第一篇：王建林經(jīng)典話語

篇一：王健林6大經(jīng)典語錄 膽子大臉皮厚走遍天下都有萬達(dá)

2012年4月25日，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林出席清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院企業(yè)家講堂，發(fā)表了“創(chuàng)新與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——以萬達(dá)為例”的演講。

1、【什么清華北大都不如膽子大】“什么清華北大，都不如膽子大”。在清華企業(yè)家講堂上，萬達(dá)王健林認(rèn)為“富貴險(xiǎn)中求，敢闖敢干競(jìng)風(fēng)流”。憶起20余年前萬達(dá)的第一桶金，便來自“敢為天下先”。

2、【有傳言很正常 萬達(dá)敢說不行賄】“如明年我還能站在這兒講課，那就說明沒事兒！”起步大連，雄起全國的萬達(dá)傳言很多。王健林在清華企業(yè)家講堂上回應(yīng)：“有傳言很正常，萬達(dá)從大連走出來，發(fā)展得如此快，容易引起猜疑。但萬達(dá)敢說不行賄。做純地產(chǎn)不行賄太難！但是我們選擇了不走尋常路。

4【、做一家讓世界尊敬的中國企業(yè)】萬達(dá)王健林談理想：“做一家讓世界尊敬的中國企業(yè)，且下一任后還能保持”。

5、【萬達(dá)是知恩圖報(bào)的“四有”公司】萬達(dá)王健林：“萬達(dá)是知恩圖報(bào)，有理想有文化有道德有紀(jì)律的公司”。

6、【膽子大、臉皮厚，走遍天下都有萬達(dá)】“膽子大，臉皮厚；走遍天下都有萬達(dá)”。萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)，已在全國開業(yè)49座萬達(dá)廣場(chǎng)、28家五星級(jí)酒店、730塊電影銀幕、40家百貨店、45家量販ktv。1 王健林6大經(jīng)典語錄：

篇二：樸華致遠(yuǎn)-推薦王健林經(jīng)典語錄 王健林經(jīng)典語錄

1、以后人們?cè)u(píng)價(jià)我，覺得我是一個(gè)真正的社會(huì)企業(yè)家，我就很滿足了。所謂社會(huì)企業(yè)家，就是將社會(huì)貢獻(xiàn)當(dāng)做自己的第一責(zé)任，而且努力去踐行這些標(biāo)準(zhǔn)，這是我追求的。西方對(duì)企業(yè)家最高級(jí)的評(píng)價(jià)就是社會(huì)企業(yè)家。

2、說我腦袋壞了我覺得不一定，從辯證法的角度講，谷底就是爬升到起點(diǎn)。在谷底的時(shí)候，最需要支持。我肯定不是救世主，我只是一個(gè)有責(zé)任感和熱情沒有完全泯滅的企業(yè)家。中國足球的滑坡是一個(gè)十多年的過程，想兩三年就重新上去也不容易。

3、對(duì)于合同合作三年后是否繼續(xù)支持足球時(shí)，王健林說：“這要靠足協(xié)的表現(xiàn)怎么樣了。三年往后是不是支持，要看他們?nèi)甑墓ぷ鞅憩F(xiàn)，主要看兩點(diǎn)，第一青少年踢球的人是不是快速增加。第二看中超聯(lián)賽的上座率，看群眾對(duì)足球的熱情是不是上來了。

4、我宣布自己的90%的財(cái)產(chǎn)捐出來做基金，就是希望做一個(gè)示范吧，中國現(xiàn)在的企業(yè)可能在這方面缺的比較多。我希望中國企業(yè)發(fā)展像美國企業(yè)一樣。美國的慈善捐助93%來自民間、企業(yè)和個(gè)人，中國這塊做得不好。

5、做商業(yè)地產(chǎn)，不是僅僅模仿、照搬照抄別人的項(xiàng)目和模式就可以了。上個(gè)月有一個(gè)人問我一個(gè)問題，讓我用一句話概括萬達(dá)成功的經(jīng)驗(yàn)。

6、如果要想成功，你想比別人更領(lǐng)先或者讓別人無法追上你，必須創(chuàng)新。

7、我覺得這是一種侮辱，我和阿布完全不在一個(gè)層次。阿布就是一個(gè)暴發(fā)戶，靠切割國有資產(chǎn)發(fā)起來的，我的財(cái)富完全是靠萬達(dá)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中掙到的錢。第二，從德行來講，他比我差遠(yuǎn)了，他成天花天酒地的。

8、據(jù)我的分析，中國的房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)一定會(huì)在這五年左右爆發(fā)，我只希望能再給萬達(dá)兩年時(shí)間，到時(shí)候，萬達(dá)持有的開業(yè)物業(yè)將超過1000萬平米，租金收入大概能有六七十億。

9、現(xiàn)在有50個(gè)項(xiàng)目在排隊(duì)等著，我怎么可能去接受一個(gè)還要標(biāo)的的項(xiàng)目呢？我現(xiàn)在心態(tài)很好，就像毛主席講的，不計(jì)較一城一池的得失，就算有塊地非常好、我也正想要，但是政府不承諾給我合適的價(jià)錢，我不去。

10、足球和生意都是我所愛，但魚與熊掌不能兼得，做出這樣的選擇是痛苦的。

11、“中國職業(yè)足球最大的成功在于，把球迷拉回到足球場(chǎng)上來，使足球產(chǎn)業(yè)化開始進(jìn)行。但最大的失誤之處（我個(gè)人的看法）恰恰就是職業(yè)化解決得不好。什么是職業(yè)化？應(yīng)該使俱樂部變成自負(fù)盈虧、自我完善、自我發(fā)展的企業(yè)。有了這種完模式以后，俱樂部就能養(yǎng)活自己，良性循環(huán)發(fā)展下去?！薄霸u(píng)價(jià)職業(yè)化是好是壞，不能以是否進(jìn)軍奧運(yùn)會(huì)、世界杯為標(biāo)準(zhǔn)。職業(yè)足球水平的提高是質(zhì)的提高，而不是哪一次進(jìn)去了就成功了。

12、我很早就開始關(guān)注公益事業(yè)，萬達(dá)積累了一定的財(cái)富以后，我一直在思考怎樣善用。

13、現(xiàn)在可能是買房的最好時(shí)候，因?yàn)楝F(xiàn)在國家政策幫你按壓啊，如果現(xiàn)在不買，明后年，再有些恢復(fù)性增長(zhǎng)更吃虧，現(xiàn)在買比較合適。你看美國的cpi英國的cpi都創(chuàng)造了這幾年的最高紀(jì)錄，這說明通脹是世界性問題，中國想把通脹按下來，是很難的，這種通脹會(huì)反映在所有的商品價(jià)值上，包括房?jī)r(jià)。

14、進(jìn)行反周期操作才能獲得超常的利潤(rùn)，也就是要逆向思維。東北有句老話叫“傻子過年看鄰居”,就是別人做什么你就做什么。別人投資你去投資，別人入股你就入股，別人拋售你就拋售，別人不投資你也不投資，那你的企業(yè)只能獲得正常的、甚至很低的利潤(rùn)，不可能獲得超常的發(fā)展。

15、一個(gè)是民營(yíng)企業(yè)自身更多吸納學(xué)生就業(yè)，不要完全考慮成本。因?yàn)槊駹I(yíng)企業(yè)大多數(shù)不是壟斷行業(yè)，很多也不是高科技行業(yè)，是密集型、服務(wù)型的企業(yè)，可能更多從成本考慮。所以本身民營(yíng)企業(yè)應(yīng)該在吸納大學(xué)生就業(yè)的時(shí)候，少考慮成本，多考慮就業(yè)問題。第二方面，大學(xué)生要改變就業(yè)觀念。

篇三：王健林：富貴“險(xiǎn)”中求 四步積累起巨額財(cái)富 > 理財(cái)故事

銀行 | 保險(xiǎn) | 黃金 | 外匯 | 期貨

王健林：富貴“險(xiǎn)”中求 四步積累起巨額財(cái)富 ? ? 正文 我來說兩句(14人參與)2013年02月26日00:46 來源：華商網(wǎng)-錢經(jīng) ? ? ? 手機(jī)客戶端 打印 字號(hào)

大|中|小 ? 保存到博客

圖片已關(guān)閉顯示，點(diǎn)此查看

文/本刊記者 郭建杭

別人都看好的事，他不會(huì)去做，別人不敢冒的險(xiǎn)他敢。

相關(guān)公司股票走勢(shì)

? 萬 科ａ10.82-0.19-1.73% 時(shí)間里參加了35場(chǎng)會(huì)議來討論武漢萬達(dá)楚河漢街項(xiàng)目中漢秀和電影樂園的各項(xiàng)提議。

文化產(chǎn)業(yè) 鋌而走險(xiǎn)還是順勢(shì)而為

圖片已關(guān)閉顯示，點(diǎn)此查看 1 王健林為了保證文化秀的獨(dú)有性，他要求這些創(chuàng)作者未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)只能為萬達(dá)工作，正因?yàn)槿绱耍?011年，萬達(dá)在全球的獵頭費(fèi)用為1億元。但這個(gè)數(shù)字和王健林在楚河漢街10個(gè)文化項(xiàng)目上的預(yù)計(jì)投資80億元相比，并不算高。

幾乎是在同一時(shí)間，在地球的另一端，美國中部的小城堪薩斯，amc娛樂公司的員工見到了他們的新老板王健林，當(dāng)王健林的私人飛機(jī)抵達(dá)堪薩斯的時(shí)候，amc的員工佩戴著“?！弊中蒯榿碛舆@位新老板。這家全球第二大的美國電影院線運(yùn)營(yíng)商amc，在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的虧損后，被王健林以26億美元的價(jià)格100%收購股權(quán)。

當(dāng)然，最重要的是，這是王健林帶領(lǐng)萬達(dá)轉(zhuǎn)型的最關(guān)鍵一步。

在王健林看來，萬達(dá)現(xiàn)在要做的，不是大家都認(rèn)可的事情，而是那些少數(shù)人想做卻不敢做的事兒。事實(shí)上，在北京萬達(dá)廣場(chǎng)的總部電梯中，你會(huì)經(jīng)?？吹健皻g迎某某領(lǐng)導(dǎo)蒞臨指導(dǎo)”的標(biāo)語，每年都會(huì)有大批的地方政府官員來到萬達(dá)，試圖說服王健林到當(dāng)?shù)赝顿Y建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)，但是萬達(dá)只能在這些項(xiàng)目中選擇三分之一來執(zhí)行。雖然繼續(xù)做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，萬達(dá)在未來一段時(shí)間會(huì)有穩(wěn)定營(yíng)收且無風(fēng)險(xiǎn)，而轉(zhuǎn)型做旅游和文化，前期投入巨大，未來前景如何卻不可知?！拔磥?～8年，萬達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是文化和旅游，到2020年，萬達(dá)地產(chǎn)類收入要下降到45%以下。

王健林在哈佛大學(xué)的演講中，面對(duì)提問者關(guān)于萬達(dá)大手筆并購amc的風(fēng)險(xiǎn)問題所作的回答，恰好可以詮釋王健林的行事風(fēng)格?！耙苍S我會(huì)成功，也許我會(huì)失敗，但是我這一輩子干到現(xiàn)在，失敗的事情多了去了，只要不會(huì)讓萬達(dá)傷筋動(dòng)骨，我都可以去嘗試。

2011年9月30日上午，武漢陰雨綿綿。但是這樣的天氣并沒有對(duì)楚河漢街的開業(yè)造成影響。

這樣的情景上演在每個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)現(xiàn)場(chǎng)。2

在這個(gè)辦公室里，王健林管理著自己的商業(yè)帝國。

但是未來，王健林可能不會(huì)在這份名單上出現(xiàn)——萬達(dá)會(huì)被定義為文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，而非房地產(chǎn)企業(yè)。

這是萬達(dá)的第四代產(chǎn)品。20世紀(jì)80年代，萬達(dá)做舊城改造項(xiàng)目；20世紀(jì)90年代，萬代做住宅開發(fā)；到了2000年左右，萬達(dá)確定了訂單商業(yè)模式的開發(fā)，做城市綜合體項(xiàng)目。

萬達(dá)的文化產(chǎn)業(yè)布局從2009年開始。

“在北京，很多人知道萬達(dá)影院，但不知道索菲特酒店?！弊畛跬踅×致牭竭@個(gè)消息的時(shí)候，“都要?dú)馑懒?，那么大個(gè)頂級(jí)酒店就在電影院旁邊，沒人知道。

2009年，萬達(dá)為武漢市投資楚河漢街地產(chǎn)項(xiàng)目，彼時(shí)萬達(dá)的產(chǎn)品核心還是“打造城市中央商務(wù)區(qū)”。

在王健林看來，楚河漢街項(xiàng)目是萬達(dá)在文化產(chǎn)業(yè)上，除了電影院之外真正開始找到感覺的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在萬達(dá)自2009年開始投資的4個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，根據(jù)情況增加了主題秀或電影樂園的內(nèi)容?！皬?009年開始做文化布局到現(xiàn)在，我期間的辛苦和投入是驚人的，如果我做成功了，別人再來模仿，那就已經(jīng)晚了。

“文化的影響力是無窮的，遠(yuǎn)不是一個(gè)商業(yè)中心、上萬平方米的住宅可以比擬的。展步伐，把大筆資金投入到成本回收較慢的文化和旅游產(chǎn)業(yè)上，似乎有點(diǎn)“懸”。

商業(yè)轉(zhuǎn)型 四步積累起巨額財(cái)富

在坊間傳聞的敘述中，王健林被描述為一個(gè)“紅二代”，父親是參加過長(zhǎng)征的老紅軍，解放后官至西藏自治區(qū)副主席。

不可否認(rèn)，王健林的成功最重要的一點(diǎn)就是對(duì)政策和國家建設(shè)方向的正確把握。他自己也不止一次說過：“做企業(yè)一定要順應(yīng)國家建設(shè)方向，借國家發(fā)展之勢(shì)才能事半功倍。

34歲的王健林坐在辦公室中沉思，他在做一個(gè)決定。此時(shí)的王健林剛剛因響應(yīng)國家“百萬大裁軍”的號(hào)召，從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)來到這里不到一年，已經(jīng)閑得“發(fā)慌”了。

難倒王健林的是100萬的注冊(cè)資金，他前思后想，最終向某國企借了高利貸，利息達(dá)每年25%，限期5年內(nèi)還清。

開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要政府指標(biāo)，王健林拿不到這個(gè)指標(biāo)，但是政府在做的舊城改造項(xiàng)目卻無人接手。

1992年，鄧小平南方談話后，王健林看到了南下的前景，當(dāng)時(shí)萬達(dá)占大連房地產(chǎn)25%的市場(chǎng)份額。

2000年，跟著王健林一起創(chuàng)業(yè)的兩名員工分別得了很嚴(yán)重的病，那個(gè)時(shí)候沒有社保，都是企業(yè)自己掏錢給員工治病，萬達(dá)為此一共花了200多萬元。

事實(shí)上，世界上沒有一家做住宅的企業(yè)是百年企業(yè)，城市化發(fā)展到一定程度，其需求一定會(huì)下降。

“第一次上門和沃爾瑪?shù)娜苏?，被一口回絕了。一次一次上門談，花了一年時(shí)間，對(duì)方才同意試試?！?在沃爾瑪同意試試以后，萬達(dá)在一年內(nèi)，讓沃爾瑪在全國6個(gè)城市“試”了6次，之后，更多的全球連鎖企業(yè)也表示“有興趣試試”，于是萬達(dá)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”出爐。事實(shí)上，在初期沃爾瑪同意合作之時(shí)，幾乎是以“半租半送”的情況落戶于各個(gè)城市的萬達(dá)廣場(chǎng)。

初期，萬達(dá)的做法并不被同行看好，大家覺得怎樣快速收回成本是個(gè)很大的問題。

有趣的是，此模式意外地得到了各地方政府的歡迎。一個(gè)超市加上一個(gè)購物中心，周邊再配上寫字樓、酒店、公寓、電影院和一個(gè)商業(yè)中心。

在萬達(dá)，王健林做的決定沒人敢提出異議?！叭绻蹩傂那椴缓?，有些事情就不敢匯報(bào)。

在王健林看來，因?yàn)樽约杭仁侨f達(dá)的創(chuàng)始人、大股東，又比較強(qiáng)勢(shì)，很容易形成“一個(gè)人說了算”的局面。

雖然萬達(dá)在此之前一直“順勢(shì)而行”，歷經(jīng)幾次轉(zhuǎn)型后，順利走到今天，但未來，王健林要為30多萬名員工負(fù)責(zé)，他是否仍可冒險(xiǎn)而為？

資本市場(chǎng) 王健林到底缺不缺錢

在此前的一份媒體的公開報(bào)道中可以看到，王健林持有萬達(dá)集團(tuán)100%股權(quán)，本人實(shí)際控制的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的股權(quán)比例高達(dá)62.1%。財(cái)富榜上的富豪獲得巨額財(cái)富的路徑以通過ipo后獲得回報(bào)、躋身富豪之列為多，而萬達(dá)集團(tuán)旗下目前并無上市公司，根據(jù)王健林在萬達(dá)的股權(quán)持有狀況，可以說，萬達(dá)是王健林的。就是這位萬達(dá)的持有者，這些年來從事的卻是現(xiàn)金流最不穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)。

2004年，萬達(dá)嘗試將旗下住宅產(chǎn)品打包在香港發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金（reits），但最終因物業(yè)租金回報(bào)率不理想而放棄。

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的普遍規(guī)律，一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)資金的20%由房產(chǎn)商支付，約60%由當(dāng)?shù)劂y行貸款而來，另外的20%則由主力商業(yè)店鋪?zhàn)约和顿Y。

對(duì)王健林來說，未來文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回收是他目前最需解決的問題。以長(zhǎng)白山旅游區(qū)為例，在荒無人煙之地修建巨型度假村，雖然可以以“零地價(jià)”拿地，但是萬達(dá)仍然投資了幾十億，度假村中的配套住宅售價(jià)在3000～4000元每平方米。

2013年春節(jié)將近，王健林一有閑暇時(shí)間就會(huì)在自家的頂級(jí)ktv中苦練唱功。6 新年伊始，擺在王健林面前的除了那些頭疼的運(yùn)營(yíng)問題之外，現(xiàn)在還多了萬達(dá)的傳承問題。

對(duì)于財(cái)富傳承，王健林自己也很混亂。今年59歲的王健林，給自己留了十年時(shí)間，在這十年間，王健林打算建設(shè)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，寄希望于未來可以通過家族信托的方式傳承財(cái)富。

十年前的王健林，穿著格紋西裝，留著那個(gè)年代的時(shí)髦發(fā)型，胳膊下夾著公文包，是“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家”的形象?，F(xiàn)在的王健林，坐擁財(cái)富，光芒更勁，他是價(jià)值7800萬的全球唯一的sunseeker 108英尺特別版豪華游艇的主人，遼b88888是他在大連的私用車牌號(hào)。他直言自己不信佛，但是捐贈(zèng)了10億元給南京重建大報(bào)恩寺。自己在唱歌之外，還愛好寫詩，很多場(chǎng)合偶有所得的詩作，讓他的助理們?yōu)槿绾伟l(fā)表而撓頭。

萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)旗下共有11家公司，涉及9個(gè)行業(yè)，包括中國萬達(dá)院線、美國amc影院公司、萬達(dá)影視傳媒公司、萬達(dá)德貢舞臺(tái)演藝公司、萬達(dá)電影科技娛樂公司、大型主題公園公司、萬達(dá)美術(shù)館、大歌星連鎖量販ktv以及財(cái)經(jīng)類周刊《華夏時(shí)報(bào)》、商業(yè)類月刊《全球商業(yè)經(jīng)典》和《大眾電影》雜志。王健林在萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)成立儀式上透露，根據(jù)全球知名咨詢機(jī)構(gòu)羅蘭?貝格的報(bào)告，萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)2012年收入將進(jìn)入世界文化企業(yè)前40名。7 篇四：商業(yè)體經(jīng)典失敗案例

國內(nèi)綜合體（mall）經(jīng)典失敗案例解讀

頂著“世界最大購物中心”桂冠頭銜的“新華南mall”，其占地面積45萬平方米、規(guī)劃2350個(gè)商鋪、8000個(gè)停車位的購物中心，然而，開業(yè)后不到兩年，美國時(shí)代華納、好又多、銅鑼灣百貨、加拿大imax、百安居、阿瑪百貨等主力商家相繼撤走。雖然經(jīng)過多年的養(yǎng)商，這一項(xiàng)目至今為止其運(yùn)營(yíng)狀況仍不理想，自試營(yíng)業(yè)以來，幾經(jīng)波折，命途多舛。先是入住的主力店相繼撤走，后又是開發(fā)商?hào)|莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司（下稱“三元盈暉”）低調(diào)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，重組后的華南mall變身救贖，重新定位為新華南mall 生活城。

圖片已關(guān)閉顯示，點(diǎn)此查看

實(shí)際情況卻是整個(gè)在營(yíng)業(yè)面積也只有華南mall46萬平方米的1/4左右不到，可見其空置率高得驚人。無獨(dú)有偶，華南mall陷入運(yùn)營(yíng)絕境卻并非孤例！即便國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的另一巨頭寶龍集團(tuán)這樣的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，也曾在郊區(qū)購物中心的運(yùn)營(yíng)上栽了一個(gè)大跟斗。

東莞的“華南mall”與上述這些效區(qū)mall運(yùn)營(yíng)失敗的城市綜合體無疑具有典型的示范意義，東莞的華南mall（即“新華南生活mall”）集“購物、娛樂、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游九大功能于一體”，用商業(yè)地產(chǎn)熱門的關(guān)鍵詞來表述其產(chǎn)品組合也可謂名副其實(shí)的“城市綜合體”。國內(nèi)自從萬達(dá)成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)第三代產(chǎn)品“城市綜合體”后，便被善于模仿、學(xué)習(xí)的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究、效仿，并廣為傳播，自此，甚至，沒有人再質(zhì)疑開發(fā)“城市綜合體”將會(huì)面臨失敗的巨額風(fēng)險(xiǎn)，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)“城市綜合體”往往便是成功的代名詞或“搖錢樹”！以致眾多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)此深信不疑。然而，時(shí)間翻至2002年，當(dāng)東莞商人胡桂容雄心勃勃地投資25億元興建號(hào)稱“世界第一大購物中心”時(shí)，他或許做夢(mèng)也不會(huì)料到，這個(gè)被他命名為“華南mall”的超級(jí)購物中心，其生命周期只有短短兩年。據(jù)了解，“華南mall”于2005年5月1日正式營(yíng)業(yè)，但在兩年之后的2007年，因嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)不善，北大資源集團(tuán)從胡桂容手中接下了這個(gè)“爛攤子”，并正式更名為“新華南mall”以示區(qū)隔，定位也從當(dāng)初的“購物公園”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧畛恰薄?/p>

那么，時(shí)至今日，廣東的華南mall的兵敗如山，有哪些可供我們時(shí)下國內(nèi)眾多的城市綜合體或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引以為鑒的？從而有效規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)巨額投資風(fēng)險(xiǎn)，我們從華南mall身上能總結(jié)出哪些寶貴經(jīng)驗(yàn)并加以借鑒的呢？

筆者認(rèn)為首先是其定位不切實(shí)際，華南mall規(guī)劃建筑面積119萬平方米，其中規(guī)劃商業(yè)建筑面積46萬平方米，其區(qū)位屬性本身并不在一線城市核心商圈，消費(fèi)能力根本無法支撐這樣的巨無霸。華南mall定位為中國首個(gè)超大型購物公園，將度假、休閑娛樂、購物消費(fèi)融為一體，倡導(dǎo)發(fā)現(xiàn)式體驗(yàn)消費(fèi)。由于地處東莞萬江區(qū)，商圈半徑人口密度過低，東莞雖然曾被譽(yù)為“世界工廠”，單單從其人口數(shù)量來看不可謂不多約千萬之眾，單憑人口數(shù)甚至可與一線城市看齊，但熟悉東莞的人都清楚，東莞實(shí)則為一個(gè)畸形的城市，其絕大部分人口均為制造業(yè)工人、低端產(chǎn)業(yè)工人，收入低微，除日常生活消費(fèi)支出外，其購買力極其有限，像東莞這樣區(qū)位的城市根本無法承載這么大體量的一個(gè)城市綜合體巨無霸項(xiàng)目。這點(diǎn)也與四川的熊貓城、青島的寶龍城市廣場(chǎng)等完全類似。

圖片已關(guān)閉顯示，點(diǎn)此查看

其二，選址與開發(fā)模式均有硬傷

華南mall目的地的地理位置選址嚴(yán)重失誤，早在2001年華南mall立項(xiàng)時(shí)，該項(xiàng)目宣稱考察足跡遍布29個(gè)歐美及東南亞國家，借鑒15個(gè)世界上成功mall的設(shè)計(jì)理念，歷時(shí)3年考證，反復(fù)8次選址論證之后，最后一錘定音，選址在東莞萬江區(qū)。然而，由于生搬硬套歐?的mall選址理論和國外消費(fèi)習(xí)慣造成選址嚴(yán)重失誤，導(dǎo)致了華南mall的先天不足。然而，殊不知東莞萬江區(qū)三面環(huán)水，與市區(qū)隔江相望，缺乏打造相應(yīng)商圈的條件，萬江區(qū)既沒有大型特色的特色支柱產(chǎn)業(yè)資源，最致命的又缺乏本土地域歷史文化旅游資源。單從東莞市區(qū)過來消費(fèi)，不但有好長(zhǎng)的一段路要走，還要經(jīng)常遭受過橋塞車之苦。而且，華南mall所在的萬江區(qū)又是東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后地區(qū)，開發(fā)商在此開發(fā)mall風(fēng)險(xiǎn)之大可想而知。更令人憂慮的是，近年來，與華南mall幾乎同時(shí)開發(fā)，選址較好的第一國際、地王廣場(chǎng)、星河傳說、世博廣場(chǎng)等四大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的合計(jì)商業(yè)面積達(dá)160萬平方米，大大加劇了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)競(jìng)爭(zhēng)，華南mall要想從中突圍而出取得成功決非易事。據(jù)筆者了解華南mall的另一個(gè)敗筆代便是無研究透產(chǎn)品開發(fā)模式，華南mall所處地段本身人氣不足，先開發(fā)商業(yè)因無法出售變現(xiàn)，緩解開發(fā)資金，于是后來又將臨街商鋪散售，導(dǎo)致業(yè)態(tài)難以規(guī)劃與先入為主的規(guī)劃和動(dòng)線設(shè)計(jì)都存在著無法更改的硬傷。

圖片已關(guān)閉顯示，點(diǎn)此查看

東莞能否支撐一個(gè)擁有46萬平米商業(yè)體理的巨無霸，曾經(jīng)一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。華南mall的商圈初期定位為輻射華南地區(qū)的購物中心，華南mall的口號(hào)可謂十分響亮“面向全廣東”，并以“1小時(shí)”交通圈理論為支撐。以新華南mall46萬平方米商業(yè)的體量，筆者研判其每天大概需要20萬左右的客流方可支撐，而按東莞其目前每天不足2萬人次的客流量，其經(jīng)營(yíng)前景不容樂觀。豈不知華南mall自身抑或地段、區(qū)位均難以實(shí)現(xiàn)作為廣東珠三角的娛樂休閑目的地（廣州天河城、深圳萬象城等的區(qū)位、交通等地位無可取代）。雖然后來調(diào)整目標(biāo)消費(fèi)群定位：主力消費(fèi)群定位——本地和周圍城鎮(zhèn)消費(fèi)者；次級(jí)消費(fèi)群定位——珠三角消費(fèi)者；三級(jí)消費(fèi)者定位——全國旅游性消費(fèi)者。華南mall原本將目標(biāo)客戶放在東莞、珠三角地區(qū)。由于嚴(yán)重脫離珠三角地區(qū)購物中心、大型商業(yè)并不稀缺、消費(fèi)者習(xí)慣就近消費(fèi)的實(shí)際，以及忽視當(dāng)?shù)貙?shí)際消費(fèi)能力，因此，到目前為止，華南mall已開業(yè)的商家經(jīng)營(yíng)情況均不樂觀，除節(jié)假日客流略多一些，平時(shí)更難覓人影，更遑論外地客源前來消費(fèi)。

其四，城郊mall運(yùn)營(yíng)能力弱，脫離本地消費(fèi)習(xí)慣

華南mal不惜投入巨資聘請(qǐng)國際著名的娛樂策劃公司新加坡雅特集團(tuán)設(shè)計(jì)商業(yè)娛樂業(yè)態(tài)的組合，并充分利用珠三角的水網(wǎng)營(yíng)造游客泛舟觀光的水道景觀，主題規(guī)劃“依河就勢(shì)”而建，營(yíng)造“乘船逛大mall，購物看風(fēng)景”的主要賣點(diǎn)，然而，費(fèi)盡周章打造游樂項(xiàng)目賣點(diǎn)卻叫賣不叫座，增客流不增收。

圖片已關(guān)閉顯示，點(diǎn)此查看

已開通，“乘船逛大mall”的人也不少。售票處的工作人員介紹說，周末時(shí)來玩這些游樂項(xiàng)目的人流大概在2000－3000人左右，平時(shí)則要少一些，游樂設(shè)施為華南mall也的確吸引了一些客流，但僅僅依靠這種單一游樂目的地的消費(fèi)群體，難以滿足其眾多的零售商家的客流需要，據(jù)場(chǎng)內(nèi)的零售商家透露，這些游玩的客流并不能為商家?guī)矶啻蠛锰?，他們通常只看不買。而華南mall吸引客源的主要手段是旅游賣點(diǎn)，意味著其運(yùn)營(yíng)成本要高于其他同體量的shopping mall，完全不同于美國建在郊區(qū)的mall，因?yàn)槊绹莻€(gè)長(zhǎng)在汽車輪子上的國家，華南mall的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)未根植于國內(nèi)，打好城郊mall的業(yè)態(tài)組合牌。

華南mall的開發(fā)商原為東莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司，而后，東莞華南mall的投資主體變?yōu)楸本┍贝筚Y源集團(tuán)，原運(yùn)營(yíng)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性可謂研究頗深，瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)套現(xiàn)走人。接下來的“新華南mall”即北大資源集團(tuán)的決策層對(duì)原運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了人事變動(dòng)，導(dǎo)致原先規(guī)劃好的項(xiàng)目無法實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)卻是要靠一支專業(yè)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)持續(xù)的良性經(jīng)營(yíng)，從而提升物業(yè)價(jià)值與產(chǎn)生雙重溢價(jià)效應(yīng)，切忌盲目頻繁變動(dòng)。由于投資主體變更后原運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的變化，許多問題成為歷史史遺留，最典型的如華南mall的歷史遺留產(chǎn)權(quán)問題紛繁復(fù)雜，不但影響了項(xiàng)目的整體開發(fā)進(jìn)程，在2006年10月北大資源集團(tuán)接手時(shí)，新華南mall面臨尼羅河酒店、盛世華南等物業(yè)產(chǎn)權(quán)不明晰，拖欠工程款項(xiàng)的問題等，尼羅河酒店原屬于新華南mall·生活城的內(nèi)部配套酒店設(shè)施，由于資金問題，尼羅河酒店被轉(zhuǎn)手到香港一家公司名下。北大資源集團(tuán)入主后，幾悉周折，經(jīng)過艱難的談判最終才重新出資收回了酒店產(chǎn)權(quán)，還有盛世華南住宅項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)等，盛世華南作為一個(gè)長(zhǎng)期開發(fā)的樓盤，2006年已經(jīng)進(jìn)入到最后一期項(xiàng)目開發(fā)。

圖片已關(guān)閉顯示，點(diǎn)此查看

與之形成鮮明對(duì)比的是，2008年11月，亞洲最大的零售巨頭——日本永旺株式會(huì)社在北京昌平區(qū)開設(shè)了其在華的第一家城郊購物中心——永旺購物中心，與之前國內(nèi)失敗的城郊購物中心則相反，永旺購物中心在開業(yè)之后的營(yíng)業(yè)額一路看漲，這個(gè)腿僅9萬平方米的城郊購物中心，不僅吸引了眾多消費(fèi)者駕車前往，還帶旺了周邊區(qū)域形成了新的社區(qū)。因此，華南mall作為國內(nèi)超大型城市綜合體，其規(guī)模與體量堪稱世界之最！時(shí)至今日到頭來連中國之最或地方之最都沒能實(shí)現(xiàn)，令人唏噓。由此可見，城郊mall或綜合體并非越大越好，而是應(yīng)結(jié)合消費(fèi)市場(chǎng)實(shí)際，超大型mall面臨失敗風(fēng)險(xiǎn)極高，我們絕不能一味貪大求洋超前開發(fā)，容易導(dǎo)致mall開發(fā)失敗。近年來，我國商業(yè)地產(chǎn)的造mall熱潮一浪高過一浪，動(dòng)輒全國最大，亞洲之最，甚至世界之冠，完全脫離了中國國情。他們或以為規(guī)模越大、面積越大的mall，回報(bào)率就越高。然而，事實(shí)卻恰恰相反，mall規(guī)模越大，其風(fēng)險(xiǎn)就越高，要想取得好的回報(bào)更非易事。開發(fā)商必需確保資金籌措、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人才隊(duì)伍等情況下，方有勝算。筆者認(rèn)為，現(xiàn)國內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最大瓶頸或門檻在于品牌資源，縱觀目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，除萬達(dá)等少數(shù)幾個(gè)擁有院線、百貨、酒店等一定的自身品牌資源外，大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)商都還沒有建立起自己的品牌系統(tǒng)，甚至商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)都還處于探索階段。

熊杰 于2013年5月28日

篇五：我在為一句話而奮斗 我在為一句話而奮斗，你呢？

導(dǎo)語：有一首詩是這么寫的：青春留不住，白發(fā)自然生；有一首歌是這么唱的：開始的開始 我們都是孩子，最后的最后 渴望變成天使；有位時(shí)光老人是這么講的：既然值青春，何處不是夢(mèng)？我在為一句話而奮斗，你呢？

國內(nèi)首富王建林一輩子都在為一句“再堅(jiān)持一會(huì)兒”的承諾而奮斗，是的，“再堅(jiān)持一會(huì)兒”最終撐起了全國數(shù)一數(shù)二的萬達(dá)集團(tuán)，從少年到中年，從青春到白頭，正是那句“再堅(jiān)持一會(huì)兒”讓王健林走出了迷茫，走向了世界的舞臺(tái)。

汪涵用20年的主持經(jīng)驗(yàn)譜寫出了一句話：永遠(yuǎn)不要輕視行動(dòng)的力量。一個(gè)從來就沒有讀過大學(xué)的人，一股腦投身電視綜藝主持行業(yè)，從一個(gè)小跑腿的，沒有名氣的幕后制作人開始，他任勞任怨走到了今天，汪涵什么也沒說，只留下一句：不要輕視行動(dòng)的力量。行動(dòng)帶給我們歡樂，帶給我們充實(shí)，帶給我們夢(mèng)想。

第二篇：王建林談萬達(dá)執(zhí)行力

王健林談萬達(dá)超強(qiáng)執(zhí)行力

萬達(dá)的高速發(fā)展——連續(xù)5年企業(yè)資產(chǎn)和銷售收入環(huán)比增長(zhǎng)超過30%，估計(jì)今年在30%到35%之間。作為一個(gè)超過千億規(guī)模的企業(yè)，還能夠保持這么快的速度，在世界上也是不多見的。

王健林談萬達(dá)超強(qiáng)執(zhí)行力——萬達(dá)執(zhí)行能力強(qiáng)，在世界商業(yè)史上都很罕見。比如說我們開發(fā)的所有城市綜合體，從開工到開業(yè)都在2年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)，而且都是滿場(chǎng)開業(yè)，不管是500個(gè)商家還是600個(gè)商家，都是一起開業(yè)，這點(diǎn)是非常難得的。到現(xiàn)在為止，萬達(dá)開業(yè)幾百個(gè)項(xiàng)目(包括住宅、寫字樓)，都沒有耽誤一天。我們有一套程序，是多年累積的結(jié)果，也不是領(lǐng)導(dǎo)人拿鞭子抽就能做到，它是一系列能力，還有商業(yè)資源。

一、制度建設(shè)

誰都知道企業(yè)必須要有制度，但需要什么樣的制度呢?我們?nèi)f達(dá)注重兩方面： 1）、要搞能用的制度

多年來我們搞了很多制度，現(xiàn)在每?jī)赡曛贫纫抻喴淮?，修訂從我開始到總裁，到副總裁，到各個(gè)部門全部參加，一般歷時(shí)3個(gè)月左右，每年9月份開始。制度一定要做有用，要有操作性。

如萬達(dá)的規(guī)劃設(shè)計(jì)制度，很多同志覺得萬達(dá)的地下停車場(chǎng)進(jìn)去特別敞亮，什么原因呢?這是多少年摸索出來，我們要求停車場(chǎng)的高度必須做到4.8米，一般3.6 米，為什么要4.8米呢?就是為了若干年以后，能夠安排機(jī)械停車位，現(xiàn)在這種設(shè)備非常成熟，兩個(gè)車位可以做出五個(gè)車位，全部下來大概能增加70%的停車位。2）、不給員工犯錯(cuò)機(jī)會(huì)

萬達(dá)每年新增投資至少超過千億。建設(shè)行業(yè)在全世界范圍內(nèi)都是最大的一個(gè)行業(yè)，出事比較多，涉及到招投標(biāo)、安排施工隊(duì)伍、材料采購等等。那么怎么辦呢?

我們至少在10年、8年前，著重建立品牌庫制度，招商商家品牌庫、設(shè)備品牌庫、工程品牌庫，要求行業(yè)前三名的企業(yè)進(jìn)去，入了品牌庫才能投標(biāo)。品牌庫規(guī)定每年跟進(jìn)一次，一旦發(fā)現(xiàn)品牌商家有對(duì)我們行賄，或者發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題不好，維修不及時(shí)可以踢出去。

我們有一個(gè)輪崗制度，財(cái)務(wù)、成本人員三年輪崗。當(dāng)然也有到其他城市不愿意去，不愿意去就解聘，慢慢地形成文化，現(xiàn)在就沒有說再調(diào)動(dòng)誰誰不去，大家都知道不去不行，這是強(qiáng)制制度。因?yàn)槟阍賴?yán)，中國社會(huì)大環(huán)境就是如此，肯定有各種各樣的關(guān)系。

現(xiàn)在萬達(dá)廣場(chǎng)比較火，相當(dāng)部分的店都是一鋪難求，怎么辦呢? 我們也是一樣，建立商家品牌度，把商家分ABCD四個(gè)級(jí)別，根據(jù)你開的連鎖店數(shù)和我們合作經(jīng)驗(yàn)看，每年一打分，A 級(jí)店只能使用A、B兩個(gè)級(jí)別，B級(jí)店才可以選ABC，只有第三層店才能選最后級(jí)別商家，為什么這樣做呢?也是為了防止腐敗。

當(dāng)然，任何制度不可能100% 防腐，我們盡可能做到，靠有用的制度設(shè)計(jì)來堵塞，不給員工犯錯(cuò)機(jī)會(huì)。

二、計(jì)劃作為核心

萬達(dá)業(yè)務(wù)板塊非常多元，如何把這么復(fù)雜多元的企業(yè)統(tǒng)一有序地管理起來?我們主要是抓綱，就是抓計(jì)劃制度。1）、抓住四大計(jì)劃

萬達(dá)每一年有四個(gè)計(jì)劃：工作計(jì)劃、投資計(jì)劃、資金計(jì)劃、開業(yè)計(jì)劃。& 工作計(jì)劃——集團(tuán)機(jī)關(guān)各部門做，要排得非常細(xì)，細(xì)化到每一周。

& 投資計(jì)劃——是要有發(fā)展計(jì)劃、成本、利潤(rùn)，包括繳納多少稅收，都要合進(jìn)去，不要給下面有偷稅漏稅的機(jī)會(huì)。

& 資金計(jì)劃——主要是現(xiàn)金流分析。不是簡(jiǎn)單地一年預(yù)算收入1000億、成本800億，還要細(xì)到每一個(gè)公司（如電影城，百貨）的現(xiàn)金流分析表?？偛楷F(xiàn)金流分析到周，具體公司要做到每日?，F(xiàn)金流是企業(yè)的生命線。

& 開業(yè)計(jì)劃—— 一定要細(xì)化到年、月、日，今年年底做計(jì)劃就排到2016年，排3年。這樣才能分析現(xiàn)金流量。有開業(yè)計(jì)劃大家能做準(zhǔn)備，人力資源就知道大概每一年招多少人，財(cái)務(wù)知道需要多少資金。

抓住四大計(jì)劃，主要就是做到有備而戰(zhàn)，絕對(duì)不能跟著感覺走。這四大計(jì)劃，從每年的 9月初開始做，要經(jīng)過上下博弈的過程，只有博弈過的計(jì)劃才靠譜，沒有經(jīng)過博弈的計(jì)劃是忽悠，要3個(gè)月時(shí)間才能完成。執(zhí)行后每一年的6月再做適當(dāng)調(diào)整，萬達(dá)如此運(yùn)行，其實(shí)就是工業(yè)計(jì)劃模式，非常嚴(yán)密。

2）、計(jì)劃模塊化管理

萬達(dá)工程這么多，怎樣來管理? 我們把計(jì)劃做成模塊化管理軟件，比如萬達(dá)廣場(chǎng)從開工到開業(yè)，我們分成380多個(gè)工程節(jié)點(diǎn)，三級(jí)管理，一級(jí)節(jié)點(diǎn)集團(tuán)層面來管理，二級(jí)節(jié)點(diǎn)是分管副總裁管理，三級(jí)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目公司和項(xiàng)目公司的執(zhí)行層面關(guān)注。開工第一周干什么，第 二周干什么，計(jì)劃到周。

人腦袋是會(huì)遺漏的，是誰落了節(jié)點(diǎn)，網(wǎng)上會(huì)看得非常清楚。而且最大好處是對(duì)新人，新人來了以后就能直接干。萬達(dá)有句名言：不會(huì)干看電腦，上面你該干什么都非常清楚。

模塊化管理后，每個(gè)人特別緊張自己的工作，生怕誤了節(jié)點(diǎn)，比計(jì)劃晚一周亮黃燈，黃燈出現(xiàn)一周，工程量沒有補(bǔ)上去或者工作量沒有達(dá)到，變成紅燈，黃燈不扣分，紅燈扣分，但是一年之內(nèi)有三個(gè)黃燈出現(xiàn)，就等同于一個(gè)紅燈。按照一、二、三級(jí)節(jié)點(diǎn)扣多少分就是扣多少錢。

這樣，每個(gè)人都知道下一步要干什么，一定不能耽誤，耽誤了全系統(tǒng)都能看到，這是很大的壓力。這樣工作就是緊張有序，所以萬達(dá)一年半就能開業(yè)一個(gè)項(xiàng)目，不顯得那么忙亂。

三、依靠科技、信息化管理

萬達(dá)在國內(nèi)超過100個(gè)城市有投資，現(xiàn)在海外投資也有兩個(gè)國家，按照現(xiàn)在的發(fā)展速度，2020年之前就會(huì)發(fā)展到10個(gè)國家以上，20%投資在海外，怎么管理?靠人管理肯定不行，靠制度管人也不一定落到實(shí)處，我們靠科技、靠信息化來完成。抓三個(gè)方面： 1）、全面信息化管理

就是萬達(dá)集團(tuán)所有的項(xiàng)目、資本、資金、發(fā)展、招商等工作，全都上線運(yùn)行。施工現(xiàn)場(chǎng)的全自動(dòng)管控，工程干到什么程度蒙不了。2）、科技提升管理水平——如，成本控制 比如成本控制問題是世界性的難題，我們研發(fā)出成本控制管理軟件，從設(shè)計(jì)開始管控成本，很多人說設(shè)計(jì)不用管，請(qǐng)老外設(shè)計(jì)，看著很漂亮，拿過來干就傻了，成本比你原來預(yù)想超過20%。成本控制最重要是設(shè)計(jì)階段的控制、后期招投標(biāo)的控制。

萬達(dá)成本控制管理辦法都是模塊化，一個(gè)店就這么多錢。我們按照ABCD級(jí)別店，分設(shè)若干標(biāo)準(zhǔn)，都細(xì)化下來，把所有店設(shè)計(jì)完了以后，放到信息系統(tǒng)里，使用什么材料一點(diǎn)自動(dòng)生成成本信息。這種信息化水平，可以確保從設(shè)計(jì)階段就成本不超支。3）、取得各種專利

萬達(dá)被評(píng)為全球信息化百強(qiáng)企業(yè)。我們靠信息化管理企業(yè)，完全都是靠自主研發(fā)，過去用別人總是跟不上我們的需求，四、嚴(yán)格實(shí)施獎(jiǎng)懲

制度定了這么多，科技水平也很高，但是在執(zhí)行層面上，如果獎(jiǎng)懲不明也不行。1）、領(lǐng)導(dǎo)以身作則

海內(nèi)外所有企業(yè)的管理實(shí)踐也證明，一個(gè)單位特別是企業(yè)如何，取決于風(fēng)氣正不正，特別是領(lǐng)導(dǎo)班子的一把手。

我可以說是公司領(lǐng)袖，我也依然堅(jiān)持，我要求員工做到，我自己首先做到。我每天7點(diǎn)多到公司，是最勤奮的企業(yè)家。招投標(biāo)我從來不去干涉，在公司里面我也沒有自己任何的親戚，而且對(duì)我自己的親屬也嚴(yán)格要求，我從開始就要建立現(xiàn)代的企業(yè)制度。在公司用人的方面，就是看能力，員工在萬達(dá)工作好就是最好的關(guān)系，領(lǐng)導(dǎo)以身作則。2）、所有考核量化

經(jīng)營(yíng)公司完全可以量化，還有非經(jīng)營(yíng)的部門，像人力資源中心怎么量化考核呢? 每一年我們把項(xiàng)目梳理出來，需要多少高管、一把手，必須招聘，要求有儲(chǔ)備制度，必須儲(chǔ)備多少人、對(duì)哪一類人有需求，幾個(gè)月必須到位，完全嚴(yán)格量化指標(biāo)。像企業(yè)文化中心，每年搞多少次員工活動(dòng)等都要量化。所有的考核指標(biāo)量化才能防止主觀感覺，所以萬達(dá)很清楚。3）、嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)罰

規(guī)矩定了，關(guān)鍵看敢不敢較真，這就看管理水平。比如我們有的影城有一年可能指標(biāo)定高了，有相當(dāng)一部分影城算下來一分獎(jiǎng)金都沒有，干了一年了，敢發(fā)和敢不發(fā)都要較真。在萬達(dá)沒有情面講，都是按制度。所以，在萬達(dá)有的總經(jīng)理比總裁、副總裁拿得多，同樣在一個(gè)公司里你可能薪金比別人少3倍，慢慢就習(xí)以為常了。4）、內(nèi)部審計(jì)制度

萬達(dá)有審計(jì)部，所有部門每年一審計(jì)。審計(jì)完了以后有三種意見：第一是管理建議書，沒有任何處罰，提出管理建議你要干什么;第二是整改通知書，罰到什么級(jí)別要罰多少錢如何，非常明確;第三是審計(jì)通報(bào)，基本上是開除。

我們審計(jì)非常嚴(yán)格，這些年也開除不少人，每年送幾個(gè)人到司法機(jī)關(guān)。這種內(nèi)部審計(jì)制度對(duì)內(nèi)部人員違規(guī)是很大的震懾，由于獎(jiǎng)懲嚴(yán)格，所以企業(yè)管理執(zhí)行力非常強(qiáng)。很多人說企業(yè)管理像軍隊(duì)一樣，就是令行禁止。

第三篇：王建林談商業(yè)地產(chǎn)的八點(diǎn)心得

商業(yè)地產(chǎn)的八點(diǎn)心得

——萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在中國（浙江）商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上的演講

最近三年，萬達(dá)商業(yè)發(fā)展公司專注于做購物中心，在全國19個(gè)城市建了21個(gè)購物中心，總面積300萬平方米，其中開業(yè)12個(gè)，在建9個(gè)。我們的目標(biāo)是到2010年至少建設(shè)50個(gè)購物中心，爭(zhēng)取60個(gè)，總面積700—800萬平方米，年租金收入50億元以上，這是我們的長(zhǎng)期目標(biāo)。

我們?yōu)槭裁刺岢?010年的奮斗目標(biāo)呢？因?yàn)槲覀內(nèi)娣治隽耸澜缜?00個(gè)購物中心發(fā)展商的資料，如果達(dá)到800萬平方米、50億元租金收入這個(gè)規(guī)模，那么我們就可以在購物中心這個(gè)領(lǐng)域進(jìn)入世界前三名。目前，世界第一名是澳大利亞的西部集團(tuán)，它下屬兩個(gè)公司，合起來有1700萬平方米的購物中心面積。

萬達(dá)目前和17家跨國企業(yè)，其中有10家世界500強(qiáng)企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方約定了權(quán)利義務(wù)。戰(zhàn)略合作協(xié)議有四個(gè)方面。第一，共同選址，對(duì)每一個(gè)店址大家提出意見，書面確認(rèn)。第二，技術(shù)對(duì)接，一個(gè)店誰要多少平方米，高度，出入口、交通體系等等，每個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，之后再正式簽署確認(rèn)書。第三，平均租金。我們把購物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，假如一個(gè)購物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16個(gè)合同談判，恐怕得用半年時(shí)間才能搞定。為了快速擴(kuò)張，快速發(fā)展，我們與所有加入合作的伙伴，都約定一個(gè)前提條件，就是接受我們的平均租金這個(gè)概念。全國的城市分三等租金。這樣做的好處是，每個(gè)店的租金具體多少不用再談判，速度快。第四，先租后建。簽了租約之后，我們?cè)偻顿Y。這四點(diǎn)加在一起，叫做“訂單地產(chǎn)”?，F(xiàn)在訂單地產(chǎn)這個(gè)概念已經(jīng)在全國叫響了，我們用自身的行動(dòng)做示范，希望全國做商業(yè)地產(chǎn)的同仁都能這么做。倒不是向我們學(xué)，而是都能先下訂單再投資，這樣做的最大好處在于規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。下了訂單，一年可以收1000萬租金，那么總投資額無論如何不能超過1億元。因?yàn)樽饨鹨?7%的稅，控制在1億元以下，還能有8%的投資回報(bào)率，還了利息，還能有點(diǎn)收入。這樣就能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，符合中央禁止重復(fù)投資的政策，不管錢是不是自己的，只要浪費(fèi)，就是浪費(fèi)社會(huì)資源。

什么叫商業(yè)地產(chǎn)。我看報(bào)紙上談了很多商業(yè)地產(chǎn)，但很少有人搞明白。我個(gè)人理解，商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡(jiǎn)單的商業(yè)加地產(chǎn)。我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資。目的明確，是以零售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。我們?cè)诖筮B有一個(gè)大型開發(fā)項(xiàng)目，做了5萬多平方米的二層底商，建完后全部出售了，這就不叫商業(yè)地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)本來就包含住宅、寫字樓、底商建筑等。如果開發(fā)目的不是以零售物業(yè)租金收入為目的，就不能叫商業(yè)地產(chǎn)。我認(rèn)為，中國目前來講，商業(yè)地產(chǎn)還不是進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。或者說，中國的商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)機(jī)還沒到來。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展要有三個(gè)前提要件。第一是收入水準(zhǔn)。從全世界來看，人均GDP3000、4000美元的時(shí)候，購物中心才能發(fā)展起來，目前中國一些大城市和沿海城市已經(jīng)達(dá)到這個(gè)水準(zhǔn)。二是市場(chǎng)需求，租戶有這個(gè)需求。WTO開放國門之后，全球百強(qiáng)零售企業(yè)有70多家已經(jīng)進(jìn)入中國，前50強(qiáng)幾乎全部進(jìn)入中國，都想來切中國這塊蛋糕，市場(chǎng)需求巨大。去年，沃爾瑪全球的首席執(zhí)行官李斯閣先生應(yīng)我們邀請(qǐng)出席武漢萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的開業(yè)儀式。他跟我說：能不能加大每年的開發(fā)量？按照我們現(xiàn)在的約定，每年開發(fā)5——8個(gè)。他問，能不能每年20、30個(gè)？他希望十年以后，每年開100家店?？梢哉f，租戶需求足夠大。即使缺的是什么？缺的是房地產(chǎn)金融。購物中心這個(gè)產(chǎn)業(yè)，只有發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，才能托住這個(gè)產(chǎn)業(yè)健康的向前發(fā)展。盡管銀行推出十年、八年的長(zhǎng)期貸款，也不適合做商業(yè)地產(chǎn)。從全世界范圍來看，目前國外投資商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率是4—6%；在中國由于是新興市場(chǎng)，有一點(diǎn)高收益，收益能達(dá)到8—9%。如果10年期貸款，每年利息8%，那么就不可能做這個(gè)產(chǎn)業(yè)。全世界購物中心發(fā)展比較好的國家，無一例外地，都是使用房地產(chǎn)信托基金。只有這種模式，它吸納的是民間閑資、退休基金、政府基金、保險(xiǎn)基金這種求穩(wěn)而對(duì)回報(bào)率要求不高的資金，只有它們才能托住購物中心的發(fā)展。所以，凡是解決了信托基金的國家，購物中心才能呈現(xiàn)前所未有的發(fā)展態(tài)勢(shì)。包括英國這個(gè)老牌資本主義國家，雖然其它產(chǎn)業(yè)很平穩(wěn)，但十年來購物中心的發(fā)展卻如火如荼，現(xiàn)在開業(yè)1400多家，在建200多家，占據(jù)了整個(gè)英國基本建設(shè)近一半的投資。

因?yàn)橹袊壳斑€沒有開發(fā)出房地產(chǎn)信托基金這種金融產(chǎn)品，中國的購物中心開發(fā)的黃金時(shí)期還沒到來。據(jù)我了解，香港政府在2005年將正式放開允許成立房地產(chǎn)信托基金，新加坡政府已在三年前放開政策，我相信再過幾年，中國也會(huì)出來這個(gè)產(chǎn)品，到那時(shí)候，我們就會(huì)迎來購物中心大發(fā)展的時(shí)期。下面談一些我們做商業(yè)地產(chǎn)的體會(huì)、心得。

一、解決資金

商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。平均下來，全世界的房地產(chǎn)公司，只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例就更少，少于1%。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是商業(yè)行業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，非常復(fù)雜。在這個(gè)行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長(zhǎng)期使用的資金。解決不了長(zhǎng)期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。所以最重要的，做商業(yè)地產(chǎn)，首先要有資金實(shí)力，或者有長(zhǎng)期能使用的資金平臺(tái)。萬達(dá)在這方面有最深刻的教訓(xùn)。我們?cè)?001年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，是以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維來思考問題的。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。2004年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長(zhǎng)投的弊端就顯現(xiàn)出來了，尤其是國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，我們的資金鏈就變得緊張。幸虧我們的決策有前瞻性，在2004年1月開了一個(gè)總裁辦公會(huì)，決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設(shè)，集中精力尋找長(zhǎng)期資金管道，我們找到了一個(gè)戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，解決了問題。如果沒有預(yù)見性，等到銀行催債的時(shí)候再想辦法，那就可能出問題了。所以我體會(huì)，做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長(zhǎng)期使用的低成本資金最重要。

二、找到人才 所有行業(yè)都注重人才，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，更需要人才，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)。大家不要以為，搞超市、搞百貨的人拿來就能用，搞百貨搞超市是零售思維，同單純的房地產(chǎn)思維一樣，都不行。做購物中心，是先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。因此，單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，單純做房地產(chǎn)的人也不一定是，這里需要復(fù)合型的知識(shí)?，F(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)人才非常緊張。我舉一個(gè)例子說明人才的重要性。萬達(dá)在上海的五角場(chǎng)做了一個(gè)三十幾萬的購物中心，計(jì)劃明年開業(yè)。請(qǐng)了號(hào)稱世界第一的商業(yè)設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì)，這家公司有120多年專門做購物中心規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)，全球做了幾百個(gè)購物中心。開始動(dòng)工后，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，我請(qǐng)美國的托伯曼公司的總裁幫忙看看項(xiàng)目，他們是專門做高端購物中心的，他提出了一些修改意見，讓我們有眼前一亮的感覺。可惜因?yàn)橐呀?jīng)施工了，基本的東西不能推翻，只能做些修改。修改之后，規(guī)劃和人流動(dòng)線比原來更加合理。我們計(jì)算了一下，僅一項(xiàng)設(shè)計(jì)上的修改，可以每年增加2000萬的租金。這說明懂行的人才對(duì)商業(yè)地產(chǎn)多么重要。所以做商業(yè)地產(chǎn)，沒有這種既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)再懂一點(diǎn)金融投資的綜合型人才，是非常難的。正因?yàn)槿绱?，萬達(dá)現(xiàn)在幾乎變成了一個(gè)學(xué)校，一些人來萬達(dá)做了一兩年，就有很多單位想挖他們跳槽。所以我們想，干脆自己建一個(gè)專門的培訓(xùn)學(xué)校，慢慢培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才。

三、只租不售

做商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點(diǎn)。在這方面，萬達(dá)有深刻的教訓(xùn)。我們現(xiàn)在有21個(gè)購物中心，前10個(gè)購物中心，有部分商鋪是銷售的，一共賣了9萬多平方米。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平米均價(jià)3萬多，賣了幾十億，但是這10個(gè)項(xiàng)目竣工后，雖然也進(jìn)行了招商經(jīng)營(yíng)，還是有5、6個(gè)出現(xiàn)了問題。什么問題呢？商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營(yíng)的整體性，二是經(jīng)營(yíng)的有效性。銷售商鋪的時(shí)候，因?yàn)槲覀冏隽耸吣攴康禺a(chǎn)開發(fā)銷售，合同寫的很清楚，房子出售后，我們不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)上的責(zé)任。根據(jù)銷售合同，我們?cè)诜缮蠜]有責(zé)任，但經(jīng)營(yíng)不好，業(yè)主商戶就要鬧事，我們?cè)诘懒x上的責(zé)任無法推脫。如果萬達(dá)不是品牌企業(yè)，不是一個(gè)把購物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的企業(yè)，只是打一槍換一個(gè)地方，那我們就不用對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。當(dāng)時(shí)有四五個(gè)業(yè)主起訴萬達(dá)的案子，都以業(yè)主敗訴為終，因?yàn)楹贤s定很清楚。但是我們以購物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展方向，作為品牌企業(yè)，就一定要解決業(yè)主的問題。去年和今年上半年，我們決定，賣出去的這10個(gè)項(xiàng)目，除了南京、青島等項(xiàng)目，因?yàn)榈乩砦恢锰貏e好，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定之外，絕大部分出售商鋪全都拿回來，保證業(yè)主若干年8%的回報(bào)率，個(gè)別地區(qū)9%。

所以商業(yè)地產(chǎn)即使有個(gè)別成功銷售之后仍然紅火經(jīng)營(yíng)的先例，我個(gè)人認(rèn)為那是個(gè)案，不能成為規(guī)律。萬達(dá)在全國賣了10個(gè)項(xiàng)目的商鋪，超過一半以上都有問題。2004年，我們做了一個(gè)決定，購物中心只租不售，以租為主也不行，只能只租不售。凡是銷售購物中心的，在全國失敗的例子比比皆是，我舉幾個(gè)。譬如東莞的一個(gè)大mall，銷售得好，價(jià)格高，但是現(xiàn)在剛剛開業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題，我可以斷定他們正在走我們以前走過的路。無錫站前城投廣場(chǎng)，鉆石地段，商鋪賣的時(shí)候火得不得了，現(xiàn)在開業(yè)不到兩年，整體關(guān)門，200多個(gè)業(yè)主正在打官司。還有很多例子。我們觀察，凡是賣商鋪來做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，9成以上運(yùn)作不好，有個(gè)別占著天時(shí)地利人和的成功，那是個(gè)例現(xiàn)象。說到這里，大家可能會(huì)說：講了半天，你講商業(yè)地產(chǎn)只租不售，你有錢有資金管道，我們規(guī)模小，但也想做，怎么辦呢？我給大家出三招。

1、在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報(bào)率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報(bào)率12%，就可以了。

2、如果在一個(gè)核心區(qū)，旁邊沒有地做住宅，那么辦？可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。

3、如果不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)就是商業(yè)，那么就把租金回報(bào)率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報(bào)率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長(zhǎng)。

這些招不是我的招，全世界的購物中心都是這樣運(yùn)作。美國購物中心里50%的主力店，主要是百貨、超市這兩種業(yè)態(tài)，地是白送的，有一些甚至連房子都是送的。美國吉吉彭尼、西爾斯決定一個(gè)項(xiàng)目是否進(jìn)入至少需要三年，你把地塊提供給他，他要反復(fù)調(diào)查三年，分析、規(guī)劃，才能最后做決定。而且做了決定也很牛，要你把地送給他，甚至把房子蓋好白送給他，他付租金也是極低。那么為什么購物中心發(fā)展商還要把他們拉進(jìn)來呢？因?yàn)橐克麄儊砝肆?。美國沒有在城里面拆遷的，城里都是私人產(chǎn)權(quán)，購物中心都是在郊區(qū)，只能靠這一招，拉幾個(gè)主力店，人流引來了，在主力店與主力店之前做些中小商鋪，兩層、三層，慢慢提升租金，找到資金平衡點(diǎn)。想做購物中心，只有這三招。除此，想賣小店鋪，那就不要做了。

四、做對(duì)程序

做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，包括萬達(dá)，不可避免地帶著房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式，先做規(guī)劃設(shè)計(jì)，看立面挺漂亮，自認(rèn)為各方面都挺好，開始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢(shì)，只能被迫接受他們提出的價(jià)格。大連有個(gè)發(fā)展商的總經(jīng)理跟我講：“外國主力店的租金價(jià)格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。我說：“那你就是在程序上做錯(cuò)了。你應(yīng)該在開始規(guī)劃時(shí)與他談租金，不是建設(shè)期再招商。而且還可以故意與兩三家談，這樣租金就會(huì)談高一點(diǎn)?！彼宰鲑徫镏行?，非常重要的是做對(duì)程序。一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后。或者叫：顛倒程序，把房地產(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面。而且招商絕非招一個(gè)主力店的問題。做一個(gè)購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購物的需求，同時(shí)提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。所以，一定要把程序做對(duì)了，招商在前。招商在前還有個(gè)明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資。萬達(dá)現(xiàn)在做購物中心，建安包括稅費(fèi)、管理費(fèi)等，不算精裝，平均每平方米3000元左右。為什么這么便宜？就是設(shè)計(jì)階段與進(jìn)駐的各店對(duì)接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計(jì)算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。我們2004年以后建的購物中心都是收租面積沒有無效面積。而且我們的程序做對(duì)了之后，我們與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗(yàn)收證書免租三個(gè)月，第91天開始計(jì)租，不管他們開不開業(yè)。做對(duì)程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。

五、商業(yè)定位

具體到技術(shù)層面而言，商業(yè)定位決定項(xiàng)目的成敗。商業(yè)有兩句名言。一句是 “隔街死”，一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊死街。還有句話是“一步差三成”，哪怕門挨著門開店，但差一步生意就差了三成。這些語言都形容了商業(yè)定位選址的重要性。商業(yè)地產(chǎn)具體到技術(shù)層面，最重要的就是商業(yè)定位。那么，在商業(yè)定位里，注重哪幾個(gè)環(huán)節(jié)呢？

1、定地址。

選址靠的是真功夫，沒有教科書，更多要靠經(jīng)驗(yàn)，這就是零售人員、物管人員與開發(fā)設(shè)計(jì)人員智慧的綜合，絕大部分是經(jīng)驗(yàn)的積累。在選址上，無論如何不能一次確定，有時(shí)間的話，一年的時(shí)段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時(shí)間，中午、晚上都看看。還有一點(diǎn)非常重要，看政府規(guī)劃，到任何一個(gè)城市，先了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，城市發(fā)展方向。暫時(shí)人不多不要緊，預(yù)計(jì)幾年后會(huì)怎么樣。我們?cè)谀喜捻?xiàng)目，頭一個(gè)在八一廣場(chǎng)，效益很好，第二個(gè)項(xiàng)目我們?nèi)チ思t谷灘新區(qū)。江西省委省政府、南昌的市委市政府決定在江北發(fā)展一片，為體現(xiàn)他們的決心，他們把市委、市政府、公檢法等所有行政中心都搬過去，但是他們過去辦公了，還是有城無市，人氣不旺。政府希望我們?nèi)プ鲆粋€(gè)購物中心，我們規(guī)劃了一個(gè)十幾萬平的購物中心。一個(gè)十幾萬平的購物中心要靠十多萬人來支持，那里目前至多有一萬人，為什么我敢做呢？因?yàn)橘徫镏行囊獌赡暌院蟛砰_業(yè)，現(xiàn)在房子賣了很多，另外政府配套建設(shè)了兩所好學(xué)校，我相信，我們的購物中心一上，就會(huì)促使更多人入住，形成人氣商氣。我看大勢(shì)，所以新區(qū)也敢去。

2、定規(guī)模。

購物中心在國際上有個(gè)理論，10萬平米以內(nèi)叫最佳規(guī)模，當(dāng)然這是國外的理論，英美、澳大利亞，他們的人口比較少，10萬平米是他們的上限。按照中國的國情和快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為15萬平米是最佳的上限。規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了。規(guī)模越大，租金越低。15萬平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過20家次主力店來組合。在中國，零售業(yè)態(tài)沒有這么豐富，在發(fā)達(dá)資本主義國家有50萬種商品，中國目前只有20萬種商品。目前在中國，大主力店的發(fā)展可以，1萬平以上的超市、建材店好找，但次主力店的發(fā)展相差太遠(yuǎn)，1000、2000平的次主力店極其難找。在歐洲，我看到一個(gè)糖果的連鎖店，每一個(gè)店就幾百平方米，但是在一個(gè)購物中心里可以開4、5個(gè)店，每個(gè)門口開一個(gè)。別看小小的糖果，一個(gè)店可以有上千種類的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，賣糖果賣出了世界級(jí)的連鎖品牌，每年20多億歐元銷售額。類似這種有特色的次主力店，中國現(xiàn)在很少。所以，規(guī)模上不宜過大?，F(xiàn)在中國購物中心有比大、比規(guī)模的不好風(fēng)氣。在廣州開會(huì)期間，安徽的一個(gè)市政府領(lǐng)導(dǎo)找到我，希望萬達(dá)去開發(fā)一個(gè)規(guī)劃38萬平方米的購物中心，只要我們肯去，地可以很便宜。而當(dāng)?shù)爻鞘腥丝谥挥?0萬人。我說：地白送我，我都不做，你們這種思維，誰去做都危險(xiǎn)。北京人口那么多，在東、西、南、北規(guī)劃了四個(gè)幾十萬平的mall，到現(xiàn)在第一個(gè)規(guī)劃的春天mall都是死的，58萬平，根本做不了，政府被迫修改規(guī)劃，修改到20萬平的規(guī)模。所以，規(guī)模要求最佳，不能求最大，要求比較效益。租金高，回報(bào)率高，才是真本事?，F(xiàn)在在中國做購物中心，迫切需要解決規(guī)模偏大的問題，在商品和次主力店不匹配的情況下，盲目求大的結(jié)果只能是自食苦果。

3、定主力店。

地址、規(guī)模確定好以后，就是主力店、次主力店的問題。主力店和次主力店的確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的。在什么位置上適合建什么主力店，這里面學(xué)問很深，要根據(jù)你的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。比如在副中心你就選新興業(yè)態(tài)，如果在核心尚圈，你就不要選大賣場(chǎng)，盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，而在郊區(qū)，盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。關(guān)于主力店和次主力店的確定，目前在世界上有一個(gè)趨勢(shì)，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。我看過一篇文章，里面有句話說“購物中心是吃出來的”。國際上也有新的理論，叫“四大功能”：第一個(gè)功能是購物；第二是休閑；第三是運(yùn)動(dòng)；第四是交際。這是世界購中心新的理論。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來往，那么，到購物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩幾個(gè)小時(shí)。為什么現(xiàn)在的購物中心要更多發(fā)展文化娛樂方面的內(nèi)容，說穿了，就是為了增加人們的滯留期間?，F(xiàn)在國內(nèi)的購物中心，有一些人只單純地考慮零售賣場(chǎng)，而國外的購物中心，有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。我們從自己開發(fā)的購物中心也有體會(huì)，哪一個(gè)購物中心的娛樂、休閑做得好，哪個(gè)購物中心就火。

以上講了三個(gè)定位，如果地址、規(guī)模、主力店都做好，從技術(shù)層面上講，這個(gè)購物中心就基本成功了。

六、搞好設(shè)計(jì)

搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)絕不單是設(shè)計(jì)師的責(zé)任，反過來說，單靠設(shè)計(jì)師是做不好購物中心的。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見，但做購物中心，第一位是租賃人員的責(zé)任。設(shè)計(jì)師，尤其西方國家培養(yǎng)出來的設(shè)計(jì)師，他們講個(gè)性、講創(chuàng)新，不考慮投資成本，也不考慮從商業(yè)上是否合理。完全憑設(shè)計(jì)師規(guī)劃購物中心風(fēng)險(xiǎn)很大。我可以舉一個(gè)大家熟悉的例子，上海的正大廣場(chǎng)，黃金寶地，小陸家嘴最好的位置，20萬平方米的購物中心。現(xiàn)在只有1、2層沒有關(guān)，3-8層全停業(yè)了。而且1、2層賣的都是大雜貨，跟陸家嘴的定位完全不符，沒有品牌入駐。我看正大廣場(chǎng)沒有救，胎里帶來的毛病，先天不足，只有一條出路，炸掉重建。為什么這么說？當(dāng)年他們買地便宜，炸掉之后，8萬多平的土地價(jià)值比現(xiàn)在這個(gè)樓的價(jià)值高多了，全部炸掉，做公寓賣出去，就是不做公寓，重新思考一下做購物中心，也可行。正大集團(tuán)就是因?yàn)槌缪竺耐?，迷信美國的設(shè)計(jì)師，連中庭都是拐來拐去的。美學(xué)是有了，但人流動(dòng)線不合理，做商業(yè)地產(chǎn)是失敗的。搞好設(shè)計(jì)有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

1、人流動(dòng)線。

這是設(shè)計(jì)方面的第一要素。人怎么流動(dòng)，就象河一樣，水往低處走，怎么樣讓水流得順暢？不能突然加一個(gè)2%的坡度。我們自己的體會(huì)，單一通道是最好的，最多一個(gè)環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。

2、視覺通透。

在國外做購物中心有個(gè)設(shè)計(jì)要求，一眼至少能看到十個(gè)店招?？吹皆蕉嗟牡赇佋胶?，能刺激人的購買欲。不能搞花里胡哨不實(shí)用的東西。

3、交通體系。卸貨區(qū)要盡量安排在地下，我們現(xiàn)在做購物中心，卸貨區(qū)全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭(zhēng)位置。如果覺得地下室做卸貨區(qū)要把高度提高有點(diǎn)浪費(fèi)，那么可以局部把卸貨區(qū)做高一點(diǎn)，其它地方做低一點(diǎn)。如果錢多一點(diǎn)，可以都做高。這樣有好處。將來停車位不夠了，可以加一層低停車場(chǎng)，停車位就加了一倍。首先要解決人車分流問題。車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。再一個(gè)，廁所最好設(shè)在離電梯與扶梯近的位置。這是很小的細(xì)節(jié)問題。人有內(nèi)急，一層廁所滿了，可以坐電梯上二層，不能讓人排隊(duì)等候如廁，增加衛(wèi)生清潔的難度。這里面涉及的內(nèi)容很多，不展開講了，有很多專業(yè)書籍，大家可以看。

4、主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

這與一開始我講的招商在前建設(shè)在后有很大關(guān)系。不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，建材超市要求荷載4噸，普通的超市和書店1噸，做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉儲(chǔ)的話，要9米。如果建電影院，至少要10米層高，要考慮將來使用大銀幕。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，才能掌握好這些東西。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點(diǎn)就掌握了，再做就會(huì)很熟悉了，這需要時(shí)間積累。

上海有一個(gè)四十萬平米的購物中心，做到正負(fù)零，來找我?guī)退猩?，他們招商了一年，一個(gè)主力店都沒招進(jìn)來。他主動(dòng)提出，如果我?guī)退猩虧M場(chǎng)，他給我20%的股份?？晌覀冄芯窟^圖紙之后告訴他，炸掉重來。當(dāng)時(shí)只蓋了一層地下室，投資花了8000萬。他們的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，層高平均4.8米，通通荷載400公斤，怎么能去招商呢？建材一進(jìn)來，就能把樓板壓塌，就是做超市也有危險(xiǎn)。這樣的條件只能做百貨，都做百貨的話，2萬平米一個(gè)平面，地下1層到地上6層，哪個(gè)百貨敢做？

所以，如果不注意主力店的技術(shù)要求，就會(huì)造成浪費(fèi)。

七、商業(yè)物管

購物中心的物業(yè)管理是一個(gè)特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡(jiǎn)單的保安、保潔。目前萬達(dá)最缺的就是這方面的人才，既懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的人，太缺了。即使有這樣的人，待遇要求也很高。我們與上海復(fù)旦大學(xué)、深圳物管學(xué)院簽了一個(gè)協(xié)議，每年定向培養(yǎng)人才。但遠(yuǎn)水解不了近渴，他們畢業(yè)后，還需要五到十年的鍛煉才能真正用得上，不過作為一個(gè)有長(zhǎng)期目標(biāo)的公司，這種投入還是要做的。

購物中心的開業(yè)，對(duì)購物中心是個(gè)考驗(yàn)。不是什么開業(yè)大吉，開業(yè)其實(shí)意味著大麻煩，開業(yè)后經(jīng)營(yíng)不好要掉鋪。一般來講，購物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會(huì)達(dá)到30%。小租戶的特點(diǎn)是只能共繁榮不可能共患難，火的時(shí)候想方設(shè)法擠進(jìn)來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。所以，招滿商、開了業(yè)絕不意味著大吉，第一年可能會(huì)掉30%，補(bǔ)充上來后，第二年可能會(huì)掉20%，這種調(diào)整是個(gè)永遠(yuǎn)的循環(huán)。商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開業(yè)之后的補(bǔ)充招商調(diào)整，還有機(jī)電、保安、保潔等職責(zé)。

八、承受壓力

一般來講，商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。所以，大多數(shù)基金收購購物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。有的基金要過三年才收購。他們都要等渡過培育期，基金只要求3-5%的回報(bào)，但必須穩(wěn)定。開業(yè)是一個(gè)分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機(jī)電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場(chǎng)的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。所以，想從事購物中心這個(gè)行業(yè)，一定要有足夠的心理準(zhǔn)備，一定要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，做購物中心絕非輕松事。否則為什么全國只有1%的房地產(chǎn)企業(yè)，全世界只有平均不到3%的房地產(chǎn)企業(yè)做購物中心呢？我打一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔?，做住宅開發(fā)是小學(xué)，做寫字樓、酒店等是中學(xué)，那么做購物中心就是大學(xué)，是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，要渡過市場(chǎng)培育期，才能迎來陽光坦途。

廣州的天河城，現(xiàn)在成了購物中心的典范，開業(yè)8年半，租金比最初翻了6倍，看起來很成功。大多數(shù)人卻不知道，天河城也曾差點(diǎn)死掉，如果不是國有企業(yè)的話就已經(jīng)死掉了。天河城建設(shè)時(shí)，貸款7億元，前三年連續(xù)虧損，租金收不上來，還不了貸款，困難重重。后由廣東省政府出面組織六大公司分擔(dān)出錢還貸，才渡過了難關(guān)。過了幾年，培育期過了，大家認(rèn)可它了，買東西的人也走順腿了。人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購買行為中只有百分之十幾是目的性購買，80%是隨機(jī)購買。天河城渡過難關(guān)之后，才有生意興隆。所以說，輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn)，沒有承受壓力的準(zhǔn)備做不了商業(yè)地產(chǎn)。即使有資金、有人才，但是怕麻煩，想瀟灑就不能做商業(yè)地產(chǎn)。

這是我自己的一點(diǎn)心得，總結(jié)起來還有很多。今后還要不斷地探索，給大家提供一點(diǎn)有益的東西。借此機(jī)會(huì)，我也賣一個(gè)廣告，萬達(dá)在19個(gè)城市做了20多個(gè)購物中心，還要繼續(xù)做，長(zhǎng)三角六個(gè)一線城市，上海、蘇州、南京、無錫、寧波、杭州，惟有杭州沒有進(jìn)。不是我不想來，夢(mèng)中都想來。上有天堂，下有蘇杭，我不來天堂，我去地獄嗎？只是以前杭州地產(chǎn)太火，地價(jià)很高，我們很難找到項(xiàng)目。如果在座房地產(chǎn)同仁有興趣，拿到購物中心用地的，愿意與我們合作，我們會(huì)讓大家獲得很好的回報(bào)。有錢大家賺。謝謝大家

第四篇：省財(cái)政廳副廳長(zhǎng)王林建發(fā)布安徽財(cái)政

省財(cái)政廳副廳長(zhǎng)王林建發(fā)布安徽財(cái)政“十一五”發(fā)展情況

bug

2011-01-19| 瀏覽次數(shù): 13 | 來源： 安徽省財(cái)政廳 | 【 字體：大 中 小 】【關(guān)閉】bug

“十一五”期間，在省委、省政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，全省各級(jí)財(cái)政部門深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，積極應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)，全面落實(shí)財(cái)政宏觀調(diào)控政策，取得了令人鼓舞的巨大成就。這五年，是財(cái)政綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)的五年，財(cái)政運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，健康、可持續(xù)的財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)機(jī)制初步形成；是服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展措施得力的五年，先后實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和積極的財(cái)政政策，相機(jī)抉擇的財(cái)政宏觀調(diào)控機(jī)制更加完善；是保障改善民生力度空前的五年，堅(jiān)持將財(cái)力向基層傾斜，向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，向困難地區(qū)和困難群體傾斜，促進(jìn)和諧的民生保障機(jī)制逐步健全；是公共財(cái)政體系不斷完善的五年，財(cái)政制度改革向縱深推進(jìn)，有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)政體制機(jī)制加快建立；是財(cái)政管理水平明顯提高的五年，科學(xué)化精細(xì)化管理理念融入財(cái)政工作全過程，規(guī)范高效的財(cái)政監(jiān)管機(jī)制基本確立，財(cái)政改革與發(fā)展邁上了新的臺(tái)階。

一、不斷創(chuàng)新發(fā)展思路，理財(cái)觀念逐步轉(zhuǎn)變。在科學(xué)發(fā)展觀的指引下，確立了“四破四立”的理財(cái)觀，即破除賬房先生意識(shí)，樹立主動(dòng)理財(cái)理念；破除搖頭先生意識(shí)，樹立服務(wù)大局理念；破除財(cái)力困難意識(shí)，樹立服務(wù)發(fā)展理念；破除主觀臆斷意識(shí)，樹立科學(xué)理財(cái)理念。突出“推進(jìn)科學(xué)發(fā)展、加速安徽崛起”主題，把財(cái)政工作重心進(jìn)一步轉(zhuǎn)變到“三保二促”上來，即保運(yùn)轉(zhuǎn)、保民生、保穩(wěn)定、促發(fā)展、促和諧；審時(shí)度勢(shì)，主動(dòng)作為，凝聚起做好“五篇文章”的強(qiáng)大合力，即圍繞崛起做支持發(fā)展文章，圍繞管理做規(guī)范理財(cái)文章，圍繞民生做強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)文章，圍繞和諧做工作協(xié)調(diào)文章，圍繞效能做能力建設(shè)文章。

二、不斷加強(qiáng)理財(cái)治稅，收入規(guī)模顯著擴(kuò)大。財(cái)政與經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)格局更加穩(wěn)固，全省財(cái)政收入規(guī)模連續(xù)跨越1000億、2000億元新臺(tái)階，2010年完成2063.8億元，實(shí)現(xiàn)五年翻了一番多，其中地方財(cái)政收入完成1149.4億元，增長(zhǎng)33%，總量和增幅均位居中部地區(qū)第2；全省財(cái)政收入五年累計(jì)完成6791.5億元，是“十五”時(shí)期的3倍，年均增長(zhǎng)25.7%；全省財(cái)政收入占GDP的比重由“十五”末的12.2%提高到2010年的17%；人均財(cái)政收入由“十五”末的1007元提高到2010年的3300元。財(cái)政收入質(zhì)量穩(wěn)步提高，稅收收入占財(cái)政收入的比重達(dá)到85.6%。區(qū)域財(cái)政協(xié)調(diào)發(fā)展，合肥、蕪湖等中心城市引領(lǐng)地位更加突出，皖北地區(qū)財(cái)政加快發(fā)展，縣域財(cái)政發(fā)展強(qiáng)勁，涌現(xiàn)出24個(gè)財(cái)政收入超10億元的縣（市）。財(cái)政實(shí)力的不斷壯大，為安徽跨越發(fā)展、加速崛起奠定了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。

三、不斷發(fā)揮職能作用，宏觀調(diào)控卓有成效。堅(jiān)持把促發(fā)展作為首要任務(wù)，加大政府性投入帶動(dòng)投資快速增長(zhǎng)，全省固定資產(chǎn)投資突破1萬億元大關(guān)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展積蓄了能量。全面落實(shí)結(jié)構(gòu)性減稅政策，安排25億元財(cái)政資金支持市縣建立中小企業(yè)擔(dān)保基金和貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金，著力建設(shè)全省信用擔(dān)保體系，有力促進(jìn)了全省中小企業(yè)發(fā)展。堅(jiān)持把促消費(fèi)作為應(yīng)對(duì)危機(jī)的重要舉措，深度挖掘城鄉(xiāng)消費(fèi)潛力，認(rèn)真實(shí)施“四下鄉(xiāng)、兩換新”政策，累計(jì)補(bǔ)貼財(cái)政資金53.7億元，家電下鄉(xiāng)銷售量和補(bǔ)貼兌付率穩(wěn)居全國前列，“真金白銀”的政策促進(jìn)了消費(fèi)市場(chǎng)繁榮。堅(jiān)持把調(diào)結(jié)構(gòu)作為財(cái)政調(diào)控的主攻方向，綜合運(yùn)用財(cái)政投資、稅收優(yōu)惠、資金扶持、貸款貼息等多種政策手段，大力支持自主創(chuàng)新，穩(wěn)步推進(jìn)合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，啟動(dòng)實(shí)施國家技術(shù)創(chuàng)新工程試點(diǎn)省建設(shè)；大力支持區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，增加對(duì)皖北地區(qū)的均衡性轉(zhuǎn)移支付，支持150個(gè)鎮(zhèn)開展擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)試點(diǎn)，支持皖江城市帶承接

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)和合肥經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)；加大節(jié)能環(huán)保投入，積極支持循環(huán)經(jīng)濟(jì)和低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)重點(diǎn)流域污染防治，節(jié)能減排目標(biāo)全面完成。

四、不斷優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，社會(huì)建設(shè)全面加強(qiáng)。全省財(cái)政支出規(guī)模實(shí)現(xiàn)新跨越，2010年達(dá)到2583.5億元，是2005年的3.6倍，同比增長(zhǎng)20.6%；五年累計(jì)完成8556.5億元，是“十五”時(shí)期的3.2倍，年均增長(zhǎng)29.4%。人均財(cái)政支出水平由2005年的1094元提高到2010年的3802元，跨越3000元新臺(tái)階。堅(jiān)持調(diào)整和優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，不斷加大公共服務(wù)領(lǐng)域的投入，優(yōu)先保障和改善民生，教育、科技、文化、社保支出保持較快增長(zhǎng)，有力促進(jìn)了社會(huì)事業(yè)均衡發(fā)展。政法經(jīng)費(fèi)保障體制改革、工商管理體制改革和文化體制改革穩(wěn)步推進(jìn)。新型農(nóng)村合作醫(yī)療實(shí)現(xiàn)全覆蓋，基層醫(yī)藥衛(wèi)生體制綜合改革全面推開，新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)順利實(shí)施。財(cái)政應(yīng)急保障聯(lián)動(dòng)機(jī)制不斷健全，為應(yīng)對(duì)一系列自然災(zāi)害和突發(fā)事件提供了堅(jiān)強(qiáng)保障。在全國率先組織實(shí)施民生工程，民生工程項(xiàng)目從2007年的12項(xiàng)增加到2010年的33項(xiàng)，4年累計(jì)投入 853.8億元，人民群眾生活質(zhì)量和幸福指數(shù)明顯提升，胡錦濤總書記兩次視察安徽時(shí)對(duì)此充分肯定。

五、不斷加大“三農(nóng)”投入，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)。全面落實(shí)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策，全省財(cái)政“三農(nóng)”累計(jì)投入2650億元，投入總量、增量、增幅以及占財(cái)政總支出的比重逐年增加；通過“一卡通”發(fā)放各項(xiàng)財(cái)政涉農(nóng)補(bǔ)貼491.4億元，農(nóng)民人均受益1215元。注重發(fā)揮財(cái)政支農(nóng)投入的導(dǎo)向作用，跨部門整合涉農(nóng)資金，提前完成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“532”提升行動(dòng)；積極開展省級(jí)支農(nóng)資金整合試點(diǎn)，支農(nóng)資金使用效益不斷提高；加大農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)力度，改造中低產(chǎn)田629萬畝，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田35萬畝；大力支持糧食生產(chǎn)“三大行動(dòng)”，糧食連續(xù)七年豐產(chǎn)、五年創(chuàng)新高。大力支持農(nóng)村交通、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決1195萬農(nóng)村人口飲水安全問題。加大財(cái)政扶貧投入力度，累計(jì)減少貧困人口173萬人；扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村綜合改革，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革、農(nóng)村義務(wù)教育和縣鄉(xiāng)財(cái)政管理體制等重點(diǎn)改革任務(wù)基本完成。順利實(shí)施義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制改革，農(nóng)村義務(wù)教育債務(wù)償還兌付工作全面完成并順利通過國家考核驗(yàn)收。村級(jí)公益事業(yè)建設(shè)“一事一議”財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)試點(diǎn)全面推進(jìn)，村級(jí)組織運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制和為民服務(wù)全程代理制不斷完善。扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，大力實(shí)施“千村百鎮(zhèn)”示范工程，讓公共財(cái)政的陽光更多地照耀“三農(nóng)”。

六、不斷深化財(cái)政改革，財(cái)政管理日趨規(guī)范。全面實(shí)施政府收支分類改革，推行政府預(yù)算體系改革，公共財(cái)政預(yù)算、國有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、政府性基金預(yù)算和社會(huì)保障預(yù)算組成的財(cái)政預(yù)算體系逐步建立。進(jìn)一步完善省以下財(cái)政體制，健全轉(zhuǎn)移支付制度，完善省直管縣財(cái)政體制和鄉(xiāng)財(cái)縣管改革措施。部門預(yù)算、國庫集中收付、政府采購制度體系更加健全，收支兩條線管理改革深入推進(jìn)，政府非稅收入管理改革不斷深化，行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理體制逐步理順，預(yù)算績(jī)效評(píng)價(jià)試點(diǎn)有序開展。啟動(dòng)惠民直達(dá)工程試點(diǎn)，加快構(gòu)建“五個(gè)一”惠民政策落實(shí)新機(jī)制。積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公務(wù)員津貼補(bǔ)貼改革和事業(yè)單位績(jī)效工資改革。狠抓財(cái)政管理基礎(chǔ)工作和基層建設(shè)，全面推進(jìn)財(cái)政科學(xué)化精細(xì)化管理。加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行管理，加快財(cái)政支出進(jìn)度，千方百計(jì)提高預(yù)算執(zhí)行率，降低年終結(jié)轉(zhuǎn)率。扎實(shí)推進(jìn)金財(cái)工程建設(shè)，著力構(gòu)建覆蓋所有財(cái)政性資金、輻射各級(jí)財(cái)政部門和預(yù)算單位的財(cái)政一體化管理信息系統(tǒng)。加強(qiáng)財(cái)政監(jiān)督管理，樹立“大監(jiān)督”理念，完善財(cái)政監(jiān)督體系，加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)建設(shè)，大力推進(jìn)“小金庫”專項(xiàng)治理，堅(jiān)持標(biāo)本兼治，著力構(gòu)建“小金庫”治理長(zhǎng)效機(jī)制。

七、不斷加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，財(cái)政形象明顯提升。堅(jiān)持抓機(jī)關(guān)、帶系統(tǒng)、促發(fā)展，相繼開展了“崗位大練兵、作風(fēng)建設(shè)年、創(chuàng)建五型機(jī)關(guān)、規(guī)范管理年，能力建設(shè)年、學(xué)習(xí)提升年”主題活動(dòng)，成功實(shí)施“百千萬培訓(xùn)工程”，對(duì)全省108名縣區(qū)財(cái)政局長(zhǎng)、1398名鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政所長(zhǎng)進(jìn)行集中培訓(xùn)，分期分批對(duì)近4萬名農(nóng)村財(cái)會(huì)人員進(jìn)行輪訓(xùn)，財(cái)政干部綜合素質(zhì)不斷提高。招錄了一批年輕干部，改善了干部隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，為財(cái)政事業(yè)發(fā)展注入了新生力量。全面完成“五五”普法系列宣傳活動(dòng)，財(cái)政干部法制觀念不斷增強(qiáng)。扎實(shí)推進(jìn)注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)黨建，實(shí)現(xiàn)黨的組織和黨的工作在行業(yè)的全覆蓋。全面加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐倡廉建設(shè)，規(guī)范權(quán)力運(yùn)行，全面推行文明辦公“五要五不”，扎實(shí)推進(jìn)機(jī)關(guān)效能建設(shè)和政風(fēng)行風(fēng)建設(shè)，財(cái)政機(jī)關(guān)作風(fēng)不斷改進(jìn)。大力加強(qiáng)財(cái)政文化建設(shè)，創(chuàng)作并廣為傳唱財(cái)政之歌《財(cái)緣》，組織開展全系統(tǒng)文體活動(dòng)，涌現(xiàn)出一批體現(xiàn)時(shí)代精神和行業(yè)特點(diǎn)的文化精品。特別是2009年11月以來，大力弘揚(yáng)沈浩精神，以“科學(xué)理財(cái)創(chuàng)先進(jìn)、學(xué)習(xí)沈浩爭(zhēng)先鋒”為主題，開展創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)活動(dòng)，精心組織“五要五比”主題實(shí)踐活動(dòng)，即要主動(dòng)理財(cái)，比科學(xué)發(fā)展；要解放思想，比改革創(chuàng)新；要愛崗敬業(yè)，比真抓實(shí)干；要節(jié)儉自律，比無私奉獻(xiàn)；要服務(wù)至上，比優(yōu)良作風(fēng)，掀起了“學(xué)沈浩創(chuàng)先進(jìn)爭(zhēng)優(yōu)秀”活動(dòng)的熱潮。省財(cái)政廳先后獲得“全國精神文明建設(shè)工作先進(jìn)單位”、“全國民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步模范集體”、“全國助殘扶殘先進(jìn)集體”等省部級(jí)以上榮譽(yù)表彰。

回顧過去，成就顯著；展望未來，任重道遠(yuǎn)。站在繼往開來的新起點(diǎn)，我們將深入貫徹落實(shí)黨的十七屆五中全會(huì)和省委八屆十三次全會(huì)精神，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以全面轉(zhuǎn)型、加速崛起、興皖富民為主線，立足服務(wù)大局，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展；立足以人為本，推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展；立足協(xié)調(diào)并進(jìn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展；立足深化改革，推動(dòng)財(cái)政創(chuàng)新發(fā)展；立足精細(xì)管理，推動(dòng)財(cái)政科學(xué)發(fā)展，努力為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮、人民富足、生態(tài)良好的發(fā)展目標(biāo)奠定更加堅(jiān)實(shí)的財(cái)力基礎(chǔ)。

第五篇：林建先進(jìn)事跡報(bào)告

林建同志個(gè)人先進(jìn)事跡報(bào)告

林建，男，與2009年3月到臨沂奧德燃?xì)膺\(yùn)輸公司工作，進(jìn)公司之初，在運(yùn)輸公司加氣站做一名普通壓縮機(jī)操作工，2010年初由于工作需要被調(diào)整至維修班學(xué)習(xí)加氣站設(shè)備維修工作至今，一直以來林建同志在平凡的崗位上，立足崗位工作，勤于思考，認(rèn)真學(xué)習(xí)，任勞任怨，刻苦鉆研專業(yè)技術(shù)，在短期內(nèi)即掌握了加氣站所有設(shè)備的調(diào)試與維修工作，在平凡的崗位上為運(yùn)輸公司加氣站的正常運(yùn)行做出了不平凡的貢獻(xiàn)！

在妻子的眼里，林建算不上一位非常稱職的好丈夫，因?yàn)樗幻ζ饋碛袝r(shí)連家都不回。在孩子心中，林建稱不上是一名合格的父親，因?yàn)樵绯鐾須w的他一個(gè)月根本見不到孩子幾面。然而，在每一位接觸過他的領(lǐng)導(dǎo)看來，林建是一位腳踏實(shí)地、從不計(jì)較個(gè)人得失、勤奮負(fù)責(zé)的好下屬；也是一個(gè)能夠以誠相待、以心相交的知心朋友。其睿智的思維方式、勤奮敬業(yè)的工作風(fēng)格、和善平實(shí)的為人態(tài)度，時(shí)刻影響著身邊的每一位人，使他成為同事心中的楷模。

說起他來，負(fù)責(zé)技術(shù)的副站長(zhǎng)李偉濤可是贊不絕口。自2010年起，運(yùn)輸公司加氣站由于目前的設(shè)備不能滿足當(dāng)前的燃?xì)夤?yīng)需要，領(lǐng)導(dǎo)決定從重慶壓縮機(jī)廠逐步購進(jìn)6臺(tái)1000m3/小時(shí)的壓縮機(jī)，加上以前三臺(tái)設(shè)備激增至九臺(tái)，面對(duì)新增的設(shè)備，維修業(yè)務(wù)這塊除了李偉濤本人幾乎是一片空白，人手特別緊缺。當(dāng)時(shí)考慮面向市場(chǎng)招聘專業(yè)人才。由于這塊人才不是很多，而且由于加氣站成立不久，一切條件都比較艱苦，因此招聘專業(yè)人才也比較困難。后來領(lǐng)導(dǎo)想到了林建。當(dāng)時(shí)林建是一名壓縮機(jī)操作工，而且眼前就有個(gè)機(jī)會(huì)很有可能提升為班長(zhǎng)，三八制的工作也比較輕松，而調(diào)過來做技術(shù)維修工人，不管什么時(shí)間設(shè)備出現(xiàn)問題他就得充實(shí)到崗位上去，而且一干身上就是一身油污一身汗，領(lǐng)導(dǎo)考慮做他的工作以便征求他的意見，但沒想到的是，當(dāng)時(shí)一說林建就接受了。林建為什么會(huì)寧愿放棄自己輕松舒適工作而做一名維修工呢，后來大家也帶著這樣的疑問問了他。林建說：“其實(shí)當(dāng)時(shí)來之前我也考慮了這樣的問題，甚至也有打退堂鼓的想法。不過最主要地還是后來這種事業(yè)上的挑戰(zhàn)感讓我戰(zhàn)勝了自己。我覺得這對(duì)于我來說，是一個(gè)新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，因?yàn)閬磉@里我可以學(xué)到專業(yè)的設(shè)備維修技術(shù)，可以對(duì)我們的設(shè)備有更深層次的了解。我以前在“石化安裝公司就做了多年的工業(yè)設(shè)備安裝與檢修工作，我想到這里更能發(fā)揮我的專長(zhǎng)，成為一個(gè)獨(dú)擋一面的技術(shù)專業(yè)人才?！彪m然要成為一名專業(yè)熟練的設(shè)備維修技工要經(jīng)歷許多辛苦，而且還耽誤了還耽誤了自己職務(wù)的成長(zhǎng)，但畢竟藝不壓身，基礎(chǔ)打的好，地面上的建筑才能更高、更穩(wěn)固！

正是基于這樣的理念，林建在技術(shù)上的鉆研是刻苦的，幾乎可以用瘋狂兩個(gè)字來概括。來維修班不久，就趕上一個(gè)月的壓縮機(jī)設(shè)備大檢修，在這段時(shí)間里，可以用廢寢忘食、夜以繼日來形容。為了掌握更多的知識(shí)，他白天泡在設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)跟師傅打下手，跟著壓縮機(jī)廠家的師傅不停地看、不停地問，有時(shí)候師傅也被問煩了，問怕了，也服了這個(gè)愛學(xué)的學(xué)生。晚上加完班呆在休息的地方，他就看資料，了解壓縮機(jī)的每一個(gè)配件的構(gòu)造，以及運(yùn)行參數(shù)、運(yùn)行規(guī)律，以及出現(xiàn)故障的原因，故障前的判斷以及解決方式，剛開始因?yàn)閷?duì)設(shè)備的內(nèi)部構(gòu)造不了解，一些內(nèi)部部件根本就沒見過，學(xué)習(xí)起來就很困難，基本是靠死記硬背。但林建就有一種知難而上的精神，越是困難的事情就越要去搞懂它，越是不輕易放棄。也許可以用這樣一句話來形容，“天下事有難易乎，為之，則難者亦易矣！不為，則易者亦難矣?！笨床欢畬I(yè)術(shù)語就上電腦查詢，就去問懂的人。理論學(xué)習(xí)了，再到現(xiàn)場(chǎng)去實(shí)踐、摸索，在師傅的指導(dǎo)下獨(dú)立自己拆開來看，對(duì)照資料一步一步弄懂它工作的原理。因此在較短的時(shí)間內(nèi)，他就掌了壓縮機(jī)的基本維修專業(yè)知識(shí)。

維修班對(duì)設(shè)備提供的是24小時(shí)服務(wù)，由于設(shè)備較多，并需要24小時(shí)運(yùn)行，夜里時(shí)會(huì)有一些異常情況，林建就長(zhǎng)期駐扎在公司，都都做到了隨叫隨到，對(duì)工作沒有絲毫怨言，任勞任怨。在李偉濤副站長(zhǎng)的腦海里，牢牢記得這樣一件事：由于設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行，又加上新增了六臺(tái)新設(shè)備，剛開始時(shí)設(shè)計(jì)的主電纜出現(xiàn)了負(fù)載過高，短路的情況，為了保證加氣站設(shè)備以后的正常運(yùn)行，公司領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)機(jī)立斷決定更換電纜。由于當(dāng)時(shí)的電纜采取的是直埋式，需要挖開上面的泥土，并把穿越下水道等復(fù)雜的地形用人力拽出來，剛巧施工的當(dāng)天下午下起了小雨，施工現(xiàn)場(chǎng)變得非常泥濘，電纜也非常難挖，林建和師傅們?yōu)榱藴p少因?yàn)橥ｋ姴荒苷＜託饨o公司造成的損失，決定冒雨加班加點(diǎn)進(jìn)行施工。夏日的陣雨互大互小的下著，每當(dāng)雨下大的時(shí)候，師傅們和施工人員總會(huì)自然的跑到值班室躲雨，而林建依然光著腳，卷著褲腿，在雨中處理著電纜穿過的復(fù)雜地形，師傅們告訴他等雨小一些在干吧，林建憨厚的一笑說：“沒事，我趁這個(gè)時(shí)間把這些難點(diǎn)處理了，一會(huì)你們來得時(shí)候就可以直接往外拽了”。就這樣林建和師傅們一直干到凌晨?jī)牲c(diǎn)中，新電纜終于更換完畢，設(shè)備正常投入運(yùn)行。

“道雖通不行不至，事雖小不為不成”，林建，一個(gè)普普通通的維修工人，既沒有太高的文化，又沒有超人的智慧，但他以不甘平庸的鉆勁，熱愛工作的情懷和默默奉獻(xiàn)的精神，在平凡的崗位上實(shí)現(xiàn)著自己的人生價(jià)值，同時(shí)，也以他的實(shí)際行動(dòng)詮釋了什么是新時(shí)期的合格奧德人！

臨沂奧德燃?xì)膺\(yùn)輸公司

2012-1-4