第一篇：未來20年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間

2010～2011年度REICO專題——未來20年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間(2011-02-11 16:11:35)轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽：

雜談

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨立于政府意圖及商立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)本報告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到20年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.03個百分點；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的20年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.77個百分點。居民住條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個分點。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資 1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價）。根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-20年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預(yù)測期每年的住宅投資。計算公式如下；（式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關(guān)的統(tǒng)計指標(biāo)和數(shù)據(jù)計出來?！吨袊y(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-20年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程這一點已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)進(jìn)程按國際經(jīng)驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價）；2021-20年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配入將達(dá)58764元（2009年價）。根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，20年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算現(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-20年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預(yù)測期每年的住宅投資。計算公式如下；（式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關(guān)的統(tǒng)計指標(biāo)和數(shù)據(jù)計出來?！吨袊y(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-20年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程這一點已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)進(jìn)程按國際經(jīng)驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室”規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。

“REICO工作室”獨立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。

“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.03個百分點；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個百分點。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資 本報告的完成人為： 呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮

我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧

城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價）。根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預(yù)測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關(guān)的統(tǒng)計指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計出來?！吨袊y(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資/GDP約為7.2%。

城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。

從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn)

自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨立于政府意圖及商界立場?！癛EICO報告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.03個百分點；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個百分點。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.03個百分點；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.77個百分點。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨立于政府意圖及商界立場?！癛EICO報告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.03個百分點；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個百分點。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

居民住房條件不斷改善規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。

并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時代。

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價）。根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預(yù)測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關(guān)的統(tǒng)計指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期

韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。

綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。

規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價）。根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預(yù)測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關(guān)的統(tǒng)計指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計出來?！吨袊y(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個百分點。

發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價）。根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預(yù)測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關(guān)的統(tǒng)計指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計出來?！吨袊y(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征

從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征：

日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況

韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.03個百分點；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個百分點。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨立于政府意圖及商界立場?！癛EICO報告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.03個百分點；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個百分點。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨立于政府意圖及商界立場?！癛EICO報告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.03個百分點；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個百分點。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括

住

房

新

建

規(guī)

模、住

房

投

資

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價）。根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預(yù)測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關(guān)的統(tǒng)計指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計出來?！吨袊y(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析

發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考： 房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨立于政府意圖及商界立場?！癛EICO報告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.03個百分點；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個百分點。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。

并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資/GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資/GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。

我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結(jié)果缺乏完全可比性。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價）。根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預(yù)測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關(guān)的統(tǒng)計指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計出來?！吨袊y(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。

圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較

規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價）。根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預(yù)測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關(guān)的統(tǒng)計指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計出來?！吨袊y(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“90/70”政策實施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。

特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會穩(wěn)定。

從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間 預(yù)測思路

從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下：

規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。

2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價）。根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預(yù)測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關(guān)的統(tǒng)計指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計出來?！吨袊y(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增長4.9%（見圖16）。規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程：

PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價）。根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預(yù)測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關(guān)的統(tǒng)計指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計出來?！吨袊y(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲

年出現(xiàn)（見圖

26）。

1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價）。

根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨立于政府意圖及商界立場?！癛EICO報告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.03個百分點；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個百分點。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括

住

房

新

建

規(guī)

模、住

房

投

資

因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。

對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系：.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價）。根據(jù)上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預(yù)測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關(guān)的統(tǒng)計指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計出來?！吨袊y(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

其中，為t年住宅折舊率。規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。

城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：

（6）

其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 根據(jù)上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨立于政府意圖及商界立場?！癛EICO報告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.03個百分點；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個百分點。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的

第二篇：2013年我國證券行業(yè)發(fā)展空間大（推薦）

2013年我國證券行業(yè)發(fā)展空間大

一、從純中介業(yè)務(wù)向資本中介業(yè)務(wù)延展

目前，我國證券公司以純中介業(yè)務(wù)為主，該類業(yè)務(wù)單純提供服務(wù)，不占用資本金，主要包括證券經(jīng)紀(jì)、保薦承銷、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)等。純中介業(yè)務(wù)面臨同質(zhì)化經(jīng)營、低水平競爭問題，其發(fā)展瓶頸已日益顯現(xiàn)。在監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，未來證券行業(yè)發(fā)展的重要方向是要從純中介業(yè)務(wù)向做市服務(wù)、融資融券等資本中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)從“以產(chǎn)品為中心”向“以客戶為中心”的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)“服務(wù)內(nèi)容”與“服務(wù)平臺”的進(jìn)一步融合，為服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)揮更重要的作用。

二、債券業(yè)務(wù)發(fā)展空間巨大

中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)發(fā)布的《市場分析及發(fā)展策略研究報告》顯示：長期以來，我國融資結(jié)構(gòu)中，銀行貸款形式的間接融資比例居高不下，而在以股票、債券為主要形式的直接融資中，債券融資比例又處于較低水平?！笆濉币?guī)劃綱要明確提出“積極發(fā)展債券市場”；中國證監(jiān)會2012年提出，應(yīng)顯著提高公司類債券在直接融資中的比例，研究探索和試點推出高收益?zhèn)?、市政債、機(jī)構(gòu)債等債券新品種。一系列涉及債券市場的創(chuàng)新業(yè)務(wù)已經(jīng)迅速啟動，例如推出中小企業(yè)私募債券、將資產(chǎn)證券化由證券公司試點業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為常規(guī)業(yè)務(wù)、重啟國債期貨交易等，債券業(yè)務(wù)將迎來快速發(fā)展。2013年，中國證監(jiān)會大力推動債券市場創(chuàng)新發(fā)展，促進(jìn)債券市

場互聯(lián)互通。積極擴(kuò)大中小企業(yè)私募債試點范圍，開展國債預(yù)發(fā)行試點，在交易所試點發(fā)行政策性金融債，協(xié)調(diào)銀行理財產(chǎn)品投資交易所債券市場。2014年，中國證監(jiān)會將按照“發(fā)展并規(guī)范債券市場”的總體要求，持續(xù)推進(jìn)多層次債券市場建設(shè)：一是推動完善債券規(guī)章制度；二是積極推動債券市場創(chuàng)新；三是完善債券市場風(fēng)險防控體系建設(shè)。

三、行業(yè)發(fā)展日趨國際化

自2001年加入WTO以來，我們證券行業(yè)的開放進(jìn)程不斷推進(jìn)，國際投行通過設(shè)立合資公司的方式不斷進(jìn)入中國資本市場。與此同時，國內(nèi)實力較強(qiáng)的證券公司也在積極踐行“走出去”的經(jīng)營策略，進(jìn)入國際市場，逐步參與國際競爭。2012年10月，中國證監(jiān)會修改了《外資參股證券公司設(shè)立規(guī)則》，將境外股東在證券公司中的參股比例上限上調(diào)至49%。2014年，全國證券期貨監(jiān)管工作會議提出，按照準(zhǔn)入前國民待遇加負(fù)面清單的管理模式，推動相關(guān)法律法規(guī)修改，并在此基礎(chǔ)上逐步放寬證券期貨業(yè)外資準(zhǔn)入限制，取消外資金融機(jī)構(gòu)持股比例限制，允許外資證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立獨資子公司或分公司，取消合資公司業(yè)務(wù)牌照限制。我國證券市場的國際化水平將進(jìn)一步提高，證券業(yè)對外開放也將取得進(jìn)一步成效。咨詢熱線：400-600-8596 010-60343812

第三篇：2014年我國常規(guī)肥料發(fā)展空間

智研數(shù)據(jù)研究中心

2014年我國常規(guī)肥料發(fā)展空間

智研數(shù)據(jù)研究中心網(wǎng)訊：

內(nèi)容提要：當(dāng)前我國氮磷鉀肥料利用率水平已進(jìn)入國際上公認(rèn)的適宜范圍，但仍有較大的提升空間。

當(dāng)前許多新型肥料仍處于前期預(yù)研階段，技術(shù)還不成熟，應(yīng)用效果不穩(wěn)定，從當(dāng)前生產(chǎn)實踐來看，肥料工作的重點還是應(yīng)該放在提高科學(xué)施肥水平上，完善施肥技術(shù)，推廣平衡施肥理念，常規(guī)肥料在今后相當(dāng)長的時間內(nèi)仍將是肥料應(yīng)用的主流。

新型肥料是為了解決肥料生產(chǎn)、施用過程出現(xiàn)新問題而在原料種類、養(yǎng)分結(jié)構(gòu)、功效、施用方法、養(yǎng)分釋放方式和周期等方面采用新理念、新技術(shù)肥料產(chǎn)品。但市場上所謂的新型肥料魚龍混雜，某些企業(yè)以新型肥料為名，夸大功效，炒作概念，誤導(dǎo)消費者，影響農(nóng)民正常購肥，用肥行為。

當(dāng)前我國氮磷鉀肥料利用率水平已進(jìn)入國際上公認(rèn)的適宜范圍，但仍有較大的提升空間。數(shù)據(jù)顯示，水稻、玉米、小麥三大作物的氮肥、磷肥和鉀肥的當(dāng)季利用率分別為33%、24%和42%，據(jù)了解，美國的化肥綜合利用率就比我國高出20%，這與土壤有機(jī)質(zhì)含量、施肥品種結(jié)構(gòu)與方法等多方面都有重要聯(lián)系。

第四篇：我國標(biāo)語廣告的發(fā)展空間

我國標(biāo)語廣告的發(fā)展空間

【摘 要】時代的變化要求我們要用與時俱進(jìn)的眼光來研究標(biāo)語口號的出現(xiàn)和發(fā)展規(guī)律，探尋正確撰寫標(biāo)語口號的方法。奧巴馬的競選和連任成功，得益于對新媒體的運用，對符號的重視，對字體的選擇，對色彩的調(diào)度，對時尚的強(qiáng)調(diào)，對多模態(tài)的規(guī)劃，這些做法對中國標(biāo)語廣告如何在未來社會中和贏得發(fā)展空間具有較大的啟發(fā)意義。

【關(guān)鍵詞】奧巴馬 標(biāo)語廣告 發(fā)展空間

一、奧巴馬的競選策略分析

奧巴馬的競選成功，無疑得益于推廣團(tuán)隊的精心策劃，得益于獨有的形象識別系統(tǒng)，得益于獨到的字體選擇和色彩運用，得益于時尚的定位，得益于新媒體的主導(dǎo)。所有的這一切，對于中國標(biāo)語如何在未來社會中獲得發(fā)展空間和贏得關(guān)注具有較大的啟發(fā)意義。

1、故事的鮮活性

借著奧巴馬的連任，“美國夢”成了不斷被強(qiáng)化的字眼。“出身不能選擇，但道路可以選擇”，這是美國夢的核心和精髓。無論你出身何處，膚色何種，在機(jī)會面前人人平等，只要你肯努力，一切皆有可能。美國人鼓勵自己，也鼓勵每個人勇敢地去創(chuàng)造和實現(xiàn)夢想。

奧巴馬連任成功之后，關(guān)于他的圖書在全世界掀起熱銷高潮。卓越亞馬遜網(wǎng)銷售的奧巴馬圖書，中文版就達(dá)28種，英文原版有7種。對奧巴馬的關(guān)注，幾乎覆蓋了從草根到精英的各個階層。與奧巴馬相關(guān)的圖書資料，都在書名或內(nèi)容上打上美國夢的烙印。奧巴馬甚至親自簽售《我父親的夢想――奧巴馬回憶錄》的中文版權(quán)，希望中國的讀者也能理解他的美國夢。

奧巴馬擅長于用各種故事來塑造個人形象。幾乎每個故事的主題都離不開“愛和夢想”。奧巴馬用自己的語言把他的美國夢編織得令人神往，他可以說是最能講故事、最會講故事的政治演說家。

2、logo設(shè)計的沖擊性

希拉里、麥凱恩、羅姆尼、奧巴馬等總統(tǒng)候選人都建立了一套完備的視覺識別系統(tǒng)。視覺識別系統(tǒng)的核心是logo標(biāo)志的設(shè)計。在這些競選標(biāo)志中，不論是字體還是色彩，奧巴馬的標(biāo)志最具識別性。

2008年，奧巴馬提出了“改變”口號之后，設(shè)計團(tuán)隊創(chuàng)作了特有的logo標(biāo)志：一個太陽在美國國旗的紅色條紋中冉冉升起，這是一個代表向上、充滿希望的“O”型圖案，預(yù)示著充滿希望和變化的新時代。如果與麥凱恩、希拉里的競選標(biāo)志進(jìn)行對比的話，奧巴馬的競選標(biāo)志更奔放熱烈，給人一種積極向上的精神。

3、口號的簡潔性

文字有著我們難以估量的強(qiáng)大政治力量。有時候，我們在不經(jīng)意間就會被特定的文字所說服。

在美國總統(tǒng)競選活動中，各政黨總統(tǒng)候選人都會把自己的政治主張概括和濃縮，提出有力的競選口號，直指民心。雖然有些口號只不過是華麗詞藻的組合，但確實部分口號后來成為了某個總統(tǒng)或政府黨政綱領(lǐng)的重要標(biāo)志。

競選口號是選戰(zhàn)的靈魂和號角，是候選人施政綱領(lǐng)的精華所在，直接關(guān)系到選民的接受度和成功與否。2008年，奧巴馬就憑借著“改變”和“是的，我們能”等標(biāo)志性的口號，獲得大選成功。

為競選連任，奧巴馬競選團(tuán)隊在競選口號的選擇上下了一番功夫，測試了很多口號，如：“贏得未來”、“我們不能再等了”、“公平機(jī)會”、“永不放棄”等。經(jīng)過測試和研究，這些口號都無法完全體現(xiàn)奧巴馬的競選精髓，被一一否決。最后，一個簡單而具有較強(qiáng)沖擊力的競選口號被確定下來：“Forward（前進(jìn)）”。這個口號簡潔、堅定而有力，在奧巴馬連任成功中功不可沒。

4、團(tuán)隊的年輕化

隨著眾多“80后”、“90后”年輕人加入消費和時尚大軍，他們所扮演的角色也越來越復(fù)雜化，既是制造者，也是消費者，同樣也是傳播者和引領(lǐng)者。

奧巴馬為了從年輕人們身上汲取活力，他所聘請的專業(yè)推廣團(tuán)隊、形象設(shè)計團(tuán)隊基本上都是以年輕人為主。借團(tuán)隊之手，奧巴馬把自己打造成一個魅力無限且充滿活力的總統(tǒng)候選人。

奧巴馬的設(shè)計團(tuán)隊和推廣團(tuán)隊由年輕人構(gòu)成，大部分成員都是“80后”。這支團(tuán)隊，是個性十足的新新人類，也是一支充滿力量的創(chuàng)意隊伍。借助團(tuán)隊之手，奧巴馬把自己打造成為新進(jìn)力量的代表，獲得了美國年輕一代的大力支持。也正是這些美國年輕一代，在奧巴馬的感召下，成為美國總統(tǒng)競選的生力軍，最終幫助奧巴馬贏得了總統(tǒng)選舉。

奧巴馬抓住了年輕人追求時尚的心理，依據(jù)流行的趨勢，對自己進(jìn)行大膽包裝，使自己的形象成為美國最流行的時尚元素之一。有關(guān)奧巴馬的流行產(chǎn)品甚多，包括服裝、玩具、飾品等多個領(lǐng)域。奧巴馬似乎已成為了一個美國的流行時尚符號。

5、傳播的多維性

形象傳播，是人們?yōu)榱宋姸藶閯?chuàng)設(shè)的某種公眾形象。在形象傳播方面，奧巴馬團(tuán)隊對色彩、形狀和字體都相當(dāng)重視，無論是它們制作的標(biāo)語、印刷品還是網(wǎng)站，都能激起選民們對奧巴馬的好感。

Logo和海報都是一種視覺傳達(dá)方式，通過其簡練的字體設(shè)計、藝術(shù)造型和強(qiáng)烈的色彩沖擊等視覺效果，直觀地向公眾作宣傳。在字體設(shè)計上，設(shè)計團(tuán)隊選擇了Gotham時髦字體。在色彩傳達(dá)上，奧巴馬的團(tuán)隊選擇了紅、白、藍(lán)三色，使用了藍(lán)色做底色。

字體、語言和圖像等符號模態(tài)的多維聚合所產(chǎn)生的“合力”，一起建構(gòu)了視覺識別的整體意義，實現(xiàn)了視覺識別系統(tǒng)的整合性傳播和宣傳功能。

6、字體的時髦性

奧巴馬團(tuán)隊選擇的字體既莊重又動感十足；字母運用時要么全大寫，要么全小寫，以便顯得更加友好和有親和性。

隨著競選的如火如荼，奧巴馬團(tuán)隊使用的字母逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槿髮?，以便突出?quán)威和力量。字體則選擇美國現(xiàn)代字體Gotham，這種字體充滿活力和具有現(xiàn)代性，受到選民的歡迎。

反觀希拉里團(tuán)隊則選擇了傳統(tǒng)的襯線字體，字體下面襯以星條紋樣的波形曲線。雖然這樣的選擇可以象征她的傳統(tǒng)、莊重和優(yōu)雅，但缺乏動感和新意。而麥凱恩團(tuán)隊選擇的字體更是給人一種老成持重的感覺。兩位競爭者的字體都不如奧巴馬的字體有活力和動感，缺乏對年青一代的吸引力。

7、視覺識別的變化性

希拉里和麥凱恩都選擇了相對穩(wěn)定的視覺識別系統(tǒng)，希望給選民留下穩(wěn)固印象。奧巴馬則與其相反，針對不同的選民，奧巴馬的視覺識別系統(tǒng)也隨之變化，以迎合不同選民的胃口。

多變的logo和形象展現(xiàn)看似破壞了視覺設(shè)計的一致性原則，但也起到了意想不到的效果，因為多變的視覺識別系統(tǒng)與美國復(fù)雜的社會現(xiàn)實相吻合，選民不必挖空心思去解碼信息。

設(shè)計團(tuán)隊為每個州的選民設(shè)計了相應(yīng)的“州標(biāo)”，在奧巴馬的個人網(wǎng)站上，針對不同族群也設(shè)計了相應(yīng)的標(biāo)識圖案。比如在環(huán)保主義者頁面中，Logo是日光照耀下的綠色田野；而在孩子的頁面中，Logo則是手寫筆涂鴉的樣式。

族群“特有”標(biāo)志和形象展現(xiàn)既能直觀地獲取選民們的好感，又能準(zhǔn)確地傳達(dá)出在不同地域或選戰(zhàn)階段的訴求差異，獲得了絕大多數(shù)選民的認(rèn)同。對于設(shè)計團(tuán)隊的匠心獨運，奧巴馬也在公開場合多次表達(dá)了感謝。

8、傳播媒介的時尚感

互聯(lián)網(wǎng)已是政治生活中的一股強(qiáng)勁力量，奧巴馬的總統(tǒng)競選成功，也得益于互聯(lián)網(wǎng)的充分使用和對新興媒體的充分利用。奧巴馬的競選團(tuán)隊主導(dǎo)了新媒體，充分發(fā)揮了網(wǎng)絡(luò)視頻、博客、社交網(wǎng)站的作用。網(wǎng)絡(luò)成為了奧巴馬吸引選民以及與選民互動的最好平臺。奧巴馬在競選之初就推出了自己的網(wǎng)站，大量采用了交互模式，用戶可以在網(wǎng)站上進(jìn)行討論、觀看視頻和籌款等等。

二、奧巴馬的競選成功對中國標(biāo)語發(fā)展的啟發(fā)意義

因為張貼的標(biāo)語有時候只不過是簡單的一句或幾句話，沒有固定的樣式，在實際運用中宣傳者可能并沒有太注意詞語的錘煉、字體的選擇以及色彩的調(diào)度，使得標(biāo)語往往顯得單調(diào)乏味，了無生趣。但在信息時代下，社會生活日益豐富，人們的價值觀念也不斷地更新和重塑，在標(biāo)語的內(nèi)容和形式設(shè)計上也要顯現(xiàn)出異于其它時代的新特點。

1、話語的時尚性

年輕的新一代消費者，越來越追逐時尚。在這種情況下，標(biāo)語要發(fā)揮巨大的功效，其話語的時尚性和流行性越來越至關(guān)重要。所以，為了吸引年輕消費人群，標(biāo)語的內(nèi)容和形式必須跟上時代的潮流，從時尚性上下功夫。

隨著社會的向前推進(jìn)和人們消費觀念的演變，時尚潮流同時也在不斷更替。生活在一個信息高速流轉(zhuǎn)時代的年輕人，必然深受浸淫，在價值觀念、行為方式等各個方面都呈現(xiàn)出新特征。許多文化模式對他們而言不再是一種束縛，他們很容易打破固有的語言系統(tǒng)，表達(dá)出自己的東西。來源于年輕人對生活和社會理解的網(wǎng)絡(luò)語言，開啟了一個新時代的大門。

2、標(biāo)語的故事性

丹尼爾?平克在《全新思維》中認(rèn)為，從信息時代進(jìn)入概念時代，右腦具有決勝的意義。他總結(jié)了6種右腦能力表現(xiàn)的形式：設(shè)計感、故事感、交響能力、共情能力、娛樂感和探尋意義。在將來，這六種能力將會重塑我們的世界，引領(lǐng)我們的生活。以說服為主的行業(yè)領(lǐng)域，比如廣告、標(biāo)語、咨詢、顧問、銷售等領(lǐng)域，故事性是必不可少的元素。故事感有助于建立關(guān)系，消除孤獨感，從而激發(fā)人們的活力。

反觀國內(nèi)的很多標(biāo)語，平鋪直敘，缺乏故事感、娛樂感、共情感或意義感。禁止性的多，倡導(dǎo)性的少；冷漠強(qiáng)硬的多，溫馨可親的少。平鋪直敘的多，輕松幽默的少。

隨著中國社會發(fā)展，標(biāo)語的話語將會逐漸轉(zhuǎn)變，其內(nèi)容也由嚴(yán)肅認(rèn)真轉(zhuǎn)向輕松活潑。宣傳內(nèi)容和方式也趨向標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化。觸動心靈的標(biāo)語，所帶來的效果更佳。

3、表達(dá)的多模態(tài)性

未來的標(biāo)語設(shè)計應(yīng)該是多模態(tài)的聚合，宣傳效果不能僅由文字來完成，而是應(yīng)該與符號、形狀、色彩和新媒體相結(jié)合，發(fā)揮統(tǒng)合的視覺效應(yīng)，爭奪更多得關(guān)注目光。

多模態(tài)話語是指運用視覺、聽覺、味覺、觸覺等多種感覺，通過文字、圖形、圖像、色彩、聲音等多種表意系統(tǒng)進(jìn)行交際的現(xiàn)象。

隨著多媒體的飛速發(fā)展，交際活動中多種符號交互運用的現(xiàn)象越來越突出，人類話語世界出現(xiàn)了數(shù)字化和多模態(tài)化的特點。話語不再僅以單一的文本模式展現(xiàn)，還以音頻、視頻等多模態(tài)表達(dá)。

4、字體的選擇性

標(biāo)語字體是根據(jù)特定需要進(jìn)行設(shè)計的，在基本字形的基礎(chǔ)上裝飾而成，在一定程度上擺脫了原有結(jié)構(gòu)的約束，以達(dá)到加強(qiáng)文字的意義和富于感染力的目的。

標(biāo)語字體運用夸張、明暗、裝飾等手法，以想象力為基礎(chǔ)，重構(gòu)字形，來加強(qiáng)文字的渲染力和豐富字體的內(nèi)涵。在標(biāo)語的傳播過程中，文字起到的作用是向大眾傳達(dá)組織或個人的意圖和各種信息，在字體設(shè)計中，要充分考慮文字的整體信息和所要達(dá)到的訴求效果，傳達(dá)給受眾一種明晰的印象。

5、色彩的炫麗性

色彩是各類設(shè)計作品的“靈魂”。有經(jīng)驗的標(biāo)語設(shè)計者十分注重色彩的調(diào)度，重視色彩的心理意向。

在標(biāo)語設(shè)計中，雖然文字能夠直白地傳達(dá)信息，但有時僅靠單一元素很難使宣傳效果達(dá)到極致。假如標(biāo)語設(shè)計中僅有單調(diào)的文字而沒有使之突出的色彩，那就很難將情感表現(xiàn)出來。而色彩卻能生動地表現(xiàn)出標(biāo)語的形象、內(nèi)容和質(zhì)感，促使受眾對標(biāo)語中所傳遞的內(nèi)容產(chǎn)生信任感。

僅靠傳統(tǒng)的識讀能力在多媒體時代已經(jīng)不夠。標(biāo)語，要想抓住受眾的視線，很大程度上決定于字體設(shè)計、色彩選擇、空間留白等各種元素。就傳達(dá)效果而言，色彩先于形狀進(jìn)入受眾視野，受眾先識別色彩，后識別圖形和文字。因此，色彩構(gòu)成了對標(biāo)語的最初印象。

6、風(fēng)格的簡約性

簡潔的標(biāo)語更容易被記憶。優(yōu)秀的標(biāo)語設(shè)計往往簡單精煉，讓人過目難忘。

設(shè)計并不是線條、色彩與空間的單純組合，而是一種觀察世界的態(tài)度?？旃?jié)奏、高消費時代，簡約越來越成為時尚設(shè)計潮流。設(shè)計潮流映照著一個時代的發(fā)展脈絡(luò)與社會心理的變遷。簡約的設(shè)計風(fēng)格投射的是當(dāng)下人們面對愈益復(fù)雜的現(xiàn)代生活，渴望回歸本真的內(nèi)在需求。

在設(shè)計中要丟棄不必要的要素，保留必不可少的要素，濃縮的要素就是深厚的精神內(nèi)核。在各種要素的聚合中，圖像、色彩和聲音過度飽和時，就要盡可能地減少，找出最有說服力的要素，化繁為簡。

結(jié)語

標(biāo)語是中國國情下的一種文化現(xiàn)象，它的內(nèi)涵隨著社會的進(jìn)步不斷自行拓展，承載的內(nèi)容和表現(xiàn)形式也逐漸多元化。推動標(biāo)語不斷向前發(fā)展和更新的永遠(yuǎn)是時間，也就是時代的推進(jìn)與更迭。新時期的標(biāo)語，必須不斷進(jìn)行自我調(diào)適，吸收新時代的流行趨勢，注重與年輕一代的溝通與交流，才能引起受眾的關(guān)注，達(dá)成自己的訴求目標(biāo)。如果堅持走老路，必然會失去生存空間?！?/p>

【本文系2013江西省高校人文社會科學(xué)研究項目《多元時代下標(biāo)語口號的社會動員功能研究》的部分研究成果，項目批準(zhǔn)號為：SH1308】

參考文獻(xiàn)

①李光斗：《總統(tǒng)營銷戰(zhàn)》[M].新世界出版社，2012：28-32

②丹尼爾?平克：《全新思維：決勝未來的6大能力》[M].浙江人民出版社，2013：5

（作者：聶德民，南昌大學(xué)社會學(xué)系講師，社會學(xué)教研室主任，社會學(xué)博士；宋守華，南昌大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院講師，管理學(xué)碩士）

責(zé)編：周蕾

第五篇：淺談我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展空間

淺談我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展空間

摘要：近幾年，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展持續(xù)升溫，為旅游房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間。作為一種新興產(chǎn)業(yè)模式，旅游房地產(chǎn)在我國存在著廣闊的發(fā)展前景，市場運營已初露端倪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國尚處于起步階段，發(fā)展過程中暴露出了一些問題。采取相應(yīng)的措施，加強(qiáng)監(jiān)督管理，對促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展，具有十分重要的意義。關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)

1.背景分析

1.1 旅游房地產(chǎn)的概念

旅游一直是房地產(chǎn)投資開發(fā)的一個重要領(lǐng)域，除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，隨著度假旅游的興起而旅游房地產(chǎn)運營而生。所謂旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。包括利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目，如景區(qū)住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝區(qū)度假村、民俗度假村等，以滿足人們休閑度假旅游的需求。

目前旅游房地產(chǎn)按其所有權(quán)和使用權(quán)的大小可分為幾種形態(tài)：一是分時度假（時權(quán)酒店），客戶支付一定的費用就可以擁有一定時段的物業(yè)居住和使用權(quán)；二是產(chǎn)權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人可以委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行管理，用于營業(yè)，獲取一定的投資回報(北京的金色假日產(chǎn)權(quán)酒店、快樂無窮大等)；三是主題社區(qū)或景區(qū)住宅，這類項目實際上是旅游休閑設(shè)施和住宅兩大塊拼湊在一起，但前者不出賣產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)給個人，后者實際就是商品住宅，可以購買完全產(chǎn)權(quán)（高爾夫、登山、滑雪運動度假村等）；四是房地產(chǎn)大盤或者新城區(qū)項目，由于開發(fā)面積很大或者周圍有需要保護(hù)或可以借力的生態(tài)環(huán)境，因此，就出現(xiàn)了不同于小區(qū)配套景觀的、大規(guī)模人為造景或者自然借景的開發(fā)項目。

1.2 市場環(huán)境

近年來，隨著旅游消費的不斷增長和人們旅游觀念的日漸成熟，我國旅游業(yè)在經(jīng)歷了初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段后，度假休閑式旅游正逐漸取代過去走馬觀花式的旅游，成為旅游消費的主流。人們開始不再追求花最少的錢，用最短的時間，玩盡可能多的景點這種浮光掠影、趕場似的旅游，而是開始追求旅游過程中高質(zhì)量的休閑和享受，渴望身心徹底的放松。例如到風(fēng)景秀麗的地方小住幾天，或到度假區(qū)修心養(yǎng)性一番，遠(yuǎn)離喧囂的城市，在大自然中與家人同享天倫之樂。人們旅游觀念的改變和我國各種休假制度的相繼出臺，為度假旅游的發(fā)展提供了條件。此時的人們的旅游方式正由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變。而旅游市場的這一變化，又催生出一種旅游邊緣產(chǎn)業(yè)——旅游房地產(chǎn)，這一新型邊緣產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生對旅游業(yè)發(fā)展將起到積極的作用。而且，這種旅游邊緣產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始走向房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)市場的前沿地。

2.我國的旅游房地產(chǎn)前景廣闊

旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新產(chǎn)業(yè)模式。其性質(zhì)是實現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。一般說來，旅游房地產(chǎn)可分為以下幾類：一是景區(qū)住宅、風(fēng)景名勝度假村等，是指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目。二是時權(quán)酒店，指將酒店的每個單位分為一定的時間份（如一年51周），出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)，消費者擁有一

定年限內(nèi)在該酒店的居住權(quán)。三是產(chǎn)權(quán)酒店，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司進(jìn)行分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權(quán)。四是養(yǎng)老型酒店，指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經(jīng)營至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下，該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后有管理公司回購再出售，收益歸其家人所有。五是高爾夫、登山、滑雪運動度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運動場地附近開發(fā)的度假別墅項目。旅游房地產(chǎn)因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實用性，在中國有著巨大的發(fā)展空間。

2.1 國家政策的支持

黨中央、國務(wù)院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，無形中為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個廣闊的發(fā)展平臺，這是我國旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅實基礎(chǔ)和動力保證。

2.2 市場潛力巨大

據(jù)國家統(tǒng)計局顯示，2000年5月1日至6日，全國居民外出旅游4600萬人，旅游消費181億人民幣，分別比前一年國慶假日增長15%和27%，國內(nèi)居民出境人數(shù)10萬人，增長30%。另據(jù)國家旅游局、國家統(tǒng)計局聯(lián)合調(diào)查，2000年“十一”黃金周，全國賓館飯店和旅館招待所的平均床位出租率為46.7%，21個重點旅游城市中更高達(dá)65.5%。從2000年的“黃金周”每次旅游支出都比上次增加數(shù)10億元人民幣的勢頭中，不難體會到假日經(jīng)濟(jì)在國內(nèi)的強(qiáng)大影響力。然而。與此形成鮮明對比的卻是酒店業(yè)淡旺兩季的供需不平衡現(xiàn)象。旅游旺季到來時，各大小酒店供不應(yīng)求，人滿為患，住宿價格居高不下；當(dāng)?shù)緛砼R時，大量客房積壓，酒店資源不能充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，特別是利用產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店形式，將可有效解決這一問題。

2.3 交通條件日漸成熟

從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速公路的發(fā)展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速；從人均汽車的擁有量來看，北京已達(dá)到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，廣州、深圳約10個人一輛車。專家預(yù)言，在中國的大城市5年之內(nèi)就會進(jìn)入5個人一輛車的時代。便利的交通使得住處距離不再是難以逾越的障礙。

2.4 空置商品房能得到有效解決

我國旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，沿海地區(qū)、改革開放較早的省市由于盲目開發(fā)，房地產(chǎn)項目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)大量空置商品房。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國空置商品房面積已超過8000萬平方米，主要集中在旅游城市、沿海地區(qū)和比較發(fā)達(dá)的大中型城市周邊。盡管國家有關(guān)部門對此采取了不少措施，然而效果并不理想。而把其中一部分改造為旅游物業(yè)，將是消化這些空置房的有效途徑。

3.我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

3.1 市場運營初露端倪

目前，國內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項目達(dá)到近百個。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進(jìn)行，并取得了較大的市場反應(yīng)。其中有中國華源集團(tuán)與?？谀咸嶒炗邢薰鹃_發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、西安佳隆房地產(chǎn)開發(fā)公司推出的“藍(lán)水假期”（溫泉別墅）、昆明官房企業(yè)集團(tuán)開發(fā)的“滇西明珠”（產(chǎn)權(quán)式酒店）?？梢?，隨著住宅市場的進(jìn)一步細(xì)分，這一有著廣闊發(fā)展空間和市場潛力的新興物業(yè)形式已引起不少發(fā)

展商和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。

3.2 存在問題不可忽視

3.2.1 經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新

目前的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)方式普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項目單純照搬沒有創(chuàng)新外，在經(jīng)營操作上也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，不能形成自有穩(wěn)定的消費群體，難以形成一個整體的營銷網(wǎng)絡(luò)。

3.2.2 經(jīng)營市場混亂，缺乏行業(yè)規(guī)范

巨大的市場和高額的利潤回報引來了眾多企業(yè)的爭奪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國尚屬起步階段，行業(yè)法規(guī)不夠完善，讓部分經(jīng)營者有機(jī)可乘，帶來了許多不良影響。一些經(jīng)營者在廣告宣傳資料中明示了投資回報，在購房者與酒店經(jīng)營公司簽定的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導(dǎo)消費者。更有一些不法之徒采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利。比如“康巴斯”、“格林巴拉迪斯”和“派克林”等銷售公司，在銷售分時置業(yè)卡時，聲稱可以用RCI全球交換系統(tǒng)進(jìn)行度假交換，在獲利數(shù)百萬美元后卻銷聲匿跡。廣東還出現(xiàn)了一些小公司借分時度假之名進(jìn)行非法集資。

3.2.3 消費者支付能力的制約

旅游房地產(chǎn)在我國主要以產(chǎn)權(quán)酒店形式出現(xiàn)。盡管這一形式在外國已風(fēng)靡多年，但在我國尚屬新興事物，消費者普遍對其不太了解，加上中國人超前消費的意識并不強(qiáng)，一下子拿出多年的積蓄去購買未來十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒有房子的產(chǎn)權(quán)，這對于大多數(shù)中國老百姓來說仿佛有點太超前了。而且目前國內(nèi)市場上加入國際度假交換系統(tǒng)的部分分時度假產(chǎn)品價格超出了國內(nèi)的支付能力，顧客想與國外進(jìn)行交換度假的愿望很難實現(xiàn)。另外，帶薪休假制度在我國并未全面實行，這使得廣大消費者對于投資旅游房地產(chǎn)更加審慎。

4.發(fā)展旅游房地產(chǎn)的幾點建議

4.1 加強(qiáng)旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新，尤其是營銷手段

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，旅游房地產(chǎn)的所有權(quán)不一定發(fā)生轉(zhuǎn)移，它出賣的是它的功能，它的服務(wù)，它的軟性消費品。所以在營銷手段上，必須進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，向國際潮流靠攏，不一定將自己限定與房地產(chǎn)業(yè)的銷售模式上。例如推行貴賓會員卡、異業(yè)聯(lián)名卡，甚至可以進(jìn)行跨行業(yè)結(jié)盟，跨國度聯(lián)動，實現(xiàn)對消費資源最大限度的挖掘。

4.2 加強(qiáng)規(guī)劃，整合旅游與房地產(chǎn)資源

風(fēng)景名勝地旅游資源的數(shù)量、質(zhì)量及所坐落的地理位置和可進(jìn)入程度決定了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和利用程度。只有對旅游景點客源市場需求進(jìn)行分析，并細(xì)分休閑旅游、度假旅游、體育運動旅游等市場，才能通過房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，穩(wěn)步有序地進(jìn)行開發(fā)，進(jìn)行營銷及全過程的信息管理服務(wù)，進(jìn)而形成一個全新的產(chǎn)業(yè)運行模式。

4.3 制定有利于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)法規(guī)

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，不得采取售后包租返本銷售或分割拆零方式銷售商品房。這對于旅游房地產(chǎn)項目中的產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)進(jìn)行了明確限制。為此，國家旅游局應(yīng)與建設(shè)部協(xié)商，對屬于旅游業(yè)的酒店、度假村的房地產(chǎn)，鑒于它使用變化大的特點，制定相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。同時，應(yīng)全面落實帶薪休假制度。各企事業(yè)單位應(yīng)結(jié)合具體條件進(jìn)一步推開實行帶薪休假制度，并聯(lián)系單位實際情況，由個人自主選擇休假時間，這樣可避免旅游度假消費的過度集中，使得旅游房地產(chǎn)一年四季得到更重復(fù)的利用。

4.4 健全法律約束機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督管理

當(dāng)前，關(guān)于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善，發(fā)展過程中出現(xiàn)了違法亂紀(jì)的現(xiàn)象，投資者的利益受到嚴(yán)重?fù)p害。政府應(yīng)進(jìn)一步制定相關(guān)法規(guī)，使得執(zhí)法部門能有法可依。同時，應(yīng)加大執(zhí)法力度，加強(qiáng)監(jiān)督管理，對損害投資者利益的經(jīng)營者堅決給予法律制裁，以營造一個公平公正的法治環(huán)境，使旅游房地產(chǎn)健康、快速地發(fā)展。