第一篇：開發(fā)區(qū)與新華夏公司土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案

開發(fā)區(qū)與新華夏公司土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案

——河南省周口市中級(jí)人民法院(2010-7-28)開發(fā)區(qū)與新華夏公司土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案

河南省周口市中級(jí)人民法院 民事判決書

（2009）周民終字第1321號(hào)

上訴人（原審被告）河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)。

法定代表人林鴻嘉，主任。

委托代理人婁際堂，河南團(tuán)結(jié)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司。

法定代表人黃山，經(jīng)理。

委托代理人姚軍生，河南三川律師事務(wù)所律師。

上訴人河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)區(qū)）因與被上訴人周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新華夏公司）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人開發(fā)區(qū)的委托代理人婁際堂，被上訴人新華夏公司的委托代理人姚軍生到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，2003年12月24日，原、被告雙方簽訂“征地協(xié)議書”一份，協(xié)議約定：被告（甲方）依法出讓位于周西路東側(cè)的十畝土地使用權(quán)，原告（乙方）按每畝85000元支付地款，合同簽訂三日內(nèi)一次性付給。同時(shí)還約定“甲方在收到地款后100個(gè)工作日內(nèi)辦理好土地使用證并支付乙方，否則甲方按一分利息向乙方支付”。協(xié)議生效后，原告依約定在2003年12月26日一次性給付被告土地款85萬元。至此，原告已全面履行協(xié)議所規(guī)定的義務(wù)。2005年5月30日，因所征土地未達(dá)到十畝，原告又退還征地費(fèi)用72250元。此后，被告一直未能辦好土地使用權(quán)證交與原告。2008年12月23日，原、被告雙方又達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，其主要內(nèi)容為：“甲方：周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，乙方：周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司。經(jīng)雙方協(xié)議，達(dá)成以下補(bǔ)充協(xié)議：

1、雙方在2003年12月24日所簽征地協(xié)議書繼續(xù)有效，其效力至到甲方無條件向乙方交付該地的土地使用證。

2、在周口市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告周口土告字[2008]023號(hào)所規(guī)定的時(shí)間由乙方交十萬元土地競(jìng)買保證金。

3、乙方交十萬元土地競(jìng)買保證金后，由甲乙雙方共同摘牌，摘牌后甲方在10個(gè)工作日內(nèi)將土地出讓金及稅費(fèi)足額交付給周口市國(guó)土資源局。由周口市國(guó)土資源局在20個(gè)工作日內(nèi)退還乙方保證金十萬元，否則將視為甲方違約，周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)付給乙方保證金十萬元，并按一分利息向乙方支付（從乙方交付保證金之日計(jì)算）。

4、在土地競(jìng)買摘牌和辦理土地證中所產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)和其他費(fèi)用，均由甲方承擔(dān)，乙方積極協(xié)助。

5、土地成交價(jià)無論高低，均應(yīng)當(dāng)按征地協(xié)議書所規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行，若高出協(xié)議價(jià)格由甲方承擔(dān)，若低于協(xié)議價(jià)格乙方仍按2003年12月24日每畝八萬五千元執(zhí)行。

6、摘牌后甲方應(yīng)在三十個(gè)工作日內(nèi)辦理完土地證交付乙方，否則將視為甲方違約，承擔(dān)征地協(xié)議書所規(guī)定的利息(包括征地款總額的逾期利息)。7??”。在本案審理過程中，周口市國(guó)土資源局就本案涉及的該幅土地發(fā)出掛牌出讓公告。2009年4月15日，原告依補(bǔ)充協(xié)議按出讓公告規(guī)定向周口市國(guó)土資源局交納競(jìng)買保證金10萬元，取得了周口市地產(chǎn)中心發(fā)放的國(guó)有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書?，F(xiàn)因被告未能依補(bǔ)充協(xié)議的約定按成交確認(rèn)書的土地出讓金交納1624204．00元出讓金并承擔(dān)稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，造成土地使用權(quán)證書至今尚未辦理完畢。

原審認(rèn)為，原、被告雙方在簽訂征地協(xié)議書時(shí)，原告有理由相信被告作為開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)具有出讓土地的資格，并且被告向社會(huì)公開發(fā)放的土地出讓價(jià)格優(yōu)惠政策宣傳材料中也明確寫明有經(jīng)市委、市政府研究同意出讓土地的內(nèi)容，盡管后來由于土地出讓法規(guī)政策的調(diào)整，被告未能按征地協(xié)議書的約定如期辦理好土地使用權(quán)證書并交付給原告，但如今周口市國(guó)土資源局就涉案土地正式發(fā)出了出讓公告，原告依法已取得該幅土地的成交確認(rèn)書，即正式成為該幅土地的競(jìng)得人，這進(jìn)一步證明了政府部門對(duì)該幅土地的出讓是認(rèn)可的。在此情況下，原、被告又達(dá)成了新的補(bǔ)充協(xié)議，就雙方如何配合辦理土地使用權(quán)證的有關(guān)事宜又進(jìn)行了進(jìn)一步約定，該補(bǔ)充協(xié)議為雙方切實(shí)解決配合辦理土地使用權(quán)證過程中的遺留問題而采取的積極有效的行為，它既避免了雙方的損失進(jìn)一步擴(kuò)大，又避免了國(guó)有土地閑置和國(guó)有資產(chǎn)的流失。該補(bǔ)充協(xié)議因不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效協(xié)議，對(duì)原、被告雙方均具有法律約束力。原告在按該補(bǔ)充協(xié)議履行了自己的全部義務(wù)即墊交了土地競(jìng)買金10萬元，取得了競(jìng)買人資格后，被告理應(yīng)按該協(xié)議的約定履行相應(yīng)義務(wù)即按成交確認(rèn)書向土地部門交納土地出讓金、稅費(fèi)及其它全部費(fèi)用，然后將原告墊交的土地競(jìng)買金10萬元返還給原告，并應(yīng)按約定賠償原告的利息損失。為此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決：

一、被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)按原、被告雙方于2008年12月23日所簽補(bǔ)充協(xié)議的約定內(nèi)容配合原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司辦理周口市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告（周國(guó)土告字[2008]023號(hào)）所指編號(hào)為ZK2007－49號(hào)的位于周口市開發(fā)區(qū)建材市場(chǎng)南側(cè)建設(shè)路東側(cè)面積為5196平方米的土地的土地使用權(quán)證書，并于本判決生效之日起10日內(nèi)交納土地出讓金1624204.00元，同時(shí)承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)及其他辦證所需的全部費(fèi)用。

二、被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)于本判決書生效之日起10日內(nèi)返還原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司土地競(jìng)買保證金10萬元并按月息1分向原告支付自2008年12月25日起至保證金還清之日止的利息損失。

三、被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)于本判決書生效之日起10日內(nèi)按月息1分向原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司賠償所交土地出讓金777750元的利息損失（利息計(jì)付期限自2003年12月27日起至原告取得土地使用權(quán)證書之日止）。案件受理費(fèi)6790元，由被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)負(fù)擔(dān)。

上訴人開發(fā)區(qū)不服原審判決上訴稱，一、一審判決認(rèn)定上訴人與被上訴人簽訂的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議為有效協(xié)議，明顯不符合現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定。

1、2005年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條明確規(guī)定：開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。本案涉及的土地使用權(quán)出讓合同的簽訂日期是2003年12月24日，而且，本案被上訴人在起訴前，并未取得市人民政府土地管理部門對(duì)本案土地出讓合同的追認(rèn)，因而，本案并不符合認(rèn)定雙方土地使用權(quán)出讓合同有效的情形存在，所以，一審判決認(rèn)定雙方簽定的土地使用權(quán)出讓合同有效是錯(cuò)誤的。

2、在本案訴訟過程中，經(jīng)過一審法院作動(dòng)員調(diào)解工作，按照本案的土地使用現(xiàn)狀，為了減少被上訴人因非法使用涉及本案土地帶來的損失，上訴人才同意協(xié)助被上訴人進(jìn)行參與土地競(jìng)標(biāo)活動(dòng)的工作。但這明顯不能改變上訴人無權(quán)進(jìn)行國(guó)有土地出讓的事實(shí)。所以，一審法院以在訴訟過程中雙方簽訂了補(bǔ)充協(xié)議為由，認(rèn)定本案的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議有效是沒有法律依據(jù)的。

3、周口市人民政府對(duì)本案涉及的土地進(jìn)行“招、拍、掛”工作，是周口市人民政府依法履行的政府職責(zé)，并不是對(duì)本案雙方當(dāng)事人進(jìn)行土地出讓活動(dòng)的追認(rèn)和批準(zhǔn)，這從市政府公示的招標(biāo)文件和簽屬的成交確認(rèn)書可以證明。被上訴人按照招標(biāo)文件和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定所參與的土地競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，在法律上與本案雙方簽訂的土地出讓協(xié)議不存在直接聯(lián)系，所以，一審法院以判決上訴人履行協(xié)助付款義務(wù)的形式，而事實(shí)上改變國(guó)家法律對(duì)土地出讓職權(quán)的規(guī)定，是明顯以司法代替行政的表現(xiàn)，因而應(yīng)當(dāng)予以糾正。

二、一審的判決內(nèi)容明顯存在違反法規(guī)和不公的事實(shí)。

1、國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的出讓不僅制定了一系列法規(guī)和政策，并且人民政府在具體實(shí)施時(shí)也制定了具體的操作規(guī)程，就本案來說，被上訴人在取得人民政府的土地成交確認(rèn)書后，依法履行交納土地出讓金的付款義務(wù)是其法定義務(wù)和協(xié)議義務(wù)。并且，按現(xiàn)行法律規(guī)定，土地出讓金的多少，絕對(duì)不能低于政府制定的最低價(jià)或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的，如果土地的使用人不能接受政府最低價(jià)或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的，則只能依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款的規(guī)定解除合同。因此，一審判令上訴人承擔(dān)交納土地出讓金的義務(wù)，不僅沒有法律依據(jù)，而且，在一審判決下可直接造成國(guó)有資產(chǎn)土地出讓金損失90多萬元，所以，一審的這一判決明顯不當(dāng)。

2、國(guó)家對(duì)土地出讓及辦理土地使用證的稅費(fèi)和其他費(fèi)用有明確的承擔(dān)規(guī)定，一審判決全部由上訴人承擔(dān)，明顯違反法律規(guī)定，因而是錯(cuò)誤的。

3、土地競(jìng)買保證金的交納和退還，是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照拍賣文件的規(guī)定進(jìn)行的，一審判決由上訴人承擔(dān)土地競(jìng)買保證金的退款義務(wù)并支付利息的做法，明顯與法無據(jù)。

4、一審判決由上訴人支付上訴人所交款項(xiàng)利息，而對(duì)于被上訴人事實(shí)上已同時(shí)實(shí)際使用了土地，卻未支付任何對(duì)價(jià)的事實(shí)不予考慮是明顯不公的。綜上所述，上訴人認(rèn)為，當(dāng)事人雙方所簽訂的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議其內(nèi)容明顯超越了法規(guī)的授權(quán)，應(yīng)當(dāng)屬無效協(xié)議，協(xié)議無效后，應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行法律規(guī)定，根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度，分別承擔(dān)返款、返物、賠償損失等法律責(zé)任。而一審卻判決上訴人事實(shí)上履行土地出讓者的義務(wù)，進(jìn)而又判決上訴人承擔(dān)土地出讓者的違約責(zé)任，明顯存在以司法權(quán)改變行政權(quán)的嫌疑。所以，一審判決是明顯錯(cuò)誤的，為保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)，特提出上訴，請(qǐng)二審法院依法裁判。

被上訴人新華夏公司辯稱，原審判決認(rèn)定雙方于2003年12月24日簽訂的征地協(xié)議及2008年12月23日的補(bǔ)充協(xié)議為有效協(xié)議，并不違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。上訴人是經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的享受縣級(jí)人民政府同等待遇的省級(jí)開發(fā)區(qū)，并且有市人民政府授權(quán)可以依法出讓土地的法定職權(quán)，該協(xié)議不存在無效問題。不論是簽訂協(xié)議前，還是簽訂協(xié)議后，上訴人都一直在公開向社會(huì)宣傳和發(fā)放土地出讓價(jià)格及優(yōu)惠服務(wù)政策，吸引社會(huì)各界入駐辦企業(yè)。上訴人在招商引資材料中也明確寫有“經(jīng)市委、市政府研究同意”。政府部門對(duì)上訴人出讓土地是支持和認(rèn)可的。2008年12月23日補(bǔ)充協(xié)議第三條約定：“有甲乙雙方共同摘牌后，甲方（上訴人）在10個(gè)工作日內(nèi)將土地出讓金及稅費(fèi)足額交付給周口市國(guó)土資源局”。當(dāng)時(shí)上訴人兩位相關(guān)負(fù)責(zé)人也同時(shí)到場(chǎng)摘牌，摘牌土地價(jià)格是上訴人確認(rèn)的。但上訴人仍不交付土地出讓金及稅費(fèi)又一次形成違約。周口市國(guó)土資源局就涉案土地以周國(guó)土告字（2008）023號(hào)公告正式發(fā)出了出讓公告，被上訴人與上訴人通過依法競(jìng)買也正式成為該土地的競(jìng)得人。同時(shí)簽署了該土地的成交確認(rèn)書，這更證明了政府部門對(duì)涉案土地的出讓是同意的?；谡块T同意的情況下，雙方又達(dá)成了新的“補(bǔ)充協(xié)議”，明確在辦理土地使用證中有關(guān)事宜及雙方的義務(wù)，該協(xié)議在形式和內(nèi)容上均不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院依法認(rèn)定為有效協(xié)議并無不妥。

二、原審判決上訴人承擔(dān)約定的責(zé)任是正確的。判令上訴人承擔(dān)全額交納土地出讓金不違反法律的相關(guān)規(guī)定。雙方約定在先，被上訴人當(dāng)初所付的款項(xiàng)中都己包含了稅費(fèi)和各項(xiàng)費(fèi)用，特別是在“補(bǔ)充協(xié)議”中又進(jìn)一步得到了明確；未能及時(shí)辦理土地使用證的責(zé)任在上訴人，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失。依據(jù)雙方的約定，上訴人應(yīng)依法返還土地競(jìng)買保證金十萬元，并承擔(dān)利息。所支付給上訴人的征地款，是按地款與稅費(fèi)包干一次性給付的，根本不存在讓上訴人承擔(dān)費(fèi)用的情況。

三、原審判決上訴人承擔(dān)所交款項(xiàng)利息，是雙方約定，也是尊重合同自愿、約束雙方履行合同的充分體現(xiàn)。故請(qǐng)求駁回上訴，依法維持原判。

二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審相一致。

本院認(rèn)為，本案系土地使用權(quán)出讓合同糾紛。雙方2003年12月24日簽訂的“征地協(xié)議書”，雖因欠缺土地使用權(quán)出讓的法定程序而對(duì)外無效，但是系特定情況下所產(chǎn)生，是雙方真實(shí)意思表示。協(xié)議簽訂后，新華夏公司依約履行了付款義務(wù)，并實(shí)際使用了該土地，開發(fā)區(qū)未按協(xié)議約定辦好土地使用證，導(dǎo)致遺留問題出現(xiàn)。雙方其后與2008年12月23日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，系雙方為解決原遺留問題即合法土地使用權(quán)問題達(dá)成的約定，系雙方在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂，也不違背法律禁止性規(guī)定，協(xié)議條款為有效條款，雙方均應(yīng)據(jù)以履行，但對(duì)開發(fā)區(qū)承擔(dān)已交土地款利息損失上，雙方存在爭(zhēng)議, 應(yīng)據(jù)實(shí)際情況確定其利息損失。在該補(bǔ)充協(xié)議履行中，新華夏公司按補(bǔ)充協(xié)議履行了自己墊交土地競(jìng)買金10萬元的義務(wù)，參與周口市國(guó)土資源局就涉案土地的掛牌、摘牌，通過依法競(jìng)買成為該土地的競(jìng)得人，簽署了該土地的成交確認(rèn)書，得到了政府部門對(duì)涉案土地出讓的確認(rèn)。開發(fā)區(qū)卻未按約履行，致使至今新華夏公司未取得合法土地使用權(quán)。故原審法院判決開發(fā)區(qū)履行合同約定義務(wù)和承擔(dān)有關(guān)利息損失并無不當(dāng)，鑒于新華夏公司系于2009年4月15日摘牌取得周口市地產(chǎn)中心發(fā)放的國(guó)有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書，開發(fā)區(qū)承擔(dān)2009年5月15日后的已交土地款利息損失較妥。上訴人所稱雙方協(xié)議無效及判決不公的上訴理由，合理部分本院予以支持。原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，實(shí)體處理部分欠妥，二審予以變更。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款

（一）、（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號(hào)民事判決之第一項(xiàng)、第二項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分；

二、變更周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號(hào)民事判決之第三項(xiàng)為“被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)于本判決書生效之日起10日內(nèi)按月息1分向原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司賠償所交土地出讓金777750元的利息損失（利息計(jì)付期限自2009年5月15日起至原告取得土地使用權(quán)證書之日止）。”

二審案件受理費(fèi)6790元，由上訴人河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)承擔(dān)。

審 判 長(zhǎng) 李水安

代理審判員 馮 達(dá)

代理審判員 王博全

二○一○年七月二十八日

書 記 員 張子亞

第二篇：上訴人蕪湖金田房產(chǎn)公司與被上訴人蕪湖縣紫荊苑置業(yè)公司等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案

上訴人蕪湖金田房產(chǎn)公司與被上訴人蕪湖縣紫荊苑置業(yè)公司等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一

案

安徽省高級(jí)人民法院

民事裁定書

（2010）皖民四終字第00003號(hào)

上訴人（原審原告）：蕪湖金田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)荊江東路6號(hào)。

法定代表人：夏登彬，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：耿建生，安徽承義律師事務(wù)所律師。

委托代理人：張杰，安徽承義律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：蕪湖縣紫荊苑置業(yè)有限公司，住所地蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)荊龍市場(chǎng)內(nèi)。

法定代表人：黃虎，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：許家斌，安徽律維律師事務(wù)所律師。

委托代理人：謝長(zhǎng)根，安徽深藍(lán)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：陶曰長(zhǎng)，男，1962年11月5日出生，漢族，住蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)灣新路182號(hào)。因犯有非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪在安徽省白湖監(jiān)獄服刑。委托代理人：楊偉，安徽宇浩律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：黃誠(chéng)，男，1972年9月27日出生，漢族，安徽建苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)，住安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)九華山路307號(hào)4幢2戶。因犯有非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪在安徽省白湖監(jiān)獄服刑。

委托代理人：邱仲良，安徽深藍(lán)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：蕪湖金田集團(tuán)有限公司，住所地蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)荊江東路6號(hào)。

法定代表人：夏旻，該公司董事長(zhǎng)。

上訴人蕪湖金田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱金田房產(chǎn)公司）因與被上訴人蕪湖

縣紫荊苑置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱紫荊苑公司）、陶曰長(zhǎng)、黃誠(chéng)、蕪湖金田集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱金田集團(tuán)公司）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，前由安徽省蕪湖市中級(jí)人民法院于2007年4月4日作出（2006）蕪民一初字第049號(hào)民事判決，金田房產(chǎn)公司不服，向本院提起上訴。本院于2007年10月9日作出（2007）皖民一終字第0122號(hào)民事裁定，將本案發(fā)回蕪湖市中級(jí)人民法院重審。蕪湖市中級(jí)人民法院重審后，于2009年11月8日作出（2007）蕪中民一初字第88號(hào)民事裁定。金田房產(chǎn)公司仍不服，再次向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。

金田房產(chǎn)公司上訴稱：

1、一審裁定認(rèn)為本案屬于行政行為或者行政訴訟受案范圍沒有依據(jù)。金田房產(chǎn)公司基于紫荊苑公司、陶曰長(zhǎng)、黃誠(chéng)等侵占該公司土地使用權(quán)的事實(shí)提起訴訟，是典型的民事侵權(quán)賠償法律關(guān)系，不是政府機(jī)關(guān)與金田房產(chǎn)公司之間的行政法律關(guān)系。一審裁定認(rèn)為本案訟爭(zhēng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為系根據(jù)蕪湖縣政府相關(guān)會(huì)議紀(jì)要作出，屬行政行為，沒有依據(jù)。

2、一審裁定認(rèn)定金田房產(chǎn)公司沒有支付土地出讓金，即將本案土地使用權(quán)由劃撥轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，與事實(shí)不符。金田房產(chǎn)公司的主管企業(yè)金田集團(tuán)公司投資建設(shè)新兩所，實(shí)際置換了本案土地的出讓金。本案土地使用權(quán)登記在金田房產(chǎn)公司名下，不論金田房產(chǎn)公司是否支付土地出讓金，不能成為紫荊苑公司、陶曰長(zhǎng)和黃誠(chéng)侵占的理由。紫荊苑公司的民事侵權(quán)行為，陶曰長(zhǎng)、黃誠(chéng)的違法犯罪行為，給金田房產(chǎn)公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。為此，請(qǐng)求二審法院撤銷一審裁定，依法及時(shí)對(duì)本案進(jìn)行實(shí)體審理和判決。

紫荊苑公司答辯稱：

1、根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第十六條規(guī)定，單位之間就土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上人民政府處理，當(dāng)事人對(duì)處理決定不服的，可以提起行政訴訟。本案在民事案由的歸類上屬于權(quán)屬糾紛，應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府處理，因此，本案不符合人民法院民事案件的受理?xiàng)l件。

2、金田房產(chǎn)公司獲得本案土地使用權(quán)時(shí)，并未支付任何對(duì)價(jià)，政府為其豁免土地出讓金是為了補(bǔ)貼新兩所建設(shè)資金，而當(dāng)時(shí)金田房產(chǎn)公司既無開發(fā)資質(zhì)又無資金，建設(shè)新兩所的任務(wù)實(shí)際由陶曰長(zhǎng)負(fù)債完成，紫荊苑公司經(jīng)過政府審批取得涉案土地使用權(quán)，金田房產(chǎn)公司無權(quán)要求各被上訴人賠償其土地成本和開發(fā)利潤(rùn)。

3、陶曰長(zhǎng)、黃誠(chéng)的刑事犯罪對(duì)本案的處理沒有影響，即使有影響，由于生效的刑事裁判文書對(duì)于本案爭(zhēng)議的土地使用權(quán)的開發(fā)利潤(rùn)已判決予以追繳，金田房產(chǎn)公司實(shí)際已沒有任何財(cái)產(chǎn)利益可以主張。

4、金田房產(chǎn)公司對(duì)爭(zhēng)議的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是以企業(yè)法人名義從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該

公司因經(jīng)營(yíng)活動(dòng)給自己造成的所謂巨大的經(jīng)濟(jì)損失，向無過錯(cuò)的紫荊苑公司主張于法無據(jù)。綜上，金田房產(chǎn)公司的起訴無事實(shí)和法律依據(jù)，一審裁定認(rèn)定金田房產(chǎn)公司的起訴不符合民事案件受理?xiàng)l件正確。

陶曰長(zhǎng)、黃誠(chéng)與金田集團(tuán)公司未提出答辯意見。

本院認(rèn)為：金田房產(chǎn)公司于2006年6月5日向一審法院提起訴訟，以金田集團(tuán)公司擅自處分金田房產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)，紫荊苑公司與陶曰長(zhǎng)惡意串通違法轉(zhuǎn)讓該公司土地使用權(quán)為由，要求確認(rèn)金田集團(tuán)公司與陶曰長(zhǎng)簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效，判令陶曰長(zhǎng)、紫荊苑公司返還涉案土地7841.31平方米并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審法院重審期間，金田房產(chǎn)公司又以紫荊苑公司已將涉案土地開發(fā)建設(shè)無法返還為由，變更訴訟請(qǐng)求為：判令紫荊苑公司返還土地使用權(quán)項(xiàng)目成本1609萬元、償付土地開發(fā)收益1681.6187萬元；陶曰長(zhǎng)、黃誠(chéng)以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)紫荊苑公司的上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。由此可見，金田房產(chǎn)公司是以該公司土地使用權(quán)被違法侵占為由起訴要求返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失，故本案應(yīng)定性為土地使用權(quán)侵權(quán)糾紛，屬于人民法院民事案件的受理范圍。一審法院認(rèn)為本案不符合民事案件受理?xiàng)l件，并駁回金田房產(chǎn)公司的起訴不當(dāng)，應(yīng)予糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條、第一百五十四條之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷蕪湖市中級(jí)人民法院（2007）蕪中民一初字第88號(hào)民事裁定；

二、本案由蕪湖市中級(jí)人民法院進(jìn)行實(shí)體審理。

審判長(zhǎng)陶寶定

審判員陳鋼

代理審判員程敏

二〇一〇年一月十三日

書記員廖永結(jié)

第三篇：關(guān)于E公司與JH公司租賃合同糾紛一案法律意見書

法律意見書

——E公司與JH公司租賃合同糾紛一案

E公司：

關(guān)于貴司與JH公司租賃合同糾紛一案，本律師通過對(duì)貴司提供的有關(guān)材料進(jìn)行審查，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，就貴司可以主張的權(quán)益問題及對(duì)策出具法律意見如下：

一、關(guān)于租賃合同到期終止問題

根據(jù)貴司提供的《房地產(chǎn)租賃合同》、JH物業(yè)（06）10-31《協(xié)議書》、JH物業(yè)（06）09-309-1《協(xié)議書》，貴司向JH公司承租F區(qū)HF北路JH大院N棟S層，租賃期限從2006年9月16日至2011年9月15日，承租JH大院10棟西面?zhèn)?9平方米空地，租賃期限自2006年9月16日至2006年12月31日。

根據(jù)JH公司發(fā)出的《關(guān)于不再續(xù)簽租賃合同的通知》，JH公司已明確表示JH大院N棟S層、東面小房租約到期后，不再與貴司續(xù)約。并且，貴司向JH公司發(fā)出的《房屋續(xù)租申請(qǐng)書》也未得到JH公司回應(yīng)。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定及合同約定，租賃期限屆滿，JH公司未同意續(xù)租的，貴司應(yīng)當(dāng)向JH公司返還租賃房產(chǎn)、結(jié)清費(fèi)用并辦理移交手續(xù)。

二、關(guān)于貴司可行使的權(quán)利問題

倘若租賃合同到期，貴司未能與JH公司就租賃合同續(xù)簽問題達(dá)成一致，則貴司依法可行使下列權(quán)利：

（一）優(yōu)先承租權(quán)

我國(guó)法律沒有明確規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，但在貴司與JH公司簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》第二十二條明確約定，貴司在同等條件下，對(duì)租賃房地產(chǎn)有優(yōu)先承租權(quán)，該約定應(yīng)為合法、有效。但是，根據(jù)上述約定，貴司的優(yōu)先承租權(quán)不是無條件的，而是有條件的，必須在同等條件下行使，同等條件包括同樣的價(jià)格、同樣的期限、同樣的租金支付方式，等等。考慮到貴司承租房屋后，通過轉(zhuǎn)租給第三方租戶的方式獲得收益，如果在同等條件下承租房屋，必將大幅減少利潤(rùn)空間。盡管如此，貴司可通過主張先承租權(quán)實(shí)現(xiàn)：

1、與JH公司談判協(xié)商中最大限度爭(zhēng)取貴司的補(bǔ)償利益；

2、出讓商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)獲得收益。

（二）擴(kuò)建費(fèi)用償還

根據(jù)貴司提供的資料及陳述，貴司在承租JH公司的兩塊空地上擴(kuò)建房產(chǎn)分別為56平方米、75平方米。貴司與JH公司之間并未就擴(kuò)建費(fèi)用承擔(dān)問題作出約定，擴(kuò)建部分已經(jīng)過深圳市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)和JH公司同意。根據(jù)法律規(guī)定和有關(guān)司法解釋，上述擴(kuò)建費(fèi)用應(yīng)由JH公司承擔(dān)。因此，貴司有權(quán)要求JH公司支付擴(kuò)建費(fèi)用。

（三）裝修費(fèi)補(bǔ)償

雖然從貴司提供的規(guī)劃許可文件中可以看出，貴司對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修已征得出租人JH公司同意，但貴司并未與JH公司就租賃期限屆滿后裝修費(fèi)補(bǔ)償問題作出約定。根據(jù)法律規(guī)定和有關(guān)司法解釋，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，可由貴司拆除。因拆除造成房屋毀損的，貴司應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，對(duì)于附合裝飾裝修費(fèi)用的補(bǔ)償要求，法律不予支持（法律之所以這么規(guī)定，是因?yàn)槌凶馊搜b修房屋時(shí)應(yīng)充分考慮到租期因素，如果進(jìn)行過于奢華裝修最后由出租人買單對(duì)出租人有失公平，除非雙方另有約定）。

所謂法律上的附合，是指不同所有人的物密切結(jié)合在一起而形成新的物，對(duì)原物雖然尚能分辨，但無法分離或分離后會(huì)大大降低新物的價(jià)值。貴司將裝修材料等財(cái)產(chǎn)裝修于JH公司房屋的行為，實(shí)質(zhì)上即法律上附合。這是因?yàn)椋旱谝?，被裝修房屋與裝修材料等財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)屬于不同的民事主體；第二，裝修材料等財(cái)產(chǎn)經(jīng)過裝修附合于房屋并且與房屋共同構(gòu)成密不可分的新物，或分離后會(huì)大大降低新物的價(jià)值。

因此，對(duì)于貴司對(duì)承租房屋進(jìn)行的裝修，按照法律規(guī)定分兩種情形處理，未形成附合的部分（未與房屋完全結(jié)合，可分離），貴司可以拆除，并恢復(fù)房產(chǎn)原狀；形成符合的部分（已與房屋結(jié)合在一起，非毀損不能分離或分離花費(fèi)巨大）無償歸JH公司所有。但不排除貴司可在協(xié)商談判及訴訟中盡可能提出對(duì)貴司有利的請(qǐng)求，以獲得適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

三、關(guān)于違約責(zé)任

根據(jù)《房地產(chǎn)租賃合同》第二十條的規(guī)定，未經(jīng)乙方（貴司）同意或有關(guān)部門批準(zhǔn)，甲方（JH公司）將租賃房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建或裝修的，貴司可以行使下列權(quán)利：

1、向甲方請(qǐng)求損害賠償；2，請(qǐng)求甲方雙倍返還租賃保證金；

3、解除合同或向甲方提出變更合同條款。

租賃期間，根據(jù)貴司陳述及JH公司向貴司發(fā)出的有關(guān)通知，JH公司至少對(duì)出租房屋進(jìn)行了下列裝修行為：

1、外墻粉飾及裝修；

2、新裝載客電梯；

3、二層裝修及安裝排污管道。前述裝修行為僅通知貴司，而并未事先征求貴司同意，并且裝修造成貴司承租部分房屋漏水，導(dǎo)致貴司轉(zhuǎn)租客戶拒交承租費(fèi)用，從而使貴司遭受損失。根據(jù)上述合同約定及合同法上的損害填補(bǔ)原則，貴司有權(quán)選擇要求JH公司 3 賠償損失或者雙倍返還租賃保證金（訴訟請(qǐng)求中亦可同時(shí)主張），同時(shí)還可行使租賃合同解除權(quán)。

四、關(guān)于租賃合同解除權(quán)問題

因租賃合同目前尚未到期，根據(jù)上述合同約定，因JH公司違約，貴司除了可以要求賠償損失或者承擔(dān)違約責(zé)任外，貴司還可行使合同解除權(quán)。倘若貴司提出解除合同，優(yōu)先承租權(quán)當(dāng)然不復(fù)存在，但仍可主張下列權(quán)利：

（一）擴(kuò)建費(fèi)用償還 同租賃合同到期終止。

（二）裝修費(fèi)補(bǔ)償

未形成附合的裝修部分同租賃合同到期終止。

對(duì)于已形成附合的裝修部分，按照有關(guān)司法解釋，因JH公司違約導(dǎo)致合同解除，貴司請(qǐng)求JH公司賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。

（三）違約損害賠償 同以上分析。

五、關(guān)于本案的處理策略

鑒于JH公司已明確表示，其在租賃合同到期后不再與貴司續(xù)租，除非貴司準(zhǔn)備通過其他途徑繼續(xù)爭(zhēng)取續(xù)租，否則貴司應(yīng)當(dāng)做好租賃合同終止準(zhǔn)備。而JH公司在其至貴司書面通知中明確拒絕給予貴司任何補(bǔ)償或賠償，貴司要維護(hù)自身合法權(quán)利，只得尋求法律救濟(jì)。貴司可以選擇：

1、與JH公司協(xié)商談判，爭(zhēng)取合理補(bǔ)償；

2、委托律師向JH公司發(fā)律師函，督促JH公司與貴司協(xié)商；

3、委托律師向F區(qū)人民法院起訴，訴因可選擇下列兩種之一：（1）租賃合同到期終止后，貴司依法可主張的補(bǔ)償、賠償；（2）JH公司違約，貴司請(qǐng)求解除合同，并依法主張其他權(quán)利。

考慮到剩余租期不多，貴司應(yīng)積極準(zhǔn)備提起訴訟，合理計(jì)算損害賠償數(shù)額，通過提交證據(jù)和主張，在程序和實(shí)體上提出訴訟主張。在訴訟中，貴司還可以通過庭外和解、訴訟和解、談判等方式解決糾紛。在起訴之前或同時(shí)，貴司可以申請(qǐng)人民法院采取財(cái)產(chǎn)保全措施，查封或者凍結(jié)出租方與訴訟主張金額相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)，但貴司應(yīng)按照法院的要求提供相應(yīng)擔(dān)保。

六、關(guān)于代理目標(biāo)

盡最大努力，為貴司爭(zhēng)取到合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、賠償。

七、聲明

本法律意見書依據(jù)本法律意見書出具日以前貴司提供證據(jù)材料，根據(jù)可適用的中國(guó)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件而出具。

本法律意見書僅得為貴司有關(guān)決策參考使用，未經(jīng)本律師同意不得對(duì)外展示或向社會(huì)公開披露，也不得作為證據(jù)或其他目的使用。

此致

廣東卓建律師事務(wù)所

律師:

二〇一X年X月X日

第四篇：土地使用權(quán)的出讓、劃撥與轉(zhuǎn)讓法律實(shí)務(wù)分析（推薦）

土地使用權(quán)的出讓、劃撥與轉(zhuǎn)讓法律實(shí)務(wù)分析

一、開發(fā)用地基本制度

（一）國(guó)家土地所有權(quán) 依據(jù)法條： 《物權(quán)法》第47條 《土地法》第2條 實(shí)務(wù)說明：

1、必須明確任何組織和法人、個(gè)人均不能充任國(guó)家土地所有權(quán)主體，只限于國(guó)家，國(guó)家土地所有權(quán)的“分極行使”并不意味著國(guó)家土地的“分級(jí)所有”。

2、必須明確國(guó)家土地所有權(quán)只能由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

3、必須明確國(guó)家土地所有權(quán)不得以任何方式交易流轉(zhuǎn)。

（二）集體土地所有權(quán) 依據(jù)法條： 《物權(quán)法》第60條 《土地法》第8條 實(shí)務(wù)說明：

1、明確區(qū)分集體土地所有權(quán)（如宅基地、自留山、自留地等）的主體和代表。村民小組、村民委員會(huì)或者村集體經(jīng)濟(jì)組織只是作為全體村民的代表行使土地所有權(quán)。一般來說，對(duì)集體土地的重大處分應(yīng)當(dāng)依照法定程序由農(nóng)村集體組織成員決定。

2、必須明確集體土地所有權(quán)行使必須遵守法律相應(yīng)的限制性規(guī)定。集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移僅限于國(guó)家依法征用一種形式；集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非家業(yè)建設(shè)；集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，若用于必須先由國(guó)家征用轉(zhuǎn)為國(guó)有后再由國(guó)家出讓給發(fā)展商。

（三）土地用途管制制度 依據(jù)法條：

《土地法》第4條，12條。實(shí)務(wù)說明：

1、國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

2、必須明確土地用途一經(jīng)確定，除依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)以外，一般不得改變?！锻恋厥褂脵?quán)司法解釋》第6條規(guī)定，受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

3、必須明確依法改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)；但涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

（四）土地利用總體規(guī)劃 依據(jù)法條： 土地法第21條。實(shí)務(wù)說明：

必須明確土地利用總體規(guī)劃應(yīng)按照法定程序和批準(zhǔn)權(quán)限，報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。根據(jù)《土地法》第21條規(guī)定，我國(guó)土地利用總體規(guī)劃由各級(jí)人民政府組織編制，實(shí)行國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府兩級(jí)審批，只有經(jīng)過批準(zhǔn)的土地利用計(jì)劃才能得以執(zhí)行。

（五）鄉(xiāng)村土地儲(chǔ)備 依據(jù)法條： 土地法第58條 實(shí)務(wù)說明：

鄉(xiāng)村土地儲(chǔ)備是指由鄉(xiāng)村政府委托的機(jī)構(gòu)（如儲(chǔ)備中心），通過征用、收購(gòu)、轉(zhuǎn)換、轉(zhuǎn)制或到期回收等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來，并由政府委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地整理和開發(fā)，在完成了征地補(bǔ)償、房屋拆遷補(bǔ)償安臵以及必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之后將土地儲(chǔ)備起來，再按照鄉(xiāng)村規(guī)劃和鄉(xiāng)村土地出讓年 度計(jì)劃，通過招標(biāo)、拍賣有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控鄉(xiāng)村各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。它類似于歐美的“土地銀行”制度。鄉(xiāng)村土地儲(chǔ)備的運(yùn)作包括土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)存、土地整理、土地供應(yīng)等環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)通過產(chǎn)權(quán)流、資金流緊密結(jié)合在一起，形成土地收購(gòu)――土地整理――土地儲(chǔ)備――土地供應(yīng)的機(jī)制。其中大量的實(shí)務(wù)性工作集中在土地收回、收購(gòu)、征用和供應(yīng)過程中，而儲(chǔ)存過程多是做一些拆遷、“三通一平”的前期開發(fā)工作，使“生地”變“熱地”，而最受地方政府重視，對(duì)土地市場(chǎng)的整頓和規(guī)范起決定性作用的，應(yīng)該是土地的供應(yīng)階段。

（六）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 依據(jù)法條： 土地法第44條 實(shí)務(wù)說明：

1、明確農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須按照法定程序和批準(zhǔn)權(quán)限，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

2、鄉(xiāng)村農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，可以集中分次分批由縣、市政府向省級(jí)以上政府申請(qǐng)辦理，即通常所說的采用“批發(fā)”的方法。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的具體供地，即“零售”，可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)，不再需要報(bào)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。

（七）土地征用 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第42、43條 《土地法》第45、46條 實(shí)務(wù)說明：

1、根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，農(nóng)民集體土地使用權(quán)不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，必須經(jīng)過國(guó)家征用，變?yōu)閲?guó)有土地時(shí)，才能通過出讓方式建立可流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)。因此，我國(guó)實(shí)行農(nóng)民集體土地征用制度。如果你遇到不合理的事、不公平的事和違規(guī)亂 紀(jì)的事，2、在我國(guó)，土地征用是強(qiáng)制性地改變土地的所有權(quán)，具有以下特征：①征用土地方只能是國(guó)家，被征用土地一方只能是集體土地所有者；②目的只能是為了公共利益的需要；③標(biāo)的是集體所有的土地；④必須依法給予足額補(bǔ)償。

3、根據(jù)《土地法》第四十五條的規(guī)定，因建設(shè)需要征用集體土地的審批權(quán)限如下：①征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的以及其他土地超過70公頃的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；②征用基本農(nóng)田以外的耕地在35公頃以下以及其他土地70公頃以下的，由省級(jí)政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

4、征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省級(jí)政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依法另行辦理征地審批。

5、根據(jù)《土地法》、《土地法實(shí)施條例》及相關(guān)法律規(guī)定，土地征用的審批程序大體如下：①用地者提出申請(qǐng)；②土地行政主管部門擬訂征地方案，依法定審批權(quán)限報(bào)政府批準(zhǔn)；③征地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方政府予以報(bào)告，并組織實(shí)施；④辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?；⑤擬訂征地補(bǔ)償、安臵方案：⑥解決征地補(bǔ)償、安臵爭(zhēng)議；⑦支付補(bǔ)償、安臵費(fèi)用。

（八）土地征用補(bǔ)償費(fèi) 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第42、132條 《土地法》第47、48、49條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地征用不同于沒收土地，前者是有償征收，后者是無償沒收。

2、土地征用補(bǔ)償費(fèi)是國(guó)家征用土地時(shí)，為補(bǔ)償被征地單位所受損失而向其支付的款項(xiàng)，一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。此外，還要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地 農(nóng)民的合法權(quán)益。土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。

3、土地征用補(bǔ)償費(fèi)是根據(jù)被征用土地原用途，依法定標(biāo)準(zhǔn)來確定的。原來是耕地的，按耕地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償；原來是林地的，按林地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償；原來是未利用地空無收益的，原則上不給予補(bǔ)償；具體見土地法第47條規(guī)定。

4、明確在分配集體土地征用補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，所有村民應(yīng)享有同等待遇，防止集體經(jīng)濟(jì)組織限制或剝奪村民應(yīng)得的土地征用補(bǔ)償費(fèi)。

（九）土地權(quán)屬登記 依據(jù)法條：

《土地法》11、12、13條 實(shí)務(wù)說明：

1、我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。按照全篇人，我國(guó)現(xiàn)行土地權(quán)屬登記分為初始土地登記、土地權(quán)利設(shè)定登記和變更土地登記。

2、由于我國(guó)土地權(quán)屬登記原則上采用的是登記成立要件主義原則，土地所有權(quán)、使用權(quán)等土地權(quán)利非經(jīng)登記不得生效，但法律另有規(guī)定的除外。另有規(guī)定主要指：①法律中明確規(guī)定可以采取登記對(duì)抗的情況，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)非經(jīng)登記即可設(shè)立，但不得對(duì)抗善意第三人；②非基于法律行為發(fā)生的土地權(quán)利變動(dòng)，如繼承、征收等，無須登記亦發(fā)生效力，但是未經(jīng)登記不得處分該物權(quán)。

（十）土地權(quán)屬登記的效力 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第9、15、127、129、158、180、187條 《土地法實(shí)施條例》3條 實(shí)務(wù)說明：

1、我國(guó)土地權(quán)屬登記原則上采用登記成立要件主義，例外采用登記對(duì)抗主義。進(jìn)言之，我國(guó)土地權(quán)屬登記的一般效力是土地權(quán)利變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，土地權(quán)屬登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件。但法律規(guī)定土地權(quán)屬人來瘋采登記對(duì)抗主 義的，土地權(quán)利的變動(dòng)不經(jīng)登記即可生效，但不能對(duì)抗善意第三人。如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)變動(dòng)不經(jīng)登記就可以生效，但不能對(duì)抗善意第三人。此外，我國(guó)的土地權(quán)屬登記具有國(guó)家公信力，因?yàn)榈怯浭菄?guó)家機(jī)關(guān)的行為，即以國(guó)家的信用擔(dān)保的行為，其結(jié)果當(dāng)然具有社會(huì)一體認(rèn)同的效力。

2、未辦理登記，土地權(quán)利不能變動(dòng)，但合同是有效的?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理特權(quán)登記的，不影響合同效力”。

（十一）房屋權(quán)屬登記 依據(jù)法條： 《物權(quán)法》第9條

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第60、61、62條 實(shí)務(wù)說明：

1、我國(guó)實(shí)行房屋權(quán)屬登記發(fā)放制度。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。

2、房屋權(quán)屬登記遵循房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則。我國(guó)目前房屋登記專指鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記，集體土地上的農(nóng)村房屋不納入登記醫(yī)家理范圍范疇。

3、明確預(yù)告登記在房屋買賣實(shí)務(wù)中的重要作用。我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，即“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)特權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)理物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自可能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。

（十二）房屋權(quán)屬登記的效力 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第9、187條 《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第62條 實(shí)務(wù)說明：

我國(guó)房屋權(quán)屬登記的效力同房地產(chǎn)登記效力一致，原則上采取登記成立要件主義的立法思想，其一般效力是房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，房屋權(quán)屬登記是房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的生效要件。此外，房屋權(quán)屬登記還具有公信力。

（十三）國(guó)有土地使用權(quán) 依據(jù)法條：

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第3、23條 實(shí)務(wù)說明：

1、國(guó)有土地使用權(quán)的取得主要有以下兩種方式：一是為出讓土地使用權(quán)，指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。其二為劃撥土地使用權(quán)。指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安臵等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)?guó)有土地使用權(quán)無償將會(huì)給土地使用者的行為。

2、劃撥土地使用權(quán)的目的是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益，一般不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。此外，國(guó)有土地使用權(quán)還可以通過其他法律規(guī)定的方式取得，如：作價(jià)入股取得的國(guó)有土地使用權(quán)；被地價(jià)取得的土地使用權(quán)；依破產(chǎn)法取得的土地使用權(quán)等。

3、劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無需向國(guó)家交納土地使用權(quán)出讓金，一般空無使用年限的限制，但未經(jīng)市、縣人民政府土地管理鬧哄門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)需向國(guó)家交納土地使用權(quán)出讓金，有使用期限的限制，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（十四）集體建設(shè)用地使用權(quán) 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第61、61、118、151、180、183、201條 《土地管理法》第4、12、44、59、60、61、62、63條 實(shí)務(wù)說明：

1、集體建設(shè)用地的使用權(quán)主要有兩類：一是農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)，另一個(gè)是鄉(xiāng)村企事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。

2、企業(yè)的抵押造成建設(shè)用地使用權(quán)一同抵押的情形時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

（十五）農(nóng)村宅基地使用權(quán) 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第11、39、42、64、152、153、154、155、180、184條 《土地法》第8、12、61、62、63、65條 實(shí)務(wù)說明：

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得隨意轉(zhuǎn)讓，如若由于房屋轉(zhuǎn)讓而造成的宅基地使用權(quán)的事實(shí)轉(zhuǎn)讓后，依據(jù)一戶一宅的本質(zhì)，不得再次申請(qǐng)宅基地。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須遵循：①只能轉(zhuǎn)讓給本村成員，若轉(zhuǎn)讓給外村成員，該愛讓人必須在本村落戶并且符合申請(qǐng)宅基地的條件，且該成員必須符合宅基地使用權(quán)的條件，即一戶一宅符合規(guī)定；②宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同房屋一同轉(zhuǎn)讓。

3、農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得用于抵押，但房屋是屬于村民自己的財(cái)產(chǎn)，因而可用于抵押，但需注意的是農(nóng)村宅基地使用權(quán)必須要一同進(jìn)行抵押。

二、土地使用權(quán)出讓與劃撥

（一）土地使用權(quán)出讓范圍 依據(jù)法條： 《物權(quán)法》第43條

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第2、8、9、71、72條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地所有權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2、土地使用權(quán)的出讓范圍必須為鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地。根據(jù)《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第71條規(guī)定，鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)以外的國(guó)有土地使用權(quán)也可以出讓，這部分土地范圍主要包括鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)以外的國(guó)有土地范圍內(nèi)的工礦區(qū)、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、港口、軍事用地等。

3、根據(jù)《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第2、8條規(guī)定，國(guó)有土地，可以依法進(jìn)行出讓，而集體所有的土地，其出讓受到一定的限制，在未經(jīng)依法征用為國(guó)有土地之前，不得出讓。也就是說，如果某地政府發(fā)展計(jì)劃或鄉(xiāng)村規(guī)劃需要在鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)占用集體土地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，該集體所有的土地必須先依法征用為國(guó)有土地之后方可出讓。

4、除依法通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)以外的所有建設(shè)項(xiàng)目都可以通過出讓取得。即除國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水得諸項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他建設(shè)用地外，都可以采取出讓的方式獲得土地使用權(quán)。

（二）土地使用權(quán)出讓程序 依據(jù)法條： 《土地法》第45條

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第12條 《土地權(quán)司法解釋》第4條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地使用權(quán)出讓方案由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同鄉(xiāng)村規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。（見《土地法》第45條）

2、根據(jù)《土地使用權(quán)司法解釋》第4條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請(qǐng)求解決合同的，應(yīng)予支持。對(duì)此，應(yīng)注意：

①必須明確在此種情形下，不宜認(rèn)定合同無效。我們知道，合同的解決必須以合同有效為前提，這就說明，土地出讓批準(zhǔn)行為不是出讓合同生效要件，而僅僅是合同履行過程中的履行不能。②受讓方享有合同的解除權(quán)。

③受讓方解除權(quán)的使用有嚴(yán)格的條件。首先，當(dāng)事人已經(jīng)簽訂出讓合同，并且已經(jīng)履行該合同。其次，在出讓合同的履行過程中，出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，導(dǎo)致出讓合同不能履行。再者，在以上兩個(gè)條件下，受讓方即享有合同的解除權(quán)。

（三）土地使用權(quán)出讓方式 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第137條

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第13條

《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第3、4條 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第4條 實(shí)務(wù)說明：

1、目前，出讓國(guó)有土地使用權(quán)仍主要以協(xié)議方式進(jìn)行，采取招標(biāo)、拍賣方式的比例很小。因此，根據(jù)一系列法律、法規(guī)的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品性住宅等經(jīng)營(yíng)用地，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓。

2、必須明確，協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低價(jià)時(shí)，出讓金條款無效而并不是整個(gè)合同無效。

3、掛牌出讓，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。應(yīng)當(dāng)注意的是，出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告。在確定競(jìng)買人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。

（四）土地使用權(quán)出讓年限 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第149條

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第22條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40、41、42條 實(shí)務(wù)說明：

1、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。但這里存在一個(gè)土地使用權(quán)有期限和房屋所有權(quán)無期限的沖突問題。因此，土地使用權(quán)期限屆滿的法律后果問題應(yīng)區(qū)分住宅建設(shè)用地與非住宅建設(shè)用地。

2、對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，則自動(dòng)續(xù)期，該地上房屋所有權(quán)并不會(huì)受影響，保證人們的安居樂業(yè)。

3、對(duì)于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)來說，出讓期限屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年提出續(xù)期申請(qǐng)。除根據(jù)社會(huì)公共利益需要回收該土地外，一般應(yīng)予批準(zhǔn)。如果未能在這一期限前提出申請(qǐng)，國(guó)家將無償收回該幅土地。對(duì)于其上建筑物及其附著物的歸屬問題實(shí)行約定優(yōu)先原則。即當(dāng)事人在出讓合同中的約定優(yōu)先于法律規(guī)定。如無約定或約定不明確，則由國(guó)家無償取得，并給予使用人相應(yīng)補(bǔ)償。

（五）土地使用權(quán)出讓金 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第141條 《土地法》第55條

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第19條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地使用權(quán)出讓金是一個(gè)法定概念，不同于“地價(jià)款”?！暗貎r(jià)款”是指開發(fā)商利用國(guó)有土地及其公共設(shè)施而向政府交納的費(fèi)用，其不是一個(gè)法律用語。在實(shí)踐中分為熟地地價(jià)款和毛地地價(jià)款，前者包括土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等，后者只包含土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。另外，土地出讓金、征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)均屬于前期開發(fā)費(fèi)用。

2、根據(jù)《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用征入征收管理的暫行辦法》第3條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金包括三種：①出讓時(shí)收取的全部?jī)r(jià)款；②期滿后續(xù)期的出讓價(jià)款；③劃撥地有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資時(shí)，補(bǔ)交的出讓價(jià)款。如果你遇到不合理的事、不公平的事和違規(guī)亂紀(jì)的事，登陸新聞110網(wǎng)站曝光真相。揭露內(nèi)幕

3、《房地產(chǎn)管理法》第14條規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。

（六）土地使用權(quán)出讓合同雙方的主要義務(wù)及違約責(zé)任 依據(jù)法條：

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》

16、17條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14、15條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

2、不管是土地使用者未能按合同約定支付土地使用權(quán)的出讓金，還是土地管理部門未能按合同約定交付出讓的土地，都屬于合同履行中的違約行為，該出讓合同本身是有效的。一方違約導(dǎo)致合同不能履行，非違約方享有單方解除權(quán)，此解除權(quán)并不影響非違約方享有的向違約方請(qǐng)求違約賠償?shù)臋?quán)利。

3、如果土地使用者在規(guī)定的期限內(nèi)未按合同約定支付土地出讓金，卻要求土地管理部門提供出讓的土地的，土地管理部門享有先履行抗辯權(quán)。并且，此時(shí)，土地管理部門還享有選擇權(quán)，既可以選擇繼續(xù)履行合同，要求土地使用者支付全部土地使用權(quán)出讓金，也可以選擇解除合同。

（七）土地用途的變更 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第140條 《土地法》第56條 《房地產(chǎn)管理法》第18條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條 《土地使用權(quán)司法解釋》第6條 實(shí)務(wù)說明：

1、必須明確我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管理制度，土地用途一旦確定不可隨意變更。只有在特定情形下，即經(jīng)出讓方和規(guī)劃行政主管部門同意以及土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)劃變化導(dǎo)致土地用途變化的。如符合以上條件之一即可申請(qǐng)變更土地用途，經(jīng)有關(guān)部門同意后簽訂變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同。

2、根據(jù)《土地使用權(quán)司法解釋》第6條規(guī)定，受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，出讓方可請(qǐng)求解除合同。此解除權(quán)只賦予出讓方，受讓方不享有。合同一經(jīng)解除，出讓方應(yīng)返還土地使用權(quán)出讓金，并視實(shí)際情況支付土地使用者開發(fā)建設(shè)費(fèi)用。而土地使用者須承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

（八）出讓土地使用權(quán)的提前收回 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第148條 《土地法》第58條

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第20條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地使用權(quán)在特殊情況下可提前收回，所謂的特殊情況主要是社會(huì)公共利益的需要。

2、必須明確提前收回土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。實(shí)踐中，一般來說，補(bǔ)償費(fèi)的 標(biāo)準(zhǔn)依土地使用者的損失情況而定，一般包括直接損失和間接損失。出讓方一般可根據(jù)土地使用權(quán)的余期、土地的用途、土地使用者對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)的情況、出讓時(shí)的地價(jià)和收回時(shí)的地價(jià)等因素，與土地使用者協(xié)商來確定補(bǔ)償費(fèi)。如果你遇到不合理的事、不公平的事和違規(guī)亂紀(jì)的事，登陸新聞110網(wǎng)站曝光真相。揭露內(nèi)幕

（九）土地滅失的法律后果

1、土地滅失主要是由于不可抗力或其他非人力原因?qū)е峦恋貙?shí)際使用價(jià)值的消滅，其法律后果是土地使用權(quán)的終止以及基于土地而產(chǎn)生的權(quán)利的自然終止。在這種情形下，國(guó)家不承擔(dān)任何法律責(zé)任。

2、必須明確，不可抗力必須與合同的發(fā)行具有關(guān)聯(lián)性，也即，不可抗力應(yīng)當(dāng)發(fā)生于合同成立之后至合同不能發(fā)行以前。如果訂立合同后一方當(dāng)事人遲延履行，以后發(fā)生了不可抗力，那么該不可抗力與合同履行及責(zé)任的認(rèn)定不具有關(guān)聯(lián)性。

3、必須明確，在出現(xiàn)了不可抗力的情形下，當(dāng)事人必須在條件允許下采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少因不可抗力造成的損失。

（十）土地使用權(quán)劃撥的范圍 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第137條

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第23、24條 實(shí)務(wù)說明：

1、國(guó)有土地劃撥其目的是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)公益事業(yè)的需要。其特征是：①采用行政劃撥手段，是一種政府行為，而非民事行為；②劃撥土地使用權(quán)無使用期限的限制，即“空無法定的存續(xù)期限”；③劃撥土地使用權(quán)只需較小的費(fèi)用甚至是無償取得；④具有公益性。

2、法律規(guī)定劃撥建設(shè)用地的一般是以下項(xiàng)目：①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施用地；③鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地；④國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。

（十一）土地使用權(quán)劃撥的程序和審批權(quán)限 依據(jù)法條：

《土地法》第53、45條 實(shí)務(wù)說明：

1、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥一般須經(jīng)申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)、劃撥、登記五個(gè)階段。批準(zhǔn)權(quán)限由國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府享有。具體見《土地法》第45條。

2、申請(qǐng)階段，由建設(shè)單位持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件（主要指經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的基本建設(shè)計(jì)劃或設(shè)計(jì)任務(wù)書），向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上人民政府土地主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)。

（十二）劃撥土地使用權(quán)的行使 依據(jù)法條：

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第40條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45、46條 《土地權(quán)司法解釋》第11條 實(shí)務(wù)說明：

1、劃撥土地使用權(quán)不可直接用于轉(zhuǎn)讓，出租和抵押，必須遵守“先出讓后轉(zhuǎn)讓”的原則，即必須先履行出讓手續(xù)才能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。辦理時(shí)，先向當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T書面申請(qǐng)，經(jīng)協(xié)商后簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并且在合同簽訂后60內(nèi)交足出讓金，并辦理登記手續(xù)。出讓金按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定要價(jià)的40%。

2、《土地使用權(quán)司法解釋》第11條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

（十三）破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的處理 依據(jù)法條： 《擔(dān)保法》第56條

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第40、51條

《最高院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》

1、2條 實(shí)務(wù)說明：

1、破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)企業(yè)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，政府可以予以收回；如果是納入國(guó)家破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)則例外；

2、①企業(yè)以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并依法辦理抵押登記手續(xù)，否則，抵押無效；

②但已辦理抵押登記手續(xù)的，未報(bào)有審批權(quán)的土地管理部門批準(zhǔn)，仍應(yīng)視為抵押有效。

③抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不得在未交納土地使用權(quán)出讓金之前行使，也即：政府對(duì)抵押的劃撥土地使用權(quán)的土地出讓金的收取應(yīng)優(yōu)先于抵押僅人的優(yōu)先受償權(quán)。

（十四）劃撥土地使用權(quán)的收回 依據(jù)法條：

《土地管理法》第58條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條 實(shí)務(wù)說明：

必須明確，劃撥土地使用權(quán)空無期限的限制，并不表明該土地使用權(quán)人可以無期限地占用該土地。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《土地管理法》的規(guī)定，在一些特定情形之下，國(guó)家可以收回劃撥土地使有權(quán)。但是，國(guó)家對(duì)其地上建筑物、其他附著物應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。所謂適當(dāng)補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮劃撥土地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)之后對(duì)該土地進(jìn)行的合理投入而使土地產(chǎn)生的增值。這里的“合理”應(yīng)理解為符合劃撥目的的土地使用投入。

三、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 依據(jù)法條：

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第28、37條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條 《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式主要包括：出售、交換、贈(zèng)與、抵債、作價(jià)入股、合作建房、繼承等。

2、必須防范通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓這種方式所取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。以該種方式轉(zhuǎn)讓的土地原有權(quán)屬、性質(zhì)不宜確定；土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓后的性質(zhì)不必做變更，對(duì)受讓人存在相當(dāng)大的隱患；受讓人獲得股權(quán)也存在很大風(fēng)險(xiǎn)等。因此，在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)注意：

①雙方當(dāng)事人所簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，必須得到股權(quán)轉(zhuǎn)讓方投東的同意。②公司股權(quán)變更必須取得相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)；

③在完成股權(quán)變更后，須及時(shí)辦理股東和公司章程變更登記，并備案。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 依據(jù)法條： 《土地法》第63條

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第40條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第2、26條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是以土地使用權(quán)出讓合同為基礎(chǔ)，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為標(biāo)的的諾成、書面、雙務(wù)合同。該轉(zhuǎn)讓合同的主體較之出讓合同廣泛，并不要求一方必須是政府或代表政府行使國(guó)土管理的職能部門。根據(jù)《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不得成為轉(zhuǎn) 讓合同的標(biāo)的，轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的只能是通過出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。另外，根據(jù)《土地法》第63條和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第2條的規(guī)定，農(nóng)村集體土地的使用權(quán)也不能成為轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的。

2、“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”合同的數(shù)個(gè)合同均為有效合同，土地使用權(quán)的歸屬根據(jù)《土地使用權(quán)司法解釋》第10條的規(guī)定，按以下順序處理： ①已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)的受讓方； ②已先行占有投資開發(fā)土地的受讓方； ③先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方； ④成立在先的合同受讓方。

對(duì)于其他未能取得土地使用權(quán)的受讓方，可要求解除合同、賠償損失，并按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。

（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件 依據(jù)法條：

《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第39、40條

《土地使用權(quán)合同司法解釋》第9、11、12、13條 實(shí)務(wù)說明：

1、必須明確，對(duì)于未取得土地使用權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓與受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為效力待定合同。按照《土地使用權(quán)解釋》第九條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)中，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。也就是說，未取得出讓土地使用權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓方為無權(quán)處分權(quán)人，其與受讓方定理合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無權(quán)處分行為，該行為在未取得出讓土地使用權(quán)證或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)之前屬于效力未定合同。

2、《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定僅僅是從行政管理的角度，規(guī)定對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)臵的限制條件。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)因空無達(dá)到法定的投資開發(fā)任務(wù)，而導(dǎo)致不能轉(zhuǎn)讓的，是合同履行不能問題，可通過瑕疵 擔(dān)保責(zé)任制度和違約責(zé)任制度來對(duì)受讓人進(jìn)行救濟(jì)。因此，絕不能因轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物有瑕疵而認(rèn)定該事同無效。

3、《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二款規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理?！锻恋厥褂脵?quán)司法解釋》第十三條規(guī)定：“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理?！边@里需要明確的是，受讓方取得土地使用權(quán)的依據(jù)是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的行政劃撥行為，而不是當(dāng)事人之間訂立的轉(zhuǎn)讓合同，這兩者之間存在著本質(zhì)的區(qū)別。即使說劃撥土地使用權(quán)人存在土地收益，其是否將其上繳，僅僅是其與政府行政主管部門的行政法律關(guān)系，與補(bǔ)償合同的有效及履行與否空無關(guān)系。

（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地上的建筑物的關(guān)系 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第146、147條 《鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法》第32條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23、24條 實(shí)務(wù)說明：

必須明確，當(dāng)?shù)厣辖ㄖ镒鳛椴粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物所有權(quán)，反之亦然。這有助于避免土地使用權(quán)的行使與建筑物的所有權(quán)的行使的沖突。但這一原則在將地上建筑物視為動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即失去了適用的余地。也就是說，當(dāng)土地使用權(quán)人將建筑物作為動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并不當(dāng)然及于建筑物的所有權(quán)。但當(dāng)事人之間必須約定，將地上建筑物轉(zhuǎn)讓給土地使用權(quán)受讓人之外的其他人，否則，該建筑物的所有權(quán)就被推定為轉(zhuǎn)讓給土地使用權(quán)的受讓人。

（五）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與原出讓使用權(quán) 依據(jù)法條：

《房地產(chǎn)管理法》第42、43、44條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條

實(shí)務(wù)說明：

必須明確，土地使用權(quán)(bi xu ming que _tu de shi yong quan)出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)出讓的延伸。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方對(duì)土地并無所有權(quán)而只有使用權(quán)。該使用權(quán)是基于轉(zhuǎn)讓方與土地所有人訂立的土地使用權(quán)出讓合同而產(chǎn)生的。出讓合同中規(guī)定的土地用途、土地使用規(guī)則、建設(shè)條件等等，對(duì)新的土地使用權(quán)受讓人仍具有法律約束力。不管土地使用權(quán)經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，也不管該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓到誰的手中，土地使用權(quán)人都要承擔(dān)出讓合同中規(guī)定的受讓人的義務(wù)。如需要改變，要取得出讓人的同意，并經(jīng)有關(guān)人民政府部門批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

第五篇：土地使用權(quán)的出讓、劃撥與轉(zhuǎn)讓法律實(shí)務(wù)分析

土地使用權(quán)的出讓、劃撥與轉(zhuǎn)讓法律實(shí)務(wù)分析

一、開發(fā)用地基本制度

（一）國(guó)家土地所有權(quán) 依據(jù)法條： 《物權(quán)法》第47條 《土地法》第2條 實(shí)務(wù)說明：

1、必須明確任何組織和法人、個(gè)人均不能充任國(guó)家土地所有權(quán)主體，只限于國(guó)家，國(guó)家土地所有權(quán)的“分極行使”并不意味著國(guó)家土地的“分級(jí)所有”。

2、必須明確國(guó)家土地所有權(quán)只能由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

3、必須明確國(guó)家土地所有權(quán)不得以任何方式交易流轉(zhuǎn)。

（二）集體土地所有權(quán) 依據(jù)法條： 《物權(quán)法》第60條 《土地法》第8條 實(shí)務(wù)說明：

1、明確區(qū)分集體土地所有權(quán)（如宅基地、自留山、自留地等）的主體和代表。村民小組、村民委員會(huì)或者村集體經(jīng)濟(jì)組織只是作為全體村民的代表行使土地所有權(quán)。一般來說，對(duì)集體土地的重大處分應(yīng)當(dāng)依照法定程序由農(nóng)村集體組織成員決定。

2、必須明確集體土地所有權(quán)行使必須遵守法律相應(yīng)的限制性規(guī)定。集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移僅限于國(guó)家依法征用一種形式；集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非家業(yè)建設(shè)；集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，若用于必須先由國(guó)家征用轉(zhuǎn)為國(guó)有后再由國(guó)家出讓給發(fā)展商。

（三）土地用途管制制度 依據(jù)法條：

《土地法》第4條，12條。實(shí)務(wù)說明：

1、國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

2、必須明確土地用途一經(jīng)確定，除依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)以外，一般不得改變?！锻恋厥褂脵?quán)司法解釋》第6條規(guī)定，受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

3、必須明確依法改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)；但涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

（四）土地利用總體規(guī)劃 依據(jù)法條： 土地法第21條。實(shí)務(wù)說明：

必須明確土地利用總體規(guī)劃應(yīng)按照法定程序和批準(zhǔn)權(quán)限，報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。根據(jù)《土地法》第21條規(guī)定，我國(guó)土地利用總體規(guī)劃由各級(jí)人民政府組織編制，實(shí)行國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府兩級(jí)審批，只有經(jīng)過批準(zhǔn)的土地利用計(jì)劃才能得以執(zhí)行。

（五）城市土地儲(chǔ)備 依據(jù)法收： 土地法第58條 實(shí)務(wù)說明：

城市土地儲(chǔ)備是指由城市政府委托的機(jī)構(gòu)（如儲(chǔ)備中心），通過征用、收購(gòu)、轉(zhuǎn)換、轉(zhuǎn)制或到期回收等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來，并由政府委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地整理和開發(fā)，在完成了征地補(bǔ)償、房屋拆遷補(bǔ)償安臵以及必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之后將土地儲(chǔ)備起來，再按照城市規(guī)劃和城市土地出讓計(jì)劃，通過招標(biāo)、拍賣有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。它類似于歐美的“土地銀行”制度。

城市土地儲(chǔ)備的運(yùn)作包括土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)存、土地整理、土地供應(yīng)等環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)通過產(chǎn)權(quán)流、資金流緊密結(jié)合在一起，形成土地收購(gòu)――土地整理――土地儲(chǔ)備――土地供應(yīng)的機(jī)制。其中大量的實(shí)務(wù)性工作集中在土地收回、收購(gòu)、征用和供應(yīng)過程中，而儲(chǔ)存過程多是做一些拆遷、“三通一平”的前期開發(fā)工作，使“生地”變“熱地”，而最受地方政府重視，對(duì)土地市場(chǎng)的整頓和規(guī)范起決定性作用的，應(yīng)該是土地的供應(yīng)階段。

（六）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 依據(jù)法條： 土地法第44條 實(shí)務(wù)說明：

1、明確農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須按照法定程序和批準(zhǔn)權(quán)限，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

2、城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，可以集中分次分批由縣、市政府向省級(jí)以上政府申請(qǐng)辦理，即通常所說的采用“批發(fā)”的方法。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的具體供地，即“零售”，可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)，不再需要報(bào)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。

（七）土地征用 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第42、43條 《土地法》第45、46條 實(shí)務(wù)說明：

1、根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，農(nóng)民集體土地使用權(quán)不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，必須經(jīng)過國(guó)家征用，變?yōu)閲?guó)有土地時(shí)，才能通過出讓方式建立可流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)。因此，我國(guó)實(shí)行農(nóng)民集體土地征用制度。

2、在我國(guó)，土地征用是強(qiáng)制性地改變土地的所有權(quán)，具有以下特征：①征用土地方只能是國(guó)家，被征用土地一方只能是集體土地所有者；②目的只能是為了公共利益的需要；③標(biāo)的是集體所有的土地；④必須依法給予足額補(bǔ)償。

3、根據(jù)《土地法》第四十五條的規(guī)定，因建設(shè)需要征用集體土地的審批權(quán)限如下：①征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的以及其他土地超過70公頃的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；②征用基本農(nóng)田以外的耕地在35公頃以下以及其他土地70公頃以下的，由省級(jí)政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

4、征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省級(jí)政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依法另行辦理征地審批。

5、根據(jù)《土地法》、《土地法實(shí)施條例》及相關(guān)法律規(guī)定，土地征用的審批程序大體如下：①用地者提出申請(qǐng)；②土地行政主管部門擬訂征地方案，依法定審批權(quán)限報(bào)政府批準(zhǔn)；③征地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方政府予以報(bào)告，并組織實(shí)施；④辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?；⑤擬訂征地補(bǔ)償、安臵方案：⑥解決征地補(bǔ)償、安臵爭(zhēng)議；⑦支付補(bǔ)償、安臵費(fèi)用。

（八）土地征用補(bǔ)償費(fèi) 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第42、132條 《土地法》第47、48、49條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地征用不同于沒收土地，前者是有償征收，后者是無償沒收。

2、土地征用補(bǔ)償費(fèi)是國(guó)家征用土地時(shí)，為補(bǔ)償被征地單位所受損失而向其支付的款項(xiàng)，一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。此外，還要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。

3、土地征用補(bǔ)償費(fèi)是根據(jù)被征用土地原用途，依法定標(biāo)準(zhǔn)來確定的。原來是耕地的，按耕地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償；原來是林地的，按林地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償；原來是未利用地沒有收益的，原則上不給予補(bǔ)償；具體見土地法第47條規(guī)定。

4、明確在分配集體土地征用補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，所有村民應(yīng)享有同等待遇，防止集體經(jīng)濟(jì)組織限制或剝奪村民應(yīng)得的土地征用補(bǔ)償費(fèi)。

（九）土地權(quán)屬登記 依據(jù)法條：

《土地法》11、12、13條 實(shí)務(wù)說明：

1、我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。按照全篇人，我國(guó)現(xiàn)行土地權(quán)屬登記分為初始土地登記、土地權(quán)利設(shè)定登記和變更土地登記。

2、由于我國(guó)土地權(quán)屬登記原則上采用的是登記成立要件主義原則，土地所有權(quán)、使用權(quán)等土地權(quán)利非經(jīng)登記不得生效，但法律另有規(guī)定的除外。另有規(guī)定主要指：①法律中明確規(guī)定可以采取登記對(duì)抗的情況，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)非經(jīng)登記即可設(shè)立，但不得對(duì)抗善意第三人；②非基于法律行為發(fā)生的土地權(quán)利變動(dòng)，如繼承、征收等，無須登記亦發(fā)生效力，但是未經(jīng)登記不得處分該物權(quán)。

（十）土地權(quán)屬登記的效力 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第9、15、127、129、158、180、187條 《土地法實(shí)施條例》3條 實(shí)務(wù)說明：

1、我國(guó)土地權(quán)屬登記原則上采用登記成立要件主義，例外采用登記對(duì)抗主義。進(jìn)言之，我國(guó)土地權(quán)屬登記的一般效力是土地權(quán)利變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，土地權(quán)屬登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件。但法律規(guī)定土地權(quán)屬人來瘋采登記對(duì)抗主義的，土地權(quán)利的變動(dòng)不經(jīng)登記即可生效，但不能對(duì)抗善意第三人。如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)變動(dòng)不經(jīng)登記就可以生效，但不能對(duì)抗善意第三人。此外，我國(guó)的土地權(quán)屬登記具有國(guó)家公信力，因?yàn)榈怯浭菄?guó)家機(jī)關(guān)的行為，即 以國(guó)家的信用擔(dān)保的行為，其結(jié)果當(dāng)然具有社會(huì)一體認(rèn)同的效力。

2、未辦理登記，土地權(quán)利不能變動(dòng)，但合同是有效的?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理特權(quán)登記的，不影響合同效力”。

（十一）房屋權(quán)屬登記 依據(jù)法條： 《物權(quán)法》第9條

《城市房地產(chǎn)管理法》第60、61、62條 實(shí)務(wù)說明：

1、我國(guó)實(shí)行房屋權(quán)屬登記發(fā)放制度。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。

2、房屋權(quán)屬登記遵循房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則。我國(guó)目前房屋登記專指城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記，集體土地上的農(nóng)村房屋不納入登記醫(yī)家理范圍范疇。

3、明確預(yù)告登記在房屋買賣實(shí)務(wù)中的重要作用。我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，即“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)特權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)理物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。

（十二）房屋權(quán)屬登記的效力 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第9、187條 《城市房地產(chǎn)管理法》第62條 實(shí)務(wù)說明：

我國(guó)房屋權(quán)屬登記的效力同房地產(chǎn)登記效力一致，原則上采取登記成立要件主義的立法思想，其一般效力是房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，房屋權(quán)屬登記是房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的生效要件。此外，房屋權(quán)屬登記還具有公信力。

（十三）國(guó)有土地使用權(quán) 依據(jù)法條：

《城市房地產(chǎn)管理法》第3、23條 實(shí)務(wù)說明：

1、國(guó)有土地使用權(quán)的取得主要有以下兩種方式：一是為出讓土地使用權(quán)，指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。其二為劃撥土地使用權(quán)。指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安臵等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)?guó)有土地使用權(quán)無償將會(huì)給土地使用者的行為。

2、劃撥土地使用權(quán)的目的是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益，一般不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。此外，國(guó)有土地使用權(quán)還可以通過其他法律規(guī)定的方式取得，如：作價(jià)入股取得的國(guó)有土地使用權(quán)；被地價(jià)取得的土地使用權(quán)；依破產(chǎn)法取得的土地使用權(quán)等。

3、劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無需向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金，一般沒有使用年限的限制，但未經(jīng)市、縣人民政府土地管理鬧哄門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)需向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金，有使用期限的限制，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（十四）集體建設(shè)用地使用權(quán) 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第61、61、118、151、180、183、201條 《土地管理法》第4、12、44、59、60、61、62、63條 實(shí)務(wù)說明：

1、集體建設(shè)用地的使用權(quán)主要有兩類：一是農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)，另一個(gè)是鄉(xiāng)村企事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。

2、企業(yè)的抵押造成建設(shè)用地使用權(quán)一同抵押的情形時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

（十五）農(nóng)村宅基地使用權(quán) 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第11、39、42、64、152、153、154、155、180、184條 《土地法》第8、12、61、62、63、65條 實(shí)務(wù)說明：

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得隨意轉(zhuǎn)讓，如若由于房屋轉(zhuǎn)讓而造成的宅基地使用權(quán)的事實(shí)轉(zhuǎn)讓后，依據(jù)一戶一宅的本質(zhì)，不得再次申請(qǐng)宅基地。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須遵循：①只能轉(zhuǎn)讓給本村成員，若轉(zhuǎn)讓給外村成員，該愛讓人必須在本村落戶并且符合申請(qǐng)宅基地的條件，且該成員必須符合宅基地使用權(quán)的條件，即一戶一宅符合規(guī)定；②宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同房屋一同轉(zhuǎn)讓。

3、農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得用于抵押，但房屋是屬于村民自己的財(cái)產(chǎn)，因而可用于抵押，但需注意的是農(nóng)村宅基地使用權(quán)必須要一同進(jìn)行抵押。

二、土地使用權(quán)出讓與劃撥

（一）土地使用權(quán)出讓范圍 依據(jù)法條： 《物權(quán)法》第43條

《城市房地產(chǎn)管理法》第2、8、9、71、72條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地所有權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2、土地使用權(quán)的出讓范圍必須為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第71條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)以外的國(guó)有土地使用權(quán)也可以出讓，這部分土地范圍主要包括城市規(guī)劃區(qū)以外的國(guó)有土地范圍內(nèi)的工礦區(qū)、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、港口、軍事用地等。

3、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第2、8條規(guī)定，國(guó)有土地，可以依法進(jìn)行出讓，而集體所有的土地，其出讓受到一定的限制，在未經(jīng)依法征用為國(guó)有土地之前，不得出讓。也就是說，如果某地政府發(fā)展計(jì)劃或城市規(guī)劃需要在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)占用集體土地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，該集體所有的土地必須先依法征用為國(guó)有土地之后方可出讓。

4、除依法通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)以外的所有建設(shè)項(xiàng)目都可以通過出讓取得。即除國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水得諸項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他建設(shè)用地外，都可以采取出讓的方式獲得土地使用權(quán)。

（二）土地使用權(quán)出讓程序 依據(jù)法條： 《土地法》第45條

《城市房地產(chǎn)管理法》第12條 《土地權(quán)司法解釋》第4條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地使用權(quán)出讓方案由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。（見《土地法》第45條）

2、根據(jù)《土地使用權(quán)司法解釋》第4條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請(qǐng)求解決合同的，應(yīng)予支持。對(duì)此，應(yīng)注意：

①必須明確在此種情形下，不宜認(rèn)定合同無效。我們知道，合同的解決必須以合同有效為前提，這就說明，土地出讓批準(zhǔn)行為不是出讓合同生效要件，而僅僅是合同履行過程中的履行不能。

②受讓方享有合同的解除權(quán)。

③受讓方解除權(quán)的使用有嚴(yán)格的條件。首先，當(dāng)事人已經(jīng)簽訂出讓合同，并且已經(jīng)履行該合同。其次，在出讓合同的履行過程中，出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，導(dǎo)致出讓合同不能履行。再者，在以上兩個(gè)條件下，受讓方即享有合同的解除權(quán)。

（三）土地使用權(quán)出讓方式 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第137條

《城市房地產(chǎn)管理法》第13條

《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第3、4條 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第4條 實(shí)務(wù)說明：

1、目前，出讓國(guó)有土地使用權(quán)仍主要以協(xié)議方式進(jìn)行，采取招標(biāo)、拍賣方式的比例很小。因此，根據(jù)一系列法律、法規(guī)的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品性住宅等經(jīng)營(yíng)用地，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓。

2、必須明確，協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低價(jià)時(shí)，出讓金條款無效而并不是整個(gè)合同無效。

3、掛牌出讓，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。應(yīng)當(dāng)注意的是，出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告。在確定競(jìng)買人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。

（四）土地使用權(quán)出讓年限及屆滿的法律后果 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第149條

《城市房地產(chǎn)管理法》第22條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40、41、42條

實(shí)務(wù)說明：

1、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。但這里存在一個(gè)土地使用權(quán)有期限和房屋所有權(quán)無期限的沖突問題。因此，土地使用權(quán)期限屆滿的法律后果問題應(yīng)區(qū)分住宅建設(shè)用地與非住宅建設(shè)用地。

2、對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，則自動(dòng)續(xù)期，該地上房屋所有權(quán)并不會(huì)受影響，保證人們的安居樂業(yè)。

3、對(duì)于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)來說，出讓期限屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年提出續(xù)期申請(qǐng)。除根據(jù)社會(huì)公共利益需要回收該土地外，一般應(yīng)予批準(zhǔn)。如果未能在這一期限前提出申請(qǐng)，國(guó)家將無償收回該幅土地。對(duì)于其上建筑物及其附著物的歸屬問題實(shí)行約定優(yōu)先原則。即當(dāng)事人在出讓合同中的約定優(yōu)先于法律規(guī)定。如無約定或約定不明確，則由國(guó)家無償取得，并給予使用人相應(yīng)補(bǔ)償。

（五）土地使用權(quán)出讓金 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第141條 《土地法》第55條

《城市房地產(chǎn)管理法》第19條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地使用權(quán)出讓金是一個(gè)法定概念，不同于“地價(jià)款”?！暗貎r(jià)款”是指開發(fā)商利用國(guó)有土地及其公共設(shè)施而向政府繳納的費(fèi)用，其不是一個(gè)法律用語。在實(shí)踐中分為熟地地價(jià)款和毛地地價(jià)款，前者包括土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等，后者只包含土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。另外，土地出讓金、征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)均屬于前期開發(fā)費(fèi)用。

2、根據(jù)《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用征入征收管理的暫行辦法》第3條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金包括三種：①出讓時(shí)收取的全部?jī)r(jià)款；②期滿后續(xù)期的出讓價(jià)款；③劃撥地有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資時(shí)，補(bǔ)交的出讓價(jià)款。

3、《房地產(chǎn)管理法》第14條規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。

（六）土地使用權(quán)出讓合同雙方的主要義務(wù)及違約責(zé)任 依據(jù)法條：

《城市房地產(chǎn)管理法》

16、17條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14、15條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

2、不管是土地使用者未能按合同約定支付土地使用權(quán)的出讓金，還是土地管理部門未能按合同約定交付出讓的土地，都屬于合同履行中的違約行為，該出讓合同本身是有效的。一方違約導(dǎo)致合同不能履行，非違約方享有單方解除權(quán)，此解除權(quán)并不影響非違約方享有的向違約方請(qǐng)求違約賠償?shù)臋?quán)利。

3、如果土地使用者在規(guī)定的期限內(nèi)未按合同約定支付土地出讓金，卻要求土地管理部門提供出讓的土地的，土地管理部門享有先履行抗辯權(quán)。并且，此時(shí)，土地管理部門還享有選擇權(quán)，既可以選擇繼續(xù)履行合同，要求土地使用者支付全部土地使用權(quán)出讓金，也可以選擇解除合同。

（七）土地用途的變更 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第140條 《土地法》第56條 《房地產(chǎn)管理法》第18條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條 《土地使用權(quán)司法解釋》第6條 實(shí)務(wù)說明：

1、必須明確我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管理制度，土地用途一旦確定不可隨意變更。只有在特定情形下，即經(jīng)出讓方和規(guī)劃行政主管部門同意以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)劃變化導(dǎo)致土地用途變化的。如符合以上條件之一即可申請(qǐng)變更土地用途，經(jīng)有關(guān)部門同意后簽訂變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同。

2、根據(jù)《土地使用權(quán)司法解釋》第6條規(guī)定，受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，出讓方可請(qǐng)求解除合同。此解除權(quán)只賦予出讓方，受讓方不享有。合同一經(jīng)解除，出讓方應(yīng)返還土地使用權(quán)出讓金，并視實(shí)際情況支付土地使用者開發(fā)建設(shè)費(fèi)用。而土地使用者須承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

（八）出讓土地使用權(quán)的提前收回 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第148條 《土地法》第58條

《城市房地產(chǎn)管理法》第20條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地使用權(quán)在特殊情況下可提前收回，所謂的特殊情況主要是社會(huì)公共利益的需要。

2、必須明確提前收回土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。實(shí)踐中，一般來說，補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)依土地使用者的損失情況而定，一般包括直接損失和間接損失。出讓方一般可根據(jù)土地使用權(quán)的余期、土地的用途、土地使用者對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)的情況、出讓時(shí)的地價(jià)和收回時(shí)的地價(jià)等因素，與土地使用者協(xié)商來確定補(bǔ)償費(fèi)。

（九）土地滅失的法律后果

1、土地滅失主要是由于不可抗力或其他非人力原因?qū)е峦恋貙?shí)際使用價(jià)值的消滅，其法律后果是土地使用權(quán)的終止以及基于土地而產(chǎn)生的權(quán)利的自然終止。在這種情形下，國(guó)家不承擔(dān)任何法律責(zé)任。

2、必須明確，不可抗力必須與合同的發(fā)行具有關(guān)聯(lián)性，也即，不可抗力應(yīng)當(dāng)發(fā)生于合同成立之后至合同不能發(fā)行以前。如果訂立合同后一方當(dāng)事人遲延履行，以后發(fā)生了不可抗力，那么該不可抗力與合同履行及責(zé)任的認(rèn)定不具有關(guān)聯(lián)性。

3、必須明確，在出現(xiàn)了不可抗力的情形下，當(dāng)事人必須在條件允許下采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少因不可抗力造成的損失。

（十）土地使用權(quán)劃撥的范圍 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第137條

《城市房地產(chǎn)管理法》第23、24條 實(shí)務(wù)說明：

1、國(guó)有土地劃撥其目的是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)公益事業(yè)的需要。其特征是：①采用行政劃撥手段，是一種政府行為，而非民事行為；②劃撥土地使用權(quán)無使用期限的限制，即“沒有法定的存續(xù)期限”；③劃撥土地使用權(quán)只需較小的費(fèi)用甚至是無償取得；④具有公益性。

2、法律規(guī)定劃撥建設(shè)用地的一般是以下項(xiàng)目：①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地；③城市公益事業(yè)用地；④國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。

（十一）土地使用權(quán)劃撥的程序和審批權(quán)限 依據(jù)法條：

《土地法》第53、45條 實(shí)務(wù)說明：

1、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥一般須經(jīng)申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)、劃撥、登記五個(gè)階段。批準(zhǔn)權(quán)限由國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府享有。具體見《土地法》第45條。

2、申請(qǐng)階段，由建設(shè)單位持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件（主要指經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的基本建設(shè)計(jì)劃或設(shè)計(jì)任務(wù)書），向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上人民政府土地主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)。

（十二）劃撥土地使用權(quán)的行使 依據(jù)法條：

《城市房地產(chǎn)管理法》第40條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45、46條 《土地權(quán)司法解釋》第11條 實(shí)務(wù)說明：

1、劃撥土地使用權(quán)不可直接用于轉(zhuǎn)讓，出租和抵押，必須遵守“先出讓后轉(zhuǎn)讓”的原則，即必須先履行出讓手續(xù)才能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。辦理時(shí)，先向當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T書面申請(qǐng)，經(jīng)協(xié)商后簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并且在合同簽訂后60內(nèi)交足出讓金，并辦理登記手續(xù)。出讓金按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定要價(jià)的40%。

2、《土地使用權(quán)司法解釋》第11條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

（十三）破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的處理 依據(jù)法條： 《擔(dān)保法》第56條

《城市房地產(chǎn)管理法》第40、51條

《最高院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》

1、2條

實(shí)務(wù)說明：

1、破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)企業(yè)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，政府可以予以收回；如果是納入國(guó)家破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)則例外；

2、①企業(yè)以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并依法辦理抵押登記手續(xù)，否則，抵押無效；

②但已辦理抵押登記手續(xù)的，未報(bào)有審批權(quán)的土地管理部門批準(zhǔn)，仍應(yīng)視為抵押有效。

③抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不得在未繳納土地使用權(quán)出讓金之前行使，也即：政府對(duì)抵押的劃撥土地使用權(quán)的土地出讓金的收取應(yīng)優(yōu)先于抵押僅人的優(yōu)先受償權(quán)。

（十四）劃撥土地使用權(quán)的收回 依據(jù)法條：

《土地管理法》第58條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條 實(shí)務(wù)說明： 必須明確，劃撥土地使用權(quán)沒有期限的限制，并不表明該土地使用權(quán)人可以無期限地占用該土地。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《土地管理法》的規(guī)定，在一些特定情形之下，國(guó)家可以收回劃撥土地使有權(quán)。但是，國(guó)家對(duì)其地上建筑物、其他附著物應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。所謂適當(dāng)補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮劃撥土地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)之后對(duì)該土地進(jìn)行的合理投入而使土地產(chǎn)生的增值。這里的“合理”應(yīng)理解為符合劃撥目的的土地使用投入。

三、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 依據(jù)法條：

《城市房地產(chǎn)管理法》第28、37條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式主要包括：出售、交換、贈(zèng)與、抵債、作價(jià)入股、合作建房、繼承等。

2、必須防范通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓這種方式所取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。以該種方式轉(zhuǎn)讓的土地原有權(quán)屬、性質(zhì)不宜確定；土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓后的性質(zhì)不必做變更，對(duì)受讓人存在相當(dāng)大的隱患；受讓人獲得股權(quán)也存在很大風(fēng)險(xiǎn)等。因此，在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)注意： ①雙方當(dāng)事人所簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，必須得到股權(quán)轉(zhuǎn)讓方投東的同意。

②公司股權(quán)變更必須取得相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)；

③在完成股權(quán)變更后，須及時(shí)辦理股東和公司章程變更登記，并備案。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 依據(jù)法條： 《土地法》第63條

《城市房地產(chǎn)管理法》第40條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第2、26條 實(shí)務(wù)說明：

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是以土地使用權(quán)出讓合同為基礎(chǔ)，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為標(biāo)的的諾成、書面、雙務(wù)合同。該轉(zhuǎn)讓合同的主體較之出讓合同廣泛，并不要求一方必須是政府或代表政府行使國(guó)土管理的職能部門。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不得成為轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的，轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的只能是通過出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。另外，根據(jù)《土地法》第63條和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第2條的規(guī)定，農(nóng)村集體土地的使用權(quán)也不能成為轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的。

2、“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”合同的數(shù)個(gè)合同均為有效合同，土地使用權(quán)的歸屬根據(jù)《土地使用權(quán)司法解釋》第10條的規(guī)定，按以下順序處理：

①已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)的受讓方； ②已先行占有投資開發(fā)土地的受讓方； ③先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方； ④成立在先的合同受讓方。

對(duì)于其他未能取得土地使用權(quán)的受讓方，可要求解除合同、賠償損失，并按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。

（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件 依據(jù)法條：

《城市房地產(chǎn)管理法》第39、40條

《土地使用權(quán)合同司法解釋》第9、11、12、13條 實(shí)務(wù)說明：

1、必須明確，對(duì)于未取得土地使用權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓與受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為效力待定合同。按照《土地使用權(quán)解釋》第九條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)中，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。也就是說，未取得出讓土地使用權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓方為無權(quán)處分權(quán)人，其與受讓方定理合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無權(quán)處分行為，該行為在未取得出讓土地使用權(quán)證或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)之前屬于效力未定合同。

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定僅僅是從行政管理的角度，規(guī)定對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)臵的限制條件。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)因沒有達(dá)到法定的投資開發(fā)任務(wù)，而導(dǎo)致不能轉(zhuǎn)讓的，是合同履行不能問題，可通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度和違約責(zé)任制度來對(duì)受讓人進(jìn)行救濟(jì)。因此，絕不能因轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物有瑕疵而認(rèn)定該事同無效。

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二款規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理?！锻恋厥褂脵?quán)司法解釋》第十三條規(guī)定：“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理?！边@里需要明確的是，受讓方取得土地使用權(quán)的依據(jù)是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的行政劃撥行為，而不是當(dāng)事人之間訂立的轉(zhuǎn)讓合同，這兩者之間存在著本質(zhì)的區(qū)別。即使說劃撥土地使用權(quán)人存在土地收益，其是否將其上繳，僅僅是其與政府行政主管部門的行政法律關(guān)系，與補(bǔ)償合同的有效及履行與否沒有關(guān)系。

（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地上的建筑物的關(guān)系 依據(jù)法條：

《物權(quán)法》第146、147條 《城市房地產(chǎn)管理法》第32條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23、24條 實(shí)務(wù)說明：

必須明確，當(dāng)?shù)厣辖ㄖ镒鳛椴粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物所有權(quán)，反之亦然。這有助于避免土地使用權(quán)的行使與建筑物的所有權(quán)的行使的沖突。但這一原則在將地上建筑物視為動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即失去了適用的余地。也就是說，當(dāng)土地使用權(quán)人將建筑物作為動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并不當(dāng)然及于建筑物的所有權(quán)。但當(dāng)事人之間必須約定，將地上建筑物轉(zhuǎn)讓給土地使用權(quán)受讓人之外的其他人，否則，該建筑物的所有權(quán)就被推定為轉(zhuǎn)讓給土地使用權(quán)的受讓人。

（五）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與原出讓使用權(quán) 依據(jù)法條：

《房地產(chǎn)管理法》第42、43、44條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條 實(shí)務(wù)說明：

必須明確，土地使用權(quán)出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)出讓的延伸。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方對(duì)土地并無所有權(quán)而只有使用權(quán)。該使用權(quán)是基于轉(zhuǎn)讓方與土地所有人訂立的土地使用權(quán)出讓合同而產(chǎn)生的。出讓合同中規(guī)定的土地用途、土地使用規(guī)則、建設(shè)條件等等，對(duì)新的土地使用權(quán)受讓人仍具有法律約束力。不論土地使用權(quán)經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，也不論該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓到誰的手中，土地使用權(quán)人都要承擔(dān)出讓合同中規(guī)定的受讓人的義務(wù)。如需要改變，要取得出讓人的同意，并經(jīng)有關(guān)人民政府部門批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。