第一篇：一手商品房備案流程

一手商品房備案流程

一、預(yù)售登記備案（房管局）

預(yù)備如下資料：

1、商品房預(yù)售許可證；（原件、復(fù)印件）

2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（原件、復(fù)印件）

3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)書(shū)；（原件、復(fù)印件）

4、國(guó)有土地使用權(quán)證；（原件、復(fù)印件）

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（原件、復(fù)印件）

6、組織機(jī)構(gòu)代碼證；（原件、復(fù)印件）

7、預(yù)售款戶(hù)監(jiān)理協(xié)議書(shū)；（原件、復(fù)印件）

8、總平面圖；（原件、復(fù)印件）

9、樓盤(pán)及價(jià)格明細(xì)表；（原件、復(fù)印件）

10、用地規(guī)劃許可證；（原件、復(fù)印件）

11、小區(qū)或商業(yè)地址門(mén)牌；（原件、復(fù)印件）

12、法人代表證明書(shū)；（原件、復(fù)印件）

13、委托書(shū)；（原件、復(fù)印件）

注：以上資料均需在復(fù)印件上加蓋公章

過(guò)程：

1、到陽(yáng)東交易所咨詢(xún)一手商品房樓盤(pán)備案需要的資料（余所指正缺少的資料）

2、余所鑒定

3、復(fù)印件到行政服務(wù)大廳蓋與原件相符章

4、現(xiàn)場(chǎng)觀察

5、白蟻防治（繳納費(fèi)用）

6、防空（繳納費(fèi)用）

7、余所簽認(rèn)備案申請(qǐng)書(shū)

二、住宅維修基金需提交資料（物業(yè)所）

（一）1、預(yù)售許可證；（復(fù)印件加蓋公章）

2、組織機(jī)構(gòu)代碼證；（復(fù)印件加蓋公章）

（二）住宅維修基金開(kāi)戶(hù)登記

（三）1、單元批量開(kāi)戶(hù)電子表格（物業(yè)所加密）

2、單元批量開(kāi)戶(hù)紙式表格（一式三份）

第一聯(lián)：銀行留存

第二聯(lián)：開(kāi)發(fā)單元留存

第三聯(lián)：資金管理單元留存

（一）到農(nóng)業(yè)銀行領(lǐng)取維修資金數(shù)據(jù)采集表，填好加蓋公章（開(kāi)發(fā)商、物業(yè)所）過(guò)程：

1、填住房維修資金開(kāi)戶(hù)登記表

（門(mén)牌地址、聯(lián)系人、聯(lián)系電話(huà)、棟名稱(chēng)、預(yù)售證號(hào)、單元應(yīng)開(kāi)戶(hù)數(shù)、單元地址、套內(nèi)建筑面積、公共分?jǐn)偯娣e、總建筑面積）

2、物業(yè)所審批蓋章，銀行審批蓋章

3、銀行開(kāi)戶(hù)

4、填物業(yè)區(qū)域采集模板

5、填住房維修資金繳納表

三、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同（人秘股）

預(yù)售備案辦好后，辦理CA數(shù)字證書(shū)，再購(gòu)買(mǎi)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

（二）辦理CA數(shù)字證書(shū)需提交如下證件：

1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）

2、組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）

3、法人代表及企業(yè)員工身份證各一份

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)副本

5、《企業(yè)員工數(shù)字證書(shū)申請(qǐng)表》一份

注：以上資料均需復(fù)印件，并在復(fù)印件上加蓋公章，二代身份證需正反兩面復(fù)印。

（二）以上資料各需一式二份

第一份：郵寄到肇慶市泰格軟件有限公司

第二份：陽(yáng)東房管局人秘股備案

過(guò)程：

1、到人秘股拿CA數(shù)字證書(shū)資料

2、資料一式兩份，一份人秘股備案，一份寄肇慶泰格軟件公司

3、等待泰格軟件寄回CA數(shù)字證書(shū)

4、安裝CA數(shù)字證書(shū)

5、填預(yù)售許可證資料，再提交，等待審批

6、填樣本合同，再提交，等待審批

7、樣本合同批下，即可馬上簽合同

第二篇：商品房備案

南寧市商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上管理認(rèn)證辦理流程

一、注冊(cè)

開(kāi)發(fā)企業(yè)登陸網(wǎng)址http://，點(diǎn)擊進(jìn)入

“新版房屋權(quán)屬管理系統(tǒng)” 進(jìn)行開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)信息注冊(cè)。此注冊(cè)系統(tǒng)只允許登陸注冊(cè)一次，網(wǎng)絡(luò)斷開(kāi)或重新登陸無(wú)效。如注冊(cè)失敗請(qǐng)咨詢(xún)業(yè)務(wù)電話(huà)。

于C座三樓產(chǎn)權(quán)交易中心辦證大廳47號(hào)窗口提交如下資料

憑授權(quán)經(jīng)辦人身份證在C座三樓產(chǎn)權(quán)交易中心辦證大廳47號(hào)窗口領(lǐng)取密匙盤(pán)。

四、領(lǐng)取密匙盤(pán)后到C座6樓609室學(xué)習(xí)建立樓盤(pán)表。

五、建立好樓盤(pán)表信息后經(jīng)產(chǎn)權(quán)中心相關(guān)業(yè)務(wù)科室審核做預(yù)售申請(qǐng)。

六、取得預(yù)售證之后與我中心簽訂《南寧市房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)合同》

七、開(kāi)發(fā)企業(yè)需按與我中心簽訂的《南寧市房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)合同》

第五條向我中心繳納網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)費(fèi)(經(jīng)適房、廉租房請(qǐng)開(kāi)據(jù)證明)。

八、完成以上相關(guān)手續(xù)后由我中心培訓(xùn)網(wǎng)上簽約網(wǎng)上備案。

業(yè)務(wù)咨詢(xún)電話(huà)：0771-5666833

第三篇：購(gòu)買(mǎi)一手房流程

選好房子,和開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房合同后就可以交定金,開(kāi)發(fā)商會(huì)給你定金收據(jù)。開(kāi)發(fā)商會(huì)給你一套貸款都需要交的資料,并算好你的首付款比例,和貸款年限,這些都在購(gòu)房合同中有體現(xiàn)。2 第二次,交首付款和貸款資料給開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商上交給銀行。3 貸款資料都需要:雙發(fā)的身份證,戶(hù)口簿,結(jié)婚證復(fù)印件及公證書(shū)。戶(hù)口簿公證和婚姻公證書(shū)。收入證明,一般家庭月收入要在月還款額的1.5倍。貸款申請(qǐng)表。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)書(shū)。4 辦理的房屋抵押貸款都是由開(kāi)發(fā)商做過(guò)渡擔(dān)保的,所以開(kāi)發(fā)商幫助貸款是必定的。5 房屋交工時(shí),要交房屋維修基金,契稅3%,印花稅0.05%,辦理房本的費(fèi)用,取暖費(fèi),物業(yè)費(fèi)用。一般物業(yè)公司都已經(jīng)進(jìn)駐。50萬(wàn)左右的房子這幾項(xiàng)加起來(lái)1萬(wàn)元。6 貸款合同,買(mǎi)房合同,業(yè)主本人留一份。以前的收據(jù)換成正式**。7 拿鑰匙,實(shí)地測(cè)量,缺平米,退錢(qián)給你。沒(méi)有按期交房也要按實(shí)際天數(shù),簽約的實(shí)際罰金退費(fèi)給你。

購(gòu)買(mǎi)一手房流程

流程：審查→簽約→付款、按揭貸款→收房→產(chǎn)權(quán)→裝修

1、審查，購(gòu)房的必要準(zhǔn)備

（1）審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說(shuō)明其開(kāi)發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)。（2）審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍

如果開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上沒(méi)有銷(xiāo)售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，那么開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為就是違法經(jīng)營(yíng)，購(gòu)房者與其簽訂的售房合同有可能是無(wú)效合同。

（3）審查“五證”

“五證”和“兩書(shū)”是合法售房的證明文件。購(gòu)房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商出示“五證”和“兩書(shū)”?！拔遄C”是指：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工證》、《商品房預(yù)售許可證》。“五證”中最重要的是國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。

此外，如果是現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)，則開(kāi)發(fā)商無(wú)須辦理（4）所述預(yù)售許可證。

“二書(shū)”是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格后通知買(mǎi)房人收房時(shí)提供的兩份法律文件，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。（4）審查所要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否已被抵押

根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定，抵押“登記部門(mén)登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印?！辟I(mǎi)房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門(mén)要求了解自己希望購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)的抵押情況。

（5）謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)

購(gòu)房者從開(kāi)發(fā)商那里了解樓盤(pán)情況，聽(tīng)到的往往都是對(duì)此項(xiàng)目的溢美之詞。廣告、樓書(shū)、沙盤(pán)、樣板間在合同的締結(jié)過(guò)程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。針對(duì)這種情況，一方面建議您全面理解開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳，不屬于開(kāi)發(fā)商所能夠解決的問(wèn)題，例如對(duì)周邊的學(xué)校、銀行等設(shè)施的承諾，您最好不要完全相信；另一方面還是建議您根據(jù)所購(gòu)樓盤(pán)的實(shí)際情況向?qū)I(yè)律師咨詢(xún)。

2、簽約，慎重而穩(wěn)妥的一筆（1）慎簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！?/p>

因此在“定金”或“約定不予退還費(fèi)用”的情況下，購(gòu)房者很可能處于被動(dòng)的地位，要么接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購(gòu)房者慎簽《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，注意協(xié)議書(shū)采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒(méi)有“另有約定”。

（2）填寫(xiě)合同文本空白處的注意事項(xiàng)

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中有許多空白和選項(xiàng)需要雙方當(dāng)事人選擇和填寫(xiě)。為了最大限度地保護(hù)購(gòu)房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容時(shí)一定要認(rèn)真審慎地對(duì)待。

第一、合同開(kāi)始的雙方當(dāng)事人項(xiàng)。關(guān)于“出賣(mài)人”和“買(mǎi)受人”的所有資料都要完整填寫(xiě)，不可有空項(xiàng)。如果出賣(mài)方有“委托代理機(jī)構(gòu)”或買(mǎi)受人有“委托代理人”，除要認(rèn)真填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容外，還要有合法有效的授權(quán)委托書(shū)“。

第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應(yīng)填寫(xiě)。填寫(xiě)的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時(shí)間、文號(hào)相一致。

第三、合同第三、四、五條在審查和填寫(xiě)時(shí)需要注意的是要結(jié)合所買(mǎi)房屋的實(shí)際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法，分?jǐn)偟谋壤P(guān)系是怎樣的。對(duì)合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對(duì)收房時(shí)可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范，并在合同中予以明確約定。

第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問(wèn)題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的取得為準(zhǔn)。確定違約金的比例要適當(dāng)，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應(yīng)考慮這方面問(wèn)題。

第五、第十四條，出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時(shí)正常開(kāi)通外，其他如燃?xì)狻㈦娫?huà)、寬帶網(wǎng)等，如有可能也應(yīng)作出明確約定。

第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問(wèn)題，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主所有，不經(jīng)業(yè)主同意，出賣(mài)人無(wú)權(quán)使用。（3）合同附件不能忽視

商品房買(mǎi)賣(mài)合同除主合同外，還包含四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。附件一般附在買(mǎi)賣(mài)合同的最后，容易被購(gòu)房者所忽視，而被不法開(kāi)發(fā)商所利用。事實(shí)上，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點(diǎn)必須提醒購(gòu)房者注意：

第一、房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。

第二、無(wú)論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來(lái)表示其內(nèi)容。

第三、買(mǎi)受人完全可以不受格式條款的限制，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。

3、付款（1）購(gòu)房款

房?jī)r(jià)款為每平方米（建筑面積）售價(jià)乘以建筑面積，或者每平方米（套內(nèi)建筑面積）售價(jià)乘以套內(nèi)建筑面積。合同統(tǒng)一文本的第六條“付款方式及期限”，這一條只給出了購(gòu)房者三種簡(jiǎn)單的選擇，即：一次性付款、分期付款和其它方式。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，分期付款對(duì)購(gòu)房者比較有利。尤其對(duì)于期房項(xiàng)目，購(gòu)房者可以按工程進(jìn)度分幾次向開(kāi)發(fā)商支付房款，直至商品房驗(yàn)收合格后再支付尾款，這樣對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都比較公平。(2)住宅稅費(fèi)

契稅：

印花稅 大修基金 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)

房屋所有權(quán)證工本費(fèi) 貼花稅

初裝費(fèi):在商品房交付使用時(shí)，一些購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)遇到“初裝費(fèi)”的問(wèn)題，例如，購(gòu)房款早已交清，但在交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻列出了5000多元的天然氣初裝費(fèi)的繳費(fèi)清單，這筆節(jié)外生枝的費(fèi)用，到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？

所以，除非購(gòu)房合同已經(jīng)明確約定了某項(xiàng)初裝費(fèi)由購(gòu)房者承擔(dān)，否則購(gòu)房者在入住后不承擔(dān)任何形式的初裝費(fèi)。建議購(gòu)房者最好在購(gòu)房合同中明確：“出賣(mài)人在交付房屋時(shí)不得就合同約定應(yīng)提供的設(shè)施向買(mǎi)受人收取任何合同約定以外的費(fèi)用?！北苊饨环繒r(shí)發(fā)生不必要的爭(zhēng)執(zhí)。

（3）、按揭貸款 A、按揭的條件

各銀行一般都要求按揭貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時(shí)具備以下條件：

具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份；

有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

具有購(gòu)房合同或協(xié)議，所購(gòu)住房?jī)r(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值。

在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)出具多種文件，主要包括：

身份證件（居民身份證、戶(hù)口簿或其它有效居留證件）；

貸款人認(rèn)可部門(mén)出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；

符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；

抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；

保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人資信證明；

以?xún)?chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門(mén)批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明。

B、按揭的風(fēng)險(xiǎn)

按揭制度對(duì)三方都有風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)最大，這一方面是由于購(gòu)房者的弱勢(shì)群體地位，另一方面也因?yàn)橘?gòu)房者法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)不足。購(gòu)房者在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：

開(kāi)發(fā)商取得銀行劃給的購(gòu)房者的貸款后，有可能挪作它用，或卷款潛逃；

開(kāi)發(fā)商首次涉足房地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，由于經(jīng)營(yíng)不善或其它原因，有可能導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾，無(wú)限期拖延交房；

房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)程序有可能違法，因而不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證；

有可能開(kāi)發(fā)商在建工程偷工減料，導(dǎo)致房屋質(zhì)量不合格；

有可能開(kāi)發(fā)商沒(méi)有銷(xiāo)售許可證或產(chǎn)權(quán)證提前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，導(dǎo)致合同無(wú)效；

開(kāi)發(fā)商將土地或房產(chǎn)抵押，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍賣(mài)、執(zhí)行，購(gòu)房者都無(wú)法實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的各種權(quán)利；

銀行有可能違約，不能按期放貸，導(dǎo)致買(mǎi)方與賣(mài)方的合同違約，雙方解除合同。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同確認(rèn)無(wú)效，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除“按揭”貸款

在商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》作出的規(guī)定。

4、收房

（1）收房糾紛的主要事由有：

延期交房；

房屋質(zhì)量問(wèn)題；

小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾不能兌現(xiàn)；

承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致。（2）驗(yàn)收材料很重要

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。所以交鑰匙就算交付使用。

收房時(shí)的隱患往往是簽約時(shí)埋下的。所以建議購(gòu)房者簽定一份對(duì)自己有利的合同，以避免收房時(shí)產(chǎn)生糾紛。另外，對(duì)于已經(jīng)產(chǎn)生的收房糾紛，建議購(gòu)房者與房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師商討，根據(jù)自己的實(shí)際情況，研究相應(yīng)的對(duì)策，以最大限度的維護(hù)您的合法權(quán)益。

5、產(chǎn)權(quán)證

（1）取得產(chǎn)權(quán)的重要性

《城市房屋登記管理辦法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)房屋登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)”。商品房所有權(quán)的取得是以房屋產(chǎn)權(quán)證的最后登記完成為準(zhǔn)，即拿到了產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者才真正成為房屋的所有人。

（2）開(kāi)發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證

建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，購(gòu)買(mǎi)商品房在規(guī)定期限內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，買(mǎi)房戶(hù)可向人民法院申請(qǐng)賠償損失，賣(mài)房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

6、裝修（1）何謂”精裝修房“

精裝修房一般有兩種：第一種是開(kāi)發(fā)商供應(yīng)材料并組織裝修公司做精裝修，最后交到購(gòu)房者手上的是成品房。第二種是菜單式，為了滿(mǎn)足個(gè)性化的需要，購(gòu)房者在菜單內(nèi)挑選，開(kāi)發(fā)商集體采購(gòu)并施工。

有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商售房時(shí)同購(gòu)房者簽訂合同約定是毛坯房，讓購(gòu)房者在收房時(shí)跟開(kāi)發(fā)商選好的裝修公司簽精裝修合同，這樣的項(xiàng)目不是樓市中的精裝修房。（2）買(mǎi)精裝房要簽好同及附件

購(gòu)房者在買(mǎi)精裝修房時(shí)應(yīng)注意下列幾點(diǎn)：

一是精裝修房的價(jià)格中包含裝修費(fèi)用。精裝修是房屋的組成部分而不是獨(dú)立存在的，簽約時(shí)應(yīng)注意到房屋價(jià)款的組成不是簡(jiǎn)單的普通房屋的價(jià)錢(qián)和精裝修的費(fèi)用相加。

二是單獨(dú)標(biāo)明裝修標(biāo)準(zhǔn)?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》中的附件三，是對(duì)裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，建議購(gòu)房者從裝修的設(shè)計(jì)、布局、施工工藝及所有裝修項(xiàng)目名稱(chēng)、建材品牌、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格等給予詳細(xì)明確的約定。

三是驗(yàn)收。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收主體以及驗(yàn)收程序等，應(yīng)在合同中約定。驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可直接約定按照《高級(jí)裝飾工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》來(lái)進(jìn)行。

四是項(xiàng)目變更。合同中要有裝修項(xiàng)目變更的約定，說(shuō)明裝修改動(dòng)可以簽署工程變更單以明確改動(dòng)的項(xiàng)目和時(shí)間。

五是違約責(zé)任。在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十三條中，對(duì)違反合同附件三的處理方法有兩種方式：一種是”出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)“；一種是雙方自行約定。如果選簽第一種，那一定要在附件三中明確約定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。如果選擇雙方約定，除對(duì)裝飾裝修及設(shè)備價(jià)值的約定要詳盡外，一定要明確具體的違約責(zé)任。（3）精裝房與質(zhì)量保證書(shū)

購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在《房屋質(zhì)量保證書(shū)》中承諾，除房屋本身質(zhì)量以外，室內(nèi)裝修工程最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自交房驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

（4）不要誤入”送全套精裝修"的陷阱

有的開(kāi)發(fā)商在廣告或樓書(shū)中稱(chēng)“售房送全套精裝修”，以此作為促銷(xiāo)手段。對(duì)此，如果購(gòu)房者認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商白送的，對(duì)其沒(méi)有任何要求，就可能吃虧上當(dāng)。（5）如何驗(yàn)收精裝修房

A、建議首先把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上

B、檢查建材的品牌與合同是否相符

C、空氣質(zhì)量可以評(píng)估

D、裝修材料環(huán)保指標(biāo)檢測(cè)機(jī)構(gòu)

第四篇：2011一手房貸款流程

【2011一手房貸款流程】

第一步：自我能力評(píng)估

注意事項(xiàng)：買(mǎi)房應(yīng)以實(shí)際收入情況為基準(zhǔn)，不買(mǎi)貴的只買(mǎi)好的。切勿愛(ài)面子購(gòu)買(mǎi)一套超出實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力的房子。每月供房所用一般不超過(guò)月總收入的40%。

第二步：挑選房源

注意事項(xiàng)：在第一步基礎(chǔ)上了解如發(fā)展商實(shí)力、聲譽(yù)、口碑，地段、價(jià)格、戶(hù)型、周邊配套等，但不要輕信多如牛毛的廣告，一切應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，眼見(jiàn)為實(shí)。

第三步：先檢查“七證”再簽訂認(rèn)購(gòu)合同書(shū)

注意事項(xiàng)：在簽訂認(rèn)購(gòu)合同書(shū)前要求發(fā)展商出示“七證”：開(kāi)發(fā)商的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《建設(shè)開(kāi)工許可證》、《預(yù)售許可證》、《銷(xiāo)售許可證》、《銀行按揭協(xié)議書(shū)》。

第四步：簽訂合同并登記備案

注意事項(xiàng)：該過(guò)程以及手續(xù)由開(kāi)發(fā)商到房產(chǎn)交易中心辦理。簽訂合同時(shí)小心開(kāi)發(fā)商在合同上做些小手腳，可聘請(qǐng)律師一同前與簽訂合同。

第五步：選擇付款方式

注意事項(xiàng)：付款方式主要有一次性付款、商業(yè)貸款、公積金貸款和分期付款，其中市民供房又以商業(yè)貸款為主。如果單位有公積金發(fā)放，則可以考慮公積金與商業(yè)貸款相結(jié)合的形式，年利率較單一商業(yè)貸款要低。一般商業(yè)貸款由發(fā)展商全權(quán)辦理，如果不放心可以自行辦理。第六步：保險(xiǎn)與公證

注意事項(xiàng)：保險(xiǎn)是基于貸款銀行的要求，到與銀行合作的保險(xiǎn)公司交納保險(xiǎn)金、提交相關(guān)材料、簽字蓋章(一次性付款不需購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn))。相關(guān)材料有：契稅納稅申報(bào)表、房屋租賃登記申請(qǐng)表、登記委托書(shū)、登記申請(qǐng)書(shū)。公證是指去規(guī)定的公證機(jī)關(guān)提供相關(guān)材料后簽字蓋章，以公證買(mǎi)賣(mài)雙方交易的合法性和公正性。

第七步：驗(yàn)收房屋

注意事項(xiàng)：認(rèn)真檢查房屋質(zhì)量，同時(shí)要求發(fā)展商出具三書(shū)一證：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《房屋竣工驗(yàn)收證明書(shū)》和《入住許可證》。

第八步：物業(yè)管理

注意事項(xiàng)：與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》，詳細(xì)咨詢(xún)各種收費(fèi)項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)。第九步：產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、領(lǐng)房產(chǎn)證

注意事項(xiàng)：一般情況下由發(fā)展商協(xié)助業(yè)主先到國(guó)土部門(mén)辦理國(guó)土證，然后到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)證。業(yè)主也可在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上注明最后領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)間與違約條款，以防出現(xiàn)入住幾年房產(chǎn)證還不到手的情況。

第五篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案流程及所需資料

商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案流程及所需資料

一、備案流程：

1、客戶(hù)簽約→按揭（一式四份），一次性（一式三份），收集客戶(hù)基本資料如：（身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證、未婚證明、收入證明）

開(kāi)發(fā)商需提供：（客戶(hù)進(jìn)賬單、發(fā)票、打印商品房聯(lián)機(jī)備案證明、合同登記申請(qǐng)表、授權(quán)委托書(shū)、被委托人身份證復(fù)印件料準(zhǔn)備好后拿到開(kāi)發(fā)公司加蓋公章、法人章。、把買(mǎi)賣(mài)合同被委托人身份證復(fù)印件行掃描并拷貝到廳受理后10個(gè)工作日做出業(yè)務(wù)受理回執(zhí)單，由開(kāi)發(fā)公司特此委托人員去行政大廳拿回執(zhí)單大廳受理通過(guò)后持回執(zhí)單再去拿備案登記證明。

二、按揭流程

客戶(hù)需提供（產(chǎn)權(quán)人的身份證復(fù)印件、戶(hù)口本復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件、未婚人員到戶(hù)口所在地民政局開(kāi)未婚證明、收入證明、銀行開(kāi)戶(hù)卡復(fù)印件、合同以及帶上由銀行提供的按揭資料，夫妻雙方同時(shí)到銀行面簽，待銀行工作人員同意受理并審批完后，此時(shí)銀行需保留一套資料存檔，另外銀行辦理按揭流程不一樣，在此我只針對(duì)農(nóng)商行）

三、抵押登記流程按揭專(zhuān)員所拿回的是每個(gè)客戶(hù)共三套資料，份、客戶(hù)身份證復(fù)印件、借款合同印件1份，以上資料需全部掃描并拷貝到料和u盤(pán)一起報(bào)國(guó)土房管局做抵押登記。登記完善的手續(xù)，即《房屋抵押權(quán)證》11份、客戶(hù)身份證復(fù)印件、聯(lián)機(jī)備案證明、合同登記申請(qǐng)表、授權(quán)委托書(shū)1u盤(pán)里一起提交到雙橋區(qū)國(guó)土房屋管理局審批。注：：

31份、抵押合同u盤(pán)里，由開(kāi)發(fā)公司委托的權(quán)證人員準(zhǔn)備一份抵押資15個(gè)工作日后，權(quán)證人員需到國(guó)土房管局去拿已抵押，在把此證拿到銀行就準(zhǔn)備放款，注（在放款前必須由開(kāi)

份、首付款發(fā)票、進(jìn)賬單復(fù)印件1份、首付款進(jìn)賬單復(fù)印件 1份、授權(quán)委托書(shū)4份）（抵押登記申請(qǐng)表份、被委托人身份證復(fù)11份全部進(jìn)，大1（各個(gè)份、前期物業(yè)管理協(xié)議一式兩份、商品房買(mǎi)賣(mài)合同。以上所需資 份、份、前期物業(yè)管理協(xié)議1（把件拿到行政大廳）

份、套資料由開(kāi)發(fā)公司按揭專(zhuān)員拿回到售房部。接下來(lái)開(kāi)始準(zhǔn)備抵押資料：11發(fā)商向銀行存入保證金），保證金算法具體由銀行算，但權(quán)證人員必須知道如何算。剩下的2份資料開(kāi)發(fā)公司與客戶(hù)各一份就行了。

整個(gè)流程基本就是這樣，希望各位在細(xì)節(jié)上多注意，要仔細(xì)，并且權(quán)證按揭人員需隨時(shí)要了解政策，不斷掌握這些信息，要讓置業(yè)顧問(wèn)第一時(shí)間知道。

提供人：駱祎

2011年4 7號(hào)

月