前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

本協(xié)議當(dāng)事人

甲方(私房或單位房)

：

身份證號(hào)碼或單位有效證照編號(hào)：

乙方：

本協(xié)議適用于業(yè)主（物業(yè)使用人）收樓之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。

本小區(qū)名稱(chēng)：“XXXX”小區(qū)

甲方“XXXX”小區(qū)房屋基本情況：

(門(mén)牌號(hào)):

房屋使用性質(zhì)：

房屋建筑面積：

平方米（最終以國(guó)土部門(mén)測(cè)繪面積為準(zhǔn)，房屋清單詳見(jiàn)附件）

甲方拆遷協(xié)議編號(hào)：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在甲方收樓時(shí)，甲、乙雙方就前期物業(yè)服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

下列詞語(yǔ)在本合同中，所賦予的定義是;

1.專(zhuān)有部分——指在建筑物中依法取得獨(dú)立使用并具有排他性的獨(dú)立空間或區(qū)域，包括上述空間或區(qū)域內(nèi)專(zhuān)用的計(jì)量設(shè)施和管線接駁端以?xún)?nèi)的相關(guān)設(shè)施設(shè)備。

2.共用部位——指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋⒖?/p>

震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、門(mén)廳、樓梯間、公共通道等。

3.共用設(shè)備——指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、共用線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、共用智能化設(shè)備、其它機(jī)電設(shè)備和共用設(shè)備使用的房屋。

4.共用設(shè)施——指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，公共綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和公共設(shè)施使用的房屋等。

5.房屋交付使用——指業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)的收樓手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)收樓手續(xù)的，視為房屋已交付使用。

第一條

雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方的權(quán)利義務(wù)

1.參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2.監(jiān)督乙方的物業(yè)服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題向乙方提出意見(jiàn)和建議。

3.遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《西灣和苑業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》的規(guī)定。

4.根據(jù)實(shí)際情況向乙方提交物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明或租賃合同的復(fù)印件一份作為物業(yè)管理備案材料。

5.依據(jù)本協(xié)議依時(shí)向乙方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他乙方依法收取的費(fèi)用。

6.裝飾裝修房屋時(shí)，遵守《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》和本小區(qū)管理制度之相關(guān)條款，須先以書(shū)面形式向乙方提出申請(qǐng)，經(jīng)乙方審查批準(zhǔn)后按政府文件規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)用，方可施工。完工時(shí)，由乙方驗(yàn)收，如違反規(guī)定造成妨礙他人正常使用物業(yè)（如：滲、漏、堵、冒等）現(xiàn)象后，須限期整改并承擔(dān)賠償責(zé)任。

7.不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)按相關(guān)法規(guī)報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)實(shí)施，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償。

8.甲方轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)事先通知乙方，并取得受讓人同意與乙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的書(shū)面承諾。

在受讓人與乙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議前，甲方對(duì)受讓人違反本協(xié)議及本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《西灣和苑業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》等造成的損失、損害承擔(dān)連帶責(zé)任。

9.對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《西灣和苑業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》等造成損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任。

10.做好室內(nèi)消防安全防范工作，配置家庭消防器具，對(duì)室內(nèi)用電、用氣安全負(fù)責(zé)。

11.有責(zé)任要求承租人、使用人及訪客遵守小區(qū)車(chē)輛管理制度，不得占道亂停亂放。

12.有責(zé)任要求承租人、使用人及訪客遵守小區(qū)安全管理制度，自覺(jué)配合物業(yè)管理人員如實(shí)進(jìn)行人員出入登記。如拒不配合，乙方有權(quán)拒絕承租人、使用人及訪客進(jìn)入西灣和苑小區(qū)。如甲方未隨身攜帶門(mén)禁出入卡，無(wú)法即時(shí)核實(shí)業(yè)主身份，也應(yīng)參照訪客登記后進(jìn)入。如甲方不配合而導(dǎo)致安全事故發(fā)生，由甲方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

13.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保

等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。如甲方不配合維修或不提供方便導(dǎo)致?lián)p害或損害加大的，由甲方負(fù)責(zé)賠償。

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1.對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理；

2.依據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定本小區(qū)的《西灣和苑業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》并書(shū)面告知甲方；

制定符合小區(qū)公共場(chǎng)所管理的規(guī)定在小區(qū)公告欄公示。

3.建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；

4.對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人違反本協(xié)議和《西灣和苑業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》的行為，乙方有權(quán)采取勸阻、制止、在小區(qū)公示、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失、報(bào)告業(yè)委會(huì)和政府相關(guān)部門(mén)、法律訴訟等方式進(jìn)行處理；

5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托專(zhuān)業(yè)公司或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6.依據(jù)本協(xié)議向甲方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

7.入伙前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和禁止行為書(shū)面告知甲方，并與甲方定立《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》；

8.向甲方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)；

9.自本協(xié)議終止時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方結(jié)清所有應(yīng)繳費(fèi)用，與業(yè)委會(huì)或業(yè)主代表進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算，并移交全部物業(yè)管理用房與物業(yè)檔案資料，辦理交接手續(xù)。

第二條

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

1.對(duì)房屋建筑共用部位的維護(hù)和管理。共用部位包括：房屋主體承重結(jié)構(gòu)、外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>

2.房屋共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。共用設(shè)施設(shè)備包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、變壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用綠地、電梯、道路、化糞池、溝渠、池井、停車(chē)場(chǎng)等。

3.公共環(huán)境衛(wèi)生：包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、除“四害”等。

4.安全防范：協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)本物業(yè)區(qū)域的公共秩序；協(xié)助消防部門(mén)做好消防工作。包括：安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗值勤等。

5.交通與車(chē)輛停發(fā)秩序的管理。

6.房屋裝飾裝修管理。

7.物業(yè)檔案資料的管理：管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙，住戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

第三條物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

乙方須按下列約定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：

1.房屋外觀：完好整潔，外墻面磚、裝飾材料無(wú)脫落。

2.設(shè)備運(yùn)行：設(shè)備運(yùn)行正常，專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。

3.共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理按相關(guān)規(guī)定要求有記錄，無(wú)事故隱患。

4.環(huán)境衛(wèi)生：環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱等，有專(zhuān)職的清潔人員和明確責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。

（1）

小區(qū)公共場(chǎng)地每天清掃保潔；

（2）

樓宇公共場(chǎng)地每天清掃保潔；

5.綠化：花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)折損現(xiàn)象；無(wú)斑禿、踐踏、占用現(xiàn)象。

6.交通秩序與車(chē)輛停放：保持道路暢通；室內(nèi)停車(chē)庫(kù)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車(chē)輛進(jìn)出登記，24

小時(shí)提供服務(wù)。

7.安全防范：

（1）

安保：小區(qū)實(shí)行

小時(shí)值班制度，有專(zhuān)門(mén)的值班隊(duì)伍。

（2）

消防：消防設(shè)備完好，可隨時(shí)起用。

如因物業(yè)保修期滿后甲方不同意使用維修基金對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修、更新和改造，導(dǎo)致共用部位功能缺失、共用設(shè)備設(shè)施等不能正常使用，造成物業(yè)服務(wù)部分內(nèi)容無(wú)法達(dá)到按本條款約定質(zhì)量，乙方無(wú)須負(fù)責(zé)。

第四條

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用）

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)：業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每季度首月

日前向乙方交納當(dāng)季度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

二、從簽訂收樓確認(rèn)書(shū)之日起計(jì)，住宅：1.9

元/月/平方米，商業(yè)：4.5

元/月/平方米，公建配套：

4.5

元/月/平方米（部分物業(yè)若不作經(jīng)營(yíng)使用則不收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，若作經(jīng)營(yíng)使用則向經(jīng)營(yíng)者收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用），地下停車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。因物價(jià)增長(zhǎng)等原因，物業(yè)收費(fèi)不足以維

持小區(qū)正常物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，乙方可按相關(guān)法規(guī)程序?qū)κ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

三、管理服務(wù)費(fèi)按房屋建筑面積計(jì)收（建筑面積最終以國(guó)土部門(mén)測(cè)繪面積為準(zhǔn)）。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)面

積為臨時(shí)收費(fèi)面積，最終以產(chǎn)權(quán)登記面積為依據(jù)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)面積確認(rèn)及面積差異處理。產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的由業(yè)主/物業(yè)使用人補(bǔ)繳于管理服務(wù)方；產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的由管理服務(wù)方返還業(yè)主/物業(yè)使用人。

四、甲方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他相關(guān)欠費(fèi)。

五、甲方出租、出借物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲方繳納。如甲方與承租人、使用人商定，由承租人、使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，但甲方負(fù)連帶交納責(zé)任。

六、對(duì)甲方欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)欠費(fèi)的，乙方將向甲方發(fā)出催繳欠費(fèi)的書(shū)面通知。雙方

均明確包括但不限于以下任一方式發(fā)送的書(shū)面催繳欠費(fèi)通知均視為已送達(dá)：

1.乙方每月將繳費(fèi)通知單發(fā)到甲方西灣和苑所在地址相應(yīng)郵政信箱；

2.乙方將交費(fèi)通知單張貼在甲方西灣和苑所在入戶門(mén)上并拍照存檔；

3.政府機(jī)關(guān)作為第三人證明乙方曾向甲方主張欠費(fèi)的權(quán)利；

4.乙方將催繳欠費(fèi)書(shū)面通知以掛號(hào)信、快遞等方式寄送到甲方西灣和苑房屋所在地、身份證登機(jī)居住地或工作單位；

5.乙方將催繳通知在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行書(shū)面公示。

第五條

專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用

一、根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律法規(guī)的規(guī)定繳存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

二、專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造。

三、共用部位和共用設(shè)備設(shè)施維修費(fèi)用的分?jǐn)傋裱罢l(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則；

四、甲方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

第六條

廣告設(shè)置

一、住宅物業(yè)不允許在房屋內(nèi)外設(shè)置任何形式的廣告；

二、商業(yè)、辦公用途的房屋設(shè)置廣告須通過(guò)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，并經(jīng)乙方書(shū)面認(rèn)可。

第七條

乙方服務(wù)報(bào)酬

一、本物業(yè)采取包干制方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)第四條第二款；

二、業(yè)主自用部位的維修、養(yǎng)護(hù)及提供其他特約服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由乙方與業(yè)主或物業(yè)使用人另行約定；

三、共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)，乙方在扣除成本、代理服務(wù)費(fèi)后用于共用部位、共用設(shè)施的維修保養(yǎng)。

第八條

違約責(zé)任

一、乙方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正或者給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、甲方違反協(xié)議，使乙方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正或者造成乙方損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

三、乙方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，甲方有權(quán)要求乙方清退多收費(fèi)用；

四、甲方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天千分之五交納違約金，如乙方采取法律途徑追討甲方欠費(fèi)的，因此產(chǎn)生的案件受理費(fèi)、律師費(fèi)等其他為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所產(chǎn)生的必要費(fèi)用全部由甲方承擔(dān)。

五、雙方約定因?yàn)橄铝惺掠伤鶎?dǎo)致之損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對(duì)乙方的免責(zé)事由，即乙方均不負(fù)賠償之責(zé)；

1.天災(zāi)、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規(guī)變動(dòng)等所致之損害。

2.在本物業(yè)內(nèi)發(fā)生治安或刑事案件包括但不限于暴動(dòng)、搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)等事由所致之損害，但因乙方故意過(guò)失所致，不在此限。

3.因本物業(yè)內(nèi)設(shè)備或相關(guān)設(shè)施，本身質(zhì)量瑕疵所致的一切相關(guān)損害。

4.因甲方或第三者之故意或過(guò)失所致，或業(yè)主、使用人違反本合同、《西灣和苑業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》

和其它物業(yè)管理規(guī)定所致的一切相關(guān)損害。

5.非因乙方違反本合同義務(wù)，業(yè)主專(zhuān)有及約定專(zhuān)用部分之火災(zāi)、盜竊等治安、形勢(shì)案件所致之損害。

6.乙方書(shū)面建議改善自用、共用及約定共用部分設(shè)施或改進(jìn)管理措施，而甲方未采納所致之損害。

7.因本物業(yè)區(qū)域內(nèi)車(chē)輛被竊、被破壞或車(chē)內(nèi)財(cái)務(wù)被竊而產(chǎn)生的相關(guān)損失，但因乙方違反本合同義務(wù)而導(dǎo)致以上事故者除外。

8.甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人未經(jīng)乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務(wù)所致之任何損害。

9.除上述各款外，其它不可歸責(zé)于乙方之事由者。

第九條

為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急措施造成甲方相應(yīng)財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第十條

在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇到不可抗力，致使協(xié)議無(wú)法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第十一條

本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和

規(guī)章執(zhí)行。

第十二條

本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決不成的可向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解，調(diào)解不成的向物業(yè)所在地人民法院起訴。

第十三條

本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第十四條

合同期限：本協(xié)議自

2017

****年**月**日起生效，至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)服務(wù)公司簽訂新的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止。

甲方簽章：

乙方蓋章：

****年**月**日

****年**月**日