第一篇：物業(yè)管理方案計(jì)劃書1

物業(yè)管理方案計(jì)劃書

一、概述

項(xiàng)目位于廣州市華南快速干線沙溪入口，是臨近廣州市區(qū)僅存的幾個(gè)適合經(jīng)營(yíng)大型批發(fā)、物流集散的地塊，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

二、目標(biāo)

貫徹批發(fā)市場(chǎng)初始開(kāi)發(fā)構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將批發(fā)市場(chǎng)管理成現(xiàn)代化管理模式，讓業(yè)主在批發(fā)市場(chǎng)里感受到井型有序。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促

批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)物業(yè)保值增值，樹(shù)立我批發(fā)市場(chǎng)的品牌形象。

三、組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

四、人事

人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工（按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)）。序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)

1總監(jiān)1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。2經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。

3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證4安監(jiān)經(jīng)理1具體管理、調(diào)度、安排安檢人員工作事宜等。5安監(jiān)人員門衛(wèi)、巡更、停車管理、物業(yè)內(nèi)公共秩序，（按場(chǎng)地大小每100㎡/1人×3班＝）具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。7保安人員

8清潔人員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔

六、前期物業(yè)接管

a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收，從物業(yè)管理角度向批發(fā)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)提出建議。

b)物業(yè)接管驗(yàn)收

l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用；

l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍）。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位；

l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。

l 接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。

l 在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理處查明原因后，及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，請(qǐng)求盡快解決。

l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。

l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，并向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示，以期盡快對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。

l 接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理處簽發(fā)接管文件。

l 當(dāng)物業(yè)管理處簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。

七、入伙

1、準(zhǔn)備工作

l 治安方面：批發(fā)市場(chǎng)四周安裝防護(hù)欄；并增強(qiáng)安監(jiān)人員巡邏；

l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉批發(fā)市場(chǎng)由多個(gè)出入口到三進(jìn)二出；增設(shè)三個(gè)上落貨區(qū)；重新規(guī)劃停車位置，去除不合理車位。

l 垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等

l 通道燈：是實(shí)際情況需要，增減通道燈，方便車輛、卸貨人員夜間工作，亦方便安監(jiān)人員在夜間管理批發(fā)市場(chǎng)

l 分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等；

l 召開(kāi)批發(fā)市場(chǎng)商戶集體會(huì)議，制定商戶管理守則流程；

l 制定批發(fā)市場(chǎng)商戶管理流程后，印刷表格發(fā)給各商戶；

2、協(xié)調(diào)工作

l 與供電局、自來(lái)水公司、當(dāng)?shù)嘏沙鏊徒值赖葐挝桓愫寐?lián)系工作，保證商戶進(jìn)駐后的水、電等的一應(yīng)方便。

l 代商戶與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便進(jìn)駐商戶。

3、商戶辦理進(jìn)駐手續(xù)程序

已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購(gòu)房合同或租約合同

確認(rèn)商戶身份 繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金

建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi)，蓋章

商戶簽署遵守物業(yè)管理協(xié)議

向進(jìn)駐商戶辦理手續(xù)

八、物業(yè)裝修與管理

商戶在進(jìn)駐后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，商戶在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫商戶 裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。商戶在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。

商戶在裝修前向物業(yè)管理處申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，商戶、施工隊(duì)及物業(yè)管理處三方應(yīng)在申請(qǐng)書上簽字蓋章。

九、物業(yè)檔案的建立

物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。

十、日常管理

（一）房屋管理運(yùn)作一覽表

工作內(nèi)容： 核對(duì)業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù)

標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確 符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀無(wú)改變、用途無(wú)改變 無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修。無(wú)違章裝修 及時(shí)聽(tīng)取商戶意見(jiàn)。對(duì)批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)的道路24小時(shí)管制，疏導(dǎo)車輛交通，盡量避免堵塞現(xiàn)象出現(xiàn)

辦公室工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理商戶保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案

（二）房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表

工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù)

道路停車場(chǎng) 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈

頻度 8H內(nèi)隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過(guò)夜，小修補(bǔ)24H內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天，及時(shí)維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修

標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀，無(wú)改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開(kāi)關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上 無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100% 憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無(wú)積水，缺損，完好率90%以上 無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好 整潔無(wú)缺，扶手完好，梯燈正常，無(wú)張貼痕跡 暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞 無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統(tǒng)一 運(yùn)作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上

程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案

工作內(nèi)容 定崗檢查 流動(dòng)檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練

消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練

頻度 24H 每周一遍 24H，每20分鐘一遍 24H 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 每周一次，每次1H 標(biāo)準(zhǔn) 人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無(wú)收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人 100% 無(wú)違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國(guó)家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練

（四）安全護(hù)衛(wèi)、停車管理

（五）保潔管理

工作項(xiàng)目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運(yùn) 消殺 滅鼠、蟑螂

頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年

標(biāo)準(zhǔn) 地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草、積水，單車棚、樓梯口無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無(wú)雜物、垃圾，保潔率95%以上 無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，無(wú)張貼、亂堆，扶手無(wú)塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清，整潔無(wú)味無(wú)污積，垃圾清運(yùn)率100% 無(wú)蠅、少蚊、少蟲(chóng) 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運(yùn)垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運(yùn)垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔

五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)

A 經(jīng)營(yíng)收入：元（每月，以下省略）

經(jīng)營(yíng)收入包含項(xiàng)目:l 物業(yè)管理費(fèi)：元

應(yīng)收元

預(yù)計(jì)收入元（收繳率90%）

l 維修服務(wù)費(fèi)：元

l 其他收入：元

共計(jì)收入：萬(wàn)元

B 支出：萬(wàn)元

l 人員工資福利共：元（安監(jiān)人員平均每人3600元/月‖辦公室人員平均每人元/月 ‖l 辦公費(fèi)用：2.5萬(wàn)元（辦公、雜物開(kāi)支、綠化、保潔、消殺等）

l 維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬(wàn)元

l 稅金：萬(wàn)元

l 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：萬(wàn)元

C 潤(rùn)虧：萬(wàn)元

D 物業(yè)接管期間

前期投入：萬(wàn)元（【辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)：電腦×6臺(tái)；打印機(jī)1臺(tái)；復(fù)印機(jī)1臺(tái)；辦公桌椅12套以上；辦公文具等】、【通訊器材：對(duì)講機(jī)×20臺(tái)；后備電池×40塊】【員工服裝配置費(fèi){每人}：、春裝×2；秋裝×2；冬裝外套；軍鞋/靴；帽；武裝皮帶】、【安全護(hù)衛(wèi)用品：DV攝像×2；伸縮警棍；安全頭盔；盾牌；滅火筒】、【規(guī)劃設(shè)施：?jiǎn)T工宿舍；】）e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：21.962萬(wàn)元/年，0.61元/月* M

2（1）員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

序號(hào) 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計(jì)經(jīng)理 1 1200 1200經(jīng)營(yíng)部主任 1 800 800辦事員 3 600 1800物業(yè)管理員 1 800 800安全護(hù)衛(wèi)員 7 500 3500水電工 1 700 700保潔員 2 400 800

工資總額合計(jì) 9600

工資總額合計(jì)：9600元/月；115200元/年

福利：115200*23%=26496（元/年）

合計(jì)：14..17萬(wàn)元/年

（2）公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬(wàn)元

（3）綠化管理費(fèi)：綠化率45% 1.04萬(wàn)M2*1元/年* M2 =1.04萬(wàn)元

（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0.192萬(wàn)元

（5）安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0.14萬(wàn)元

（6）辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算

5.52萬(wàn)元*25%=1.38萬(wàn)元

（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即 1萬(wàn)元

（8）稅費(fèi)：按營(yíng)收5.5%繳納即 1.052萬(wàn)元

（9）保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保

（10）合理利潤(rùn)：按營(yíng)收8%計(jì)算 1.36萬(wàn)元

但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格。

第二篇：物業(yè)管理計(jì)劃書

天津泰達(dá)水務(wù)有限公司生態(tài)城泵站物業(yè)管理計(jì)劃書

一、管理內(nèi)容：

清潔、保安、會(huì)議、花卉綠化、其他服務(wù)

二、管理范圍及標(biāo)準(zhǔn)

1、清潔管理范圍及標(biāo)準(zhǔn)

1）院區(qū)外墻、院門

清潔標(biāo)準(zhǔn)：日常清潔、定期擦拭、無(wú)污物

2）步行梯的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：踢腳板及墻面干凈無(wú)塵土，無(wú)污漬；扶手、欄桿無(wú)灰塵、無(wú)污漬；平臺(tái)及臺(tái)階無(wú)雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內(nèi)無(wú)堆放雜物。

3）燈具的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：清潔無(wú)污物，無(wú)手?。徽w統(tǒng)一光亮；天花板無(wú)污染。

4）玻璃的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：光亮、無(wú)污點(diǎn)。

5）門窗清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺(tái)、門把手保持明亮，無(wú)污跡，無(wú)塵土，無(wú)蛛網(wǎng)。

6）院落地面及地面以上公用設(shè)施的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：日常不定時(shí)清掃，無(wú)雜物，定期刷洗。

7）辦公樓內(nèi)走廊、辦公室、會(huì)議室的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：垃圾及時(shí)清倒，垃圾袋及時(shí)更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內(nèi)無(wú)雜物，盆體干凈、無(wú)污物。

8）衛(wèi)生間：

清潔標(biāo)準(zhǔn)：

衛(wèi)生間的門清潔、無(wú)手印、黑點(diǎn)、污漬；

玻璃鏡面保持光亮、無(wú)水漬；

臺(tái)面、洗手盆、水龍頭、皂液盒無(wú)污物、水漬、雜物、保持光亮；

瓷磚墻面、隔斷門無(wú)污跡、無(wú)塵土；恭桶及后側(cè)墻面、小便池上下內(nèi)外保持干凈、無(wú)黃垢、無(wú)毛發(fā)、無(wú)雜物、光亮白潔；

壓水桿及不銹鋼扶手、電鍍件保持無(wú)水漬、無(wú)污物、保持光亮；地面保持干凈光潔、邊角無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)水漬；

垃圾及時(shí)清倒，垃圾袋及時(shí)更換；

排風(fēng)口、燈罩、天花板保持無(wú)塵土、無(wú)污漬；

衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新，每個(gè)月進(jìn)行一次空氣熏蒸；

衛(wèi)生紙、洗手液及時(shí)添補(bǔ)更換。

9）地毯的清潔：

清潔標(biāo)準(zhǔn)：重點(diǎn)污漬刷洗干凈；清洗地毯徹底，表面無(wú)污漬，無(wú)雜物。

10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面干凈、無(wú)污漬、水漬、干凈無(wú)雜物。定期用洗地機(jī)清洗（一年一次）

11）不銹鋼物品的養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：不銹鋼制品定期使用專業(yè)清潔劑及護(hù)理劑保養(yǎng)，保持光亮。

12）辦公家具的養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：家具表面擦拭干凈，然后對(duì)其進(jìn)行專業(yè)的保養(yǎng)，使其光亮如新。

13）飲水機(jī)的清洗

清潔標(biāo)準(zhǔn)：飲水機(jī)保持有水，機(jī)身干凈，機(jī)身及出水口干凈，水槽內(nèi)無(wú)污水殘留；每3個(gè)月清洗1次。

14）木地板的定期養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面清潔干凈，無(wú)污漬、無(wú)雜物，邊角無(wú)雜物、頭發(fā)。定期打蠟，保持光亮。

2、保安管理職責(zé)及標(biāo)準(zhǔn)

1)負(fù)責(zé)日常保安服務(wù)：

標(biāo)準(zhǔn)：保安負(fù)責(zé)依照本標(biāo)準(zhǔn)做好進(jìn)出人員登記、治安巡邏、車輛引導(dǎo)、會(huì)場(chǎng)警衛(wèi)等具體服務(wù)工作。建立安全管理檔案、安全責(zé)任制、建立消防責(zé)任制，落實(shí)消防責(zé)任人。

2)值班人員依照標(biāo)準(zhǔn)做好接警，確認(rèn)火情、協(xié)助消防撲救等具體工作。

標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)區(qū)內(nèi)火災(zāi)易發(fā)區(qū)和儲(chǔ)存易燃易爆品的單位做好統(tǒng)計(jì)工作，并制定切

實(shí)可行的防范檢查措施。建立安全消防責(zé)任制，落實(shí)消防責(zé)任人。

3)負(fù)責(zé)對(duì)院內(nèi)所屬車輛做好統(tǒng)計(jì)建檔工作，并做好車場(chǎng)、車位日常管理工作。

標(biāo)準(zhǔn)：負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)院內(nèi)長(zhǎng)期進(jìn)出車輛的型號(hào)、顏色、車牌號(hào)。確認(rèn)車輛存放區(qū)。每天對(duì)車場(chǎng)車位進(jìn)行巡視。負(fù)責(zé)車場(chǎng)、車位設(shè)置管理制度標(biāo)牌。（包括車場(chǎng)巡視時(shí)間、車內(nèi)財(cái)務(wù)自理等提示性內(nèi)容）

4)保安風(fēng)紀(jì)及內(nèi)務(wù)管理

標(biāo)準(zhǔn)：保安員在崗執(zhí)勤期間應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會(huì)議管理負(fù)責(zé)會(huì)場(chǎng)內(nèi)清潔、來(lái)賓登記、投影設(shè)備、花卉擺放及其他服務(wù)。

標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)會(huì)議室進(jìn)行清潔，依照服務(wù)對(duì)象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調(diào)試投影設(shè)備、擺放會(huì)議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會(huì)議登記；茶水在會(huì)議開(kāi)始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時(shí)間可機(jī)動(dòng)）直至?xí)h結(jié)束； 如有需要可提供會(huì)議記錄整理及打印工作。

6)綠化管理

標(biāo)準(zhǔn)及范圍：鮮花擺放、辦公樓內(nèi)綠植養(yǎng)護(hù)，院內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)管理。會(huì)議鮮花會(huì)前預(yù)定；綠植定期養(yǎng)護(hù)更換，擺放整齊；院內(nèi)綠化定期修剪、養(yǎng)護(hù)、做好越冬保護(hù)。

7)緊急情況

? 下雪：及時(shí)清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產(chǎn)廠

房入口防滑、防污處理。

? 樓內(nèi)跑水：及時(shí)切斷水源，同時(shí)通知工程維修人員及時(shí)進(jìn)行維修，做好

現(xiàn)場(chǎng)堵救工作，進(jìn)行事后清潔工作。

8)前臺(tái)接待服務(wù)管理

標(biāo)準(zhǔn)：配合重要禮儀、參觀、接待活動(dòng)，安排專人清潔大廳區(qū)域；及時(shí)對(duì)來(lái)賓進(jìn)行登記，做好引導(dǎo)、咨詢服務(wù)；代做考勤、打印、復(fù)印服務(wù)。

9)其他服務(wù)管理范圍：

? 對(duì)樓內(nèi)水、電、公共設(shè)施的日常維修和保養(yǎng)；做到及時(shí)、周到。? 客戶需要提供的其他服務(wù)。

三、質(zhì)量保證：

為了做好服務(wù)，確?？蛻魸M意，制定《泰達(dá)水務(wù)物業(yè)管理細(xì)則》、《來(lái)賓登 記表》、《消防責(zé)任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛(wèi)生巡查記錄》、《客戶反饋意見(jiàn)卡》、《會(huì)議服務(wù)通知單》等，以日常的精細(xì)化管理控制管理質(zhì)量的提升和監(jiān)督。

四、維修費(fèi)用的劃分

1、由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用。

1）環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)所需費(fèi)用。

2）符合中修、大修工程中規(guī)定修理項(xiàng)目的費(fèi)用。

3）單項(xiàng)在2000元（含2000元）以上的維修項(xiàng)目。

2、由公司承擔(dān)的費(fèi)用

1）符合小修（零星維修）工程的費(fèi)用。

2）單項(xiàng)在2000元（不含2000元）以下的維修項(xiàng)目。

第三篇：物業(yè)管理計(jì)劃書

關(guān)于物業(yè)管理計(jì)劃書

客服服務(wù)部：

一、規(guī)范行為，提高自身形象。

1.員工統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。

2.按客服中心的接待要求，貫徹禮貌待人、微笑服務(wù)、主動(dòng)問(wèn)候的方式接待業(yè)主、來(lái)訪者。

3.對(duì)業(yè)主、來(lái)訪者提出的要求進(jìn)行分析，以便提供更好、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。4.業(yè)主的報(bào)修、投訴等工作做到及時(shí)有效的處理和回訪，并認(rèn)真做好記錄。工作職責(zé)：在客戶部主管的指導(dǎo)下組織協(xié)調(diào)客戶服務(wù)部?jī)?nèi)、外部資源，提高項(xiàng)目客服能力和品質(zhì)，降低業(yè)戶投訴，提升業(yè)戶滿意度。

5監(jiān)督指導(dǎo)小區(qū)保潔工作，制定標(biāo)準(zhǔn)操作監(jiān)督流程，落實(shí)分區(qū)負(fù)責(zé)制度，定人、定崗、定工作內(nèi)容，每周定期檢查制度，有效地調(diào)動(dòng)其積極性，促進(jìn)內(nèi)部和-諧競(jìng)爭(zhēng)，提升小區(qū)環(huán)境質(zhì)量

二、規(guī)范服務(wù)

1.認(rèn)真書寫各項(xiàng)工作日志，文件、記錄清楚。

2.建立了維修巡查表，等各類表格落實(shí)交-班工作記錄本。

3.客服組每周一上午召開(kāi)一次周例會(huì)，在員工匯報(bào)工作的基礎(chǔ)上，小結(jié)、點(diǎn)評(píng)、總結(jié)前一階段完成的工作任務(wù)，同時(shí)布置新的工作任務(wù)，宣傳中心例會(huì)規(guī)定，提出明確要求，及時(shí)上報(bào)主管，請(qǐng)示工作。

4.建立完善的檔案管理制度，對(duì)收集各類資料等文件分類歸檔完整，有檢索目錄。同時(shí)，初步實(shí)施了電子化管理，各種公告、通知、報(bào)告、物業(yè)費(fèi)、業(yè)主信息資料，并同步建立電子檔案，可隨時(shí)調(diào)閱 工作內(nèi)容：

（1）組織開(kāi)展業(yè)戶接待工作受理業(yè)戶投訴報(bào)修 投訴處理工作流程：

接待投訴/記錄并根據(jù)具體情況做如下處理/1：一般投訴/做出將盡快妥善解決的承諾/上報(bào)客服主管/客服主管組織解決/回訪后確認(rèn)歸檔/2：重大投訴/上報(bào)公司負(fù)責(zé)人/與公司負(fù)責(zé)人召開(kāi)辦公會(huì)議/公司負(fù)責(zé)人組織處理/回訪后確認(rèn)歸檔。保修處理工作流程：

接維修電話/記錄維修地點(diǎn)、內(nèi)容、時(shí)間、姓名、聯(lián)系電話、/受理并填寫維修單/報(bào)維修部門/跟進(jìn)維修情況和進(jìn)度/受理維修結(jié)果/對(duì)業(yè)戶進(jìn)行回訪/處理滿意后存檔。

（2）組織實(shí)施業(yè)戶裝修、入住手續(xù)辦理。入住手續(xù)辦理流程：

準(zhǔn)備業(yè)務(wù)辦理所需資料，房屋驗(yàn)收表1份/物品領(lǐng)用登記表1份/業(yè)戶檔案袋1個(gè)/（前期物業(yè)協(xié)議書、臨時(shí)管理規(guī)約、消防安全責(zé)任書、）一式兩份、：小區(qū)專用智能卡3張：資料袋一個(gè)（居家安防說(shuō)明書、業(yè)戶手冊(cè)、鑰匙說(shuō)明書、裝修手冊(cè)等相關(guān)資料）業(yè)戶身份識(shí)別：

查驗(yàn)開(kāi)發(fā)公司出具的《交房通知書》、業(yè)戶身份證原件、購(gòu)房合同原件：如非業(yè)戶本人，者需提供戶口本原件或業(yè)戶委托書，以及受托人身份證明。費(fèi)用收取：

向業(yè)戶收取一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，（包括物業(yè)費(fèi)、建渣費(fèi)、裝修期間維護(hù)費(fèi)和管理費(fèi)）以及預(yù)存電費(fèi)。協(xié)議完善：

填寫《長(zhǎng)居情況登記表》

簽訂《物業(yè)前期服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》商鋪業(yè)戶簽訂《商鋪管理協(xié)議》已購(gòu)買車位的業(yè)戶簽訂《自有車位場(chǎng)地服務(wù)協(xié)議》。房屋驗(yàn)收：

指定專人陪同驗(yàn)房，抄錄水，電，氣表底數(shù)，請(qǐng)業(yè)戶在《房屋驗(yàn)收表》上簽驗(yàn)收意見(jiàn)。物資移交：

順利向業(yè)戶發(fā)放鑰匙、智能卡、《業(yè)戶手冊(cè)》《裝修手冊(cè)》《弱電系統(tǒng)使用說(shuō)明書》以及小禮品。資料錄入：

將業(yè)戶信息錄入項(xiàng)目管理臺(tái)賬。將業(yè)戶的紙質(zhì)檔案歸入一戶一檔文件袋。（3）組織實(shí)施業(yè)戶鑰匙管理與空置房管理。業(yè)戶委托鑰匙管理：

鑰匙管理應(yīng)由物業(yè)公司專人專管業(yè)戶因未收房或返修等原因臨時(shí)委托保管的鑰匙。

鑰匙接收：

1業(yè)戶托管鑰匙時(shí)，應(yīng)委婉告知提醒其風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。

2受理業(yè)戶臨時(shí)委托鑰匙時(shí)，應(yīng)要求客戶在《業(yè)戶委托代管物品登記表》上進(jìn)行簽字登記。

3將鑰匙分類加以標(biāo)識(shí)，并確保標(biāo)識(shí)清晰、準(zhǔn)確及持久性。4填寫《鑰匙清單》，定期清理保證賬實(shí)相符。鑰匙借用：

相關(guān)人員領(lǐng)、借用業(yè)戶臨時(shí)委托鑰匙時(shí)必須經(jīng)部門主管人員同意，并嚴(yán)格填寫《鑰匙領(lǐng)用登記表》。借用鑰匙需當(dāng)天歸還，如需過(guò)夜借用業(yè)戶的鑰匙，必須經(jīng)部門管理人員同意。鑰匙退還：

業(yè)戶領(lǐng)回委托管理鑰匙時(shí)。應(yīng)要求業(yè)戶在《業(yè)戶委托管理物品登記表》上簽字確認(rèn)，及時(shí)銷賬。

如業(yè)戶鑰匙發(fā)生丟失或損壞，鑰匙管理人員應(yīng) 及時(shí)報(bào)告部門負(fù)責(zé)人，并向業(yè)戶及時(shí)通報(bào)相關(guān)情況，妥善對(duì)業(yè)戶進(jìn)行安撫、溝通解釋，積極協(xié)商解決辦法。

（4）組織實(shí)施業(yè)戶資料管理，確保業(yè)戶一戶一檔的有效性和準(zhǔn)確性。前期物業(yè)接手時(shí)與開(kāi)發(fā)商處接手業(yè)戶資料并與接房時(shí)進(jìn)行資料的完善更新業(yè)戶資料實(shí)行一戶一檔確保業(yè)戶資料的有效性和準(zhǔn)確性。如出現(xiàn)資料變更應(yīng)及時(shí)更改電子檔和文本檔的資料。（5）組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng) 具體問(wèn)題由公司會(huì)議決定。

（6）組織實(shí)施業(yè)戶訪談和回訪，及時(shí)掌握業(yè)戶意見(jiàn)，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)品質(zhì)。工作內(nèi)容：：

1對(duì)需要回復(fù)、回訪的事宜進(jìn)行匯總。

2對(duì)反映事項(xiàng)投訴2日內(nèi)進(jìn)行回復(fù)，3-7日內(nèi)對(duì)處理結(jié)果進(jìn)行回訪。3每日需對(duì)已完成整改的事項(xiàng)進(jìn)行回訪。4按當(dāng)月回訪總量的10%進(jìn)行抽查回訪，服務(wù)質(zhì)量回訪滿意率不低于95%.5對(duì)回訪情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，掌握業(yè)戶的需求，對(duì)不合格。未關(guān)閉項(xiàng)進(jìn)行跟蹤回訪、回復(fù)。

（7）與小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)建立和保持良好的聯(lián)絡(luò)渠道和溝通協(xié)作關(guān)系。（8）與轄區(qū)房管局、街道辦事處等政府機(jī)構(gòu)建立保持良好的溝通關(guān)系。業(yè)務(wù)管理職責(zé)：

1負(fù)責(zé)實(shí)施項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)以及特約服務(wù)費(fèi)的收取，并確保完成費(fèi)用收繳率的考核指標(biāo);并向多次收取費(fèi)用無(wú)果的業(yè)主發(fā)出通知。2負(fù)責(zé)項(xiàng)目停車場(chǎng)停車服務(wù)關(guān)系管理以及服務(wù)費(fèi)的收繳率控制。團(tuán)隊(duì)管理職責(zé)：

1與公司、項(xiàng)目橫向單位保持溝通、合作關(guān)系。2開(kāi)展團(tuán)隊(duì)文化活動(dòng)，落實(shí)團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

3有序的開(kāi)展業(yè)務(wù)溝通會(huì)議，保持業(yè)務(wù)信息有效傳遞。

4落實(shí)客戶服務(wù)團(tuán)隊(duì)的教育訓(xùn)練，不斷提高客戶服務(wù)質(zhì)量提升業(yè)戶滿意度。保潔部： 基本要求： 保潔工應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌，儀容儀表整潔端莊。2遵守服務(wù)單位的規(guī)章制度，聽(tīng)取業(yè)戶意見(jiàn)，不斷改進(jìn)工作。按照保潔服務(wù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化操作。4敬業(yè)愛(ài)崗，愛(ài)物物業(yè)設(shè)施和相關(guān)財(cái)物。

5為顧客、為業(yè)戶著想，禮貌、周全、主動(dòng)、熱情地配合相關(guān)方做好服務(wù)工作。保潔主管職責(zé)：

1負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生工作的月度、季度、計(jì)劃組織實(shí)施。

2每天巡查所轄區(qū)域的清潔衛(wèi)生和綠化質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織員工解決，以身作則做好現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)及工作情況。

3檢查員工的出勤情況，觀察和掌握員工的工作情緒，由問(wèn)題積極處理即時(shí)反映。

4對(duì)各類清潔、綠化器具和清潔、綠化用品進(jìn)行管理，編制使用計(jì)劃，以減少耗損，控制成本。

5檢查督導(dǎo)員工，正確使用保養(yǎng)好清潔用品和清潔設(shè)備，做好相關(guān)工作的培訓(xùn)、提高部門工作水準(zhǔn)。

6協(xié)調(diào)好相關(guān)職能部門之間的關(guān)系。環(huán)境工作管理： 公共環(huán)境衛(wèi)生管理：

1公共樓梯、走道、天臺(tái)、地下室等公共部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫，無(wú)擅自占用和堆放雜物的現(xiàn)象。

2雨棚、消防樓梯等公共設(shè)施保持清潔、暢通、地面無(wú)積水、無(wú)煙頭、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)積塵無(wú)雜物堆放。

3門的表面無(wú)塵、無(wú)油漬、無(wú)污物、無(wú)明顯手印、無(wú)水跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、呈本色。

4玻璃保持潔凈光亮無(wú)積塵。

5各類地面保持干凈、無(wú)明顯腳印、污跡、無(wú)煙頭、雜物、積水和紙屑，對(duì)大理石地面、木地板等進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)措施。6各類墻面無(wú)污漬、無(wú)亂涂亂畫、無(wú)灰跡、無(wú)蛛網(wǎng)。7天花板無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡、無(wú)變形、無(wú)損缺、無(wú)明顯灰塵。

8人體不常接觸到的位置處目視無(wú)明顯灰塵、無(wú)蛛網(wǎng)、無(wú)雜物。能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無(wú)污跡感。

9噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無(wú)青苔、明顯沉淀物和漂浮物。

10停車場(chǎng)、車庫(kù)、架空層、車行道、走道無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯油跡、無(wú)明顯灰塵、無(wú)異味、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

11排水溝、明溝部分無(wú)異味、無(wú)蚊蠅、無(wú)雜物、無(wú)污水橫流、蓋板完好：排污井暗溝部分無(wú)明顯蚊蠅蟑螂活動(dòng)、無(wú)堵積、沉淀物不超過(guò)管道的1/

5、井蓋完整，覆蓋緊貼。

12標(biāo)識(shí)牌、指示牌、煙灰盅無(wú)污跡、無(wú)積塵。

13洗手間，地面、臺(tái)面、鏡面無(wú)積水、無(wú)水跡、無(wú)污跡、無(wú)煙頭紙屑等雜物：便池?zé)o污垢、無(wú)異味，紙簍不過(guò)滿，洗手液、紙巾用品充足，各項(xiàng)設(shè)施完好。

14電梯，門無(wú)明顯污跡、手印、灰塵、轎廂無(wú)沙粒、雜物、污跡、無(wú)異味。15家具保持本色，無(wú)明顯灰塵污跡，棉麻布料家具目視無(wú)污跡，拍打無(wú)灰塵。

環(huán)境消殺管理：

1定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評(píng)估記錄。2房屋公共部位、公共設(shè)施設(shè)備部分無(wú)白蟻害。3夜晚公共照明燈光附近無(wú)明顯蚊蟲(chóng)、白蟻飛舞。4無(wú)明顯鼠洞、鼠糞、鼠路。5投放消殺物品的場(chǎng)所必須設(shè)置醒目、符合消殺要求的工作警示牌，必須要采取有效措施防范。收倒垃圾：

1垃圾收倒，做到日產(chǎn)日清。

2垃圾車停放在指定地點(diǎn)，車輛干凈，擺放整齊，場(chǎng)地干凈無(wú)強(qiáng)異味。3垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶，不得散裝，無(wú)超載、無(wú)強(qiáng)異味、無(wú)蚊蠅滋生、無(wú)污水橫流、無(wú)有礙觀瞻，外表無(wú)污跡油跡。培訓(xùn)：

1新員工入職培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容：禮儀、禮節(jié)文明的使用手勢(shì)引導(dǎo)、禮貌用語(yǔ)、形象、儀容儀表。接打電話標(biāo)準(zhǔn)流程和語(yǔ)言問(wèn)候。2每周培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容：禮儀、禮節(jié)文明的使用手勢(shì)引導(dǎo)。3售樓部窗簾折疊和物品擺放標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。

4保潔部特別培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容，衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)和保潔器具的使用。5多用文明用語(yǔ)如：你好/不好意思打擾一下/請(qǐng)問(wèn)有什么可以幫您/請(qǐng)慢走等。

第四篇：物業(yè)管理公司計(jì)劃書

物業(yè)管理公司計(jì)劃書

一、公司籌建：

1.出資人情況：法人與自然人 2.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件 1）企業(yè)名稱的確定； 2)企業(yè)住所； 3)法定代表人； 4)注冊(cè)資本； 5)公司章程； 6)公司從業(yè)人員。3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

在組建條件具備以后，申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告，連同相關(guān)申請(qǐng)資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后，再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即可對(duì)外營(yíng)業(yè)，并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書，還要向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。

4.在取得企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報(bào)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)

1)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本500 萬(wàn)元以上；具有中級(jí)以上職稱的人員不少于30 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％；20％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

2)資質(zhì)二級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本300 萬(wàn)元以上；具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以__________上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％；10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè) 部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，10％以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

3)資質(zhì)三級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上；具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50％以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目：具有比較健全企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。

二、物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

1.物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù) 1）創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境 2）對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。2.物業(yè)管理的主要內(nèi)容

l）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞 2）房屋裝修監(jiān)督管理 3）房屋的維護(hù)與修繕

4）設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù) 5）安全保衛(wèi)與消防 6）保潔、消毒、防疫管理 7）環(huán)境保護(hù) 8）綠化管理 9）車輛管理 10）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

3、物業(yè)管理的基本原則

1）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離原則； 2）業(yè)主至上原則； 3）統(tǒng)一管理原則； 4）專業(yè)高效原則； 5）權(quán)、責(zé)分明原則； 6）經(jīng)濟(jì)合理原則； 7）公平競(jìng)爭(zhēng)原則； 8）依法行事原則。

4.物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)以及功能設(shè)置 1）總經(jīng)理室：決策機(jī)構(gòu)，總經(jīng)理對(duì)公司全面負(fù)責(zé)，布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工作。

2）辦公室：總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)。

3)財(cái)務(wù)部：參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，搞好財(cái)務(wù)核算。負(fù)責(zé)管理服務(wù)費(fèi)的收繳，做好報(bào)表、納稅工作，經(jīng)常向總經(jīng)理報(bào)告公司財(cái)務(wù)狀況。

4）物業(yè)管理部：按照公司的計(jì)劃和安排，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理工作。5)社區(qū)服務(wù)部：依法建立各類服務(wù)點(diǎn)，開(kāi)展代辦業(yè)務(wù)，為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。6)工程部：負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。

7）保安部：檢查、督促遵紀(jì)守法，處理業(yè)主、治安維護(hù)，協(xié)助有關(guān)部門查處違法犯罪。8）產(chǎn)業(yè)部：負(fù)責(zé)物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料，及時(shí)為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。9）租賃經(jīng)營(yíng)部：負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，提高物業(yè)的出租率。5.物業(yè)管理公司的前期工作

設(shè)立物業(yè)公司，并取得相關(guān)資質(zhì)后，參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在實(shí)際操作中，以各種形式競(jìng)爭(zhēng)管理服務(wù)市場(chǎng)；物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。按照以下步驟進(jìn)行開(kāi)展工作。1）人員準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備； 2）設(shè)備、器材準(zhǔn)備； 3）資金準(zhǔn)備；

4）擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查；

通過(guò)對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。①項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。②項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

③項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。④配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。⑤消防、安保、清潔等設(shè)施狀況 ⑥項(xiàng)目性質(zhì)及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開(kāi)發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。

⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會(huì)公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等 6.制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作 l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子： 2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)： 3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)； 4）準(zhǔn)備設(shè)備；

5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。7.制訂物業(yè)管理方案 l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容

①物業(yè)管理檔次②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) ③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算 2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu) ①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 ②管理模式

③公司人力資源管理 ④規(guī)章制度建設(shè) ⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)

⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù) ⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算 ⑧日常管理

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu) 第二步：培訓(xùn)工作人員

第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備 第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 第五步：研究分析調(diào)查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目 第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算第 八步：草擬方案文本 第九步：向?qū)＜翌檰?wèn)征詢 第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱 第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿

第十四步：實(shí)施、反饋 8.介入物業(yè)管理工作 1）物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管 2）物業(yè)的撤管

3)簽訂物業(yè)委托管理合同

4)物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會(huì)。9.物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)建立關(guān)系 l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系 2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門的關(guān)系 3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系

4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系業(yè)主委員會(huì)可以自己設(shè)立。也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，定期間業(yè)主和用戶提供管理報(bào)告，報(bào)告經(jīng)營(yíng)管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會(huì)不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時(shí)有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。

5）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會(huì)的關(guān)系

6）物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系設(shè)的自主權(quán)，物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺(jué)配合社區(qū)建設(shè)。

三.物業(yè)管理費(fèi)用的管理

1．物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成

l）物業(yè)管理費(fèi)用分類一類是管理費(fèi)用，如辦公費(fèi)、保安費(fèi)、綠化管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。另一類是___________公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，如公用水費(fèi)、電費(fèi)、房屋及公用設(shè)施的維護(hù)更新技用，這部分費(fèi)用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費(fèi)用。2）有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費(fèi)；②公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；③綠化管理費(fèi)；④清潔衛(wèi)生費(fèi)⑤保安費(fèi)；⑥辦公費(fèi)；⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；⑧法定稅費(fèi)。

3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源①定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；②小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金；③以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的收入；④靠政府多方面的支持；⑤開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。

4）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。四.物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè) 1．物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容 l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定②樓宇入住規(guī)定③物業(yè)管理公約④住戶須知手冊(cè)⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度⑥房屋管理服務(wù)制度⑦住宅區(qū)管理制度⑧業(yè)主公約⑨業(yè)主委員會(huì)章程 五.管理制度示例 1.消防制度和規(guī)定

1）消防中心值班制度；2）防火檔案制度；3）防火崗位責(zé)任制度；4）其他消防規(guī)定。5）消防設(shè)備管理制度

2.車輛管理制度1）門衛(wèi)管理制度2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責(zé)3）停車場(chǎng)（庫(kù)）門衛(wèi)的職責(zé)

3.車輛保管規(guī)定1）汽車管理規(guī)定2）自行車、摩托車管理規(guī)定 4.住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管理規(guī)定

5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理1）綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位職責(zé)2)綠化養(yǎng)護(hù)與管理的考核指標(biāo)六.物業(yè)管理資金的來(lái)源和管理

1.物業(yè)管理啟動(dòng)資金物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開(kāi)支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。

1）資金來(lái)源與管理一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購(gòu)置或租金、辦公用品 購(gòu)置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出資建立。

2）物業(yè)管理啟動(dòng)資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項(xiàng)基金。同時(shí)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用，并做到?？顚Ｓ茫瑢?shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會(huì)管理，應(yīng)視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。

3）日常物業(yè)管理資金包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，由物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。

4）日常物業(yè)管理資金的管理 2．利用會(huì)計(jì)手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理 3．物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作

（l）物業(yè)管理資金的性質(zhì)物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。

（2）物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計(jì)劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：①成本性資金支出與使用：②公益性資金使用③投資性資金支出與使用

（3）物業(yè)管理資金的使用原則 ①保障物業(yè)管理需求的原則。②節(jié)約支出，合理收益原則。③制約性支出使用原則。（4）物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制 5．物業(yè)管理資金的預(yù)算管理

（l）物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件

3）職業(yè)化管理水平以及員工的職業(yè)道德水平； 4）要充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。

（2）物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則 ①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序 ②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則 七.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

1.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容 l）綜合服務(wù)的內(nèi)容 ①為物業(yè)自身服務(wù) ②清掃保潔服務(wù) ③綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) ④治安保衛(wèi)服務(wù) ⑤家庭居民生活服務(wù) 2）經(jīng)營(yíng)性綜合服務(wù)的內(nèi)容

①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。

②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂(lè)茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。

④教育方面：可合作開(kāi)辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。⑤娛樂(lè)方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動(dòng)等。⑥購(gòu)物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。⑦金融方面：開(kāi)辦信用社。

⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評(píng)估、公證，家政服務(wù)中介； ⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。3）開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的要求

①效用。這是用戶對(duì)服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價(jià)值的需求，它是由服務(wù)者的知識(shí)、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來(lái)的實(shí)際效果。

②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時(shí)對(duì)省力、省時(shí)、省麻煩服務(wù)的要求。③態(tài)度。這是用戶對(duì)服務(wù)者行為方式上的需求。④滿意。這是用戶對(duì)于效用、方便和態(tài)度的心理感受。2.綜合服務(wù)的方式 l）常規(guī)性服務(wù)

這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項(xiàng)目。它的服務(wù)范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù)?，但又是非盈利性的，帶有社?huì)公益的性質(zhì)。2）委托性服務(wù)

這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，是一種臨時(shí)性的，不固定的、專項(xiàng)性的，（用）戶自愿選擇的特約服務(wù)。3）無(wú)償性服務(wù) 3.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的運(yùn)作

綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面?！坝布笔侵纲Y金和場(chǎng)所，解決經(jīng)營(yíng)什么的問(wèn)題，“軟件”是指經(jīng)營(yíng)內(nèi)容或項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)思路及體制，解決的是如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。

第五篇：物業(yè)管理計(jì)劃書

岷縣天天家園物業(yè)管理計(jì)劃書

緊密圍圍繞尊煜物業(yè)的發(fā)展方向,貫徹執(zhí)行為社會(huì)服務(wù)、為業(yè)戶服務(wù)、為用戶服務(wù)、為企業(yè)服務(wù)的企業(yè)宗旨,通過(guò)服務(wù)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和品牌效益的統(tǒng)一,為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),特制定如下計(jì)劃:

1、建設(shè)團(tuán)隊(duì)、溶入團(tuán)隊(duì)、立足本職、樹(shù)立服務(wù)意識(shí)。

2、鍛煉隊(duì)伍、打好基礎(chǔ)、規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧、贏得業(yè)戶滿意。

3、強(qiáng)化管理、提高技能、培養(yǎng)選拔一批技術(shù)骨干,成為企業(yè)支柱,樹(shù)立尊煜物業(yè)形象。

(1)從集團(tuán)優(yōu)越的環(huán)境逐步過(guò)渡到獨(dú)立經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧的物業(yè)企業(yè)。從集團(tuán)帶動(dòng)的金飯碗轉(zhuǎn)換到泥飯碗,從思想上轉(zhuǎn)變需要一個(gè)過(guò)程。但必須適應(yīng)環(huán)境,忘記自我,從零開(kāi)始,學(xué)好專業(yè)技能把握未來(lái),把主動(dòng)權(quán)留給自己。所以必須轉(zhuǎn)變觀念,擺正位置,真正溶入到物業(yè)服務(wù)企業(yè)中來(lái)。

(2)堅(jiān)持良好的工作作風(fēng),做好每一個(gè)細(xì)節(jié)，逐步完善服務(wù)體系,理順關(guān)系,明確責(zé)任,健全制度使管理工作逐步走向規(guī)范化。

(3)保持集團(tuán)各部門及外聯(lián)單位的溝通。協(xié)調(diào)關(guān)系進(jìn)行深層次開(kāi)發(fā)、拓展領(lǐng)域，爭(zhēng)取有新的突破。

（4）定期走訪業(yè)戶,并進(jìn)行滿意度調(diào)查（每季度至少一次全面性調(diào)查）。不斷變換工作方式讓業(yè)戶滿意,樹(shù)立尊煜物業(yè)形象。

(5)逐步完善各項(xiàng)規(guī)章制度、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、工作職責(zé)與崗位標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)實(shí)踐,修改再實(shí)踐,再修改,最終達(dá)到有章可循。

(6)保持員工隊(duì)伍的純潔品質(zhì),不斷提高員工的綜合素質(zhì)。

一、管理內(nèi)容：

清潔、保安、會(huì)議、其他服務(wù)

二、管理范圍及標(biāo)準(zhǔn)

1、清潔管理范圍及標(biāo)準(zhǔn) 1）院區(qū)外墻、院門

清潔標(biāo)準(zhǔn)：日常清潔、定期擦拭、無(wú)污物 2）步行梯的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：踢腳板及墻面干凈無(wú)塵土，無(wú)污漬；扶手、欄桿無(wú)灰塵、無(wú)污漬；平臺(tái)及臺(tái)階無(wú)雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內(nèi)無(wú)堆放雜物。3）燈具的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：清潔無(wú)污物，無(wú)手?。徽w統(tǒng)一光亮；天花板無(wú)污染。4）玻璃的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：光亮、無(wú)污點(diǎn)。5）門窗清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺(tái)、門把手保持明亮，無(wú)污跡，無(wú)塵土，無(wú)蛛網(wǎng)。

6）院落地面及地面以上公用設(shè)施的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：日常不定時(shí)清掃，無(wú)雜物，定期刷洗。7）辦公樓內(nèi)走廊、辦公室的清潔

清潔標(biāo)準(zhǔn)：垃圾及時(shí)清倒，垃圾袋及時(shí)更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內(nèi)無(wú)雜物，盆體干凈、無(wú)污物。8）衛(wèi)生間： 清潔標(biāo)準(zhǔn)：

衛(wèi)生間的門清潔、無(wú)手印、黑點(diǎn)、污漬； 垃圾及時(shí)清倒，垃圾袋及時(shí)更換；

排風(fēng)口、燈罩、天花板保持無(wú)塵土、無(wú)污漬； 衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新，每個(gè)月進(jìn)行一次空氣熏蒸； 衛(wèi)生紙、洗手液及時(shí)添補(bǔ)更換。9）地墊的清潔：

清潔標(biāo)準(zhǔn)：重點(diǎn)污漬刷洗干凈；清洗地墊徹底，表面無(wú)污漬，無(wú)雜物。10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面干凈、無(wú)污漬、水漬、干凈無(wú)雜物。定期用洗地機(jī)清洗（一年一次）11）不銹鋼物品的養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：不銹鋼制品定期使用專業(yè)清潔劑及護(hù)理劑保養(yǎng)，保持光亮。12）辦公家具的養(yǎng)護(hù)

清潔標(biāo)準(zhǔn)：家具表面擦拭干凈，然后對(duì)其進(jìn)行專業(yè)的保養(yǎng)，使其光亮如新。13）飲水機(jī)的清洗

清潔標(biāo)準(zhǔn)：飲水機(jī)保持有水，機(jī)身干凈，機(jī)身及出水口干凈，水槽內(nèi)無(wú)污水殘留；每3個(gè)月清洗1次。

2、保安管理職責(zé)及標(biāo)準(zhǔn) 1)負(fù)責(zé)日常保安服務(wù)：

標(biāo)準(zhǔn)：保安負(fù)責(zé)依照本標(biāo)準(zhǔn)做好進(jìn)出人員登記、治安巡邏、車輛引導(dǎo)、會(huì)場(chǎng)警衛(wèi)等具體服務(wù)工作。建立安全管理檔案、安全責(zé)任制、建立消防責(zé)任制，落實(shí)消防責(zé)任人。

2)值班人員依照標(biāo)準(zhǔn)做好接警，確認(rèn)火情、協(xié)助消防撲救等具體工作。

標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)區(qū)內(nèi)火災(zāi)易發(fā)區(qū)和儲(chǔ)存易燃易爆品做好統(tǒng)計(jì)工作，并制定切實(shí)可行的防范檢查措施。建立安全消防責(zé)任制，落實(shí)消防責(zé)任人。

3)負(fù)責(zé)對(duì)院內(nèi)所屬車輛做好統(tǒng)計(jì)建檔工作，并做好車場(chǎng)、車位日常管理工作。

標(biāo)準(zhǔn)：負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)院內(nèi)長(zhǎng)期進(jìn)出車輛的型號(hào)、顏色、車牌號(hào)。確認(rèn)車輛存放區(qū)。每天對(duì)車場(chǎng)車位進(jìn)行巡視。負(fù)責(zé)車場(chǎng)、車位設(shè)置管理制度標(biāo)牌。（包括車場(chǎng)巡視時(shí)間、車內(nèi)財(cái)務(wù)自理等提示性內(nèi)容）4)保安風(fēng)紀(jì)及內(nèi)務(wù)管理

標(biāo)準(zhǔn)：保安員在崗執(zhí)勤期間應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會(huì)議管理負(fù)責(zé)會(huì)場(chǎng)內(nèi)清潔、來(lái)賓登記、及其他服務(wù)。

標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)會(huì)議室進(jìn)行清潔，依照服務(wù)對(duì)象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調(diào)試投影設(shè)備、擺放會(huì)議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會(huì)議登記；茶水在會(huì)議開(kāi)始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時(shí)間可機(jī)動(dòng)）直至?xí)h結(jié)束； 如有需要可提供會(huì)議記錄整理及打印工作。6)綠化管理

標(biāo)準(zhǔn)及范圍：鮮花擺放、辦公樓內(nèi)綠植養(yǎng)護(hù)，院內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)管理。會(huì)議鮮花會(huì)前預(yù)定；綠植定期養(yǎng)護(hù)更換，擺放整齊；院內(nèi)綠化定期修剪、養(yǎng)護(hù)、做好越冬保護(hù)。7)緊急情況

? 下雪：及時(shí)清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產(chǎn)廠房入口防滑、防污處理。

? 樓內(nèi)跑水：及時(shí)切斷水源，同時(shí)通知工程維修人員及時(shí)進(jìn)行維修，做好現(xiàn)場(chǎng)堵救工作，進(jìn)行事后清潔工作。

8)其他服務(wù)管理范圍：

? 對(duì)樓內(nèi)水、電、公共設(shè)施的日常維修和保養(yǎng)；做到及時(shí)、周到。? 客戶需要提供的其他服務(wù)。

三、質(zhì)量保證：

為了做好服務(wù)，確?？蛻魸M意，制定《泰達(dá)水務(wù)物業(yè)管理細(xì)則》、《來(lái)賓登 記表》、《消防責(zé)任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛(wèi)生巡查記錄》、《客戶反饋意見(jiàn)卡》、《會(huì)議服務(wù)通知單》等，以日常的精細(xì)化管理控制管理質(zhì)量的提升和監(jiān)督。

四、維修費(fèi)用的劃分

1、由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用。

1）環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)所需費(fèi)用。

2）符合中修、大修工程中規(guī)定修理項(xiàng)目的費(fèi)用。3）單項(xiàng)在2000元（含2000元）以上的維修項(xiàng)目。

2、由公司承擔(dān)的費(fèi)用

1）符合小修（零星維修）工程的費(fèi)用。

2）單項(xiàng)在2000元（不含2000元）以下的維修項(xiàng)目。

五、鋪面一樓二樓出租

1、一樓鋪面約300平方米，主要由三間獨(dú)立鋪面組成?？捎糜谏虡I(yè)出租，小區(qū)水果店等。

2、二樓鋪面約300平方米，因?yàn)槎菦](méi)有設(shè)計(jì)樓梯，若要出租經(jīng)營(yíng)，必須在一樓制作樓梯，方可進(jìn)入二樓。

六、電梯管理

本小區(qū)有電梯兩部，日常管理有專業(yè)的維保公司，我們可以找廣告公司，在電梯內(nèi)安裝屏幕廣告，增加物業(yè)收入。

七、關(guān)于城建局家屬樓的管理

1、關(guān)于城建局家屬樓納入我物業(yè)公司管理，正在聯(lián)系城建局家屬樓有關(guān)人員詳談中。

2、對(duì)日后城建局家屬樓納入我物業(yè)公司管理，制定相關(guān)規(guī)章制度。