第一篇：農(nóng)村個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度缺陷

農(nóng)村個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度缺陷

作者xxxx

農(nóng)村個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度缺陷

摘要：本論文旨在探究并指出我國(guó)農(nóng)村個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的缺陷，并就房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題給予廣大農(nóng)村居民以指導(dǎo)作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)房子宅基地使用權(quán)

第一章相關(guān)名詞的法律定義..............................................................................................2 一房地產(chǎn)...................................................................................................................2 二房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)............................................................................................................2 三宅基地...................................................................................................................2 四房產(chǎn)房產(chǎn)證............................................................................................................2 五小產(chǎn)權(quán)房...............................................................................................................2 第二章農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度簡(jiǎn)史.......................................................................................3 第一階段農(nóng)民擁有宅基地所有權(quán)與房屋所有權(quán)兩權(quán)....................................................3 第二階段地歸集體所有和房屋可自由買賣..................................................................3 第三階段地歸集體所有和房屋處分受到限制時(shí)期.......................................................3 第三章目前農(nóng)村個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在的問(wèn)題.....................................................................3 一意識(shí)問(wèn)題...............................................................................................................3 二小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題........................................................................................................3 三宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題..........................................................................................4

農(nóng)村個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度缺陷

第一章相關(guān)名詞的法律定義

一房地產(chǎn)

房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。其有三種存在形態(tài)：土地，建筑，房地合一。

二 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國(guó)家法律對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。

注：他物權(quán)是指權(quán)利人根據(jù)法律規(guī)定或合同的約定，對(duì)他人之物享有的進(jìn)行的有限支配的物權(quán)。如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

三 宅基地

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

四 房產(chǎn) 房產(chǎn)證

房產(chǎn)是指是指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩?、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或貯藏物資的場(chǎng)所。

房產(chǎn)證是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。

五 小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。即是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

農(nóng)村個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度缺陷

第二章 農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度簡(jiǎn)史

第一階段農(nóng)民擁有宅基地所有權(quán)與房屋所有權(quán)兩權(quán)。

1949年到1962年農(nóng)村宅基地歸農(nóng)民私人所有，農(nóng)民擁有宅基地和房屋的所有權(quán)，農(nóng)民宅基地和房屋都屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)。

第二階段地歸集體所有和房屋可自由買賣

1962年初至1999年間，宅基地歸集體所有，個(gè)人僅享有宅基地的使用權(quán)，宅基地不準(zhǔn)出賣和出租，房屋可以自由買賣。農(nóng)民由房地合一的所有者，轉(zhuǎn)變?yōu)榉课莸乃姓摺?/p>

第三階段地歸集體所有和房屋處分受到限制時(shí)期

1999年5月至今，宅基地仍歸集體所有，農(nóng)村宅基地具有身份屬性，即使用權(quán)人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，一戶只能擁有一處合法的不超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，宅基地上的房屋可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋后，不得再次申請(qǐng)宅基地。

第三章目前農(nóng)村個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在的問(wèn)題

一意識(shí)問(wèn)題

筆者認(rèn)為在當(dāng)今社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度中，一切資源都是有價(jià)值的。社會(huì)發(fā)展越來(lái)越信息化。在時(shí)間與信息作用下，資源就可能產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。然而即使在今日社會(huì)，農(nóng)村與城市的各種差異依舊明顯。由于農(nóng)村地區(qū)較偏遠(yuǎn)，且農(nóng)村居民受教育程度不高，所以經(jīng)濟(jì)意思淡薄。大多農(nóng)村居民不會(huì)向政府申請(qǐng)房產(chǎn)證或宅基地使用證。只是以傳統(tǒng)的方式認(rèn)為房子是自己修建的或是世世代代居住于此，房子的所有者就是自己，而沒(méi)有明確的產(chǎn)權(quán)意識(shí)。由此在房產(chǎn)繼承過(guò)程或是以房產(chǎn)為抵押的貸款活動(dòng)中，由于沒(méi)有房產(chǎn)證則帶來(lái)許多問(wèn)題糾紛。所以筆者認(rèn)為，現(xiàn)在不只是要建立健全的房地產(chǎn)法律體系，而且需向廣大居民普及法律制度，讓其了解相關(guān)的法制，建立良好的產(chǎn)權(quán)意識(shí)。不僅立法為民，而且讓民懂法，知法，用法。二小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題

小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題目前層出不窮，屢禁不止。筆者認(rèn)為其中的原因是多方面的。首先，在農(nóng)村當(dāng)?shù)?，農(nóng)民渴望脫貧致富，地方政府渴望地方GDP來(lái)證明自己的政績(jī)。在這兩種追求利益的因素的作用下，難免急功近利，渴望一勞永逸。所以選擇修建小產(chǎn)權(quán)房來(lái)對(duì)外出售這種“致富” 的方式。

農(nóng)村個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度缺陷

其次，就購(gòu)房者而言，城市高額且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，讓眾多普通消費(fèi)者望而卻步。相對(duì)而言，沒(méi)有土地租讓金的小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)很低，容易受到消費(fèi)者的青睞。盡管國(guó)務(wù)院規(guī)定：“禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。但由于購(gòu)房者缺乏法律意識(shí)與地方政府的管理失調(diào)等等因素還是讓小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)異?；鸨?。

所以為了解決屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房非法出售問(wèn)題，首先一方面要穩(wěn)定國(guó)內(nèi)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低房?jī)r(jià)，讓居民能購(gòu)房，而不是至于成為房奴或買不起房。在這一方面政府應(yīng)采取多種手段，采用組合的房地產(chǎn)調(diào)控政策，引導(dǎo)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)改變目前價(jià)高者得的土地競(jìng)拍方式與出售土地為地方財(cái)政的主要來(lái)源的政策。來(lái)降低目前的房?jī)r(jià)水平。

與此同時(shí)在居民當(dāng)中普及法律意識(shí)。讓公民了解我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的法律。

迫切重視三農(nóng)問(wèn)題，解決農(nóng)民的民生問(wèn)題，提升農(nóng)民的社會(huì)地位。擴(kuò)寬農(nóng)民的增收渠道，如大力支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展等。這樣采取多種途徑來(lái)增加農(nóng)民的收入，讓其走上正確的致富道路。

地方政府方面，轉(zhuǎn)變以GDP為主的政績(jī)考核制度，以此削弱以出售土地或小產(chǎn)權(quán)房來(lái)獲得地方財(cái)政的財(cái)政政策。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)地方的管理，切實(shí)懲戒地方上貫徹土地政策不力的政府。三宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律制度對(duì)于宅基地使用權(quán)的抵押、出租和轉(zhuǎn)讓，采取的是嚴(yán)格禁止的政策。但法律并不禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，也就是說(shuō)宅基地上的房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。若如此，則農(nóng)民在住房的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中便會(huì)面對(duì)房轉(zhuǎn)地難轉(zhuǎn)的局面。這樣很不利于農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)參與交易，在一定程度上會(huì)限制農(nóng)民的融資的手段，讓農(nóng)民受到損失。

同時(shí)“地隨房走”是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，這表明一旦構(gòu)成房屋轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，則房屋所依附的土地的使用權(quán)也必隨房屋的轉(zhuǎn)讓而流轉(zhuǎn)。這與上述的法律政策形成了法律沖突，在現(xiàn)實(shí)生活中也造成了許多問(wèn)題。顯然目前禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已不符合我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大局。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是歷史的必然。

筆者認(rèn)為促進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)對(duì)于農(nóng)民增收，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有如下利處： 1 就農(nóng)民增收方面而言，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有利于增加農(nóng)民的融資手段，讓其充分利用好宅基地使用權(quán)這一特殊的財(cái)產(chǎn)，并且在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中充分體現(xiàn)其使用價(jià)值，也能很好地提高農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，按照目前的政策規(guī)定：農(nóng)村宅基地分屬于不同的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，屬于不同集體的宅基地不能進(jìn)行交換。這嚴(yán)重阻礙著宅基地使用權(quán)的自由交換，使土地被牢牢束縛，使用率低下。造成農(nóng)村土地的價(jià)值難以體現(xiàn)，而城市房?jī)r(jià)卻居高不下，這樣讓農(nóng)村居民難以遷入城市生活，不利于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，同時(shí)也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。

農(nóng)村個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度缺陷 就全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于有效地優(yōu)化資源配置，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。比如，目前我國(guó)城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城市，由此造成農(nóng)村土地閑置的局面。而允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，則會(huì)有效地集中這些閑置土地，實(shí)現(xiàn)集約化效應(yīng)，提高土地的利用率，合理配置資源，利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

同時(shí)，在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，政府必須建立符合農(nóng)民意愿和其基本利益的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)制度。這樣政策才會(huì)得到廣大農(nóng)民的擁護(hù)，也能夠真正給農(nóng)民帶來(lái)切實(shí)的利益。否則在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中出現(xiàn)巧取豪奪的土地兼并現(xiàn)象則是社會(huì)發(fā)展的倒退，十分不利于國(guó)計(jì)民生的建設(shè)。

其次在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)土地用途管制。限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。保障農(nóng)業(yè)用地的需求。

結(jié)語(yǔ)

總之，目前我國(guó)農(nóng)村個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度還不夠完善，存在諸多如上問(wèn)題。立法機(jī)關(guān)需結(jié)合廣大農(nóng)民的切身利益與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)建立健全農(nóng)村個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，這樣才能促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展與國(guó)計(jì)民生的建設(shè)。

參考文獻(xiàn)

【1】相關(guān)法律法規(guī) 《土地管理法》

國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》 【2】《農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)必要性探析》

第二篇：關(guān)于海淀區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度

關(guān)于海淀區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度

改革情況的報(bào)告

——2010年6月13日在海淀區(qū)第十四屆人大常委會(huì)

第44次主任會(huì)議上

海淀區(qū)農(nóng)村工作委員會(huì)主任 李殿安

主任，各位副主任：

受劉長(zhǎng)利副區(qū)長(zhǎng)委托，我就海淀區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革情況向區(qū)人大主任會(huì)議進(jìn)行匯報(bào)。

為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，確保集體資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，在區(qū)委、區(qū)政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，我區(qū)積極開(kāi)展并加快推進(jìn)農(nóng)村集體資產(chǎn)處置及經(jīng)濟(jì)體制改革（產(chǎn)權(quán)制度改革）工作，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)取得了不同程度的進(jìn)展，現(xiàn)將基本情況報(bào)告如下。

一、改革進(jìn)展情況

目前，我區(qū)集體資產(chǎn)處置及經(jīng)濟(jì)體制改革工作已取得了很大進(jìn)展。已有52個(gè)單位開(kāi)展了農(nóng)村集體資產(chǎn)處置工作。啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)制度改革的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村共退償老股金4133.7萬(wàn)元，需處理資產(chǎn)總額166.71億元；流轉(zhuǎn)變現(xiàn)28.66億元，涉及量化對(duì)象107059人次。其中已成立了10個(gè)股份經(jīng)濟(jì)合作社，分別是東升鄉(xiāng)的太平莊、塔院、清河、小營(yíng)、馬坊、大鐘寺、八家，玉淵潭和西北旺鎮(zhèn)的安寧莊、馬連洼三隊(duì)。另有8個(gè)單位完成了資產(chǎn)處置后，不再成立新型集體經(jīng)濟(jì)組織。其中西北旺鎮(zhèn)的小辛店和蘇家坨鎮(zhèn)的三星莊尚有部分土地，計(jì)劃在土地被征占后按照既定方案處置。

分鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)看，改制工作進(jìn)度情況是：東升鄉(xiāng)七個(gè)村已成立股份經(jīng)濟(jì)合作社，正進(jìn)行深化改革試點(diǎn)。鄉(xiāng)總公司、直屬企業(yè)計(jì)劃在完成資源重組之后，成立3個(gè)股份經(jīng)濟(jì)合作社。玉淵潭已于4月21日正式成立了股份經(jīng)濟(jì)合作社，正準(zhǔn)備進(jìn)行登記注冊(cè)。海淀鄉(xiāng)直屬企業(yè)和6個(gè)村級(jí)單位已于4月份完成了清產(chǎn)核資初查工作，將在復(fù)核之后進(jìn)行公示。四季青鎮(zhèn)正在進(jìn)行改制調(diào)研。西北旺鎮(zhèn)絕大多數(shù)村（隊(duì)）已完成勞齡登記，部分進(jìn)展快的單位已進(jìn)入退償老股金和清產(chǎn)核資工作階段。上莊鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)和蘇家坨鎮(zhèn)確定了7個(gè)重點(diǎn)推進(jìn)村（蘇家坨鎮(zhèn)的臺(tái)頭、前沙澗，溫泉鎮(zhèn)的楊家莊、高里掌，上莊鎮(zhèn)的西閘、八家、白水洼），相關(guān)工作人員已參加了區(qū)里統(tǒng)一組織的改制理論政策、實(shí)際操作培訓(xùn)，計(jì)劃在今年完成改制工作。

二、改革歷程回顧

我區(qū)的集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革工作始于2002年，大體上經(jīng)歷了探索試點(diǎn)、逐步推進(jìn)和全面推進(jìn)三個(gè)發(fā)展階段：

1.2002年至2003年，探索試點(diǎn)階段

由于山前地區(qū)城市化進(jìn)程較快，集體土地絕大部分被征占，大批農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，要求進(jìn)行集體資產(chǎn)處置的愿望強(qiáng)烈。我們?cè)趯W(xué)習(xí)借鑒外省市和其它區(qū)縣改革經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際，研究出臺(tái)了第一個(gè)指導(dǎo)性文件：《關(guān)于我區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)鄉(xiāng)村集體資產(chǎn)處置及集體經(jīng)濟(jì)體制改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（海政發(fā)?2002?66號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱66號(hào)文件）。該文件明確了我區(qū)集體經(jīng)濟(jì)體制改革的指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、基本原則和領(lǐng)導(dǎo)體制，為如何進(jìn)行集體資產(chǎn)處置提供了詳細(xì)的可供操作的方案。

2.2003年至2009年，不斷推進(jìn)階段

為了進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)我區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革工作的指導(dǎo)，這一階段在不斷總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，區(qū)政府先后出臺(tái)了一系

列指導(dǎo)性文件，主要包括：

（1）《關(guān)于產(chǎn)權(quán)制度改革中鄉(xiāng)村進(jìn)行清產(chǎn)核資的指導(dǎo)意見(jiàn)》（海政辦發(fā)?2003?56號(hào)）

該文件對(duì)產(chǎn)權(quán)制度改革中進(jìn)行的清產(chǎn)核資工作的時(shí)點(diǎn)、范圍、清查方法及清查結(jié)果的公布確認(rèn)和審核認(rèn)定等程序作出了詳細(xì)規(guī)范，成為我區(qū)改革單位在產(chǎn)權(quán)制度改革中進(jìn)行清產(chǎn)核資工作的主要依據(jù)。

（2）《關(guān)于加快城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)鄉(xiāng)村集體資產(chǎn)處置及深化集體經(jīng)濟(jì)體制改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》（海政發(fā)?2005?32號(hào)）

該文件是根據(jù)北京市有關(guān)文件，結(jié)合海淀區(qū)的實(shí)際情況，在轉(zhuǎn)出人員強(qiáng)烈要求將個(gè)人資產(chǎn)量化份額進(jìn)行兌現(xiàn)的情況下出臺(tái)的。文件規(guī)定“允許資產(chǎn)量化份額在主體之間自由有序流轉(zhuǎn)”。

（3）《關(guān)于加快和深化農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》（海農(nóng)發(fā)?2007?29號(hào)）

該文件提出了相關(guān)職能部門(mén)要研究制定農(nóng)村綜合管理體制改革的配套措施、平衡農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部各類人員之間的利益、鼓勵(lì)根據(jù)實(shí)際情況創(chuàng)新改制形式，為下一步改革提出了指導(dǎo)性的意見(jiàn)。

3.2010年起，全面啟動(dòng)階段

按照市委農(nóng)工委、市農(nóng)委《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革工作的意見(jiàn)》（京農(nóng)函?2010?2號(hào)）和《關(guān)于印發(fā)在全市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度工作會(huì)議上牛有成、夏占義同志的講話和王孝東同志的報(bào)告的通知》（京農(nóng)函?2010?3號(hào)）的要求,我區(qū)起草了《海淀區(qū)關(guān)于全面推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革的意見(jiàn)》，制定了改制時(shí)間表，要求各相關(guān)單位在2010年全面啟動(dòng)改制工作，2015年之前完成改制工作，并對(duì)處于不同工作階段的集體經(jīng)濟(jì)組織作出了有針對(duì)性的指導(dǎo)。

三、我區(qū)改革工作的具體做法

改革的目的是實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)變股權(quán)，農(nóng)民當(dāng)股東”，為此要把集體經(jīng)濟(jì)組織賬內(nèi)存量?jī)糍Y產(chǎn)進(jìn)行股份量化和重組，使集體資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系從“共同共有”變?yōu)椤鞍捶莨灿小薄Ｎ覅^(qū)經(jīng)過(guò)逐步探索、實(shí)踐，形成了一套比較成熟的操作程序,主要步驟是：

1.成立改制領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，建立健全社員代表大會(huì)制度； 2.社員代表大會(huì)做出改制決議并報(bào)上級(jí)黨委、政府批準(zhǔn)； 3.界定人員身份；

4.老股金和勞齡登記，退償老股金； 5.清產(chǎn)核資； 6.確定改制方案；

7.資產(chǎn)處置和量化集體、個(gè)人資產(chǎn)份額； 8.個(gè)人量化資產(chǎn)份額的自愿流轉(zhuǎn)； 9.成立股份經(jīng)濟(jì)合作社。

在遵循全區(qū)統(tǒng)一指導(dǎo)的前提下，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也結(jié)合自身實(shí)際情況，按照實(shí)事求是、因地制宜的原則，靈活制定相關(guān)方案。比如，實(shí)行“一級(jí)所有，一級(jí)核算”體制的玉淵潭，采取“以鄉(xiāng)為單位”整體改制的方式；實(shí)行 “一級(jí)所有，分級(jí)核算”體制的東升鄉(xiāng)，采取“以村和鄉(xiāng)直屬企業(yè)為單位”分別改制的方式；海淀鄉(xiāng)擬采取將鄉(xiāng)級(jí)資產(chǎn)和人員分配到各村、以村為單位改制的方式；北部一些地方采取“以隊(duì)為單位”方式。

四、改革取得的成效

通過(guò)前段的產(chǎn)權(quán)制度改革，我們總結(jié)其成效和意義主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是解決了農(nóng)村歷史遺留問(wèn)題。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成立五十多年來(lái)，一直是集體資產(chǎn)共同共有的經(jīng)濟(jì)組織，成立股份經(jīng)濟(jì)合作社解決了老股金的問(wèn)題，解決了曾在集體勞動(dòng)、為集體做過(guò)貢獻(xiàn)的原農(nóng)民的

權(quán)益問(wèn)題，形成了按份共有的比較清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

二是促進(jìn)了集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。改革使集體經(jīng)濟(jì)組織得以整體保留，使其能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。能夠調(diào)動(dòng)生產(chǎn)要素中最積極的因素——?jiǎng)趧?dòng)力的積極性，增強(qiáng)了發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)的凝聚力和向心力，股東關(guān)心集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的積極性明顯提高，集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展也明顯加快。實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)了集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

三是促進(jìn)了社員增收。實(shí)行股份合作制后，社員除了家庭經(jīng)營(yíng)性收入和工資性收入外，還能增加股份分紅收入，這種財(cái)產(chǎn)性收入為社員收入持續(xù)增長(zhǎng)提供了保證。

四是完善了合作社的決策、經(jīng)營(yíng)、管理體制。各股份社都初步形成了股東大會(huì)或股東代表大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)運(yùn)作機(jī)制，建立了按章理事、多重監(jiān)督的約束機(jī)制，有利于集體經(jīng)濟(jì)實(shí)行民主管理。

五是促進(jìn)了農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。通過(guò)產(chǎn)權(quán)制度改革工作，使廣大干部群眾認(rèn)清形勢(shì)，統(tǒng)一思想，消除顧慮，得到實(shí)惠，從而積極參與、支持這項(xiàng)改革，維護(hù)了農(nóng)村改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。

五、下一階段的目標(biāo)及任務(wù)

到去年底，全市已有812個(gè)單位完成了改制工作，今年計(jì)劃完成450個(gè)。市里要求“全市擁有集體凈資產(chǎn)的鄉(xiāng)村都要進(jìn)行改革，沒(méi)有集體凈資產(chǎn)的村，要做好集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份界定、勞齡統(tǒng)計(jì)和清產(chǎn)核資等基礎(chǔ)性工作?！笔小^(qū)已經(jīng)明確，要在2015年之前全面完成改制工作。從目前情況看，需要著力解決以下問(wèn)題：一是提高部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村領(lǐng)導(dǎo)對(duì)改制的重要性和緊迫感的認(rèn)識(shí)，促進(jìn)相關(guān)工作抓緊開(kāi)展；二是應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)扶持，減輕農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的改制負(fù)擔(dān)；三是規(guī)范股權(quán)流轉(zhuǎn)辦法，探索股份經(jīng)濟(jì)合作社可持續(xù)發(fā)展的途徑；四是積極探索北部地區(qū)改制后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革是繼農(nóng)村土地改革、合作化以后，涉及農(nóng)民切

身利益的第三次重大體制改革，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。我區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展水平不一，情況復(fù)雜，改革難度很大。下一步，我們將在區(qū)委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大的指導(dǎo)監(jiān)督下，認(rèn)真總結(jié)、推廣玉淵潭、東升鄉(xiāng)等單位總結(jié)出來(lái)的成功經(jīng)驗(yàn)，加大力度，抓緊落實(shí)，按期、高質(zhì)量完成全區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革工作任務(wù)。

第三篇：山西省“農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度”調(diào)查報(bào)告

赴山西省“農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度”調(diào)查報(bào)告

來(lái)源：國(guó)土資源部咨詢研究中心日期：09-12-03

摘要：農(nóng)村集體土地管理是土地問(wèn)題中的一個(gè)難點(diǎn)和熱點(diǎn)問(wèn)題，其之所以能成為難點(diǎn)和熱點(diǎn)，主要原因之一是產(chǎn)權(quán)制度還不夠明晰。本報(bào)告是基于山西省的調(diào)研，認(rèn)為當(dāng)前農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體存在著不同程度上的缺失，集體土地使用權(quán)在實(shí)際上等同于承包權(quán)，集體土地登記執(zhí)行情況差別較大，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題突出。針對(duì)不同的問(wèn)題本報(bào)告提出了相關(guān)建議。

農(nóng)村集體土地管理是近年來(lái)土地資源管理中尤其是土地征收、征用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)面臨的一個(gè)熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。其之所以能夠成為難點(diǎn)和熱點(diǎn)，主要原因之一是產(chǎn)權(quán)制度還不夠明晰?？梢哉f(shuō)，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度關(guān)系“十一五”規(guī)劃的順利實(shí)施，關(guān)系新農(nóng)村建設(shè)戰(zhàn)略任務(wù)的完成，關(guān)系保護(hù)資源基本國(guó)策的落實(shí)，關(guān)系農(nóng)民切身利益的維護(hù)。

按照中心統(tǒng)一部署，由侯海生、郭成城、高萍組成調(diào)研組，自2006年6月19日～6月23日，到山西太谷、永濟(jì)進(jìn)行調(diào)研，先后與山西省國(guó)土資源廳、晉中市國(guó)土資源局、太谷縣政府、太谷縣國(guó)土資源局、農(nóng)工部、農(nóng)業(yè)局經(jīng)管站、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村干部、運(yùn)城市國(guó)土資源局、永濟(jì)市政府、永濟(jì)市國(guó)土資源局、農(nóng)工部、農(nóng)業(yè)局經(jīng)管站等部門(mén)，及兩地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村干部代表，重點(diǎn)座談了解改革開(kāi)放以來(lái)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及相關(guān)問(wèn)題，研究土地行政管理的相關(guān)政策建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況簡(jiǎn)要報(bào)告如下：

一、農(nóng)村集體土地所有權(quán)的法定代表不同程度缺失

土地管理法第十條明確農(nóng)民集體所有的土地依法屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理。

在調(diào)研中我們了解到，山西省主要是圍繞煤炭資源發(fā)展重化工業(yè)、生產(chǎn)初級(jí)產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)欠發(fā)達(dá)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)沒(méi)有得到很好的發(fā)展。目前，各村基本上實(shí)行的“三套班子，一套人馬”，即黨支部、村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織的職能實(shí)際是由村委會(huì)在行使。在兩個(gè)市的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的土地是以村民小組為單位進(jìn)行土地發(fā)包、土地調(diào)整等。村里掌管著大約5%的機(jī)動(dòng)地，其它百分之95%的耕地都由村民小組管理，其中村民小組也有大約不超過(guò)10%的機(jī)動(dòng)地。但是，村民小組沒(méi)有法人地位。

二、集體土地使用權(quán)在實(shí)際上等同于承包權(quán)

參加座談的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村干部普遍認(rèn)為，土地承包權(quán)等同于使用權(quán)，市、縣國(guó)土資源局也將土地承包合同等同于使用權(quán)證。山西省于1994年開(kāi)始第二輪家庭聯(lián)產(chǎn)承包，并實(shí)行“三田制”，即(口糧田、責(zé)任田、機(jī)動(dòng)田)。由于山西省耕地總量和人均占地相對(duì)較多，口糧田實(shí)際上是農(nóng)民最可靠、最穩(wěn)定、最有效的基本生活保障，因此，農(nóng)村中除一些年青人到沿海一帶打工外，多數(shù)年青人選擇離家近的縣、市打工，在農(nóng)忙時(shí)回家務(wù)農(nóng)，口糧田基本上由自己耕種。大部分農(nóng)民自己也耕種責(zé)任田，只有部分家庭由于實(shí)行“增人不增地，減人不減地”的政策，考上大學(xué)的學(xué)生、進(jìn)城定居的農(nóng)民等將責(zé)任田轉(zhuǎn)包。村民委員會(huì)掌握的村一級(jí)的機(jī)動(dòng)田，實(shí)際上多數(shù)轉(zhuǎn)為了建設(shè)用地，用于建設(shè)公共設(shè)施，或者建成廠房、小門(mén)市房等用于出租，以維持本村的各項(xiàng)建設(shè)支出。村民小組掌握的機(jī)動(dòng)田，主要給被征地農(nóng)民調(diào)劑耕地，部分耕地也轉(zhuǎn)為了建設(shè)用地。

由以上情況可見(jiàn)，農(nóng)民是比較滿意承包責(zé)任制的，最起碼口糧田是他們最有效的社會(huì)保障。在征地時(shí)，失地農(nóng)民除了希望得到更多的征地補(bǔ)償費(fèi)外，他們更強(qiáng)烈地希望能夠再分到一塊地，用以保證自己長(zhǎng)期的生活。

三、集體土地登記執(zhí)行情況差別較大

山西省集體土地所有權(quán)的登記、發(fā)證率達(dá)到54%，所有權(quán)證發(fā)到村委會(huì)。部分市、縣的使用權(quán)證發(fā)證率達(dá)到90%以上，個(gè)別縣不發(fā)使用權(quán)證，視承包合同為使用權(quán)證。在土地確權(quán)登記時(shí)，永濟(jì)市先后遇到了新增地的管理難題。

黃河流經(jīng)山西省，在永濟(jì)等地，河水淤積出許多鹽灘地，從上世紀(jì)70年代以來(lái)，淤積形成的大量鹽灘地被改造成耕地。但由于有些年份發(fā)生洪水，這些耕地被淹沒(méi)，之后再重新被開(kāi)墾。這樣就造成開(kāi)墾者身份的不同，先是張村開(kāi)墾，后是李村開(kāi)墾，在確權(quán)登記時(shí)，兩村就因鹽灘地的權(quán)屬發(fā)生矛盾，產(chǎn)生了集體土地界線不清的情況。部隊(duì)、大型農(nóng)場(chǎng)和政府機(jī)構(gòu)也在開(kāi)墾鹽灘地，它們都與農(nóng)民發(fā)生爭(zhēng)議。

四、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度急需健全

憲法明確了土地的集體所有制，并允許土地使用權(quán)的依法轉(zhuǎn)讓。但除了國(guó)有土地由國(guó)務(wù)院制定出土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓條例外，對(duì)農(nóng)村集體所有制土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓迄今沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定。實(shí)際上，各種情況都存在。我們認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生產(chǎn)要素的市場(chǎng)化是必然的趨勢(shì)。目前，我們調(diào)研的兩市中，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式主要有以下幾種：

1.承包地轉(zhuǎn)包。承包地的轉(zhuǎn)包有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化。隨著非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)村勞動(dòng)力大規(guī)模區(qū)域流動(dòng)，農(nóng)民承包地也部分轉(zhuǎn)包。但是由于非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)較少，轉(zhuǎn)包的比例不大，轉(zhuǎn)包期限多為不確定，一般多為1年，轉(zhuǎn)讓期限為2-5年的也有一定比例。

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系歸屬不明確、周期性的土地調(diào)整、征地及征地后村或組內(nèi)的土地調(diào)整，是農(nóng)戶土地轉(zhuǎn)包比例小、期限短而不穩(wěn)定的主要因素。

2.集體土地征為國(guó)有土地。土地征用是農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地的唯一途徑。

3.集體土地以入股方式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。國(guó)家鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織以聯(lián)營(yíng)、入股的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。在我們調(diào)研中發(fā)現(xiàn)山西省以這種方式運(yùn)作的企業(yè)不多，而且這些企業(yè)在土地方面與農(nóng)民的矛盾、糾紛也頗多。究其原因，一方面以土地入股方式動(dòng)作的企業(yè)，一般都要安置當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力，在實(shí)際操作中，企業(yè)安置不了這些勞動(dòng)力，原因是被征地勞動(dòng)力素質(zhì)不高，不適合技術(shù)性強(qiáng)的工作，而非技術(shù)性的工作崗位又不多。在這種情況下，多數(shù)農(nóng)民得不到安置，沒(méi)有工作，就意味著他們?cè)谑ネ恋睾螅顚⑹ケＵ?。另一方面，要從企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)分析，第一種情況：企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況很好，農(nóng)民每年可以拿到企業(yè)的分紅。有的農(nóng)民認(rèn)為應(yīng)該在企業(yè)營(yíng)利狀況好的情況下，將股份兌現(xiàn)給大家，然后，村民之間或者是村民與企業(yè)間進(jìn)行

股份轉(zhuǎn)讓。由于土地所占的股份比率在50%左右，企業(yè)對(duì)村民的這種要求在經(jīng)濟(jì)上感到無(wú)能為力，他們拿不出那么多錢與村民兌現(xiàn)。第二種情況：企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不好，農(nóng)民年終拿不到紅利或紅利非常少。由于多數(shù)農(nóng)民不在企業(yè)任職，他們認(rèn)為企業(yè)這種經(jīng)營(yíng)狀況會(huì)損害他們的利益，所以他們要求馬上兌現(xiàn)股份。第三種情況：企業(yè)破產(chǎn)，農(nóng)民拿不到紅利，甚至失去土地，這就給農(nóng)民造成一種心理恐懼，他們的將一無(wú)所有。以上情況說(shuō)明，土地作價(jià)入股的方式風(fēng)險(xiǎn)性很大，由于這種方式的不安全性、不穩(wěn)定性，農(nóng)民更愿意直接拿到土地補(bǔ)償費(fèi)或租金。

4.宅基地。法律規(guī)定宅基地不能上市流轉(zhuǎn)。參加座談的同志們反映，雖然政策上不允許宅基地流轉(zhuǎn)，但宅基地流轉(zhuǎn)這種現(xiàn)象確實(shí)存在。

(1)村內(nèi)買賣。賣方要提供不再批地的保證書(shū)，土地部門(mén)方給予辦理變更登記手續(xù)。

(2)變相轉(zhuǎn)讓，如甲方得到宅基地后，乙方建設(shè)。

(3)城郊農(nóng)村在新農(nóng)村建設(shè)中，開(kāi)發(fā)了一些房地產(chǎn)，這些房子是作為宅基地置換給本村村民的，但是村里卻將部分房屋賣給城市居民。土地部門(mén)對(duì)這種情況只能是在尊重事實(shí)的前提下，讓村里補(bǔ)辦征地手續(xù)。

(4)城市規(guī)劃范圍內(nèi)的城郊農(nóng)村，集體土地被分批次全部征用，但是還有部分宅基地沒(méi)有被征用，這就造成了城中村現(xiàn)象，這部分宅基地只有在農(nóng)民買賣房屋時(shí)，才會(huì)補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)將宅基地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，但有些人干脆不辦手續(xù)轉(zhuǎn)讓，以避開(kāi)稅費(fèi)，造成管理盲目。

五、建議

1.從法律上明確規(guī)定農(nóng)村集體土地所有權(quán)人。這里的明確是指把所有權(quán)人進(jìn)行具體的界定，雖然各地情況差別較大，作出普遍適用的、明確具體的界定難度很大，但確實(shí)有必要。據(jù)了解“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織”這一比較原則的概念在實(shí)際上造成法定所有權(quán)人的普遍缺失。

2.從法規(guī)或政策上明確集體土地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系。使用權(quán)與承包權(quán)的內(nèi)涵是不同的，但在實(shí)際工作中集體土地使用權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)僅僅是一個(gè)名詞問(wèn)題，本質(zhì)并無(wú)區(qū)別。

3.加強(qiáng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)登記，制定合法、合理、合情的政策措施，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

4.強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃、耕地保護(hù)的法律權(quán)威，弱化甚至取消行政審批，把最嚴(yán)格的土地管理制度落到實(shí)處。

5.加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度研究，建立健全流轉(zhuǎn)政策法規(guī)體系，促進(jìn)以公平交易。

6.規(guī)范和完善農(nóng)村宅基地管理。

7.農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度研究是一項(xiàng)艱巨的歷史性任務(wù)，需要有長(zhǎng)期的詳細(xì)的研究計(jì)劃和方案。建議部聯(lián)合其他相關(guān)部門(mén)，如農(nóng)業(yè)、社科等將此問(wèn)題安排為長(zhǎng)期課題。

第四篇：淺析房地產(chǎn)企業(yè)管理九大缺陷

》》企業(yè)管理

淺析房地產(chǎn)企業(yè)管理九大缺陷

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家和地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展給大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨額的回報(bào)。所以粗線條的企業(yè)管理即使有很多漏洞，但是在有足夠利潤(rùn)空間的情況下并不會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的收益和發(fā)展。然而隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管和控制，房地產(chǎn)企業(yè)的門(mén)檻在不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也在不斷下降，一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段，暴利已經(jīng)不能重演,那么精細(xì)化的企業(yè)管理就必然成為房地產(chǎn)企業(yè)的管理要求。

掀開(kāi)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史，企業(yè)化運(yùn)作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。根據(jù)調(diào)查研究，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面主要存在九大缺陷。

一、中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃缺乏

根據(jù)對(duì)300家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查顯示，有成文的、被員工所知曉的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的只有14家，不足5％。有企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的，一般是上市公司、國(guó)有房企改制后的股份制企業(yè)、發(fā)展快速穩(wěn)健的知名民營(yíng)企業(yè)。

缺乏發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，會(huì)對(duì)企業(yè)造成不良的影響：

（1）會(huì)使員工因沒(méi)有“共同的目標(biāo)”（不知道明年干什么，項(xiàng)目做完了干什么）而導(dǎo)致凝聚力下降，缺乏團(tuán)隊(duì)精神，“不可思議”地跳槽。

（2）金融機(jī)構(gòu)的“客戶評(píng)價(jià)”低，更難引入機(jī)構(gòu)投資者。

（3）最主要的，總經(jīng)理都不清楚企業(yè)的SWOT，不知道企業(yè)明年干什么，后年干什么，銷售額多少，市場(chǎng)份額達(dá)到多少，是否異地開(kāi)發(fā)，計(jì)劃進(jìn)入哪些城市？如何進(jìn)入？除非是江湖式、賺一把就撤的企業(yè)和自己說(shuō)了不算、沒(méi)法進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃的國(guó)有房企，沒(méi)有中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃“有情可原”。真正想做事業(yè)的，不能沒(méi)有中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，而事實(shí)上，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。

二、法人治理結(jié)構(gòu)不完善

絕大多數(shù)企業(yè)僅有的法人治理結(jié)構(gòu)文件只有《公司章程》，而且?guī)缀醵际翘子玫?，《公司章程》只是工商注?cè)和變更登記的擺設(shè)。一些國(guó)有改制后的股份制房地產(chǎn)企業(yè)，在改制后一兩年后之所以“舊問(wèn)題沒(méi)解決，新問(wèn)題紛紛出現(xiàn)”，不僅僅是員工的思想觀念和行為方式跟不上機(jī)制的發(fā)展，更主要的是企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)不完善，主要表現(xiàn)在：

》》企業(yè)管理

（1）《公司章程》不規(guī)范，與實(shí)際不符合，沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)地、適宜地修訂；（2）缺乏與《公司章程》相配套的“細(xì)則”或“規(guī)則”，如《股東大會(huì)議事規(guī)則》、《董事會(huì)議事規(guī)則》、《監(jiān)事會(huì)議事規(guī)則》、《董事會(huì)專業(yè)委員會(huì)組織規(guī)則》等。

（3）沒(méi)有“預(yù)防性”的配套制度，如《關(guān)聯(lián)交易細(xì)則》、《信息披露管理辦法》、《增資擴(kuò)股方案》、《股權(quán)交易與股權(quán)證管理辦法》等，一旦出現(xiàn)了關(guān)聯(lián)交易、辭職退股、私下交易等行為，再采取措施，不可避免的有“針對(duì)人”的嫌疑，會(huì)造成管理工作的被動(dòng)。同樣，民營(yíng)企業(yè)也存在法人治理結(jié)構(gòu)不完善的情況，比如“一股獨(dú)大”，期權(quán)設(shè)計(jì)不合理等。法人治理結(jié)構(gòu)是企業(yè)管理最基礎(chǔ)、最核心、最敏感的問(wèn)題。法人治理結(jié)構(gòu)不完善，就意味著企業(yè)存在先天不足，就像“畸形兒”。

三、組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理

組織有兩個(gè)基本含義，其一是有一定目的、結(jié)構(gòu)，互相協(xié)作并與外界相聯(lián)系的人群集體。

》》企業(yè)管理

（4）職權(quán)規(guī)定不合理。如許多企業(yè)將招投標(biāo)、預(yù)決算職能放在了工程部，工程部既負(fù)責(zé)選擇施工隊(duì)伍，又負(fù)責(zé)施工管理，包括變更簽證，還負(fù)責(zé)造價(jià)審核，明顯地缺乏內(nèi)部監(jiān)督與約束機(jī)制。公司上下都懷疑有“回扣”問(wèn)題，但又沒(méi)有證據(jù)。這就影響了其他部門(mén)的工作情緒，這就是管理問(wèn)題。

（5）職權(quán)接口不明確。開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程比較復(fù)雜，需要40多個(gè)崗位、90多項(xiàng)工作，彼此交叉聯(lián)系。明確職責(zé)接口非常重要。負(fù)責(zé)工作飽和度不均，就會(huì)導(dǎo)致忙的忙死、閑的閑死，好事?lián)屩?、許多事又沒(méi)人干。

（6）沒(méi)有支持性的配套規(guī)定和協(xié)調(diào)控制體系，如《組織規(guī)程》、《會(huì)議制度》、《請(qǐng)示規(guī)程》等。于是，組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)成了“光桿司令”；于是，違反組織原則、缺乏基本常識(shí)的做法就會(huì)司空見(jiàn)慣。

四、管理制度不健全

管理制度是企業(yè)管理“法治”的具體表現(xiàn)形式，是組織工作的依據(jù)。根據(jù)調(diào)查研究顯示，企業(yè)管理制度不健全是最普遍、最突出的問(wèn)題。具體體現(xiàn)在：

（1）制度的全面性差，覆蓋率低

根據(jù)企業(yè)規(guī)模的大小和項(xiàng)目的多少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，相對(duì)獨(dú)立的工作流程有80-150個(gè)。大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的數(shù)量不過(guò)二、三十個(gè)，覆蓋率不到25％。這就意味著存在75％的管理漏洞，75％的工作“無(wú)法可依”。而已有的管理制度也幾乎都是行政類的管理制度，涉及到業(yè)務(wù)流程的管理制度幾乎沒(méi)有。

（2）制度的適宜性差

一些企業(yè)的制度是主控部門(mén)或主控人起草的。在起草的過(guò)程中，主控部門(mén)或主控人與其他部門(mén)沒(méi)有協(xié)商，怎么有利于自己怎么寫(xiě)。在頒布前，審批人也沒(méi)有組織有接口關(guān)系的其他部門(mén)和人員進(jìn)行會(huì)審，就頒布施行了。這就導(dǎo)致其他部門(mén)難以執(zhí)行。另外，許多制度本身與實(shí)際不符，也會(huì)導(dǎo)致無(wú)法執(zhí)行。

（3）制度的完整性差

與法律類似，制度一般包括目的、適用范圍、職責(zé)分配、流程、獎(jiǎng)懲措施、相關(guān)文件、記錄等。因?yàn)槠髽I(yè)中管理制度的起草人幾乎不懂“法理”，對(duì)制度學(xué)沒(méi)有研究，不知道制度的基本構(gòu)成，最關(guān)鍵的“流程描述”和“獎(jiǎng)懲措施”沒(méi)有。沒(méi)有“獎(jiǎng)懲措施”，就可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行。這樣的制度，即使有又有何用？

》》企業(yè)管理

（4）制度繁簡(jiǎn)無(wú)度

因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部缺乏《制度學(xué)》專業(yè)人員，絕大多數(shù)企業(yè)在制度的繁簡(jiǎn)度上把握不好。有的制度過(guò)于復(fù)雜，有的制度又過(guò)于簡(jiǎn)單?？偟膩?lái)說(shuō)，制度繁總比簡(jiǎn)好，而恰恰許多企業(yè)的制度簡(jiǎn)多繁少。

（5）制度的時(shí)效性差

一些企業(yè)的管理制度，許多都是一兩年前、甚至是三、四年前的，時(shí)效性極差，可以說(shuō)早就失效了，但既不宣布作廢，又沒(méi)有進(jìn)行修改。其實(shí)，制度和法律一樣，均具有較強(qiáng)的時(shí)效性。因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)外部環(huán)境是不斷變化的，制度必須隨著環(huán)境的變化而變化。也就是說(shuō)，制度應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。但是，制度又不能經(jīng)常變，否則就缺乏嚴(yán)肅性和延續(xù)性，還要保持一定的靜態(tài)性。最佳的狀態(tài)是：靜態(tài)中保持動(dòng)態(tài)，動(dòng)態(tài)中保持靜態(tài)，動(dòng)靜結(jié)合。最好是每年修改兩次。

（6）制度的預(yù)見(jiàn)性差

管理制度不僅僅是對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題的規(guī)范和糾正，更應(yīng)是對(duì)將來(lái)可能發(fā)生的問(wèn)題的規(guī)避和預(yù)防。鑒于同業(yè)企業(yè)之間只交流“經(jīng)驗(yàn)”，不交流“教訓(xùn)”，根據(jù)國(guó)內(nèi)多家房企的豐富經(jīng)驗(yàn)，GMS管理模式貫徹以預(yù)防為主原則：通過(guò)制度創(chuàng)新使企業(yè)規(guī)避和預(yù)防將來(lái)可能發(fā)生的、可能給企業(yè)造成損失的問(wèn)題，防止企業(yè)犯其他企業(yè)已經(jīng)犯過(guò)的“同樣的錯(cuò)誤”。

五、制度執(zhí)行不到位

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，比制度本身問(wèn)題還要大的問(wèn)題是執(zhí)行問(wèn)題。“不是沒(méi)有制度，而是不執(zhí)行；現(xiàn)有的制度都不執(zhí)行，再建立更多的制度又有什么用？”幾乎所有企業(yè)的管理者都有同樣的困惑和無(wú)奈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制度執(zhí)行方面存在的主要問(wèn)題有：

（1）執(zhí)行松緊無(wú)度

一些企業(yè)管理者在推行制度時(shí)往往前松后緊，或者時(shí)松時(shí)緊。事實(shí)上，管理是一種過(guò)程，需要持續(xù)不斷、堅(jiān)持不懈地推進(jìn)才能見(jiàn)效。

（2）執(zhí)行力差

制度執(zhí)行力差的原因較多，主要有：

1）制度本身無(wú)法執(zhí)行：制度的規(guī)定與實(shí)際不符，或者脫離實(shí)際情況，與其他制度之間存在矛盾，沒(méi)有對(duì)預(yù)見(jiàn)情形的規(guī)定或預(yù)見(jiàn)情形與實(shí)際情形不符等，即

》》企業(yè)管理

制度本身存在全面性、體系化、適宜性的問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。

2）領(lǐng)導(dǎo)帶頭不執(zhí)行：制度頒布后，領(lǐng)導(dǎo)要求其他人執(zhí)行，自己不執(zhí)行，久而久之，上尤下效，大家都不執(zhí)行了，又回到了“人治”。

3）忽略過(guò)程、只重結(jié)果而導(dǎo)致的不執(zhí)行：因?yàn)橹贫缺旧碛袉?wèn)題，如果執(zhí)行的話，要這個(gè)審核、那個(gè)簽字，很麻煩；不執(zhí)行，只要是結(jié)果一樣，領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同樣高興，甚至?xí)頁(yè)P(yáng)“干得好”。久而久之，大家都忽略了過(guò)程，只追求結(jié)果。事實(shí)上，過(guò)程是結(jié)果的必需，結(jié)果是過(guò)程的必然。沒(méi)有事前和事中控制的過(guò)程，不會(huì)導(dǎo)致有好的結(jié)果。即使是有好的結(jié)果，可能也是偶然的、個(gè)別的。而一旦沒(méi)有好的結(jié)果，再追溯原因，就已經(jīng)晚了，因?yàn)閺念I(lǐng)導(dǎo)到員工已經(jīng)養(yǎng)成了不要過(guò)程、只要結(jié)果的執(zhí)行習(xí)慣。

4）執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本：許多制度沒(méi)有獎(jiǎng)懲措施——執(zhí)行的好，沒(méi)什么獎(jiǎng)勵(lì)；執(zhí)行的不好，也沒(méi)什么懲罰；執(zhí)行和不執(zhí)行的成本都是零。即使是有獎(jiǎng)懲措施，執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本，也會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。這在國(guó)有企業(yè)比較普遍。

5）制度面前不平等所導(dǎo)致的不執(zhí)行：絕大多數(shù)企業(yè)，在制度面前，除了領(lǐng)導(dǎo)可以“理所當(dāng)然”地不執(zhí)行外，許多高層副職在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)往往對(duì)他們“網(wǎng)開(kāi)一面”；中層人員在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)和分管副總往往以“有情可原”而不追究責(zé)任；對(duì)有的員工，因?yàn)槿饲殛P(guān)系等原因，可以“下不為例”??久而久之，口子越開(kāi)越大，進(jìn)而導(dǎo)致制度的“大面積塌方”。

6）缺乏監(jiān)督而導(dǎo)致的不執(zhí)行：任何制度都需要監(jiān)督，而且是全面的監(jiān)督，包括指導(dǎo)本身的監(jiān)督（制度管理）、企業(yè)內(nèi)部制度管理部門(mén)的內(nèi)部監(jiān)督、作為“

》》企業(yè)管理

者“扳倒”。因此，企業(yè)管理者在推行制度前，一定要考慮周全；在決定推行后，推行力一定要大于反作用力。

六、企業(yè)管理方法不當(dāng)

“我看了不少管理方面的書(shū)，我也學(xué)了MBA，為什么管理還是沒(méi)有起色呢？”一些企業(yè)的管理者往往存在這樣的疑問(wèn)。那么我們問(wèn)：您看的什么書(shū)，MBA學(xué)的什么課程？是不是學(xué)的是與房地產(chǎn)不沾邊的管理理論，看的是研究HP、GE、IBM的書(shū)？而管理理論與管理實(shí)踐有多大距離，自己的企業(yè)規(guī)模與HP、GE、IBM們又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最優(yōu)秀的企業(yè)。這些企業(yè)很大，我們企業(yè)很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一只小鳥(niǎo)。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養(yǎng)活兔子的方法沒(méi)有多少共同點(diǎn)。用管理駱駝的方法來(lái)管理兔子，恐怕有很多問(wèn)題。

駱駝前進(jìn)需要穩(wěn)健，因?yàn)樗墓羌艽?，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨?guó)企業(yè)談戰(zhàn)略管理、談市場(chǎng)份額、談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關(guān)鍵，因?yàn)橹厮俣?、求利?rùn)，才是小企業(yè)的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數(shù)管理書(shū)籍總給人遠(yuǎn)水難解近渴的原因。中國(guó)企業(yè)不是需要《Good to Great》，而是需要從零到生存，從生存到發(fā)展的問(wèn)題——邊扣扳機(jī)邊瞄準(zhǔn)。

七、缺乏企業(yè)文化

“文化品牌力”是企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要“分力”之一，是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最高階段。企業(yè)文化是企業(yè)成功發(fā)展的促進(jìn)劑，能提高制度的“執(zhí)行力”。同時(shí)，企業(yè)文化又能起到制度所無(wú)法起到的“軟作用”。因?yàn)槠髽I(yè)文化能極大地提升全體員工的企業(yè)認(rèn)同感和責(zé)任心，增強(qiáng)凝聚力和團(tuán)隊(duì)合作精神。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一般成立時(shí)間較短，規(guī)模較小，還沒(méi)有形成多少企業(yè)文化。另外，因?yàn)樵S多企業(yè)“家族式”、“江湖式”管理的色彩太濃，有“不陽(yáng)光”的開(kāi)發(fā)行為；許多企業(yè)的管理者“不良嗜好”較多，因此沒(méi)有多少企業(yè)文化可以認(rèn)同。因此，除了部分上市公司和明星企業(yè)外，缺乏企業(yè)文化成了當(dāng)今業(yè)界絕大多數(shù)企業(yè)的通病。

八、沒(méi)有管理費(fèi)用預(yù)算

幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司和明星企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，都有管理費(fèi)用專

》》企業(yè)管理

項(xiàng)預(yù)算，少者一、二百萬(wàn)，多者上千萬(wàn)。而絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎沒(méi)有管理改進(jìn)計(jì)劃，更沒(méi)有管理費(fèi)用預(yù)算——每年做哪些方面的管理改進(jìn)，花多少錢，找什么管理咨詢公司等都是空白。這不能不說(shuō)是企業(yè)管理者的悲哀，更是行業(yè)的悲哀。

九、無(wú)視企業(yè)管理問(wèn)題

無(wú)視企業(yè)管理問(wèn)題可以說(shuō)是業(yè)界的普遍現(xiàn)象。許多董事長(zhǎng)們?cè)诮?jīng)過(guò)艱苦創(chuàng)業(yè)、取得了一定成績(jī)后，熱衷于“商而優(yōu)則仕”，喜歡聽(tīng)奉承話，越來(lái)越自負(fù)，盲目自信而無(wú)視管理問(wèn)題的存在。許多職業(yè)總經(jīng)理們認(rèn)為“我承認(rèn)管理有問(wèn)題，不就等于承認(rèn)自己管理能力低嗎”，于是就有意無(wú)意地掩蓋問(wèn)題，短期的打工思想使其只報(bào)喜不報(bào)憂。對(duì)于一般管理者來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗麄兗仁枪芾韱?wèn)題的“受害者”，又是管理問(wèn)題的“受益者”，雖然知道問(wèn)題所在，而且有切膚之痛，但擔(dān)心“得罪人，領(lǐng)導(dǎo)聽(tīng)不進(jìn)去”，因此往往奉行“好好主義”也無(wú)視問(wèn)題的存在。

其實(shí)，所有企業(yè)都存在管理問(wèn)題，有的企業(yè)甚至是比較嚴(yán)重，只不過(guò)多年的“好日子”掩蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的管理問(wèn)題，使我們無(wú)視管理問(wèn)題。而無(wú)視管理問(wèn)題就是最大的管理問(wèn)題。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)管理九大缺陷

房地產(chǎn)企業(yè)管理九大缺陷

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)竟?fàn)幍募觿?，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越關(guān)注自身的管理問(wèn)題。但是，由于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)化運(yùn)作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。根據(jù)我們的研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在管理方面主要存在著九大缺陷。

一、中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃缺乏

根據(jù)我們對(duì)300家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查，有成文的、被員工所知曉的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的只有14家，不足5％。有企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的，一般是上市公司、國(guó)有房企改制后的股份制企業(yè)、發(fā)展快速穩(wěn)健的知名民營(yíng)企業(yè)。

缺乏發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，會(huì)對(duì)企業(yè)造成不良的影響：（1）會(huì)使員工因沒(méi)有“共同的目標(biāo)”（不知道明年干什么，項(xiàng)目做完了干什么）而導(dǎo)致凝聚力下降，缺乏團(tuán)隊(duì)精神，“不可思議”地跳槽。

（2）金融機(jī)構(gòu)的“客戶評(píng)價(jià)”低，更難引入機(jī)構(gòu)投資者。

（3）最主要的，總經(jīng)理都不清楚企業(yè)的SWOT，不知道企業(yè)明年干什么，后年干什么，銷售額多少，市場(chǎng)份額達(dá)到多少，是否異地開(kāi)發(fā)，計(jì)劃進(jìn)入哪些城市？如何進(jìn)入？除非是江湖式、賺一把就撤的企業(yè)和自己說(shuō)了不算、沒(méi)法進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃的國(guó)有房企，沒(méi)有中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃“有情可原”。真正想做事業(yè)的，怎能沒(méi)有中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃？而事實(shí)上，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃！

二、法人治理結(jié)構(gòu)不完善

絕大多數(shù)企業(yè)僅有的法人治理結(jié)構(gòu)文件只有《公司章程》，而且?guī)缀醵际翘子玫??！豆菊鲁獭分皇枪ど套?cè)和變更登記的擺設(shè)。一些國(guó)有改制后的股份制房地產(chǎn)企業(yè)在改制后一兩年后之所以“舊問(wèn)題沒(méi)解決，新問(wèn)題紛紛出現(xiàn)”，不僅僅是員工的思想觀念和行為方式跟不上機(jī)制的發(fā)展，更主要的是企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)不完善，主要表現(xiàn)在：（1）《公司章程》不規(guī)范，與實(shí)際不符合，沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)地、適宜地修訂；（2）缺乏與《公司章程》相配套的“細(xì)則”或“規(guī)則”，如《股東大會(huì)議事規(guī)則》、《董事會(huì)議事規(guī)則》、《監(jiān)事會(huì)議事規(guī)則》、《董事會(huì)專業(yè)委員會(huì)組織規(guī)則》等。（3）沒(méi)有“預(yù)防性”的配套制度，如《關(guān)聯(lián)交易細(xì)則》、《信息披露管理辦法》、《增資擴(kuò)股方案》、《股權(quán)交易與股權(quán)證管理辦法》等，一旦出現(xiàn)了關(guān)聯(lián)交易、辭職退股、私下交易等行為，再采取措施，不可避免的有“對(duì)人”的嫌疑，會(huì)造成管理工作的被動(dòng)。同樣，民營(yíng)企業(yè)也存在法人治理結(jié)構(gòu)不完善的情況，比如“一股獨(dú)大”，期權(quán)設(shè)計(jì)不合理等。法人治理結(jié)構(gòu)是企業(yè)管理最基礎(chǔ)、最核心、最敏感的問(wèn)題。法人治理結(jié)構(gòu)不完善，就意味著企業(yè)存在先天不足，就像“畸形兒”。

三、組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理

組織有兩個(gè)基本含義，其一是有一定目的、結(jié)構(gòu)，互相協(xié)作并與外界相聯(lián)系的人群集體。第二個(gè)含義是組織工作。組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理主要表現(xiàn)在：

（1）過(guò)于簡(jiǎn)單化。許多房地產(chǎn)企業(yè)以為組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)就是“畫(huà)一個(gè)組織機(jī)構(gòu)圖”。實(shí)際上，組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)還包括明確企業(yè)的基本戰(zhàn)略和核心能力，明確部門(mén)使命與職責(zé)、崗位設(shè)置和職責(zé)及人員編制，建立清晰的權(quán)力體系，明確組織決策和沖突解決的規(guī)劃或制度，建立各部門(mén)、各關(guān)鍵責(zé)任人的考核與激勵(lì)機(jī)制，梳理公司基本業(yè)務(wù)流程和管理流程，并建立公司的內(nèi)部協(xié)調(diào)和控制體系。（2）過(guò)于理想化。部門(mén)設(shè)置或者過(guò)多，人為地增加了工作關(guān)系的復(fù)雜性；或者過(guò)于“模塊化”，與業(yè)務(wù)流程不符，缺乏監(jiān)督和約束機(jī)制。其實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)有很大的不同性，很多情形下是一人多崗、一崗多人、因人設(shè)崗，甚至因?yàn)槟橙说奶亻L(zhǎng)、社會(huì)關(guān)系和能力大小而調(diào)整部門(mén)職責(zé)。因此，理論化的、理想化的、套用的并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)，甚至起到阻滯作用。只有個(gè)性化的、度身定做的、權(quán)變的才是最適宜、最有效的。（3）職權(quán)規(guī)定不充分，甚至是只有職責(zé)沒(méi)有權(quán)限。在起草職權(quán)時(shí)，往往是“自己寫(xiě)自己的”。沒(méi)有會(huì)商、沒(méi)有統(tǒng)籌的職權(quán)設(shè)計(jì)，重復(fù)、漏項(xiàng)是在所難免的。沒(méi)有職權(quán)規(guī)定時(shí)還有自覺(jué)，有了職權(quán)規(guī)定后，反而有了推諉或爭(zhēng)權(quán)的依據(jù)。于是，扯皮、推諉不斷，總經(jīng)理成了“滅火隊(duì)員”和“不斷開(kāi)會(huì)和協(xié)調(diào)的機(jī)器”。

（4）職權(quán)規(guī)定不合理。如許多企業(yè)將招投標(biāo)、預(yù)決算職能放在了工程部，工程部既負(fù)責(zé)選擇施工隊(duì)伍，又負(fù)責(zé)施工管理，包括變更簽證，還負(fù)責(zé)造價(jià)審核，明顯地缺乏內(nèi)部監(jiān)督與約束機(jī)制。公司上下都懷疑有“回扣”問(wèn)題，但又沒(méi)有證據(jù)。這就影響了其他部門(mén)的工作情緒，這就是管理問(wèn)題。

（5）職權(quán)接口不明確。開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程比較復(fù)雜，需要40多個(gè)崗位、90多項(xiàng)工作，彼此交叉聯(lián)系。明確職責(zé)接口非常重要。負(fù)責(zé)工作飽和度不均，就會(huì)導(dǎo)致忙的忙死、閑的閑死，好事?lián)屩?、許多事又沒(méi)人干！

（6）沒(méi)有支持性的配套規(guī)定和協(xié)調(diào)控制體系，如《組織規(guī)程》、《會(huì)議制度》、《請(qǐng)示規(guī)程》等。于是，組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)成了“光桿司令”；于是，違反組織原則、缺乏基本常識(shí)的做法就會(huì)司空見(jiàn)慣。

四、管理制度不健全

管理制度是企業(yè)管理“法治”的具體表現(xiàn)形式，是組織工作的依據(jù)。在多年的咨詢工作中，企業(yè)管理制度不健全是最普遍、最突出的問(wèn)題。具體體現(xiàn)在：（1）制度的全面性差，覆蓋率低

根據(jù)企業(yè)規(guī)模的大小和項(xiàng)目的多少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，相對(duì)獨(dú)立的工作流程有80-150個(gè)。大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的數(shù)量不過(guò)二、三十個(gè)，覆蓋率不到25％。這就意味著存在75％的管理漏洞，75％的工作“無(wú)法可依”。而已有的管理制度也幾乎都是行政類的管理制度，涉及到業(yè)務(wù)流程的管理制度幾乎沒(méi)有。（2）制度的適宜性差

一些企業(yè)的制度是主控部門(mén)或主控人起草的。在起草的過(guò)程中，主控部門(mén)或主控人與其他部門(mén)沒(méi)有協(xié)商，怎么有利于自己怎么寫(xiě)。在頒布前，審批人也沒(méi)有組織有接口關(guān)系的其他部門(mén)和人員進(jìn)行會(huì)審，就頒布施行了。這就導(dǎo)致其他部門(mén)難以執(zhí)行。另外，許多制度本身與實(shí)際不符，也會(huì)導(dǎo)致無(wú)法執(zhí)行。（3）制度的完整性差

與法律類似，制度一般包括目的、適用范圍、職責(zé)分配、流程、獎(jiǎng)懲措施、相關(guān)文件、記錄等。因?yàn)槠髽I(yè)中管理制度的起草人幾乎不懂“法理”，對(duì)制度學(xué)沒(méi)有研究，不知道制度的基本構(gòu)成，最關(guān)鍵的“流程描述”和“獎(jiǎng)懲措施”沒(méi)有。沒(méi)有“獎(jiǎng)懲措施”，就可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行。這樣的制度，即使有又有何用？（4）制度繁簡(jiǎn)無(wú)度

因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部缺乏《制度學(xué)》專業(yè)人員，絕大多數(shù)企業(yè)在制度的繁簡(jiǎn)度上把握不好。有的制度過(guò)于復(fù)雜，有的制度又過(guò)于簡(jiǎn)單。總的來(lái)說(shuō)，制度繁總比簡(jiǎn)好，而恰恰許多企業(yè)的制度簡(jiǎn)多繁少。

（5）制度的時(shí)效性差

翻閱一些企業(yè)的管理制度，許多都是一兩年前、甚至是三、四年前的，時(shí)效性極差，可以說(shuō)早就失效了，但既不宣布作廢，又沒(méi)有修改。其實(shí)，制度和法律一樣，均具有較強(qiáng)的時(shí)效性。因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)外部環(huán)境是不斷變化的，制度必須隨著環(huán)境的變化而變化。也就是說(shuō)，制度應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。但是，制度又不能經(jīng)常變，否則就缺乏嚴(yán)肅性和延續(xù)性，還要保持一定的靜態(tài)性。最佳的狀態(tài)是：靜態(tài)中保持動(dòng)態(tài)，動(dòng)態(tài)中保持靜態(tài)，動(dòng)靜結(jié)合。最好是每年修改兩次。（6）制度的預(yù)見(jiàn)性差

管理制度不僅僅是對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題的規(guī)范和糾正，更應(yīng)是對(duì)將來(lái)可能發(fā)生的問(wèn)題的規(guī)避和預(yù)防。鑒于同業(yè)企業(yè)之間只交流“經(jīng)驗(yàn)”，不交流“教訓(xùn)”，鑒于蘭德有200多家房企的豐富咨詢經(jīng)驗(yàn)，GMS管理模式貫徹以預(yù)防為主原則：通過(guò)制度創(chuàng)新使企業(yè)規(guī)避和預(yù)防將來(lái)可能發(fā)生的、可能給企業(yè)造成損失的問(wèn)題，防止企業(yè)犯其他企業(yè)已經(jīng)犯過(guò)的“同樣的錯(cuò)誤”。

五、制度執(zhí)行不到位

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，比制度本身問(wèn)題還要大的問(wèn)題是執(zhí)行問(wèn)題。“不是沒(méi)有制度，而是不執(zhí)行；現(xiàn)有的制度就不執(zhí)行，再建立更多的制度又有什么用！”幾乎所有企業(yè)的管理者都有同樣的困惑和無(wú)奈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制度執(zhí)行方面存在的主要問(wèn)題有：（1）執(zhí)行松緊無(wú)度

一些企業(yè)管理者在推行制度時(shí)往往前松后緊，或者時(shí)松時(shí)緊。事實(shí)上，管理是一種過(guò)程，需要持續(xù)不斷、堅(jiān)持不懈地推進(jìn)才能見(jiàn)效。（2）執(zhí)行力差

制度執(zhí)行力差的原因較多，主要有：

1）制度本身無(wú)法執(zhí)行：制度的規(guī)定與實(shí)際不符，或者脫離實(shí)際情況，與其他制度之間存在矛盾，沒(méi)有對(duì)預(yù)見(jiàn)情形的規(guī)定或預(yù)見(jiàn)情形與實(shí)際情形不符等，即制度本身存在全面性、體系化、適宜性的問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。

2）領(lǐng)導(dǎo)帶頭不執(zhí)行：制度頒布后，領(lǐng)導(dǎo)要求其他人執(zhí)行，自己不執(zhí)行，久而久之，上尤下效，大家都不執(zhí)行了，又回到了“人治”。

3）忽略過(guò)程、只重結(jié)果而導(dǎo)致的不執(zhí)行：因?yàn)橹贫缺旧碛袉?wèn)題，如果執(zhí)行的話，要這個(gè)審核、那個(gè)簽字，很麻煩；不執(zhí)行，只要是結(jié)果一樣，領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同樣高興，甚至?xí)頁(yè)P(yáng)“干得好”。久而久之，大家都忽略了過(guò)程，只追求結(jié)果。事實(shí)上，過(guò)程是結(jié)果的必需，結(jié)果是過(guò)程的必然。沒(méi)有事前和事中控制的過(guò)程，不會(huì)導(dǎo)致有好的結(jié)果。即使是有好的結(jié)果，可能也是偶然的、個(gè)別的。而一旦沒(méi)有好的結(jié)果，再追溯原因，就已經(jīng)晚了——因?yàn)閺念I(lǐng)導(dǎo)到員工已經(jīng)養(yǎng)成了不要過(guò)程、只要結(jié)果的執(zhí)行習(xí)慣。

4）執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本：許多制度沒(méi)有獎(jiǎng)懲措施——執(zhí)行的好，沒(méi)什么獎(jiǎng)勵(lì)；執(zhí)行的不好，也沒(méi)什么懲罰——執(zhí)行和不執(zhí)行的成本都是零。即使是有獎(jiǎng)懲措施，執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本，也會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。這在國(guó)有企業(yè)比較普遍。

5）制度面前不平等所導(dǎo)致的不執(zhí)行：在絕大多數(shù)企業(yè)，在制度面前，除了領(lǐng)導(dǎo)可以“理所當(dāng)然”地不執(zhí)行外，許多高層副職在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)往往對(duì)他們“網(wǎng)開(kāi)一面”；中層人員在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)和分管副總往往以“有情可原”而不追究責(zé)任；對(duì)有的員工，因?yàn)槿饲殛P(guān)系等原因，可以“下不為例”??久而久之，口子越開(kāi)越大，進(jìn)而導(dǎo)致制度的“大面積塌方”。

6）缺乏監(jiān)督而導(dǎo)致的不執(zhí)行：任何制度都需要監(jiān)督，而且是全面的監(jiān)督，包括指導(dǎo)本身的監(jiān)督（制度管理）、企業(yè)內(nèi)部制度管理部門(mén)的內(nèi)部監(jiān)督、作為“第三方”的常年管理顧問(wèn)或管理咨詢公司的外部監(jiān)督，以及法律法規(guī)監(jiān)督。任何一方面的監(jiān)督缺失，都會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。7）信息衰減的必然性而導(dǎo)致的執(zhí)行衰減：企業(yè)規(guī)模越大，管理層級(jí)就越多；管理層級(jí)越多，信息鏈就越長(zhǎng)；信息鏈越長(zhǎng)，信息衰減量就越大，甚至就會(huì)發(fā)生信息變異。信息衰減是必然的，也是制度執(zhí)行不力的唯一一種客觀存在。（3）忽略制度推行的反作用力

對(duì)于企業(yè)的絕大多數(shù)人員而言，他們都是現(xiàn)有制度和既得利益的享受者，不希望管理規(guī)范。因此在推行制度初期，他們對(duì)管理制度有著本能的抵觸和恐慌，會(huì)表現(xiàn)出一定的反作用力。有時(shí)，這種反作用力會(huì)驚人地大，甚至能將制度推行者“扳倒”。因此，企業(yè)管理者在推行制度前，一定要考慮周全；在決定推行后，推行力一定要大于反作用力。

六、企業(yè)管理方法不當(dāng)

“我看了不少管理方面的書(shū)，我也學(xué)了MBA，為什么管理還是沒(méi)有起色呢？”一些企業(yè)的管理者往往有這樣的疑問(wèn)。那么我們問(wèn)：您看的什么書(shū)，MBA學(xué)的什么課程？是不是學(xué)的是與房地產(chǎn)不沾邊的管理理論，看的是研究HP、GE、IBM的書(shū)？而管理理論與管理實(shí)踐有多大距離，自己的企業(yè)規(guī)模與HP、GE、IBM們又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最優(yōu)秀的企業(yè)。這些企業(yè)很大，我們企業(yè)很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一只小鳥(niǎo)。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養(yǎng)活兔子的方法沒(méi)有多少共同點(diǎn)。用管理駱駝的方法來(lái)管理兔子，恐怕有很多問(wèn)題。

駱駝前進(jìn)需要穩(wěn)健，因?yàn)樗墓羌艽?，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨?guó)企業(yè)談戰(zhàn)略管理、談市場(chǎng)份額，談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關(guān)鍵，因?yàn)橹厮俣?、求利?rùn)，才是小企業(yè)的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數(shù)管理書(shū)籍總給人遠(yuǎn)水難解近渴的原因。中國(guó)企業(yè)不是需要Good to Great，而是需要從Zero到生存，從生存到Development的問(wèn)題——邊扣扳機(jī)邊瞄準(zhǔn)！

七、缺乏企業(yè)文化

“文化品牌力”是企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要“分力”之一，是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最高階段。企業(yè)文化是企業(yè)成功發(fā)展的促進(jìn)劑，能提高制度的“執(zhí)行力”。同時(shí)，企業(yè)文化又能起到制度所無(wú)法起到的“軟作用”。因?yàn)槠髽I(yè)文化能極大地提升全體員工的企業(yè)認(rèn)同感和責(zé)任心，增強(qiáng)凝聚力和團(tuán)隊(duì)合作精神。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一般成立時(shí)間較短，規(guī)模較小，還沒(méi)有形成多少企業(yè)文化。另外，因?yàn)樵S多企業(yè)“家族式”、“江湖式”管理的色彩太濃，有“不陽(yáng)光”的開(kāi)發(fā)行為；許多企業(yè)的管理者“不良嗜好”較多，因此沒(méi)有多少企業(yè)文化可以認(rèn)同。因此，除了部分上市公司和明星企業(yè)外，缺乏企業(yè)文化成了當(dāng)今業(yè)界絕大多數(shù)企業(yè)的通病。

八、沒(méi)有管理費(fèi)用預(yù)算

幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司和明星企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，都有管理費(fèi)用專項(xiàng)預(yù)算，少者一、二百萬(wàn)，多者上千萬(wàn)。而絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎沒(méi)有管理改進(jìn)計(jì)劃，更沒(méi)有管理費(fèi)用預(yù)算——每年做哪些方面的管理改進(jìn)，花多少錢，找什么管理咨詢公司等都是空白。這不能不說(shuō)是企業(yè)管理者的悲哀，更是行業(yè)的悲哀。

九、無(wú)視企業(yè)管理問(wèn)題

無(wú)視問(wèn)題可以說(shuō)是業(yè)界企業(yè)的普遍現(xiàn)象。許多董事長(zhǎng)們?cè)诮?jīng)過(guò)艱苦創(chuàng)業(yè)、取得了一定成績(jī)后，熱衷于 “商而優(yōu)則仕”，喜歡聽(tīng)奉承話，越來(lái)越自負(fù)，盲目自信而無(wú)視管理問(wèn)題的存在。許多職業(yè)總經(jīng)理們認(rèn)為“我承認(rèn)管理有問(wèn)題，不就等于承認(rèn)自己管理能力低嗎”，于是就有意無(wú)意地掩蓋問(wèn)題，短期的打工思想使其只報(bào)喜不報(bào)憂。對(duì)于一般管理者來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗麄兗仁枪芾韱?wèn)題的“受害者”，又是管理問(wèn)題的“受益者”，雖然知道問(wèn)題所在，而且有切膚之痛，但擔(dān)心“得罪人，領(lǐng)導(dǎo)聽(tīng)不進(jìn)去”，因此往往奉行“好好主義”也無(wú)視問(wèn)題的存在。

其實(shí)，所有企業(yè)都存在管理問(wèn)題，有的企業(yè)甚至是比較嚴(yán)重，只不過(guò)多年的“好日子”掩蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的管理問(wèn)題，使我們“無(wú)視問(wèn)題”。而無(wú)視問(wèn)題就是最大的管理問(wèn)題。