第一篇：項(xiàng)目前期策劃(DOC)

濟(jì)南普利中心主樓22-30層 精裝工程項(xiàng)目前期策劃

常州第一建筑集團(tuán)有限公司 二0一四年一月二十三日

一、施工要求概述: 為提高我司形象、倡導(dǎo)環(huán)保，對(duì)裝修工程進(jìn)行精細(xì)化管理，本精裝修工程實(shí)施過程中的標(biāo)準(zhǔn)要求如下：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、集中加工、文明標(biāo)化，從而達(dá)到品質(zhì)第一。其具體措施體現(xiàn)為：加強(qiáng)土建與精裝修移交工作，復(fù)核有關(guān)數(shù)據(jù)，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)施工圖紙進(jìn)行深化設(shè)計(jì)；加工過程與安裝分離，實(shí)現(xiàn)專業(yè)分工；加工流程、人員、機(jī)具固定；安裝現(xiàn)場(chǎng)無大量加工過程、環(huán)境良好；加工效率提升、品質(zhì)得到保障。材料加工采用集中式加工方式：將需要加工的材料進(jìn)行排版規(guī)劃，集中加工完成后運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)再進(jìn)行安裝?，F(xiàn)場(chǎng)管理采用精裝修單位管理方式：將勞務(wù)分包、甲供料的施工質(zhì)量、施工人員管理都納入到其統(tǒng)籌管理中，管理標(biāo)準(zhǔn)一致。質(zhì)量控制方面：成立專門的質(zhì)量小組，嚴(yán)格按照實(shí)測(cè)實(shí)量標(biāo)準(zhǔn)在施工過程中跟蹤檢測(cè)，建立集材料、施工、質(zhì)量管理于一體的質(zhì)量檔案。

二、項(xiàng)目實(shí)施目標(biāo)：

通過管理工作上的一系列動(dòng)作，我們要求從圖紙深化設(shè)計(jì)、材料集中加工、工序移交、可視化管理、成品保護(hù)這五個(gè)方面做到精裝修精細(xì)化管理。

三、項(xiàng)目管理重點(diǎn)：

1、與土建總包單位一起對(duì)現(xiàn)場(chǎng)已完結(jié)構(gòu)尺寸進(jìn)行細(xì)致測(cè)量復(fù)核，由監(jiān)理組織督促總包單位整改，并進(jìn)行分階段工序移交、辦理移交書面確認(rèn)。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)結(jié)果確定標(biāo)準(zhǔn)尺寸；

2、現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)確定的標(biāo)準(zhǔn)尺寸進(jìn)行圖紙深化設(shè)計(jì)。深化設(shè)計(jì)包括墻地磚排版圖、吊筋龍骨排版圖、龍骨節(jié)點(diǎn)圖、門檻石節(jié)點(diǎn)圖等，并把排版圖與安裝系統(tǒng)走向圖、空調(diào)布置圖進(jìn)行疊加，找出平面位置的相互矛盾，杜絕現(xiàn)場(chǎng)隨意移位切割，與設(shè)計(jì)單位確定精裝修標(biāo)準(zhǔn)的深化圖紙；

3、材料樣板的確認(rèn)、封樣、存放和臺(tái)帳的建立；

4、重點(diǎn)工序均辦理工序界面移交。由監(jiān)理組織各責(zé)任方到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交接，并辦理工序交接驗(yàn)收書面確認(rèn)單。需要辦理工序移交的工序界面有：土建工作面交接、防滲漏部位檢查交接；

5、采取精裝修單位管理機(jī)制。所有勞務(wù)分包、甲供材單位均納入精裝修管理，包括產(chǎn)品實(shí)測(cè)下料、產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)加工、成品保護(hù)等，并嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)包方要求的成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；

6、現(xiàn)場(chǎng)施工過程中分為四個(gè)階段：材料控制階段、界面移交階段、裝修過程階段和最終階段，各個(gè)階段劃分出各個(gè)驗(yàn)收分項(xiàng)，對(duì)每個(gè)分項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格把控，并建立完善的驗(yàn)收檔案，最終匯總到檔案資料中，并裝訂成冊(cè)；

7、現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理，所有材料包括瓷磚、砂漿、石膏板、木工板等均在場(chǎng)外集中加工，施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拼裝組合；現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁電線亂接亂拉；每層設(shè)滅火器；每兩層設(shè)一小便桶；每天垃圾集中堆放處理。

四、實(shí)施具體措施：

（一）開工前準(zhǔn)備： 1.臨時(shí)設(shè)施； 2.臨時(shí)用電； 3.臨時(shí)用水； 4.滅火器設(shè)置； 5.垃圾處理；(二)組織架構(gòu)：

除了工程施工所需的常規(guī)管理班組外，為了滿足精裝修精細(xì)化管理的要求，我們還計(jì)劃配備如下組織或人員： 1．實(shí)測(cè)實(shí)量； 2．圖紙深化； 3．材料集中加工； 4．材料運(yùn)輸； 5．甲供材料管理； 6．成品保護(hù)； 7．安全文明檢查。

（三）圖紙深化：

圖紙深化的主要工作內(nèi)容為：通過現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)測(cè)實(shí)量，分析數(shù)據(jù)，制定出統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。再根據(jù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，繪制出水電定位、墻地磚排版、吊頂排版、配套項(xiàng)目（櫥柜、收納系統(tǒng)、戶內(nèi)門）、細(xì)部節(jié)點(diǎn)等詳細(xì)的深化圖紙，以指導(dǎo)具體施工。

1、實(shí)測(cè)實(shí)量及圖紙深化人員的落實(shí)

1）根據(jù)實(shí)測(cè)實(shí)量的要求，會(huì)同土建總包、監(jiān)理等對(duì)已完結(jié)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核，并記錄好數(shù)據(jù)；

2）根據(jù)實(shí)測(cè)實(shí)量數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)出其離散率，再根據(jù)貼磚、踢腳線等可調(diào)節(jié)的間隙厚度來制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，繪制出深化圖紙。

2、需深化的圖紙

1）水電調(diào)整定位圖。對(duì)比施工圖與土建現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的水電位置，比較出插座、開關(guān)、燈具等所有需增加或改動(dòng)的部位，為集中開槽施工提供依據(jù)，為繪制隱蔽工程管線施工圖做好準(zhǔn)備；

2）墻地磚排版圖。這是精裝修集中加工最重要部分之一，所以在這個(gè)工序上施工單位需加派人員，細(xì)化流程，每步工序后都要復(fù)核尺寸，盡可能做到準(zhǔn)確無誤；流程：測(cè)繪原始尺寸——離散率統(tǒng)計(jì)——確定標(biāo)準(zhǔn)尺寸——現(xiàn)場(chǎng)排版樣板——確定繪圖尺寸——出排版圖——施工樣板——交監(jiān)理及甲方確認(rèn)——張貼圖紙——大面積放樣——施工。

（四）材料管理： 1．材料分類、樣板確認(rèn)：

在施工開始之前，甲方（設(shè)計(jì)、采購、成本、項(xiàng)目）、監(jiān)理及總包施工單位再次對(duì)工程中所采用的材料進(jìn)行詳細(xì)確認(rèn)，包括甲供材、甲指乙供材、乙供材等，再按照材料清單、分類來制作材料樣板展示架，以備施工過程中進(jìn)行核對(duì)。2．材料質(zhì)量控制：

材料質(zhì)量控制包括所有材料，主要驗(yàn)收檢查內(nèi)容為：型號(hào)、產(chǎn)地、批號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量等級(jí)、破損情況等。在材料入場(chǎng)時(shí)，嚴(yán)格要求責(zé)任落實(shí)具體化，并要求責(zé)任方書面確認(rèn)簽字。3．材料堆放 a)分庫房存放

材料按工種分貨架存放；如泥工、木工、油漆工、水電工材料等。b)材料堆放方式

小材料如螺絲等采用貨架進(jìn)行分類排放；

大材料如龍骨、石膏板等進(jìn)行錯(cuò)位交替疊加碼放；板材底部架空整齊疊放等； 現(xiàn)場(chǎng)在辦公區(qū)域劃出材料集中堆放區(qū)，對(duì)于水泥、膩?zhàn)拥刃钄嚢璧牟牧鲜⒎旁诹吓鑳?nèi)加工。

（五）現(xiàn)場(chǎng)施工方案： 1．現(xiàn)場(chǎng)施工標(biāo)準(zhǔn)化管理措施 細(xì)化施工圖設(shè)計(jì)，提高圖紙質(zhì)量

加強(qiáng)集中加工管理，加大集中加工人力物力投入 材料配送專職化，配送流程流水線作業(yè) 逐步施工質(zhì)量控制，工序質(zhì)量表格化

全過程安全文明施工培訓(xùn)、教育、檢查、提高 成品保護(hù)貫穿整個(gè)施工過程，專人專職保護(hù)維護(hù) 2．分項(xiàng)工序驗(yàn)收交接

分項(xiàng)工序移交，由監(jiān)理組織各責(zé)任方現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交接，下道工序?qū)ι系拦ば虻臋z查，并辦理工序交接驗(yàn)收書面簽字確認(rèn)單。每戶工序驗(yàn)收交接分兩大階段，第一階段為土建移交檢查；第二階段為裝飾質(zhì)量檢查。

（六）總計(jì)劃管理： 1.施工總計(jì)劃 2.施工人員計(jì)劃

（七）成品保護(hù)及垃圾處理方案： 1.成品保護(hù)措施

a)成品保護(hù)材料膠帶印上工程名稱、公司名稱、公司標(biāo)志等；施工區(qū)域內(nèi)張貼成品保護(hù)提示等。b)具體成品保護(hù)方法： 詳見招標(biāo)文件中有關(guān)內(nèi)容 c)成品保護(hù)保證措施：

除及時(shí)有效的做好成品保護(hù)工作外，還必須每天有專人巡查，及時(shí)做好成品保護(hù)的維護(hù)工作；制定明確的責(zé)任制和獎(jiǎng)罰制度。2.垃圾處理方案

施工人員每天做到落手清工作，必須清理好自己的施工垃圾并在當(dāng)天施工結(jié)束后將垃圾運(yùn)至總包垃圾集中堆放點(diǎn)。(八)安全文明管理：

現(xiàn)場(chǎng)的安全文明管理主要靠教育、宣傳、獎(jiǎng)罰這三大措施。1.加強(qiáng)安全文明教育

各專業(yè)的施工隊(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后，項(xiàng)目部將對(duì)其施工管理人員及施工操作人員進(jìn)行全面入場(chǎng)教育，包括安全、質(zhì)量、文明施工等內(nèi)容，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的特殊部位進(jìn)行詳細(xì)交底，并記錄在案。2.加大安全文明宣傳

現(xiàn)場(chǎng)張貼各類安全文明告示，隨時(shí)提醒施工人員。3.加深獎(jiǎng)罰力度

現(xiàn)場(chǎng)做到人人都是安全檢查員，不僅設(shè)處罰制度，還設(shè)優(yōu)秀文明班組獎(jiǎng)及舉報(bào)獎(jiǎng)，發(fā)動(dòng)所有施工人員參與到創(chuàng)建安全文明工地的工作中去。

班組進(jìn)場(chǎng)前與班組長簽訂安全文明協(xié)議，對(duì)于違反規(guī)定的施工人員絕不放過，第一次罰款教育，第二次必須驅(qū)逐出場(chǎng)。

（九）施工技術(shù)交底與指導(dǎo)：

1.針對(duì)每個(gè)施工工序，由專項(xiàng)技術(shù)人員出施工方案，方案必須務(wù)實(shí)準(zhǔn)確，必要時(shí)結(jié)合圖紙與施工照片進(jìn)行闡述；

2.施工人員進(jìn)場(chǎng)除安全文明教育外，緊接著就是施工流程、方案、質(zhì)量交底； 3.每周進(jìn)行一次技術(shù)交底會(huì)議，將本周內(nèi)的施工質(zhì)量等進(jìn)行總結(jié)和教育，對(duì)下周的施工項(xiàng)目及工序要求進(jìn)行重復(fù)指導(dǎo)，加深印象；

4.技術(shù)人員對(duì)方案要不斷完善，如果施工方案與實(shí)際施工發(fā)生沖突或發(fā)現(xiàn)不合理之處，要及時(shí)改進(jìn)；并及時(shí)通知到相關(guān)部門與相關(guān)班組直至每個(gè)施工人員； 5.重要工序，在施工現(xiàn)場(chǎng)張貼施工工藝圖紙及現(xiàn)場(chǎng)放線，確保工程質(zhì)量。

（十）現(xiàn)場(chǎng)安全文明具體措施： 1.施工人員服裝

新進(jìn)施工人員項(xiàng)目部進(jìn)行登記；統(tǒng)一發(fā)放工作服兩套（輪流換洗）、安全帽一頂。分包單位必須統(tǒng)一服裝、安全帽。管理人員與工人佩戴安全帽顏色不同。2.保潔

保潔就是說施工人員在施工中要將主要施工材料、工具按指定位置、方法進(jìn)行有序排放，操作過程中盡量保持施工環(huán)境的整潔，施工結(jié)束做到落手清工作，及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)垃圾至指定垃圾堆放點(diǎn)。3.精保潔

在竣工驗(yàn)收前期，委派專業(yè)的精保潔公司按照發(fā)包方交付保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保潔。4.其他文明措施

其他文明措施具體有教育施工人員文明舉止，禮貌用語；現(xiàn)場(chǎng)設(shè)小便區(qū)、警告提示語等。

（十一）勞務(wù)分包單位配合管理工作：

要確保整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)的施工質(zhì)量、安全文明工作，所有勞務(wù)分包施工必須納入我司項(xiàng)目部管理，主要有以下內(nèi)容： 1．日常管理 1）勞務(wù)分包單位進(jìn)場(chǎng)前，必須先將施工人員名單、具體施工負(fù)責(zé)內(nèi)容上報(bào)我司項(xiàng)目部，并附身份證復(fù)印件留底，并與我司簽訂分包協(xié)議。2）勞務(wù)分包單位必須服從現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部管理。2．材料與施工管理

1）所有的供貨計(jì)劃必須滿足項(xiàng)目部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工程情況制定的總進(jìn)度計(jì)劃和材料供應(yīng)計(jì)劃，供應(yīng)按照現(xiàn)場(chǎng)劃分的標(biāo)段分批供應(yīng)，項(xiàng)目部提供計(jì)劃必須符合勞務(wù)分包單位提供的加工周期時(shí)間，勞務(wù)分包單位根據(jù)計(jì)劃向我司提供相關(guān)加工制作施工圖、排版圖及節(jié)點(diǎn)大樣圖等詳細(xì)圖紙，經(jīng)總包審核簽字確認(rèn)上報(bào)監(jiān)理和發(fā)包方審核簽字；

2）進(jìn)場(chǎng)前，必須與總包、監(jiān)理共同對(duì)總包的完成面進(jìn)行檢查交接，辦理交接手續(xù)，并由總包、分包單位、監(jiān)理三方在交接單上簽字確認(rèn)；

3）所有材料加工下料，由總包負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，并向根據(jù)計(jì)劃及前期確認(rèn)的圖紙向分包單位提供現(xiàn)場(chǎng)安裝制作指令單，內(nèi)容包含通知時(shí)間、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、具體套數(shù)、具體部位，安裝制作單必須由分包單位、總包、監(jiān)理及甲方標(biāo)段負(fù)責(zé)人簽字； 4）現(xiàn)場(chǎng)材料堆放必須堆放在總包指定倉庫集中堆放，二次搬運(yùn)由分包負(fù)責(zé)，按照總包統(tǒng)一調(diào)度運(yùn)輸至施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安裝，運(yùn)輸車輛必須符合總包的統(tǒng)一管理要求；

5）進(jìn)場(chǎng)材料必須在集中加工區(qū)內(nèi)指定位置（包含開孔、開槽）進(jìn)行加工，加工完成后運(yùn)輸至工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拼裝，嚴(yán)禁在施工現(xiàn)場(chǎng)隨意切割。3．日常資料報(bào)驗(yàn)：

1）所有資料（材料供應(yīng)計(jì)劃、材料驗(yàn)收單、工序驗(yàn)收單、付款資料、竣工驗(yàn)收單等）由分包單位填寫蓋章后上報(bào)總包，總包審核后上報(bào)監(jiān)理及甲方； 2）材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收和各道工序安裝完成后由項(xiàng)目部自檢合格后，填寫報(bào)驗(yàn)單上報(bào)總包確認(rèn)，由總包統(tǒng)一上報(bào)監(jiān)理和甲方驗(yàn)收，報(bào)驗(yàn)資料分包單位、總包和監(jiān)理均須簽字蓋章。4．成品保護(hù)管理：

1）產(chǎn)品成品保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)均由總包單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，按照綠地集團(tuán)成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和總包成品保護(hù)的細(xì)則執(zhí)行，成品材料按照總包單位提供樣品進(jìn)行采購； 2）自施工進(jìn)場(chǎng)至竣工交付完成，委派專人在現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)本單位項(xiàng)目的成品保護(hù)和現(xiàn)場(chǎng)清理工作，具體人數(shù)由項(xiàng)目部根據(jù)工作量確定后上報(bào)總包，再由總包審核確認(rèn)。保護(hù)和清理標(biāo)準(zhǔn)參照綠地及總包的指定標(biāo)準(zhǔn)。5．安全文明管理：

1）施工人員現(xiàn)場(chǎng)必須統(tǒng)一穿著工作服和佩戴安全帽，通過工作服或安全帽顏色區(qū)分出管理人員和施工人員，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地布置、車輛標(biāo)識(shí)要符合在現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一要求。2）安全文明由總包統(tǒng)一管理，進(jìn)場(chǎng)前由總包對(duì)管理人員進(jìn)行安全文明培訓(xùn)交底，并與總包簽訂安全文明協(xié)議；項(xiàng)目部必須對(duì)其現(xiàn)場(chǎng)施工人員安全文明交底，并有書面記錄，每位施工人員進(jìn)行簽字確認(rèn)，每周對(duì)施工人員要集中培訓(xùn)，并做培訓(xùn)記錄。

3）施工人員違反工地或加工區(qū)安全文明規(guī)定，必須接受項(xiàng)目部相關(guān)的處罰規(guī)定。6．竣工驗(yàn)收：

1）嚴(yán)格按照甲方及總包單位的質(zhì)量要求進(jìn)行施工和過程控制，并接受總包現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和管理。

2）自施工起，都必須由專職小組在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行成品保護(hù)維護(hù)、質(zhì)量檢驗(yàn)維修，以及配合甲方與總包的交房工作，直至房屋交付完成。

第二篇：項(xiàng)目前期策劃管理辦法

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項(xiàng)目前期策劃管理辦法

第一章 總則

第一條為確定工程項(xiàng)目（以下稱項(xiàng)目）施工組織方式，制定切實(shí)可行的施工方案，合理組織和利用社會(huì)資源，明確項(xiàng)目管理目標(biāo)，識(shí)別項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)，為公司效能監(jiān)管提供參考依據(jù)，特制定本辦法。

第二條項(xiàng)目前期策劃是施工前期準(zhǔn)備工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是編制實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)行成本控制的主要依據(jù)。公司新上項(xiàng)目，（公路指簽訂中標(biāo)合同書后）由公司組織相關(guān)部門人員到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行項(xiàng)目的前期策劃，將策劃的結(jié)果形成項(xiàng)目策劃書。

第三條本辦法適用于公司所有項(xiàng)目。公司工程管理部是本辦法的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)本辦法的編制及修改。

第二章 策劃工作組織與職責(zé)

第四條項(xiàng)目前期策劃由公司分管施工生產(chǎn)的副總經(jīng)理主持，或由總經(jīng)理委托其他副總經(jīng)理主持，公司工程管理部主辦，安質(zhì)環(huán)保部、財(cái)務(wù)部、工程經(jīng)濟(jì)部、人力資源部、黨委工作部、市場(chǎng)開發(fā)部、機(jī)械管理部、物資管理部、工程試驗(yàn)中心等部門及項(xiàng)目經(jīng)理部的相關(guān)人員組成項(xiàng)目前期策劃組。

第五條 公司總經(jīng)理為項(xiàng)目策劃管理的第一責(zé)任人，分管生產(chǎn)或受總經(jīng)理委托主持策劃的副總經(jīng)理為項(xiàng)目策劃重要責(zé)任人。責(zé)任人負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目策劃書，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，以公司文件形式下發(fā)項(xiàng)目部及公司相關(guān)部門。

第六條公司工程管理部是項(xiàng)目策劃的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目前期策劃大綱，協(xié)調(diào)策劃組各成員的工作，負(fù)責(zé)生產(chǎn)組織方式的策劃,即:熟悉設(shè)計(jì)圖紙，調(diào)查施工現(xiàn)場(chǎng)，確定項(xiàng)目重大或復(fù)雜的技術(shù)方案（需進(jìn)行設(shè)計(jì)的方案，如水中墩基礎(chǔ)施工方案、連續(xù)梁施工方案、鋼管拱、斜拉橋、掛籃設(shè)計(jì)、大跨度便橋方案等）、科研項(xiàng)目、新工藝、臨時(shí)建造標(biāo)準(zhǔn);確定環(huán)保管理、工期目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)工期;分析項(xiàng)目施工工期及技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策，安排專人和項(xiàng)目部總工程師一道匯總各部門策劃資料、主筆編寫項(xiàng)目策劃書。

第七條公司安質(zhì)環(huán)保部負(fù)責(zé)確定職業(yè)健康、安全、質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目危險(xiǎn)源的辯識(shí)，編制重大危險(xiǎn)源控制要點(diǎn)、關(guān)鍵工序及特殊過程質(zhì)量控制要點(diǎn)及文明施 1

工要點(diǎn)、職業(yè)健康及衛(wèi)生防疫控制要點(diǎn)，分析項(xiàng)目施工安全（工程、人身、公共、財(cái)產(chǎn)等）及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策。

第八條公司工程經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)調(diào)查所在省勞務(wù)用工價(jià)格信息，編制項(xiàng)目內(nèi)部預(yù)算，擬定項(xiàng)目成本的總體控制目標(biāo)（定性），根據(jù)項(xiàng)目生產(chǎn)組織方式，對(duì)勞務(wù)分包（含專業(yè)分包）進(jìn)行策劃，確定勞務(wù)隊(duì)伍指導(dǎo)性單價(jià)，分析項(xiàng)目合同、成本管理（含二次經(jīng)營）、勞務(wù)隊(duì)伍社會(huì)信譽(yù)等風(fēng)險(xiǎn)、制定對(duì)策。

第九條公司人力資源部負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目部人員的調(diào)配，勞動(dòng)力資源、價(jià)格及當(dāng)?shù)貏趧?dòng)用工政策等的調(diào)查，分析勞動(dòng)用工風(fēng)險(xiǎn)、制定對(duì)策。

第十條公司市場(chǎng)開發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目合同交底，協(xié)助分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，移交相關(guān)資料。第十一條公司工程試驗(yàn)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目試驗(yàn)人員和設(shè)備的配置、試驗(yàn)室建設(shè)方案策劃，協(xié)助項(xiàng)目試驗(yàn)室完成業(yè)主或公路質(zhì)監(jiān)站的驗(yàn)收。

第十二條公司黨委工作部負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)形象宣傳進(jìn)行策劃。

第十三條公司物資管理部負(fù)責(zé)調(diào)查并確定材料來源、材料價(jià)格、組織供應(yīng)方式，編制物質(zhì)采購計(jì)劃，并提出材料管理要求。

第十四條公司機(jī)械管理部負(fù)責(zé)調(diào)查機(jī)械設(shè)備租賃市場(chǎng)發(fā)育程度、價(jià)格、租賃方式，確定租賃方式和控制價(jià)格,明確機(jī)械設(shè)備組織形式；

第十五條項(xiàng)目部的經(jīng)理、書記、副經(jīng)理、總工程師、工程部及綜合、物資、機(jī)械、財(cái)務(wù)、安全、質(zhì)量、試驗(yàn)等部門負(fù)責(zé)人是項(xiàng)目前期策劃組成員，公司項(xiàng)目策劃組到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，項(xiàng)目部配合公司對(duì)口部門一起完成相關(guān)策劃內(nèi)容，提出項(xiàng)目策劃建議。

第三章 工作程序

第十六條項(xiàng)目中標(biāo)后10天內(nèi)，公司根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，成立項(xiàng)目前期策劃領(lǐng)導(dǎo)組。公司工程管理部擬定項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃及項(xiàng)目策劃大綱，經(jīng)分管施工生產(chǎn)的副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，工程管理部、安質(zhì)環(huán)保部、人力資源部、機(jī)械管理部、物資管理部、工程試驗(yàn)中心、黨委工作部等部門及項(xiàng)目經(jīng)理部的相關(guān)人員組成項(xiàng)目策劃組開展項(xiàng)目策劃工作。

第十七條項(xiàng)目策劃組在主持人的領(lǐng)導(dǎo)下工作。策劃組成員到達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)后，首先進(jìn)行施工調(diào)查。施工調(diào)查的內(nèi)容主要是核對(duì)設(shè)計(jì)文件，勘察施工現(xiàn)場(chǎng)，了解施工條件及工程環(huán)境，當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、公共安全及政策等。

第十八條項(xiàng)目部綜合部負(fù)責(zé)調(diào)查當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、公共安全及政府關(guān)于工程建設(shè)的有關(guān)政策，擬定項(xiàng)目部臨時(shí)房屋租用協(xié)議及臨時(shí)用地租用意向，分析政策、人文環(huán)境、公共安全及社會(huì)信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策。

第十九條項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)調(diào)查當(dāng)?shù)劂y行網(wǎng)點(diǎn)，根據(jù)合同及業(yè)主的要求，擬定項(xiàng)目開戶的銀行；編制項(xiàng)目的資金用款計(jì)劃，包括項(xiàng)目的收入資金及支出資金，以季度為單位，分析資金管理風(fēng)險(xiǎn)、制定對(duì)策。

第二十條策劃組各位成員根據(jù)部門職責(zé)、策劃組分配的任務(wù)、施工調(diào)查資料及項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃，按本辦法在10～15天內(nèi)完成項(xiàng)目策劃（電子文檔）。項(xiàng)目部總工程師和公司工程管理部的主責(zé)人匯總策劃組各位成員提供的詳細(xì)資料，按照項(xiàng)目策劃大綱要求進(jìn)行編寫，并在30天完成項(xiàng)目初步策劃書。

第二十一條項(xiàng)目初步策劃書完成后，工程管理部復(fù)核，經(jīng)主持策劃的公司副總經(jīng)理審核后，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，以文件形式下發(fā)給項(xiàng)目部執(zhí)行。

第二十二條項(xiàng)目策劃流程（詳見附件）。

第四章 項(xiàng)目策劃大綱

第二十三條項(xiàng)目施工策劃書一般由封面、說明、目錄、正文、相關(guān)圖表及附件等組成。

說明：項(xiàng)目前期策劃小組成員及活動(dòng)情況。目錄:（建議采用自動(dòng)目錄）。

正文：包括以下內(nèi)容：

（一）編制依據(jù)

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、招投標(biāo)文件、施工設(shè)計(jì)圖、現(xiàn)場(chǎng)條件、公司施工資源狀況等。

（二）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目外部環(huán)境、設(shè)計(jì)情況、主要工作量、項(xiàng)目特點(diǎn)、項(xiàng)目相關(guān)方（投資、建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理）、工程造價(jià)、項(xiàng)目工期、資金來源及到位情況、招投標(biāo)及設(shè)計(jì)進(jìn)展情況等。

（三）總體施工部署

1.施工組織機(jī)構(gòu)

在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置中，根據(jù)公司及項(xiàng)目實(shí)際情況設(shè)置組織機(jī)構(gòu)。

2.施工管理目標(biāo)

制定的項(xiàng)目工期、安全、質(zhì)量、職業(yè)健康、環(huán)保、成本、資金及文明施工等目標(biāo)，不低于合同及業(yè)主要求的標(biāo)準(zhǔn)。

3.施工區(qū)段劃分

整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域管理劃分情況，專業(yè)作業(yè)隊(duì)設(shè)置情況，各作業(yè)隊(duì)的施工范圍、施工內(nèi)容、人數(shù)等。

4.生產(chǎn)組織方式

內(nèi)部管理方式[分為經(jīng)理部模式、委外管理模式、集團(tuán)公司委托管理模式、集團(tuán)公司指揮（經(jīng)理）部下參建作業(yè)隊(duì)模式等四種模式];

資源組織原則及方式（勞務(wù)分包、單項(xiàng)工程雙包、專業(yè)分包、主要材料供應(yīng)方式、大型設(shè)備組織方式等）;

大型臨時(shí)設(shè)施建造與管理方式（如:臨時(shí)駐地、砼拌和站、預(yù)制場(chǎng)、加工場(chǎng)等）。

5.總體施工順序 各單位工程施工的先后順序和重點(diǎn)工程的各分部工程的施工順序。

6.主要工程進(jìn)度安排 主要進(jìn)度指標(biāo)和各節(jié)點(diǎn)工期、階段工期及總工期。

（四）主要工程施工方案

擬定項(xiàng)目總體施工方案，對(duì)重大、復(fù)雜的技術(shù)方案要詳細(xì)說明，其他常規(guī)施工方案及方法則簡(jiǎn)要說明。

（五）主要施工資源配備

以表格的形式編制各類設(shè)備（含辦公設(shè)備，分專業(yè)）的配備表，人員配備表，項(xiàng)目材料消耗總表（按擬定的工期，以季度為單位列表），物資計(jì)劃表。各類人員計(jì)劃表中，應(yīng)注明何時(shí)進(jìn)場(chǎng)；各類設(shè)備計(jì)劃表中應(yīng)注明是租用還是新購或是公司內(nèi)部調(diào)劑。

（六）危險(xiǎn)源辯識(shí)及重大危險(xiǎn)源控制要點(diǎn)

（七）關(guān)鍵工序及特殊過程質(zhì)量控制要點(diǎn)

（八）環(huán)境保護(hù)及文明施工要點(diǎn)

（九）職業(yè)健康及衛(wèi)生防疫要點(diǎn)

（十）風(fēng)險(xiǎn)分析及主要對(duì)策

工期、技術(shù)、安全質(zhì)量、合同及成本、資金、勞動(dòng)用工、社會(huì)信譽(yù)等。

（十一）施工合同管理要點(diǎn)

通過對(duì)施工調(diào)查及合同分析，結(jié)合工程實(shí)際，確定對(duì)內(nèi)、對(duì)外合同管理及保險(xiǎn)管理的要點(diǎn)；列出在項(xiàng)目管理中，可以增加收入（合同外收入）的工程項(xiàng)目及要求。

（十二）企業(yè)形象宣傳策劃

（十三）附件（各種圖表）

第五章 項(xiàng)目部實(shí)施

第二十四條項(xiàng)目部收到以公司文件形式下發(fā)的策劃書后，根據(jù)項(xiàng)目策劃書的要求，進(jìn)行編制實(shí)施性的施工組織設(shè)計(jì)文件，上報(bào)公司工程管理部進(jìn)行審核，報(bào)批后按照實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行組織施工。

第二十五條在項(xiàng)目施工生產(chǎn)過程中，項(xiàng)目部可根據(jù)實(shí)際的施工條件進(jìn)行靈活調(diào)整，但不得隨意進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改變，當(dāng)需作出實(shí)質(zhì)性的改變時(shí)，必須報(bào)公司工程管理部門的批準(zhǔn)。

第六章 附則

第二十六條本辦法如與公司其他相關(guān)管理辦法相抵觸，以本辦法為準(zhǔn)。第二十七條本辦法由公司工程管理部負(fù)責(zé)解釋。

第二十八條本辦法自發(fā)布之日起施行。

第三篇：淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃

淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃

自上個(gè)世紀(jì)九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項(xiàng)目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價(jià)值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項(xiàng)目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取代理銷售費(fèi)的新模式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法

律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。（一）委托人的義務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見，在受托人完成咨詢報(bào)告和意見后，委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。

4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。

（二）受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：（1）市場(chǎng)調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 D項(xiàng)目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定量調(diào)查 G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目價(jià)格定位分析 F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告(2)項(xiàng)目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研 B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷 C項(xiàng)目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析 E項(xiàng)目投入產(chǎn)

出分析及資金運(yùn)作建議(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃 A項(xiàng)目背景分析 B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志 C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計(jì)概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo) K項(xiàng)目建成后未來生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無參考價(jià)值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開的工作會(huì)議，對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。對(duì)于委托人在驗(yàn)收過程中所指出的問題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬能論”的誤區(qū)。如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用?！安邉澣f能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)代理銷售合同合并訂立。依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：（1）兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方

當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。

（2）兩類合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。（3）筆者建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒有確立項(xiàng)目的銷售方向，開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時(shí)間。對(duì)受托人而言，前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時(shí)間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測(cè)上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨(dú)創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。

5、細(xì)分受托人的工作要點(diǎn)，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式作明確要求。筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點(diǎn)之所在。相對(duì)雙方當(dāng)事人的專業(yè)分析，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此并不處于強(qiáng)勢(shì)，且我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此無詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時(shí)參考中國管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營銷案提綱》一文，對(duì)受托人的策劃要點(diǎn)和文案作出細(xì)分之要求。

6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。

7、確定分期付款的付款方式。

一般可以將付款分為四個(gè)階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時(shí)的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗(yàn)收后的付款，四是房屋銷售達(dá)到某一額度后的獎(jiǎng)金。將前期策劃分為四次付款，對(duì)于開發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障，對(duì)于調(diào)動(dòng)受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識(shí)，都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟(jì)方式開發(fā)商在訂立合同時(shí)，應(yīng)訂立違約責(zé)任條款和爭(zhēng)議解決方式條款。對(duì)于在合同履行過程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同過程中受托人泄露委托人商業(yè)秘密等違約行為作出違約責(zé)任的約定；并在爭(zhēng)議解決方式中約定是通過訴訟途徑解決或通過仲裁途徑解決雙方因合同爭(zhēng)議所發(fā)生的糾紛。

第四篇：淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃

淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃

自上個(gè)世紀(jì)九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項(xiàng)目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價(jià)值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項(xiàng)目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取代理銷售費(fèi)的新模式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。（一）委托人的義務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見，在受托人完成咨詢報(bào)告和意見后，委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。

4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。

（二）受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：（1）市場(chǎng)調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 D項(xiàng)目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定

量調(diào)查 G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目價(jià)格定位分析 F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告(2)項(xiàng)目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研 B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷 C項(xiàng)目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析 E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃 A項(xiàng)目背景分析 B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志 C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計(jì)概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo) K項(xiàng)目建成后未來生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無參考價(jià)值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開的工作會(huì)議，對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。對(duì)于委托人在驗(yàn)收過程中所指出的問題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬能論”的誤區(qū)。如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用?！安邉澣f能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)代理銷售合同合并訂立。依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：（1）兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。（2）兩類合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。（3）筆者建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒有確立項(xiàng)目的銷售方向，開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時(shí)間。對(duì)受托人而言，前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。

第五篇：工程項(xiàng)目前期策劃

工程策劃是指把工程項(xiàng)目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策劃性運(yùn)作思路的高智力系統(tǒng)活動(dòng)。包括建設(shè)前期項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)思策劃、建設(shè)時(shí)間項(xiàng)目管理策劃和項(xiàng)目建成后的運(yùn)營策劃等。工程項(xiàng)目的前期策劃工作,包括項(xiàng)目的構(gòu)思、情況調(diào)查、問題定義、提出目標(biāo)因素、建立目標(biāo)系統(tǒng)、目標(biāo)系統(tǒng)優(yōu)化、項(xiàng)目定義、項(xiàng)目建議書、可行性研究、項(xiàng)目決策等。精心的策劃是實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證,也是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。

1、項(xiàng)目前期策劃的過程

1.1 項(xiàng)目前期策劃過程的系統(tǒng)性

(1)工程項(xiàng)目構(gòu)思產(chǎn)生和選擇。

任何工程項(xiàng)目都起源于項(xiàng)目的構(gòu)思。而構(gòu)思產(chǎn)生于解決上層系統(tǒng)(如國家、地方、企業(yè)、部門)問題的期望,或?yàn)榱藵M足上層系統(tǒng)需要,成為實(shí)現(xiàn)上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)和計(jì)劃等。這種構(gòu)思可能很多,人們可以通過許多途徑和方法(即項(xiàng)目或非項(xiàng)目手段)達(dá)到目的,那么必須在它們中間作選擇,并經(jīng)權(quán)力部門批準(zhǔn),以作進(jìn)一步研究。

(2)項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目定義。

這一階段主要通過進(jìn)一步研究上層系統(tǒng)情況和存在的問題提出項(xiàng)目的目標(biāo)因素,進(jìn)而構(gòu)成項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng),通過對(duì)目標(biāo)的局面說明形成項(xiàng)目定義。這個(gè)階段包括如下工作:

①情況的分析和問題的研究。②項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì),③項(xiàng)目的定義;④項(xiàng)目的審查。

(3)可行性研究。

即提出實(shí)施方案,并對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,看能否實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。它的結(jié)果作為項(xiàng)目決策的依據(jù)。

1.2 項(xiàng)目前期策劃過程的科學(xué)性

(1)工程項(xiàng)目構(gòu)思產(chǎn)生基于對(duì)客觀環(huán)境的評(píng)估與預(yù)測(cè),并非來源于某些部門、企業(yè)及個(gè)人的感性思維。

(2)工程項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)必須經(jīng)過詳細(xì)的推敲。因?yàn)榉较蛐藻e(cuò)誤將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗,而且這種失敗常常是無法彌補(bǔ)的。

(3)可行性研究必須建立在大量的技術(shù)數(shù)據(jù)分析與技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的基礎(chǔ)上,為工程項(xiàng)目作決策,其中包括項(xiàng)目發(fā)展階段性的技術(shù)分析評(píng)估提供了可靠的保證。

2、項(xiàng)目前期策劃的重要作用

項(xiàng)目的前期策劃工作主要是產(chǎn)生項(xiàng)目的構(gòu)思,確立目標(biāo),并對(duì)目標(biāo)進(jìn)行論證,為項(xiàng)目的批準(zhǔn)提供依據(jù)。它是項(xiàng)目的關(guān)鍵。它不僅對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)生命期,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施和管理起著決定性作用,而且對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)上層系統(tǒng)都有極其重要的影響。

2.1 前期策劃是項(xiàng)目方向問題確立的依據(jù)

項(xiàng)目的構(gòu)思和項(xiàng)目的目標(biāo)是確立項(xiàng)目方向問題。工程項(xiàng)目是由目標(biāo)決定任務(wù),由任務(wù)決定技術(shù)方案和實(shí)施方案或措施,再由方案產(chǎn)生工程活動(dòng),進(jìn)而形成一個(gè)完整的項(xiàng)目系統(tǒng)和項(xiàng)目管理系統(tǒng)。所以項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)定著項(xiàng)目和項(xiàng)目管理的各個(gè)階段和各個(gè)方面,形成一條貫穿始終的主線。如果目標(biāo)設(shè)計(jì)出錯(cuò),就會(huì)產(chǎn)生:工程建成后達(dá)不到預(yù)期效果-運(yùn)營費(fèi)用高:效益低,競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)弱;項(xiàng)目目標(biāo)在工程建設(shè)過程中不斷變動(dòng)造成投資超支、超工期等問題。

2.2 前期策劃對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵

項(xiàng)目的建設(shè)必須符合市場(chǎng)的需要,解決市場(chǎng)供需存在的問題。如果上馬一個(gè)項(xiàng)目,其結(jié)果不能實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)或不能為企業(yè)創(chuàng)造效益,就會(huì)成為企業(yè)的包袱,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失,進(jìn)而影響企業(yè)的發(fā)展。

2.3 項(xiàng)目前期策劃應(yīng)注意的問題

1、在整個(gè)過程中必須不斷的進(jìn)行環(huán)境調(diào)查,并對(duì)環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。環(huán)境是確定項(xiàng)目目標(biāo)、進(jìn)行項(xiàng)目定義、分析可行性的最重要影響因素,是進(jìn)行正確決策的基礎(chǔ)。

2、在整個(gè)過程中要有一個(gè)多重反饋的過程,要不斷地進(jìn)行調(diào)整、修改、優(yōu)化,甚至放棄原定的構(gòu)思、目標(biāo)或方案。

3、在項(xiàng)目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個(gè)過程中必須設(shè)置幾個(gè)決策點(diǎn),對(duì)分階段工作結(jié)果進(jìn)行分析、選擇。策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對(duì)未來和未來發(fā)展及其結(jié)果所做的籌劃,能有效地指導(dǎo)未來工作的開展,并取得良好的成效。

3、工程項(xiàng)目前期管理中設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)的問題及對(duì)策

工程項(xiàng)目前期管理是指工程建設(shè)中的項(xiàng)目決策階段,它包括:項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)階段又分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)階段是根據(jù)可行性研究報(bào)告提供的科學(xué)依據(jù),擬定修建原則,選定方案一對(duì)重大、復(fù)雜的技術(shù)問題通過科學(xué)實(shí)驗(yàn)、專題研究,落實(shí)技術(shù)方案·確定工程數(shù)量,提出文字說明和適應(yīng)施工需要的圖表資料。

3.1 存在的問題

在項(xiàng)目前期管理的設(shè)計(jì)階段由于國家法律、制度的缺失,建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)階段的認(rèn)識(shí)不到位,設(shè)計(jì)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)不全面,缺乏經(jīng)濟(jì)思想造成工程項(xiàng)目投資控制不力、造價(jià)的失控。

3.2 對(duì)策

3.2.1 加強(qiáng)相關(guān)法律制度的建設(shè)和完善

為了使我國工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入更健康、完善的軌道,應(yīng)該完善我國的法律、制度,在建設(shè)過程中不斷修改法律中不合理的地方,保障我國工程項(xiàng)目建設(shè)能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下順利發(fā)展。用法律的手段貫穿于整個(gè)工程的索賠與仲裁過程。

3.2.2 轉(zhuǎn)變管理觀念

我國工程項(xiàng)目管理都是屬于傳統(tǒng)管理模式而國際上工程項(xiàng)目管理模式都是屬于系統(tǒng)管理。傳統(tǒng)管理方法強(qiáng)調(diào)管理工作的專業(yè)化,把任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限分得很清楚,但系統(tǒng)管理方法則更強(qiáng)調(diào)各類人員和各個(gè)部門之間的溝通、協(xié)調(diào)和綜合。前者較注重各個(gè)部門的高效率,而后者則以達(dá)到整個(gè)系統(tǒng)的高效率為主要目標(biāo)。傳統(tǒng)管理方法強(qiáng)調(diào)指揮、命令、控制和匯報(bào),要有文件的傳遞形式予以保證。而系統(tǒng)管理方法則用信息流把各管理層次和不同的職能部門溝通起來,使物質(zhì)流與信息流保持一致和同步,保證信息的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。與傳統(tǒng)管理方法不同,隨著系統(tǒng)工程理論和方法的發(fā)展,項(xiàng)目工程中的系統(tǒng)管理方法也愈來愈多地強(qiáng)調(diào)運(yùn)用系統(tǒng)模型,力求達(dá)到量化,能精確地表達(dá)多因素的實(shí)際行為狀況和各要素之間的相互關(guān)系。

3.2.3 提高項(xiàng)目管理人才標(biāo)準(zhǔn)

我國現(xiàn)有的項(xiàng)目管理人員大部分是技術(shù)出身。這些有技術(shù)背景的員工,在現(xiàn)代管理迅速發(fā)展的階段,要領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)不是很容易的事了。因?yàn)?項(xiàng)目管理提供給人們的是一種解決問題的思路和方法。項(xiàng)目管理的方法是告訴人們?cè)趫F(tuán)隊(duì)合作的過程中如何加強(qiáng)每個(gè)個(gè)體之間橫向和縱向的銜接,是提供一種解決問題的工具。所以,必須提高項(xiàng)目管理人員的素質(zhì),進(jìn)行項(xiàng)目管理的培訓(xùn),改變他們重技術(shù)、輕管理的觀念,引進(jìn)最新的項(xiàng)目管理知識(shí)和方法,推行項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證制度,是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,也是在世界市場(chǎng)對(duì)外承包項(xiàng)目和對(duì)國內(nèi)企業(yè)管理的迫切要求。

4、結(jié)束語

我們認(rèn)為“策劃”是為完成某一任務(wù)或?yàn)檫_(dá)到預(yù)期的目標(biāo),根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息,判斷事物變化的趨勢(shì),圍繞活動(dòng)的任務(wù)或目標(biāo)這個(gè)中心,對(duì)所采取的方法、途徑,程序等進(jìn)行周密而系統(tǒng)的壘面構(gòu)思,設(shè)計(jì)選擇合理可行的行動(dòng)方式,從而形成正確的決策和高效的工作。由此可見,策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行的、具有明確的目的性、按特定程序運(yùn)作的系統(tǒng)活動(dòng)。很顯然,策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對(duì)未來和未來發(fā)展及其結(jié)果所做的籌劃,能有效地指導(dǎo)未來工作的開展,并取得良好的成效。總之,精心的策劃是實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證,也是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。

參考書目

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