馮侖買(mǎi)房這些事兒3：房地產(chǎn)的新加坡模式，香港模式和美國(guó)模式

各位書(shū)友大家好，歡迎繼續(xù)做客老齊的讀書(shū)圈，今天我們繼續(xù)來(lái)講這本書(shū)，馮侖買(mǎi)房這些事兒，中國(guó)樓市進(jìn)入了市場(chǎng)化階段，也就20年，所以毛病很多也是正常，現(xiàn)在的供需矛盾，頂多再過(guò)10年20年，等現(xiàn)在這批老人去世后就會(huì)迎刃而解，政策如果太著急解決這個(gè)問(wèn)題，可能反而出問(wèn)題。就好比一個(gè)病，本身他自己就能痊愈，但是你卻著急下猛藥，結(jié)果可能反而不利身體健康。所謂長(zhǎng)效機(jī)制，就是要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)。但作者說(shuō)，現(xiàn)在解決房?jī)r(jià)問(wèn)題不該看市場(chǎng)，而應(yīng)該看市長(zhǎng)。之前的全國(guó)人大調(diào)查顯示，地方政府在兌現(xiàn)保障房工作目標(biāo)的時(shí)候，只完成了26%，說(shuō)明之前，根本就不重視這塊，如今大環(huán)境才有所轉(zhuǎn)變，又是因城施策，又是各種限制，還要租購(gòu)?fù)瑱?quán)，房產(chǎn)稅，政府終于找到了問(wèn)題所在，不再把責(zé)任都推給開(kāi)發(fā)商，而是開(kāi)始從制度上去想辦法。也就是說(shuō)，普通老百姓的住房問(wèn)題，不應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商去扛的，而應(yīng)該是各位市長(zhǎng)的責(zé)任。

之前一開(kāi)始我們學(xué)的是香港，而香港模式大概就是美國(guó)模式，老齊有個(gè)比喻，你非得跟全世界最差的落后生去學(xué)，只是因?yàn)檫@個(gè)落后生跟好學(xué)生長(zhǎng)得比較像而已。后來(lái)發(fā)現(xiàn)美國(guó)模式有點(diǎn)失控，土地不能無(wú)限供給，所以出了大問(wèn)題，后來(lái)又開(kāi)始轉(zhuǎn)而去學(xué)新加坡，新加坡政府很好地解決了如何讓中低收入人群，住上房子的問(wèn)題。新加坡是80%的房子是政府提供的組屋，20%交給市場(chǎng)去做，這套制度新加坡持續(xù)做了50年，現(xiàn)在基本解決了買(mǎi)房難。此外，新加坡還有非常先進(jìn)的公寓出租和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，新加坡地方太小，所以他們更加注重空間的利用，每一個(gè)細(xì)節(jié)都做得非常好。作者這些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常組團(tuán)去考察學(xué)習(xí)。

新加坡最具特色的一個(gè)模式就是他的公積金賬戶，這屬于社會(huì)主義形式的模式，大概相當(dāng)于收入中35%的部分都會(huì)被強(qiáng)制扣下來(lái)，存到這個(gè)賬戶里，這里面25%是自己的，其他10%是政府補(bǔ)貼的，新加坡居民在努力工作幾十年之后，差不多公積金賬戶里存的錢(qián)就夠買(mǎi)下一套房子了。另外，政府還會(huì)給公民一部分國(guó)企股票和現(xiàn)金，醫(yī)療和教育服務(wù)也基本免費(fèi)，所以基本你也沒(méi)什么花費(fèi)的地方。我們這里的低保是政府直接給錢(qián)到個(gè)人，這些人基本啥活也不干，就靠低?；钪?，而新加坡是把錢(qián)補(bǔ)貼給企業(yè)，企業(yè)拿著這個(gè)錢(qián)，去招那些能干活的人，所以最窮的窮人，在國(guó)內(nèi)肯定活得更滋潤(rùn)，在新加坡完全不干活，就真的沒(méi)飯吃。相反雇主在新加坡是比較受到保護(hù)的，比如罷工或者跳樓威脅雇主，警方都會(huì)調(diào)查，在咱們這通常都會(huì)像雇主施壓，但是在新加坡，這些極端做法基本沒(méi)用。還很可能因?yàn)槲：舶踩蛔ァ?/p>

作者也承認(rèn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高主要是預(yù)期推動(dòng)，調(diào)控房?jī)r(jià)不如調(diào)控預(yù)期。我們現(xiàn)在各種各樣的房子越來(lái)越多，什么經(jīng)適房，公租房，廉租房，共產(chǎn)房等等，看似是要解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，但是定力往往不夠，每次經(jīng)濟(jì)一不好，就又要通過(guò)樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這就導(dǎo)致了政策左右搖擺，最后你再說(shuō)什么房住不炒，人家也不信了。因?yàn)橹疤嘈拍?，結(jié)果吃虧吃大了。這點(diǎn)還得說(shuō)新加坡，他們的國(guó)民就非常清楚，自己到底該進(jìn)什么系統(tǒng)，比如普通上班族，那肯定就是要買(mǎi)組屋的，這樣預(yù)期就非常穩(wěn)定。而絕大部分中國(guó)人則完全不知道自己該買(mǎi)房還是該租房，又或者買(mǎi)什么樣的房。甚至買(mǎi)了房，也還有預(yù)期，是不是該換個(gè)更好的，或者賣(mài)了換點(diǎn)錢(qián)，而新加坡人則不一樣，他們知道，只要把組屋賣(mài)了，就在也買(mǎi)不了了，所以他們不敢賣(mài)房，當(dāng)然不好的方面是，他們也不太敢創(chuàng)業(yè)。他們社會(huì)的犯錯(cuò)成本非常高，輕易不敢嘗試新的東西。作者說(shuō)這是優(yōu)點(diǎn)，但老齊覺(jué)得各有利弊吧，試錯(cuò)成本高，就意味著他以后發(fā)展的動(dòng)力會(huì)有問(wèn)題。但對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，可能是幸福的，穩(wěn)定的。而我們卻以犧牲絕大部分人的幸福為代價(jià)，換取了一個(gè)不穩(wěn)定的社會(huì)，但也同時(shí)生機(jī)勃勃，每個(gè)人要想買(mǎi)上房子，就得拼命的奮斗。甚至光上班都是不夠的，還得創(chuàng)業(yè)才行。

再說(shuō)說(shuō)美國(guó)模式，1998年我們搞住房改革的時(shí)候，中國(guó)人均GDP是1000美元，美國(guó)是3萬(wàn)美元，現(xiàn)在中國(guó)人均GDP快到1萬(wàn)美元了，而美國(guó)是6萬(wàn)美元。所以像作者這樣的開(kāi)發(fā)商，總想試圖研究美國(guó)，看看美國(guó)人均GDP一路上漲的時(shí)候，到底發(fā)生了什么，這樣他們也就知道自己該怎么干了。

二戰(zhàn)后美國(guó)就是人均GDP5000美元了，當(dāng)時(shí)也出現(xiàn)過(guò)一家類(lèi)似于我們今天萬(wàn)科一樣的地產(chǎn)大公司，占了當(dāng)時(shí)美國(guó)很大的市場(chǎng)份額，但是到今天這家公司已經(jīng)消失了。因?yàn)槭敲绹?guó)已經(jīng)過(guò)了住房建設(shè)期，大家不再需要住房了，再加上他也沒(méi)有轉(zhuǎn)型，結(jié)果就完蛋了。這讓作者很有感悟，他說(shuō)目前國(guó)內(nèi)也已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)相對(duì)飽和的階段，主要有三個(gè)指標(biāo)，1是我們之前講的，新房和二手房的銷(xiāo)售比，一般過(guò)了1：1就有風(fēng)險(xiǎn)了，北京上海都過(guò)了2：3，2是人口增量，之前除了北上廣深之外，人口還保持增量的城市不超過(guò)10個(gè)，大部分城市人口都是負(fù)增長(zhǎng)的，現(xiàn)在北上控制人口，這些擠出的人口會(huì)流到二線和新一線去。但是總體來(lái)看，人口增長(zhǎng)的城市也肯定是極少數(shù)。第3個(gè)指標(biāo)就是經(jīng)濟(jì)，人均GDP達(dá)到8000美金以后，大部分住房問(wèn)題就都解決了?，F(xiàn)如今我們國(guó)家一線城市就不說(shuō)了，絕大部分二線也已經(jīng)過(guò)了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。所以根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，我們基本已經(jīng)住宅飽和了?，F(xiàn)在能做的恐怕也就是細(xì)分市場(chǎng)了比如單親公寓，養(yǎng)老公寓，藍(lán)領(lǐng)公寓等等。

最近一段時(shí)間，央行連續(xù)的在降準(zhǔn)，作者也解釋了一下，降準(zhǔn)和房地產(chǎn)的關(guān)系，首先降準(zhǔn)對(duì)于信貸端成本下降有作用，銀行層面可以提高利差，降低負(fù)債端的成本，第二流動(dòng)性影響中性，單憑降準(zhǔn)不能解釋為貨幣寬松。第三，降準(zhǔn)有利于改善抵押貸款，銀行成本下降，最終會(huì)傳導(dǎo)到資產(chǎn)端，抵押貸款利率會(huì)有所下降。老齊解釋下，銀行手頭有錢(qián)了，多放貸款出去，這樣就能對(duì)市場(chǎng)化的抵押貸款利率有平抑作用，所以去銀行申請(qǐng)房貸更容易了。第四龍頭企業(yè)優(yōu)勢(shì)被放大，他們可以憑借信貸額度上升，放大自己的融資優(yōu)勢(shì)。從歷史來(lái)看，降準(zhǔn)一般都被視為樓市的利好，2008年，2011年和2015年的樓市大放松，都是從降準(zhǔn)開(kāi)始的。降準(zhǔn)之后，銷(xiāo)售額都存在明顯復(fù)蘇的跡象。基本持續(xù)時(shí)間在一年以上。

那么最近又有什么新變化呢？房住不炒是一個(gè)重要的分界線，這句話提出之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向就徹底變了。

第一從政府角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)住宅體系和居住政策，都會(huì)偏向于居住，盡量保證人民有房住，注意這里說(shuō)的是有房住，而不一定是產(chǎn)權(quán)。作者說(shuō)，這是正確的，之前我們總在傳遞錯(cuò)誤信號(hào)，告訴大家抑制房?jī)r(jià)，爭(zhēng)取讓大家都買(mǎi)上房，但這根本不可能達(dá)到，任何國(guó)家也不可能保證每人都能買(mǎi)得起房。如果我們總傳遞這個(gè)信號(hào)，那全社會(huì)都會(huì)瘋了心的想買(mǎi)房。最終反而擴(kuò)大了需求。

第二，強(qiáng)調(diào)住的屬性，將成為未來(lái)政策的基點(diǎn)，包括租賃房源和共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)，未來(lái)這塊還會(huì)持續(xù)。第三，中國(guó)房?jī)r(jià)一直上漲的時(shí)代過(guò)去了。以后會(huì)主動(dòng)分流很多購(gòu)房需求，到租房市場(chǎng)和共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)上來(lái)。之后會(huì)逐漸淡化產(chǎn)權(quán)的概念。讓居者有其屋，但不一定是擁有其屋。作者判斷，未來(lái)總體房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定，不排除個(gè)別地方下降的局面。

第四，住房制度會(huì)更傾向于租賃，租賃市場(chǎng)會(huì)被當(dāng)成重點(diǎn)，越來(lái)越被重視。也會(huì)進(jìn)一步的降低租房者的負(fù)擔(dān)。

第五，樓市會(huì)出現(xiàn)明顯分化，一二線城市會(huì)向上面所說(shuō)的方向發(fā)展，而三四五線城市可能還有一段建設(shè)期要走。發(fā)展不平衡，將成為未來(lái)的主要表現(xiàn)形式。第六，三四五線沒(méi)什么租賃需求，所以可能還是以買(mǎi)房為主，這些地方政策會(huì)依舊配合去庫(kù)存。第七，政策以后會(huì)更加傾向于長(zhǎng)期范圍，并管理人民的住房預(yù)期，后面還有第八，第九，第十個(gè)變化，分別又是什么呢？咱們明天接著講。