第一篇：物業(yè)公司收繳物業(yè)管理費的內(nèi)部控制和核算

物業(yè)公司收繳物業(yè)管理費的內(nèi)部控制和核算

作者：佚名 文章來源：本站原創(chuàng) 點擊數(shù)： 527 更新時間：2007-7-18 物業(yè)管理費收入隨著公有住房出售量的不斷上升，已成為物業(yè)公司的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)收入。規(guī)范收繳物業(yè)管理費內(nèi)控制度，正確計算各會計期間的物業(yè)管理費，已是物業(yè)公司財務(wù)管理、會計核算工作中一項重要內(nèi)容。為此在這方面作一些探討。

一、收繳物業(yè)管理費和會計核算的現(xiàn)狀

收繳物業(yè)管理費的工作是物業(yè)公司小區(qū)管理員或物業(yè)公司專職人員承擔的。業(yè)主收到物業(yè)管理費收據(jù)后向收費員繳款、收費員按收據(jù)金額收款后將“物業(yè)管理費”（收據(jù)聯(lián)）作為付款憑證退回業(yè)主，同時將“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）和“現(xiàn)金”或“銀行解款單回單”交財務(wù)部門入賬，并由物業(yè)管理費臺賬記賬員（以下簡稱記賬員）記賬。這樣的業(yè)務(wù)流程從內(nèi)控角度考慮還有不完善的地方。第一，收費員收到的物業(yè)管理費是否按時、全部、足額上繳，有否拖繳，甚至挪用現(xiàn)象，財務(wù)會計無法進行有效的監(jiān)控。第二，記賬員登記的臺賬，記載是否正確，缺少行之有效的稽核制度，物業(yè)管理費臺賬登記收入與財務(wù)會計賬面物業(yè)管理費收入可能出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象。第三，物業(yè)管理費臺賬中應(yīng)收未收的物業(yè)管理費在會計核算賬戶上沒有正確信息的記載。第四，各會計期間物業(yè)管理費的收入按收付實現(xiàn)制方法結(jié)算當期損益，不能客觀、真實地反映各會計期間的收入，甚至出現(xiàn)將當期物業(yè)管理費收入，通過銀行調(diào)節(jié)表轉(zhuǎn)入下期會計期間，使已收繳物業(yè)管理費和應(yīng)收未收物業(yè)管理費成為調(diào)節(jié)企業(yè)利潤的蓄水池。

二、完善收繳物業(yè)管理費流程，加強內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制制度是保護企業(yè)資產(chǎn)安全，保證會計資料真實完整，及時發(fā)現(xiàn)、糾正錯誤和防止舞弊的有效管理手段。建立和完善收繳物業(yè)管理費的內(nèi)部控制制度和流程，能夠使物業(yè)管理費按時、足額入賬，杜絕挪用公款現(xiàn)象發(fā)生，及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，正確記載物業(yè)管理費收入，真實反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。具體流程是：

1.收費員在業(yè)主交納物業(yè)管理費時，必須在物業(yè)管理費（收據(jù)聯(lián)）、（記賬聯(lián)）上蓋公章、私章，還應(yīng)加蓋收款日期章，并規(guī)定收款員將當天收到的現(xiàn)金填寫“現(xiàn)金解款單”送交銀行。根據(jù)“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）定期填寫“收款清單匯總表”（一式三聯(lián)）隨同“現(xiàn)金解款單”和“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）交財務(wù)部門審核、簽收、蓋章，將“收款清單匯總表”（第一聯(lián)）退回收費員保管。2.財務(wù)部門將審核、簽收后的“收款清單匯總表”（第二、三聯(lián)）和“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）轉(zhuǎn)記賬員稽核，并由記賬員在“收款清單匯總表”上簽字，然后將第二聯(lián)退回財務(wù)部門，作為現(xiàn)金交款單的附件?！笆湛钋鍐螀R總表”（第三聯(lián)）由記賬員保存。記賬員憑“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）登記臺賬，月末將“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）和“收款清單匯總表”裝訂存檔妥善保管。

3.記賬員月末編制“收繳物業(yè)管理費月報表”（一式二聯(lián)）報財務(wù)部門。月報表的主要內(nèi)容包括：上月末累計欠交數(shù)，本月應(yīng)交數(shù)（其中：調(diào)整本月前應(yīng)交數(shù)）；本月實交數(shù)（其中：實交下年度數(shù)）；本月核銷數(shù)，本月末累計欠交數(shù)。經(jīng)財務(wù)部門稽核確認，本月財務(wù)賬反映的物業(yè)管理費實收數(shù)與月報表實交數(shù)無誤，財務(wù)部門簽字后退回一份由記賬員保管存檔。4.財務(wù)會計按稽核后的“收繳物業(yè)管理費月報表”對“應(yīng)收物業(yè)管理費”、“預(yù)收物業(yè)管理費”等科目進行賬戶處理。

5.定期（年末）對應(yīng)收未收物業(yè)管理費進行清算。對由于各種原因確實無法收回的壞賬損失，按制度規(guī)定，由記賬員列表、小區(qū)負責人提出申請、物業(yè)公司經(jīng)理批準后進行賬戶處理。

三、物業(yè)管理費的核算方法

目前大多數(shù)物業(yè)公司是按收付實現(xiàn)制來核算物業(yè)管理費的，每月的營業(yè)收入與當期的費用不配比，年末預(yù)收下年度的物業(yè)管理費沒有列入“預(yù)收賬款”科目，本年內(nèi)應(yīng)收未收物業(yè)管理費也沒有列入當年收入。這樣就不能正確核算當期損益。影響了會計核算的真實性和正確性。

根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》第十五條“企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)”和《上海市公有住房售后管理暫行辦法》業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司簽訂“房屋管理服務(wù)合同”的規(guī)定，物業(yè)公司物業(yè)管理費收入應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制原則進行核算。為了簡便操作，建議采取如下方法： 1.當月收到物業(yè)管理費時借記“現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)收賬款——物業(yè)管理費”科目（退回多交物業(yè)管理費按相反科目處理）。

2.月末按“收繳物業(yè)管理費月報表”中“本月應(yīng)交數(shù)”借記“應(yīng)收賬款——物業(yè)管理費”科目，貸記“經(jīng)營收入——物業(yè)管理費”科目。

3.年末按“收繳物業(yè)管理費月報表”中實交下年度數(shù)，貸記“預(yù)收賬款——物業(yè)管理費”科目，紅字貸記“經(jīng)營收入——物業(yè)管理費”科目。下年度初按上述會計分錄沖回：紅字貸記“預(yù)收賬款——物業(yè)管理費”科目，貸記“經(jīng)營收入——物業(yè)管理費”科目。

4.年末物業(yè)管理費壞賬損失，經(jīng)物業(yè)公司領(lǐng)導批準，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)收賬款——物業(yè)管理費”科目或“應(yīng)收賬款——物業(yè)管理費壞賬準備”科目。

第二篇：物業(yè)管理費收繳想法

又一年了，不管怎么樣，領(lǐng)導終于考慮了我的工作安排，雖然有點屈才，但畢竟是我和領(lǐng)導的接觸太少，和我本人剛直不訛的性格，決定著我不吐不快。去物業(yè)的這幾天，明查暗訪有一點想法：物業(yè)公司的生存關(guān)鍵在于它的循環(huán)運轉(zhuǎn)，不能靠中心補貼。而循環(huán)運轉(zhuǎn)的核心在于它的資金運轉(zhuǎn)，也就是物業(yè)管理費的收繳。而咱們的物業(yè)管理費的收繳率很低，最低時不足30%————？

造成欠費的原因主要原因：

內(nèi)因有三個：一是物業(yè)公司服務(wù)不到位，令業(yè)主不滿意，但一般是個別業(yè)主，很少引起大范圍欠款。二是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，比如天花板掉落和漏水問題，但業(yè)主難以找到開發(fā)商解決問題，會通過拒交物業(yè)管理費，希望物業(yè)公司進行處理。三是開發(fā)商或物業(yè)公司侵權(quán)，對承諾的事項執(zhí)行不到位，或占用公共用地，銷售車位等，有些問題是由于法律對權(quán)益界定不明確引起，可能導致大范圍拒交。

外因一是物業(yè)管理混亂、服務(wù)質(zhì)量較差或者存在違約行為；二是當未實際居住或房屋出租時，業(yè)主往往以未享受到物業(yè)管理服務(wù)而拒繳物業(yè)管理費；三是未簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，實踐中有物業(yè)管理公司應(yīng)當與業(yè)主委員會之間簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，而不需單獨和每位業(yè)主簽訂合同，由于未訂立物業(yè)合同，也有業(yè)主們會以此為由而拒不交物業(yè)管理費用；四是無正當理由。

有一個思路，就是將物業(yè)管理費納入信用體系中，同時物業(yè)管理公司也建立一個誠信體系,業(yè)主一旦欠費，不管是水電費，還是管理費，都會在其信用檔案中留下不良記錄。這個不良記錄和信用卡欠款一樣，會影響其貸款、購房、子女上學、就業(yè)以及工商啟照等，業(yè)主委員會、辦事處不于開信證明。而物管公司建立的信用體系旨在呼吁業(yè)主和物業(yè)公司都要講誠信，將整個行業(yè)都規(guī)范起來。此外，獎懲機制也要建立起來。比如：信用度高的業(yè)主可享受貸款上利率的優(yōu)惠，業(yè)主針對服務(wù)不周到的公司也可直接投訴，信用度高的公司名稱將予以公布以提高知名度。

通過強化業(yè)主委員會的職能，有效監(jiān)督物業(yè)管理公司，促使物業(yè)管理公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。除通過正當有效途徑來表達全體業(yè)主的意志，對業(yè)主逾期交納管理費用的，業(yè)主委員會還有權(quán)督促其限期交納。從源頭上化解矛盾，減少糾紛。

確立新的物業(yè)管理消費觀和簽訂完善的物業(yè)管理合同。通過宣傳和公開物業(yè)管理收支財務(wù)情況，讓業(yè)主理解到物業(yè)管理費的具體服務(wù)內(nèi)容和價值所在。在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時，應(yīng)當把簽訂內(nèi)容詳盡、權(quán)利義務(wù)明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。在確定雙方的權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準來綜合確定收費水平。積極協(xié)商解決。當發(fā)生物業(yè)管理費糾紛時，應(yīng)通過溝通和談判，積極協(xié)商解決問題。同時可請求社區(qū)、街道、行業(yè)協(xié)會、行業(yè)管理機關(guān)主持和解，妥善處理糾紛。預(yù)計，物業(yè)管理費糾紛大多數(shù)都可通過和解方式解決的。

措施：

1，每個拒交戶都有它的理由拒交物業(yè)管理費，諸如物業(yè)管理服務(wù)不到位、開發(fā)商承諾的事未兌現(xiàn)等來轉(zhuǎn)移他們自己繳交物業(yè)管理費的義務(wù)。首先，我們以客服主管名義擬寫了一份《致業(yè)戶的一封信》。這里強調(diào)一下所寫信件并不是一視同仁的，而是根據(jù)不同內(nèi)容寫不同的信件。信中可專門以拒交戶所提出的不同理由為核心，針對各業(yè)戶所提出的問題一一加以說明，讓拒交戶了解物業(yè)管理企業(yè)生存的艱辛，讓他們知道樹立維權(quán)益識并不是通過拒交物業(yè)

費來體現(xiàn)以及物業(yè)管理真正的含義、涵蓋范圍、服務(wù)職能??。，在擁有充足理由的前提下，應(yīng)該派客服員到拒交戶家中拜訪（拜訪次數(shù)不低于三次），然后再由客服主管進行上門勸說，勸說過程要注重業(yè)戶的一言一行，面帶微笑，適當?shù)貧g迎他到物業(yè)辦公室坐客等。這就涉及到與業(yè)主溝通的技巧是因人而異。也可以用本人的特長給業(yè)主搞計算機維護、影視制作等等以溝通和融洽物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，對于通情達理并又無特別理由的業(yè)主是行之有效的。

2，發(fā)催款函是采用帶法律性質(zhì)的文件，首先要讓業(yè)戶感覺到我們物業(yè)企業(yè)已經(jīng)是達到惹耐的最大限度了，將要通過法律途徑來解決欠費糾紛問題。作為業(yè)主其實并不想惹上官司，那樣做既失去了面子又浪費了時間，相當于賠了夫人又折兵。催款函中可添加一些法律上的專業(yè)術(shù)語，體現(xiàn)如不繳費將會造成怎么樣的結(jié)果等。舉個例子，催款函的主要內(nèi)容是表明“業(yè)主拒交物業(yè)管理費用的行為是不合理、不合法的，也損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。請業(yè)主幾日內(nèi)付清所欠的物業(yè)費用，否則將通過訴論方式主張權(quán)利??”。這樣一來，業(yè)主不擔心也得擔心了。

3，每個單元的一樓墻上都統(tǒng)一用宣傳板公示著每項物業(yè)管理費的收繳明細住戶將物業(yè)管理費交到物業(yè)公司手中，那么住戶就是上帝，物業(yè)公司就應(yīng)該將服務(wù)主動送到住戶的門前和手中，而不能被動地做服務(wù)工作，那樣不但給住戶造成不便，也給自己增添了不必要的工作量?？偠灾?，住戶需要的是明明白白消費，這也是物業(yè)公司必須的、最基本的，.對于物業(yè)費，要做到兩點，公開化、民主化。多數(shù)業(yè)主的觀點是既然物業(yè)管理商業(yè)化了，就應(yīng)該繳納費用，只要服務(wù)到位，繳納物業(yè)費是合理的應(yīng)該的，但業(yè)主繳納了物業(yè)費之后應(yīng)該享有知情權(quán)，對于物業(yè)費的使用，業(yè)主有權(quán)了解各項費用的去向：包括設(shè)施改善，環(huán)境的清理，哪怕是隨物價指數(shù)帶來的物業(yè)費的上漲，這些都應(yīng)讓業(yè)主有所了解，只有收費透明，公開賬目才能讓業(yè)主心里有底，大家才會順利交費。對于民主化而言，物業(yè)和業(yè)主最好能共同來制定一份關(guān)于物業(yè)管理上的規(guī)劃，把業(yè)主的所想所需都體現(xiàn)出來，這樣業(yè)主們才覺得自己的錢沒有白花，才會心安理得的來繳費。營建一種物業(yè)和業(yè)主之間的和諧氛圍。另外，各居住區(qū)中都有很多產(chǎn)權(quán)難以界定的公共設(shè)施，包括道路、停車場、綠地、地下室、配套商業(yè)用房等等，這些公共設(shè)施其實開發(fā)商都已打入了房價，應(yīng)該都屬于業(yè)主。但公共產(chǎn)權(quán)又難以分割，很多就都被開發(fā)商算在了自己名下。這些公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)應(yīng)該明確界定到業(yè)主名下，委托物業(yè)公司出租經(jīng)營。一些空置房也可以交給物業(yè)公司出租經(jīng)營。所得充抵一部分物業(yè)管理費，以降低收費標準，減輕居民負擔。

過去，在每一任領(lǐng)導我都有一份關(guān)于工作上的策劃報告，諸如，關(guān)于勞服設(shè)想、材料供應(yīng)應(yīng)是勞服經(jīng)營步入市場的跳板、關(guān)于組建南方地產(chǎn)網(wǎng)站的策劃等等不下十項，可基本上是泥牛入海，我一直不明白的是一個屢屢提出新想法，經(jīng)常有奇照妙想的人不被領(lǐng)導重視？？？？？？

第三篇：淺談物業(yè)管理費收繳心得

淺談物業(yè)管理費收繳心得

星光在閃，日歷在翻。2013年已過去，我們又迎來了嶄新的2014年?；仡?013年的工作，我們歌林春天物業(yè)管理處，在上海復欣物業(yè)公司領(lǐng)導的大力支持下，全體員工的共同努力下，較好地完成了領(lǐng)導布置的工作任務(wù)。現(xiàn)將本物業(yè)處收費工作情況總結(jié)如下：鑒于物業(yè)管理是一個高投資、高成本、低回報的行業(yè)，要確保物業(yè)管理工作的持續(xù)正常運作物業(yè)管理費的收繳率必須達到公司規(guī)定的要求，但由于各種原因緩交、欠繳、遲繳、或拒繳物業(yè)管理費是目前物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)比較突出的問題。由于缺乏有效的追繳手段，使得住宅小區(qū)物業(yè)管理費的收繳令各小區(qū)管理處頗為頭痛的一項工作。既然這種困難客觀存在并且不可避免。那么，我們只能積極面對，發(fā)揮我們的主觀能動性把這一風險降到最低點，這樣才是正確的應(yīng)對之道。

我們根據(jù)前幾年的收費記錄后進行分析，對比發(fā)現(xiàn)每年的第一、第四季度的管理費的收繳總額占全年應(yīng)收金額的比例超過七成，因此在制定管理費的收繳計劃時，有針對性的在兩個幾個季度加強催繳力度。比如：“元旦”過后，除投送催繳通知單外，另外請示公司給予一些優(yōu)惠政策來激勵業(yè)主的付費積極性。而在第四季度主要通過安排專人上門進行催繳（時間安排為每周一至周五晚上18:30～20：30時間段，周六、周日全天），這樣面對面的接觸方式可以直接了解到業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求和評價，管理處針對反饋來的意見進行整理、分類后，分析業(yè)主反映的情況有的問題能及時解決，對有些業(yè)主提出的一些要求只要在管理處有能力解決的范圍之內(nèi)，盡量予以滿足。通過這種收費形式也取得了一定的成效，我們還通過電話形式告知業(yè)主或業(yè)主來領(lǐng)取掛號信的時候我們也會善意提醒一下業(yè)主。

總之，今年能較好地完成公司領(lǐng)導布置的任務(wù)，這背后離不開管理處領(lǐng)導的親力親為、各部門工作人員的同心協(xié)力取得的成績。但我們深知：成績只能代表過去，我們又將回到原點，只有不斷提高業(yè)務(wù)水平，本著“急業(yè)主所急，想業(yè)主所想”的服務(wù)宗旨努力做好各自的本職工作，熱情接待業(yè)主的來電來訪，及時處理業(yè)主提出的維修要求，讓業(yè)主高興而來，滿意而去。

一分耕耘一分收獲，歌林春天物業(yè)管理處經(jīng)過一年的努力取得了一點小小的成績，在新的一年里我們面臨著新的起點、新的機遇和新的挑戰(zhàn)。我們堅信在公司領(lǐng)導的大力支持下，在管理處全體員工的共同努力下，歌林春天馨苑的明天會更美好。

歌林春天馨苑管理處

2014年2月17日

第四篇：2011年檔案管理費收繳情況

2011年檔案管理費收繳情況

2011年收繳全縣行政、事業(yè)單位2009和2010的檔案管理費，到目前已收取檔案管理費金額九萬多元。還有如下單位沒有收繳：

廣播局：7200元

水利局：16000元

農(nóng)業(yè)局：15200元

財政局：7200元

衛(wèi)生局：81840元

衛(wèi)生監(jiān)督所：880元

塘渡口鎮(zhèn)：360元

下花橋鎮(zhèn)：120元

工業(yè)經(jīng)濟局：4400元

運管所：6320元

國土局：6400元

鄉(xiāng)鎮(zhèn)林業(yè)站：13120元

林業(yè)局：80元

以上單位合計金額：159120元

第五篇：什么是物業(yè)管理費

什么是物業(yè)管理費？

在國企工作的焦女士買下了一套新建小區(qū)的兩居室，焦女士在辦理入住手續(xù)時，被要求簽訂《物業(yè)管理公約》。焦女士仔細看了一遍公約內(nèi)容，大部分是業(yè)主的責任和義務(wù)，特別是明確規(guī)定每月按1.8元／建筑平米交納物業(yè)管理費，焦女士長年住福利公房，不太明白物業(yè)管理費到底是怎么回事，并且買房時開發(fā)商也沒有說過住這個房子每月還要多負擔150元左右的管理費用。焦女士覺得原來單位的房子住戶不用交錢不是挺好嗎?為什么商品房就要交物業(yè)管理費呢?

首先應(yīng)當明確一點，焦女士原來住的單位公房，雖然住戶不用交費，但是單位每年卻要投入大量補貼對房屋進行維修養(yǎng)護管理以及基本的衛(wèi)生清潔、安全保衛(wèi)等。這是計劃經(jīng)濟下福利住房的典型表現(xiàn)形式，即企業(yè)代替職工承擔了住房費用支出。而焦女士買了商品房后，業(yè)主是分散的，對于公共部位公共區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備的管理就沒有任何單位來無償承擔了，而住戶也不可能自行進行妥善管理，因此，需要委托專門的物業(yè)管理企業(yè)對居住小區(qū)實行統(tǒng)一的綜合管理，為全體業(yè)主提供服務(wù)，保障小區(qū)各項設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，為居民創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境。而物業(yè)管理企業(yè)同其他經(jīng)營性公司一樣，也是獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體，也是以營利為目的的，物業(yè)管理企業(yè)收入的主要來源就是住戶的物業(yè)管理費，也就是說，物業(yè)管理是一種有償服務(wù)，業(yè)主一方面享受了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，另一方面也要為此支付費用，這就是物業(yè)管理費的本意。

因此，準確地說物業(yè)管理費應(yīng)叫物業(yè)管理服務(wù)費。它是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。