馮侖買房這些事兒6：什么時(shí)候是買房的好時(shí)機(jī)？

各位書友大家伙，歡迎繼續(xù)做客老齊的讀書圈，今天我們繼續(xù)來講這本書，馮侖買房這些事兒，今天我們來談?wù)勝I房的時(shí)機(jī)和買房的準(zhǔn)備，太多人看見別人在房子上賺了大錢，于是就紅了眼，瘋了心的想買房，甚至完全不考慮自己的能力。首先買房要做好心理準(zhǔn)備，房?jī)r(jià)漲跌其實(shí)都是有可能的，沒人保證你房?jī)r(jià)一直漲。這也根本不可能發(fā)生。房?jī)r(jià)越高，他不漲反跌的可能性就越大。所以想到買房吃肉的時(shí)候，也要多想想，買房還可能會(huì)挨打。而且這個(gè)損失也許是你承擔(dān)不起的。比如有些人借了太多的錢湊的首付，就想房?jī)r(jià)漲兩年，賣掉之后也發(fā)一筆小財(cái)，但是房?jī)r(jià)一旦下跌20%，你自己的錢就虧光了，他幾年不漲，你的利息就無以為繼。最后就會(huì)財(cái)務(wù)破產(chǎn)。所以量力而行，是必須要考慮的。而且老齊多說一句，一定要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，比如程序員，現(xiàn)在能月收入好幾萬，那是因?yàn)槟隳贻p，體力好，腦子也靈活，等你上歲數(shù)了，拼不了體力了，也跟不上年輕人了，你的收入還可能會(huì)下降，而且互聯(lián)網(wǎng)公司的周期本身就很短，也很可能出現(xiàn)暫時(shí)失業(yè)的情況，這些都要考慮清楚，不能讓自己的財(cái)務(wù)崩的太緊。

買房要想清楚自己，你是非買不可，沒房就過不下去，還是等等也可以。非買不可的是剛需，只要能接受，就盡量早買，因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)再漲你可能會(huì)心態(tài)崩潰。而如果可以再等等的，通常都不是剛需，只是看著別人賺錢，自己心生了貪念，這種人就沒必要湊這個(gè)熱鬧，人多的地方肯定風(fēng)險(xiǎn)大于收益。天下也沒什么生意是必須做的，也沒有什么錢是必須要賺的，有可能在樓市上還能賺錢，但是這個(gè)錢賺的也會(huì)很沒有性價(jià)比。甚至未來投資樓市，還不如投資債券和銀行理財(cái)，賺的更多。

如果你有創(chuàng)業(yè)的打算，那最好就先別買房，因?yàn)閯?chuàng)業(yè)本身就是不確定的，買房更是不確定，兩個(gè)不確定的事情加在一起，你以后會(huì)出現(xiàn)很大的風(fēng)險(xiǎn)，月供很可能突然被中斷。最后事業(yè)生活雙雙陷入窘境。在軍事上最怕的就是雙線作戰(zhàn)，兩面被夾擊，現(xiàn)實(shí)中也是如此，最怕的是生活上和事業(yè)上雙線作戰(zhàn)，壓力不是一般的大。如果你想奮斗事業(yè)，生活上就要選擇一種最低的消耗方式。另外，也要算清楚自己的承受能力，通常月還貸別超過自己月收入的一半。

選房子也是一門學(xué)問，盡可能的考慮地段的問題，比如上班近，娛樂，醫(yī)療，教育等資源，升值最多的其實(shí)是地段，讓你舒服的也是生活的配套，房子的大小，其實(shí)你很快就能適應(yīng)。但通勤的煩惱，卻會(huì)越來越折磨。不過老齊也多說一句，找個(gè)交通方便的地方就行，也未必一定離單位近，因?yàn)楝F(xiàn)在年輕人工作也很不穩(wěn)定，經(jīng)常會(huì)換工作，你的房子卻不可能經(jīng)常換。所以這個(gè)東西是你預(yù)期不了的。

作者也說，現(xiàn)在的調(diào)控基本強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)穩(wěn)字，追求的最理想狀態(tài)是讓房?jī)r(jià)穩(wěn)步調(diào)整，基本面不變，該降的繼續(xù)降，該去庫存的也繼續(xù)去庫存，樓市成交火爆的三四線，已經(jīng)積累了一定的風(fēng)險(xiǎn)，要警惕出現(xiàn)庫存過剩的情況。與此同時(shí)，政策還會(huì)盡量的削峰填谷，讓之前沒怎么漲的地方，漲一下，讓之前漲很多的地方，進(jìn)一步的得到抑制。防止再出現(xiàn)反彈，樓市陷入死循環(huán)的狀況。

之前有句話，叫做年底不買房，一年又白忙，說的是春節(jié)前后大家拿到了一年的辛苦錢，都開始考慮買房的事，而過年之前，由于外來人口返鄉(xiāng)，所以樓市會(huì)相對(duì)比較清淡，這正好是一個(gè)買房的時(shí)間點(diǎn)。所以在春節(jié)前的帶看量和成交量都不低。而春節(jié)回來之后，一般都會(huì)有一個(gè)小陽春，一方面是供應(yīng)會(huì)增加，另一方面，購房的熱情也會(huì)增加。還有更重要的一方面，一般央行的貨幣政策都是前松后緊，在年初的時(shí)候，會(huì)釋放更多的貨幣出來，所以各家銀行的貸款額度也比較充裕，支持了買房這個(gè)事。

在中國(guó)的樓市上，有很多奇葩事情，比如有些人壓上了一輩子的錢，去買房，但買完之后，就遇到了樓市調(diào)控，結(jié)果房?jī)r(jià)開始下跌，這些人就開始哭著鬧著打雜售樓處，跟開發(fā)商死磕，但是磕著磕著，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)又漲了，于是就趕緊撤訴。很多人都希望最好不經(jīng)過這樣的折磨，一買就漲，是最幸福的，所以不斷的會(huì)有人提問，什么時(shí)候買房最合適。但即便是作者這樣的開發(fā)商，也沒辦法回答你這個(gè)問題，他說就好比哪個(gè)姑娘跟你結(jié)婚最合適一樣，根本就沒有答案，遇上差不多的就得了。找那個(gè)最合適的機(jī)會(huì)，其實(shí)根本就是徒勞的。在老齊看來，房子其實(shí)跟股票指數(shù)一樣，即便你買的很高，但只要你一直住著不賣，最后他都會(huì)漲起來。在一個(gè)長(zhǎng)期范圍，不太可能存在虧損一說。所以房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲這句話是正確的，但長(zhǎng)期上漲，并不意味著中間不會(huì)波動(dòng)，你買房來自己住的，可能不太會(huì)關(guān)注波動(dòng)，但是如果你是投資客，甚至資金是借來的杠桿，那么很可能會(huì)因?yàn)椴▌?dòng)而損失慘重。所以我們一直勸大家，剛需就盡量早買，而如果是投資的，現(xiàn)在顯然不是一個(gè)好時(shí)機(jī)了。至少有很多投資機(jī)會(huì)要比買房更好，更劃算。

下面作者還說到了買房的幾個(gè)誤區(qū)，比如買二手房，有些人計(jì)算的首付有很大的差別，因?yàn)樵诙址康氖赘吨?，其?shí)還包括了稅費(fèi)和其他費(fèi)用，所以你不能光算凈首付，而且還有地區(qū)指導(dǎo)價(jià)影響，一套房子也可能標(biāo)價(jià)很高，地區(qū)指導(dǎo)價(jià)很低，這時(shí)候你其實(shí)也貸不了多少款，所以在計(jì)算的時(shí)候，一定多跟中介溝通，不要等到要出錢的時(shí)候才傻眼。定金都交了，才發(fā)現(xiàn)錢不夠，那就比較慘了。而買新房的時(shí)候，一定別被樣板間騙了，作者說樣板間都是美顏之后的效果，他都是做了很多的視覺誤導(dǎo)，比如很多樣板間不放衣柜，這樣就顯得大很多，還有很多床和沙發(fā)都是特殊尺寸的，要比正常尺寸的小的多，就是為了給你一個(gè)視覺錨，從而影響你的判斷。而且還會(huì)在一些細(xì)節(jié)的地方寫著，此處并非交房標(biāo)準(zhǔn)，等你拿到毛坯房之后，才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，根本就做不成樣板間那樣。真正會(huì)買房的，看完樣板間都還要再看毛坯房，而且還得分不同時(shí)段去看，采光，潮濕，漏雨，隔音，是否進(jìn)風(fēng)都要好好看一下。收房子的時(shí)候最好帶個(gè)專業(yè)的工長(zhǎng)，驗(yàn)收一下開發(fā)商的建筑質(zhì)量，這幾年開發(fā)商建設(shè)的速度太快，為了回款，幾個(gè)月房子就蓋好了，質(zhì)量著實(shí)堪憂。

在我們貸款中經(jīng)常會(huì)遇到等額本金，等額本息兩個(gè)貸款，他們有什么差別呢。等額本金，就是本金部分始終保持不變，利息另算，而等額本息，就是每月還本金加利息之和始終不變，所以等額本金前面還款壓力大，后面還款壓力小，而等額本息則一直是一個(gè)還款額。而通過簡(jiǎn)單的計(jì)算我們也可以得到結(jié)論，貸款300萬，時(shí)間30年，利率為4.9%的情況下，等額本息月還款，15921元，還款總額達(dá)到573萬元，也就是說刨除300萬的貸款，你要多還273萬的利息。而如果是等額本金，前面條件都不變，那么第一個(gè)月還款20583元，第139個(gè)月，等額本金的月均還貸將少于等額本息法，總計(jì)還款521萬，也就是說利息一共是221萬元。顯然等額本金要比等額本息法少還利息50多萬。這主要就是因?yàn)榈阮~本金，每個(gè)月都償還固定的本金，本金越還越少，利息也就越來越少，而等額本息則在一開始大部分都是利息，所以本金償還的很少，那么就會(huì)源源不斷的產(chǎn)生利息。至于使用哪種方法，要看你的的實(shí)際情況，如果對(duì)于自己的收入預(yù)期強(qiáng)烈，可以選擇等額本息，這樣你前期的日子不會(huì)太緊張，但如果對(duì)于未來收入不確定，最好還是等額本金法。

如果你有意向提前還貸款，那么該選擇哪個(gè)貸款方式呢？一般來說選擇等額本金更合適，等額本息的方式，前面還的利息多本金少，所以你提前還貸款，就比較吃虧了?；蛘哒f等額本息就是讓你打持久戰(zhàn)的。所以這兩種還款方式，大家一定要算清楚。可以幫你省下不少的錢。那么買房子當(dāng)中，我們還有哪些賬要算清楚呢？咱們明天接著講。