第一篇：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)

案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設(shè)委員會批準(zhǔn)了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司身兼兩項(xiàng)職能：一是代表市政府實(shí)施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營職能。1992年8月，為了開發(fā)該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，P房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會登出關(guān)于該開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“即日發(fā)售”的廣告。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了談判，最終簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為50年，使用用途為建設(shè)金田高新科技園及相關(guān)配套工程。金田公司(乙方)應(yīng)于1994年3月前將土地預(yù)定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項(xiàng)應(yīng)于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時，甲方應(yīng)盡快將土地使用權(quán)交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權(quán)拒簽土地轉(zhuǎn)讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起自動失效。1994年3月，雙方就調(diào)整地價款的給付期限和履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的時間等事項(xiàng)又達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂時間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預(yù)定金5000萬元匯入P房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉(zhuǎn)讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達(dá)成一致意見。金田公司要求P房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權(quán)出讓合同等文件，但對方除提供B市規(guī)劃建設(shè)委員會批準(zhǔn)設(shè)立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關(guān)征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設(shè)，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價款，辦理立項(xiàng)手續(xù)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會批準(zhǔn)了金田公司申報的五個建設(shè)項(xiàng)目。

1995年12月，金田公司訴至B市高級人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。

被告辯稱：原預(yù)定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對擬簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》文本未達(dá)成一致意見，且對方未提供項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，并沒有相應(yīng)的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預(yù)定協(xié)議，不同意其訴訟請求。

B市高級人民法院認(rèn)為：被告P房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格遵循《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營活動，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權(quán)及國家尚未對該1000畝土地作出批準(zhǔn)征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并收取巨額預(yù)定金，其行為明顯違反有關(guān)國家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預(yù)定協(xié)議無效，為此造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由被告自己承擔(dān)。被告應(yīng)將預(yù)定金5000萬元及相應(yīng)的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時，對被告的土地經(jīng)營方式未進(jìn)行必要考察即投入巨額資金，故對本企業(yè)因此造成的損失應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。其要求雙倍返還 1

預(yù)定金及銀行保值貼補(bǔ)利率等請求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十六條第五項(xiàng)及第六十一條之規(guī)定，B市高級人民法院于1996年2月作出一審判決：

一、金田公司與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》無效；

二、P房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后三個月內(nèi)返還金田公司土地預(yù)定金5000萬元及利息；如逾期不返還則按現(xiàn)行銀行存款11.7％的年利息計算至返還時止；

三、駁回雙方的其他訴訟請求。

分析：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)是指未經(jīng)政府批準(zhǔn)及交納出讓金，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效的陷阱。國有土地使用權(quán)的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，再行轉(zhuǎn)讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。如果不經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，不簽訂土地出讓合同，不補(bǔ)交土地出讓金，而直接轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效，有關(guān)單位和直接責(zé)任人員還將受到行政處罰和行政處分。

評論：這是一起關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛的案例。在我國，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權(quán)取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權(quán)的出讓和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈與?？梢姡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓的前提，是轉(zhuǎn)讓方以出讓方式取得土地的使用權(quán)。本案中，P房地產(chǎn)開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出售，獲取巨額利潤，違反法律，其行為應(yīng)定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應(yīng)認(rèn)定為無效。其次，房地產(chǎn)公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國家的土地管理部門。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權(quán)出讓的管理部門應(yīng)為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權(quán)處置國有土地，故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權(quán)。第三，本案中簽訂的灶地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，雖然該合同被認(rèn)定為無效，但合同中約定的擔(dān)保形式、定金條款繼續(xù)有效。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過錯責(zé)任原則，P房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)雙倍返還金田公司定金1億元及相關(guān)利息，此點(diǎn)法院判決似有不妥。

第二篇：烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

標(biāo)

題： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（2002-08-01）

頒布機(jī)關(guān)： 烏魯木齊市人大常委會

頒布日期：

實(shí)施日期： 2002-08-01 內(nèi)容分類：

發(fā)布文號：

備

注：

內(nèi)

容： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

第一條 為加強(qiáng)國有劃撥土地使用權(quán)的管理，規(guī)范劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，合理配置土地資源，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用本辦法。第三條 本辦法所稱國有劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)依法批準(zhǔn)，繳納土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及其他費(fèi)用后，無償取得的土地使用權(quán)。

第四條 國有劃撥土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 第五條 本市建設(shè)用地供應(yīng)實(shí)行總量控制，對擬轉(zhuǎn)讓的國有劃撥土地使用權(quán)，統(tǒng)一納入政府供地計劃。

第六條 市國土資源局負(fù)責(zé)本市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理工作。市計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同做好國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第七條 土地使用者需轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)向市國土資源局提出申請，并提供下列資料：(一)法人資格證明書(營業(yè)執(zhí)照)；(二)法人代表資格證明書或授權(quán)委托書；(三)土地使用證及附圖；(四)房屋產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)籍平面圖；

(五)擬轉(zhuǎn)讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；(六)其他需提交的資料。

第八條 市國土資源局受理申請后，應(yīng)按下列程序辦理：(一)根據(jù)申請人提供的土地和地上建筑物及附著物的權(quán)屬證明進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)；

(二)依照國家及市人民政府有關(guān)規(guī)定，擬訂土地使用權(quán)處置方案，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后與申請人簽訂補(bǔ)償合同；

(三)按合同約定對原土地使用者給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)，并辦理原劃撥土地使用權(quán)注銷登記。

第九條 收回的土地使用權(quán)，除涉及國家安全和保密要求外，應(yīng)當(dāng)按照公開公正、公平的原則，采取拍賣、招標(biāo)、掛牌等形式進(jìn)行處置。第十條 因債權(quán)、債務(wù)糾紛及企業(yè)破產(chǎn)等，需強(qiáng)制轉(zhuǎn)移變賣地面資產(chǎn)，涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由市國土資源局按有關(guān)規(guī)定辦理。第十一條 劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)、國土資源等部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。

第十二條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，依照《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰；對直接責(zé)任人按照中華人民共和國監(jiān)察部、國土資源部《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》有關(guān)規(guī)定追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國有財產(chǎn)保護(hù)

《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國有財產(chǎn)保護(hù)

26日下午的十屆全國人大常委會第十六次會議上，備受關(guān)注的《物權(quán)法》草案被提交進(jìn)行第三次審議。

此次送審的草案厚達(dá)50頁，較之前的草案有較大修訂（詳見本報6月16日5版報道）。一些新設(shè)條款明確顯示了立法機(jī)關(guān)對當(dāng)前社會熱點(diǎn)問題的高度關(guān)注和快速反應(yīng)。

正如全國人大法律委員會副主任委員胡康生所說的，這次修改一項(xiàng)重要原則就是“突出重點(diǎn)，解決物權(quán)法當(dāng)前急需規(guī)范的現(xiàn)實(shí)問題”。

私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)新規(guī)

在私有財產(chǎn)保護(hù)方面，在延續(xù)之前的草案關(guān)于國家保護(hù)私人合法取得的生活資料和生產(chǎn)資料的同時，一個重要的新增內(nèi)容是“國家保護(hù)私人投資及其收益”。

草案規(guī)定，國家、集體、個人以動產(chǎn)和不動產(chǎn)投資企業(yè)，無論企業(yè)的所有制性質(zhì)，出資人均享有資產(chǎn)受益、重大決策、選擇經(jīng)營人的權(quán)利；享有對企業(yè)財產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

據(jù)全國人大法工委有關(guān)人員介紹，盡管個人投資收益權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)在《個人獨(dú)資企業(yè)法》中已有規(guī)定，此次則是首次納入民事基本法典。

而針對當(dāng)前矛盾日益集中的拆遷補(bǔ)償問題，草案規(guī)定，國家保護(hù)住房的私人所有權(quán)，禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。拆遷、征收私人的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒有國家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。此外，草案還新增了要“保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置”的條款。

草案還規(guī)定，征收承包期內(nèi)的土地的，應(yīng)當(dāng)對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予合理補(bǔ)償。征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法應(yīng)當(dāng)告知土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)村民會議討論決定。

房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理部門和業(yè)主的權(quán)益劃分一直是公眾期待得到解決的立法難題。原草案對此作了專章規(guī)定。此次草案一方面刪去了原草案有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)人內(nèi)部管理的規(guī)定，簡化了一些內(nèi)容，另一方面，強(qiáng)化了對具體物權(quán)關(guān)系明確界定。

草案規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人（即業(yè)主）共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。

對于所有權(quán)，草案依舊維持了“三分法”的規(guī)定，即將國有、集體、個人所有權(quán)分成獨(dú)立的三章進(jìn)行分別規(guī)定。盡管如此，從已經(jīng)公開的條文內(nèi)容來看，草案對三種所有權(quán)在同一章中并列規(guī)定、同等保護(hù)的做法，基本做到了“一視同仁”。

明確國有財產(chǎn)保護(hù)責(zé)任

在國有財產(chǎn)保護(hù)方面，對國有資產(chǎn)流失問題的關(guān)注，使新草案對當(dāng)前國有企業(yè)改制進(jìn)程中處于焦點(diǎn)位置的MBO（管理層收購）問題和管理人員經(jīng)營責(zé)任問題做出了回應(yīng)。

草案規(guī)定，國有企業(yè)、集體企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有企業(yè)、集體企業(yè)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)財產(chǎn)流失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；上述人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重虧損的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任。上述行為構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。

該條款的新設(shè)，起因據(jù)稱是因?yàn)樵谌珖舜蟪Ｎ瘯诙螌徸h期間，有常委表示，物權(quán)法立法應(yīng)體現(xiàn)我國社會主義國家的性質(zhì)和保障公有制經(jīng)濟(jì)在國家經(jīng)濟(jì)體系中的應(yīng)有地位。

預(yù)告登記力阻“一房多賣”

物權(quán)公示是確認(rèn)所有權(quán)歸屬的一項(xiàng)重要原則。草案規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)效力的公示形式為交付，不動產(chǎn)物權(quán)則以登記為公示方式。但之前我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記必須在不動產(chǎn)實(shí)際完成存在之后才有可能。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，期房買賣和期房抵押已經(jīng)屢見不鮮。此次物權(quán)法草案采納多方意見，創(chuàng)設(shè)了“預(yù)告登記”制度。草案規(guī)定，登記機(jī)關(guān)可根據(jù)開發(fā)商或預(yù)購商品房權(quán)利申請人的申請，對其房屋所有權(quán)以及由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行預(yù)先告知性登記發(fā)證。

預(yù)告登記后，登記的所有權(quán)或擔(dān)保物權(quán)相對的債務(wù)人違背預(yù)告登記，對該不動產(chǎn)的處分，不發(fā)生物權(quán)效力。這一規(guī)定將從立法層面為解決開發(fā)商“一房多賣”和“多重抵押”問題，以保護(hù)購房人和銀行的合法權(quán)益。

擔(dān)保標(biāo)的物范疇擴(kuò)展

按照我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，目前我國可以作為抵押標(biāo)的物的只能是不動產(chǎn)。而中國人民銀行總行曾多次表達(dá)希望立法擴(kuò)大可抵押物范疇，進(jìn)一步拓寬企業(yè)和個人的融資渠道的意愿。

此外，針對過去《擔(dān)保法》關(guān)于抵押物必須是特定物的規(guī)定，銀行方面提出，應(yīng)在物權(quán)法草案中確定“浮動抵押”制度將企業(yè)全部資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的和將來可以取得的全部納入可抵押財產(chǎn)范疇。

此次提交三讀的草案，雖然沒有全部接受“浮動抵押”的概念，對上述建議還是做出了一定程度的回應(yīng)。

草案規(guī)定，正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶可以將現(xiàn)有的以及將來擁有的動產(chǎn)，如機(jī)動車、農(nóng)機(jī)具、機(jī)器設(shè)備、原材料等抵押。

而在質(zhì)權(quán)標(biāo)的方面，此次草案做出了一項(xiàng)重大調(diào)整，即在過去立法規(guī)定的特定物之外，將“收益權(quán)”納入質(zhì)權(quán)標(biāo)的范疇。這就意味著，公路的收費(fèi)權(quán)、電網(wǎng)收益權(quán)、通訊設(shè)備收費(fèi)權(quán)等，都將可以出質(zhì)。

抵押財產(chǎn)范圍的擴(kuò)充，必將引起關(guān)于抵押登記的新要求。但從此次草案來看，這個問題的解決尚需時日。

此外，修改后的草案還根據(jù)常委會審議意見，刪除了原草案第十五章對典權(quán)、第二十一章對讓與擔(dān)保的規(guī)定。

土地使用權(quán)之限

土地使用權(quán)有期限，而房屋所有權(quán)無期限，土地使用權(quán)到期后，附著于其上的房屋所有權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，是當(dāng)前一個普遍關(guān)注的問題。

由于之前沒有相關(guān)法律就此做出明確規(guī)定，人們普遍將解決問題的希望寄托在即將出臺的《物權(quán)法》上。但從已經(jīng)公布的草案來看，依然沒有提出完善的解決方法。

此次送審的草案規(guī)定，原則上，土地使用權(quán)到期，房屋所有權(quán)人可申請續(xù)期，并繳納土地使用費(fèi)。使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，有約定的按約定，無約定的按國家規(guī)定。如此原則的規(guī)定，距離此前業(yè)界的期望尚有較大距離。

針對當(dāng)前制度下不動產(chǎn)登記多頭負(fù)責(zé)、復(fù)雜繁瑣的弊端，草案只做出了一個帶有意向性的規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>

據(jù)法工委一位官員表示，登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一是前兩次審議時常委們的共識，社會對此的呼聲也比較大。但物權(quán)法作為一部民事基本法，只能對此做出如上原則性的規(guī)定。

這位官員表示，囿于當(dāng)前我國登記制度安排的現(xiàn)狀，下一步要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記，還需要依賴更加細(xì)致的立法安排，并借助行政體制改革的推進(jìn)。

但此次草案在這個問題上也做了一些力所能及的嘗試，規(guī)定，法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當(dāng)事人可向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者土地登記機(jī)構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。

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第三篇：烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

【發(fā)布單位】烏魯木齊市 【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】2002-06-21 【生效日期】2002-06-21 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)

烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

二OO二年六月二十一日

第一條第一條 為加強(qiáng)國有劃撥土地使用權(quán)的管理，規(guī)范劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，合理配置土地資源，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用本辦法。

第三條第三條 本辦法所稱國有劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)依法批準(zhǔn)，繳納土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及其他費(fèi)用后，無償取得的土地使用權(quán)。

第四條第四條 國有劃撥土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第五條第五條 本市建設(shè)用地供應(yīng)實(shí)行總量控制，對擬轉(zhuǎn)讓的國有劃撥土地使用權(quán)，統(tǒng)一納入政府供地計劃。

第六條第六條 市國土資源局負(fù)責(zé)本市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理工作。市計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同做好國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第七條第七條 土地使用者需轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)向市國土資源局提出申請，并提供下列資料：

(一)法人資格證明書(營業(yè)執(zhí)照)；

(二)法人代表資格證明書或授權(quán)委托書；

(三)土地使用證及附圖；

(四)房屋產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)籍平面圖；

(五)擬轉(zhuǎn)讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；

(六)其他需提交的資料。

第八條第八條 市國土資源局受理申請后，應(yīng)按下列程序辦理：

(一)根據(jù)申請人提供的土地和地上建筑物及附著物的權(quán)屬證明進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)；

(二)依照國家及市人民政府有關(guān)規(guī)定，擬訂土地使用權(quán)處置方案，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后與申請人簽訂補(bǔ)償合同；

(三)按合同約定對原土地使用者給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)，并辦理原劃撥土地使用權(quán)注銷登記。

第九條第九條 收回的土地使用權(quán)，除涉及國家安全和保密要求外，應(yīng)當(dāng)按照公開、公正、公平的原則，采取拍賣、招標(biāo)、掛牌等形式進(jìn)行處置。

第十條第十條 因債權(quán)、債務(wù)糾紛及企業(yè)破產(chǎn)等，需強(qiáng)制轉(zhuǎn)移變賣地面資產(chǎn)，涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由市國土資源局按有關(guān)規(guī)定辦理。

第十一條第十一條 劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)、國土資源等部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。

第十二條第十二條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，依照《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰；對直接責(zé)任人按照中華人民共和國監(jiān)察部、國土資源部《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》有關(guān)規(guī)定追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十三條第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準(zhǔn)。

第四篇：國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批

國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批

一、法律依據(jù)

1、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

2、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》

3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

二、轉(zhuǎn)讓條件

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指劃撥土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換、贈與等行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)的占有、使用、收益和有限處分權(quán)利全部轉(zhuǎn)移給新的權(quán)利人，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對國家土地所有權(quán)并不產(chǎn)生影響，國家仍然享有對該土地的所有權(quán)。

依照行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，并符合下列條件者，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：

1、土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；

2、領(lǐng)有國有土地使用權(quán)；

3、對土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產(chǎn)權(quán)；

4、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，或以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵

交土地使用權(quán)出讓金。

三、申報材料

已確定承讓人的國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批（1）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓書面申請（轉(zhuǎn)讓、承讓雙方共同申請）。（2）轉(zhuǎn)、承讓雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，聯(lián)建建筑物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的須提交聯(lián)建協(xié)議書，分割轉(zhuǎn)讓的須提交分割轉(zhuǎn)讓方案（協(xié)議）及分割平面圖。（3）轉(zhuǎn)讓方主管部門同意轉(zhuǎn)讓的書面意見，股東會、董事會同意轉(zhuǎn)讓的決議，國有、集體單位改制的應(yīng)提供改制有關(guān)文件。（4）法院裁決轉(zhuǎn)讓的，須提供人民法院裁決書、協(xié)助執(zhí)行通知書、浙高法（1999）29號文件規(guī)定和要求的資料。（5）土地權(quán)源依據(jù)，如土地使用證、國有土地劃撥決定書、原征地批準(zhǔn)文件。（6）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明，房產(chǎn)已過戶的提供承讓方房產(chǎn)證、契證。（7）原土地使用權(quán)人及承讓人身份證明文件。（8）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面意見。（9）國土部門就申請轉(zhuǎn)讓地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（10）規(guī)劃管理部門對于國土部門征詢意見的回復(fù)，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應(yīng)當(dāng)提交規(guī)劃批準(zhǔn)文件及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構(gòu)建筑物改變用途的無需提交批準(zhǔn)文件及規(guī)劃紅線圖。（11）土地價格評估報告書及地價確認(rèn)材料、國土勘測規(guī)劃院出具的宗地界址圖

（經(jīng)審核無須收回土地使用權(quán)重新進(jìn)行招拍掛出讓為前提）。（12）其他需要提供審查的相關(guān)材料。

（二）未確定承讓人的國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批（1）申請書，申請單位主管部門同意轉(zhuǎn)讓的書面意見或股東會、董事會同意轉(zhuǎn)讓的決議。（2）土地權(quán)源依據(jù)，如土地使用證、國有土地劃撥決定書、原征地批準(zhǔn)文件。（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明，如房產(chǎn)證。（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件。（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面意見。（6）國土部門就申請轉(zhuǎn)讓地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（7）規(guī)劃管理部門對于國土部門征詢意見的回復(fù)，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應(yīng)當(dāng)提交規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構(gòu)建筑物改變用途的無需提交規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖。（8）土地價格評估報告書及地價確認(rèn)材料、國土勘測規(guī)劃院出具的宗地界址圖（經(jīng)審核無須收回土地使用權(quán)重新進(jìn)行招拍掛出讓為前提）。（9）其他需要提供審查的相關(guān)材料。

（三）國有劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓審批（1）申請書，申請單位主管部門同意補(bǔ)辦出讓的書面意見或股東會、董事會同意補(bǔ)辦出讓的決議。（2）土地使用證、國有土地劃撥決定書（批準(zhǔn)劃撥時無決定書的除外）。（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明。（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件。

（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人同意補(bǔ)辦出讓手續(xù)的書面

意見。（6）國土部門就申請地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（7）規(guī)劃管理部門對于國土部門征詢意見的回復(fù)，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應(yīng)當(dāng)提交規(guī)劃批準(zhǔn)文件及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構(gòu)建筑物改變用途的無需提交批準(zhǔn)文件及規(guī)劃紅線圖。（8）土地價格評估報告書及地價確認(rèn)材料、國土勘測規(guī)劃院出具的宗地界址圖（經(jīng)審核無須收回土地使用權(quán)重新進(jìn)行招拍掛出讓為前提）。（9）其他需要提供審查的相關(guān)材料。

四、辦事程序

審查員踏勘審查→地價確認(rèn)→核準(zhǔn)員核準(zhǔn)→制作組織報批材料→上報有權(quán)批準(zhǔn)的單位審批→征收土地出讓金，簽訂出讓合同或頒發(fā)劃撥用地決定書。

第五篇：國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案代理詞

國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案代理詞

發(fā)布時間:2010-9-15 21:49:00 點(diǎn)擊: 次

國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

二審代理詞

審判長、審判員：

安徽承義律師事務(wù)所接受上訴人阜陽市××棉麻公司（以下簡稱棉麻公司）的委托，指派我擔(dān)任其與被上訴人阜陽××建筑公司（以下簡稱建筑公司）、原審第三人安徽省××拍賣有限公司（以下簡稱拍賣公司）買賣合同糾紛案的二審代理人。本代理人現(xiàn)就本案爭議的焦點(diǎn)問題，提出以下代理意見，供合議庭參考：

一、2004年12月6日耿××與劉××簽訂的協(xié)議因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。從該協(xié)議約定內(nèi)容可見，耿××與劉××簽訂協(xié)議的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，該協(xié)議內(nèi)容是對2004年8月29日第三人拍賣公司 接受上訴人棉麻公司委托對棉麻公司的國有劃撥土地使用權(quán)和該地上房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。根據(jù)下列法律和行政法規(guī)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及國有劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審 批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?該法條第二款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng) 按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！庇纱丝梢?，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批 準(zhǔn)。

2、國務(wù)院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(即55號令)第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定 的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！痹摋l例第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上 建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；

（二）領(lǐng)有國有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲 收益抵交土地使用權(quán)出讓金?！?/p>

3、國家土地管理局《關(guān)于執(zhí)行<城市房地產(chǎn)管理法>和國務(wù)院５５號令有關(guān)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批問題，應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定執(zhí)行，即以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審 批。目前，國務(wù)院尚未對人民政府審批劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定，應(yīng)按國務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》（國發(fā) 〔１９８９〕４９號）關(guān)于“政府對有償出讓國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與行政劃撥國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同”的規(guī)定執(zhí)行，不宜再按國務(wù)院５５號令關(guān) 于由市、縣

人民政府有關(guān)部門審批的規(guī)定執(zhí)行。”該批復(fù)第四條指出：“《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二款規(guī)定，經(jīng)過批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)也 可以不辦理出讓手續(xù)。這是只有在具備法定條件下才能適用的條款，即有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府必須按照國務(wù)院的規(guī)定，才能決定有關(guān)當(dāng)事人可以不辦理出讓手續(xù)；劃撥 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方雖經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)，但要按照國務(wù)院的規(guī)定繳納有關(guān)土地收益。目前，有些地方片面理解第三十九條第二款的規(guī)定，在國務(wù)院有關(guān)規(guī)定 尚未出臺的情況下，擅自批準(zhǔn)劃撥土地使用權(quán)人不經(jīng)辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，甚至一些劃撥土地使用權(quán)人不經(jīng)依法批準(zhǔn)未辦理出讓手續(xù)也不依法繳納有關(guān)土地收益 就擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不僅違反了第三十九條第二款的規(guī)定，也使第三十九條第一款不能正常貫徹執(zhí)行，造成土地市場混亂。為制止各種非法轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生，維護(hù)土地 市場的正常秩序，防止國有土地收益流失，在國務(wù)院有關(guān)規(guī)定出臺之前，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)應(yīng)暫按國務(wù)院５５號令第四十四、四十五條規(guī)定執(zhí)行，有關(guān)審批和出讓 手續(xù)，應(yīng)按《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定執(zhí)行?！庇纱丝梢?，人民政府審批劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限，應(yīng)按國務(wù)院《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批 準(zhǔn)權(quán)限的通知》（國發(fā)〔１９８９〕４９號）關(guān)于“政府對有償出讓國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與行政劃撥國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同”的規(guī)定執(zhí)行。

4、國務(wù)院《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》（國發(fā)〔１９８９〕４９號）第一條規(guī)定：“政府對有償出讓國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與 行政劃撥國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同，按照《中華人民共和國土地管理法》中關(guān)于國家建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限為：耕地 １０００畝以上、其他土地２０００畝以上的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；耕地３畝以下、其他土地１０畝以下的，由縣級人民政府批準(zhǔn)；省轄市、自治州人民政府的批準(zhǔn)權(quán) 限，由省、自治區(qū)人民代表大會常務(wù)委員會決定。各地必須嚴(yán)格執(zhí)行上述規(guī)定?！北景杆孓D(zhuǎn)讓國有劃撥土地面積為20757.79平方米，即31.14畝，轉(zhuǎn) 讓該宗劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)阜陽市人民政府審查批準(zhǔn)。

5、國家土地管理局《對出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)問題請示的答復(fù)》（致山東省土地管理局）指出：“《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例》第九條、第十條、第十一條、第十七條、第二十五條、第二十六條、第四十五條、第四十六條、第四十七條中的市、縣人民政府，所指“市”，包括全國 各級市；所指“縣”，不包括市轄區(qū)。”據(jù)此批復(fù)，阜陽市潁州區(qū)無權(quán)批準(zhǔn)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，事實(shí)上阜陽市所轄潁州區(qū)政府等三區(qū)政府沒有土地管理機(jī)構(gòu)，不 能行使土地管理權(quán)。因此，一審判決以潁州區(qū)政府《會議紀(jì)要》中“同意潁州棉麻公司改制方案”的記載作為潁州區(qū)政府批準(zhǔn)涉案劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的依據(jù)，不符 合法律規(guī)定和國務(wù)院土地管理機(jī)關(guān)的理解。

6、最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與 受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！鄙姘竸潛芡恋?使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在起訴前直至現(xiàn)在，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的阜陽市人民政府批準(zhǔn)，因此，涉案轉(zhuǎn)讓上訴人棉麻公司房地產(chǎn)的協(xié)議無效。

從上述法律、行政法規(guī)以及《合同法》第五十二條第五項(xiàng)和上述司法解釋的規(guī)定可見，本案涉及國有劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，其轉(zhuǎn)讓行為無效，由此簽訂的協(xié)議無效。

二、第三人拍賣公司拍賣涉案房地產(chǎn)行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效拍賣?！吨腥A人民共和國拍賣法(2004年)》第八條規(guī)定：“依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財產(chǎn)權(quán)利，在拍賣前，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù)?！?/p>

以拍賣方式轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行，我國《房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的人民 政府批準(zhǔn)，而涉案企業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是企業(yè)劃撥土地使用權(quán)和其地上房屋的轉(zhuǎn)讓，該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的阜陽市人民政府批準(zhǔn)。根據(jù)《拍賣法》上 述規(guī)定和《合同法》第五十二條第五項(xiàng)和《民法通則》第五十八條第一款第五項(xiàng)的規(guī)定，第三人拍賣公司在未經(jīng)阜陽市人民政府批準(zhǔn)的情況下，對涉案房地產(chǎn)實(shí)施的 拍賣活動和得出的拍賣結(jié)果因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

三、即使涉案拍賣活動和拍賣結(jié)果合法，也不允許拍賣當(dāng)事人場外議價改變拍賣成交價款。

我國《拍賣法》第三條規(guī)定：“拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。” 第四條規(guī)定：“拍賣活動應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用的原則?！钡诙臈l規(guī)定“拍賣成交后，拍賣人應(yīng)當(dāng)按照約定向委托人 交付拍賣標(biāo)的的價款?！?第三十六條規(guī)定：“競買人一經(jīng)應(yīng)價，不得撤回?！钡谌艞l規(guī)定：“買受人應(yīng)當(dāng)按照約定支付拍賣標(biāo)的的價款，未按照約定支付價款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，或 者由拍賣人征得委托人的同意，將拍賣標(biāo)的再行拍賣。拍賣標(biāo)的再行拍賣的，原買受人應(yīng)當(dāng)支付第一次拍賣中本人及委托人應(yīng)當(dāng)支付的傭金。再行拍賣的價款低于原 拍賣價款的，原買受人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足差額?！钡谖迨l規(guī)定：“拍賣成交后，買受人和拍賣人應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書?！钡谖迨粭l規(guī)定：“競買人的最高應(yīng)價經(jīng)拍賣師 落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后，拍賣成交?！?/p>

根據(jù)拍賣法的上述規(guī)定，拍賣活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用的原則，拍賣成交后，買受人不得自行改變拍賣成交價款，買受人和委托人也不能自行協(xié)商改變拍賣成交價款，否則違反“公開、公平、公正、誠實(shí)信用”的拍賣原則，損害其他競買人的利益。

被上訴人建筑公司和第三人拍賣公司辯稱，拍賣成交后，作為委托人的上訴人棉麻公司法定代表人耿耿××與建筑公司代理人劉××簽訂協(xié)議變更拍賣成 交價款的行為合法有效。他們的這種理解不僅不符合事實(shí)，而且違反拍賣原則。耿××與劉××簽訂的協(xié)議中明確記載，該協(xié)議系根據(jù)潁州區(qū)政府的決定簽訂，結(jié)合 耿××的陳述和證明以及棉麻公司職工的證言，該協(xié)議對拍賣成交價款的變更不是上訴人棉麻公司和其全體職工的真實(shí)意思表示。從棉麻公司與拍賣公司簽訂的《委 托拍賣合同》、拍賣公司發(fā)布的《拍賣公告》和《拍賣會特別說明》可見，拍賣的資產(chǎn)范圍是上訴人棉麻公司的國有劃撥土地和該地上房屋，不包括設(shè)備。因此，拍 賣成交后，買受人要求從拍賣價款中扣除土地出讓金和設(shè)備價值856萬元沒有任何依據(jù)，也違背誠實(shí)信用原則。這種對拍賣成交價款的變更違背拍賣原則和拍賣法 律規(guī)定，損害其他競買人的合法權(quán)益。因此，假定涉案拍賣活動和拍賣結(jié)果合法，拍賣當(dāng)事人在拍賣成交后對拍賣成交價款的變更行為也屬無效民事行為。

四、造成涉案拍賣活動、拍賣結(jié)果以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的過錯責(zé)任問題。上訴人棉麻公司作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓委托人，委托第三人拍賣公司對其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行拍賣，作為受托人的拍賣公司應(yīng)當(dāng)對拍賣財產(chǎn)的權(quán)屬、現(xiàn)狀和批準(zhǔn)手續(xù)等 進(jìn)行

審查，并要求委托人提供法律、行政法規(guī)規(guī)定的相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。而第三人拍賣公司在拍賣前和拍賣后沒有發(fā)現(xiàn)涉案財產(chǎn)拍賣需要由有批準(zhǔn)權(quán)的政府辦理批準(zhǔn)手 續(xù)，直至本案二審期間仍然認(rèn)為拍賣財產(chǎn)手續(xù)完備，拍賣活動、拍賣結(jié)果及涉案財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為合法有效。因此，造成涉案房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效的直接責(zé)任人是第三人拍賣 公司對有關(guān)法律的錯誤理解和對拍賣當(dāng)事人的誤導(dǎo)造成的，由此產(chǎn)生的后果應(yīng)當(dāng)由第三人拍賣公司承擔(dān)。

五、一審判決適用法律和司法解釋錯誤。

一審判決依據(jù)的法律和司法解釋是我國《合同法》第八條、第六十八條第一款第（三）、（四）項(xiàng)和最高人民法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》第二十一條的規(guī)定。

《合同法》第八條、第六十八條第一款第（三）、（四）項(xiàng)都是關(guān)于有效合同的處理規(guī)定，而本案所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效合同。一審判決基于錯誤認(rèn)定涉案合同性質(zhì)和效力，造成錯誤適用法律。

最高人民法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》第二十一條是該司法解釋第六部分關(guān)于“國有小型企業(yè)出售”的規(guī)定。而本案 轉(zhuǎn)讓、買賣的財產(chǎn)是集體性質(zhì)的上訴人棉麻公司房地產(chǎn)，一審判決援引處理國有小型企業(yè)出售的司法解釋來處理涉案集體財產(chǎn)，顯屬適用司法解釋錯誤。并且該司法 解釋第二十一條是對“企業(yè)出售合同”約定事項(xiàng)的處理，所謂“企業(yè)出售”是對企業(yè)整體資產(chǎn)（包括有形財產(chǎn)和無形資產(chǎn)）、債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)一經(jīng)出售，其民 事主體資格隨之消滅或者一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。而上訴人棉麻公司只是對其國有劃撥土地使用權(quán)和該土地上的房屋進(jìn)行拍賣轉(zhuǎn)讓，對其設(shè)備、商品、債權(quán)債務(wù)等有形財產(chǎn)和 企業(yè)名稱、知識產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)沒有處置。因此，一審判決援引處理“企業(yè)出售合同”糾紛的司法解釋來處理本案企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（實(shí)際為企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）糾紛，明 顯是錯誤適用司法解釋。再者，該司法解釋適用的前提條件是“企業(yè)出售合同”合法有效成立，是對有效合同的處理，而本案所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議依法屬無效合同。我國現(xiàn)行法律和司法解釋也沒有規(guī)定，企業(yè)出售或者企業(yè)改制過程中涉及國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，不需要依法報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。我國法律規(guī)定，不 論是企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，還是企業(yè)改制過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及國有劃撥土地使用權(quán)，都必須依照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定報經(jīng) 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，否則，由此簽訂的涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效。

對于無效合同，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第58條的規(guī)定處理。涉案房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬無效合同，自始不應(yīng)當(dāng)履行，已經(jīng)履行的部分應(yīng)當(dāng)予以返還。因此，一審判決支持被上訴人建筑公司的訴訟請求、判令當(dāng)事人履行無效合同的做法是錯誤的。綜上，本代理人建議二審法院依法確認(rèn)上訴人棉麻公司與被上訴人建筑公司之間就轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)及地上房屋所簽訂的協(xié)議無效，撤銷一審判決，駁回被上訴人建筑公司的訴訟請求。

上訴人棉麻公司二審代理人

承義律師事務(wù)所 王磊 律師

二〇〇六年四月二十日