第一篇：物業(yè)管理階段劃分及主要內(nèi)容

物業(yè)管理階段劃分及主要內(nèi)容

伴隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理成為當(dāng)今社會(huì)的又一個(gè)新行產(chǎn)業(yè)，同時(shí)如何做好物業(yè)管理也成為一些物業(yè)管理企業(yè)面臨的問題。這就需要我們首先正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，根據(jù)物業(yè)管理的階段，理清每個(gè)階段的主要管理內(nèi)容。

一、物業(yè)管理的基本涵意：

物業(yè)管理是指對(duì)房屋建筑及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地場(chǎng)所進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、經(jīng)營(yíng)和管理，維護(hù)管理轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

目的：營(yíng)造一個(gè)方便、舒適、安全、整潔和諧和健康的居住和工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益，同步增長(zhǎng)，核心以職業(yè)責(zé)任為基礎(chǔ)，提供全方位的服務(wù)創(chuàng)造和諧。

二、物業(yè)管理的階段劃分：

物業(yè)管理一般可分為①前期介入期②裝修裝飾管理期③業(yè)主入住期三個(gè)階段。

1、前期介入期

科學(xué)合理的前期介入將會(huì)對(duì)今后物業(yè)管理的順利進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，它包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備建檔、調(diào)試、操作、人事崗位設(shè)立、職責(zé)制度建立，業(yè)主入伙前準(zhǔn)備，外部門的聯(lián)系。

①規(guī)劃設(shè)計(jì)：封閉管理，公共用房，視覺識(shí)別，商店活動(dòng)室等服務(wù)設(shè)計(jì)設(shè)立，存車棚等設(shè)立。

②硬件設(shè)施：監(jiān)控、消控、水電抄表、對(duì)講、供水、供電、供暖、供氣、公共照明、道閘、網(wǎng)絡(luò)、有線通訊、電梯、門禁。

③部門崗位制度職責(zé)：經(jīng)理、副經(jīng)理、辦公室、保安部經(jīng)理、保安員、巡邏員、車管員、道口員、消防員、門衛(wèi)員，保潔經(jīng)理、保潔員、綠化員、公廁管理員財(cái)務(wù)部、工程部經(jīng)理、電工、電梯工、司爐工、空調(diào)工、弱電工、管道工、客服主管、客服及聘用、任免遷調(diào)解職、服務(wù)、交接、考核、獎(jiǎng)懲、請(qǐng)休假、部門標(biāo)準(zhǔn)和維修運(yùn)行操作規(guī)程，值班管理、檢查管理、電梯管理、困人操作、空調(diào)運(yùn)行管理、停送電管理、泵房管理。

④人員素質(zhì)培訓(xùn)：儀容儀表、工作紀(jì)律、服務(wù)態(tài)度、文明用語。⑤業(yè)主入住管理：入伙手冊(cè)，臨時(shí)公約，裝修裝飾管理辦法，業(yè)主檔案（有老人的應(yīng)填子女聯(lián)系方式、鑰匙發(fā)放、入伙程序、裝修裝飾宣傳）

⑥外部門聯(lián)系：居委會(huì)、派出所、水、電、氣、暖、電信、電視、城建規(guī)劃、文化部門、學(xué)校、幼兒園吊裝、裝飾、家政。

前期進(jìn)入細(xì)節(jié)闡述: A、供水應(yīng)考慮樓頂安裝水箱，可減少二次供水啟動(dòng)次數(shù)，減少電源及設(shè)備消耗和噪音。

B、電梯侯梯間地面略低于電梯門，防止水淹電梯。

C、供暖注水應(yīng)采用單獨(dú)注水，以便軟化排氣應(yīng)方便最好區(qū)分高中低區(qū)。D、外墻應(yīng)事先留好空調(diào)孔。E、防火門管井應(yīng)考慮通開鎖。F、做好水泵電機(jī)的消聲，減震措施。

G、建筑1.5米以下考慮裝修期二次破壞整潔，可考慮后做或易于粉刷。H、樓前植被考慮裝修期過后再開始綠化。

I、交房接待最好由售樓人員引導(dǎo)，工程問題由施工單位指定專人由物業(yè)牽頭。

J、合理考慮瀉水措施。

2、裝修裝飾管理期（交房半年內(nèi)）

嚴(yán)格全面的服務(wù)管理將會(huì)對(duì)今后能否創(chuàng)造一個(gè)舒適、安全、整潔、和諧和健康的社區(qū)環(huán)境起到關(guān)鍵作用，它是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者關(guān)系的時(shí)期，與業(yè)主及物業(yè)使用人有效溝通建立相互信任關(guān)系，調(diào)解矛盾，促用物業(yè)管理和諧良性發(fā)展的重要時(shí)期。

①裝修管理規(guī)定、收費(fèi)明細(xì)、巡查管理、驗(yàn)收管理、臨時(shí)用電管理、工程問題處理。

②裝修管理規(guī)定：裝修時(shí)間（工作時(shí)間）、裝修程序、裝修不準(zhǔn)人員材料出入、處罰。護(hù)欄空調(diào)外機(jī)主墻廣告，運(yùn)料人員改造

③收費(fèi)：垃圾、處罰、押金、出入證卡、家政服務(wù) ④裝修裝飾推薦、宣傳

3、業(yè)主入住期

以促進(jìn)業(yè)主及物業(yè)使用人身心健康、安全、整潔、舒適為目的，通過整潔和和諧的氛圍培養(yǎng)物業(yè)及物業(yè)使用人的自律常識(shí)，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人滿意的承諾。

①室內(nèi)維收服務(wù)有償收費(fèi)制度，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外工作管理制度、投訴制度、回訪制度。

②公共服務(wù)：方便店、奶站、修車、洗車、發(fā)廊、洗浴、醫(yī)療、信報(bào)收發(fā)、托幼學(xué)校、活動(dòng)室、網(wǎng)吧。

③專項(xiàng)服務(wù)：洗衣、代購食品、送水、送奶、室內(nèi)清潔、搬家、家電團(tuán)購、衛(wèi)生醫(yī)療、接送孩子。

④金融服務(wù)、房屋租賃、代辦保險(xiǎn)、車輛上戶、換房、家教、保姆。⑤特約服務(wù)：代管房屋、水電維修、代購商品、定期清潔、洗衣、出游。

⑥維修維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。保潔檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，綠化檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，給排水系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，電梯系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)弱電系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，消防系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，供暖系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，保安及車輛管理標(biāo)準(zhǔn)，共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，管理效益標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，檔案制度標(biāo)準(zhǔn)。

4、物業(yè)資金來源

巧婦難為無米之炊，物業(yè)公司的運(yùn)作安全取決于收入來源，它是物業(yè)公司品牌打造的基石。

物業(yè)資金來源：物業(yè)費(fèi)有償專項(xiàng)服務(wù)、商業(yè)場(chǎng)地租賃，廣告位出租、汽車停放，供熱公司返利、裝修宣傳收入。

物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)收取比例取決于業(yè)主的認(rèn)可，為物業(yè)收入主要來源 廣告費(fèi)：電梯廣告、車庫廣告、戶外廣告、宣傳欄廣告。停車費(fèi)：確保人車分流的前提條件下設(shè)立。供暖返利：針對(duì)集中供熱而言，前期面積的劃分是起至關(guān)重要的因素。裝修裝飾宣傳，僅限于裝修裝飾前期集中收取。

有償專項(xiàng)服務(wù)：建立在良好互動(dòng)前提條件下，保險(xiǎn)、醫(yī)療、托幼。商業(yè)場(chǎng)地租賃、小超市、冷飲點(diǎn)、菜市場(chǎng)等。

5、人員管理: 物業(yè)從業(yè)者存在收入低社會(huì)地位自我認(rèn)識(shí)低下，工作不穩(wěn)定的因素，因而應(yīng)做到：

①教育員工服務(wù)意識(shí)，決不能說出:我是為大家服務(wù)的，不是為你一個(gè)服務(wù)的。

②應(yīng)多鼓勵(lì)員工盡量不要使其受到來自企業(yè)內(nèi)容內(nèi)部的壓力，這是員工提出離職的主要原因。

③當(dāng)員工受到一些不是來自于自身工作能力方面的報(bào)怨時(shí)應(yīng)立即給予安慰，甚至獎(jiǎng)勵(lì)。

④加強(qiáng)員工同業(yè)主的親和力，主動(dòng)為業(yè)主提供工作范圍外的服務(wù)，但對(duì)其所得應(yīng)統(tǒng)一收取.⑤加強(qiáng)員工精神面貌，應(yīng)熱情與業(yè)主打招呼，這樣有助于提高自信心，方便轄區(qū)創(chuàng)收。

⑥對(duì)于員工而言，杜絕說出:“我不干，我干不了，這不是我的事。” ⑦對(duì)班、組長(zhǎng)及技術(shù)工應(yīng)考慮單獨(dú)設(shè)立交通費(fèi)、通訊費(fèi)用、方便及時(shí)調(diào)動(dòng)。

⑧物業(yè)管理的重點(diǎn)是與業(yè)主的有效溝通，建立充分的信任關(guān)系，從而達(dá)到業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的充分理解。

6、內(nèi)地一些地區(qū)物業(yè)管理的不足

內(nèi)地一些地區(qū)的物業(yè)管理與深圳等地的物業(yè)管理相比，90%以上的物業(yè)權(quán)限于收費(fèi)、保安、保潔，其原因：

①本地業(yè)主對(duì)物業(yè)有基本意識(shí)但對(duì)繳費(fèi)及服務(wù)范圍則無概念； ②從業(yè)人員素質(zhì)低下，認(rèn)識(shí)較差； ③管理者的投機(jī)回避行為。任何一個(gè)工作崗位要想讓一個(gè)從業(yè)者安心，認(rèn)真工作，那么快樂和賺錢必具其一，要想使他們?nèi)巳素?fù)有責(zé)任感，首先管理應(yīng)追求人性化時(shí)刻教育他們要有企業(yè)家庭化，其次作為家庭中的一員，不要推卸責(zé)任，應(yīng)勇于承擔(dān)，其次要樹立員工的自信心和服務(wù)意識(shí)。

從開始交房到裝修完畢，即裝修管理期，在此期間是與業(yè)主主動(dòng)溝通的最佳時(shí)期，我個(gè)人與大多數(shù)物業(yè)從業(yè)人員區(qū)別認(rèn)識(shí)是：我個(gè)人認(rèn)為，物業(yè)應(yīng)該積極配合協(xié)調(diào)施工單位，盡力解決業(yè)主的問題，只要你盡力了，不管事業(yè)辦的如何，他們對(duì)你的信任感都會(huì)增加，再加上任何施工單位，承建單位也不想有太多問題出現(xiàn)，在很多時(shí)候，由物業(yè)公司出面協(xié)調(diào)解決問題會(huì)起到事半功倍的作用，業(yè)主最大的不滿足各部門相互推拖。

設(shè)施設(shè)備的后期維修維護(hù)，因?yàn)槲飿I(yè)公司存在著技術(shù)與資金的不足，能否有效延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用期至關(guān)重要，因而在小區(qū)后期收尾建設(shè)中，應(yīng)本著節(jié)約的原則與開發(fā)企業(yè)多溝通，因?yàn)樵诤芏嗲闆r下承建單位與使用單位的觀念是不盡相同的，同時(shí)還應(yīng)積極參與到機(jī)電安裝隊(duì)伍中去，與安裝調(diào)試人員密切融入，不懂不怕，只要你真誠(chéng)相處，他們會(huì)告訴你工程的不足，并且在今后的維修維護(hù)中請(qǐng)人指導(dǎo)，避免工程承攬方的扯皮。

第二篇：物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書

物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書 物劃第 號(hào)

（申請(qǐng)人）：

按照《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，根據(jù)你單位提交的物業(yè)管理區(qū)域劃分申請(qǐng)材料，現(xiàn)將位于

區(qū)的（具體地址）（物業(yè)管理區(qū)域名稱）劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，該區(qū)域有關(guān)情況如下：

一、物業(yè)管理區(qū)域四至: 東至 ；西至 ； 南至 ；北至。

二、物業(yè)管理區(qū)域基本情況：

該物業(yè)管理區(qū)域位于 街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）社區(qū)居委會(huì)，占地面積平方米，物業(yè)類型，總建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積 平方米，總套數(shù)

；非住宅建筑面積 平方米，總套數(shù)。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，要嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)政策和規(guī)定，不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域劃分現(xiàn)狀。

區(qū)、縣（市）住建局

年

月 日

抄送： 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)

第三篇：物業(yè)管理內(nèi)容

物業(yè)管理內(nèi)容

物業(yè)管理有哪些主要內(nèi)容？

（1）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞。

物業(yè)管理企業(yè)的首要任務(wù)之一，就是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞。按照規(guī)章制度，制止各種違章行為，禁止私搭亂建，督促指導(dǎo)業(yè)主和使用人執(zhí)行城市規(guī)劃法。

（2）房屋裝修監(jiān)督管理。

物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修行為的監(jiān)管，審核裝修設(shè)計(jì)圖紙或作為是否構(gòu)成對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)、墻面、樓板等的損害，派員巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督施工人員規(guī)范作業(yè)，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)及時(shí)勸阻并督促其改正。

（3）房屋的維護(hù)與修繕。

房屋的維護(hù)與修繕是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，是常規(guī)必服務(wù)與管理的主要內(nèi)容。對(duì)房屋維護(hù)和修繕時(shí)，應(yīng)該依照國(guó)家規(guī)定的維修規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定修繕計(jì)劃和方案，在確保房屋建和用房安全適應(yīng)用戶使用的前提下，盡量做到少投入多產(chǎn)出，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

(4)設(shè)備、設(shè)施的管理用維修養(yǎng)護(hù)。

房屋設(shè)備與設(shè)施管理，是開放性的管理，也是技術(shù)含量較高的管理，管理的好壞直接反映物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和企業(yè)形象，從而影響著企業(yè)效益。

(5)安全保衛(wèi)與消防。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)與消防工作，應(yīng)該在公安部門和消防部

門的指導(dǎo)和配合下，根椐用戶的需要雇請(qǐng)保安人員履行安全保衛(wèi)職責(zé)。

(6)保潔管理。

在物業(yè)管理區(qū)域中，整齊清潔優(yōu)美的環(huán)境，會(huì)給人帶來舒適感，因而清潔優(yōu)美成了物業(yè)區(qū)域文明程度的象征。

保潔工作的重心，是治理“臟、亂、差”，而“臟、亂、差”卻具有多發(fā)性、傳染性和頑固性的特征。

（7）環(huán)境保護(hù)。

環(huán)境保護(hù)，是指以協(xié)調(diào)人與自然的關(guān)系，保障經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展為目的，以保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，合理利用資源為主要內(nèi)容而實(shí)施的行政的、經(jīng)濟(jì)的法律的、科學(xué)技術(shù)的和宣傳教育的各種措施和活動(dòng)的總稱。

（8）綠化管理。

物業(yè)管理企業(yè)要為住用人服務(wù)，對(duì)住用人負(fù)責(zé)，就要增強(qiáng)綠化意識(shí)，合理投入人力、物力、財(cái)力，經(jīng)常向住用人宣傳綠化的意義，加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，擴(kuò)大綠地面積，養(yǎng)護(hù)綠地，提高綠地標(biāo)準(zhǔn)。

（9）車輛管理。

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住用人的車輛停車位置應(yīng)當(dāng)適當(dāng)安排，現(xiàn)有停車場(chǎng)地要有序停放，沒有停車場(chǎng)地應(yīng)該與有關(guān)部門協(xié)商新建或改建停車場(chǎng)。設(shè)置停車場(chǎng)應(yīng)該因地制宜，經(jīng)濟(jì)適用，布局合理，保證安全。

（10）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)是多種經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的有償服務(wù)方式。住戶需要就是綜合經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容，包括衣食、住、行、玩各個(gè)方面，醫(yī)療、體育、教育、通信、銀行無不是住用人的需要。

簽署物業(yè)合同

隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，越來越多的業(yè)主都知道了作為業(yè)主所擁有的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)也更重視和謹(jǐn)慎地使用這些權(quán)利，希望能有效地維護(hù)自身的利益。其中最重要、和業(yè)主利益關(guān)系最密切的一項(xiàng)權(quán)利就是通過業(yè)主委員會(huì)選聘優(yōu)秀的物業(yè)公司來管理小區(qū)，并和選好的物業(yè)公司簽訂好《物業(yè)服務(wù)合同》，因?yàn)樵摵贤炗喓螅瑢?duì)全體業(yè)主和物業(yè)公司都具有法律約束力，所以簽好該合同對(duì)業(yè)主來說是享受優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵所在。

鑒于目前的情況和即將實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主委員會(huì)在和物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

一、明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。由于現(xiàn)在專業(yè)分工的細(xì)化，出現(xiàn)了專提供某一項(xiàng)服務(wù)的物業(yè)公司，所以在服務(wù)合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作，還是只負(fù)責(zé)某一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。如果約定不明，會(huì)帶來很多不必要的麻煩。例如某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)聘用了一家物業(yè)公司，委托其管理小區(qū)的全部物業(yè)內(nèi)容。而該公司在接手以后，除了物業(yè)費(fèi)是自己收取外，其余的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容全部以低價(jià)委托給其他沒有業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)，來賺取其中的差

價(jià)。而受委托的物業(yè)企業(yè)以低價(jià)承接該業(yè)務(wù)后，由于成本的原因，只能是降低服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。如果業(yè)主委員會(huì)在服務(wù)合同里沒有約定詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也沒有約定該物業(yè)公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方的話，由于該物業(yè)公司這種做法沒有違反法律規(guī)定和合同約定，業(yè)主只能是白受損失。所以如果業(yè)主委員會(huì)是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服務(wù)質(zhì)量，那就要在服務(wù)合同中約定詳細(xì)服務(wù)內(nèi)容和具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且約定該公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方，否則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣才能避免業(yè)主花高價(jià)買低質(zhì)服務(wù)的情況。

二、除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)擁有的權(quán)利外，其它一些權(quán)利，也應(yīng)在服務(wù)合同里更具體地約定。例如，由業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)費(fèi)后轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主委員會(huì)提供相應(yīng)的辦公場(chǎng)所、業(yè)主委員會(huì)的主要領(lǐng)導(dǎo)人可以從物業(yè)費(fèi)中提取補(bǔ)貼、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有權(quán)提出意見并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，積極配合物業(yè)公司工作，尊重物業(yè)公司專業(yè)化的管理方式和措施等。

三、明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)。本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也要明確物業(yè)公司所承擔(dān)的義務(wù)，并且盡可能地明確責(zé)任，例如保安失職導(dǎo)致業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;物業(yè)公司在使用物業(yè)費(fèi)時(shí)，必須有明確的記錄并向業(yè)主委員會(huì)公開賬目等。

四、對(duì)違約責(zé)任的約定。要在服務(wù)合同里明確物業(yè)公司違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性，不要約定

成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。特別是對(duì)提前解聘的物業(yè)公司不及時(shí)退出的情況，雖然新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)其處罰的內(nèi)容，但是它彌補(bǔ)不了給業(yè)主帶來的實(shí)際損失，所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況，物業(yè)公司每拖一天就要承擔(dān)一天的違約金，這樣才能有效保護(hù)全體業(yè)主的利益。

第四篇：天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法

天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法

第一條 為了加強(qiáng)我市物業(yè)管理區(qū)域劃分的管理，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）和《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理區(qū)域的劃分適用本辦法。

第三條 市國(guó)土房管局負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理區(qū)域劃分的監(jiān)督管理和新建物業(yè)管理區(qū)域的劃分工作。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域劃分的推動(dòng)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理。

第四條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則。

新建物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)有市區(qū)級(jí)規(guī)劃道路穿越的，應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)劃行政主管部門有明確要求的除外。

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。

新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)物業(yè)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第五條 新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 單個(gè)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域總體規(guī)模原則上建筑面積不超過30萬平方米。

第七條 原有建筑規(guī)模較小的相鄰物業(yè)項(xiàng)目，遵循規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理的原則，可以將幾個(gè)物業(yè)項(xiàng)目整合為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

原有物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，已分割成兩個(gè)以上相對(duì)封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

第八條 同一個(gè)地基基礎(chǔ)上的多業(yè)態(tài)物業(yè)，其共有的部位、設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地，應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。

第九條 與住宅物業(yè)項(xiàng)目相鄰的新建單幢商住樓宇或者非住宅物業(yè)，具有獨(dú)立設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以單獨(dú)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第十條 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分，由市國(guó)土房管局在前期物業(yè)管理備案時(shí)最終認(rèn)定。

原有物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較小的，有關(guān)單位要積極創(chuàng)造條件進(jìn)行整合，物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)推動(dòng)、協(xié)調(diào)工作。

第十一條 本辦法自2008年12月20日起施行。原市房管局印發(fā)的《天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》(津房物〔2003〕321號(hào))同時(shí)廢止。

天津市國(guó)土資源和房屋管理局

二〇〇八年十一月二十一日

第五篇：物業(yè)管理籌備工作內(nèi)容

物業(yè)管理籌備工作內(nèi)容

(1)確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

瑞科根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況,以各時(shí)間段和各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實(shí)際的測(cè)算,為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。一旦發(fā)展商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后,瑞科將與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系,確保在最快的時(shí)間內(nèi),通過申報(bào)審批程序,并最終獲得批準(zhǔn)。

(2)安排和招聘管理人員

瑞科目前已有許多全權(quán)物業(yè)管理項(xiàng)目,可抽調(diào)部分骨干到項(xiàng)目任職,只需從社會(huì)上招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。由于物業(yè)管理處的骨干員工,均在瑞科工作了一段時(shí)間,因此,在最快的時(shí)間內(nèi)建立物業(yè)管理處的員工,熟悉瑞科和發(fā)展商的管理要求,可迅速開展物業(yè)管理工作,并達(dá)到較高的管理水平。

(3)完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)

瑞科將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù),制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。在人員到位后,瑞科利用各種培訓(xùn)手段,對(duì)所有的員工均進(jìn)行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識(shí)以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn);對(duì)不同的專業(yè)人員,進(jìn)行崗位技能培訓(xùn),使每位員工迅速熟悉瑞科的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識(shí),確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。

(4)準(zhǔn)確各種物品和裝備

瑞科按發(fā)展商批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算,購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備,以保證物業(yè)管理處的正常運(yùn)作,購置工作包括:購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維修用品等。此外,瑞科還將免費(fèi)提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件,以隨時(shí)保持與總部的聯(lián)系。

(5)參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收

瑞科在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后,將首先派遣的豐富經(jīng)驗(yàn)的工程主管和工程人員,參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗(yàn)收,熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置,檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程,協(xié)助督促施工單位整改。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度,為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

(6)提供施工現(xiàn)場(chǎng)安保服務(wù)

由于施工臨近竣工階段,工地現(xiàn)場(chǎng)施工單位多、人員雜,瑞科將根據(jù)發(fā)展商的要求,在最短的時(shí)間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進(jìn)場(chǎng),協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護(hù)成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進(jìn)出小區(qū)的檢查制度,減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。

(7)確保物業(yè)管理各種方案

瑞科根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對(duì)象和物業(yè)配置設(shè)施等情況,制定一系列適合金利達(dá)花園的物業(yè)管理方案,使管理人員上崗后,能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。物業(yè)管理方案包括:《物業(yè)驗(yàn)收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財(cái)務(wù)運(yùn)行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動(dòng)方案》等。

(8)制訂物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度

瑞科將根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況,結(jié)合國(guó)家和有關(guān)物業(yè)法規(guī),提供合適的管理公約文本,供發(fā)展商制訂正式的《物業(yè)管理公約》。瑞科將結(jié)合《物業(yè)管理公約》,制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè);部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻,部分留存物業(yè)管理處遵

照?qǐng)?zhí)行。

(9)完成物業(yè)保險(xiǎn)工作

對(duì)物業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)一種有效方式,可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時(shí)的應(yīng)付難度,使意外事件得到圓滿的解決。在物業(yè)管理籌備期中,瑞科利用以往經(jīng)驗(yàn),將通過市場(chǎng)公開招標(biāo)方式,辦妥財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)。