第一篇：《創(chuàng)建5A景區(qū)全程顧問方案(目錄)》

《創(chuàng)建5A景區(qū)全程顧問方案（目錄）》

《創(chuàng)建5A景區(qū)全程顧問方案（目錄）》

國家5A級(jí)景區(qū)由國家旅游局于2007年5月正式批準(zhǔn)，截止到2017年9月，全國共有250家旅游景區(qū)獲得國家5A級(jí)旅游景區(qū)殊榮。

國家5A級(jí)旅游景區(qū)評(píng)定是一套規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量等級(jí)評(píng)定體系，分別是按照《服務(wù)質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)細(xì)則》、《景觀質(zhì)量評(píng)價(jià)細(xì)則》和《游客意見評(píng)價(jià)細(xì)則》等三個(gè)評(píng)分細(xì)則進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

一、5A級(jí)景區(qū)評(píng)定流程： 《創(chuàng)建5A景區(qū)全程顧問方案（目錄）》

（一）成為有一定知名度的優(yōu)秀4A級(jí)景區(qū)；

（二）提交創(chuàng)建5A級(jí)景區(qū)規(guī)劃及專家方案；

（三）地方審批創(chuàng)建5A級(jí)景區(qū)；

（四）投入5A級(jí)景區(qū)建設(shè)和整改；

（五）地方驗(yàn)收后向國家旅游局申報(bào)5A景區(qū)；

（六）國家旅游局專家小組多次測(cè)評(píng)；

（七）國家旅游局進(jìn)行指導(dǎo)、暗訪、評(píng)測(cè)和驗(yàn)收；

（八）通過驗(yàn)收向社會(huì)公布并向景區(qū)發(fā)確認(rèn)函；

（九）正式授牌國家5A級(jí)景區(qū)儀式。

二、《旅游區(qū)創(chuàng)建5A級(jí)景區(qū)診斷報(bào)告及執(zhí)行方案》

（一）診斷報(bào)告

1.服務(wù)質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量評(píng)估

1.1旅游交通 1.2游覽服務(wù) 1.3綜合服務(wù) 1.4特色文化 1.5信息化 《創(chuàng)建5A景區(qū)全程顧問方案（目錄）》

1.6旅游安全 1.7旅游管理

1.8資源和環(huán)境的保護(hù) 2.景觀質(zhì)量評(píng)估 3.綜合評(píng)價(jià)

（二）執(zhí)行方案

1.工作機(jī)構(gòu) 2.倒逼時(shí)間表

第二篇：全程策劃顧問代理協(xié)議書

全程策劃 顧問協(xié)議書

二00三年

全程策劃、顧問代理協(xié)議書

委托方：（以下簡(jiǎn)稱甲方）受托方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

甲、乙雙方本著平等、誠信、雙贏的合作原則，就 項(xiàng)目全權(quán)委托乙方進(jìn)行全程策劃、顧問代理的有關(guān)事項(xiàng)，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議，以共同遵守。第一條：委托項(xiàng)目標(biāo)的

一、項(xiàng)目名稱：

二、項(xiàng)目基地位置：該項(xiàng)目位于 路，南接，北接，東接，西接。

三、協(xié)議銷售面積

1、本次委托的標(biāo)的項(xiàng)目為集商業(yè)、住宅、公寓、寫字樓為一體的綜合物業(yè)，總占地面積約 ㎡，建筑基地面積 ㎡，總建筑面積 ㎡，其中商場(chǎng)部分 ㎡，住宅部分 ㎡，寫字樓部分 ㎡，公寓部分 ㎡，地下室 ㎡（含停車場(chǎng)、設(shè)備間 ㎡）。

2、甲方計(jì)劃預(yù)留約 ㎡，其中商場(chǎng) ㎡，寫字樓 ㎡，住宅

㎡，公寓 ㎡。

3、本標(biāo)的項(xiàng)目的回遷面積總量約

㎡，其中商場(chǎng)

㎡，住宅

㎡，公寓 ㎡，寫字樓 ㎡。

4、乙方實(shí)際可銷售總面積 ㎡，其中地下一層可售 ㎡，一層商場(chǎng)可售 ㎡，二層商場(chǎng)可售 ㎡，三層商場(chǎng)可售 ㎡，寫字樓可售 ㎡ 套，住宅可售 ㎡ 套。

四、協(xié)議招商面積

甲方委托乙方全權(quán)負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目未售部分的商場(chǎng)面積，共計(jì) ㎡進(jìn)行主力店、次主力店、配套服務(wù)機(jī)構(gòu)和品牌、業(yè)戶的招商、招租。第二條：委托策劃、代理的服務(wù)內(nèi)容

一、項(xiàng)目的全程策劃、銷售顧問

1、項(xiàng)目整體營銷策劃、銷售策劃；

2、項(xiàng)目推廣策劃、廣告策劃和SP活動(dòng)策劃、實(shí)施；

3、銷售人員的培訓(xùn)、管理、考核；

4、銷控、銷售現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行指導(dǎo)、顧問咨詢。

二、商場(chǎng)的定位、規(guī)劃顧問

1、商場(chǎng)的市場(chǎng)定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位規(guī)劃；

2、商場(chǎng)的物業(yè)規(guī)劃、配套設(shè)施建議及咨詢；

3、商場(chǎng)的垂直功能布局規(guī)劃、業(yè)態(tài)、業(yè)種布局規(guī)劃；

4、車流、物流、人流動(dòng)線規(guī)劃；

5、店鋪平面切割規(guī)劃；

6、各業(yè)態(tài)、功能對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)的商業(yè)需求建議、咨詢；

7、一次裝修設(shè)計(jì)和施工建議、咨詢。

三、商場(chǎng)招商運(yùn)營

1、主力店、次主力店招商；

2、功能服務(wù)區(qū)招商；

3、品牌招商；

4、未售鋪位招商；

5、代租、返租鋪位招商；

6、招商機(jī)構(gòu)及體系建立；

7、招商隊(duì)伍建設(shè)及培訓(xùn)。

四、商場(chǎng)運(yùn)營管理

1、商場(chǎng)經(jīng)營管理體系設(shè)計(jì)；

2、管理流程及制度建設(shè)；

3、商業(yè)營銷策劃及營銷管理；

4、員工培訓(xùn)及員工隊(duì)伍建設(shè)；

5、業(yè)戶培訓(xùn)及營業(yè)人員培訓(xùn)； 第三條：委托方式

一、乙方以江南新天地項(xiàng)目的名義對(duì)外從事銷售和宣傳推廣工作。甲、乙雙方共同確定銷售額基數(shù)和銷售基價(jià)，并按銷售額收取傭金。

二、乙方根據(jù)不同階段需要派駐 名由商業(yè)和營銷、銷售等專業(yè)人員組成的專案小組入駐項(xiàng)目所在地，同乙方的外圍專家顧問團(tuán)組成項(xiàng)目運(yùn)營小組受托管理、招商、策劃和銷售甲方委托的 項(xiàng)目。

三、經(jīng)營管理期間，甲雙方約定以“項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)”兩權(quán)分離的方式全權(quán)委托乙方提供全程顧問、管理服務(wù)。第四條： 協(xié)議委托期限

一、甲、乙雙方的合作期限自 年 月 日至 年 月 日止。合同期滿后，雙方經(jīng)協(xié)商后確定是否續(xù)約。

二、甲、乙雙方簽定本協(xié)議后，乙方派駐的工作人員應(yīng)于 年 月 日前到崗并開展工作。第五條：取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

一、基本顧問費(fèi)

1、甲方每月支付乙方基本顧問費(fèi)用人民幣（￥ 元）；乙方派駐的專業(yè)管理顧問團(tuán)隊(duì)的人員工資和費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。

2、甲方應(yīng)于每月5日前一次性支付當(dāng)月的顧問費(fèi)用，不得無故拖。

二、招商費(fèi)用

1、開業(yè)前期乙方招商、招租的主力店、次主力店、服務(wù)性機(jī)構(gòu)在正式簽約后的當(dāng)月，甲方需一次性向乙方支付一個(gè)月的租金費(fèi)用做為對(duì)乙方的獎(jiǎng)勵(lì)。

2、乙方對(duì)小型鋪位、返租鋪位的招商、招租率達(dá)到百分之五十（50%）時(shí)，甲方向乙方一次性支付鋪位租金總額的一個(gè)月租金費(fèi)用做為對(duì)乙方的管理顧問費(fèi)用。

3、若由甲方直接引入的主力店或品牌不向乙方計(jì)算獎(jiǎng)勵(lì)或顧問費(fèi)用。但后續(xù)招聘人員及招商中心人員招商、招租部分，甲方仍按一個(gè)月租金獎(jiǎng)勵(lì)向乙方予以計(jì)算。

三、銷售提成1、2、房屋的銷售價(jià)（平均價(jià)格）由甲、乙雙方在充分調(diào)查、論證后予以書面確認(rèn)或簽定補(bǔ)充協(xié)議。乙方以雙方共同確認(rèn)的商品房屋價(jià)格或高出底價(jià)對(duì)外銷售，并按實(shí)際銷售額的（%）提取代理費(fèi)。

3、完成銷售任務(wù)的６０％以內(nèi)按實(shí)際銷售額的（％）提取代理費(fèi)；完成銷售任務(wù)的８０％以內(nèi)按實(shí)際銷售的（％）提取代理費(fèi)，并補(bǔ)足以前提取金額；完成銷售任務(wù)的９０％按實(shí)際銷售的（％）提取代理費(fèi)。4、5、6、甲方每月5日前向乙方一次性支付上月應(yīng)取得的代理費(fèi)，不得無故拖延。甲方支付乙方入場(chǎng)費(fèi)（元），該費(fèi)用后期在乙方代理費(fèi)中扣除。

甲方取得預(yù)售許可證后，購房者與甲方正式簽定預(yù)售合同，既算乙方實(shí)際銷售應(yīng)按以上約定提取代理費(fèi)。

四、溢價(jià)分成

甲、乙雙方共同確認(rèn)銷售價(jià)后，乙方根據(jù)市場(chǎng)情況可適當(dāng)提高售價(jià)，高出雙方確認(rèn)價(jià)以上的溢價(jià)部分，甲、乙雙方按，（即甲方，乙方）進(jìn)行分成。甲方于每月5日前向乙方支付上月應(yīng)得的溢價(jià)分成部分，不得無故拖延。

五、銷售人員費(fèi)用支付

1、乙方派駐的主要顧問和主管人員的費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)，但銷售人員工資、獎(jiǎng)金均由甲方支付。銷售人員工資、獎(jiǎng)金的考核、發(fā)放權(quán)力歸乙方所有，甲方予以監(jiān)控。

2、乙方人員需對(duì)甲方原銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)、管理、考核，不符合實(shí)際工作需要或造成不良影響的員工，乙方有權(quán)予以處罰直至開除。

六、乙方派駐的高層專業(yè)管理成員及顧問人員的工資及福利由乙方自行確定，甲方不得干預(yù)乙方的內(nèi)部分配。

七、乙方所得的管理費(fèi)、顧問費(fèi)、銷售提成、招商獎(jiǎng)勵(lì)、溢價(jià)分成為乙方的全程策劃、商業(yè)顧問、銷售顧問、管理模式、經(jīng)營理念輸出，管理制度建立及派駐管理成員和管理顧問對(duì)項(xiàng)目顧問管理和員工的培訓(xùn)等收取費(fèi)用總和。乙方在經(jīng)營管理過程中的招商費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、行政辦公費(fèi)用、人員培訓(xùn)費(fèi)用、工裝、人員工資、福利、獎(jiǎng)金、印刷費(fèi)用、廣告費(fèi)用、促銷費(fèi)用、差旅費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、招待費(fèi)用、公關(guān)費(fèi)用等一切與銷售、推廣及正常經(jīng)營管理有關(guān)的費(fèi)用，均直接由甲方從項(xiàng)目經(jīng)營成本中支出，而不包含在乙方收取的費(fèi)用之中。第六條：乙方的工作目標(biāo)

1、充分論證、分析、策劃、項(xiàng)目的整體營銷策略、推廣策略、銷售策略、銷控策略，并確保銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、3、系統(tǒng)并持續(xù)的培訓(xùn)銷售人員，及時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)予以管理、指導(dǎo)、考核，并適時(shí)調(diào)整策略。以專業(yè)、負(fù)責(zé)的態(tài)度引入國際、國內(nèi)的知名主力店、次主力店，并對(duì)賣點(diǎn)予以充分的挖掘和利用。

4、及時(shí)、準(zhǔn)確地根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況編寫銷售店鋪所需要的宣傳和銷售所需要的文案及文本。其中《商場(chǎng)經(jīng)營管理十統(tǒng)一》文本一份；《經(jīng)營管理十大保障體系》文本一份；《業(yè)戶、供應(yīng)商五承諾》文本一份；《投資經(jīng)營業(yè)戶管理公約》文本一份；《商鋪投資100問》文本一份；《商鋪銷售協(xié)議》及《附件》文本一份;《XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》文本一份；《xxxx營銷策劃報(bào)告》文本一份。

5、及時(shí)、有效為商鋪銷售提供宣傳所需的商業(yè)信息、數(shù)據(jù)、指標(biāo)、資料的商業(yè)文本。其中：《招商指南》一份、《投資手冊(cè)》一份、《招商畫冊(cè)》一份和《管理成本預(yù)算書》一份。

6、及時(shí)、正確地進(jìn)行平面設(shè)計(jì)、平面規(guī)劃、功能布局的顧問咨詢。協(xié)助甲方及有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目相關(guān)圖紙的規(guī)劃設(shè)計(jì)、制作。

7、及時(shí)、準(zhǔn)確地接受甲方、投資業(yè)戶有關(guān)商業(yè)投資、經(jīng)營、管理、銷售等方面的各項(xiàng)咨詢。

8、乙方保證本項(xiàng)目開業(yè)時(shí)，品牌招商及經(jīng)營業(yè)戶的招商、招租率達(dá)到85%以上。

9、根據(jù)經(jīng)營業(yè)戶不同經(jīng)營期的實(shí)際需要，有效地進(jìn)行經(jīng)營指導(dǎo)和對(duì)業(yè)戶營業(yè)人員的崗前、崗中培訓(xùn)，經(jīng)常開展對(duì)業(yè)戶現(xiàn)場(chǎng)銷售、布局、商品陳列、服務(wù)等各項(xiàng)工作指導(dǎo)。

10、對(duì)商場(chǎng)的管理人員及一線員工進(jìn)行系統(tǒng)、全面的崗前、崗中的服務(wù)禮儀、服務(wù)技巧、銷售技巧、管理知識(shí)和業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面的培訓(xùn)，確保員工的專業(yè)技能、業(yè)務(wù)素質(zhì)、綜合能力等符合企業(yè)經(jīng)營管理的需要。

11、為企業(yè)設(shè)計(jì)合理的經(jīng)營體系、工作流程和適用于經(jīng)營管理需要的規(guī)范制度體系，并保證制度的充分執(zhí)行。

12、對(duì)賣場(chǎng)未售出鋪位進(jìn)行招商、招租，并根據(jù)品牌和業(yè)戶的經(jīng)營情況不斷進(jìn)行品牌和業(yè)戶的優(yōu)化調(diào)整，始終保持經(jīng)營招商、招租率在85%以上。

13、對(duì)項(xiàng)目的消防工作，按消防要求定期或不定期進(jìn)行消防演練和安全教育工作，對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行有效管理，并與當(dāng)?shù)叵啦块T建立良好關(guān)系，確保商場(chǎng)內(nèi)各經(jīng)營業(yè)戶、投資戶的人身、財(cái)產(chǎn)和經(jīng)營的安全。

14、根據(jù)經(jīng)營過程中的實(shí)際需要，不斷增加或改進(jìn)賣場(chǎng)的配套服務(wù)，并建立統(tǒng)一的售后服務(wù)中心和制定完善的售后服務(wù)體系，及時(shí)、有效地協(xié)調(diào)、解決消費(fèi)者與經(jīng)營業(yè)戶的在退換貨、投訴及服務(wù)方面的問題。

15、及時(shí)、有效地開展?fàn)I銷宣傳及促銷活動(dòng)，根據(jù)經(jīng)營管理的不同階段進(jìn)行整體的營銷策劃和形象推廣；針對(duì)重大的節(jié)假日和重要的促銷時(shí)期進(jìn)行有效的促銷；根據(jù)企業(yè)整體形象定位對(duì)品牌商品和經(jīng)營業(yè)戶的經(jīng)營促銷活動(dòng)進(jìn)行有效地整合和管理。

16、有效地開展人力資源的管理和開發(fā)，做到用人為賢，并努力將員工的發(fā)展目標(biāo)和企業(yè)目標(biāo)相結(jié)合；對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)生涯設(shè)計(jì)，并努力提高員工素質(zhì)，從而為企業(yè)培養(yǎng)一批能適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營需要的員工隊(duì)伍。第七條：甲、乙雙方的權(quán)力(一)甲方的權(quán)力

1、決策權(quán)和審批權(quán)：

甲方擁有企業(yè)發(fā)展、抵押貸款和推廣、銷售、招商及經(jīng)營管理中的重大事項(xiàng)的決策權(quán)，以及各項(xiàng)方案、計(jì)劃、指標(biāo)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定的審批權(quán)。

2、知情權(quán)：

甲方對(duì)項(xiàng)目顧問和經(jīng)營管理情況擁有知情權(quán)，有權(quán)要求乙方按季、向甲方提供工作情況匯報(bào)和工作計(jì)劃，按月、季度、提供報(bào)表。

3、監(jiān)督權(quán)：

甲方有權(quán)對(duì)乙方在項(xiàng)目顧問、策劃、銷售、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理過程中的重大事項(xiàng)和重大決策進(jìn)行必要監(jiān)督。

4、審計(jì)權(quán)：

經(jīng)營管理期，甲方可指派或推薦一名財(cái)務(wù)經(jīng)理或財(cái)務(wù)總監(jiān)擔(dān)任財(cái)務(wù)管理的領(lǐng)導(dǎo)工作，指導(dǎo)和監(jiān)督乙

方財(cái)務(wù)運(yùn)作工作，并有權(quán)對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。

5、建議權(quán): 甲方有權(quán)對(duì)委托乙方策劃、顧問期間的各項(xiàng)工作計(jì)劃、營銷方案及管理制度制定提出建議。

6、考核權(quán)：

甲方有權(quán)按雙方約定的各項(xiàng)工作指標(biāo)對(duì)乙方進(jìn)行考核。

（二）乙方的權(quán)力

1、經(jīng)營管理權(quán)：

在雙方協(xié)商一致的前提下，乙方擁有該項(xiàng)目的整體規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)定位、品牌策略、競(jìng)爭(zhēng)策略、管理模式、管理架構(gòu)、職能設(shè)計(jì)以及管理、業(yè)務(wù)、營銷等一切經(jīng)營管理事務(wù)的獨(dú)立經(jīng)營管理權(quán)。

2、人事權(quán)：

乙方擁有所有工作人員的聘用、晉升、免職、辭退和人員福利、人員考核、工資發(fā)放等權(quán)力。

3、費(fèi)用審批權(quán)：

乙方按照公司的規(guī)范運(yùn)行體系，制定財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)表經(jīng)甲方核準(zhǔn)或按照經(jīng)甲方核準(zhǔn)的《財(cái)務(wù)費(fèi)用管理制度》、《差旅費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》、《工資及考核獎(jiǎng)罰條例》的基礎(chǔ)下，乙方擁有正常經(jīng)營管理費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用、行政費(fèi)用和人員工資、福利、獎(jiǎng)金等費(fèi)用的簽字審批權(quán)。第八條：甲、乙雙方的責(zé)任和義務(wù)

（一）甲方的責(zé)任和義務(wù)

1、為保證乙方有效地進(jìn)行項(xiàng)目整體策劃和銷售代理工作，甲方需及時(shí)向乙方提供該項(xiàng)目的詳細(xì)資料，并保證其真實(shí)性。

2、甲方須按雙方確認(rèn)的營銷推廣方案，及時(shí)支付廣告、印刷品、促銷品、公關(guān)費(fèi)等費(fèi)用，不得隨意刪減費(fèi)用額度或拖延付款。

3、甲方需按照工作的實(shí)際需要招聘管理及招商人員，并由乙方負(fù)責(zé)招聘、管理和培訓(xùn)工作。

4、甲方協(xié)助乙方向政府機(jī)關(guān)及有關(guān)方面申請(qǐng)有關(guān)項(xiàng)目策劃和銷售所需的資料。

5、為確保乙方有效地開展銷售工作，甲方應(yīng)做好以下工作：

①甲方向乙方提供銷售文件，包括項(xiàng)目預(yù)算，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、銷售許可證等。②甲方應(yīng)向乙方提供全部銷售面積、套內(nèi)使用面積及公攤面積證明。③甲方應(yīng)保證已確認(rèn)的工期進(jìn)度及竣工時(shí)間，確保對(duì)客戶的承諾。

④甲方負(fù)責(zé)乙方在銷售工作中所需的水、電、冷氣、暖氣及通訊、辦公場(chǎng)所、行政用車等。⑤甲方負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)質(zhì)檢證書、面積測(cè)繪及提供產(chǎn)權(quán)過戶、銀行按揭等所需的各項(xiàng)文件。

⑥甲方應(yīng)與乙方協(xié)商制定價(jià)格策略和銷售基準(zhǔn)價(jià)格。

6、甲方需按合同規(guī)定按時(shí)向乙方支付代理費(fèi)。

7、甲方負(fù)責(zé)建設(shè)銷售所需銷售中心，并對(duì)銷售中心進(jìn)行必要的裝修、布置、印刷相關(guān)的宣傳資料、提供電腦等辦公設(shè)備。

8、甲方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目銷售的全部廣告費(fèi)用。廣告的發(fā)布、制作費(fèi)用預(yù)算由乙方提交計(jì)劃，報(bào)甲方確定。

9、甲方確保經(jīng)營、管理、招租、招商、宣傳、公關(guān)等正常經(jīng)營費(fèi)用的支付。

10、甲方須保證提供經(jīng)營管理所需的辦公場(chǎng)所、行政用車及通訊。

11、甲方須保證提供經(jīng)營管理所需的包括倉庫、員工食堂、員工更衣室、更衣設(shè)施、辦公室等必要的物業(yè)設(shè)施并保證具備經(jīng)營所需的規(guī)模和條件。12、13、14、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)銀行、工商、稅務(wù)等部門和單位的關(guān)系，盡可能給乙方提供寬松的經(jīng)營環(huán)境。

方負(fù)責(zé)前期工程、裝修、外墻廣告、設(shè)備安裝等的投入和施工，并保證各項(xiàng)工程符合經(jīng)營的需要。甲方有義務(wù)協(xié)調(diào)解決乙方在經(jīng)營管理中的重大突發(fā)事件或與地方政府或企業(yè)間的糾紛。

15、甲方有責(zé)任為乙方派駐的項(xiàng)目專案人員及顧問提供辦公場(chǎng)地和所有辦公條件并負(fù)責(zé)相關(guān)的行政、辦公費(fèi)用。

（二）乙方的責(zé)任和義務(wù)

1、乙方按雙方約定的銷售指標(biāo)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成銷售任務(wù)。

2、乙方負(fù)責(zé)編定項(xiàng)目整體策劃書和銷售方案，在本合同生效后的二十個(gè)工作日內(nèi)，向甲方提供可行的整體策劃銷售方案。

3、乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的策劃銷售工作，負(fù)責(zé)銷售員的組織、培訓(xùn)和管理工作，確保銷售人員素質(zhì)優(yōu)良，行為規(guī)范。

4、乙方負(fù)責(zé)制定廣告宣傳及實(shí)施計(jì)劃。

5、乙方負(fù)責(zé)其所有銷售工作人員的工資、工裝、各種補(bǔ)貼及全部差旅費(fèi)用。

6、乙方需接受甲方的監(jiān)督，維護(hù)甲方的信譽(yù)。

7、乙方有義務(wù)及時(shí)向甲方提交銷售報(bào)表，匯報(bào)重大事宜。

8、乙方確保經(jīng)營管理工作的規(guī)范有序和各項(xiàng)考核指標(biāo)的完成。

9、乙方在經(jīng)營管理中需建立現(xiàn)代化的管理模式和理念、文化，建立完整、規(guī)范的管理制度、考核體系、培訓(xùn)體系、營銷體系。

10、乙方在經(jīng)營管理中需培養(yǎng)一批具備管理素質(zhì)的管理干部，作為企業(yè)發(fā)展和管理的后續(xù)人才。

11、乙方有義務(wù)向甲方提供月、季、財(cái)務(wù)報(bào)表和季、工作報(bào)告和工作計(jì)劃。

12、乙方有義務(wù)接受和協(xié)助甲方的半和財(cái)務(wù)審計(jì)工作。

13、乙方有義務(wù)向甲方通報(bào)招商、開業(yè)籌備的工作進(jìn)展和經(jīng)營管理中的重大事項(xiàng)及重大決定的實(shí)施情況。

14、乙方派出的高層專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)承擔(dān)商場(chǎng)經(jīng)營管理工作，輸出管理模式、管理體系。乙方并委派商業(yè)管理顧問對(duì)該項(xiàng)目提供業(yè)務(wù)、培訓(xùn)、管理、營銷等后援工作。第九條：乙方知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)及補(bǔ)償

1、合作期未滿，若因甲方原因終止合作或擅自解約，則甲方須對(duì)乙方已經(jīng)提供的策劃方案、建立的管理體系及其知識(shí)產(chǎn)權(quán)給予一次性補(bǔ)償人民幣 元整。

2、甲、乙雙方因任何原因不再合作，未經(jīng)乙方同意，甲方不得以任何理由留用乙方派駐的管理人員或?qū)＜翌檰枴?/p>

第十條：履約保證和違約責(zé)任

1、甲、乙雙方應(yīng)遵照本協(xié)議約定的事項(xiàng)、責(zé)任和義務(wù)，任何一方擅自違反本協(xié)議約定的事項(xiàng)，所造成的損失和責(zé)任由違約方承擔(dān)。

2、甲、乙雙方不得擅自單方面解除本協(xié)議或拒不履行本協(xié)議條款，否則由此造成的經(jīng)濟(jì)損失和法律責(zé)任由違約方全部承擔(dān)。

3、若因甲方資金不到位、工程延誤或不能正常支付所產(chǎn)生的營銷、廣告費(fèi)用而影響銷售，其責(zé)任由甲方承擔(dān)。

4、甲方未能遵照本協(xié)議約定條款向乙方正常支付費(fèi)用和提取代理費(fèi)，乙方有權(quán)停止工作或終止本協(xié)議，并由甲方承擔(dān)乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失。

5、乙方在銷售代理期間應(yīng)遵照國家法律、法規(guī)，恪守本合同約定的義務(wù)對(duì)甲方的投資和資產(chǎn)負(fù)責(zé)。若因此而給甲方造成的損失，由乙方承擔(dān)責(zé)任。

6、乙方在履行本協(xié)議中，若有重大失職和違約行為，甲方有權(quán)終止本協(xié)議并有權(quán)要求乙方賠償經(jīng)濟(jì)損失。

第十一條：合同的解除

在合同期內(nèi)，任何一方提出終止合同，必須提前30天，以書面形式通知對(duì)方，除法律規(guī)定的允許解除合同的條件以外，任何一方擅自終止合同均需向?qū)Ψ街Ц哆`約金，數(shù)額為 元人民幣。第十二條、保密條款

乙方承諾在受托本項(xiàng)目策劃銷售過程中所接觸到的有關(guān)本項(xiàng)目的資料，包括但不限于政府批文、技術(shù)

資料、設(shè)計(jì)方案、圖片、會(huì)議記錄、策劃報(bào)告、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)等均屬于甲方機(jī)密，乙方必須妥善保管和處理。乙方如需公布上述資料，必須經(jīng)甲方同意。如因乙方原因造成有關(guān)資料流失、外傳均屬于行為失當(dāng)，甲方可按情況追究乙方法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損失。第十三條：不可抗力

如遇自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力因素影響而致使本協(xié)議不能正常履行或不能完全履行，則雙方互不追究責(zé)任。

第十四條：其他約定條款

1、對(duì)本合同的修改與變更，必須經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議才能生效。

2、凡因履行本合同所發(fā)生的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)盡量通過友好協(xié)商加以解決。協(xié)商不能解決時(shí)，可提交當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)仲裁或訴諸法律。

3、合同任何一方發(fā)出的任何通知或報(bào)告須以書面形式，或以電子郵件或圖文傳真發(fā)出。如以圖文傳真的形式發(fā)出，必須在發(fā)出至收件人的正確圖文傳真號(hào)碼24小時(shí)后才視作有效送達(dá)，并須隨之簽收書面信件再行通知。合同雙方的地址或圖文傳真號(hào)有變更，5日內(nèi)在變更后48小時(shí)內(nèi)通知對(duì)方。

4、本合同一式肆份，雙方各執(zhí)兩份。

5、對(duì)于本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，與本合同具有同等法律效力。

6、本項(xiàng)目銷售定價(jià)和溢價(jià)金額確認(rèn)書及營銷宣傳方案的預(yù)算，由甲乙雙方共同確認(rèn)后作為本合同附件，與本合同具有同等法律效力。

7、本合同由甲乙雙方代表簽字、蓋章后生效。甲方（簽章）：

乙方（簽章）： 法定代表人：

法定代表人： 代表：

代表： 法定地址：

法定地址： 法人身份證號(hào)：

法人身份證號(hào)： 通訊地址：

通訊地址： 電話：

電話： 簽約時(shí)間：二00 年 月 日 簽約地點(diǎn)：

本協(xié)議期限：二00 年 月 日至二00 年 月 日

第三篇：萬科物業(yè)管理全程顧問服務(wù)概要

物業(yè)管理全程顧問服務(wù)概要（**項(xiàng)目）

萬科物業(yè)簡(jiǎn)介

萬科于1990年介入物業(yè)管理行業(yè)，于1992年初正式成立萬科物業(yè)，是萬科集團(tuán)全資下屬企業(yè)。作為國內(nèi)最早從事物業(yè)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)之一，萬科物業(yè)見證了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的風(fēng)雨歷程，經(jīng)過十余年的不輟努力，公司已發(fā)展成為業(yè)務(wù)范圍遍布全國的大型物業(yè)品牌企業(yè)。目前萬科物業(yè)從業(yè)員工超過9000人，管理服務(wù)面積超過1500萬平方米，服務(wù)人口超過50萬人。

企業(yè)理念

萬科物業(yè)始終堅(jiān)持“全心全意全為您”之服務(wù)理念，秉承“持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望”之企業(yè)宗旨，發(fā)揚(yáng)“服務(wù)至誠、精益求精、管理規(guī)范、進(jìn)取創(chuàng)新”之企業(yè)精神，不斷探索物業(yè)管理新模式，積極參與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。專業(yè)成就

萬科物業(yè)時(shí)刻關(guān)注客戶的需求，不斷提升管理服務(wù)內(nèi)涵，致力于持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向，為中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出了積極的探索，贏得來自同行及社會(huì)的普遍認(rèn)同與贊譽(yù)，奠定了行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)地位?！罟补苣Ｊ剑?991年）、酒店式管理（1995年）、無人化管理（1998年）、個(gè)性化服務(wù)（1999年）…… ☆國內(nèi)首家通過ISO9002第三方國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證 ☆國內(nèi)首家實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理電腦網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)化 ☆首先推出《季度管理報(bào)告》制度 ☆首批全國物業(yè)管理行業(yè)一級(jí)資質(zhì) ☆在管項(xiàng)目共獲“國優(yōu)”稱號(hào)25個(gè)，各類榮譽(yù)稱號(hào)共計(jì)數(shù)百個(gè)。

專業(yè)領(lǐng)域 ☆物業(yè)管理全委托服務(wù) 萬科物業(yè)作為行業(yè)的領(lǐng)跑者，致力于構(gòu)筑自身品牌優(yōu)勢(shì)，積極介入多類型物業(yè)的管理與服務(wù)，管理服務(wù)的物業(yè)類型已涵蓋大型住宅區(qū)、中央直屬機(jī)關(guān)、軍隊(duì)物業(yè)、地方政府機(jī)關(guān)、超大型商業(yè)物業(yè)、學(xué)校、工業(yè)園區(qū)、園林物業(yè)、智能化寫字樓、高檔住宅等。代表項(xiàng)目包括了國家建設(shè)部大院及辦公樓、東莞行政辦事中心等。-2-

萬科物業(yè)以其不懈的努力，已發(fā)展成為行業(yè)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)類型最為豐富的企業(yè)，并成功地成長為住宅領(lǐng)域、政府公用物業(yè)領(lǐng)域物業(yè)管理的雙重專家。萬科物業(yè)仍將繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)研究，不斷提高服務(wù)品質(zhì)，持續(xù)為更多的客戶提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)?！钗飿I(yè)管理顧問服務(wù) 萬科物業(yè)秉承“鑄造精品”的原則，開發(fā)出了具有自身特色及行業(yè)優(yōu)勢(shì)的顧問業(yè)務(wù)形態(tài)，包括物業(yè)管理常駐全程顧問服務(wù)、物業(yè)管理顧問培訓(xùn)服務(wù)等。萬科物業(yè)根據(jù)顧問項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，整合一切有效資源，制定出一套適合顧問客戶發(fā)展需要的系統(tǒng)性解決方案，并通過派駐顧問人員、提交顧問書及建議函、深圳總部系統(tǒng)培訓(xùn)及崗位實(shí)習(xí)、客戶回訪制度等多種形式達(dá)到并超出顧問預(yù)期效果。近5年來，萬科物業(yè)已經(jīng)在東北、華北、華東、華中、西南、西北、華南等區(qū)域，選擇有影響的城市和在當(dāng)?shù)赜休^大影響的物業(yè)項(xiàng)目，成功地輸出了萬科物業(yè)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，提高了顧問項(xiàng)目的整體運(yùn)作水平及委托方的企業(yè)品牌形象，同時(shí)有效地促進(jìn)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平的整體提升，推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)在全國的均衡發(fā)展。☆小區(qū)智能化工程 萬科物業(yè)從1994年開始從事智能化工程業(yè)務(wù)，歷經(jīng)十年發(fā)展，已培養(yǎng)出一支技術(shù)力量雄厚、具備豐富智能化工程設(shè)計(jì)、施工和維護(hù)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。我司已承擔(dān)萬科地產(chǎn)在全國開發(fā)的70％以上樓盤項(xiàng)目的智能化工程，并且積極開拓對(duì)外技術(shù)輸出，先后承接了包括中國人民解放軍總后勤部在內(nèi)的多個(gè)智能化工程，專業(yè)的技術(shù)及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，得到了萬科集團(tuán)與外部客戶的一致好評(píng) 光榮與夢(mèng)想 過去的十幾年中，萬科物業(yè)承載并實(shí)現(xiàn)了了數(shù)以十萬計(jì)家庭追求理想生活的夢(mèng)想，萬科物業(yè)也因此贏得了社會(huì)的認(rèn)同和尊敬。前行的路上，作為國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)跑者，萬科物業(yè)有能力、更有責(zé)任持續(xù)關(guān)注客戶需求變化，不斷探索創(chuàng)新完善之道，憑我們的努力、智慧與責(zé)任感，為更多的客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。-3-

萬科物業(yè)的顧問服務(wù)業(yè)務(wù) 壹

萬科物業(yè)顧問服務(wù)方針 § 承襲萬科物業(yè)鑄造精品與持續(xù)改善品質(zhì)的價(jià)值觀?！?不盲目追求顧問服務(wù)項(xiàng)目的數(shù)量，而重在保證顧問服務(wù)和管理輸出的質(zhì)量。§ 切實(shí)幫助被顧問公司有效地建立起完整的管理體系，準(zhǔn)確把握物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。§ 指導(dǎo)、協(xié)助被顧問公司獨(dú)立地實(shí)施各項(xiàng)管理服務(wù)，并不斷地自我完善。貳 萬科物業(yè)顧問服務(wù)目標(biāo)

§ 通過前期介入顧問服務(wù)，最大限度的對(duì)顧問項(xiàng)目之規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選型、設(shè)備安裝、智能化工程、園林綠化等方面進(jìn)行優(yōu)化，避免出現(xiàn)由于前期設(shè)計(jì)的疏忽而導(dǎo)致小區(qū)投入使用后不必要的額外成本支出?！?通過現(xiàn)場(chǎng)顧問服務(wù)，幫助被顧問公司建立科學(xué)、完善的管理體系；精干、專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)；

合理、優(yōu)秀的企業(yè)文化，進(jìn)而使之成為當(dāng)?shù)匾涣鞯奈飿I(yè)管理企業(yè)?！?通過顧問監(jiān)察服務(wù)，鞏固、強(qiáng)化顧問輸出效果，增強(qiáng)被顧問公司獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)及自我完善能力。§ 為發(fā)展商建立品牌物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，豐富地產(chǎn)品牌內(nèi)涵，為發(fā)展商更上層樓奠定良好的基礎(chǔ)。叁

萬科物業(yè)顧問服務(wù)特色 ◇優(yōu)質(zhì)精品的服務(wù)定位 萬科物業(yè)認(rèn)為在同等資源下，顧問項(xiàng)目的數(shù)量和質(zhì)量必然成反比增長，因此堅(jiān)持“充分利用現(xiàn)有資源做最好的事情”之原則，刻意限制每年輸出項(xiàng)目的數(shù)量，將每年簽約項(xiàng)目控制在5個(gè)左右，保證每個(gè)合作項(xiàng)目都能得到最充分的顧問服務(wù)，將每一被顧問公司打造成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿企業(yè)?！螵?dú)立的第二方 “當(dāng)局者迷，旁觀者清”，萬科物業(yè)以獨(dú)立顧問的身份對(duì)被顧問公司實(shí)施顧問服務(wù)，保障科學(xué)、客觀的判斷、分析被顧問公司運(yùn)作狀況，合理的提供切實(shí)可行的解決方案。保障被顧問公司組織架構(gòu)的持續(xù)完整性及公司整體運(yùn)作的連續(xù)性?！笕A段顧問法 物業(yè)公司若為地產(chǎn)項(xiàng)目提供服務(wù)，必然經(jīng)歷前期介入、入伙及日常管理三大階段，每一階段地產(chǎn)商及業(yè)主對(duì)物業(yè)公司都有著不同的要求?；诖耍f科物業(yè)的顧問服務(wù)也針對(duì)性的分為三大階段，對(duì)被顧問公司經(jīng)歷的各個(gè)環(huán)節(jié)，量身定做最為適用的顧問方案。-4-◇全面的服務(wù)內(nèi)容 萬科物業(yè)顧問服務(wù)范圍不僅涵蓋物業(yè)公司的組織架構(gòu)、人力資源體系、制度體系、財(cái)務(wù)體系、品質(zhì)監(jiān)控體系、各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程和作業(yè)指導(dǎo)書的建立等物業(yè)管理相關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)，也包括對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化、工程前期介入、設(shè)備選型、智能化方案的選擇及優(yōu)化、銷售配合等與地產(chǎn)商密切相關(guān)的各個(gè)方面?！笪飿I(yè)經(jīng)驗(yàn)的整體輸出 萬科物業(yè)的成功不是一人之力可以達(dá)到的。同理，我們?cè)跒楸活檰柟咎峁┓?wù)時(shí)，也強(qiáng)調(diào)必須集合公司所有資源，將萬科物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)完整、有效的傳輸給被顧問公司。因此，萬科物業(yè)成立顧問專家組，融合公司的精英力量作為保障顧問輸出質(zhì)量的堅(jiān)實(shí)后盾。◇強(qiáng)有力的執(zhí)行體系 再先進(jìn)的管理理念、科學(xué)的作業(yè)制度如果沒有有效的執(zhí)行體系，也無法達(dá)到預(yù)期的效果。因此執(zhí)行力，是萬科物業(yè)特別予以關(guān)注的。在顧問服務(wù)中，一方面，公司通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念檰枠I(yè)務(wù)管理流程和制度，保證萬科物業(yè)顧問服務(wù)內(nèi)部運(yùn)作各環(huán)節(jié)的有效執(zhí)行；另一方面，對(duì)被顧問公司及開發(fā)商，我們也嚴(yán)格要求其與萬科物業(yè)及顧問組建立起完善的溝通反饋渠道，確保每一科學(xué)合理的指導(dǎo)、建議意見能夠得以良好的貫徹和執(zhí)行?！笕轿?、立體式的培訓(xùn)體系 作為軟性服務(wù)的顧問輸出，培訓(xùn)是必不可少的實(shí)施環(huán)節(jié)。課程安排的合理性、科學(xué)性和完整性直接影響到顧問輸出效果。對(duì)此，萬科物業(yè)建立起全方位、立體式的顧問培訓(xùn)體系。對(duì)被顧問公司中高層的管理骨干，我們集中進(jìn)行一次為期一月的封閉式訓(xùn)練，融合基礎(chǔ)理論、專業(yè)理論、跟崗實(shí)習(xí)、崗位實(shí)踐四大環(huán)節(jié)，進(jìn)行交叉、互動(dòng)訓(xùn)練，使之迅速勝任崗位職能。對(duì)被顧問公司的基層操作人員，我們將于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)不定期提供崗位技能、作業(yè)流程及禮儀規(guī)范培訓(xùn)，使其了解優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的含義并正確運(yùn)用到日常工作中。除此之外，我們?cè)陂_盤前為銷售人員及售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員提供物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及禮儀培訓(xùn)、在顧問實(shí)施過程中提供顧問書培訓(xùn)，以及顧問項(xiàng)目經(jīng)理在顧問現(xiàn)場(chǎng)，結(jié)合項(xiàng)目需要進(jìn)行各種管理技能及專業(yè)技能培訓(xùn)?！蟾哔|(zhì)素的現(xiàn)場(chǎng)顧問人員 現(xiàn)場(chǎng)顧問人員是直接傳授萬科物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的主要橋梁，是把握顧問節(jié)奏、剖析被顧問公司的關(guān)鍵人物。因此對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)顧問人員，萬科物業(yè)有著非常高的要求。不僅要求有豐富的萬科物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而且必須具備良好的組織能力、溝通能力、分析能力和抗壓能力?！髸惩ǖ臏贤ㄇ?我們?yōu)槲蟹郊氨活檰柟咎峁╇娫挕髡?、Email等多種溝通方式，及各層級(jí)的反饋渠道，顧客可以隨時(shí)將建議及投訴意見直接反饋至萬科物業(yè)公司。通過多方面的溝通，以達(dá)-5-

到持續(xù)提高顧問輸出品質(zhì)的目的。肆

萬科物業(yè)顧問服務(wù)方式

（一）顧問期的組成 本公司提供的顧問服務(wù)包括前期介入顧問期、現(xiàn)場(chǎng)顧問期及項(xiàng)目監(jiān)察期。前期介入顧問期，該期間為雙方松散式合作，我司不長期派駐現(xiàn)場(chǎng)顧問人員。我司將根據(jù)委托方需求，在規(guī)劃設(shè)計(jì)完善、樓盤銷售、設(shè)備選型配合等特定階段派遣顧問專家組，前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)委托方顧問需求進(jìn)行指導(dǎo)及協(xié)助?，F(xiàn)場(chǎng)顧問期，我司長期派駐現(xiàn)場(chǎng)顧問人員二名，主持并組織完成委托顧問事項(xiàng)。顧問監(jiān)察期間，我司不再派駐人員常駐顧問項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。采取每三個(gè)月派遣顧問專家組，前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)對(duì)顧問項(xiàng)目物業(yè)管理進(jìn)行管理審核的方式，檢查物業(yè)管理的實(shí)施情況與管理效果，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)審核指導(dǎo)情況，系統(tǒng)性地遞交改善建議與方案，幫助委托方能夠更加成熟地獨(dú)立運(yùn)作。通過以上“顧問——指導(dǎo)——審核——改善”過程，最終使委托方之物業(yè)公司能夠熟練規(guī)劃并實(shí)施物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。

（二）顧問期起止時(shí)間的確定 1．顧問服務(wù)期應(yīng)當(dāng)選擇適宜的起止時(shí)間與跨度。2．從物業(yè)管理本身的特性，以及充分考慮委托商的利益，現(xiàn)場(chǎng)顧問期應(yīng)以一年為宜?，F(xiàn)場(chǎng)顧問期過長一方面增加委托方的成本；同時(shí)易使委托方物業(yè)管理人員的依賴思想根深蒂固，于自身發(fā)展不利。3.一般來說，以入伙時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，提前3－4個(gè)月開始為期一年的現(xiàn)場(chǎng)顧問期，現(xiàn)場(chǎng)顧問期后是為期半年的監(jiān)察期。現(xiàn)場(chǎng)顧問期開始之前是前期介入顧問期。貴司“**項(xiàng)目”項(xiàng)目入伙時(shí)間初定在2007年12月，我司擬定顧問期間如下： ◇顧問前期時(shí)間是“簽合同――2007年8月31日”； ◇現(xiàn)場(chǎng)顧問期時(shí)間是“07年9月1日――08年8月31日”； ◇顧問監(jiān)察期時(shí)間是“08年9月1日――09年2月28日”。

（三）顧問服務(wù)專家組 1．在雙方簽訂物業(yè)管理委托顧問服務(wù)合同后，公司將在合同簽訂后二個(gè)月左右，成立顧問項(xiàng)目專家顧問組。2．顧問組成員由公司各管理及業(yè)務(wù)口的專家人員組成，為委托方提供全方位的顧問服務(wù)。-6-

3．顧問組成員根據(jù)顧問工作的進(jìn)程，編排詳細(xì)計(jì)劃分批前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，履行顧問工作。4．現(xiàn)場(chǎng)派駐兩名顧問人員，常駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，作為雙方合作溝通的工作對(duì)接人，傳遞顧問過程中的種類信息，組織實(shí)施顧問活動(dòng)。5．顧問專家組的組成及職責(zé)分工 職 位 職 責(zé) 1 總經(jīng)理 監(jiān)督全程顧問服務(wù)效果，負(fù)責(zé)重大事項(xiàng)的溝通，以及出席合作過程中的重大活動(dòng)。2 副總經(jīng)理 分管業(yè)務(wù)的顧問指導(dǎo)，顧問工作監(jiān)督指導(dǎo)，出席合 3 總經(jīng)理助理 作過程中的重大活動(dòng)。負(fù)責(zé)對(duì)派駐項(xiàng)目組人員的管理與考核、指導(dǎo)小區(qū)服務(wù)策劃,銷售過程中有關(guān)物業(yè)管理的宣傳訴求,物 4 顧問經(jīng)營部經(jīng)理 業(yè)經(jīng)營、物業(yè)公司發(fā)展規(guī)劃等方面的顧問服務(wù),審核對(duì)口的顧問書與建議函。監(jiān)督、控制顧問服務(wù)實(shí)施效果。負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)督導(dǎo)及顧問品質(zhì)監(jiān)控，顧問服務(wù)顧客滿意度調(diào)查，委托方投訴處理等。指導(dǎo)公司及小區(qū)品質(zhì)管理體系、客戶服務(wù)體系、安

品質(zhì)部經(jīng)理 全、清潔、綠化、設(shè)備設(shè)施維護(hù)等專業(yè)管理及作業(yè)體系、小區(qū)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等方面的顧問服務(wù)。審核對(duì)口的顧問書與建議函。負(fù)責(zé)企業(yè)建章建制、管理流程擬訂、信息整合與管

總經(jīng)理辦公室主任 理等方面的顧問服務(wù)指導(dǎo)。審核對(duì)口的顧問書與建議函。負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的顧問服務(wù)指導(dǎo)，7 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 審核對(duì)口的顧問書與建議函。負(fù)責(zé)組織實(shí)施委托方萬科物業(yè)管理培訓(xùn)及人力資源開發(fā)體系建設(shè)、組織建設(shè)、人員培訓(xùn)與實(shí)習(xí)、員

人力資源部經(jīng)理 工績(jī)效考核等方面的顧問服務(wù)指導(dǎo)，審核對(duì)口的顧問書與建議函。負(fù)責(zé)小區(qū)智能化工程方面的顧問服務(wù)指導(dǎo)，審核對(duì)

智能化工程部經(jīng)理 口的顧問書與建議函。負(fù)責(zé)企業(yè)后勤管理、管理處成立前物業(yè)管理工作實(shí)

房產(chǎn)后勤管理部經(jīng)理 施方面的顧問服務(wù)指導(dǎo)，指導(dǎo)物業(yè)公司與發(fā)展商的配合工作。審核對(duì)口的顧問書與建議函。綠化工程部經(jīng)理 負(fù)責(zé)小區(qū)園林綠化工程方面的顧問服務(wù)指導(dǎo)。12 設(shè)備維護(hù)部經(jīng)理 負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理方面的顧問服務(wù)指導(dǎo)。13 租售中心經(jīng)理 負(fù)責(zé)社區(qū)租售業(yè)務(wù)開展的顧問服務(wù)指導(dǎo)。平面設(shè)計(jì)師 負(fù)責(zé)CI體系的建立、推廣等方面的顧問服務(wù)指導(dǎo)。負(fù)責(zé)全程顧問服務(wù)過程的信息傳遞與資料管理,負(fù) 15 顧問組秘書 責(zé)全程顧問服務(wù)的協(xié)調(diào)，定期總結(jié)分析與評(píng)估顧問服務(wù)成效。-7-

（四）現(xiàn)場(chǎng)顧問人員資歷 經(jīng)驗(yàn)豐富的現(xiàn)場(chǎng)顧問人員是物業(yè)管理顧問服務(wù)成功與否的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。萬科物業(yè)在選取現(xiàn)場(chǎng)顧問人員時(shí)，堅(jiān)持在公司管理骨干中按照以下標(biāo)準(zhǔn)選拔：

職務(wù) 項(xiàng)目經(jīng)理 大專學(xué)歷以上，較強(qiáng)的文字處理能力；

教育要求 【擴(kuò)展要求】物業(yè)管理、人力資源、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)或其他管理類相關(guān)專業(yè) 電腦操作熟練、無紙化辦公平臺(tái)熟練運(yùn)用、常用辦公軟件電腦水平操作及網(wǎng)絡(luò)知識(shí) 【擴(kuò)展要求】基礎(chǔ)辦公軟件使用培訓(xùn)施教能力； 基本素質(zhì) 熟悉管理學(xué)原理、管理心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)，較強(qiáng)的溝通管理要求 能力、組織協(xié)調(diào)能力和時(shí)間分配能力?！緮U(kuò)展要求】基礎(chǔ)管理類課程施教能力。從事物業(yè)管理工作五年以上，在本公司工作三年以上，在公司物業(yè)管理處工作經(jīng)驗(yàn)一年以上，任職主管級(jí)以上職務(wù)工作經(jīng)驗(yàn) 一年以上?！緮U(kuò)展要求】任職物業(yè)管理顧問經(jīng)理職務(wù)一年以上。具備全國統(tǒng)一的物業(yè)行業(yè)管理上崗證，內(nèi)部質(zhì)量審核員上證書要求 崗證 【擴(kuò)展要求】具備項(xiàng)目管理資格證。在新項(xiàng)目進(jìn)駐、客戶服務(wù)、行政后勤、安全管理、設(shè)備管理、保潔與綠化管理等業(yè)務(wù)實(shí)施、管理創(chuàng)新等方面均有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，具豐富實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)，熟知小崗位能力 區(qū)物業(yè)管理之特性與管理流程，擅長于顧問項(xiàng)目組織建設(shè)、CI規(guī)范、內(nèi)部管理流程、業(yè)務(wù)運(yùn)作流程的規(guī)劃建設(shè)，專業(yè)能力 通曉ISO9000質(zhì)量管理體系的建立、體系運(yùn)行及體系完善工作，對(duì)萬科物業(yè)管理的服務(wù)理念、服務(wù)意識(shí)、管理模式、管理風(fēng)格均有較深的理解并在長期工作中再現(xiàn)出優(yōu)秀績(jī)效，具備較強(qiáng)的物業(yè)管理理論知識(shí)，對(duì)行業(yè)發(fā)展有深刻認(rèn)識(shí)。企業(yè)管理專題培訓(xùn)、管理心理學(xué)培訓(xùn)、公共關(guān)系學(xué)培訓(xùn)、管理技能類 團(tuán)隊(duì)建設(shè)與團(tuán)隊(duì)協(xié)作培訓(xùn)、TTT講師培訓(xùn)、有效激勵(lì)、溝通管理學(xué)、領(lǐng)導(dǎo)力、企業(yè)文化建設(shè)培訓(xùn)等 客戶服務(wù)專題培訓(xùn)、客戶投訴心理分析、客戶投訴流程設(shè)客戶服務(wù)類 定、客戶投訴處理技巧、顧客溝通技巧培訓(xùn)等 物業(yè)管理上崗證培訓(xùn)、項(xiàng)目經(jīng)理專題培訓(xùn)、安全管理專題物業(yè)管理類 培訓(xùn)、物業(yè)管理與地產(chǎn)銷售、社區(qū)文化管理與經(jīng)營、物業(yè)培訓(xùn)背景 財(cái)務(wù)管理、接管與驗(yàn)收管理、合同管理等 人力資源管理專題培訓(xùn)、非人力資源經(jīng)理的人力資源管理人力資源類 培訓(xùn)、招聘與面試技巧、內(nèi)部員工滿意度測(cè)評(píng)等 ISO9001內(nèi)審員培訓(xùn)、ISO9001在物業(yè)管理行業(yè)的推廣與運(yùn)用、內(nèi)部審核技巧、顧客滿意度測(cè)評(píng)與實(shí)施、QC七大手質(zhì)量管理類 法、品質(zhì)管理八大原則、6 －SIGMA講座等-8-

職務(wù) 項(xiàng)目助理 大專學(xué)歷以上，較強(qiáng)的公文寫作能力； 教育要求 【擴(kuò)展要求】物業(yè)管理、或其他管理類相關(guān)專業(yè) 電腦操作熟練、無紙化辦公平臺(tái)熟練運(yùn)用、常用辦公軟件電腦水平操作及網(wǎng)絡(luò)知識(shí) 【擴(kuò)展要求】基礎(chǔ)辦公軟件使用培訓(xùn)施教能力； 基本素質(zhì) 較強(qiáng)的溝通能力、組織協(xié)調(diào)能力和時(shí)間分配能力。管理要求 【擴(kuò)展要求】基礎(chǔ)管理類課程施教能力。從事物業(yè)管理工作三年以上，在本公司工作兩年以上，在公司物業(yè)管理處工作經(jīng)驗(yàn)一年以上，任職主管級(jí)以上職務(wù)工作經(jīng)驗(yàn) 半年以上?！緮U(kuò)展要求】任職物業(yè)管理顧問助理職務(wù)一年以上。具備全國統(tǒng)一的物業(yè)行業(yè)管理上崗證

證書要求 【擴(kuò)展要求】具備內(nèi)審員資格證。擅長物業(yè)管理前期介入工作，負(fù)責(zé)管理處的籌備、與開發(fā)商、施工方的業(yè)務(wù)對(duì)接、以及設(shè)備、設(shè)施安裝、調(diào)試的跟蹤、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等工作。在物業(yè)配套設(shè)備、設(shè)施管理，在供配電、消防、給排水、電梯、空調(diào)等系統(tǒng)運(yùn)行管理及崗位能力 維護(hù)方面具備豐富的理論知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于高層樓宇專業(yè)能力 自動(dòng)化、小區(qū)智能化以及停車場(chǎng)自動(dòng)化管理系統(tǒng)設(shè)備及維護(hù)較為熟悉。在物業(yè)移交后的工程返修及業(yè)戶二次裝修管理方面具有相當(dāng)?shù)膶?shí)際經(jīng)驗(yàn)。通曉ISO9000質(zhì)量管理體系的建立、體系運(yùn)行及體系完善工作，對(duì)萬科物業(yè)管理的服務(wù)理念、服務(wù)意識(shí)、管理模式、管理風(fēng)格均有較深的理解。團(tuán)隊(duì)建設(shè)與團(tuán)隊(duì)協(xié)作培訓(xùn)、TTT講師培訓(xùn)、溝通管理學(xué)、管理技能類 時(shí)間管理、企業(yè)文化建設(shè)培訓(xùn)等 客戶服務(wù)專題培訓(xùn)、客戶投訴心理分析、客戶投訴流程設(shè)客戶服務(wù)類 定、客戶投訴處理技巧、顧客溝通技巧培訓(xùn)等 物業(yè)管理上崗證培訓(xùn)、安全管理專題培訓(xùn)、社區(qū)文化管理物業(yè)管理類 與經(jīng)營、物業(yè)財(cái)務(wù)管理、接管與驗(yàn)收管理、房屋裝修管理培訓(xùn)背景 專題培訓(xùn)、機(jī)電設(shè)備管理專題培訓(xùn) 招聘與面試技巧、內(nèi)部員工滿意度測(cè)評(píng)等 人力資源類 ISO9001內(nèi)審員培訓(xùn)、顧客滿意度測(cè)評(píng)與實(shí)施、QC七大手法、品質(zhì)管理八大原則、ISO9000－2000版條款講座等 質(zhì)量管理類 伍 萬科物業(yè)顧問服務(wù)內(nèi)容 ★ 前期介入顧問期

（一）項(xiàng)目策劃、設(shè)備選型咨詢服務(wù)

1、考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案；-9-

2、建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；

3、設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；

4、對(duì)住戶室外空調(diào)機(jī)位臵確定，冷凝水的排放處理等問題的建議；

5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及小區(qū)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位臵和建造價(jià)格建議；

6、管理用房位臵確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位臵的參考意見以及管理用房的布局；

7、房屋設(shè)備設(shè)計(jì)、施工建議，其中包括：設(shè)備選型、系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案等；

8、跟據(jù)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖紙，從節(jié)能和便于管理的角度提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議

9、在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對(duì)需改變安裝位臵和工藝的地方提出建議；

10、對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議；

11、從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型、施工進(jìn)度等方面提出建議；

12、根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等)，提出糾正及修改建議；

13、審閱園林綠化設(shè)計(jì)中植物的選擇，對(duì)不利于以后物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)的植物提出調(diào)整建議；

14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議；

15、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議；

16、對(duì)會(huì)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。

17、根據(jù)顧問商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議；

18、對(duì)商場(chǎng)（商鋪）、餐飲、娛樂性場(chǎng)所的油煙、污水及噪音的處理建議；

19、根據(jù)會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及小區(qū)配套設(shè)施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議。20、從創(chuàng)建優(yōu)秀小區(qū)的角度，根據(jù)國家/省/市/區(qū)級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，提出專業(yè)改進(jìn)建議。

21、對(duì)物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位臵、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等提出專業(yè)建議；

22、公共部分裝修材料的選用；

23、協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格；-10-

（二）智能化設(shè)計(jì)、安裝咨詢服務(wù)

1、考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度建議；

2、針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出智能化功能調(diào)整的建議；

3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求對(duì)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案提出建議，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用；

4、協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議。

（三）樓盤銷售相關(guān)內(nèi)容

1、協(xié)助委托方擬定樓盤銷售中有關(guān)物業(yè)管理的宣傳內(nèi)容及賣點(diǎn)；

2、組織委托方銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)及禮儀規(guī)范的培訓(xùn)，統(tǒng)一樓盤銷售推介內(nèi)容，避免過度承諾；

3、協(xié)助委托方在項(xiàng)目所在地進(jìn)行物業(yè)管理及公司業(yè)績(jī)的宣傳，以期提高當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)公司的認(rèn)識(shí)及認(rèn)同程度；

4、提供萬科物業(yè)VI光盤及宣傳資料，以供委托方根據(jù)合同相關(guān)條款對(duì)外宣傳萬科物業(yè)及合作事實(shí)時(shí)使用；

5、組織銷售現(xiàn)場(chǎng)、樣板房各類物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行服務(wù)禮儀規(guī)范、服務(wù)技能的培訓(xùn)。

6、對(duì)樓盤銷售廣告中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容提供法律咨詢;

7、根據(jù)委托方需要，參加項(xiàng)目開盤慶典。

★ 現(xiàn)場(chǎng)顧問期

（一）前期工程跟蹤

1、收集、熟悉物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及設(shè)施、設(shè)備的圖紙資料；

2、根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度實(shí)況，協(xié)助制定前期介入的跟蹤、監(jiān)控、記錄安排；

3、協(xié)助委托方安排2—3名工程、設(shè)備技術(shù)人員，組成前期工程跟進(jìn)小組，對(duì)工程施工、設(shè)備安裝等情況進(jìn)行跟蹤；

4、組織相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對(duì)前期工程跟進(jìn)小組進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)，明確前期工程跟進(jìn)的意義和方法；-11-

5、制定前期工程跟進(jìn)業(yè)務(wù)手冊(cè)，明確跟進(jìn)、監(jiān)控范圍，完善質(zhì)量記錄，使其制度化、規(guī)范化。前期工程跟進(jìn)涉及到以下主要內(nèi)容： i.項(xiàng)目工程土建構(gòu)造； ii.管線敷設(shè)及走向； iii.消防安全設(shè)備； iv.保安系統(tǒng)； v.內(nèi)外裝飾； vi.通訊設(shè)備 vii.給排水設(shè)備； viii.智能化系統(tǒng) ix.空調(diào)設(shè)備 x.停車場(chǎng)管理系統(tǒng)； xi.供配電系統(tǒng)； xii.電梯設(shè)備 xiii.其他設(shè)備、設(shè)施。注：以上項(xiàng)目跟進(jìn)，主要是從物業(yè)管理及業(yè)主使用功能需要的角度出發(fā)，而非承擔(dān)工程監(jiān)理的職責(zé)；

6、做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙?jiān)谑┕み^程中的更改記錄，填寫項(xiàng)目工程更改記錄表，以備查詢；

7、建立項(xiàng)目工程監(jiān)督跟蹤檔案，保證各項(xiàng)工作的連續(xù)性和可追溯性；

（二）培訓(xùn) 本公司提供的顧問服務(wù)包含培訓(xùn)服務(wù)； 培訓(xùn)采用理論授課與實(shí)操實(shí)習(xí)相結(jié)合的方式； 理論授課為二周，培訓(xùn)對(duì)象為委托方物業(yè)公司的管理人員及業(yè)務(wù)骨干，該一培訓(xùn)在本公司進(jìn)行，培訓(xùn)師資全部為本公司中高級(jí)管理人員。在深圳參加理論培訓(xùn)的人員，本公司將安排其分散至公司各小區(qū)，與本公司人員一同工作，以使其有切身的管理體驗(yàn)，掌握物業(yè)管理的實(shí)際技能，了解物業(yè)管理服務(wù)的特性，接受萬科服務(wù)理念的薰陶。該實(shí)習(xí)期為二周，與理論授課穿插進(jìn)行。-12-

對(duì)委托方物業(yè)公司的一般操作人員（主要是保安員、保潔員、綠化工等），公司將選派教員，前往貴地進(jìn)行授課。所有培訓(xùn)人員均須接受本公司的培訓(xùn)考核，合格者發(fā)放證書。整個(gè)培訓(xùn)過程，本公司跟蹤進(jìn)行授課效果調(diào)查與評(píng)估。并將評(píng)估結(jié)果及對(duì)培訓(xùn)對(duì)象的能力評(píng)估，提供完整的資料予委托方。

（三）內(nèi)部管理

1、根據(jù)項(xiàng)目狀況和管理方案，協(xié)助委托方籌備成立物業(yè)管理處，制定組織架構(gòu)、人員編制、崗位職責(zé)；

2、協(xié)助委托方確定人員崗位任職資格及招聘程序，擬訂人員招聘計(jì)劃，組織人員招聘；

3、針對(duì)管理處不同專業(yè)、不同崗位之人員，組織進(jìn)行全方位的物業(yè)管理專項(xiàng)培訓(xùn)和實(shí)習(xí)，培訓(xùn)采用理論授課與實(shí)操實(shí)習(xí)相結(jié)合的方式，所有培訓(xùn)人員均須接受本公司的培訓(xùn)考核，合格者發(fā)放證書。委托方中、高級(jí)管理人員均需到本公司參加物業(yè)管理專題培訓(xùn)與實(shí)踐，普通管理人員及員工將由本公司專業(yè)人員到被顧問公司組織進(jìn)行崗位服務(wù)技能專業(yè)培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容主要涵蓋以下方面： a)職業(yè)道德規(guī)范； b)實(shí)用溝通技能； c)物業(yè)管理常用禮儀規(guī)范； d)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)； e)物業(yè)管理的前期介入； f)物業(yè)的驗(yàn)收與接管； g)物業(yè)管理公司（管理處）的組建、機(jī)構(gòu)及人員配臵； h)入伙手續(xù)辦理； i)裝修管理； j)租賃與商戶管理； k)物業(yè)管理法規(guī)； l)物業(yè)管理的保安、保潔及設(shè)備管理； m)物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管； n)物業(yè)管理規(guī)章的建立與檔案資料的管理；-13-

o)物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)管理； p)房屋維修管理、設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)； q)團(tuán)隊(duì)協(xié)作與團(tuán)隊(duì)建設(shè)； r)5S概念及其作用； s)品質(zhì)管理基礎(chǔ)課程； t)緊急避險(xiǎn)與消防基礎(chǔ)知識(shí)； u)各崗位專業(yè)業(yè)務(wù)技能。、協(xié)助建立、完善公司人力資源管理體系，包括： 4A．人員招聘、甄選管理程序 B．績(jī)效考核及獎(jiǎng)懲管理程序 C．培訓(xùn)管理程序 D．晉升管理程序 E．薪資、福利管理體系、協(xié)助制定公司及管理處內(nèi)部管理體系及各項(xiàng)管理規(guī)章制度，包括： 5xiv.辦公設(shè)備、辦公用品管理規(guī)定 xv.工作服管理規(guī)定 xvi.宿舍管理規(guī)定 xvii.倉庫管理規(guī)定 xviii.采購管理規(guī)定 xix.鑰匙管理規(guī)定 xx.合同管理規(guī)定 xxi.文檔管理制度 xxii.信息管理制度 xxiii.裝修管理規(guī)定、協(xié)助制訂公司“5S”管理體系；

6、協(xié)助規(guī)劃管理處管理、辦公場(chǎng)所和員工食宿等場(chǎng)所及相關(guān)物品配臵計(jì)劃；7-14-

8、協(xié)助設(shè)計(jì)物業(yè)項(xiàng)目的CI形象體系；

9、協(xié)助制定物業(yè)管理業(yè)務(wù)服務(wù)品質(zhì)監(jiān)控體系；

10、協(xié)助建立公司財(cái)務(wù)管理體系；

11、制作物業(yè)項(xiàng)目的公共標(biāo)識(shí)和管理標(biāo)識(shí)；

12、制作員工工作服裝。

13、協(xié)助委托方進(jìn)行企業(yè)文化及公司理念的建設(shè)；

（四）樓宇移交驗(yàn)收及公眾管理

1、協(xié)助制定《前期物業(yè)管理合同》，報(bào)政府主管部門核準(zhǔn)備案；

2、協(xié)助制定物業(yè)公司接樓驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)： 土建類 給排水類 供配電類 機(jī)電設(shè)備類 智能化系統(tǒng)類 消防類 網(wǎng)絡(luò)電訊類 其他配套設(shè)施類

3、配合開發(fā)商做好樓宇移交工作計(jì)劃，對(duì)提出的整改項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤落實(shí)；

4、協(xié)助被顧問公司與開發(fā)商簽定物業(yè)管理委托合同，進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目移交；

5、協(xié)助被顧問公司制定項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案；

6、收集、整理發(fā)展商移交的相關(guān)資料，明確交接雙方的責(zé)任： 產(chǎn)權(quán)資料 技術(shù)資料

7、協(xié)助制定《業(yè)主公約》，報(bào)政府主管部門核準(zhǔn)備案；

8、指導(dǎo)制訂小區(qū)物業(yè)管理及有關(guān)服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

9、與政府有關(guān)部門建立公共關(guān)系。-15-

（五）物業(yè)入伙

1、協(xié)助擬訂《入住須知》交于發(fā)展商，以便通知業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)一并發(fā)放；

2、制定入伙計(jì)劃，擬訂入伙流程，落實(shí)辦理入伙的物業(yè)管理文件： 《業(yè)主公約》《委托銀行代收款協(xié)議書》《房屋交付驗(yàn)收表》《業(yè)主（住戶）資料卡》《物品領(lǐng)用登記表》煤氣公司、供電局、有線電視臺(tái)及自來水公司等單位《委托銀行代收款合同書》《業(yè)戶手冊(cè)》《業(yè)主入住指南》《租戶管理協(xié)議書》《裝修管理協(xié)議書》其他資料

3、建立物業(yè)的竣工檔案；

4、辦理業(yè)主入伙；

5、建立業(yè)主檔案；

6、辦理相關(guān)證照、印鑒。

（六）業(yè)務(wù)管理

1、保潔類 xxiv.保潔管理各類程序及作業(yè)指導(dǎo)書 xxv.綠化管理各類程序及作業(yè)指導(dǎo)書 xxvi.會(huì)所管理各類程序及作業(yè)指導(dǎo)書 xxvii.家政服務(wù)管理各類程序及作業(yè)指導(dǎo)書

2、安全類 xxviii.治安管理 xxix.交通及停車場(chǎng)管理 xxx.消防管理 xxxi.緊急突發(fā)事件管理

3、設(shè)備設(shè)施類 xxxii.各類設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理程序 xxxiii.各類設(shè)備設(shè)施操作作業(yè)指導(dǎo)書 xxxiv.家庭維修管理程序 xxxv.維修工具管理程序-16-

4、客戶管理體系 xxxvi.客戶檔案庫的建立 客戶投訴處理機(jī)制的建立xxxvii.（七）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1、根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，完善物業(yè)管理服務(wù)合同；

2、提供物業(yè)管理法律、法規(guī)相關(guān)咨詢?！?顧問監(jiān)察期 公司定期組織專家組，對(duì)顧問項(xiàng)目的物業(yè)管理的進(jìn)行管理審核，檢查物業(yè)管理的實(shí)施情況與管理效果，并提供改善建議與方案，幫助委托方能夠更加成熟地獨(dú)立運(yùn)作。陸顧問溝通渠道

（一）顧問書與建議函 主要顧問內(nèi)容均以顧問書及建議函的書面形式，提交給委托方； 顧問組對(duì)顧問書及建議函的內(nèi)容負(fù)責(zé)； 顧問書為定期提交的書面顧問材料，對(duì)物業(yè)管理的各個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)性闡述，以作為委托方學(xué)習(xí)與實(shí)操的指導(dǎo)性資料，主要包括有《CI管理冊(cè)》、《組織建設(shè)冊(cè)》、《人力資源冊(cè)》、《內(nèi)部管理冊(cè)》、《公眾管理冊(cè)》、《信息管理冊(cè)》、《安全管理冊(cè)》、《清潔管理冊(cè)》、《設(shè)備管理冊(cè)》、《入伙管理冊(cè)》、《客戶服務(wù)冊(cè)》、《業(yè)主委員會(huì)冊(cè)》、《ISO9000體系冊(cè)》、《QCC活動(dòng)冊(cè)》等； 顧問實(shí)施過程中，發(fā)現(xiàn)的任何問題，顧問人員均以建議函的形式提出，并提供改進(jìn)意見； 本公司認(rèn)為書面提交材料，有利于量化顧問工作及衡量顧問服務(wù)品質(zhì)。

（二）其他顧問溝通渠道 委托方應(yīng)安排專門負(fù)責(zé)之部門，以策與本公司顧問專家組或現(xiàn)場(chǎng)顧問人員溝通，對(duì)接工作； 顧問人員定期與委托方對(duì)接部門及人員，舉行工作協(xié)調(diào)會(huì)，總結(jié)顧問工作的進(jìn)展，商討改善措施； 本公司設(shè)有《顧問服務(wù)顧客滿意調(diào)查表》，常駐期間每?jī)稍孪蛭蟹接嘘P(guān)部門及人員調(diào)查一次，了解委托方對(duì)本公司顧問服務(wù)的滿意度，同時(shí)作為公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)顧問人員工作績(jī)效的監(jiān)督。柒 萬科物業(yè)管理體系

（一）企業(yè)內(nèi)部管理及ISO9000體系-17-

顧問服務(wù)更多的是管理經(jīng)驗(yàn)的輸出，萬科物業(yè)十余年的管理經(jīng)驗(yàn)是顧問服務(wù)最強(qiáng)有力的支撐平臺(tái)。多年的管理探索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，萬科物業(yè)建立了詳細(xì)全面的質(zhì)量管理體系文件，包括質(zhì)量手冊(cè)一冊(cè)和體系文件六冊(cè)，共計(jì)上百萬字，對(duì)公司業(yè)務(wù)運(yùn)作和企業(yè)管理的各個(gè)方面均制定了相應(yīng)的規(guī)程，確保所有過程得到有效策劃、運(yùn)作和控制。在體系文件的指導(dǎo)下，萬科物業(yè)逐步完善公司、管理處各管理層次的管理制度，形成了涵蓋人力資源、行政管理、財(cái)務(wù)管理、業(yè)務(wù)管理等一套科學(xué)、有效的規(guī)章管理制度體系。貴我雙方合作后，我司一方面以此為服務(wù)基礎(chǔ)，輸出管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，另一方面，也將結(jié)合被顧問公司的實(shí)際，以此為參考建立起被顧問公司自己的管理體系。

（二）顧問服務(wù)運(yùn)作管理體系 為規(guī)范萬科物業(yè)顧問服務(wù)輸出，確保每一顧問項(xiàng)目順利達(dá)到既定目標(biāo)，公司內(nèi)部針對(duì)顧問服務(wù)制定了一系列的管理制度，具體包括： 1 顧問項(xiàng)目運(yùn)作程序 2 顧問組進(jìn)駐管理程序 3 顧問工作監(jiān)督程序 4 顧問服務(wù)監(jiān)察制度 5 顧問書審批管理程序 6 建議函遞交、跟蹤流程顧問服務(wù)計(jì)劃編制、更改審批流程 8 顧問服務(wù)信息管理制度 9 顧問服務(wù)全程工作計(jì)劃表 10 顧問書提交計(jì)劃表 11 顧問服務(wù)工作進(jìn)度表 12 顧問期工作報(bào)告 13 顧問服務(wù)月度工作報(bào)告 14 物業(yè)管理監(jiān)督審核報(bào)告 15 建議函跟蹤記錄表 16 顧問書提交計(jì)劃調(diào)整表 17 顧問服務(wù)計(jì)劃階段性分析報(bào)告 18 顧客滿意度調(diào)查表 后記 目前許多物業(yè)公司制定了對(duì)外擴(kuò)張的發(fā)展方針，本公司在此形勢(shì)下，仍然保持著自己鑄造精品的價(jià)值觀，在對(duì)待顧問服務(wù)亦是如此。我們歡迎貴司對(duì)萬科的物業(yè)管理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，我司也將對(duì)貴司及貴司開發(fā)之項(xiàng)目進(jìn)行更多了解。如果貴我雙方能夠達(dá)成合作關(guān)系，我司有信心幫助貴司之物業(yè)公司，成為當(dāng)?shù)匾涣鞯奈飿I(yè)管理企業(yè)。-18-

附件：公司已顧問項(xiàng)目及輸出效果 1998年

☆汕頭中泰花園 1999年，我司協(xié)助其成立的聯(lián)泰物業(yè)管理公司榮獲汕頭市物業(yè)管理考評(píng)第一名； 1999年，中泰花園榮獲國家建設(shè)部頒發(fā)之“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)。1999年 ☆深圳星河名居（建筑面積7.3萬平米）1999年，當(dāng)選為深圳市十大明星樓盤； 銷售開盤3個(gè)月銷售率即達(dá)到60%，入伙時(shí)銷售率達(dá)94%。2000年

☆星河雅居（建筑面積4.7萬平米）入伙時(shí)銷售率達(dá)90%以上。2001年 ☆重慶金陽騎龍山莊（建筑面積13萬平米）2001年，金陽騎龍山莊獲建設(shè)部頒發(fā)之“新世紀(jì)人居經(jīng)典綜合獎(jiǎng)”； 2001、2002年連續(xù)獲得重慶市十大明星樓盤稱號(hào)； 2001年重慶秋季房交會(huì)中銷售額突破1000萬元大關(guān)，高居該次房交會(huì)參展樓盤銷售額之首，金陽物業(yè)組織排練的“物業(yè)管理時(shí)裝秀”作為該次房交會(huì)上唯一的開幕節(jié)目進(jìn)行了演出，獲得了一致好評(píng)。2003年，在重慶市第三屆消費(fèi)者滿意樓盤評(píng)比中榮獲“消費(fèi)者滿意小區(qū)稱號(hào)”。☆長沙夢(mèng)澤園（建筑面積17萬平米）2001年，獲得國家康居示范小區(qū)稱號(hào)； 2001年，獲得長沙市十大明星樓盤稱號(hào)； 2002年，我司協(xié)助其組建的萬和物業(yè)公司當(dāng)選為湖南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位?！钋鼗蕧u金原廣場(chǎng)（建筑面積28萬平米，秦皇島市最大的商業(yè)項(xiàng)目）-19-

2002年，金原廣場(chǎng)榮獲河北省“物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號(hào)，是河北省首家榮獲此稱 號(hào)的商城，亦是2002年秦皇島市唯一獲得此稱號(hào)的物業(yè)； 2002年，我司協(xié)助其組建的金原物業(yè)發(fā)展公司正式接管了北戴河區(qū)政府辦公大樓。2002年，金原物業(yè)發(fā)展公司通過ISO9001：2000國際質(zhì)量認(rèn)證，是秦皇島市唯一一家通過國際質(zhì)量認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)； 2003年，秦皇島市市長親切接見了金原物業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理，對(duì)金原物業(yè)的管理成績(jī)給予極大的肯定，并提出希望金原物業(yè)再接再厲，積極參與政府物業(yè)后勤社會(huì)化改革，推動(dòng)秦皇島市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。2004年，金原廣場(chǎng)獲建設(shè)部頒發(fā)之“全國物業(yè)管理示范大廈”稱號(hào)。2002年 ☆鄭州金色年華（建筑面積11.6萬平米）2002年，獲得鄭州市十大精品樓盤稱號(hào)?！钚锣l(xiāng)輝龍花園（建筑面積8.6萬平米）2002年，我司協(xié)助其成立的輝龍物業(yè)公司在當(dāng)?shù)芈氏韧ㄟ^了ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證； 2003年，輝龍花園被評(píng)為“市安全文明小區(qū)”及“區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”； 2003年，輝龍物業(yè)公司加入新鄉(xiāng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。2004年，輝龍物業(yè)獲評(píng)為河南省物業(yè)管理示范小區(qū)?！钚熘菥寐∽臃俊谰盎▓@（建筑面積21萬平米）2002年，子房〃美景花園榮獲“全國人居經(jīng)典”大獎(jiǎng)。2003年

☆深圳信息樞紐大廈（建筑面積18萬平米，深圳市CBD地區(qū)的標(biāo)志性建筑）2003年，我司協(xié)助其組建的公誠物業(yè)管理公司順利通過ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證； 2003年，信息樞紐大廈連續(xù)通過“福田區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”考評(píng)； 2003年，信息樞紐大廈榮獲“深圳市園林式綠化式達(dá)標(biāo)單位”稱號(hào)?！钌钲谑小袄硐爰覉@”（總建筑面積22萬平米）☆北京市“瑞海家園”（總建筑面積158萬平米）-20-

第四篇：全程法律服務(wù)方案

房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)方案

一、房地產(chǎn)開發(fā)全程法律業(yè)務(wù)的基本原則

由于建設(shè)工程法律事務(wù)疑難復(fù)雜，對(duì)律師業(yè)務(wù)能力要求較高，律師辦理建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：

第一、忠誠守信原則。律師辦理建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持對(duì)委托人忠誠不二。在承發(fā)包、總分包或勞務(wù)總分包雙方之間，信守只接受其中一方當(dāng)事人委托，并且在辦理委托事務(wù)過程中不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益和國家有關(guān)法律法規(guī)的正確實(shí)施。

第二、專業(yè)負(fù)責(zé)原則。律師辦理建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)，應(yīng)刻苦鉆研專業(yè)法律問題，以熟悉專業(yè)的法律規(guī)定和熟悉行業(yè)特點(diǎn)的相應(yīng)能力和水平，為當(dāng)事人提供準(zhǔn)確的、負(fù)責(zé)的專業(yè)服務(wù)。

第三、勤勉盡責(zé)原則，律師辦理建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的要求并適應(yīng)業(yè)務(wù)涉及法律領(lǐng)域多、情況復(fù)雜的特點(diǎn)，恪盡職守，勤勉敬業(yè)，在委托人要求、承辦律師承諾的期限內(nèi)完成各項(xiàng)具體的法律服務(wù)。

二、前期階段律師服務(wù)

1、為房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行法律論證，出具《項(xiàng)目投資法律意見》。企業(yè)與其他單位、個(gè)人合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)擬合作項(xiàng)目進(jìn)行法律盡職調(diào)查，就項(xiàng)目合作開發(fā)的合法性提供法律意見，參與締約談判，協(xié)助企業(yè)起草、審查、修改項(xiàng)目合作開發(fā)合同。

2、通過起草文件、合同，參與談判、投標(biāo)和拍賣，獲得土地使用權(quán)。

3、就企業(yè)拆遷城市房屋的合法性提供法律意見，協(xié)助起草、審查、修改委托拆遷協(xié)議、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，協(xié)助企業(yè)妥善處理房屋拆遷補(bǔ)償安置糾紛。

4、審查獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件并協(xié)助獲得。

5、通過起草或?qū)彶楹贤瑓f(xié)助開發(fā)商完成委托項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)和建筑施工圖設(shè)計(jì)。

6、通過合同管理和審查的方式使項(xiàng)目完成工程開工的前期準(zhǔn)備工作。

7、以合法性、低風(fēng)險(xiǎn)性審查為原則，協(xié)助開發(fā)商匯集自有資金、抵押融資、發(fā)行公司債券和股票、吸收各類信托基金、借助有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司合作開發(fā)以及預(yù)售樓花收取定金和售房預(yù)收款等方式籌集開發(fā)資金。

8、協(xié)助企業(yè)審查供用電、供用水、供用氣等工程類其他重要合同，并提供法律意見。

三、招投標(biāo)階段律師服務(wù)

1、審查施工招投標(biāo)單位的合法性。審查招標(biāo)書的合法有效性。

2、草擬招標(biāo)文件或?qū)彶檎袠?biāo)書、投標(biāo)須知、合同條件、協(xié)議條款。

3、審查投標(biāo)方的資質(zhì)及其文件資料的合法有效性并出具法律意見書。

4、參加招標(biāo)會(huì)、開標(biāo)會(huì)、評(píng)標(biāo)會(huì)，保證程序的合法性。

5、草擬、審查中標(biāo)工程承包合同。

6、協(xié)調(diào)、處理在招標(biāo)過程中招標(biāo)方與投標(biāo)方之間發(fā)生的爭(zhēng)議或糾紛。

四、工程建設(shè)階段律師服務(wù)

1、協(xié)助審查或負(fù)責(zé)草擬、簽訂總承包、分包、采購合同等一系列相關(guān)合同并監(jiān)督合同的履行。

2、就施工合同的變更、中止履行、解除提供法律意見，協(xié)助企業(yè)起草、審查、修改相關(guān)法律文書。

3、就企業(yè)防范項(xiàng)目建設(shè)過程中安全生產(chǎn)事故責(zé)任提供法律意見，協(xié)助企業(yè)制定相關(guān)防范措施。

4、就企業(yè)防范項(xiàng)目建設(shè)過程中工程質(zhì)量責(zé)任提供法律意見，協(xié)助企業(yè)制定相關(guān)防范措施。

5、就企業(yè)處理項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的安全生產(chǎn)事故及環(huán)境污染糾紛提供法律意見，并協(xié)助企業(yè)妥善處理。

6、項(xiàng)目施工中建立規(guī)范嚴(yán)密的操作程序和議事規(guī)則，做好證據(jù)材料的留存。

7、負(fù)責(zé)建設(shè)過程中與各方的往來函件、簽證起草、審查。

8、因項(xiàng)目停建、緩建，施工方逾期竣工、設(shè)計(jì)變更、工程量增減、工程理賠發(fā)生糾紛，律師作為委托代理人全程參與調(diào)解并出具法律意見書。

9、就承包人向企業(yè)提出工期、費(fèi)用索賠提供法律意見，以協(xié)助企業(yè)正確控制工期及工程造價(jià)。

10、就企業(yè)向承包人提出反索賠提供法律意見，協(xié)助企業(yè)起草、審查、修改相關(guān)法律文書。

11、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段協(xié)調(diào)與有關(guān)方面的關(guān)系，就項(xiàng)目竣工交付使用的合法性、法律責(zé)任問題與程序問題提出意見。

五、銷售階段律師服務(wù)

1、審查待售商品房項(xiàng)目是否具備法律法規(guī)所規(guī)定的預(yù)售、銷售條件，并提出相應(yīng)的法律意見。

2、為獲得預(yù)售許可證進(jìn)行文件準(zhǔn)備，協(xié)助或負(fù)責(zé)取得預(yù)售許可證，并協(xié)助辦理預(yù)售合同的登記備案手續(xù)。

3、協(xié)助選擇中介代理商、廣告商等并草擬、審查代理銷售協(xié)議、廣告協(xié)議及其他協(xié)議。

4、協(xié)助開發(fā)商辦理房產(chǎn)預(yù)售和現(xiàn)售，并提供預(yù)售和現(xiàn)售的法律服務(wù)。

5、審查、起草、修改協(xié)助企業(yè)起草商品房認(rèn)購書、商品房買賣合同、業(yè)主臨時(shí)公約、房屋租賃合同標(biāo)準(zhǔn)文本，參與購房談判，并協(xié)助或負(fù)責(zé)簽訂售房合同和被充協(xié)議。

6、協(xié)助企業(yè)起草、審查、修改擬與銀行簽訂的商品房抵押貸款合作協(xié)議、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。參與委托人與有關(guān)銀行的談判，起草或修改委托人和銀行的合作貸款協(xié)議。如有資金監(jiān)管協(xié)議,則同時(shí)起草或?qū)彶樵搮f(xié)議并提出修改意見。

7、審查企業(yè)擬發(fā)布的售樓廣告及其他宣傳材料，并提供法律意見。

8、買受人為未成年人、外國人、港澳臺(tái)籍人士、境外機(jī)構(gòu)在華分支或代表機(jī)構(gòu)等特殊主體，或者買受人委托他人簽約情形下，就買受人或簽約人主體資格提供法律意見，防止簽訂無效的商品房買賣合同。

9、就企業(yè)以大宗、大額、團(tuán)購類方式銷售、租賃商品房提供法律意見，參與締約談判，協(xié)助企業(yè)起草、審查、修改相關(guān)合同。

10、就企業(yè)處分小區(qū)綠地、架空層、露臺(tái)、平臺(tái)、人防地下室及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的的合法性提供法律意見，協(xié)助企業(yè)起草、審查、修改相關(guān)法律文書。

11、就企業(yè)銷售、租賃商品房的合法性提供法律意見。

12、為簽約提供律師鑒證服務(wù)。協(xié)助公司監(jiān)督商品房銷售(預(yù)售)契約的履行，負(fù)責(zé)調(diào)解和處理在合同履行中產(chǎn)生的糾紛。

13、起草和審查業(yè)主按揭中房產(chǎn)商作為擔(dān)保的有關(guān)合同安全性、合法性。

五、交付驗(yàn)房階段律師服務(wù)

1、審查或起草《商品房使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》《房屋交付交接單》。

2、就企業(yè)開展前期物業(yè)管理招標(biāo)提供法律意見，參與招標(biāo)文件中有關(guān)法律文書的制作，協(xié)助企業(yè)起草、審查、修改擬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。

3、審查或起草《入住手冊(cè)》、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理協(xié)議，為訂立有關(guān)合約提供律師鑒證。

4、就企業(yè)交付商品房是否符合法定及約定條件提供法律意見，協(xié)助公司辦理業(yè)主入住驗(yàn)收交房時(shí)的手續(xù)，協(xié)助或負(fù)責(zé)依法調(diào)處交房時(shí)與業(yè)主產(chǎn)生的有關(guān)爭(zhēng)議，代理公司參與仲裁或訴訟活動(dòng)，維護(hù)公司的合法權(quán)益。

5、協(xié)助公司辦理商品房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。審查有按揭的業(yè)主辦理他項(xiàng)權(quán)證，解除開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任。

6、協(xié)助或負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目完成后工程結(jié)算產(chǎn)生的爭(zhēng)議，及時(shí)提出法律意見。

六、其他項(xiàng)目實(shí)施中的律師服務(wù)

1、房地產(chǎn)開發(fā)人員、銷售人員、管理人員相關(guān)法律培訓(xùn)。

2、及時(shí)向公司介紹新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、政策，并出具相關(guān)法律意見。

3、為公司提供訂立勞動(dòng)合同等建全管理的法律意見。

4、為公司及時(shí)解答和解決有關(guān)法律咨詢和法律事務(wù)。

附各項(xiàng)管理制度

工程建設(shè)質(zhì)量管理辦法

第一條 公司為了加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量的管理，保證建設(shè)工程質(zhì)量，保護(hù)人民生命和財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)和樹立公司良好的信譽(yù)，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本公司生產(chǎn)經(jīng)營中涉及的房屋建筑、管線敷設(shè)、設(shè)備安裝、建筑裝飾等施工活動(dòng)的質(zhì)量監(jiān)督管理。

第三條 公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量；各分公司、現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)建筑工程質(zhì)量管理，并在業(yè)務(wù)上接受政府建設(shè)工程質(zhì)量管理部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

分公司和現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部對(duì)具體的工程建設(shè)質(zhì)量負(fù)責(zé)。項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量管理，并對(duì)公司負(fù)責(zé)。

第四條 公司建立、健全教育培訓(xùn)制度，加強(qiáng)對(duì)員工的教育培訓(xùn)；未經(jīng)教育培訓(xùn)或者考核不合格的人員，不得上崗作業(yè)。

第五條 公司建立質(zhì)量檢查體系，定期或不定期對(duì)工程進(jìn)行質(zhì)量檢查，其結(jié)果作為考核現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部的指標(biāo)。

第六條 公司所涉及的工程項(xiàng)目，必須嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)程序，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工的原則。

第七條 為保證工程質(zhì)量，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購進(jìn)行招標(biāo)。

第八條 應(yīng)根據(jù)工程情況制定招標(biāo)條件，指定專人審查投標(biāo)單位的資質(zhì)情況，不符合條件的不應(yīng)參與投標(biāo)。

應(yīng)將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)和經(jīng)驗(yàn)的施工單位。

拒絕勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位轉(zhuǎn)包工程的行為，未經(jīng)公司同意不得在上述范圍內(nèi)對(duì)工程進(jìn)行分包。拒絕禁止勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位超越其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍或者以其他勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位的名義承包工程。

第九條 不得迫使承包方以低于成本的價(jià)格競(jìng)標(biāo)，不得任意壓縮合理工期。第十條 公司應(yīng)向有關(guān)的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工等單位提供與建設(shè)工程有關(guān)的原始資料。原始資料必須真實(shí)、準(zhǔn)確、齊全。

第十一條 公司或現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部不得明示或者暗示設(shè)計(jì)單位或者施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，降低建設(shè)工程質(zhì)量。

第十二條 工程項(xiàng)目所須設(shè)計(jì)圖紙須審查的，在使用前應(yīng)當(dāng)將施工圖設(shè)計(jì)文件報(bào)縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門審查。施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查批準(zhǔn)的，不得使用。

第十三條 涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程，應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，沒有設(shè)計(jì)方案的，不得施工。

第十四條 工程項(xiàng)目須按規(guī)定實(shí)行監(jiān)理。須監(jiān)理的工程，當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的工程監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理。

第十五條 工程項(xiàng)目在領(lǐng)取施工許可證或者開工報(bào)告前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。

第十六條 按照合同約定，由我公司采購建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，相關(guān)部門應(yīng)要求材料生產(chǎn)或供應(yīng)商提供營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、質(zhì)量保證體系文件和產(chǎn)品檢驗(yàn)合格文件等有關(guān)質(zhì)量方面的文件資料，并要求供應(yīng)商作出質(zhì)量保證。第十七條 公司任何單位或個(gè)人不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

第十八條 現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部應(yīng)建立完善的質(zhì)量管理制度，并有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

第十九條 項(xiàng)目部收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件。

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位應(yīng)提交完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。

建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付業(yè)主使用。

第二十條 現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)檔案管理的規(guī)定，及時(shí)收集、整理建設(shè)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的文件資料，建立、健全建設(shè)項(xiàng)目檔案，并在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，交公司存檔并及時(shí)向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門移交建設(shè)項(xiàng)目檔案。

第二十一條 公司按規(guī)定建立質(zhì)量保修體系，對(duì)涉及的工程實(shí)行質(zhì)量保修。在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）洪熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線，給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

第二十二條 公司建立質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，對(duì)已開發(fā)交付的工程進(jìn)行回訪，為公司下步開發(fā)收集資料。

第二十三條 本公司職工違反本辦法的規(guī)定，由公司處理。第二十四條 本辦法自行文之日起施行，建設(shè)工程技術(shù)管理辦法

第一條 工程技術(shù)管理是建設(shè)工程管理的中心環(huán)節(jié)，遵照國家有關(guān)建設(shè)工程投資管理的政策、法規(guī)、制度、規(guī)程、規(guī)范辦事，嚴(yán)格執(zhí)行基建程序，科學(xué)規(guī)范的加強(qiáng)工程技術(shù)管理，是建設(shè)投資管理的基本準(zhǔn)則。

第二條 工程技術(shù)管理工作貫穿于工程項(xiàng)目建設(shè)全過程中，加強(qiáng)計(jì)劃性、程序性、規(guī)范管理行為，明確責(zé)任，降低工程造價(jià)、縮短工期、提高質(zhì)量和投資效益是工程技術(shù)管理的主要任務(wù)。

第三條 工程技術(shù)管理人員在建設(shè)項(xiàng)目任務(wù)中負(fù)重要責(zé)任，工程管理人員應(yīng)密切配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)，確保優(yōu)質(zhì)安全高效完成工程項(xiàng)目的全過程管理員。第四條 工程技術(shù)質(zhì)量管理方針：三全管理（全員、全過程、全方位）、預(yù)控為主、主支控制、確保質(zhì)量。

第五條 工程技術(shù)質(zhì)量管理體系：建設(shè)單位、施工、監(jiān)理都應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況，建立以總工程師為首的技術(shù)質(zhì)量管理體系，管理人員必須到崗，職責(zé)明確、管理到位。

第六條 建設(shè)單位的職責(zé)

1、協(xié)調(diào)施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位的關(guān)系。

2、根據(jù)國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定、設(shè)計(jì)文件、施工組織設(shè)計(jì)（方案）、承包合同對(duì)施工單位和監(jiān)理單位的工作質(zhì)量和施工質(zhì)量進(jìn)行檢查。

3、建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)抽查和重點(diǎn)檢查，查改結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)及時(shí)通知監(jiān)理。

4、監(jiān)督、檢查施工單位及監(jiān)理單位的日常工作，作好現(xiàn)場(chǎng)抽查記錄及平時(shí)工作日記，公平公正處理現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題。對(duì)不符合國家規(guī)定和設(shè)計(jì)的行為提出整改要求。施工單位和監(jiān)理單位均應(yīng)按建設(shè)單位的要求改進(jìn)工作。

5、建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)及時(shí)收集施工過程的影像等資料； 第七條 施工單位的職責(zé)

1、嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文件。施工方案。施工組織設(shè)計(jì)和國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程施工，對(duì)對(duì)整個(gè)工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)。

2、施工單位應(yīng)按建設(shè)單位的目標(biāo)工期，認(rèn)真編制工程施工進(jìn)度計(jì)劃，按單位工程形象進(jìn)度和工作量計(jì)劃，并制定切實(shí)可行的保證計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的措施，包括材料供應(yīng)計(jì)劃，機(jī)械設(shè)備需用計(jì)劃和勞動(dòng)力計(jì)劃并按照審核的施工總進(jìn)度計(jì)劃安排各項(xiàng)目工作，確保總進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，3、施工單位應(yīng)及時(shí)按建設(shè)單位和監(jiān)理的指令改進(jìn)工作。對(duì)建設(shè)單位及監(jiān)理的書面指令應(yīng)在建設(shè)單位及監(jiān)理指定的期限內(nèi)完成并書面答復(fù)。施工單位有權(quán)拒絕建設(shè)單位、監(jiān)理不正確的指令。但必須陳述“拒絕”的正當(dāng)理由，并得到建設(shè)單位和監(jiān)理的確認(rèn)。在建設(shè)單位、監(jiān)理堅(jiān)持其指令必須執(zhí)行時(shí)，其后果由堅(jiān)持人負(fù)責(zé)。

4、施工單位應(yīng)作好施工和隱蔽驗(yàn)收前的預(yù)檢、自檢、互檢和交接檢,充分發(fā)揮專職質(zhì)檢員和工人班組的質(zhì)量意識(shí)。經(jīng)施工單位自檢合格后，正式書面通知監(jiān)理單位進(jìn)行檢查或隱蔽驗(yàn)收，確認(rèn)模板、鋼筋、預(yù)埋件、預(yù)埋管道等的尺寸、位置、走向、規(guī)格、型號(hào)已達(dá)到設(shè)計(jì)和規(guī)范要求并全部合格后，簽認(rèn)隱蔽驗(yàn)收記錄，方可進(jìn)行下道工序施工。

5、嚴(yán)格控制工程材料，嚴(yán)禁采購、使用不合格材料和假冒材料，對(duì)甲方供應(yīng)的材料按規(guī)定作復(fù)檢，并及時(shí)收集甲方的材料證明，自己采購的材料應(yīng)有合格證明，對(duì)甲方認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)的材料，施工單位必須采購甲方指定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的材料。

6、施工單位嚴(yán)格按現(xiàn)行施工驗(yàn)收規(guī)范，建筑安裝工程質(zhì)量檢查評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，操作規(guī)程精心組織施工，絕對(duì)保證工程質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。第八條 監(jiān)理單位的職責(zé)

1、根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定、設(shè)計(jì)文件，對(duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程成本控制授予監(jiān)理單位施工組織、施工管理、工作協(xié)調(diào)和對(duì)施工單位進(jìn)行違規(guī)處罰的權(quán)利。監(jiān)理單位必須對(duì)所監(jiān)理的工程質(zhì)量、施工安全、工程進(jìn)度和成本控制負(fù)責(zé)。

2、凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，內(nèi)部管理制度明確，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)理、一絲不茍、熱情服務(wù)、秉公辦事、言行文明，有完善的施工監(jiān)督與考核機(jī)制，堅(jiān)持工地會(huì)議制度，有詳細(xì)的會(huì)議紀(jì)要，定期檢查安全措施，查找事故隱患，在重點(diǎn)工序落實(shí)安全防范措施，應(yīng)按質(zhì)監(jiān)站要求的抽檢頻率做好各項(xiàng)試驗(yàn)檢測(cè)，準(zhǔn)確及時(shí)下達(dá)指令，虛心接受上級(jí)、業(yè)主有關(guān)進(jìn)度、質(zhì)量的指示和措施。

3、凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，對(duì)工程進(jìn)行主動(dòng)控制、事前監(jiān)理，在材料、隱蔽工程、復(fù)雜工藝等方面，嚴(yán)格控制操作程序，監(jiān)理、承包人質(zhì)量保證體系完善。做好試驗(yàn)檢測(cè)數(shù)據(jù)的填報(bào)、核查工作，堅(jiān)持計(jì)劃管理，認(rèn)真審核總體與分項(xiàng)計(jì)劃、計(jì)量支付準(zhǔn)確、及時(shí)，無超清單支付，審核報(bào)告、現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)準(zhǔn)確無誤，關(guān)鍵工序全過程旁站，一般工序堅(jiān)持旁站，做好旁站記錄，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)要配戴上崗證，掛牌服務(wù)。

4、凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，在工程開工前第一次工地例會(huì)后一周內(nèi)必須書面向現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部呈報(bào)合格詳細(xì)的監(jiān)理規(guī)劃，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部三天之內(nèi)提出修改和批復(fù)意見。現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部批復(fù)之日為監(jiān)理服務(wù)合同有效起始之時(shí)。凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，必須配套必要的平行檢驗(yàn)工具，實(shí)行日常平行檢驗(yàn)，并認(rèn)真填報(bào)工程缺陷統(tǒng)計(jì)報(bào)表，若不申報(bào)缺陷統(tǒng)計(jì)報(bào)表或不具備基本檢驗(yàn)手段，則視為未履行平行檢驗(yàn)，本公司將保留經(jīng)濟(jì)索賠的權(quán)利。監(jiān)理月報(bào)、季報(bào)齊全，規(guī)范明晰及時(shí)，監(jiān)理檔案、施工原始記錄按監(jiān)理規(guī)程要求做到齊全、準(zhǔn)確、規(guī)范，每月有質(zhì)量控制分析報(bào)告。

5、凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，必須對(duì)所監(jiān)理工程中所有的隱蔽工程進(jìn)行見證，若發(fā)現(xiàn)隱蔽記錄不實(shí)或不合格工程隱蔽，則由監(jiān)理單位承擔(dān)返工損失10％的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

6、凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，必須對(duì)所監(jiān)理工程中的關(guān)鍵部位進(jìn)行旁站，若所承監(jiān)的關(guān)鍵部位發(fā)生質(zhì)量事故，經(jīng)查實(shí)監(jiān)理人員未履行旁站，則由監(jiān)理單位承擔(dān)返工損失10％的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

7、凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，必須認(rèn)真編寫監(jiān)理月報(bào)、階段監(jiān)理報(bào)告、項(xiàng)目監(jiān)理工作總結(jié)及監(jiān)理日志，本公司現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)代表將不定期進(jìn)行抽查，若發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位不重視，不編報(bào)，每缺一項(xiàng)處罰監(jiān)理責(zé)任人200元。

8、凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，必須督促施工單位及時(shí)整理驗(yàn)收資料，保證房屋工程預(yù)驗(yàn)收三個(gè)月內(nèi)領(lǐng)回工程竣工驗(yàn)收備案證，若所承監(jiān)的工程三個(gè)月被無法竣工備案，則視為監(jiān)理單位違約，本公司將保留經(jīng)濟(jì)索賠的權(quán)利。希望所有承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，嚴(yán)格按照國家監(jiān)理規(guī)范運(yùn)作，確保監(jiān)理工作循序有效。

第九條、圖紙收發(fā)和審核：工程圖紙及設(shè)計(jì)文件（包括設(shè)計(jì)變更）一律由公司檔案員分發(fā)給施工單位項(xiàng)目經(jīng)理部技術(shù)負(fù)責(zé)人（或檔案員）以及監(jiān)理工程師。各單位技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)組織有關(guān)人員認(rèn)真審查圖紙。第十條、圖紙審查要點(diǎn)：

1、主要尺寸、標(biāo)高、位置、預(yù)留孔洞及埋件是否正確

2、重要構(gòu)造是否合理。

3、圖紙、文件是否互相矛盾。

4、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范是否明確。

5、土建與安裝的銜接有無問題。

6、現(xiàn)在施工技術(shù)、裝備、供應(yīng)條件是否適應(yīng)技術(shù)難點(diǎn)的特殊要求。

7、有無危及安全的因素。第十一條、設(shè)計(jì)交底

由建設(shè)單位組織有關(guān)單位進(jìn)行。設(shè)計(jì)交底的主要目的在于說明工程特征、了解設(shè)計(jì)意圖、澄清圖紙會(huì)審中的問題、更正圖紙錯(cuò)誤等。設(shè)計(jì)交底記錄由設(shè)計(jì)單位整理，經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工各方共同簽署后建設(shè)單位分發(fā)有關(guān)單位。第十二條、施工組織設(shè)計(jì)

1、施工組織設(shè)計(jì)由施工單位編制。由監(jiān)理單位組織施工、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位等有關(guān)人員審核。

2、施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：(1)、工程概況(2)、施工總平面圖

(3)、綜合計(jì)劃：包括進(jìn)度、材料、預(yù)制件、設(shè)備、勞動(dòng)力、施工機(jī)具、臨時(shí)設(shè)施計(jì)劃

(4)、施工方法及技術(shù)措施(5)、季節(jié)施工措施(6)、質(zhì)量保證措施(7)、安全技術(shù)措施

(8)、環(huán)保及文明施工技術(shù)措施

3、施工組織設(shè)計(jì)的修改、批準(zhǔn)程序要符合施工單位的管理制度，同時(shí)應(yīng)通知建設(shè)單位、監(jiān)理重大修改應(yīng)由建立組織有關(guān)人員重新審定。

第十三條、技術(shù)交底：由各單位技術(shù)負(fù)責(zé)人向各自的屬下進(jìn)行技術(shù)交底。尤其是施工單位的技術(shù)交底必須深入到基層，交底應(yīng)有針對(duì)性，說明操作要點(diǎn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和安全注意事項(xiàng)。

第十四條、建筑施工必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、設(shè)計(jì)文件，施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行施工。

第十五條、設(shè)計(jì)變更

1、變更設(shè)計(jì)施工必須按設(shè)計(jì)變更圖（通知）及洽商記錄進(jìn)行。

2、施工中有下列情況由施工單位向監(jiān)理提出，經(jīng)建設(shè)單位同意后提交設(shè)計(jì)單位書面批準(zhǔn)后可以變更施工。（1）、圖紙錯(cuò)誤（2）、合理化建議（3）、施工條件、材料規(guī)格、品種無法滿足原設(shè)計(jì)要求。

3、不影響結(jié)構(gòu)建筑美觀和使用功能的次要部位，可以在得到建設(shè)單位及設(shè)計(jì)人同意的前提下先施工，后補(bǔ)充洽商記錄。

4、設(shè)計(jì)變更圖、變更通知、洽商記錄是設(shè)計(jì)文件的組成部分，是監(jiān)理的依據(jù)。第十六條、材料檢驗(yàn)

1、主要材料、構(gòu)件、配件、設(shè)備、儀表必須具備合格證、材質(zhì)單方可使用。新材料、新產(chǎn)品應(yīng)具備鑒定證明、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、使用說明和工藝要求方可使用。

2、指較大、無合格證、部位特別重要的材料、構(gòu)件、配件、設(shè)備、儀表必須按規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求由施工單位復(fù)驗(yàn)。

3、建設(shè)單位、監(jiān)理對(duì)材料、構(gòu)件、設(shè)備、儀表產(chǎn)生疑問，可以抽樣復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格由建設(shè)單位承擔(dān)費(fèi)用，復(fù)驗(yàn)不合格，施工單位承擔(dān)費(fèi)用，并嚴(yán)禁使用。第十七條、技術(shù)檢驗(yàn)：施工規(guī)程、規(guī)范、和技術(shù)文件規(guī)定的技術(shù)檢驗(yàn)（比如：強(qiáng)度、壓力、絕緣、探傷等）一律按有關(guān)規(guī)定由施工單位進(jìn)行，不得任意減少內(nèi)容和降低標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵的檢驗(yàn)應(yīng)通知監(jiān)理到場(chǎng)。施工單位應(yīng)將檢驗(yàn)報(bào)告提交監(jiān)理審查登記。

第十八條、隱蔽驗(yàn)收

1、上道工序的工作結(jié)果被下道工序所掩蓋，無法或很難進(jìn)行再次檢查；發(fā)生錯(cuò)誤無法或很難彌補(bǔ)的工程部位必須進(jìn)行隱蔽檢查以及合格后方準(zhǔn)開始下道工序。

2、監(jiān)理單位必須事先按分項(xiàng)工程編制隱蔽驗(yàn)收部位計(jì)劃表，表中應(yīng)注明項(xiàng)目、部位、檢查內(nèi)容，并書面通知建設(shè)單位和施工單位。

3、工程進(jìn)行到監(jiān)理單位規(guī)定的隱檢部位，施工單位在自己進(jìn)行了技術(shù)復(fù)核、質(zhì)量評(píng)定之后準(zhǔn)備好相應(yīng)的檔案資料和檢驗(yàn)工（量）具，報(bào)請(qǐng)監(jiān)理驗(yàn)收。

4、隱蔽驗(yàn)收各專業(yè)人員都須參加，而且必須作出記錄并有施工和監(jiān)理代表簽字確認(rèn)。

第十九條、中間驗(yàn)收

某一部分分部工程完成之后，由建設(shè)單位召集施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)聯(lián)合進(jìn)行驗(yàn)收，做出書面記錄，后續(xù)的分部工程方可插入。第二十條、設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)

（一）具備下列條件方可進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)

1、安裝工作完成，并經(jīng)質(zhì)量檢驗(yàn)合格；

2、技術(shù)文件規(guī)定的檢驗(yàn)工作完成并合格；

3、試運(yùn)轉(zhuǎn)方案編制完畢；

4、測(cè)試量具，工具齊備。

（二）試運(yùn)轉(zhuǎn)由施工單位主持實(shí)施，建設(shè)單位、監(jiān)理單位參加。

（三）試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄應(yīng)完整歸檔。第二十一條、竣工驗(yàn)收

（一）竣工驗(yàn)收條件：

1、合同規(guī)定的工程范圍施工完畢，并達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

2、檔案齊備。

（二）竣工驗(yàn)收由質(zhì)量監(jiān)督總站、建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理聯(lián)合進(jìn)行。

（三）竣工驗(yàn)收應(yīng)填寫驗(yàn)收單。第二十二條、質(zhì)量評(píng)定

1、質(zhì)量評(píng)定按《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》按分項(xiàng)、分部和單位工程劃分進(jìn)行檢驗(yàn)評(píng)定。

2、質(zhì)量評(píng)定由施工單位按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定組織相應(yīng)的人員進(jìn)行。施工單位自檢核定合格報(bào)監(jiān)理單位核準(zhǔn)。第二十三條、持證上崗

1、需要持證上崗特殊工種，施工單位必須安排持證人員操作。

2、建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)隨時(shí)檢查特殊工種的持證情況，并有權(quán)停止無證人員工作或拒絕確認(rèn)由無證人員進(jìn)行施工的工程質(zhì)量。

第二十四條 質(zhì)量保證資料：施工單位應(yīng)按市建委的有關(guān)文件的規(guī)定整理質(zhì)量保證資料。質(zhì)保資料應(yīng)在施工過程中及時(shí)整理，嚴(yán)禁寫“回憶錄”和編假數(shù)據(jù)。質(zhì)量保證資料應(yīng)報(bào)監(jiān)理審查、登記、竣工后由施工單位整理成卷，一式三份報(bào)監(jiān)理核定。

第二十五條 質(zhì)量事故

1、發(fā)生質(zhì)量事故，施工單位應(yīng)立即通知建設(shè)單位和監(jiān)理單位，同時(shí)采取防止事故擴(kuò)大的有效措施。

2、質(zhì)量事故不得擅自修補(bǔ)掩飾。施工單位需組織有關(guān)方面調(diào)查分析事故原因，寫出書面方案報(bào)監(jiān)理。經(jīng)設(shè)計(jì)和監(jiān)理同意后方可進(jìn)行處理。

3、事故處理完畢，施工單位應(yīng)寫出事故報(bào)告，報(bào)告應(yīng)說明事故原因，處理方法和處理結(jié)果。公司對(duì)處理結(jié)果進(jìn)行檢查、登記備案。第二十六條 計(jì)量

1、施工使用的儀器、量具必須合格，并在規(guī)定的計(jì)量檢定周期內(nèi)使用。

2、監(jiān)理應(yīng)對(duì)在用的量具的“檢定合格證”進(jìn)行檢查、登記。

第二十七條 分包工程質(zhì)量：分包單位的資質(zhì)由建設(shè)單位和監(jiān)理確定，分包工程質(zhì)量由總包單位負(fù)責(zé)，分包單位的施工技術(shù)由總包單位出具。

建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理規(guī)定

為規(guī)范施工現(xiàn)場(chǎng)管理，切實(shí)做好安全文明施工，特制訂本規(guī)定，凡屬參加建設(shè)的各施工單位，都必須遵守本規(guī)定，各參與承監(jiān)的監(jiān)理單位均有責(zé)任督促施工單位嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)定。第一條、工程開工前施工單位必須按業(yè)主提供的平面圖在指定區(qū)域內(nèi)詳細(xì)規(guī)劃和合理布置現(xiàn)場(chǎng)辦公、地材堆場(chǎng)、加工制作區(qū)域，并繪圖公布于醒目位置，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物應(yīng)與規(guī)劃相符。

第二條、施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行封閉管理，圍護(hù)墻或柵欄高度不低于2m，入口處應(yīng)美觀大方，嚴(yán)禁亂張亂貼。施工現(xiàn)場(chǎng)道路保持暢通，道路必須平整硬化，滿足載重卡車通行，并保持日常整潔。

第三條、工程施工至二層（含二層）時(shí)必須采用目密網(wǎng)封閉作業(yè)，腳手架搭設(shè)必須復(fù)核規(guī)范要求，提升設(shè)備必須經(jīng)安檢合格后方可使用。第四條、施工現(xiàn)場(chǎng)必須保證排水暢通，施工污水應(yīng)通過簡(jiǎn)易沉淀池后方可進(jìn)入小區(qū)排水系統(tǒng)。出入車輛必須沖洗干凈，嚴(yán)禁帶泥出入。

第五條、現(xiàn)場(chǎng)施工材料必須分類堆放，并有醒目標(biāo)識(shí)，嚴(yán)禁混堆亂放?，F(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)辦公環(huán)境應(yīng)美觀大方，設(shè)施整潔，衛(wèi)生設(shè)施齊全，禁止使用干廁，嚴(yán)禁現(xiàn)場(chǎng)搭建施工住房。

第六條、施工現(xiàn)場(chǎng)必須有醒目的標(biāo)牌標(biāo)識(shí)工程規(guī)模，工程造價(jià)，開（竣）工日期，建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位負(fù)責(zé)人，施工單位安全員和質(zhì)檢員。嚴(yán)格執(zhí)行行政主管部門制訂的安全文明施工管理細(xì)則，確保施工安全，爭(zhēng)做文明樣板工地。

第七條、所有作業(yè)人員必須掛牌進(jìn)出施工場(chǎng)地，持證上崗。禁止外人隨便出入施工現(xiàn)場(chǎng)。

第八條、必須在施工現(xiàn)場(chǎng)醒目的位置懸掛“五牌一圖”、“HSE四條禁令”。任何單位和個(gè)人都必須遵守本規(guī)定，違者按違規(guī)處罰。本規(guī)定由工程技術(shù)部統(tǒng)一解釋。

建設(shè)工程施工用電管理規(guī)定 為加強(qiáng)施工用電的管理，保障安全用電，規(guī)范施工用電行為，特制定本辦法： 第一條、所有施工及配合施工單位用電均由工程部統(tǒng)一管理，用電單位必須持用電方案經(jīng)工程部審核批準(zhǔn)，并嚴(yán)格按批準(zhǔn)方案認(rèn)真組織施工。方案未經(jīng)工程部批準(zhǔn)，擅自接電者，處以500-1000元罰款，并承擔(dān)當(dāng)月分表與總表的全部差額。第二條、各用電單位用電安裝及維護(hù)人員，必須持證上崗，無電工上崗證者不得進(jìn)行該項(xiàng)工作。一級(jí)配電柜內(nèi)，必須使用計(jì)量合格的電表進(jìn)行計(jì)量，并對(duì)各自的電表計(jì)量負(fù)責(zé)，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部有權(quán)要求用電單位對(duì)所用電表重新進(jìn)行校驗(yàn)。如經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)由于私自改動(dòng)接線方式，造成電表計(jì)量不準(zhǔn)或倒走，按

費(fèi)的200%收取。抄表日期：每月20-25日，按照供電局電費(fèi)單據(jù)實(shí)收取，在每月進(jìn)度款中予以扣除。第三條、各用電單位對(duì)各自的用電線路負(fù)有維護(hù)管理責(zé)任，應(yīng)經(jīng)常對(duì)所屬用電線路進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即整改。若用電線路存在安全隱患，而不能得到及時(shí)整改，工程部將停止供電。本規(guī)定由工程部統(tǒng)一解釋。

建設(shè)工程施工用水管理規(guī)定

為規(guī)范施工用水行為，切實(shí)維護(hù)用水單位的利益，特制定此管理辦法，凡用水單位均應(yīng)嚴(yán)格遵守。

第一條、任何單位用水必須報(bào)經(jīng)工程部批準(zhǔn)，方可進(jìn)行用水管道的連接，并裝表計(jì)量，水表初始讀數(shù)報(bào)工程部備案。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人私接取水管道，違者處罰300-500元。

第二條、任何用水點(diǎn)必須安裝水表進(jìn)行計(jì)量，并在每月20日將水表讀數(shù)報(bào)至工程部，水費(fèi)依此據(jù)實(shí)收取。所報(bào)水表讀數(shù)如不屬實(shí)，按實(shí)際用水量?jī)杀妒杖∷M(fèi)。第三條、嚴(yán)禁在給水管道上直接管道泵，水壓不足時(shí)應(yīng)設(shè)置儲(chǔ)水池再經(jīng)加壓設(shè)備進(jìn)行提升，且進(jìn)水管必須高于儲(chǔ)水池水面。違反此條者按市水務(wù)處罰規(guī)定處罰。第四條、用水單位對(duì)用水管道有維護(hù)管理的義務(wù)。對(duì)用水管道的任何破壞造成水量損失，當(dāng)月分?jǐn)偹咳坑稍撚盟畣挝怀袚?dān)；且用水單位必須及時(shí)修復(fù)用水管道，若未能及時(shí)修復(fù)，當(dāng)月施工水損費(fèi)用由該事故用水單位全部承擔(dān)。本規(guī)定由工程部統(tǒng)一解釋。

建設(shè)工程施工管理細(xì)則

第一條、為工程施工管理的規(guī)范化，針對(duì)工程施工的各個(gè)階段，制定本管理細(xì)則，作為對(duì)參建單位進(jìn)行協(xié)調(diào)工作的行為準(zhǔn)則；

第二條、工程在設(shè)計(jì)文件、施工文件齊備條件下，由工程部組織設(shè)計(jì)部門、審計(jì)部門和相關(guān)施工單位有關(guān)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)文件會(huì)審，召開工程協(xié)調(diào)會(huì)，研究工程中可能出現(xiàn)的問題；

第三條、由工程室起草工程任務(wù)書，任務(wù)書要說明工程內(nèi)容，進(jìn)場(chǎng)時(shí)間和要求完工時(shí)間；

第四條、在施工現(xiàn)場(chǎng)條件不合要求情況下，不能進(jìn)場(chǎng)施工； 第五條、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)，由工程部調(diào)度，開箱驗(yàn)貨必須由工程部代表、安裝和調(diào)試施工單位代表及廠方代表,三方在場(chǎng)情況下進(jìn)行,安裝測(cè)試材料由安裝工程人員清點(diǎn)保管；

第六條、施工單位在設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)后，應(yīng)按廠家督導(dǎo)的要求，妥善做好材料和工具的存放； 第七條、施工單位如無特殊情況，需按任務(wù)書所安排開工時(shí)間進(jìn)場(chǎng)，并按時(shí)交工。施工中途如遇材料短缺等原因須停工時(shí)，應(yīng)先寫好停工報(bào)告，按程序報(bào)請(qǐng)工程部領(lǐng)導(dǎo)同意后再做停工處理；

第八條、施工現(xiàn)場(chǎng)須保持清潔，在每天收工前應(yīng)將現(xiàn)場(chǎng)清掃整理，保持施工現(xiàn)場(chǎng)整潔，做到文明施工；

第九條、在有廠方督導(dǎo)的情況下，施工單位須根據(jù)督導(dǎo)的安排，制訂工程進(jìn)度計(jì)劃按督導(dǎo)要求組織人員進(jìn)行施工，如施工單位與督導(dǎo)有不同意見時(shí)，須由工程技術(shù)部協(xié)調(diào)解決。施工單位須與工程管理人員積極配合解決施工過程中出現(xiàn)的問題； 第十條、施工單位施工時(shí)，在工藝上應(yīng)完全按照廠方督導(dǎo)或安裝文件的要求操作，嚴(yán)格把好技術(shù)關(guān)，規(guī)范施工，由于錯(cuò)誤操作引起的損失，由施工單位負(fù)責(zé)； 第十一條、如果設(shè)計(jì)文件存在問題，使施工無法進(jìn)行，需修改施工文件，應(yīng)由工程技術(shù)部協(xié)調(diào)解決；

第十二條、施工過程中發(fā)現(xiàn)材料短缺,由施工管理人員核實(shí),由計(jì)劃部或物資供應(yīng)部聯(lián)系廠家或承運(yùn)商解決；

第十三條、安裝工程結(jié)束時(shí)，施工單位應(yīng)清理好現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)剩余材料，如數(shù)移交給工程部。對(duì)工程所用的材料作統(tǒng)計(jì)，報(bào)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人； 第十四條、安裝項(xiàng)目完成后，施工單位及時(shí)呈報(bào)《竣工報(bào)告》，由工程項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人檢查全部設(shè)備工程完成情況，并在廠方督導(dǎo)認(rèn)可安裝工程完工后，施工人員才能撤離施工現(xiàn)場(chǎng)，每個(gè)安裝工程部應(yīng)留下一二個(gè)安裝人員配合調(diào)試工作，對(duì)于調(diào)試中發(fā)現(xiàn)的問題，予以配合解決；

第十五條、施工單位在完工撤離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，須提交交工報(bào)告，送工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，若存在遺留問題，待條件具備時(shí)既派人解決。

建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員管理細(xì)則

第一條、凡對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員的管理除另有規(guī)定外，悉依照本規(guī)則實(shí)行。

第二條、現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)恪守公司規(guī)章及通告，竭誠盡職，團(tuán)結(jié)一致，使工程進(jìn)行順利。第三條、工程管理員，除負(fù)責(zé)分配的范圍指揮承包商并協(xié)辦工程事物外對(duì)于工程的施工，應(yīng)依照?qǐng)D樣負(fù)責(zé)監(jiān)督，不得有偷工減料的現(xiàn)象。

第六條、現(xiàn)場(chǎng)管理人員均按規(guī)定時(shí)間到工地上班，并親自簽到，有事應(yīng)提前兩天請(qǐng)假，另行安排人員，在新的人員沒到前不得離開工地，同時(shí)應(yīng)做好工地的交接工作；

第七條、現(xiàn)場(chǎng)管理人員在辦公時(shí)間內(nèi)，一律禁止賭博，酗酒，打架及其他擾亂秩序妨礙公益等情形。

建設(shè)工程施工質(zhì)量控制規(guī)定

第一條、現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的各種質(zhì)量保證措施的落實(shí)情況進(jìn)行定期不定期的檢查，避免可能發(fā)生的質(zhì)量事故；

第二條、所建項(xiàng)目均推行樣板制。先按標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程施工，作出結(jié)構(gòu)裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板間、樣板結(jié)構(gòu)），經(jīng)確定后作為操作和質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到樣板標(biāo)準(zhǔn),均不得進(jìn)行后續(xù)工程施工；

第三條、為保證操作質(zhì)量，貫徹“三檢”制，推行定崗操作?，F(xiàn)場(chǎng)代表應(yīng)對(duì)主體結(jié)構(gòu)、高級(jí)裝飾、設(shè)備安裝等關(guān)鍵工種的操作人員要求施工人員持證上崗,并對(duì)其持證情況作好記錄；

第四條、現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)對(duì)各分項(xiàng)工程的各道工序進(jìn)行檢查，堅(jiān)持“三不放過”，做好隱蔽記錄并歸檔保存；

第五條、下列部位必須進(jìn)行跟蹤隱檢:

1、地基與基礎(chǔ)工程：對(duì)于一般基礎(chǔ)，檢查槽底地質(zhì)、標(biāo)高、尺寸、基礎(chǔ)斷面尺寸；樁基礎(chǔ)檢查試樁、打樁記錄；

2、鋼筋工程：檢查鋼筋品種、位置、形狀、規(guī)格、數(shù)量、接頭位置、搭接長度、預(yù)埋件以及除銹、代用變更情況等；

3、焊接：檢查焊條品種、焊條規(guī)格、焊焰長度，焊焰外觀和焊接質(zhì)量等；

4、防水工程：檢查屋面、地下室和水中結(jié)構(gòu)的防水材料層數(shù)，做法和質(zhì)量情況、防水的質(zhì)量情況；

5、給排水管道：檢查位置、標(biāo)高、坡度、試壓、閉水實(shí)驗(yàn)防銹、防腐及預(yù)埋件情況；

6、暗配電器線路：檢查位置、規(guī)格、標(biāo)高、彎度、防腐接頭等。對(duì)于電纜還要進(jìn)行耐壓絕緣試驗(yàn)。對(duì)于地線、避雷針等，還要進(jìn)行電阻試驗(yàn)等；

6、材料檢驗(yàn):主要材料、構(gòu)件、配件、設(shè)備、儀表必須具備合格證、材質(zhì)檢驗(yàn)方可使用。新材料、新產(chǎn)品應(yīng)具備鑒定證明、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、使用說明和工藝要求方可使用；

7、貴重、無合格證、部位特別重要的材料、構(gòu)件、配件、現(xiàn)場(chǎng)所用的砂漿和混凝土都必須按規(guī)定取樣（或試配），進(jìn)行強(qiáng)度試驗(yàn)。下列項(xiàng)目必須進(jìn)行預(yù)檢:（1）、對(duì)原材料、半成品、成品、構(gòu)件等進(jìn)場(chǎng)前進(jìn)行試檢驗(yàn)；（2）、建筑物、構(gòu)件物的定位線及引進(jìn)標(biāo)高；（3）、建筑物基放線及標(biāo)高；（4）、建筑物軸線及灰線。（8）、技術(shù)檢驗(yàn):施工規(guī)程、規(guī)范和技術(shù)文件規(guī)定的技術(shù)檢驗(yàn)（比如：強(qiáng)度、壓力、絕緣、探傷等）一律按有關(guān)規(guī)定由施工單位進(jìn)行，不得任意減少內(nèi)容和降低標(biāo)準(zhǔn)；（9）、抽樣應(yīng)由建設(shè)單位、監(jiān)理單位相關(guān)人員同時(shí)在場(chǎng)抽取。施工單位應(yīng)將檢驗(yàn)報(bào)告提交監(jiān)理審查登記建設(shè)單位、監(jiān)理對(duì)材料、構(gòu)件、設(shè)備、儀表產(chǎn)生質(zhì)疑，可以抽樣復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格由建設(shè)單位承擔(dān)費(fèi)用，復(fù)驗(yàn)不合格，施工單位承擔(dān)費(fèi)用，并嚴(yán)禁使用。

建設(shè)工程進(jìn)度控制規(guī)定

第一條、協(xié)調(diào)配合監(jiān)理,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況與承包商的準(zhǔn)備工作情況,選擇合適的時(shí)機(jī)發(fā)出開工通知； 第二條、相關(guān)人員應(yīng)對(duì)承包商下列實(shí)施情況進(jìn)行不定期檢查:A、按合同期完成工程的實(shí)施程序、施工部署、任務(wù)計(jì)劃；B、施工各階段的材料、機(jī)械及人工投入情況、平面布置；C、工程費(fèi)用流動(dòng)計(jì)劃；

第三條、由于承包商以外的原因造成施工期延長，相關(guān)人員可據(jù)實(shí)批準(zhǔn)延期，并同時(shí)上報(bào),依據(jù)開工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作為兌現(xiàn)合同、結(jié)算工程款的依據(jù)。

圖紙收發(fā)和審核制度

第一條、工程圖紙及設(shè)計(jì)文件（包括設(shè)計(jì)變更）一律由工程部分發(fā)給施工單位項(xiàng)目經(jīng)理部技術(shù)負(fù)責(zé)人及監(jiān)理工程師；

第二條、工程部及相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真審查圖紙,圖紙審查要點(diǎn)：執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范是否明確；圖紙、文件是否互相矛盾；重要構(gòu)造是否合理；土建與安裝的銜接有無問題；現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)、裝備、供應(yīng)條件是否適應(yīng)技術(shù)難點(diǎn)的特殊要求；有無危及安全的因素；圖中尺寸、標(biāo)高、位置、預(yù)留孔洞埋件是否正確； 第三條、工程部負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位參加設(shè)計(jì)交底。設(shè)計(jì)交底的主要目的在于說明工程特征、了解設(shè)計(jì)意圖、澄清圖紙會(huì)審中的問題、更正圖紙錯(cuò)誤等。設(shè)計(jì)交底記錄由設(shè)計(jì)單位整理，建設(shè)單位、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工各方共同簽署后由建設(shè)單位分發(fā)有關(guān)單位； 第三條、由各單位技術(shù)負(fù)責(zé)人向各自的屬下進(jìn)行技術(shù)交底。尤其是施工單位的技術(shù)交底必須深入到基層，交底應(yīng)有針對(duì)性，說明操作要點(diǎn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和安全注意事項(xiàng)。

施工組織設(shè)計(jì)審核規(guī)定

第一條、由工程技術(shù)室負(fù)責(zé)施工組織設(shè)計(jì)審核；

第二條、施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：工程概況；施工總平面圖；綜合計(jì)劃：包括進(jìn)度、材料、預(yù)制件、設(shè)備、勞動(dòng)力、施工機(jī)具、臨時(shí)設(shè)施計(jì)劃；施工方法及技術(shù)措施；季節(jié)施工措施；質(zhì)量保證措施；安全技術(shù)措施；安全應(yīng)急預(yù)案、HSE、環(huán)保及文明施工技術(shù)措施； 第三條、施工組織設(shè)計(jì)的修改、批準(zhǔn)程序要符合國家規(guī)定，同時(shí)應(yīng)通知施工單位、監(jiān)理,重大修改應(yīng)組織有關(guān)人員重新審定。

設(shè)計(jì)變更規(guī)定

第一條、變更設(shè)計(jì)施工必須按設(shè)計(jì)變更圖（通知）及洽商記錄進(jìn)行； 第二條、施工中有下列情況由施工單位向監(jiān)理提出，經(jīng)建設(shè)單位同意后提交書面申請(qǐng)經(jīng)設(shè)計(jì)單位批準(zhǔn)后可以變更施工:圖紙錯(cuò)誤；合理化建議；施工條件、材料規(guī)格、品種無法滿足原設(shè)計(jì)要求；

第三條、變更圖、變更通知、洽商記錄是設(shè)計(jì)文件的組成部分，是工程結(jié)算的依據(jù)。

工程經(jīng)濟(jì)簽證與工程付款實(shí)施辦法

為規(guī)范工程施工現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作，確保工程施工現(xiàn)場(chǎng)簽證工作處于受控狀態(tài)，特制定本辦法。

第一條、職責(zé)分工：業(yè)主授權(quán)派駐現(xiàn)場(chǎng)代表（簡(jiǎn)稱甲方代表）負(fù)責(zé)工程施工現(xiàn)場(chǎng)簽證工作的管理與實(shí)施。

第二條、簽證工作內(nèi)容：基礎(chǔ)開挖到滿足設(shè)計(jì)要求時(shí)，必須進(jìn)行簽證確認(rèn)。合同以外的土方工程。施工圖和設(shè)計(jì)變更以外的工程內(nèi)容。甲方確定的必須通過簽證才予以確認(rèn)的內(nèi)容。工程施工合同中約定必須簽認(rèn)的。法律、法規(guī)及現(xiàn)行有效標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須簽證的。

第三條、甲方確定的必須通過簽證才予以確認(rèn)的內(nèi)容包括：①、如因工程實(shí)際需要，一些與工程緊密相關(guān)的附加工作及額外工作，業(yè)主有權(quán)指令承包方去完成，并作為本工程的變更工作。承包方要首先付諸實(shí)施，費(fèi)用按簽證程序執(zhí)行。②技術(shù)核定單不作為竣工結(jié)算的依據(jù)，承包方按技術(shù)核定單要求完成了工作，業(yè)主再辦理經(jīng)濟(jì)簽證。辦理簽證的條件是：該項(xiàng)工作必須按業(yè)主的指令保質(zhì)保量完成并符合驗(yàn)收規(guī)范的要求。第四條、工程簽證辦理原則

①、簽證原則上不允許簽計(jì)時(shí)工，如有特殊臨時(shí)用工情況，必須列明用工人數(shù)及用工時(shí)間。凡涉及經(jīng)濟(jì)費(fèi)用支出的停工、窩工、用工簽證、機(jī)械臺(tái)班簽證等，由現(xiàn)場(chǎng)代表認(rèn)真核實(shí)后簽證，簽證內(nèi)容敘述清晰，工程計(jì)量方式與工程計(jì)價(jià)方式相統(tǒng)一；必須注明簽證原因、背景、時(shí)間、部位、尺寸、數(shù)量、材料、人工、機(jī)械臺(tái)班等。

②、應(yīng)在合同中約定的內(nèi)容，不能以簽證形式出現(xiàn)。例如:人工浮動(dòng)工資、議價(jià)項(xiàng)目、材料價(jià)格，合同中未約定的，不能以工程簽證的形式取代。應(yīng)由有關(guān)管理人員以補(bǔ)充協(xié)議的形式約定。

③、業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部對(duì)施工單位報(bào)送的技術(shù)核定、技術(shù)方案及其它技術(shù)文件（含往來函件、會(huì)議紀(jì)要、會(huì)審紀(jì)錄等）的認(rèn)可或確認(rèn)，例如:臨設(shè)的布局、挖土方式、鋼筋搭接方式等，應(yīng)在施工組織設(shè)計(jì)中嚴(yán)格審查，不能做簽證處理。不能作為施工單位竣工結(jié)算的依據(jù)。施工單位認(rèn)為需要或產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)簽證的，應(yīng)當(dāng)在該項(xiàng)工作完成后的三天內(nèi)，另外單獨(dú)以現(xiàn)場(chǎng)簽證單的形式申報(bào)。逾期未單獨(dú)申報(bào)的，視為放棄。④、施工單位申報(bào)的簽證單必須由施工單位項(xiàng)目經(jīng)理簽字并蓋章，否則監(jiān)理和業(yè)主方不予接收。需經(jīng)業(yè)主方相關(guān)人員簽字的簽證單，一式五份，在簽證工作內(nèi)容完成后三天內(nèi)，正式報(bào)送業(yè)主項(xiàng)目部、監(jiān)理。逾期報(bào)送的或簽字日期不齊全的，視為無效。

⑤、辦理簽證時(shí)必須將業(yè)主書面工作指令（工程聯(lián)系單）、分項(xiàng)工程驗(yàn)收合格單（證明）、隱蔽工程驗(yàn)收單，雙方對(duì)完成該項(xiàng)工作后工程量的計(jì)量確認(rèn)書面材料等作為附件；否則不辦理簽證。凡不符合以上要求的簽證，在工程結(jié)算時(shí)一律不予認(rèn)可。

⑥、材料價(jià)格的確認(rèn)要注明采購價(jià)還是預(yù)算價(jià)以避免采購保管費(fèi)重復(fù)計(jì)取。⑦、所有工程量必須經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量后填寫，到場(chǎng)人員必須當(dāng)場(chǎng)在現(xiàn)場(chǎng)簽證單上簽字或當(dāng)場(chǎng)在記錄的原始數(shù)據(jù)上簽字，后補(bǔ)簽簽證單?，F(xiàn)場(chǎng)簽證單一式五份，甲方現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部、甲方工程技術(shù)部、甲方造價(jià)部、監(jiān)理單位、乙方各留一份，現(xiàn)場(chǎng)簽證單必須在一個(gè)星期之內(nèi)四方簽字蓋章完畢，并經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部統(tǒng)一編碼備案，否則簽證單視同無效。工程簽證由現(xiàn)場(chǎng)甲方代表、造價(jià)人員及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同辦理。⑧、及時(shí)辦理。事件發(fā)生后三天內(nèi)，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部完成審核，并在合同約定的時(shí)間內(nèi)簽署確認(rèn)。⑨、違背以上原則辦理的對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)暮炞C為無效簽證，造價(jià)部在竣工結(jié)算時(shí)將不予認(rèn)可。

第五條、現(xiàn)場(chǎng)簽證結(jié)算方式：由施工單位申報(bào)簽證單及簽證費(fèi)用，經(jīng)雙方確認(rèn)價(jià)款并入工程結(jié)算中一并計(jì)算造價(jià)。由設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定、業(yè)主額外指定工作等等而發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)一切簽證費(fèi)用，中途不另外增加支付金額，竣工結(jié)算完成后一并按合同條款支付。

第六條、工程簽證的辦理權(quán)限

①、單項(xiàng)工程簽證總金額在五萬元以內(nèi)的，且手續(xù)齊全，由現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部經(jīng)理批準(zhǔn)辦理。單項(xiàng)工程簽證總金額在五萬元以上的，應(yīng)采作補(bǔ)充合同，按合同審批程序辦理。

②、因事件發(fā)生突然，須緊急處理，且單項(xiàng)工程簽證總金額不足五千元的，工程簽證辦理人可口頭請(qǐng)示項(xiàng)目經(jīng)理同意，事后由項(xiàng)目經(jīng)理補(bǔ)辦手續(xù)。但必須有現(xiàn)場(chǎng)甲方代表及造價(jià)人員簽字。

第七條、對(duì)工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ毯炞C辦理程序

工程技術(shù)檔案管理制度

第一條、由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)工程的檔案管理工作，組織制定本項(xiàng)工程的歸檔范圍、管理制度、收集整理工程前期文件，組織審查、接收各單位編制的檔案文件。在檢查匯總后向城建檔案館移交；

第二條、工程項(xiàng)目的勘測(cè)、設(shè)計(jì)文件的收集整理工作，由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)收集； 第三條、負(fù)責(zé)向各施工單位負(fù)責(zé)收集、整理其承包范圍內(nèi)的施工技術(shù)文件和竣工圖，匯總后經(jīng)監(jiān)理單位審核合格后移交工程部；

第四條、負(fù)責(zé)向監(jiān)理單位收集工程監(jiān)理文件,完工后移交工程技術(shù)部。

建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理制度

第一條、為了加強(qiáng)建設(shè)工程安全生產(chǎn)監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》制定本制度。

第二條、工程技術(shù)部應(yīng)當(dāng)向施工單位提供施工現(xiàn)場(chǎng)及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測(cè)資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，并保證資料的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。因建設(shè)工程需要，向有關(guān)部室查詢前款規(guī)定的資料時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供;第三條、工程造價(jià)人員在編制工程概預(yù)算時(shí)，應(yīng)確定建設(shè)工程安全作業(yè)環(huán)境及安全施工措施所需費(fèi)用； 第四條、任何人員不得明示或者暗示施工單位購買、租賃、使用不符合安全施工要求的安全防護(hù)用具、機(jī)械設(shè)備、施工機(jī)具及配件、消防設(shè)施和器材； 第五條、在工程開工之前，相關(guān)人員應(yīng)準(zhǔn)備好建設(shè)工程有關(guān)安全施工措施的資料，報(bào)有關(guān)部門備案； 第六條、對(duì)于將拆除工程應(yīng)發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的施工單位，并在拆除工程施工15日前，將下列資料報(bào)送公司及其他有關(guān)部門備案：施工單位資質(zhì)等級(jí)證明；擬拆除建筑物、構(gòu)筑物及可能危及毗鄰建筑的說明；拆除施工組織方案；堆放、清除廢棄物的措施。實(shí)施爆破作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)民用爆炸物品管理的規(guī)定;第七條、現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)對(duì)施工方使用的的機(jī)械設(shè)備和施工機(jī)具及配件進(jìn)行生產(chǎn)（制造）許可證、產(chǎn)品合格證，檢測(cè)合格證明，使用期限等進(jìn)行檢查記錄。禁止使用檢測(cè)不合格的機(jī)械設(shè)備和施工機(jī)具及配件； 第八條、現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)及時(shí)要求施工方對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)安裝、拆卸施工起重機(jī)械和整體提升腳手架、模板等自升式架設(shè)設(shè)施進(jìn)行自檢，出具自檢合格證明，辦理驗(yàn)收手續(xù)并簽字。如檢測(cè)不合格的，不得繼續(xù)使用； 第九條、現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)要求施工單位對(duì)本單位的安全生產(chǎn)進(jìn)行定期和專項(xiàng)安全檢查，并做好安全檢查記錄。同時(shí)對(duì)施工方的安全生產(chǎn)責(zé)任制度、安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，安全施工措施，安全生產(chǎn)條件等的落實(shí)情況，確保安全生產(chǎn)費(fèi)用的有效投入，消除安全事故隱患，對(duì)違章指揮、違章操作的，應(yīng)當(dāng)立即制止。并做好上報(bào)工作； 第十條、現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)對(duì)施工運(yùn)輸機(jī)械作業(yè)人員、安裝拆卸工、爆破作業(yè)人員、起重信號(hào)工、登高架設(shè)作業(yè)人員等特種作業(yè)人員，進(jìn)行特種作業(yè)操作資格證書檢查，合格后方可上崗作業(yè)。否則應(yīng)要求施工方換有證人員；

第十一條、對(duì)于危險(xiǎn)性較大的工程中涉及深基坑、地下暗挖工程、高支架模板工程，可能造成損害的毗鄰建筑物、構(gòu)筑物和地下管線，應(yīng)要求施工方出據(jù)專項(xiàng)施工方案，待其專項(xiàng)方案批準(zhǔn)后方可允許動(dòng)工； 第十二條、安全員應(yīng)當(dāng)檢查現(xiàn)場(chǎng)入口處、施工起重機(jī)械、臨時(shí)用電設(shè)施、腳手架、出入通道口、樓梯口、電梯井口、孔洞口、橋梁口、隧道口、基坑邊沿、爆破物及有害危險(xiǎn)氣體和液體存放處等危險(xiǎn)部位進(jìn)行安全警示標(biāo)志檢查，符合國家標(biāo)準(zhǔn)；

第十三條、現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)辦公、生活區(qū)與作業(yè)區(qū)，職工的膳食、飲水、休息場(chǎng)所，粉塵、廢氣、廢水、固體廢物、噪聲、振動(dòng)和施工照明對(duì)人和環(huán)境的危害和污染等進(jìn)行檢查；

第十四條、督促施工單位建立消防安全責(zé)任制度，確定消防安全責(zé)任人，制定用火、用電、使用易燃易爆材料等各項(xiàng)消防安全管理制度和操作規(guī)程，設(shè)置消防通道、消防水源，配備消防設(shè)施和滅火器材，并在施工現(xiàn)場(chǎng)入口處設(shè)置明顯標(biāo)志。有權(quán)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)條件、作業(yè)程序和作業(yè)方式中存在的安全問題提出批評(píng)，并上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理部領(lǐng)導(dǎo);第十五條、現(xiàn)場(chǎng)管理人員在進(jìn)行安全監(jiān)督檢查時(shí)，有權(quán)采取下列措施：要求施工單位提供有關(guān)建設(shè)工程安全生產(chǎn)的文件和資料；進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；糾正施工中違反安全生產(chǎn)要求的行為；對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的安全事故隱患，要求其立即排除；重大安全事故隱患排除前或者排除過程中無法保證安全的，要求從危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)撤出作業(yè)人員或者暫時(shí)停止施工； 第十六條、施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生生產(chǎn)安全事故，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)傷亡事故報(bào)告和調(diào)查處理的規(guī)定，及時(shí)、如實(shí)地向上級(jí)和其他有關(guān)部門報(bào)告。

建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法

為規(guī)范工程施工現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作，確保工程施工現(xiàn)場(chǎng)簽證工作處于受控狀態(tài)，特制定本辦法。第一條、職責(zé)分工

1、公司授權(quán)派駐工地代表（簡(jiǎn)稱現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理）負(fù)責(zé)工程施工現(xiàn)場(chǎng)簽證工作的管理與實(shí)施。

2、工程施工方（簡(jiǎn)稱乙方）負(fù)責(zé)對(duì)甲方下達(dá)的指令或需由乙方簽證的文件的簽證。

第二條、簽證工作內(nèi)容

1、基礎(chǔ)開挖到滿足設(shè)計(jì)要求時(shí)，必須進(jìn)行簽證確認(rèn)。

2、合同以外的土方工程。

3、施工圖和設(shè)計(jì)變更以外的工程內(nèi)容。

4、甲方確定的必須通過簽證才予以確認(rèn)的。

5、工程施工合同中約定必須簽認(rèn)的。

6、法律、法規(guī)及現(xiàn)行有效標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須簽證的。第三條、現(xiàn)場(chǎng)簽證參加人員

現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理、甲方預(yù)算員、乙方代表、監(jiān)理單位代表。第四條、現(xiàn)場(chǎng)簽證單填寫要求

所有工程量必須經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量后填寫，到場(chǎng)人員必須當(dāng)場(chǎng)在現(xiàn)場(chǎng)簽證單上簽字或當(dāng)場(chǎng)在記錄的原始數(shù)據(jù)上簽字，后補(bǔ)簽簽證單。現(xiàn)場(chǎng)簽證單一式五份，甲方工程技術(shù)部、甲方現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部、造價(jià)部、監(jiān)理單位、乙方各留一份，現(xiàn)場(chǎng)簽證單必須在一個(gè)星期之內(nèi)四方簽字蓋章完畢，否則簽證單視同無效。簽證原則上不允許簽計(jì)時(shí)工，如有特殊臨時(shí)用工情況，必須列明用工人數(shù)及用工時(shí)間。第五條、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序

1、乙方提出簽證申請(qǐng)

甲方、監(jiān)理單位同意進(jìn)行簽證

現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理組織相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行工程量測(cè)量、簽字確認(rèn)。

2、乙方填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證單（現(xiàn)場(chǎng)簽證單必須使用國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范表格）

各單位必須簽字蓋章并留存

乙方對(duì)簽證單做一份完整預(yù)算作為結(jié)算依據(jù)。第六條、現(xiàn)場(chǎng)簽證結(jié)算方式

單體施工單位分三個(gè)階段分別辦理簽證結(jié)算。即基礎(chǔ)部分、主體結(jié)構(gòu)部分和安裝及裝修部分。每個(gè)階段在正式驗(yàn)收前施工單位必須將結(jié)算資料提交到甲方造價(jià)部，否則停止撥付工程進(jìn)度款。第七條、簽證的效力

1、乙方應(yīng)予提報(bào)簽證的文件，但未經(jīng)甲方簽證的，均屬無效。已實(shí)施未經(jīng)簽證所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)責(zé)任由乙方承擔(dān)。乙方對(duì)甲方的指令確有異議（拒簽），在甲方堅(jiān)持要求執(zhí)行時(shí)，乙方應(yīng)予以執(zhí)行，因指令錯(cuò)誤發(fā)生的費(fèi)用和給乙方造成的損失由甲方承擔(dān)，延誤的工期相應(yīng)順延。因拒不執(zhí)行指令而造成的損失則由乙方承擔(dān)。

2、凡簽證責(zé)任人未按法律、法規(guī)、現(xiàn)行有效標(biāo)準(zhǔn)及合同約定時(shí)間內(nèi)對(duì)對(duì)方提出的文件予以簽證或簽復(fù)的，應(yīng)視為要求已被確認(rèn)，由此產(chǎn)生的責(zé)任由甲方承擔(dān)。

3、本辦法為甲乙雙方在合作中的經(jīng)濟(jì)或法律責(zé)任界定的依據(jù)，包括返工、返修、停工損失、延誤的工期及其他經(jīng)濟(jì)損失。第八條、例外處置

1、必要時(shí)，甲方可發(fā)出口頭指令，施工方對(duì)甲方的口頭指令應(yīng)予以執(zhí)行。但乙方應(yīng)在48小時(shí)內(nèi)提出書面文件，甲方必須簽證確認(rèn)。

2、在特殊情況下，乙方有權(quán)要求甲方下達(dá)指令的要求，并將需要的理由和遲誤的后果書面通知甲方，甲方在48小時(shí)內(nèi)不予下達(dá)或答復(fù)，應(yīng)承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟(jì)支出及順延的工期，賠償乙方的有關(guān)損失。

九、本辦法自行文之日起執(zhí)行，由工程部負(fù)責(zé)統(tǒng)一解釋。

第五篇：物業(yè)管理全程顧問服務(wù)之管理策劃

物業(yè)管理全程顧問服務(wù)之管理策劃

一、量身定做的物業(yè)管理方案

1）機(jī)構(gòu)組建及人員配備

2）規(guī)章制度的建立

3）物業(yè)費(fèi)用測(cè)算

4）電梯費(fèi)用測(cè)算

5）日常物業(yè)管理

6）社區(qū)環(huán)境與文化的建設(shè)

二、入住整體方案的策劃

1、入住服務(wù)的內(nèi)容

1）入住服務(wù)的涵義2）入住資料的準(zhǔn)備3）入住服務(wù)人員的準(zhǔn)備工作

2、入住服務(wù)應(yīng)注意的問題

1）入住期間需要注意的問題2）入住操作實(shí)務(wù)案例3）入住服務(wù)的管理

物業(yè)管理全程顧問服務(wù)之品質(zhì)管理與風(fēng)險(xiǎn)防范

一、企業(yè)品牌創(chuàng)建及內(nèi)部提升

1、制定企業(yè)文化理念及服務(wù)宗旨

2、策劃企業(yè)品牌創(chuàng)建的方案

3、提升企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制

4、提升企業(yè)執(zhí)行力

5、確保物業(yè)的保值增值

二、日常工作中風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)急方案

1、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容與防范管理

1）風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的概念2）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

3）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

2、緊急事件處理

1）物業(yè)管理應(yīng)急方案處理的人員組織結(jié)構(gòu)

2）處理緊急事件的要求

3）緊急事件的處理過程

4）典型緊急事件的處理

三、法規(guī)政策宣貫

有關(guān)國務(wù)院、建設(shè)部、各地出臺(tái)的物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)

物業(yè)管理全程顧問服務(wù)之管理實(shí)務(wù)

學(xué)習(xí)貴不學(xué)習(xí)更貴

一、裝修管理

1）物業(yè)裝飾裝修管理流程及資料準(zhǔn)備工作

2）物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

3）物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任

4）裝修管理應(yīng)注意的問題

二、房屋與配套設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)

1、房屋及設(shè)施設(shè)備概述

1）房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分2）房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求

3）房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法

2、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施

1）房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃地制定

2）房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施

3、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理

1）制定合理的運(yùn)行計(jì)劃2）配備合格的運(yùn)行管理人員

3）提供良好的工作環(huán)境4）建立健全必要的規(guī)章制度

5）設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理6）節(jié)能管理

4、幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理

1）供配電系統(tǒng)2）給排水系統(tǒng)3）消防系統(tǒng)

4）電梯管理5）空調(diào)管理

三、客戶服務(wù)體系的建立

1、客戶服務(wù)部門職責(zé)

2、客戶服務(wù)的內(nèi)容與流程

3、客戶服務(wù)運(yùn)行模式及特征

4、客戶投訴的接待與溝通

5、客戶服務(wù)的品質(zhì)管理

6、客戶服務(wù)滿意度的測(cè)評(píng)

四、保潔、綠化的管理與維護(hù)

1、保潔與綠化管理人員職責(zé)

2、保潔工作制度執(zhí)行

3、保潔綠化操作流程

4、保潔應(yīng)急工作方案執(zhí)行

5、綠化管理制度執(zhí)行

五、治安防范與安全應(yīng)急管理

1、物業(yè)協(xié)防人員的崗位職責(zé)

2、協(xié)防管理制度執(zhí)行與檢查

3、協(xié)防人員的語言培訓(xùn)及內(nèi)部管理制度

4、協(xié)防人員巡視的重要性

5、安全應(yīng)急事件處理及預(yù)案

6、消防安全管理

7、車輛停放管理服務(wù)

物業(yè)管理全程顧問服務(wù)之早期物業(yè)管理

沒有經(jīng)過培訓(xùn)的員工是企業(yè)最大的成本

早期介入與承接查驗(yàn)

1、早期介入的物業(yè)管理應(yīng)注意事項(xiàng)

1）早期介入的必要性

2）早期介入的作用

3）早期介入的內(nèi)容

4）物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作

5）工程質(zhì)量監(jiān)督

6）前期溝通協(xié)調(diào)

7）前期物業(yè)管理的特點(diǎn)

2、物業(yè)的承接查驗(yàn)

1）準(zhǔn)備工作

2）物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容

3）承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理