第一篇：上海市浦東新區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理

上海市浦東新區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理 “創(chuàng)星評級”主題活動先進集體和個人名冊（2011年）

上海市浦東新區(qū)建設和交通委員會

2012年2月

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浦東物業(yè)

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關于評定浦東新區(qū)住宅小區(qū) 物業(yè)管理全行業(yè)“創(chuàng)星評級”立功競賽主題活動 各類先進集體和個人的通報

新區(qū)物業(yè)管理中心，新區(qū)各街鎮(zhèn)、各房管辦事處，各物業(yè)管理服務企業(yè)，各業(yè)主委員會： 為進一步提升新區(qū)物業(yè)服務總體水平，加強物業(yè)行風建設，根據(jù)物業(yè)服務水平有新提升、業(yè)主自我管理有新進展、綜合管理有新機制、行政管理有新舉措的總體要求，浦東新區(qū)于2011年開展了住宅小區(qū)物業(yè)管理全行業(yè)“創(chuàng)星評級”立功競賽主題活動。廣大物業(yè)企業(yè)及小區(qū)經(jīng)理、從業(yè)人員、業(yè)主委員會積極投入主題活動，努力爭創(chuàng)各類星級先進。經(jīng)房管辦考評、初審、街鎮(zhèn)會審、新區(qū)物管中心匯總、新區(qū)建交委網(wǎng)站網(wǎng)上公示，2011年新區(qū)物業(yè)管理“創(chuàng)星評級”考評工作已經(jīng)完成?，F(xiàn)對評定的各類星級先進集體和個人予以通報表彰，并按相關規(guī)定記入物業(yè)企業(yè)、小區(qū)經(jīng)理誠信檔案優(yōu)良記錄。希望各類星級先進集體和個人再接再厲，不斷進取，發(fā)揮先進示范作用。全行業(yè)要以先進為榜樣，以“浦東物業(yè)，我參與、我奉獻、我分享”為理念，不斷規(guī)范服務行為，不斷提高服務水平，為提升浦東新區(qū)物業(yè)服務行業(yè)的整體水平和業(yè)主滿意度做出新的貢獻。特此通報。附件：先進集體和先進個人名冊 上海市浦東新區(qū)建設和交通委員會 二O一二年二月

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浦東新區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理 “創(chuàng)星評級”立功競賽主題活動獲評名單（2011年）

一、星級物業(yè)服務文明創(chuàng)建示范小區(qū)

古馨苑小區(qū) 仁恒濱江園 江臨天下 申富小區(qū) 梅園四街坊 林山小區(qū) 滬海小區(qū) 財富海景花園 東園三村 浦江名園 南灣小區(qū) 萬科藍山小城 美地芳鄰苑 江南山水 璞真園 龍騰苑 柳埠路142弄 萊金佳園 同方錦成C塊 中星長島苑 偉萊家園 金橋新城二期

永建路86弄 安居苑 丁香苑 盛源公寓 櫻桃苑 凌兆路256弄 金誼河畔 灣流域一期 金色雅筑 三林苑 金光小區(qū) 美林別墅 上浦路165弄 銀宏新村 上浦路202弄 金橋名都 東陸九街坊 證大家園

南二小區(qū) 麗都成品 融都金橋園 東陸二街坊 紫薇和苑 仁恒家園 尼德蘭--北岸 瑞禾明苑 大唐盛世花園 梅花苑 金桂小區(qū)

浦東世紀花園一期 海桐苑 錦繡苑 錦繡天

昌里東路395弄 月桂苑 立雪苑 東方晶華園 南郊花園 印象春城 文馨園 歐風家園 大富苑 錦華新苑 蓮泰苑

地杰國際E、F街坊 宏蓮馨苑

大華錦繡華城11街區(qū) 唐人苑 保利金爵公寓 東盛公寓 金緣坊 銀河小區(qū) 東方佳苑 海匯清波苑 前哨路198弄 金地未未來 連城新苑 中冶尚城 高東新村 航運小區(qū) 峨海小區(qū) 怡東花園

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東方城市花園一期 仁恒廣場 新都花園 臨沂北路100弄 貴龍園 錦南花苑 山泉花苑 綠洲千島花園 云山星座苑 住友名人花園

東方廣場 廣洋苑（B）黃山新城·上海未來 昕泰苑 金楊公寓 金橋瑞仕花園 滴水湖馨苑 胡姬花園 東方花園

城市經(jīng)典花園（一期）

張江湯臣豪園二期 城西小區(qū) 銀光苑 華夏銀桂苑 鑫唐綠波庭 界龍陽光苑 東方城市綠苑 金灣佳園 百欣苑 鼎鑫名流苑

二、星級物業(yè)服務規(guī)范窗口

上海常得物業(yè)管理公司上海意得商城一期管理處 上海東湖物業(yè)管理公司匯豪天下管理處 上海上房物業(yè)管理有限公司菊園管理處 上海上房物業(yè)管理有限公司海怡別墅管理處 上海浦東新區(qū)濰坊物業(yè)公司市新小區(qū)管理處 上海申舟物業(yè)有限公司物業(yè)維修中心 上海浦東新區(qū)濰坊物業(yè)公司物業(yè)維修中心 上海南匯團房物業(yè)管理有限公司南灣小區(qū)管理處 上海曹路物業(yè)有限公司盛世春曉苑管理處 上海建達物業(yè)有限公司曹路家苑管理處 上海虹達物業(yè)管理有限公司中虹家園管理處 上海高橋石化物業(yè)管理有限公司朱家門管理處 上海滬船物業(yè)管理有限公司萊金佳園管理處 上海浦東房地產(chǎn)集團物業(yè)管理有限公司壽一管理處 上海新金翔物業(yè)管理有限公司北小區(qū)管理處

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上海馳振物業(yè)管理有限公司博二小區(qū)管理處 上海齊佳物業(yè)管理有限公司云間綠大地管理處 上海偉發(fā)物業(yè)有限公司接待窗口

上海蕓綺物業(yè)管理有限公司陽光國際公寓管理處 上海三凌物業(yè)管理公司

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上海富都物業(yè)管理有限公司錦繡天

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上海華夏物業(yè)有限公司西營小區(qū)管理處

上海萬科物業(yè)服務有限公司歌雅花園物業(yè)服務中心 上海誠悅物業(yè)服務有限公司翰城國際客服服務中心 上海銀順物業(yè)管理有限公司申江豪城管理處

上海浦東房地產(chǎn)集團物業(yè)管理有限公司三林房屋維修應急中心 上海浦東新區(qū)祝橋物業(yè)管理有限公司東港花苑三村管理處 上海浦東新區(qū)祝橋物業(yè)管理有限公司老鎮(zhèn)區(qū)管理處 上海南匯惠房物業(yè)管理有限公司千匯一村管理處 上海南匯惠房物業(yè)管理有限公司千匯二村管理處 上海南匯惠房物業(yè)管理有限公司千匯四村管理處 上海祝城物業(yè)管理有限公司祝和苑管理處 上海浦東新區(qū)濰坊物業(yè)公司竹園管理處 上海浦東新區(qū)濰坊物業(yè)公司業(yè)務對外窗口

上海世茂南京物業(yè)服務有限公司上海

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上海振南物業(yè)公司雪野二村管理處

上海欣周物業(yè)管理有限公司沈默花苑管理處 上海欣周物業(yè)管理有限公司繁榮安居管理處 上海南匯周房物業(yè)管理有限公司物業(yè)應急中心 上海南匯周房物業(yè)管理有限公司匯康公寓管理處 上海南匯周房物業(yè)管理有限公司東南新村管理處 上海歐鼎物業(yè)管理有限公司醫(yī)谷現(xiàn)代商務園管理處 上海友全物業(yè)管理有限公司中虹佳園管理處 上海鑫源物業(yè)管理公司匯麗苑管理處

上海外經(jīng)貿物業(yè)管理有限公司東豐林居管理處 上海澍駿物業(yè)管理有限公司菱翔苑管理處 上海萬莊物業(yè)管理有限公司日月新城管理處 上海吉松物業(yè)管理中心天池一村管理處

上海楊房物業(yè)管理有限公司海上國際花園管理處 上海蓮溪物業(yè)管理有限公司

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上海合蔡物業(yè)管理有限公司前哨路198弄管理處 上海華高物業(yè)有限公司中冶尚城管理處 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司連城新苑管理處 上海海邇斯物業(yè)管理有限公司東源麗晶管理處 上海金地物業(yè)物業(yè)服務有限公司金地未未來管理處

綠城物業(yè)服務集團有限公司上海分公司明豐綠都物業(yè)服務中心 上海新園物業(yè)有限責任公司高東新村管理處 上海先行信匯物業(yè)管理有限公司新高苑二期管理處 上海由由物業(yè)管理有限公司貴龍園管理處

上海由由物業(yè)管理有限公司東方城市花園一期管理處 上海怡東物業(yè)管理有限公司怡東花園管理處 上海東方航空物業(yè)有限公司浦江映象苑管理處 上海美滬物業(yè)管理有限公司峨海小區(qū)管理處 上海順達物業(yè)管理有限公司塘東小區(qū)(高層)管理處 上海古北物業(yè)管理有限公司南郊中華園管理處 上海新金翔物業(yè)管理有限公司廣洋苑（B）管理處 上海陸家嘴雙樂物業(yè)管理有限公司金楊公寓管理處 上海通昌物業(yè)有限公司維修部

上海友全物業(yè)管理有限公司住友名人花園管理處 上海三原綠庭物業(yè)管理有限公司云山星座苑管理處 上海欣周物業(yè)管理有限公司東岸漣城管理處

上海春川物業(yè)服務有限公司城市經(jīng)典花園（二期）物業(yè)服務接待窗口 上海東湖物業(yè)管理公司湯臣豪庭物業(yè)服務接待窗口 上海蕓綺物業(yè)管理有限公司東郊華庭物業(yè)服務接待窗口 上海張江物業(yè)發(fā)展公司玉蘭香苑四期物業(yè)服務接待窗口 上海東湖物業(yè)管理公司湯臣高爾夫園區(qū)物業(yè)服務接待窗口 上海上鋼物業(yè)公司陽光花城物業(yè)服務接待窗口 上海興暉物業(yè)管理有限公司楊鎮(zhèn)新村物業(yè)服務接待窗口 上海浦東新區(qū)新川物業(yè)公司城南路西區(qū)管理處

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上海浦東新區(qū)新川物業(yè)公司城西小區(qū)管理處 上海浦東新區(qū)新川物業(yè)公司維修業(yè)務接待 上海隆慶物業(yè)管理有限公司舒馨北苑管理處 上海振群物業(yè)有限公司順馨佳園管理處 上海威坪物業(yè)管理有限公司凌港城管理處 上海威坪物業(yè)管理有限公司鑫唐綠波庭管理處 上海佳龍物業(yè)管理中心界龍花苑管理處

上?，F(xiàn)代時尚商業(yè)管理有限公司東方城市綠苑管理處 上海晨陽物業(yè)管理有限公司恒緯家苑管理處 上海晨陽物業(yè)管理有限公司晨陽新村管理處 上海東郊皇庭物業(yè)管理有限公司鼎鑫名流苑管理處 上海大華物業(yè)管理有限公司申華公寓管理處

三、星級業(yè)主委員會規(guī)范化建設先進集體

古馨苑業(yè)主委員會 仁恒濱江園業(yè)主委員會 東舫大樓業(yè)主委員會 東園小區(qū)業(yè)主委員會 菊園小區(qū)業(yè)主委員會 嶗山三、四村業(yè)主委員會 錦河苑業(yè)主委員會

偉業(yè)金錦苑三村小區(qū)業(yè)主委員會 偉萊家園小區(qū)業(yè)主委員會 金橋新城一期業(yè)主委員會 銀杏苑小區(qū)業(yè)主委員會 盛源公寓小區(qū)業(yè)主委員會 證大家園

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生安花苑業(yè)主委員會 華陽苑業(yè)主委員會 東方中華園業(yè)主委員會 陽光二村業(yè)主委員會 新天家園業(yè)主委員會 永海業(yè)主委員會 涇棲小區(qū)業(yè)主委員會 東城花苑一村業(yè)主委員會 城中小區(qū)業(yè)主委員會 鑫通公寓業(yè)主委員會 博佳花園業(yè)主委員會 新世紀花苑

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四、星級優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)經(jīng)理

俞德洪 常得物業(yè)管理有限公司 孟 健 上海東方陸家嘴物業(yè)服務有限公司

陳祎偉 大峰物業(yè)管理（上海）有限公司 朱云捷 上海華貿物業(yè)管理有限公司 史福元 上海浦東新區(qū)濰坊物業(yè)公司 俞忠旗 上海洋涇物業(yè)公司

董 華 中地物業(yè)管理有限公司上海分公司

唐淑杰 上海南匯團房物業(yè)管理有限公司 唐盛偉 上海萬科物業(yè)服務有限公司 朱小象 上海暢苑物業(yè)管理有限公司 夏斌全 上海昌悅物業(yè)管理有限公司 曹 瑾 上海高橋石化物業(yè)管理有限公司 夏榮祥 上海房地集團物業(yè)服務有限公司 陳曉峰 上海浦東偉裕物業(yè)有限公司 蔡永財 上海洋涇物業(yè)公司 陶黎敏 上海嘉屯物業(yè)管理有限公司 秦敬人 上海星際物業(yè)管理有限公司 郜國平金馬酒店公寓管理（上海）有限公司 孟惠斌 上海金晨物業(yè)經(jīng)營管理有限公司 楊 杰 上海萬科物業(yè)服務有限公司 施 敏 上海中星集團申城物業(yè)有限公司 尤扣喜 上海安居物業(yè)有限公司浦東分公司

莊 靜 上海優(yōu)塘物業(yè)管理有限公司

王紅英 上海三凌物業(yè)管理公司 潘劍勇 上海仁信物業(yè)管理有限公司 孫勤來 上海悅華物業(yè)管理有限公司 倪國章 上海上鋼物業(yè)公司 陳 潔 上海欣城物業(yè)有限公司 沈偉豐 上海金橋物業(yè)有限公司 張秀季 上海證大物業(yè)管理有限公司 余蕾來 上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司 陳春妹 上海楊浦市政建設物業(yè)有限公司 戴行華 上海安居物業(yè)有限公司浦東

分公司

曹麗群 上海暢苑物業(yè)管理有限公司 凌亦芳 上海高橋石化物業(yè)管理有限公司 徐旭峰 上海興高物業(yè)發(fā)展有限公司 莊春梅 上海高博物業(yè)管理有限公司 瞿偉廷 上海仁恒物業(yè)管理有限公司 楊金城 上海浦東樂業(yè)物業(yè)管理有限公司 陳 惠 上海浦東新區(qū)高橋物業(yè)發(fā)展公司 沈俏潔 上海浦東新區(qū)潼港物業(yè)管理

有限公司

趙曉楊 上海浦東鑫悅金廈物業(yè)有限公司 李 臻 上海中企物業(yè)管理有限公司 羅燕明 上海浦東新區(qū)花木物業(yè)公司 符鳳理 上海浦東新區(qū)花木物業(yè)公司 繆平上海盛唐物業(yè)管理有限公司 王 燕 上海富都物業(yè)管理有限公司

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程興根 上海愛家物業(yè)管理有限公司 海瀛寰 上海富都物業(yè)管理有限公司 陳國平上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 馮 菁 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 王 剛 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司

沈季橋 上海仁恒物業(yè)管理有限公司 蔣國華 上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司 沈 元 上海上實物業(yè)管理有限公司 馮根妹 上?？迫鹞飿I(yè)管理有限公司 黃文彪 上海由由物業(yè)管理有限公司 李雅珠 上海錦馳物業(yè)管理有限公司 朱元慶 上海千雅物業(yè)管理有限公司 金 進 上海德鑫物業(yè)管理有限公司 喬 豪 上海洋涇物業(yè)公司 朱九林 上海羅恒房產(chǎn)經(jīng)營有限公司 趙 挺 上海洋涇物業(yè)公司

秦 瑩 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 張谷新 上海中星集團申城物業(yè)有限公司 楊笠棋 上海申昊物業(yè)管理有限公司 徐衛(wèi)明 港聯(lián)物業(yè)服務（上海）有限公司 蔡建平上海家佳物業(yè)有限公司 丁 魏 上海南匯惠房物業(yè)管理有限公司 金德才 上海彩虹房屋物業(yè)管理有限公司 張偉芳 上海易住物業(yè)管理有限公司 石翠英 上海友全物業(yè)管理有限公司 龔駱毅 上海鑫通物業(yè)管理有限公司 方坤倫 上海眾家物業(yè)有限公司 陳朝紅 上海上鋼物業(yè)公司

裘紹良 上海申安物業(yè)管理有限公司 崔德勇 上海上房物業(yè)管理有限公司 陸金財 上海統(tǒng)帥物業(yè)管理有限公司 賀 磊 上海聯(lián)源物業(yè)發(fā)展有限公司 張 琰 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 周國雄 上海上鋼物業(yè)公司 朱 瓊 上海萬科物業(yè)服務有限公司 朱春萍 上海中凱物業(yè)有限公司 沈愛敏 上海錦之嘉酒店管理有限公司 王桂忠 上海公益物業(yè)管理有限公司 湯鳳萍 上海浦東房地產(chǎn)集團物業(yè)管

理有限公司

周季順 上海浦東房地產(chǎn)集團物業(yè)管

理有限公司

李恩國 上海浦東房地產(chǎn)集團物業(yè)管

理有限公司

金建明 上海浦東新區(qū)祝橋物業(yè)管理

有限公司

吳海華 上海浦東新區(qū)祝橋物業(yè)管理

有限公司

金忠英 上海浦東新區(qū)祝橋物業(yè)管理

有限公司

倪冬妹 上海浦東新區(qū)祝橋物業(yè)管理

有限公司

陳 建 上海浦東新區(qū)祝橋物業(yè)管理

有限公司

陳似峰 上海南匯惠房物業(yè)管理有限公司 劉 寅 上海浦東新區(qū)濰坊物業(yè)公司 朱龍根 上海浦東新區(qū)濰坊物業(yè)公司

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陶 欣 上海益鎮(zhèn)物業(yè)管理有限公司 陳 峰 上海世茂南京物業(yè)服務有限公司上海

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徐祥龍 上海先行信匯物業(yè)管理有限公司 黃飛龍 上海南順物業(yè)管理有限公司 徐 嶸 上海新園物業(yè)有限責任公司 張獻青 上海南順物業(yè)管理有限公司 黃 杰 上海富都物業(yè)管理有限公司 劉步貴 上海天頤物業(yè)管理有限公司 嚴志峰 上海仁恒物業(yè)管理有限公司 陳國民 上海海運物業(yè)管理有限公司 虞佩華 上海泰欣置業(yè)有限公司 卜繁章 上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司 戴志軍 上?？得飿I(yè)管理有限公司 尹毓梅 上海友全物業(yè)管理有限公司 顧榮錩 上海仁信物業(yè)管理有限公司 盛小龍 上海通昌物業(yè)有限公司 史文華 上海浦東鑫悅金廈物業(yè)有限公司 孫達正 上海人民物業(yè)企業(yè)集團物業(yè)管理有限公司

金 艷 上海洋涇物業(yè)公司 金宇春 上海金橋物業(yè)有限公司 侯建新 上海百聯(lián)物業(yè)管理有限公司 陶立群 上海欣城物業(yè)有限公司 聞彥明 上海浦東房地產(chǎn)集團物業(yè)管理有限公司

瞿亨韻 上海仁聯(lián)物業(yè)管理有限公司 陳榮思 上海東湖物業(yè)管理公司 陳遠芝 上海蕓綺物業(yè)管理有限公司 龔森基 上海張江物業(yè)發(fā)展公司 顧瑞麗 上海興暉物業(yè)管理有限公司 王建期 上海東湖物業(yè)管理公司 杜志思 深圳市盛孚物業(yè)管理有限公

司上海分公司

儲 浩 上海浦東新區(qū)新川物業(yè)公司 張 標 上海浦東新區(qū)新川物業(yè)公司 金建平上海隆慶物業(yè)管理有限公司 曹建榮 上海華夏實業(yè)總公司物業(yè)公司 儲鳳祥 上海華夏實業(yè)總公司物業(yè)公司 高崇德 上海振群物業(yè)有限公司 鮑師齊 上海威坪物業(yè)管理有限公司 胡 亭 上海威坪物業(yè)管理有限公司 李子甘 上海佳龍物業(yè)管理中心 孫文國 上海晨陽物業(yè)管理有限公司 馬林昌 上海晨陽物業(yè)管理有限公司 陸永生 上海東郊皇庭物業(yè)管理有限公司 傅晨輝 上海大華物業(yè)管理有限公司 馮立翔 上海光行信匯物業(yè)有限公司 高惠梅 上海華高物業(yè)有限公司

五、星級優(yōu)秀物業(yè)管理工作者

楊衛(wèi)東 上海南匯新房物業(yè)管理有限公司 張 同 上海浦東新區(qū)濰坊物業(yè)公司

陳榮根 上海申舟物業(yè)有限公司 忻燕娜 上海市黃浦建設物業(yè)有限公司

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徐 雯 上海天頤物業(yè)管理有限公司 吳 杰 上海浦東新區(qū)濰坊物業(yè)公司 韓 俊 上海仁恒物業(yè)管理有限公司 倪紅琴 上海南匯團房物業(yè)管理有限公司 沈惠文 上?？低飿I(yè)有限公司 宋 勤 上海曹路物業(yè)有限公司 顧偉洲 上海曹路物業(yè)有限公司 秦國良 上海浦東捷達物業(yè)有限公司 張延明 上海滬船物業(yè)管理有限公司 王殿杰 上海嘉屯物業(yè)管理有限公司 高榮根 上海高橋石化物業(yè)管理有限公司 施華珍 上海慶宇物業(yè)管理有限公司 姚愛國 上海洋涇物業(yè)公司 孫忠衛(wèi) 上海寶礦鉆石物業(yè)有限公司 朱立群 上海偉發(fā)物業(yè)有限公司 任勇杰 上海蕓綺物業(yè)管理有限公司 韓新隆 上海安居物業(yè)有限公司 徐金汀 上海三凌物業(yè)管理公司 任 華 上海中星集團申城物業(yè)有限公司 張秀錦 上海金地物業(yè)服務有限公司 朱梅英 上海良嵐物業(yè)有限公司 陳海蘭 上海國利物業(yè)管理有限公司 陳士昇 上海現(xiàn)代金晨物業(yè)管理有限公司 顧鴻飛 上海悅華物業(yè)管理有限公司 吳敢上 上海欣城物業(yè)有限公司 陳 光 上海暢苑物業(yè)管理有限公司 趙美珍 上海欣城物業(yè)有限公司 黃 蕓 上海安居物業(yè)有限公司 李小晚 上海暢苑物業(yè)管理有限公司

王錦巧 上海證大物業(yè)管理有限公司 吳長清 上海天頤物業(yè)管理有限公司 何永勝 上海興高物業(yè)發(fā)展有限公司 凌 翰 上海高博物業(yè)管理有限公司 黃 娟 上海浦東新區(qū)凌橋物業(yè)管理部 黃友福 上海浦東樂業(yè)物業(yè)管理有限公司 朱宏良 上海高橋物業(yè)發(fā)展管理公司 益容賢 上海潼港物業(yè)管理有限公司 褚建華 上海欣城物業(yè)有限公司 張偉峰 上海公益物業(yè)管理有限公司 馮梨萍 上海浦東新區(qū)花木物業(yè)公司 姜燕飛 上海浦東新區(qū)花木物業(yè)公司 嚴育新 上海香梅物業(yè)管理有限公司 張 卿 上海錦南物業(yè)經(jīng)營有限公司 成永忠 上海鑫榮房地產(chǎn)綜合開發(fā)有

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張衛(wèi)明 上海鑫榮房地產(chǎn)綜合開發(fā)有

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周平東 上海蕓綺物業(yè)管理有限公司 喻龍仙 上海聯(lián)洋港力物業(yè)管理有限公司 竇東利 上海聯(lián)洋港力物業(yè)管理有限公司 高 濤 上海勤樂物業(yè)管理有限公司 孫 萍 上海證大物業(yè)管理有限公司 王培林 蘇州悅華置合物業(yè)服務有限公司 王書劍 大峰物業(yè)管理（上海）有限公司 余自強 上海理家物業(yè)管理有限公司 毛建英 上海錦馳物業(yè)管理有限公司 郝約瑟 上海洋涇物業(yè)公司 凌 云 上海中企物業(yè)管理有限公司

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徐步暢 上海中星集團申城物業(yè)有限公司 陳 晟 上海方圓物業(yè)管理有限公司 王 軍 港聯(lián)物業(yè)服務（上海）有限公司 陸虎兵 上海家佳物業(yè)有限公司 盛潔華 上海陸洋物業(yè)管理有限公司 朱浩光 上海羅恒房產(chǎn)經(jīng)營有限公司 施建紅 上海南匯惠房物業(yè)管理有限公司 譚玉琴 上海彩虹房屋物業(yè)管理有限公司 張健民 上海暢苑物業(yè)管理有限公司 葉春芳 上?，F(xiàn)代時尚商業(yè)管理有限公司 陸 軍 深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司 上海精心物業(yè)管理分公司 陸月美 上海悅聘物業(yè)管理有限公司 高 萍 上海上鋼物業(yè)公司 張全興 上海齊新物業(yè)管理有限公司 盧殿琪 上海中城集團物業(yè)公司 黃海東 上海德佳房屋維修有限公司 連明權 上?，F(xiàn)代時尚商業(yè)管理有限公司 蘇大兵 上海浦東華沙物業(yè)有限公司 陳耀章 上海三凌物業(yè)管理公司 王能兵 上海匯人物業(yè)管理有限公司 鄭步洪 上海聯(lián)訊物業(yè)管理有限公司 孫貴福 上海錦之嘉酒店管理有限公司 李龍河 上海中凱物業(yè)有限公司 陳志民 上海浦東房地產(chǎn)集團物業(yè)管理有限公司

季雪華 上海浦東房地產(chǎn)集團物業(yè)管理有限公司

張永萍 上海浦東新區(qū)祝橋物業(yè)管理

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張惠新 上海浦東新區(qū)祝橋物業(yè)管理

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第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設職業(yè)技術學院

管理工程學院

2009/2010學年第1學期

課程名稱物業(yè)管理實務授課教師劉團輝教研室主任

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

中國石油集團東方地球物理公司公共事業(yè)部

涿州基地管理處文件

基管物字〔2006〕13號

關于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知

處屬各單位：

現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請各單位認真遵照執(zhí)行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章

總

則

第一條

為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務，為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結合涿州基地管理處實際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務的住宅小區(qū)內房屋建筑及相配套的設施、設備和場所（地）。

第三條

本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務委托合同，對住宅小區(qū)內房屋建筑及配套的設施設備和場所（地）進行維修、養(yǎng)護、管理，維護管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動。

第四條

房屋及配套設施設備和場所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。

（二）公用設施設備和場所（地）：排污設施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設施、避雷設施、住宅小區(qū)照明和公共設施設備用房等；

（三）自用部位、自用設施設備：是指分戶門及其以內的門、窗、屋面、內墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內的管線等，暖氣分戶閥門及其以內的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內的建筑物、構筑物和配套設備等。

第五條

物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負責制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務標準及有關物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導住宅小區(qū)管理機構參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關系。

第二章

業(yè)主和業(yè)主委員會

第六條

本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權人。

第七條

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

第八條

涿州基地管理處管理和服務區(qū)域內的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權人。

第九條

業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。

第十條

公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權，行使下列權力：

（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。

（二）組織、指導、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收；

（三）決定專項維修項目、資金使用，并監(jiān)督實施；

（四）指導、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（五）批準成立物業(yè)管理機構；

（六）批準成立業(yè)主委員會組織；

（七）其它。

第十一條

公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據(jù)東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務：

（一）協(xié)調有關單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費用；

（二）籌措專項維修項目資金；

（三）協(xié)調住宅小區(qū)內物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關管理單位之間的關系；

（四）提供物業(yè)管理用房；

（五）其它。

第十二條

業(yè)主委員會的職權：

（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權益；

（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；

（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的重大措施；

（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務合同；

（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；

（七）其它。

第十三條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）提議召開業(yè)主代表會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；

（三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務合同；

（四）對住宅共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設施設備維修資金（以下簡稱住宅維修資金）的管理和使用；

（六）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（七）其它。

第十四條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主委員會做出的決定；

（五）按照國家有關規(guī)定交納住宅維修資金；

（六）按時交納物業(yè)服務費用；

（七）配合物業(yè)管理單位對公共設施設備的維修養(yǎng)護；

（八）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（九）其它。

第三章

管理機構與職責

第十五條

涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負責東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務工作，在各小區(qū)分別設立物業(yè)管理機構。

第十六條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理，職責如下：

（一）負責物業(yè)的接管驗收；

（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理；

（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費標準收取物業(yè)管理費；

（四）與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度；

（五）協(xié)助業(yè)主委員會制（修）訂《業(yè)主公約》；

（六）依據(jù)服務項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內部服務協(xié)議》，并對服務質量進行監(jiān)督；

（七）接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會認可，涿州基地管理處批準；

（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調駐小區(qū)內各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關事項；

（九）定期與小區(qū)內其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會，對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；

（十）接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導、檢查、考核。

第十七條

供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務項目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項目內部服務協(xié)議》實施專業(yè)化服務。

第四章 前期物業(yè)管理

第十八條

本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對物業(yè)管理的前期策劃、交接驗收、業(yè)主入住等事項進行的物業(yè)管理活動。

第十九條

成立前期物業(yè)管理領導小組，組建承接物業(yè)管理的組織機構。

第二十條

在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，以及業(yè)主的共同利益、應履行的義務、違反公約應承擔的責任等事項做出具體約定。

第二十一條

在業(yè)主入住時與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約，并予以說明。

第二十二條

在業(yè)主入住時與其簽訂物業(yè)管理公共契約。

第二十三條

承接物業(yè)時，對新建物業(yè)及配套設施設備 進行驗收。

第二十四條

物業(yè)接管驗收應具備以下條件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設工程施工完畢，并經(jīng)當?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；

（二）供電、供暖、供水、排水等配套設施設備經(jīng)過調試達到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎設施、單項工程全部驗收合格。

第二十五條

物業(yè)接管驗收時開發(fā)建設單位應提交下列文件（或下列文件清單）：

（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及各單項工程設計文件（圖紙復印件）等；

（二）當?shù)毓こ藤|量監(jiān)督機構提供的竣工驗收合格文件；

（三）消防部門提供的消防驗收合格文件；

（四）當?shù)丶夹g監(jiān)督部門提供的電梯驗收合格文件；

（五）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（六）設施、設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（七）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。

（九）接收資料應滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》要求。第二十六條

物業(yè)接管驗收，應當按照以下程序進行：

（一）在接到接管驗收通知15日內，物業(yè)管理部組織相關部門和物業(yè)管理單位組成接管驗收小組，制訂接管驗收方案和驗收表格，培訓接管驗收人員；

（二）物業(yè)管理接管驗收在公共事業(yè)部組織下進行，聽取開發(fā)建設單位有關物業(yè)的情況介紹，提出驗收意見，審閱有關資料，現(xiàn)場檢查驗收，填寫驗收記錄，進行資料移交，形成驗收報告；

（三）在公共事業(yè)部組織下與房地產(chǎn)開發(fā)建設單位協(xié)商，達成協(xié)議，明確質保期內的維修事項、范圍、聯(lián)絡方式、處理原則；

（四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條

交接雙方的責任

（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設單位及相關設計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。

（二）在正常使用條件下，建設單位依據(jù)建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》承擔物業(yè)的保修責任：

1、基礎設施工程、房屋建筑的基礎工程和主體結構工程，為設計文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；

3、供熱系統(tǒng)為2個采暖期；

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期2年。

新建房屋自驗收接管之日起開發(fā)建設單位按建筑工程保修的有關規(guī)定承擔保修責任。在驗收接管時，開發(fā)建設單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項，經(jīng)雙方達成協(xié)議，建設單位可一次性或分項、分期支付保修費用，由接管單位負責保修。保修費的標準雙方協(xié)商確定。

第五章

物業(yè)管理服務

第二十八條

涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務合同。內容包括：物業(yè)管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等。

第二十九條

涿州基地管理處依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標責任書，實施物業(yè)管理。

小區(qū)物業(yè)管理目標責任書包括：設備、設施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。

第三十條

小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務委托給專業(yè)性服務單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務等項目按住宅小區(qū)《物業(yè)項目內部服務協(xié)議》實施專業(yè)化服務。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內部管理制度和服務規(guī)范等。

第三十二條

根據(jù)物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務費用。

第三十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內水、電、暖費用。

第三十四條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益。

第三十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應建立突發(fā)事件應急預案，發(fā)生安全事故時，啟動應急預案，采取應急措施，及時向HSE部報告，做好救助工作。

第三十六條

物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動中的投訴。

第六章

物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條

物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責任

（一）房屋本體自用部位及設施（以下簡稱：自用部位）的維修責任人為業(yè)主；

（二）房屋本體共用部位及設施（以下簡稱：共用部位）的維修責任人為房屋本體內的全體業(yè)主；

（三）房屋毗連部位及設施（以下簡稱：毗連部位）的維修責任人為毗連業(yè)主。

（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)管理單位督促其及時進行維修、整改，其費用由維修責任人承擔；

住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設施的維修養(yǎng)護費用，執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》；

（五）住宅小區(qū)共用設施、設備和場所（地）維修責任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計劃，費用納入預算指標，從處屬單位的維修費用中支出；專項維修項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（六）住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護責任人為涿州基地管理處。日常養(yǎng)護由小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；綠化專項項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（七）住宅小區(qū)公共場所、環(huán)衛(wèi)設施的維修保養(yǎng)責任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項由計劃財12 務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（八）保修期內住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第三十八條

房屋管理與維修養(yǎng)護

（一）住宅小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。

（二）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護。

（三）根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業(yè)部批準，組織維修。

（四）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時維修養(yǎng)護。

（五）住宅裝飾裝修管理按照建設部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。業(yè)主（使用人）在裝修前，住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應審核其裝修方案，并告知有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

（六）每日巡查裝修現(xiàn)場，對影響房屋外觀、危及房屋結構安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺封閉統(tǒng)一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對安裝防護網(wǎng)、遮陽蓬等要符合規(guī)定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

（八）房屋完好率達到98%以上。

第三十九條

公共設施、設備、場所（地）的管理

（一）對公共設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（由專業(yè)部門負責的除外）。

（二）建立公共設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（三）設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。

（四）對公共設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向公共事業(yè)部提出報告與建議；根據(jù)公共事業(yè)部的決定，組織維修或者更新改造。

（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。

（六）公用排污、排雨水管道通暢，設施完好無損。

（七）設備間保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。

（九）路燈等公共照明設備完好, 路燈完好率98%以上。

（十）停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。

（十一）消防設施完好。

（十二）容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設施設備事件有應急方案。

第四十條

環(huán)境衛(wèi)生管理

（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃，劃分責任區(qū)，明確責任人。

（二）在規(guī)定地點設置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無異味。

（三）合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次。

（四）住宅小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養(yǎng)護；電梯轎廂內每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時清除道路積水、積雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

（六）根據(jù)實際情況進行消毒和滅蟲除害。

第四十一條

綠化養(yǎng)護管理

（一）制定《綠化管理規(guī)定》，劃分責任區(qū)，明確責任人。

（二）根據(jù)《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護月工作歷》，及時組織修剪、補栽補種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護工作。

第四十二條

物業(yè)管理區(qū)域內，按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當依法辦理有關手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當征得業(yè)主委員會同意。如影響公共建筑和公共設施的安全性和功能性改造，及時報公共事業(yè)部組織評估，批準后實施。

第四十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應告知業(yè)主委員會，完工后及時恢復。

第四十四條

供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃氣等單位，承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

第四十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理后，其它施工單位在住宅小區(qū)內從事工程建設或檢修工程前，必16 須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意，并在明顯位置設立安全防護標記，保證公共設施、設備和場所（地）完好及人員安全，同時接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督，對損壞小區(qū)公共設施、設備場所（地）的，應予修復或按有關規(guī)定賠償損失。

第四十六條

業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務費用；

（二）損壞、變更房屋承重結構和外貌（外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格），擅自改變房屋的設計用途、功能、布局；

（三）私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設施設備或移裝、拆除、改造公共設備，改變其使用性質。

（四）私自封閉、拆改陽臺，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽臺引入上、下水管線等。

（五）在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。

（六）踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設施。

（七）在公共場所私設、亂設攤點，推銷商品（廣告）等活動。

（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對他人人身、財產(chǎn)造成危險的行為。

（九）在住宅門窗上安裝私設廣告牌或標志。

（十）在住宅小區(qū)內，建筑物內亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。

（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內空場地等）堆放雜物；

（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內的道路、場地、綠地等；

（十三）在住宅小區(qū)內設點加工，經(jīng)營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；

（十四）謾罵、毆打、設置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責；

（十五）國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。

第四十七條

業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評，并責令恢復原狀、賠償損失，情節(jié)嚴重交有關部門處理。

第七章

物業(yè)管理經(jīng)費

第四十八條

經(jīng)費來源

（一）向業(yè)主收取的物業(yè)管理費；

（二）公司費用補貼；

（三）專項費用補貼；

（四）其它。

第四十九條

收費依據(jù) 物業(yè)服務收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團東方地球物理有限責任公司職工住房物業(yè)費采暖費取費控制面積標準的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內部物業(yè)服務收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關于東方地球物理公司物業(yè)服務及其他收費辦法通知》文件執(zhí)行。

第五十條

物業(yè)管理經(jīng)費支出

（一）住宅小區(qū)共用設施、設備和場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、物業(yè)用水電暖費、設備折舊費、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費用、排污費、設施維修費、綠化養(yǎng)護費等）；

（二）管理費、人員費用、勞動保護費和辦公費等；

（三）住宅小區(qū)共用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

（四）其它費用。

第八章

附

則

第五十一條

住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設等按公共事業(yè)部職責劃分不屬于涿州基地管理處職責范圍，由公共事業(yè)部其他相關單位負責管理。燃氣管道由燃氣供應單位負責管理。

第五十二條

本辦法由物業(yè)管理部負責解釋。第五十三條

本辦法自發(fā)文之日起實施。

主題詞：物業(yè)小區(qū)

管理辦法

通知 抄送：處領導，存檔。

涿州基地管理處辦公室

2006年6月20日印發(fā)

打字：謝

校對：李

(共印30份)20

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案

一、物業(yè)管理內容

二、物業(yè)管理模式

三、物業(yè)公司組織機構和管理制度

六、業(yè)服務內容、標準及質量保證措施

二、物業(yè)管理內容

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛管理和其它公共管理”；

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理

范圍：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳。

房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面： 1.2工作的主動性

管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。1.3、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

1.4、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。1.2共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。1.4智能化設施設備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。2.2環(huán)境管理

jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養(yǎng)護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理 6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務提供給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務

即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

三、物業(yè)管理模式

居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。

1、管理方法

1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質。1.2提供共管式服務。

1.3嚴格法規(guī)、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為。1.4運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。

1.5啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略。

2、運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。

3、實施措施

3.1治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結合，確保安全。3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。3.3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。3.4合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。

3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動

4、管理手段

4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。

4.2執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。4.3建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。4.4工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權范圍內創(chuàng)造性地開展工作。

4.6管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。

四、物業(yè)公司組織機構和管理制度

2、公共管理制度 2.1停車場管理須知

A、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。

B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區(qū)。

F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。2.2衛(wèi)生管理須知

為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境： A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。

B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業(yè)主應承擔全部修理費用及連帶責任。

C、請您愛護小區(qū)內公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。

D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。

E、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權進行清理。2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權益不受侵犯：

A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；

B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；

C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止； D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；

E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內。2.4綠化管理須知

A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設施。

B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護措施。

C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

D、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。

E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。

F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。

3、內部管理制度（各崗位職責）3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責

A.應主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作；

B.熟悉并執(zhí)行各項有關政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度； C.帶領各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標； D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；

E.鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質的員工，對業(yè)績差的人員提出調整或給予處分的意見；

F.關心小區(qū)管委員會建設，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；

G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；

3．2經(jīng)理助理崗位職責

A.負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關； B.負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結； C.負責對本中心員工各類考核； D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃；

E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%； F.熟悉樓宇結構、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；

G.熟悉有關物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；

I.負責指導、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責

A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)； C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業(yè)務技能和工作效率；

D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操作；

E、對小區(qū)內各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。

F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；

G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．4保安部主管崗位職責

A、負責保安人員的上崗培訓和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質和責任心；

B、制定業(yè)務培訓計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓練，并做好記錄； C、嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導； D、負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；

E、負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；

三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。

F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；

G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理； H、負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。3．5工程維修部主管職責

A、負責小區(qū)公用設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；

B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術培訓；

C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；

D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設備臺帳工作；

E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；

G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤； H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．

6、服務中心主管職責

A、熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)政策；

B、負責建立完善服務中心信息流通網(wǎng)絡，包括業(yè)主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等； C、負責多種經(jīng)營服務及各種費用收繳的組織管理； D、制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、負責服務中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；

F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。

4、人員配置和人員的素質要求

jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費

2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設施、設備建造成本統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。2.2公共設施、設備所用電為

A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×0.60元/千瓦/小時 =4320千瓦/小時×0.60元/千瓦/小時 =2592.00元/月

B、智能化網(wǎng)絡運行等綜合：1000.00元 C、共計為：3592.00元

2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算則運行電費為： 10部×15元/天×30天 = 150元/天×30天 =4500元/月

維修保養(yǎng)費用為;每部每月按50元計算則為： 10部×50元/月 =500元/月 3.4水泵運行費： 10部×5元/天×30天 = 50元/天×30天

=1500元/月

六、業(yè)服務內容、標準及質量保證措施

為將jt小區(qū)建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標準實施物業(yè)管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：

一、基本服務：

1、簽訂物業(yè)服務合同，明確權利義務關系；

2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；

3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；

4、建立完善的物業(yè)管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；

5、管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動熱情；

6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場；

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；

8、公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務

（一）安全管理

10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；

11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；

12、別墅區(qū)設立專職保安員；

13、小區(qū)內每小時保安巡查一次；

14、對小區(qū)內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；

15、對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理；

16、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。

（二）環(huán)境管理

17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；

18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

19、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；

20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質符合衛(wèi)生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；

22、定期清除綠地雜草、雜物；

23、定期預防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；

25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關部門；

26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。

27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范；

28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）；

（四）設施、設備管理

29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施運行正常；

31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；

32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；

33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案；

住宅小區(qū)；三年內獲得jz市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內成為湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

1.第一章對現(xiàn)時管理工作的意見及接管后的改善建議

第一節(jié)調研

“GM花園”是位于J市區(qū)的高尚純住宅小區(qū)，公元1994建成使用，是在國內較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區(qū)（其中近一半為外籍人士）。物業(yè)管理系由中港合資的J市物業(yè)管理公司進行。

為使“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理工作水準真正達標、上檔次，充分滿足業(yè)主、使用者的服務需求，S物業(yè)管理公司在開展了多次實地調研及專業(yè)分析上，針對“GM花園”物業(yè)管理的各個要素，了解其具有的各項特點以及物業(yè)管理工作的難點和重點，確立了的整體構想和管理策劃思路。

經(jīng)調研和分析S物業(yè)管理公司認為現(xiàn)時“X小區(qū)”之物業(yè)管理工作主要存在：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務漏項”。2利益的根本矛盾：現(xiàn)時物業(yè)管理機構在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關依據(jù)，酬金收取標準按管理服務之物業(yè)總支出之比例收取。在國內相關法規(guī)缺乏及業(yè)主維護權益意識薄弱時，在利益驅動之下，勢必造成管理開支增大，形成與業(yè)主利益的矛盾。2物業(yè)保值、增值意識被動：物業(yè)的保值和升值是業(yè)主投資的一個主要因素了。GM花園小區(qū)乃94年投入使用，現(xiàn)時在環(huán)境、設施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機構處于較被動狀態(tài)，未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)

管理角度向業(yè)主提供服務之意識。

2物業(yè)管理服務意識被動：現(xiàn)時“GM花園”物業(yè)管理機構提供之服務內容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。

2物業(yè)形象服務缺乏：物業(yè)形象是物業(yè)價值的體現(xiàn)，物業(yè)價值是業(yè)主的利益。

2私人個性服務缺乏：在高尚住宅，物業(yè)使用者的需求在不斷提升，也同時各有不同。物業(yè)管理服務應提供和滿足物業(yè)使用者的不同需要。

2溝通服務缺乏：物業(yè)管理是業(yè)主與物業(yè)管理機構委托合同的行為，相互溝通是委托合同進行的重要因素，缺乏溝通將影響服務質量。

第二節(jié)管理服務思路

現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。

我們考慮到在“GM花園”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟富裕的境內外企業(yè)家、外企高級管理人士和外籍人士。業(yè)主組成整體素質高，對物業(yè)管理服務工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務工作很難讓業(yè)主滿意。

“GM花園”小區(qū)圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之人車分流的整體規(guī)劃，營造出家居生活氛圍

與私人空間相得益彰的高品質生活小區(qū)氛圍。

為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務內容全面化，保證物業(yè)管理服務質量”。以達到我們物業(yè)管理的目標：“通過自己的有效服務，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟效益，促使物業(yè)的保值和增值，構筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環(huán)境”。

第三節(jié)物業(yè)管理改進工作

為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護功能、服務功能、經(jīng)紀功能”。S物業(yè)管理公司將在“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務過程中突出體現(xiàn)：

1、管理酬金定額收取，徹底照顧業(yè)主利益。

S物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調整的原則。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強業(yè)主與委托管理機構的相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務。

2、制定業(yè)主、使用者個性化酒店家居服務套餐式物業(yè)管理服務。業(yè)主的需求乃依據(jù)業(yè)主個人的消費能力、消費層次等因子的區(qū)別而產(chǎn)

生差異，我們將應不同的業(yè)主、使用者的需求，根據(jù)調研及專業(yè)經(jīng)驗，為“GM花園”小區(qū)的業(yè)主、使用者提供個性化的物業(yè)管理服務，滿足各種層面的需求，同時也是提升物業(yè)價值之亮點。

3、引入住區(qū)形象設計與建設概念，提升物業(yè)公司的形象。

社區(qū)形象設計與建設（DIS）既是社區(qū)的“美容術”，更是社區(qū)的“健身法”，已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構成社區(qū)發(fā)展的要素之一，同時，具有對社區(qū)形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。

4、提供物業(yè)租賃服務，滿足業(yè)主需求

經(jīng)過我們的調研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業(yè)主利益的體現(xiàn)，為滿足業(yè)主的利益，小區(qū)物業(yè)管理機構將應用S物業(yè)管理公司的專業(yè)技術和社會影響，開展物業(yè)租賃推廣服務項目。

5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務，提升管理層次。

為適應“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區(qū)內全面建立標識導視系統(tǒng)（VI），所有文字性標識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達管理服務，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。

6、開通渠道，保障有效溝通。

“GM花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務滿足需求和達到質量。

7、實行物業(yè)管理報告制度，提倡工作透明化

“GM花園”小區(qū)物業(yè)管理處將實行“管理報告”制度，每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強相互溝通。

8、實施“溫馨家園計劃”，增加居民歸屬感。

充分利用“GM花園”的高級會所，將部分內容以成本價向居民開放，吸引居民更多的參加會所活動，讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時間休閑娛樂、放松身心。并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區(qū)活動，加強業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。增加居民歸屬感，提升小區(qū)物業(yè)價值。

9、倡導“鄰居守望”，加強居民自治意識。

在發(fā)達國家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時候，要主動幫助“守望”，并在小區(qū)內設有若干“鄰居守望”廣告牌。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。我們將在“GM花

園”借鑒這種富有實效的措施。

10、加強各方溝通，保障專業(yè)服務。

S物業(yè)管理公司就“GM花園”物業(yè)管理服務聘請了深圳某物業(yè)管理公司做專業(yè)顧問，以保障我們對“GM花園”物業(yè)管理服務的質量。同時，我們也將與各相關部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務技術和政策，以便服務工作到位。