第一篇：東莞_合富輝煌2011年前三季度房地產(chǎn)總結(jié)報(bào)告

合富輝煌：2011年前三季度東莞樓市總結(jié)報(bào)告

宏觀(guān)背景及樓市總論

“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策疊加 全國(guó)樓市得到有效降溫

通脹趨動(dòng)房產(chǎn)投資

房地產(chǎn)業(yè)是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)“晴雨表”，地產(chǎn)調(diào)控及走勢(shì)折射出宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)。09年7月CP(I-1.8%)觸底后持續(xù)回升，一路高張，直到7月6.5%略有回落。今年通貨膨脹形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)投資升溫加速。

物價(jià)指數(shù)走勢(shì)情況

銀根緊縮抑制地產(chǎn)過(guò)快發(fā)展

為抑制通貨膨脹，收回過(guò)剩流動(dòng)資金，今年央行頻繁動(dòng)用貨幣政策，半年內(nèi)六次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，頻率創(chuàng)史上最高。同時(shí)，7個(gè)月內(nèi)三次上調(diào)存貸款利率，其頻率亦創(chuàng)08年以來(lái)最高?！般y根緊縮”成為2011年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵詞，對(duì)于對(duì)資金依賴(lài)較高的房地產(chǎn)行業(yè)在此輪調(diào)控中首當(dāng)其沖。

歷次銀行存款準(zhǔn)備金調(diào)整情況

房產(chǎn)調(diào)控頻繁出臺(tái) 房產(chǎn)投資受到嚴(yán)控

2010年“4.15”新政，即“新國(guó)十條”的出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)樓市進(jìn)入新一輪調(diào)控周期，商品住房貸款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次開(kāi)始收緊。貸款利率從基準(zhǔn)利率75折最終升至上浮10%，首次置業(yè)首付比例由二成最終上升至三成;二套房首付比例從最早的三成最終上升至六成;三套房從最早四成最終上升至停止貸款。今年置業(yè)門(mén)檻大幅提高，投資需求得到嚴(yán)重打壓。

最后殺手锏“限購(gòu)”出臺(tái) 房產(chǎn)調(diào)控推向頂峰

2010年中國(guó)樓市雖然遭遇史上頻率最高的調(diào)控，但最終調(diào)控效果不明顯，調(diào)控公信力屢次受到質(zhì)疑和下降。作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物-“限購(gòu)”成為樓市調(diào)控最后殺手锏，將調(diào)控力度推各最頂峰。2010年4月，雖然北京率先限購(gòu)，但畢竟跟進(jìn)城市有限，未能市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。2010年“9.29”新政，大范圍擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，中國(guó)樓市從此進(jìn)入“限購(gòu)”周期，直到今年9月仍未停止擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域步伐。整體而言，限購(gòu)城市樓市得到明顯降溫，而非限購(gòu)城市樓市則依然保持旺銷(xiāo)。東莞是典型案例，得益于“廣深限購(gòu)、東莞不限”，前三季度樓市“供需兩旺”，如刪除結(jié)構(gòu)性因素，東莞房?jī)r(jià)漲帳在10%左右，實(shí)屬理性。東莞樓市處境較尷尬和微妙，在今年遭遇多次限購(gòu)傳言。截至第三季度東莞最終未限購(gòu)，以至于在全國(guó)樓市陰云密布的夾縫中，東莞樓市一片大好晴天。然而，由于前三季度東莞房?jī)r(jià)已直逼“紅線(xiàn)”，這意味著第四季度政策面“兇多吉少”，市場(chǎng)持幣待購(gòu)觀(guān)望現(xiàn)象增多，類(lèi)似?特價(jià)房?等形式的變相房?jī)r(jià)下調(diào)在第四季度仍將持續(xù)。但由于前三季度開(kāi)發(fā)商資金回籠豐厚，這決定了即使價(jià)格調(diào)整，也將是小幅度。東莞樓市仍存政策變數(shù)，未來(lái)具體走勢(shì)還看政策。土地市場(chǎng)分析

2010年前三季度商住用地供求情況

1、商住用地全市供求特征分析

1.1 供求量創(chuàng)歷史最高

2011年前三季度全市商住用地共供應(yīng)60宗，供應(yīng)面積約299萬(wàn)平方米，同比09年前三季度供應(yīng)115.8萬(wàn)平方米供應(yīng)量大幅上漲158%，與108年前三季度供應(yīng)172.3萬(wàn)平方米上漲74%，今年供應(yīng)量比往年同期漲幅大幅提高，創(chuàng)歷史最高值。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)所得，2011年前三季度東莞全市共成交商住地57宗，成交總面積約272.4萬(wàn)平方米，成交面積同比09年增長(zhǎng)180%，比10年同期增長(zhǎng)83%。成交金額約為100.8億元，同比10年同期增長(zhǎng)50%;前三季度成交樓面地價(jià)約1760元/平方米，比09年前三季度上漲3%，比10年前三季度下降約10%。

2011年在樓市政策不但不放松，反而加緊的情況下，對(duì)土地市場(chǎng)也有著一定的影響，開(kāi)發(fā)商拿地不再像08、09年那樣“瘋狂”，而是經(jīng)過(guò)慎重規(guī)劃及估算才會(huì)出手。前三季度雖然成交量創(chuàng)歷年新高，但是整個(gè)土地市場(chǎng)顯得較冷清，因?yàn)榇蟛糠值貕K從公布到交易僅有1家公司競(jìng)拍的情況屢現(xiàn)不鮮，此情況的地塊只有以底價(jià)成交，導(dǎo)致今年前三季度所成交的地價(jià)同比2010年有所下滑，降幅達(dá)十個(gè)百分點(diǎn)。

第二、三季度成交平淡，遠(yuǎn)沒(méi)有第一季度理想

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)所得，2011年第三季度供應(yīng)89萬(wàn)平方米商住用地，成交面積約77.7萬(wàn)平方米，成交金額大約26.6億元，平均成交樓面地價(jià)約為1795元/平方米，第三季度與第二季度成交面積基本持平，第二季度成交77.6萬(wàn)平方米商住用地，成交樓面地價(jià)大約1929元/平方米;與第一季度成交117.1萬(wàn)平方米有著較大差距，第一季度樓面地價(jià)大約1635元/平方米，樓面地價(jià)比第一季度有小幅度上漲，主要原因?yàn)榈谌径瘸山坏牡貕K中個(gè)別地塊較優(yōu)質(zhì)，如南城西平地塊、長(zhǎng)安鎮(zhèn)宵邊社區(qū)地塊等拉高了整體樓面地價(jià)。

商住地成交面積塘廈最高，樓面地價(jià)南城區(qū)最高

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度全市成交的商住地分布在21個(gè)區(qū)域，成交面積排名前五的分別是塘廈鎮(zhèn)、樟木頭鎮(zhèn)、沙田鎮(zhèn)、道滘鎮(zhèn)喝厚街鎮(zhèn)，成交面積最高的是塘廈鎮(zhèn)，總成交面積約為52.4萬(wàn)平方米，成交金額為2.32億元，折合樓面地價(jià)是1972元/平方米;樟木頭鎮(zhèn)成交面積約39.9萬(wàn)平方米，排名全市第二，成交樓面地價(jià)為1187

元/平方米;成交面積排名第三位是沙田鎮(zhèn)，約27.9萬(wàn)平方米，成交樓面地價(jià)約為708元/平方米;排名第四為道滘鎮(zhèn)，成交面積約23.1萬(wàn)平方米，成交樓面地價(jià)約2326元/平方米;厚街鎮(zhèn)成交面積排行第五，約16.8萬(wàn)平方米，成交樓面地價(jià)約1912元/平方米。

2011年前三季度商住用地成交樓面地價(jià)排名前五名分別為南城區(qū)、松山湖、長(zhǎng)安鎮(zhèn)、萬(wàn)江區(qū)和道滘鎮(zhèn)，其中南城區(qū)以4768元/平方米屈居第一、松山湖以2652元/平方米排名第二、長(zhǎng)安鎮(zhèn)以2576元/排名第三、萬(wàn)江區(qū)以2511元/平方米排名第四、第五名為道滘鎮(zhèn)，約2326元/平方米。

2、市區(qū)商住地供求特征分析

2.1 市區(qū)商住地總體供求數(shù)據(jù)分析

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞四大城區(qū)商住用地僅供應(yīng)2宗，供應(yīng)總面積約11萬(wàn)平方米，其中萬(wàn)江區(qū)供應(yīng)1宗，面積約4.5萬(wàn)平方米;南城區(qū)供應(yīng)1宗，面積約6.5萬(wàn)平方米。城區(qū)今年前三季度僅成交2宗商住地，即供應(yīng)的2宗均有成交，萬(wàn)江區(qū)地塊被東莞市深建房地產(chǎn)有限公司(恒大收購(gòu)公司)競(jìng)得，樓面地價(jià)約2511元/平方米。南城區(qū)地塊位于南城區(qū)綠色路西平段西側(cè)，這是近2年來(lái)南城西平成交的唯一的1宗商住地，被東莞盈泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(佳兆業(yè)旗下公司)以4.65億元競(jìng)得，折合樓面地價(jià)約4768元/平方米，這是佳兆業(yè)在城區(qū)第一次拿地，佳兆業(yè)以往以鎮(zhèn)區(qū)為戰(zhàn)地，本次拿地將突破城區(qū)無(wú)項(xiàng)目記錄，轉(zhuǎn)戰(zhàn)南城區(qū)，地塊鄰近世紀(jì)城國(guó)際公館香榭里項(xiàng)目，位置優(yōu)越，項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)部分別墅產(chǎn)品。

2.2 市區(qū)土地供應(yīng)集中在南城和萬(wàn)江區(qū)

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度城區(qū)共供應(yīng)2宗商住用地，分別為南城區(qū)和萬(wàn)江區(qū)，莞城區(qū)與東城區(qū)無(wú)供應(yīng)、成交記錄。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，從近幾年城區(qū)商住用地的供應(yīng)情況看來(lái)，四大城區(qū)的供應(yīng)量越來(lái)越少，特別是東城區(qū)，從09年至今成交量依然空白。

2.3 市區(qū)地價(jià)創(chuàng)歷史新高

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞城區(qū)共成交商住地110421平方米，平均樓面地價(jià)是3554元/平方米，創(chuàng)下歷史新高，主要原因?yàn)榻衲昵叭径瘸山坏?宗地塊地理位置優(yōu)越且成交宗數(shù)少。商品住宅供求

一.商品住宅整體供求情況

供需兩旺 價(jià)格平穩(wěn)上漲

供應(yīng)方面，2011年前三季度供應(yīng)量創(chuàng)近四年以來(lái)最高，同比去年大幅增加37%，與2008年同期基本持平，比2007年同期略減少29.7萬(wàn)平方米。

需求方面，2011年前三季度銷(xiāo)售量亦創(chuàng)近四年以來(lái)最高，同比去年大幅增加47%，與2009年同期基本持平，比2007年同期略減少約13%.價(jià)格方面，合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度價(jià)格創(chuàng)歷史最高，達(dá)8234元/m2，同比上漲17.4%，漲幅比去年略有回落。如刪除別墅大幅供應(yīng)及精裝房等因素，今年房?jī)r(jià)漲幅將遠(yuǎn)低于17.4%，預(yù)計(jì)實(shí)際漲幅約10%左右。今年以來(lái)房產(chǎn)政策持續(xù)收緊，房?jī)r(jià)漲幅得到有效控制。

整體供求態(tài)勢(shì)： 2011年前三季度新增供應(yīng)面積約434.1萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積約415.5平方米，供應(yīng)面積僅比銷(xiāo)售面積多出18.9萬(wàn)平方米，東莞樓市整體供求基本平衡，房?jī)r(jià)處于適度寬松的供求壓力中，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

二.季度供求走勢(shì)

東莞房?jī)r(jià)整體平穩(wěn) 連續(xù)四個(gè)季度平穩(wěn)在8200元/平方米上

從2010年至2011年季度供求走勢(shì)來(lái)看，整體呈增加趨勢(shì)。今年供應(yīng)量得到大幅增加，前兩年累積的需求得以釋放，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺。今年前三季度供應(yīng)逐季增加，第三季度供應(yīng)井噴，創(chuàng)08年以來(lái)最高，與07年第三季度基本持平。

從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，東莞連續(xù)四個(gè)季度價(jià)格平穩(wěn)在8200元/平方米上下水平。2010年前三季度東莞房?jī)r(jià)以7000元/平方米上下浮動(dòng)，第四季度則直上8000元/平方米，自此東莞樓市進(jìn)入“8000元時(shí)代”。故，從同比來(lái)看，今年房?jī)r(jià)表現(xiàn)大幅上漲;從環(huán)比來(lái)看，今年房?jī)r(jià)則呈現(xiàn)平穩(wěn)，連續(xù)4個(gè)季度平穩(wěn)在8200元/平方米上下是最好證明。即東莞房?jī)r(jià)在去年第四季度上升至8200元高位后，在宏觀(guān)政策持續(xù)緊縮下，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)。

今年第三季度東莞住宅均價(jià)為8342元/平方米，創(chuàng)歷史最高。由于前三季度東莞房?jī)r(jià)已基本觸及年度警戒線(xiàn)，在開(kāi)發(fā)商與政府配合下，預(yù)計(jì)第四季度房?jī)r(jià)將略有回落，將維持在8200元/平方米左右。三.月度供求走勢(shì)

今年?yáng)|莞月度房?jī)r(jià)基本在8200元/平方米上下徘徊

供應(yīng)趨勢(shì)方面，合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年1-9月兩大供應(yīng)高峰為3月和9月，其共同特征為：均受到限購(gòu)預(yù)期而加快供應(yīng)步伐。2011年9月供應(yīng)井噴，達(dá)116萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史第二高峰(歷史第二高峰為2007年12月供應(yīng)125萬(wàn)平方米)。

銷(xiāo)售趨勢(shì)方面：2011年1月、4月、5月和9月東莞住宅成交均保持54萬(wàn)平方米/上下水平。2011年9月銷(xiāo)售量約54.4萬(wàn)平方米，同比增加約15%，環(huán)比8月增加約26%.9月供應(yīng)量較大，產(chǎn)品選擇面較多，剛需戶(hù)型供應(yīng)增多，特價(jià)房促銷(xiāo)增多，新盤(pán)房?jī)r(jià)較理性，廣深投資客仍存在，諸多因素導(dǎo)致9月份成交保持旺勢(shì)。從2007-2011年長(zhǎng)達(dá)57個(gè)月的成交走勢(shì)來(lái)看，東莞較常見(jiàn)較穩(wěn)定的月度成交量為40萬(wàn)平方米/月。由此看出，東莞真實(shí)的樓市消化水平平穩(wěn)在480萬(wàn)平方米/年上下水平，這一現(xiàn)狀跟東莞經(jīng)濟(jì)人口結(jié)構(gòu)相匹配，即以低收入人群為主，中高端消費(fèi)人群增長(zhǎng)速度緩慢。

價(jià)格趨勢(shì)方面：2011年9月房?jī)r(jià)約8115元/m2，同比上漲8.7%，環(huán)比8月略降3.2%。主要原因?yàn)椋?月舊盤(pán)促銷(xiāo)增多，新盤(pán)定價(jià)理性，部分產(chǎn)品限制簽約等。

9月房?jī)r(jià)開(kāi)始真正出現(xiàn)松動(dòng)

今年以來(lái)，東莞出現(xiàn)過(guò)兩次價(jià)格松動(dòng)，第一次為3月份，首次“限購(gòu)傳言“使極少數(shù)開(kāi)發(fā)商加大促銷(xiāo)力度規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，此次更多的為開(kāi)發(fā)商利用“限購(gòu)傳言”為噱頭，購(gòu)房者表現(xiàn)較主動(dòng)，為“趕末班車(chē)”恐慌性購(gòu)房。由于開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力較小，對(duì)樓市信心較足，此次價(jià)格松動(dòng)不明顯;第二次為9月份，“限購(gòu)傳言”和“限價(jià)傳言”并起。由于東莞整體均價(jià)逼近警戒線(xiàn)，且臨近年底，政策調(diào)控在所難免。加之9月供應(yīng)井噴，存貨壓力增大，越來(lái)越多樓盤(pán)加大促銷(xiāo)力度，其中以特價(jià)房為主要形式，不少項(xiàng)目特惠幅度達(dá)到85折底線(xiàn)。9月房?jī)r(jià)開(kāi)始真正出現(xiàn)松動(dòng)。四.區(qū)域供求情況

南城樓市開(kāi)發(fā)量最大最穩(wěn)定 東莞中部樓市發(fā)展迅速

全市33行政區(qū)域中，南城區(qū)供應(yīng)量最大、最穩(wěn)定，樓市開(kāi)發(fā)占全市比重穩(wěn)定在15-20%之間。07-2011年前三季度，南城區(qū)住宅供應(yīng)占全市比重分別為：15%、14%、20%、21%和15%.歷年前三季度南城區(qū)供應(yīng)量穩(wěn)定在65萬(wàn)平方米上下，南城區(qū)作為全市房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱區(qū)域這一趨勢(shì)在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間仍將保持。

虎門(mén)鎮(zhèn)民間財(cái)富雄厚，商品房購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，中心區(qū)房?jī)r(jià)已突破萬(wàn)元?；㈤T(mén)鎮(zhèn)今年供應(yīng)量創(chuàng)歷史最高峰，達(dá)46.3萬(wàn)平方米?；㈤T(mén)服裝已成為城市名片，虎門(mén)又規(guī)劃為東莞副中心，且充當(dāng)交通樞紐角色，目前正大力進(jìn)行三舊改造，城市面貌將會(huì)大大提升，毫無(wú)疑問(wèn)虎門(mén)未來(lái)城市發(fā)展空間巨大。

東莞中部區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)升溫勢(shì)頭，如松山湖、大朗、寮步等房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)展較快，今年開(kāi)發(fā)量均達(dá)到歷史最高峰，價(jià)格上少亦較明顯。目前萬(wàn)科、保利、碧桂園等品牌開(kāi)發(fā)商已進(jìn)駐中部，該區(qū)域樓市知名度也因此大幅提升。

隨著其它城區(qū)商住地的日益減少，萬(wàn)江區(qū)成為市區(qū)樓市重要補(bǔ)充，近幾年樓市增長(zhǎng)較快，開(kāi)發(fā)量連續(xù)兩年提升。作為東莞市傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域-東城區(qū)，隨著土地的日益稀缺，近幾年住宅供應(yīng)持續(xù)萎縮。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年黃江樓市開(kāi)發(fā)量較大，達(dá)26.4萬(wàn)平方米創(chuàng)歷史最高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亦激烈。大品牌開(kāi)發(fā)商金地、花樣年等圈地黃江，樓市熱度提高。以高埗和石碣的東莞北部片區(qū)成為今年?yáng)|莞樓市重要增長(zhǎng)點(diǎn)，兩鎮(zhèn)相距不足一公里各開(kāi)發(fā)一千畝大盤(pán)。

市區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地日益稀缺，商品房供應(yīng)不足加快房?jī)r(jià)上漲

2007-2011年?yáng)|莞住宅市區(qū)整體趨勢(shì)為供應(yīng)持續(xù)萎縮，供應(yīng)不足加快房?jī)r(jià)上漲。從歷年前三季度供應(yīng)來(lái)看，今年市區(qū)住宅供應(yīng)面積占全市比重創(chuàng)歷史最低，跌破三成僅26.8%，銷(xiāo)售比重亦隨著供應(yīng)萎縮達(dá)到歷史最低，僅占27.2%。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度市區(qū)房?jī)r(jià)從去年的“8字頭”邁入“9字頭”，約9061元/平方米，同比上漲1000元/平方米，漲幅約12.9%.相比鎮(zhèn)區(qū)而言，今年市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅低于鎮(zhèn)區(qū)，主要原因?yàn)閹状鬅狳c(diǎn)區(qū)域如松山湖、塘廈、鳳崗、長(zhǎng)安和虎門(mén)等鎮(zhèn)房?jī)r(jià)上漲較快。

五.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征

別墅銷(xiāo)售比重創(chuàng)歷史最高 結(jié)構(gòu)性拉高整體均價(jià)

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞別墅簽約面積約47.4萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史同期最高，別墅占全市比重約11.1%，亦創(chuàng)歷史同期最高。今年別墅銷(xiāo)售比重的提高，結(jié)構(gòu)性拉高全市整體均價(jià)。

今年別墅供求兩旺價(jià)格平穩(wěn)上漲

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞別墅新增供應(yīng)面積約56.9萬(wàn)平方米，同比大幅增加153%，創(chuàng)歷史最高;簽約面積約47.4萬(wàn)平方米，同比大幅增加71%，均價(jià)約15436元/平方米，同比上漲約12%

公寓供應(yīng)持續(xù)萎縮跌入歷史冰點(diǎn)

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞公寓新增面積僅3.5萬(wàn)平方米，連續(xù)五年萎縮。簽約面積約14.4萬(wàn)平方米，亦達(dá)歷史最低，今年公寓以消化存貨為主。簽約均價(jià)約6907元/平方米，同比略漲6%.全市洋房?jī)r(jià)格以“7字頭”為主，供求平衡 價(jià)格健康平穩(wěn)

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞洋房新增面積約373.5萬(wàn)平方米，同比大幅增加73%;簽約面積約356.9萬(wàn)平方米，同比大幅增加54%.前三季度洋房供應(yīng)面積僅比銷(xiāo)售面積多16.6萬(wàn)平方米，供求基本平衡。前三季度全市洋房簽約均價(jià)約7361元/平方米，同比上漲約12%，如果剔除今年精裝房增多因素，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)在10%以?xún)?nèi)，房?jī)r(jià)健康平穩(wěn)。

小戶(hù)型供應(yīng)量創(chuàng)歷史最低大戶(hù)型供應(yīng)增多

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞新增供應(yīng)70平方米以下戶(hù)型約3706套，全市比重僅占11%，創(chuàng)歷史最低，比去年少5個(gè)百分點(diǎn)，尤其是東莞市區(qū)，小戶(hù)型一戶(hù)難求。71-100平方米剛需戶(hù)型供應(yīng)約14365套，全市比重約41%，比去年少6

個(gè)百分點(diǎn)。101-140平方米中等戶(hù)型供應(yīng)約8474套，比重約24%，比去年增加約6個(gè)百分點(diǎn)，但仍然比09年少兩個(gè)百分點(diǎn)。141平方米以上大戶(hù)型供應(yīng)約8398套，全市比重約24%，比去年增加6個(gè)百分點(diǎn)。今年小戶(hù)型供應(yīng)較少，大戶(hù)型供應(yīng)較多，這一現(xiàn)狀與政策要求相背，導(dǎo)致中小戶(hù)型房?jī)r(jià)上漲較快，而大戶(hù)型房?jī)r(jià)上漲緩慢甚至出現(xiàn)松動(dòng)。

從上圖知，今年前三季度320平方米以上戶(hù)型供應(yīng)約1143套，比重占3%，創(chuàng)歷史最高。此戶(hù)型以別墅為主，說(shuō)明今年別墅供應(yīng)量較大，拉高整體均價(jià)。六.開(kāi)發(fā)商及個(gè)盤(pán)銷(xiāo)售TOP10

萬(wàn)科以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)蟬聯(lián)銷(xiāo)冠

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度萬(wàn)科地產(chǎn)住宅簽約金額約46.4億元，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)蟬聯(lián)全市銷(xiāo)冠，全市比重達(dá)13.6%.第二為中信地產(chǎn)，金額約24.6億元，全市比重約7.2%，排名較去年有所上升。第三為新世紀(jì)地產(chǎn)，約22.8億元，全市比重約6.7%.第四名為光大地產(chǎn)，約14.8億元，全市比重約4.3%，排名較去年有所下降。

熱點(diǎn)樓盤(pán)向“泛深圳”區(qū)域集中

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，全市簽約面積前10名樓盤(pán)中，萬(wàn)科項(xiàng)目占三席，光大和中信項(xiàng)目各占一席，幾大主力開(kāi)發(fā)商前十項(xiàng)目比去年略有減少，今年新晉開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目如新世紀(jì)頤龍灣、大朗碧桂園等。從分布區(qū)域來(lái)看，前十項(xiàng)目多集中在“泛深圳”區(qū)域，如松山湖含三盤(pán)，鳳崗含一盤(pán)，塘廈含一盤(pán)，長(zhǎng)安含一盤(pán)等，“泛深圳”區(qū)域樓盤(pán)前十排榜名額過(guò)半。松山湖、鳳崗、塘廈等“泛深圳”區(qū)域，深圳客置業(yè)比重較高，置業(yè)能力較強(qiáng)，一定程度抬升東莞整體房?jī)r(jià)。

七.前三季度產(chǎn)品去化率分析

剛需戶(hù)型銷(xiāo)售較好 130平方米以上戶(hù)型銷(xiāo)售緩慢

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，選取前三季度約2萬(wàn)套住宅統(tǒng)計(jì)結(jié)果，供需兩旺戶(hù)型為71-110平方米，供應(yīng)約1萬(wàn)套，占總供應(yīng)的一半，銷(xiāo)售率達(dá)65%，其中銷(xiāo)售最好戶(hù)型為71-80平方米二房，其次為91-110平方米三房。相對(duì)而言，130平方米以上戶(hù)型銷(xiāo)售較緩慢，銷(xiāo)售率僅44%.在信貸大幅收緊的政策環(huán)境下，大戶(hù)型銷(xiāo)售遇到困難，價(jià)格下調(diào)壓力較大，尤其是合拼大戶(hù)型。

八.“金九”至“十.一”東莞樓市表現(xiàn)

9月供求兩旺 供應(yīng)量創(chuàng)歷史同期最高

供應(yīng)量：限購(gòu)預(yù)期促使9月萬(wàn)套房扎推上市，創(chuàng)史上之最

銷(xiāo)售量：創(chuàng)08年以來(lái)最高，直逼07年9月銷(xiāo)售量。

價(jià)格：合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，9月均價(jià)達(dá)8115元/平方米，創(chuàng)歷史最高，同比上漲約9%.“以?xún)r(jià)換量”效果呈現(xiàn) 國(guó)慶簽約量創(chuàng)歷史最高

面對(duì)日益嚴(yán)峻的政策環(huán)境，東莞開(kāi)發(fā)商主動(dòng)出擊，加快推貨節(jié)奏，“以?xún)r(jià)換量”，取得明顯成效。東莞房?jī)r(jià)直逼“紅線(xiàn)”，這意味著時(shí)間越靠后，政策風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)越高，因此開(kāi)發(fā)商早在8-9月提前開(kāi)盤(pán)，造成國(guó)慶期間新盤(pán)開(kāi)盤(pán)較少，以消化存貨為主。前三季度開(kāi)發(fā)商資金回籠

較豐厚，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿不明顯，大多以少量特價(jià)房促銷(xiāo)形式為主。在開(kāi)發(fā)商適度讓利情況下，國(guó)慶簽約量創(chuàng)歷史最高。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年10月1-7日全市一手住宅網(wǎng)簽面積達(dá)9.7萬(wàn)平方米，同比大幅增加近八成;價(jià)格約8399元/平方米，同比大幅上漲18%.九.潛在分析

2011年?yáng)|莞樓市新開(kāi)工面積達(dá)歷史之最多

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度新開(kāi)工商品住宅面積約717.4萬(wàn)平方米，達(dá)到07年以來(lái)東莞樓市新開(kāi)工面積之最多;同比07年前三季度增長(zhǎng)了59%，同比08年前三季度增長(zhǎng)103%，同比09年前三季度增長(zhǎng)了156%，同比10年前三季度增長(zhǎng)43%。

由上圖可看出，2011年前三季度東莞新開(kāi)工商品住宅面積達(dá)07年以來(lái)之最多，07年至08年商品房市場(chǎng)供過(guò)于求，商品住宅新開(kāi)工面積隨之下降，經(jīng)過(guò)近兩年的消化存貨，供求關(guān)系趨于平衡，至10年，政府不斷出臺(tái)各種打壓政策，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛加重，銷(xiāo)售成績(jī)雖依然較好卻也受到一定阻力，到今年，新增供應(yīng)不斷加大，故下半年乃至2012年，東莞樓市將面臨較大的存貨壓力。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2011年前三季度，東莞商品住宅新開(kāi)工面積各區(qū)域排名中以南城區(qū)新開(kāi)工面積最多，約146.5萬(wàn)平方米,占全市比重約兩成;其次是塘廈鎮(zhèn)，新開(kāi)工面積約57.2萬(wàn)平方米;第三名為松山湖鎮(zhèn)，約53.7萬(wàn)平方米;十.第四季度樓市展望

如維持政策現(xiàn)狀不變，第四季度成交量仍將可觀(guān)

東莞目前面臨最大的政策擔(dān)憂(yōu)為“限購(gòu)”和“限價(jià)”，截至第三季度東莞仍未有地方措施，相對(duì)其它“限購(gòu)”、“限價(jià)”城市而言，東莞目前處于適度寬松的政策環(huán)境。如維持政策現(xiàn)狀不

變，第四季度東莞樓市成交量仍將可觀(guān)。前三季度東莞房?jī)r(jià)基本觸及警戒線(xiàn)，后續(xù)樓市發(fā)展仍存在較大的政策變數(shù)。

受資金面支撐 房?jī)r(jià)將不會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng) 以“穩(wěn)中有降”為主

9月供應(yīng)井噴，東莞存貨壓力開(kāi)始增大，加之東莞短期內(nèi)面臨的房產(chǎn)政策“只緊不松”，持幣待購(gòu)觀(guān)望現(xiàn)象增多，故短期內(nèi)東莞房?jī)r(jià)將會(huì)“穩(wěn)中有降”。由于前三季度開(kāi)發(fā)商資金回籠較為豐厚，資金面受支撐，房?jī)r(jià)下調(diào)的意愿不是太強(qiáng)，故第四季度即使房?jī)r(jià)下調(diào)，幅度也較小，多以少量特價(jià)房促銷(xiāo)為主，整體調(diào)整幅度將不超過(guò)5%。

第四季度至2012年供應(yīng)量較大 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將激烈 房?jī)r(jià)走勢(shì)將平穩(wěn)

今年樓市開(kāi)工量創(chuàng)歷史之最，可以預(yù)見(jiàn)第四季度至2012年市場(chǎng)供應(yīng)量將較大，樓市競(jìng)爭(zhēng)將較激烈。受供求關(guān)系影響，短期內(nèi)房?jī)r(jià)無(wú)上漲動(dòng)力，整體以平穩(wěn)為主。

第二篇：東莞_合富輝煌2011年“國(guó)慶”樓市總結(jié)報(bào)告

合富輝煌：2011年“國(guó)慶”東莞樓市總結(jié)報(bào)告

宏觀(guān)背景及樓市總論

“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策疊加 全國(guó)樓市得到有效降溫

通脹趨動(dòng)房產(chǎn)投資

房地產(chǎn)業(yè)是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)“晴雨表”，地產(chǎn)調(diào)控及走勢(shì)折射出宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)。09年7月CP(I-1.8%)觸底后持續(xù)回升，一路高張，直到7月6.5%略有回落。今年通貨膨脹形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)投資升溫加速。

物價(jià)指數(shù)走勢(shì)情況

銀根緊縮抑制地產(chǎn)過(guò)快發(fā)展

為抑制通貨膨脹，收回過(guò)剩流動(dòng)資金，今年央行頻繁動(dòng)用貨幣政策，半年內(nèi)六次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，頻率創(chuàng)史上最高。同時(shí)，7個(gè)月內(nèi)三次上調(diào)存貸款利率，其頻率亦創(chuàng)08年以來(lái)最高?！般y根緊縮”成為2011年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵詞，對(duì)于對(duì)資金依賴(lài)較高的房地產(chǎn)行業(yè)在此輪調(diào)控中首當(dāng)其沖。

歷次銀行存款準(zhǔn)備金調(diào)整情況

房產(chǎn)調(diào)控頻繁出臺(tái) 房產(chǎn)投資受到嚴(yán)控

2010年“4.15”新政，即“新國(guó)十條”的出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)樓市進(jìn)入新一輪調(diào)控周期，商品住房貸款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次開(kāi)始收緊。貸款利率從基準(zhǔn)利率75折最終升至上浮10%，首次置業(yè)首付比例由二成最終上升至三成;二套房首付比例從最早的三成最終上升至六成;三套房從最早四成最終上升至停止貸款。今年置業(yè)門(mén)檻大幅提高，投資需求得到嚴(yán)重打壓。

最后殺手锏“限購(gòu)”出臺(tái) 房產(chǎn)調(diào)控推向頂峰

2010年中國(guó)樓市雖然遭遇史上頻率最高的調(diào)控，但最終調(diào)控效果不明顯，調(diào)控公信力屢次受到質(zhì)疑和下降。作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物-“限購(gòu)”成為樓市調(diào)控最后殺手锏，將調(diào)控力度推各最頂峰。2010年4月，雖然北京率先限購(gòu)，但畢竟跟進(jìn)城市有限，未能市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。2010年“9.29”新政，大范圍擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，中國(guó)樓市從此進(jìn)入“限購(gòu)”周期，直到今年9月仍未停止擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域步伐。整體而言，限購(gòu)城市樓市得到明顯降溫，而非限購(gòu)城市樓市則依然保持旺銷(xiāo)。東莞是典型案例，得益于“廣深限購(gòu)、東莞不限”，前三季度樓市“供需兩旺”，如刪除結(jié)構(gòu)性因素，東莞房?jī)r(jià)漲帳在10%左右，實(shí)屬理性。東莞樓市處境較尷尬和微妙，在今年遭遇多次限購(gòu)傳言。截至第三季度東莞最終未限購(gòu)，以至于在全國(guó)樓市陰云密布的夾縫中，東莞樓市一片大好晴天。然而，由于前三季度東莞房?jī)r(jià)已直逼“紅線(xiàn)”，這意味著第四季度政策面“兇多吉少”，市場(chǎng)持幣待購(gòu)觀(guān)望現(xiàn)象增多，類(lèi)似?特價(jià)房?等形式的變相房?jī)r(jià)下調(diào)在第四季度仍將持續(xù)。但由于前三季度開(kāi)發(fā)商資金回籠豐厚，這決定了即使價(jià)格調(diào)整，也將是小幅度。東莞樓市仍存政策變數(shù)，未來(lái)具體走勢(shì)還看政策。

一.“金九”至“十.一”東莞樓市表現(xiàn)

9月供求兩旺 供應(yīng)量創(chuàng)歷史同期最高

供應(yīng)量：限購(gòu)預(yù)期促使9月萬(wàn)套房扎推上市，創(chuàng)史上之最

銷(xiāo)售量：創(chuàng)08年以來(lái)最高，直逼07年9月銷(xiāo)售量。

價(jià)格：合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，9月均價(jià)達(dá)8115元/平方米，創(chuàng)歷史最高，同比上漲約9%.“以?xún)r(jià)換量”效果呈現(xiàn) 國(guó)慶簽約量創(chuàng)歷史最高

面對(duì)日益嚴(yán)峻的政策環(huán)境，東莞開(kāi)發(fā)商主動(dòng)出擊，加快推貨節(jié)奏，“以?xún)r(jià)換量”，取得明顯成效。東莞房?jī)r(jià)直逼“紅線(xiàn)”，這意味著時(shí)間越靠后，政策風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)越高，因此開(kāi)發(fā)商早在8-9月提前開(kāi)盤(pán)，造成國(guó)慶期間新盤(pán)開(kāi)盤(pán)較少，以消化存貨為主。前三季度開(kāi)發(fā)商資金回籠較豐厚，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿不明顯，大多以少量特價(jià)房促銷(xiāo)形式為主。在開(kāi)發(fā)商適度讓利情況下，國(guó)慶簽約量創(chuàng)歷史最高。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年10月1-7日全市一手住宅網(wǎng)簽面積達(dá)9.7萬(wàn)平方米，同比大幅增加近八成;價(jià)格約8399元/平方米，同比大幅上漲18%.二.國(guó)慶期間人氣情況

今年國(guó)慶整體人氣較淡

十一黃金周期間，東莞各大樓盤(pán)沒(méi)了往年的熱鬧觀(guān)騰，相反多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售員多過(guò)顧客，市場(chǎng)顯得異常冷清，究其原因主要有：

1、受政策影響，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚;

2、相比往年，今年的國(guó)慶各樓盤(pán)活動(dòng)嚴(yán)重缺少“看頭”，各樓盤(pán)僅以加推特價(jià)房、購(gòu)房抽獎(jiǎng)等較實(shí)際的活動(dòng)來(lái)吸引購(gòu)房者;

3、多數(shù)開(kāi)發(fā)商為盡早搶占市場(chǎng)，提前加推新品上市，導(dǎo)致國(guó)慶期間僅以消化存貨為主;三.國(guó)慶促銷(xiāo)情況

頻現(xiàn)“85折”特價(jià)房 以存貨促銷(xiāo)為主

十一黃金周期間，東莞樓市以存貨促銷(xiāo)為主，新盤(pán)和新品推出較少，現(xiàn)場(chǎng)多以“抽獎(jiǎng)”和“特價(jià)房”為主要形式。9月始，東莞房?jī)r(jià)真正開(kāi)始松動(dòng)，不少項(xiàng)目打出價(jià)格底線(xiàn)“85折”。但國(guó)慶期間促銷(xiāo)仍然以少量特價(jià)房為主，市場(chǎng)整體價(jià)格未得到明顯變化。

第三篇：合富輝煌：2009年?yáng)|莞樓市總結(jié)及2010年展望

土地市場(chǎng)

一、土地總體供求特征 供求量小幅下降地價(jià)小幅上升

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年?yáng)|莞土地總供應(yīng)155宗，供應(yīng)面積為551.9萬(wàn)平方米，同比2008年的169宗和662.9萬(wàn)平方米小幅度減少8%和17%。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年全年土地總成交142宗，成交面積為486.6萬(wàn)平方米，成交總金額為94.9億元。成交宗數(shù)和金額同比08年基本持平，成交面積則下降12%。其中純屬于政府財(cái)政收入的一級(jí)市場(chǎng)掛牌出讓地塊共成交406.4萬(wàn)平米，總金額為85.5億元。09年成交的土地單價(jià)為1949元/平米，比08年的1688元/平米小幅上升15%。

松山湖樓市發(fā)展?jié)摿薮?/p>

2008年?yáng)|莞成交的土地類(lèi)型結(jié)構(gòu)與往年不同，工業(yè)用地成交總面積為281.5萬(wàn)平方米，比商住地的155.7萬(wàn)平方米大幅超出81%，首次占領(lǐng)主導(dǎo)地位，這與當(dāng)年的樓市持續(xù)低迷和東莞實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有密切的關(guān)系。

2009年商住用地的成交量重新占主導(dǎo)地位，為183.6萬(wàn)平米，占總體的38%,比工業(yè)用地的179.2萬(wàn)平米略超2.5%。

09年工業(yè)用地的成交面積占比依然較重，占整體的37%，排名第二；其次是科研設(shè)計(jì)用地，占14%。09年成交的工業(yè)用地依然集中在松山湖區(qū)，08年至今，松山湖區(qū)幾乎每月都有大量的工業(yè)用地和科研設(shè)計(jì)用地成交，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)將會(huì)有越來(lái)越多的高新產(chǎn)業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐松山湖，松山湖的樓市發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

二、商住地供求特征 東莞土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年?yáng)|莞全市商住地共供應(yīng)52宗，供應(yīng)面積為209.9萬(wàn)平米，同比08年的206萬(wàn)平米微漲2%； 2008年的商住用地成交面積是2003年至今最低的，僅有155.7萬(wàn)平方米，而09年全市商住地共成交47宗，成交面積為183.6萬(wàn)平米，同比上升18%.09年全市商住地的總成交金額為62.2億元，與08年基本持平，折合各地塊容積率算得平均樓面地價(jià)為1636元/平米，同比08年的1647元/平米略降1%，價(jià)格較為平穩(wěn)。

城區(qū)商住地成交較少 主要集中于鎮(zhèn)區(qū)

2009年?yáng)|莞商住地成交面積排名前十名區(qū)域中，城區(qū)僅南城區(qū)位列第九，主要以鎮(zhèn)區(qū)為主。前五名分別是大朗、黃江、中堂、鳳崗和石碣鎮(zhèn)。最高的大朗鎮(zhèn)成交面積為27.9萬(wàn)平米，主要是碧桂園拿下的大朗鎮(zhèn)大井頭地塊面積高達(dá)23.7萬(wàn)平米，樓面地價(jià)為1690元/平米。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，商住地成交樓面地價(jià)最高的區(qū)域是莞城區(qū)，為4847元/平米；莞城09年只成交了一宗商住地，位于莞城體育路，被深圳龍光地產(chǎn)以高價(jià)拿下，成為09年樓面地價(jià)最高的商住地塊。

樓面地價(jià)排名二三的長(zhǎng)安和大嶺山鎮(zhèn)，皆只有1宗地塊成交，而且這兩宗地塊的成交價(jià)皆包含了地上已有的建筑物，因此實(shí)際地價(jià)會(huì)更低些。

09年深系開(kāi)發(fā)商在東莞拿地踴躍，對(duì)于地價(jià)的承受能力明顯高于本土開(kāi)發(fā)商,因此09年?yáng)|莞城區(qū)商住地塊幾乎全落入深系發(fā)展商手中。09年?yáng)|莞樓市相比08年明顯好轉(zhuǎn)，沉寂了一年的外地開(kāi)發(fā)商在東莞土地市場(chǎng)又重新活躍起來(lái)。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，09年?yáng)|莞城區(qū)商住地共成交8宗，其中有7宗皆被深圳開(kāi)發(fā)商奪得。深系發(fā)展商09年在東莞城區(qū)拿地總面積為18.6萬(wàn)平米，拿地總金額為14.9億元，分別占城區(qū)整體成交量的95%和97%。

09年?yáng)|莞本土開(kāi)發(fā)商在城區(qū)只拍得一宗商住地，而且成交面積較小，僅有9174平米。

住宅市場(chǎng)

前言：

2009，全面激活的一年，2010，進(jìn)入謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)調(diào)理

亢奮的2009年已經(jīng)過(guò)去，2008年對(duì)2009年的極度悲觀(guān)預(yù)期早已飛到九宵云外，2009年?yáng)|莞樓市在出乎意料中走出了低迷，走向了健康穩(wěn)定發(fā)展。2007年“9.27”后，東莞樓市開(kāi)始降溫，一場(chǎng)樓市調(diào)整不可避免地在08年初到來(lái)了，那時(shí)，普遍人認(rèn)為2008年是東莞樓市最困難的一年；經(jīng)歷接近一年的調(diào)整后，不巧世界金融危機(jī)大范圍地爆發(fā)了，在2008年四季度，那時(shí)幾乎所有的人都認(rèn)為，其實(shí)2008年不是樓市最困難的一年，而2009年才是最困難的一年。事實(shí)證明07年底對(duì)08年的悲觀(guān)預(yù)期是正確的，而08年底對(duì)09年的悲觀(guān)預(yù)期偏差較大。是什么改寫(xiě)了09年的悲觀(guān)局面呢？金融危機(jī)重創(chuàng)了東莞經(jīng)濟(jì)，同時(shí)挽救了東莞樓市。09年?yáng)|莞經(jīng)濟(jì)僅僅維持歷史罕見(jiàn)的5.3%增長(zhǎng)，而樓市銷(xiāo)售則同比增加60%，房?jī)r(jià)得到6.8%的上漲。

08年四季度中國(guó)政府為盡可能減少世界金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，以“四萬(wàn)億”為主要代表的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃“順勢(shì)”而誕生，接下來(lái)中央出臺(tái)一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，09年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)期得以改觀(guān)。而在樓市方面，以“七折利率”為主要代表的樓市振興措施，在短短的兩個(gè)月迅速將09年市場(chǎng)預(yù)期180急轉(zhuǎn)彎，包括東莞樓市由“極度悲觀(guān)”轉(zhuǎn)向“比較樂(lè)觀(guān)”，東莞住宅存貨在短短的兩三月迅速得到較大程度消化，尤其剛性產(chǎn)品如二房和小三房更是搶銷(xiāo)而空。09年初開(kāi)始，東莞房?jī)r(jià)一路高歌，持續(xù)長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月的上漲，上演著久違的樓市盛宴，不少開(kāi)發(fā)商在不到半年時(shí)間里完成了計(jì)劃，也因此，惜售增多，房?jī)r(jià)居高難下。在利潤(rùn)驅(qū)使及政策支撐下，東莞投資購(gòu)房群體開(kāi)始崛起，東莞小戶(hù)公寓亦受到瘋搶?zhuān)瑬|海陽(yáng)光以近7000元的毛坯高價(jià)在短短兩三月消化完畢，而在08年幾乎成為不可能。09年是東莞樓市全面激活的一年，首次置業(yè)突軍異起，扛起東莞樓市回暖大旗，改善置業(yè)的亦功不可沒(méi)，隨后投資購(gòu)房重新崛起，09年?yáng)|莞樓市顯得異常亢奮。

也正是投資置業(yè)已接近瘋狂，中央高層對(duì)樓市表示高度擔(dān)憂(yōu)，因此在09年四季度，溫家寶總理在多次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)做出“有保有壓”的政策要求，首次置業(yè)和改善需求仍然得到鼓勵(lì)，而投資需求將得到打壓。09年底中央高調(diào)擔(dān)憂(yōu)房地產(chǎn)，市場(chǎng)也因此進(jìn)入新一輪政策觀(guān)望，短期內(nèi)銷(xiāo)售量將受到影響。但是，中央多次強(qiáng)調(diào)保持政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，維護(hù)政策效果，可以預(yù)見(jiàn)2010年政策仍然以寬松為主，對(duì)房地產(chǎn)將針對(duì)性地調(diào)整，以微調(diào)為主，2010年房地產(chǎn)整體政策環(huán)境仍然以寬松為主。從當(dāng)前東莞住宅供求形勢(shì)來(lái)看，供求已經(jīng)基本趨于平衡，且剛性住宅仍然有較大的發(fā)展空間，樓市新開(kāi)工節(jié)奏仍跟不上銷(xiāo)售節(jié)奏，東莞樓市在未來(lái)的半年內(nèi)仍然維持“供應(yīng)偏緊”狀況，短時(shí)期內(nèi)需求仍可觀(guān)。預(yù)計(jì)2010下半年樓市新增量將增加較大，屆時(shí)銷(xiāo)售量將有較大提升。而07年高價(jià)地塊在2010年將很多要開(kāi)發(fā)上市，預(yù)計(jì)2010年高端項(xiàng)目將有所增加，同時(shí)高房?jī)r(jià)將給銷(xiāo)售量帶來(lái)一定壓力。溫家寶“國(guó)四條”將加速東莞樓市供應(yīng)步伐，加上當(dāng)前的“供應(yīng)偏緊”局面，預(yù)計(jì)2010年?yáng)|莞新增供應(yīng)量將增加，可售貨量（含存貨）將達(dá)950萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體供應(yīng)仍將充足。由于當(dāng)前“供應(yīng)偏緊”及“剛性住宅仍有較大發(fā)展空間”及“2010政策仍將寬松”等因素，東莞房?jī)r(jià)2010年仍將穩(wěn)中有升，由于目前房?jī)r(jià)已經(jīng)高企，預(yù)計(jì)漲幅將有明顯收窄。整體來(lái)講，在政策沒(méi)有太大緊縮前提下，2010年?yáng)|莞樓市將進(jìn)入謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)地調(diào)理當(dāng)中。一．整體情況

消化存貨 供應(yīng)萎縮 量?jī)r(jià) 齊升 直逼2007年

基于08年做出的09年偏低市場(chǎng)預(yù)期導(dǎo)致09年新增供應(yīng)大幅減少，同比大幅減少26%.過(guò)去三年?yáng)|莞住宅供應(yīng)往低走。在以“七折利率”為代表的寬松房產(chǎn)政策下，09年銷(xiāo)售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼07年銷(xiāo)售高峰。近三年?yáng)|莞房?jī)r(jià)平穩(wěn)小幅上漲，每年增幅約200-400元/平方米、約4%-7%，09年同比08年小幅上漲6.8%.09年以消化存貨為主，出現(xiàn)“供不應(yīng)求”，銷(xiāo)售面積超出新增面積達(dá)144萬(wàn)平方米；09年簽約金額超出07年近10億元。供應(yīng)量的持續(xù)下滑將有助于樓市全面回暖，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，勢(shì)必帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲。09年供應(yīng)偏緊，局部產(chǎn)品局部區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)“供不應(yīng)求”現(xiàn)象，房?jī)r(jià)上行受到支撐力。08年?yáng)|莞住宅需求受到一定壓抑，成交量維持較低的水平，而09年在政策刺激下，積壓一年的需求得以釋放，09年保持較高的成交量。07-09年?yáng)|莞住宅年平均消化量約500萬(wàn)平方米，09年銷(xiāo)售遠(yuǎn)高于平均水平。

從資金回籠來(lái)看，今年開(kāi)發(fā)商資金回籠較快，資金較充裕。09年全市住宅簽約金額達(dá)348.5億元，超過(guò)樓市最瘋狂的07年。開(kāi)發(fā)商相對(duì)寬松的資金環(huán)境將大大削減降價(jià)意愿，增強(qiáng)拿地意愿，供應(yīng)偏緊將導(dǎo)致產(chǎn)品惜售，09年?yáng)|莞房?jī)r(jià)上行受到支撐力。二．整體供求比

東莞樓市供求平衡 供求比仍處下行軌道

08年第四季度金融危機(jī)加速向世界蔓延，為減少金融危機(jī)對(duì)中國(guó)影響，以“4萬(wàn)億”為代表的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃應(yīng)勢(shì)而生，中國(guó)樓市包括東莞迎來(lái)回暖契機(jī)，住宅供求比駛?cè)胂滦熊壍馈?/p>

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，07年-09年，東莞累計(jì)新增一手住宅面積約1699萬(wàn)平方米，累計(jì)銷(xiāo)售面積約1542萬(wàn)平方米，累計(jì)供求比僅約1.10：1，東莞住宅供求已基本趨于平衡，從月度趨勢(shì)來(lái)看，供求比仍處下行軌道，樓市壓力較小，供求比持續(xù)收窄 09年11月達(dá)至07年12月以來(lái)24個(gè)月最低值

“9.27”后即07年10月后，東莞住宅供求比整體呈加大趨勢(shì)，從0.95：1增加至最高1.35：1，供求矛盾突出，并于一年后的08年10月達(dá)至頂峰；08年10月后，在政策的刺激下，供求比持續(xù)13個(gè)月回落，并于09年11月達(dá)至07年12月以來(lái)24個(gè)月最低，供求比僅約1.11：1，供求關(guān)系維持在07年11-12月較寬松的水平。從整體來(lái)看，09年樓市供求比處于下降軌道，供求關(guān)系趨于平衡。三．月度供求走勢(shì)

房?jī)r(jià)觸底回升 房?jī)r(jià)驚現(xiàn)“七連陽(yáng)”

除09年2月下降外，08年10月后東莞房?jī)r(jià)基本處于上漲軌道，經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)12個(gè)月持續(xù)小幅上漲至09年10月，漲幅基本維持在4%-8%上下。09年3月始東莞房?jī)r(jià)踏入穩(wěn)定加快上漲軌道，連續(xù)7月一直上漲至10月?！敖鹁陪y十”過(guò)后，東莞樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，供應(yīng)量大幅減少，成交量正?；芈洹?1月市場(chǎng)政策收緊預(yù)期較高，并且已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)房產(chǎn)緊縮政策，雖在東莞未全面落地，但已不可避免形成市場(chǎng)觀(guān)望，成交受到一定阻礙。10-11月東莞新增供應(yīng)減少，尤其高端非普通住宅供應(yīng)較少，與此相對(duì)應(yīng)的中低價(jià)位普通住宅供應(yīng)及成交比重增加，最終導(dǎo)致10-11月簽約價(jià)格整體下滑。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，09年1-5月，東莞樓市經(jīng)歷供求價(jià)“四連陽(yáng)”；09年6-9月，市場(chǎng)供應(yīng)偏緊，市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)四月“成交走低，價(jià)格走高”現(xiàn)象，10-11月則呈現(xiàn)小幅“量?jī)r(jià)齊跌“現(xiàn)象。從全年來(lái)看，房?jī)r(jià)在2-9月經(jīng)歷史上罕見(jiàn)房?jī)r(jià)“七連陽(yáng)”后，10月后房?jī)r(jià)逐漸平穩(wěn)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲勢(shì)頭趨緩。預(yù)計(jì)12月東莞樓市供求將維持在11月份上下水平。

東莞房?jī)r(jià)在09年2月創(chuàng)07年7月以來(lái)新低后從此踏上上漲軌道，漲勢(shì)一直保持到9月，創(chuàng)下東莞房?jī)r(jià)史上之最“七連陽(yáng)”。9月全市住宅均價(jià)6995元/平方米，達(dá)07年以來(lái)最高。

四．開(kāi)發(fā)商資金回籠

萬(wàn)科王者歸來(lái) 問(wèn)鼎東莞樓市 時(shí)隔一年，萬(wàn)科王者歸來(lái)，重問(wèn)鼎東莞樓市銷(xiāo)冠，同時(shí)，萬(wàn)科憑630億元成全國(guó)房企銷(xiāo)售冠軍。光大第二，失去08年?yáng)|莞地產(chǎn)龍頭寶座。預(yù)計(jì)2010年兩大開(kāi)發(fā)商角逐將更激烈。東莞地產(chǎn)巨頭效應(yīng)明顯，萬(wàn)科、光大遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離其它開(kāi)發(fā)商，僅萬(wàn)科光大兩大巨頭占全市份額達(dá)16%.中信地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)穩(wěn)居?xùn)|莞地產(chǎn)前四，2010年將推出標(biāo)桿性項(xiàng)目—中信御園。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，09年?yáng)|莞市商品房簽約金額約390億元，其中前10名開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售總金額達(dá)156億元，占全市40%.萬(wàn)科和光大遙遙領(lǐng)先于市場(chǎng)，大大拉開(kāi)與其它開(kāi)發(fā)商差距。萬(wàn)科以約32.6億元排名第一，光大以約29.7億元緊隨，兩大開(kāi)發(fā)商占市場(chǎng)份額分別為8.4%和7.6%，合計(jì)占市場(chǎng)份額約16%.在此前08年，光大排名第一，萬(wàn)科其次，時(shí)隔一年萬(wàn)科重拾江湖老大地位，預(yù)計(jì)2010年兩大開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

萬(wàn)科虹溪諾雅全市銷(xiāo)售第一 樓市向優(yōu)勢(shì)資源集中

從個(gè)盤(pán)來(lái)看，全市商品房銷(xiāo)售金額前4名均被萬(wàn)科，中信和光大包攬。其中萬(wàn)科虹溪諾雅以10.4億元全市排名第一，中信森林湖以9.8億元排名第二，第三和第四分別為萬(wàn)科橖樾和光大天驕峰景。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，09年全市在售樓盤(pán)約有280個(gè)，其中萬(wàn)科虹溪諾雅以10.7億元銷(xiāo)售額穩(wěn)居全市銷(xiāo)售榜首09年全市商品房銷(xiāo)售金額前10名項(xiàng)目簽約總金額約78億元，占全市銷(xiāo)售總額的20。東莞?jìng)€(gè)盤(pán)分化較明顯，且主要為中高端以上項(xiàng)目。從個(gè)盤(pán)TOP10來(lái)看，萬(wàn)科光大兩大巨頭占5席，其中萬(wàn)科兩大項(xiàng)目位列前二。五． 城/鎮(zhèn)區(qū)供求格局

城鎮(zhèn)區(qū)銷(xiāo)售格局：四六分 城區(qū)樓市發(fā)展在提速

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)住宅成交比重基本維持在30-50%之間，鎮(zhèn)區(qū)則基本維持在50-70%之間，整體來(lái)看城鎮(zhèn)區(qū)銷(xiāo)售格局呈“四六分”。07-09年三年城區(qū)銷(xiāo)售比重分別為36.4%、42.6%和38.6%，基本穩(wěn)定在四成左右.09年城區(qū)銷(xiāo)售比重下滑主要為城區(qū)新增供應(yīng)比重減少所致，07-09年三年城區(qū)供應(yīng)比重分別為34.3%、38.4%和34.5%.近三年城區(qū)銷(xiāo)售比重均高于供應(yīng)比重，說(shuō)明城區(qū)樓市銷(xiāo)售在提速，城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭將大于鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)向心力將逐步增強(qiáng)。

六． 季度特征

09年第四季度房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高 房?jī)r(jià)走勢(shì)與07年相仿

經(jīng)歷07年前兩季度供不應(yīng)求后，直至08年第四季度市場(chǎng)持續(xù)6個(gè)季度供過(guò)于求，09年一季度始市場(chǎng)重新進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)四個(gè)季度。即08年全年整體處于“供過(guò)于求”，09年全年則“供不應(yīng)求”。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，從各季度來(lái)看，08-09年?yáng)|莞住宅成交量整體處于上升趨勢(shì)，而供應(yīng)量則處于下降趨勢(shì)，08年房?jī)r(jià)處于下降軌道。09年和07年房?jī)r(jià)走勢(shì)較為相似，表現(xiàn)在：

一、二季度房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲，三季度房?jī)r(jià)跳躍式上漲，四季度穩(wěn)中有升，創(chuàng)歷史新高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在增加.七． 區(qū)域特征

南城、東城、寮步位列全市前三甲 寮步將最快融入大城區(qū)

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，南城、東城、寮步09年住宅銷(xiāo)售套數(shù)位列全市前三甲，分別為：8774套、6776套和3124套。其中僅南城和東城占全市份額達(dá)30%，東莞樓市區(qū)域分化較明顯。寮步作為未來(lái)新城區(qū)，房地產(chǎn)預(yù)期在逐漸增高，具有較大的發(fā)展?jié)摿?，近幾年走?shì)較平穩(wěn)。

從09年同比08年增幅來(lái)看，石龍、長(zhǎng)安、鳳崗和厚街四大鎮(zhèn)區(qū)增幅較明顯，增幅均在一倍以上。萬(wàn)江區(qū)近兩年樓市供應(yīng)較多，銷(xiāo)售全市排名較靠前，位列第四名；莞城區(qū)樓市供應(yīng)較少，銷(xiāo)售全市排名僅第15名。

近兩年寮步鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展較迅速，與其納入“四位一體”有密切關(guān)系，寮步將成為未來(lái)的新天河。近兩年，市政府有意識(shí)地將大型市政配套定在寮步，比如東莞市籃球中心等，潛移默化將寮步融城，可以預(yù)見(jiàn)寮步最快融入大城區(qū)。八． 供求結(jié)構(gòu)

供求失衡 普通住宅供應(yīng)短缺 大戶(hù)產(chǎn)品銷(xiāo)售壓力大

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，09年?yáng)|莞新增住宅約34604套，銷(xiāo)售約51568套（不含07年以前存貨），其中90平方米以下供求比重均僅占35%左右。90平方米以下戶(hù)型銷(xiāo)售率為149%，明顯高出90平方米以上戶(hù)型銷(xiāo)售率122%約27個(gè)百分點(diǎn)。09年供求結(jié)構(gòu)明顯失衡，中小戶(hù)型供應(yīng)較少與以剛性需求為主導(dǎo)的矛盾也最終導(dǎo)致了普通住宅價(jià)格上漲明顯。

按戶(hù)型從小到大排列，銷(xiāo)售率呈減小趨勢(shì)，60平方米以下銷(xiāo)售率最高，其次為81-90和131-150平方米戶(hù)型，一定程度說(shuō)明09年小戶(hù)投資、首次置業(yè)及改善需求較突出 九．庫(kù)存分析

樓市庫(kù)存持續(xù)減少 僅夠消化9個(gè)月 存貨壓力較小

從08年9月以來(lái)的庫(kù)存情況來(lái)看，東莞住宅庫(kù)存總體呈減少趨勢(shì)，從最高峰時(shí)期08年底600萬(wàn)平方米減少至09年底的434萬(wàn)平方米。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至09年12月31日全市一手住宅庫(kù)存面積約434萬(wàn)平方米，按照09年月均47萬(wàn)平方米消化速度，消化庫(kù)存僅需9個(gè)月，樓市供求壓力相對(duì)較小。

洋房庫(kù)存量減少最明顯 別墅庫(kù)存量較平穩(wěn) 中信御園將成城區(qū)別墅標(biāo)桿

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，從各類(lèi)型庫(kù)存情況來(lái)看，洋房庫(kù)存量減少最明顯，從最高峰時(shí)期的478萬(wàn)減少至330萬(wàn)平方米，相對(duì)來(lái)說(shuō)別墅和公寓庫(kù)存變化較小，別墅庫(kù)存面積維持在58萬(wàn)平方米上下水平。當(dāng)前城區(qū)別墅庫(kù)存主要集中于森林湖、清華居和江南第一城，而森林湖別墅預(yù)計(jì)在2010年上半年將消化完畢，屆時(shí)城區(qū)銷(xiāo)售主要以中端類(lèi)別墅為主，而2010年底中信御園將彌補(bǔ)城區(qū)高端別墅空白，屆時(shí)將成為城區(qū)唯一高端純獨(dú)棟別墅大盤(pán)。2010年?yáng)|莞房地產(chǎn)展望 土地市場(chǎng)展望

土地新政對(duì)東莞土地市場(chǎng)影響不大

09年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

但在08、09年的東莞土地交易市場(chǎng)，大部分宗地的土地出讓價(jià)款都是要求在1～3個(gè)月內(nèi)一次性付清，只有極個(gè)別的地塊可以延期分期付款。因此“土地首付不得低于50%”的新政對(duì)于2010年的東莞土地市場(chǎng)影響不大。2010年“三舊”改造地塊將繼續(xù)推出

我市“三舊”改造的近期目標(biāo)，是計(jì)劃在明年要啟動(dòng)3萬(wàn)畝的改造，優(yōu)先對(duì)城市中心區(qū)、軌道站點(diǎn)及周邊等地區(qū)進(jìn)行更新改造，提高土地利用效率。

在市區(qū)，已明確的改造區(qū)域?yàn)闁|城的火煉樹(shù)村、南城的勝和—亨美片區(qū)?；馃挊?shù)村改造已經(jīng)在11月18日啟動(dòng)，勝和片區(qū)仍在規(guī)劃修編當(dāng)中。市城建規(guī)劃局透露，作為東城中心地帶，東城世博廣場(chǎng)北側(cè)地塊也在進(jìn)行“三舊”改造試點(diǎn)。政府允許房地產(chǎn)進(jìn)入“三舊”改造區(qū)域，“但不包括別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和低密度、大戶(hù)型住宅項(xiàng)目，即住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0，單套住房建筑面積超過(guò)144平方米的住址項(xiàng)目”的有關(guān)規(guī)定已有明確。也就是說(shuō)，成片改造的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)容積率可以高于1.0，但必須是中小戶(hù)型的普通住宅。這跟中央有關(guān)房地產(chǎn)的政策要求是一致的。

未來(lái)兩年內(nèi)城區(qū)可開(kāi)發(fā)商住地?cái)?shù)量仍充裕

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，08、09年四大城區(qū)商住地的成交量都比較少，但從07年至今，四大城區(qū)招拍掛成交尚未開(kāi)發(fā)的商住地存量總面積約為64.4萬(wàn)平米，折合容積率算得總建筑面積約為130.5萬(wàn)平米，加上早期非招拍掛形式取得的住宅用地，以及已經(jīng)動(dòng)工但未上市銷(xiāo)售的項(xiàng)目，東莞城區(qū)未來(lái)2年內(nèi)的新增住宅供應(yīng)貨量仍將充足。

09年?yáng)|莞樓市回暖明顯，發(fā)展商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程有所加快，例如07年的萬(wàn)科水濂村地王已經(jīng)初步動(dòng)工但還未報(bào)建；09年城區(qū)成交的8宗商住地塊中有6宗目前已經(jīng)報(bào)建，分別為莞城體育路的君御旗峰豪園、南城東駿路西側(cè)的香城名門(mén)花園、萬(wàn)江牌樓基村的尚書(shū)華府，萬(wàn)江濱江公館B區(qū)。2010年土地市場(chǎng)交易氣氛平和，平穩(wěn)發(fā)展

2009年?yáng)|莞樓市回暖明顯，但還是處于理性發(fā)展階段，基于國(guó)家在2010年對(duì)于房市的調(diào)控，預(yù)計(jì)2010年?yáng)|莞樓市發(fā)展較為平穩(wěn)，難以大起大落，與之相輔的土地市場(chǎng)交易氣氛也會(huì)較為平和。2010年1－2月份商住地交易量較大

截至2010年1月4日，從市國(guó)土資源局已經(jīng)發(fā)布的土地出讓信息統(tǒng)計(jì)所得，將會(huì)在2010年1－2月份上市交易的土地總量為115.2萬(wàn)平米，其中商住地交易面積為62.7萬(wàn)平米，為09年全市商住地183.6萬(wàn)平米成交量的34%,同比增加273%。城區(qū)商住地繼續(xù)受熱捧

08和09年城區(qū)商住地的供應(yīng)量都比較小，預(yù)計(jì)政府在2010年也會(huì)嚴(yán)格控制好城區(qū)商住地的放量。物以稀為貴，2010年城區(qū)商住地將會(huì)繼續(xù)受到熱捧。更多外地發(fā)展商進(jìn)駐東莞市場(chǎng) 地價(jià)得到支撐 09年外地開(kāi)發(fā)商在莞拿地活躍，除了早年進(jìn)駐東莞的萬(wàn)科金地大型開(kāi)發(fā)商積極參與拍地，09年地產(chǎn)巨鱷碧桂園的加入，預(yù)測(cè)保利和新鴻基等大型開(kāi)發(fā)商也將會(huì)逐鹿東莞市場(chǎng)，東莞未來(lái)商住地價(jià)將會(huì)得到更大的支撐。住宅市場(chǎng)展望 住宅新開(kāi)工

09年新開(kāi)工可作為2010年預(yù)測(cè)判斷數(shù)據(jù)。根據(jù)《東莞建設(shè)網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，09年新開(kāi)工商品住宅面積約427萬(wàn)平方米，同比08年基本持平，比07年下降了38％.從圖中看出，09年從第三季度開(kāi)始，新開(kāi)工商品住宅面積逐漸增加，開(kāi)發(fā)商的建設(shè)步伐明顯加快。

2010年全市住宅新增供應(yīng)面積約520萬(wàn)平方米，可售面積將達(dá)950萬(wàn)平方米 整體供應(yīng)充足 分析及預(yù)測(cè)：

據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，08年商品房新開(kāi)工建筑面積約為419萬(wàn)平方米，截止09年底新開(kāi)工面積中已預(yù)售面積約為235萬(wàn)平方米，上市率達(dá)56％，未售184萬(wàn)平方米將于2010年上市。09年商品房新開(kāi)工建筑面積約為421萬(wàn)平方米，截止09年底新開(kāi)工面積中已預(yù)售面積約為64萬(wàn)平方米，上市率達(dá)15％；未售面積約357萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)在2010年將加快上市步伐。預(yù)計(jì)09年新開(kāi)工中將有357*（56%+5%）=218萬(wàn)平方米于2010年上市。

以08年和09年商品房新開(kāi)工面積為參考，預(yù)計(jì)2010年商品房新開(kāi)工面積約為520萬(wàn)平方米，按前兩年上市率來(lái)計(jì)算，預(yù)計(jì)2010年新開(kāi)工住宅中將有520*15%=78萬(wàn)平方米

從監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，有部分預(yù)售產(chǎn)品中在商品房新開(kāi)工里沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，預(yù)計(jì)此部分面積約40萬(wàn)平方米。

綜合以上算得2010年全市住宅供應(yīng)面積為：184+218+78+40=520萬(wàn)平方米 加上09年底約430萬(wàn)平方米存貨，2010年全市住宅可售貨量預(yù)計(jì)約950萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體供應(yīng)量仍然較充足。

“中央商務(wù)--南城總部”片區(qū)或成明年樓市熱點(diǎn)

萬(wàn)科?金域華府、中天力通?城市風(fēng)景處于中央商務(wù)區(qū)，是整個(gè)片區(qū)中受軌道輻射影響最為明顯的樓盤(pán)。

中信?凱旋國(guó)際、天越?金域中央、深建設(shè)?百悅尚城處于南城總部基地，其中，尤以凱旋國(guó)際位置最為優(yōu)越,處于核心位置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè)30％以上，“中央商務(wù)-南城總部”片區(qū)物業(yè)價(jià)值升值指日可待。2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

從08年12月底來(lái)看，30天均線(xiàn)仍在90天均線(xiàn)之上，90天均線(xiàn)仍在180天均線(xiàn)之上，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍然處于上升軌道。從目前供求形勢(shì)來(lái)看，短期內(nèi)東莞住宅仍將“供應(yīng)偏緊”，房?jī)r(jià)受到支撐；07年拍賣(mài)高價(jià)地塊將大部分在2010年上市，房?jī)r(jià)亦受到支撐。三條均線(xiàn)近期在明顯靠攏，且90天均線(xiàn)走勢(shì)出現(xiàn)穩(wěn)中微調(diào)勢(shì)頭，說(shuō)明房?jī)r(jià)漲幅將明顯收窄.

第四篇：房地產(chǎn)租賃合同-合富置業(yè)

房 地 產(chǎn) 租 賃 合 同

出 租 方： 【身份證】 號(hào)碼： 法定代表人：

證件地址： 通訊地址：

承 租 方： 【身份證】 號(hào)碼： 法定代表人：

證件地址： 通訊地址： 經(jīng)過(guò)租賃雙方商定，出租方愿意將其擁有的房產(chǎn)出租給承租方使用?，F(xiàn)租賃雙方根據(jù)廣州市有關(guān)房產(chǎn)管理規(guī)定，經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，簽訂合同條款如下：

一、租賃房產(chǎn)的地址為： ___________________________________（下稱(chēng)“該房產(chǎn)”），出租方同意將該房產(chǎn)出租給承租方作__________使用，出租方保證對(duì)該房產(chǎn)擁有合法出租的權(quán)利。

二、租賃雙方同意按下列約定出租和承租該房產(chǎn)：

1、租期：從_____年___月___日至_____年___月___日止，共_____年。

2、保證金：【人民幣】___拾___萬(wàn)___仟___佰___拾___元整（【RMB￥】__________元）（大小寫(xiě)不一致時(shí)以大寫(xiě)為準(zhǔn)，下同）。

3、租金：每月【人民幣】___拾___萬(wàn)___仟___佰___拾___元整（【RMB￥】__________元）。

4、結(jié)算方式：租金按月結(jié)算，承租方在每月5日前付當(dāng)月租金給出租方，繳付地點(diǎn)在。出租方應(yīng)出具收據(jù)給承租方。

三、簽定本合同當(dāng)日，承租方須向出租方交付保證金和首月租金。合同終止，承租方在付清租金及其他費(fèi)用并按期遷出時(shí)，出租方應(yīng)即時(shí)將保證金無(wú)息退回給承租方。如承租方違約造成出租方的經(jīng)濟(jì)損失，出租方有權(quán)從保證金中扣除。

四、租賃雙方同意出租方交付該物業(yè)予承租方使用之日期為：______年____月____日。

五、在租賃期內(nèi)，出租方承擔(dān)下列責(zé)任：

1、出租方提供吉屋及一套沙發(fā)（5小件）、3張床、2各衣柜等簡(jiǎn)單家俬，予于承租方在租賃期間使用。

2、出租方負(fù)責(zé)對(duì)該房產(chǎn)定期安全檢查，每月5日前，承擔(dān)該房產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)自然損壞的維修費(fèi)用；如因出租方維修責(zé)任而延誤該房產(chǎn)維修造成他人人身傷亡、財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

3、租賃期間轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，須提前貳個(gè)月書(shū)面通知承租方。

4、出租方負(fù)責(zé)繳清租賃期前該房產(chǎn)之管理費(fèi)、水電費(fèi)、等一切雜費(fèi)。

六、在租賃期內(nèi)，承租方承擔(dān)下列責(zé)任：

1、依時(shí)交納租金及每月使用所產(chǎn)生的管理費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)、水電費(fèi)等雜費(fèi)。如承租方不按時(shí)交租，出租方應(yīng)及時(shí)催租。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方須按當(dāng)月租金的 %向出租方付違約金。如果逾期繳納租金或欠交管理費(fèi)、水電費(fèi)等達(dá) 日視為承租方違約，出租方有權(quán)解除合同收回該房產(chǎn)，有權(quán)處理屋內(nèi)一切物品，并沒(méi)收保證金。

2、承租方依約交租而出租方無(wú)正當(dāng)理由拒收，承租方可到有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)證明，或向公證處提存，則承租方不負(fù)延遲責(zé)任。

3、承租方使用該房產(chǎn)時(shí)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，不得儲(chǔ)存任何違禁品、易燃品、爆炸品等物。同時(shí)必須嚴(yán)格遵守中華人民共和國(guó)法律和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，以及遵守社會(huì)主義道德使用該房產(chǎn)，否則，出租方有權(quán)解除合同，收回該房產(chǎn)。

4、因使用需要對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)、加、改建（含改變間隔）、室內(nèi)裝修或增加設(shè)備，必須經(jīng)出租方書(shū)面同意并訂立書(shū)面協(xié)議，并按規(guī)定重新議定租金，出租方有權(quán)對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督。

5、承租方應(yīng)愛(ài)護(hù)和正常使用該房產(chǎn)及其設(shè)備，發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)及其設(shè)備自然損壞，應(yīng)及時(shí)通知出租方并積極配合出租方檢查和維修，因承租方過(guò)錯(cuò)延誤維修而造成他人人身傷亡、財(cái)產(chǎn)損失的，承租方負(fù)責(zé)賠償；使用該房產(chǎn)不當(dāng)或者人為造成該房產(chǎn)損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

6、承租方在該房產(chǎn)內(nèi)需要安裝或者使用超過(guò)水、電表容量的任何水電設(shè)備，應(yīng)事前征得出租方同意，并由出租方負(fù)責(zé)到有關(guān)部門(mén)辦理增容手續(xù)，費(fèi)用由承租方負(fù)擔(dān)。

7、租賃期內(nèi)，非承租方的原因而該房產(chǎn)發(fā)生重大損壞或傾倒危險(xiǎn)，出租方又不作修繕，承租方可提出退房或代出租方修繕，修繕費(fèi)用由出租方承擔(dān)或以修繕費(fèi)用抵銷(xiāo)租金。

8、承租方不得未經(jīng)出租方書(shū)面同意，擅自將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)租、分租給他人使用或調(diào)換使用。如違反則視為承租方自動(dòng)放棄該房產(chǎn)使用權(quán)，本合同自動(dòng)解除，保證金不予退還，由此造成的一切損失，由承租方負(fù)責(zé)賠償。

9、租賃期內(nèi)，承租方需提前解除合同的，應(yīng)事前征得出租方同意。

10、租賃期屆滿(mǎn)且出租方要求收回該房產(chǎn)或解除合同之日，應(yīng)交回該房產(chǎn)及其設(shè)備給出租方；如需繼續(xù)承租該房產(chǎn)，應(yīng)提前壹個(gè)月與出租方協(xié)商，雙方另訂合同。

11、承租方要增強(qiáng)安全意識(shí)和加強(qiáng)安全防范，例如用電安全、煤氣使用安全。對(duì)小朋友的安全防護(hù)和教育，特別是不能夠高空拋物，如在陽(yáng)臺(tái)，窗戶(hù)拋物等，因此而造成他人人身傷亡、財(cái)物損毀、財(cái)產(chǎn)損失的，承租方負(fù)完全責(zé)任。

12、承租方要愛(ài)護(hù)使用出租方提供所有家俬、門(mén)、窗、地面墻壁瓷磚等物品，不能在墻壁上亂寫(xiě)亂畫(huà)。如承租方違約造成出租方的物品損壞，承租方要賠償出租方經(jīng)濟(jì)損失，或出租方有權(quán)從保證金中扣除。

七、違約責(zé)任：

1、任何一方未能履行本合同規(guī)定的條款或者違反房地產(chǎn)租賃管理法律、法規(guī)，另一方有權(quán)依法提前解除本合同，造成的損失由責(zé)任方承擔(dān)。

2、租賃期屆滿(mǎn)，租賃雙方未續(xù)定期合同且出租方要求收回該房產(chǎn)，承租方逾期不交出承租該房產(chǎn)的，出租方除限期承租方遷出和補(bǔ)交占用期租金外，并有權(quán)按占用期內(nèi)租金總額的 %（小于100%）收取違約金。

3、租賃期內(nèi)，任何一方無(wú)法定或約定的理由而單方提出解除合同的，必須提前_____個(gè)月以書(shū)面通知另一方。如出租方提前收回該房產(chǎn)的，除須退還保證金給承租方外，并須賠償與保證金同等數(shù)目之金額予承租方；如承租方提前退租的，出租方有權(quán)沒(méi)收全部保證金。在通知期間，承租方需照常繳交租金。

4、因承租方違約而合同終止，出租方有權(quán)不經(jīng)承租方同意單方收回房產(chǎn)，承租方須無(wú)條件立即遷出該房產(chǎn)。如承租方逾期遷出時(shí)，則出租方在收回該房產(chǎn)時(shí)應(yīng)由二至三名人員作證，并由大廈管理處進(jìn)行見(jiàn)證。

5、如承租方拖欠租金、管理費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用時(shí)，則出租方可將其存放在該房產(chǎn)的物品，經(jīng)仲裁裁決及申請(qǐng)執(zhí)行后，由法院通過(guò)拍賣(mài)或以物抵債的方式進(jìn)行抵償，如仍不能抵償上述拖欠費(fèi)用時(shí)，出租方應(yīng)先行負(fù)責(zé)交清上述拖欠費(fèi)用，且出租方有權(quán)向承租方繼續(xù)追索直至清償為止。

6、違約金、賠償金應(yīng)在確定責(zé)任后十日內(nèi)付清，每逾期一天，按應(yīng)付金額 %支付滯納金。

八、租賃合同期滿(mǎn)或解除，承租方必須依時(shí)遷出并將其個(gè)人之家俱雜物全部搬走。如遷出后五天內(nèi)仍留下箱物不搬清，則作放棄權(quán)利論，由出租方全權(quán)處理，承租方對(duì)此無(wú)任何異議。

九、租賃期間，該房產(chǎn)遭到不可抗拒的自然災(zāi)害導(dǎo)致毀滅，或因不可抗力的原因，造成本合同無(wú)法履行時(shí)，本合同自然終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

十、在租賃期內(nèi)經(jīng)房屋安全鑒定部門(mén)鑒定房屋不符合安全使用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，本合同自然終止，因此造成的損失由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

十一、租賃期內(nèi)因征地拆遷的，本合同自然終止，房屋所有權(quán)歸出租方。

十二、本合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，可依法向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。

十三、本合同一式兩份，自簽訂之日起生效，具同等法律效力，出租方、承租方各執(zhí)一份。

十四、雙方約定的其他事項(xiàng)：

出租方： 承租方：

合同雙方茲于上述 年 月 日親筆簽名（請(qǐng)用正楷簽名）屬實(shí)。

第五篇：【合富輝煌】武漢全程營(yíng)銷(xiāo)代理合同

全程營(yíng)銷(xiāo)策劃代理合同

甲方：

地址：

電話(huà)：

傳真：

乙方：湖北合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司

地址：武漢市建設(shè)大道568號(hào)國(guó)貿(mào)大廈2901室

電話(huà)：（027）85486972

傳真：（027）8577608

3甲乙雙方經(jīng)充分溝通和友好協(xié)商，就甲方長(zhǎng)江御龍新城項(xiàng)目委托乙方進(jìn)行全程營(yíng)銷(xiāo)策劃代理服務(wù)，雙方本著平等、互利、長(zhǎng)期合作的原則簽訂本合同，并共同遵守以下條款。

一、委托事項(xiàng)

甲方委托乙方為長(zhǎng)江御龍新城的營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理、招商執(zhí)行，在代理期限內(nèi)甲方不再委托第三方代理租售該項(xiàng)目，項(xiàng)目地址為：（項(xiàng)目詳細(xì)資料見(jiàn)附件）

二、三、合同期限： 服務(wù)內(nèi)容 委托期限自本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目可售面積達(dá)90%止。

乙方為甲方提供營(yíng)銷(xiāo)策劃方案及租售組織管理建議及執(zhí)行。

3．1．整體和階段性的市場(chǎng)調(diào)查及分析。每月一次。并在每月5日前提交月報(bào)。如

市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化，則應(yīng)及時(shí)提供市場(chǎng)最新情報(bào)。

3．2．根據(jù)甲方要求，提供項(xiàng)目市場(chǎng)策劃，包括整體及階段性項(xiàng)目市場(chǎng)分析、市

場(chǎng)定位、市場(chǎng)推廣策略、租售策略、租售渠道、價(jià)格以及付款方式等圍繞

項(xiàng)目市場(chǎng)推廣及租售各方面提出的專(zhuān)業(yè)策劃建議及協(xié)助與跟蹤執(zhí)行。

3．3．對(duì)項(xiàng)目各樣配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)、間隔設(shè)計(jì)、租售部等涉及租售的有關(guān)專(zhuān)

題提出專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)及協(xié)助與跟蹤執(zhí)行。

3．4．提供市場(chǎng)推廣建議及協(xié)助執(zhí)行或監(jiān)督執(zhí)行，包括廣告宣傳、新聞宣傳、宣

傳渠道的選擇、現(xiàn)場(chǎng)包裝、賣(mài)場(chǎng)包裝、公關(guān)活動(dòng)、促銷(xiāo)活動(dòng)、宣傳資料、租售資料等。

3．5．提供租售組織部署建議并負(fù)責(zé)執(zhí)行，包括租售人員對(duì)外宣傳口徑、租售人

員調(diào)動(dòng)指引客戶(hù)策略、展銷(xiāo)會(huì)認(rèn)購(gòu)組織、促銷(xiāo)組織、租售流程、日常和階

段性現(xiàn)場(chǎng)租售組織等建議。

3．6．租售的執(zhí)行，組織租售人員按照雙方制定的租售策略進(jìn)行部署，并按要求

按時(shí)、準(zhǔn)確、嚴(yán)格地執(zhí)行。

3．7．對(duì)租售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行接待服務(wù)和管理，提供專(zhuān)業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)接待工作，在甲方委托

范圍內(nèi)與客戶(hù)簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《商品房買(mǎi)賣(mài)(租賃)合同》、收取客戶(hù)按

揭資料和指導(dǎo)客戶(hù)交款。

3．8．現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)和租售信息的收集和整理，并提供租售日?qǐng)?bào)表、月報(bào)表、季報(bào)表

等。

3．9．售后跟進(jìn)工作，包括定期或階段性提交詳細(xì)之租售報(bào)告、客戶(hù)統(tǒng)計(jì)分析、籌劃及租售方面之檢討分析報(bào)告。

四、雙方日常溝通

情況等與租售相關(guān)事項(xiàng)。

4．2．甲乙雙方代表約定固定時(shí)間進(jìn)行每月一次的項(xiàng)目租售總結(jié)和計(jì)劃例會(huì)，總

結(jié)每月的租售工作情況，對(duì)下個(gè)月的租售工作計(jì)劃進(jìn)行討論和部署，甲方

及時(shí)介紹項(xiàng)目工程進(jìn)度、配套等影響租售的各方面情況。

4．3．甲方以工作任務(wù)單的形式，向乙方發(fā)出任務(wù)要求。

五、簽字執(zhí)行原則

宣傳口徑等工作需要甲方簽字確認(rèn)，乙方才能組織實(shí)施。乙方簽字代表收

到相關(guān)資料后應(yīng)根據(jù)甲方簽字代表要求予以簽收。

5．2．操作原則

5．2．1．所有關(guān)于租售策略、租售組織、租售資料、租售收費(fèi)、對(duì)外宣傳

口徑等工作都需要甲方簽字確認(rèn)，乙方才能組織實(shí)施。

5．2．2．乙方負(fù)責(zé)提出并制定所有推出單位之銷(xiāo)控,并經(jīng)甲方同意批準(zhǔn)后

方可執(zhí)行，最新的銷(xiāo)控情況應(yīng)同步向甲方匯報(bào)。

六、甲方責(zé)任與權(quán)利

6．1．負(fù)責(zé)保證該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和租售的合法性，申辦有關(guān)租售之法律規(guī)定

批文和手續(xù)，并以法律或法規(guī)認(rèn)可之程序進(jìn)行租售。

6．2．甲方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目宣傳推廣過(guò)程產(chǎn)生的所有成本費(fèi)用。

6．3．甲方負(fù)責(zé)確定廣告公司并配合乙方工作，并承擔(dān)廣告公司相應(yīng)費(fèi)用。

6．4．甲方應(yīng)及時(shí)提供乙方所需的各類(lèi)資料及政府批文，并應(yīng)確保所提供資料的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性和完整性；應(yīng)在行政上、業(yè)務(wù)上大力支持乙方，與乙方通力合作，以使乙方能順利開(kāi)展工作及將雙方確認(rèn)的建議貫徹于執(zhí)

行中。

6．5．甲方有權(quán)及隨時(shí)對(duì)乙方所提交的策劃思路、策略、建議、報(bào)告分析等工作

文件、策略、管理企劃，提出修改要求，并檢查乙方工作情況。

4．1．甲乙雙方代表每周進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)例會(huì)，溝通包括策劃、客戶(hù)、租售和市場(chǎng)5．1．所有關(guān)于租售策略、租售組織、租售資料、租售收費(fèi)、工作任務(wù)單、對(duì)外

6．6．甲方擁有決定，變更，否決項(xiàng)目市場(chǎng)策劃、租售策略、售價(jià)等涉及項(xiàng)目所

有決議的權(quán)利。如甲方對(duì)所提供的資料或雙方確定的有關(guān)項(xiàng)目所有策略和

執(zhí)行辦法有變動(dòng)，應(yīng)及時(shí)以書(shū)面形式通知乙方。如因甲方未能及通知乙方

所造成的工作延誤或失誤，其相關(guān)的一切法律與經(jīng)濟(jì)糾紛責(zé)任概由甲方負(fù)

責(zé)。

6．7．甲方應(yīng)按本合同規(guī)定按時(shí)支付乙方代理費(fèi)用。

6．8．甲方負(fù)責(zé)收取認(rèn)購(gòu)所交付之定金及房款。

6．9．一切有關(guān)本項(xiàng)目之合同文件均需甲方簽署。

6．10．甲方以工作任務(wù)單的形式向乙方發(fā)出任務(wù)要求，工作單中階段性的租售任

務(wù)應(yīng)雙方協(xié)商及書(shū)面確定。甲方應(yīng)在工作任務(wù)單中規(guī)定當(dāng)月租售任務(wù)，并

以此對(duì)乙方的租售工作進(jìn)行考核。

6.11.甲方負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的完善賣(mài)場(chǎng)環(huán)境及租售現(xiàn)場(chǎng)所需之物料及器材，保證

乙方可以正常開(kāi)展合同約定的代理工作。

七、乙方責(zé)任與權(quán)利

7．1．乙方保證積極做好項(xiàng)目市場(chǎng)策劃、租售代理工作，按照有關(guān)法律規(guī)定和本

合同約定為甲方提供租售代理服務(wù)，對(duì)甲方所委托事項(xiàng)要準(zhǔn)時(shí)完成。甲方

在本合同約定范圍內(nèi)對(duì)乙方提出的要求乙方應(yīng)及時(shí)執(zhí)行。

7．2．乙方所有策劃方案、相關(guān)建議文案、市場(chǎng)調(diào)查、信息資料分析報(bào)告等以書(shū)

面形式向甲方匯報(bào)并經(jīng)甲方同意批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)跟蹤執(zhí)行。

7．3．乙方應(yīng)按時(shí)按量完成甲方下達(dá)的租售任務(wù)，如階段性未達(dá)到租售任務(wù)則雙

方應(yīng)作檢討及提出相應(yīng)措施經(jīng)甲方同意后予以調(diào)整。

7．4．乙方需按甲方要求制定樓盤(pán)售價(jià)表及付款方式，經(jīng)甲方書(shū)面確認(rèn)后進(jìn)行租

售。如遇市場(chǎng)變化，甲方需調(diào)整目標(biāo)均價(jià)及樓盤(pán)租售價(jià)表的，須提前三個(gè)

工作日以書(shū)面形式通知乙方執(zhí)行；如乙方認(rèn)為需調(diào)整目標(biāo)均價(jià)及樓盤(pán)租售

價(jià)表的，亦須提前三個(gè)工作日以書(shū)面形式提出建議報(bào)請(qǐng)甲方同意后方可執(zhí)

行。

7．5．乙方在租售過(guò)程中應(yīng)認(rèn)真謹(jǐn)慎，如出現(xiàn)因乙方租售失誤給甲方造成經(jīng)濟(jì)損

失的，則經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由乙方承擔(dān)，甲方可從應(yīng)付擁金中扣除。

7．6．乙方在租售過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的項(xiàng)目的特性和狀況向客戶(hù)作如實(shí)介

紹，盡力促銷(xiāo)，不得夸大、隱瞞或失實(shí)，過(guò)度承諾，誤導(dǎo)客戶(hù)。

7．7．乙方應(yīng)按照甲方確認(rèn)之租售策略、促銷(xiāo)、折扣辦法等執(zhí)行有關(guān)現(xiàn)場(chǎng)接待租

售等工作，非經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得更改執(zhí)行任何有關(guān)規(guī)定或決議。

7．8．乙方應(yīng)按照雙方同意之決定嚴(yán)格執(zhí)行。如乙方對(duì)有關(guān)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃、租售

各方面的策略和執(zhí)行決議認(rèn)為需要變更的，乙方應(yīng)及時(shí)以書(shū)面形式提出；

如甲方堅(jiān)持原決定不變，應(yīng)以甲方?jīng)Q定為標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

7．9．乙方需確保按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)接待和租售認(rèn)購(gòu)工作。

在租售過(guò)程中不得存在有欺瞞、抬價(jià)、擅自收傭，賺取價(jià)差等不法租售行

為。

7．10．乙方有權(quán)按本合同約定收取代理費(fèi)用。

7．11．乙方享有在該項(xiàng)目的宣傳媒體及資料上印上策劃租售總代理的字樣及乙方

標(biāo)識(shí)的權(quán)利。但標(biāo)識(shí)，文字，圖案等的位置及大小不得影響甲方或甲方項(xiàng)

目之宣傳效果。

7．12．乙方工作人員在對(duì)外接待有關(guān)客戶(hù)時(shí)，應(yīng)明示其代理身份和職責(zé)范疇，不

得以任何方式誤導(dǎo)他人或令他人產(chǎn)生誤解。

7．13．在租售過(guò)程中如遇意外或緊急情況，除非雙方己協(xié)商分明，否則乙方有關(guān)

工作人員應(yīng)先聽(tīng)從甲方的有關(guān)安排和指揮，不得擅自主張，否則甲方有權(quán)

不予追認(rèn)。

7．14．乙方在履行本合同過(guò)程中，不得侵害任何第三方的合法利益，否則如導(dǎo)致

第三方向甲方索賠，甲方因此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。

7．15 乙方收取甲方支付傭金時(shí)，須出具正規(guī)發(fā)票。

八、代理傭金的收取標(biāo)準(zhǔn)

8.1 策劃：

乙方派駐策劃人員進(jìn)場(chǎng)策劃及實(shí)施銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作，不另外收取策劃費(fèi)用。

8．2．銷(xiāo)售：

（1）取費(fèi)形式：項(xiàng)目正式公開(kāi)發(fā)售后，甲方按照月度成交額的百分比，每月10

日前向乙方支付上月銷(xiāo)售代理傭金；

（2）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按照合同成交金額的1.5%進(jìn)行傭金提成，該比例與商品房成交額進(jìn)行捆綁考核；甲方制定的月度成交額考核標(biāo)準(zhǔn)分別為：

2011年8月31日成交額考核標(biāo)準(zhǔn)為人民幣1000萬(wàn)元；

2011年9月份成交額考核標(biāo)準(zhǔn)為人民幣1000萬(wàn)元；

2011年10月份成交額考核標(biāo)準(zhǔn)為人民幣2000萬(wàn)元；

2011年11月份成交額考核標(biāo)準(zhǔn)為人民幣1000萬(wàn)元；

2011年12月份成交額考核標(biāo)準(zhǔn)為人民幣1000萬(wàn)元；

若乙方按月達(dá)成考核標(biāo)準(zhǔn)，則當(dāng)月成交傭金按照1.5%的標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)；若當(dāng)月乙方未達(dá)成考核標(biāo)準(zhǔn)，則當(dāng)月傭金按照0.8%的標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)；若2011年12月31日前總成交額達(dá)到4500萬(wàn)，視同年月任務(wù)整體達(dá)標(biāo)，則當(dāng)年所有成交業(yè)績(jī)均可以按照1.5%收取代理傭金。

（3）銷(xiāo)售成交界定：

A、一次性付款客戶(hù)，簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，繳齊首付房款，視為成交；

B、銀行按揭客戶(hù)，簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《銀行按揭合同》，繳齊首付房款，視為成交。

（4）本項(xiàng)目代理乙方無(wú)溢價(jià)分成收益條款。

8．2．租賃：

（1）租賃傭金的提取比例：按照已租賃商鋪的一個(gè)月的租金收取租傭；

（2）租賃傭金的提取時(shí)間：每月10日前完成上月之租賃傭金的結(jié)算和

支付工作；

（3）租賃成交標(biāo)準(zhǔn)：客戶(hù)簽定租賃合同，繳清兩個(gè)月押金及一個(gè)月租金。

九、保密責(zé)任

甲乙雙方同意無(wú)論甲方向乙方提供的有關(guān)信息情報(bào)、資料、合同或乙方向甲方提交的咨詢(xún)報(bào)告及相關(guān)條件，均是商業(yè)機(jī)密文件，未經(jīng)過(guò)雙方許可，任何一方不得向第三方或第三人出示（政府或司法部門(mén)履行職務(wù)行為的調(diào)查等或雙方委托的律師，審計(jì)師，會(huì)計(jì)師的審查，驗(yàn)帳等所需除外）。否則，雙方保留向?qū)Ψ阶酚懹纱硕鸬闹苯踊蜷g接的經(jīng)濟(jì)損失及法律責(zé)任。

十、違約責(zé)任

10．1．甲乙雙方承諾遵守合同所有條款，共同執(zhí)行。

10．2．如甲方未能按本代理合同確認(rèn)的期限向乙方支付代理費(fèi)用，則乙方有權(quán)自

逾期之日起除應(yīng)收款外，每天向甲方加收甲方當(dāng)期未付款總額3‰的滯納

金，若延期支付達(dá)30天，則甲方需向乙方支付人民幣30萬(wàn)元的違約金作為

賠償。

10．3．若因不可抗力的因素或政府行政行為因素造成本合同無(wú)法繼續(xù)履行，由甲、乙雙方各自承擔(dān)損失。

10．4．如出現(xiàn)其它違約責(zé)任，甲乙雙方可按《中華人民共和國(guó)合同法》向違約方

追究法律責(zé)任，并追討由此所造成的經(jīng)濟(jì)損失。

十一、其他

11.1.代理關(guān)系終止后，乙方需將已售客戶(hù)的所有資料移交甲方，以便甲方繼續(xù)

跟進(jìn)，而甲方亦須在不遲于移交后七天內(nèi)向乙方支付所有酬金及其他應(yīng)付款。

11．2．合同如有未盡事宜，甲、乙雙方協(xié)商簽定補(bǔ)充條款，補(bǔ)充條款與本合同具

同等法律效力。

11．3．本合同在履行過(guò)程中發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，雙方

同意向武漢仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

11.4．代理合同壹式肆份，于雙方簽署人蓋章后生效，甲乙雙方各執(zhí)貳份，具有

同等法律效力

甲方：

法定代表人（或委托代理人）：

簽訂日期：年月日

乙方：法定代表人（或委托代理人）：簽訂日期：年月日