第一篇：應(yīng)用地租理論分析我國土地制度改革和房地產(chǎn)市場健全大全

應(yīng)用地租理論分析我國土地制度改革和房地產(chǎn)市場健全

由于土地資源的稀缺（不可再生的天然資源）,以及由于城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市中心區(qū)位的級(jí)差地租必然大幅上升;必然導(dǎo)致區(qū)域地價(jià)快速上升，這就是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖所謂“級(jí)差地租”理論。所以，房價(jià)的上漲不是經(jīng)濟(jì)泡沫。那么區(qū)位級(jí)差地租究竟如何計(jì)算？只要從一座房子的銷售價(jià)格中扣除其實(shí)際造價(jià)（包括原材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、能源費(fèi)用、稅費(fèi)及貸款利息），所余部分就是其純利，純利中高出其他行業(yè)平均利潤率的部分，就是目前房地產(chǎn)業(yè)的暴利，也就是隱含在房價(jià)后面的級(jí)差地租。只要國家對這一行業(yè)課以重稅，從中對原住民給予高額補(bǔ)償，迫使房地產(chǎn)業(yè)由目前的暴利利得，回歸到接近國民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的正常利得水平，那么房地產(chǎn)熱就會(huì)立即退熱降溫。至于目前的一些遏制辦法，其實(shí)效果則往往適得其反——如提高貸款利率，限制開發(fā)征地?cái)?shù)量，加高進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻等；其實(shí)這些都反而有助于目前已經(jīng)成形成氣候的少數(shù)房地產(chǎn)大集團(tuán)提高行業(yè)壟斷性，便于其緊縮和控制房地源，從而反而有利其進(jìn)一步向上拉高房價(jià)。

在這里用級(jí)差地租理論對房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行分析，房地產(chǎn)開發(fā)商相當(dāng)于（級(jí)差地租理論中的農(nóng)業(yè)資本家），房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中必須向政府（相當(dāng)于大土地所有者）購買土地使用權(quán)，而房地產(chǎn)開發(fā)商之間就會(huì)對那些地理位置優(yōu)越的土地（靠近商業(yè)區(qū)、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、未來發(fā)展前景看好以及人流、物流、客流、資金流大的地區(qū)）進(jìn)行競相拍價(jià)，這樣就加大了構(gòu)建成本而這個(gè)拍價(jià)就會(huì)形成級(jí)差地租理論中的超額利潤，作為購買土地使用權(quán)的價(jià)格交付給政府。根據(jù)我國的土地管理制度規(guī)定，土地歸全民所有，而政府在征用土地后所得的收入只是作為財(cái)政收入的一部分，不是“取地于民，還之于民”而是用所得收入進(jìn)行了政府大樓建設(shè)、購買辦公設(shè)備形象工程、政績工程等等。而房地產(chǎn)成本的構(gòu)成并不是僅僅就只有這些，根據(jù)郎咸平對當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本面的精辟分析，影響房地產(chǎn)成本的因素還有：一是兩大核資源——土地開發(fā)權(quán)以及銀行信貸權(quán)，這兩個(gè)權(quán)力基本上操縱在政府的手上，只要在政府的手上就有“尋租”的可能。二是地產(chǎn)市場的長流程管理，就是從立項(xiàng)到最后起碼有100多個(gè)環(huán)節(jié)，這環(huán)節(jié)里面每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要政府蓋公章，每蓋一個(gè)公章就有可能出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象。這100多個(gè)公章的積累造成了非常大的尋租空間，拉升它的產(chǎn)業(yè)成本。三是地方政府的賣地心態(tài)進(jìn)一步拉升它的產(chǎn)業(yè)成本。改革措施如下：

一要穩(wěn)定承包權(quán)，確保收益權(quán)，改革所有權(quán)。農(nóng)村土地承包責(zé)任制的核心是確保農(nóng)民對土地經(jīng)營的自主權(quán)和收益權(quán)，實(shí)踐證明，這種制度安排是符合中國國情的。但是，自1978年改革以來，農(nóng)村土地制度的另一個(gè)方面，即村民集體對土地的所有權(quán)不僅在實(shí)現(xiàn)當(dāng)初制度設(shè)計(jì)時(shí)的目標(biāo)方面作用不大，而且導(dǎo)致了諸多弊端，已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要[15]。

目前的土地集體所有，對于農(nóng)民來說，某種程度上是虛無的，土地集體所有往往成為實(shí)際上的村長和村委會(huì)少數(shù)人所有。從實(shí)踐看，有的基層政府借土地集體所有者之名，違背農(nóng)民意愿對土地進(jìn)行大面積流轉(zhuǎn)；特別是在征地過程中，一些政府部門往往濫用征地權(quán)，動(dòng)用行政手段圈占耕地，“暗箱操作”、權(quán)錢交易，一些地方未批先占、少批多占、越權(quán)批地、擅自改變土地用途的違規(guī)用地現(xiàn)象大量存在。

二要建立農(nóng)村社會(huì)保障體系。農(nóng)民對承包地?fù)碛辛鬓D(zhuǎn)的權(quán)利，并不能保證土地流轉(zhuǎn)能順利進(jìn)行，或者達(dá)到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的流轉(zhuǎn)規(guī)模。為此，要為農(nóng)民建立完善的社會(huì)保障體系[16]。一是完善農(nóng)村養(yǎng)老保障制度，實(shí)行個(gè)人賬戶和社會(huì)統(tǒng)籌相結(jié)合，從根本上解除農(nóng)民的后顧之優(yōu)。二是堅(jiān)定實(shí)施新型農(nóng)村合作醫(yī)療保障。三是完善農(nóng)民工的工傷保險(xiǎn)制度。國家應(yīng)優(yōu)先建立農(nóng)民工的工傷保險(xiǎn)救濟(jì)制度，完善相關(guān)法規(guī)，強(qiáng)制用人單位對有參保意愿的農(nóng)民工創(chuàng)造條件允許他們個(gè)人參保。四是積極推進(jìn)農(nóng)村最低生活保障制度、扶貧救助和其他農(nóng)村福利制度建設(shè)。國家除了向保障對象提供資金補(bǔ)助外，還應(yīng)采用實(shí)物補(bǔ)助，以及面對五保對象等特困人口提供救助性服務(wù)。五是對農(nóng)民工及其子女的相關(guān)保障權(quán)利。應(yīng)將農(nóng)民工家庭納入城市社會(huì)保障范疇，并保障其子女享受與城鎮(zhèn)居民子女相同的受教育權(quán)利，消除教育、就業(yè)等方面的歧視，讓城市完全接納為城市和國家建設(shè)做出貢獻(xiàn)的農(nóng)民工。

三要建立使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格機(jī)制，制定高效的糧食生產(chǎn)補(bǔ)貼制度。地租的變化以及土地價(jià)格的變化是土地所有者分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的重要途徑。如果土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)由市場決定，國家不應(yīng)對價(jià)格過多干預(yù)，但為了防止基層政府損害農(nóng)民利益，國家應(yīng)制定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，目前的補(bǔ)償辦法正好相反，應(yīng)進(jìn)行改革。此外，為了鼓勵(lì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，防止土地撂荒，目前的補(bǔ)貼政策也需要相應(yīng)改革?，F(xiàn)行補(bǔ)貼制度實(shí)際上鼓勵(lì)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的零碎化，雖然對提高農(nóng)民收入是必須的，但長期來看，反而不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的提高和土地流轉(zhuǎn)，也不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)型。未來應(yīng)把農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼的重點(diǎn)向農(nóng)業(yè)科技金融支持和固定資產(chǎn)的改造貼息等有利于生產(chǎn)率提高的方向調(diào)整，以此提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的回報(bào)率，促使地租和地價(jià)的上升。這樣的補(bǔ)貼措施對土地供給者和需求者都是有利的，而且還能促進(jìn)規(guī)?；a(chǎn)。

第二篇：我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析

我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析

市場供給基本平衡

房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況

從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。1992年～1993年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時(shí)期，1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，1998年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升，2001年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成額6245.5億元，同比增長25.3％，至2002年前11月，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長達(dá)到28.2％。

從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來看，1996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，2001年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5％，2002年1～11月，這一比例已上升為70.7％，辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。

房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積分析

2002年，全國房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長的勢頭：2001年施工面積和新開工面積都有較快增長，新開工面積比去年同期增長27.2％，施工面積增速21.5％。今年1～11月份，全國商品房施工面積80730萬平方米，增長22.6％，本年新開工面積3676萬平方米，增長19.1％。考慮到新開工面積的較高增速，可以預(yù)見，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長。從竣工面積來看，1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長速度開始回升，受工程建設(shè)工期較長的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長的趨勢,2002年1～11月，全國房地產(chǎn)竣工面積16271萬平方米，比去年同期增長28.3％。

房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)分析

住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場在房地產(chǎn)市場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最校近幾年來，我國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)：

住宅供給平穩(wěn)增長，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％～10％比較合適，因此近幾年我國政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資，高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投資比例開始上升，2002年1～11月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)70.7％以上，比去年同期增長29.6％。

辦公樓市場供給有所增加

2000年，辦公樓投資完成額僅為293萬平方米，與1999年同期相比增速下降12.9％。2001年投資額較上年有所增長,但增幅較小,自今年以來,辦公樓開發(fā)投資額呈現(xiàn)較快增長，可以預(yù)見，今年辦公樓市場供給將出現(xiàn)較大增長。商業(yè)用房的供求矛盾比較突出

在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷，各地商嘗商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費(fèi)疲軟困擾著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致了與消費(fèi)水平和消費(fèi)能力直接相關(guān)的商業(yè)用房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。

市場需求高速增長

近幾年市場需求呈上升趨勢

近兩年來，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)銷售擺脫了前幾年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長態(tài)勢。2002年1～11月,全國商品房銷售額達(dá)3536億,同比增長37.1％。

個(gè)人消費(fèi)成為市場需求的主體

20世紀(jì)90年代以來，個(gè)人購買商品房的絕對額高速增長，1987年，個(gè)人購買的商品房只有426．66萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售的17.9％；而到了1997年，個(gè)人購買的商品房達(dá)5233．72萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售的66．6％；1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團(tuán)突擊購房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但個(gè)人購房也增長很快，1998年個(gè)人購房的比例比1997年上升了7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到73．6％，市場消費(fèi)主體的這種變化對開發(fā)商提出了更高的要求。2000年，隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購房的比例已達(dá)80％，2001年這一比例已達(dá)到87％，2002年1～11月，個(gè)人購買商品房的比例為90％。1～3季度，北京市個(gè)人購買商品住宅的比重達(dá)到95.3％，顯示出北京市住宅市場的即期需求旺盛。

二級(jí)市場和租賃市場活躍了房地產(chǎn)市常一年來，各地以培育市場為核心，積極貫徹落實(shí)國家出臺(tái)的一系列政策措施，降低存量住房入市“門檻”，使二手房交易逐步活躍，豐富了市場供應(yīng)，并有效地帶動(dòng)了商品房銷售，房地產(chǎn)二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)的效果日益明顯。

2001年，上海市存量住房交易15.6萬套，1031.48萬平方米，成交金額274.78億元，分別比上年增長86％、59％、99％；經(jīng)登記備案的出租住房8.52萬套，1036萬平方米。到去年底，上海市已購公房累計(jì)上市14.4萬套，占已出售公房總量的9.7％。

此外，隨著國家對住房租賃稅率的調(diào)整，各地租賃市場日趨活躍。南京市去年房屋出租登記備案面積145萬平方米，較上年增長77％，租賃稅收達(dá)1.1億元。上海、廣東、江蘇、浙江、貴州等省市，越來越多的居民采取通過將自有住房出

租，同時(shí)購置新房自住來改善家庭居住條件，以投資為目的的購房出租也在部分城市逐步興起。

住房分配貨幣化促進(jìn)了住房消費(fèi)

大部分城市已在出臺(tái)貨幣化方案的基礎(chǔ)上，制定了補(bǔ)貼資金籌集和管理、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)貼方式、補(bǔ)貼申請、現(xiàn)住房認(rèn)定、超標(biāo)和未達(dá)標(biāo)住房處理、補(bǔ)貼發(fā)放程序等相關(guān)配套政策，不少省市已陸續(xù)發(fā)放住房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的發(fā)放帶動(dòng)了大量個(gè)人存款和銀行貸款進(jìn)入住房市場，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)。

住房金融進(jìn)一步發(fā)展，住房公積金管理逐步規(guī)范

截至2001年底，全國商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元，是1997年底的33倍，首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占消費(fèi)貸款余額的86％，基本實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2001年住房公積金新增個(gè)人住房貸款395億元，比上年增長71％。住房金融的發(fā)展，極大地提高了居民購房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的不良率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良率僅為0.24％，對于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量也起到了十分重要的作用。

空置總量仍然很大

房地產(chǎn)市場空置總量仍然很大

據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2002年7月底，中國商品房空置總量在1.2億平方米左右，其中空置一年以上的超過50％，占?jí)嘿Y金超過2500億元，居中國各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)商多以中小型規(guī)模企業(yè)為主，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較差，較大的空置面積使得開發(fā)商積極性受到嚴(yán)重的挫傷。難以收回的預(yù)期收益，使得開發(fā)商難以進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)投資。這會(huì)使房地產(chǎn)的有效供給不易實(shí)現(xiàn)，出現(xiàn)惡性循環(huán)。

與居民收入相比，房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏高

世界銀行的研究資料表明，當(dāng)一個(gè)國家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為3：1至6：1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起。也就是說，一個(gè)家庭年收入的3～6倍能買下一個(gè)中等水平住宅時(shí)，這個(gè)家庭便具備購房能力。2001年，我國商品房平均每平方米售價(jià)達(dá)到2226元，按此計(jì)算，一套70平方米的住宅大約需要15.6萬元，而去年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入為6800元，按一家三口計(jì)算，房價(jià)與家庭年收入比達(dá)到7.6：1。而在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的北京，這個(gè)比例高達(dá)12.4：1，因此，房價(jià)過高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)桎梏。

市場供求結(jié)構(gòu)失衡

樓市供應(yīng)與購房人需求之間的差異造成供求失衡，主要表現(xiàn)在以下兩方面：

一方面是供需價(jià)格差異：

低價(jià)位房供應(yīng)不足，中高價(jià)位房供應(yīng)過量。以北京市為例，調(diào)查顯示，北京居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％調(diào)查者期望值處于3000～5000元/平方米。但是，市場上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在價(jià)位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢。價(jià)位在3000～4000元、4000～5000元、5000～6000元、6000～8000元/平方米的比例基本都在20％左右，而價(jià)位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。

與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這充分暴露出我國房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯(cuò)位。從目前看，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的主要手段是大規(guī)模建設(shè)和推出經(jīng)濟(jì)適用房，國家計(jì)委和建設(shè)部前不久宣布，今年將投資1700億，計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將更有效的滿足普通市民的住房需求。

另一方面是供給與需求的區(qū)域差異：

盡管當(dāng)前房地產(chǎn)形勢總體上是好的，但也有一些地區(qū)不同程度地出現(xiàn)了投資增幅過大、投資結(jié)構(gòu)不合理、價(jià)格上漲過快、土地供應(yīng)過量等有可能過熱的“苗頭”。投資的增幅與銷售的增幅相比，應(yīng)該要保證能夠在發(fā)展中不斷消化同期上市的商品房。今年1～9月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地區(qū)，都出現(xiàn)了投資增幅高于銷售增幅超過了20％的情況。

住房市場體系不完整

完整的住房體系包括住房一級(jí)市場和住房二級(jí)市場，二者是相互促進(jìn)、相互制約的，沒有一級(jí)市場，當(dāng)然不可能有二級(jí)市場，但二級(jí)市場又制約著一級(jí)市場，二級(jí)市場不發(fā)達(dá)，一級(jí)市場就低迷，只有在存在發(fā)達(dá)的二級(jí)市場的條件下，居民的住房資產(chǎn)才具有流動(dòng)性，居民才能轉(zhuǎn)讓和賣掉舊房，購買新房。就全國范圍來看，我國住房二級(jí)市場的發(fā)達(dá)程度存在很大差異。

以北京和上海為例，2001年，上海二手房交易量（成交登記）達(dá)到1031萬平方米，新房銷售（成交登記）突破2020萬平方米，可見存量市場興旺對增量市場的巨大促進(jìn)作用。與上海相比，北京的住房市場體系完善度較差，住房一二級(jí)市場之間過大的價(jià)差，導(dǎo)致居民“以舊換新、以小換大”的難度較大。2001年北京的二手房交易量僅5400套。隨著快速推進(jìn)的危改拆遷釋放的巨大需求，二手房的需求將有增無減。

旺盛需求將繼續(xù)保持

潛在的市場需求成為住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動(dòng)力。從市場潛力來看，到2001年底，我國城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積20.8平方米，雖然比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等發(fā)達(dá)國家相比，還相差幾倍。國際經(jīng)驗(yàn)表明，在人

均住房建筑面積達(dá)到33～35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。這主要是因?yàn)椋?/p>

首先，城市化進(jìn)程加快對住宅的巨大需求

根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長的時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。世界銀行對世界133個(gè)國家的統(tǒng)計(jì)資料表明，人均GDP低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20％；當(dāng)人均GDP從700美元提高到1500美元、經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)達(dá)國家行列時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40～60％，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，城市化水平達(dá)到70％以后，城市化發(fā)展的速度將趨緩；1980年，我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?9.4％，1995年上升至29％，2001年進(jìn)一步提高到36.2％，城鎮(zhèn)人口達(dá)到4.5億。如果在未來十幾年中，我國人口自然增長率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1％的速度增長，到2010年達(dá)到46％，城市人口將達(dá)到6.4億，凈增加1.9億人，每年新增人口1852萬。新增城市人口的迅速增長無疑會(huì)對住房建設(shè)帶來更多需求。其次，流動(dòng)人口增長對住宅的巨大需求

城市化過程的另一個(gè)特點(diǎn)是出現(xiàn)大量的流動(dòng)人口。大量流動(dòng)人口的存在對租賃房屋產(chǎn)生了巨大需求。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來人口多達(dá)300萬到400萬，其流動(dòng)人口與常住人口之比分別是21：100、10：100和6：100。如此大量的流動(dòng)人口，成為這些城市房屋租賃市場的消費(fèi)主體，為房屋租賃市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)表明，到2010年，我國流動(dòng)人口將從目前的8000萬人增加到1.5億人，按人均居住最低標(biāo)準(zhǔn)(人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米)計(jì)算，需要為新增的流動(dòng)人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設(shè)3000萬平方米以上的租賃房屋。

再次，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的發(fā)展

中國社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜指出，“居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的升級(jí)換代，是今后5至10年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的首要原因”。1978～2001年，我國GDP年均增長率為9.6％，人均GDP增長也高達(dá)8.2％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343元上升至6860元。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)主體，其收入的增長無疑為消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；調(diào)查顯示，居民對現(xiàn)在住房的滿意率不到20％，約有48％的居民提出在幾年內(nèi)愿意換購住房，已購公房中有67％希望通過換購住房改善條件和環(huán)境。正是居民潛在的住房需求，給房地產(chǎn)市場以強(qiáng)有力的支撐。

一系列住宅發(fā)展利好政策的出臺(tái)將對住宅需求產(chǎn)生持續(xù)影響。今年1月31日，國家計(jì)委與建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問題的通知》，規(guī)定從3月1日起住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，按住房建筑面積收取，新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)用由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50％；經(jīng)濟(jì)適用房減半收齲

此次交易手續(xù)費(fèi)的明令降低，對滬、穗、深等房地產(chǎn)前沿城市幾乎沒有起到作用，原因是上述地區(qū)的樓市交易稅費(fèi)早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家標(biāo)準(zhǔn)。但是對其他各地樓市的影響力卻頗為直接。據(jù)測算，與各地制定的現(xiàn)行住房交易手續(xù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相比，新出臺(tái)的收費(fèi)水平平均降低幅度約60％，部分城市降幅達(dá)80％以上。因此這項(xiàng)政策的出臺(tái)，對整頓和規(guī)范住房交易市場收費(fèi)秩序，減輕購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，活躍住房市場，將起到積極作用。住房按揭利率全面降低的積極作用，2月21日起，央行決定降低人民幣的存貸利率，商業(yè)性個(gè)人購房按揭利率下調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率平均下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。其中，五年以內(nèi)與五年以上的貸款年利率分別降為4.77％和5.04％。利率下降，將使購房人直接受益，減輕還貸壓力。據(jù)估算，2月21日后，辦理10萬元、30年期的商業(yè)性房貸，總共可以減少利息支出12060元。低利率大額度的按揭買房使居民購買力提高，需求量增大。

加入世界貿(mào)易組織對住宅業(yè)的積極影響。加入世界貿(mào)易組織將對全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。從住宅業(yè)來看，一方面，入世將促進(jìn)住房價(jià)格的下降。這是因?yàn)槿胧篮箨P(guān)稅的降低會(huì)引發(fā)進(jìn)口建材和設(shè)備價(jià)格下降，同時(shí)競爭的加劇會(huì)促使國產(chǎn)建材的價(jià)格相應(yīng)降低。另一方面，加入世界貿(mào)易組織將增大我國城市居民住房消費(fèi)空間。

載自：中國經(jīng)濟(jì)信息

第三篇：土地增值稅對我國房地產(chǎn)市場的影響分析

本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）封面

（2015 屆）

論文（設(shè)計(jì)）題目 作 者 學(xué) 院、專 業(yè) 班 級(jí) 指導(dǎo)教師（職稱）論 文 字 數(shù) 論文完成時(shí)間

大學(xué)教務(wù)處制

會(huì)計(jì)原創(chuàng)畢業(yè)論文參考選題(200個(gè))

一、論文說明

本寫作團(tuán)隊(duì)致力于會(huì)計(jì)畢業(yè)論文寫作與輔導(dǎo)服務(wù)，精通前沿理論研究、仿真編程、數(shù)據(jù)圖表制作，專業(yè)本科論文3000起，具體可以聯(lián)系qq 805990749。下列所寫題目均可寫作。

二、原創(chuàng)論文參考題目 春蘭集團(tuán)財(cái)務(wù)控制體系研究 2 新存貨準(zhǔn)則的特點(diǎn)研究 上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析－－以xx公司為例 4 中小企業(yè)現(xiàn)金流管理中的困惑及其對策 5 某鋼結(jié)構(gòu)公司內(nèi)部會(huì)計(jì)控制研究 6 資產(chǎn)減值會(huì)計(jì)問題研究 我國制造業(yè)上市公司財(cái)務(wù)危機(jī)的預(yù)警研究 8 中小企業(yè)融資租賃問題研究 關(guān)于借款費(fèi)用資本化的探討——以某公司為例 10 企業(yè)研發(fā)投入的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理研究 某科技公司人力資源會(huì)計(jì)實(shí)踐的困境及對策研究 12 美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第號(hào)解析及對我國的啟示 13 企業(yè)內(nèi)部審計(jì)理論與實(shí)踐問題探討 企業(yè)并購估價(jià)過程中現(xiàn)金流量法的應(yīng)用研究 15 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析 上市公司高派現(xiàn)股利政策分析—以用友軟件股份有限公司為例 17 新舊債務(wù)重組準(zhǔn)則的比較研究 福達(dá)電子有限公司KPI體系的構(gòu)建、評(píng)價(jià)與考核問題研究 19 上市商業(yè)銀行內(nèi)部控制信息披露研究 20 審計(jì)法律責(zé)任問題研究 作業(yè)成本法在物流企業(yè)成本管理中的應(yīng)用 22 會(huì)計(jì)職業(yè)判斷對會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響 石油企業(yè)內(nèi)部審計(jì)參與風(fēng)險(xiǎn)管理的分析——以中國石油化工股份有限公司為例 24 會(huì)計(jì)工作法治化的研究——以xx公司為例 25 某鋼鐵公司財(cái)務(wù)報(bào)表的分析研究 26 電子商務(wù)對傳統(tǒng)會(huì)計(jì)的影響和創(chuàng)新 27 某市小微企業(yè)融資問題研究 淺談公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用平衡計(jì)分卡在高校預(yù)算績效評(píng)價(jià)體系中的應(yīng)用 30 基于現(xiàn)金流的企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力分析 31 黃金現(xiàn)貨投資的優(yōu)勢和風(fēng)險(xiǎn)控制研究 32 關(guān)于借款費(fèi)用準(zhǔn)則的思考 33 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析 34 某公司存貨管理存在的問題及對策 35 某物流企業(yè)成本管理策略研究

某公司會(huì)計(jì)法治研究

萬達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的研究 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析 論EVA在我國中小企業(yè)的應(yīng)用

某公司應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)防范問題研究 公司治理結(jié)構(gòu)與內(nèi)部會(huì)計(jì)控制研究

基于可持續(xù)發(fā)展的某藥業(yè)公司現(xiàn)金流量管理研究 某公司會(huì)計(jì)造假的成因分析及治理對策研究 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對上市公司利潤操縱的影響 公司社會(huì)責(zé)任信息披露的影響因素分析 現(xiàn)行財(cái)務(wù)報(bào)告的局限性及其改革的探討 我國增值稅改革對企業(yè)財(cái)務(wù)決策的影響

淺議樂清市永德利亞電器有限公司的固定資產(chǎn)管理 淺談企業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的防范和對策 某集團(tuán)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及解決方案研究 股東價(jià)值最大化與高管激勵(lì)模式選擇 某建材公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究 談會(huì)計(jì)電算化下的企業(yè)內(nèi)部控制

我國中小企業(yè)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究 某變壓器公司財(cái)務(wù)治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究 我國會(huì)計(jì)師事務(wù)所風(fēng)險(xiǎn)管理研究 風(fēng)險(xiǎn)投資對企業(yè)成長的影響 創(chuàng)業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范 “營改增”對物流企業(yè)的影響 寶鋼集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究 中國石化股利政策分析

某建設(shè)公司投資結(jié)構(gòu)問題研究 萬科盈利能力分析

某公司營運(yùn)資金管理存在的問題與對策研究 應(yīng)收賬款質(zhì)量的評(píng)價(jià)及優(yōu)化 內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及其控制的探討 會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)的安全性分析 基于內(nèi)部審計(jì)的上市公司內(nèi)控研究 中小型民營企業(yè)財(cái)務(wù)問題與對策

我國高新技術(shù)企業(yè)管理舞弊審計(jì)問題研究 論國有商業(yè)銀行內(nèi)部審計(jì)現(xiàn)狀與對策 兵團(tuán)上市公司資本結(jié)構(gòu)特征分析

中小企業(yè)納稅籌劃方案設(shè)計(jì)——以酒業(yè)制造公司為例 我國優(yōu)秀上市公司的財(cái)務(wù)分析及啟示 某公司財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下存貨計(jì)價(jià)方法對企業(yè)的影響 我國上市公司財(cái)務(wù)舞弊與審計(jì)對策 探析我國商業(yè)銀行的發(fā)展與創(chuàng)新

基于競爭背景下的阿里巴巴投資策略研究

關(guān)于我國MBO的實(shí)施及相關(guān)問題的探討 81 固定資產(chǎn)折舊與減值的比較分析

會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)應(yīng)用的問題及其解決對策 83 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境存在的問題及其原因分析——以xx集團(tuán)為例 85 我國資產(chǎn)減值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對上市公司盈余管理的影響 86 我國預(yù)測性信息披露存在的問題及其對策 87 綠色會(huì)計(jì)信息披露模式的探究 88 論會(huì)計(jì)信息與委托代理契約的關(guān)系 89 某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系與國際準(zhǔn)則體系的差異分析 91 某環(huán)保公司問題研究

我國個(gè)人所得稅的流失及對策研究 93 我國企業(yè)股權(quán)激勵(lì)的機(jī)制與運(yùn)用研究 94 我國網(wǎng)絡(luò)銀行監(jiān)管問題及應(yīng)對措施 95 某服飾公司存貨管理研究 96 某公司內(nèi)部控制問題分析

估時(shí)作業(yè)成本法在中小企業(yè)中的實(shí)例研究

論企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與防范——以xx生物化學(xué)股份有限公司為例 99 注冊會(huì)計(jì)師審計(jì)質(zhì)量低下的原因及其治理對策 100 淺談打造我國連鎖零售企業(yè)競爭力的成本控制方式 101 某公司價(jià)值鏈成本管理分析

企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行對價(jià)值影響分析 103 中小企業(yè)融資方式探討

某房地產(chǎn)公司籌資管理策略研究 105 我國城市商業(yè)銀行競爭力研究

某公司企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì) 107 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析

國內(nèi)外環(huán)境會(huì)計(jì)比較研究及對我國的啟示 109 會(huì)計(jì)信息失真的問題與對策探討

新金融工具會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對我國企業(yè)的影響分析

淺談上市公司內(nèi)部控制信息披露存在的問題及對策 112 關(guān)聯(lián)方交易審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制對策研究 113 工行某分行全面預(yù)算管理問題研究

論高校貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因及防范對策－－以某學(xué)院為例 115 責(zé)任會(huì)計(jì)在某物流企業(yè)成本管理中的應(yīng)用研究 116 我國現(xiàn)行增值稅會(huì)計(jì)存在的問題及改進(jìn)設(shè)想 117 中小企業(yè)并購的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究 118 某服飾公司存貨管理問題的研究

稅法與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的主要差異及對會(huì)計(jì)核算的影響 120 通貨膨脹對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施

基于企業(yè)生命周期的高新技術(shù)企業(yè)現(xiàn)金流量管理研究 122 EVA理論在某公司績效管理中應(yīng)用的研究 123 中小企業(yè)應(yīng)收賬款的信用管理及風(fēng)險(xiǎn)防范

某建設(shè)集團(tuán)公司籌資風(fēng)險(xiǎn)成因與對策研究 125 舞弊審計(jì)策略探析

國際企業(yè)所得稅稅收籌劃研究

基于F分?jǐn)?shù)模型的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范研究－－以某公司為例 128 民營上市公司資本結(jié)構(gòu)與盈利能力關(guān)系分析 129 基于營運(yùn)資金的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究 130 新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值計(jì)量模式比較分析 131 關(guān)于CPA防范法律風(fēng)險(xiǎn)的思考

新準(zhǔn)則對上市公司的影響—以存貨準(zhǔn)則變化為例 133 基于戰(zhàn)略的業(yè)務(wù)單元業(yè)績評(píng)價(jià)體系構(gòu)建 134 企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)及其防范 135 某公司營運(yùn)資金管理分析

國有企業(yè)資本經(jīng)營存在的問題及對策研究 137 關(guān)于個(gè)人所得稅對調(diào)節(jié)貧富差距的思考 138 準(zhǔn)則變遷的社會(huì)成本研究

廣州藥業(yè)股份有限公司現(xiàn)金股利分配方案影響因素分析 140 論中小企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及解決對策 141 中小企業(yè)內(nèi)部控制制度構(gòu)建

合并會(huì)計(jì)報(bào)表與母公司會(huì)計(jì)報(bào)表的有用性探究 143 企業(yè)流動(dòng)資金緊缺分析 144 淺議企業(yè)逃稅及稅收籌劃

中小企業(yè)方面的問題及對策—以xx公司為例 146 某公司應(yīng)收賬款管理問題研究 147 煤礦企業(yè)環(huán)境成本核算的研究 148 水污染治理的環(huán)境績效審計(jì)

應(yīng)訴反傾銷的會(huì)計(jì)信息支持與會(huì)計(jì)維權(quán)對策 150 論中小企業(yè)內(nèi)部控制的問題 151 商業(yè)企業(yè)的營運(yùn)資金管理研究 152 企業(yè)資本結(jié)構(gòu)問題探討 153 蘇寧電器資產(chǎn)質(zhì)量分析

154 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析 155 財(cái)務(wù)舞弊的防范與治理

156 房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理分析——以某地產(chǎn)為例 157 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資風(fēng)險(xiǎn)分析及其對策研究 158 我國上市公司社會(huì)責(zé)任報(bào)告鑒證的研究 159 某公司人力資本投資及其風(fēng)險(xiǎn)防范研究 160 新形勢下創(chuàng)投企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃

161 我國商業(yè)銀行內(nèi)部控制的問題與對策研究 162 中小企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的表現(xiàn)及對策 163 企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略成本管理的問題與對策研究

164 股權(quán)激勵(lì)機(jī)制在我國企業(yè)中的應(yīng)用與研究——以蘇寧電器為例 165 變動(dòng)成本法與完全成本法的比較及其結(jié)合應(yīng)用問題 166 醫(yī)院內(nèi)部控制存在的問題與對策 167 某紡織公司籌資風(fēng)險(xiǎn)分析及對策

168 企業(yè)債務(wù)重組問題研究——以某公司為例 169 民營企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與對策 170 上市公司內(nèi)部控制信息披露的研究 171 我國中小企業(yè)投資困難及對策研究 172 在線會(huì)計(jì)服務(wù)研究

173 論我國收入分配差距過大的成因及稅收對策 174 光伏產(chǎn)業(yè)上市公司財(cái)務(wù)困境的預(yù)測研究 175 低碳經(jīng)濟(jì)下某公司投資管理研究 176 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析

177 某公司杜邦分析法存在的不足及重構(gòu)

178 企業(yè)合理避稅問題分析及對策研究——以某集團(tuán)為例 179 做好預(yù)算管理，強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)控制

180 我國企業(yè)融資方式選擇的探討——以我國房地產(chǎn)行業(yè)為例 181 某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警研究 182 我國高校籌資渠道分析

183 構(gòu)建我國可持續(xù)發(fā)展下的環(huán)境會(huì)計(jì) 184 某帽業(yè)公司貨幣資金內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì) 185 淺析企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督

186 S公司業(yè)務(wù)流程再造與應(yīng)收賬款管理 187 人力資源會(huì)計(jì)確認(rèn)與計(jì)量研究

188 我國中小企業(yè)應(yīng)收賬款資金回籠困難的成因及對策 189 某公司經(jīng)營業(yè)績評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

190 中小企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與防范－－以某公司為例 191 增值稅改革后固定資產(chǎn)的稅務(wù)處理及影響分析 192 論某玻璃公司內(nèi)部會(huì)計(jì)控制 193 資金成本在籌資與投資中的運(yùn)用 194 xx電氣公司成本控制途徑研究 195 或有事項(xiàng)的會(huì)計(jì)政策問題探析

196 某公司電算化會(huì)計(jì)系統(tǒng)內(nèi)部控制的研究 197 某智能系統(tǒng)公司個(gè)人所得稅納稅籌劃研究 198 論企業(yè)采購業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制

199 無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的國際趨同與差異分析 200 關(guān)于合并商譽(yù)的思考

第四篇：我國房地產(chǎn)制度改革與市場發(fā)展的歷程

中國房價(jià)不是單一的房地產(chǎn)市場的問題 是整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要變革

我國改革開放之后房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大，主要得益于兩大制度改革：一是城鎮(zhèn)住房制度改革，簡稱住房制度改革或者房改；二是城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，簡稱土地使用制度改革。通過上述兩大制度改革，主要形成了土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場，新建商品房買賣市場，存量房（也稱二手房）買賣和租賃市場，房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)開發(fā)、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也很活躍；房地產(chǎn)不僅是基本的生產(chǎn)要素或者生活資料，而且成了家庭財(cái)產(chǎn)的重要部分，既是一種商品，也是一種資產(chǎn)，甚至是投資、投機(jī)的主要對象；房地產(chǎn)市場規(guī)模越來越大，其發(fā)展變化不僅影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，而且影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，政府一方面要培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，一方面又要調(diào)控和駕馭房地產(chǎn)市場。

第一節(jié) 我國房地產(chǎn)制度改革與市場發(fā)展的歷程

回顧改革開放30年來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，大致可分為以下5個(gè)時(shí)期：一是初步形成時(shí)期（1978~1991年），二是房地產(chǎn)過熱時(shí)期（1992~1993年），三是市場調(diào)整時(shí)期（1994~1997年），四是培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)時(shí)期（1998~2002年），五是宏觀調(diào)控時(shí)期（2003~2007年）。

一、初步形成時(shí)期（1978~1991年）

1978年之前的二十多年中，我國幾乎沒有房地產(chǎn)市場，沒有房地產(chǎn)業(yè)，只有建筑業(yè)。1978~1991年，隨著住房制度改革和土地使用制度改革的啟動(dòng)與推進(jìn)，房屋和土地既是產(chǎn)品和資源，又是商品和資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)由淺入深，房地產(chǎn)價(jià)值逐漸顯化，房地產(chǎn)市場初步形成。

1．住房制度改革的啟動(dòng)與推進(jìn)

改革開放之前，城鎮(zhèn)住房主要由國家投資建設(shè)；建好的住房不出售，主要是通過職工所在單位，按照工齡、職務(wù)、學(xué)歷等打分排隊(duì)進(jìn)行分配；對于分配后的住房，只收取象征性的、近乎無償使用的低租金。這種住房制度通常被概括為“國家統(tǒng)包住房投資建設(shè)，以實(shí)物形式向職工分配并近乎無償使用的福利性住房制度”。在上述住房制度下，不僅住房建設(shè)投資“有去無回”，不能循環(huán)和周轉(zhuǎn)，而且收取的低租金不夠支付住房的日常維修和管理費(fèi)用，住房建設(shè)以及維修和管理成了國家的沉重包袱，職工對住房形成“等、靠、要”的觀念，抑制了個(gè)人對住房的投入，城鎮(zhèn)住房緊張問題日益突出。到1978年，城鎮(zhèn)人均居住面積由1949年的 4.5m2下降到了3.6m2，缺房戶869萬戶，占當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)總戶數(shù)的47.5%。

“文化大革命”結(jié)束之后，改善人民居住條件的問題開始引起中共中央、國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。1978年9月，鄧小平提出：解決住宅問題能不能路子寬些，比如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把個(gè)人手中的錢動(dòng)員出來，國家解決材料，這方面潛力不小。1980年4月，鄧小平在關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話中，指出了城鎮(zhèn)住房體制的基本走向。鄧小平的講話打破了傳統(tǒng)的住房公有制、福利制觀點(diǎn)，描繪出了住房新制度的基本藍(lán)圖。1980年6月，中共中央、國務(wù)院在批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》中正式提出實(shí)行住房商品化政策，準(zhǔn)許私人建房、買房、擁有自己的住宅，不僅新建住宅可以出售，現(xiàn)有住宅也可以出售。從此，拉開了住房制度改革的序幕。

住房制度改革的實(shí)踐，始于1979年，從新建住房全價(jià)出售起步。1979~1991年，住房制度改革經(jīng)歷了公房出售試點(diǎn)、提租補(bǔ)貼試點(diǎn)和全面起步三個(gè)階段。第一階段，公房出售試點(diǎn)。1979年，國家城建總局決定試行把新建住房以土建成本價(jià)向居民出售，選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州5個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。到1981年，全國有23個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的60多個(gè)城市，以及部分縣鎮(zhèn)開展了這種新建住房出售工作。1982年4月，國家建委、國家城建總局選擇鄭州、常州、四平、沙市4個(gè)城市進(jìn)行新建住房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)。在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部在1984年10月向國務(wù)院提出了《關(guān)于擴(kuò)大城市公有住宅補(bǔ)貼出售試點(diǎn)的報(bào)告》。到1985年底，全國共有27個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的160個(gè)設(shè)市城市和300個(gè)縣鎮(zhèn)開展了補(bǔ)貼出售公房的試點(diǎn)，共出售住房 1092萬m2。

第二階段，提租補(bǔ)貼試點(diǎn)。補(bǔ)貼售房在一定程度上解決了當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)承受能力較低的問題，但在試點(diǎn)中也出現(xiàn)了一些問題，到了1986年初新建公房補(bǔ)貼出售的改革因受到廣泛批評(píng)而停止。1987年，國務(wù)院相繼批準(zhǔn)煙臺(tái)、蚌埠、唐山3個(gè)城市以提租和補(bǔ)貼持平為原則，大幅度提高租金，同時(shí)給予相應(yīng)補(bǔ)貼的住房制度改革方案。在總結(jié)試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以1988年第一次全國住房制度改革工作會(huì)議為標(biāo)志，形成了以提租補(bǔ)貼為核心的第一個(gè)全國性的住房制度改革方案。截至1990年，全國共12個(gè)城市、13個(gè)縣鎮(zhèn)和一批企業(yè)出臺(tái)了以提租補(bǔ)貼為主要內(nèi)容的房改方案。

第三階段，住房制度改革全面起步。以提租和補(bǔ)貼總量平衡為基本思路的房改方案對既得利益觸動(dòng)很大，在實(shí)際操作中面臨多重阻力，難以全面推開。1991年 6月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交納租賃保證金、新房新制度、集資合作建房、出售公房等多種形式推進(jìn)住房制度改革的思路。同年10月，召開了第二次全國住房制度改革工作會(huì)議，提出了“多提少補(bǔ)”或小步提租不補(bǔ)貼的租金改革原則，指出房改“貴在起步 ”。同年11月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，明確了住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的。這些推動(dòng)了全國特別是大城市的住房制度改革，標(biāo)志著房改已從探索和試點(diǎn)階段，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

2．土地使用制度改革的啟動(dòng)與推進(jìn)

影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地領(lǐng)域的改革，主要是城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革。改革開放之前，我國采取行政劃撥方式，把城鎮(zhèn)國有土地?zé)o償、無限期地分配給單位和個(gè)人使用，不允許土地使用權(quán)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利流轉(zhuǎn)。這種土地使用制度通常被概括為“行政劃撥，無償、無限期、無流動(dòng)的土地使用制度”。這種土地使用制度完全排斥地租規(guī)律、市場機(jī)制對土地利用的調(diào)節(jié)作用，致使土地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不能更好地發(fā)揮作用，特別是人們都想占好地、多占地，導(dǎo)致土地大量浪費(fèi)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資不能通過其帶來的土地增值得到回收，政府被戲稱為“捧著金飯碗討飯吃”，導(dǎo)致城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌長期落后。

改革最初是采取收取場地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)的做法，改變土地長期無償使用的局面。進(jìn)一步是建立土地市場，將土地使用權(quán)與土地所有權(quán)分離，實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓制度。這種改革較為具體的進(jìn)程如下：

第一，收取場地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)。對土地實(shí)行有償使用開始于向中外合營企業(yè)收取場地使用費(fèi)。1981年11月，廣東省五屆人大常委會(huì)通過《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，自1982年1月1日起，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)按照土地不同等級(jí)向土地使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)的土地使用費(fèi)。從1984年起，撫順、廣州等一些城市也先后推行。1988年9月，國務(wù)院發(fā)布《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，規(guī)定自1988年11月1日起，向城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人征收土地使用稅，各地制定的土地使用費(fèi)辦法同時(shí)停止執(zhí)行。但是，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》不影響各地依法制定的對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機(jī)構(gòu)用地計(jì)收土地使用費(fèi)辦法的執(zhí)行。

第二，開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。1987年下半年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)大膽嘗試把單一行政劃撥分配土地變?yōu)閰f(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓等多種分配方式，把土地使用權(quán)由不能流轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢赞D(zhuǎn)讓。其中，1987年9月9日，率先采取協(xié)議方式，成功出讓了一宗國有土地的使用權(quán)；9月26日首次采取招標(biāo)方式，12月1日首次采取拍賣方式，各出讓了一宗國有土地的使用權(quán)。這就大大創(chuàng)新了土地使用制度，將土地使用制度改革推向了一個(gè)新階段。隨后，珠海、福州、?？?、廣州、廈門、上海等城市也開展了土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。

第三，制定地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。為了使土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓活動(dòng)有法可依，1987年11月，上海市人民政府率先發(fā)布了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》。12月，含有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓規(guī)定的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》獲廣東省人大常委會(huì)通過。1988年，?？凇B門、廣州、天津等地相繼發(fā)布了土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的有關(guān)辦法或規(guī)定。

第四，修改憲法和土地管理法。1988年4月，七屆全國人大第一次會(huì)議通過了憲法修正案，規(guī)定任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。同年12月，《土地管理法》也作了相應(yīng)修改，并規(guī)定“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”。這為土地使用制度改革的全面推進(jìn)和深入發(fā)展提供了法律保障。

第五，制定全國性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。1990年5月，國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權(quán)等問題作了明確規(guī)定。同時(shí)還發(fā)布了《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》，允許外商從事土地成片開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。這就使土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的法規(guī)更趨完善，并構(gòu)造出了有中國特色的土地市場基本框架。

3．房地產(chǎn)市場初步形成

1987年10月，中共十三大報(bào)告首次提出了建立房地產(chǎn)市場，確立了房地產(chǎn)市場的地位和作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。1988年3月，七屆全國人大第一次會(huì)議上《政府工作報(bào)告》提出：“結(jié)合住房制度的改革，發(fā)展房地產(chǎn)市場，實(shí)行土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓?！边@又進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

商品房建設(shè)、銷售、購買以及存量房買賣和租賃活動(dòng)不斷出現(xiàn)，逐步形成了新建商品房買賣和存量房買賣、租賃市場；政府有償出讓土地使用權(quán)并允許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一系列政策和改革，使土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場開始形成。1987年7月，經(jīng)武漢市人民政府批準(zhǔn)，武漢市房地產(chǎn)交易市場正式開業(yè)。這個(gè)市場被稱為是全國大城市中開辦的第一家市一級(jí)的房地產(chǎn)經(jīng)營場所。到1988年上半年，全國成立了近200個(gè)房地產(chǎn)交易所、交易市場或交易中心。

1989年下半年開始，房地產(chǎn)市場進(jìn)入低潮；1990年下半年至1991年上半年，逐漸恢復(fù)；1991年下半年開始，隨著全國政治穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，迅速回升。1991年末，房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)接近1988年的水平。從總的情況看，這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)育階段，市場功能還不健全，市場機(jī)制還不完善，交易行為還不規(guī)范，市場管理還很薄弱。

二、房地產(chǎn)過熱時(shí)期（1992~1993年）

1992年下半年至1993年上半年，我國許多地區(qū)驟然掀起了房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場異?；钴S，在部分地區(qū)，主要是海南、廣西北海，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

1．“房地產(chǎn)熱”的形成和表現(xiàn)

1992年春鄧小平發(fā)表視察南方重要談話，同年10月黨的十四大明確我國經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制。同年11月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》，首次勾畫出了房地產(chǎn)市場體系框架：房地產(chǎn)一級(jí)市場即土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)二級(jí)市場即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)三級(jí)市場即投入使用后的房地產(chǎn)交易，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式；提出了一系列推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，包括進(jìn)一步深化土地使用制度改革、繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革、完善房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理、正確引導(dǎo)外商對房地產(chǎn)的投資、建立和培育完善的房地產(chǎn)市場體系等。

在改革開放新高潮的大環(huán)境中，房地產(chǎn)價(jià)格放開，許多政府審批權(quán)力下放，金融機(jī)構(gòu)開始大量發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，土地開發(fā)和出讓規(guī)模迅速擴(kuò)大，1992年開始出現(xiàn)了 “房地產(chǎn)熱”。（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加。1992年底，全國共有房地產(chǎn)開發(fā)公司12000多家，是1991年底的3倍。大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司集中在沿海，廣東、海南、上海、江蘇的房地產(chǎn)開發(fā)公司占全國房地產(chǎn)開發(fā)公司總數(shù)的44%。（2）房地產(chǎn)開發(fā)高速增長。1992年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資731 億元，比上年增長117%；開發(fā)土地面積2.334萬公頃，比上年增長175%；新開工商品房屋面積11460萬m2，比上年增長78.1%。（3）房地產(chǎn)市場十分活躍，價(jià)格大幅上漲。1992年，銷售商品房屋面積4288.86萬m2，比上年增長40.4%。商品房屋平均銷售價(jià)格1050.03元 / m2，比上年上漲30.93%。（4）土地出讓大幅度增長，1992年全國共出讓土地2.2萬公頃，是1991年前出讓土地總量的11倍。

1993年1~6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)在1992年高速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)公司從1992年的12000多家增加到近20000家，房地產(chǎn)開發(fā)投資比1992年同期增長143.5%，新開工商品房屋面積比1992年同期增長136%。另外，1992年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心主要在珠江三角洲地區(qū)，1993年開始北移，形成沿海、沿江到內(nèi)陸開放城市的多元化格局。

從海南的情況看，1992年6月后，隨著全國經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)和海南要“大改革、大開放、大建設(shè)，使國民經(jīng)濟(jì)超常規(guī)發(fā)展”，開始走向高速發(fā)展期。1992年初，國內(nèi)外一些實(shí)力雄厚的大公司要求到海南注冊，至1993年8 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到10000家以上。商品房非常暢銷，已竣工的商品房，除一些邊遠(yuǎn)、交通不便或少數(shù)縣城所建的少量商品房外，其余的已銷售一空，還出現(xiàn)了購買商品房交預(yù)購金的現(xiàn)象。海南的房地產(chǎn)市場急劇升溫，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。到1993年底房地產(chǎn)泡沫開始破裂。

2．房地產(chǎn)過熱的危害和治理

1992~1993年房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，不僅加劇了鋼材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾，帶動(dòng)了其價(jià)格較猛上漲，而且由于擠占了過多的建設(shè)資金，致使一些國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目資金不足。內(nèi)地資金紛紛流向沿海地區(qū)的房地產(chǎn)市場，沿海地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，不斷高漲的房地產(chǎn)價(jià)格又加速了外部資金的流入，最終導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重失衡。

1993年6月，中央召開經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，作出了對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決定，中共中央、國務(wù)院還下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》，采取16項(xiàng)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的措施。中央明確針對房地產(chǎn)提出，對于挪用資金參與炒房地產(chǎn)的企業(yè)要減少以至停止貸款，對各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次全面檢查，抓緊制定房地產(chǎn)增值稅和有關(guān)稅收政策，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》，購地后一年內(nèi)投入的開發(fā)資金不足購地費(fèi)25%的要收回土地，金融機(jī)構(gòu)和土地管理部門一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的公司，房地產(chǎn)開發(fā)投資必須納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，高檔賓館、寫字樓、度假村等要下決心停緩建，等等。

1993年下半年以后，隨著宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施的落實(shí)，全國房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度明顯放緩。從1993年1~6月房地產(chǎn)開發(fā)投資比1992年同期增長143.5%，而全年比1992年增長124.9%來看，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資有明顯回落。1993年全國商品房屋平均價(jià)格比1992年上漲21.94%，比1992年的上漲率30.93%回落了近9個(gè)百分點(diǎn)。到1993年底，海南、北海等房地產(chǎn)過熱地區(qū)，房地產(chǎn)泡沫破裂，出現(xiàn)了一片蕭條的慘狀。

1993年11月，黨的十四屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，提出要規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場，實(shí)行土地使用權(quán)有償有限期出讓制度，對商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓，要改變協(xié)議批租方式，實(shí)行招標(biāo)、拍賣。同時(shí)加強(qiáng)土地二級(jí)市場的管理，建立正常的土地使用權(quán)價(jià)格的市場形成機(jī)制。通過開征和調(diào)整房地產(chǎn)稅費(fèi)等措施，防止在房地產(chǎn)交易中獲取暴利和國家收益的流失?？刂聘邫n房屋和高消費(fèi)游樂設(shè)施的過快增長。加快城鎮(zhèn)住房制度改革，控制住房用地價(jià)格，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展。

3．房地產(chǎn)過熱后的反思

房地產(chǎn)過熱對國民經(jīng)濟(jì)造成了一定影響，給部分房地產(chǎn)市場參與者造成了經(jīng)濟(jì)損失，但也反映出住房商品化、社會(huì)化、市場化的巨大發(fā)展?jié)摿?，以及對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效引導(dǎo)的必要性。

許多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入海南，著眼點(diǎn)不是瞄準(zhǔn)社會(huì)需求而是熱衷于炒作，企圖通過倒地皮、賣項(xiàng)目、炒樓花，在擊鼓傳花式的炒作過程中牟取暴利。當(dāng)炒作的鏈條斷裂后，遺留下來的是資金沉淀、債務(wù)糾纏、工程停工、土地閑置。1998年底，海南省共有被圈占而長期閑置的建設(shè)用地23788.5公頃；長期無人問津的積壓空置商品房455.76萬m2；停緩建工程603宗，原規(guī)劃報(bào)建面積1631萬m2；積壓房地產(chǎn)占?jí)旱馁Y金有一半以上是金融資產(chǎn)，其中工、農(nóng)、中、建 4家國有商業(yè)銀行在海南積壓房地產(chǎn)上的資金有430多億元，如果再加上非國有商業(yè)銀行的其他金融機(jī)構(gòu)、其他企業(yè)的投資、施工企業(yè)的墊資、材料款以及預(yù)交的購房款等，估計(jì)占?jí)旱馁Y金有800多億元。

1999年7月國務(wù)院批準(zhǔn)了《處置海南積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，2002年10月批準(zhǔn)了《處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案》。在運(yùn)用國家給予的行政確權(quán)、稅收優(yōu)惠、返還土地出讓金、核發(fā)換地權(quán)益書等政策措施下，到2006年用了近8年的時(shí)間才基本消除了泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期留下的隱患。通過總結(jié)，人們從痛苦的教訓(xùn)中清醒過來，認(rèn)識(shí)到堅(jiān)持以消費(fèi)需求為中心是保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的根本保證；要堅(jiān)持以消費(fèi)需求為中心，必須注重面向百姓、面向未來，把這“兩個(gè)面向”作為房地產(chǎn)開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。

三、市場調(diào)整時(shí)期（1994~1997年）

1994年繼續(xù)1993年下半年的宏觀調(diào)控。1995~1997年仍然實(shí)施適度從緊的財(cái)政政策和貨幣政策。但從1996年開始，經(jīng)濟(jì)已由短缺轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬^剩，產(chǎn)品賣不出去，企業(yè)停產(chǎn)，工人下崗；1997年又遇亞洲金融風(fēng)暴。隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了低潮。

1．房地產(chǎn)市場的變化

1994年1月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》，并派調(diào)查組分赴各地監(jiān)督檢查貫徹落實(shí)情況。這些政策措施，使固定資產(chǎn)投資規(guī)模得到了一定控制，全年固定資產(chǎn)投資總額比上年增長30.4%，增幅比上年回落31.4%，投資結(jié)構(gòu)有了一定改善，投資效益也好于上年。1994年全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資完成1608億元，比1993年增長41.3%，明顯低于1993年的124.9%。

1995年5月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的通知》。隨著經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落，并由高于GDP增長的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榈陀?GDP增長的狀況（見圖19.1）。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入的增長率大幅下滑，營業(yè)利潤出現(xiàn)負(fù)增長，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)處于虧損狀態(tài)。商品房銷售面積也處于低速發(fā)展的狀態(tài)（見表19.1）。圖19.1 商品房、商品住宅的價(jià)格變化及其與GDP增長的比較

表19.1 1994~1997年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）經(jīng)營情況

受到房地產(chǎn)市場蕭條的影響，全國房地產(chǎn)投資和住房建設(shè)投資也增長緩慢，1995年的住房建設(shè)投資和1997年的房地產(chǎn)投資分別比上年有所下降。新建住宅面積也增長緩慢，其中1994年新建住宅面積為3.57億m2，比1991年的1.93億m2增加1.64億m2；而1997年新建住宅面積僅為4.05 億m2，只比1994年增加0.48億m2。從商品住宅銷售面積和新建住宅面積的對比關(guān)系看，商品住宅占新建住宅的比例不高，1991~1997年商品住宅銷售面積占新建住宅面積的比例均未超過20%，說明當(dāng)時(shí)的住房供應(yīng)仍以國家和單位建設(shè)為主，房地產(chǎn)市場仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2．城市房地產(chǎn)管理法出臺(tái)

1994年7月，八屆全國人大常委會(huì)第八次會(huì)議通過《城市房地產(chǎn)管理法》，自1995年1月1日起施行。該法的出臺(tái)，對加強(qiáng)城市房地產(chǎn)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，具有重要意義。

在該法的起草和審議過程中，各方面對一些問題有不同意見，爭議的問題主要有以下幾個(gè)：房地產(chǎn)管理體制、是否規(guī)定“房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則”、集體所有的土地能否出讓、是否規(guī)定土地使用權(quán)的劃撥方式、土地使用權(quán)的出讓方式、私有房屋用地是否規(guī)定視同劃撥方式取得、土地使用權(quán)的使用期限、以出讓方式取得的土地使用權(quán)期滿后該土地上的地上物如何處理、房地產(chǎn)開發(fā)期限、是否規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查、對預(yù)售商品房的條件限制、預(yù)購商品房的再轉(zhuǎn)讓、房屋租賃及其租期、房地產(chǎn)登記發(fā)證等。

《城市房地產(chǎn)管理法》共七章七十二條，明確了房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等法律規(guī)定。特別是規(guī)定國家要實(shí)行五項(xiàng)制度：（1）國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。（2）國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。（3）國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。（4）國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。（5）國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。該法首次對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的構(gòu)成、設(shè)立條件和資格認(rèn)證等制度作了規(guī)定。此后，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，我國房地產(chǎn)方面的行政法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件等加快制定和完善，房地產(chǎn)法規(guī)體系逐步形成和健全。例如，1994~1997年，建設(shè)部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，會(huì)同人事部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，并會(huì)同中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》，國家工商行政管理局發(fā)布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等。

3．住房制度改革的深化

為貫徹落實(shí)《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展，1994年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（以下簡稱《決定》），確定房改的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本內(nèi)容可概括為“三改四建”，提出住房制度改革要堅(jiān)持配套、分階段推進(jìn)。近期的任務(wù)是：全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場和社會(huì)化的房屋維修、管理市場，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，到20世紀(jì)末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民住房達(dá)到小康水平。

《決定》強(qiáng)調(diào)“加快住房建設(shè)和推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革是各級(jí)人民政府的重要職責(zé)”。首次提出建立以中低收入家庭為對象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。在住房資金方面，首次提出全面推行住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。在公有住房出售方面，提出向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場價(jià)，向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)。在住房建設(shè)方面，提出加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中經(jīng)濟(jì)適用住房要占 20%以上，鼓勵(lì)集資合作建房，繼續(xù)發(fā)展住房合作社，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造。

根據(jù)《決定》，1994年12月，建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部發(fā)布了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》。為推動(dòng)房改，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困等，1995年1月，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組提出國家安居工程實(shí)施方案，國家安居工程從1995年開始實(shí)施，國家安居工程住房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，不售給高收入家庭。1995年3月，建設(shè)部還發(fā)布了《實(shí)施國家安居工程的意見》。

四、培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)時(shí)期（1998~2002年）

從1998年開始，隨著把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的制度改革，以及各項(xiàng)政策措施的出臺(tái)和貫徹落實(shí)，我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。這個(gè)時(shí)期，全國城鎮(zhèn)停止了住房實(shí)物分配，各項(xiàng)搞活住房二級(jí)市場的稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策紛紛出臺(tái)，住房建設(shè)加快，住房金融快速發(fā)展，住房二級(jí)市場開始活躍。

1．培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的提出

1996年，為應(yīng)對我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的不景氣，開始提出和尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。1996年6月，國務(wù)院總理朱镕基在國務(wù)院常務(wù)會(huì)上提出，住房建設(shè)可以成為新的國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1997年9月，黨的十五大報(bào)告提出積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。1998年7月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”。

2．培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策措施

1998年4月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，指出“為促進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，把住宅業(yè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，中國人民銀行決定進(jìn)一步加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)和消費(fèi)。”要求：一要提高對住房信貸重要性的認(rèn)識(shí)；二要加大住房信貸投入；三要擴(kuò)大住房信貸業(yè)務(wù)范圍；四要大力促進(jìn)住房消費(fèi)；五要積極支持普通住房建設(shè)；六要促進(jìn)空置商品房的銷售。規(guī)定“從1998年開始，人民銀行對各商業(yè)銀行住房（包括建房與購房）自營貸款實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理。只要借款人符合貸款條件，商業(yè)銀行均可在資產(chǎn)負(fù)債比例要求的范圍內(nèi)發(fā)放住房貸款?！?/p>

1998年是房改取得關(guān)鍵性突破的一年。該年7月，為促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998 年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。提出的深化房改的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。深化房改的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。

為了配合國家房改，有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，1999年7月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》，規(guī)定對個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅；對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。1999年12月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，規(guī)定對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。

3．住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展

培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策措施實(shí)施后，全國城鎮(zhèn)住房建設(shè)取得了迅速發(fā)展。1997年全國城鎮(zhèn)房屋竣工面積為62490.19萬m2，2002 年達(dá)到93018.27萬m2，增長48.85%。同時(shí)，商品房竣工面積增長更加迅速，1997年全國商品房竣工面積為15819.7萬m2，2002年達(dá)到34975.75萬m2，增長121.09%。商品房竣工面積占城鎮(zhèn)房屋竣工總面積的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6%（見表19.3）。1997~2002年，全國商品房新開工面積和施工面積增長更加明顯（見圖19.2）。

經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)也得到了迅速發(fā)展。自1998年下半年開始，國家下達(dá)了三批經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，總建筑面積2.1億m2，投資規(guī)模 1703億元。當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)際開工項(xiàng)目4967個(gè)，施工面積1.33億m2。到2000年，全國經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積已經(jīng)超過1.1億m2，占同期商品住宅竣工面積的20.1%。根據(jù)建設(shè)部公布的資料，截至2002年底，35個(gè)大中城市中，近一半的城市已經(jīng)制定了廉租住房工作實(shí)施意見，落實(shí)了資金來源，建立了廉租住房供應(yīng)對象檔案和申請、審批制度。2002年底以前，北京市進(jìn)行了5次廉租住房搖號(hào)配租，998戶家庭主要以租金補(bǔ)貼方式獲得配租資格。廉租住房家庭的人均住房使用面積從配租前的2.2m2/人增加到10.7m2/人。截至2003年1月，上海市有3623戶家庭落實(shí)了廉租住房房源。

隨著住房金融制度的建立和實(shí)施，個(gè)人購房占住房需求的比例不斷增長。2000年個(gè)人購買商品住宅1.32億m2，占商品住宅銷售面積的87.51%，而 2002年1~11月個(gè)人購買商品住宅的比例達(dá)到94.3%。個(gè)人購房成為住房市場需求的主力，也帶動(dòng)了個(gè)人住房信貸的快速發(fā)展。四大國有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額從1998年開始都經(jīng)歷了快速增長過程。到2001年底，全國商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元，是1997年底的33倍，并首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的86%，見表19.4。這表明房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。

停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，特別是大力發(fā)展住房金融等，改變了城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)觀念，加快了住房商品化進(jìn)程，使住房需求得到釋放，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大。個(gè)人購買逐漸取代團(tuán)體購買，個(gè)人成為商品房市場的主體。從表19.5可以看出，1997年商品住宅銷售面積為7864.3萬 m2，2002年達(dá)到23702.31萬m2，增長超過2倍。1997年商品住宅銷售額為1407.56億元，2002年達(dá)到4957.85億元，增長超過2.5倍。

五、宏觀調(diào)控時(shí)期（2003~2007年）

2003年以后，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺(tái)了許多政策措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。從2003年下半年開始，政府從嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門入手控制房地產(chǎn)投資過快增長。從2005年開始，政府強(qiáng)調(diào)做好供需雙向調(diào)節(jié)，著力采取有關(guān)政策措施穩(wěn)定房價(jià)。從2007年下半年開始，宏觀調(diào)控的著重點(diǎn)轉(zhuǎn)向大力建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，進(jìn)一步采取有關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。

1．新一輪宏觀調(diào)控的啟動(dòng)

新一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，是從2003 年開始，為防止經(jīng)濟(jì)過熱展開的，主要是對過快增長的固定資產(chǎn)投資進(jìn)行控制，進(jìn)而控制房地產(chǎn)投資過快增長。2003年初，我國出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過熱跡象。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)界仍處在把住宅業(yè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的氛圍中時(shí)，2003年6月，中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號(hào)，以下簡稱121號(hào)文），加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理等。

121號(hào)文對房地產(chǎn)業(yè)界的觸動(dòng)很大，導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，被認(rèn)為是2003年對房地產(chǎn)市場影響最大且當(dāng)時(shí)廣受爭議的文件。為此，2003年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號(hào)，以下簡稱18號(hào)文），要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，指出促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展是保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度。18號(hào)文同時(shí)也關(guān)注“房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快”，要求“堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定”。

18號(hào)文的內(nèi)容很全面，總的基調(diào)是發(fā)展房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)，幾乎沒有提出實(shí)質(zhì)性的控制房地產(chǎn)價(jià)格和投資過快增長的政策措施，反映出政府當(dāng)時(shí)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的矛盾心態(tài)——既害怕房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快，又希望繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。121號(hào)文和18號(hào)文標(biāo)志著政府新一輪宏觀調(diào)控的啟動(dòng)，并努力尋求可行有效的措施。

2．控制房地產(chǎn)投資過快增長

2003年下半年和2004年上半年，全國范圍內(nèi)較明顯地出現(xiàn)了投資過熱，開發(fā)區(qū)圈占土地?zé)?，鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格過快上漲，煤、電、油、運(yùn)全面緊張等經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長產(chǎn)生了對鋼材、水泥等建筑材料的大量需求，帶動(dòng)了其價(jià)格上漲。2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比2002年增長30.33%，是前次宏觀調(diào)控以來增速最快的一年（見表19.6）。2004年第一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長43%，比上年同期提高15.2個(gè)百分點(diǎn)。政府為防止經(jīng)濟(jì)過熱，著力控制固定資產(chǎn)投資過快增長，進(jìn)而采取了控制土地供應(yīng)、加強(qiáng)信貸管理、提高投資門檻、嚴(yán)格項(xiàng)目審批、控制拆遷規(guī)模等一系列政策措施，控制房地產(chǎn)投資過快增長。

建立健全土地調(diào)控政策。為貫徹落實(shí)18號(hào)文精神，2003年9月，國土資源部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求各地充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)的調(diào)控，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)政策，加大對房地產(chǎn)開發(fā)用地監(jiān)管力度。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)?！贝伺e被業(yè)內(nèi)稱為“8?31大限”。4月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，要求切實(shí)落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。2006年5月，國土資源部發(fā)出《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，要求充分發(fā)揮土地供應(yīng)的調(diào)控作用，從嚴(yán)審批各類非農(nóng)建設(shè)用地，確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實(shí)處，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)用地。8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。11月，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》，將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高一倍。

加強(qiáng)信貸管理。2004年8月，中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，對土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等四類房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理作了詳細(xì)規(guī)范，并規(guī)定商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%（121號(hào)文規(guī)定的是30%）。2007年9月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，重申121號(hào)文和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的有關(guān)規(guī)定，并將121號(hào)文的“加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理”改為“嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 ”。

提高國內(nèi)企業(yè)投資門檻。為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，2004年4月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，在121號(hào)文規(guī)定的30%基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高。2006年6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委等部門《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資調(diào)控從嚴(yán)控制新開工項(xiàng)目意見》，要求必須采取有力措施，加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資控制，從嚴(yán)控制新開工項(xiàng)目，遏制固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭。2007年11月，國務(wù)院辦公廳又發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知》，指出要切實(shí)從源頭上把好項(xiàng)目開工建設(shè)關(guān)。

限制海外熱錢進(jìn)入商品房流通領(lǐng)域。2007年10月，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，對2004年11月發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2004年修訂）》在房地產(chǎn)方面作了三點(diǎn)修訂：在鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中刪除了“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”；在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中增加了“房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”；在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中刪除了“大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營”。另外，在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中仍保留了“土地成片開發(fā)（限于合資、合作）”、“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營”。這些措施有利于控制房地產(chǎn)投資過熱、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有利于防止外商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作而造成市場混亂。

此外，2004年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，要求認(rèn)真落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策措施，合理確定拆遷規(guī)模和建設(shè)規(guī)模，確保2004年全國房屋拆遷總量比2003年有明顯減少，凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目等之外，一律停止拆遷。8月，建設(shè)部等四部門發(fā)出《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知〉的通知》。從此，拆遷規(guī)模得到較大控制，2004年和2005年全國城鎮(zhèn)房屋拆遷面積同比分別下降13.59%和 40%，2006年上半年同比下降15%。2007年1月，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，將1993年出臺(tái)的土地增值稅從“預(yù)征”變?yōu)椤扒逅恪?，即開始實(shí)行實(shí)質(zhì)性征收。

3．穩(wěn)定和抑制住房價(jià)格

停止住房實(shí)物分配以后，住房價(jià)格一直是社會(huì)普遍關(guān)注的問題，住房價(jià)格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，甚至影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。2003年以后，上海、杭州、南京等少數(shù)幾個(gè)城市的房價(jià)呈現(xiàn)快速攀升的趨勢，漲幅居全國前列。之后，全國其他主要城市的房價(jià)也開始快速上漲。2004年全國新建商品房價(jià)格同比上漲15.02%，其中商品住宅價(jià)格同比上漲15.99%。相比前幾年3%~5%的漲幅，房價(jià)上漲明顯過快（見表 19.7）。當(dāng)時(shí)住房價(jià)格上漲過快雖然是局部性和結(jié)構(gòu)性問題，但如不及時(shí)加以控制或處理不當(dāng)，有可能演變?yōu)槿中詥栴}。

2003年8月，國務(wù)院就關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，提出努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定，努力使住房價(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。但2005 年之前的房地產(chǎn)市場調(diào)控，由于著重于控制房地產(chǎn)投資過快增長，其穩(wěn)定房價(jià)的成效不大。特別在2005年第一季度，一些地區(qū)的住房價(jià)格形成了快速攀升的態(tài)勢。在這種背景下，房地產(chǎn)市場調(diào)控由單向的供應(yīng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向“供需雙向調(diào)節(jié)”，以穩(wěn)定住房價(jià)格為主。

2005年3月，中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款的通知》，取消住房貸款優(yōu)惠政策，調(diào)控開始偏向需求方面。同月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，認(rèn)識(shí)到一些地方住房價(jià)格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，提出了抑制住房價(jià)格過快上漲的八項(xiàng)措施（簡稱“國八條”），將穩(wěn)定住房價(jià)格提到政治高度，要求地方各級(jí)政府切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任，采取有效措施抑制住房價(jià)格過快上漲。對住房價(jià)格上漲過快，控制措施不力的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

“國八條”提出的措施過于原則，并要求不能造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，使得地方在采取措施時(shí)有所顧慮，抑制住房價(jià)格的效果不明顯。2005年4月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過大的問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)。會(huì)議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施（簡稱“新國八條”）。“新國八條”的正式文件形式是國務(wù)院辦公廳隨后于5月9日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》。該《通知》要求做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房價(jià)格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。建設(shè)部等七部門在《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》中提出了八條意見，取消了培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)時(shí)期出臺(tái)的一些搞活房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策，并提出了一些嚴(yán)厲的政策措施，包括對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅，禁止期房轉(zhuǎn)讓即禁止“炒樓花”，實(shí)行實(shí)名制購房。5月27日，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，細(xì)化了建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。10月，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，強(qiáng)調(diào)對二手房交易征收個(gè)人所得稅。

2005年以穩(wěn)定住房價(jià)格為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控，曾導(dǎo)致當(dāng)年下半年較短一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)交易量迅速萎縮，供求雙方處于觀望和僵持狀態(tài)，房價(jià)上漲過快的勢頭得到一定抑制。但房價(jià)上漲過快的問題沒有得到有效解決，并很快出現(xiàn)反彈。2005年，全國新建商品房價(jià)格同比上漲16.72%，超過了2004年；其中商品住宅價(jià)格同比上漲15.24%，比2004年略有下降。特別是2006年初，深圳、北京、廣州等城市房價(jià)大幅度上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會(huì)不穩(wěn)定因素。依然上漲的房價(jià)進(jìn)一步成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

針對少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題，2006年5月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控，根據(jù)當(dāng)前存在的問題，進(jìn)一步采取有針對性的六項(xiàng)措施（簡稱“國六條 ”）。“國六條”的正式文件形式是國務(wù)院辦公廳隨后于5月24日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）。該《通知》要求各地區(qū)特別是城市人民政府切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制。

為貫徹落實(shí)“國六條”，相關(guān)部門陸續(xù)發(fā)出通知，從稅收政策、信貸政策、市場監(jiān)管等方面加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。2006年5 月，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》；中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》，貫徹落實(shí)國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)文關(guān)于個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%的規(guī)定。2007年9月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；12月，發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確了以戶為單位的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2006年7月，建設(shè)部等三部門發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》。

2006年7月，建設(shè)部等六部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，規(guī)定只有外商投資企業(yè)才能購買非自用房地產(chǎn)。同年8月，商務(wù)部辦公廳下發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的通知〉有關(guān)問題的通知》，就所涉及的外商投資企業(yè)審批和管理問題予以明確。同年9月，國家外匯管理局、建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，就所涉及的外匯管理問題予以明確。2007年同年6月，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，加強(qiáng)了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的審批和監(jiān)管。同年10月，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，新增對外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制，有助于緩解房地產(chǎn)投資過熱和房價(jià)上漲過快的壓力。

2007年9月，深圳、廣州等城市開始出現(xiàn)房價(jià)雖然繼續(xù)上漲，但成交量明顯下降的現(xiàn)象；這使人感到房價(jià)上漲已無空間，預(yù)期開始發(fā)生轉(zhuǎn)變；10月份高檔商品住宅價(jià)格開始下跌，某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司關(guān)閉門店或停業(yè)；之后媒體大量報(bào)道，北京、上海等城市的房價(jià)也開始趨于下降，逐漸蔓延開來。

4．加大住房保障制度建設(shè)

早在1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》就明確提出：“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房?！贝撕箅m然三番五次強(qiáng)調(diào)，但由于種種原因，廉租住房制度建設(shè)一直未落到實(shí)處。2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（以下簡稱 24號(hào)文），指出“住房問題是重要的民生問題”，要切實(shí)加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。明確規(guī)定地方各級(jí)人民政府要切實(shí)落實(shí)廉租住房保障資金，把解決城市低收入家庭住房困難的“有關(guān)工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中”，“對工作不落實(shí)、措施不到位的地區(qū)，要通報(bào)批評(píng)，限期整改，并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任”。

2007年10月，中共十七大報(bào)告指出“居民住房”是關(guān)系群眾切身利益的問題，并把它列為在看到成績的同時(shí)也要清醒認(rèn)識(shí)到的突出問題，提出必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，努力使全體人民“住有所居”，“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”。11月19日，國務(wù)院總理溫家寶在新加坡發(fā)表講話說：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題?！笔叽髨?bào)告和溫家寶總理的講話，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變了地方政府GDP掛帥的觀念，隨著政績導(dǎo)向的變化，各級(jí)政府普遍開始著力保障和改善民生。

24號(hào)文被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重心的轉(zhuǎn)移，標(biāo)志著政府開始把抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲與解決城市低收入家庭住房困難區(qū)分開來。對于高檔商品住房，認(rèn)識(shí)到主要靠市場調(diào)節(jié)，對其供應(yīng)和價(jià)格等進(jìn)行必要的調(diào)控，主要是考慮我國人口多、土地少的基本國情，以及防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場混亂和出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫影響金融安全以至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。根據(jù)24號(hào)文要求，解決城市低收入家庭住房困難的配套政策陸續(xù)出臺(tái)。其中，2007年10月，財(cái)政部印發(fā)了《廉租住房保障資金管理辦法》。11月，建設(shè)部等九部門發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，建設(shè)部等七部門發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。

根據(jù)24號(hào)文，2007年各地普遍開展了低收入家庭住房狀況調(diào)查，逐步建立了低收入家庭住房檔案。絕大多數(shù)城市進(jìn)一步建立健全了廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范了經(jīng)濟(jì)適用住房制度，廉租住房保障資金逐步得到落實(shí)，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)有了保證。截至2007年11月底，全國累計(jì)投入的廉租住房資金為154億元。其中，2007年1至11月就投入了83.2億元，超過了2006年以前累計(jì)投入資金總額的70.8億元。通過政府新建、收購、改建等多個(gè)渠道，2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加。

第五篇：2012年我國房地產(chǎn)市場的形勢分析（模版）

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出明確信號(hào)，專家群議明年房地產(chǎn)市場形勢---

12月14日，備受矚目的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，傳遞出2012年中國總體經(jīng)濟(jì)政策走向的新信號(hào)。針對房地產(chǎn)市場，會(huì)議提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

對此，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)以及地產(chǎn)、金融專家普遍認(rèn)為：房地產(chǎn)調(diào)控不放松，對于房企而言，明年或最為困難。

明年房企生存更艱難

經(jīng)緯行研究中心報(bào)告指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策方向不會(huì)改變，對市場造成沖擊最大的限購政策預(yù)計(jì)仍將持續(xù)。而地方政府財(cái)政壓力加大，會(huì)促其在明年采取土地政策、稅收政策等局部政策的微調(diào)放松。但即便如此，亦難以改變大的限購環(huán)境和目前的深度觀望態(tài)勢。

而隨著限購政策的持續(xù)，市場的有效購買群體將日趨減少。更嚴(yán)重的是，市場信心難以恢復(fù)。在今年消化率有限的背景下，市場庫存增長態(tài)勢明顯。明年各項(xiàng)目不但將面臨同樣嚴(yán)峻的市場環(huán)境，而且還將處于競爭激烈的狀態(tài)中，對房企來說，這無疑是個(gè)極大的考驗(yàn)。

促進(jìn)有效供給最關(guān)鍵

15日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松在廣州出席“城市觀點(diǎn)論壇中國行2011論壇”時(shí)所做的報(bào)告談到，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，預(yù)計(jì)明年保障房建設(shè)情況比今年好，而且分布均勻，這對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是現(xiàn)實(shí)的。

巴曙松指出，下一步政策調(diào)整中如何鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)大供給政策，在抑制投資需求的情況下會(huì)如何擴(kuò)大供給，這些都是懸念。巴曙松稱，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控、促進(jìn)房價(jià)合理回歸，關(guān)鍵是促進(jìn)有效供給。

分化整合成行業(yè)主題

論壇上，金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹更直言，“我測算了一下，2012年有六成企業(yè)有資金缺口，有四成企業(yè)資金缺口超過總資產(chǎn)。所以我覺得2012年是行業(yè)分化和整合的一年?！?/p>

建設(shè)部政策研究中心主任秦虹預(yù)測，明年的增長速度比今年要低。作為開發(fā)商，河山資本創(chuàng)始人曹少山的言論頗具代表性：“行業(yè)當(dāng)中可能有一些標(biāo)志性并購或整合出現(xiàn)，有更多企業(yè)可能在2012年'流血犧牲'?！?/p>