第一篇：關(guān)于市本級(jí)土地經(jīng)營(yíng)與投融資公司土地運(yùn)作情況調(diào)查報(bào)告

關(guān)于市本級(jí)土地經(jīng)營(yíng)與投融資公司

土地運(yùn)作情況調(diào)查報(bào)告

一、市本級(jí)2008-2013年土地經(jīng)營(yíng)基本情況 1、2008-2013年市本級(jí)共供應(yīng)土地20705.78畝，其中劃撥土地3769.8畝，工業(yè)用地8243.25畝，商住用地6929.61畝，其他1763.12畝。截止2013年底，市國(guó)土資源儲(chǔ)備中心存量土地共有12290.82畝，其中市本級(jí)土地3929畝，但是由于已抵押貸款、已作項(xiàng)目安排、征地拆遷未完全到位等原因，實(shí)際可用的土地面積為1115畝，且其中不少是零星土地，適宜進(jìn)行開發(fā)的地塊相對(duì)較少。

2、我市城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的土地出讓收入全部納入市本級(jí)管理，實(shí)行國(guó)庫集中收付、收支兩條線管理，市本級(jí)、高新區(qū)、仙女湖區(qū)（含原孔目江區(qū)）以及渝水區(qū)城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓收入繳入市財(cái)政。

由于市本級(jí)土地資源有限，土地收入大部分為各區(qū)的土地收入，因此土地收入撥付各區(qū)的比重較大，市本級(jí)除扣除各區(qū)部分商住用地專項(xiàng)基金外，其余基本全部撥付各區(qū)用于支持其發(fā)展建設(shè)，本級(jí)可用資金極其有限。

2008-2013年全市土地收入1078258萬元（其中市本級(jí)444890.27萬元，各區(qū)633367.73萬元），支付土地成本33059萬元，支付還本付息資金27530.94萬元，提取專項(xiàng)基金111609.29萬元，列支撥付899295.94萬元（其中市本級(jí)339817.37萬元，撥付各區(qū)559478.57萬元），結(jié)余資金為-1018.42萬元，實(shí)際上是還本付息等無資金來源的支出占用了提取的專項(xiàng)基金。

二、市本級(jí)投融資公司土地運(yùn)作基本情況

截止2013年底市本級(jí)投融資公司（城投、發(fā)投、高鐵新區(qū)建設(shè)投資公司）資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)307億元，土地資產(chǎn)總面積13016.53畝（其中用于抵押貸款7964.5畝，用于房地產(chǎn)開發(fā)201.33畝，其他4736.99畝），土地抵押貸款總額1349426萬元，房地產(chǎn)開發(fā)收益22657.65萬元，歷年來財(cái)政撥付土地出讓收入47334.05萬元。

1、市城投公司2013年底總資產(chǎn)規(guī)模239.33億元，土地資產(chǎn)總面積9053.55畝（其中用于抵押貸款6334.01畝，用于房地產(chǎn)開發(fā)66.35畝，其他2539.48畝），土地抵押貸款總金額125.74億元，房地產(chǎn)開發(fā)收益8657.65萬元，財(cái)政歷年撥付土地收入33271.23萬元。

2、市發(fā)投公司2013年底總資產(chǎn)規(guī)模36.46億元，土地資產(chǎn)總面積767.98畝（其中用于抵押貸款187.49畝，用于房地產(chǎn)開發(fā)134.98畝，其他445.51畝），土地抵押貸款總金額1.17億元，房地產(chǎn)開發(fā)收益14000萬元，財(cái)政歷年撥付土地收入14062.82萬元。

3、市高鐵新區(qū)建設(shè)投資公司2013年底總資產(chǎn)規(guī)模31.2億元，土地資產(chǎn)總面積3195畝（其中用于抵押貸款1443畝，其他1752畝），土地抵押貸款總金額8.03億元，由于高鐵新區(qū)尚未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性商住開發(fā)階段，除高鐵新區(qū)汽車站地塊外，目前沒有招拍掛的土地。

三、存在的主要問題

1、市本級(jí)實(shí)際可用存量土地不多，由于大量存量土地因已用于融資抵押、擬用于項(xiàng)目建設(shè)、征地拆遷手續(xù)不到位、零星土地不好開發(fā)利用等原因無法及時(shí)公開出讓。剩余土地由于受限于目前整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家政策等大環(huán)境影響，即使公開出讓也不易順利成交，尤其是今年以來，我市土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，市本級(jí)土地出讓收入銳減，嚴(yán)重影響了土地資金周轉(zhuǎn)。

2、為了支持各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市本級(jí)收繳的各區(qū)的商住用地土地收入除了扣繳部分專項(xiàng)基金外，余額基本全部撥付給了各區(qū)。由于市本級(jí)自身土地資源不多，大部分土地收入都要撥付各區(qū)用于支持其建設(shè)，市本級(jí)集中不了土地收入方面的財(cái)力，近幾年進(jìn)入歸還貸款的高峰期后，市本級(jí)能籌集到的還本付息資金極其有限，大量占用了專項(xiàng)基金和其他應(yīng)支付的資金。

3、市本級(jí)土地經(jīng)營(yíng)基本只能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，除了支付土地成本、還本付息和撥付相關(guān)單位外，能用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金有限。從近兩年開始，市本級(jí)進(jìn)入了還本付息高峰階段，無論是市國(guó)土資源儲(chǔ)備中心的土地抵押貸款，還是省財(cái)政廳城投公司閑置土地貸款和棚戶區(qū)改造貸款，陸續(xù)需要?dú)w還本金，對(duì)市本級(jí)土地經(jīng)營(yíng)形成巨大壓力，若市本級(jí)土地經(jīng)營(yíng)不能籌集到還本付息資金，則必然要占用專項(xiàng)基金和其他應(yīng)支付的資金，影響土地資金運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、投融資公司土地經(jīng)營(yíng)盈利能力不強(qiáng)，公司資金周轉(zhuǎn)對(duì)土地抵押貸款依賴度比較高，自身造血功能貧弱，沒有實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)。四、一些建議

1、在嚴(yán)格執(zhí)行《新余市人民政府關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓金列支撥付的意見》（余府發(fā)[2013]26號(hào)）基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)范土地出讓收入的撥付政策，尤其有必要研究明確市本級(jí)與各區(qū)土地分成方式和比例，杜絕各區(qū)挖市里墻角的行為，提高市本級(jí)土地可用財(cái)力，降低市本級(jí)資金壓力。

2、進(jìn)一步盤活市本級(jí)土地，整合現(xiàn)有土地資源，統(tǒng)籌謀劃我市土地收儲(chǔ)及供應(yīng)，規(guī)范土地市場(chǎng)行為，加大閑置土地清理力度，加大欠繳土地收入的催繳力度，提高土地經(jīng)營(yíng)收益，盡可能多地籌集可用資金，為市本級(jí)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和還本付息等提供強(qiáng)大的資金保障，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、針對(duì)投融資公司反應(yīng)的土地證辦理周期長(zhǎng)等問題，建議按照《關(guān)于市級(jí)投融資公司土地出讓收入列支撥付的意見》精神，出讓一宗，繳清一宗，申報(bào)一宗，辦理一宗，在投融資公司繳清土地出讓收入的前提下，加快各環(huán)節(jié)辦理時(shí)間，縮短運(yùn)作周期，降低運(yùn)營(yíng)成本。

4、各投融資公司應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有土地資產(chǎn)和銀行貸款實(shí)際情況，進(jìn)行償債能力分析測(cè)算，對(duì)于滿足開發(fā)條件的土地要盡快盤活，以壓縮債務(wù)規(guī)模，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)方案報(bào)市政府審議。

5、由于國(guó)家對(duì)土地管理日趨規(guī)范和嚴(yán)格，市國(guó)土資源儲(chǔ)備中心已實(shí)行了土地抵押貸款規(guī)?？刂瓶ü芾?。按照趨勢(shì)，投融資公司也將逐步納入貸款規(guī)?？刂瓶ü芾恚瑢?duì)此建議各投融資公司及早做好相應(yīng)準(zhǔn)備，完善自身造血功能，應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的各種不利情形，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

6、我市高鐵通車在即，高鐵新區(qū)目前儲(chǔ)備的土地預(yù)期可以產(chǎn)生大量的土地收入，但是考慮到當(dāng)前土地市場(chǎng)整體低迷，建議高鐵新區(qū)適當(dāng)控制土地供應(yīng)的節(jié)奏，形成土地供給的饑渴效應(yīng)，提高土地經(jīng)營(yíng)收益。

2014年6月15日

第二篇：云陽縣土地承包流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查報(bào)告

云陽縣土地承包流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查報(bào)告

土地是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最可靠的社會(huì)保障。為了依法保障農(nóng)民的土地承包權(quán)益和農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的鞏固、完善，加強(qiáng)農(nóng)村土地管理，引導(dǎo)農(nóng)村土地合理、有序地流轉(zhuǎn)，提高農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)。為貫徹《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》奠定基礎(chǔ)，提供詳細(xì)的資料，我們對(duì)人和鎮(zhèn)騎龍村、木古村，盤石鎮(zhèn)永安村、石樓村的農(nóng)村土地二輪承包、土地流轉(zhuǎn)及土地經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了調(diào)查?，F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：

一、基本情況

本次調(diào)查了4個(gè)村，36個(gè)農(nóng)業(yè)合作社,農(nóng)戶1847戶，農(nóng)業(yè)人口6382人，承包面積5451.1畝，其中：田2419.2畝，地2127.9畝，山地及其他904畝。

（一）土地承包“三到戶”情況

土地承包“三到戶”是指承包土地地塊落實(shí)到戶、承包合同簽定到戶、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證書發(fā)放到戶。調(diào)查顯示：

1．土地承包“三到戶”的有1411戶，占調(diào)查總戶數(shù)的76.3％；耕地面積4395畝，占調(diào)查總耕地面積的73.4％，其中：“三到戶”不一致的有487戶，占手續(xù)健全戶的34.5％，耕地面積1406畝，占手續(xù)健全耕地面積的32％。主要是人和鎮(zhèn)木古村，承包合同和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證書雖發(fā)放到戶，但部分村民認(rèn)為合同、證書上的耕地面積與實(shí)際耕地面積存在差異。

2．土地到戶，合同和證書未到戶的有436戶，占調(diào)查總戶數(shù)的23.7％，耕地面積702.1畝，占調(diào)查總耕地面積的26.6％。主要是盤石鎮(zhèn)永安村土地二輪承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書至今仍未發(fā)放到農(nóng)戶手中。

（二）土地流轉(zhuǎn)情況

從4個(gè)村36個(gè)社的調(diào)查情況反映，土地流轉(zhuǎn)的有398戶，占調(diào)查總戶數(shù)的21.5％，流轉(zhuǎn)人數(shù)為1391人，占調(diào)查總承包人口的23.3％，流轉(zhuǎn)耕地面積503.5畝，占調(diào)查總耕地面積的11.07％，其中：流轉(zhuǎn)田402.3畝，地101.2畝。分別按以下三種形式分類，情況如下：

1.按流轉(zhuǎn)的形式劃分

（1）土地轉(zhuǎn)讓的有171戶，占調(diào)查流轉(zhuǎn)戶的43％，轉(zhuǎn)讓土地人數(shù)有599人，轉(zhuǎn)讓耕地面積270.5畝，占調(diào)查流轉(zhuǎn)面積的53.8％，其中：轉(zhuǎn)讓田169.3畝，地101.2畝。主要涉及盤石鎮(zhèn)永安村、石樓村全戶外出，耕地轉(zhuǎn)讓給他人耕種。

（2）土地租賃的有227戶，占調(diào)查流轉(zhuǎn)戶的57％，租賃土地人數(shù)有198人，租賃耕地面積233畝，占調(diào)查流轉(zhuǎn)面積的46.2％，其中：租賃田233畝。主要涉及人和鎮(zhèn)騎龍村、木古村，耕地被長(zhǎng)江林場(chǎng)租用為苗圃基地。

2.按經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式劃分

（1）有償流轉(zhuǎn)的有228戶，占調(diào)查流轉(zhuǎn)戶的57.3％，流轉(zhuǎn)人數(shù)為802人，流轉(zhuǎn)耕地面積237畝，占調(diào)查流轉(zhuǎn)面積的45.1％，其中：田235畝，地2畝。如人和鎮(zhèn)騎馬村、木古村的233畝耕地由長(zhǎng)江林場(chǎng)租賃作苗圃基地后，租賃費(fèi)為一畝田一年1000斤稻谷，按當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)。

（2）無償流轉(zhuǎn)的有170戶，占調(diào)查流轉(zhuǎn)戶的42.7％，流轉(zhuǎn)人數(shù)為595人，流轉(zhuǎn)耕地面積266.5畝，占土地流轉(zhuǎn)面積的52.9％，其中：流轉(zhuǎn)田167.3畝，地99.2畝。土地?zé)o償給他人耕種，并由原承包戶承擔(dān)每年的稅費(fèi)。

3.按流轉(zhuǎn)簽訂合同的形式劃分

（1）簽訂書面合同的有227戶，占調(diào)查流轉(zhuǎn)戶的57％，流轉(zhuǎn)人數(shù)798人，流轉(zhuǎn)耕地面積233畝，占調(diào)查流轉(zhuǎn)面積的46.2％，其中：田233畝。

（2）按口頭合同流轉(zhuǎn)的有171戶，占調(diào)查總戶數(shù)的43％，流轉(zhuǎn)人數(shù)599人，流轉(zhuǎn)耕地面積270.5畝，占調(diào)查流轉(zhuǎn)面積的53.8％，其中：田169.3畝，地101.2畝。

（三）土地經(jīng)營(yíng)情況

從調(diào)查的4個(gè)村36個(gè)社看，土地經(jīng)營(yíng)較好的有1386戶，占調(diào)查總戶數(shù)的75％，承包土地人數(shù)4604人，經(jīng)營(yíng)較好的耕地面積3938.2畝，占調(diào)查土地面積的86.6％，其中：田2092.7畝，地1845.5畝。在土地流轉(zhuǎn)的398戶，503.5畝耕地中，目前經(jīng)營(yíng)情況較好的有397戶，占流轉(zhuǎn)戶的99.7％，耕地489.5畝，占流轉(zhuǎn)耕地的97.2％，其中：田332.2畝，地167.3畝。如人和鎮(zhèn)騎龍村，將耕地160畝租賃給長(zhǎng)江林場(chǎng)后，加大了對(duì)耕地的投入，擴(kuò)大了規(guī)模，實(shí)現(xiàn)了林場(chǎng)、農(nóng)戶雙贏的局面。種“應(yīng)付田”、半丟荒、全丟荒的有461戶，占調(diào)查總戶數(shù)的25％，承包土地人數(shù)1347人，涉及耕地面積608.9畝，占調(diào)查土地面積的13.4％，其中田325.7畝，地283.2畝。

1.種“應(yīng)付田”的情況

我們將重栽輕管的粗放經(jīng)營(yíng)土地現(xiàn)象，叫作種“應(yīng)付田”。在被調(diào)查的農(nóng)戶中，種“應(yīng)付田”的有269戶，790人，占調(diào)查總戶數(shù)的14.5％，面積509.5畝，占調(diào)查面積的11.2％，其中：田320.7畝，地188.8畝。分析產(chǎn)生種“應(yīng)付田”的主要原因有：

（1）因認(rèn)為種莊稼不劃算、效益低的有248戶，占種應(yīng)付田的92.2％，土地面積448.7畝，占種應(yīng)付田的88％，其中：田280.2畝，地168.5畝。

（2）因有外出打工或本地務(wù)工收入而疏于管理的有21戶，占種應(yīng)付田的7.8％，土地面積60.8畝，占種應(yīng)付田的12％，其中：田40.5畝，地20.3畝。

2.土地半丟荒情況

土地半丟荒的涉及190戶，548人，占調(diào)查總戶數(shù)的10.2％，半丟荒土地面積為92.2畝，占調(diào)查面積的2％，主要涉及盤石鎮(zhèn)石樓村、人和鎮(zhèn)騎龍村，被丟荒的土地全為旱地。土地半丟荒，原因是農(nóng)戶的部分貧脊、低產(chǎn)、偏遠(yuǎn)的坡耕地，投入高產(chǎn)出少，因此僅種植大春作物一季。

3.土地全丟荒情況

土地全丟荒涉及2戶，9人，占調(diào)查總戶數(shù)的0.1％，全丟荒土地面積為7.2畝，占調(diào)查總面積的0.15％，其中：田5畝，地2.2畝。土地全丟荒的主要原因是農(nóng)戶全家外出打工或經(jīng)商，承包土地?zé)o人耕種，農(nóng)戶不愿丟失土地，而又無人可轉(zhuǎn)包，造成土地全部荒蕪。

二、存在的主要問題

（一）土地承包“三到戶”的問題

1.承包手續(xù)不健全，使農(nóng)民承包土地的權(quán)利得不到法律的保障。在土地二輪承包過程中，部分村社干部認(rèn)識(shí)不到位，工作上怕麻煩等原因，致使二輪承包合同和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證書至今仍堆放在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)，沒下發(fā)到農(nóng)戶手中，嚴(yán)重違反了《農(nóng)村土地承包法》的貫徹落實(shí)。如盤石鎮(zhèn)永安村，由于第二輪土地承包時(shí)涉及到外遷移民，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證書一直未發(fā)放到農(nóng)戶手中。

2.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證書與農(nóng)戶實(shí)際承包土地面積存在差異。農(nóng)戶在承包后，由于新修村、組級(jí)公路或新修農(nóng)田水利設(shè)施等村社公益事業(yè)毀占了部分承包耕地，而造成農(nóng)戶實(shí)際承包土地面積與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證書上的面積不一致。

（二）土地流轉(zhuǎn)中的問題

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)效果較好，不僅提高了土地資源利用率，推進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)?；M(jìn)程，而且對(duì)促進(jìn)農(nóng)民收入的增長(zhǎng)，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，也起到了積極作用。但是，在土地流轉(zhuǎn)過程中，也存在一些不容忽視的問題。

1.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)運(yùn)作不規(guī)范

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式多種多樣，有轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)包等多種形式，目前，這些方式既沒有按土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范程序操作，也沒有農(nóng)村土地承包合同管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督實(shí)施，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)運(yùn)作不規(guī)范、無人管理。

2.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同方式五花八門，有書面的，也有口頭的，有的甚至什么也沒有，即使簽訂流轉(zhuǎn)合同，合同也不夠規(guī)范，有關(guān)合同條款標(biāo)的物不夠明確，約束力不強(qiáng)，易引起不必要的合同糾紛。

3.影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的因素多：（1）農(nóng)民固有的“戀地”情結(jié)很難消除。有的農(nóng)民長(zhǎng)期在外務(wù)工經(jīng)商，寧愿送人代耕、拋荒或種應(yīng)付田，也不愿把土地流轉(zhuǎn)給別人，認(rèn)為土地是自己的命根子，害怕流轉(zhuǎn)后掉了自己的飯碗等；（2）少數(shù)農(nóng)戶已在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)找到了自己的謀生門路，不愿再承包土地，轉(zhuǎn)移不出去，退還集體因稅費(fèi)原因和土地太分散，集體不愿接受等。

4.不規(guī)范流轉(zhuǎn)易引發(fā)承包合同糾紛。目前主要有兩種情況：（1）承包戶長(zhǎng)期外出務(wù)工，將土地轉(zhuǎn)包給本村社以外的農(nóng)戶耕種，而引起本村社農(nóng)戶不滿，產(chǎn)生流轉(zhuǎn)合同糾紛；（2）有的農(nóng)戶全家外遷進(jìn)城定居，并將房子賣給鄉(xiāng)外的農(nóng)戶后，購房方受讓該農(nóng)戶的土地進(jìn)行耕種。購方通過不完全正規(guī)渠道又將戶口遷移至該村組，引起當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶意見，認(rèn)為該農(nóng)戶占有了本村組的耕地資源，讓等輪候缺承包土地的本社人口失去了一次機(jī)會(huì)。同時(shí)認(rèn)為這種整戶轉(zhuǎn)讓的土地比實(shí)際丈量劃地的面積多，遷入農(nóng)戶占了便利，存在糾紛的隱患。

（七）建立縣級(jí)農(nóng)村土地承包合同仲裁機(jī)構(gòu)。

依托縣農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)建立縣農(nóng)村土地承包合同仲裁機(jī)構(gòu)，依法對(duì)農(nóng)村土地承包合同糾紛進(jìn)行調(diào)解和仲裁。

（八）積極鼓勵(lì)農(nóng)村土地承包合同的流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

各級(jí)農(nóng)村土地承包合同管理機(jī)構(gòu)應(yīng)積極鼓勵(lì)多樣化的流轉(zhuǎn)形式，積極引導(dǎo)多元化的流轉(zhuǎn)主體參與，努力探索縣、鄉(xiāng)、村建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)及土地信托服務(wù)中心（服務(wù)站），加速土地流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，提高農(nóng)民收入。

第三篇：城市經(jīng)營(yíng)、土地儲(chǔ)備與土地金融

城市經(jīng)營(yíng)、土地儲(chǔ)備與土地金融 ——兼論經(jīng)營(yíng)、儲(chǔ)備與資金循環(huán)機(jī)制 劉維新/張紅

【專題名稱】城市經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì) 【專 題 號(hào)】F107 【復(fù)印期號(hào)】2002年01期 【原文出處】《中國(guó)房地產(chǎn)金融》(京)2001年10期第6～11頁 【作者簡(jiǎn)介】劉維新 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員，北京 100053 張紅 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。北京 100084 【內(nèi)容提要】 隨著城市化進(jìn)程的日益加速，“經(jīng)營(yíng)城市”作為一種全新的城市建設(shè)理念，為突破建設(shè)資金瓶頸，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)事業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展指明了方向。同時(shí)，為了合理調(diào)控土地市場(chǎng)供求關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷、建立土地儲(chǔ)備制度是城市經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容。論述了經(jīng)營(yíng)城市的概念與內(nèi)涵，探討了經(jīng)營(yíng)城市與實(shí)施土地儲(chǔ)備制度的關(guān)系，并從土地金融的角度對(duì)經(jīng)營(yíng)城市與土地儲(chǔ)備的運(yùn)行機(jī)制等進(jìn)行了研究、分析，提出了相關(guān)發(fā)展建議。

【關(guān) 鍵 詞】經(jīng)營(yíng)城市/土地儲(chǔ)備/土地金融

中圖分類號(hào)：F293.2 文章編號(hào)：1006-7388(2001)10-0006-05 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

城市經(jīng)營(yíng)，有的稱“經(jīng)營(yíng)城市”，其核心是以土地資本、基礎(chǔ)設(shè)施為經(jīng)營(yíng)對(duì)象。兩種稱謂，本質(zhì)是一致的。隨著城市化進(jìn)程的日益加速，“經(jīng)營(yíng)城市”作為一種全新的城市建設(shè)理念，正在納入人們的視野并逐步成為大家的共識(shí)。即要把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營(yíng)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、經(jīng)營(yíng)主體、經(jīng)營(yíng)方式等多種要素引入城市建設(shè)，全面歸集和盤活資產(chǎn)，促使城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來源。經(jīng)營(yíng)城市的核心是運(yùn)營(yíng)城市空間資源，尤其是土地資本，因此，建立與完善土地儲(chǔ)備制度、合理調(diào)控與配置土地資源是經(jīng)營(yíng)城市的重要環(huán)節(jié)。因?yàn)椋鞘械囊磺谢顒?dòng)都要依賴于土地。土地供給具有稀缺性，其外延式供給是有限的。只有相當(dāng)數(shù)量的土地資源、資產(chǎn)集中在政府的儲(chǔ)備庫里，進(jìn)行土地優(yōu)化配置，才能形成土地利用布局適當(dāng)、效果合理及綜合效率最高的模式。

近年來，有許多城市從經(jīng)營(yíng)城市的角度出發(fā)，通過建立和實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，從整體上提高城市土地資本的利用效率和地域空間的生態(tài)環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益，積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制創(chuàng)新，依靠市場(chǎng)運(yùn)作增加基本建設(shè)投資，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新階段。經(jīng)營(yíng)城市的概念與內(nèi)涵

樹立政府經(jīng)營(yíng)城市的新理念，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市政府職能轉(zhuǎn)換的客觀要求，也就是說，城市政府要從行政指令的管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑煞ㄒ?guī)為基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)管理，任何工程項(xiàng)目的建設(shè)，都要講究效益，包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境三個(gè)方面的效益。經(jīng)營(yíng)城市就是對(duì)構(gòu)成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資本及其相關(guān)延伸資本（如道路、廣場(chǎng)冠名權(quán)）等進(jìn)行集聚、重組與運(yùn)營(yíng)，從而獲得收益。

政府要充分利用公共設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策和社會(huì)保障職能，不斷提高城市土地資本及地域空間作用的效益，在完善經(jīng)濟(jì)功能、創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境的過程中發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。經(jīng)營(yíng)城市的目標(biāo)是降低投資成本，廣泛吸納生產(chǎn)要素，發(fā)展市場(chǎng)主體，以城市的發(fā)展帶動(dòng)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步。隨著市場(chǎng)機(jī)制的建立和完善，城市經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，主要不應(yīng)該依靠行政手段，而要依靠?jī)r(jià)值和政策法規(guī)的規(guī)范性，依靠城市的聚集性、開放性和信息的廣泛性。這“四性”的存在，為城市政府經(jīng)營(yíng)城市提供了前提條件，城市的地域空間資源使城市政府經(jīng)營(yíng)城市成為可能。因此，樹立城市政府經(jīng)營(yíng)城市的新理念，是跨入新世紀(jì)后，城市政府領(lǐng)導(dǎo)必須具備的一種戰(zhàn)略觀念和基本素質(zhì)（注：劉維新，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》，2000年10月12日。）。

經(jīng)營(yíng)城市的對(duì)象是土地資本和地域空間，要素是經(jīng)濟(jì)功能、經(jīng)濟(jì)容量、城市形象和投資環(huán)境。要經(jīng)營(yíng)好城市，必須在堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三者和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，把經(jīng)營(yíng)城市的思路貫穿到城市規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)、管理的全過程，從整體上推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。

要以企業(yè)為中心經(jīng)營(yíng)城市。企業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，是城市財(cái)政收入和就業(yè)機(jī)會(huì)的創(chuàng)造者，因而是經(jīng)營(yíng)城市的中心。為此，必須把為企業(yè)創(chuàng)造最佳的發(fā)展環(huán)境作為經(jīng)營(yíng)城市的出發(fā)點(diǎn)，努力改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期多元分割的城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局，打破所有制界限，促進(jìn)多種經(jīng)濟(jì)成分相融合；打破隸屬關(guān)系界限，為中央企業(yè)、省屬企業(yè)、外來企業(yè)和市屬企業(yè)營(yíng)造同樣的發(fā)展環(huán)境；打破產(chǎn)業(yè)界限，鼓勵(lì)城市中心的企業(yè)從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)布局；打破城鄉(xiāng)界限，促進(jìn)城區(qū)工業(yè)企業(yè)向城郊轉(zhuǎn)移，開辟新興工業(yè)園區(qū)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。

要以經(jīng)營(yíng)手段建設(shè)城市。城市建設(shè)是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，用經(jīng)營(yíng)手段運(yùn)作城市建設(shè)：一是盤活土地資本存量和國(guó)有資產(chǎn)存量，利用前人積累的物化資本建設(shè)城市；二是積極進(jìn)行開源節(jié)流和資本運(yùn)作，推進(jìn)股份制改造，通過證券市場(chǎng)籌集當(dāng)代資金，使之轉(zhuǎn)換成為城市建設(shè)和工業(yè)發(fā)展的投入；三是努力爭(zhēng)取銀行信貸資金，通過建設(shè)項(xiàng)目的有償使用和以經(jīng)營(yíng)收入抵押等方式，把未來的資金轉(zhuǎn)換成為現(xiàn)實(shí)投入。

要以經(jīng)營(yíng)方式管理城市。經(jīng)營(yíng)城市的重點(diǎn)是城市空間要素和環(huán)境要素。應(yīng)堅(jiān)持以人為本，努力營(yíng)造良好的生活環(huán)境。對(duì)舊住宅小區(qū)、小街道進(jìn)行全面改造，加大綠化美化的力度，建設(shè)標(biāo)志性工程，把城市形象提高到一個(gè)新的層次。同時(shí)，為了吸引中外投資者，還應(yīng)著力營(yíng)造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策環(huán)境、法制環(huán)境和政府服務(wù)環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚力。

要以經(jīng)營(yíng)眼光規(guī)劃城市。經(jīng)營(yíng)城市的關(guān)鍵是特色和規(guī)模。應(yīng)按經(jīng)營(yíng)城市的思路規(guī)劃城市發(fā)展，努力塑造獨(dú)特的城市形象，爭(zhēng)取以特色創(chuàng)名牌城市。在規(guī)模上，要結(jié)合城市發(fā)展進(jìn)程，有計(jì)劃地全面改造城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)建成區(qū)域進(jìn)行功能改造和升級(jí)；爭(zhēng)取適時(shí)調(diào)整行政區(qū)劃，使城市規(guī)劃適應(yīng)經(jīng)營(yíng)城市的要求，體現(xiàn)城市功能分區(qū)特點(diǎn)，優(yōu)化城市生活環(huán)境和經(jīng)濟(jì)布局，形成土地資本利用效率最大化的城市規(guī)模。

經(jīng)營(yíng)城市與土地儲(chǔ)備的關(guān)系

土地儲(chǔ)備制度是政府為提高對(duì)市場(chǎng)變化的敏感度，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制收購、征購閑置或低效使用的土地，以滿足各類建設(shè)用地需求，合理調(diào)控土地市場(chǎng)供求關(guān)系的管理制度。面對(duì)城市功能發(fā)生深刻變化的新情況，要使城市經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，就必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，綜合運(yùn)用城市土地資本、地域空間及其他經(jīng)濟(jì)要素，從總體上運(yùn)作城市經(jīng)濟(jì)，在整個(gè)城市范圍實(shí)現(xiàn)資源配置容量和效率的最大化、最優(yōu)化。經(jīng)營(yíng)城市與土地儲(chǔ)備的關(guān)系體現(xiàn)在以下方面：

2.1 運(yùn)營(yíng)與基礎(chǔ)的關(guān)系

在傳統(tǒng)習(xí)慣思維中，城市只是給人們提供生產(chǎn)、生活條件的無償服務(wù)型、共享型的公共產(chǎn)品，政府對(duì)它只投入、不收益，只建設(shè)、不經(jīng)營(yíng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，必須用市場(chǎng)的眼光重新認(rèn)識(shí)和審視城市。應(yīng)當(dāng)看到，城市是國(guó)家長(zhǎng)期巨額資金投入的結(jié)果，是資本的實(shí)物形態(tài)，實(shí)際上就是政府最大的一筆有形國(guó)有資產(chǎn)。因此，運(yùn)營(yíng)與土地儲(chǔ)備的關(guān)系，就是運(yùn)營(yíng)與基礎(chǔ)的關(guān)系，其實(shí)質(zhì)是運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）與人力作用資本（如路、橋）及其相關(guān)延伸資本（如路、橋冠名權(quán)）等進(jìn)行集聚、重組和營(yíng)運(yùn)，最大限度地盤活存量，吸引增量，走出一條以城建城、以城興城的城建市場(chǎng)化之路，實(shí)現(xiàn)城市的自我滾動(dòng)、自我積累、自我增值。為此，我們要強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)城市理念，努力完成從把城市資產(chǎn)作為公共財(cái)產(chǎn)到可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，從把城市建設(shè)作為社會(huì)公益事業(yè)到資本經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，從把政府部門作為出資者到經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)變。

2.2 運(yùn)營(yíng)與增值的關(guān)系

隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和功能的完善，城市建設(shè)所需資金越來越巨大，依靠財(cái)政搞城市建設(shè)的路子已越來越舉足維艱。要擺脫傳統(tǒng)城市建設(shè)的困境，必須走經(jīng)營(yíng)城市之路。只要符合政府所追求的“社會(huì)公益事業(yè)總量不斷增加”的目標(biāo)，城市建設(shè)就應(yīng)該放開市場(chǎng)。我們要徹底改變城市建設(shè)政府投入、無償使用的舊模式，根據(jù)“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，努力開辟城建資金來源。運(yùn)營(yíng)與土地儲(chǔ)備的關(guān)系，實(shí)質(zhì)是運(yùn)營(yíng)與增值的關(guān)系。

近年來，經(jīng)營(yíng)城市的思想已經(jīng)在各地城市建設(shè)中得到實(shí)踐并受益匪淺。以長(zhǎng)沙市為例，作為中南地區(qū)最大的廣場(chǎng)五嶺廣場(chǎng)的建設(shè)耗資8000多萬元，但是政府沒有投入1分錢。廣場(chǎng)建設(shè)開工伊始，政府儲(chǔ)備的原來只有不到10萬元1畝的周邊地價(jià)便節(jié)節(jié)攀升。還在動(dòng)工階段，第一批20余畝土地以每畝45萬元的價(jià)格協(xié)議出讓；其后又分別以每畝50萬元和68萬元的地價(jià)出讓了兩宗土地，成功地籌集了2000多萬元啟動(dòng)和周轉(zhuǎn)資金；廣場(chǎng)竣工后，周邊土地每畝定價(jià)70萬元，也成了搶手貨（注：李大為，《我國(guó)近年的城市建設(shè)回顧》，中宏網(wǎng)，2001年4月。）。由此可見，龐大的土地資產(chǎn)本身就是一座金礦，迫切需要開采、經(jīng)營(yíng)，以更多地轉(zhuǎn)化成價(jià)值形態(tài)和貨幣形態(tài)。

2.3 運(yùn)營(yíng)與聚財(cái)?shù)年P(guān)系

經(jīng)營(yíng)城市包括盤活存量資本和搞活增量資本。在具體操作中，要把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營(yíng)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、經(jīng)營(yíng)主體、經(jīng)營(yíng)方式等多種要素引入城市建設(shè)，把凡是可以投入市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施推向市場(chǎng)，全面歸集和盤活資產(chǎn)，促使城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來源。運(yùn)營(yíng)與土地儲(chǔ)備的關(guān)系，是運(yùn)營(yíng)與聚財(cái)?shù)年P(guān)系。

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地是城市最大的存量資產(chǎn)，是政府最大的財(cái)富。經(jīng)營(yíng)城市，就是要最大限度地盤活土地資產(chǎn)，把自然資源變成滾滾財(cái)源。要在確保耕地總量平衡和嚴(yán)格控制人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，盡可能地滿足城市建設(shè)用地。對(duì)城市建設(shè)用地，要實(shí)行政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一聚財(cái)，除國(guó)家有明文規(guī)定外，企事業(yè)單位建設(shè)用地一律實(shí)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)城市理念，廣辟城建資金來源。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地儲(chǔ)備的意義和作用

3.1 宏觀調(diào)控與儲(chǔ)水池作用

實(shí)行土地有償使用制度改革后，土地的資產(chǎn)效益得到了廣泛的認(rèn)同。但同時(shí)應(yīng)該看到，我國(guó)城市范圍內(nèi)大量的存量土地是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下通過行政手段劃撥給使用者的。因此，作為重要生產(chǎn)要素的土地得不到合理配置，發(fā)揮不出最大的經(jīng)濟(jì)效益。從這個(gè)角度上講，“城市土地使用還遠(yuǎn)沒有納入商品經(jīng)濟(jì)的軌道，更談不上利用市場(chǎng)機(jī)制在土地使用者之間調(diào)劑余缺”（注：劉維新，《我國(guó)城市土地及其使用結(jié)構(gòu)》，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，1988年。）。面對(duì)這樣的情況，在沒有雄厚的土地儲(chǔ)備作后盾的背景下，政府的宏觀調(diào)控措施就不可能發(fā)揮作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，從經(jīng)營(yíng)城市的角度出發(fā)，土地儲(chǔ)備具有重大的理論意義和實(shí)際作用。

建立土地儲(chǔ)備制度，可以使城市各類閑置、分散土地全部入庫，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。依據(jù)土地儲(chǔ)備狀況，政府可以根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用開發(fā)計(jì)劃，定時(shí)定量地將儲(chǔ)備土地投入市場(chǎng)，使土地總量得到嚴(yán)格控制，避免土地市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

3.2 調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化耕地保護(hù)的作用

人多地少、人地之間矛盾突出，是我國(guó)的基本國(guó)情。近年來，我國(guó)耕地銳減的局面一直未得到根本性好轉(zhuǎn)，其重要原因是城市發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)占地與耕地保護(hù)之間的矛盾沒有得到有效的解決。從根本上說，我國(guó)目前保護(hù)耕地的經(jīng)濟(jì)機(jī)制尚未真正建立起來。從地方政府、用地企業(yè)到開發(fā)商，甚至農(nóng)民自身都只是從自己的眼前利益出發(fā)來看問題，并沒有真正地關(guān)心和支持保護(hù)耕地的國(guó)策。

要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，處理好城市發(fā)展與耕地保護(hù)之間的關(guān)系，就必須從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，走城市建設(shè)和土地使用集約化的道路。為此，必須發(fā)揮城市政府的調(diào)控作用，對(duì)城市和農(nóng)村的用地做出詳細(xì)而完整的規(guī)劃和計(jì)劃；同時(shí)，從根本上建立和完善土地儲(chǔ)備機(jī)制，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制滿足各種建設(shè)用地的需求。這樣，既使得每一塊土地得到最合理、最有效的利用，又在宏觀上達(dá)到城市用地結(jié)構(gòu)的平衡，保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展。

3.3 推動(dòng)企業(yè)更新改造、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的作用

由于歷史的原因，我國(guó)有相當(dāng)一部分國(guó)有企業(yè)長(zhǎng)期處于虧損或經(jīng)營(yíng)不善的狀態(tài)。要搞活這些企業(yè)，就必須實(shí)施技術(shù)更新、實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度、轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制。但從實(shí)際操作來看，由于缺乏足夠的啟動(dòng)資金，當(dāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品更新?lián)Q代的機(jī)會(huì)來臨時(shí)，企業(yè)自身卻無能為力，喪失了寶貴的機(jī)會(huì)；同時(shí)，企業(yè)職工生活無法保障，產(chǎn)生了許多社會(huì)問題。

政府在實(shí)施土地儲(chǔ)備制度后，可以將處于較好地段的企業(yè)用地統(tǒng)一收回，進(jìn)行整理和適當(dāng)開發(fā)后，推向土地市場(chǎng)。土地出讓金的一定比例返還給企業(yè)，由企業(yè)重新定點(diǎn)選址，同時(shí)激活企業(yè)的技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。如浙江嵊州市電機(jī)廠通過土地儲(chǔ)備，對(duì)位于黃金地段的老廠區(qū)土地實(shí)行招標(biāo)出讓，收取土地出讓金1470萬元，大部分返還給企業(yè)技改，增強(qiáng)了企業(yè)的活力（注：浙江省嵊州市土地管理局，《為了七山一水三分田》，中國(guó)國(guó)土資源報(bào)，2001年2月6日。），也解決了職工生活方面的各類遺留問題，起到了很好的穩(wěn)定社會(huì)的作用。

由此可見，政府對(duì)城市進(jìn)行收購儲(chǔ)備和統(tǒng)一管理，不僅可以有效地壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，真正實(shí)現(xiàn)其宏觀調(diào)控職能，更好地為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)，還可以為經(jīng)營(yíng)城市創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

土地儲(chǔ)備、土地金融與經(jīng)營(yíng)城市的戰(zhàn)略思考

土地儲(chǔ)備是經(jīng)營(yíng)城市的基礎(chǔ)（或重要環(huán)節(jié)），而土地儲(chǔ)備又需要金融的支持，運(yùn)營(yíng)、儲(chǔ)備與金融之間，如何形成良性的循環(huán)機(jī)制，并逐步建立與完善循環(huán)體系，是需要研究的重大問題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，多渠道籌集資金是大勢(shì)所趨。為此，需要政府和金融機(jī)構(gòu)攜手，創(chuàng)建土地儲(chǔ)備基金或借鑒臺(tái)灣的土地銀行運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以土地金融的方式調(diào)動(dòng)多方面的資源和資金優(yōu)勢(shì)，為城市經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。

4.1 構(gòu)建城市建設(shè)資金的良性循環(huán)機(jī)制

從建立與完善城市建設(shè)的投融資機(jī)制角度出發(fā)，研究探索經(jīng)營(yíng)城市、土地儲(chǔ)備，以土地儲(chǔ)備基金（或土地銀行）的金融連接的循環(huán)機(jī)制的可能性與必要性，對(duì)經(jīng)營(yíng)城市的推動(dòng)具有重大的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。

經(jīng)營(yíng)城市與土地儲(chǔ)備，是不少城市政府正在運(yùn)作的兩項(xiàng)實(shí)際工作，碰到的共同難點(diǎn)是資金問題。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)城市要以土地資本為其核心，土地儲(chǔ)備是經(jīng)營(yíng)城市的基礎(chǔ)和動(dòng)力，而土地儲(chǔ)備又需要有資金支持，進(jìn)行土地收購，由此可見，金融的介入，是構(gòu)建三者良性循環(huán)機(jī)制不可缺少的。其設(shè)想見圖：

從圖上不難看出，這種良性循環(huán)機(jī)制是：1.城市政府從經(jīng)營(yíng)的收益中，一部分資金可投入新的城市建設(shè)，一部分返還土地銀行，形成專業(yè)土地銀行的資本金。2.城市土地儲(chǔ)備的收購?fù)恋刭Y金，主要來源于土地專業(yè)銀行，通過政府經(jīng)營(yíng)獲取土地收益，一部分做為城市建設(shè)資金的積累，一部分返還專業(yè)土地銀行，進(jìn)行循環(huán)。3.專業(yè)土地銀行的業(yè)務(wù)，主要是土地儲(chǔ)備的資金往來，以利息差維持，同時(shí)，可吸納社會(huì)存款，增加資金來源，維系銀行整體運(yùn)行。這樣既有利于城市土地儲(chǔ)備池作用的發(fā)揮，推動(dòng)政府經(jīng)營(yíng)城市，也有利于專業(yè)土地銀行的發(fā)展。

4.2 優(yōu)化投資環(huán)境，重組城市資源

運(yùn)用新型的運(yùn)營(yíng)、儲(chǔ)備和金融的連接機(jī)制，對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本和人力作用資本及相關(guān)的延伸資本進(jìn)行集聚、重組和營(yíng)運(yùn)，把城市建設(shè)由事業(yè)向產(chǎn)業(yè)過渡，改革城市建設(shè)過分依賴政府，忽視市場(chǎng)作用的現(xiàn)狀，探索出一條以城養(yǎng)城，以城建城的新路子。從某種程度上講，政府的一切努力，各種政策的制定也就主要圍繞解決資金問題而展開。由于認(rèn)識(shí)上的偏差，現(xiàn)實(shí)的緊迫任務(wù)及壓力，對(duì)籌資缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，所進(jìn)行的投資體制改革難免落入為籌資而籌資的誤區(qū)上。因此，當(dāng)前通過經(jīng)營(yíng)城市和土地儲(chǔ)備進(jìn)行城市建設(shè)的主攻方向是：理順關(guān)系。理順政府、城市、市民、開發(fā)投資商的關(guān)系；理順公用事業(yè)、公共事業(yè)、公益事業(yè)的關(guān)系；理順社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系；建立起與市場(chǎng)接軌的體制與機(jī)制。

4.3 創(chuàng)建土地金融，建立土地儲(chǔ)備資金

蔣介石到臺(tái)灣后，所實(shí)施的“土地改革”是以政府贖買政策來實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的土地均衡，在這一過程中，土地銀行起到了至關(guān)重要的作用。我國(guó)在推行“經(jīng)營(yíng)城市”和“土地儲(chǔ)備”過程中，不妨可考慮兩種方案：其一，借鑒臺(tái)灣土地銀行的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，由政府出資成立專業(yè)性的土地銀行，以金融運(yùn)作的方式，參與土地儲(chǔ)備和經(jīng)營(yíng)城市，在城市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃下，逐步形成：土地儲(chǔ)備→經(jīng)營(yíng)城市→土地金融的良性循環(huán)機(jī)制；其二，由政府適度撥款，并運(yùn)用土地出讓的收益積累及經(jīng)營(yíng)城市收益，建立土地儲(chǔ)備資金，由土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行管理。

這兩種方案，雖然各有利弊，但前者更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，也便于我國(guó)加入WTO以后與國(guó)際接軌。后者在運(yùn)作中難以擺脫行政指令，不容易發(fā)揮資金效益。所以，在我國(guó)推行“經(jīng)營(yíng)城市”和“土地儲(chǔ)備”過程中，創(chuàng)建土地金融新品種是一種可行的思路。

4.4 加大城市基礎(chǔ)設(shè)施有償使用力度

城市交通、城市園林、城市公用設(shè)施以及城市可以利用的空間都是價(jià)值可觀的資源。長(zhǎng)期以來，我們只是把它當(dāng)作一種公益設(shè)施而沒有用市場(chǎng)規(guī)則去建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)，致使投資主體單一，政企不分，政府的包袱越來越沉重。因此要拓寬思路，把這些特殊的資源推向市場(chǎng)，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念建設(shè)和管理城市。

一是盤活有形資產(chǎn)。把凡是可以投入市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施如垃圾場(chǎng)、候車廳、供水廠等使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)推向市場(chǎng)，把實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)化成價(jià)值形態(tài)，把死錢變成活錢。

二是經(jīng)營(yíng)無形資產(chǎn)。對(duì)城市的戶外廣告標(biāo)牌經(jīng)營(yíng)權(quán)、公共汽車線路經(jīng)營(yíng)權(quán)以及公路、橋梁、雕塑冠名權(quán)等，可以通過轉(zhuǎn)讓、拍賣、租賃等形式，籌集城市建設(shè)資金。如郴州僑能達(dá)房地產(chǎn)公司出資100多萬元，買下了桔井路延伸段的冠名權(quán)，將此路段命名為“合眾路”（注：李大力，《我國(guó)近年的城市建設(shè)問題》，中宏網(wǎng)，2001年4月。）。

三是城市管理事業(yè)的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)。將城市公用事業(yè)管理權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)、具體作業(yè)權(quán)進(jìn)行有效剝離，對(duì)占道經(jīng)營(yíng)權(quán)、垃圾清運(yùn)權(quán)、街道場(chǎng)地保潔經(jīng)營(yíng)權(quán)等投入市場(chǎng)化營(yíng)運(yùn)，也是充分發(fā)揮城建資金效益的重要途徑。五嶺廣場(chǎng)的管理，原打算設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，財(cái)政每年安排200多萬元，通過招標(biāo)承包給企業(yè)后，不僅不要設(shè)立機(jī)構(gòu)，而且財(cái)政負(fù)擔(dān)的承包費(fèi)每年只需要80萬元（注：李大力，《我國(guó)近年的城市建設(shè)問題》，中宏網(wǎng)，2001年4月。）。

4.5 加大城市建設(shè)投融資機(jī)制改革力度

要轉(zhuǎn)變政府職能，實(shí)行政企分開。政府要從具體的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中退出來，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)的總設(shè)計(jì)師和投資、管理實(shí)施的監(jiān)管者。城市建設(shè)和經(jīng)營(yíng)要以企業(yè)運(yùn)作為主，政府為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境。對(duì)國(guó)有存量這部分，通過所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，組建新的市場(chǎng)主體。如可以興建城市建設(shè)發(fā)展有限公司，接受政府委托對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行資本營(yíng)運(yùn)，將所有可以拿出來經(jīng)營(yíng)發(fā)展的資本予以歸集，代表政府行使經(jīng)營(yíng)、管理的權(quán)力，同時(shí)相應(yīng)承擔(dān)盈虧責(zé)任和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。有了這樣的公司，加之土地金融與土地儲(chǔ)備中心，財(cái)政資金今后只需管維護(hù)和人頭費(fèi)，政府不再直接投資，新建基礎(chǔ)設(shè)施需要政府投入的部分，將通過新公司運(yùn)作。這樣，既明確了舉債主體和擔(dān)保主體，也突破了財(cái)政單一包攬的模式，打破了一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)指揮部而對(duì)整個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)負(fù)不了責(zé)的模式，使新公司自我舉債、自我還貸、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者。只有建立這樣的機(jī)制，才能夠有效地吸引符合條件的不同經(jīng)濟(jì)成分的其他投資主體平等地參與城市建設(shè)和管理。

結(jié)論

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，以經(jīng)營(yíng)城市的理念為指導(dǎo)建立的土地儲(chǔ)備制度，必須以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，以金融配套為出發(fā)點(diǎn)，以穩(wěn)定社會(huì)為大局。只有這樣，才能真正發(fā)揮土地的價(jià)值作用，才能促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)及各項(xiàng)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展。從試點(diǎn)城市的實(shí)踐來看，在經(jīng)營(yíng)城市大思路下的土地儲(chǔ)備對(duì)政府調(diào)控土地市場(chǎng)、切實(shí)實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，保證國(guó)有土地資產(chǎn)的保值、增值，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用?？梢灶A(yù)見，經(jīng)營(yíng)城市觀念的深化和土地儲(chǔ)備制度的進(jìn)一步推進(jìn)，將對(duì)我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)和土地市場(chǎng)的健康有序發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響作用。

收稿日期：2001-06-08

【參考文獻(xiàn)】

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第四篇：辦理土地評(píng)估公司所需資格與材料（范文模版）

土地評(píng)估公司所需資料

一、成立土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)所需要的條件：

1、機(jī)構(gòu)名稱有土地估價(jià)或者土地評(píng)估字樣

2、具有6名以上（含6名）注冊(cè)土地估價(jià)師和50萬元以上注冊(cè)資本、具備在河南省范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)能力的機(jī)構(gòu)，向河南省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)注冊(cè)。名單公示。

3、具有3名以上（含3名）注冊(cè)土地估價(jià)師和30萬元以上注冊(cè)資本、具備在本縣（市、區(qū)）范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)能力的機(jī)構(gòu)，向河南省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)注冊(cè)。名單公示。

二、土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)按以下程序辦理：

1、土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)于每年1、2月份向河南省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)提交注冊(cè)申請(qǐng)材料

2、河南省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)于每年3月份對(duì)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，提出意見。

3、對(duì)于符合從事土地估價(jià)業(yè)務(wù)條件的土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，河南省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)于每年4月份辦理注冊(cè)手續(xù)，對(duì)不予注冊(cè)的原因作出解釋。

三、土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)應(yīng)提交以下申請(qǐng)材料：

1、注冊(cè)申請(qǐng)報(bào)告

2、《土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)（變更）申請(qǐng)表

3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證。

4、經(jīng)工商確認(rèn)的章程（或合伙協(xié)議）

5、土地估價(jià)師注冊(cè)證明材料。（包括土地估價(jià)師注冊(cè)申請(qǐng)表，身份證復(fù)印件，土地估價(jià)師證復(fù)印件，學(xué)歷證明，勞動(dòng)合同，估價(jià)師人事檔案存放證明，參加社會(huì)保險(xiǎn)證明和清單等其他要求材料）

6、社會(huì)保險(xiǎn)繳納發(fā)票

7、人才交流中心檔案管理證明

8、需要提交的其他材料

第五篇：關(guān)于土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)與加快農(nóng)機(jī)化發(fā)展的分析

關(guān)于土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)與加快農(nóng)機(jī)化發(fā)展的分析

隨著農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。要使農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，關(guān)鍵是要提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也就是提高農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本。即在單位土地面積上能保證最佳經(jīng)濟(jì)效益要求的經(jīng)營(yíng)，靠什么呢？要靠土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和先進(jìn)的農(nóng)機(jī)化生產(chǎn)技術(shù)來實(shí)現(xiàn)。農(nóng)業(yè)機(jī)械化生產(chǎn)已經(jīng)成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的主要方式，已滲透到農(nóng)村的各個(gè)領(lǐng)域之中，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的載體，因此，加快土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)面積相適應(yīng)的農(nóng)機(jī)化經(jīng)營(yíng)規(guī)模和水平，是提高農(nóng)業(yè)單位產(chǎn)值和農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段。

一、農(nóng)機(jī)化與土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模的關(guān)系

土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位在適當(dāng)?shù)耐恋孛娣e上的經(jīng)營(yíng)，即保證單位土地生產(chǎn)面積上的最佳經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式要與農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)，有什么樣的生產(chǎn)規(guī)模就需要有什么樣的生產(chǎn)方式。例如，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的日韓模式，由于人均農(nóng)業(yè)土地很少，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，實(shí)現(xiàn)了小型化機(jī)械的高投入高產(chǎn)出的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)之路；而以美國(guó)模式為代表的大規(guī)模大面積機(jī)械化生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了集約、高效規(guī)模化效益。

改革開放近30年，我國(guó)農(nóng)戶家庭經(jīng)營(yíng)的土地規(guī)模不僅沒有擴(kuò)大，反而略有下降。過去我們經(jīng)常以日本、韓國(guó)等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來證明小農(nóng)經(jīng)營(yíng)的有效性，但從聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織的數(shù)據(jù)庫中看到，目前日本農(nóng)民的人均土地規(guī)模已經(jīng)是我國(guó)的7倍，韓國(guó)是我國(guó)的3.5倍。分散型的小農(nóng)生產(chǎn)，制約生產(chǎn)效率的提高，機(jī)械化規(guī)模化生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮，已成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的瓶頸，這也正是我國(guó)出現(xiàn)農(nóng)機(jī)跨區(qū)作業(yè)的原因之一。

因此，農(nóng)業(yè)機(jī)械化是土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的必要條件，土地的適度規(guī)?；?jīng)營(yíng)是促進(jìn)農(nóng)機(jī)化發(fā)展，提高農(nóng)機(jī)使用水平，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的重要因素。促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，提高機(jī)械化生產(chǎn)水平，就是解決小農(nóng)生產(chǎn)的問題，解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率與機(jī)械化生產(chǎn)率的問題。使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)走向規(guī)模化，標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的必然途徑。

二、濰坊市農(nóng)機(jī)化發(fā)展現(xiàn)狀

1．農(nóng)機(jī)化水平。截止2006年底，全市農(nóng)機(jī)總值達(dá)到60.71億元，農(nóng)機(jī)總動(dòng)力942.4萬千瓦。聯(lián)合收獲機(jī)總量達(dá)到8984臺(tái)，其中玉米聯(lián)合收獲機(jī)增加631臺(tái)。共完成機(jī)耕作業(yè)面積1107萬畝、機(jī)播731萬畝、機(jī)收567萬畝。從總體看，農(nóng)業(yè)機(jī)械化有了較大發(fā)展。農(nóng)機(jī)裝備制造業(yè)較發(fā)達(dá)，形成了較為完善的現(xiàn)代化機(jī)械工業(yè)體系，創(chuàng)立了“中國(guó)農(nóng)機(jī)城品牌”，可以保證實(shí)現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)以后對(duì)農(nóng)業(yè)機(jī)械的大量需求。

2．農(nóng)機(jī)社會(huì)化服務(wù)。

前期，我市農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，通過土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張，組織化程度提高獲取規(guī)模效應(yīng)的空間有限。但在具體的生產(chǎn)環(huán)節(jié)上，通過組織化的方式提供社會(huì)化服務(wù)，獲取農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模效益，不僅具有理論上的可行性，而且也為實(shí)踐探索所證明。９０年代前半期開始，為提高農(nóng)機(jī)使用效率，一些農(nóng)機(jī)手獨(dú)自或組織起來，跨區(qū)域流動(dòng)提供社會(huì)化的服務(wù)。由于這種模式一定程度上解決我國(guó)農(nóng)戶分散經(jīng)營(yíng)與機(jī)械化規(guī)模生產(chǎn)之間的矛盾，受到了廣大農(nóng)戶和農(nóng)機(jī)手的普遍歡迎，不斷發(fā)展壯大。據(jù)估計(jì)，農(nóng)機(jī)跨區(qū)作業(yè)，約一半是通過農(nóng)機(jī)合作社、農(nóng)機(jī)協(xié)會(huì)等組織化的方式提供的，即使是農(nóng)機(jī)個(gè)體提供服務(wù)的方式，也普遍與農(nóng)戶形成了比較穩(wěn)定的合作關(guān)系，這大大提高了農(nóng)業(yè)和農(nóng)民的組織化程度。為促進(jìn)農(nóng)機(jī)服務(wù)組織發(fā)展，濰坊市農(nóng)機(jī)部門專門下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展農(nóng)機(jī)合作組織和農(nóng)機(jī)協(xié)會(huì)的通知》。到目前，濰坊市現(xiàn)有農(nóng)機(jī)協(xié)會(huì)112家，屬于縣級(jí)的5家，鄉(xiāng)級(jí)的35家，村級(jí)的72家。

鄉(xiāng)、村農(nóng)機(jī)合作服務(wù)組織情況： 農(nóng)機(jī)作業(yè) 公 農(nóng)機(jī)股份制

農(nóng)機(jī)合作社 中介服務(wù)組織

司 公 司

88

164

其它形式 60

小 計(jì) 426 發(fā)展農(nóng)機(jī)大戶情況： 按農(nóng)機(jī)固定資產(chǎn) 按服務(wù)項(xiàng)目

農(nóng)機(jī)戶10-3030-5050-100100萬以農(nóng)田作業(yè)以農(nóng)機(jī)運(yùn)輸以農(nóng)產(chǎn)品加以農(nóng)田基本

其 它

萬元 萬元 萬 以上 項(xiàng)目為主 項(xiàng)目為主 工項(xiàng)目為主 建設(shè)為主 總數(shù) 3777 895 279

145

2647

1153

329

776

191 50396

3、農(nóng)機(jī)三夏三秋跨區(qū)作業(yè)

在小農(nóng)戶分散經(jīng)營(yíng)的情況下，通過農(nóng)機(jī)服務(wù)組織和跨區(qū)作業(yè)這種形式，部分克服了農(nóng)業(yè)資源規(guī)模狹小，農(nóng)業(yè)機(jī)械利用率不足，生產(chǎn)成本高昂的局限，是在我國(guó)家庭承包經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上的重大制度創(chuàng)新，是獨(dú)具中國(guó)特色的農(nóng)業(yè)和農(nóng)民組織化模式。在2006年，濰坊市三夏作業(yè)高峰期，全市上陣各類農(nóng)機(jī)11.2萬臺(tái)，機(jī)收小麥518.6萬畝，占小麥應(yīng)收面積的96%，創(chuàng)歷史最好水平。到外地跨區(qū)作業(yè)的小麥聯(lián)合收割機(jī)達(dá)4400多臺(tái)，為農(nóng)民增加收入8000多萬元；接收外地來濰坊跨區(qū)作業(yè)的機(jī)械5200臺(tái)以上，接機(jī)和派機(jī)數(shù)量均實(shí)現(xiàn)新突破。三秋期間，共上陣各類農(nóng)業(yè)機(jī)械15.6萬臺(tái)套，完成機(jī)耕面積523萬畝，機(jī)播509萬畝，玉米機(jī)收82.8萬畝。秋季各類機(jī)械跨區(qū)作業(yè)總收入達(dá)1130萬元。

三、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)要求下的土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模與農(nóng)機(jī)化發(fā)展之間存在的問題

首先，提高農(nóng)業(yè)機(jī)械化生產(chǎn)效率，降低生產(chǎn)成本問題。正如工業(yè)化大生產(chǎn)過程一樣，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在國(guó)際化、市場(chǎng)化、標(biāo)準(zhǔn)化要求下，需發(fā)揮規(guī)模效益，充分發(fā)揮機(jī)械化大生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，采用先進(jìn)適用的技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品才有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。小農(nóng)戶生產(chǎn)，從生產(chǎn)成本，機(jī)械利用率，技術(shù)適用性限制了某些機(jī)械化技術(shù)的運(yùn)用。雖然，跨區(qū)作業(yè)部分改善了當(dāng)前的現(xiàn)狀。據(jù)測(cè)算，小麥聯(lián)和收割機(jī)在跨區(qū)作業(yè)的過程中，非生產(chǎn)作業(yè)成本占到整個(gè)生產(chǎn)成本的25％-30％。在小地塊作業(yè)導(dǎo)致小麥損失率增加2％-3％，由于很少采用大型聯(lián)合收獲機(jī)械（收割機(jī)割臺(tái)尺寸大于2.5米）作業(yè)，導(dǎo)致小麥每畝收獲成本比美國(guó)高10％-20％。

其次，農(nóng)機(jī)化水平的進(jìn)一步提高，需要農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)，需要生產(chǎn)土地的適度集中?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)要求以專業(yè)化協(xié)會(huì)為組織形式，機(jī)械化、信息化為生產(chǎn)手段，生產(chǎn)國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)化的農(nóng)產(chǎn)品，這就需要生產(chǎn)規(guī)模的適度集中，機(jī)械化的專業(yè)分工生產(chǎn)。因此，需要土地的適度流轉(zhuǎn)和集中，以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；б妗?/p>

四、促進(jìn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化進(jìn)一步發(fā)展的建議

（一）實(shí)施農(nóng)機(jī)裝備結(jié)構(gòu)調(diào)整。合理推廣大型農(nóng)業(yè)機(jī)械，改善農(nóng)機(jī)裝備結(jié)構(gòu)，提升農(nóng)機(jī)裝備水平，加大先進(jìn)適用農(nóng)機(jī)化技術(shù)和機(jī)具的開發(fā)與應(yīng)用。提供積極的財(cái)政補(bǔ)貼政策，促進(jìn)農(nóng)民使用大型高新農(nóng)機(jī)具。針對(duì)我市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)際情況，要在基本完成小麥生產(chǎn)全程機(jī)械化的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)推進(jìn)玉米等其它主要農(nóng)作物生產(chǎn)全程機(jī)械化；積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)作物機(jī)械化，重點(diǎn)提升花生、薯類收獲農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平；努力發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品初加工機(jī)械化，重點(diǎn)提升以秸稈加工和綜合利用為主的農(nóng)副產(chǎn)品初加工機(jī)械化水平這三個(gè)方面來提高全市的農(nóng)機(jī)化綜合水平。大力發(fā)展與動(dòng)力機(jī)械相配套的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)機(jī)械。

（二）推進(jìn)農(nóng)機(jī)科技創(chuàng)新。按照“提高重要農(nóng)時(shí)、重點(diǎn)作物、關(guān)鍵生產(chǎn)環(huán)節(jié)和糧食產(chǎn)區(qū)機(jī)械化作業(yè)水平”的要求，堅(jiān)持以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，注重國(guó)內(nèi)外先進(jìn)農(nóng)機(jī)化技術(shù)及機(jī)具的引進(jìn)消化和吸收，加快先進(jìn)、適用農(nóng)業(yè)機(jī)械的研制、開發(fā)和生產(chǎn)，堅(jiān)持科研、生產(chǎn)和推廣相結(jié)合，農(nóng)機(jī)農(nóng)藝相結(jié)合，大力普及農(nóng)機(jī)實(shí)用技術(shù)，加快現(xiàn)有農(nóng)機(jī)科技成果向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化；選準(zhǔn)農(nóng)機(jī)發(fā)展方向，采取積極政策，加大大型農(nóng)機(jī)機(jī)械的推廣與應(yīng)用，增加農(nóng)業(yè)科技含量，實(shí)現(xiàn)農(nóng)機(jī)作業(yè)規(guī)模化，提高農(nóng)機(jī)利用率和生產(chǎn)效率，更好地為農(nóng)民和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

（三）抓好農(nóng)機(jī)社會(huì)化服務(wù)機(jī)制創(chuàng)新，農(nóng)機(jī)服務(wù)組織及服務(wù)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)農(nóng)機(jī)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，必須依靠農(nóng)機(jī)化分散的手工勞動(dòng)是形不成規(guī)模的。只有實(shí)施農(nóng)機(jī)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)機(jī)械大面積耕種，才能解放勞動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工的農(nóng)業(yè)大生產(chǎn)。實(shí)施農(nóng)機(jī)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)必須要抓好農(nóng)機(jī)社會(huì)化服務(wù)機(jī)制創(chuàng)新，需要搞土地流轉(zhuǎn)；加大對(duì)農(nóng)機(jī)服務(wù)組織的扶持，只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)機(jī)規(guī)模生產(chǎn)，推進(jìn)農(nóng)機(jī)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。搞好農(nóng)機(jī)銷售、維修、作業(yè)“三大市場(chǎng)”建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村農(nóng)機(jī)服務(wù)業(yè)發(fā)展進(jìn)一步加快，農(nóng)機(jī)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)效益進(jìn)一步提高。組織好夏季跨區(qū)機(jī)收的同時(shí)，以玉米聯(lián)合收獲、秸稈還田、免耕播種等適應(yīng)機(jī)具為主，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)秋季農(nóng)機(jī)跨區(qū)作業(yè)，擴(kuò)大范圍和規(guī)模，提高機(jī)具利用率。

（四）加快農(nóng)機(jī)裝備制造業(yè)發(fā)展。按照濰坊實(shí)際，從提高農(nóng)機(jī)裝備水平入手，把“中國(guó)農(nóng)機(jī)城”品牌做強(qiáng)作大。下大力氣扶持一批農(nóng)機(jī)生產(chǎn)企業(yè)，培育一批強(qiáng)大的農(nóng)機(jī)物流企業(yè)，鞏固發(fā)展一批在全國(guó)、全省有影響的農(nóng)機(jī)管理、使用典型，盡快地將“中國(guó)農(nóng)機(jī)城”品牌推向全國(guó)，推向世界。