第一篇：對重慶舊城改造的思考

對重慶舊城改造的思考

08會展張露2008014129

摘要：城市發(fā)展過程同時是城市問題不斷產(chǎn)生并得以解決的過程,而城市問題的解決離不開舊城改造。舊城改造既是城市局部更新的過程,也是整個城市有計劃有步驟地改善其全部物質(zhì)經(jīng)濟社會環(huán)境的過程。本文簡要說明重慶舊城改造中存在的一些問題,并提出一些建議。

關(guān)鍵詞：重慶 舊城改造

一、引言

作為人類定居和繁衍生息的地方,城市是人類文明的結(jié)晶,是人類寄托夢想和希望之所。快速的城市化,使城市漸漸出現(xiàn)了這樣或者那樣的諸多問題,如生態(tài)環(huán)境的惡劣,城市熱島、工業(yè)化帶來的環(huán)境問題;城市區(qū)別城市的特性在慢慢消失,城市建筑趨于單一,城市風(fēng)格趨于雷同;城市化使得土地資源變得稀缺,城市原有土地功能不能滿足城市未來發(fā)展的需求,城市處于不斷的擴張中,城市人口不斷膨脹。不斷增長的城市人口與不斷升級的功能需求,對現(xiàn)代城市的建設(shè)與發(fā)展提出了許多的要求,舊城改造便順勢而生。2007年時在重慶市經(jīng)濟工作會議上，薄書記指出，要用3至5年時間，投入1000個億把主城九區(qū)的危舊房全部改造，未來幾年舊城改造將成為重慶市城市建設(shè)的重要任務(wù)。

二、重慶舊城區(qū)的形成和改造基本情況

1、重慶舊城的形成。重慶市是一座歷史悠久的城市，公元前316年，秦滅巴，設(shè)置巴郡，秦將張儀筑江州城，這是重慶第一次筑城。1929年，正式成立重慶市，人口23萬。1937年抗日戰(zhàn)爭爆發(fā)，國民政府遷都重慶，戰(zhàn)爭期間城市毀損嚴(yán)重，現(xiàn)在除少數(shù)幾處陪都時期留下的文物古跡外，舊城區(qū)大多都是上世紀(jì)60-70年代后的干打壘、捆綁式、磚柱夾壁等結(jié)構(gòu)的建筑。

2、舊城改造的基本情況。直轄以來重慶市大力進行舊城改造，如北濱路沿線、洪崖洞片區(qū)、江北城和化龍橋等舊城改造項目的建設(shè)使重慶的城市面貌大為改觀，城市形象都得到了極大的改善，雖然在舊城改造過程中取得可喜的成績，但相對于新區(qū)的快速發(fā)展，舊城建設(shè)速度有所放緩。以渝中區(qū)為例，該區(qū)2005年核發(fā)選址意見通知書的用地面積為49.62萬平方米，較之2004年的122.67萬平方米，下降65%；核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證面積34.40萬平方米，比2004年的48.46萬平方米下降了29%。在舊城片區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，“退二進三”企業(yè)所在地的成片改造占據(jù)了相當(dāng)大的比例，而對于相當(dāng)數(shù)量的危舊房片區(qū)，由于拆遷量大面廣，矛盾突出。

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三、重慶舊城改造的特點

1、長期以來，重慶的城市建設(shè)受國民經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，城市建設(shè)規(guī)模一直很小，城市發(fā)展速度緩慢。1983年作為綜合體制改造的試點城市后，城市建設(shè)規(guī)模逐漸擴大，特別是1997年成立直轄市以來，城市發(fā)展速度進一步加快。但是，由于歷史欠帳很大，城市基礎(chǔ)設(shè)施落后，城市用地緊張，布局混亂，環(huán)境質(zhì)量惡化，城市功能難以發(fā)揮，交通堵塞問題越來越嚴(yán)重,很大程度上制約了城市功能的發(fā)揮,影響城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,與直轄市地位極為不相稱，不能擔(dān)負起長江上游經(jīng)濟中心城市重擔(dān)。因此 ,解決這些問題已成為重慶市城市現(xiàn)代化建設(shè)的首要任務(wù)。

2、舊城改造任務(wù)繁重。舊城改造量大面廣，主城區(qū)城市功能劃分不明顯。首先把舊城區(qū)改造成功能健全的、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市，再考慮城市用地向外圍地區(qū)的發(fā)展自然是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的正確選擇。在舊城區(qū)對土地、住宅、交通、環(huán)境等問題進行研究，對市中心進行重點改造，可以分成舊居住區(qū)改造、舊商業(yè)區(qū)改造、城市重要設(shè)施改造等。由于城市住宅問題關(guān)系到城市居民的生活大事，又關(guān)系到社會安定的特殊性，所以城市舊商業(yè)區(qū)和城市設(shè)施通常是與居住區(qū)改造結(jié)合起來的。從這個意義上講，重慶市舊城改造是以舊居住區(qū)改造為主的；從改造的方式來看，主要以成片改造和主要道路沿線改造等大規(guī)模拆遷改造為主。這種以城市舊居住區(qū)的大規(guī)模拆遷改造為主的舊城改造，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，提高了城市土地的利用率，改造了城市居住條件，緩解了城市的住宅、用地、環(huán)境、交通等問題，改變了城市的面貌，對于重慶市城市現(xiàn)代化建設(shè)起到了明顯的促進作用。

3、舊城改造難度大，受地形、地勢、江河影響，城市向外擴張困難，比其它城市的舊城改造成本大得多。重慶市屬于典型山城城市，無論是住宅建設(shè)、樓房建設(shè)、交通建設(shè)等難度都大得多，尤其在資金緊張的時期建設(shè)難度更大，所以導(dǎo)致舊城改造欠帳更大。雖經(jīng)改革開放以來大力進行舊城改造，但仍不能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求。

四、重慶舊城改造存在的問題

1、對舊城改造的復(fù)雜性缺乏認識“將問題簡單化，不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開發(fā)方式，造成財力和物力的浪費，破壞了原有城市的空間結(jié)構(gòu)和原有社會網(wǎng)絡(luò)”。對“舊區(qū)”的認識就是過去留下的“爛攤子”，是城市的“包袱”和“臟、亂、差”的代表，舊城改造就是放開手腳清除這些“毒瘤”。加上強大的商業(yè)利益的推動，相對應(yīng)地，過去在舊城改造中在具體工作中采取了不分良莠，一律大面積拆遷，整平土地重新建設(shè)的做法。這樣的做法見效明顯、工作簡單，但往往直接瓦解了城市原來的社會結(jié)構(gòu)、文化脈絡(luò)、地方風(fēng)情，而且市場化運作對高回報率的追求，屢屢突破城市規(guī)劃對建設(shè)的控制各種要求，導(dǎo)致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統(tǒng)風(fēng)貌的喪失。

2、重視城市土地利用，忽視城市環(huán)境建設(shè)。創(chuàng)造一個良好的城市環(huán)境是城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要內(nèi)容。針對城市人口密度大，城市用地緊張等問題，在舊城改造時，常采用提高建筑密度和增加建筑高度的方法。城市建筑的高密度化和高層化雖然提高了城市土地的利用率，緩解了城市用地緊張狀況，但同時引起了城市地區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)的過度集中，工業(yè)廢物，生活垃圾，汽車排氣量的大量增加，城市綠地的急劇減少，導(dǎo)致了城市生態(tài)環(huán)境的嚴(yán)重惡化。此外，城市建筑，特別是住宅高度化和高層化不但給城市居民的日常生活帶來了諸多不便，而且給城市地震、火災(zāi)、城市熱島效應(yīng)等災(zāi)害的預(yù)防工作造成了潛在的隱患。城市環(huán)境的安全性令人擔(dān)憂。

3、重視城市再開發(fā)，忽視修復(fù)和保護。舊城改造是集開發(fā)、修復(fù)、保護一體的綜合性城市改造建設(shè)。在主城區(qū)改造大都采取大規(guī)模拆遷改造的方法，對舊城區(qū)的建筑物，除古建筑外，基本上都采取全部拆除，重新建設(shè)的方針。這種大拆大遷的舊城改造拆除了相當(dāng)一部分經(jīng)過適當(dāng)修繕仍可使用的城市設(shè)施，造成極大的浪費。并且，所需費用十分龐大；舊城改造中的保護，除了對歷史古建筑作為歷史文物予以保護外，對其一定的歷史時期的建筑和街區(qū)，特別是近代建筑的保護不夠重視，拆除了一些有價值的近現(xiàn)代建筑，造成了嚴(yán)重的建設(shè)性破壞。重慶市有許多反映政治歷史變革的建筑物，都應(yīng)保護下來。

4、盲目追求城市現(xiàn)代化景觀，忽視城市特色建設(shè)；盲目追求商業(yè)價值，忽視城市綠化。錯誤地認為高樓大廈就是現(xiàn)代化城市景觀，現(xiàn)代信息技術(shù)時代已經(jīng)使摩天大廈失去高度優(yōu)勢，如果我們的決策思路仍停留在工業(yè)化時代，我們將走許多彎路。同時不能突出城市建設(shè)個性，山城特色突出不夠，許多開發(fā)商只注重建筑容積率，最大化地追求商業(yè)價值和商業(yè)利潤，忽視綠地建設(shè)，把城市建成一個大雜院，城市人口越改越密，城市交通越改越擁擠，城市標(biāo)志性建設(shè)不明顯。

5、局限于開發(fā)有利可圖的項目和黃金地段，而一些較難產(chǎn)生可觀經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)設(shè)施和急需更新的經(jīng)濟效益差的地段卻無人問津，城市整體環(huán)境難以得到改善。隨著城市土地和商品房價格的上升，舊城改造的成本也越來越高，在改善城市形象推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的同時，目前重慶市舊城改造出現(xiàn)了兩種明顯的趨勢。一部分開發(fā)商為了加快開

發(fā)進度，一般選擇拆遷難度相對較低的城鄉(xiāng)結(jié)合部地塊進行開發(fā)，以此來降低開發(fā)的難度，形成了攤大餅似的房地產(chǎn)開發(fā)模式；這種發(fā)展模式土地價格相對便宜，商品房的升值空間很大。另一部分開發(fā)商則尋找地段較好的地塊進行舊城改造開發(fā)，以追求更大的收益。

五、舊城改造的對策及綜合經(jīng)濟效益

1、遵循城市發(fā)展內(nèi)在規(guī)律。舊城改造要遵循城市發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，走有機更新可持續(xù)發(fā)展道路。有機更新即采用適當(dāng)?shù)囊?guī)模，依據(jù)改造的內(nèi)容與要求，妥善處理目前與將來的關(guān)系，并在舊城改造要過程中，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”原則，有計劃、有步驟地進行舊城改造建設(shè)。黃金地段盡量多建商業(yè)、服務(wù)、辦公、娛樂等經(jīng)營性房屋，以增大再開發(fā)價值，收回資金，用于貼補經(jīng)濟效益差地段的舊城改造。

2、合理利用城市土地。根據(jù)土地利用集約化的收益遞減規(guī)律，無限制地提高建筑密度和高度，提高城市土地的利用率，是不可取的，由此而引起的人口和產(chǎn)業(yè)的過度集中，將會導(dǎo)致城市環(huán)境惡化，增加城市環(huán)境的治理成本，使城市土地利用的綜合效益下降。因此，在進行舊城改造時必須控制建筑密度和建筑高度，獲得最佳經(jīng)濟效益。此外，城市高層住宅在發(fā)達國家和許多發(fā)展中國家都越來越不受歡迎，住宅建筑的低層化已成為住宅建設(shè)的基本趨勢。短時期內(nèi)為了緩解城市住宅緊張狀態(tài)，可以適當(dāng)修建一些高層建筑，但從長遠來看，重慶市高層住宅應(yīng)當(dāng)分地區(qū)、有控制地進行，并逐漸向中低層住宅建設(shè)過渡。在解決城市用地緊張中，必須從降低城市地區(qū)過高的人口密度入手，將舊城改造與新城開發(fā)有機地結(jié)合起來。

3、重視城市環(huán)境的綜合治理。長期以來，我們對城市環(huán)境建設(shè)的重要性沒有得到社會的足夠重視，城市環(huán)境質(zhì)量低下，主要表現(xiàn)在污染嚴(yán)重和安全性差。今天，環(huán)境問題是關(guān)系到我市社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的大問題，政府把創(chuàng)造一個安全、健康、清潔、優(yōu)美、宜居的都市環(huán)境作為現(xiàn)代化城市建設(shè)的一個重要課題。所以，在進行舊城改造時，應(yīng)當(dāng)擴大綠地面積，這一點對山城來說更為重要；可以采取市內(nèi)以小型綠地為主，并與市外的大型綠地相結(jié)合，逐步形成綠化系統(tǒng)的辦法。市內(nèi)利用空坪隙地多建小型公園，并進行干道、濱河路綠化、街坊、庭院、房屋垂直綠化等；而郊外則可結(jié)合風(fēng)景區(qū)建立大公園、森林公園，以供居民節(jié)假日活動之用。同時，在環(huán)境建設(shè)中特別應(yīng)當(dāng)注意不能不顧本地的氣候、土壤等生態(tài)環(huán)境，盲目從遙遠的外地全面引進與移植植被。這種做法

一方面成本較高，更重要的是破壞原本在本地和諧的植被、昆蟲、鳥類等生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。注意城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，嚴(yán)格控制房屋建設(shè)的容積率；合理調(diào)整城市地域結(jié)構(gòu)，加快城市道路交通建設(shè)，將各區(qū)功能明確下來，加快各組團外環(huán)路建設(shè)，進一步保護綠地，改善城市環(huán)境質(zhì)量。

4、保護山城歷史建筑、注重山城特色建設(shè)。把保護重慶市一定歷史時期標(biāo)志的建筑物與建設(shè)具有山城特色的城市景觀結(jié)合起來，把城市建設(shè)作為一項有用的旅游資源進行規(guī)劃建設(shè)。保護古代、近現(xiàn)代建筑物既有歷史政治意義，又有旅游意義。當(dāng)然我們對城市歷史建筑的保護并不是不加區(qū)別地保護，而是保護其精華，保護具有歷史意義、史料價值的建筑物。將山、水融為一體來規(guī)劃考慮，建設(shè)具有典型內(nèi)陸城市的山城特色，是重慶市城市現(xiàn)代化建設(shè)的最具現(xiàn)代化意義的建設(shè)課題。重慶是一個有山有水的城市，它具有兩重性。一方面它雖給城市建設(shè)增加了難度；另一方面，建設(shè)好了既完善了城市功能又為城市添了一項了不起的旅游資源。人們常說城市建筑是靜止的音符，那么這位于山中岸邊的重慶山城建筑更是奇妙無比的音樂，這樣的城市在中國罕見。

六、結(jié)語

舊城改造的出發(fā)點和落腳點都是為了改善市民的居住條件，實現(xiàn)人們安居、康居、宜居、逸居，實現(xiàn)社會和諧。在舊城改造中，我們妥善對待歷史文化，吸取精華，剔除糟泊；重視城市環(huán)境的綜合治理，結(jié)合重慶的實際，選擇正確的改造模式，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一。

參考文獻

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[2] 重慶歷史，http://wenku.baidu.com,2010

[3] 田瑞江.舊城改造不應(yīng)損害重慶文脈[N].重慶時報,2005.[4] 何其松，劉子奎.城市規(guī)劃管理，2006.[5] “重建·運營·涅槃—重慶舊城改造話題討論”，http://chat.soufun.com/2008

第二篇：舊城改造的思考

舊城改造的思考

一、我國當(dāng)前舊城改造的特點

1.規(guī)模大、起步快、來勢猛

許多城市, 在舊城區(qū)拆建面積達幾百萬平方米, 綜合開發(fā)小區(qū)象雨后春筍般出現(xiàn), 許多城區(qū)地段舊貌換新顏。

2.市場經(jīng)濟, 制約舊城改造

由于參入開發(fā)的房地產(chǎn)公司, 都是自負盈虧的經(jīng)濟實體,盈利是其從事開發(fā)的主要目的, 所以對選定開發(fā)項目, 常常竭盡全力, 寸土必爭, 使土地開發(fā)達最高限度, 經(jīng)濟利益起支配作用。

3.開發(fā)投資多渠道

過去城建投資, 單純靠國家撥款, 現(xiàn)改為由銀行貸款, 同時各企事業(yè)單位可自籌資金, 開發(fā)單位可社會融資、可與外商合資, 也可引進外商獨資、可向社會發(fā)行股票, 也可股份制經(jīng)營。總之開發(fā)項目對所有投資者都有責(zé)、權(quán)、利。

4.決策多元化, 利益遷涉面廣

因為項目開發(fā)的最終結(jié)果, 關(guān)系到投資參建各方利益, 在決策過程中肯定會有不同意見, 要通過多方協(xié)調(diào), 才能取得行動上的一致。

5.政府行為, 宏觀上控制舊城改造

由于土地所有權(quán)是國有, 土地有償使用批租是由國土局審批。在建筑方案、改造規(guī)模、建筑功能、造型、層數(shù)、高度、容積率、環(huán)境、公建配套等都由城市規(guī)劃管理局控制, 而投資金融由建行監(jiān)管, 工程質(zhì)檢、稅收, 都有政府職能部門參與控制。

6.國家既定政策的指導(dǎo)作用

國務(wù)院曾頒布城鄉(xiāng)住宅建設(shè)技術(shù)政策, 規(guī)定“加速現(xiàn)有住宅的改造”

原則, 其中包括開發(fā)新住宅與改造舊住宅相結(jié)合、制定房屋質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)、有計劃地對現(xiàn)有住宅區(qū)分別采取保留、改建和拆建的措施,以及改善住房通風(fēng)、采光、防潮、衛(wèi)生條件、增加基礎(chǔ)設(shè)施、提高抗災(zāi)能力、加強舊房維修養(yǎng)護等方面的工作。最近又特別強調(diào)在城市開發(fā)中, “安居工程”的建設(shè)。

二、舊城改造中存在的問題

1.不按規(guī)劃操作, 不受詳規(guī)控制我國的不少城市都有經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃, 但許多開發(fā)單位卻不服從規(guī)劃要求, 只要在舊城搞到一塊地, 便千方百計突破城規(guī)要求, 以自己的利益作杠桿去搞開發(fā)。

2.急功近利, 大拆大建職能部門急于改變舊城面貌, 開發(fā)單位貪利求大、對舊城區(qū)房屋構(gòu)成的復(fù)雜性缺乏認識, 一律推倒重建, 結(jié)果資金不到位, 建設(shè)周期一拖再拖, 新房難成, 拆遷戶難回。

3.受經(jīng)濟利益的驅(qū)使, 開發(fā)單位只去搶占舊城區(qū)的黃金商業(yè)地段, 而處于上線的偏街背巷無人問津, 那些長期居住在環(huán)境惡劣的居民急盼改建, 但又遙遙無期, 導(dǎo)致舊城區(qū)成片開發(fā)成為空談。

4.在舊城改造時, 建房、分房、賣房有人管, 但公建配套、市政配套無人問;只保開發(fā)單位的效益, 不管社會效益, 環(huán)境效益;重住宅、輕配套;只管地上, 不顧地下, 這樣等于新建一個舊城。

5.歷史文化、城市風(fēng)貌特色、生態(tài)環(huán)境受到嚴(yán)重破壞。一些城市在舊城改造中, 拆除了許多有地方特色的建筑, 從而失去了原有歷史文化風(fēng)貌。北京的香山和武漢的龜山都是城市生態(tài)環(huán)境的風(fēng)水寶地, 但自修了香山飯店及在龜山修了“三國城”之后, 生態(tài)環(huán)境便遭到破壞, 造成許多永久的遺憾。

三、舊城改造的宏觀控制

1.應(yīng)對所擬改造的舊城區(qū)建筑、質(zhì)量、面積、外觀、產(chǎn)權(quán)、人口等情

況作綜合調(diào)查, 采集足夠資料, 以供進行研究。

2.應(yīng)以規(guī)劃為龍頭, 對舊城土地使用性質(zhì)、建筑高度、密度、容積率作強化控制, 對建筑營造、環(huán)境、公建配套、城市設(shè)計提出法規(guī)要求。

3.要充分考慮舊城原有空間結(jié)構(gòu)和社會形態(tài)、地段特點、文化價值等特點, 分別采取維護, 整治、拆除重建等多種改建方式。

4.舊城區(qū)的改造方案, 要反復(fù)多次推敲, 精益求精, 選出最優(yōu)方案, 體現(xiàn)政府意圖, 照顧居民要求, 重視投資方的經(jīng)濟利益, 取得共識意見。

5.強化政府行為的指導(dǎo)和控制, 絕對避免越改越亂的情況出現(xiàn), 政府有關(guān)職能部門, 必須對開發(fā)單位開發(fā)項目的全過程進行監(jiān)管, 要動用法規(guī)和行政手段, 不要簡單地用罰款來解決問題, 因為開發(fā)單位寧愿罰款也要突破指標(biāo), 那樣所獲利潤遠大于罰款。對開發(fā)過程中人為的將資金濫用或轉(zhuǎn)移, 政府要予以特別監(jiān)管, 因為建設(shè)資金外流, 肯定會造成建設(shè)周期一拖再拖, 國家和拆遷戶肯定要在經(jīng)濟上蒙受損失。公建配套設(shè)施要確保, 因為這是能否充分發(fā)揮使用功能的物質(zhì)技術(shù)手段。

6.要高度重視保護歷史文化, 保護古城風(fēng)貌。對歷史文化的保護、在舊城改造中普遍認識不足、重視不夠, 有一批具有城市風(fēng)貌的舊街區(qū), 在大拆大建中夷為平地,造成的損失已無可彌補。應(yīng)該認識到豐富的歷史文化是城市內(nèi)涵高層次, 高品位的標(biāo)志, 應(yīng)予以保護。

四、舊城改造的理想目標(biāo)

建立完善的城市規(guī)劃控制體系, 用控制性詳規(guī)對舊城改造實施控制, 其中的內(nèi)容包括: 舊城改造性質(zhì)、規(guī)模、用地分類、土地利用強度、建筑天際線控制, 容積率獎勵等。堅持統(tǒng)一

規(guī)劃成片開發(fā)的路子, 要把盈利少的多層住宅區(qū)和盈利多的中心商業(yè)區(qū), 搭配在一起批租給開發(fā)單位, 使舊城改造整體協(xié)調(diào)啟動。要用小康型的標(biāo)準(zhǔn)來建造人們渴望的新型住宅, 按現(xiàn)代化的家庭生活行為需要進行設(shè)計,使這種住宅功能完備、裝修精美、設(shè)備齊全、環(huán)境優(yōu)雅, 能較好體現(xiàn)居住區(qū)的舒適性、安全性和文明性。城市設(shè)計是舊城改造的重要內(nèi)容之一, 其中的市政和公建配套, 一定要確保,水、電、氣進入家家戶戶, 道路網(wǎng)絡(luò)暢通無阻, 廣場和綠化園林有適當(dāng)布置, 生活服務(wù)設(shè)施要齊全。總之住宅外的大環(huán)境要優(yōu)美宜人。建立一種新型的社區(qū)關(guān)系, 在改造后的城區(qū)或新區(qū),應(yīng)由物業(yè)管理中心或社區(qū)服務(wù)中心主持組織鄰里互幫互助網(wǎng)絡(luò), 使獨門獨戶單元住戶、人際之間充滿親情和樂趣, 避免冷漠和孤獨。保護歷史文化和建筑環(huán)境, 傳統(tǒng)的街坊、里弄都有一定的歷史價值, 北京菊兒胡同改建, 以多層四合院方式進行舊城改造;福州完整的保留了“三坊七巷”, 這些都成功地使歷史文化得以延續(xù), 為保護舊城歷史文化創(chuàng)造了一個好范例。綜上所述, 舊城改造是一個復(fù)雜的建設(shè)過程, 不能單一用經(jīng)濟效益來分析決策, 應(yīng)根據(jù)舊城區(qū)地段特點,因地制宜, 因勢利導(dǎo)綜合改造和再開發(fā)。

第三篇：舊城改造的社會性思考

舊城改造的社會性思考

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? 作者： 張伊娜 王桂新 來源：城市問題 瀏覽：

1827舊城改造由于其復(fù)雜性、系統(tǒng)性，及其直接導(dǎo)致的社會沖突現(xiàn)象而成為當(dāng)前中國討論的一大熱點。隨著現(xiàn)代主義、鄰里思想、新都市主義等城市規(guī)劃理論的發(fā)展，舊城改造也越來越注重從人的需要出發(fā)對舊城區(qū)進行改造或者重建。與此相呼應(yīng)，衡量舊城改造效果的評價體系，也從以往的實質(zhì)性效益、經(jīng)濟性效益向社會性效益轉(zhuǎn)變，即不僅僅滿足于完善公共設(shè)施、改善市區(qū)環(huán)境，使之成為更適合居住、工作或休憩的場所，從而提高物業(yè)價值，改善地區(qū)經(jīng)濟狀況，增加政府稅收或減少政府支出，而且希望通過反映并代表公眾心聲和利益的更新，使舊城可持續(xù)改善，社區(qū)可持續(xù)發(fā)展，居民和諧生活。

然而縱覽中國期刊網(wǎng)1994—2005年間發(fā)表的324篇相關(guān)論文，可以看出目前國內(nèi)更多地是從舊城改造的物質(zhì)層面進行研究，比如舊城改造中的房屋拆遷問題、資金來源問題、容積率補償、城市景觀等問題，而從社會性角度去深入探究的很少。但舊城改造的社會問題及相關(guān)社會現(xiàn)象，卻是當(dāng)今人們關(guān)注的焦點。本文力求從舊城改造中的社會性、公共性角度出發(fā)，探討新時期舊城改造中存在的不足之處及其原因，并提出相應(yīng)的設(shè)想。

所謂社會性角度，是指從人本角度出發(fā)，充分反映社會各階層的共同利益，實現(xiàn)社會和諧。本文中所討論的舊城改造的社會性問題主要從兩方面考慮。第一，舊城改造的社會公平性問題。目前的舊城改造仍舊期望以大規(guī)模的城市改造來突破城市發(fā)展中的物質(zhì)化困境，沒有充分意識到舊城之所以傳統(tǒng)經(jīng)濟和社會基礎(chǔ)損耗嚴(yán)重、居住環(huán)境劣化，其根源在于舊城居民收入下降并成為“弱勢群體”。物質(zhì)、經(jīng)濟、社會和環(huán)境問題的相互交叉和影響，使城區(qū)破舊與環(huán)境惡劣、經(jīng)濟蕭條、社會階層下滲等惡性循環(huán)不斷重演。這些問題，并不能通過拆遷簡單解決，因為其所涉及的是社會公共利益再分配的公平性問題。第二，舊城住戶賴以生存的社會生活環(huán)境的突變問題。通常我們更多地關(guān)注歷史建筑及傳統(tǒng)風(fēng)貌在舊城改造中的拆毀或喪失，其實居民長期的精神依托、活動場所缺失而導(dǎo)致的交往主動性的消失殆盡是更重要的社會問題。

一、我國舊城改造引發(fā)的社會性問題

1.動遷導(dǎo)致的社會公平缺失

根據(jù)馬修?埃德爾(Mathew Edel)的“有效出價曲線”研究，低收入水平家庭較之其他人，更加依賴于市中心，因為往返于市郊之間的昂貴交通費用會削減他們的住宅標(biāo)準(zhǔn)和其他生活花費。然而隨著城市更新，舊城環(huán)境改善，地價抬高，低收入居民被迫重新選擇居住地點，這種情況被稱為“過濾淘汰”。

在我國大多數(shù)的大城市發(fā)展中，舊城改造總體上體現(xiàn)出這種“過濾淘汰”的現(xiàn)象，城市中心區(qū)的“貴族化”已成定局。這主要是因為：首先，一些商業(yè)和文化中心設(shè)在舊城，抬高了舊城的地價；其次，也是最主要的原因是大城市的交通狀況。我國的大城市不同于美國那樣的“小汽車城市”，還十分依賴于公共交通，非機動車出行也比較多。因此郊區(qū)相對市區(qū)來說，由于交通不便，吸引力非常低。隨著地價上漲，低收入者“過濾淘汰”遷往郊區(qū)，不僅造成他們上下班、上下學(xué)不便，又被迫承擔(dān)了更多的交通費用，生活水平差距將繼續(xù)拉大。這種城市的“聚焦效應(yīng)”，不僅對保護舊城不利，更損害了社會公平。而我國當(dāng)前的舊城改造過程中往往忽略了這一社會性問題。

2.社會公共空間、交往節(jié)點的斷裂

社會生活總是圍繞特定的場所來展開的，舊城區(qū)有其獨特且完整的場所系統(tǒng)，它滿足了老城區(qū)居民對社會生活多樣化的要求。近入尺度的公共空間、社會交往節(jié)點便是舊城區(qū)社會網(wǎng)絡(luò)形成發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和空間載體，而尺度宜人的街道、利于交往的空間以及輕松和諧的鄰里關(guān)系構(gòu)成了富有人情味的老城鄰里生活。而在舊城區(qū)的改造過程中，這種社會空間的交往模式遭遇了極大的破壞。從圖1看，同樣1公頃的占地面積，老城區(qū)(以石庫門里弄為代表)由于其低密的建筑群，可以使居民在門洞口形成256個交往節(jié)點，而改造后的新區(qū)只匯成了15個交往點。公共空間和節(jié)點的交往媒介的喪失，使得舊城更新后，人們再也尋不回以往親切、適宜的社會交往空間了。

? 3.社會場所精神的暗淡

目前的舊城區(qū)改造，尤其是有一定歷史的街區(qū)改造，往往面臨著這樣的問題：人口密度與保護發(fā)展的矛盾。眾所周知，傳統(tǒng)民居所能容納的人口密度較低，而舊城區(qū)一代代不斷繁衍的人口使居住空間變得擁擠不堪，原先一戶家庭居住的院落如今有三四戶共同居住。因此居民在庭院內(nèi)為爭取居住空間見縫插針、違章搭建，使得舊城區(qū)傳統(tǒng)院落的建筑格局和風(fēng)貌受到嚴(yán)重破壞。因此，規(guī)劃者往往會通過降低居住人口密度、提高居住人口素質(zhì)或根本改變該地區(qū)的用地性質(zhì)來緩解舊城區(qū)保護與更新的矛盾。而這種改造模式通常又落入另一怪圈，即“保物不保人”。這在一些歷史文化街區(qū)和歷史文化名城的改造中尤為突出。為了更好地留住一些老建筑，改造方往往把那些早已與老城區(qū)融為氣體的居民遷移到其他地方，將歷史文化街區(qū)或者老城區(qū)變?yōu)橐粋€毫無生氣的博物館，作為活化石供游人觀賞。殊不知，“人物一體”、“動靜交融”的場所精神才是舊城區(qū)真正的魅力所在。

二、社會性缺失的根源追溯

1.經(jīng)濟主導(dǎo)的傳統(tǒng)舊城改造模式

舊城改造的認識首先是從經(jīng)濟層面開始，地價的級差效應(yīng)使舊城用地

成為開發(fā)商追求高額利潤的競爭地。的確，在市場經(jīng)濟中，城市再開發(fā)只有在建筑、出售或租賃新場地所得收入超過土地征用、場地清除和建設(shè)的成本才是可能的。基于這一利益動機，目前我國的舊城改造多趨于高密度開發(fā)。因此，為了維護開發(fā)收支平衡，以經(jīng)濟為主導(dǎo)的改造模式必然會片面追求經(jīng)濟效益，導(dǎo)致建筑密度和容積率過高，造成現(xiàn)實基礎(chǔ)設(shè)施和交通容量難以適應(yīng)高強度開發(fā)，從而導(dǎo)致城市環(huán)境進一步惡化，基礎(chǔ)設(shè)施超負荷，使舊城改造越改越擠、越改越糟。

早在20世紀(jì)90年代，楊志明等就提出了舊城改造的幾個誤區(qū)：黃金地段成寵兒，偏街背巷成棄兒；急功近利、大拆大建，造成了資源的極大浪費；舊城改造越改越擠。這些問題概括起來，都是由于市場經(jīng)濟體制下政府盲目注重經(jīng)濟開發(fā)，開發(fā)商片面追求商業(yè)利益，導(dǎo)致舊城改造成為開發(fā)商主導(dǎo)的無序開發(fā)。

隨著中國城市規(guī)劃體制的不斷完善和“和諧社會”的提出，這些問題已經(jīng)開始得到重視。但是這些問題的背后，是業(yè)主、開發(fā)商、政府各方利益的博弈，因而在很長的一段時間內(nèi)，問題將繼續(xù)存在，并仍將成為當(dāng)前舊城改造中社會性缺失的最為主要的根源。

同時，舊城改造“經(jīng)濟至上”的價值觀在規(guī)劃上最直接的體現(xiàn)就是：城市形象有所改觀，城市意象就此抹煞。一切帶有經(jīng)濟色彩的建設(shè)活動往往漠視了城市社會性的主導(dǎo)地位，由此造就出粗糙的、毫無人情味的“千城一面”的城市形象，破壞了原有的場所價值和人文活動。

2.民主意識不強，公眾參與不足

西方國家早在20世紀(jì)60年代就紛紛建立了城市規(guī)劃的市民參與體制，并在理論與實踐的探索中取得了一系列成果。1960年代初，美國的達維多夫(Paul Davidoff)倡導(dǎo)了“規(guī)劃的選擇理論”，并隨后提出了“倡導(dǎo)性規(guī)劃”概念，成為城市規(guī)劃市民參與的理論基礎(chǔ)。1969年，英國市民參與規(guī)劃委員會的題為《人民與規(guī)劃》的報告，為市民參與城市規(guī)劃提供了最早的制度框架、參與過程和有關(guān)方法和手段。同年，美國社會學(xué)家阿恩斯坦(Sherry深蒂固Arnstein)從“市民的力量”的觀點出發(fā)，對市民參與進行了七個層次的分類，稱之為“市民參與的階梯”，成為市民參與的經(jīng)典文獻和理論依據(jù)。

中國直到1980年代末才將公眾參與的理念引入我國城市規(guī)劃學(xué)界。隨著“以人為本”、“民主參與”等現(xiàn)代規(guī)劃理念的逐步融入，“市民參與”的呼聲也越來越高。但從總體情況來看，還是談重要性的多，講實施途徑的少；談理論概念的多，講具體策略的少，缺乏對具體操作的切實指導(dǎo)作用?？v觀中國現(xiàn)階段的市民參與方式，可謂是“被動式”的參與。在規(guī)劃前期僅局限于設(shè)計者為調(diào)查現(xiàn)狀而走訪群眾，展開座談、咨詢等形式的調(diào)查；規(guī)劃編制過程中的市民參與則多為設(shè)計方案的公開展示和群眾評價；而在規(guī)劃審批階段則僅限于學(xué)術(shù)研究機構(gòu)和地方政界的精英層次的參與，主要是專

家論證，地方人大審批，基本沒有市民的身影；規(guī)劃實施階段的市民參與多是針對某項建設(shè)所產(chǎn)生的公害問題。而真正意義上的“主動式”參與——即全面而有效地反映市民期望，引導(dǎo)市民主動參與實際規(guī)劃全過程的方法和體系依然非常缺乏。根據(jù)阿恩斯坦的階梯理論，中國的公眾參與城市規(guī)劃的現(xiàn)狀只能歸為最低層次的“偽參與”和“象征性參與”。

雖然，舊城改造中如何切實保護居民的切身利益、維護社會治安穩(wěn)定已成為當(dāng)前討論的熱門話題，但是當(dāng)前我國的舊城改造還是帶有一定政治色彩和強制性，拆與不拆由政府或開發(fā)商說了算，市民參與力度、影響分量過弱，在政府、市民、開發(fā)商三者關(guān)系中始終處于被動的劣勢狀態(tài)。然而這個問題短期內(nèi)很難解決，它取決于中國民主體制的建設(shè)。民主意識不增強，很難在具體的操作層面上有實質(zhì)性的突破。

3.法律條款的不嚴(yán)密，使既得利益者有機可乘

目前法律上仍缺乏對“公共利益”的系統(tǒng)解釋及其范圍的明確界定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l規(guī)定：“為公共利益需要使用土地的；為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)”。在某種程度上，公共利益等同于建設(shè)需要，而作為業(yè)主，在認定土地被征用是否符合公共利益方面則沒有參與的權(quán)利。于是一些地方政府往往以公共利益為借口，隨意啟動征地權(quán)，從而使被征地的所有者的利益受到了侵犯。同時，現(xiàn)行的法律條款也賦予了業(yè)主一定的權(quán)利，國土資源部《征用土地公告辦法》第十五條指出：“因未按照依法批準(zhǔn)的征用土地方案和征地補償、安置方案進行補償、安置引發(fā)爭議的，由市、縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由上一級地方人民政府裁決”。但是，“征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施”?？梢?，即使業(yè)主對拆遷的裁決不服，至多也只能得到經(jīng)濟上的賠償，而這塊空間將不再屬于他們。這也是目前部分舊城改造項目能在一片非議中順利實施的法律依據(jù)。?

三、走出困頓的策略探索

1.政府立場：公平〉效率

幾乎在所有的城市中心區(qū)更新改造過程中，都出現(xiàn)過不同程度的各種利益之間的沖突：經(jīng)濟發(fā)展對土地的壓力、房地產(chǎn)開發(fā)商的利益、歷史遺產(chǎn)保護的要求及當(dāng)?shù)鼐用竦睦嫦嗷ソ豢?。絕大部分城市，低收入家庭都聚集在市中心舊城，如果不采取措施，任何形式的更新、改造和整修的結(jié)果必然是低收入的居民被迫遷走，代之以較高收入的階層與高檔的旅游和商業(yè)設(shè)施。

原有居民被迫搬遷，傳統(tǒng)社區(qū)被破壞，由此造成嚴(yán)重的社會問題，這已成為不少城市的共性問題。在埃塞俄比亞首都，政府拆除市中心不符合標(biāo)準(zhǔn)的舊住宅，用作商業(yè)性開發(fā)，并在郊區(qū)為被迫搬遷的居民建設(shè)新的住房。但有研究指出，由此造成的失業(yè)、長途交通通勤等社會問題后果是嚴(yán)

重的。在巴西的薩爾瓦多，聯(lián)合國教科文組織對其城市歷史建筑群給予高度評價，但是舊城中心區(qū)嚴(yán)重衰敗。于是政府于1990年前后展開對城市歷史建筑的大規(guī)模整治和維修，結(jié)果同樣導(dǎo)致長期在這里居住的居民幾乎全部被迫搬遷。時至今日，旅游業(yè)并沒有如政府想象的那樣蓬勃發(fā)展起來?？梢钥吹?，這顯然不是有利于可持續(xù)發(fā)展的城市復(fù)蘇途徑。另一方面，那些外遷的居民經(jīng)濟壓力增大，形成了新的社會問題。因此，從國外舊城改造的經(jīng)驗教訓(xùn)可以得知，就地整治是更為適當(dāng)?shù)母纳凭用窬幼l件的方法。這就需要政府的強有力政策支持和保證，盡可能保證原有居民在更新或改造后仍能留在原來的住房中，這將從根本上避免動拆遷導(dǎo)致的社會再分配的公平喪失問題。目前上海已有不少地區(qū)采取了這種“原拆原建”的方式，社會沖突明顯減少。

2.規(guī)劃師與居民對社會網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的雙向控制

居住社區(qū)的形成發(fā)展，是由規(guī)劃師與居民共同控制，而且在很大程度上是由當(dāng)?shù)鼐用裨陂L期的社區(qū)生活中逐漸完成的。舊城更新過程中，對社區(qū)的任何保護規(guī)劃及再開發(fā)都應(yīng)從居民的切身利益及社會網(wǎng)絡(luò)的長期動態(tài)發(fā)展出發(fā)。任何急功近利的規(guī)劃設(shè)計必然不具有長久的生命力，最終將導(dǎo)致傳統(tǒng)社區(qū)的瓦解。更新改造中應(yīng)該為社區(qū)發(fā)展留有自行發(fā)展的空間，因此應(yīng)由規(guī)劃師把握總體方向，居民廣泛進行公共參與。這里所提出的公共參與并不局限于個人對一部分公共活動的直接參與，而是泛指加強橫向開放式的、自下而上與自上而下雙向運行的，全體居民與規(guī)劃師的共同合作。尋求規(guī)劃師與居民的雙向交流，并對社會網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展完善進行有效的雙向控制，不失為一種值得在城市更新活動中加以倡導(dǎo)的新形式。同時舊城改造中的規(guī)劃師不應(yīng)遵循傳統(tǒng)的“項目結(jié)、人走”的模式，應(yīng)長期關(guān)注舊城區(qū)更新的動態(tài)發(fā)展，隨時通過雙向溝通的方式改進規(guī)劃方案。

如同建設(shè)部部長汪光燾指出的那樣，當(dāng)今的城市規(guī)劃是一種公共政策。所謂公共政策，必然與公眾的利益緊密結(jié)合在一起，公眾必然需要參與，并且從規(guī)劃開始，就要變被動為主動，做到自己的社區(qū)自己開發(fā)。例如美國，許多社區(qū)都有自己的規(guī)劃組織，他們自己雇傭規(guī)劃者來為自己的社區(qū)進行規(guī)劃；規(guī)劃者作為被雇傭者出現(xiàn)，規(guī)劃者和業(yè)主的身份與中國正好相反。當(dāng)然，這種方式目前在中國未必行得通，但舊城改造若要保護原有的社會性特征和歷史特征，就必須走這條路，使得民眾擁有足夠的民主意識，同時輔以強大的法律保證。

3.居民參與式的“小規(guī)模漸進式開發(fā)”模式

在討論了保障社會公正問題，明確了公眾參與的必要性后，就需要從經(jīng)濟杠桿的角度考慮，如何根據(jù)居民的經(jīng)濟承受能力和實際需要來確定更新改造的方法和內(nèi)容，以節(jié)省費用，減少對居民的經(jīng)濟壓力，達到事半功倍的效果。這就需要通過規(guī)劃操作的引導(dǎo)，鼓勵以不同形式的居民參與方式來推進漸進式小規(guī)模整治改造。這不僅可改善居民的居住條件，還可實現(xiàn)舊城居住社區(qū)與歷史街區(qū)中社會網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)文脈的繼承和發(fā)展。尤其對

私房比例較高的舊城來說，更是一種好的方法。

從筆者2005年對山東曲阜明故城的社會調(diào)查來看，明故城由于歷史原因，絕大部分家庭的住房是私房，這個比例在111份問卷中高達97.3%。如此高的住房私有化程度，若要通過拆遷方式對舊城進行更新無疑是困難重重。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)70%以上的住戶愿意自己出錢對自己的住宅進行修復(fù)和改善，21%希望個人和政府共同承擔(dān)修復(fù)?？梢姶蟛糠志用駥⑴c舊城更新的意愿是非常強烈的，然而他們卻沒有指導(dǎo)性的規(guī)劃設(shè)計去加以引導(dǎo)，更沒有實際施工人員去指導(dǎo)他們修復(fù)，才使得目前曲阜明故城破壞嚴(yán)重。因此若能加強規(guī)劃引導(dǎo)，提供技術(shù)幫助，這種居民參與式的“小規(guī)模漸進式開發(fā)”模式是完全可行的。

可見，如果我們能在舊城更新中，鼓勵居民的合作參與，完全有可能保留現(xiàn)有城市肌理，維護并增強居住區(qū)的復(fù)原力，同時使經(jīng)濟支出也得以控制，更重要的是，使原有的豐富的社區(qū)交往網(wǎng)絡(luò)在建筑硬環(huán)境得以改善后，還能繼續(xù)延續(xù)和發(fā)展。

第四篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現(xiàn)狀

a.b.南門片區(qū)：舊城改造快速推進的條件

南門片區(qū)位處南充市順慶區(qū)南門壩濱江生態(tài)走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區(qū)交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區(qū)居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區(qū)均是居住區(qū)，無商業(yè)形態(tài)，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強三區(qū)的溝通，符合城市規(guī)劃。

b.西門片區(qū)：舊城改造難度主要的原因

西門片區(qū)主要以西門市場為中心。西門片區(qū)是舊城商業(yè)區(qū)，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區(qū)的商業(yè)價值，拆遷才具可操作性。

西門片區(qū)商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區(qū)的商業(yè)價值。

西門市場產(chǎn)權(quán)的分割，形成眾多的小業(yè)主。在改造中，各個小商戶漫天要價，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發(fā)展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個雜亂無序的片區(qū)，政府無從下手，無法改變現(xiàn)狀，只得任其發(fā)展。西門片區(qū)成為了一個自生自滅的市場。

只有建成一個新的服裝批發(fā)市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個西門片區(qū)的衰落。

富民服裝城在西門片區(qū)舊城改造中的作用

富民服裝城是一個集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環(huán)境舒適，價格比西門低三分之二，環(huán)境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。

第五篇：舊城改造

改造原因

城市舊居住區(qū)，是在一個城市的長期歷史發(fā)展中，逐步形成的，也是城市各個歷史時期的發(fā)展縮影。舊城一般指的是在市區(qū)的一些小區(qū)或者是廠房的改造,主要是因為這些小區(qū)和廠房年代久遠,好多已經(jīng)成為危房,所以必須實行改造,這種改造相對來說補償要高一些。舊城區(qū)通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統(tǒng)風(fēng)貌比較完整，但同時也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎(chǔ)設(shè)施比較陳舊、房屋質(zhì)量比較差等問題。

編輯本段改造效果

通過舊城區(qū)改造，城市的各個方面都有較大的發(fā)展和變化。第一，舊城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)基本建成，道路交通矛盾日益緩解；第二，公用配套設(shè)施供需總量基本平衡，服務(wù)供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化；第三，城市環(huán)境質(zhì)量得到有效控制，并呈改善趨勢；第四，住宅長期短缺的矛盾得到根本性扭轉(zhuǎn)，住宅建設(shè)飛速發(fā)展。編輯本段問題、矛盾

舊居住區(qū)改造是一個復(fù)雜的綜合系統(tǒng)，它涉及到社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、文化效益等多方面的平衡與完善，關(guān)系到政府部門、房產(chǎn)開發(fā)商和普通居民的利益分配。由于舊居住區(qū)改造的系統(tǒng)性和復(fù)雜性，我國的城市舊居住區(qū)改造還面臨著一些問題和矛盾：

一、對經(jīng)濟效益的過度注重和對社會效益的忽視；

二、傳統(tǒng)改造手段的成本居高不下；

三、輕視文化效益——歷史風(fēng)貌和城市景觀特色的喪失；

四、改造手段的單一和體制的不完善；

五、公眾參與仍然薄弱。

編輯本段發(fā)展趨勢

目前，我國城市舊居住區(qū)改造呈現(xiàn)多種模式、多個層次推進發(fā)展態(tài)勢，改造模式由過去單純的“舊區(qū)改造”轉(zhuǎn)向“舊區(qū)再開發(fā)”。概括起來，現(xiàn)階段我國城市的舊居住區(qū)改造呈現(xiàn)出以下趨勢：

一、城市發(fā)展對經(jīng)濟和環(huán)境效益提出更高層次要求；

二、公眾參與程度不斷提升；

三、趨向法制化、民主化和多元化。