第一篇：新南京（推薦）

新南京

說來真幸運，我家就住在河西，和奧體中心靠得很近，今天就由我?guī)闳タ纯春游鞯米兓?/p>

朋友，瞧，這就是集慶門大橋，橋下的河流就是秦淮河。秦淮河河水又臭又黑，這是南京前幾年的秦淮河河水，現(xiàn)在你再來聞聞，再來看看，將會讓你煥然一新。哇，秦淮河河水變清了，用鼻子使勁聞聞，水清新的氣味擠進(jìn)了鼻子。感覺神清氣爽，就像被水滋潤的感覺。咦？那是什么圖案啊，在快車道上的標(biāo)志來了一位新朋友，它是誰?。孔屛易呓J(rèn)識認(rèn)識。哦，其實是十運會會徽，它們在有的道路上穿著紅衣裳，有的穿著黃衣裳，在道路可顯眼可漂亮啦。成了一道特殊的風(fēng)景線。對了，忘記告訴你了，有十運會會徽標(biāo)志的那股車道是十運會的先到路。

嗯，好香。這香氣原來是從安全島上飄來的呀！那里栽種了許多花，五顏六色的，像熱情的南京人民在歡迎來自四面八方的游客。在道路兩旁還栽種著一排行道樹，他們排著整齊的隊伍站在道路兩旁，體現(xiàn)著全南京人民飽滿的精神面貌。

再向前就是奧體中心了。十運會主場館奧林匹克體育中心己經(jīng)選址終于確定我們南京河西中部核心區(qū)興建。建造奧體中心的工人們經(jīng)過兩年多奮戰(zhàn)，一座占地89.6公頃，建筑面積41萬平方米，總投資22億元，由一場四館組成的大型現(xiàn)代化體育中心勝利落成了，奧體中心的勝利落成是全河西人民的驕傲，是全南京市民的驕傲。

時間不早了，就讓我們原路返回吧！啊！沒有想到夜晚南京又是一番情趣。寬闊的馬路被明亮的路燈照得通亮，順著馬路向遠(yuǎn)方望去一盞盞路燈隨著道路的變化而變化。像一條金黃色的巨龍，也像滿天的星星下凡來親近我們似的，感受在仙境中一樣讓人如癡如醉，魂牽夢縈……

十月的南京像小姑娘，以優(yōu)美的微笑歡迎來自四面八方的來客……

十月的南京像小伙子一樣，用健美的體格保衛(wèi)來自四面八方的來客的安全……

十月的南京像小嬰兒，用全新的面貌展現(xiàn)生機(jī)勃勃的一面…… 新南京，新十運，南京因十運而美麗，十運因南京而精彩。

卞國寧

南京市文樞中學(xué)

第二篇：南京導(dǎo)游詞新講

各位游客朋友們：

大家好，一路辛苦了，俗話說：“有朋自遠(yuǎn)方來，不亦樂乎?！笔紫?，我代表港青旅行社，對大家的到來表示熱烈的歡迎，我自我介紹一下，我姓朱，是諸位在華東期間的地接導(dǎo)游，大家可以叫我小豬，百年修得同船渡，叫小豬親切點嘛，哈哈，我們的司機(jī)師傅姓梁，看到后腦勺，是不是很像梁朝偉啊，哈哈，是的，我們的梁師傅可是與梁朝偉是兄弟呢，名人都想看吧，但是為了安全起見，等休息的時候，我們在一睹梁師傅的神采吧、、、我和師傅一起為大家提供各種旅游服務(wù)，如果大家在旅游過程當(dāng)中對我們有各種各樣的意見或者建議，都盡管提出來，我們將全力以赴幫助大家來解決，祝愿大家在華東能有個美好，難忘的快樂

回憶。。

我們的第一站是南京，可能有些朋友是第一次來到南京，對南京的概況還不是很了解，那么我就簡單的為大家介紹一下，南京以“博愛之都”聞名于海內(nèi)外，簡稱寧，是江蘇省的省會，全省的政治，經(jīng)濟(jì)，文化的中心，長三角核心城市之一，全市面積6598公里，下轄2縣11區(qū)，常住人口有800萬。

南京地理位置優(yōu)越，風(fēng)景秀麗。孫中山先生曾贊嘆：南京“其位置乃一美善之地區(qū)，其地有高山，有深水，有平原，此三種天工鐘毓一處，在世界之大都市難覓如此佳境也”。四季如何游玩呢，春游“牛首煙嵐”夏賞“鐘阜晴云”秋登“棲霞勝境”冬觀

“石城霽雪”。

南京歷史悠久，向有“六朝古都，十朝都會”之稱，那么在其之前呢，其實啊，在距今35萬年以前，南京就有原始人類的活動了，在1993年3月，在東郊湯山葫蘆洞出土了“南京猿人”完整頭骨化石，而在溧水縣神仙洞也發(fā)現(xiàn)了距今1萬年以前的“溧水人”遺址，距今6000年前，南京鼓樓崗西北側(cè)的北陰陽營和玄武湖畔等，出現(xiàn)了新石器時代的原始村落，3000多年前，沿江一帶已經(jīng)出現(xiàn)了青銅器時代的居民聚落，因以秦淮河中游一代的湖熟鎮(zhèn)一帶較為集中，史稱“湖熟文化”。

公元前472年，“臥薪嘗膽”的越王勾踐滅吳后，命大夫范蠡在今中華門西南長干里筑“越城”，為南京建成之始。后來越過又被楚國給消滅了，南京就成為了楚國的一部分，楚威王為了彰顯其功德，以及籠絡(luò)人心，于公元前353年游歷到南京，因為楚威王雄才大略，有擅長觀天象，他看到南京上空有王氣，所以在今天的獅子山腳下瞞下金子打造的棺材，因為古代有棺材的墳被稱為陵，所以南京又被稱為金陵，公元前333年，楚國于今清涼山西麓石頭山上置金陵邑，為南京行政建制之始，從此南京又稱金

陵。

接下來呢，六朝古都，十朝都會。第一個古都朝代就是—東吳了，在三國時期，魏蜀吳三國中，大家都知道，曹操的北方大軍，可能因為長著北方人的彪悍，實力比較強大，要劉孫大軍合伙起來在能與之抗衡啊，其實，現(xiàn)在人以少勝多，以弱勝強的例子太多了，這就是說明他們還是不夠聰明，那么當(dāng)時天下比較聰明的是誰呢，對了，就是諸葛亮，（孫權(quán)雄才大略，也得知天下，諸葛亮是個奇才，在諸葛亮勸劉孫合伙這個時機(jī)，讓諸葛亮幫助選城）所以啊，孫權(quán)就讓諸葛亮幫他選寶地，建都城，于是，諸葛亮就學(xué)著張果老，倒騎著毛驢，扇著羽毛扇，就在南京周邊逛了一圈，當(dāng)看到南京上空有東來的紫氣，感嘆是塊寶地，于是曰：“鐘山龍蟠，石城虎踞，此乃帝王之居也?！被厝シA報，公元229年，孫權(quán)就將他的都成從武昌遷到了南京，這就是六朝古都之首，東

吳。

第二個王朝就是—東晉了，瑯琊王司馬睿在南京建立東晉政權(quán)，稱作建康，一首詩《烏衣巷》，，當(dāng)中，舊時王謝堂前燕，能夠點出當(dāng)時的2個重要的人物，王導(dǎo)和謝安，在東晉時期分為士族和庶族，王導(dǎo)呢就是當(dāng)時士族的頭頭，俗話說呢就是封建地主的頭頭，班級里的班長，公司里的社長，那權(quán)力可算是很大咯，晉元帝司馬睿到南京來做皇帝，江南人民都沒有人鳥他，王導(dǎo)雖有威望，可是也不想做皇帝，于是有一天王導(dǎo)就讓晉元帝司馬睿坐龍轎行走大街，王導(dǎo)呢，就故意裝2楞，來個街頭偶遇司馬睿，當(dāng)時正好2頂轎子迎面相逢，怎么樣了呢，當(dāng)然是王導(dǎo)下來拜見司馬睿了啊，因為這是王導(dǎo)設(shè)計的嘛，哈哈，在王導(dǎo)的跪拜下，當(dāng)時很多士族看到了，就想啊，連王導(dǎo)都下跪了，這個人肯定不簡單啊，于是乎，很多人都越來越尊敬司馬睿了，這些都為司馬家統(tǒng)治政權(quán)，奠定了大大的基礎(chǔ)啊，所以東晉王朝都是偏暗江南的，因為得到百姓的支持啊，接下來說說謝安了，謝安呢，有個成語叫“東山再起”就是寫的謝安兄啦，因為當(dāng)時五胡亂華，北方前秦大軍一直想滅了東晉，前秦皇帝苻堅就帶著80萬的大軍，往東晉進(jìn)軍，當(dāng)時是東晉的第九位皇帝是晉烈宗司馬嚁，謝安曾經(jīng)當(dāng)過官，可是受人排擠，就隱居在浙江的會稽山，晉烈宗就派人去請謝安出山，謝安活的很安逸，下下棋啊，喝喝茶啊，小日子 過的不錯嘛，當(dāng)前秦軍進(jìn)軍到長江一帶的時候，謝安就把他的2個侄子，謝玄和謝石，教他們?nèi)绾巫鲬?zhàn)，他們只帶了8萬人，在今天安徽的淝水縣進(jìn)行作戰(zhàn)，還有個成語叫，草木皆兵，當(dāng)時晉軍利用淝水周圍的草木，不停的晃動樹枝，大聲叫喊，由于地理位置得當(dāng)，加上前秦軍當(dāng)中有晉軍的臥底，這些臥底大叫，引起恐慌，嚇得當(dāng)時的前秦軍亂了分寸，四下皆逃，80萬的大軍多數(shù)是在混亂中被踩死的，進(jìn)軍失敗了，苻堅帶著剩下的3,4萬人逃回了西安，這就是淝水之戰(zhàn)，會稽山呢又被稱為東山，所以呢，成語東山再起就是這么來的了，之后謝安就被封為丞相，為晉烈宗鞏固了王朝政權(quán)。所以王導(dǎo)和謝安對于東晉王朝很重要。。（可以提及夫子廟的烏衣巷，六朝時期少有的遺跡，東晉時期的御林軍和老張興鹽水鴨等）。

接下來就到了——南朝時期的—宋齊梁陳，先說說宋吧，第一人皇帝，劉裕，他是當(dāng)時的禁軍統(tǒng)領(lǐng)，在位了3年，這里面就講到了宋代比較變態(tài)的事情了，這些皇帝都喜歡將自己的后媽，姑姑，姐姐納為妃子，整天荒蕪朝政，到了他的兒子劉義隆登位的時候，他急于建功業(yè)，所以北伐，但是條件根本不足以對抗，后期只懂得上火享樂，丟失了王朝、、、齊代，皇帝蕭道成，是上代的當(dāng)官的，由于能夠體現(xiàn)出來當(dāng)時的百姓的疾苦，所以反政權(quán)，但是，在齊代的時候，蕭家一個個為了利益，都想奪取政權(quán)，所以自相殘殺，這就動搖了當(dāng)時的齊代政權(quán)，最終落到了蕭衍的手上，改為梁代，可是這個梁武帝呢，就是個當(dāng)和尚的命，算是和尚皇帝吧，一生當(dāng)中四次在南京同泰寺（雞鳴寺）里面出家，可是家不可一日無主，國不可一日無君，沒有辦法，國家只好出錢，將梁武帝贖回來繼續(xù)朝政，因為梁武帝，所以有南朝四百八十寺之說，皇帝重視寺廟了，這就導(dǎo)致當(dāng)時的很多的和尚和尼姑很霸道，欺壓農(nóng)民，連皇帝蕭衍都是餓死的，朝代更迭，換到了陳代，第一位皇帝陳霸先，當(dāng)然這代比較有名是陳叔寶啦，因為他寫了一首詞叫做《后庭花》，杜牧在描寫秦淮河的時候?qū)戇^“隔江猶唱后庭花”當(dāng)時有人報隋軍大軍正在向江南進(jìn)軍，有兵報告說有兵前來進(jìn)軍，當(dāng)時陳叔寶就生氣了說，現(xiàn)在天象還是屬于我們的陳代的，于是就把那個人給殺了，多殘忍啊，當(dāng)隋軍到達(dá)的時候包圍了整個宮中，陳代滅亡，當(dāng)時隋文帝楊堅看到南京上空有龍氣，擔(dān)心自己的政權(quán)在此會受到威脅，就把南京城給踏平，用來耕地。。六朝繁華，就此段落。。

因為這段時間因為都是些小朝廷，只要皇帝不太管理朝政，就容易使得百姓造反，導(dǎo)致朝廷的更替。

“十朝都會”，就是除了上面6個，還有四個，第一個呢，就是南唐，春天“牛首煙嵐”景區(qū)里面，有南唐二陵，那就是南唐的太祖李弁，中主李璟，在南唐最有名的就是后主李煜了，大家耳熟能詳?shù)囊皇自姼琛队菝廊恕罚骸按夯ㄇ镌潞螘r了，往事知多少，小樓昨夜又東風(fēng)，故國不堪回首明月中，雕欄玉砌應(yīng)猶在，只是朱顏改，問君能有幾多愁，恰似一江春水向東流?！边@就是我們的后祖李煜所寫的，他確實是一位才子，可惜，他只對文學(xué)方面干興趣，有時間就寫寫詩歌，（古代的詩歌，就好像我們現(xiàn)代的流行歌曲一樣，所以玩的可歡了、、、）然后讓宮女們在皇宮里面唱啊，跳的，長時間對國家的政治不關(guān)注，導(dǎo)致了亡國，可能是他生的年代不對吧，讓他生在一個帝王家庭里面，卻又對帝王之事不上心。其實南唐前期南京城還是個非常繁華的地方，體現(xiàn)的地方就是我們現(xiàn)在的夫子廟了，南京在南唐時期又恢復(fù)了六朝時期的繁華，當(dāng)時的夫子廟是最大的市場，二手貨交易市場，三只手四只手常出現(xiàn)的地方，因為夫子廟的人流量很大。所以我們今天在游覽夫子廟的時候，大家買東西的時候要注意了，真假東西，我站在店門口，您不要問我真假，人家老板站門口，我總是不會說是假的的，所以你們買東西自己要考慮好。

接下來就到了明朝了，哈哈，我的本家啊，開國皇帝朱元璋，小名重八，出生于安徽省亳州的一個農(nóng)民家庭里面，小時候，由于父母雙亡，曾經(jīng)在皇覺寺出家當(dāng)和尚，25歲的時候在郭子興領(lǐng)導(dǎo)的紅巾軍起義中，深得郭子興的賞識，將自己的養(yǎng)女馬大腳嫁給了朱元璋，朱元璋帶兵攻下集慶門，接受某事朱升的建議在等位之前，：“高筑墻，廣積糧，緩稱王”的建議，于1368年在南京稱帝，建立了世界上最長的城墻，南京的明城墻，長度有33·676公里，到現(xiàn)在經(jīng)歷了600多年的歷史，還剩下23·676公里，這是世界上最長的城墻，并且建立了南京的十三座城門，三山聚寶連通濟(jì)，洪武朝陽達(dá)太平，神策金川臨鐘復(fù)，儀鳳淮青到石城。這13座城門，當(dāng)時這13座城門所用的磚塊都是嚴(yán)格按照要求，從各省調(diào)過來的，每塊磚塊上面都有地方工匠的姓名，如果出現(xiàn)什么問題，都要追究其責(zé)任，所以南京的明城墻非常的牢固，當(dāng)時在我們的南面有一座城門叫做，中華門，原來叫聚寶門，這里面要講到一個任務(wù)，就是我們的沈萬三，大家都知道，沈萬三是我們江南的才子，大家都知道沈萬三的有錢，完全是因為靠有個聚寶盆，當(dāng)時在建中華門的時候，老是出現(xiàn)怪事，所以當(dāng)時朱元璋就向沈萬三借此聚寶盆，埋藏在中華門下，鎮(zhèn)住了這些怪事，從此，就將名字改為聚寶門，但是朱元璋的聚寶盆是借人家，朱元璋當(dāng)時答應(yīng)沈萬三在五更時分還聚寶盆，但是朱元璋已經(jīng)將聚寶盆埋在城門下了，沒辦法，當(dāng)時因為沒有鐘，都是有人敲更報時的，所以朱元璋就命令嚇人不在敲五更了，還下令將城里所有的雞都?xì)⒘?，讓它們沒有辦法打鳴，所以有句話叫：雄雞一叫天氣白嘛，所以沈萬三一直沒有能夠拿回聚寶盆，哈哈，那么沒有雞了，就只好吃鴨子咯，朱元璋當(dāng)時就比較喜歡吃鴨子，所以南京有名的就是鹽水鴨啦（也因為朱是國姓，所以紅的東西不會是豬身上的東西，哈哈，我占便宜了），當(dāng)時在南京的郊區(qū) 有個叫湖熟鎮(zhèn)的，就是我之前提到的湖熟文化，當(dāng)時呢，這里面的鴨子是最上成的鴨子，為了能夠讓朱元璋吃到這么好的鴨子，當(dāng)時呢，當(dāng)?shù)氐陌傩站拖氤隽艘粋€辦法，在還是幼鴨的時候，讓朱元璋，派人到湖熟來接鴨子，一路上從湖熟鎮(zhèn)將鴨子趕往京城，需要2個月，到京城的時候正好鴨子就成熟了，在這一路上面鴨子吃的是河邊的青草，和螺螄，所以江南的鹽水鴨是皮白，肉粉紅，骨頭綠，南京老張興的鴨子現(xiàn)在依然還是現(xiàn)在這個樣子，老張興的鴨子就是屬于瘦肉型的鴨子，（中國做冷盤最多的地方就是南京，南京能夠做出來118道冷盤，鹽水鴨就是其中的首位。）南京還有個有意思的傳統(tǒng)，當(dāng)然，現(xiàn)在不存在了，南京人呢，還是用利用鴨子來選女婿的，古代都是媒妁之言，當(dāng)媒婆把男方帶到女方家里面來吃飯的時候，肯定有一樣南京有名的菜就是鹽水鴨，可是丈母娘挑女婿總是不能當(dāng)面講什么，正好借助這個鴨子，丈母娘夾鴨子給男方是有講究的，你們猜，夾鴨子的什么部位是對女婿比較滿意呢，哈哈，告訴你們吧，夾屁股給男方，是滿意的表示，為什么呢，因為屁股就是“錠”鴨屁股，就是壓錠的意思，就是說這門親事就這門定下來吧，夾個鴨腿呢，就是說還算滿意，常常到家里面來坐坐在看看，如果對男方不滿意呢，那就要注意了，丈母娘就會夾一個鴨腿，還會夾個鴨翅，意思就是說吃晚飯，趕緊走吧，哈哈，這就是南京有名的借鴨選婿咯。哈哈現(xiàn)在北京的烤鴨很有名吧，你們覺得烤鴨怎么樣啊，不錯是吧、我們南京的鹽水鴨可是北京烤鴨的老子啊，這是因為當(dāng)時的永樂帝朱棣遷都北京的時候?qū)?dāng)時有名的鴨子也給帶過去的，所以才會有現(xiàn)在北京王府井有名的烤鴨了，那么南京有名的地方還有個就是跟一個有關(guān)的，就是世界文化遺產(chǎn)南京的明孝陵，這里面就是朱元璋和他的馬皇后的厚葬墓，因為馬皇后謚號被稱為孝慈，所以稱為明孝陵，這個明孝陵是朱元璋在世的時候自己所選擇的，他選擇的地址就是紫金山玩珠峰，當(dāng)時在建孝陵的時候，從地里挖出來一個貔貅，當(dāng)時朱元璋就請劉基幫他算上一掛，因為劉基是軍事，懂得天象，給朱元璋算了一卦，因為貔貅是黃帝的神獸，代表著正統(tǒng)，說明朱元璋天生下來就是皇帝的命，（傳說古代作戰(zhàn)時，每當(dāng)貔貅聽到?jīng)_鋒號聲音，就會奮勇向前，助軍殺敵，是當(dāng)時的神獸。貔貅傳說是龍王的第九個兒子，龍王和玉帝都非常的喜歡他，貔貅專吃金銀珠寶，有一天貔貅在天庭吃了好多金銀珠寶，吃完就到處的亂拉，玉帝看到就非常的生氣，就將貔貅給大落凡間，那一下正好打到了貔貅的屁股上面，所以現(xiàn)在大家所看到的貔貅都是沒有屁眼的，所以現(xiàn)代貔貅是有聚財?shù)恼f法的）但是在劉基看天象的時候同時看到了天上有些煞星，貔貅代表著神獸，正好就將南京的東南西北，東南，西南，東北，西北等幾個方向安放著7，7，49個貔貅在鎮(zhèn)壓住煞星，每個城門口都有一個貔貅，最中間一個就是在南京的中心位置。所以南京又有貔貅城之說。沒有見過貔貅的，在南京隨便一家商店里面買包南京煙，中間就是貔貅的標(biāo)志。。

接下來就到農(nóng)民起義的最高峰了，那就是太平天國了，由于當(dāng)時在清政府的統(tǒng)治下，農(nóng)民過的生活不好，在加上當(dāng)時在廣西一帶比較偏僻，又常常出現(xiàn)自然災(zāi)害，太平天國的起義還是比較順利的，洪秀全創(chuàng)立了拜上帝教，就是現(xiàn)在所說的基督教，耶穌，洪秀全從1851年1月11日，從廣西的金田村起義，打到了長沙用了3,4個月時間，之后打到南京（當(dāng)時被稱為天京）從儀鳳門進(jìn)駐南京，最后在南京定都，洪秀全基本都在享樂當(dāng)中，在中國大大小小的588為皇帝當(dāng)中，大家都知道皇帝是三宮六院，后宮佳麗三千，那么真正有三千佳麗的皇帝是誰呢，是康熙嗎，不是，是乾隆嗎，也不是，真正有三千佳麗的就是洪秀全了，洪秀全有名分的老婆就有2百多位，沒有名分的老婆就有2400多位，所以說真正的三千佳麗就是洪秀全了，洪秀全在定都南京的時候，就出過一次家，唯一一次出家還是在楊秀清的引導(dǎo)下出來的，洪秀全是以耶穌的弟弟下凡為由，帶領(lǐng)起義的，后來在總統(tǒng)府一直享受安逸的生活不懂得管理政權(quán)，楊秀清就裝神弄鬼的說自己是耶穌的叔叔上身，叔叔下凡，作為侄子當(dāng)然要前來拜見叔叔啊，所以唯一一次出來就是從總統(tǒng)府到達(dá)現(xiàn)在的瞻園，由于他們樂于對生活的享受，貪戀財色，不管理政權(quán)，導(dǎo)致最終結(jié)束太平天國，于1864年 洪秀全過世，總統(tǒng)府被湘軍的攻破，洪秀全被曾國荃

在總統(tǒng)府大堂鞭尸為終止。

最后一個就是中華民國了，這就會想到我們偉大的革命先行者，孫中山先生了，孫中山先生姓孫，名文，出生于廣東省香山縣的一個農(nóng)民家庭里，畢業(yè)于香港醫(yī)科大學(xué)，后在留學(xué)于美國，在日本組織同盟會，領(lǐng)導(dǎo)辛亥革命，等各個革命運動，曾上書李鴻章大人，說明自己看法，但是最得到回應(yīng)，最后自己發(fā)動革命得到各界人士的支持，最終被17省選舉為中華民國臨時大總統(tǒng)，建都于南京，但是被袁世凱竊取了辛亥革命的勝利果實，在孫先生辭去中華民國臨時大總統(tǒng)的第二天，孫先生在南京紫金山一帶打獵，為自己選擇了一塊風(fēng)水寶地，那就是紫金山第二峰南麓的中山陵，我們今天將會去一同參觀 一個人的墓，中山陵（孫中山）

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二個人的墓，|靈谷寺（鄧演達(dá)，譚延闿，）

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三個人的墓，明孝陵（朱元璋和馬皇后合葬墓，以及東陵里面的太子，朱標(biāo)）

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一群人的墓，（靈谷寺的國民革命陣亡將士公墓）

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一堆人的墓，（雨花臺革命烈士公墓）

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一大坑人的墓，（侵華日軍大屠殺紀(jì)念館1937年12月13日）

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（南京是一座悲傷的城市）

提到南京有當(dāng)時中國人民智慧的結(jié)晶，南京長江大橋（1960建，1968年通）南京人，南京話

南京的綠化，是綠化文明城市，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到百分之三十九，這對南京的酷暑炎熱天氣起到了一定的緩解作用，提到玄武

湖 曹操練兵處

明朝皇冊處。

奧體中心（08年前，全國最大的體育場）

高樓，72層紫峰大廈

經(jīng)濟(jì)房價

交通，10年7月的滬寧高鐵，南京的地鐵，南京的祿口機(jī)場、、、好了，我們已經(jīng)到南京的總統(tǒng)府了，大家隨我下車參觀。。

第三篇：南京 新購房證明

南京新購房證明

南京新購房證明

根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》中有關(guān)住房限購政策要求，擬購房人需向本市房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請開具《新購住房證明》(含商品房、存量房)。現(xiàn)將開具新購住房證明說明如下：

一、擬購商品住房的購房人，需向開發(fā)企業(yè)提交《新購住房證明》，開發(fā)企業(yè)憑證明簽定商品房銷售合同。在辦理備案(預(yù)告登記)時，需將《新購住房證明》作為登記要件提交登記機(jī)構(gòu)受理窗口。

擬購存量住房(二手住房)的購房人，需在房產(chǎn)登記測繪配圖之前申請開具《新購住房證明》。買賣雙方在辦理登記收件時，需將《新購住房證明》作為登記要件提交登記機(jī)構(gòu)受理窗口。

二、在主城八區(qū)購房的，由華僑路、中央門、大光路分中心的查詢窗口開具《新購住房證明》;在江寧、浦口、六合三區(qū)購房的，由所轄區(qū)房屋交易登記管理部門的查詢窗口開具《新購住房證明》。

三、購房人申請開具《新購住房證明》需提交以下要件：(1)《開具新購住房證明申請表》;(2)本人及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件;(3)結(jié)婚證或未婚證明;(4)戶口簿;(5)非本市戶籍居民家庭還需提供納稅證明或社會保險繳納證明。購房人須本人到場申請，因故不能到場的，須提交經(jīng)公證的委托書。

四、登記機(jī)構(gòu)的查詢窗口對符合新購住房條件的，出具《新購住房證明》。該證明自開具之日起五日內(nèi)有效。(因特殊情況過期未辦購房手續(xù)的需要重新申請，由登記機(jī)構(gòu)的查詢窗口開具新的《新購住房證明》并收回原證明)

五、全市十一區(qū)的房屋權(quán)屬登記信息已聯(lián)網(wǎng)，擬購房人無需重復(fù)查詢和申請。開發(fā)企業(yè)、銷售公司、中介機(jī)構(gòu)有義務(wù)提醒購房人在簽定房屋買賣合同之前，去登記機(jī)構(gòu)申請開具《新購住房證明》。

辦理新購房證明開具地點：

一、主城區(qū)(八區(qū))

南京市產(chǎn)權(quán)市場處：

(1)華僑路登記中心(二樓)

地址：鼓樓區(qū)華僑路35號

(2)大光路登記分中心(四樓)

地址：白下區(qū)大光路49號

(3)中央門登記分中心(五樓)

地址：玄武區(qū)龍蟠路218號

二、浦口區(qū)房地產(chǎn)交易登記中心

地址：浦口區(qū)江浦街道象山路1號

三、江寧區(qū)房地產(chǎn)交易中心

地址：江寧區(qū)天元東路555號四、六合區(qū)

1、六合區(qū)房產(chǎn)交易登記中心

地址：六合區(qū)政務(wù)中心2樓雄州東路1號

2、六合區(qū)房產(chǎn)交易登記中心大廠分中心

地址：沿江開發(fā)區(qū)新華西路328號

新購住房證明申請表：

申請購房人

姓名證件

名稱證件

號碼

戶籍□本市居民□外地居民聯(lián)系

電話

擬購住房

名稱或地址□新建住房□存量住房

購房人家庭擁有市區(qū)住房情況□2套及以上住房□1套住房□無住房

購房人家庭成員

情況稱謂姓名證件名稱證件號

本人鄭重承諾：本人已全面如實填報上述情況，保證遵守南京市關(guān)于“對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供1年以上(含1年)納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，可新購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房?！钡囊?guī)定，如有虛假、不實申報等行為，本人愿意承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切后果。

購房人(監(jiān)護(hù)人)簽名：

年月日

備注：家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女，以戶口簿、結(jié)婚證記載為準(zhǔn)。

第四篇：南京新百花園推廣

南京新百花園推廣

第一章

工程基地資源分析

一、SWOT分析

優(yōu)勢：

１．區(qū)域位置――位于城市兩大中心商圈中心區(qū)域

新街口商圈，位于南京城市中心地帶，是江蘇商業(yè)與金融機(jī)構(gòu)高度密集的地方，也是南京公認(rèn)的代表傳統(tǒng)與現(xiàn)代的大型CBD。

奧體中心圈，位于南京政府近幾年來全力打造的河西新區(qū)，即將成為輻射周邊文化、體育、商務(wù)等功能的又一城市中心商圈。奧體中心所在的南京西郊河西地區(qū)，也將在今后5至10年內(nèi)，崛起為一個具有濱江特色的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以及以濱江風(fēng)貌為特色的休閑游覽勝地。

本案位于新老城區(qū)交界處，地理優(yōu)勢得天獨厚，隨著城市的建設(shè)與開展，即可擁有通達(dá)老城區(qū)的便捷與繁華，又可享受新城區(qū)豐沛的現(xiàn)代化功能設(shè)施，可謂左右逢源，輕松掌握現(xiàn)在與未來。

２．生活配套——周邊已形成較為成熟的生活區(qū)

工程區(qū)域位置決定工程擁有齊全的生活配套設(shè)施，南湖區(qū)域和原有新百花園小區(qū)成熟的各種生活配套設(shè)施，都可加以利用。新百花園小區(qū)內(nèi)擁有中心花園、地下停車廠和幼兒園的配套設(shè)施，旁邊的宏苑新寓小區(qū)擁有菜場、幼兒園等配套，蘇果超市距小區(qū)僅200米左右。

新建成的南湖鄰里中心，擁有賓館、大型超市及便民商店、菜場、圖書閱覽室、老人活動室、少兒娛樂場、體育健身房等；香緹麗舍商業(yè)廣場包含大量集中空間和休閑街區(qū)，可容納各類型業(yè)態(tài)組合，將構(gòu)成南湖片區(qū)較為完整的商業(yè)核心，使居民生活更加便捷。

利用政府在河西打造第二個CBD及十運會召開的契機(jī)，工程能夠享受到奧體中心的326億市政規(guī)劃配套資源。

３．交通網(wǎng)線——立交橋、地鐵、公交，立體構(gòu)筑城市動脈

賽虹橋立交、所街地鐵站、十幾條公交線縝密細(xì)致的高效路網(wǎng)，使得本案成為連接新老城區(qū)的重要門戶，也在整個南京城市的道路規(guī)劃建設(shè)中，承當(dāng)了重要角色。

水西門大街、集慶門大街、夢都大街及江東路、南湖路、泰山路，三縱三橫城市主干道的延伸與擴(kuò)展，大大加快了周邊的運動頻率。14路、39路、61路、92路、113路、301路等多條公交線路環(huán)繞社區(qū)，301路終點站就在小區(qū)旁邊，為出行的居民提供最大的便利。

隨著地鐵的投入使用，本案所在片區(qū)將會擁有集地下、地面、地上的全方位立體式交通動脈，大大縮減消費者出入的時間本錢，帶動整個區(qū)域的樓盤增值。

4．平開高走的營銷策略

本案將以低于周邊競爭樓盤的價格入市，搶占消費者眼球，在樹立品牌形象及樓盤檔次感的同時，使消費者對樓盤產(chǎn)生“性價比高、利于生活〞的認(rèn)知。也給后期推盤過程中價格的漲幅打下堅實的根底。針對周邊競爭樓盤價格高居不下，消化緩慢的特點，本案適宜的價格定位將躲避局部市場風(fēng)險，利用時間差減少與競爭對手的正面交鋒。

5．經(jīng)濟(jì)型戶型——滿足舒適精致的生活需求

本案主力戶型110平方米，總的來說具有總價低，還款壓力小、滿足居住各項功能的特點。特別適合注重生活本質(zhì)，要求改善生活環(huán)境的消費者，是他們安家置業(yè)的首要選擇。同時經(jīng)過對周邊樓盤乃至整個房產(chǎn)市場的調(diào)查研究，此類適合工薪階層居住的適宜面積，易受市場的追捧和消費者的青睞，這將勢必減少本案銷售過程中所面臨的抗性。

6．開發(fā)商品牌

眾所周知新百品牌，對消費者建立信心大為有利。

劣勢：

1．噪音大

本案距高架缺乏50米，噪音大。

2．局部戶型欠佳

整體戶型進(jìn)深過長，不利于通風(fēng)采光，分?jǐn)偯娣e大

3．原住民素質(zhì)較低

原居住在此地的居民大多素質(zhì)及層次不高，收入水平較低，加之外來人員的繁雜，使本工程的區(qū)域購置力度較弱，在工程營造目前的市場定位需要更加準(zhǔn)確，而在推廣中需要更強的針對性與力度，以提升樓盤品質(zhì)，增加消費者的購房信心為目的。

4．同質(zhì)化競爭劇烈

工程周邊樓盤較多，且面積集中，房型雷同，三房兩廳兩衛(wèi)的供給量達(dá)500多戶，目前在售的就有天成苑、城開怡家、蘇建豪庭、蘇建·艷陽天等，且銷售情況一般。集慶門地區(qū)的城開怡家?？赡軙只卷椌植恳庀蚩腿海?/p>

相比周邊樓盤的產(chǎn)品、位置、規(guī)劃，本案都不算突出，在營銷及推廣均有一定難度。

威脅點：

1．觀念位置：

提到本工程，直接聯(lián)想到的臟、亂、差，而這一區(qū)域在人們的觀念中屬于落后地區(qū)，主要是這里長期以來為棚戶區(qū)、外來人員集散地，隨著這一區(qū)域的不斷改造，這里將會開展較好，但就目前現(xiàn)狀，在推廣中有一點影響。

2．出行交通：

小區(qū)附近公路線路并不豐富，出行不是很方便。

3．消費群體：

因本區(qū)域的特殊地理位置及產(chǎn)品特征，使本工程的消費群體區(qū)域面較廣，使本案在產(chǎn)品塑造上需要更加豐富多樣，也

需要注重針對性客戶的推廣。

4．大勢趨平

周邊樓盤銷售平平，且均有變相降低趨勢，本工程存在價格風(fēng)險威脅。

時機(jī)點

1．價格及定位

運用低價入市的價格策略，選擇適宜的切入時機(jī)，技巧性的推盤節(jié)奏等，在研究了直接競爭對手天成苑、蘇建·艷陽居、蘇建豪庭等工程的根底上，找到適宜自己的價格空間。同時在推廣及品牌塑造上迎合消費客群安家立業(yè)和升級居住的本質(zhì)需求，提升品質(zhì)卻不偏離主題，以獨特的個性及高性價比打動消費者，完成銷售。

2．政府政策導(dǎo)向：

政府政策是本地塊開展的巨大動力。另外區(qū)域的居住環(huán)境改善、奧體中心的建設(shè)也將拉動本區(qū)域的開展。而本案處于通往河西的主干道沿線，位置優(yōu)越性日益明顯。

3．以包裝至形象取勝

本案周邊樓盤均不注重工程本身形象塑造，包裝粗糙平庸，本工程在形象推廣中脫穎而出難度不大。

第二章

工程整體包裝方案

一、案名

新百花園?首號

新百花園是一個成熟的住宅小區(qū)，于2001年已經(jīng)交付使用，由于政府對應(yīng)天路的到改造而延期開工建設(shè)的高層住宅，為小區(qū)的最后一幢建筑，即新百花園二期工程。但對工程在案名的包裝上不能完全脫離原有小區(qū)，因為宣傳上要有必要的支撐點，才不會使這一幢高層顯得突兀。案名要表現(xiàn)出工程是新百花園的升級版，是顛峰之作，不拘泥于原有的小區(qū)形象，而要根據(jù)現(xiàn)行的居住理念和消費者的需求，來重新塑造和包裝工程的品牌形象，突出工程的鮮明的特點。

新百花園在本工程所在片區(qū)已有一定的知名度，因此延用其工程，但本工程又有別于一期現(xiàn)有的已較成熟的社區(qū)，其應(yīng)定位于新百花園一期的升級版，在案名上也應(yīng)有別于一期的說法。

首號，意為頭號，又有首領(lǐng)、首席、門戶之意。本區(qū)域位于老城區(qū)與新城區(qū)中間地帶，是通往奧體新城的必經(jīng)之路，又是第一站。

二、形象定位及說明

壓軸板式公館

釋意：做為新百花園的最后一期住宅，新百集團(tuán)力圖向消費者表達(dá)其塑造精品的用意，即新百花園的壓軸之作，也有收山之筆，相對于一期的作品是提升之作，鼎力之作。板式樓有南北通透的特征，通過強調(diào)板式建筑來躲避本案徑深過長的劣勢。

公館之名有大家風(fēng)范，與新百老品牌的厚重感相吻合，同時在檔次上能給予撥高。表現(xiàn)出奢華的、舒適的居住感受，有私密性和專屬感，獨立的生活居住空間，又不乏廣闊的公共活動領(lǐng)域，更適合現(xiàn)代人居家理念。

三、主力人群分析

根據(jù)本工程特征，以下人群可能會成為本案的主流客群

ü

原新百社區(qū)內(nèi)的買家或附近區(qū)域的買家

分析：此類在該區(qū)域中占主流，這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。

ü

.區(qū)域居民的親屬、朋友

分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區(qū)向往，同時在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。

ü

外來人口在該地置業(yè)

分析：他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強，反而對區(qū)域感情不太考慮，對價格敏感度較高，喜歡實惠的戶型產(chǎn)品，同時由于成家立業(yè)需在本地購置物來。

四、賣點體系

新百花園·首號

產(chǎn)品

兩梯兩戶

交通

周邊配套

緊鄰南湖區(qū)域成熟社區(qū)

緊靠主城區(qū)

價格

區(qū)域位置

一衛(wèi)的主力戶型降低總價

價格低于周邊競爭樓盤

超大樓間距

板式樓通風(fēng)采光好

緯七路拓寬改造工程的完成使交通更加便捷

有多路公交車

商業(yè)配套、市政配套逐漸完善

南湖鄰里中心

成熟的生活配套

依托原有新百花園小區(qū)

五、形象包裝規(guī)劃

〔一〕VI系統(tǒng)設(shè)計

1．標(biāo)志

2．標(biāo)準(zhǔn)字體

3．標(biāo)準(zhǔn)色、輔助色

4．象征圖形

5．標(biāo)準(zhǔn)組合此局部設(shè)計宜簡潔、明快，富有生活文化氣息。

〔二〕圍墻

圍墻制作是售樓處兩側(cè)圍墻，用大幅畫面表現(xiàn)，畫面力求給人們的視覺帶來舒適感。風(fēng)格宜明快、醒目、熱烈、有公館的文化特色，整體形象能表現(xiàn)出檔次感，能抓住受眾“眼球〞，具有較強的視覺沖擊力。

〔三〕售樓處

通過廣在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。工程應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、現(xiàn)場包裝、接待中心、示范單位等方面營造一個非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動客戶的心，促進(jìn)客戶成交。

1．外觀設(shè)計

表達(dá)小巧精致，視覺舒適。

2．室內(nèi)設(shè)計

①

形象背景板

設(shè)形象背景板，使客戶在進(jìn)入現(xiàn)場的短短時間內(nèi)，即經(jīng)歷圍墻、售樓處外觀及背景板的三次視覺沖擊，產(chǎn)生良好的第一印象。

②

室內(nèi)展板：

主要展示內(nèi)容：區(qū)位建設(shè)規(guī)劃、一衛(wèi)時代來臨、新百開發(fā)商背景資料等。

通過系列展示，使“新百花園??首號〞高尚物業(yè)的形象飽滿起來，同時傳遞必要的樓盤信息。

3．銷售資料

4．看房通道

〔四〕導(dǎo)視系統(tǒng)

因工程距市區(qū)較遠(yuǎn)，導(dǎo)視系統(tǒng)宜擴(kuò)大范圍，配置得當(dāng)，有效吸引人們的注意。

1．樓體布幔

懸掛處：樓體北側(cè)、東側(cè)

理由：高架橋處是咽喉要道，且是上坡路，車速減慢，易使駕車者無意留意。又因受眾注目于指示牌的時間較短，宜使用大規(guī)格的布幔,便于短時間內(nèi)識別。另工程地段為通往新城區(qū)的必經(jīng)之路，流量都較大，而且根本無樹木遮擋，視野開揚，利用本案準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)劣，可考慮用布幔直接懸掛于樓體，懸掛于高層能有效地向經(jīng)過高架的車流傳遞樓盤信息。且此地區(qū)住宅區(qū)域較集中，四周視野好，易初周邊居民所看見。

2．形象大牌

數(shù)量：大牌1塊

規(guī)劃：大牌除具備常規(guī)指示功能外，還要表達(dá)樓盤形象，將樓盤信息有效傳播，同時表達(dá)工程高檔次。這種做法有別于工程現(xiàn)場的普通指示牌。

擺放位置：置于應(yīng)天西路競爭樓盤附近，城開怡家或蘇建豪庭工程受眾處。

理由：在競爭樓盤附近，有相當(dāng)數(shù)量目標(biāo)客戶到該處消費，能從指示牌得知本工程信息，有利于有效地分流競爭樓盤的客群。

第三章

形象推廣篇

一、推廣總思路

推廣的目標(biāo)是要給客戶一個品質(zhì)高檔的生活小區(qū)，但在本案的推廣上，仍然應(yīng)走質(zhì)優(yōu)價惠的路線，從而造成客戶的一定的心理差距，促使客戶盡快地下定決心，完成購置行為。抓住三房兩廳一衛(wèi)市場空白，宣傳一衛(wèi)時代來臨，以價格突出本案優(yōu)勢，給客戶一個超值的感覺。

二、媒介整合在整體傳播費用中，以廣告攻勢為主體，有機(jī)配合事件公關(guān)和促銷攻勢。在主體的廣告攻勢環(huán)節(jié)，采取內(nèi)外結(jié)合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術(shù)。

〔一〕報紙廣告：以“現(xiàn)代快報〞、“

金陵晚報〞為主。半版為主，整版為輔。

〔二〕戶外媒體

戶外形式

選點〔具體地址〕

說明〔數(shù)量，重要性〕

大牌

應(yīng)天西路

南湖〔集慶門前大街上的十字路口〕

一塊，形象塑造吸引周邊有效客戶，也有引導(dǎo)的作用

布幔

樓體

北側(cè)、東側(cè)各一塊，擴(kuò)大宣傳效應(yīng)

〔三〕電視媒體：以“南京樓市〞為主。

電視廣告一貫以形象、真實、互動性好，給觀眾感官上巨大的沖擊力，是工程推廣的重武器，其重要性不言而喻。電視廣告形式應(yīng)有多個版本，以適應(yīng)不同銷售階段播放需要。建議形象廣告按30秒電視廣告規(guī)劃，采用三維動畫與特技和實景結(jié)合的方式，另外再制作一個10分鐘專題片，專題配合一衛(wèi)時代來臨的炒作。

三、新聞推廣

新聞推廣四大做點

1．觀念引導(dǎo)

針對“一衛(wèi)時代的來臨〞這一話題開展一系列的宣傳、推廣活動，迎合追求實惠的客群的需求，同時通過觀念引導(dǎo)成為一種置業(yè)的潮流，以滿中此局部業(yè)主的虛榮心，使其自然而然地接受這一觀念，為后期工程的營銷推廣打下良好的根底。

2．配合公關(guān)活動、事件行銷活動的炒作

開展針對新老業(yè)主的聯(lián)誼會、主題游園會、運動會等活動和一些優(yōu)惠措施，不僅穩(wěn)固老客戶，樹立口碑，提高了準(zhǔn)客戶的購置欲望，同時也吸引了新客戶。

3．工程特色賣點炒作——壓軸板式公館

通過對工程特色賣點炒作，使消費者更好的了解工程，引導(dǎo)客戶需求，提高工程的知名度，促進(jìn)工程的去化。

通過對工程的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點加以籌劃包裝，提煉“個性化〞的工程形象，可以大大提高工程的知名度，提升工程的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績的提升。本工程有較多賣點：規(guī)劃前景、生活配套資源、一衛(wèi)時代生活、首席門戶地位等。板式公館為其特色，是提升本案品質(zhì)的最大支撐點。

4．新百品牌

客戶對品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個性，但商品品牌與其個性同樣重要，新百半個世紀(jì)的老字號品牌，無疑是本工程一個亮點，也是消費者的信心保證和信譽保證。

四、行銷渠道策略

〔一〕業(yè)主俱樂部

創(chuàng)意活動：1、業(yè)主定期免費體檢

2、定期舉辦業(yè)主生日會

3、文化月活動

〔二〕房展會

時間：2005年下半年

2006年上半年

展示方式：2005年上半年，展示現(xiàn)場要對“一衛(wèi)時代的來臨〞話題的炒作，引導(dǎo)消費者認(rèn)可“一衛(wèi)〞戶型，可以節(jié)約能源、節(jié)約空間、降低購房總價的觀念。

五、公關(guān)/事件營銷

目的：潛在客戶開發(fā)

【活動一】

新百花園六年慶系列活動

活動操作重點：

1．聯(lián)系新百花園的新老業(yè)主和準(zhǔn)客戶，現(xiàn)場氣氛熱烈、溫馨，設(shè)置互動環(huán)節(jié)，提高參與度。

2．有相應(yīng)的購房和購物優(yōu)惠活動開展。

3．后續(xù)新聞的持續(xù)跟蹤報道、與媒體的深度接洽

4．對老業(yè)主的優(yōu)惠政策，挖掘原有資源。

【活動二】

新百業(yè)主家庭自駕游

活動時間：南京→周邊城市/南京郊區(qū)

活動操作重點：

1．蘇友俱樂部合作，合理安排車次、路線和游玩的活動。

2．突出社區(qū)的生活氣氛，人文性，擴(kuò)大工程知名度，穩(wěn)固新百品牌。

3．后續(xù)新聞的持續(xù)跟蹤報道、與媒體的深度接洽。

第四章

銷售執(zhí)行方案篇

一、營銷關(guān)鍵節(jié)點與階段提示

營銷關(guān)鍵節(jié)點與階段

時間

廣告正式啟動、形象轟炸

2005年9月8日

營銷道具準(zhǔn)備完成、營銷中心裝飾完成2005年8月31日

銷售進(jìn)場

2005年9月1日

客戶梳理

2005年9月

工作啟動-正式運作

2005年9月15日

銷售工作開展

2005年10月1日

營銷完成時間

2006年9月

二、營銷推廣費用預(yù)算

1、營銷推廣費用總預(yù)算

總預(yù)算130萬

2、本營銷費用階段性劃分方案

時間

9月

10月

11月

12月

營銷重點

電視報紙

展會宣傳

戶外發(fā)布

公關(guān)活動

報紙廣告

公關(guān)活動

報紙廣告

電視廣告

報紙廣告

公關(guān)活動

比例

23%

11.5%

11.5%

7.7%

費用概算

30萬

15萬

15萬

10萬

針對本案所針對購置群體的需求形態(tài)、特征、心理，制定相應(yīng)的推售單位策略、戶型策略、價格策略、付款方式策略、促銷策略、廣告策略〔具體相應(yīng)策略詳文見后〕。做到“集中兵力，直擊目標(biāo)消費群體〞。

3、本各階段銷售重點及費用方案

時間

營銷工作重點

備注

2005年8月

1．銷售人員進(jìn)場

2．銷售培訓(xùn)

3．現(xiàn)場包裝完善

4．戶外指引/大牌選點

5．銷售價格確定

6．優(yōu)惠活動確定

7．客戶資料整理

8．業(yè)主活動籌劃

銷售準(zhǔn)備

2005年9月

1．戶外大牌、導(dǎo)引完成2．

工程重新塑造完成3．

媒體配合，優(yōu)惠活動開展

4．前期業(yè)主活動

5．每周一次報廣

7．房展會

銷售10套

費用：30萬

2005年10月

1．每周一次報廣

2．商業(yè)銷售推出

銷售25套

費用：15萬

2005年11月

1．每兩周一次報廣

2．前期成交業(yè)主活動

銷售25套

費用：15萬

2005年12月

1．每兩周一次報廣

2．公關(guān)活動

銷售20套

費用：10萬

商業(yè)銷售完成4、首期傳播節(jié)奏說明：

〔1〕準(zhǔn)備期：現(xiàn)在至8月底，工程包裝及銷售工具根本到位

〔2〕新品牌形象樹立及概念滲透期：9月初至9月中旬

〔3〕首論銷售高潮期：9月中下旬至10月

5、營銷推廣費用分配方案

項

目

占總支出比例（%）

分項費用預(yù)算（萬）

售樓處及工地包裝

3.84%

5萬

戶外導(dǎo)引

7.7%

10萬

公關(guān)活動

3.84%

5萬

報媒推廣

61.5%

80萬

展會

15%

20萬

第五章

開盤前營銷推廣執(zhí)行方案

一、時間階段：

9月1日-----9月30日

二、階段目的：

通過對工程形象品牌的重新包裝宣傳，在消費者心中樹立形象，打響知名度，建立起

舒適、經(jīng)濟(jì)、實用同時兼有檔次感的貼近消費者需求的良好形象，獲取目標(biāo)客戶的認(rèn)同，到達(dá)開盤引爆的銷售效果。

三、銷售配合：

銷售人員培訓(xùn)到位

進(jìn)駐現(xiàn)場

前期客戶資料梳理

銷售資料準(zhǔn)備齊備

銷售中心改造完成銷售通路包裝完畢

四、宣傳推廣：

〔一〕推廣策略：

常規(guī)的介入市場的方法是以全方位的品牌轟炸策略強勢介入市場，通過高頻次的報廣、新聞炒作、高密度的戶外宣傳工具獲得廣泛認(rèn)知，但本工程有其特殊性，由于進(jìn)場時間緊迫，局部銷售準(zhǔn)備工作必須在進(jìn)場后才可以展開，因此切入市場的時機(jī)應(yīng)選擇在房展會期間，在房展會過后，將集中引爆，蓄水，在房會之前的媒體推廣只用一些軟文來進(jìn)行觀念的引導(dǎo)，為本案三房兩廳一衛(wèi)的產(chǎn)品推出埋下伏筆。

1、軟文炒作首先啟動，主力訴求一衛(wèi)時代，簡約時代、節(jié)能時代的戶型產(chǎn)品需求，引發(fā)兩衛(wèi)與一衛(wèi)的爭論，形成新聞看點。

2、全方位的宣傳手段同步跟進(jìn)，展會再塑工程品質(zhì)高貴形象，通過前期對一衛(wèi)戶型的炒作，力求在展會中脫穎而出，提升工程的影響力。

3、硬廣告跟進(jìn)。

4、銷售中心、案場——營銷活動啟動，通過實地體驗、參加活動進(jìn)一步加深其好感。

5、新百會——新百花園新老業(yè)主俱樂部成立，結(jié)合相應(yīng)直效行銷與公關(guān)活動，圈定目標(biāo)客群。

6、加強小眾媒體的傳播途徑

〔二〕推廣主題方向：

新聞炒作方向

1、為區(qū)域造勢

通過報紙軟性文章，詳述河西新城帶來的種種優(yōu)越之處，本項所處的優(yōu)越位置，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。

2、為本案住宅造勢

目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出工程形象，以本案住宅環(huán)境好，實用的戶型、實惠的價格優(yōu)點吸引買家。

〔三〕廣告訴求重點

廣告訴求重點，應(yīng)是最能打動買家的東西。

經(jīng)過分析，我們認(rèn)為廣告訴求重點宜為：

1、“首號“的形象感的傳達(dá)

由于工程周邊同檔次商品房工程不是市場熱點，近期有片區(qū)性價格下滑的特征，且本案所在地受高架施工影響，客流量低，故如何吸引更多的客戶到場，是工程成敗的根底條件。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點方面應(yīng)加強區(qū)域性宣傳，增強傳送工程信息的途徑，以吸引大量人流。更重要一點是宣傳區(qū)域首號社區(qū)概念，在形象推廣上做足檔次感、因為首號社區(qū)概念可能成為目前消費者首選,這也工程是否成功的關(guān)鍵。

2、表達(dá)規(guī)劃前景

本項所在地區(qū)一直以來給外界的形象是環(huán)境較為雜亂。如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素特別是奧體中心與新城中心的開展、地鐵等，呈現(xiàn)在消費者面前，需要在宣傳及銷售上重點把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓(xùn)等方面重點加強。

3、追求實惠的一衛(wèi)時代

在房價居高不下的時代，在本工程所在地三房兩廳兩衛(wèi)集中屯量，本案的三房兩廳一衛(wèi)戶型卻集中供給，將滿足追求實惠的人群，但我們的推廣宣傳上還將為此找一美好的說辭，力圖制造一種潮流：“即一衛(wèi)時代的來臨〞，此概念鮮有人提出，但十分吻合追求實惠人群的普遍心理，較易引來廣泛關(guān)注，到達(dá)市場“聚焦〞的效果。使此觀念成為一種潮潮流，使此局部客戶認(rèn)為擁有此物業(yè)能滿足自身的尊榮感，享有更高層次的生活。

〔四〕媒介整合1、報紙：

開盤前報廣規(guī)劃

形式

具體媒介選擇

規(guī)格

發(fā)布時間

廣告主題方向

預(yù)算費用

硬廣告

現(xiàn)代快報

半版

9月21日

一衛(wèi)戶型&優(yōu)惠政策

3萬

金陵晚報

半版

9月23日

一衛(wèi)戶型&優(yōu)惠政策

3萬

現(xiàn)代快報

半版

9月28日

產(chǎn)品介紹&開盤通知

3萬

金陵晚報

整版

9月30日

產(chǎn)品介紹&開盤通知

6萬

報紙硬廣告費用預(yù)算：

15萬

軟文

現(xiàn)代快報

半版

9月8日

兩衛(wèi)的利用率有多高

2000

金陵晚報

半版

9月8日

兩衛(wèi)的利用率有多高

2000

金陵晚報

半版

9月10日

一衛(wèi)時代的來臨

2000

現(xiàn)代快報

半版

9月10日

一衛(wèi)時代的來臨

2000

軟文推廣費用估算：40002、電視

電視

〔時間〕

〔媒體〕

近水樓臺?樓市三人行?專題討論：兩衛(wèi)與一衛(wèi)的討論

時間：9月初

3、網(wǎng)絡(luò)

網(wǎng)站

〔時間〕

內(nèi)容

南京房地產(chǎn)網(wǎng)

?江南房吧?

9月5—8號

居高不下的房價下的兩衛(wèi)存在價值有多大

〔五〕定向推廣策略

可利用原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過主動聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加工程的客戶來源。同時，采取有效的促銷手段

1、入戶單張宣傳

向區(qū)域內(nèi)尤其是即將拆遷的居民派發(fā)入戶單張，使其對本工程有較理性認(rèn)識，并吸引其到場購置。

2、老客戶轉(zhuǎn)介紹優(yōu)惠

〔六〕事件營銷：

活動一：

新百花園六年慶優(yōu)惠套餐

時間：9月15日～10月10日

1、舊換新行動

活動內(nèi)容：舊房抵押開發(fā)公司，即可由開發(fā)商承當(dāng)局部首付

交房前剩余首付免息歸還。

可代由開發(fā)商聯(lián)系舊房出售。

操作要點：業(yè)主需先交納局部首付，并有證明有歸還能力

雙方需簽定協(xié)議，約定還款時間

需與中介建立合作關(guān)系

2、十運會倒計時優(yōu)惠

活動內(nèi)容：十運會前可以享受十運會倒計時每天200元的優(yōu)惠。

十運會倒計時天數(shù)×200元/天＝優(yōu)惠總額

3、新百、東方、金鷹優(yōu)惠聯(lián)盟

活動內(nèi)容：現(xiàn)在購房，即可獲得新百積分卡、東方、金鷹的VIP卡。

新百積分卡抵現(xiàn)金值10000元

東方、金鷹VIP卡88折優(yōu)惠

注：套餐活動中任選一項，不可同時使用。

活動二：

新百花園六周年慶——致謝業(yè)主

新老業(yè)主手拉手聯(lián)誼會

時間：9月下旬

地點：某酒店

活動內(nèi)容：發(fā)感謝信給一期業(yè)主，感謝對新百的支持

邀請參加新百業(yè)主活動

供給茶點

游戲、抽獎

活動三：

“客戶領(lǐng)袖〞獎勵方案

時間：長期

活動內(nèi)容：凡已認(rèn)購的客戶假設(shè)能帶著其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購并成交者，獎勵予客戶領(lǐng)袖證書并有500元現(xiàn)金獎勵。

操作要點：以簽約鑒證為準(zhǔn).五、營銷中心包裝

〔一〕包裝原那么

對于售樓部環(huán)境的整體設(shè)計和細(xì)化，從有利于銷售的角度出發(fā)，主要有如下原那么：

★

創(chuàng)新——個性化

★

環(huán)境的細(xì)化

★

效勞質(zhì)量的高素質(zhì)隨時隨處可見

★

豐富售樓部內(nèi)部空間，延長客戶停留時間

〔二〕售樓中心包裝方案

1、現(xiàn)有售樓處在包裝上存在的問題：

營銷中心門頭不醒目

周邊沒有營銷中心的指示牌等導(dǎo)視系統(tǒng)

營銷中心內(nèi)部展板陳舊且內(nèi)容與銷售資料重復(fù)

樓體模型太小，缺乏檔次感

LOGO墻畫面視覺沖擊力不強，且缺乏檔次感

室內(nèi)燈光暗

看房通道缺乏包裝，缺乏根本看相。這種現(xiàn)狀就造成不能更好的吸引客戶，客戶對工程的第一影響就大打折扣，喪失購置意向，弱化工程的宣傳影響。

2、包裝策略

本幢高層獨立包裝，將有獨立的案名和標(biāo)志，針對上述售樓處包裝現(xiàn)狀，我們將相應(yīng)做出如下改良：

銷售處內(nèi)部

2

LOGO墻更換畫面

2

重新制作展板10塊

2

頂部吊旗畫面重新設(shè)計15塊

2

重新制作接待臺

2

玻璃窗戶及玻璃門貼按現(xiàn)有標(biāo)志風(fēng)格統(tǒng)一設(shè)計

2

墻面重新粉刷

2

燈光調(diào)整

2

綠色植物布置

2

洽談桌椅更換

2

看房通道整改

銷售處外部

圍墻重新制作，以大幅畫面噴繪

樓體布幔，理性訴求價格優(yōu)勢

看房通道鋪地毯，展示間水泥找平，粉刷，門口制作戶型示意

制作門頭

售樓處門口鋪塑膠地毯

銷售資料

銷售資料不僅是讓消費者了解工程的工具，同時也將令消費者對工程產(chǎn)生感性認(rèn)識。將按更改后的案名與標(biāo)志重新制作，力圖突出其品質(zhì)感、高貴感。

六、房展會

目的：新百花園以新的形象出現(xiàn)，在前期一衛(wèi)革命炒作的根底上，力推110平米三房兩廳一衛(wèi)戶型，形象塑造注重品質(zhì)感，同時以優(yōu)勢的價格，引起關(guān)注。

時間：9月15—9月18

資料配合：戶型單頁

展臺設(shè)計

展板文案及制作

人員配合：銷售培訓(xùn)工作完成附1：新百花園售樓處改造方案

附2：9月工作方案

附3：案名標(biāo)識及展示

附件1

新百花園售樓處改造方案〔不加利潤〕

一、售樓處外部

1、圍墻制作

尺寸：90米寬×3米高

費用預(yù)〔決〕算：60元/平米×270平米=16200元

市容發(fā)布費另計

2、門頭制作

尺寸：6米寬×2米高×3面

費用預(yù)〔決〕算：

200元/平米

×36平米

=7200元

3、售樓處門前兩側(cè)圍墻更換畫面

尺寸：15米寬×3米高×2面

費用預(yù)〔決〕算：60元/平米×90平米=5400元

4、售樓處門前防護(hù)頂棚支撐鋼架重新刷VI色油漆

費用預(yù)〔決〕算：500元

5、售樓處門前走道兩側(cè)擋板用噴繪畫面遮擋

尺寸：15米寬×1米高×2面

費用預(yù)〔決〕算：60元/平米×30平米=1800元

6、樓處門前走道鋪設(shè)塑膠地毯

尺寸：2米寬×15米高

費用預(yù)〔決〕算：60元/平米×30平米=1800元

7、樓體布幔2塊

尺寸：20米寬×20米高×2塊

費用預(yù)〔決〕算：35元/平米×800平米=28000元

市容發(fā)布費另計

小計

60900元〔不含市容發(fā)布費〕

二、售樓處內(nèi)部

1、LOGO墻更換畫面

尺寸：10米寬×1.5米高

費用預(yù)〔決〕算：60元/平米×15平米=900元

2、重新制作展板10塊

尺寸：1米寬×1.3米高×10塊

費用預(yù)〔決〕算：220元/平米×13平米=2860元

3、頂部吊旗15塊

尺寸：1.2米寬×0.6米高×15塊

費用預(yù)〔決〕算：60元/塊×15塊=900元

4、重新制作接待臺

尺寸：3.6米寬×1.1米高

費用預(yù)〔決〕算：4000元

5、玻璃窗戶及玻璃門貼

尺寸：6米寬×0.12米高

費用預(yù)〔決〕算：200元

6、墻面重新粉刷

數(shù)量：200平米

費用預(yù)〔決〕算：12元/平米×200平米=2400元

7、燈光調(diào)整

費用預(yù)〔決〕算：1000元

8、綠色植物布置

費用預(yù)〔決〕算：另計

9、洽談桌椅更換

費用預(yù)〔決〕算：另計

10、看房通道建議要求甲方將行走的樓道兩側(cè)墻面粉刷成白色

小計

12260元

合計

73160

附件2

9月工作方案表

工作內(nèi)容

工作細(xì)節(jié)

完成時間

完成部門

備注

售樓處包裝方案確定

9月3日

籌劃、設(shè)計

售樓處及工地的改造

售樓處外部

圍墻制作

9月10日

制作

門頭制作

9月5日

制作

門前兩側(cè)圍墻更換畫面設(shè)計

9月4日

廣告、籌劃

門前兩側(cè)圍墻更換畫面

9月7日

制作

防護(hù)頂棚支撐架重刷油漆

9月7日

制作

門前兩側(cè)擋板噴繪畫面設(shè)計

9月4日

廣告、籌劃

門前兩側(cè)擋板噴繪畫面

9月8日

制作

門前走道鋪設(shè)塑膠地毯

9月14日

制作

布幔設(shè)計

9月1日

廣告、籌劃

樓體布幔制作完成9月7日

制作

售樓處內(nèi)部

LOGO

墻畫面設(shè)計

9月3日

廣告、籌劃

LOGO墻更換畫面

9月10日

制作

展板設(shè)計完成9月2日

廣告

制作展板

9月9日

制作

頂部吊旗

9月9日

制作、籌劃

制作接待臺設(shè)計方案

9月1日

廣告

制作接待臺

9月6日

制作

玻璃窗戶及玻璃門貼

9月11日

制作

墻面重新粉刷

9月1日

制作

燈光調(diào)整

9月12日

制作

綠色植物布置

9月13日

制作

洽談桌椅更換

9月12日

制作

看房通道的整改的方案

9月4日

籌劃

看房通道的整改

9月7日

制作

售樓處及工地改造完成9月14日

制作

進(jìn)場

進(jìn)場

9月1日

銷售

名片、胸牌制作完成9月5日

制作

展會

展板設(shè)計完成9月2日

廣告、籌劃

展板制作完成9月9日

制作

展示效果圖設(shè)計完成9月5日

廣告

效果圖制作完成9月12日

制作

展廳布置

9月13日

制作

展廳布置完成9月14日

制作

參加展會

9月15日

籌劃、銷售

展會閉幕

9月18日

籌劃、銷售

媒體宣傳

軟文撰寫

9月3日

籌劃

?現(xiàn)代快報?軟文發(fā)布

9月8日

籌劃

?金陵晚報?軟文發(fā)布

9月10日

籌劃

協(xié)議簽定、定版

9月16日

籌劃

設(shè)計完成9月17日

廣告、籌劃

?現(xiàn)代快報?廣揭發(fā)布

9月21日

?金陵晚報?廣揭發(fā)布

9月23日

?現(xiàn)代快報?廣揭發(fā)布

9月28日

?金陵晚報?廣揭發(fā)布

9月30日

單頁

設(shè)計完成9月3日

廣告

設(shè)計確認(rèn)

9月7日

籌劃

單頁印刷

9月8日

制作

單頁到位

9月11日

制作

大牌

戶外大牌設(shè)計完成9月7日

廣告、籌劃

戶外大牌確認(rèn)

9月8日

籌劃

大牌發(fā)布

9月14日

公關(guān)活動

活動細(xì)節(jié)的籌劃

9月6日

籌劃

業(yè)主活動地點確實定

9月15日

籌劃

業(yè)主活動組織

9月20日

銷售

優(yōu)惠活動方案確定

9月5日

籌劃

優(yōu)惠活動開展

9月15日

銷售25、26日邀請

購置禮品

9月29日

銷售、籌劃27、28、29日購置

業(yè)主活動舉辦

9月30日

籌劃、銷售

30日上午布置場地

附件3

【解讀】：圖案中的“1〞和案名“首號〞相照應(yīng)，代表了本工程在這一片區(qū)眾多工程中領(lǐng)先、NO.1的涵義。從“1〞延伸出去的線條暗示著本工程從案名延展開的各種“NO.1〞，不僅定位第一，開發(fā)商的品牌也是第一，工程的軟硬件各種設(shè)施也在片區(qū)首屈一指。

亞金色比擬古典，同時也透露了本工程尊貴感和品質(zhì)感。有點盾形的設(shè)計頗為類似英國貴族世家的家族徽章，整體形象給人以內(nèi)涵豐富、氣質(zhì)尊貴、品味高雅的感覺。

【解讀】：圖案的正中心是一盞常懸掛于別墅公館大門口的馬燈。雖然只是一盞馬燈的特寫，但金色的燈光和經(jīng)典的造型已經(jīng)透露大門后面宅院主人的身份和品味：內(nèi)斂、沉穩(wěn)，但同時品味出眾，身份顯赫。

咖啡色的主色調(diào)突出了品質(zhì)感和尊貴感，但同時又不像金色那么張揚跋扈。圓形的LOGO設(shè)計，中和了各種設(shè)計元素的感覺，顯示出了本工程品質(zhì)卓越、風(fēng)格沉穩(wěn)的特色，和“公館〞的定位也很符合。

【解讀】：這是一種現(xiàn)代感強烈的造型，給人以印象深刻的視覺沖擊。北極星的造型暗示著，本工程是新百花園全案的登峰造極之作，是前面一期的升級版。同時，燦爛的星光也讓人聯(lián)想到，本工程是該片區(qū)眾多工程中耀眼的作品，是領(lǐng)先于其他各工程的典范之作。

強烈的金屬色澤，簡潔流暢的線條，用現(xiàn)代元素中和復(fù)古風(fēng)格的“公館〞概念。同時，也暗示著開發(fā)公司在住宅開發(fā)上的現(xiàn)代理念和創(chuàng)新精神。

第五篇：南京新百介紹

南京新百介紹

南京新百位于南京市中心最繁華地段新街口廣場的東南側(cè)，占地面積1.3萬平方米，營業(yè)面積5萬平方米。自1952年8月創(chuàng)建至今，已經(jīng)具有半個多世紀(jì)的歷史，是一家老字號大型百貨零售企業(yè)、中國十大百貨商店之一和南京市第一家商業(yè)企業(yè)股票上市公司。目前，公司13個專業(yè)商場，經(jīng)營品種24萬余種，經(jīng)濟(jì)效益連續(xù)16年保持在江蘇省同行第一的地位，“新百”被江蘇省工商行政管理局認(rèn)定為全省著名服務(wù)商標(biāo)，被中國國家工商行政管理局授予全國首批“重合同、守信用”先進(jìn)單位，是“AAA”特級資信企業(yè)；建店至今，新百共涌現(xiàn)出國家、省、市級勞模18名，先后獲得國家、省、市級各類榮譽870項。近幾年來，南京新百以改革創(chuàng)新為動力，堅持“突出主業(yè)，積極走多元化道路”的發(fā)展戰(zhàn)略。經(jīng)營上實施動態(tài)調(diào)整，優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)，改善購物環(huán)境，注重經(jīng)營特色，不斷提高主營業(yè)務(wù)能力；在做精、做強商業(yè)零售的同時，重點向連鎖百貨和商業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。

2010年，南京新百正醞釀新的藍(lán)圖，跨越新的起點--隨著新街口第一高樓--新百南京中心60層主樓的全面落成啟用，新百商業(yè)裙樓也將完成從負(fù)二樓延伸至八樓的全新升級改造，屆時將統(tǒng)一呈現(xiàn)總體量達(dá)17萬平方米的高端現(xiàn)代綜合型商業(yè)建筑體，更以總高249米的第一姿態(tài)，躍然成為領(lǐng)銜CBD商圈的地標(biāo)景觀。

全新呈現(xiàn)的南京新百，將成為集購物觀光，餐飲休閑，生活服務(wù)，高檔辦公于一體，拓展多種業(yè)態(tài)，滿足多元消費需求的城市高端商業(yè)綜合體，成為都市人群自然匯聚的時尚場所，實至名歸的“中華第一商圈”的風(fēng)尚引領(lǐng)之地。