征得相關業(yè)主同意并符合相關安裝規(guī)范，不得違反房屋安全使用規(guī)定、破壞樓宇外觀、侵害其他業(yè)主利益。

第四章 物業(yè)服務費用的交納

第十六條 各業(yè)主同意，物業(yè)服務收費按照物業(yè)服務合同的約定足額交納物業(yè)服務費用，并接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。

第十七條 業(yè)主和物業(yè)使用人委托物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人提供物業(yè)服務合同約定以外的其他專項服務、有償服務的，其費用由雙方約定；物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人應當將服務項目、服務質量、服務標準進行公布。

第五章 物業(yè)出租和轉讓

第十八條 業(yè)主將房屋出租時，應當告知并要求承租人遵守物業(yè)管理制度和本臨時管理規(guī)約。業(yè)主轉讓物業(yè)時，本臨時管理規(guī)約對物業(yè)繼受人具有同等約束力。

業(yè)主出租或者轉讓物業(yè)后，應當將物業(yè)出租或者轉讓情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

第十九條 業(yè)主轉讓物業(yè)時應當結清物業(yè)管理服務費等相關費用。

第六章 違約責任

第二十條 業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，業(yè)主委員會應當督促其限期交付；業(yè)主逾期仍不交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人可以在本建筑區(qū)劃內公布物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）收交情況，并注明欠交費用的業(yè)主房門號；仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人可以依法 ：

（一）向物業(yè)所在地的仲裁委員會申請仲裁；

（二）向人民法院提起訴訟。

第七章 附則

第二十一條 若本規(guī)約的條款與相關法律法規(guī)相抵觸，則該條款無效，但不影響本規(guī)約其他條款的效力。

第二十二條 本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件，自物業(yè)第一買受人簽字承諾之日起生效（承諾書見附件），至業(yè)主大會制定的管理規(guī)約生效之日終止。第二十三條 本規(guī)約由業(yè)主、開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)各持一份。

購房人（業(yè)主）簽字： 開發(fā)建設單位蓋章：

年 月 日 年 月 日

第五篇：關于加強物業(yè)管理

關于進一步加強物業(yè)管理

規(guī)范物業(yè)維修資金使用審批流程的建議

物業(yè)管理關系到廣大人民群眾的切身利益，搞好物業(yè)管理是加強城市管理，改善人居環(huán)境，建設“大美敦化”和構建和諧社會的需要。近幾年，我市的物業(yè)管理工作發(fā)展較快，物業(yè)管理企業(yè)從無到有，現已成為極具潛力的新興行業(yè)。但是發(fā)展過程中，也出現了物管企業(yè)服務質量差、誠信度不高，業(yè)主不配合支持企業(yè)服務問題，影響了物業(yè)管理的有序推進。為進一步加強和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，全面提升我市物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理健康發(fā)展，切實改善市民居住環(huán)境，提高敦化宜居程度，根據《吉林省物業(yè)管理條例》，結合我市實際，現就進一步加強物業(yè)管理工作有關事宜提出如下建議：

一、理順關系，明確職責，共同做好物業(yè)管理工作

物業(yè)管理牽動千家萬戶，進一步推進物業(yè)管理，必須做到各司其職，各負其責，共同監(jiān)管，協調一致，才能促進物業(yè)管理工作的有序開展。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責組織實施本轄區(qū)內的物業(yè)管理工作；指導業(yè)主委員會的工作；指導物業(yè)服務企業(yè)參與社區(qū)管理、社區(qū)服務。

物業(yè)服務企業(yè)要按委托合同依法實施物業(yè)服務，收取物業(yè)服務費；加強物業(yè)管理人員的培訓，提高隊伍素質；積極開展各種經營活動，努力提供多層次全方位的優(yōu)質服務；自覺接受有關行政管理部門、業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督，在委托范圍內積極做好小區(qū)物業(yè)管理工作；負責小區(qū)公共區(qū)域內的清掃保潔工作，做到日產日清，并按規(guī)定時間和地點傾倒垃圾；負責對小區(qū)公共區(qū)域的商業(yè)性廣告、“牛皮癬”等進行清除，確保整潔美觀；做好小區(qū)內日常巡查和安全防范工作；主動與供水、供電、供氣等公用企業(yè)單位密切配合，相互銜接，共同做好物業(yè)小區(qū)范圍內供電、供水、供氣設施的維修養(yǎng)護工作，保障水、電、氣等公用設施的正常運行。

小區(qū)業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)及居住公約的有關規(guī)定，按時交納物業(yè)服務費用，以保證物業(yè)服務單位能夠正常運行。

二、強化監(jiān)督，規(guī)范市場，不斷提高物管企業(yè)競爭力

（一）嚴格物業(yè)管理市場準入。對新申報的物業(yè)企業(yè)，必須嚴格按照設立物業(yè)企業(yè)必須具備的條件及審批程序執(zhí)行，特別要重視三級物業(yè)資質的申報，對其人員的從業(yè)情況、資格證件、人員數量、經濟實力等予以全面的考察，達不到標準的不予審批。

（二）強化物管企業(yè)資質管理。必須嚴格按《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》（建設部令第125號）進行資質年檢，凡資質核定材料規(guī)范、人員資格審查符合要求的物業(yè)企業(yè)，納入目標考核評優(yōu)要件之一；凡服務質量較差、反映問題多、資質報審資料不齊、且又不能及時整改完善的物業(yè)企業(yè)，要作出降低資質等處理。

（三）規(guī)范物業(yè)管理市場秩序。堅決查處無資質承接物業(yè)業(yè)務、挪用物業(yè)專項維修資金、擅自改變物業(yè)管理用房用途、不按規(guī)定收費、侵害業(yè)主合法權益等行為。凡有效投訴較多的物管企業(yè)視其情節(jié)輕重，可作出限制投標、新接管項目，降低資質等級或者注銷企業(yè)資質的處理。規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出管理小區(qū)前的公告通知、資料移交、遺留問題處理等行為，物業(yè)企業(yè)退出管理小區(qū)前，應在小區(qū)公告，還要及時告知轄區(qū)辦事處或居委會，避免出現管理空檔。鼓勵支持企業(yè)之間的優(yōu)化組合，加強物業(yè)服務人員的培訓，提高行業(yè)整體業(yè)務素質；建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時糾正物業(yè)服務中的只收費不服務等不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權益。

三、規(guī)范管理，程序到位，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、有關部門要按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，引導和督促各片區(qū)、居民樓院實行公開招標，建立自治組織。

（一）凡符合條件的住宅區(qū)，由所在街道辦事處督促并指導及時召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會要根據業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作規(guī)程，規(guī)范操作，制定并監(jiān)督管理規(guī)約的實施，發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主委員會應當積極配合和支持居民委員會的工作，并接受其指導，業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議，與居民委員會共同配合區(qū)公安局做好社會治安等相關工作。各街道辦事處要盡可能指導業(yè)主委員會，按程序通過公開招標或由業(yè)主大會決定的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

（二）未實行或沒有條件推行物業(yè)服務的住宅區(qū)，特別是老城區(qū)的散體住宅、單體樓院，可以實行在街道辦事處及居委會指導幫助下，開展以居民自我管理、自我服務為主要形式的業(yè)主自治管理，以解決小區(qū)沒有物業(yè)服務給老百姓居住環(huán)境帶來不便的問題。

四、加大宣傳，強化教育，營造物業(yè)管理工作良好氛圍

物業(yè)管理工作是一項龐大的系統工程，涉及到千家萬戶。要充分發(fā)揮宣傳輿論的導向作用，利用網絡、電視、廣播、報紙和雜志等宣傳手段，采用板報標語、宣傳圖冊等群眾喜聞樂見、易于接受的宣傳形式，加大物業(yè)管理宣傳力度，積極引導業(yè)主轉變觀念，樹立正確的物業(yè)消費觀念和消費意識，主動接納物管服務；要強化物業(yè)公司及從業(yè)人員教育，加強行業(yè)自律，增強企業(yè)及從業(yè)人員的服務意識，共同為物業(yè)管理工作營造良好的發(fā)展環(huán)境。

五、關于對規(guī)范物業(yè)維修資金使用審批流程的建議

加強物業(yè)專項維修資金使用監(jiān)管。物業(yè)小區(qū)樓梯間、屋頂、電梯、二次供水設備等業(yè)主共有部分、共有設備設施的維修、更新、改造，由業(yè)主委員會制訂物業(yè)專項維修資金使用方案，征得專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上業(yè)主同意，并按程序在小區(qū)公示后，報區(qū)國土房管局劃轉物業(yè)專項維修資金。

若發(fā)生已過保修期的屋頂墻體滲漏、因線路故障引起的停水停電等危及房屋安全和影響業(yè)主正常生活秩序的緊急情況，可由業(yè)主委員會經物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處出具證明后，向市國土房管局書面申請，預先撥付物業(yè)專項維修資金，申請機構應當立即對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行維修、更新、改造。

維修資金使用應具備以下條件：

（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后；

（二）使用物業(yè)專項維修資金，應當經業(yè)主大會同意或物業(yè)專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

使用物業(yè)專項維修資金，由直接受益業(yè)主持身份證明和物業(yè)權屬證明申請，也可書面委托物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、居民委員會等持有效證件代為申請。

維修資金使用按建議按以下程序辦理：

（一）預算編制 申請人應當按照維修和更新、改造工程項目要求編制或委托他人編制工程預算；

（二）方案制定 申請人根據維修和更新、改造的項目制定或委托他人制定《維修和更新、改造方案》?！毒S修和更新、改造方案》的內容應包括項目名稱、實施范圍、預算金額、分攤范圍及面積、申請人、業(yè)主代表、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收、資金決算方式、實施時間、相關約定等；

（三）業(yè)主確認 《維修和更新、改造方案》應當經物業(yè)專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總入數三分之二以上的業(yè)主同意，相關業(yè)主在《維修和更新、改造費用分攤書面確認明細表》上簽名確認；

（四）合同簽訂 申請人按照《維修和更新、改造方案》的約定確定相應資質的施工單位，并簽訂施工合同，明確合同價款、工程質量、進度（工期）、保修期、工程質量保修金、支付方式(施工單位開戶銀行、賬號)等內容；

（五）使用登記 申請人到維修資金管理部門辦理使用登記，并提交下列材料： l、物業(yè)專項維修資金使用登記表

2、維修和更新、改造方案；

3、維修和更新、改造費用分攤書面確認明細表；

4、工程預算；

5、工程施工合同。

維修資金管理部門在收到使用登記材料后，應及時核查并予以答復。

（六）組織實施 施工單位應當按照維修和更新、改造方案組織施工，不得擅自變更，否則發(fā)生的費用以及給維修工程造成的損失，由施工單位承擔。

主要工程變更、隱蔽工程驗收記錄、施工工程量等施工資料，應當經申請人等相關人員簽字認可；

（七）竣工驗收 工程竣工后，由申請人依據維修和更新改造方案，對照施工技術規(guī)范、質量標準進行驗收并辦理相關手續(xù)；

（八）決算編制 工程驗收合格后，施工單位應嚴格按照工程造價程序和相關規(guī)定編制決算，原則上不得采取總價包干或單價包干的方式，提倡并將逐步過渡到采用計算機造價軟件編制預決算；

（九）申請列支 自維修資金登記備案同意之日起3個月內，申請人持下列申請材料，向維修資金管理部門申請列支物業(yè)專項維修資金，超過3個月的需按照維修資金使用程序重新辦理。

l、工程決算書；

2、工程量簽證單；

3、物業(yè)專項維修資金支取申請表

4、維修和更新、改造工程竣工驗收書。

（十）決算審核 由維修資金管理部門委托造價機構審核工程決算造價；

（十一）公示 在資金劃轉前，維修資金管理部門將施工單位、物業(yè)名稱、維修內容、預算金額、決算金額、審計金額、列支戶數、每戶分攤金額等相關內容通過房產局網站公告信息欄進行公示，公示時間不少于5個工作日；

（十二）資金劃轉公示期滿后，對公示期間業(yè)主無異議的，維修資金管理部門通知施工企業(yè)開具發(fā)票并向專戶管理銀行發(fā)出劃轉物業(yè)專項維修資金的通知，專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉至施工企業(yè)賬戶。