第一篇：合富輝煌某項(xiàng)目全案操作流程大綱

策劃部項(xiàng)目全案操作流程大綱

（僅供內(nèi)部使用）

釋義: “預(yù)變”---洞察先機(jī)、“應(yīng)變”---隨機(jī)應(yīng)變。往那變？ “多算勝、少算敗”，如果不算？

1、《大綱》有如電影的“劇本”，戰(zhàn)役的“作戰(zhàn)方案”；通過(guò)《大綱》編寫(xiě)，能將設(shè)想時(shí)期散亂思維有序化、邏輯化，構(gòu)思更嚴(yán)謹(jǐn)、更邏輯，可信度、可行度更高。

2、《大綱》又如同于優(yōu)秀的電影 “劇本”，它不是單純創(chuàng)意結(jié)果，而是不斷接觸目標(biāo)市場(chǎng)、接觸目標(biāo)顧客群；抓住“市場(chǎng)機(jī)會(huì)”與“目標(biāo)客戶需要核心”；經(jīng)準(zhǔn)確市場(chǎng)定位后，再加以“攝心性”、“迅速感性魅力”的 特色創(chuàng)造結(jié)果。

然而，上述一切才是項(xiàng)目成功的一半，是市場(chǎng)與產(chǎn)品推廣的基礎(chǔ)。具備了上述有利的推廣基礎(chǔ)，在充分了解客戶購(gòu)買(mǎi)行為演變的規(guī)律加以事先有益于銷(xiāo)售的準(zhǔn)備；便可通過(guò)各種適合的傳播工具與行銷(xiāo)手段，對(duì)市場(chǎng)展開(kāi)“勾、框、鋸”的有機(jī)進(jìn)攻。

前言

1、策劃定義：

策劃指：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃，（或稱(chēng)：市場(chǎng)行銷(xiāo)策劃）。其定義：

充分挖掘與調(diào)動(dòng)優(yōu)勢(shì)資源，有效避開(kāi)劣勢(shì)資源與市場(chǎng)威脅，敏銳地把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，搶占區(qū)域相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)；通過(guò)利用“市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)”、“消費(fèi)心理學(xué)”、“廣告?zhèn)鞑W(xué)”、及各種不同類(lèi)型行銷(xiāo)方式靈活運(yùn)用，以針對(duì)的目標(biāo)顧客大腦為目標(biāo)展開(kāi)“摧毀其理智、建立其感性”的進(jìn)攻，令其產(chǎn)生我們所期待的反應(yīng)（在觀念、行為上）。故曰：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃并非單純創(chuàng)意，更是一場(chǎng)“營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)爭(zhēng)”的發(fā)動(dòng)者與組織者、計(jì)劃制定者與實(shí)施者。

2、房地產(chǎn)引入“市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)”的意義與作用：

（1）創(chuàng)建與提升開(kāi)發(fā)公司的品牌；（2）提高“投入產(chǎn)出”比；

全案操作工作程序

一、[初步接洽階段]

1、項(xiàng)目資源條件整合及判斷

負(fù)責(zé)部門(mén)：研發(fā)部 輔助部門(mén)：策劃部

報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目市場(chǎng)研判》 中心內(nèi)容：

宏觀資料：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體現(xiàn)狀。地段資料：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)、片區(qū)趨勢(shì)。

周邊資料：交通、配套、競(jìng)爭(zhēng)及可類(lèi)比樓盤(pán)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷(xiāo)售。

發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況。判斷內(nèi)容：優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)、突破口、把握度。

2、項(xiàng)目資源綜合及初步定位

負(fù)責(zé)部門(mén)： 研發(fā)部、策劃部 報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目綜合定位設(shè)想》

中心內(nèi)容：地塊內(nèi)、外在條件整合及價(jià)值分析，初步定位設(shè)想或創(chuàng)意

二、[前期策劃階段]

1、依據(jù)定位針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查

負(fù)責(zé)部門(mén)： 研發(fā)部

報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》

中心內(nèi)容： 區(qū)域宏觀環(huán)境研究（城市概況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、人口環(huán)境、政策環(huán)境、居住環(huán)境、城市規(guī)

劃）、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研（國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研究、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析）、可類(lèi)比及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相關(guān)資料（產(chǎn)品規(guī)劃、客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、銷(xiāo)售情況）調(diào)研、消費(fèi)者調(diào)查，發(fā)現(xiàn)未被滿足的市場(chǎng)缺口，判斷市場(chǎng)容量或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場(chǎng)依據(jù)

2、經(jīng)濟(jì)可行性分析

負(fù)責(zé)部門(mén)： 研發(fā)部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告》

中心內(nèi)容： 靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷(xiāo)售、稅金）收益率與銷(xiāo)售價(jià)格的分析，經(jīng)濟(jì)敏感性及盈虧平衡分析

3、通過(guò)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行項(xiàng)目綜合定位

負(fù)責(zé)部門(mén)：研發(fā)部、策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》

中心內(nèi)容： 項(xiàng)目基地評(píng)估、項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目核心價(jià)值分析、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（目標(biāo)客戶定位）、項(xiàng)目主題定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位、項(xiàng)目案名建議

4、以項(xiàng)目定位為基礎(chǔ)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

負(fù)責(zé)部門(mén)：研發(fā)部、策劃部

報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告》

中心內(nèi)容： 總平規(guī)劃建議、建筑設(shè)計(jì)建議、戶型設(shè)計(jì)建議（戶型配比、戶型特色）、景觀設(shè)計(jì)建議、物業(yè)配套建議、智能化建議、物業(yè)服務(wù)建議

5、規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及跟蹤

負(fù)責(zé)部門(mén)： 研發(fā)部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改意見(jiàn)》 《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)》 中心內(nèi)容： 草圖，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo)

6、初步營(yíng)銷(xiāo)框架

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部

報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告》

中心內(nèi)容： 推廣主題、通道、銷(xiāo)售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系

三、[營(yíng)銷(xiāo)策劃階段]

1、廣告策略及計(jì)劃 負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目廣告推廣計(jì)劃》

中心內(nèi)容： 廣告戰(zhàn)略目標(biāo)、項(xiàng)目分析及廣告定位、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告策略、分階段廣告策略及計(jì)劃、分階段媒體策略及發(fā)布計(jì)劃、廣告投放頻率及規(guī)模

2、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)：銷(xiāo)售部、研發(fā)部

報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告》

中心內(nèi)容： 依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析結(jié)合對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，制定市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)格策略，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。

3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷(xiāo)售部 報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃》

中心內(nèi)容： VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類(lèi)型、風(fēng)格和銷(xiāo)售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷(xiāo)手段

4、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 銷(xiāo)售部、策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目前期工作計(jì)劃表》

中心內(nèi)容： 文件、合同、票證、禮品、用品、銷(xiāo)售資料等準(zhǔn)備、催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算

5、項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃 負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《**項(xiàng)目包裝概念設(shè)計(jì)》

中心內(nèi)容： VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷(xiāo)售道具（樓書(shū)、銷(xiāo)平、畫(huà)冊(cè)、DM、海報(bào)等）、公關(guān)用品、事務(wù)用品、銷(xiāo)售中心、報(bào)紙、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

6、廣告宣傳炒作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷(xiāo)售部

報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目新聞炒作和廣告發(fā)布計(jì)劃》

中心內(nèi)容： 戶外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

7、銷(xiāo)售活動(dòng)規(guī)劃及策劃 負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷(xiāo)售部

報(bào)告名稱(chēng)： 《**項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃報(bào)告》 ∑《**項(xiàng)目**活動(dòng)報(bào)告策劃書(shū)》

中心內(nèi)容： 開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、封頂、竣式、入伙、節(jié)假日等的儀式，新聞發(fā)布會(huì)，展銷(xiāo)會(huì)的其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

8、裝修套餐

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷(xiāo)售部

報(bào)告名稱(chēng)： 《裝修套餐服務(wù)計(jì)劃報(bào)告》 中心內(nèi)容： 售后裝修和裝修按揭服務(wù)。

四、[銷(xiāo)售實(shí)施階段]

1、銷(xiāo)售培訓(xùn)

負(fù)責(zé)部門(mén)：銷(xiāo)售部、策劃部、研發(fā)部

教材名稱(chēng)：《銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)》、《**項(xiàng)目銷(xiāo)售相關(guān)內(nèi)容》、《**項(xiàng)目銷(xiāo)售講議》、《競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析報(bào)告》 中心內(nèi)容： 建筑知識(shí)、樓盤(pán)背景、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目?jī)?yōu)勝、對(duì)手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷(xiāo)售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)

2、執(zhí)行修正

負(fù)責(zé)部門(mén)： 銷(xiāo)售部、策劃部

往來(lái)文件：中心內(nèi)容：

3、置業(yè)錦囊 負(fù)責(zé)部門(mén)：報(bào)告總稱(chēng)：中心內(nèi)容：

《**項(xiàng)目銷(xiāo)售情況總結(jié)》 《**項(xiàng)目策劃執(zhí)行修正方案》 根據(jù)銷(xiāo)售狀況和市場(chǎng)動(dòng)向的反饋，適時(shí)調(diào)營(yíng)整營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。銷(xiāo)售部 《置業(yè)錦囊》

根據(jù)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)選編的購(gòu)樓、選房須知，各階段項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的序列。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司全程策劃工作流程

第二篇：【合富輝煌】武漢全程營(yíng)銷(xiāo)代理合同

全程營(yíng)銷(xiāo)策劃代理合同

甲方：

地址：

電話：

傳真：

乙方：湖北合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司

地址：武漢市建設(shè)大道568號(hào)國(guó)貿(mào)大廈2901室

電話：（027）85486972

傳真：（027）8577608

3甲乙雙方經(jīng)充分溝通和友好協(xié)商，就甲方長(zhǎng)江御龍新城項(xiàng)目委托乙方進(jìn)行全程營(yíng)銷(xiāo)策劃代理服務(wù)，雙方本著平等、互利、長(zhǎng)期合作的原則簽訂本合同，并共同遵守以下條款。

一、委托事項(xiàng)

甲方委托乙方為長(zhǎng)江御龍新城的營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理、招商執(zhí)行，在代理期限內(nèi)甲方不再委托第三方代理租售該項(xiàng)目，項(xiàng)目地址為：（項(xiàng)目詳細(xì)資料見(jiàn)附件）

二、三、合同期限： 服務(wù)內(nèi)容 委托期限自本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目可售面積達(dá)90%止。

乙方為甲方提供營(yíng)銷(xiāo)策劃方案及租售組織管理建議及執(zhí)行。

3．1．整體和階段性的市場(chǎng)調(diào)查及分析。每月一次。并在每月5日前提交月報(bào)。如

市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化，則應(yīng)及時(shí)提供市場(chǎng)最新情報(bào)。

3．2．根據(jù)甲方要求，提供項(xiàng)目市場(chǎng)策劃，包括整體及階段性項(xiàng)目市場(chǎng)分析、市

場(chǎng)定位、市場(chǎng)推廣策略、租售策略、租售渠道、價(jià)格以及付款方式等圍繞

項(xiàng)目市場(chǎng)推廣及租售各方面提出的專(zhuān)業(yè)策劃建議及協(xié)助與跟蹤執(zhí)行。

3．3．對(duì)項(xiàng)目各樣配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)、間隔設(shè)計(jì)、租售部等涉及租售的有關(guān)專(zhuān)

題提出專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)及協(xié)助與跟蹤執(zhí)行。

3．4．提供市場(chǎng)推廣建議及協(xié)助執(zhí)行或監(jiān)督執(zhí)行，包括廣告宣傳、新聞宣傳、宣

傳渠道的選擇、現(xiàn)場(chǎng)包裝、賣(mài)場(chǎng)包裝、公關(guān)活動(dòng)、促銷(xiāo)活動(dòng)、宣傳資料、租售資料等。

3．5．提供租售組織部署建議并負(fù)責(zé)執(zhí)行，包括租售人員對(duì)外宣傳口徑、租售人

員調(diào)動(dòng)指引客戶策略、展銷(xiāo)會(huì)認(rèn)購(gòu)組織、促銷(xiāo)組織、租售流程、日常和階

段性現(xiàn)場(chǎng)租售組織等建議。

3．6．租售的執(zhí)行，組織租售人員按照雙方制定的租售策略進(jìn)行部署，并按要求

按時(shí)、準(zhǔn)確、嚴(yán)格地執(zhí)行。

3．7．對(duì)租售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行接待服務(wù)和管理，提供專(zhuān)業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)接待工作，在甲方委托

范圍內(nèi)與客戶簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《商品房買(mǎi)賣(mài)(租賃)合同》、收取客戶按

揭資料和指導(dǎo)客戶交款。

3．8．現(xiàn)場(chǎng)客戶和租售信息的收集和整理，并提供租售日?qǐng)?bào)表、月報(bào)表、季報(bào)表

等。

3．9．售后跟進(jìn)工作，包括定期或階段性提交詳細(xì)之租售報(bào)告、客戶統(tǒng)計(jì)分析、籌劃及租售方面之檢討分析報(bào)告。

四、雙方日常溝通

情況等與租售相關(guān)事項(xiàng)。

4．2．甲乙雙方代表約定固定時(shí)間進(jìn)行每月一次的項(xiàng)目租售總結(jié)和計(jì)劃例會(huì)，總

結(jié)每月的租售工作情況，對(duì)下個(gè)月的租售工作計(jì)劃進(jìn)行討論和部署，甲方

及時(shí)介紹項(xiàng)目工程進(jìn)度、配套等影響租售的各方面情況。

4．3．甲方以工作任務(wù)單的形式，向乙方發(fā)出任務(wù)要求。

五、簽字執(zhí)行原則

宣傳口徑等工作需要甲方簽字確認(rèn)，乙方才能組織實(shí)施。乙方簽字代表收

到相關(guān)資料后應(yīng)根據(jù)甲方簽字代表要求予以簽收。

5．2．操作原則

5．2．1．所有關(guān)于租售策略、租售組織、租售資料、租售收費(fèi)、對(duì)外宣傳

口徑等工作都需要甲方簽字確認(rèn)，乙方才能組織實(shí)施。

5．2．2．乙方負(fù)責(zé)提出并制定所有推出單位之銷(xiāo)控,并經(jīng)甲方同意批準(zhǔn)后

方可執(zhí)行，最新的銷(xiāo)控情況應(yīng)同步向甲方匯報(bào)。

六、甲方責(zé)任與權(quán)利

6．1．負(fù)責(zé)保證該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和租售的合法性，申辦有關(guān)租售之法律規(guī)定

批文和手續(xù)，并以法律或法規(guī)認(rèn)可之程序進(jìn)行租售。

6．2．甲方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目宣傳推廣過(guò)程產(chǎn)生的所有成本費(fèi)用。

6．3．甲方負(fù)責(zé)確定廣告公司并配合乙方工作，并承擔(dān)廣告公司相應(yīng)費(fèi)用。

6．4．甲方應(yīng)及時(shí)提供乙方所需的各類(lèi)資料及政府批文，并應(yīng)確保所提供資料的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性和完整性；應(yīng)在行政上、業(yè)務(wù)上大力支持乙方，與乙方通力合作，以使乙方能順利開(kāi)展工作及將雙方確認(rèn)的建議貫徹于執(zhí)

行中。

6．5．甲方有權(quán)及隨時(shí)對(duì)乙方所提交的策劃思路、策略、建議、報(bào)告分析等工作

文件、策略、管理企劃，提出修改要求，并檢查乙方工作情況。

4．1．甲乙雙方代表每周進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)例會(huì)，溝通包括策劃、客戶、租售和市場(chǎng)5．1．所有關(guān)于租售策略、租售組織、租售資料、租售收費(fèi)、工作任務(wù)單、對(duì)外

6．6．甲方擁有決定，變更，否決項(xiàng)目市場(chǎng)策劃、租售策略、售價(jià)等涉及項(xiàng)目所

有決議的權(quán)利。如甲方對(duì)所提供的資料或雙方確定的有關(guān)項(xiàng)目所有策略和

執(zhí)行辦法有變動(dòng)，應(yīng)及時(shí)以書(shū)面形式通知乙方。如因甲方未能及通知乙方

所造成的工作延誤或失誤，其相關(guān)的一切法律與經(jīng)濟(jì)糾紛責(zé)任概由甲方負(fù)

責(zé)。

6．7．甲方應(yīng)按本合同規(guī)定按時(shí)支付乙方代理費(fèi)用。

6．8．甲方負(fù)責(zé)收取認(rèn)購(gòu)所交付之定金及房款。

6．9．一切有關(guān)本項(xiàng)目之合同文件均需甲方簽署。

6．10．甲方以工作任務(wù)單的形式向乙方發(fā)出任務(wù)要求，工作單中階段性的租售任

務(wù)應(yīng)雙方協(xié)商及書(shū)面確定。甲方應(yīng)在工作任務(wù)單中規(guī)定當(dāng)月租售任務(wù)，并

以此對(duì)乙方的租售工作進(jìn)行考核。

6.11.甲方負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的完善賣(mài)場(chǎng)環(huán)境及租售現(xiàn)場(chǎng)所需之物料及器材，保證

乙方可以正常開(kāi)展合同約定的代理工作。

七、乙方責(zé)任與權(quán)利

7．1．乙方保證積極做好項(xiàng)目市場(chǎng)策劃、租售代理工作，按照有關(guān)法律規(guī)定和本

合同約定為甲方提供租售代理服務(wù)，對(duì)甲方所委托事項(xiàng)要準(zhǔn)時(shí)完成。甲方

在本合同約定范圍內(nèi)對(duì)乙方提出的要求乙方應(yīng)及時(shí)執(zhí)行。

7．2．乙方所有策劃方案、相關(guān)建議文案、市場(chǎng)調(diào)查、信息資料分析報(bào)告等以書(shū)

面形式向甲方匯報(bào)并經(jīng)甲方同意批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)跟蹤執(zhí)行。

7．3．乙方應(yīng)按時(shí)按量完成甲方下達(dá)的租售任務(wù)，如階段性未達(dá)到租售任務(wù)則雙

方應(yīng)作檢討及提出相應(yīng)措施經(jīng)甲方同意后予以調(diào)整。

7．4．乙方需按甲方要求制定樓盤(pán)售價(jià)表及付款方式，經(jīng)甲方書(shū)面確認(rèn)后進(jìn)行租

售。如遇市場(chǎng)變化，甲方需調(diào)整目標(biāo)均價(jià)及樓盤(pán)租售價(jià)表的，須提前三個(gè)

工作日以書(shū)面形式通知乙方執(zhí)行；如乙方認(rèn)為需調(diào)整目標(biāo)均價(jià)及樓盤(pán)租售

價(jià)表的，亦須提前三個(gè)工作日以書(shū)面形式提出建議報(bào)請(qǐng)甲方同意后方可執(zhí)

行。

7．5．乙方在租售過(guò)程中應(yīng)認(rèn)真謹(jǐn)慎，如出現(xiàn)因乙方租售失誤給甲方造成經(jīng)濟(jì)損

失的，則經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由乙方承擔(dān)，甲方可從應(yīng)付擁金中扣除。

7．6．乙方在租售過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介

紹，盡力促銷(xiāo)，不得夸大、隱瞞或失實(shí)，過(guò)度承諾，誤導(dǎo)客戶。

7．7．乙方應(yīng)按照甲方確認(rèn)之租售策略、促銷(xiāo)、折扣辦法等執(zhí)行有關(guān)現(xiàn)場(chǎng)接待租

售等工作，非經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得更改執(zhí)行任何有關(guān)規(guī)定或決議。

7．8．乙方應(yīng)按照雙方同意之決定嚴(yán)格執(zhí)行。如乙方對(duì)有關(guān)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃、租售

各方面的策略和執(zhí)行決議認(rèn)為需要變更的，乙方應(yīng)及時(shí)以書(shū)面形式提出；

如甲方堅(jiān)持原決定不變，應(yīng)以甲方?jīng)Q定為標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

7．9．乙方需確保按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)接待和租售認(rèn)購(gòu)工作。

在租售過(guò)程中不得存在有欺瞞、抬價(jià)、擅自收傭，賺取價(jià)差等不法租售行

為。

7．10．乙方有權(quán)按本合同約定收取代理費(fèi)用。

7．11．乙方享有在該項(xiàng)目的宣傳媒體及資料上印上策劃租售總代理的字樣及乙方

標(biāo)識(shí)的權(quán)利。但標(biāo)識(shí)，文字，圖案等的位置及大小不得影響甲方或甲方項(xiàng)

目之宣傳效果。

7．12．乙方工作人員在對(duì)外接待有關(guān)客戶時(shí)，應(yīng)明示其代理身份和職責(zé)范疇，不

得以任何方式誤導(dǎo)他人或令他人產(chǎn)生誤解。

7．13．在租售過(guò)程中如遇意外或緊急情況，除非雙方己協(xié)商分明，否則乙方有關(guān)

工作人員應(yīng)先聽(tīng)從甲方的有關(guān)安排和指揮，不得擅自主張，否則甲方有權(quán)

不予追認(rèn)。

7．14．乙方在履行本合同過(guò)程中，不得侵害任何第三方的合法利益，否則如導(dǎo)致

第三方向甲方索賠，甲方因此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。

7．15 乙方收取甲方支付傭金時(shí)，須出具正規(guī)發(fā)票。

八、代理傭金的收取標(biāo)準(zhǔn)

8.1 策劃：

乙方派駐策劃人員進(jìn)場(chǎng)策劃及實(shí)施銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作，不另外收取策劃費(fèi)用。

8．2．銷(xiāo)售：

（1）取費(fèi)形式：項(xiàng)目正式公開(kāi)發(fā)售后，甲方按照月度成交額的百分比，每月10

日前向乙方支付上月銷(xiāo)售代理傭金；

（2）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按照合同成交金額的1.5%進(jìn)行傭金提成，該比例與商品房成交額進(jìn)行捆綁考核；甲方制定的月度成交額考核標(biāo)準(zhǔn)分別為：

2011年8月31日成交額考核標(biāo)準(zhǔn)為人民幣1000萬(wàn)元；

2011年9月份成交額考核標(biāo)準(zhǔn)為人民幣1000萬(wàn)元；

2011年10月份成交額考核標(biāo)準(zhǔn)為人民幣2000萬(wàn)元；

2011年11月份成交額考核標(biāo)準(zhǔn)為人民幣1000萬(wàn)元；

2011年12月份成交額考核標(biāo)準(zhǔn)為人民幣1000萬(wàn)元；

若乙方按月達(dá)成考核標(biāo)準(zhǔn)，則當(dāng)月成交傭金按照1.5%的標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)；若當(dāng)月乙方未達(dá)成考核標(biāo)準(zhǔn)，則當(dāng)月傭金按照0.8%的標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)；若2011年12月31日前總成交額達(dá)到4500萬(wàn)，視同年月任務(wù)整體達(dá)標(biāo)，則當(dāng)年所有成交業(yè)績(jī)均可以按照1.5%收取代理傭金。

（3）銷(xiāo)售成交界定：

A、一次性付款客戶，簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，繳齊首付房款，視為成交；

B、銀行按揭客戶，簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《銀行按揭合同》，繳齊首付房款，視為成交。

（4）本項(xiàng)目代理乙方無(wú)溢價(jià)分成收益條款。

8．2．租賃：

（1）租賃傭金的提取比例：按照已租賃商鋪的一個(gè)月的租金收取租傭；

（2）租賃傭金的提取時(shí)間：每月10日前完成上月之租賃傭金的結(jié)算和

支付工作；

（3）租賃成交標(biāo)準(zhǔn)：客戶簽定租賃合同，繳清兩個(gè)月押金及一個(gè)月租金。

九、保密責(zé)任

甲乙雙方同意無(wú)論甲方向乙方提供的有關(guān)信息情報(bào)、資料、合同或乙方向甲方提交的咨詢報(bào)告及相關(guān)條件，均是商業(yè)機(jī)密文件，未經(jīng)過(guò)雙方許可，任何一方不得向第三方或第三人出示（政府或司法部門(mén)履行職務(wù)行為的調(diào)查等或雙方委托的律師，審計(jì)師，會(huì)計(jì)師的審查，驗(yàn)帳等所需除外）。否則，雙方保留向?qū)Ψ阶酚懹纱硕鸬闹苯踊蜷g接的經(jīng)濟(jì)損失及法律責(zé)任。

十、違約責(zé)任

10．1．甲乙雙方承諾遵守合同所有條款，共同執(zhí)行。

10．2．如甲方未能按本代理合同確認(rèn)的期限向乙方支付代理費(fèi)用，則乙方有權(quán)自

逾期之日起除應(yīng)收款外，每天向甲方加收甲方當(dāng)期未付款總額3‰的滯納

金，若延期支付達(dá)30天，則甲方需向乙方支付人民幣30萬(wàn)元的違約金作為

賠償。

10．3．若因不可抗力的因素或政府行政行為因素造成本合同無(wú)法繼續(xù)履行，由甲、乙雙方各自承擔(dān)損失。

10．4．如出現(xiàn)其它違約責(zé)任，甲乙雙方可按《中華人民共和國(guó)合同法》向違約方

追究法律責(zé)任，并追討由此所造成的經(jīng)濟(jì)損失。

十一、其他

11.1.代理關(guān)系終止后，乙方需將已售客戶的所有資料移交甲方，以便甲方繼續(xù)

跟進(jìn)，而甲方亦須在不遲于移交后七天內(nèi)向乙方支付所有酬金及其他應(yīng)付款。

11．2．合同如有未盡事宜，甲、乙雙方協(xié)商簽定補(bǔ)充條款，補(bǔ)充條款與本合同具

同等法律效力。

11．3．本合同在履行過(guò)程中發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，雙方

同意向武漢仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

11.4．代理合同壹式肆份，于雙方簽署人蓋章后生效，甲乙雙方各執(zhí)貳份，具有

同等法律效力

甲方：

法定代表人（或委托代理人）：

簽訂日期：年月日

乙方：法定代表人（或委托代理人）：簽訂日期：年月日

第三篇：東莞_合富輝煌2011年“國(guó)慶”樓市總結(jié)報(bào)告

合富輝煌：2011年“國(guó)慶”東莞樓市總結(jié)報(bào)告

宏觀背景及樓市總論

“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策疊加 全國(guó)樓市得到有效降溫

通脹趨動(dòng)房產(chǎn)投資

房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)“晴雨表”，地產(chǎn)調(diào)控及走勢(shì)折射出宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)。09年7月CP(I-1.8%)觸底后持續(xù)回升，一路高張，直到7月6.5%略有回落。今年通貨膨脹形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)投資升溫加速。

物價(jià)指數(shù)走勢(shì)情況

銀根緊縮抑制地產(chǎn)過(guò)快發(fā)展

為抑制通貨膨脹，收回過(guò)剩流動(dòng)資金，今年央行頻繁動(dòng)用貨幣政策，半年內(nèi)六次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，頻率創(chuàng)史上最高。同時(shí)，7個(gè)月內(nèi)三次上調(diào)存貸款利率，其頻率亦創(chuàng)08年以來(lái)最高。“銀根緊縮”成為2011年宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵詞，對(duì)于對(duì)資金依賴(lài)較高的房地產(chǎn)行業(yè)在此輪調(diào)控中首當(dāng)其沖。

歷次銀行存款準(zhǔn)備金調(diào)整情況

房產(chǎn)調(diào)控頻繁出臺(tái) 房產(chǎn)投資受到嚴(yán)控

2010年“4.15”新政，即“新國(guó)十條”的出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)樓市進(jìn)入新一輪調(diào)控周期，商品住房貸款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次開(kāi)始收緊。貸款利率從基準(zhǔn)利率75折最終升至上浮10%，首次置業(yè)首付比例由二成最終上升至三成;二套房首付比例從最早的三成最終上升至六成;三套房從最早四成最終上升至停止貸款。今年置業(yè)門(mén)檻大幅提高，投資需求得到嚴(yán)重打壓。

最后殺手锏“限購(gòu)”出臺(tái) 房產(chǎn)調(diào)控推向頂峰

2010年中國(guó)樓市雖然遭遇史上頻率最高的調(diào)控，但最終調(diào)控效果不明顯，調(diào)控公信力屢次受到質(zhì)疑和下降。作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物-“限購(gòu)”成為樓市調(diào)控最后殺手锏，將調(diào)控力度推各最頂峰。2010年4月，雖然北京率先限購(gòu)，但畢竟跟進(jìn)城市有限，未能市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。2010年“9.29”新政，大范圍擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，中國(guó)樓市從此進(jìn)入“限購(gòu)”周期，直到今年9月仍未停止擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域步伐。整體而言，限購(gòu)城市樓市得到明顯降溫，而非限購(gòu)城市樓市則依然保持旺銷(xiāo)。東莞是典型案例，得益于“廣深限購(gòu)、東莞不限”，前三季度樓市“供需兩旺”，如刪除結(jié)構(gòu)性因素，東莞房?jī)r(jià)漲帳在10%左右，實(shí)屬理性。東莞樓市處境較尷尬和微妙，在今年遭遇多次限購(gòu)傳言。截至第三季度東莞最終未限購(gòu)，以至于在全國(guó)樓市陰云密布的夾縫中，東莞樓市一片大好晴天。然而，由于前三季度東莞房?jī)r(jià)已直逼“紅線”，這意味著第四季度政策面“兇多吉少”，市場(chǎng)持幣待購(gòu)觀望現(xiàn)象增多，類(lèi)似?特價(jià)房?等形式的變相房?jī)r(jià)下調(diào)在第四季度仍將持續(xù)。但由于前三季度開(kāi)發(fā)商資金回籠豐厚，這決定了即使價(jià)格調(diào)整，也將是小幅度。東莞樓市仍存政策變數(shù)，未來(lái)具體走勢(shì)還看政策。

一.“金九”至“十.一”東莞樓市表現(xiàn)

9月供求兩旺 供應(yīng)量創(chuàng)歷史同期最高

供應(yīng)量：限購(gòu)預(yù)期促使9月萬(wàn)套房扎推上市，創(chuàng)史上之最

銷(xiāo)售量：創(chuàng)08年以來(lái)最高，直逼07年9月銷(xiāo)售量。

價(jià)格：合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，9月均價(jià)達(dá)8115元/平方米，創(chuàng)歷史最高，同比上漲約9%.“以價(jià)換量”效果呈現(xiàn) 國(guó)慶簽約量創(chuàng)歷史最高

面對(duì)日益嚴(yán)峻的政策環(huán)境，東莞開(kāi)發(fā)商主動(dòng)出擊，加快推貨節(jié)奏，“以價(jià)換量”，取得明顯成效。東莞房?jī)r(jià)直逼“紅線”，這意味著時(shí)間越靠后，政策風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)越高，因此開(kāi)發(fā)商早在8-9月提前開(kāi)盤(pán)，造成國(guó)慶期間新盤(pán)開(kāi)盤(pán)較少，以消化存貨為主。前三季度開(kāi)發(fā)商資金回籠較豐厚，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿不明顯，大多以少量特價(jià)房促銷(xiāo)形式為主。在開(kāi)發(fā)商適度讓利情況下，國(guó)慶簽約量創(chuàng)歷史最高。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年10月1-7日全市一手住宅網(wǎng)簽面積達(dá)9.7萬(wàn)平方米，同比大幅增加近八成;價(jià)格約8399元/平方米，同比大幅上漲18%.二.國(guó)慶期間人氣情況

今年國(guó)慶整體人氣較淡

十一黃金周期間，東莞各大樓盤(pán)沒(méi)了往年的熱鬧觀騰，相反多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售員多過(guò)顧客，市場(chǎng)顯得異常冷清，究其原因主要有：

1、受政策影響，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚;

2、相比往年，今年的國(guó)慶各樓盤(pán)活動(dòng)嚴(yán)重缺少“看頭”，各樓盤(pán)僅以加推特價(jià)房、購(gòu)房抽獎(jiǎng)等較實(shí)際的活動(dòng)來(lái)吸引購(gòu)房者;

3、多數(shù)開(kāi)發(fā)商為盡早搶占市場(chǎng)，提前加推新品上市，導(dǎo)致國(guó)慶期間僅以消化存貨為主;三.國(guó)慶促銷(xiāo)情況

頻現(xiàn)“85折”特價(jià)房 以存貨促銷(xiāo)為主

十一黃金周期間，東莞樓市以存貨促銷(xiāo)為主，新盤(pán)和新品推出較少，現(xiàn)場(chǎng)多以“抽獎(jiǎng)”和“特價(jià)房”為主要形式。9月始，東莞房?jī)r(jià)真正開(kāi)始松動(dòng)，不少項(xiàng)目打出價(jià)格底線“85折”。但國(guó)慶期間促銷(xiāo)仍然以少量特價(jià)房為主，市場(chǎng)整體價(jià)格未得到明顯變化。

第四篇：PPP項(xiàng)目操作流程

PPP項(xiàng)目運(yùn)作流程、文本匯總及投融資模式

一、PPP模式概述

1、定義PPP模式，也稱(chēng)PPP融資，或者PPP。PPP模式即Public—Private—Partnership的字母縮寫(xiě)，通常譯為“公共私營(yíng)合作制”，是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。或是為了提供某種公共物品和服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過(guò)簽署合同來(lái)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果。

為彌補(bǔ)BOT模式的不足，近年來(lái)，出現(xiàn)了一種新的融資模式——PPP（Public—Private—Partnership）模式，即公共政府部門(mén)與民營(yíng)企業(yè)合作模式。PPP模式是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來(lái)的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式。其典型的結(jié)構(gòu)為：政府部門(mén)或地方政府通過(guò)政府采購(gòu)形式與中標(biāo)單位組成的特殊目的公司簽定特許合同（特殊目的公司一般由中標(biāo)的建筑公司、服務(wù)經(jīng)營(yíng)公司或?qū)?xiàng)目進(jìn)行投資的第三方組成的股份有限公司）由特殊目的公司負(fù)責(zé)籌資、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)。

政府通常與提供貸款的金融機(jī)構(gòu)達(dá)成一個(gè)直接協(xié)議，這個(gè)協(xié)議不是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保的協(xié)議，而是一個(gè)向借貸機(jī)構(gòu)承諾將按與特殊目的公司簽定的合同支付有關(guān)費(fèi)用的協(xié)定，這個(gè)協(xié)議使特殊目的公司能比較順利地獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款。采用這種融資形式的實(shí)質(zhì)是：政府通過(guò)給予私營(yíng)公司長(zhǎng)期的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)來(lái)?yè)Q取基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)及有效運(yùn)營(yíng)。

2、PPP模式的內(nèi)涵

PPP模式的內(nèi)涵主要包括以下四個(gè)方面：

第一，PPP是一種新型的項(xiàng)目融資模式。項(xiàng)目PPP融資是以項(xiàng)目為主體的融資活動(dòng)，是項(xiàng)目融資的一種實(shí)現(xiàn)形式，主要根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)期收益、資產(chǎn)以及政府扶持措施的力度而不是項(xiàng)目投資人或發(fā)起人的資信來(lái)安排融資。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的直接收益和通過(guò)政府扶持所轉(zhuǎn)化的效益是償還貸款的資金來(lái)源，項(xiàng)目公司的資產(chǎn)和政府給予的有限承諾是貸款的安全保障。

第二、PPP融資模式可以使民營(yíng)資本更多地參與到項(xiàng)目中，以提高效率，降低風(fēng)險(xiǎn)。這也正是現(xiàn)行項(xiàng)目融資模式所欠缺的。政府的公共部門(mén)與民營(yíng)企業(yè)以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)進(jìn)行全程的合作，雙方共同對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的整個(gè)周期負(fù)責(zé)。PPP方式的操作規(guī)則使民營(yíng)企業(yè)參與到城市軌道交通項(xiàng)目的確認(rèn)、設(shè)計(jì)和可行性研究等前期工作中來(lái)，這不僅降低了民營(yíng)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，而且能將民營(yíng)企業(yè)在投資建設(shè)中更有效率的管理方法與技術(shù)引入項(xiàng)目中來(lái)，還能有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行的控制，從而有利于降低項(xiàng)目建設(shè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，較好地保障國(guó)家與民營(yíng)企業(yè)各方的利益。這對(duì)縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，降低項(xiàng)目運(yùn)作成本甚至資產(chǎn)負(fù)債率都有值得肯定的現(xiàn)實(shí)意義。

第三、PPP模式可以在一定程度上保證民營(yíng)資本“有利可圖”。私營(yíng)部門(mén)的投資目標(biāo)是尋求既能夠還貸又有投資回報(bào)的項(xiàng)目，無(wú)利可圖的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是吸引不到民營(yíng)資本的投入的。而采取PPP模式，政府可以給予私人投資者相應(yīng)的政策扶持作為補(bǔ)償，從而很好地解決了這個(gè)問(wèn)題，如稅收優(yōu)惠、貸款擔(dān)保、給予民營(yíng)企業(yè)沿線土地優(yōu)先開(kāi)發(fā)權(quán)等。通過(guò)實(shí)施這些政策可提高民營(yíng)資本投資城市軌道交通項(xiàng)目的積極性。

第四、PPP模式在減輕政府初期建設(shè)投資負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)的前提下，提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的服務(wù)質(zhì)量。在PPP模式下，公共部門(mén)和民營(yíng)企業(yè)共同參與城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，由民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資，有可能增加項(xiàng)目的資本金數(shù)量，進(jìn)而降低較高的資產(chǎn)負(fù)債率，而且不但能節(jié)省政府的投資，還可以將項(xiàng)目的一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給民營(yíng)企業(yè)，從而減輕政府的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)雙方可以形成互利的長(zhǎng)期目標(biāo)，更好地為社會(huì)和公眾提供服務(wù)。

3、三大特征

（1）、伙伴關(guān)系PPP具有三大特征，第一是伙伴關(guān)系，這是PPP最為首要的問(wèn)題。政府購(gòu)買(mǎi)商品和服務(wù)、給予授權(quán)、征收稅費(fèi)和收取罰款，這些事務(wù)的處理并不必然表明合作伙伴關(guān)系的真實(shí)存在和延續(xù)。PPP中私營(yíng)部門(mén)與政府公共部門(mén)的伙伴關(guān)系與其他關(guān)系相比，獨(dú)特之處就是項(xiàng)目目標(biāo)一致。公共部門(mén)之所以和民營(yíng)部門(mén)合作并形成伙伴關(guān)系，核心問(wèn)題是存在一個(gè)共同的目標(biāo)：在某個(gè)具體項(xiàng)目上，以最少的資源，實(shí)現(xiàn)最多最好的產(chǎn)品或服務(wù)的供給。私營(yíng)部門(mén)是以此目標(biāo)實(shí)現(xiàn)自身利益的追求，而公共部門(mén)則是以此目標(biāo)實(shí)現(xiàn)公共福利和利益的追求。形成伙伴關(guān)系，首先要落實(shí)到項(xiàng)目目標(biāo)一致之上。但這還不夠，為了能夠保持這種伙伴關(guān)系的長(zhǎng)久與發(fā)展，還需要伙伴之間相互為對(duì)方考慮問(wèn)題，具備另外兩個(gè)顯著特征：利益共享和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。

（2）利益共享需明確的是，PPP中公共部門(mén)與私營(yíng)部門(mén)并不是簡(jiǎn)單分享利潤(rùn)，還需要控制私營(yíng)部門(mén)可能的高額利潤(rùn)，即不允許私營(yíng)部門(mén)在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中形成超額利潤(rùn)。其主要原因是，任何PPP項(xiàng)目都是帶有公益性的項(xiàng)目，不以利潤(rùn)最大化為目的。共享利益除了指共享PPP的社會(huì)成果，還包括使作為參與者的私人部門(mén)、民營(yíng)企業(yè)或機(jī)構(gòu)取得相對(duì)平和、長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。利益共享顯然是伙伴關(guān)系的基礎(chǔ)之一，如果沒(méi)有利益共享，也不會(huì)有可持續(xù)的PPP類(lèi)型的伙伴關(guān)系。

（3）風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)伙伴關(guān)系作為與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則兼容的PPP機(jī)制，利益與風(fēng)險(xiǎn)也有對(duì)應(yīng)性，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)是利益共享之外伙伴關(guān)系的另一個(gè)基礎(chǔ)。如果沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，也不可能形成健康而可持續(xù)的伙伴關(guān)系。無(wú)論是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、無(wú)論是私人部門(mén)還是公共部門(mén)、無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)，沒(méi)有誰(shuí)會(huì)喜歡風(fēng)險(xiǎn)。即使最具冒險(xiǎn)精神的冒險(xiǎn)家，其實(shí)也不會(huì)喜歡風(fēng)險(xiǎn)，而是會(huì)為了利益千方百計(jì)地避免風(fēng)險(xiǎn)。在PPP中，公共部門(mén)與私營(yíng)部門(mén)合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的這一特征，是其區(qū)別于公共部門(mén)與私營(yíng)部門(mén)其他交易形式的顯著標(biāo)志。例如，政府采購(gòu)過(guò)程，之所以還不能稱(chēng)為公私合作伙伴關(guān)系，是因?yàn)殡p方在此過(guò)程中是讓自己盡可能小地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而在公私伙伴關(guān)系（PPP）中，公共部門(mén)卻是盡可能大地承擔(dān)自己有優(yōu)勢(shì)方面的伴生風(fēng)險(xiǎn)，而讓對(duì)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)盡可能小。一個(gè)明顯的例子是，在隧道、橋梁、干道建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)中，如果因一般時(shí)間內(nèi)車(chē)流量不夠而導(dǎo)致私營(yíng)部門(mén)達(dá)不到基本的預(yù)期收益，公共部門(mén)可以對(duì)其提供現(xiàn)金流量補(bǔ)貼，這種做法可以在“分擔(dān)”框架下，有效控制私營(yíng)部門(mén)因車(chē)流量不足而引起的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，私營(yíng)部門(mén)會(huì)按其相對(duì)優(yōu)勢(shì)承擔(dān)較多的、甚至全部的具體管理職責(zé)，而這個(gè)領(lǐng)域，卻正是政府管理層“官僚主義低效風(fēng)險(xiǎn)”的易發(fā)領(lǐng)域。由此，風(fēng)險(xiǎn)得以規(guī)避。如果每種風(fēng)險(xiǎn)都能由最善于應(yīng)對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)的合作方承擔(dān)，毫無(wú)疑問(wèn)，整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的成本就能最小化。PPP管理模式中，更多是要突破簡(jiǎn)單化的“融資模式”理解，上升到從管理模式創(chuàng)新的層面上理解和總結(jié)。

二、PPP項(xiàng)目操作的5個(gè)階段、19個(gè)步驟

政府與社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目操作的5個(gè)階段：

1、項(xiàng)目識(shí)別

2、項(xiàng)目準(zhǔn)備

3、項(xiàng)目采購(gòu)

4、項(xiàng)目執(zhí)行

5、項(xiàng)目移交

政府與社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目操作的19個(gè)步驟：

1、項(xiàng)目發(fā)起

2、項(xiàng)目篩選

3、物有所值評(píng)價(jià)

4、財(cái)政承受能力論證

5、管理構(gòu)架組建

6、實(shí)施方案編制

7、實(shí)施方案審核

8、資格預(yù)審

9、采購(gòu)文件編制

10、響應(yīng)文件評(píng)審

11、談判與合同簽署

12、項(xiàng)目公司成立

13、融資管理

14、績(jī)效監(jiān)測(cè)與支付

15、中期評(píng)估

16、移交準(zhǔn)備

17、性能測(cè)試

18、資金交割

19、績(jī)效評(píng)價(jià)

三、PPP項(xiàng)目實(shí)施全流程分解

PPP模式在我國(guó)處于初級(jí)應(yīng)用階段，政策制定者與實(shí)施者均處于探索實(shí)踐中，對(duì)這種模式的基本操作和流程均有待熟練掌握，對(duì)其理解和運(yùn)用有待深化強(qiáng)化。

1、識(shí)別階段識(shí)別階段是PPP項(xiàng)目的起始階段，這一階段更多的是判斷，即判斷一個(gè)項(xiàng)目是否適合采用PPP模式。這種判斷從PPP項(xiàng)目的計(jì)劃到論證，從財(cái)政部門(mén)、行業(yè)主管到社會(huì)資本，都需要判斷項(xiàng)目本身與PPP模式的契合度。如果兩者間的契合度比較低，那就沒(méi)必要再花太多精力去硬套PPP模式。識(shí)別時(shí)，首先要通過(guò)總結(jié)近期相關(guān)領(lǐng)域PPP項(xiàng)目的實(shí)施情況，判斷該行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；其次要對(duì)項(xiàng)目識(shí)別階段的一些定義、概念中易于產(chǎn)生分歧之處進(jìn)行解惑，避免錯(cuò)誤理解和使用PPP模式；最后落實(shí)到執(zhí)行層面，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)初步判斷具有使用PPP模式的條件和基礎(chǔ)后，那接下來(lái)應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)推動(dòng)相關(guān)工作，使項(xiàng)目順利進(jìn)入準(zhǔn)備階段？這也是本階段需要明確的重要問(wèn)題之一。

2、準(zhǔn)備階段在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，需要進(jìn)行實(shí)施方案編制、物有所值評(píng)價(jià)和財(cái)政承受能力論證等文件。其中，物有所值評(píng)價(jià)是為了解決項(xiàng)目“能不能”采用PPP模式完成的問(wèn)題，而財(cái)政承受能力論證則主要是為了限制政府盲目上項(xiàng)目，減輕政府負(fù)債。財(cái)政部《關(guān)于進(jìn)一步做好政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目示范工作的通知》（財(cái)金[2015]57號(hào)）發(fā)布后，全國(guó)各省各縣市為爭(zhēng)取自己的項(xiàng)目進(jìn)入PPP示范項(xiàng)目庫(kù)，通常都會(huì)聘請(qǐng)PPP專(zhuān)業(yè)咨詢公司開(kāi)展項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的咨詢工作，其中主要的咨詢服務(wù)內(nèi)容即為實(shí)施方案、物有所值評(píng)價(jià)和財(cái)政承受能力論證等編制工作。采購(gòu)階段采購(gòu)方式通常由所在地財(cái)政部門(mén)最終確定。批準(zhǔn)了實(shí)施方案，就相當(dāng)于批準(zhǔn)了項(xiàng)目的采購(gòu)方式。

（1）、競(jìng)爭(zhēng)性磋商與競(jìng)爭(zhēng)性談判區(qū)別： 首先，在社會(huì)資本方的確定及候選社會(huì)資本方的推薦方法及評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)方面，競(jìng)爭(zhēng)性談判最終由“價(jià)格”決定，而競(jìng)爭(zhēng)性磋商要看“綜合條件”。

第二，在程序和時(shí)限層面，競(jìng)爭(zhēng)性磋商在總體上要寬于競(jìng)爭(zhēng)性談判。

第三，在保證金層面，競(jìng)爭(zhēng)性磋商明確規(guī)定，供應(yīng)商未按照磋商文件要求提交磋商保證金的，響應(yīng)無(wú)效，而競(jìng)爭(zhēng)性談判無(wú)此明確規(guī)定。

第四，在重新評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)上，競(jìng)爭(zhēng)性磋商增加了重新評(píng)審的情形，賦予政府方更多權(quán)利。競(jìng)爭(zhēng)性談判規(guī)定：“除資格性審查認(rèn)定錯(cuò)誤和價(jià)格計(jì)算錯(cuò)誤外，采購(gòu)人或代理機(jī)構(gòu)不得以任何理由組織重新評(píng)審?！倍?jìng)爭(zhēng)性磋商則規(guī)定：“除資格性檢查認(rèn)定錯(cuò)誤、分值匯總計(jì)算錯(cuò)誤、分項(xiàng)評(píng)分超出評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)范圍、客觀評(píng)分不一致、經(jīng)磋商小組一致認(rèn)定評(píng)分畸高或畸低的情形外，采購(gòu)人或代理機(jī)構(gòu)不得以任何理由組織重新評(píng)審；采購(gòu)人或代理機(jī)構(gòu)不得通過(guò)對(duì)樣品進(jìn)行檢測(cè)、對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行考察等方式改變?cè)u(píng)審結(jié)果。

（2）、競(jìng)爭(zhēng)性磋商如何應(yīng)對(duì)投資人退出：如果意向投資人在競(jìng)爭(zhēng)性磋商文件發(fā)出后退出，那本次競(jìng)爭(zhēng)性磋商無(wú)效，應(yīng)二次采購(gòu)。如果一直沒(méi)有意向的投資人可推薦，建議選擇邀請(qǐng)供應(yīng)商的第一種方式：在省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)指定媒體發(fā)布競(jìng)爭(zhēng)性磋商公告。

3、采購(gòu)流程

（1）、是否必須資格預(yù)審：依照《政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目政府采購(gòu)管理辦法》第五條規(guī)定：“PPP項(xiàng)目采購(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)行資格預(yù)審。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目需要準(zhǔn)備資格預(yù)審文件，發(fā)布資格預(yù)審公告，邀請(qǐng)社會(huì)資本和與其合作的金融機(jī)構(gòu)參與資格預(yù)審，驗(yàn)證項(xiàng)目能否獲得社會(huì)資本響應(yīng)和實(shí)現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)”。這里的“應(yīng)當(dāng)”是強(qiáng)制性規(guī)范，等同于“必須”，所以PPP項(xiàng)目采購(gòu)必須實(shí)行資格預(yù)審。

（2）、資格預(yù)審具體流程：資格預(yù)審公告發(fā)布媒介。資格預(yù)審公告應(yīng)當(dāng)在省級(jí)以上人民政府財(cái)政部門(mén)指定的政府采購(gòu)信息發(fā)布媒體上發(fā)布。

資格預(yù)審公告內(nèi)容。項(xiàng)目授權(quán)主體、項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目名稱(chēng)、采購(gòu)需求、對(duì)社會(huì)資本的資格要求、是否允許聯(lián)合體參與、是否限定參與競(jìng)爭(zhēng)的合格社會(huì)資本的數(shù)量及限定方法和標(biāo)準(zhǔn)，以及社會(huì)資本提交資格預(yù)審申請(qǐng)文件的時(shí)間和地點(diǎn)。

資格預(yù)審評(píng)審小組。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)應(yīng)成立評(píng)審小組，負(fù)責(zé)PPP項(xiàng)目采購(gòu)的資格預(yù)審和評(píng)審工作。評(píng)審小組由項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)代表和評(píng)審專(zhuān)家共5人以上單數(shù)組成，其中評(píng)審專(zhuān)家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。評(píng)審專(zhuān)家可由項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)自行選定，但至少包含1名財(cái)務(wù)專(zhuān)家和1名法律專(zhuān)家。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)代表不得以評(píng)審專(zhuān)家身份參加項(xiàng)目評(píng)審。

資格預(yù)審結(jié)果。有3家以上社會(huì)資本通過(guò)資格預(yù)審的，可繼續(xù)開(kāi)展采購(gòu)文件準(zhǔn)備工作；通過(guò)不足3家的，應(yīng)在調(diào)整資格預(yù)審公告內(nèi)容后重新組織資格預(yù)審；重新資格預(yù)審后仍不足3家合格的，可依法變更采購(gòu)方式。

（3）、競(jìng)爭(zhēng)性磋商采購(gòu)只有一家供應(yīng)商符合要求如何處理：根照《財(cái)政部關(guān)于政府采購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)性磋商采購(gòu)方式管理暫行辦法有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知》，采用競(jìng)爭(zhēng)性磋商方式的政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目（含政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目），符合要求的供應(yīng)商（社會(huì)資本）只有2家的，采購(gòu)活動(dòng)可繼續(xù)進(jìn)行；符合要求的供應(yīng)商（社會(huì)資本）只有1家的，采購(gòu)人（實(shí)施機(jī)構(gòu)）或代理機(jī)構(gòu)應(yīng)終止并重新開(kāi)展采購(gòu)。

（4）、競(jìng)爭(zhēng)性磋商供應(yīng)商由采購(gòu)人、評(píng)審專(zhuān)家分別推薦的，專(zhuān)家推薦意見(jiàn)需公告。需注意的是，專(zhuān)家推薦意見(jiàn)要在成交階段發(fā)布。

4、執(zhí)行階段

項(xiàng)目執(zhí)行階段是指通過(guò)采購(gòu)階段選定社會(huì)資本后，PPP項(xiàng)目協(xié)議正式簽署完成后的階段，這一階段標(biāo)志著PPP項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)行階段。

在實(shí)踐中，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，項(xiàng)目執(zhí)行階段的核心是項(xiàng)目實(shí)施管理，如果把PPP項(xiàng)目采購(gòu)視為一場(chǎng)婚姻的話，那么對(duì)于PPP項(xiàng)目而言，更重要的是如何經(jīng)營(yíng)好這段婚姻。因此，項(xiàng)目執(zhí)行階段實(shí)施管理是保證項(xiàng)目后期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的有效途徑，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)才是判斷PPP項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。在漫長(zhǎng)的“婚姻”中，我們無(wú)法預(yù)期會(huì)發(fā)生的全部問(wèn)題，但我們需要做到的是讓PPP項(xiàng)目漫長(zhǎng)生命周期中的一切核心問(wèn)題均有章可循。

5、移交階段根據(jù)對(duì)PPP項(xiàng)目運(yùn)作理解程度的不同，業(yè)界對(duì)于“移交”形式定義的理解還存在一定差異，字面上容易理解為PPP項(xiàng)目執(zhí)行完畢（特許經(jīng)營(yíng)期滿）后項(xiàng)目資產(chǎn)的移交。財(cái)政部《政府和社會(huì)資本合作模式操作指南（試行）（財(cái)金「2014」113號(hào)文）中明確指出了“移交形式包括期滿終止移交和提前終止移交兩個(gè)階段”。除113號(hào)文規(guī)定外，若PPP項(xiàng)目采取TOT（Transfer-Operate-Transfer，移交-運(yùn)營(yíng)-移交）運(yùn)作模式，項(xiàng)目開(kāi)始前的第一T也應(yīng)屬于移交階段的范圍。即PPP項(xiàng)目移交階段的移交范圍包括“期前啟動(dòng)移交”、“提前終止移交”和“期滿終止移交”。而從移交方式上看，又包括了“無(wú)償移交”和“有償移交”兩種。

采購(gòu)方式合理選取對(duì)于政府采購(gòu)PPP項(xiàng)目，目前采購(gòu)方式多傾向于較為剛性的公開(kāi)招標(biāo)采購(gòu)方式。然而，由于PPP項(xiàng)目特點(diǎn)復(fù)雜，采購(gòu)對(duì)象多為公共服務(wù)，且隨著深化改革，政府采購(gòu)的環(huán)境也在不斷發(fā)生變化，選擇何種采購(gòu)方式、如何選擇，成為順利完成PPP政府采購(gòu)項(xiàng)目的重中之重。那么，在六種法定政府采購(gòu)方式中，哪幾種適用于PPP政府采購(gòu)？其優(yōu)劣勢(shì)分別是什么？

公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)

公開(kāi)招標(biāo)

[優(yōu)勢(shì)]

程序公開(kāi)透明：全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)布招標(biāo)公告，開(kāi)標(biāo)時(shí)當(dāng)眾開(kāi)封投標(biāo)響應(yīng)文件，開(kāi)標(biāo)結(jié)束后立即交于專(zhuān)家評(píng)審，并最后確定候選人，過(guò)程透明規(guī)范。

社會(huì)資本方競(jìng)爭(zhēng)充分：招標(biāo)前通過(guò)社會(huì)媒體發(fā)出公告及公開(kāi)發(fā)售標(biāo)書(shū)，能夠盡量地?cái)U(kuò)大和保障社會(huì)資本方的知情權(quán)，使符合條件的社會(huì)資本都有充分競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)和權(quán)利。

降低成本：因?yàn)樯鐣?huì)投資人的范圍擴(kuò)大，符合條件的社會(huì)資本會(huì)更加多樣化，報(bào)價(jià)也就多樣化，公開(kāi)發(fā)布公告，能夠?qū)ふ业阶罴训纳鐣?huì)資本，從而降低成本。

[局限] 適用范圍有限：主要適用于采購(gòu)需求中核心條件和技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)明確、完整、符合國(guó)家法律法規(guī)及政府采購(gòu)政策，且采購(gòu)過(guò)程中不作更改的項(xiàng)目。PPP模式目前在我國(guó)處于大力推廣、積累經(jīng)驗(yàn)的階段，PPP項(xiàng)目中符合這樣條件的項(xiàng)目不多。

招標(biāo)過(guò)程耗時(shí)長(zhǎng)：從項(xiàng)目審批到公布中標(biāo)結(jié)果，要經(jīng)過(guò)很多程序，花費(fèi)時(shí)間較多。

合同不允許談判：簽訂合同時(shí)，不得通過(guò)談判改變招投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性條件。PPP項(xiàng)目采購(gòu)評(píng)審結(jié)束后，采購(gòu)結(jié)果確認(rèn)談判工作組的工作不涉及招標(biāo)文件的核心條款。

邀請(qǐng)招標(biāo)

招標(biāo)人選擇范圍：邀請(qǐng)招標(biāo)針對(duì)的是已經(jīng)對(duì)本次PPP政府采購(gòu)項(xiàng)目有所了解的實(shí)體，而且事先已經(jīng)確定了投標(biāo)人的數(shù)量，即邀請(qǐng)招標(biāo)中投標(biāo)人的數(shù)目有限，競(jìng)爭(zhēng)的范圍有限，招標(biāo)人擁有的選擇余地相對(duì)較小。公開(kāi)招標(biāo)是針對(duì)一切潛在的法人或其他組織。

公開(kāi)程度：公開(kāi)招標(biāo)中的所有活動(dòng)都須嚴(yán)格按預(yù)先制定的程序標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)進(jìn)行；邀請(qǐng)招標(biāo)沒(méi)有發(fā)布公告的程序，只是向潛在招標(biāo)人發(fā)布邀請(qǐng)，因此公開(kāi)程度沒(méi)有公開(kāi)招標(biāo)力度大，產(chǎn)生不法行為的可能性也大一些。

時(shí)間費(fèi)用成本：雖然邀請(qǐng)招標(biāo)不經(jīng)歷發(fā)布公告環(huán)節(jié)，但還要經(jīng)歷信息采集環(huán)節(jié)后才能邀請(qǐng)潛在招標(biāo)人。在此方面，邀請(qǐng)招標(biāo)的程序較公開(kāi)招標(biāo)復(fù)雜，時(shí)間成本也較大。

邀請(qǐng)招標(biāo)與公開(kāi)招標(biāo)相比，降低了無(wú)人投標(biāo)而導(dǎo)致流標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)政府采購(gòu)中一些價(jià)格波動(dòng)較大、專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)商品的采購(gòu)是很有必要的。

[總結(jié)] 總體來(lái)說(shuō)，邀請(qǐng)招標(biāo)在一定程度上彌補(bǔ)了公開(kāi)招標(biāo)的缺陷。在邀請(qǐng)招標(biāo)過(guò)程中，當(dāng)招標(biāo)人對(duì)新建項(xiàng)目缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其技術(shù)指標(biāo)尚無(wú)把握時(shí)，可通過(guò)技術(shù)交流會(huì)等方式進(jìn)行信息采集，在收集了大量的技術(shù)信息并進(jìn)行評(píng)價(jià)后，再向選中的特定法人或組織發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，邀請(qǐng)被選中的投標(biāo)人提出詳細(xì)的報(bào)價(jià)。

潛在投標(biāo)人可由招標(biāo)方篩選確定，這在某種程度上降低了時(shí)間和精力成本，還可防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。因此在適用范圍方面，在PPP政府采購(gòu)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、市場(chǎng)上符合參數(shù)要求產(chǎn)品較少、招標(biāo)數(shù)量較少，以及招標(biāo)項(xiàng)目具有保密性的情況下，可采用邀請(qǐng)招標(biāo)采購(gòu)方式。

單一來(lái)源采購(gòu)

[優(yōu)勢(shì)]

1、供貨渠道穩(wěn)定。在單一來(lái)源采購(gòu)中，項(xiàng)目法人與供貨商一般具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，供貨渠道穩(wěn)定。

2、采購(gòu)程序及操作時(shí)間相對(duì)較短。因?yàn)椴少?gòu)項(xiàng)目只針對(duì)一家供應(yīng)商，無(wú)需經(jīng)過(guò)競(jìng)標(biāo)比價(jià)等這類(lèi)復(fù)雜環(huán)節(jié)，因此單一來(lái)源采購(gòu)程序較為簡(jiǎn)化，大大縮短了采購(gòu)時(shí)間。

[局限]

1、采購(gòu)價(jià)格較高。單一來(lái)源采購(gòu)不存在比較，不能形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，而且產(chǎn)品一般都為進(jìn)口，運(yùn)費(fèi)及關(guān)稅等附加費(fèi)較高，致使采購(gòu)標(biāo)的價(jià)格較高。

2、供貨周期較長(zhǎng)。單一來(lái)源采購(gòu)不能保證配件的及時(shí)供給，需提前儲(chǔ)備，因此存在占用采購(gòu)方庫(kù)存資金的現(xiàn)象。

3、過(guò)于依賴(lài)特定一家供貨商，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。由于單一來(lái)源采購(gòu)是一對(duì)一的關(guān)系，如果供貨廠家缺貨，或在運(yùn)送過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，則不能保證采購(gòu)標(biāo)的及時(shí)供給，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

4、容易滋生索賄受賄現(xiàn)象。

[總結(jié)]

因此，除發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的緊急情況外，PPP項(xiàng)目應(yīng)盡量避免采用單一來(lái)源采購(gòu)方式。

競(jìng)爭(zhēng)性磋商和競(jìng)爭(zhēng)性談判

競(jìng)爭(zhēng)性磋商

[適用范圍]

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，競(jìng)爭(zhēng)性磋商采購(gòu)方式的適用情形有五種：政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目；技術(shù)復(fù)雜或性質(zhì)特殊、不能確定詳細(xì)規(guī)格或具體要求的；因藝術(shù)品采購(gòu)、專(zhuān)利、專(zhuān)有技術(shù)或服務(wù)的時(shí)間、數(shù)量事先不能確定，不能事先計(jì)算出價(jià)格總額的；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分的科研項(xiàng)目，以及需要扶持的科技成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目；按招標(biāo)投標(biāo)法及其實(shí)施條例必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目以外的工程建設(shè)項(xiàng)目。前三種主要適用于采購(gòu)人難以事先確定采購(gòu)需求或合同條款；第四種主要適用于科研項(xiàng)目采購(gòu)中有效供應(yīng)商不足三家，以及需要對(duì)科技創(chuàng)新進(jìn)行扶持的項(xiàng)目；第五種主要適用于政府采購(gòu)工程類(lèi)項(xiàng)目。

[評(píng)審方式]

1、分值設(shè)置應(yīng)與評(píng)審因素的量化指標(biāo)對(duì)應(yīng)，磋商文件中沒(méi)有規(guī)定的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)不得作為評(píng)審依據(jù)。

2、磋商小組成員應(yīng)獨(dú)立評(píng)價(jià)、打分并匯總得分。

3、貨物項(xiàng)目的價(jià)格分值占總分值的比重為30%至60%，服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格分值占總分值的比重為10%至30%。采購(gòu)項(xiàng)目中含不同采購(gòu)對(duì)象的，以占項(xiàng)目資金比例最高的采購(gòu)對(duì)象確定其項(xiàng)目屬性。

4、價(jià)格分統(tǒng)一采用低價(jià)優(yōu)先法計(jì)算，即滿足磋商文件要求且最后報(bào)價(jià)最低的供應(yīng)商的價(jià)格為磋商基準(zhǔn)價(jià)，其價(jià)格分為滿分。其他供應(yīng)商的價(jià)格分統(tǒng)一按照下列公式計(jì)算：

報(bào)價(jià)得分=（磋商基準(zhǔn)價(jià)/最后磋商報(bào)價(jià)）×價(jià)格權(quán)值×100不得去掉最后報(bào)價(jià)中的最高報(bào)價(jià)和最低報(bào)價(jià)。

5、根據(jù)綜合評(píng)分情況，按照評(píng)審得分由高到低順序推薦3名以上成交候選供應(yīng)商。

6、評(píng)審得分相同的，按照最后報(bào)價(jià)由低到高的順序推薦。

7、評(píng)審得分且最后報(bào)價(jià)相同的，按技術(shù)指標(biāo)優(yōu)劣順序推薦。

競(jìng)爭(zhēng)性談判

[適用范圍]

根據(jù)《政府采購(gòu)法》，可采用競(jìng)爭(zhēng)性談判方式采購(gòu)的情形有：招標(biāo)后沒(méi)有供應(yīng)商投標(biāo)或者沒(méi)有合格標(biāo)的或者重新招標(biāo)未能成立的；技術(shù)復(fù)雜或者性質(zhì)特殊，不能確定詳細(xì)規(guī)格或者具體要求的；采用招標(biāo)所需時(shí)間不能滿足用戶緊急需要的；不能事先計(jì)算出價(jià)格總額的。

《政府采購(gòu)非招標(biāo)采購(gòu)方式管理辦法》中增加了5種采用競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)方式的情形：依法制定的集中采購(gòu)目錄以內(nèi)，且未達(dá)到公開(kāi)招標(biāo)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的貨物、服務(wù)；依法制定的集中采購(gòu)目錄以外、采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)以上，且未達(dá)到公開(kāi)招標(biāo)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的貨物、服務(wù)；達(dá)到公開(kāi)招標(biāo)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)批準(zhǔn)采用非公開(kāi)招標(biāo)方式的貨物、服務(wù)；非采購(gòu)人所能預(yù)見(jiàn)的原因或者非采購(gòu)人拖延造成采用招標(biāo)所需時(shí)間不能滿足用戶緊急需要的。

[評(píng)審方式]

1、談判小組應(yīng)從質(zhì)量和服務(wù)均能滿足采購(gòu)文件實(shí)質(zhì)性響應(yīng)要求的供應(yīng)商中，按報(bào)價(jià)由低到高的順序提出成交候選人。

2、‘公開(kāi)招標(biāo)的貨物、服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目，只有兩家投標(biāo)人響應(yīng)時(shí)，采購(gòu)人、代理機(jī)構(gòu)報(bào)經(jīng)本級(jí)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)后可與該2家供應(yīng)商進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)。采購(gòu)人、代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件中的采購(gòu)需求編制談判文件，成立談判小組，由談判小組對(duì)談判文件進(jìn)行確認(rèn)，談判小組推薦的成交候選人可以為2家。

[總結(jié)]

競(jìng)爭(zhēng)性磋商采購(gòu)方式更適合PPP項(xiàng)目。在目前PPP項(xiàng)目數(shù)量多、投資金額巨大、政府快速推進(jìn)的情況下，需要在較短時(shí)間內(nèi)，通過(guò)充分協(xié)商談判確定采購(gòu)需求。同時(shí)，PPP項(xiàng)目的中標(biāo)候選人應(yīng)該是綜合實(shí)力最強(qiáng)，綜合能力最高和信譽(yù)最好的社會(huì)資本。通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性談判、競(jìng)爭(zhēng)性磋商兩種采購(gòu)方式的比較，競(jìng)爭(zhēng)性磋商的采購(gòu)方式最能滿足PPP項(xiàng)目對(duì)采購(gòu)方式的要求，在選擇PPP項(xiàng)目的采購(gòu)方式時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮采用競(jìng)爭(zhēng)性磋商的采購(gòu)方式。

四、PPP項(xiàng)目全過(guò)程核心法律文本

政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目操作流程圖（來(lái)源：財(cái)政部網(wǎng)站）

PPP項(xiàng)目在項(xiàng)目識(shí)別、項(xiàng)目準(zhǔn)備、項(xiàng)目采購(gòu)、項(xiàng)目執(zhí)行階段的主要文本為實(shí)施方案、物有所值評(píng)估、財(cái)政承受能力論證、資格預(yù)審文件、采購(gòu)文件、響應(yīng)文件、評(píng)標(biāo)文件、談判文本及項(xiàng)目合同等文本。上述文件構(gòu)成了PPP項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施的文件體系。在正確把握各個(gè)文件的概念和內(nèi)容的基礎(chǔ)上，能科學(xué)合理地編制并運(yùn)用相關(guān)文件對(duì)于確保項(xiàng)目的規(guī)范運(yùn)作及成功實(shí)施具有重要意義。

（一）、實(shí)施方案

1、實(shí)施方案的概念。實(shí)施方案也可以叫執(zhí)行方案，是指正式開(kāi)始為完成某項(xiàng)目而進(jìn)行的活動(dòng)或努力工作過(guò)程的方案制定，是項(xiàng)目能否順利和成功實(shí)施的重要保障和依據(jù)。

2、實(shí)施方案的內(nèi)容。根據(jù)《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》，項(xiàng)目實(shí)施方案主要包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目名稱(chēng)，項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、投資總額、實(shí)施進(jìn)度，以及提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，投資回報(bào)、價(jià)格及其測(cè)算，可行性分析，特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議框架草案及特許經(jīng)營(yíng)期限，特許經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)具備的條件及選擇方式，政府承諾和保障，特許經(jīng)營(yíng)期限屆滿后資產(chǎn)處置方式，應(yīng)當(dāng)明確的其他事項(xiàng)。

（二）、物有所值評(píng)價(jià)報(bào)告

1、物有所值評(píng)價(jià)的概念。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)的通知》，物有所值評(píng)價(jià)是判斷是否采用PPP模式代替政府傳統(tǒng)投資運(yùn)營(yíng)方式提供公共服務(wù)項(xiàng)目的一種評(píng)價(jià)方法。

2、物有所值評(píng)價(jià)的內(nèi)容。進(jìn)行物有所值評(píng)價(jià)，需要提交的資料主要包括：（初步）實(shí)施方案、項(xiàng)目產(chǎn)出說(shuō)明、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和分配情況、存量公共資產(chǎn)的歷史資料、新建或改擴(kuò)建的（預(yù)）可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)文件等。PPP項(xiàng)目物有所值評(píng)價(jià)報(bào)告的內(nèi)容包括：項(xiàng)目基礎(chǔ)信息、評(píng)價(jià)方法、評(píng)價(jià)結(jié)論和附件。

（三）、財(cái)政承受能力論證報(bào)告

PPP項(xiàng)目財(cái)政承受能力論證工作流程圖（來(lái)源：財(cái)政部網(wǎng)站）

1、財(cái)政承受能力論證的概念。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目財(cái)政承受能力論證指引>的通知》，財(cái)政承受能力論證是指識(shí)別、測(cè)算政府和社會(huì)資本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)政支出責(zé)任，科學(xué)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施對(duì)當(dāng)前及今后財(cái)政支出的影響，為PPP項(xiàng)目財(cái)政管理提供依據(jù)。

2、財(cái)政承受能力論證的內(nèi)容。財(cái)政承受能力論證包括責(zé)任識(shí)別（股權(quán)投資、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、配套投入）、支出測(cè)算（依據(jù)實(shí)施方案中的項(xiàng)目資本金要求及項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，測(cè)算股權(quán)投資支出責(zé)任，依據(jù)建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本和利潤(rùn)水平，測(cè)算運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼支出責(zé)任，依據(jù)比例法、情景分析法及概率分析法，測(cè)算承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)支出責(zé)任，依據(jù)政府?dāng)M提供的其他投入總成本和社會(huì)資本方為此支付的費(fèi)用，測(cè)算配套投入支出責(zé)任）、能力評(píng)估（財(cái)政支出評(píng)估、行業(yè)和領(lǐng)域均衡性評(píng)估）、信息披露（項(xiàng)目名錄、項(xiàng)目信息、財(cái)政支出責(zé)任情況）。

（四）、資格審查文件

1、資格審查文件的概念。資格審查文件是指招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的要求，在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)中要求潛在投標(biāo)人提供的，能夠證明其具備參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)資格條件的文件。

2、資格審查文件的內(nèi)容。從實(shí)務(wù)操作的角度來(lái)看，PPP項(xiàng)目資格審查文件的核心內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、資格審查申請(qǐng)文件、資格審查申請(qǐng)文件格式、資格審查的原則和程序、資格審查標(biāo)準(zhǔn)等方面。以上列舉資格審查文件的一般性參考內(nèi)容，在實(shí)際操作中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及資格審查方式予以靈活運(yùn)用。

（五）、采購(gòu)文件（招標(biāo)文件）

下文的采購(gòu)文件主要以招標(biāo)文件為主進(jìn)行闡述。

1、招標(biāo)文件的概念。招標(biāo)文件是指招標(biāo)人向潛在投標(biāo)人發(fā)出的，旨在向其提供編寫(xiě)投標(biāo)文件所需的資料并向其通報(bào)招標(biāo)投標(biāo)將依據(jù)的規(guī)則和程序等內(nèi)容的書(shū)面文件。招標(biāo)文件是招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中最重要的文件之一。

2、招標(biāo)文件的內(nèi)容。

（1）、招標(biāo)文件的一般構(gòu)成。招標(biāo)文件一般包括：招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、投標(biāo)人須知、擬簽訂合同、技術(shù)條款等。

（2）、實(shí)質(zhì)性要求和條件必須列為招標(biāo)文件的重要內(nèi)容。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)文件中必須包括項(xiàng)目的技術(shù)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)段、擬簽訂合同的主要條款等實(shí)質(zhì)性要求和條件。也就是說(shuō)，招標(biāo)人根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和招標(biāo)項(xiàng)目的具體要求，還應(yīng)將其他許多重要內(nèi)容作為實(shí)質(zhì)性條款列入招標(biāo)文件。根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)已經(jīng)制定發(fā)布的工程施工、貨物、服務(wù)以及機(jī)電產(chǎn)品國(guó)際招標(biāo)投標(biāo)等管理辦法的規(guī)定，除了《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定之外，招標(biāo)文件中的實(shí)質(zhì)性要求和條件還應(yīng)當(dāng)包括：明確規(guī)定投標(biāo)保證金的數(shù)額、方式和交納方法；明確規(guī)定投標(biāo)有效期和出特殊情況的處理辦法；明確規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施交付期限和提供服務(wù)的時(shí)間；明確規(guī)定是否允許價(jià)格調(diào)整及調(diào)整方法；明確規(guī)定是否要求提交備選方案及備選方案的評(píng)審辦法；明確規(guī)定是否允許聯(lián)合體投標(biāo)及相應(yīng)要求；對(duì)采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定提供工程量清單及相應(yīng)要求；明確規(guī)定對(duì)投標(biāo)文件的簽署及密封要求等。

（六）、響應(yīng)文件（投標(biāo)文件）

下文的響應(yīng)文件主要以投標(biāo)文件為主進(jìn)行闡述。

1、投標(biāo)文件的概念。投標(biāo)人在通過(guò)了招標(biāo)項(xiàng)目的資格預(yù)審以后，按照招標(biāo)文件的要求而制定的響應(yīng)文件。該文件應(yīng)對(duì)投標(biāo)人完成擬投標(biāo)項(xiàng)目的能力、報(bào)價(jià)，以及在擬投標(biāo)項(xiàng)目中準(zhǔn)備投入人力、物力、財(cái)力等方面的情況進(jìn)行描述。

2、投標(biāo)文件的內(nèi)容。通常由投標(biāo)人致函、授權(quán)委托書(shū)、投標(biāo)人資格文件、共同投標(biāo)協(xié)議（適用于聯(lián)合體）、技術(shù)和管理方案、財(cái)務(wù)方案、法律方案、投資人報(bào)價(jià)文件、投標(biāo)保函及其他等部分組成。

（七）、評(píng)審文件

1、評(píng)標(biāo)文件的概念。評(píng)標(biāo)文件是指招標(biāo)人為了使得評(píng)標(biāo)工作按照法律及相關(guān)規(guī)定順利實(shí)施而編制的指導(dǎo)文件。

2、評(píng)標(biāo)文件的內(nèi)容。評(píng)標(biāo)文件主要包括評(píng)標(biāo)工作紀(jì)律、評(píng)標(biāo)工作概述、評(píng)標(biāo)工作程序、評(píng)標(biāo)細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)等部分。在實(shí)際操作中可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及招標(biāo)文件的具體要求靈活運(yùn)用。

（八）、談判文件

1、談判文件的概念。這里所講的談判，是指評(píng)標(biāo)結(jié)束后中標(biāo)候選人應(yīng)邀與招標(biāo)人按照招標(biāo)文件要求進(jìn)行合同細(xì)節(jié)談判。在談判之前，招標(biāo)人通常會(huì)起草一份談判文件，作為談判雙方細(xì)化、確定最終意見(jiàn)的基礎(chǔ)。

2、談判文件的內(nèi)容。談判文件中至少應(yīng)當(dāng)明確談判程序、談判內(nèi)容及評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。在PPP項(xiàng)目的實(shí)際操作中，談判的核心內(nèi)容是投標(biāo)人在投標(biāo)文件法律方案中所提交的《項(xiàng)目合同偏差意見(jiàn)表》中對(duì)招標(biāo)文件非實(shí)質(zhì)性合同條款的修改建議。談判雙方須針對(duì)中標(biāo)候選人所提出的非實(shí)質(zhì)性合同條款修改建議的合法性、合理性及可行性進(jìn)行洽談。

（九）、項(xiàng)目合同

1、項(xiàng)目合同的概念。項(xiàng)目合同是指作為采購(gòu)人的政府方與通過(guò)采購(gòu)程序選擇的中標(biāo)人（社會(huì)投資人）或項(xiàng)目公司依法訂立的約定了雙方權(quán)利義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)分配的協(xié)議。

2、項(xiàng)目合同的內(nèi)容。PPP協(xié)議的主要組成內(nèi)容有：總則、術(shù)語(yǔ)定義、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、項(xiàng)目建設(shè)（BOT、BOO形式適用）、項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與維護(hù)、項(xiàng)目設(shè)施的移交（BOT、TOT形式適用）、雙方的一般權(quán)利和義務(wù)、違約賠償、終止、變更和轉(zhuǎn)讓、解釋和爭(zhēng)議的解決等等。

第五篇：保險(xiǎn)項(xiàng)目操作流程

保險(xiǎn)項(xiàng)目操作流程

核保流編：XMBXWBZZLC

一、推介書(shū)及為什么選擇保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人

拜訪客戶首先由保險(xiǎn)顧問(wèn)自行打印《保險(xiǎn)推薦書(shū)》和《為什么選擇保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)》的介紹書(shū)，打印后立即交至核保檢查確認(rèn)，一個(gè)工作日內(nèi)送達(dá)客戶。

二、保險(xiǎn)委托書(shū)

客戶認(rèn)可、接受環(huán)亞及環(huán)亞保險(xiǎn)顧問(wèn)后，保險(xiǎn)顧問(wèn)給客戶送上保險(xiǎn)委托書(shū)，并讓客戶確認(rèn)蓋章（如客戶有確定的保險(xiǎn)公司則提供三方合作協(xié)議確認(rèn)蓋章）。

三、制作保險(xiǎn)方案

保險(xiǎn)顧問(wèn)向客戶拿取相關(guān)資料，回來(lái)后由該項(xiàng)目保險(xiǎn)顧問(wèn)（或助手）填寫(xiě)《項(xiàng)目聯(lián)系單》并準(zhǔn)備項(xiàng)目資料報(bào)核保人。

1、核保部核保人收到《項(xiàng)目聯(lián)系單》后當(dāng)場(chǎng)與保險(xiǎn)顧問(wèn)溝通：

A、資料不齊全的，應(yīng)要求保險(xiǎn)顧問(wèn)補(bǔ)充材料；

B、核保部核保人無(wú)法在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成的，應(yīng)在接到任務(wù)時(shí)與保險(xiǎn)顧問(wèn)進(jìn)行溝通，修改時(shí)限要求。無(wú)法修改時(shí)限的，提交分管總進(jìn)行工作協(xié)調(diào)。

2、核保部核保人在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成相關(guān)項(xiàng)目文本的制作并交分管總審核：

A、項(xiàng)目規(guī)定時(shí)限在五個(gè)工作日以上的，核保人應(yīng)在接到任務(wù)后五個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目文本的制作（預(yù)留分管總及總經(jīng)理審核時(shí)間）；

B、項(xiàng)目規(guī)定時(shí)限在五個(gè)工作日以內(nèi)的，核保人在接到任務(wù)后應(yīng)按規(guī)定時(shí)限完成（預(yù)留分管總及總經(jīng)理審核時(shí)間）；

C、項(xiàng)目完成后當(dāng)日，核保人應(yīng)將相關(guān)文本交分管總審核。

3、分管總審核通過(guò)后由核保人交保險(xiǎn)顧問(wèn)確認(rèn)。

4、保險(xiǎn)顧問(wèn)確認(rèn)后，核保人打印文本初稿交總經(jīng)理審批。

5、總經(jīng)理審批通過(guò)后，由保險(xiǎn)顧問(wèn)交客戶溝通、確認(rèn)。（客戶確認(rèn)后，如涉及向保險(xiǎn)公司詢價(jià)的，按詢價(jià)流程執(zhí)行）

6、客戶和保險(xiǎn)公司確認(rèn)后的最終確認(rèn)版本由核保人報(bào)總經(jīng)理確認(rèn)、審批和簽字蓋章，同時(shí)通過(guò)ERP系統(tǒng)發(fā)保險(xiǎn)顧問(wèn)留底便于跟蹤服務(wù)，報(bào)項(xiàng)目分管總、核保部分管總及總經(jīng)理備查。

7、所有溝通、制作、審核、確認(rèn)過(guò)程均應(yīng)在《項(xiàng)目聯(lián)系單》上進(jìn)行記錄，并有相關(guān)責(zé)任人簽字。

四、詢價(jià)

1、保險(xiǎn)方案客戶確認(rèn)后，核保人出具書(shū)面詢價(jià)函，報(bào)項(xiàng)目保險(xiǎn)顧問(wèn)確認(rèn)并經(jīng)分管總審核同意后方可向保險(xiǎn)公司詢價(jià)。若客戶未指定保險(xiǎn)公司的，一般情況下應(yīng)向二個(gè)以上保險(xiǎn)公司詢價(jià)。

2、詢價(jià)函發(fā)出后，核保人應(yīng)要求保險(xiǎn)公司在規(guī)定時(shí)間（一般項(xiàng)目一個(gè)工作日、大項(xiàng)目二個(gè)工作日）內(nèi)給予書(shū)面回復(fù)。

3、保險(xiǎn)公司在規(guī)定回復(fù)時(shí)限前二小時(shí)未回復(fù)的，核保人應(yīng)電話追蹤。

4、保險(xiǎn)公司未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)回復(fù)的處理：

A、客戶指定的保險(xiǎn)公司未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)回復(fù)的，應(yīng)每隔半天電話追蹤一次，仍未有回復(fù)的，應(yīng)（最長(zhǎng)不超過(guò)一天半）出具書(shū)面聯(lián)系函。

根據(jù)聯(lián)系函回復(fù)情況，項(xiàng)目保險(xiǎn)顧問(wèn)應(yīng)及時(shí)與客戶進(jìn)行溝通。

B、非客戶指定的保險(xiǎn)公司未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)回復(fù)的，視同放棄。

C、經(jīng)溝通保險(xiǎn)公司確因特殊情況未按時(shí)回復(fù)的，可適當(dāng)考慮延長(zhǎng)時(shí)限，但最長(zhǎng)不超過(guò)一個(gè)工作日。

6、保險(xiǎn)方案詢價(jià)統(tǒng)一由核保部核保人負(fù)責(zé)，保險(xiǎn)顧問(wèn)不得私下與保險(xiǎn)公司進(jìn)行溝通或達(dá)成協(xié)議。

五、評(píng)估報(bào)告

根據(jù)保險(xiǎn)公司的書(shū)面回復(fù)，核保人在一個(gè)工作日內(nèi)制作《保險(xiǎn)公司綜合分析評(píng)估報(bào)告》，報(bào)分管總審核、總經(jīng)理審批?？偨?jīng)理審批通過(guò)后，由核保人交項(xiàng)目保險(xiǎn)顧問(wèn)與客戶進(jìn)行溝通、確認(rèn)。

六、保險(xiǎn)合同

客戶確認(rèn)后，核保在半個(gè)工作日內(nèi)將保險(xiǎn)合同制作完成，發(fā)客戶確認(rèn)，客戶確認(rèn)后再發(fā)保險(xiǎn)公司確認(rèn)，保險(xiǎn)公司需在一個(gè)工作日內(nèi)確認(rèn)完成。三方都確認(rèn)后，約定時(shí)間及簽約方式簽訂保險(xiǎn)合同。

七、環(huán)亞保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司浙江分公司

2010年5月11日