第一篇：佛山南海房地產(chǎn)市場第三季度總結(jié)報(bào)告

佛山南海房地產(chǎn)市場第三季度總結(jié)報(bào)告 2010年 10月 18日 09:02 新浪網(wǎng)

(一)概述

2010年1-9月，佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)新建商品房合同登記銷售額158.31億元，其中，實(shí)現(xiàn)普通住宅銷售118.58億元，別墅銷售4.53億元，車位銷售6.97億元，商業(yè)、金融和信息用房銷售10.95億元，其他用途房產(chǎn)(包括聯(lián)排別墅)銷售f17.23億元。與2009年1-9月的銷售總額207.51億元相比，有一定幅度下跌。但與2008年同期100.67億對比，仍有較大升幅。詳細(xì)見表格：

2008-2010年1-9月南海區(qū)商品房銷售金額對比表（金額單位：萬元）

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 合計(jì)

2010年1-9南海區(qū)各鎮(zhèn)街商品房銷售金額對比表（金額單位：萬元）

1月 城 50 羅4118.9村 3 江 0 樵 7 灶 60 2月 34 3月 56

4月 4

5月 19

6月 72

7月 26

8月 52

9月 37

合計(jì) 09 桂39595.10188.29026.69005.656535.45948.69700.43785.37204.400990.16728.3435.85575.24731.48202.97432.359676.9943.46 8508.02 63 7 8 3 4 5 1 7 1 1 4

5449.01401.01159.21748.321357.24750.64 966.64 1 0 8 1 2008年 177094.77 57636.47 77354.53 109174.25 123009.22 128051.25 123681.56 99631.40 111063.55 1006697.00

2009年 175534.08 146082.07 298996.49 278359.37 234319.17 233941.00 320147.78 204277.35 183430.48 2075087.79

2010年 250075.82 77644.17 122375.24 293736.93 207813.83 154946.30 186702.84 143810.63 146021.04 1583126.8 九1917.31483.92481.0西8857.98351.917892.丹14391.5903.74672.05

6309.44696.25638.77011.617652.82052.45641.65 21 1 5 5 8 65 8

14702.4198.62662.77496.83133.365784.6

8622.76

1 5 7 7 2 獅25027.6919.57584.431956.113254.10804.20105.17486.19111.152249.山 11 瀝 82 水 59 8 89 36 1 99 35 4 01

47

39 92 82

34

36

69 大59950.32170.14953.52426.036814.25644.47128.26703.32129.327923.里96216.11639.29036.112826.71312.56649.35768.31964.27608.473021.國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策頻繁出現(xiàn)重大變化是今年房地產(chǎn)界的最大特征。一月兩會未召開前，南海區(qū)

國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策頻繁出現(xiàn)重大變化是今年房地產(chǎn)界的最大特征。一月兩會未召開前，南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持09年高速發(fā)展態(tài)勢，市場整體呈現(xiàn)量價(jià)齊升局面。進(jìn)入二月份，受春節(jié)假日經(jīng)濟(jì)因素和人大、政協(xié)兩會即將召開的影響，南海區(qū)新建商品房合同登記銷售額出現(xiàn)大幅下滑，跌幅之大是近幾年少見的，顯示市場開始對于高房價(jià)出現(xiàn)觀望的現(xiàn)象。三月初，特別在兩會召開期間，無論是中央還是地方媒體，社會各界均對高房價(jià)、高地價(jià)的現(xiàn)象進(jìn)行了熱烈討論。但是由于南海區(qū)各大發(fā)展商均已提前在價(jià)格方面選擇向下調(diào)整，市場的交投活躍度大幅提升。四月開始，南海區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的好勢頭。

兩會期間，中央領(lǐng)導(dǎo)剛剛表態(tài)要穩(wěn)定房價(jià)，北京立刻出現(xiàn)一天三地王的現(xiàn)象使整個(gè)社會對目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注擺到最顯眼的位置。針對上述情況，中央立刻召開了部委會議，陸續(xù)出臺了有關(guān)穩(wěn)定房價(jià)的措施。從國資委提出78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)到國土資源部出臺中小戶型政策，還有相關(guān)金融、財(cái)政、建設(shè)監(jiān)管的政策已陸續(xù)出臺。

從8月中旬開始，受到我國有關(guān)面臨通貨膨脹壓力出現(xiàn)負(fù)利率現(xiàn)象等因素影響，居民儲蓄意愿下降，轉(zhuǎn)而將資金投放到黃金、不動(dòng)產(chǎn)等資產(chǎn)，造成國內(nèi)部分大中城市的房地產(chǎn)交易快速轉(zhuǎn)暖，部分城市的房價(jià)還出現(xiàn)大幅上升現(xiàn)象。最終導(dǎo)致各部委再次研究原來穩(wěn)定房價(jià)政策的實(shí)施效果并在9月底出臺了更為嚴(yán)厲的一系列調(diào)控政策。限制部分開發(fā)商參與土地競購、部分城市限制居民購買第三套住房、提高第一、二套住房按揭貸款首付，調(diào)整契稅征收標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化地方政府對房價(jià)控制的問責(zé)制度，加快保障性住房建設(shè)等等措施同時(shí)發(fā)布，我們認(rèn)為，溫家寶總理首次將穩(wěn)定房價(jià)作為政府的一項(xiàng)中長期工作，將會使本次房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的時(shí)間延長。并且，在年底，中國人民銀行除了提高存款準(zhǔn)備金率控制貸款規(guī)模外，還會陸續(xù)調(diào)整存貸款利率，這些政策將會使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步穩(wěn)定下來。而部分城市也會調(diào)整住房公積金貸款的發(fā)放，進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)需求。所以，在對待今年的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策上，我們必須要有充足的心理準(zhǔn)備。

面對著上述政策方面的變化，南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會也深入學(xué)習(xí)中央的精神，向會員傳達(dá)，將“穩(wěn)定、和諧”列為今年的工作主題。所謂穩(wěn)定，既是名詞，是一種工作目標(biāo)，也是動(dòng)詞，表示我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)這一目標(biāo)而不斷作出努力。在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制作用下，南海房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會各會員也心神領(lǐng)會，主動(dòng)將房價(jià)小幅下調(diào)，新建商品房價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的局面。另外，在面對國家房產(chǎn)新政策出臺的情況下，發(fā)展商為了制定中長期的定價(jià)策略，普遍將新盤發(fā)售的房價(jià)主動(dòng)調(diào)低，以此來保證形成中長期穩(wěn)中有升的定價(jià)機(jī)制，直接刺激了這些剛性需求的入市欲望。

另外，今年南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會還針對市場形勢變化大力引導(dǎo)會員開發(fā)中小戶型產(chǎn)品，目的是盡快調(diào)整南海區(qū)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。使南海從原來的中大戶型供應(yīng)為主轉(zhuǎn)為中小戶型供應(yīng)為主。這一策略的成功實(shí)施，激發(fā)了整個(gè)房地產(chǎn)的交投。

今年，南海區(qū)房地產(chǎn)銷售熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)。從年初的里水時(shí)代糖果二期(糖果雅苑)中小戶型熱銷到桂城中海萬錦豪苑東苑新發(fā)售當(dāng)日成交3.5億到桂城創(chuàng)鴻水韻尚都、獅山小塘上林苑、松崗嘉景華庭、丹灶金沙的東海名都花園、桂城萬科金御華府、金域藍(lán)灣、怡翠世嘉等等例子，說明了今年各發(fā)展商銷售成功與否的關(guān)鍵是在定價(jià)和戶型方面上能否迎合消費(fèi)者的心理。

目前，南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了以下幾方面的好形勢：

第一，發(fā)展商流動(dòng)資金相當(dāng)充裕，抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提高。經(jīng)過2009年的熱銷，發(fā)展商手頭上庫存的商品房已經(jīng)消化得差不多，現(xiàn)金回籠較大。今年上半年因?yàn)閲敛块T在用地指標(biāo)方面進(jìn)行全面調(diào)整，南海區(qū)較少推出住宅用地供應(yīng)市場，造成發(fā)展商現(xiàn)金相當(dāng)充裕。

第二，發(fā)展商持續(xù)看好未來南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，今年在施工方面的進(jìn)度加快，投資加大；投放到社會的新房源持續(xù)穩(wěn)定地增長，新盤銷售持續(xù)增加，發(fā)展商無捂盤惜售現(xiàn)象，消費(fèi)者選擇的機(jī)會大大增加。另外，在戶型供給結(jié)構(gòu)方面，發(fā)展商已靈活適應(yīng)市場變化，大幅度增加中小戶型房產(chǎn)的供給，在戶型結(jié)構(gòu)供給方面迎合了市場的需求。市場交投氣氛活躍。

第三，越來越多的國內(nèi)外一線知名發(fā)展商派人進(jìn)駐南海調(diào)研項(xiàng)目，期待能參與到南海房地產(chǎn)建設(shè)的熱潮當(dāng)中。包括招商地產(chǎn)、香港中旅集團(tuán)、越秀城建、香港的和記黃埔、金地房地產(chǎn)、蘇寧地產(chǎn)等一系列新面孔均出現(xiàn)在今年土地拍賣市場。

第四，南海區(qū)目前的房地產(chǎn)業(yè)相當(dāng)穩(wěn)健。跟其他區(qū)域不同，南海區(qū)的房地產(chǎn)已經(jīng)形成了非常豐滿、多層次的價(jià)格體系。產(chǎn)品線從最便宜的3300元/平方米鎮(zhèn)街帶電梯商品房一直延伸到高達(dá)30000多元/平方米的高端別墅產(chǎn)品。消費(fèi)者很容易在市場上找到適合自身?xiàng)l件的房產(chǎn)。我們認(rèn)為，成熟的價(jià)格體系是判斷一個(gè)市場是否穩(wěn)健的重要標(biāo)志。在經(jīng)濟(jì)如此發(fā)達(dá)的區(qū)域，社會的需求已經(jīng)呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的分化，工薪階層在未能享受經(jīng)濟(jì)適用房的前提下，可以輕松的通過銀行按揭購買20多萬元到40萬元左右的鎮(zhèn)街帶電梯商品房和中心地段的中小戶型；中端的消費(fèi)群體可以通過銀行按揭輕松選購60萬到100萬中心地段的戶型；而社會精英、私企業(yè)主可以購買到150萬到2000萬左右的中心地段豪宅?？梢哉f，南海區(qū)目前的市場供求情況，是近幾年最為理想的狀態(tài)，各層次的需求皆可以在市場得到實(shí)現(xiàn)。部分消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)高的現(xiàn)象是由于局部區(qū)域市場供給不均衡而引起的。可以說，消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)高只是“要在南海區(qū)最好的地段買最好的房子不便宜”的一種表述。就象買車一樣，我們處于社會主義初級階段不可能實(shí)現(xiàn)家家都買奔馳、寶馬。對于鎮(zhèn)街3000多到10000這樣的價(jià)格來說，其房產(chǎn)定價(jià)依據(jù)是理性的。

對于今年國家陸續(xù)出臺的一系列政策，就南海區(qū)域而言，影響最大的主要是金融信貸方面的政策。該政策的實(shí)施直接提高了購房者的支付門檻，暫時(shí)將部分購房需求凍結(jié)。對于南海而言，南海區(qū)是比較早實(shí)施房改制度的城市。93年到2000年，大部分企事業(yè)單位就已經(jīng)進(jìn)行了房改。但由于南海的行政級別低，相當(dāng)多的企事業(yè)單位職工享受的房改待遇較低，所以，形成了南海區(qū)居民在改善型住宅方面有較大需求。二套房房貸政策實(shí)施將會使這部分家庭新置業(yè)難度加大。但是，我們應(yīng)該看到，南海區(qū)是由8大鎮(zhèn)街組成的。這些鎮(zhèn)街目前正處于城市化進(jìn)程中。越來越多的鎮(zhèn)街居民接受商品房小區(qū)這樣的生活方式，逐漸從鎮(zhèn)街的宅基地住宅向商品房小區(qū)轉(zhuǎn)移。所以，我們認(rèn)為，南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)中長期繼續(xù)高速發(fā)展的態(tài)勢是不會改變的。隨著南海區(qū)在交通、規(guī)劃、大環(huán)境配套方面的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)和南海區(qū)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展(例如廣佛地鐵通車、廣佛同城政策進(jìn)一步深化融合、千燈湖金融高新區(qū)建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段、一汽大眾在我區(qū)落戶投產(chǎn)等因素)，南海的房產(chǎn)業(yè)將在未來相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)處于價(jià)值發(fā)掘階段。

隨著十月廣佛地鐵的通車，南海地產(chǎn)業(yè)將正式進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)代。今年9月，越秀城建順利拍賣南海桂城地鐵上蓋180米雙子星地標(biāo)項(xiàng)目，南海大道有望成為整個(gè)佛山禪桂的新商業(yè)中心區(qū)域?！氨本┯惺镩L安街，南海則有十里南海大道。”憑借著桂城千燈湖金融高新區(qū)的建設(shè)和南海大道多個(gè)大型商業(yè)悠閑中心群的快速建設(shè)，南海大道將有望取代佛山原來的祖廟路商業(yè)中心而成為整個(gè)佛山禪桂的中軸，禪桂城市中心東移的格局已經(jīng)形成。中秋歡樂節(jié)近二百萬市民齊聚千燈湖正以客觀事實(shí)印證了上述趨勢。因此，從中長期來說，桂城區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值尤其是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值將會不斷提升。

(二)區(qū)域分析

從區(qū)域上分析，今年南海區(qū)各鎮(zhèn)街發(fā)展嚴(yán)重不均衡的現(xiàn)象繼續(xù)出現(xiàn)。主要表現(xiàn)在：

里水鎮(zhèn)繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，1月份甚至創(chuàng)出單月成交9.62億元的好現(xiàn)象。雖然里水鎮(zhèn)的在售樓盤不多，但是屬于金沙洲板塊的御景半島、時(shí)代糖果雅苑銷售理想。尤其是時(shí)代糖果雅苑，憑借在戶型方面的創(chuàng)新和合理的定價(jià)，取得了市場的高度認(rèn)可，顯示出金沙洲板塊的巨大發(fā)展?jié)摿?。隨著御景半島半島銷售得差不多，香港新世界金名都項(xiàng)目將會接力。

同時(shí)，位于里水和順的中信山語湖，憑借其超前的規(guī)劃構(gòu)思，面向全國的營銷策略，今年也取得了輝煌的銷售業(yè)績。

處于里水中心城區(qū)的君景灣、峰景灣以及海逸錦繡藍(lán)灣則穩(wěn)健銷售，隨著保利地產(chǎn)成功競拍原來爛尾盤班芙小鎮(zhèn)部分商住用地，該區(qū)域?qū)纬杉坌?yīng)，迅速帶動(dòng)一環(huán)里水出口片區(qū)的地段價(jià)值。

大瀝鎮(zhèn)方面，熱銷樓盤有金棕櫚灣、金域華庭，鹽步的雅居藍(lán)灣、領(lǐng)地海納天河花園、雅居樂的花地灣壅景豪園、黃岐的中海金沙灣、風(fēng)度國際明苑。由于大瀝鎮(zhèn)目前包括黃岐、鹽步、大瀝三個(gè)街道。其中黃岐、鹽步在地段方面接近廣州，一直是南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍的區(qū)域。黃岐地段同樣包含金沙洲板塊概念，其中的中海金沙灣憑借其優(yōu)良的建筑質(zhì)量，獨(dú)特的超寬樓距，和諧構(gòu)思的戶型設(shè)計(jì)獲得了大量廣州市民的青睞。

這里有值得留意的是，萬科在大瀝鎮(zhèn)的金域華庭項(xiàng)目。該項(xiàng)目是萬科首個(gè)在我區(qū)非中心鎮(zhèn)街開發(fā)的樓盤。但該樓盤的成功銷售，顯示出目前國內(nèi)一線發(fā)展商介入南海區(qū)非中心行政區(qū)域的鎮(zhèn)街策略獲得了重大的成功。類似的華南保利投資獅山東風(fēng)水庫項(xiàng)目是否能獲成功我們將密切關(guān)注，國內(nèi)一線發(fā)展商介入南海區(qū)二線鎮(zhèn)街的趨勢似乎在慢慢形成。

桂城方面，保利花園、江南名居、星暉園繼續(xù)熱售，價(jià)格平穩(wěn)。位于桂城怡翠板塊的新盤中海萬錦東苑和萬科的金御華府于上半年正式開售，定價(jià)低于原來市場預(yù)期，銷售獲得了巨大的成功，反映出目前禪桂兩地居民購買力強(qiáng)勁，市民對南海區(qū)房地產(chǎn)今后發(fā)展有充足的信心。新加坡豐樹地產(chǎn)基金開發(fā)的平洲富豐新城以及萬科、能興地產(chǎn)位于季華東的兩樓盤也于第三季度集中上市，由于樓盤在戶型、價(jià)格方面均迎合今年市民的需求，出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，一房難求再次出現(xiàn)。

獅山鎮(zhèn)方面，呈現(xiàn)百花齊放局面，小塘的上林苑銷售表現(xiàn)突出；獅山的中南海暉城、水晶灣中小戶型、松崗的海逸錦繡桃園、嘉景華庭、穆天子山莊銷售理想； 時(shí)代峰云名居因?yàn)橹匦掳b和大幅調(diào)低銷售價(jià)格取得了熱銷；南國桃園內(nèi)的匯江假日花園、香格里拉花園四期公寓新發(fā)售別墅認(rèn)購熱烈；保利位于官窯東風(fēng)水庫的新盤保利東語花園直接帶旺官窯區(qū)域樓市，官窯唯一帶電梯商品房項(xiàng)目的豪景新城銷售順暢。從獅山數(shù)據(jù)來分析，獅山的中小戶型銷售比較理想，而南國桃園悠閑別墅則重新被市場發(fā)掘。

丹灶鎮(zhèn)方面，位于金沙的東海名都花園價(jià)格調(diào)高后銷售勢頭減緩，丹灶的都市晴園、和豐名苑、錦繡豪庭、金沙的創(chuàng)融理想家園銷售暢旺，受桂丹路開通的利好因素，天晟海琴灣別墅重新被市場認(rèn)識，銷售大幅攀升，祈福南灣半島銷售一般。

羅村方面，時(shí)代傾城基本銷售完畢，新盤尚觀御園一花獨(dú)放，憑借價(jià)格適中和中小戶型的優(yōu)勢獲得市場熱烈追捧。而港資新盤翠湖綠洲因?yàn)槭状伍_盤因定價(jià)過高無人問津，其后調(diào)整策略大幅降價(jià)銷售，取得了巨大成功。新盤新雅名軒和新盤怡佳名苑銷售不錯(cuò)。

西樵方面，西岸的山林水語新城低價(jià)入市，成為西樵西岸房產(chǎn)銷售一大亮點(diǎn)，鉅隆房產(chǎn)的凰朝圣堡、凰樵假日銷售暢旺。麗湖名軒和新盤永利花苑銷售相當(dāng)理想，直接帶旺西樵山根板塊。

九江鎮(zhèn)的商品房則以金港灣、洛浦園、向明苑成為銷售主力。從成交額來看，九江近半年的新建商品房銷售額在溫和增加，顯示出該區(qū)域城市化進(jìn)程在慢慢加快，但由于成交總額低，還是在南海各鎮(zhèn)街道排行最后。

第二季度，南海區(qū)各主要典型的樓盤價(jià)格均相當(dāng)穩(wěn)定。對比09年底基本上在上下10%內(nèi)波動(dòng)，符合中央監(jiān)管層穩(wěn)定房價(jià)的精神。

而第三季度開始，南海區(qū)的典型樓盤價(jià)格出現(xiàn)了一定幅度的上升，尤其是本地發(fā)展商和外來二線發(fā)展商開發(fā)的樓盤，普遍存在較大的升幅；而外來一線發(fā)展商開發(fā)的樓盤價(jià)格相當(dāng)穩(wěn)定。這種現(xiàn)象主要有三種情況造成的：第一，是因?yàn)閼粜徒Y(jié)構(gòu)的差異所造成的，現(xiàn)在樓盤基本上是分幾期開發(fā)，越到后期，戶型和朝向越漂亮，另外，部分樓盤原來是供應(yīng)毛胚房，現(xiàn)在供應(yīng)的產(chǎn)品是精裝修房子，價(jià)格出現(xiàn)較大幅度上調(diào)是合理的；第二，樓盤結(jié)構(gòu)方面的差異所造成，原來的樓盤供應(yīng)以普通洋房為住，第三季度除了供應(yīng)洋房外，還包括別墅，樓盤成交均價(jià)出現(xiàn)大幅拉升屬于正常；第三，部分鎮(zhèn)街的房產(chǎn)價(jià)值整體被發(fā)掘，例如比較典型是丹灶金沙、九江的房產(chǎn)，這些區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格一直相對較低，年初價(jià)格大概在3000元平方米左右。他們在南海區(qū)其他區(qū)域房產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的帶動(dòng)下，也被相應(yīng)拉升起來。但是，這些價(jià)格拉升并未完全被市場接受，主要表現(xiàn)在成交量方面。丹灶金沙、九江的房地產(chǎn)業(yè)近一年成交量并不大，例如九江今年長期處于每月成交1000多萬的水平，反映出價(jià)格上調(diào)并未被市場所完全認(rèn)可，開發(fā)商和消費(fèi)者都均處于高度觀望狀態(tài)。

(三)預(yù)售情況分析

新增預(yù)售數(shù)據(jù)見下表：

2010年1-9月份南海區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅的鎮(zhèn)（街道）分布情況 鎮(zhèn)（街）桂城街道 羅村街道 九江鎮(zhèn) 西樵鎮(zhèn) 商品住宅

面積（萬㎡）

42.92 18.55 8.36 28.66 占全區(qū)比重 22.36% 9.66% 4.36% 14.93% 商品住宅套數(shù)

3799 2343 771 3221 丹灶鎮(zhèn) 獅山鎮(zhèn) 大瀝鎮(zhèn) 里水鎮(zhèn) 合計(jì)

鎮(zhèn)街

桂城

羅村

九江

西樵 11.53 6.01% 997 23.74 12.37% 2404 23.78 12.39% 2532 34.39 17.92% 2680 191.93

100%

18747 2010年1-9月南海區(qū)各鎮(zhèn)街樓盤商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況

樓盤名稱 批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)

批準(zhǔn)預(yù)售面積(m2)星暉園 112 14416 中海萬錦豪園 76 7436 金御華府 302 23446 天安南海數(shù)碼新城

231 47909 保利花園 150 22595 水韻尚都 1287 144736 金域藍(lán)灣 340 33122 中海萬錦東苑 1218 138179 怡翠世嘉花園 145 12794 富豐新城 270 41436 尚觀御園

1191 99679 翠湖綠洲花園 971 72804 怡佳名苑 220 20153 新雅名軒 120 8490 洛浦園

239 34001 九江商業(yè)大廈

12367 金港灣 304 23006 金港灣商業(yè)中心 2523 凰樵圣堡

826

56663 麗湖名軒 凰樵假日 山林水語新城 江濱花園濱城 永利花苑 聚居樂花苑 天晟·海琴灣 錦逸豪庭

丹灶 和豐明苑

南海祈福南灣半島花園

東海名都花園 融創(chuàng)理想家園 海逸錦繡桃園 穆天子山莊

獅山 中南海暉城 西堤國際花園 水晶灣花園 黃岐沙面新城 領(lǐng)地海納天河花園 花地灣雍景豪園

大瀝 中海金沙灣 雅居藍(lán)灣 金域華庭 金棕櫚灣 風(fēng)度國際名苑 海逸錦繡藍(lán)灣 中信山語湖花園

里水 金碧海岸花園

峰景灣 糖果雅苑

586 76 515 33 677 543 2 99 62 100 555 220 230 288 466 130 333 365 131 132 731 329 606 393 552 384 213 390 60 1885

52983 5870 57220 13435 57529 47837 519 9296 5961 33310 51333 17294 30293 43716 31940 10816 34104 26105 12276 12406 79909 32575 42899 38936 38466 38349 106342 56570 5521 153274

從數(shù)據(jù)分析，今年前三季度整個(gè)南海新增加房源還是相當(dāng)充足的。表現(xiàn)為兩方面，一個(gè)是今年的新樓盤比較多，例如羅村今年的成交主力全部是今年才上市的樓盤；桂城今年新上市的樓盤占較大比例，西樵新上市的樓盤也超過一半。二是，每個(gè)樓盤供應(yīng)的量也比較充足。新房源供應(yīng)充足可以客觀事實(shí)說明今年整個(gè)南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在資金方面的充足和對后市的樂觀。企業(yè)在建設(shè)施工進(jìn)度方面一直是加快，項(xiàng)目開發(fā)周期越來越短。這是一個(gè)非常好的現(xiàn)象。

今年1至8月，南海區(qū)一直處于銷售大于預(yù)售的情況，9月份，相當(dāng)多樓盤的新房源集中上市，扭轉(zhuǎn)了局面。對比銷售和預(yù)售數(shù)據(jù)，1至9月，南海區(qū)總銷售套數(shù)為16730套(包含普通商品房、別墅、聯(lián)排別墅)，面積174.90萬平方米，而總預(yù)售套數(shù)為18747套，面積191.93萬平方米。目前整體上處于供求平衡狀態(tài)。

(四)市場預(yù)測

今年，南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的利好因素。

第一，今年廣佛地鐵就會通車，南海區(qū)處于廣東的第一大城市廣州和第三大城市佛山之間，地鐵的正式通車將以事實(shí)將南海完全融合到兩大城市之間。由于兩大城市匯聚了將近25000億的存款，消費(fèi)力相當(dāng)龐大。地鐵通車影響是深遠(yuǎn)的。地段的優(yōu)勢將會使南海區(qū)在未來的10年內(nèi)處于價(jià)值發(fā)掘階段。

第二，今年廣州舉辦亞運(yùn)會。廣州市區(qū)的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目將因此從9月30日至12月22日停工84天，廣州市可供銷售的房源會大幅減少，廣州市區(qū)房價(jià)出出現(xiàn)較大上升。廣州樓價(jià)與南海區(qū)樓價(jià)之間的差價(jià)會越來越大，給南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來了重大機(jī)遇。

第三，佛山市禪城區(qū)舊城拆遷規(guī)模越來越大，但進(jìn)度較慢，可供房源不多，造成禪城區(qū)房價(jià)出現(xiàn)較大幅度上升；禪城區(qū)樓價(jià)與南海區(qū)樓價(jià)之間的差價(jià)同樣越來越大，禪城區(qū)獲得拆遷補(bǔ)償?shù)娜藛T選擇南海(桂城、羅村、獅山)購房的現(xiàn)象會越來越普遍，給南海樓市創(chuàng)造了巨大的剛性需求。

第四，正因?yàn)榉鹕绞卸U城區(qū)舊城改造的進(jìn)度不理想，整個(gè)禪桂的城市中心出現(xiàn)東移的格局已經(jīng)形成。20年前，整個(gè)禪桂的城市中心是以佛山禪城區(qū)祖廟路為中軸線的，當(dāng)時(shí)，祖廟路上的興華商場、玫瑰商場、百花廣場一直引領(lǐng)禪桂的商業(yè)核心。但是，隨著近十年南海大道沿線的超常規(guī)高速開發(fā)，南海大道已經(jīng)形成了千燈湖大型金融、商住板塊、南海廣場商業(yè)板塊、南海嘉信茂廣場商業(yè)板塊、怡翠商住板塊。這些板塊隨著南海桂城地鐵上蓋185米雙子星地標(biāo)項(xiàng)目的成功出讓，預(yù)計(jì)在未來五年后，整個(gè)南海大道沿線將取代祖廟路的商業(yè)核心地位而成為整個(gè)禪桂的新中心。屆時(shí)，“北京有十里長安大街，佛山有十里南海大道”的情況將會出現(xiàn)。整個(gè)南海大道沿線房產(chǎn)將逐漸受益。

因此，我們相信，雖然今年國家在房地產(chǎn)業(yè)政策方面出臺了多項(xiàng)穩(wěn)定房價(jià)政策，但隨著這些政策的明朗，南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在上述利好的作用下，依然會在“穩(wěn)定、和諧”的主調(diào)下保持健康高速發(fā)展的態(tài)勢。

第二篇：2012年佛山房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析

2012年上半年佛山房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析

經(jīng)歷過2011年的“寒冬”，佛山房地產(chǎn)市場在2012年逐漸迎來暖春，上演觸底后逆轉(zhuǎn)的行程，量的持續(xù)釋放逐漸蔓延至價(jià)的拉升，當(dāng)年12月成交均價(jià)重回“8 字頭”。在降息等利好政策的影響下，眾多購房者由觀望轉(zhuǎn)變?yōu)槿胧?，佛山市場進(jìn)入平穩(wěn)恢復(fù)和發(fā)展期。

一、新建商品住宅市場交易情況

1、供應(yīng)情況

佛山樓市新增住宅供應(yīng)量于2010 年達(dá)到九百萬平米的高位，隨后的2011 年、2012 年的全市供應(yīng)量則呈下滑趨勢。11 年限購令出臺，市場觀望氣氛濃厚，全市新增供應(yīng)量回落。12 年新增供應(yīng)量繼續(xù)減少，但降幅較11 年減少七個(gè)百分點(diǎn)。2012 年佛山市新增住宅面積784.24 萬平米，相比2011 年減少5.5%，仍處于一個(gè)高位。

從各月住宅供應(yīng)情況看，全年新增供應(yīng)量共有3波高峰，時(shí)間分別是3-4 月、9 月、12 月。3-4 月份因春節(jié)假期樓市的降價(jià)幅度達(dá)到部分購房者心理預(yù)期，加上首套房貸利率優(yōu)惠重現(xiàn)，刺激剛需客入市購房，開發(fā)商主動(dòng)迎合購房者預(yù)期，加大推貨量，迎來全年佛山樓市供應(yīng)量的第一波高峰期。9 月份各項(xiàng)目備戰(zhàn)金九銀十，開發(fā)商加緊推貨，供應(yīng)放量，僅最后一周時(shí)間，全市共取得37 個(gè)預(yù)售證，供貨量突增，月供應(yīng)量106.58 萬平米，迎來第二波供應(yīng)高潮。第四季度市場開始平穩(wěn)發(fā)展，開發(fā)商對后市信心十足，供應(yīng)量再一步提升，12 月份以93.98 萬平米的供應(yīng)量，完成供應(yīng)的最后一波高潮。

從各區(qū)住宅供應(yīng)分布看，順德區(qū)、南海區(qū)全年供應(yīng)量各占全市總供應(yīng)量的1/3，其中南海區(qū)供應(yīng)量有276.63萬平米，位居全市首位，順德有262.12 萬平米的供應(yīng)量；禪城區(qū)有125.76 萬平米，高明區(qū)52.93 萬平米，三水區(qū)有65.22 萬平米的供應(yīng)量，這三個(gè)區(qū)域的總供應(yīng)量占全市總供應(yīng)量的1/3。

2、成交量價(jià)情況

從近幾年全市成交走勢看。2008 年在金融危機(jī)和嚴(yán)厲調(diào)控雙重作用下，樓市供大于求，成交量大幅下挫。2009 年市場回暖，市場一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，成交量創(chuàng)下歷史新高，接近千萬方（968.6 萬平米）。2010 年、2011 年受國家調(diào)控政策的影響，成交量逐年減少。2012 年成交量有所增長，全市成交面積672.03 萬平米，同比增加6.0%，但成交總量仍低于09 年、10 年。

在經(jīng)歷11 年的成交低迷后，佛山房企紛紛推出性價(jià)比較高的產(chǎn)品，再加上銀行房貸利率優(yōu)惠等刺激因素的邊際效用，剛需客紛紛出手購房，形成以價(jià)換量的局面。2012 年全年，佛山一手商品住宅成交總金額為513.09 億元，同比微跌0.9%；成交均價(jià)為7635 元/平米，同比下降6.6%。

從月度成交價(jià)格走勢看，佛山樓市春節(jié)成交探底，價(jià)格與成交金額呈現(xiàn)同向變動(dòng)，節(jié)后成交量出現(xiàn)大反彈，以價(jià)換量格局形成，3 月份小陽春成交量強(qiáng)勁回升，佛山樓市加速進(jìn)入全面降價(jià)階段，此后佛山房價(jià)一直維持在7 千元以內(nèi)，直到年底12 月份，一些定位較高、成本較貴的新項(xiàng)目入市，佛山房價(jià)出現(xiàn)了一個(gè)增長的勢頭，12 月成交均價(jià)重回“8 字頭”。

二、各區(qū)域市場成交情況

1、禪城區(qū)

2012 年，禪城區(qū)一手住宅共成交11107 套，同比增長46.6%；總成交建筑面積110.84 萬平米，同比增長43.0%，同比增幅位列佛山五區(qū)之首；總成交金額為97.86 億元，同比上漲25.5%；整體成交均價(jià)為8829 元/平米，同比下降12.2%。

2、南海區(qū)

2012 年，南海區(qū)一手住宅共成交18630 套，同比下降3.6%；總成交建筑面積211.23 萬平米，同比下降1.1%；總成交金額為187.77 億元，同比下降8.6%；整體成交均價(jià)為8889 元/平米（佛山五區(qū)最高均價(jià)），同比下降7.5%。

3、順德區(qū)

2012 年，順德區(qū)一手住宅共成交21312 套，同比增長5.7%；總成交建筑面積261.57 萬平米，同比增多10%，成交總量位居全市第一；總成交金額178.85 億元，同比上漲4.9%；整體成交均價(jià)為6838 元/平米，同比下跌4.6%。

4、三水區(qū)

2012 年，三水區(qū)一手住宅共成交4347 套，同比下降22.5%；總成交建筑面積43.73 萬平米，同比下降29.0%；總成交金額為25.5 億元，同比下滑38.9%；整體成交均價(jià)為5831 元/平米，同比下跌13.9%。

5、高明區(qū)

2012 年，高明區(qū)一手住宅共成交4051 套，同比增長3.6%；總成交建筑面積44.66 萬平米，同比增長3.2%；總成交金額為23.12 億元，同比上升3.3%；整體成交均價(jià)為5177 元/

平米，與2011 年基本持平。

三、二手房市場交易情況

2012 年佛山市二手房市場共成交17779 套，相比2011 年減少24.1%，成交總面積215.07 萬平米，相比2011 年減少24.0%，成交套數(shù)首次跌到2 萬套以下，創(chuàng)近年來的新低。

各區(qū)中，順德區(qū)二手房以7630 套，108.56 萬平米的成交量，占總成交面積的50.5%，遠(yuǎn)超排名第二的南海區(qū)，成為全市第一。南海區(qū)成交5317 套，總成交面積為58.06 萬平米，占總成交面積的27.0%。禪城區(qū)共成交二手房2236 套，共計(jì)22.52 萬平米，占全市的10.5%。三水區(qū)二手房共成交1438 套，成交面積為14.8 萬平米，占總成交面積的6.9%；高明成交二手房1158 套，共計(jì)約11.12 萬平米，占全市的5.2%。

四、總結(jié)和展望1、2012年佛山樓市總結(jié)

2011 年第二季度開始，在“限購”、“限價(jià)”和“限貸”的打壓下，購房者觀望情緒濃厚，市場逐步陷入低迷，這種局面延續(xù)至2012 年的1-2 月份，成交量持續(xù)下跌。到2 月底3 月初，隨著個(gè)別大品牌開發(fā)商開始系統(tǒng)性的降價(jià)，并取得不錯(cuò)的成交，“以價(jià)換量”逐步成為市場主流，成交量也隨之出現(xiàn)大反彈。加之春節(jié)過后流動(dòng)性的持續(xù)寬松，政府對調(diào)控政策的技術(shù)性校正，市場回暖預(yù)期形成，成交量得以持續(xù)攀升。3 月小陽春之后，佛山一手住宅月度成交面積超過55 萬平米，基本達(dá)到11 年限購以后最高月成交量的水準(zhǔn)，正式拉開佛山成交回暖行情，樓市全年呈現(xiàn)“以價(jià)換量、量升價(jià)跌”的特征。

2、2013年佛山樓市展望

從人口聚集和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿砜矗鹕降馁彿啃枨筮€處于高位。根據(jù)佛山市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年1-3季度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26161元，比上年同期增長12.7%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出19236元，增長5.7%。良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢及佛山不斷進(jìn)行的城市化進(jìn)程，將不斷形成實(shí)實(shí)在在的購房需求，對佛山房價(jià)形成支撐。與此同時(shí)，在經(jīng)歷2012年的政策適應(yīng)期后，佛山需求量已從限購初期的月均35萬㎡回升至60萬㎡的穩(wěn)定水平線上。在中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基調(diào)基本不變的前提下，預(yù)計(jì)“價(jià)穩(wěn)量升”將成為2013年佛山房地產(chǎn)市場的主要特征。

第三篇：2015年第三季度房地產(chǎn)市場巡查情況報(bào)告

2015年第三季度房地產(chǎn)市場巡查情

況報(bào)告

巡查時(shí)間：2015年9月14日至17日

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序監(jiān)管，做好房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)防范，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交付使用行為，2015年9月15日房地產(chǎn)市場管理站、權(quán)屬登記站、物業(yè)管理站，聯(lián)合對我縣行政區(qū)域內(nèi)9家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)場、施工工地以及文字檔案進(jìn)行巡查，現(xiàn)將巡查結(jié)果報(bào)告如下：

（一）巡查過程中，存在以上問題

1、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、范本合同、從業(yè)人員證書、已建房屋效果圖、戶型圖等需公示的上墻材料未按規(guī)定公示（富泰名苑）；

2、項(xiàng)目手冊未能及時(shí)填寫及驗(yàn)核；

3、未進(jìn)行物業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)實(shí)施方案報(bào)我局備案；

4、部分銷售人員及相關(guān)從業(yè)人員為取得上崗資格證書；

5、資質(zhì)證書過期，但未及時(shí)補(bǔ)辦現(xiàn)象；

6、部分項(xiàng)目未取得相關(guān)施工許可，違規(guī)開發(fā)；

7、部分項(xiàng)目延期交付，但未說明原因，造成部分購房戶投訴；

針對以上情況我局以對問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下發(fā)整改通知書，責(zé)令整改完畢，并上報(bào)我局復(fù)核。

（二）我縣房地產(chǎn)市場存在的問題和不足；

1、開發(fā)企業(yè)市場經(jīng)營和管理水平有待提高；

2、專業(yè)工作人員工作效率低下、業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)、自身法律意識不足，造成購房者及相關(guān)業(yè)主投訴較多。

3、城鎮(zhèn)人口較少，購買力不足，房地產(chǎn)銷售滯后，造成部分開發(fā)企業(yè)資金困難，影響一系列的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。

4、后期管理混亂，業(yè)主投訴較多；

（三）、今后工作重點(diǎn)

1、進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)范管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不合法行為及買受人的違法行為進(jìn)行監(jiān)督；

2、公開舉報(bào)監(jiān)督電話，群眾實(shí)踐做到投訴一起處理一起，房地產(chǎn)企業(yè)違法行為遇到一起查處一起；

3、完善和改進(jìn)信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，加大對信息統(tǒng)計(jì)的復(fù)核力度；

4、每季度巡查全縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，掌握房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)態(tài)；

5、努力完善物業(yè)管理服務(wù)，使之成為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)開發(fā)檔次的主力軍；

6、積極配合和服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)行為，積極維護(hù)購房戶和業(yè)主及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益。

總體達(dá)到維護(hù)我縣房地產(chǎn)市場快速、健康、有序，發(fā)展的工作任務(wù)。

第四篇：2012年上半年佛山房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析

2012年上半年佛山房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析

經(jīng)歷過2011年的“寒冬”，佛山房地產(chǎn)市場在2012年逐漸迎來暖春。2012 年上半年，佛山房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定增長，呈現(xiàn)持續(xù)回暖趨勢。2012 年上半年，佛山一手住宅成交面積環(huán)比上漲23.5%，成交均價(jià)環(huán)比下跌3.6%，出現(xiàn)量升價(jià)跌的態(tài)勢。上半年佛山市通過“招拍掛”公開市場共成交各類型用地95 宗，新增住宅預(yù)售許可證共274 個(gè)，一手商品住宅成交總金額為227.05 億元，成交均價(jià)為7799 元/平方米。在降息等利好政策的影響下，眾多購房者由觀望轉(zhuǎn)變?yōu)槿胧校袌鲞M(jìn)入平穩(wěn)恢復(fù)和發(fā)展期。

一、土地市場情況

2012 年上半年，佛山市通過“招拍掛”公開市場共成交各類型用地95 宗，總成交用地面積452.75 萬平米，總成交金額117.04 億元。從成交土地用途看，住宅類用地和工業(yè)類用地成交量較多。全年住宅類用地成交23 宗，共135.05 萬平米，占總成交量的29.8%；商業(yè)類用地成交12 宗，共41.51 萬平米，占總成交量9.2%；辦公類用地成交11 宗，共24.62 萬平米，占總成交量5.4%。

分區(qū)域成交看，南海區(qū)成交用地面積達(dá)148.4 萬平米，占全市總量的32.78%，位居全市首位；高明區(qū)成交用地面積112.8 萬平米，僅次于南海區(qū)，占全市總量的24.93%；三水區(qū)成交用地面積為59.76 萬平米，占全市總量的13.2%；禪城區(qū)成交用地面積為47.27 萬平米，占全市總量的10.44%；佛山新城成交用地面積為42.97 萬平米，占全市總量的9.49%；順德區(qū)成交用地面積為41.46 萬平米，占全市總量的9.16%。

從土地成交的樓面地價(jià)看，南海區(qū)和佛山新城樓面地價(jià)在2000 元/平方米以上，分別為2803 元/平米和2645 元/平米，南海區(qū)以工業(yè)用地為主，佛山新城僅成交辦公和商業(yè)用地；順德區(qū)樓面地價(jià)為1873 元/平米；其次是禪城區(qū)1187 元/平米，三水區(qū)樓面地價(jià)為1082 元/平米；高明區(qū)樓面地價(jià)最低，為608 元/平米。

二、新建商品房市場交易情況

1、供應(yīng)情況

2012 年上半年，佛山全市新增住宅預(yù)售許可證共274 個(gè)，總批售住宅套數(shù)32596 套，較2011 年上半年減少2036 套；總批售住宅面積344.23 萬平米，同比2011 年上半年減少

4.5%。從各區(qū)住宅供應(yīng)分布看，順德區(qū)和南海區(qū)依然是主力區(qū)域，新增供應(yīng)量較大，新增住宅供應(yīng)量分別為121.17萬平米、99.62 萬平米，占全市總供應(yīng)量的64.1%。其次是禪城區(qū)和三水區(qū)，新增供應(yīng)量分別有47.77 萬平米、45.04 萬平米；高明區(qū)新增供應(yīng)量最少，有30.62 萬平米。

2、成交量價(jià)情況

佛山市2012 年上半年一手住宅共成交25518 套，成交面積291.13 萬平米，環(huán)比增長23.5%，同比減少26.9%。從區(qū)域成交來看，順德和南海兩個(gè)主要區(qū)成交量合計(jì)為205.68 萬平米，占全市總成交量比重的70.6%。其中南海區(qū)以成交106.2 萬平米居全市首位，高明區(qū)則最低，僅成交18.67 萬平米。禪城區(qū)成交量回升，漲幅為11.3%；其他四區(qū)成交量下滑幅度都超過20%，以三水區(qū)降幅最大，為55.9%。

成交價(jià)格方面，2012 年上半年，佛山一手商品住宅成交總金額為227.05 億元，環(huán)比增長19.0%，同比減少30.6%；成交均價(jià)為7799 元/平方米，環(huán)比下降3.6%，同比下降5.1%。

3、各區(qū)域市場成交情況

禪城區(qū)一手住宅共成交4778 套，總成交建筑面積47.66 萬平米，較去年上半年增長11.3%；總成交金額為40.52 億元，較去年上半年下降12.7%；整體成交均價(jià)為8501 元/平米，較去年上半年下降21.6%。

南海區(qū)一手住宅共成交8959 套，總成交建筑面積106.23 萬平米，較去年上半年減少20.8%；總成交金額為98.73 億元，較去年上半年減少23.4%；整體成交均價(jià)為9294 元/平米，較去年上半年下降3.3%。

順德區(qū)一手住宅共成交8152 套，總成交建筑面積99.45 萬平米，較去年上半年減少32.7%；總成交金額為67.21 億元，較去年上半年下降36.6%；整體成交均價(jià)為6758 元/平米，較去年上半年下降5.8%。

三水區(qū)一手住宅共成交1929 套，總成交建筑面積19.12 萬平米，較去年上半年減少55.9%；總成交金額為10.91 億元，較去年上半年減少64.0%；整體成交均價(jià)為5706 元/平米，較去年上半年下降18.4%。

高明區(qū)一手住宅共成交1700 套，總成交建筑面積18.67 萬平米，較去年上半年減少37.8%；總成交金額為9.68 億元，較去年上半年減少37.4%；整體成交均價(jià)為5183 元/平米，較去年上半年下降0.6%。

三、二手房市場交易情況

2012 年上半年佛山市二手房市場共成交6528 套，同比去年上半年減少57.32%，成交總面積77.43 萬平米，同比減少57.82%。從走勢來看，2005 至2011 年成交總套數(shù)均在兩萬套以上，2010 年出現(xiàn)了最高值42075 套，今年上半年成交套數(shù)僅六千多套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到往年成交量一半的水平。各區(qū)中，順德區(qū)二手房共成交2920 套，總成交面積為40.03 萬平米，占總成交面積的51.7%。南海區(qū)共成交二手房1822 套，共計(jì)19.96 萬平米，占全市的25.78%。禪城區(qū)共成交二手房802 套，共計(jì)7.9 萬平米，占全市的10.2%。三水區(qū)二手房共成交517 套，成交面積為5.11 萬平米，占總成交面積的6.6%；高明成交二手房僅467 套，共計(jì)約4.43 萬平米，占全市的5.72%。與11 年上半年相比，佛山五區(qū)二手房成交全面大幅下滑，跌幅在30%-70%以內(nèi)，順德區(qū)和南海區(qū)兩個(gè)主要區(qū)域分別下跌56.17%和65.67%。

四、總結(jié)和展望

2012 年上半年密集出臺的貨幣政策已經(jīng)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響，成交量開始有所回暖，受限購的影響房價(jià)穩(wěn)中有降。房地產(chǎn)市場目前的調(diào)整符合政策預(yù)期，也符合行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控大政策堅(jiān)定不動(dòng)搖的仍然是2012 年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。短期內(nèi)中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不會變。2012 年下半年市場將進(jìn)入量價(jià)平穩(wěn)的階段，在市場量價(jià)筑底回歸之后，或?qū)㈤_啟房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的下半場。

第五篇：2011年金華房地產(chǎn)市場總結(jié)報(bào)告

2011年金華房地產(chǎn)市場總結(jié)報(bào)告

第一部分：全國房地產(chǎn)市場總結(jié)

一、政策環(huán)境——房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化

2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000 萬套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。

1、商品房：限購、限價(jià)、限貸等行政手段加碼，稅收、利率等經(jīng)濟(jì)手段跟進(jìn)

限購范圍和嚴(yán)厲程度遞增、限價(jià)令陸續(xù)出臺。年初，“國八條”中明確提出限購條件，并指定必須限購的城市，將2010年“國十條”和“9.29 新政”的限購要求具體化、嚴(yán)格化，限購范圍擴(kuò)大至40多個(gè)城市，限制標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)厲程度大大提高。7月“國務(wù)院常務(wù)會議”又將限購范圍擴(kuò)大到地級縣級城市，限購城市進(jìn)一步擴(kuò)大至近50個(gè)城市。價(jià)格方面，中央規(guī)定商品房明碼標(biāo)價(jià)防止房地產(chǎn)企業(yè)坐地起價(jià)，要求各地制定房價(jià)控制目標(biāo)，并以問責(zé)制確保地方政府執(zhí)行力度，地方“限價(jià)令”陸續(xù)出臺。

首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制。從2010年1月“國十一條”到2011年1月“國八條”，首套房貸款首付比例全面調(diào)到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍；三套及以上住房暫停發(fā)放貸款；不能提供1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)正式落地。緊隨“國八條”之后，2011年1月27日，財(cái)政部發(fā)通知，將購買不足5年（含5年）的普通住宅對外銷售由按差額征收營業(yè)稅改為按全額征收；同日，上海、重慶開始實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，進(jìn)一步打擊炒房行為。10月人大會議已經(jīng)表明今后會擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

2、保障房：資金、土地等配套措施跟進(jìn)，促使大規(guī)模建設(shè)計(jì)劃落實(shí)到位

中央投入資金增加，多項(xiàng)政策支持保障房融資。2011年10月住建部部長姜偉新在十一屆全國人大常委會上表示，今年中央政府實(shí)際已投資1520多億元，超過往年水平。姜偉新還表示，明年的任務(wù)更重，中央的投入肯定不會少，而且會有所增加。另外，中央發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項(xiàng)目資本金足額到位的通知》等多項(xiàng)政策支持保障房融資，確保建設(shè)進(jìn)度。

1000萬套保障房計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)。2011年，《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出，未來5年，我國將開工建設(shè)3600 萬套保障房，2011年和2012年各1000萬套，后面三年1600萬套，“十二五”末使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2011年10月底，全國保障房已開工1033萬套，超額完成年初計(jì)劃任務(wù)。

3、貨幣政策：上半年持續(xù)收緊，新增房地產(chǎn)貸款下降顯著，近期貨幣政策微調(diào)

為抑制通貨膨脹，2011年上半年貨幣政策持續(xù)收緊，下半年則明顯放緩。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以來共5次），上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6次（2010年以來共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%的歷史高點(diǎn)。進(jìn)入下半年以后，隨著物價(jià)過快上漲的勢頭得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月進(jìn)一步下降至4.2%），中央及時(shí)調(diào)整貨幣政策收緊步伐，7月-11月共計(jì)5 個(gè)月里，央行未上調(diào)利率和存準(zhǔn)率。

10月，溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會議提出，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量合理增長；央行三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也沒有再提“把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)”，而是指出繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，密切監(jiān)測國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢發(fā)展變化，把握好政策的力度和節(jié)奏，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。

央行近日下調(diào)存準(zhǔn)率，釋放貨幣政策微調(diào)信號。2011年11月30日，央行公布從12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是近三年來央行首次下調(diào)存準(zhǔn)率，釋放2012年貨幣政策微調(diào)的信號。

二、新房——調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌

1、價(jià)格：9月起百城住宅均價(jià)開始下降，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大

百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)縮小，9月起持續(xù)環(huán)比下跌且跌幅有所擴(kuò)大。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年1月以來，環(huán)比漲幅逐漸縮小，價(jià)格上漲速度持續(xù)放慢；9月-11月，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下跌，且跌幅不斷擴(kuò)大，11月環(huán)比下跌0.28%。今年1月100個(gè)城市全部環(huán)比上漲，到11月只有43 個(gè)城市仍為上漲。

另外，由于十大城市全部為限購城市，受調(diào)控政策影響較大，房價(jià)漲幅下滑幅度大于百城平均水平。具體來看，各城市表現(xiàn)不同，杭州、蘇州、成都對市場反應(yīng)較為敏感，在5、6月份已經(jīng)開始呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢；深圳、上海8月開始降價(jià)；而廣州、北京、天津直到10月環(huán)比才開始下降，價(jià)格調(diào)整幅度不大。

2、需求：主要城市成交量低于去年，近三個(gè)月降幅擴(kuò)大

一線城市成交量已低于2008年的歷史低位，二、三線城市略好于2008年。整體來看，2011年1-11月，一、二線代表城市月均成交面積分別為64萬平方米和57萬平方米，同比分別下降15%和7%；三線代表城市為36萬平方米，與去年同期基本持平。與歷年水平相比，今年1-11月，一線城市月均成交面積已低于2008年歷史低點(diǎn)（76萬平方米），與2009年的較高水平（131萬平方米）相比降幅達(dá)51%；二線代表城市月均成交面積接近一線城市水平，達(dá)57萬平方米，雖明顯高于2008年水平（36萬平方米），但較2009年和2010年分別下降22%和10%；三線代表城市月均成交面積為36萬平方米，與2009年和2010年相比，降幅分別為18%和8%。

成交量持續(xù)低迷，但多數(shù)城市成交金額并未明顯下降。2011年1-11月，一二三線代表城市月均成交金額分別為100億元、46億元和27億元，均高于2008年。與上年相比，一線城市下降11%，二線代表城市基本持平，三線代表城市漲幅較為明顯，同比增長12%。

3、供給：重點(diǎn)城市總體供應(yīng)量與去年同期基本持平

一線城市新上市量低位運(yùn)行，二三線城市高位運(yùn)行。整體來看，2011年1-11月，一線城市住宅月均新批上市面積為78萬平方米，與去年同期基本持平，但處于近五年的最低水平。二線代表城市延續(xù)之前的上升態(tài)勢，月均新批上市面積略高于一線城市，達(dá)83萬平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三線代表城市為37萬平方米，增幅最為明顯，同比增長20%。今年11月，一線城市單月新批上市面積達(dá)104萬平方米，同比由9月的下降28%回升至增長26%；二線代表城市單月新批上市面積近三月呈下行態(tài)勢，11月同比微降3%，為96萬平方米；三線代表城市為35萬平方米，同比增長35%。

4、供求對比：銷供比持續(xù)低于1，庫存壓力不斷加大

2011年，大部分重點(diǎn)城市銷供比持續(xù)下降，已接近或低于2008年低點(diǎn)。二季度開始，重點(diǎn)城市銷供比普遍低于1，且大部分城市持續(xù)下行。北京、深圳、沈陽銷供比在第二季度出現(xiàn)大幅度下降，銷供比在0.5-0.8間波動(dòng)。11月份數(shù)據(jù)顯示，深圳的銷供比僅有0.3，北京為0.58，武漢為0.56，上海為0.61，沈陽為0.81，均創(chuàng)2008 年以來低點(diǎn)。

2011年，各重點(diǎn)城市庫存量持續(xù)攀升，出清周期繼續(xù)延長。2011年，重點(diǎn)城市庫存量持續(xù)走高，部分城市可售面積同比增速明顯提高，武漢三季度可售面積同比增速超過60%。受可售量上升和成交低位運(yùn)行的影響，2011年重點(diǎn)城市出清周期持續(xù)延長。11月，九個(gè)重點(diǎn)城市平均出清周期為15個(gè)月，連續(xù)11個(gè)月上升。一線城市中北京出清周期較年初延長9個(gè)月，深圳、上海分別延長3、4個(gè)月；二線城市除蘇州周期僅延長3個(gè)月外，其余重點(diǎn)城市延長8-11個(gè)月不等；三線城市惠州11月出清周期在上月小幅縮短后出現(xiàn)兩個(gè)月的延長。與歷史水平相比，2011年各重點(diǎn)城市出清周期相對于2008年的高位仍有一定距離，形勢相對緩和。三、二手房——受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價(jià)格降幅大于新房

9-11月，重點(diǎn)城市二手房價(jià)格平均環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。1-11月主要城市二手房價(jià)格平均漲幅連續(xù)縮小，從9月份開始環(huán)比持續(xù)下跌，跌幅從0.7%擴(kuò)大至11月的1.8%。2011年1-11月，11 個(gè)重點(diǎn)城市價(jià)格指數(shù)平均累計(jì)漲幅僅為5.1%，而2010年同期累計(jì)上漲26.9%，2009年1-11月為20.2%，2008年則是同期下降9.4%。

1-11月，主要城市二手房成交量明顯低于去年同期，下半年下行趨勢更為明顯。2011年1-11月，北京等重點(diǎn)城市二手房共成交44.1萬套，較去年同期下降34%，但依然高于2008 年水平33萬套。同比來看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐漸擴(kuò)大趨勢，從8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅達(dá)到57.5%。

四、土地——出讓總量略有增長，出讓總金額基本持平，住宅用地量價(jià)齊降

2011年，受調(diào)控政策影響，全國住宅用地量價(jià)全面下行，北京、上海等重點(diǎn)城市降幅更為顯著。1-11月，全國133個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比下降9.9%，溢價(jià)水平為13.9%，不及去年同期的一半，其中10、11月均在6%以下，處于近三年低位。供求方面，全國各類土地總供應(yīng)及成交面積仍高于去年，但住宅用地市場受影響較為顯著，其供應(yīng)和成交面積同比分別下降9.8%和11.0%；十大城市分別下降18.2%和23.5%，降幅高于全國水平。

1、土地價(jià)格：住宅用地樓面均價(jià)顯著回落，溢價(jià)率持續(xù)下行至歷史低位

住宅用地樓面均價(jià)持續(xù)低于去年同期。2011年1-11月，全國133個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)為1462元/平方米，同比下降9.9%。溢價(jià)率持續(xù)下行，10月跌破3%，創(chuàng)歷史新低。2011年1-11月，全國133個(gè)城市住宅用地成交平均溢價(jià)率為13.9%，比去年同期下降19個(gè)百分點(diǎn)，比2009年同期下降35個(gè)百分點(diǎn)。

十大城市住宅用地溢價(jià)水平降幅大于全國水平，北京、上海、廣州下滑幅度最為明顯。前11個(gè)月十大城市住宅用地成交平均溢價(jià)率為11.9%，略低于全國水平，比去年全年下降33%。各城市溢價(jià)率相比去年均下降，其中廣州下降77個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度最大。

2、土地供應(yīng)：住宅用地推出面積下降，前11 個(gè)月計(jì)劃完成率僅在五成左右

土地總推出面積仍高于去年。2011年1-11月，全國133個(gè)城市共推出土地面積12.1億平方米，同比增長9.2%，延續(xù)了2010年以來持續(xù)增長的態(tài)勢。10月起土地推出總量開始下降，10-11月推出土地總面積分別為1億平方米和1.2億平方米，同比分別下降7.0%和10.8%。

住宅用地推出面積下降明顯，前11個(gè)月計(jì)劃完成率僅在五成左右。2011年1-11月，共推出住宅用地4.3億平方米，同比下降9.8%，而商辦用地、工業(yè)用地則分別增長12.4%、25.4%。前11個(gè)月有7個(gè)月住宅用地成交面積同比下降，而其他類型用地多數(shù)月份為增長。2011年國土資源部公布的土地供應(yīng)計(jì)劃高達(dá)21.8萬公頃，預(yù)計(jì)全年計(jì)劃完成率僅在六成左右。

3、土地成交：出讓總量仍有增長，但住宅用地下降，十大城市降幅尤為顯著

土地總成交面積保持增長。2011年1-11月，全國133個(gè)城市招拍掛市場共成交各類土地9.7億平方米，同比增長15.6%。住宅用地近幾個(gè)月成交陷入低迷，降幅持續(xù)擴(kuò)大。2011年1-11月，全國133個(gè)城市住宅用地共成交3.4億平方米，同比下降11.0%，而同期商辦用地、工業(yè)用地則分別增長18.3%和40.6%。

十大城市住宅用地成交面積降幅大于全國水平，天津、武漢、杭州等二線城市降幅較大。1-11月，十大城市住宅用地成交面積達(dá)6332萬平方米（占全國18.9%），同比下降23.5%，降幅比全國大12.5個(gè)百分點(diǎn)，其中10-11月降幅達(dá)36.5%。

4、土地出讓金：總出讓金與去年基本持平，住宅用地出讓金降幅顯著

各類土地總出讓金小幅下降。2011年1-11月，133個(gè)城市土地招拍掛總出讓金達(dá)1.7萬億元，同比小幅下降1.8%。僅住宅用地出讓金下降且降幅較大。1-11月，住宅用地出讓金總額為1.1萬億元，同比下降15.4%，而其他各類用地皆同比增長。上半年住宅用地出讓金與去年同期基本持平（微幅下降0.8%），但下半年同比大幅下降29.1%。同期，住宅用地出讓金占比為67%，比去年同期下降了10個(gè)百分點(diǎn)。7-11月，住宅用地出讓金占比進(jìn)一步降至64%，比上半年下降5個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降13個(gè)百分點(diǎn)。

五、市場總體情況——品牌房企銷售業(yè)績增長，市場份額持續(xù)上升

1、銷售業(yè)績：品牌房企全年銷售業(yè)績總體有所增長，但下半年下滑明顯

2011年，商品房銷售面積增幅繼續(xù)回落。1-11月，商品房銷售面積89593.88萬平方米，同比增加8.5%，增幅減少了1.3個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，9月份以后商品房銷售面積增幅較快回落，10月份和11月份商品房銷售面積同比負(fù)增長。

但是，2011年多數(shù)品牌房企銷售額同比仍然增長。1-11月，除綠城、富力外，其他品牌房企銷售額較去年同期均有上升，平均增幅為16%。其中恒大增長最快，增速達(dá)66%，而其他企業(yè)增速均未超過40%。

2、用地儲備：房企減少拿地，但三、四線城市拿地比例上升

2011年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積37153.4萬平方米，比上年增長3%，增幅低于2010年同期30個(gè)百分點(diǎn)。購置土地面積增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地購置面積同比均為負(fù)增長。

大部分品牌房企拿地面積低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面積平均同比下降19%。除中海、綠城、金地外，品牌房企拿地面積低于去年，世茂、富力、龍湖、保利同比降幅均超過50%，其中世茂降幅高達(dá)85%。

3、投資開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅保持高位，房屋新開工面積增幅回落

2011年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資55483.034億元，同比增長29.9%，增幅低于去年同期6.7個(gè)百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅5個(gè)百分點(diǎn)。從月度數(shù)據(jù)看，10月和11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落，11月同比增幅降至20%。

2011年1-11月，商品房屋新開工面積17.5億平方米，同比增長20.5%，增幅減少28個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積5.9億平方米，同比增長22.3%，增幅增加13個(gè)百分點(diǎn)。

第二部分：金華本級市場總結(jié)

一、政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境——社會經(jīng)濟(jì)效益大幅提高，調(diào)控目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)

1、社會經(jīng)濟(jì)：整體經(jīng)濟(jì)保持快速增長，市區(qū)固定投資份額正在減少

1-11月份全市財(cái)政一般預(yù)算總收入為309.39億元，增長23.0%；其中地方財(cái)政收入175.0億元，增長23.5%。地方財(cái)政支出為198.40億元，增長16.1%。

市區(qū)財(cái)政一般預(yù)算總收入為71.75億元，增長25.2%，快于全市2.2個(gè)百分點(diǎn)；其中地方財(cái)政收入42.93億元，增長26.2%。地方財(cái)政支出47.22億元，增長1.2%。

在固定資產(chǎn)投資方面，1-11月份全市投資額為742.30億元，增長23.0%；其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資159.0億元，增長29.8%；市區(qū)固定資產(chǎn)投資額為173.42億元，增長15.9%，慢于全市7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額46.24億元，增長16.1%；

全市在金融存貸款方面增長較快。11月末全市金融系統(tǒng)本外幣存款余額為4720.78億元，增長19.5%。其中單位存款為2234.74億元，增長23.3%；個(gè)人存款為2302.42億元，增長15.9%。11月末金融系統(tǒng)本外幣貸款余額為3618.62億元，增長17.5%。其中短期貸款為2737.54億元，增長21.6%；中長期貸款為841.29億元，增長4.3%。在市區(qū)，金融系統(tǒng)本外幣存款余額為967.89億元，增長16.5%，增速快于全市3.0個(gè)百分點(diǎn)；其中單位存款為527.02億元，增長17.7%；個(gè)人存款為408.71億元，增長19.8%。11月末金融系統(tǒng)本外幣貸款余額為777.83億元，增長16.6%。其中短期貸款為455.88億元，增長26.2%；中長期貸款為297.50億元，增長1.6%。

2、政策環(huán)境：房價(jià)調(diào)控目標(biāo)已如期實(shí)現(xiàn)，后期鞏固成重點(diǎn)

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局12月18日發(fā)布的11月份全國70個(gè)大中城市住宅價(jià)格銷售變動(dòng)情況，金華新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比和定基比分別為100.0、101.7和104.0。也就是說，以去年12月份房價(jià)為基礎(chǔ)，今年前11個(gè)月房價(jià)累計(jì)上漲了4%。而且，從12月份的市場情況看，房價(jià)依然在下行，因此，可以得出“金華房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)已如期實(shí)現(xiàn)”的結(jié)論。

今年3月份金華市政府公布市區(qū)2011年新建住宅價(jià)格控制目標(biāo)：漲幅不超過市區(qū)城市居民人均可支配收入增長速度，將房價(jià)控制在合理水平。參照往年數(shù)據(jù)，假設(shè)今年人均可支配收入增幅為9%至10%，再按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月金華新建住宅價(jià)格實(shí)際累計(jì)漲幅為4%，這樣算來還有5%至6%的空間。而且12月份的房價(jià)還在繼續(xù)下行，也就是說12月份還要“吃”掉前11個(gè)月4%的部分累計(jì)漲幅。

從政策目標(biāo)方面來看，由去年的抑制過快上漲，到現(xiàn)在的促進(jìn)房價(jià)合理回歸，說明著調(diào)控的目標(biāo)正在進(jìn)一步強(qiáng)化；從目前實(shí)際情況來看，2011年金華市居民收入水平終于跑贏了房價(jià)的漲幅，說明調(diào)控帶來的影響正在持續(xù)顯現(xiàn)和深化，房地產(chǎn)市場已經(jīng)全面冷凍。

從今年3月份金華出臺的限購條例來看，政策結(jié)束時(shí)間為2011年12月31日，從表面看，假如沒有延伸政策時(shí)效，那么2012年金華市將不在限購范圍。但是，12月9日，在中央政治局會議上，中央明確定調(diào)：“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！边@基本決定了明年房地產(chǎn)繼續(xù)回調(diào)的趨勢。而在中央的強(qiáng)硬態(tài)度下，地方政府在政策是否繼續(xù)執(zhí)行這一方面顯然已經(jīng)被剝奪決定權(quán)，由此也可以看出調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行是肯定的，但是其目的將是以鞏固前期政策效果為主。

二、商品房——受調(diào)控影響，波動(dòng)頻繁，全年成交處于低谷

1、市場成交：調(diào)控大背景下，成交量嚴(yán)重縮水

2011年1-12月，全市共成交商品房面積129.817萬平方米，比去年同期下降39.48%，成交套數(shù)11802套，比去年同期縮水近六成。細(xì)分來看，新房成交面積77.954萬平方米，成交套數(shù)6596套，比去年同期分別下降39%和33%。二手商品房成交面積51.859萬平方米，成交套數(shù)5206套。比去年同期分別下降40%和42%。

從月度成交數(shù)據(jù)來看，市場成交因調(diào)控政策的影響波動(dòng)非常頻繁。從2月份開始市場成交就出現(xiàn)了連續(xù)下滑，直到5月份，政策出臺后過來1個(gè)月的緩沖期，開發(fā)商開始嘗試救市，可是因?yàn)榇舜握{(diào)控中央態(tài)度堅(jiān)定異常，也就使得雙方進(jìn)入長時(shí)間段的博弈期，市場成交也就變得忽上忽下，但是整體上，市場體成交量正在快速下滑。

2、市場份額：政策出臺前和“金九銀十”前成分水嶺

在市場成交大幅度縮水的背景下，住宅市場和商業(yè)市場成交份額也在進(jìn)行著拉鋸戰(zhàn)，但是整體上來說，今年份額占比變化沒有出現(xiàn)大的起伏，相對處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。

另外，從今年的占比變化比來看，政策出臺前的2月份和“金九銀十”前的8月份成為今年住宅市場和商業(yè)市場成交占比變化最主要的分水嶺。同時(shí)也是住宅市場占比最大的2個(gè)月份，占比分別為91%和94%。

從8月份占比跌至最低點(diǎn)后，商業(yè)市場開始發(fā)力，連續(xù)4個(gè)月處于上升狀態(tài)，月平均增幅3.25%。

三、住宅——限購、限貸、停貸，住宅市場量價(jià)齊跌

1、價(jià)格：年底價(jià)格破八，跌幅居全國百城之首

在持續(xù)調(diào)控的逼迫之下，金華樓市開始在陣痛中尋覓出路。繼7、8月份的折扣促銷策略失敗后，開發(fā)商們開始放低身態(tài)，以低價(jià)格來保銷量。9月份保集藍(lán)郡率先調(diào)價(jià)，臨江高層以9500元/㎡為起價(jià)推盤銷售，大大低于11000~12000元/㎡的市場預(yù)期；金華2011房博會期間金宇·上城錦苑以6500元/㎡為起步價(jià)推售高層房源，成為房博會最大的亮點(diǎn)。而一直以高端樓盤定位的綠城·金華御園，則是以9600元/㎡為起步價(jià)，這樣的結(jié)果更是讓民眾大跌眼鏡。

由中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，12月份金華樣本住宅平均價(jià)格為7995元/平方米，較11月份環(huán)比下跌2.85%，環(huán)比跌幅居全國百城首位，比全國百城住宅平均價(jià)格（8809元/平方米）低了9.24個(gè)百分點(diǎn)。

為了能夠增快資金回籠速度，解決資金緊張的局面，2011年下半年開始開發(fā)商紛紛選擇以低價(jià)策略進(jìn)行推盤銷售，但是，在全國大呼房價(jià)將大跌的聲勢中，消費(fèi)者觀望情緒卻是越發(fā)濃厚，對現(xiàn)下降價(jià)銷售并不感冒，因此，市場銷售業(yè)績并沒有好轉(zhuǎn)，反而是越來越差，這也致使開發(fā)商一再調(diào)整價(jià)格策略，也就造就了市場價(jià)格持續(xù)性的走低。

2、需求：無論是投機(jī)，還是剛需，全部被抑制

2011年1-12月，全市共成交商品住宅面積110.83萬平方米，成交套數(shù)9728套，比去年同期分別下降了42.09%和41.01%，可以說是縮水嚴(yán)重。

細(xì)分來看，新房成交面積66.66萬平方米，成交套數(shù)5346套，比去年同期分別下降42.24%和36.89%。二手房成交面積44.17萬平方米，成交套數(shù)4382套。比去年同期分別下降41.87%和45.35%。

從圖表上可以看出，2011年住宅市場成交高峰主要集中在第一季度，成交量占全年的38%，之后的5月和8月份出現(xiàn)了兩個(gè)成交小高峰，全年最低成交是11月份，僅5.1萬平方米。

限購令、第三套停貸等等宏觀調(diào)控成功的抑制了投機(jī)性需求，但不可否認(rèn)的是在銀行收緊錢袋的同時(shí)，不可避免的抑制了剛性需求，尤其是貸款利率和首套房首付比例的上升，在很大程度上使得剛需們不得不放棄購房計(jì)劃。甚至于在個(gè)別樓盤項(xiàng)目出現(xiàn)大幅度降價(jià)讓利的時(shí)候，剛需們在經(jīng)過計(jì)算后得出的結(jié)論是“購房者并沒有因此少付錢，反而需要承擔(dān)的還貸壓力還在上升”。這樣的市場背景下，成交縮水無疑被提前確定了。

3、供給：百萬平方供應(yīng)量，實(shí)際消化不到四成

2011年1-12月，全市累計(jì)供應(yīng)商品房面積1300260.28平方米，供應(yīng)套數(shù)11532套。其中商業(yè)供應(yīng)面積59634.93平方米，供應(yīng)套數(shù)1164套；住宅供應(yīng)面積1240625.35平方米，供應(yīng)套數(shù)10368套。

按區(qū)域來看，江南區(qū)域還是供應(yīng)面積最多的，接近總供應(yīng)面積的40%，而江北、金東、和婺城三個(gè)區(qū)域分別占比25%、15.4%和13.8%。值得一提的是，因?yàn)檎{(diào)控政策的影響，市區(qū)房地產(chǎn)市場受到抑制，供應(yīng)面積也較去年減少很多，但是今年城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)供應(yīng)有所增持，尤其是孝順和湯溪兩個(gè)鎮(zhèn)，在商品房供應(yīng)增速上都很快。

按供應(yīng)物業(yè)類型來看，2011年供應(yīng)的商品房主要以高層和多層為主，分別占45.7%和35.8%。另外，值得一提的是今年的排屋供應(yīng)面積超過了小高層商品房，這在也是在一定程度上說明了在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，普通的商品房受到抑制，市場接受度正在接受考驗(yàn)，而高端物業(yè)在市場接受度上還是比較穩(wěn)定。

2011年，在新房供應(yīng)消化方面速度明顯停滯，130萬平方的供應(yīng)量，供應(yīng)套數(shù)11532套，實(shí)際只消化掉4128套，消化率只有35.8%，這也在很大程度上使得商品房庫存激增，對于后期消化產(chǎn)生重大影響。

據(jù)金華市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截止到2012年1月10日，金華市商品房庫存量達(dá)到了1667410.85平方米，庫存可售套數(shù)13195套。按照2011年的市場銷售速度，初步估計(jì)還需要2年半的時(shí)間才能消化完，而且是在不計(jì)算未來供應(yīng)量的情況下。因此，后期市場銷售壓力正在激增。

四、商業(yè)——市場一波三折，后市迎來最大規(guī)模擴(kuò)張

1、需求：成交量同比縮水一層，后市有望提升

2011年1-12月，全市共成交商業(yè)房面積18.99萬平方米，成交套數(shù)2074套，比去年同期分別下降了17.85%和10.06%，無論是面積還是套數(shù)，縮水程度均超過一層。

細(xì)分來看，其中新房成交面積11.29萬平方米，成交套數(shù)1250套，比去年同期分別下降12.95%和7.34%。二手房成交面積7.69萬平方米，成交套數(shù)824套。比去年同期分別下降24.13%和13.9%。

從圖表上可以看出，一手商業(yè)在2011年1月份達(dá)到成交高峰之后整體就處于下滑階段，上半年在成交上還算比較穩(wěn)定，但是下半年成交量波動(dòng)比較大，8月份和11月份連續(xù)出現(xiàn)今年成交的低谷，尤其是11月份，0.3萬平方米的成交面積為全年最低。當(dāng)然12月份出現(xiàn)了很大幅度的反彈，漲幅達(dá)到174.59%，雖然在體量上依然不多，但是這也可以理解為商業(yè)市場正在逐步發(fā)力，以扳回現(xiàn)時(shí)不利的局面。

另外，在二手商業(yè)上，整體走勢跟新房差不多，都是上半年高，下半年低，全年最高成交量在6月份，最低在9月份，成交面積僅0.16萬平方米。在經(jīng)歷了9月和10月的低谷之后，11月開始二手商業(yè)成交也有所回升，這也符合商業(yè)市場整體走勢，后期的市場還是被看好的。

2、后市：大型商業(yè)項(xiàng)目群雄并起，擔(dān)心購買力不足

2012年起，金華商業(yè)市場將迎來史上最大規(guī)模的商業(yè)版圖擴(kuò)張。世貿(mào)中心、浙中Mall、萬達(dá)廣場、永盛購物廣場、帝壹街、華源·印象城等等大型商業(yè)中心、購物中心、商業(yè)街，甚至是城市綜合體，都在規(guī)劃建設(shè)中，金華商業(yè)規(guī)模正處在“噴發(fā)”狀態(tài)。

就建筑體量來說，這輪商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張規(guī)模將達(dá)到上百萬平方米。而根據(jù)市區(qū)現(xiàn)有商業(yè)營業(yè)面積規(guī)模來算，未來幾年內(nèi)金華商業(yè)面積至少會再翻一番。

仔細(xì)審視一下這輪商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張進(jìn)度，我們可以發(fā)現(xiàn)從江北到江南、從城西到城東，擴(kuò)張速度不可謂不驚人。

在江北，總建筑面積約7萬平方米的永盛購物廣場建設(shè)已近尾聲。另外，據(jù)說開發(fā)商永盛集團(tuán)正在與外商接觸洽談，有意整體出租，如果最終能達(dá)成協(xié)議，繼第一百貨、銀泰百貨兩大龍頭后，江北又將新增一個(gè)外資背景的購物中心。

江北的看點(diǎn)二是御江帝景的商業(yè)配套項(xiàng)目——帝壹街商業(yè)街已經(jīng)掛出招商橫幅，商業(yè)體量在5萬平方米左右。該項(xiàng)目如果建成營運(yùn)，那么，南段商業(yè)冷寂的格局將因此改變。隨著北段商業(yè)向南延伸、南北貫通，西市街將成為一條完整的商業(yè)街區(qū)。

在江南，蘭溪街商業(yè)步行街去年9月開街，而地處蘭溪街和李漁路交叉口上的，面積逾20萬平方米的世貿(mào)中心也已基本建成，雖然因種種原因推遲了開業(yè)時(shí)間，但既然已經(jīng)建成，那么啟動(dòng)運(yùn)營也將鐵板釘釘?shù)氖?。而這樣一來，江南商業(yè)中心的地位將更加鞏固。

在城西，一個(gè)建筑面積超過50萬的城市綜合體———婺州城市廣場已在婺城新區(qū)拔地而起。其中，一期占地123畝的核心商業(yè)街項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)頂，各招商項(xiàng)目也已經(jīng)啟動(dòng)，如果婺州城市廣場順利建設(shè)，那么婺城商業(yè)副中心的雛形就直接展現(xiàn)在民眾眼前了。

在城東，萬達(dá)廣場項(xiàng)目正式進(jìn)駐金華金東板塊。作為中國商業(yè)地產(chǎn)的先行者和領(lǐng)軍者，“一座萬達(dá)廣場、一個(gè)城市中心”已成為一個(gè)響亮的口號和品牌。而且政府已明確表態(tài)，希望把萬達(dá)廣場打造成金華商業(yè)新中心、城市新地標(biāo)。

除了上述的這些標(biāo)志性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一些熱點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目也在孕育中。引進(jìn)了來自臺灣的零售業(yè)巨頭——大潤發(fā)的江南華源·印象城正在建設(shè)中，建成后將擁有5萬方左右的商業(yè)面積。另外，在五百灘，除了規(guī)劃建設(shè)中的五星級酒店，其商業(yè)部分同樣令人期待。

百萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目似乎在一夜之間冒出，金華儼然成了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目大工地。目前，針對如此大規(guī)模的商業(yè)擴(kuò)張，有人叫好，也有人擔(dān)心，上百萬平方米的商業(yè)面積需要多少購買力來支撐成為一個(gè)大問題，如果沒有足夠的購買力，將會導(dǎo)致商業(yè)面積過剩，對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響？

五、土地——土地出讓近三年最低，一半改掛牌

在最近3年金華市區(qū)的土地出讓中，2011年是土地供應(yīng)量最少的一年，2010年市國土局發(fā)布了30個(gè)商住用地土地公告，2009年最多，發(fā)布了32個(gè)商住用地土地公告，2008年略高于2011年，發(fā)布了24個(gè)商住用地土地公告，2011年最低，整年僅發(fā)布了20個(gè)商住用地土地公告。2011年總推出商住用地27宗，定向用地3宗，成交18宗，成交率74%。

2011年全年金華市區(qū)總共出讓土地27宗，總占地面積約109.11萬平方米，比去年同期減少了38.05%。在成交方面，全市共成交土地20宗，總占地面積80.4萬平方米，比去年同期下降47.96%。

其中成交住宅用地17宗，總占地面積為68.16萬平方米，出讓金額20.2244億元。以平均1.2的容積率計(jì)算，全年成交的住宅同底將給住宅市場提供面積超過80萬方的住宅產(chǎn)品。

從圖表可以看出，2011年金華土地出讓主要集中在1月份和7月份，分別是4宗和5宗，5月、10月、12月這三個(gè)月出現(xiàn)了0成交，而其他月份的成交量也都維持在1到2宗左右。

從成交樓面地價(jià)看，全年成交土地樓面均價(jià)約為2300元/㎡。其中，4月份成交的1宗土地，因?yàn)槲挥诤Ｌ涟鍓K內(nèi)，所以成為出讓土地樓面價(jià)最高的一個(gè)月，比之全市樓面均價(jià)高出180%，另外，11月份出讓的江南臨江小地塊成為月度唯一的1宗土地，因此樓面地價(jià)也比較高，超出全市樓面均價(jià)94%。

另外從圖表中我們可以看出，1月、3月和9月的成交土地樓面價(jià)都偏低。從分析中我們可以看到1月份樓面價(jià)偏低的原因在于其成交的4宗地塊都位于城郊，其中曹宅和羅埠各1宗，金西開發(fā)區(qū)2宗，因此在土地成交價(jià)格上偏低。

而3月份和9月份造成成交樓面價(jià)偏低的原因則是其出讓的土地均由拍賣轉(zhuǎn)為掛牌出讓，成交價(jià)格也都接近出讓起拍價(jià)。其中3月份成交的1宗婺城板塊的地塊，成交價(jià)格只比原計(jì)劃拍賣的起始價(jià)高出40元/㎡，而9月份成交的2宗金東板塊的地塊其中的1宗地塊甚至比原計(jì)劃拍賣的起始價(jià)還要低79元/㎡。

從2011年金華土地供應(yīng)情況看，工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)是供應(yīng)最集中的區(qū)域，總供應(yīng)面積達(dá)40.4萬平方米，占據(jù)2011年出讓土地總量的近4成。

從目前金華的土地資源看，作為居住成熟區(qū)的江南是可供土地最稀缺的區(qū)域，2011年出讓了一幅小地塊。今年的土地產(chǎn)量大戶市工業(yè)園區(qū)的土地出讓以原先的廠房搬遷改造為主，以目前看來，“兩翼兩三角”將是金華后續(xù)土地儲備最大的區(qū)域。

2011年金華推出27宗土地，拍賣及掛牌出讓成功的有20宗，流拍的有7宗。其中住宅用地成交18宗，流拍4宗；商業(yè)性質(zhì)用地成交1宗，流拍2宗；定向用地成交2宗，流拍1宗。

流拍地塊中，最受關(guān)注的要屬湖海塘八一南街以西、31號路以北地塊，占地約149畝，面積大、位置好，但由于7月份樓市行情已開始下行，6.8億的起始價(jià)，需要的資金量太大，對開發(fā)商來說，在后市不明朗的情況下，需要三思而后行，因此，此地塊拍賣公告出來后，因報(bào)名人數(shù)不足而轉(zhuǎn)為掛牌，最終掛牌價(jià)也未能達(dá)到保留價(jià)而導(dǎo)致流拍。

一、政策趨勢——房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力

本輪調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大局，中央力度和決心不減。2010年以來，中央政府緊盯市場變化持續(xù)加碼調(diào)控，“國十條”、“國八條”等政策密集出臺，溫家寶總理等領(lǐng)導(dǎo)人也不斷強(qiáng)調(diào)中央政府繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的決心。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。

另外，2011年，為控制通貨膨脹，國內(nèi)貨幣政策持續(xù)收緊，經(jīng)濟(jì)增速減緩，國際環(huán)境惡化，不確定性加大。下半年貨幣政策收緊的節(jié)奏放緩，開始適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)。預(yù)計(jì)2012年，貨幣政策將由2011 年的“穩(wěn)中偏緊”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變，但全面放松可能性不大。

二、市場趨勢——上半年調(diào)控進(jìn)一步顯現(xiàn)，下半年逐漸趨好，總體不容樂觀

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出“量價(jià)略有調(diào)整，投資新開工增速明顯下降”的特點(diǎn)。

至2010年以來，房地產(chǎn)市場新開工面積增速持續(xù)放大，而銷售面積增速卻在低位徘徊，因此，過去兩年大規(guī)模新開工項(xiàng)目的入市，將給2012年上半年的銷售帶來巨大壓力，尤其是二線城市，受限購影響，其潛在需求不如一線城市旺盛，但是庫存量或潛在供應(yīng)甚至可能超過一線城市，因此，在2012年二線城市將可能面臨更大壓力。

在價(jià)格走勢方面，預(yù)計(jì)到2012年上半年，價(jià)格總體向下的趨勢將更加明顯。在降幅上，重點(diǎn)城市銷售均價(jià)可能將下降5%左右，其中一線城市降幅將超過10%，二線城市微降，三四線城市可能有小幅上漲。另外，2012年，住宅市場銷售面積和銷售額均會有明顯下降；但是商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及銷售額將會有所增長。

三、結(jié)語

展望未來，在2012 年甚至更長的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，短期內(nèi)，市場需求和價(jià)格波動(dòng)幅度加大，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升。應(yīng)該看到的是，中長期來看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢不會逆轉(zhuǎn)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)也將為房地產(chǎn)市場提供旺盛的需求，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨較好的發(fā)展空間。

但另一方面，影響行業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制將逐步建立。保障房制度不斷被完善，建設(shè)計(jì)劃逐步落實(shí)，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現(xiàn)；房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)格局。

附件1：2011年金華成交商住用地信息 注：附件1表中，紅色部分為定向土地 附件2：2011年金華市商品房供應(yīng)信息

注：附件2表中紅色部分為商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)