第一篇：酒店項(xiàng)目前期策劃籌備

酒店項(xiàng)目前期策劃籌備

服務(wù)范圍 酒店策劃

一、酒店項(xiàng)目宏觀分析報(bào)告

二、酒店經(jīng)營(yíng)環(huán)境調(diào)查分析

三、市場(chǎng)與客源定位調(diào)查分析

四、酒店經(jīng)營(yíng)類別與模式定位

五、酒店整體項(xiàng)目規(guī)劃布局

六、酒店功能優(yōu)化

七、酒店財(cái)務(wù)分析

八、酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

九、酒店項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)指導(dǎo)

酒店顧問(wèn)

一、酒店員工專業(yè)培訓(xùn)

二、酒店人事管理/顧問(wèn)

三、酒店工程管理/顧問(wèn)

四、酒店智能管理/顧問(wèn)（弱電工程）

五、酒店理財(cái)管理/顧問(wèn)

六、酒店餐飲管理/顧問(wèn)

七、休閑娛樂(lè)管理/顧問(wèn)

八、酒店?duì)I銷與公關(guān)服務(wù)

九、酒店供應(yīng)鏈建設(shè)

十、酒店星級(jí)管理/顧問(wèn)

十一、硬件咨詢管理/顧問(wèn)

十二、酒店產(chǎn)權(quán)管理/顧問(wèn)

十三、酒店經(jīng)營(yíng)管理/顧問(wèn)

一、項(xiàng)目前期策劃籌備（開(kāi)業(yè)前）

① 咨詢策劃階段

含項(xiàng)目選址，消費(fèi)群體定位分析，經(jīng)營(yíng)特色定位。

【策劃內(nèi)容】

一、項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)與旅游業(yè)發(fā)展分析 項(xiàng)目所在地及周邊區(qū)域的整體發(fā)展分析

二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境調(diào)查及分析

1、項(xiàng)目所在地旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析

2、項(xiàng)目所在地相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r分析

3、項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象經(jīng)營(yíng)狀況分析

三、項(xiàng)目所在地市場(chǎng)和客源調(diào)查分析及定位

1、項(xiàng)目所在地相關(guān)的市場(chǎng)和客源分析及定位

2、項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的市場(chǎng)客源分析

四、項(xiàng)目類別定位分析

星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店公寓、度假村、會(huì)所

五、酒店功能布局及功能面積規(guī)劃

根據(jù)分析調(diào)查結(jié)果，合理配搭項(xiàng)目功能的組合比例

② 策劃籌備階段業(yè)務(wù)范圍包括

酒店前期籌備；業(yè)務(wù)咨詢；可行性分析；項(xiàng)目投入預(yù)算；項(xiàng)目進(jìn)度推算；設(shè)計(jì)各種功能平面圖；制作各部門崗位職責(zé)。員工合同與企業(yè)員工手冊(cè)，員工崗前培訓(xùn)計(jì)劃，人員配備編制圖，員工工資級(jí)別表，起草酒店各部門設(shè)備，用品等物品采購(gòu)清單，進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格招標(biāo)對(duì)比及驗(yàn)收。制定前期廣告策劃宣傳，招聘各部門員工及員工培訓(xùn)，經(jīng)營(yíng)模式，協(xié)助酒店策劃開(kāi)業(yè)。

提供協(xié)助策劃、設(shè)計(jì)、培訓(xùn)、監(jiān)督工程進(jìn)度，訂貨、宣傳等開(kāi)業(yè)籌

備工作。

【策劃內(nèi)容】

一、項(xiàng)目整體布局規(guī)劃

1、項(xiàng)目建筑主體規(guī)劃

2、項(xiàng)目室外設(shè)施及園林規(guī)劃

3、項(xiàng)目各營(yíng)業(yè)場(chǎng)所規(guī)劃

4、項(xiàng)目公共區(qū)域規(guī)劃

5、項(xiàng)目后勤區(qū)域規(guī)劃

二、從設(shè)計(jì)技術(shù)、使用要求和經(jīng)濟(jì)角度對(duì)平面圖紙優(yōu)化

1、后勤區(qū)域合理分配及功能優(yōu)化

2、公共區(qū)域合理分配及功能優(yōu)化

3、客房合理分配及功能優(yōu)化

4、前廳區(qū)域合理分配及功能優(yōu)化

5、運(yùn)動(dòng)康體桑拿SPA區(qū)域合理分配及功能優(yōu)化

6、餐飲區(qū)域合理分配及功能優(yōu)化

7、娛樂(lè)區(qū)域合理分配及功能優(yōu)化

三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式論證分析及定位

1、各種可選的項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)模式論證及定位

2、各種可選的功能經(jīng)營(yíng)模式論證及定位

四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

1、項(xiàng)目建設(shè)投資估算

2、項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃可行性論證

3、項(xiàng)目建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

4、項(xiàng)目每月費(fèi)用預(yù)算

5、項(xiàng)目每月經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算

6、項(xiàng)目每月?tīng)I(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)

7、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防范措施

五、項(xiàng)目建設(shè)可行性分析結(jié)論

六、酒店項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)指導(dǎo)

1、項(xiàng)目功能定義特殊性說(shuō)明

2、項(xiàng)目布局規(guī)劃特殊性說(shuō)明

3、國(guó)內(nèi)外同行設(shè)計(jì)流行風(fēng)格介紹

4、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略對(duì)設(shè)計(jì)的要求

5、項(xiàng)目室外設(shè)施及園林設(shè)計(jì)建議

6、項(xiàng)目室內(nèi)外裝修概念設(shè)計(jì)

7、項(xiàng)目室內(nèi)外裝飾概念設(shè)計(jì)

8、項(xiàng)目功能板塊設(shè)計(jì)要求

9、項(xiàng)目星級(jí)/檔次定位

10、項(xiàng)目環(huán)境風(fēng)格建議

11、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議

12、項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

13、項(xiàng)目材料和設(shè)備使用建議

14、創(chuàng)新建議設(shè)計(jì)及實(shí)施

二、后期委托經(jīng)營(yíng)管理

提供專業(yè)投資及財(cái)務(wù)報(bào)告，在完成分析后，雙方洽談并簽訂“委托管理合同書”，并且進(jìn)入合同。合同執(zhí)行之日起，合作企業(yè)應(yīng)交付一筆

前期預(yù)付款。

①===派出以總經(jīng)理為首的業(yè)內(nèi)專業(yè)人員及各主要部門經(jīng)理所組成的有效經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，協(xié)助企業(yè)董事會(huì)擬訂經(jīng)營(yíng)管理方案，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施各項(xiàng)方案，負(fù)責(zé)企業(yè)全面經(jīng)營(yíng)管理。

【專業(yè)培訓(xùn)】

員工崗前的理論與實(shí)務(wù)培訓(xùn) 員工崗位的理論與實(shí)務(wù)培訓(xùn)

上崗培訓(xùn)

專業(yè)培訓(xùn)（財(cái)務(wù)、工程、營(yíng)銷等）

專題講座 職業(yè)經(jīng)理培訓(xùn) 高職員工交叉培訓(xùn) ② 制定營(yíng)銷計(jì)劃，對(duì)相關(guān)崗位進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及考核，調(diào)整各部門崗位隊(duì)伍。協(xié)助董事會(huì)管理采購(gòu)與財(cái)務(wù)的成本與經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，制定推行激勵(lì)機(jī)制，強(qiáng)化各部門基礎(chǔ)管理。有效調(diào)動(dòng)員工積極性，創(chuàng)造性，力爭(zhēng)為企業(yè)名利雙收。為社會(huì)增輝添彩而努力！

【市場(chǎng)推廣與公關(guān)宣傳服務(wù)】

VI設(shè)計(jì)顧問(wèn) 網(wǎng)站設(shè)計(jì)顧問(wèn)

度身頂造、籌劃和執(zhí)行全套公關(guān)和廣告推廣計(jì)劃

建立協(xié)議客戶檔案管理/顧問(wèn)

融合國(guó)內(nèi)、外創(chuàng)意宣傳，宣揚(yáng)優(yōu)點(diǎn)特點(diǎn)

測(cè)定公關(guān)策略及市場(chǎng)效應(yīng) 【物料設(shè)備之采購(gòu)服務(wù)】

提供專業(yè)酒店設(shè)備用品供應(yīng)商的甄選及專業(yè)指導(dǎo) 提供酒店物資的調(diào)配計(jì)劃及物資采購(gòu)統(tǒng)籌安排

【酒店診斷方案】

為酒店把脈診斷存在的問(wèn)題、提出解決問(wèn)題的辦法和措施 指導(dǎo)酒店實(shí)施現(xiàn)代化管理、開(kāi)源節(jié)流，使酒店步入良性循環(huán)狀態(tài)

三、承接酒店、酒樓裝修設(shè)計(jì)工程 自己的設(shè)計(jì)隊(duì)伍，始終以“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、重譽(yù)、創(chuàng)新”為根本，以“創(chuàng)新優(yōu)質(zhì)工程”為已任。在追求高品質(zhì)美學(xué)空間的同時(shí)，有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕B(tài)度完美結(jié)合，給客戶打造了一個(gè)又一個(gè)富有時(shí)代氣息、藝術(shù)感強(qiáng)且理性十足的外圍空間。

【專業(yè)工程管理/顧問(wèn)】 工程裝修設(shè)計(jì)方案顧問(wèn) 工程設(shè)備設(shè)施選型管理及顧問(wèn)

工程管理/顧問(wèn)

工程籌建成本控制管理/顧問(wèn)

弱電規(guī)劃管理/顧問(wèn) 裝修工程驗(yàn)收管理/顧問(wèn)

管道煤氣工程接駁、驗(yàn)收管理/顧問(wèn)

四、合作流程

→合作洽談的內(nèi)容:

將項(xiàng)目資料，服務(wù)需求，場(chǎng)地相片及地理位置的地圖以E-mail或郵件遞送至。

1、了解雙方的基本情況

2、了解項(xiàng)目的基本情況

3、了解雙方合作的基礎(chǔ)

→店址考察:

符合基本要求合作項(xiàng)目，將與業(yè)主協(xié)商，安排實(shí)

地考察。

1、項(xiàng)目方應(yīng)準(zhǔn)備的資料：

① 城市地區(qū)簡(jiǎn)介

② 選址的平面位置圖和平面圖等

③ 投資計(jì)劃書

2、派員考察：受業(yè)主邀請(qǐng)前往現(xiàn)場(chǎng)考察，收集全面信息，進(jìn)行各項(xiàng)消費(fèi)水平、發(fā)展?jié)摿Φ脑u(píng)估，雙方以會(huì)議形式互相了解。

①派三名：運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)，營(yíng)銷總監(jiān)、策劃總監(jiān)

② 考察內(nèi)容：商圈調(diào)查、風(fēng)俗調(diào)查、餐飲業(yè)現(xiàn)狀、消費(fèi)指數(shù)、同類型的酒樓酒店經(jīng)營(yíng)情況、菜品特點(diǎn)、服務(wù)方式、當(dāng)?shù)卦?、外?lái)人口結(jié)構(gòu)、各項(xiàng)配套設(shè)施、行政商業(yè)中心的分布情況、位置的具體情況。

3、結(jié)合具體情況提出建議

4、項(xiàng)目方應(yīng)提前提供考察必要的交通,通訊，食宿及生活補(bǔ)助

等費(fèi)用

(按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)

→項(xiàng)目評(píng)估:

1、根據(jù)考察結(jié)果對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步論證（在項(xiàng)目所在地提出）

2、結(jié)合平面布局提供可行性分析報(bào)告（回外企后經(jīng)詳細(xì)論證后

提出）

五、顧問(wèn)管理合作項(xiàng)目<可單選一項(xiàng)或多項(xiàng)合作>

【專業(yè)人事管理/顧問(wèn)】 建立健全組織結(jié)構(gòu)圖 建立員工編制及招聘計(jì)劃 建立各職級(jí)的工作說(shuō)明 建立員工工資及福利制度

建立培訓(xùn)計(jì)劃

建立人事管理程序/手冊(cè)

建立員工手冊(cè)

建立招聘旅游院校實(shí)習(xí)生

《白金五星酒店人才網(wǎng)》獵頭服務(wù)

【專業(yè)科技管理/顧問(wèn)】 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理/顧問(wèn) 樓宇自控系統(tǒng)管理/顧問(wèn) 酒店管理系統(tǒng)管理/顧問(wèn) 酒店程控交換機(jī)系統(tǒng)管理/顧問(wèn)

客房集控系統(tǒng)管理/顧問(wèn)

酒店門禁系統(tǒng)管理/顧問(wèn) 公安局傳真系統(tǒng)管理/顧問(wèn)

電話/互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)管理/顧問(wèn) 有線電視系統(tǒng)管理/顧問(wèn)

計(jì)費(fèi)電影點(diǎn)播（VOD）系統(tǒng)管理/顧問(wèn)

安全監(jiān)控系統(tǒng)管理/顧問(wèn) 多媒體會(huì)議系統(tǒng)系統(tǒng)管理/顧問(wèn)

夜總會(huì)點(diǎn)歌系統(tǒng)管理/顧問(wèn) 餐飲系統(tǒng)管理/顧問(wèn) 考勤系統(tǒng)管理/顧

問(wèn)

“一卡通”管理系統(tǒng)管理/顧問(wèn) 空調(diào)系統(tǒng)管理/顧問(wèn)

供水系統(tǒng)管理/顧問(wèn) 供電系統(tǒng)管理/顧問(wèn) 通風(fēng)系統(tǒng)管理/顧問(wèn)

電梯運(yùn)輸系統(tǒng)管理/顧問(wèn) 【專業(yè)理財(cái)管理/顧問(wèn)】 制定及實(shí)施保險(xiǎn)計(jì)劃 成本控制管理/顧問(wèn)

倉(cāng)庫(kù)管理/顧問(wèn)

采購(gòu)管理/顧問(wèn) 資金運(yùn)作管理/顧問(wèn) 收銀操作規(guī)范管理/顧問(wèn) 【專業(yè)餐飲管理/顧問(wèn)】

專業(yè)餐飲市場(chǎng)定位、功能布局和開(kāi)張的策劃

廚房布局和有關(guān)設(shè)施設(shè)備的咨詢

制定宴會(huì)操作規(guī)范及制度 制定酒吧操作規(guī)范及制度

制定中、西式餐廳操作規(guī)范及制度

制定咖啡廳操作規(guī)范及制度 制定廚房操作規(guī)范及制度

派遣職業(yè)廚師和廚師長(zhǎng)、餐廳經(jīng)理

大型冷餐酒會(huì)、美食節(jié)和圣誕大餐活動(dòng)的策劃

【專業(yè)休閑娛樂(lè)管理/顧問(wèn)】

專業(yè)娛樂(lè)市場(chǎng)定位、功能布局和開(kāi)張的策劃

娛樂(lè)布局和有關(guān)設(shè)施設(shè)備的咨詢

派遣職業(yè)娛樂(lè)管理人 娛樂(lè)部人力資源提供

【星級(jí)規(guī)范管理/顧問(wèn)】 制定星級(jí)評(píng)定工作計(jì)劃

完善機(jī)構(gòu)設(shè)置及運(yùn)行規(guī)范，健全各項(xiàng)規(guī)章制度

完善設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)

對(duì)清潔衛(wèi)生與服務(wù)質(zhì)量的全面管理/顧問(wèn)

組織星評(píng)培訓(xùn)

組織自查、彌補(bǔ)缺項(xiàng)（查漏補(bǔ)缺）指導(dǎo)落實(shí)各項(xiàng)具體的星級(jí)評(píng)定工作

建立服務(wù)質(zhì)量保證體系 【硬件咨詢管理/顧問(wèn)】

立項(xiàng)及可行性評(píng)估 設(shè)計(jì)任務(wù)書及方案的咨詢 初步設(shè)計(jì)及二次設(shè)計(jì)方案咨詢

樣板房咨詢

設(shè)備配置及選型咨詢 現(xiàn)場(chǎng)和施工質(zhì)量的管理/顧問(wèn)

各部門功能布局定位 【酒店經(jīng)營(yíng)策劃】

酒店經(jīng)營(yíng)模式設(shè)計(jì)

酒店客戶定位、功能設(shè)計(jì)、管理方案設(shè)計(jì) 酒店客房、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議等經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略設(shè)計(jì) 酒店組織機(jī)構(gòu)、崗位責(zé)任、人員編制及薪酬系統(tǒng)設(shè)計(jì) 酒店員工手冊(cè)及服務(wù)規(guī)范、管理制度及工作流程確定

員工的招聘和培訓(xùn)

制定酒店開(kāi)業(yè)物資的采購(gòu)計(jì)劃和預(yù)算

酒店的形象和銷售的策劃指導(dǎo)

【產(chǎn)權(quán)酒店管理/顧問(wèn)】

產(chǎn)權(quán)酒店策劃 產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷 產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)管理 產(chǎn)權(quán)酒店房產(chǎn)銷售/代理 產(chǎn)權(quán)酒店建筑設(shè)計(jì)建議

產(chǎn)權(quán)酒店融資

第二篇：項(xiàng)目前期策劃管理辦法

中鐵三局集團(tuán)第二工程有限公司

項(xiàng)目前期策劃管理辦法

第一章 總則

第一條為確定工程項(xiàng)目（以下稱項(xiàng)目）施工組織方式，制定切實(shí)可行的施工方案，合理組織和利用社會(huì)資源，明確項(xiàng)目管理目標(biāo)，識(shí)別項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)，為公司效能監(jiān)管提供參考依據(jù)，特制定本辦法。

第二條項(xiàng)目前期策劃是施工前期準(zhǔn)備工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是編制實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)行成本控制的主要依據(jù)。公司新上項(xiàng)目，（公路指簽訂中標(biāo)合同書后）由公司組織相關(guān)部門人員到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行項(xiàng)目的前期策劃，將策劃的結(jié)果形成項(xiàng)目策劃書。

第三條本辦法適用于公司所有項(xiàng)目。公司工程管理部是本辦法的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)本辦法的編制及修改。

第二章 策劃工作組織與職責(zé)

第四條項(xiàng)目前期策劃由公司分管施工生產(chǎn)的副總經(jīng)理主持，或由總經(jīng)理委托其他副總經(jīng)理主持，公司工程管理部主辦，安質(zhì)環(huán)保部、財(cái)務(wù)部、工程經(jīng)濟(jì)部、人力資源部、黨委工作部、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部、機(jī)械管理部、物資管理部、工程試驗(yàn)中心等部門及項(xiàng)目經(jīng)理部的相關(guān)人員組成項(xiàng)目前期策劃組。

第五條 公司總經(jīng)理為項(xiàng)目策劃管理的第一責(zé)任人，分管生產(chǎn)或受總經(jīng)理委托主持策劃的副總經(jīng)理為項(xiàng)目策劃重要責(zé)任人。責(zé)任人負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目策劃書，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，以公司文件形式下發(fā)項(xiàng)目部及公司相關(guān)部門。

第六條公司工程管理部是項(xiàng)目策劃的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目前期策劃大綱，協(xié)調(diào)策劃組各成員的工作，負(fù)責(zé)生產(chǎn)組織方式的策劃,即:熟悉設(shè)計(jì)圖紙，調(diào)查施工現(xiàn)場(chǎng)，確定項(xiàng)目重大或復(fù)雜的技術(shù)方案（需進(jìn)行設(shè)計(jì)的方案，如水中墩基礎(chǔ)施工方案、連續(xù)梁施工方案、鋼管拱、斜拉橋、掛籃設(shè)計(jì)、大跨度便橋方案等）、科研項(xiàng)目、新工藝、臨時(shí)建造標(biāo)準(zhǔn);確定環(huán)保管理、工期目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)工期;分析項(xiàng)目施工工期及技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策，安排專人和項(xiàng)目部總工程師一道匯總各部門策劃資料、主筆編寫項(xiàng)目策劃書。

第七條公司安質(zhì)環(huán)保部負(fù)責(zé)確定職業(yè)健康、安全、質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目危險(xiǎn)源的辯識(shí)，編制重大危險(xiǎn)源控制要點(diǎn)、關(guān)鍵工序及特殊過(guò)程質(zhì)量控制要點(diǎn)及文明施 1

工要點(diǎn)、職業(yè)健康及衛(wèi)生防疫控制要點(diǎn)，分析項(xiàng)目施工安全（工程、人身、公共、財(cái)產(chǎn)等）及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策。

第八條公司工程經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)調(diào)查所在省勞務(wù)用工價(jià)格信息，編制項(xiàng)目?jī)?nèi)部預(yù)算，擬定項(xiàng)目成本的總體控制目標(biāo)（定性），根據(jù)項(xiàng)目生產(chǎn)組織方式，對(duì)勞務(wù)分包（含專業(yè)分包）進(jìn)行策劃，確定勞務(wù)隊(duì)伍指導(dǎo)性單價(jià)，分析項(xiàng)目合同、成本管理（含二次經(jīng)營(yíng)）、勞務(wù)隊(duì)伍社會(huì)信譽(yù)等風(fēng)險(xiǎn)、制定對(duì)策。

第九條公司人力資源部負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目部人員的調(diào)配，勞動(dòng)力資源、價(jià)格及當(dāng)?shù)貏趧?dòng)用工政策等的調(diào)查，分析勞動(dòng)用工風(fēng)險(xiǎn)、制定對(duì)策。

第十條公司市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目合同交底，協(xié)助分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，移交相關(guān)資料。第十一條公司工程試驗(yàn)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目試驗(yàn)人員和設(shè)備的配置、試驗(yàn)室建設(shè)方案策劃，協(xié)助項(xiàng)目試驗(yàn)室完成業(yè)主或公路質(zhì)監(jiān)站的驗(yàn)收。

第十二條公司黨委工作部負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)形象宣傳進(jìn)行策劃。

第十三條公司物資管理部負(fù)責(zé)調(diào)查并確定材料來(lái)源、材料價(jià)格、組織供應(yīng)方式，編制物質(zhì)采購(gòu)計(jì)劃，并提出材料管理要求。

第十四條公司機(jī)械管理部負(fù)責(zé)調(diào)查機(jī)械設(shè)備租賃市場(chǎng)發(fā)育程度、價(jià)格、租賃方式，確定租賃方式和控制價(jià)格,明確機(jī)械設(shè)備組織形式；

第十五條項(xiàng)目部的經(jīng)理、書記、副經(jīng)理、總工程師、工程部及綜合、物資、機(jī)械、財(cái)務(wù)、安全、質(zhì)量、試驗(yàn)等部門負(fù)責(zé)人是項(xiàng)目前期策劃組成員，公司項(xiàng)目策劃組到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，項(xiàng)目部配合公司對(duì)口部門一起完成相關(guān)策劃內(nèi)容，提出項(xiàng)目策劃建議。

第三章 工作程序

第十六條項(xiàng)目中標(biāo)后10天內(nèi)，公司根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，成立項(xiàng)目前期策劃領(lǐng)導(dǎo)組。公司工程管理部擬定項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃及項(xiàng)目策劃大綱，經(jīng)分管施工生產(chǎn)的副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，工程管理部、安質(zhì)環(huán)保部、人力資源部、機(jī)械管理部、物資管理部、工程試驗(yàn)中心、黨委工作部等部門及項(xiàng)目經(jīng)理部的相關(guān)人員組成項(xiàng)目策劃組開(kāi)展項(xiàng)目策劃工作。

第十七條項(xiàng)目策劃組在主持人的領(lǐng)導(dǎo)下工作。策劃組成員到達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)后，首先進(jìn)行施工調(diào)查。施工調(diào)查的內(nèi)容主要是核對(duì)設(shè)計(jì)文件，勘察施工現(xiàn)場(chǎng)，了解施工條件及工程環(huán)境，當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、公共安全及政策等。

第十八條項(xiàng)目部綜合部負(fù)責(zé)調(diào)查當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、公共安全及政府關(guān)于工程建設(shè)的有關(guān)政策，擬定項(xiàng)目部臨時(shí)房屋租用協(xié)議及臨時(shí)用地租用意向，分析政策、人文環(huán)境、公共安全及社會(huì)信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策。

第十九條項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)調(diào)查當(dāng)?shù)劂y行網(wǎng)點(diǎn)，根據(jù)合同及業(yè)主的要求，擬定項(xiàng)目開(kāi)戶的銀行；編制項(xiàng)目的資金用款計(jì)劃，包括項(xiàng)目的收入資金及支出資金，以季度為單位，分析資金管理風(fēng)險(xiǎn)、制定對(duì)策。

第二十條策劃組各位成員根據(jù)部門職責(zé)、策劃組分配的任務(wù)、施工調(diào)查資料及項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃，按本辦法在10～15天內(nèi)完成項(xiàng)目策劃（電子文檔）。項(xiàng)目部總工程師和公司工程管理部的主責(zé)人匯總策劃組各位成員提供的詳細(xì)資料，按照項(xiàng)目策劃大綱要求進(jìn)行編寫，并在30天完成項(xiàng)目初步策劃書。

第二十一條項(xiàng)目初步策劃書完成后，工程管理部復(fù)核，經(jīng)主持策劃的公司副總經(jīng)理審核后，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，以文件形式下發(fā)給項(xiàng)目部執(zhí)行。

第二十二條項(xiàng)目策劃流程（詳見(jiàn)附件）。

第四章 項(xiàng)目策劃大綱

第二十三條項(xiàng)目施工策劃書一般由封面、說(shuō)明、目錄、正文、相關(guān)圖表及附件等組成。

說(shuō)明：項(xiàng)目前期策劃小組成員及活動(dòng)情況。目錄:（建議采用自動(dòng)目錄）。

正文：包括以下內(nèi)容：

（一）編制依據(jù)

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、招投標(biāo)文件、施工設(shè)計(jì)圖、現(xiàn)場(chǎng)條件、公司施工資源狀況等。

（二）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目外部環(huán)境、設(shè)計(jì)情況、主要工作量、項(xiàng)目特點(diǎn)、項(xiàng)目相關(guān)方（投資、建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理）、工程造價(jià)、項(xiàng)目工期、資金來(lái)源及到位情況、招投標(biāo)及設(shè)計(jì)進(jìn)展情況等。

（三）總體施工部署

1.施工組織機(jī)構(gòu)

在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置中，根據(jù)公司及項(xiàng)目實(shí)際情況設(shè)置組織機(jī)構(gòu)。

2.施工管理目標(biāo)

制定的項(xiàng)目工期、安全、質(zhì)量、職業(yè)健康、環(huán)保、成本、資金及文明施工等目標(biāo)，不低于合同及業(yè)主要求的標(biāo)準(zhǔn)。

3.施工區(qū)段劃分

整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域管理劃分情況，專業(yè)作業(yè)隊(duì)設(shè)置情況，各作業(yè)隊(duì)的施工范圍、施工內(nèi)容、人數(shù)等。

4.生產(chǎn)組織方式

內(nèi)部管理方式[分為經(jīng)理部模式、委外管理模式、集團(tuán)公司委托管理模式、集團(tuán)公司指揮（經(jīng)理）部下參建作業(yè)隊(duì)模式等四種模式];

資源組織原則及方式（勞務(wù)分包、單項(xiàng)工程雙包、專業(yè)分包、主要材料供應(yīng)方式、大型設(shè)備組織方式等）;

大型臨時(shí)設(shè)施建造與管理方式（如:臨時(shí)駐地、砼拌和站、預(yù)制場(chǎng)、加工場(chǎng)等）。

5.總體施工順序 各單位工程施工的先后順序和重點(diǎn)工程的各分部工程的施工順序。

6.主要工程進(jìn)度安排 主要進(jìn)度指標(biāo)和各節(jié)點(diǎn)工期、階段工期及總工期。

（四）主要工程施工方案

擬定項(xiàng)目總體施工方案，對(duì)重大、復(fù)雜的技術(shù)方案要詳細(xì)說(shuō)明，其他常規(guī)施工方案及方法則簡(jiǎn)要說(shuō)明。

（五）主要施工資源配備

以表格的形式編制各類設(shè)備（含辦公設(shè)備，分專業(yè)）的配備表，人員配備表，項(xiàng)目材料消耗總表（按擬定的工期，以季度為單位列表），物資計(jì)劃表。各類人員計(jì)劃表中，應(yīng)注明何時(shí)進(jìn)場(chǎng)；各類設(shè)備計(jì)劃表中應(yīng)注明是租用還是新購(gòu)或是公司內(nèi)部調(diào)劑。

（六）危險(xiǎn)源辯識(shí)及重大危險(xiǎn)源控制要點(diǎn)

（七）關(guān)鍵工序及特殊過(guò)程質(zhì)量控制要點(diǎn)

（八）環(huán)境保護(hù)及文明施工要點(diǎn)

（九）職業(yè)健康及衛(wèi)生防疫要點(diǎn)

（十）風(fēng)險(xiǎn)分析及主要對(duì)策

工期、技術(shù)、安全質(zhì)量、合同及成本、資金、勞動(dòng)用工、社會(huì)信譽(yù)等。

（十一）施工合同管理要點(diǎn)

通過(guò)對(duì)施工調(diào)查及合同分析，結(jié)合工程實(shí)際，確定對(duì)內(nèi)、對(duì)外合同管理及保險(xiǎn)管理的要點(diǎn)；列出在項(xiàng)目管理中，可以增加收入（合同外收入）的工程項(xiàng)目及要求。

（十二）企業(yè)形象宣傳策劃

（十三）附件（各種圖表）

第五章 項(xiàng)目部實(shí)施

第二十四條項(xiàng)目部收到以公司文件形式下發(fā)的策劃書后，根據(jù)項(xiàng)目策劃書的要求，進(jìn)行編制實(shí)施性的施工組織設(shè)計(jì)文件，上報(bào)公司工程管理部進(jìn)行審核，報(bào)批后按照實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行組織施工。

第二十五條在項(xiàng)目施工生產(chǎn)過(guò)程中，項(xiàng)目部可根據(jù)實(shí)際的施工條件進(jìn)行靈活調(diào)整，但不得隨意進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改變，當(dāng)需作出實(shí)質(zhì)性的改變時(shí)，必須報(bào)公司工程管理部門的批準(zhǔn)。

第六章 附則

第二十六條本辦法如與公司其他相關(guān)管理辦法相抵觸，以本辦法為準(zhǔn)。第二十七條本辦法由公司工程管理部負(fù)責(zé)解釋。

第二十八條本辦法自發(fā)布之日起施行。

第三篇：淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃

淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃

自上個(gè)世紀(jì)九十年代以來(lái)，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2003年之后，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開(kāi)發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)，其面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價(jià)值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬(wàn)科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開(kāi)發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開(kāi)始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項(xiàng)目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取代理銷售費(fèi)的新模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法

律特征：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。（一）委托人的義務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開(kāi)發(fā)土地的位置、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開(kāi)發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問(wèn)題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說(shuō)明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)，在受托人完成咨詢報(bào)告和意見(jiàn)后，委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。

4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。

（二）受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：（1）市場(chǎng)調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 D項(xiàng)目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定量調(diào)查 G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告(2)項(xiàng)目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研 B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷 C項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析 E項(xiàng)目投入產(chǎn)

出分析及資金運(yùn)作建議(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃 A項(xiàng)目背景分析 B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志 C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計(jì)概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo) K項(xiàng)目建成后未來(lái)生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無(wú)參考價(jià)值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見(jiàn)達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過(guò)程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開(kāi)的工作會(huì)議，對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。對(duì)于委托人在驗(yàn)收過(guò)程中所指出的問(wèn)題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。

1、正確定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬(wàn)能論”的誤區(qū)。如前所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問(wèn)”作用，僅僅依靠“顧問(wèn)”的顧問(wèn)工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用?！安邉澣f(wàn)能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見(jiàn)影，一通百通，成了無(wú)所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)代理銷售合同合并訂立。依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒(méi)有合并訂立的必要：（1）兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方

當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無(wú)論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。

（2）兩類合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績(jī)。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。（3）筆者建議，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績(jī)?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒(méi)有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒(méi)有確立項(xiàng)目的銷售方向，開(kāi)發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時(shí)間。對(duì)受托人而言，前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過(guò)程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時(shí)間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測(cè)上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨(dú)創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開(kāi)發(fā)商本身。

5、細(xì)分受托人的工作要點(diǎn)，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式作明確要求。筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為，對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點(diǎn)之所在。相對(duì)雙方當(dāng)事人的專業(yè)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)此并不處于強(qiáng)勢(shì)，且我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此無(wú)詳盡規(guī)定。建議開(kāi)發(fā)商在訂立合同時(shí)參考中國(guó)管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷案提綱》一文，對(duì)受托人的策劃要點(diǎn)和文案作出細(xì)分之要求。

6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。

7、確定分期付款的付款方式。

一般可以將付款分為四個(gè)階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時(shí)的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗(yàn)收后的付款，四是房屋銷售達(dá)到某一額度后的獎(jiǎng)金。將前期策劃分為四次付款，對(duì)于開(kāi)發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障，對(duì)于調(diào)動(dòng)受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識(shí)，都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟(jì)方式開(kāi)發(fā)商在訂立合同時(shí)，應(yīng)訂立違約責(zé)任條款和爭(zhēng)議解決方式條款。對(duì)于在合同履行過(guò)程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同過(guò)程中受托人泄露委托人商業(yè)秘密等違約行為作出違約責(zé)任的約定；并在爭(zhēng)議解決方式中約定是通過(guò)訴訟途徑解決或通過(guò)仲裁途徑解決雙方因合同爭(zhēng)議所發(fā)生的糾紛。

第四篇：淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃

淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃

自上個(gè)世紀(jì)九十年代以來(lái)，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2003年之后，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開(kāi)發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)，其面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價(jià)值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬(wàn)科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開(kāi)發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開(kāi)始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項(xiàng)目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取代理銷售費(fèi)的新模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。（一）委托人的義務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開(kāi)發(fā)土地的位置、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開(kāi)發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問(wèn)題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說(shuō)明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)，在受托人完成咨詢報(bào)告和意見(jiàn)后，委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。

4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。

（二）受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：（1）市場(chǎng)調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 D項(xiàng)目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定

量調(diào)查 G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告(2)項(xiàng)目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研 B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷 C項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析 E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃 A項(xiàng)目背景分析 B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志 C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計(jì)概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo) K項(xiàng)目建成后未來(lái)生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無(wú)參考價(jià)值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見(jiàn)達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過(guò)程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開(kāi)的工作會(huì)議，對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。對(duì)于委托人在驗(yàn)收過(guò)程中所指出的問(wèn)題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。

1、正確定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬(wàn)能論”的誤區(qū)。如前所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問(wèn)”作用，僅僅依靠“顧問(wèn)”的顧問(wèn)工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用。“策劃萬(wàn)能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見(jiàn)影，一通百通，成了無(wú)所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)代理銷售合同合并訂立。依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒(méi)有合并訂立的必要：（1）兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無(wú)論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。（2）兩類合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績(jī)。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。（3）筆者建議，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績(jī)?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒(méi)有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒(méi)有確立項(xiàng)目的銷售方向，開(kāi)發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時(shí)間。對(duì)受托人而言，前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過(guò)程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。

第五篇：項(xiàng)目前期策劃(DOC)

濟(jì)南普利中心主樓22-30層 精裝工程項(xiàng)目前期策劃

常州第一建筑集團(tuán)有限公司 二0一四年一月二十三日

一、施工要求概述: 為提高我司形象、倡導(dǎo)環(huán)保，對(duì)裝修工程進(jìn)行精細(xì)化管理，本精裝修工程實(shí)施過(guò)程中的標(biāo)準(zhǔn)要求如下：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、集中加工、文明標(biāo)化，從而達(dá)到品質(zhì)第一。其具體措施體現(xiàn)為：加強(qiáng)土建與精裝修移交工作，復(fù)核有關(guān)數(shù)據(jù)，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)施工圖紙進(jìn)行深化設(shè)計(jì)；加工過(guò)程與安裝分離，實(shí)現(xiàn)專業(yè)分工；加工流程、人員、機(jī)具固定；安裝現(xiàn)場(chǎng)無(wú)大量加工過(guò)程、環(huán)境良好；加工效率提升、品質(zhì)得到保障。材料加工采用集中式加工方式：將需要加工的材料進(jìn)行排版規(guī)劃，集中加工完成后運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)再進(jìn)行安裝。現(xiàn)場(chǎng)管理采用精裝修單位管理方式：將勞務(wù)分包、甲供料的施工質(zhì)量、施工人員管理都納入到其統(tǒng)籌管理中，管理標(biāo)準(zhǔn)一致。質(zhì)量控制方面：成立專門的質(zhì)量小組，嚴(yán)格按照實(shí)測(cè)實(shí)量標(biāo)準(zhǔn)在施工過(guò)程中跟蹤檢測(cè)，建立集材料、施工、質(zhì)量管理于一體的質(zhì)量檔案。

二、項(xiàng)目實(shí)施目標(biāo)：

通過(guò)管理工作上的一系列動(dòng)作，我們要求從圖紙深化設(shè)計(jì)、材料集中加工、工序移交、可視化管理、成品保護(hù)這五個(gè)方面做到精裝修精細(xì)化管理。

三、項(xiàng)目管理重點(diǎn)：

1、與土建總包單位一起對(duì)現(xiàn)場(chǎng)已完結(jié)構(gòu)尺寸進(jìn)行細(xì)致測(cè)量復(fù)核，由監(jiān)理組織督促總包單位整改，并進(jìn)行分階段工序移交、辦理移交書面確認(rèn)。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)結(jié)果確定標(biāo)準(zhǔn)尺寸；

2、現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)確定的標(biāo)準(zhǔn)尺寸進(jìn)行圖紙深化設(shè)計(jì)。深化設(shè)計(jì)包括墻地磚排版圖、吊筋龍骨排版圖、龍骨節(jié)點(diǎn)圖、門檻石節(jié)點(diǎn)圖等，并把排版圖與安裝系統(tǒng)走向圖、空調(diào)布置圖進(jìn)行疊加，找出平面位置的相互矛盾，杜絕現(xiàn)場(chǎng)隨意移位切割，與設(shè)計(jì)單位確定精裝修標(biāo)準(zhǔn)的深化圖紙；

3、材料樣板的確認(rèn)、封樣、存放和臺(tái)帳的建立；

4、重點(diǎn)工序均辦理工序界面移交。由監(jiān)理組織各責(zé)任方到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交接，并辦理工序交接驗(yàn)收書面確認(rèn)單。需要辦理工序移交的工序界面有：土建工作面交接、防滲漏部位檢查交接；

5、采取精裝修單位管理機(jī)制。所有勞務(wù)分包、甲供材單位均納入精裝修管理，包括產(chǎn)品實(shí)測(cè)下料、產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)加工、成品保護(hù)等，并嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)包方要求的成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；

6、現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中分為四個(gè)階段：材料控制階段、界面移交階段、裝修過(guò)程階段和最終階段，各個(gè)階段劃分出各個(gè)驗(yàn)收分項(xiàng)，對(duì)每個(gè)分項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格把控，并建立完善的驗(yàn)收檔案，最終匯總到檔案資料中，并裝訂成冊(cè)；

7、現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理，所有材料包括瓷磚、砂漿、石膏板、木工板等均在場(chǎng)外集中加工，施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拼裝組合；現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁電線亂接亂拉；每層設(shè)滅火器；每?jī)蓪釉O(shè)一小便桶；每天垃圾集中堆放處理。

四、實(shí)施具體措施：

（一）開(kāi)工前準(zhǔn)備： 1.臨時(shí)設(shè)施； 2.臨時(shí)用電； 3.臨時(shí)用水； 4.滅火器設(shè)置； 5.垃圾處理；(二)組織架構(gòu)：

除了工程施工所需的常規(guī)管理班組外，為了滿足精裝修精細(xì)化管理的要求，我們還計(jì)劃配備如下組織或人員： 1．實(shí)測(cè)實(shí)量； 2．圖紙深化； 3．材料集中加工； 4．材料運(yùn)輸； 5．甲供材料管理； 6．成品保護(hù)； 7．安全文明檢查。

（三）圖紙深化：

圖紙深化的主要工作內(nèi)容為：通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)測(cè)實(shí)量，分析數(shù)據(jù)，制定出統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。再根據(jù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，繪制出水電定位、墻地磚排版、吊頂排版、配套項(xiàng)目（櫥柜、收納系統(tǒng)、戶內(nèi)門）、細(xì)部節(jié)點(diǎn)等詳細(xì)的深化圖紙，以指導(dǎo)具體施工。

1、實(shí)測(cè)實(shí)量及圖紙深化人員的落實(shí)

1）根據(jù)實(shí)測(cè)實(shí)量的要求，會(huì)同土建總包、監(jiān)理等對(duì)已完結(jié)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核，并記錄好數(shù)據(jù)；

2）根據(jù)實(shí)測(cè)實(shí)量數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)出其離散率，再根據(jù)貼磚、踢腳線等可調(diào)節(jié)的間隙厚度來(lái)制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，繪制出深化圖紙。

2、需深化的圖紙

1）水電調(diào)整定位圖。對(duì)比施工圖與土建現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的水電位置，比較出插座、開(kāi)關(guān)、燈具等所有需增加或改動(dòng)的部位，為集中開(kāi)槽施工提供依據(jù)，為繪制隱蔽工程管線施工圖做好準(zhǔn)備；

2）墻地磚排版圖。這是精裝修集中加工最重要部分之一，所以在這個(gè)工序上施工單位需加派人員，細(xì)化流程，每步工序后都要復(fù)核尺寸，盡可能做到準(zhǔn)確無(wú)誤；流程：測(cè)繪原始尺寸——離散率統(tǒng)計(jì)——確定標(biāo)準(zhǔn)尺寸——現(xiàn)場(chǎng)排版樣板——確定繪圖尺寸——出排版圖——施工樣板——交監(jiān)理及甲方確認(rèn)——張貼圖紙——大面積放樣——施工。

（四）材料管理： 1．材料分類、樣板確認(rèn)：

在施工開(kāi)始之前，甲方（設(shè)計(jì)、采購(gòu)、成本、項(xiàng)目）、監(jiān)理及總包施工單位再次對(duì)工程中所采用的材料進(jìn)行詳細(xì)確認(rèn)，包括甲供材、甲指乙供材、乙供材等，再按照材料清單、分類來(lái)制作材料樣板展示架，以備施工過(guò)程中進(jìn)行核對(duì)。2．材料質(zhì)量控制：

材料質(zhì)量控制包括所有材料，主要驗(yàn)收檢查內(nèi)容為：型號(hào)、產(chǎn)地、批號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量等級(jí)、破損情況等。在材料入場(chǎng)時(shí)，嚴(yán)格要求責(zé)任落實(shí)具體化，并要求責(zé)任方書面確認(rèn)簽字。3．材料堆放 a)分庫(kù)房存放

材料按工種分貨架存放；如泥工、木工、油漆工、水電工材料等。b)材料堆放方式

小材料如螺絲等采用貨架進(jìn)行分類排放；

大材料如龍骨、石膏板等進(jìn)行錯(cuò)位交替疊加碼放；板材底部架空整齊疊放等； 現(xiàn)場(chǎng)在辦公區(qū)域劃出材料集中堆放區(qū)，對(duì)于水泥、膩?zhàn)拥刃钄嚢璧牟牧鲜⒎旁诹吓鑳?nèi)加工。

（五）現(xiàn)場(chǎng)施工方案： 1．現(xiàn)場(chǎng)施工標(biāo)準(zhǔn)化管理措施 細(xì)化施工圖設(shè)計(jì)，提高圖紙質(zhì)量

加強(qiáng)集中加工管理，加大集中加工人力物力投入 材料配送專職化，配送流程流水線作業(yè) 逐步施工質(zhì)量控制，工序質(zhì)量表格化

全過(guò)程安全文明施工培訓(xùn)、教育、檢查、提高 成品保護(hù)貫穿整個(gè)施工過(guò)程，專人專職保護(hù)維護(hù) 2．分項(xiàng)工序驗(yàn)收交接

分項(xiàng)工序移交，由監(jiān)理組織各責(zé)任方現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交接，下道工序?qū)ι系拦ば虻臋z查，并辦理工序交接驗(yàn)收書面簽字確認(rèn)單。每戶工序驗(yàn)收交接分兩大階段，第一階段為土建移交檢查；第二階段為裝飾質(zhì)量檢查。

（六）總計(jì)劃管理： 1.施工總計(jì)劃 2.施工人員計(jì)劃

（七）成品保護(hù)及垃圾處理方案： 1.成品保護(hù)措施

a)成品保護(hù)材料膠帶印上工程名稱、公司名稱、公司標(biāo)志等；施工區(qū)域內(nèi)張貼成品保護(hù)提示等。b)具體成品保護(hù)方法： 詳見(jiàn)招標(biāo)文件中有關(guān)內(nèi)容 c)成品保護(hù)保證措施：

除及時(shí)有效的做好成品保護(hù)工作外，還必須每天有專人巡查，及時(shí)做好成品保護(hù)的維護(hù)工作；制定明確的責(zé)任制和獎(jiǎng)罰制度。2.垃圾處理方案

施工人員每天做到落手清工作，必須清理好自己的施工垃圾并在當(dāng)天施工結(jié)束后將垃圾運(yùn)至總包垃圾集中堆放點(diǎn)。(八)安全文明管理：

現(xiàn)場(chǎng)的安全文明管理主要靠教育、宣傳、獎(jiǎng)罰這三大措施。1.加強(qiáng)安全文明教育

各專業(yè)的施工隊(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后，項(xiàng)目部將對(duì)其施工管理人員及施工操作人員進(jìn)行全面入場(chǎng)教育，包括安全、質(zhì)量、文明施工等內(nèi)容，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的特殊部位進(jìn)行詳細(xì)交底，并記錄在案。2.加大安全文明宣傳

現(xiàn)場(chǎng)張貼各類安全文明告示，隨時(shí)提醒施工人員。3.加深獎(jiǎng)罰力度

現(xiàn)場(chǎng)做到人人都是安全檢查員，不僅設(shè)處罰制度，還設(shè)優(yōu)秀文明班組獎(jiǎng)及舉報(bào)獎(jiǎng)，發(fā)動(dòng)所有施工人員參與到創(chuàng)建安全文明工地的工作中去。

班組進(jìn)場(chǎng)前與班組長(zhǎng)簽訂安全文明協(xié)議，對(duì)于違反規(guī)定的施工人員絕不放過(guò)，第一次罰款教育，第二次必須驅(qū)逐出場(chǎng)。

（九）施工技術(shù)交底與指導(dǎo)：

1.針對(duì)每個(gè)施工工序，由專項(xiàng)技術(shù)人員出施工方案，方案必須務(wù)實(shí)準(zhǔn)確，必要時(shí)結(jié)合圖紙與施工照片進(jìn)行闡述；

2.施工人員進(jìn)場(chǎng)除安全文明教育外，緊接著就是施工流程、方案、質(zhì)量交底； 3.每周進(jìn)行一次技術(shù)交底會(huì)議，將本周內(nèi)的施工質(zhì)量等進(jìn)行總結(jié)和教育，對(duì)下周的施工項(xiàng)目及工序要求進(jìn)行重復(fù)指導(dǎo)，加深印象；

4.技術(shù)人員對(duì)方案要不斷完善，如果施工方案與實(shí)際施工發(fā)生沖突或發(fā)現(xiàn)不合理之處，要及時(shí)改進(jìn)；并及時(shí)通知到相關(guān)部門與相關(guān)班組直至每個(gè)施工人員； 5.重要工序，在施工現(xiàn)場(chǎng)張貼施工工藝圖紙及現(xiàn)場(chǎng)放線，確保工程質(zhì)量。

（十）現(xiàn)場(chǎng)安全文明具體措施： 1.施工人員服裝

新進(jìn)施工人員項(xiàng)目部進(jìn)行登記；統(tǒng)一發(fā)放工作服兩套（輪流換洗）、安全帽一頂。分包單位必須統(tǒng)一服裝、安全帽。管理人員與工人佩戴安全帽顏色不同。2.保潔

保潔就是說(shuō)施工人員在施工中要將主要施工材料、工具按指定位置、方法進(jìn)行有序排放，操作過(guò)程中盡量保持施工環(huán)境的整潔，施工結(jié)束做到落手清工作，及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)垃圾至指定垃圾堆放點(diǎn)。3.精保潔

在竣工驗(yàn)收前期，委派專業(yè)的精保潔公司按照發(fā)包方交付保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保潔。4.其他文明措施

其他文明措施具體有教育施工人員文明舉止，禮貌用語(yǔ)；現(xiàn)場(chǎng)設(shè)小便區(qū)、警告提示語(yǔ)等。

（十一）勞務(wù)分包單位配合管理工作：

要確保整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)的施工質(zhì)量、安全文明工作，所有勞務(wù)分包施工必須納入我司項(xiàng)目部管理，主要有以下內(nèi)容： 1．日常管理 1）勞務(wù)分包單位進(jìn)場(chǎng)前，必須先將施工人員名單、具體施工負(fù)責(zé)內(nèi)容上報(bào)我司項(xiàng)目部，并附身份證復(fù)印件留底，并與我司簽訂分包協(xié)議。2）勞務(wù)分包單位必須服從現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部管理。2．材料與施工管理

1）所有的供貨計(jì)劃必須滿足項(xiàng)目部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工程情況制定的總進(jìn)度計(jì)劃和材料供應(yīng)計(jì)劃，供應(yīng)按照現(xiàn)場(chǎng)劃分的標(biāo)段分批供應(yīng)，項(xiàng)目部提供計(jì)劃必須符合勞務(wù)分包單位提供的加工周期時(shí)間，勞務(wù)分包單位根據(jù)計(jì)劃向我司提供相關(guān)加工制作施工圖、排版圖及節(jié)點(diǎn)大樣圖等詳細(xì)圖紙，經(jīng)總包審核簽字確認(rèn)上報(bào)監(jiān)理和發(fā)包方審核簽字；

2）進(jìn)場(chǎng)前，必須與總包、監(jiān)理共同對(duì)總包的完成面進(jìn)行檢查交接，辦理交接手續(xù)，并由總包、分包單位、監(jiān)理三方在交接單上簽字確認(rèn)；

3）所有材料加工下料，由總包負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，并向根據(jù)計(jì)劃及前期確認(rèn)的圖紙向分包單位提供現(xiàn)場(chǎng)安裝制作指令單，內(nèi)容包含通知時(shí)間、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、具體套數(shù)、具體部位，安裝制作單必須由分包單位、總包、監(jiān)理及甲方標(biāo)段負(fù)責(zé)人簽字； 4）現(xiàn)場(chǎng)材料堆放必須堆放在總包指定倉(cāng)庫(kù)集中堆放，二次搬運(yùn)由分包負(fù)責(zé)，按照總包統(tǒng)一調(diào)度運(yùn)輸至施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安裝，運(yùn)輸車輛必須符合總包的統(tǒng)一管理要求；

5）進(jìn)場(chǎng)材料必須在集中加工區(qū)內(nèi)指定位置（包含開(kāi)孔、開(kāi)槽）進(jìn)行加工，加工完成后運(yùn)輸至工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拼裝，嚴(yán)禁在施工現(xiàn)場(chǎng)隨意切割。3．日常資料報(bào)驗(yàn)：

1）所有資料（材料供應(yīng)計(jì)劃、材料驗(yàn)收單、工序驗(yàn)收單、付款資料、竣工驗(yàn)收單等）由分包單位填寫蓋章后上報(bào)總包，總包審核后上報(bào)監(jiān)理及甲方； 2）材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收和各道工序安裝完成后由項(xiàng)目部自檢合格后，填寫報(bào)驗(yàn)單上報(bào)總包確認(rèn)，由總包統(tǒng)一上報(bào)監(jiān)理和甲方驗(yàn)收，報(bào)驗(yàn)資料分包單位、總包和監(jiān)理均須簽字蓋章。4．成品保護(hù)管理：

1）產(chǎn)品成品保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)均由總包單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，按照綠地集團(tuán)成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和總包成品保護(hù)的細(xì)則執(zhí)行，成品材料按照總包單位提供樣品進(jìn)行采購(gòu)； 2）自施工進(jìn)場(chǎng)至竣工交付完成，委派專人在現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)本單位項(xiàng)目的成品保護(hù)和現(xiàn)場(chǎng)清理工作，具體人數(shù)由項(xiàng)目部根據(jù)工作量確定后上報(bào)總包，再由總包審核確認(rèn)。保護(hù)和清理標(biāo)準(zhǔn)參照綠地及總包的指定標(biāo)準(zhǔn)。5．安全文明管理：

1）施工人員現(xiàn)場(chǎng)必須統(tǒng)一穿著工作服和佩戴安全帽，通過(guò)工作服或安全帽顏色區(qū)分出管理人員和施工人員，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地布置、車輛標(biāo)識(shí)要符合在現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一要求。2）安全文明由總包統(tǒng)一管理，進(jìn)場(chǎng)前由總包對(duì)管理人員進(jìn)行安全文明培訓(xùn)交底，并與總包簽訂安全文明協(xié)議；項(xiàng)目部必須對(duì)其現(xiàn)場(chǎng)施工人員安全文明交底，并有書面記錄，每位施工人員進(jìn)行簽字確認(rèn)，每周對(duì)施工人員要集中培訓(xùn)，并做培訓(xùn)記錄。

3）施工人員違反工地或加工區(qū)安全文明規(guī)定，必須接受項(xiàng)目部相關(guān)的處罰規(guī)定。6．竣工驗(yàn)收：

1）嚴(yán)格按照甲方及總包單位的質(zhì)量要求進(jìn)行施工和過(guò)程控制，并接受總包現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和管理。

2）自施工起，都必須由專職小組在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行成品保護(hù)維護(hù)、質(zhì)量檢驗(yàn)維修，以及配合甲方與總包的交房工作，直至房屋交付完成。