第一篇：孟兆禎對(duì)我國城鎮(zhèn)發(fā)展的告誡

孟兆禎對(duì)我國城鎮(zhèn)發(fā)展的告誡 隨著陳俊愉院士去世，孟兆禎成為我國園林界碩果僅存的院士。先生長期從事園林藝術(shù)、園林設(shè)計(jì)、園林工程、園冶例釋等課的教學(xué)與科研工作，主編了諸多著作，主持了36項(xiàng)設(shè)計(jì)，曾獲多項(xiàng)大獎(jiǎng)，于2011年被風(fēng)景園林學(xué)會(huì)評(píng)為風(fēng)景園林終身成就獎(jiǎng)。孟老懷著老驥伏櫪志在千里的雄心，近年仍然活躍在我國園林景觀領(lǐng)域，近聞他還將參加下月9日在北京召開的第四屆園冶高峰論壇，并作重要講話，聞之不禁甚為期盼。

十八大以來，美麗中國成為我國發(fā)展愿景，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展，成為舉國上下的熱詞，但是如何建設(shè)我們美麗的祖國，如何建設(shè)我們的城市村鎮(zhèn)，大家莫衷一是。筆者有幸拜訪過孟老，也聆聽過他的幾次講課，他非常推崇錢學(xué)森先生所提出的“山水城市”理念，并孜孜不倦地推動(dòng)著這個(gè)理論的發(fā)展和實(shí)施，而今全國都在推動(dòng)的“園林城市”究其根源，也有著山水城市的借鑒。孟老對(duì)我國山水城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化的實(shí)施都有其獨(dú)到的見解，是對(duì)我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的最可寶貴的借鑒。

方向：山水城市是我們的中國夢(mèng)

“對(duì)城市建設(shè)我們要有一個(gè)遠(yuǎn)景，也就是我們的中國夢(mèng)。城市建設(shè)的夢(mèng)是什么，國務(wù)院下屬的各部、各總局對(duì)城市建設(shè)很支持，也形成了很多名目，如綠城、森林城市、花園城市、園林城市、生態(tài)園林城市等，但我覺得我們的城市應(yīng)該有一個(gè)終極目標(biāo)，那就是錢學(xué)森先生1985年在《人民日?qǐng)?bào)》上提出的，建議中國建立山水城市。”孟老闡述了他作為一個(gè)老園林工作者關(guān)于城市建設(shè)的中國夢(mèng)。他認(rèn)為，山水城市彰顯的是中國特色的城市建設(shè)之路，不是有山有水就是山水城市。山水城市融合了中國傳統(tǒng)文化和思想，強(qiáng)調(diào)自然與人類和諧共處，強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境與人工環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，是要將我國的自然山水畫移植進(jìn)城市建設(shè)，把中國園林構(gòu)筑藝術(shù)應(yīng)用到城市大區(qū)域建設(shè)當(dāng)中。它包含生態(tài)城市的全部內(nèi)涵：不僅是自然環(huán)境生態(tài)，還包含社會(huì)生態(tài)、經(jīng)濟(jì)生態(tài)、文化生態(tài)等。山水城市的提出，使我國城市建設(shè)既有生態(tài)城市的物質(zhì)基礎(chǔ)，又有深厚的中華民族傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，其根本指向是生態(tài)文明。

孟老指出，中國園林不是建筑的附屬品，而是獨(dú)立的園林藝術(shù)，因此出現(xiàn)了很多山水詩、山水畫。打造山水城市就是要把山水詩、山水畫融入城市建設(shè)。錢學(xué)森曾說，他設(shè)想的山水城市是把微觀傳統(tǒng)園林思想與整個(gè)城市結(jié)合起來，讓每個(gè)市民生活在園林之中，而不是要市民去找園林綠地、風(fēng)景名勝。山水城市概念是從中國幾千年對(duì)人居環(huán)境的構(gòu)筑與發(fā)展中總結(jié)出來的，有著極為現(xiàn)實(shí)的人居理想，這個(gè)園林版的中國夢(mèng)有助于推動(dòng)我國城市建設(shè)健康發(fā)展。

“中國夢(mèng)就是我們的綜合國力，而園林綠化也是綜合國力不可少的部分，因此要做出中國特色、地方風(fēng)格?！泵侠险f。他認(rèn)為中國園林要做到賞心悅目，這正是山水城市的中國特色。中國園林講究“外師造化、內(nèi)得心源”、“巧于因借、精在體宜”，就是要求設(shè)計(jì)師把握好場(chǎng)地特色，創(chuàng)作出不同特色的山水畫、山水詩的意境，這樣才能避免千園一面、千城一面，走中國特色、地方風(fēng)格的城市建設(shè)之路。

方法：城鎮(zhèn)化要把尊重自然放在首位

孟老說，十八大報(bào)告提出要尊重自然、順應(yīng)自然、保護(hù)自然。尊重自然排在首位。

中國的漢字，一人為大，一大為天，最大是天，天就是自然，自然比人大。他認(rèn)為，黨的十八大提出尊重自然，是中國文化傳統(tǒng)的繼承和發(fā)展。這進(jìn)一步明確了中華民族的宇宙觀。這對(duì)將來的建設(shè)，包括城市建設(shè)和風(fēng)景園林規(guī)劃，都有極其重要的指導(dǎo)意義。人能征服自然、人能改造自然的提法，是與大自然固有的客觀規(guī)律不相符的。人類只能在一定范圍、一定規(guī)模中改造自然，更多的情況下是要科學(xué)的認(rèn)知自然、真正的了解自然，并按照自然的客觀規(guī)律、順從自然。這是人類在實(shí)踐中獲得的重要經(jīng)驗(yàn)。

對(duì)于中國城鎮(zhèn)化如何發(fā)展，孟老認(rèn)為，城市建設(shè)需要服從山水河湖的走向，每個(gè)城市都應(yīng)利用自身天然的地形地貌規(guī)劃，打破“千城一面”的現(xiàn)狀。雖然目前城市綠地系統(tǒng)歸風(fēng)景園林設(shè)計(jì)，但不是城市的整體規(guī)劃?，F(xiàn)在，一個(gè)城市有30%以上的城市用地屬于綠地，這個(gè)數(shù)字還在繼續(xù)增大。世界上比較先進(jìn)的國家，綠地率達(dá)到50%，城市用地有一半是綠地。這就要求園林設(shè)計(jì)師必然要介入城市規(guī)劃。

任何不尊重自然的做法都要受到自然的懲罰。我國目前約有660個(gè)城市，預(yù)計(jì)不到10年要翻倍，即1200多個(gè)城市，城市化進(jìn)程中，如何將“大建設(shè)、大破壞”改為“大建設(shè)、少破壞”是首當(dāng)其沖的現(xiàn)實(shí)問題。我們只有一個(gè)和其他生物、非生物共有的地球。城市規(guī)劃專家將城市規(guī)劃劃分為6個(gè)階段，前一階段為環(huán)境建設(shè)階段，第六階段為生態(tài)環(huán)境建設(shè)階段，如何體現(xiàn)呢？應(yīng)明確城市是人類聚居，借以生存、生活和持續(xù)發(fā)展的環(huán)境。因此在城市化的同時(shí)，也要使城市社會(huì)生產(chǎn)和自然環(huán)境同步協(xié)調(diào)地發(fā)展。補(bǔ)償20世紀(jì)對(duì)自然資源“大破壞”的損失，并在原基礎(chǔ)上重建城市人工生態(tài)系統(tǒng)。應(yīng)由城規(guī)專家擔(dān)綱，協(xié)同生態(tài)、建筑、園林、文物等各有關(guān)方面專家共謀綜合性的總體規(guī)劃，而且要各學(xué)科專家從專項(xiàng)角度介入總規(guī)。

孟老認(rèn)為，城市的定性定位的目標(biāo)要與客觀實(shí)際相符，名目要符合科學(xué)性。全國六百多城市有180多座城市提出要建成現(xiàn)代國際性大城市、上海把圍繞中心城市的城鎮(zhèn)建成異國風(fēng)光、桂林要把世界名橋都建在桂林、北京什剎海要建成巴黎的左岸、還有提出要建森林城市。林學(xué)家認(rèn)為“森林是覆蓋大面積土地并以喬木為主的植物群落，是集生的喬木及其共同作用的植物、動(dòng)物、微生物和土壤、氣候的總體?！鄙?、海洋、濕地是世界三大自然資源，自然資源是不可人造的。人能造林，但不能造森林。我國城市綠地率約在30%上下，怎么可能將城市土地化為森林呢。人是樹上巢居下到地面居住的，是從森林中走出來的，通過村鎮(zhèn)發(fā)展為城市，人與自然協(xié)調(diào)不是城市回到森林，而是建設(shè)園林城市。城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃不但要有合宜的綠地率，而且要合理分布，由相對(duì)集中和分散的小綠地、綠帶構(gòu)成綠網(wǎng)，是人工創(chuàng)建的城市生態(tài)系統(tǒng)主要組成。有專家很風(fēng)趣地說“森林是猴子住的，城市是人住的?！泵缹W(xué)家李澤厚先生概括中國園林為“人的自然化和自然的人化?！眻@林城市是物質(zhì)和精神建設(shè)的高度結(jié)合，生態(tài)科學(xué)和文化藝術(shù)的高度結(jié)合，是人類健康長壽的環(huán)境條件。城市和建筑創(chuàng)作之源都是環(huán)境，中國園林講究“景因境出”。沒有舊金山灣的海灣環(huán)境何來舊金山大橋。勉強(qiáng)縮小尺度造出來哪里象舊金山大橋。桂林山水環(huán)境這樣美，花橋因地制宜而取勝，桂林何止花橋，有各式各樣的橋。十六大報(bào)告指出：“繼往開來，與時(shí)俱進(jìn)”。桂林完全可以在繼承的基礎(chǔ)上結(jié)合時(shí)代需要進(jìn)行創(chuàng)新和發(fā)展。一方風(fēng)水養(yǎng)一方人，“江作青羅帶，山如碧玉簪”，得天獨(dú)厚的山水彌足珍貴，要建設(shè)具有中國特色、密切適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)生活要求且具有桂林地方風(fēng)格的山水園林城市。

人與自然協(xié)調(diào)還要落實(shí)到保護(hù)自然資源，特別是城市。城市建設(shè)并不要百廢俱興，因?yàn)榧s有三分之一的城市土地面積是綠地，而綠地要依托現(xiàn)狀。我國60%以上的城市是山地，治理山水是重要的環(huán)保工作，中國歷代視治水為“國家大事”。山水是不可再生的寶貴自然資源，是綠化建設(shè)的主要依托。皮之不存毛將焉附。不幸的是我國炸毀山林的現(xiàn)象十分普遍。深圳花博會(huì)很美，而其北面相鄰的山卻炸得山開石亂、大煞風(fēng)景。據(jù)說85年就賣給私人開采。有的山水城市開環(huán)路，遇山則炸毀，就連泰山觀月峰也難免遭受人為炸山破壞。居然泰山頭上敢動(dòng)土。自然資源不可再生，破壞風(fēng)景名勝區(qū)的山林實(shí)際上是對(duì)自然犯罪。即或采石也要綜合考慮。浙江紹興東湖、廣東西樵山，采石后可留下一個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)。有的造建筑就破壞山，而中國傳統(tǒng)善于造山居，總結(jié)了“因山構(gòu)室，其趣恒佳”的道理。

任務(wù)：園林師應(yīng)追本溯源，精研“園冶”

近日，孟老在暢談學(xué)習(xí)十八大體會(huì)時(shí)呼吁，風(fēng)景園林設(shè)計(jì)師要介入城市規(guī)劃。

孟老對(duì)《園冶》一書甚為推崇，他認(rèn)為在中國，每一個(gè)學(xué)園林、搞園林的人，不學(xué)《園冶》恐怕難成正果。因?yàn)?，?jì)成所著、崇幀七年(1634年)刊印的這本書，堪稱中國第一部園林藝術(shù)理論專著?！秷@冶》是古代園林大家計(jì)成的園林創(chuàng)作、賞鑒的集大成之作，具有劃時(shí)代的意義。書中既有千百年來中國古典園林實(shí)踐的總結(jié)，也有計(jì)成對(duì)園林藝術(shù)獨(dú)創(chuàng)的見解和精辟的論述，還有園林建筑插圖235張?！半m由人作，宛

自天開”，“巧于因借，精在體宜”，作為《園冶》貫穿全書的精髓而影響后世。受此書影響的中國園林大師無數(shù)，而孟老就是其中之一。在印證《園冶》的想法指導(dǎo)下，他的足跡走遍了大江南北，用雙眼透視實(shí)景、證明《園冶》。他越來越感到，博大精深的中國園林藝術(shù)傳統(tǒng)理法，放之四海而皆準(zhǔn)。從此，傳統(tǒng)的理法便浸透了他的設(shè)計(jì)思想，指導(dǎo)著他的設(shè)計(jì)實(shí)踐。他特別給碩士、博士研究生開設(shè)了《園冶例釋》課程。作為依《園冶》一書而名的園冶杯系列活動(dòng)，也是因襲了我國園林優(yōu)秀傳統(tǒng)精神而發(fā)展的，園冶杯風(fēng)景園林國際競(jìng)賽對(duì)園林專業(yè)大學(xué)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平提高，對(duì)我國規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)水平的提高，對(duì)我國園林景觀施工企業(yè)的施工水平的提高，對(duì)我國風(fēng)景園林師的培養(yǎng)，都起到了極大的推動(dòng)作用?；顒?dòng)受到孟老的重視，專門抽出時(shí)間參加園冶高峰論壇并講話。

第二篇：風(fēng)景園林工程(孟兆禎)終極復(fù)習(xí)資料

風(fēng)景園林場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)：從最大限度地發(fā)揮風(fēng)景園林的綜合功能出發(fā)，統(tǒng)籌安排園內(nèi)各景點(diǎn)、設(shè)施和地貌景觀之間的關(guān)系，充分利用地形減少土方量，合理處理地上設(shè)施與地下設(shè)施之間、山水之間、園內(nèi)外之間高程上的銜接。

基本任務(wù)：地形設(shè)計(jì)；確定園內(nèi)建筑與原來小品的高程；園路、廣場(chǎng)、橋梁和其他鋪裝場(chǎng)地的設(shè)計(jì)；植物種植在高程上的要求；擬定場(chǎng)地排水方案；安排場(chǎng)地土方工程；管道綜合。

原則：風(fēng)景園林豎向設(shè)計(jì)應(yīng)在總體設(shè)計(jì)的指導(dǎo)下，充分滿足場(chǎng)地內(nèi)各種場(chǎng)所、建筑物、排水、種植的功能要求；充分利用自然地形，就地取材，合理進(jìn)行場(chǎng)地內(nèi)土方的測(cè)算以及工程量的平衡，以減少土方量；合理確定高程，在滿足場(chǎng)地內(nèi)等要求的前提下，以最少的投入達(dá)到風(fēng)景園林整體效果的設(shè)計(jì)要求。

設(shè)計(jì)步驟：資料的搜集；現(xiàn)場(chǎng)踏勘與調(diào)研；風(fēng)景園林豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙的表達(dá)。

等高線法：設(shè)計(jì)者進(jìn)行三維空間思維及設(shè)計(jì)的一種科學(xué)、有效的設(shè)計(jì)方法。特點(diǎn)：能較完整地將設(shè)計(jì)地形與原自然地形地貌進(jìn)行比較，方便地看到土方的變化情況，以進(jìn)行土方的調(diào)配；整體性強(qiáng)；在同一張圖紙上便可表達(dá)原有地形、設(shè)計(jì)地形狀況及公園的平面布置、各部分的高程關(guān)系。

絕對(duì)高程：地面上一點(diǎn)到大地水準(zhǔn)面的鉛垂距離。相對(duì)高程：所設(shè)計(jì)場(chǎng)地各點(diǎn)相對(duì)于基準(zhǔn)面的高差

等高線：一組垂直間距相等、平行于水平面的假想面，與自然地貌相交切所得到的交線在平面上的投影。性質(zhì)：同一條等高線上所有的點(diǎn)，其高程都相等；每一條等高線都是閉合的；水平間距的大小，表示地形的緩或陡；一般不相交或重疊，只有在懸崖處等高線才可能出現(xiàn)相交情況；在圖紙上不能直穿橫過河谷、堤岸和道路燈。

山谷：景觀面狹窄，成帶狀內(nèi)向空間，有一定神秘河誘導(dǎo)期待感，是一個(gè)低地。山脊：景觀面豐富，為外向型空間，脊線為坡面的分界線，獨(dú)特之處在于導(dǎo)向性和動(dòng)態(tài)感。

減少土方工程量的措施：應(yīng)遵循“因地制宜”的原則；園林建筑應(yīng)與地形結(jié)合；園路選線對(duì)土方工程量的影響；多搞小地形，少搞或不搞大規(guī)模的挖湖堆山；縮短土方調(diào)配運(yùn)距，減少小搬運(yùn)；合理的管道布線和埋深。

土壤密度：單位體積內(nèi)天然狀況下的土壤質(zhì)量，單位為kg/m3。土壤的自然傾斜角（安息角）：土壤自然堆積，經(jīng)沉落穩(wěn)定后的表面與地平面所形成的夾角。

土壤含水量：土壤孔隙中的水重和土壤顆粒重的比值。土方施工：挖掘、運(yùn)輸、填筑、壓實(shí)。

給水系統(tǒng)：從水源取水，并按用戶對(duì)水質(zhì)的不同要求進(jìn)行處理，再將水輸送至各用水點(diǎn)使用。

排水系統(tǒng)：為了使將水、污水無害及變害為利，為收集、輸送、處理和處置污水，而建造一系列工程設(shè)施系統(tǒng)。

公園綠地：生活用水、養(yǎng)護(hù)管理用水、造景用水、消防用水。經(jīng)濟(jì)合理安全可靠。

水源：市政給水（自來水廠）、地表水（取水方便、水量充沛不含或少含礦物質(zhì)）、地下水（水溫穩(wěn)定、含礦物質(zhì)多）、再生水（污水經(jīng)適當(dāng)再生工藝處理后具有一定使用功能的水）。

給水管網(wǎng)基本布置形式：樹枝狀管網(wǎng)（較簡單、省管材，適合用水點(diǎn)較分散，供水的保證率較差）環(huán)狀管網(wǎng)（可靠性高、使用管材多、投資大）

布置要點(diǎn)：力求經(jīng)濟(jì)與滿足最佳水利條件（干管應(yīng)靠近用水量最大及主要用水點(diǎn)、靠近調(diào)節(jié)設(shè)施、管道力求短而直）應(yīng)便于檢修維護(hù)（干管盡量埋設(shè)于綠地下，減少對(duì)道路、廣場(chǎng)和水體的穿越，在閥門、儀表、附件等處留有檢查井，給水管網(wǎng)應(yīng)有不小于0.003的坡度坡向泄水門井以便放空檢修，在保證不受凍的情況下、避開復(fù)雜地形和難于施工的地段）保證使用安全，避免損壞和受到污染（管網(wǎng)和其他管道應(yīng)保持一定安全距離，管道埋深，穿越障礙物時(shí)應(yīng)設(shè)置必要的防護(hù)措施）

一般規(guī)定：管道埋深（管頂最小覆土深度不小于土壤冰凍線以下0.15m，行車道下的管線不宜小于0.7m，埋設(shè)在綠地中的給水支管最小埋深不應(yīng)小于0.5m）閥門及消防栓（每500m直線距離設(shè)一個(gè)閥門，間距不應(yīng)超過120m保護(hù)半徑不應(yīng)大于150m）管道材料的選擇（DN>=75mm時(shí)，采用有內(nèi)襯的給水鑄鐵管、球墨鑄鐵管、給水塑料管、復(fù)合管；反之，采用水煤氣鋼管、給水塑料管、復(fù)合管等）

用水量標(biāo)準(zhǔn)：國家根據(jù)各地區(qū)城鎮(zhèn)的性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)水平、生活方式和習(xí)慣、氣溫氣候特征、房屋設(shè)備等不同情況而制定的節(jié)點(diǎn)流量：管段的均勻沿線流量簡化成兩個(gè)相等的集中流量，計(jì)算管段的始末端輸出。

水頭損失：水在管中流動(dòng)時(shí)和管壁發(fā)生摩擦，為了克服這些摩擦力而消耗的勢(shì)能（沿程+局部）

局部比例：生活給水管網(wǎng)為25%~30%，生產(chǎn)給水管網(wǎng)、生活消防共用給水管網(wǎng)、生活生產(chǎn)消防共用給水管網(wǎng)均為20%，消防系統(tǒng)給水管網(wǎng)為10%，生產(chǎn)消防共用給水管網(wǎng)為15%。污水分類：生活污水、工業(yè)廢水和降水

合流制排水系統(tǒng)：將生活污水、工業(yè)廢水和雨水混合在同一個(gè)管渠內(nèi)排除的系統(tǒng)。

分流制排水系統(tǒng)：將生活污水、工業(yè)廢水和雨水分別在兩個(gè)或以上各自獨(dú)立的管渠內(nèi)排除的系統(tǒng)（完全分流制：科學(xué)、清潔、投資大。不完全分流制：經(jīng)濟(jì)節(jié)能）

風(fēng)景園林綠地排水特點(diǎn)：排水類型以降水為主，僅包含少量生活污水；風(fēng)景園林中地形起伏多變，可以通過地面組織排水，減少管網(wǎng)的敷設(shè)；風(fēng)景園林中大多有水體，雨水可就近排入水體；風(fēng)景園林可采用多種方式排水，不同地段可根據(jù)其具體情況采用適當(dāng)?shù)呐潘绞?；排水設(shè)施應(yīng)盡量結(jié)合造景；排水的同時(shí)還要考慮雨水的利用，并通過土壤的滲透吸收以利植物生長，干旱地區(qū)尤應(yīng)注意保水。排水形式：地面排水、溝渠排水、管道排水。

地面排水方式：攔、阻、蓄、分、導(dǎo)。調(diào)整豎向設(shè)計(jì)（注意控制地面坡度，使之不致過陡；同一坡度的坡面不宜延續(xù)過長，應(yīng)該有起有伏，使地表徑流不致一沖到底；在地面水匯流線上，應(yīng)利用道路、山谷線等攔截和組織排水，通過不斷變化的溝、谷、澗、山路等對(duì)雨水徑流加以組織，減緩徑流速度，使其匯集或分散開來，并就近排放到地面的排水明渠或雨水管網(wǎng)中）利用地被植物；采取工程措施（“谷方”、擋水石、護(hù)土筋、排水明溝、出水口）埋管排水。

雨水管渠系統(tǒng)：雨水口、雨水管渠、檢查井、出水口。主要任務(wù)：及時(shí)地匯集并排除暴雨形成的地面徑流，防止公園綠地等受淹，保證綠地和廣場(chǎng)上的活動(dòng)能夠正常進(jìn)行。

濕地處理系統(tǒng)：天然濕地系統(tǒng)、自由水面人工濕地、人工潛流濕地。風(fēng)景園林水體分類：靜水（凈化環(huán)境、劃分空間以及增加環(huán)境氣氛）動(dòng)水（具有生動(dòng)、活躍、富有生命力）駁岸：用工程措施加工岸而使其穩(wěn)固，以免遭受各種自然因素及人為因素的破壞，保護(hù)風(fēng)景園林中水體的設(shè)施，建在水體邊緣與陸地交界處。具有護(hù)堤、防洪、改善濱水區(qū)景觀、恢復(fù)生態(tài)平衡等功能。促進(jìn)河岸生態(tài)系統(tǒng)恢復(fù)，形成美麗自然的景觀；調(diào)節(jié)水源；增強(qiáng)水體自凈作用。

駁岸結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)（埋入水底深度不小于500mm厚度常用400mm寬度為其高度的0.6~0.8倍）墻體（保持一定的厚度）蓋石（壓頂，增強(qiáng)駁岸的穩(wěn)定性，阻止墻后的土壤流失，美化水岸線）墊層、基礎(chǔ)樁、沉降縫、伸縮縫。

駁岸形式：硬駁岸（條石、塊石、混凝土、山石、卵石、塑木）軟駁岸（竹木、自然生態(tài)）混合駁岸（鋼性材料結(jié)合植物種植形成既生態(tài)又具有較高強(qiáng)度。土坡嵌石、石籠墊、陡坡多孔質(zhì)、緩坡多孔質(zhì)）破壞駁岸的主要因素：地基（超荷載、沉陷、凍脹、樁腐爛、動(dòng)物破壞、地下水浮托）常水位以下（浸滲、沖刷、沖蝕）常水位至高水位（淹沒、沖刷、沖蝕）最高水位以上（浪激、超載、日曬、風(fēng)蝕）擋土墻：防止土體坍塌的構(gòu)筑物。分類（重力式：擋土高度不超過5m；衡重式：擋土高度超過5m；鋼筋混凝土扶壁式；加筋）

水池分類：布局（獨(dú)立型：整形式、自然式、混合式；與建筑組合）功能（噴水、觀魚、海獸、水生植物、假山水、海浪、涉水）形態(tài)（靜水、動(dòng)水）

水池的構(gòu)造：剛性結(jié)構(gòu)和柔性結(jié)構(gòu)。池壁（磚砌、鋼筋混凝土、磚砌加鉛絲網(wǎng)）池壁頂（平頂、中折拱、曲拱、傾斜式等）池底；溢水口、溢水管；進(jìn)水口及給水管道；泄水口及排水管道；閥門井；種植槽。水池設(shè)計(jì)：平面設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、剖面設(shè)計(jì)和管線設(shè)計(jì)。

水池結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：混凝土水池（常用做法：素土夯實(shí)、300厚3:7灰土、100厚C10混凝土墊層、20厚1:3水泥砂漿找平層、防水層、20厚1:3水泥砂漿保護(hù)層、鋼筋混凝土池底、素水泥漿結(jié)合層一道、20厚1:1水泥砂漿抹面）；磚水池；柔性結(jié)構(gòu)水池（三元乙丙橡膠薄膜水池、軟底式水池）

噴泉的組成：土建池體、管道閥門系統(tǒng)、動(dòng)力式泵系統(tǒng)、燈光照明系統(tǒng)等噴頭的主要類型：直流式、水膜式和霧化式（吸氣）噴水池的管道：輸水管、配水管、補(bǔ)給水管、溢水管、泄水管等 噴泉系統(tǒng)：噴泉控制器、變頻器、水泵、多功能閥、噴頭、供水管網(wǎng) 道路：供各種車輛和行人等通行的基礎(chǔ)工程設(shè)施（公路、城市道路、廠礦道路、林區(qū)道路、鄉(xiāng)村道路）

園路：城市園林綠地和風(fēng)景名勝區(qū)中的各種室外道路和所有硬質(zhì)鋪裝場(chǎng)地

園路功能：組織空間、引導(dǎo)游覽；組織交通；各種活動(dòng)場(chǎng)地的鋪筑；構(gòu)成園景；綜合功能

園路特點(diǎn)：園路為造景服務(wù)，行游合一；園路路面形式變化多樣，具有較高的藝術(shù)表現(xiàn)力；園路路面結(jié)構(gòu)薄面強(qiáng)基，可以低材高用，綜合造價(jià)低；園路往往與園林排水等設(shè)施相結(jié)合，兼具多種功能。園路類型：路塹型（立道牙）；路堤型（平道牙）；特殊型（步石、汀步、磴道、礓石蔡、臺(tái)階、棧道、攀梯）

園路（材料）分類：整體路面（水泥混凝土和瀝青混凝土路面）快料路面（各種天然塊石或預(yù)制快料鋪裝）碎料路面（用各種不規(guī)則的礫石、碎石、瓦片、卵石、粗砂等組成的路面）簡易路面（灰土路和瀝青）

園路平面線形設(shè)計(jì)：原則（平面線形連續(xù)、順暢，并與地形、地物相適應(yīng)，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)；滿足行駛力學(xué)上的基本要求和視覺、心理上的要求；保證平面線形的均衡與連貫；避免連續(xù)急彎的線形；平曲線應(yīng)有足夠的長度）三要素（直線、圓曲線、緩和曲線）

道路超高：道路轉(zhuǎn)彎時(shí)，將道路外側(cè)抬高，用來抵消離心力的作用，防止車輛向外側(cè)滑移。

緩和曲線：設(shè)置在直線和曲線之間的或半徑相差較大的兩個(gè)同向的圓曲線之間的一種曲率逐漸變化的曲線。

平曲線：當(dāng)?shù)缆酚梢欢沃本€轉(zhuǎn)到另一段直線上去，其轉(zhuǎn)角的連接均為圓弧形式，這段圓弧邊線稱為平曲線，圓弧的半徑稱為轉(zhuǎn)彎半徑。行車視距：停車視距（視高1.2m物高0.1m）會(huì)車視距（停車視距的兩倍）視距曲線

視距三角形：根據(jù)兩條相交道路的兩個(gè)最短視距在交叉口平面上繪出的三角形。

園路縱斷面設(shè)計(jì)要求：園路一般根據(jù)造景的需要，隨地形的變化而起伏變化；在滿足造園藝術(shù)要求的情況下，盡量利用原地形，保證路基的穩(wěn)定，并減少土方量；園路與相連的城市道路在高程上應(yīng)有合理的銜接；園路應(yīng)配合組織園內(nèi)地面水的排除，并與各種地下管線密切配合，共同達(dá)到經(jīng)濟(jì)合理的要求。園路縱坡<8%，橫坡1%~4%

豎曲線：在縱斷面設(shè)計(jì)線的變坡點(diǎn)處，為保證行車安全、緩和縱坡折線而設(shè)的曲線。

變坡點(diǎn)：相鄰兩坡度線的交點(diǎn)。變坡點(diǎn)處的夾角為變坡角 園路路面的病害：裂縫與凹陷；啃邊；翻漿。

園路結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的原則：就地取材；薄面、強(qiáng)基、穩(wěn)基土。

路基：在地面上按路線的平面位置和縱坡要求開挖或填筑成一定斷面形狀的土質(zhì)或石質(zhì)結(jié)構(gòu)體。

路面：由各種不同的材料，按一定厚度與寬度分層鋪筑在路基頂面上的結(jié)構(gòu)物，以供汽車和游人直接在其表面上行駛通行。

結(jié)構(gòu)分層：簡易路面（土基、基層、面層）一般路面（土基、墊層、基層、面層）大交通量車行路（土基、墊層—上底、面層—上中下）園路施工：施工前的準(zhǔn)備；施工放線與測(cè)量；修筑路槽（挖槽式、培槽式、半挖半培式）

假山：以造景游覽為主要目的，充分地結(jié)合其他多方面的功能作用。以土、石等為材料，以自然山水為藍(lán)本并加以藝術(shù)的提煉和夸張，用人工再造的山水景物的通稱。包括置石、掇山。

假山的功能作用：作為自然山水園的主景和地形骨架；作為園林劃分空間和組織空間的手段；運(yùn)用山石小品作為點(diǎn)綴園林空間和陪襯建筑、植物的手段；用山石作駁岸、擋土墻、護(hù)坡和花臺(tái)等；作為室內(nèi)外自然式的家具或器設(shè)。

假山石的種類：太湖石、房山石、黃石、青石、英石、靈璧石、宣石、石筍、其他石品

置石：特置、對(duì)置、散置、群置、山石器設(shè)

掇山的整體布局：山水結(jié)合、相映成趣；相地合宜、造山得體；巧于因借、混假于真；獨(dú)立端嚴(yán)、次相輔弼；三遠(yuǎn)變化、移步換景；遠(yuǎn)觀山勢(shì)、近看石質(zhì)；寓情于石、情景交融 掇山的構(gòu)造：基礎(chǔ)；拉底；中層；收頂 北方掇山“十字訣”：安、連、接、斗、挎、拼、懸、劍、卡、垂、挑、戧

江南疊石“九字訣”：疊、豎、墊、拼、挑、亞、鉤、掛、撐 基礎(chǔ)施工：灰土基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、漿砌塊石基礎(chǔ)等，樁基技術(shù)

第三篇：中國工程院院士孟兆禎暢談嶺南園林

日前，我國著名園林專家，中國工程院孟兆楨院士來廣東參加“落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)風(fēng)景園林可持續(xù)發(fā)展”研討會(huì)，會(huì)議期間，記者采訪了孟院士。孟院士盛贊廣東省風(fēng)景園林協(xié)會(huì)是全國最活躍的協(xié)會(huì)，他們?yōu)樾袠I(yè)的發(fā)展盡心盡力。認(rèn)為廣東的園林一直在全國頗具影響力。

廣東園林具有鮮明的地方風(fēng)格

孟院士在談到廣東的風(fēng)景園林時(shí)，認(rèn)為廣東是先進(jìn)的邊陲，在生產(chǎn)和文化上，都處于先進(jìn)的地位。在50年代，廣東的園林綠化，對(duì)全中國有比較大的影響。那時(shí)，園林發(fā)展很快，雙溪、礦泉?jiǎng)e墅、山莊就是代表作，創(chuàng)造出了自己的地方風(fēng)格。白天鵝酒店，是當(dāng)時(shí)中國第一個(gè)五星級(jí)酒店，中庭園林的故鄉(xiāng)水，對(duì)中國，對(duì)世界都有影響。一度，全國園林刮廣州風(fēng)，如欄桿風(fēng)，過去欄桿都是直的，廣州是彎的，有變化的，全國都學(xué)。還有灰塑，以前是灰塑，后來廣東用鋼筋混凝土來做。廣東在灰塑傳統(tǒng)上發(fā)揚(yáng)光大，發(fā)展出假樹皮、假草等。這方面做得很好。廣東園林的成就主要是繼往開來，與時(shí)俱進(jìn)，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。特別是灰塑從50年代延續(xù)到現(xiàn)在都在應(yīng)用。

廣東在風(fēng)景園林上的主要成就，就是繼承和發(fā)展了嶺南的園林。嶺南園林過去是嶺南庭院，是宅院。以后，廣州在摸索地方風(fēng)格上下了很大的功夫。園林綠化開始發(fā)展時(shí)，最初階段學(xué)北京，如烈士陵園的大門，做得比較厚重，顏色深，其實(shí)不適合廣州的氣候。后來，又借鑒了蘇州的小橋流水，也覺得不合適，慢慢地摸索出一條適合自己的風(fēng)格，就是繼承嶺南的地方風(fēng)格。

現(xiàn)在的廣州藥洲遺址里的“九曜園”就是廣州最早的園林，也是目前保存最好的園林。還有余蔭山房等四大名園，地方特色都非常顯著。地方小，面積不大，處于亞熱帶，植物有自己的特色，在這種情況下創(chuàng)造的四大名園，且各有特色。這些園林，在如何利用廣州的地利，如何發(fā)揮廣州的人文資源方面體現(xiàn)得非常豐富。

孟院士認(rèn)為，園林事業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，目前廣東的風(fēng)景園林仍然具有先進(jìn)的水平，兩屆花博會(huì)，廣州、深圳的設(shè)計(jì)分別拿了第一。孟院士特別提到，廣東在風(fēng)景園林的建設(shè)中，一些提法值得贊賞，如天然水道兩岸，任何單位和人不能占有，要作為公共地帶。全國許多城市把賓館建在水邊，包括西湖。而廣東對(duì)于白云山和珠江，很注意保護(hù)重視。居住小區(qū)，如星河灣，居住環(huán)境越來越好。

城市規(guī)劃應(yīng)注意風(fēng)景園林

孟兆禎院士在贊揚(yáng)廣東園林的同時(shí)，還誠懇地指出了廣東園林的不足之處。認(rèn)為廣東在城市規(guī)劃建設(shè)時(shí)，對(duì)自然資源保護(hù)不足，炸山很普遍，把山炸得一片狼籍，有些把山賣給了別人，這樣損傷太大。實(shí)際上，如果要采石，應(yīng)該綜合開采，并不一定要把山破壞。用中國的理念，人與天挑，如紹興的東湖，廣東的西樵山原來都是采石場(chǎng)，都保護(hù)得很好。采的時(shí)候不破壞，留下環(huán)境是好的。采完后仍是風(fēng)景點(diǎn)。

一些地方在進(jìn)行城市建設(shè)時(shí)，發(fā)展市政中心的地塊是丘陵地帶，但仍用方格網(wǎng)，把地形都破壞了。孟兆楨院士認(rèn)為，珠江流域的支流已經(jīng)把地分成了塊，在城市規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該順應(yīng)地形來進(jìn)行規(guī)劃，特別是有文化價(jià)值的，不應(yīng)破壞。如國際會(huì)展中心，原來是絲綢之路的

地標(biāo)，兩水夾一島的景觀和環(huán)境現(xiàn)在沒有了，造成了破壞。再如開平可園，高架路經(jīng)過門口，大煞風(fēng)景，園外面環(huán)境被破壞，說明搞城規(guī)的缺乏風(fēng)景園林的概念。

園林設(shè)計(jì)要保持原創(chuàng)性

廣東的園林內(nèi)陸，現(xiàn)在保存得最好的是余蔭山房，最差的是清暉園，改造中破壞了原來的意境，原來有“蕉林夜泊”的意境，不做石坊和木坊，利用水邊的攀延植物做纜繩，上岸后是樓廊，非常地詩情畫意，現(xiàn)在廊全拆了，令人痛心。孟院士強(qiáng)調(diào)，園林事業(yè)要發(fā)展，要承前啟后，繼往開來，不能脫離原有的軌道。

云臺(tái)花園很適應(yīng)市民的需要，利用白云山麓進(jìn)行人工改造，引進(jìn)歐洲的花卉布置，大場(chǎng)面，露天花卉，吸引了市民。雕塑公園也做得好，環(huán)境有山有水有展覽室，把廣東的地方風(fēng)情做了系列展示，這些民俗許多青年沒有見過，將歷史的文化凝固在那里，讓大家欣賞，這些比較突出。

廣東風(fēng)景園林善于精雕細(xì)鑿，如種吊蘭，大多地方用盆栽，而廣州呢，用木頭板，天然形的，帶樹皮的，椰子殼鋸成兩半，釘在木頭板上，一高一低，觀賞價(jià)值不同。目前的園林建設(shè)，小部分有公式化的傾向，如番禺的余蔭山房的小橋，到處都學(xué)。一些園林堆砌多，藝術(shù)不高。孟院士強(qiáng)調(diào)園林建設(shè)要有所創(chuàng)新，特別強(qiáng)調(diào)原創(chuàng)性。

第四篇：未來20年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間

2010～2011REICO專題——未來20年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間(2011-02-11 16:11:35)轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽：

雜談

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到20年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的20年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資 1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-20年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)計(jì)出來?！吨袊y(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-20年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-20年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，20年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-20年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)計(jì)出來?！吨袊y(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-20年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室”規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。

“REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)。

“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資 本報(bào)告的完成人為： 呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮

我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧

城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來?！吨袊y(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資/GDP約為7.2%。

城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。

從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn)

自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

居民住房條件不斷改善規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。

并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期

韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。

綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。

規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。

發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來?！吨袊y(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征

從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征：

日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況

韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括

住

房

新

建

規(guī)

模、住

房

投

資

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析

發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考： 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。

并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資/GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資/GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。

我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。

圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較

規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“90/70”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。

特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。

從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間 預(yù)測(cè)思路

從長期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測(cè)流程圖如下：

規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。

2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè).1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增長4.9%（見圖16）。規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程：

PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲

年出現(xiàn)（見圖

26）。

1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。

根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括

住

房

新

建

規(guī)

模、住

房

投

資

因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。

對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系：.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來?！吨袊y(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

其中，為t年住宅折舊率。規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。

城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：

（6）

其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的

第五篇：我國石材業(yè)向城鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)展

我國石材業(yè)向城鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)展

小城市、城鎮(zhèn)的發(fā)展就是行業(yè)中所謂的三、四級(jí)市場(chǎng)?！芭囵B(yǎng)渠道的同時(shí)培養(yǎng)市場(chǎng)”，這是很多廠商的共同想法。在三、四級(jí)市場(chǎng)中，廠商對(duì)所有的經(jīng)銷商都是一視同仁的。包括拿貨價(jià)、活動(dòng)支持等諸多渠道資源

也都是大家共享。廠商在各城市分別只設(shè)立一個(gè)點(diǎn)。

1、“培養(yǎng)渠道”。首先，三、四級(jí)市場(chǎng)本身的市場(chǎng)容量很有限，不適合多家經(jīng)銷商共存。倘若高估了市場(chǎng)容量，盲目增設(shè)多家經(jīng)銷商，也許在增加經(jīng)銷商的最初，市場(chǎng)的走量確實(shí)可以有一點(diǎn)增多，但是在上升到了一個(gè)較高的數(shù)值之后，也許銷量的曲線會(huì)走平線或者往向下的趨勢(shì)走，這就違背了增設(shè)經(jīng)銷商的初衷了，而且最為可怕的惡意殺價(jià)就有可能呈蔓延之勢(shì)不可控制了。這也與廠商“培養(yǎng)市場(chǎng)”的觀點(diǎn)背道而馳。

2、步步為營。在拓展三、四級(jí)市場(chǎng)的問題上，廠商也是本著步步為營的策略，按照已有的渠道管理模式進(jìn)行著。這樣的優(yōu)勢(shì)在于大品牌廠商制定了非常全面、宏觀的策略，可以保持一、二級(jí)市場(chǎng)與三、四級(jí)市場(chǎng)渠道策略的連貫性，更顯大廠商的大戰(zhàn)略。不過，對(duì)于三、四級(jí)市場(chǎng)來說，任何品牌，無論它在一、二級(jí)市場(chǎng)的品牌知名度如何，對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)都是一樣的陌生。所以說，進(jìn)入到一個(gè)新的市場(chǎng)時(shí)，新品牌也

好，大品牌也罷，從市場(chǎng)的認(rèn)知度上來說，它們基本同在一個(gè)起跑線上。

3、深入挖掘。面對(duì)一、二級(jí)城市的激烈競(jìng)爭以及某些產(chǎn)品市場(chǎng)的日益飽和，深入廣闊的三、四級(jí)市場(chǎng)確實(shí)是一條未來發(fā)展的必由之路，然而，比起一、二級(jí)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭，三、四級(jí)市場(chǎng)的投入與產(chǎn)出比無疑需要認(rèn)真考量。何況，國內(nèi)各區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展不平衡性非常突出，消費(fèi)習(xí)慣、品牌傾向乃至風(fēng)土人情千差萬別，這些都加劇了廠商投入的風(fēng)險(xiǎn)：只是簡單拷貝在一、二級(jí)市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)，必然會(huì)導(dǎo)致策略的無的放矢;針對(duì)各區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)制定差異化的產(chǎn)品和營銷策略又需要投入更多的精力和資源，沒有足夠的財(cái)

力交學(xué)費(fèi)恐怕很難在各區(qū)域市場(chǎng)遍地開花、建功立業(yè)。

4、培養(yǎng)核心。采用從總代理到核心代理的渠道分銷體系，并嚴(yán)格設(shè)定了各級(jí)代理商的數(shù)量，核心代理商的數(shù)量也會(huì)嚴(yán)格限定。通過數(shù)量控制，著重培養(yǎng)核心渠道伙伴的分銷能力和解決方案能力，并實(shí)現(xiàn)代理

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