第一篇：山西省“農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度”調(diào)查報(bào)告

赴山西省“農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度”調(diào)查報(bào)告

來(lái)源：國(guó)土資源部咨詢(xún)研究中心日期：09-12-03

摘要：農(nóng)村集體土地管理是土地問(wèn)題中的一個(gè)難點(diǎn)和熱點(diǎn)問(wèn)題，其之所以能成為難點(diǎn)和熱點(diǎn)，主要原因之一是產(chǎn)權(quán)制度還不夠明晰。本報(bào)告是基于山西省的調(diào)研，認(rèn)為當(dāng)前農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體存在著不同程度上的缺失，集體土地使用權(quán)在實(shí)際上等同于承包權(quán)，集體土地登記執(zhí)行情況差別較大，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題突出。針對(duì)不同的問(wèn)題本報(bào)告提出了相關(guān)建議。

農(nóng)村集體土地管理是近年來(lái)土地資源管理中尤其是土地征收、征用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)面臨的一個(gè)熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。其之所以能夠成為難點(diǎn)和熱點(diǎn)，主要原因之一是產(chǎn)權(quán)制度還不夠明晰?？梢哉f(shuō)，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度關(guān)系“十一五”規(guī)劃的順利實(shí)施，關(guān)系新農(nóng)村建設(shè)戰(zhàn)略任務(wù)的完成，關(guān)系保護(hù)資源基本國(guó)策的落實(shí)，關(guān)系農(nóng)民切身利益的維護(hù)。

按照中心統(tǒng)一部署，由侯海生、郭成城、高萍組成調(diào)研組，自2006年6月19日～6月23日，到山西太谷、永濟(jì)進(jìn)行調(diào)研，先后與山西省國(guó)土資源廳、晉中市國(guó)土資源局、太谷縣政府、太谷縣國(guó)土資源局、農(nóng)工部、農(nóng)業(yè)局經(jīng)管站、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村干部、運(yùn)城市國(guó)土資源局、永濟(jì)市政府、永濟(jì)市國(guó)土資源局、農(nóng)工部、農(nóng)業(yè)局經(jīng)管站等部門(mén)，及兩地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村干部代表，重點(diǎn)座談了解改革開(kāi)放以來(lái)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及相關(guān)問(wèn)題，研究土地行政管理的相關(guān)政策建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況簡(jiǎn)要報(bào)告如下：

一、農(nóng)村集體土地所有權(quán)的法定代表不同程度缺失

土地管理法第十條明確農(nóng)民集體所有的土地依法屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理。

在調(diào)研中我們了解到，山西省主要是圍繞煤炭資源發(fā)展重化工業(yè)、生產(chǎn)初級(jí)產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)欠發(fā)達(dá)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)沒(méi)有得到很好的發(fā)展。目前，各村基本上實(shí)行的“三套班子，一套人馬”，即黨支部、村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織的職能實(shí)際是由村委會(huì)在行使。在兩個(gè)市的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的土地是以村民小組為單位進(jìn)行土地發(fā)包、土地調(diào)整等。村里掌管著大約5%的機(jī)動(dòng)地，其它百分之95%的耕地都由村民小組管理，其中村民小組也有大約不超過(guò)10%的機(jī)動(dòng)地。但是，村民小組沒(méi)有法人地位。

二、集體土地使用權(quán)在實(shí)際上等同于承包權(quán)

參加座談的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村干部普遍認(rèn)為，土地承包權(quán)等同于使用權(quán)，市、縣國(guó)土資源局也將土地承包合同等同于使用權(quán)證。山西省于1994年開(kāi)始第二輪家庭聯(lián)產(chǎn)承包，并實(shí)行“三田制”，即(口糧田、責(zé)任田、機(jī)動(dòng)田)。由于山西省耕地總量和人均占地相對(duì)較多，口糧田實(shí)際上是農(nóng)民最可靠、最穩(wěn)定、最有效的基本生活保障，因此，農(nóng)村中除一些年青人到沿海一帶打工外，多數(shù)年青人選擇離家近的縣、市打工，在農(nóng)忙時(shí)回家務(wù)農(nóng)，口糧田基本上由自己耕種。大部分農(nóng)民自己也耕種責(zé)任田，只有部分家庭由于實(shí)行“增人不增地，減人不減地”的政策，考上大學(xué)的學(xué)生、進(jìn)城定居的農(nóng)民等將責(zé)任田轉(zhuǎn)包。村民委員會(huì)掌握的村一級(jí)的機(jī)動(dòng)田，實(shí)際上多數(shù)轉(zhuǎn)為了建設(shè)用地，用于建設(shè)公共設(shè)施，或者建成廠房、小門(mén)市房等用于出租，以維持本村的各項(xiàng)建設(shè)支出。村民小組掌握的機(jī)動(dòng)田，主要給被征地農(nóng)民調(diào)劑耕地，部分耕地也轉(zhuǎn)為了建設(shè)用地。

由以上情況可見(jiàn)，農(nóng)民是比較滿(mǎn)意承包責(zé)任制的，最起碼口糧田是他們最有效的社會(huì)保障。在征地時(shí)，失地農(nóng)民除了希望得到更多的征地補(bǔ)償費(fèi)外，他們更強(qiáng)烈地希望能夠再分到一塊地，用以保證自己長(zhǎng)期的生活。

三、集體土地登記執(zhí)行情況差別較大

山西省集體土地所有權(quán)的登記、發(fā)證率達(dá)到54%，所有權(quán)證發(fā)到村委會(huì)。部分市、縣的使用權(quán)證發(fā)證率達(dá)到90%以上，個(gè)別縣不發(fā)使用權(quán)證，視承包合同為使用權(quán)證。在土地確權(quán)登記時(shí)，永濟(jì)市先后遇到了新增地的管理難題。

黃河流經(jīng)山西省，在永濟(jì)等地，河水淤積出許多鹽灘地，從上世紀(jì)70年代以來(lái)，淤積形成的大量鹽灘地被改造成耕地。但由于有些年份發(fā)生洪水，這些耕地被淹沒(méi)，之后再重新被開(kāi)墾。這樣就造成開(kāi)墾者身份的不同，先是張村開(kāi)墾，后是李村開(kāi)墾，在確權(quán)登記時(shí)，兩村就因鹽灘地的權(quán)屬發(fā)生矛盾，產(chǎn)生了集體土地界線(xiàn)不清的情況。部隊(duì)、大型農(nóng)場(chǎng)和政府機(jī)構(gòu)也在開(kāi)墾鹽灘地，它們都與農(nóng)民發(fā)生爭(zhēng)議。

四、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度急需健全

憲法明確了土地的集體所有制，并允許土地使用權(quán)的依法轉(zhuǎn)讓。但除了國(guó)有土地由國(guó)務(wù)院制定出土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓條例外，對(duì)農(nóng)村集體所有制土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓迄今沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定。實(shí)際上，各種情況都存在。我們認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生產(chǎn)要素的市場(chǎng)化是必然的趨勢(shì)。目前，我們調(diào)研的兩市中，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式主要有以下幾種：

1.承包地轉(zhuǎn)包。承包地的轉(zhuǎn)包有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；ｋS著非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)村勞動(dòng)力大規(guī)模區(qū)域流動(dòng)，農(nóng)民承包地也部分轉(zhuǎn)包。但是由于非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)較少，轉(zhuǎn)包的比例不大，轉(zhuǎn)包期限多為不確定，一般多為1年，轉(zhuǎn)讓期限為2-5年的也有一定比例。

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系歸屬不明確、周期性的土地調(diào)整、征地及征地后村或組內(nèi)的土地調(diào)整，是農(nóng)戶(hù)土地轉(zhuǎn)包比例小、期限短而不穩(wěn)定的主要因素。

2.集體土地征為國(guó)有土地。土地征用是農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地的唯一途徑。

3.集體土地以入股方式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。國(guó)家鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織以聯(lián)營(yíng)、入股的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。在我們調(diào)研中發(fā)現(xiàn)山西省以這種方式運(yùn)作的企業(yè)不多，而且這些企業(yè)在土地方面與農(nóng)民的矛盾、糾紛也頗多。究其原因，一方面以土地入股方式動(dòng)作的企業(yè)，一般都要安置當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力，在實(shí)際操作中，企業(yè)安置不了這些勞動(dòng)力，原因是被征地勞動(dòng)力素質(zhì)不高，不適合技術(shù)性強(qiáng)的工作，而非技術(shù)性的工作崗位又不多。在這種情況下，多數(shù)農(nóng)民得不到安置，沒(méi)有工作，就意味著他們?cè)谑ネ恋睾螅顚⑹ケＵ?。另一方面，要從企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)分析，第一種情況：企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況很好，農(nóng)民每年可以拿到企業(yè)的分紅。有的農(nóng)民認(rèn)為應(yīng)該在企業(yè)營(yíng)利狀況好的情況下，將股份兌現(xiàn)給大家，然后，村民之間或者是村民與企業(yè)間進(jìn)行

股份轉(zhuǎn)讓。由于土地所占的股份比率在50%左右，企業(yè)對(duì)村民的這種要求在經(jīng)濟(jì)上感到無(wú)能為力，他們拿不出那么多錢(qián)與村民兌現(xiàn)。第二種情況：企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不好，農(nóng)民年終拿不到紅利或紅利非常少。由于多數(shù)農(nóng)民不在企業(yè)任職，他們認(rèn)為企業(yè)這種經(jīng)營(yíng)狀況會(huì)損害他們的利益，所以他們要求馬上兌現(xiàn)股份。第三種情況：企業(yè)破產(chǎn)，農(nóng)民拿不到紅利，甚至失去土地，這就給農(nóng)民造成一種心理恐懼，他們的將一無(wú)所有。以上情況說(shuō)明，土地作價(jià)入股的方式風(fēng)險(xiǎn)性很大，由于這種方式的不安全性、不穩(wěn)定性，農(nóng)民更愿意直接拿到土地補(bǔ)償費(fèi)或租金。

4.宅基地。法律規(guī)定宅基地不能上市流轉(zhuǎn)。參加座談的同志們反映，雖然政策上不允許宅基地流轉(zhuǎn)，但宅基地流轉(zhuǎn)這種現(xiàn)象確實(shí)存在。

(1)村內(nèi)買(mǎi)賣(mài)。賣(mài)方要提供不再批地的保證書(shū)，土地部門(mén)方給予辦理變更登記手續(xù)。

(2)變相轉(zhuǎn)讓?zhuān)缂追降玫秸睾?，乙方建設(shè)。

(3)城郊農(nóng)村在新農(nóng)村建設(shè)中，開(kāi)發(fā)了一些房地產(chǎn)，這些房子是作為宅基地置換給本村村民的，但是村里卻將部分房屋賣(mài)給城市居民。土地部門(mén)對(duì)這種情況只能是在尊重事實(shí)的前提下，讓村里補(bǔ)辦征地手續(xù)。

(4)城市規(guī)劃范圍內(nèi)的城郊農(nóng)村，集體土地被分批次全部征用，但是還有部分宅基地沒(méi)有被征用，這就造成了城中村現(xiàn)象，這部分宅基地只有在農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，才會(huì)補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)將宅基地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，但有些人干脆不辦手續(xù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)员荛_(kāi)稅費(fèi)，造成管理盲目。

五、建議

1.從法律上明確規(guī)定農(nóng)村集體土地所有權(quán)人。這里的明確是指把所有權(quán)人進(jìn)行具體的界定，雖然各地情況差別較大，作出普遍適用的、明確具體的界定難度很大，但確實(shí)有必要。據(jù)了解“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織”這一比較原則的概念在實(shí)際上造成法定所有權(quán)人的普遍缺失。

2.從法規(guī)或政策上明確集體土地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系。使用權(quán)與承包權(quán)的內(nèi)涵是不同的，但在實(shí)際工作中集體土地使用權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)僅僅是一個(gè)名詞問(wèn)題，本質(zhì)并無(wú)區(qū)別。

3.加強(qiáng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)登記，制定合法、合理、合情的政策措施，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

4.強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃、耕地保護(hù)的法律權(quán)威，弱化甚至取消行政審批，把最嚴(yán)格的土地管理制度落到實(shí)處。

5.加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度研究，建立健全流轉(zhuǎn)政策法規(guī)體系，促進(jìn)以公平交易。

6.規(guī)范和完善農(nóng)村宅基地管理。

7.農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度研究是一項(xiàng)艱巨的歷史性任務(wù)，需要有長(zhǎng)期的詳細(xì)的研究計(jì)劃和方案。建議部聯(lián)合其他相關(guān)部門(mén)，如農(nóng)業(yè)、社科等將此問(wèn)題安排為長(zhǎng)期課題。

第二篇：關(guān)于海淀區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度

關(guān)于海淀區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度

改革情況的報(bào)告

——2010年6月13日在海淀區(qū)第十四屆人大常委會(huì)

第44次主任會(huì)議上

海淀區(qū)農(nóng)村工作委員會(huì)主任 李殿安

主任，各位副主任：

受劉長(zhǎng)利副區(qū)長(zhǎng)委托，我就海淀區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革情況向區(qū)人大主任會(huì)議進(jìn)行匯報(bào)。

為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，確保集體資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，在區(qū)委、區(qū)政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，我區(qū)積極開(kāi)展并加快推進(jìn)農(nóng)村集體資產(chǎn)處置及經(jīng)濟(jì)體制改革（產(chǎn)權(quán)制度改革）工作，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)取得了不同程度的進(jìn)展，現(xiàn)將基本情況報(bào)告如下。

一、改革進(jìn)展情況

目前，我區(qū)集體資產(chǎn)處置及經(jīng)濟(jì)體制改革工作已取得了很大進(jìn)展。已有52個(gè)單位開(kāi)展了農(nóng)村集體資產(chǎn)處置工作。啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)制度改革的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村共退償老股金4133.7萬(wàn)元，需處理資產(chǎn)總額166.71億元；流轉(zhuǎn)變現(xiàn)28.66億元，涉及量化對(duì)象107059人次。其中已成立了10個(gè)股份經(jīng)濟(jì)合作社，分別是東升鄉(xiāng)的太平莊、塔院、清河、小營(yíng)、馬坊、大鐘寺、八家，玉淵潭和西北旺鎮(zhèn)的安寧莊、馬連洼三隊(duì)。另有8個(gè)單位完成了資產(chǎn)處置后，不再成立新型集體經(jīng)濟(jì)組織。其中西北旺鎮(zhèn)的小辛店和蘇家坨鎮(zhèn)的三星莊尚有部分土地，計(jì)劃在土地被征占后按照既定方案處置。

分鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)看，改制工作進(jìn)度情況是：東升鄉(xiāng)七個(gè)村已成立股份經(jīng)濟(jì)合作社，正進(jìn)行深化改革試點(diǎn)。鄉(xiāng)總公司、直屬企業(yè)計(jì)劃在完成資源重組之后，成立3個(gè)股份經(jīng)濟(jì)合作社。玉淵潭已于4月21日正式成立了股份經(jīng)濟(jì)合作社，正準(zhǔn)備進(jìn)行登記注冊(cè)。海淀鄉(xiāng)直屬企業(yè)和6個(gè)村級(jí)單位已于4月份完成了清產(chǎn)核資初查工作，將在復(fù)核之后進(jìn)行公示。四季青鎮(zhèn)正在進(jìn)行改制調(diào)研。西北旺鎮(zhèn)絕大多數(shù)村（隊(duì)）已完成勞齡登記，部分進(jìn)展快的單位已進(jìn)入退償老股金和清產(chǎn)核資工作階段。上莊鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)和蘇家坨鎮(zhèn)確定了7個(gè)重點(diǎn)推進(jìn)村（蘇家坨鎮(zhèn)的臺(tái)頭、前沙澗，溫泉鎮(zhèn)的楊家莊、高里掌，上莊鎮(zhèn)的西閘、八家、白水洼），相關(guān)工作人員已參加了區(qū)里統(tǒng)一組織的改制理論政策、實(shí)際操作培訓(xùn)，計(jì)劃在今年完成改制工作。

二、改革歷程回顧

我區(qū)的集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革工作始于2002年，大體上經(jīng)歷了探索試點(diǎn)、逐步推進(jìn)和全面推進(jìn)三個(gè)發(fā)展階段：

1.2002年至2003年，探索試點(diǎn)階段

由于山前地區(qū)城市化進(jìn)程較快，集體土地絕大部分被征占，大批農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，要求進(jìn)行集體資產(chǎn)處置的愿望強(qiáng)烈。我們?cè)趯W(xué)習(xí)借鑒外省市和其它區(qū)縣改革經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際，研究出臺(tái)了第一個(gè)指導(dǎo)性文件：《關(guān)于我區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)鄉(xiāng)村集體資產(chǎn)處置及集體經(jīng)濟(jì)體制改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（海政發(fā)?2002?66號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)66號(hào)文件）。該文件明確了我區(qū)集體經(jīng)濟(jì)體制改革的指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、基本原則和領(lǐng)導(dǎo)體制，為如何進(jìn)行集體資產(chǎn)處置提供了詳細(xì)的可供操作的方案。

2.2003年至2009年，不斷推進(jìn)階段

為了進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)我區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革工作的指導(dǎo)，這一階段在不斷總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，區(qū)政府先后出臺(tái)了一系

列指導(dǎo)性文件，主要包括：

（1）《關(guān)于產(chǎn)權(quán)制度改革中鄉(xiāng)村進(jìn)行清產(chǎn)核資的指導(dǎo)意見(jiàn)》（海政辦發(fā)?2003?56號(hào)）

該文件對(duì)產(chǎn)權(quán)制度改革中進(jìn)行的清產(chǎn)核資工作的時(shí)點(diǎn)、范圍、清查方法及清查結(jié)果的公布確認(rèn)和審核認(rèn)定等程序作出了詳細(xì)規(guī)范，成為我區(qū)改革單位在產(chǎn)權(quán)制度改革中進(jìn)行清產(chǎn)核資工作的主要依據(jù)。

（2）《關(guān)于加快城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)鄉(xiāng)村集體資產(chǎn)處置及深化集體經(jīng)濟(jì)體制改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》（海政發(fā)?2005?32號(hào)）

該文件是根據(jù)北京市有關(guān)文件，結(jié)合海淀區(qū)的實(shí)際情況，在轉(zhuǎn)出人員強(qiáng)烈要求將個(gè)人資產(chǎn)量化份額進(jìn)行兌現(xiàn)的情況下出臺(tái)的。文件規(guī)定“允許資產(chǎn)量化份額在主體之間自由有序流轉(zhuǎn)”。

（3）《關(guān)于加快和深化農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》（海農(nóng)發(fā)?2007?29號(hào)）

該文件提出了相關(guān)職能部門(mén)要研究制定農(nóng)村綜合管理體制改革的配套措施、平衡農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部各類(lèi)人員之間的利益、鼓勵(lì)根據(jù)實(shí)際情況創(chuàng)新改制形式，為下一步改革提出了指導(dǎo)性的意見(jiàn)。

3.2010年起，全面啟動(dòng)階段

按照市委農(nóng)工委、市農(nóng)委《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革工作的意見(jiàn)》（京農(nóng)函?2010?2號(hào)）和《關(guān)于印發(fā)在全市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度工作會(huì)議上牛有成、夏占義同志的講話(huà)和王孝東同志的報(bào)告的通知》（京農(nóng)函?2010?3號(hào)）的要求,我區(qū)起草了《海淀區(qū)關(guān)于全面推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革的意見(jiàn)》，制定了改制時(shí)間表，要求各相關(guān)單位在2010年全面啟動(dòng)改制工作，2015年之前完成改制工作，并對(duì)處于不同工作階段的集體經(jīng)濟(jì)組織作出了有針對(duì)性的指導(dǎo)。

三、我區(qū)改革工作的具體做法

改革的目的是實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)變股權(quán)，農(nóng)民當(dāng)股東”，為此要把集體經(jīng)濟(jì)組織賬內(nèi)存量?jī)糍Y產(chǎn)進(jìn)行股份量化和重組，使集體資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系從“共同共有”變?yōu)椤鞍捶莨灿小?。我區(qū)經(jīng)過(guò)逐步探索、實(shí)踐，形成了一套比較成熟的操作程序,主要步驟是：

1.成立改制領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，建立健全社員代表大會(huì)制度； 2.社員代表大會(huì)做出改制決議并報(bào)上級(jí)黨委、政府批準(zhǔn)； 3.界定人員身份；

4.老股金和勞齡登記，退償老股金； 5.清產(chǎn)核資； 6.確定改制方案；

7.資產(chǎn)處置和量化集體、個(gè)人資產(chǎn)份額； 8.個(gè)人量化資產(chǎn)份額的自愿流轉(zhuǎn)； 9.成立股份經(jīng)濟(jì)合作社。

在遵循全區(qū)統(tǒng)一指導(dǎo)的前提下，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也結(jié)合自身實(shí)際情況，按照實(shí)事求是、因地制宜的原則，靈活制定相關(guān)方案。比如，實(shí)行“一級(jí)所有，一級(jí)核算”體制的玉淵潭，采取“以鄉(xiāng)為單位”整體改制的方式；實(shí)行 “一級(jí)所有，分級(jí)核算”體制的東升鄉(xiāng)，采取“以村和鄉(xiāng)直屬企業(yè)為單位”分別改制的方式；海淀鄉(xiāng)擬采取將鄉(xiāng)級(jí)資產(chǎn)和人員分配到各村、以村為單位改制的方式；北部一些地方采取“以隊(duì)為單位”方式。

四、改革取得的成效

通過(guò)前段的產(chǎn)權(quán)制度改革，我們總結(jié)其成效和意義主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是解決了農(nóng)村歷史遺留問(wèn)題。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成立五十多年來(lái)，一直是集體資產(chǎn)共同共有的經(jīng)濟(jì)組織，成立股份經(jīng)濟(jì)合作社解決了老股金的問(wèn)題，解決了曾在集體勞動(dòng)、為集體做過(guò)貢獻(xiàn)的原農(nóng)民的

權(quán)益問(wèn)題，形成了按份共有的比較清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

二是促進(jìn)了集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。改革使集體經(jīng)濟(jì)組織得以整體保留，使其能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。能夠調(diào)動(dòng)生產(chǎn)要素中最積極的因素——?jiǎng)趧?dòng)力的積極性，增強(qiáng)了發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)的凝聚力和向心力，股東關(guān)心集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的積極性明顯提高，集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展也明顯加快。實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)了集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

三是促進(jìn)了社員增收。實(shí)行股份合作制后，社員除了家庭經(jīng)營(yíng)性收入和工資性收入外，還能增加股份分紅收入，這種財(cái)產(chǎn)性收入為社員收入持續(xù)增長(zhǎng)提供了保證。

四是完善了合作社的決策、經(jīng)營(yíng)、管理體制。各股份社都初步形成了股東大會(huì)或股東代表大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)運(yùn)作機(jī)制，建立了按章理事、多重監(jiān)督的約束機(jī)制，有利于集體經(jīng)濟(jì)實(shí)行民主管理。

五是促進(jìn)了農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。通過(guò)產(chǎn)權(quán)制度改革工作，使廣大干部群眾認(rèn)清形勢(shì)，統(tǒng)一思想，消除顧慮，得到實(shí)惠，從而積極參與、支持這項(xiàng)改革，維護(hù)了農(nóng)村改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。

五、下一階段的目標(biāo)及任務(wù)

到去年底，全市已有812個(gè)單位完成了改制工作，今年計(jì)劃完成450個(gè)。市里要求“全市擁有集體凈資產(chǎn)的鄉(xiāng)村都要進(jìn)行改革，沒(méi)有集體凈資產(chǎn)的村，要做好集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份界定、勞齡統(tǒng)計(jì)和清產(chǎn)核資等基礎(chǔ)性工作?！笔小^(qū)已經(jīng)明確，要在2015年之前全面完成改制工作。從目前情況看，需要著力解決以下問(wèn)題：一是提高部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村領(lǐng)導(dǎo)對(duì)改制的重要性和緊迫感的認(rèn)識(shí)，促進(jìn)相關(guān)工作抓緊開(kāi)展；二是應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)扶持，減輕農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的改制負(fù)擔(dān)；三是規(guī)范股權(quán)流轉(zhuǎn)辦法，探索股份經(jīng)濟(jì)合作社可持續(xù)發(fā)展的途徑；四是積極探索北部地區(qū)改制后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革是繼農(nóng)村土地改革、合作化以后，涉及農(nóng)民切

身利益的第三次重大體制改革，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。我區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展水平不一，情況復(fù)雜，改革難度很大。下一步，我們將在區(qū)委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大的指導(dǎo)監(jiān)督下，認(rèn)真總結(jié)、推廣玉淵潭、東升鄉(xiāng)等單位總結(jié)出來(lái)的成功經(jīng)驗(yàn)，加大力度，抓緊落實(shí)，按期、高質(zhì)量完成全區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革工作任務(wù)。

第三篇：農(nóng)村集體土地承包合同

篇一：農(nóng)村土地承包合同范本 農(nóng)村土地承包合同

發(fā)包方：東遼縣泉太鎮(zhèn)新農(nóng)村村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)承包方：____________________ _(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)為了農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)的推廣，改變傳統(tǒng)陳舊的農(nóng)業(yè)耕作形式，培育和合理使用林木資源，加快荒山綠化，發(fā)揮森林蓄水保土、調(diào)節(jié)氣候、改善環(huán)境作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)公開(kāi)協(xié)商討論同意，甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，共同信守。

一、土地的面積、位置

甲方經(jīng)村民會(huì)議同意并報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，將位于泉太鎮(zhèn)新農(nóng)村一組面積_________畝(具體面積、位置以合同附圖為準(zhǔn))（土地類(lèi)型）承包給乙方使用。土地方位如下： 東起：___ ______，西至：___ ___ _________，北至：______________，南至：____ __ _________。附圖已經(jīng)甲乙雙方簽字確認(rèn)。

二、土地用途及承包形式

1.土地用途為經(jīng)果林種植和養(yǎng)殖及相關(guān)農(nóng)業(yè)科技開(kāi)發(fā)、推廣、培訓(xùn)、服務(wù)。2.承包形式：個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)。

三、土地的承包經(jīng)營(yíng)期限

該地承包經(jīng)營(yíng)期限為 年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。

四、承包金及交付方式

1.該土地的承包金為每畝每年人民幣 元，承包金每年共計(jì)人民幣 元。

2.乙方向甲方一次性全額交納承包經(jīng)營(yíng)期限承包金合計(jì)人民幣元（大寫(xiě)人民幣 元），上述承包費(fèi)已含原荒山雜樹(shù)補(bǔ)償款。

五、地上物的處置

乙方有權(quán)處理承包區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存地上物及其他植被，在承包經(jīng)營(yíng)期內(nèi)乙方所建設(shè)、種植之地上物所有權(quán)亦為乙方所有。

六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用進(jìn)行監(jiān)督，保證土地按照合同約定的用途合理利用，并使乙方取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2.按照合同約定收取承包金，在合同有效期內(nèi)，甲方不得提高承包金。

3.保障乙方自主經(jīng)營(yíng)，不侵犯乙方的合法權(quán)益，承包期間，如乙方需砍伐樹(shù)木，甲方應(yīng)當(dāng)配合乙方向有關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)辦理采伐許可證。4.協(xié)助乙方進(jìn)行農(nóng)業(yè)高新技術(shù)的開(kāi)發(fā)、宣傳、褒獎(jiǎng)、應(yīng)用。5.按照合同約定，保證電路暢通，并無(wú)償提供通往承包地的道路。

6.按本村村民用電價(jià)格收取乙方電費(fèi)。7.為乙方提供所在地村民的其他同等待遇。8.在合同履行期內(nèi)，甲方不得重復(fù)發(fā)包該地塊, 在承包期限內(nèi)，如因承包范圍出現(xiàn)土地糾紛，由甲方負(fù)責(zé)解決，若致使乙方遭受經(jīng)濟(jì)損失，由甲方按國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償。甲方必須確保乙方在承包期內(nèi)不受任何干擾。(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營(yíng)所承包的土地。2.享有承包土地上的收益權(quán)和按照合同約定興建、購(gòu)置財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

3.乙方在承包地范圍內(nèi)可以種植速生樹(shù)種和其他林木、果樹(shù)，并可以養(yǎng)殖家禽、家畜及魚(yú)類(lèi)等動(dòng)物，但不得污染飲食水源和村民的住宿環(huán)境。

4.乙方對(duì)承包地有獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)權(quán)、林木所有權(quán)、林木處分權(quán)和收益權(quán)，任何單位和個(gè)人不得干涉。承包經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，所發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)由乙方獨(dú)自享有和承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)。

5.乙方可在承包的土地上建設(shè)與約定用途有關(guān)的生產(chǎn)、生活設(shè)施。

6.在承包期內(nèi)，乙方須按合同規(guī)定繳交承包款給甲方，并有權(quán)拒絕交納除合同規(guī)定承包款外的任何其他非國(guó)家規(guī)定之費(fèi)用。

7.保護(hù)自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。

七、合同的轉(zhuǎn)包

在本合同有效期內(nèi)，乙方在不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，可以自主采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租等方式實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)取得的收入全部歸乙方享有，甲方不得對(duì)此主張任何權(quán)利。本合同轉(zhuǎn)包后，甲方與乙方之間仍應(yīng)按原承包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)；乙方與第三方按轉(zhuǎn)包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。本合同轉(zhuǎn)包后，因甲方的原因致使轉(zhuǎn)包合同不能履行，給轉(zhuǎn)包后的承包方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

八、合同的變更和解除

2.在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同難以履行時(shí)，雙方均不能追究對(duì)方的責(zé)任，但乙方必須及時(shí)將情況報(bào)告甲方，甲方應(yīng)及早采取措施盡量減少損失，協(xié)助恢復(fù)生產(chǎn)，并根據(jù)乙方的損失情況協(xié)商減免承包款。

4.本合同履行期間，如遇國(guó)家建設(shè)（或其他原因）征用該土地，征用相關(guān)賠償費(fèi)用為乙方所有，同時(shí)對(duì)于乙方所承包征用地上建物、樹(shù)木及其他地上物等以實(shí)際評(píng)估價(jià)值合理作價(jià)，作價(jià)款一次性付給乙方。因乙方為提高土地生產(chǎn)能力而投入相應(yīng)資本及人力，乙方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，補(bǔ)償金額為人民幣十萬(wàn)元。

5.如甲方重復(fù)發(fā)包該地塊或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無(wú)法經(jīng)營(yíng)時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。

6.本合同期滿(mǎn)，如繼續(xù)承包，乙方享有優(yōu)先權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿(mǎn)前半年簽訂未來(lái)承包合同。如乙方不再繼續(xù)承包，乙方必須將承包地的林木等砍伐處理完畢。在合同期滿(mǎn)后90天內(nèi)將原承包地交還給甲方。如合同期滿(mǎn)時(shí)，承包地內(nèi)的林木若因未達(dá)到經(jīng)濟(jì)采伐期、或因采伐指標(biāo)等限制未能采伐，乙方可向甲方申請(qǐng)有限度延長(zhǎng)承包期至林木采伐完畢，甲方應(yīng)該適當(dāng)給予延長(zhǎng)承包期，延長(zhǎng)期的承包費(fèi)由雙方另行商定，但不得超過(guò)本和約承包費(fèi)用之二倍。7.本合同履行期間，即使下列情形發(fā)生改變，甲乙雙方仍應(yīng)按本合同約定內(nèi)容履行各自義務(wù)：（1）、甲方的負(fù)責(zé)人、經(jīng)辦人變更；（2）、甲方的名稱(chēng)改變、甲方分離或甲方與他方合并。

8.承包期內(nèi)，承包戶(hù)主如去世，其家庭成員及繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。

九、違約責(zé)任

1.在合同履行期間，任何一方違反本合同之以上約定，即視為違約。如甲方違約導(dǎo)致解除此合同，須付給乙方違約金人民幣十萬(wàn)元、并退還乙方所付的全額承包費(fèi)；如乙方違約，甲方不予退還乙方的承包費(fèi)，并且解除此合同。

2.乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付租金。如超期繳交承包款，則按應(yīng)付未付部分的日萬(wàn)分之四交付逾期付款違約金給甲方，直至付清應(yīng)交的承包款為止。如超過(guò)6個(gè)月尚未付清應(yīng)交的承包款，則視為乙方違約；如因甲方發(fā)包地手續(xù)不合法或因甲方發(fā)包地權(quán)屬不清產(chǎn)生糾紛，致使合同全部或部分不能履行，則視為甲方違約。

3.因乙方為提高土地生產(chǎn)能力而投入相應(yīng)資本及人力，無(wú)論甲方在合同到期前以任何理由收回該承包土地，乙方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，補(bǔ)償金額為人民幣十萬(wàn)元，同時(shí)對(duì)于乙方所承包地上的建物、樹(shù)木及其他地上物等以實(shí)際評(píng)估價(jià)值合理作價(jià)，作價(jià)款一次性付給乙方。

十、合同糾紛的解決辦法 本合同履行中如發(fā)生糾紛，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成，雙方同意向遼源市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或依法向人民法院起訴。

十一、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效。

十二、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議(經(jīng)公證后)與本合同具有同等法律效力。

十三、本合同一式_____份，甲乙雙方各_____份。附 土地平面圖

發(fā)包方（甲方）：(蓋章)_____________承包方（乙方）：(簽字)_____________ 簽約日期：_______年___月___日簽約地點(diǎn)：__________篇二：農(nóng)村集體土地承包合同書(shū)

農(nóng)村集體土地承包合同書(shū)

發(fā)包方：萬(wàn)州區(qū)小周鎮(zhèn)馬道村1組

承包方：住所 ：重慶市萬(wàn)州區(qū)小周鎮(zhèn)馬道村1組

按照萬(wàn)州區(qū)小周鎮(zhèn)馬道村1組社員大會(huì)審議通過(guò)的土地承包方案，承包方自愿以家庭承包的方式承包發(fā)包方提供的土地。為明確土地承包關(guān)系，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》和其他相關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，特訂立本合同。

一、承包土地的地類(lèi)、面積和位置 本合同協(xié)議承包的土地為耕地和園地，共 塊，面積畝。其中：田 塊，共 畝；土 塊，共 畝。

二、承包期限

承包期限共30年，從 1998年 07月01日起，至2027年06月30日止。

三、承包土地的用途

本宗土地的用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

四、發(fā)包方享有下列權(quán)利

（一）依法擁有集體土地的所有權(quán)。國(guó)家征用土地時(shí)，青苗補(bǔ)償費(fèi)歸土地耕種者享有，土地征用補(bǔ)償費(fèi)的其余部分歸發(fā)包方所有，按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和文件規(guī)定使用。

（二）發(fā)包方有權(quán)監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用土地，制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為。

（三）承包方流轉(zhuǎn)承包地和因分戶(hù)拆分承包地時(shí)，如果損害集體和其他社員的利益，發(fā)包方有權(quán)拒絕批準(zhǔn)并制止實(shí)施。

（四）用承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資，必須經(jīng)發(fā)包方同意。發(fā)包方將承包地流轉(zhuǎn)給第三方的，流轉(zhuǎn)合同書(shū)應(yīng)予注明發(fā)包方的本項(xiàng)權(quán)利。

（五）承包方有下列情況之一的，發(fā)包方有權(quán)解除承包合同： ⑴ 承包方違約以致嚴(yán)重影響發(fā)包方和其他社員的經(jīng)濟(jì)利益的； ⑵ 承包人進(jìn)行破壞性、掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)發(fā)包方勸阻無(wú)效的；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

五、發(fā)包方承擔(dān)下列義務(wù)

（一）維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不得單方面以承包方家庭人口減少等理由非法變更和解除承包合同。

（二）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不得干涉承包方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（三）執(zhí)行區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（四）國(guó)家征用承包地時(shí)，合理分配安置補(bǔ)償費(fèi)，幫助承包方獲取青苗補(bǔ)償。

（五）集體建設(shè)占用承包地時(shí)，發(fā)包方要按承包方實(shí)際青苗損失給予合理賠償。對(duì)發(fā)包方被占用的承包地，發(fā)包方要用其他土地補(bǔ)足。無(wú)法補(bǔ)足的，按現(xiàn)行土地租金水平和剩余承包年限折算成現(xiàn)金一次性給予補(bǔ)償。

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

六、承包方享有下列權(quán)利

（一）依法享有承包地使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品。

（二）有權(quán)依法流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán),自行決定流轉(zhuǎn)方式，取得流轉(zhuǎn)收入。

（三）承包方如果不愿意繼續(xù)耕種承包地，可以將承包地交回發(fā)包方，但要提前半年書(shū)面申請(qǐng)。

（四）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

七、承包方承擔(dān)下列義務(wù)

（一）保證土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。

（二）依法保護(hù)和合理利用土地，履行耕作義務(wù)，確保土地不撂荒,更不得給土地造成永久性損害。

（三）承包方不得向本社以外的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。以轉(zhuǎn)讓的形式將承包地流轉(zhuǎn)給本社農(nóng)戶(hù)，必須經(jīng)發(fā)包方批準(zhǔn)。以其他方式流轉(zhuǎn)土地，流轉(zhuǎn)合同必須報(bào)發(fā)包方備案。

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

八、如果出現(xiàn)下列情況，發(fā)包方收回全部承包地，本合同終止執(zhí)行。⑴承包方退回全部承包地的；

⑵承包方全部農(nóng)業(yè)人口遷入其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并取得承包地； ⑶承包方所有的農(nóng)業(yè)人口死亡；

⑷國(guó)家征用全部承包地；

⑸集體生產(chǎn)公益設(shè)施建設(shè)需要占用全部承包地；

⑹其他按照法律法規(guī)規(guī)定發(fā)包方可以收回全部承包地的。

九、國(guó)家建設(shè)和集體生產(chǎn)公益設(shè)施建設(shè)需要征占用部分承包地以及承包方退回部分承包地時(shí)，本承包合同以簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式進(jìn)行變更，對(duì)變化的合同標(biāo)的等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修訂。

十、違約責(zé)任

當(dāng)事人一方違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險(xiǎn)、賠償損失等民事責(zé)任。

十一、本合同履行過(guò)程中發(fā)生的糾紛，雙方協(xié)商不成的，首先請(qǐng)求村(居)委會(huì)和鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）調(diào)解；調(diào)解不成的，向萬(wàn)州區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，或直接向萬(wàn)州區(qū)人民法院提起訴訟。

十二、本合同未盡事宜，依照相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定執(zhí)行。

十三、本合同須申請(qǐng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）鑒證，從鑒證之日起生效。

十四、其他

十五、本合同一式三份，發(fā)包方、承包方和合同鑒證機(jī)構(gòu)各執(zhí)一份。發(fā)包方（印章）： 發(fā)包方負(fù)責(zé)人：

承包方（農(nóng)戶(hù)代表）： 合同簽訂日期：2009年 12 月 1 日篇三：農(nóng)村集體土地承包合同書(shū)

土地承包合同書(shū)

甲方： 乙方： 因乙方發(fā)展生產(chǎn)需要，經(jīng)甲、乙雙方自愿協(xié)商確定，甲方全戶(hù)同意將本村位于*的土地租讓給乙方使用。為明確土地承包關(guān)系，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》和其他相關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，特訂立本合同。

一、承包土地的地類(lèi)、面積和位置

甲方將位于*總面積*畝農(nóng)用耕地承包給乙方作農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用。

二、承包期限

承包期限共*年，從 *起，至*止。租期滿(mǎn)后乙方立即將承包土地交回甲方，如特殊情況需要延長(zhǎng)租期要與甲方協(xié)商適當(dāng)延長(zhǎng)，但延長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)四個(gè)月，延長(zhǎng)租期按合同規(guī)定租金折算交附甲方。

三、租金和繳款方式

1、承包租金為每畝每年*元。

2、雙方簽下合同后十日內(nèi)，乙方需向甲方繳納合同保證金*元，該保證金暫由村長(zhǎng)保管，待乙方五年租期完畢退還給乙方。乙方不得拖欠，否則甲方有權(quán)追究乙方由此引起的損失及滯納金。

四、承包土地的用途

本宗土地的用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。租期內(nèi)，乙方不得擅自改變土地的功能屬性，若因乙方處置失當(dāng)而造成該土地的農(nóng)業(yè)用地屬性被改變，則甲方有權(quán)要求乙方進(jìn)行土地功能恢復(fù)或是進(jìn)行賠償。

五、甲方享有下列權(quán)利和義務(wù)

（一）依法擁有集體土地的所有權(quán)。國(guó)家征用土地時(shí)，除青苗補(bǔ)償費(fèi)歸乙方享有外，土地征用補(bǔ)償費(fèi)的其余部分歸甲方所有，按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和文件規(guī)定使用。

（二）甲方有權(quán)監(jiān)督乙方依照承包合同約定的用途合理利用土地，制止乙方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為。

（三）乙方有下列情況之一的，甲方有權(quán)解除承包合同并要求乙方進(jìn)行倍償： ⑴ 乙方違約以致嚴(yán)重影響甲方和其他村民的經(jīng)濟(jì)利益的； ⑵ 承租人進(jìn)行破壞性、掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的；

（四）維護(hù)乙方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不得單方面理由非法變更和解除承包合同。

（五）尊重乙方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不得干涉乙方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利和義務(wù)。

六、乙方享有下列權(quán)利和義務(wù)

（一）依法享有承包土地合同規(guī)定用途使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置農(nóng)作產(chǎn)品。

（二）乙方如果不愿意繼續(xù)耕種承包地，可以將承包地交回甲方，但要提前半年書(shū)面申請(qǐng)。

（三）保證土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)，不得將承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資。

（四）依法保護(hù)和合理利用土地，履行耕作義務(wù)，確保土地不撂荒,更不得給土地造成永久性損害。

（五）承租期內(nèi)，乙方不得將該土地另租給第三方；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利和義務(wù)。

七、如果出現(xiàn)下列情況，甲方收回全部承包地，本合同終止執(zhí)行。⑴乙方退回全部承包地的； ⑵國(guó)家征用全部承包地；

⑶集體生產(chǎn)公益設(shè)施建設(shè)需要占用全部承包地；

⑷其他按照法律法規(guī)規(guī)定甲方可以收回全部承包地的。

八、國(guó)家建設(shè)和集體生產(chǎn)公益設(shè)施建設(shè)需要征占用部分承包地以及承包方退回部分承包地時(shí)，本承包合同以簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式進(jìn)行變更，對(duì)變化的合同標(biāo)的等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修訂。

九、違約責(zé)任

當(dāng)事人一方違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險(xiǎn)、賠償損失等民事責(zé)任。

十、本合同履行過(guò)程中發(fā)生的糾紛，雙方協(xié)商不成的，首先請(qǐng)求村委會(huì)和鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府調(diào)解；調(diào)解不成的，向江城區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，或直接向江城區(qū)人民法院提起訴訟。

十二、本合同未盡事宜，依照相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定執(zhí)行。

十三、本合同由甲方村民代表（代表由全村全戶(hù)三分之二以上戶(hù)主代表）和甲方法人簽名，簽訂后須申請(qǐng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（村委會(huì)）鑒證，從鑒證之日起生效。

十四、其他

十五、本合同一式三份，甲方、乙方和合同鑒證機(jī)構(gòu)各執(zhí)一份。甲方每戶(hù)村民各執(zhí)一份復(fù)印件并加蓋甲乙雙方公章。

甲方（甲方村民代表）：簽章 乙方（乙方）：簽章 合同簽訂日期：年 月 日

第四篇：農(nóng)村集體土地確權(quán)

農(nóng)村集體土地確權(quán)，保障農(nóng)民利益

2012年中央一號(hào)文件提出：要穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地政策，“加快推進(jìn)農(nóng)村地籍調(diào)查，2012年基本完成覆蓋農(nóng)村集體各類(lèi)土地的所有權(quán)確權(quán)登記頒證，推進(jìn)包括農(nóng)戶(hù)宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，穩(wěn)步擴(kuò)大農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記試點(diǎn)”。所謂農(nóng)地確權(quán)登記頒證，就是將農(nóng)村集體各類(lèi)土地的所有權(quán)和使用權(quán)以法律文書(shū)和政府文書(shū)的形式加以確認(rèn)。黨的十七屆三中全會(huì)進(jìn)一步提出,健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度,按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理的原則,進(jìn)一步完善農(nóng)村土地管理制度。2010年中發(fā)1號(hào)文件更加明確具體地提出,有序推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革,加快農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等確權(quán)登記頒證工作,工作經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算。力爭(zhēng)用3年時(shí)間把農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。自2011年12月27日，溫家寶總理在“中央農(nóng)村工作會(huì)議”上提出之后 農(nóng)村土地確權(quán)登記工作正在各地展開(kāi)。根據(jù)國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部去年5月份聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》,要求到2012年底,全國(guó)范圍內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)證應(yīng)被確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織,做到農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。確認(rèn)農(nóng)村土地的所有權(quán)是否能夠激勵(lì)農(nóng)民的生產(chǎn)積極性？弄否解決城鄉(xiāng)土地同權(quán)的問(wèn)題？下面我就我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)確定提出的依據(jù)，以及這項(xiàng)政策的意義倆方面簡(jiǎn)單談一談農(nóng)村土地確權(quán)問(wèn)題。

首先，建國(guó)后我國(guó)的農(nóng)村土地所有權(quán)經(jīng)歷了四次變化，依次是：1949年9月到1953年的土地改革，這次改革是是革命戰(zhàn)爭(zhēng)年代中國(guó)共產(chǎn)黨關(guān)于農(nóng)村土地問(wèn)題的政策主張和根據(jù)地“分田分地”探索在奪取政權(quán)條件下的一次充分的實(shí)現(xiàn)，是抗日戰(zhàn)爭(zhēng)和解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期解放區(qū)土地改革的延續(xù)、擴(kuò)展和深化。實(shí)現(xiàn)了幾代人“耕者有其田”的夙愿，土地基本完全私有（農(nóng)民可以買(mǎi)賣(mài)、租佃，但要受一定的限制。）；1953年到1957年互助合作運(yùn)動(dòng)中的土地制度改革，此次改革中建立了初級(jí)農(nóng)業(yè)合作社，農(nóng)民保有土地的所有權(quán)，但是土地的使用權(quán)要統(tǒng)一交給初級(jí)農(nóng)業(yè)合作社。這是農(nóng)戶(hù)私有土地向集體公有土地的過(guò)渡；第三次土地改革是在1958-1978年的公社體制下進(jìn)行的，在這次改革中原屬于各農(nóng)業(yè)合作社的土地和社員的自留地、墳地、宅基地等一切土地，連同耕畜、農(nóng)具等生產(chǎn)資料以及一切公共財(cái)產(chǎn)都無(wú)償收歸人民公社三級(jí)所有。由此可見(jiàn)第三次的土改將土地的所有權(quán)基本歸于集體；第四次的土地改革及1979年至今的“集體土地，家庭承包經(jīng)營(yíng)”的改革，改革的基本精神是充分實(shí)現(xiàn)集體土地所有權(quán)利益的同時(shí)，賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)；這一制度的政策內(nèi)容包括堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有長(zhǎng)期不變，集體土地家庭承包經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期不變，允許農(nóng)戶(hù)在承包期內(nèi)依法、自愿、有償轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，允許集體經(jīng)濟(jì)組織拍賣(mài)荒山、荒地、荒坡、荒灘的經(jīng)營(yíng)權(quán)，在具備條件的地方可以通過(guò)有償轉(zhuǎn)讓集中土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)實(shí)行適度的規(guī)模經(jīng)營(yíng)。經(jīng)歷過(guò)四次的土地改革：私有到集體所有集體經(jīng)營(yíng)再到土地承包，我國(guó)農(nóng)村土地制度不斷地完善，但是農(nóng)村的土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也趨于復(fù)雜了。目前，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)中屬于私人產(chǎn)權(quán)的有集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民宅基地使用權(quán)三項(xiàng)。不過(guò),這些產(chǎn)權(quán)終究缺乏明確而獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。而且這些產(chǎn)權(quán)證明缺乏獨(dú)立性。由此可見(jiàn),農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)其實(shí)是很不完整的。舉例而言,農(nóng)民的承包權(quán)之轉(zhuǎn)讓,就必須經(jīng)過(guò)作為所有人的集體認(rèn)可。所以，土地確權(quán)登記,賦予農(nóng)民以獨(dú)立而完整的產(chǎn)權(quán)。為農(nóng)民獨(dú)立地享有、行使這種產(chǎn)權(quán),提供了技術(shù)保障。比如,農(nóng)民獲得了承包地的產(chǎn)權(quán)證之后,轉(zhuǎn)讓承包地就未必要找村集體批準(zhǔn),最多只經(jīng)其登記

備案即可。甚至，這一確權(quán)登記意味著現(xiàn)有的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)格局的更長(zhǎng)期化。由上面的敘述可以知道，土地確權(quán)這場(chǎng)革命在我國(guó)展開(kāi)是有必要的。5月22日，在由國(guó)土資源部部長(zhǎng)、黨組書(shū)記、國(guó)家土地總督察徐紹史主持召開(kāi)第13次部長(zhǎng)辦公會(huì)上聽(tīng)取了全國(guó)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記頒證工作情況的匯報(bào)，認(rèn)為目前農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作總體進(jìn)展順利，工作進(jìn)度基本在落實(shí)過(guò)程中。

全國(guó)各地如火如荼的展開(kāi)了農(nóng)村土地確權(quán)登記，首先有可能打開(kāi)城鄉(xiāng)土地同權(quán)之門(mén)。這是因?yàn)樵谕恋卮_權(quán)登記過(guò)程中,小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模、分布,將會(huì)被初步弄清。據(jù)此,有關(guān)部門(mén)、地方政府可以制定出合理的解決方案。而一旦農(nóng)民拿到產(chǎn)權(quán)證,其自主利用土地的沖動(dòng)一定會(huì)增強(qiáng)。農(nóng)地確認(rèn),讓土地制度逐漸回到本來(lái)的正常狀態(tài):農(nóng)民擁有完整而獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),而這為人口、土地等資源在城鄉(xiāng)之間自由流動(dòng),增加了一個(gè)條件。第一，這些證書(shū)是農(nóng)民權(quán)利和政府承擔(dān)保護(hù)農(nóng)民權(quán)利的責(zé)任的證書(shū)，它們將使農(nóng)民真正成為土地的主人。第二，這些證書(shū)的存在將極大地促進(jìn)農(nóng)村內(nèi)部和城鄉(xiāng)之間土地資源的合理配置。由于這些證書(shū)成為農(nóng)民權(quán)利的保障，因而有望使農(nóng)民更加積極地參與土地市場(chǎng)的交易活動(dòng)，使土地作為要素加快自由流動(dòng)起來(lái)。第三，這些證書(shū)從法律上明晰、確認(rèn)和保障了農(nóng)村集體與農(nóng)民之間、村民之間的利益關(guān)系，為村民獨(dú)立人格的形成、為農(nóng)村民主建設(shè)的推進(jìn)奠定了基礎(chǔ)。由于當(dāng)初許多農(nóng)村土地發(fā)包、承包以及之后承包關(guān)系調(diào)整的時(shí)候都曾積累了一些糾紛，這一次要確權(quán)登記頒證，矛盾便集中爆發(fā)出來(lái)。為此，成都市根據(jù)一些地方的經(jīng)驗(yàn)，普遍在農(nóng)村村民小組建立了“村民議事會(huì)”，推選一些德高望重的農(nóng)民牽頭主持公道、協(xié)調(diào)關(guān)系，使農(nóng)戶(hù)之間、農(nóng)戶(hù)和集體之間的矛盾關(guān)系得以理順和了斷，承包地、宅基地、自留地的邊界得到劃清、確認(rèn)，土地產(chǎn)權(quán)清晰了，村民之間、村民與村集體之間關(guān)系也更加和諧了。

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，或許人們可以期待，持有土地權(quán)證的農(nóng)民將以土地合作社等形式組織起來(lái)，以更強(qiáng)的談判能力和更低的成本參與到交易和流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中去；由于農(nóng)民權(quán)利的有效保障和農(nóng)民自身能力的提高，他們將更充分地實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)濟(jì)利益和民主權(quán)利，村民自治的質(zhì)量也將不斷有所提高。

第五篇：農(nóng)村集體土地抵押

農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押

央行和銀監(jiān)會(huì)2209年3月１８日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》。

目前,人民銀行總行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)正在遼寧省和山東省等9個(gè)省(區(qū))選擇部分縣(市)作為試點(diǎn),聯(lián)手推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新工作。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款是創(chuàng)新產(chǎn)品之一,近年來(lái)已經(jīng)在部分省(區(qū))陸續(xù)開(kāi)展起來(lái)。各地在創(chuàng)新過(guò)程中,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押范圍、價(jià)值評(píng)估、登記管理及相關(guān)農(nóng)地金融制度凸顯出與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng),甚至成為制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的障礙。

一、以家庭承包方式獲得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和流轉(zhuǎn)所得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押的法律依據(jù)缺失,農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款已經(jīng)突破法律禁區(qū)。但由于我國(guó)土地的公有性質(zhì)及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)于保障農(nóng)民生活的特殊意義,目前我國(guó)的相關(guān)立法采取了嚴(yán)格限制的態(tài)度。顯然,現(xiàn)行法律對(duì)以家庭承包方式獲得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和流轉(zhuǎn)所得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押持否定態(tài)度,在金融產(chǎn)品創(chuàng)新過(guò)程中必然會(huì)遭遇法律障礙。

二、專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺失,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不一

三、農(nóng)地登記制度、登記機(jī)構(gòu)缺失

（七）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押限制。依照我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定，以家庭聯(lián)產(chǎn)承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能進(jìn)行抵押流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定的：“ 通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，對(duì)于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式采取的是列舉加概括式的立法例，為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和加速農(nóng)村土地融資，在表象上，“其他方式”中似乎包括抵押流轉(zhuǎn)方式。然而，在我國(guó)現(xiàn)行的土地法律制度下，以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押無(wú)法辦理抵押登記手續(xù)，若債務(wù)人在合同期限屆滿(mǎn)不履行債務(wù)，債權(quán)人是無(wú)法將農(nóng)地使用權(quán)拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)抵償?shù)?，加上出于保護(hù)耕地和保障農(nóng)民基本生產(chǎn)資料和生存條件的考慮，嚴(yán)格限制以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)置抵押具有現(xiàn)實(shí)意義。

因此除《擔(dān)保法》第三十四條第（五）項(xiàng)規(guī)定的荒山、荒溝、荒丘、荒灘以外，其他農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能設(shè)定抵押。

尤其值得關(guān)注的是,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款與現(xiàn)行法律存在沖突?！稉?dān)保法》第三十七條

第二款規(guī)定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押?！段餀?quán)法》第一百八十四條規(guī)定,下列財(cái)產(chǎn)不得抵押:“……耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但法律規(guī)定可以抵押的除外;……”《物權(quán)法》雖然留下了“法律規(guī)定可以抵押的除外”的口子,但什么可以“除外”至今也沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的說(shuō)法。

:“土地使用權(quán)抵押實(shí)踐是違法的。抵押后還不了款怎么處理?違法的抵押是無(wú)效的,金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)不受法律保護(hù)?！?/p>

《農(nóng)村土地承包法》第32條規(guī)定：通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。第37條規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。

依據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)中明確得為抵押權(quán)的范圍十分有限，僅包括：

一、以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；

二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物所有權(quán)；

三、林木所有權(quán)。明確被排除在抵押權(quán)范圍之外的農(nóng)村土地的相關(guān)權(quán)利則有：

一、集體土地所有權(quán)；

二、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。

有關(guān)限制土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的相關(guān)規(guī)定，《擔(dān)保法》第37條第2項(xiàng)與《物權(quán)法》第184條第2項(xiàng)均規(guī)定了“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(2005年9月1日起施行)第15條亦明確規(guī)定“承包方以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。對(duì)因此造成的損失，當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！?/p>

但即便是荒地的抵押，仍有一道不易跨越的門(mén)檻，因?yàn)椤稉?dān)保法》第34條第1款第5項(xiàng)規(guī)定，抵押人抵押其所承包的四荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，須經(jīng)發(fā)包方同意。此外，國(guó)家土地管理局于1995年9月11日頒布的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第4條，還進(jìn)一步就此做出規(guī)定：“集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押須經(jīng)被抵押土地的集體土地所有者同意，并出具書(shū)面證明。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的，集體土地所有者出具的同意抵押的書(shū)面證明應(yīng)包括：在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；征地費(fèi)是否作為清償資金等內(nèi)容。集體土地所有者在出具同意鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的書(shū)面證明前須將土地抵押有關(guān)事項(xiàng)在村農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》

。第十五條 承包方以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。對(duì)因此造成的損失，當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”