第一篇：房地產(chǎn)公司學(xué)習(xí)方案

南昌中環(huán)地產(chǎn)顧問有限公司

企業(yè)學(xué)習(xí)計劃

一、背景分析

圍繞公司從粗放型管理轉(zhuǎn)向規(guī)范化、集約化管理的戰(zhàn)略決策，公司的重要管理舉措將是推行部門和崗位責(zé)任制，實現(xiàn)流程再造，加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)，并在此基礎(chǔ)上逐步建立激勵體制，配合各項管理工作的實施，學(xué)習(xí)工作重點將是在兼顧提升員工工作技能與綜合素質(zhì)的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)變各級管理人員的管理觀念、改善管理方法，提高員工責(zé)任心及自我約束意識，增強(qiáng)員工對公司的歸屬感，此外，宣導(dǎo)公司企業(yè)文化，增強(qiáng)員工凝聚力也是學(xué)習(xí)工作的重要課題。

二、學(xué)習(xí)的指導(dǎo)思想

1、工作即學(xué)習(xí)，通過學(xué)習(xí)與工作的結(jié)合，使員工發(fā)生有益于公司發(fā)展的變化，提高工作能力，改變工作態(tài)度，改善工作績效。

2、部門經(jīng)理及各直線領(lǐng)導(dǎo)即“學(xué)習(xí)導(dǎo)師”，建立一支內(nèi)訓(xùn)的師資隊伍，充分有效利用企業(yè)內(nèi)部資源。

3、使學(xué)習(xí)工作溶入員工的日常工作中，塑造成一種文化，讓大家認(rèn)同學(xué)習(xí)。

三、學(xué)習(xí)需求分析

為使學(xué)習(xí)方案具有針對性和可操作性，在制定該方案時，進(jìn)行了摸底調(diào)查和技能測試,調(diào)查范圍覆蓋全公司總部各部門員工，調(diào)查內(nèi)容主要包括員工現(xiàn)有技能、員工對學(xué)習(xí)工作的認(rèn)識、學(xué)習(xí)工作的安排與組織、學(xué)習(xí)課程的設(shè)置等方面。

1、在學(xué)習(xí)內(nèi)容的設(shè)置上，員工更看重學(xué)習(xí)內(nèi)容的實用性，學(xué)習(xí)的重點應(yīng)放在職業(yè)操守、崗位技能、管理知識、業(yè)務(wù)知識、梯隊與后備人才培養(yǎng)及企業(yè)文化等方面；在學(xué)習(xí)方式的選擇方面，專家型講師較受大眾歡迎；學(xué)習(xí)教師的來源上，較傾向于選擇煽情、激勵等講師，以及公司內(nèi)部優(yōu)秀經(jīng)理和資深員工；學(xué)習(xí)時間的安排方面，很多員工傾向于選擇在上班時間內(nèi)進(jìn)行；并且有很多員工表示樂于擔(dān)任內(nèi)部講師，其中，絕大多數(shù)員工希望公司能提供講授專業(yè)知識方面的學(xué)習(xí)。

2、學(xué)習(xí)課程的選擇

（1）一般通用技能學(xué)習(xí)課程：職場必備、優(yōu)秀員工必備、商務(wù)禮儀、有效溝通、團(tuán)隊融入（拓展訓(xùn)練）、公關(guān)能力、壓力管理與自我激勵、情緒管理、職業(yè)經(jīng)理人、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、目標(biāo)管理、過程管理、高效執(zhí)行、感恩課程、職業(yè)生涯規(guī)劃、服務(wù)課程、演講口才訓(xùn)練、提升工作效率、房產(chǎn)基礎(chǔ)知識、業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識、古代經(jīng)典解讀等。

（2）管理技能及其他學(xué)習(xí)課程：執(zhí)行力、職業(yè)化素養(yǎng)、打造個人影響力、高績效團(tuán)隊建設(shè)、目標(biāo)管理、時間管理、績效管理、激勵技術(shù)、領(lǐng)導(dǎo)行為與藝術(shù)、高效會議組織等。

（3）專業(yè)技能課程，針對崗位的不同，設(shè)置課程不同：

營銷中心——房地產(chǎn)銷售心理學(xué)、房地產(chǎn)銷售技能、房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)、中介

門店管理、銷售區(qū)域建設(shè)、銷售人員壓力管理、銷售團(tuán)隊打造、門店管理實務(wù)、連鎖經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與未來、員工職業(yè)生涯規(guī)劃、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)知識、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人商務(wù)禮儀、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作流程、商圈管理、房屋勘察與評估、房屋配對與報價、電話營銷、帶看技巧、獨家房源獲得、售后服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房客源開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律課程、客戶服務(wù)、溝通技巧、談單技巧、簽單技巧、經(jīng)紀(jì)人管理（時間、情緒、計劃、服務(wù)）、激勵課程、店助培訓(xùn)、店長培訓(xùn)、人力資源相關(guān)課程等。

客服中心——客戶服務(wù)、貸款知識、業(yè)務(wù)技能、過戶知識、商務(wù)禮儀、情緒管理、時間管理、電話營銷、溝通技巧、儀容儀表、投訴處理、售后服務(wù)、客戶管理等。

行政中心——網(wǎng)絡(luò)部：人力資源部：辦公室：

結(jié)算中心——財務(wù)部：

3、在學(xué)習(xí)方法的選擇方面：到外部學(xué)習(xí)機(jī)構(gòu)接受系統(tǒng)訓(xùn)練、由公司內(nèi)訓(xùn)講師講授、網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的平臺（華企在線）、建立公司圖書室借閱圖書、部門內(nèi)訓(xùn)等方式。關(guān)于以上學(xué)習(xí)方式的適用建議：

（1）外部學(xué)習(xí)機(jī)構(gòu)接受系統(tǒng)訓(xùn)練，該方式公司要承擔(dān)較高的費用，只局限于公司表現(xiàn)極為突出員工以及公司管理人員，公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為有必要安排外派學(xué)習(xí)的人員；

（2）公司內(nèi)訓(xùn)講師講授，公司可挖掘并培養(yǎng)內(nèi)部講師，各部門的部門領(lǐng)導(dǎo)、各崗位的直線領(lǐng)導(dǎo)、或某個專業(yè)的資深人員均可成為講師。如人力資源經(jīng)理可作為企業(yè)文化的學(xué)習(xí)講師，人力資源部對新員工進(jìn)行人力資源政策、規(guī)章制度方面的學(xué)習(xí)，上級領(lǐng)導(dǎo)對員工進(jìn)行崗位技能學(xué)習(xí)等。公司可建立內(nèi)部講師制度，通過有效的評估和激勵措施發(fā)展和培養(yǎng)公司內(nèi)部講師。隨著公司內(nèi)訓(xùn)師的壯大，所承擔(dān)學(xué)習(xí)內(nèi)容的比重也將逐漸增大。

（3）網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的平臺（華企在線），目前，公司已有網(wǎng)絡(luò)辦公和學(xué)習(xí)的平臺，可由部門經(jīng)理安排時間，供員工學(xué)習(xí)；

（4）建立公司圖書室借閱圖書，各部門根據(jù)本專業(yè)需求，提交各類專業(yè)書籍采購申請，由公司出資購買，交由行政中心統(tǒng)一保管，提供借閱。

（5）部門內(nèi)訓(xùn)，各部門總監(jiān)、經(jīng)理根據(jù)需要，適時安排內(nèi)部專業(yè)及其他學(xué)習(xí)。

4、建立學(xué)習(xí)獎懲機(jī)制，關(guān)于學(xué)習(xí)結(jié)果每月由總經(jīng)辦考核，考核方式為陳述匯報式，月初由總經(jīng)辦（行政中心）制定考核主題（月度學(xué)習(xí)主題），各部門員工自行學(xué)習(xí)，通過以上方式，擇期擇人考核，考核未通過者，一次補(bǔ)考機(jī)會，若繼續(xù)未通過者，相應(yīng)懲罰（樂捐、俯臥撐等）；考核表現(xiàn)優(yōu)秀者，公司給予精神及物資嘉獎，并作為日后員工晉升考核重要指標(biāo)之一。

四、學(xué)習(xí)計劃

1、學(xué)習(xí)頻率：

全員大型學(xué)習(xí)每兩月1次；

各類專題學(xué)習(xí)每月1次；（見三）

各部門、各級別員工學(xué)習(xí)；（自定）

2、學(xué)習(xí)方式

根據(jù)學(xué)習(xí)主題的不同，采取集中講授、視頻學(xué)習(xí)、拓展訓(xùn)練、員工自學(xué)、經(jīng)驗交流與分享等方式進(jìn)行。

3、根據(jù)學(xué)習(xí)人員對象不同，把公司學(xué)習(xí)人員分為：管理人員、一線業(yè)務(wù)人員、總部普通員工學(xué)習(xí)和新員工崗前學(xué)習(xí)。（本方案以公司管理人員和總部普通員工學(xué)習(xí)為主）

（1）管理人員學(xué)習(xí)

管理人員指部門經(jīng)理級以上的管理人員，學(xué)習(xí)重點在于管理者能力的開發(fā)，通過學(xué)習(xí)，使管理者加深對現(xiàn)代企業(yè)管理的理解，轉(zhuǎn)變觀念，拓寬管理思路，樹立長遠(yuǎn)發(fā)展的觀點，提高管理者的計劃、執(zhí)行能力。

（2）總部普通員工員工學(xué)習(xí)

總部普通員工指部門經(jīng)理級以下的基層員工（含基層管理人員），學(xué)習(xí)重點在于企業(yè)文化、公司規(guī)章制度、部門職責(zé)、崗位職責(zé)、工作任務(wù)、工作方法‘工作流程、業(yè)務(wù)知識、銷售知識、執(zhí)行力等。

五、學(xué)習(xí)結(jié)果評估

針對不同的方面項目，有針對性地進(jìn)行學(xué)習(xí)結(jié)果評估，具體如下：

1、學(xué)習(xí)人員的反應(yīng)

在學(xué)習(xí)結(jié)束后，了解學(xué)習(xí)人員對學(xué)習(xí)的反應(yīng)及通過學(xué)習(xí)有哪些收獲。主要包括：

對課程內(nèi)容設(shè)計的反應(yīng)；

對教材內(nèi)容、質(zhì)量的反應(yīng)；

對學(xué)習(xí)組織的反應(yīng)；

學(xué)習(xí)所學(xué)的知識和技能是否能在將來的工作得到應(yīng)用，收益如何。

2、學(xué)習(xí)人員對知識、技能的掌握

學(xué)習(xí)人員參加學(xué)習(xí)后，是否掌握了知識、技能，通過學(xué)習(xí)后進(jìn)行考試，或要求學(xué)習(xí)人員在一定時間內(nèi)提交一份學(xué)習(xí)心得，評價學(xué)習(xí)效果。

3、學(xué)習(xí)人員對知識、技能的應(yīng)用以及行為和業(yè)績的改善

學(xué)習(xí)效果很多并不能立即顯示出來，因此對知識、技能的應(yīng)用以及行為和業(yè)績的評價需要工作一段時間后進(jìn)行，采用觀察、考核等方法，直接領(lǐng)導(dǎo)觀察日常工作，視必要程度由學(xué)習(xí)人員給出工作中學(xué)習(xí)結(jié)果運用實例，來證明實踐了學(xué)習(xí)內(nèi)容，直接領(lǐng)導(dǎo)考核，如果沒有實踐，要求學(xué)習(xí)人提出改進(jìn)方法，繼續(xù)實踐，反

復(fù)應(yīng)用，通過行動—總結(jié)—行動—總結(jié)，達(dá)成學(xué)習(xí)效果。

4、學(xué)習(xí)為公司帶來的影響和回報

5、學(xué)習(xí)不能形式化，要做到有學(xué)習(xí)、有考核、有提高。外派學(xué)習(xí)人員歸來后必須進(jìn)行學(xué)習(xí)總結(jié)，對學(xué)習(xí)內(nèi)容進(jìn)行分享。人力資源部應(yīng)注意學(xué)習(xí)后的考評組織和工作績效觀察。學(xué)習(xí)結(jié)果存入員工個人學(xué)習(xí)檔案，作為員工績效考核、升遷和調(diào)薪、解聘的依據(jù)之一。

人力資源部

2011年11月17日

第二篇：房地產(chǎn)公司銷售策劃方案

房地產(chǎn)公司銷售策劃方案一

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。

一、未來發(fā)展趨勢

一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強(qiáng)；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設(shè)計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費群的理性購買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標(biāo)消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強(qiáng)勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃。

二、房地產(chǎn)全程營銷策劃

一是策劃為先。

在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。

差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。

四是整合營銷。

一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間；間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標(biāo)消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。

房地產(chǎn)公司銷售策劃方案二

對外傳達(dá)金坤房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示本企業(yè)的雄厚實力。擴(kuò)大金坤房產(chǎn)的社會知名度與品牌美譽(yù)度，體現(xiàn)金坤房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力財力、“xx第一拍”的資歷、極優(yōu)的地理位置、很大的升值空間和一流的戶型設(shè)計，展示公司美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。同時進(jìn)行企業(yè)社會公關(guān)，樹立xx房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。

1、開盤時間：20xx年x月x日（暫預(yù)定）

2、活動地點：xx房產(chǎn)有限公司

3、剪彩嘉賓：貴公司確定

4、擬邀媒體：xx電視臺、xx廣告公司

5、活動方案

（一）前期準(zhǔn)備

1、到場嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體

2、購買或制作一批有意義的禮品。

做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。

一是可以表達(dá)對領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；

二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。

3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、請柬的準(zhǔn)備

提前印好請柬，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前xx天寄出，本市提前x天發(fā)出，并確認(rèn)來否回執(zhí)。（請貴公司確認(rèn)、確定。）

5、其他準(zhǔn)備工作

提前x天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

提前x天落實指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

（二）開盤前廣告發(fā)布

在《xx廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報導(dǎo)。

（三）開盤之日媒體報道

開盤當(dāng)天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體，以新聞報導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳xx房產(chǎn)的開盤慶典。

6、開盤現(xiàn)場活動

現(xiàn)場布置

售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺，正墻右側(cè)做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。（效果圖附后）

會場布置：會場布置以實際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域不同劃分。現(xiàn)場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。

主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側(cè)有綠化盆景。

嘉賓區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。

房地產(chǎn)公司銷售策劃方案三

最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應(yīng)該做一個商業(yè)計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。

隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。

一是策劃為先。

在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創(chuàng)新為贏。

在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。

差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。

四是整合營銷。

一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間；間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標(biāo)消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。

房地產(chǎn)公司銷售策劃方案四

房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

一、創(chuàng)意理念

房地產(chǎn)營銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：

1、具有高度的自信野心

2、富于競爭，且樂此不倦

3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)

4、感性認(rèn)識和理性認(rèn)識相處融洽

5、注重歷史，尊重現(xiàn)實，睽重未來

二、構(gòu)思框架

1、以塑造形象為主，渲染品味和意念

2、展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢

3、體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活

4、直切消費群生活心態(tài)

三、實戰(zhàn)流程

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等，都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。

2、主要賣點：

對樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：

1、地理位置

2、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)

3、樓盤做工用料

4、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。

3、繪制效果圖：

根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點：

1、闡述樓盤的位置

2、闡述樓盤所在地的歷史淵源

3、闡述樓盤交通條件

4、闡述樓盤人口密度情況

5、闡述樓盤的升值潛力

6、闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù)

7、闡述樓盤的背景

8、闡述樓盤的舒適溫馨

9、闡述樓盤的實用率

10、闡述樓盤的付數(shù)計劃

11、闡述樓盤的品質(zhì)

12、闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義

13、闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。

第三篇：某房地產(chǎn)公司績效考核方案

某房地產(chǎn)公司績效考核方案

第一章 總則

第一條為增強(qiáng)組織的運行效率，保證集團(tuán)總目標(biāo)的實現(xiàn)，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展，規(guī)范各層級的管理責(zé)任，最終使組織和員工共同受益，特制定本管理規(guī)定。

第二條 本管理規(guī)定明確了公司對營銷經(jīng)理實施績效考核必須遵循的基本原則，規(guī)范、統(tǒng)一

公司營銷經(jīng)理績效考核和評估、鼓勵政策，以提高效益。

第三條 本管理規(guī)定中的績效考核體系以綜合經(jīng)營效益作為考核的基本內(nèi)容?？己酥笜?biāo)體系

是考核內(nèi)容的具體化，按各種指標(biāo)體系進(jìn)行考核的結(jié)果與獎金掛鉤。

第四條 考核標(biāo)準(zhǔn)按以下兩個指標(biāo)：

1、《經(jīng)營責(zé)任書》中簽訂的各項指標(biāo)的完成情況；

2、日常工作中，所屬部門得分的最終平均分情況。

第五條 為保證績效考核工作有序、有效進(jìn)行，項目公司辦公室必須設(shè)立績效考核崗位，落

實有關(guān)的考核工作。

第六條 公司酌情考慮各貢獻(xiàn)程度，確定獎金分配比例。各崗位的獎金分配比例經(jīng)審批確定

后不可隨意更改，如出現(xiàn)人員變動、級別變更等情況，仍應(yīng)按照年初確定的獎金分配比例進(jìn)行分配。但如因業(yè)務(wù)發(fā)展的重大調(diào)整而導(dǎo)致部門、人員出現(xiàn)重大變化的，可由各部門于年末將變更原因、變更后獎金分配比例上交項目公司，再由項目公司報集團(tuán)總部審批。

第七條 本規(guī)定適用于XX房地產(chǎn)公司。

第二章基本規(guī)定

一、績效考核的目的1、為人員職務(wù)升降提供依據(jù)。通過全面嚴(yán)格的考核，對素質(zhì)和能力已超過所在職位的要求的人員，應(yīng)晉升其職位；對素質(zhì)和能力不能勝任現(xiàn)職要求的，則降低其職位；對用非所長的，則予以調(diào)整。

2、為浮動工資及獎金的發(fā)放提供依據(jù)。通過考核準(zhǔn)確衡量營銷經(jīng)理工作的“質(zhì)”和“量”，借以確定浮動工資和獎金的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。

3、對營銷經(jīng)理進(jìn)行激勵的手段。通過考核，獎優(yōu)罰劣，對營銷經(jīng)理起到鞭策、促進(jìn)作用。

4、為上級和員工之間提供一個正式溝通和機(jī)會，讓員工清楚企業(yè)對自己的真實評價，清楚企業(yè)對他的期望，提高管理的穿透力和工作效率。

5、企業(yè)及時準(zhǔn)確的獲得員工的工作信息，為改進(jìn)企業(yè)政策提供依據(jù)。

二、績效考核主體

上司考核，被考評者的上級領(lǐng)導(dǎo)對測評期末日在冊的營銷經(jīng)理進(jìn)項考核。注：因長期缺勤（包括工傷）或停職等原因，測評期間出勤不滿兩月者除外。

三、績效考核的指標(biāo)

1、負(fù)責(zé)公司制定營銷戰(zhàn)略規(guī)劃，為重大營銷決策提供建議和信息支持。

（1）根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略組織制定營銷戰(zhàn)略規(guī)劃，參與公司重大經(jīng)營決策。

（2）負(fù)責(zé)組織搜集國內(nèi)外相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策、競爭對手信息、客戶信息等，分析市場

發(fā)展趨勢。

（3）定期、準(zhǔn)確向公司總經(jīng)理和相關(guān)部門提供有關(guān)銷售情況、費用控制情況、銷售收入

等反映公司營銷工作現(xiàn)狀的信息，為公司重大決策提供信息支持。

2、制定銷售目標(biāo)和計劃，提請公司集體決策，總體部署并監(jiān)督銷售計劃的執(zhí)行。

（1）組織信息收集，制定公司銷售目標(biāo)和計劃。

（2）監(jiān)督銷售工作的落實。

3、選擇代理公司，監(jiān)督審核代理公司的工作。

（1）負(fù)責(zé)代理公司的選拔和淘汰。

（2）審定代理公司提交方案的合理性、創(chuàng)造性及與公司戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性。

（3）協(xié)調(diào)代理公司與本公司之間的工作關(guān)系。

4、組織項目銷售定價和銷售策劃方案的審核。

組織公司高層管理人員和其他相關(guān)部門確定項目銷售定價方案。

5、組織制定銷售管理制度和品牌宣傳。

組織制定公司的銷售管理制度，并監(jiān)督檢查實施情況。組織品牌策劃與宣傳。

6、負(fù)責(zé)組織招商工作，部門管理工作。

配合項目銷售進(jìn)度，負(fù)責(zé)組織招商工作；制定部門階段工作計劃，合理安排部門工作。

7、完整領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

四、績效考核的基本原則

1、客觀、公正、科學(xué)、便捷的原則；

2、階段性和連續(xù)性相結(jié)合的原則，對各個考核周期的評價指標(biāo)數(shù)據(jù)積累要綜合分析，以求

得出全面和準(zhǔn)確的結(jié)論；

3、重點考核原則，以工作目標(biāo)和工作任務(wù)完成結(jié)果為主要依據(jù)，按照崗位職能職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)對

員工進(jìn)行考核；

4、分別考核原則，按對應(yīng)的崗位職能設(shè)置考核要素逐項進(jìn)行考核；

5、主體對應(yīng)原則，由各自的直接上級進(jìn)行考核，并對考核結(jié)果及時溝通；

6、部門聯(lián)動原則，部門經(jīng)理和一般員工的最終績效均受部門整體考核結(jié)果的影響；

7、目標(biāo)考核和專項考核相結(jié)合的原則，對各部門負(fù)責(zé)人的質(zhì)量、安全、成本等專項工作，設(shè)置相應(yīng)的權(quán)重，與考核期內(nèi)的目標(biāo)任務(wù)完成情況一并納入考核體系。

五、績效考核周期

1、中層干部績效考核周期為月度考核和考核；

2、月度考核時間安排為每月25日開始，次月10日前上報考核情況；全年考核時間安排為

每12月25日至下一1月25日結(jié)束。

六、績效考核內(nèi)容

1、德：政策水平、敬業(yè)精神、職業(yè)道德、責(zé)任感；

2、能：專業(yè)水平、業(yè)務(wù)能力、組織能力、領(lǐng)導(dǎo)能力；

3、勤：責(zé)任心、工作態(tài)度、出勤；

4、績：工作質(zhì)和量、效率、創(chuàng)新成果、目標(biāo)達(dá)成、部屬培育等。

七、績效考核方法

1、考核以月度、為單位進(jìn)行考核，考評為年終進(jìn)行總考評。

2、采用通用評價和崗位職能職責(zé)評價法對員工進(jìn)行考核，并結(jié)合目標(biāo)管理法對部門進(jìn)行考

核。

3、部門考核以部門月度業(yè)務(wù)計劃和部門職能職責(zé)執(zhí)行結(jié)果為主要考核、考評依據(jù)，按考評、考核實施細(xì)則和考評、考核程序進(jìn)行。

4、員工考核以崗位職能職責(zé)和工作任務(wù)執(zhí)行結(jié)果為主要考核、考評依據(jù)，按考評、考核實

施細(xì)則和考評、考核程序進(jìn)行。

5、在各考核周期均采用本人自評與量表評價法相結(jié)合的方法。

6、本人自評是要求被考核人對本人某一段考核期間工作情況做出真實闡述，內(nèi)容應(yīng)符合本

期工作目標(biāo)和本崗位職責(zé)的要求，闡述本考核期間取得的主要成績，工作中存在的問題及改進(jìn)的設(shè)想。

7、量表評測法是將考核內(nèi)容分解為若干評價因素，再將一定的分?jǐn)?shù)分配到各項評價因素，使每項評價因素都要一個評價尺度，然后由考核人用量表對評價對象在各個評價因素上的表現(xiàn)做出評價、打分，乘以相應(yīng)權(quán)重，最后匯總計算總分。

8、根據(jù)“階段性和連續(xù)性相結(jié)合的原則”，月度考核和考核的分?jǐn)?shù)要按一定比例計入

年終考評結(jié)果分?jǐn)?shù)中，年終考評結(jié)果分?jǐn)?shù)計算公式如下：

年終考評結(jié)果分?jǐn)?shù)=每月考核結(jié)果分?jǐn)?shù)之和×40%+考核分?jǐn)?shù)×60%

9、個人自評表和測評量表在填寫完畢之后，經(jīng)匯總連同匯總計算的各周期考核結(jié)果分?jǐn)?shù)列

表一并上交人力資源部。

八、績效考核結(jié)果的應(yīng)用

人力資源部對考核結(jié)果進(jìn)行匯總、分析，并與各公司部門領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)，根據(jù)考核結(jié)果對被考核人的浮動工資、獎金發(fā)放、職務(wù)升降等問題進(jìn)行調(diào)整。

第一條 績效考核評估結(jié)果與工資調(diào)整及職務(wù)晉升掛鉤。的考核結(jié)果作為任期中管理的主要依據(jù)。能力及業(yè)績考評的評語是關(guān)鍵的評估資料，考核評語需按職能資格制度的要求加以規(guī)范化。被考核人總得分高于平均分的，按照超出比例上浮浮動工資；被考核人總得分低于平均分的，按照差距比例下調(diào)浮動工資；等于平均分的不做調(diào)整。職務(wù)升降及職位調(diào)整，由總經(jīng)理辦公會議根據(jù)考核結(jié)果適時作出決定。

第二條 績效考核結(jié)果與獎金掛鉤。具體獎金計算及發(fā)放方案見獎金管理規(guī)定。獎金發(fā)放由

主管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)考核結(jié)果確定發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，但必須保證獎金總數(shù)全額發(fā)放，不得私扣獎金。

第三條 績效考核結(jié)果作為人才儲備及營銷人員的培訓(xùn)需求分析的第一手資料，將考核中普

遍存在的問題及突出存在的問題作為制定企業(yè)下階段培訓(xùn)計劃的依據(jù)。

第四條 企業(yè)在進(jìn)入人員調(diào)配或崗位變更時，以績效考核的測評結(jié)果作為基本依據(jù)，全面、深入分析員工適應(yīng)工作及適應(yīng)環(huán)境的實際能力。

第五條 申訴：員工對考核結(jié)果有異議，可向辦公室提起申訴。

第四篇：房地產(chǎn)公司項目管理方案

房地產(chǎn)項目管理方案

項目管理，即是從項目可行性研究階段到項目后評價階段的全過程管理。由于我們公司目前開發(fā)建設(shè)的項目已進(jìn)入開工建設(shè)階段，所以在這里就不在對項目可行性研究、市場調(diào)查、項目方案的確定、項目團(tuán)隊的組建等前期過程進(jìn)行探討。在這里我就對后續(xù)工作談?wù)勛约旱南敕ê凸ぷ髦械囊稽c總結(jié)，請各位領(lǐng)導(dǎo)和同事提出寶貴意見。

一、制定計劃：

根據(jù)公司要求和項目情況制定切實可行的施工進(jìn)度計劃、甲供材料供應(yīng)計劃、各種專業(yè)分包單位招投標(biāo)計劃、項目開盤計劃、房屋銷售計劃（該計劃包含前期蓄水、宣傳、預(yù)售、回款等）等計劃工作，作到心中有數(shù)，為項目的順利開展、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。

二、項目建設(shè)階段的管理任務(wù)：

由于工程項目已經(jīng)開始建設(shè)，所以這里就不在對設(shè)計階段的投資控制進(jìn)行討論。下面我就對施工階段的成本、質(zhì)量、進(jìn)度、合同、信息、組織協(xié)調(diào)六方面的控制，以及甲供材料設(shè)備招標(biāo)管理談?wù)勛约旱囊稽c工作經(jīng)驗。

（一）成本控制：

根據(jù)施工單位的投標(biāo)文件、總承包合同等，要求成本控制部門編制成本控制目標(biāo)和成本費用管理要點。

根據(jù)成本控制目標(biāo)和成本費用管理要點，我們在建設(shè)過程中應(yīng)作好以下成本控制工作：

1、對總成本進(jìn)行定期分析和及時掌握成本動態(tài)變化情況，并對動態(tài)變化進(jìn)行各專業(yè)部門的主動協(xié)調(diào)和合理化建議的提出及調(diào)整，但必須控制在總控制目標(biāo)內(nèi)。

2、按照公司有關(guān)規(guī)定和總成本，制定各項工程的費用控制目標(biāo)。

3、嚴(yán)格按合同要求和實際工程進(jìn)度審核各分部分項工程進(jìn)度款。

4、加強(qiáng)施工圖紙審查工作，及早發(fā)現(xiàn)圖紙中存在問題，避免后期返工增加成本。

5、嚴(yán)格執(zhí)行樣板先行制度，對每種戶型都預(yù)先完成一套樣板，在實際的現(xiàn)場中發(fā)現(xiàn)設(shè)計存在不合理現(xiàn)象，避免大面積開工后返工增加成本。

6、關(guān)注細(xì)節(jié)、注重過程管理，嚴(yán)格按流程管理有關(guān)要求檢查，在房屋交給物業(yè)驗收前最大可能消滅產(chǎn)品質(zhì)量瑕疵；減小在業(yè)主入住投訴帶來的維修及公司名譽(yù)損失成本。

7、加強(qiáng)計劃管理，工作盡量提前，減少特急需直接委托工程，一般工程嚴(yán)格按照公司招投標(biāo)制度完成。

8、嚴(yán)格按照公司流程文件規(guī)定，加強(qiáng)分包商、供應(yīng)商招標(biāo)工作，盡最大努力為公司節(jié)約成本。

9、嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更。

（二）質(zhì)量控制：

質(zhì)量控制應(yīng)該在工程設(shè)計時就開始，目前我們施工圖設(shè)計已完成，所以我們目前對設(shè)計質(zhì)量控制就只有通過對各專業(yè)施工圖進(jìn)行認(rèn)真、仔細(xì)的審核，及時向設(shè)計單位提出圖紙中存在的問題。在工程建設(shè)過程中的質(zhì)量控制工作如下：

1、對設(shè)計變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并按照規(guī)定的程序辦理設(shè)計變更手續(xù)。凡對投資及進(jìn)度帶來影響的設(shè)計變更，需由工程副總進(jìn)行核簽。

2、嚴(yán)格執(zhí)行“質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)間”先行制度，避免大面積施工后的返工、工期與成本的浪費。

3、在質(zhì)量檢查過程中嚴(yán)格執(zhí)行“關(guān)鍵部位100%檢查”制度。

4、對室外管網(wǎng)、關(guān)鍵工序等與監(jiān)理單位一起對施工單位進(jìn)行技術(shù)交底。

5、設(shè)備材料進(jìn)場驗收制度，不符者一律退場。未經(jīng)檢驗合格，任何材料不得使用在工程上，并對檢驗不合格者，應(yīng)將該設(shè)備材料做上標(biāo)志，進(jìn)行隔離，并盡快作退場處理。

6、要求施工單位對重要的工序提前編制技術(shù)方案,并報監(jiān)理公司和項目部審批，審批通過后，才能進(jìn)行施工。

7、對項目所采用的主要設(shè)備、材料充分了解其性能，并進(jìn)行市場調(diào)查分析；對設(shè)備、材料的選用提出咨詢報告，在滿足功能要求的條件下，盡可能降低工程成本。

8、在室內(nèi)完工，達(dá)到交樓標(biāo)準(zhǔn)后，由房產(chǎn)公司與物業(yè)公司進(jìn)行項目移交，并對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行及時修復(fù)。并在入住期間用專業(yè)人員、器具協(xié)助業(yè)主收樓、照相留檔，以最大程度地減小房屋質(zhì)量可能存在的瑕疵，及避免業(yè)主入住后關(guān)于維修的糾紛。

（三）進(jìn)度控制：

1、如果在設(shè)計階段，應(yīng)審核設(shè)計單位提出的設(shè)計進(jìn)度計劃和出圖計劃,并控制其執(zhí)行,盡可能避免發(fā)生因設(shè)計推遲而影響項目總進(jìn)度計劃及造成施工單位要求工期賠償。

2、根據(jù)公司要求的銷售計劃和合同工期要求各施工單位編制各階段詳細(xì)的進(jìn)度計劃，并在施工過程中嚴(yán)格控制計劃的執(zhí)行。

3、制定甲供材料和設(shè)備的采購計劃,編制甲供材料設(shè)備清單。

4、當(dāng)施工計劃、招投標(biāo)計劃、營銷計劃中某一項發(fā)生變化時，由項目負(fù)責(zé)人組織召開跨部門工程協(xié)調(diào)會，在不影響公司總目標(biāo)的前提下，協(xié)調(diào)調(diào)整各有關(guān)計劃；對影響公司總目標(biāo)的，應(yīng)匯報總經(jīng)理。

5、項目負(fù)責(zé)人每月（有必要時可隨時）召開一次有總包、監(jiān)理及工程等部門參加的項目協(xié)調(diào)會，協(xié)調(diào)總包進(jìn)度有關(guān)的問題。

6、施工現(xiàn)場每周工程例會，項目部和監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核上周工程完成情況，與上周施工計劃作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，以滿足月度施工計劃，該方案報項目部存檔。

（四）合同管理：

合同管理是項目管理工作中另一項重要的工作，因為我們簽訂的任何合同，都與項目的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有關(guān)，因此，應(yīng)充分重視合同管理的重要性。我們在工作中對合同管理就應(yīng)作好以下工作：

1、合同簽訂前對合同條款進(jìn)行認(rèn)真分析和討論，合同簽訂后組織主要管理人員對合同進(jìn)行討論和加強(qiáng)理解。

2、從投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的角度分析合同條款，分析合同執(zhí)行過程中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險和問題。

3、進(jìn)行合同執(zhí)行期間的跟蹤管理，包括合同執(zhí)行情況的檢查，簽訂補(bǔ)充協(xié)議等事宜。

4、分析可能發(fā)生索賠的原因，制定防范性的對策。

（五）信息管理：

1、建立各部門之間的信息管理制度，并控制其執(zhí)行。

2、對各類工程信息、市場信息進(jìn)行收集、分類、整理和存檔。

3、建立有關(guān)會議制度，整理各類會議記要。

（六）組織協(xié)調(diào)：

在工程建設(shè)階段參與單位眾多，為了使這個過程能緊密結(jié)合、順利運作，必須進(jìn)行有效的組織與協(xié)調(diào)。

1、作好各參與單位之間的溝通與協(xié)調(diào)工作；作好各參與單位與公司各部

門之間的協(xié)調(diào)工作。

2、作好公司內(nèi)部的協(xié)調(diào)和信息傳遞工作，安排好按合同約定支付工程進(jìn)度款和組織甲供材料設(shè)備的進(jìn)場。

3、明確公司內(nèi)部人員的職責(zé)與分工。

4、協(xié)調(diào)與設(shè)計單位之間的關(guān)系，并處理有關(guān)問題，使設(shè)計工作順利進(jìn)行。

5、處理好有關(guān)政府部門和市政部門的關(guān)系。

（七）甲供材料和設(shè)備招標(biāo)管理：

1、根據(jù)公司規(guī)定和設(shè)計要求作好甲供材料、設(shè)備的供應(yīng)計劃。

2、根據(jù)供應(yīng)計劃提前作好甲供機(jī)電設(shè)備和材料的型號、性能詢價、資格預(yù)審等工作。

3、編制甲供材料和機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)招標(biāo)文件；編制甲供材料和機(jī)電設(shè)備供貨及安裝合同。

4、監(jiān)督訂貨合同執(zhí)行情況，控制供貨進(jìn)度及產(chǎn)品質(zhì)量（包括開箱、檢驗等），確保不影響施工進(jìn)度和安裝質(zhì)量，防止造成索賠條件。

2013年09月10日

第五篇：房地產(chǎn)公司稅收籌劃方案

房地產(chǎn)公司稅收籌劃方案———討論稿 2007.04

企業(yè)充分利用稅收政策，合理合法的進(jìn)行稅收籌劃，促進(jìn)企業(yè)價值最大化已成為企業(yè)的一種迫切需要。

一、稅收籌劃的前提條件。稅收籌劃和偷稅、漏稅是完全不同的兩個概念，企業(yè)的稅收籌劃應(yīng)同時具備以下條件，才會避免得不償失，帶來不必要的風(fēng)險。一是對國家稅收政策及地方性政策的充分了解，完全合法有效的用足政策，并且充分了解政策規(guī)定的處罰條例和執(zhí)行力度情況，從而避免稅務(wù)風(fēng)險；二是經(jīng)營活動開始前的詳細(xì)測算，從而將稅負(fù)控制在合理的范圍內(nèi)；三是一定的稅務(wù)關(guān)系。兩二項屬企業(yè)內(nèi)部因素，是稅收籌劃強(qiáng)有力的保證，后一項為外部環(huán)境，是稅收籌劃工作的一個支持，中國是一個關(guān)系社會，合適的稅務(wù)關(guān)系是企業(yè)必不可少的一個條件。

二、針對目前房地產(chǎn)項目稅務(wù)清算企業(yè)應(yīng)采取的措施。2006年，國家相繼出臺三個重要稅收文件（即國稅發(fā)［2006］31號、財稅［2006］21號、國稅發(fā)［2006］187號），分別提高了企業(yè)所得稅、土地增值稅的預(yù)征率和要求對已完工項目進(jìn)行企業(yè)所得稅和土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)清算，企圖通過稅收手段控制近年來房地產(chǎn)的高額利潤，06年下半年已在各地開展此項工作，并會對近幾年來所有已完工項目進(jìn)行完全的稅務(wù)清算。［實例分析］：某市一樓盤原于03年完工，完工后，只繳納了營業(yè)稅及附加和適當(dāng)繳了部分企業(yè)所得稅和土地增值稅，該樓盤銷售2億左右，2005年，市局對該項目進(jìn)行稅收檢查，追繳了不到20萬的稅款，2006年，31號文出臺后，該項目又被區(qū)級稅務(wù)機(jī)關(guān)列為清算對象，清算的稅款包括該項目的各項稅費，并委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，第一次初步審核后，該項目應(yīng)補(bǔ)各項目稅費4000多萬元，經(jīng)進(jìn)一步的查證，該項目應(yīng)補(bǔ)各項目稅費5500萬元。該公司在從收到稅務(wù)檢查通知到最后連續(xù)犯了幾個致命的錯誤，一是收到稅務(wù)檢查通知時，沒有及時的請專人進(jìn)行賬務(wù)整理和稅務(wù)測算，該公司一直只是低價聘請了一個老會計進(jìn)行賬務(wù)處理，整個賬務(wù)處理過于完全真實；二是對該次檢查的認(rèn)識程度不夠，該次檢查是該區(qū)級稅務(wù)局重點的對象，關(guān)系到該區(qū)稅務(wù)局下一步長期工作開展的問題，企業(yè)要想應(yīng)對該次檢查，必須先從內(nèi)部自身資料著手后再尋找外部支持；三是第一次初審后，該公司仍然未向稅務(wù)專家進(jìn)行房地產(chǎn)稅收政策方面的咨詢，在該公司內(nèi)部，無一人對房地產(chǎn)的整個稅收有個清楚的認(rèn)識，在初審結(jié)果出來后的后期審核過程中，該企業(yè)仍自行暴露了很多問題，從而導(dǎo)致應(yīng)補(bǔ)稅款再行上升1000多萬。連續(xù)幾次的錯誤從而使得該次檢查讓企業(yè)付出了血的教訓(xùn)。針對目前稅務(wù)機(jī)關(guān)開展的此項稅務(wù)清算工作，企業(yè)應(yīng)以下幾個步驟入手迎接檢查：

第一步：自行檢查已完工項目的財務(wù)資料及其他文本資料（主要指工程合同、銷售合同等文本資料），測算按現(xiàn)行賬面數(shù)計算出的各項目稅款的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)，從而推出應(yīng)補(bǔ)數(shù)。根據(jù)測算出的結(jié)果和整體稅負(fù)情況考慮是否有必要進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整；

第二步：若企業(yè)賬面處理和其他資料（稅務(wù)檢查不僅僅針對財務(wù)資料，也會針對其他資料，如與工程相關(guān)的資料進(jìn)行延伸審核，必要時還會向其他有關(guān)單位或企業(yè)函證）存在一定的稅務(wù)問題，應(yīng)及時進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整的實務(wù)方法見下述所舉例子；

［舉例］：某房地產(chǎn)公司以5000萬元的價格取得土地后進(jìn)行項目開發(fā)，建造70000平方米的住宅房進(jìn)行銷售，相關(guān)的契稅的其他報建費等費用為600萬元，建安及綠化、設(shè)計費開發(fā)成本為6000萬元，另有灰色支出300萬元無法入賬，期間費用為2000萬元，其中廣告費為300萬元，銷售收入為24000萬元（收入中含有100套精裝房，每套住房裝修費用為2萬），項目會計利潤為10400萬元，項目完成后，股東分紅3000萬元，A方案按正常賬務(wù)處理核算，應(yīng)交各項稅費見下表，B方案：收入方面：精裝房的200萬收入由房產(chǎn)公司、裝修公司、購房者簽訂三方合同，并從購房合同外單列，房產(chǎn)公司在收取該款時做為代收代付款處理，從而有效減少賬面收入，進(jìn)而減少計算營業(yè)稅的稅基；成本及期間費用可從以下幾個方面同時著手；第一是期間費用中只要和開發(fā)成本有掛構(gòu)的就記入到開發(fā)成本的間接費用下，通過從期間費用轉(zhuǎn)化到開發(fā)成本從而加大計算土地增值稅時的扣除薦，第二是300萬元的灰色支出通過找其他合理票據(jù)的方式入到開發(fā)成本里，B方案虛增的成本費用轉(zhuǎn)出款項時直接轉(zhuǎn)入到股東名下，若公司需要該筆資金周轉(zhuǎn)時，再以借款的形式借進(jìn)，股東分紅時則以還款的名義分紅，通過上述幾方面的操作后，A方案與B方案的具體稅費應(yīng)繳數(shù)及比較情況見下表（不考慮印花稅、土地使用稅、副調(diào)基金）：（略）通過上述兩個方案稅費比較表可以看出，B方案有效節(jié)稅**元，而且B方案經(jīng)過稅收籌劃后，整體項目稅負(fù)仍可達(dá)到16％，符合整個行業(yè)的平均稅負(fù)，不會出現(xiàn)異常情況，若企業(yè)原采取積進(jìn)式方針，同時在外部條件允許的情況下，還可將稅負(fù)控制在13％左右（大于預(yù)征2個百分點），則還可避稅**萬元。該步驟是整個環(huán)節(jié)的重點，須操作人員對財務(wù)、稅收政策、稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查手段有一定的了解方可有效進(jìn)行。

第三步：若第二步無法得到有效的運行的情況下，且企業(yè)賬面正常核算欠稅額較大時，方可采用此方式，即銷毀賬務(wù)資料，可以做成被盜等非正常狀況，并在相應(yīng)公安部門備案，使得稅務(wù)機(jī)關(guān)無法正常實施檢查程序，但該種方法并不適合正常發(fā)展中的企業(yè)，是企業(yè)應(yīng)對稅務(wù)的最后一種手段，按現(xiàn)行政策規(guī)定，在企業(yè)無法提供財務(wù)資料的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定征收，土地增值稅的核定征收率為收入的1.5-2.5％，企業(yè)所得稅一般是按20％左右的毛利進(jìn)行核定，按照該種核定方式，則稅負(fù)會在12-14％左右。若企業(yè)真到了必須走這步的時候，則還需注意轉(zhuǎn)移資金，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)采取高核定方式，轉(zhuǎn)移資金從而達(dá)到加大稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行難度，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核定企業(yè)應(yīng)補(bǔ)稅款時，一般都會關(guān)注企業(yè)的實際納稅能力，因為稅務(wù)機(jī)關(guān)查稅的目的并不是想把企業(yè)逼進(jìn)死胡同，他的最關(guān)健目的只是想在合理范圍內(nèi)收取稅款，企業(yè)的存續(xù)才是稅款的來源。另外，我們也要看到一點，雖然目前稅務(wù)總局及地方稅務(wù)局對開發(fā)項目的清算工作勢頭較猛，但由于房地產(chǎn)的稅收大多是在地稅局，而我國的稅收是實行計劃經(jīng)濟(jì)，即上級部門給稅務(wù)局下稅收任務(wù)指標(biāo)，每年在上一年的基礎(chǔ)遞增20％左右，稅收任務(wù)的完成情況也是地方政府和稅務(wù)局的重點考核指標(biāo)，牽涉到政府的具體績效考核，在這種體制下，稅務(wù)局會把每年的征收款控制在一定范圍內(nèi)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的稅款更是稅務(wù)局的一個蓄水池，所以房地產(chǎn)項目的稅務(wù)清算應(yīng)是一個逐慚、緩慢的過程，地方稅務(wù)局會故意把這個清算適當(dāng)延緩，這就給了我們更多的企業(yè)一個充裕的時間進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

在建的項目以及擬建的項目：在建的項目以及擬建的項目的稅收籌劃思路與上所舉例子一致，只不過是事后籌劃與提前籌劃的問題，一般來說，提前籌劃比事后籌劃更為合理，更能有效的節(jié)約稅款，風(fēng)險相對而言也會小得多。

三、房地產(chǎn)公司自留商業(yè)房用于出租的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)公司自留房屋轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的相關(guān)政策：企業(yè)所得稅，按國稅發(fā)［2006］31號文件規(guī)定，應(yīng)視同為銷售繳納所得稅；營業(yè)稅，按《營業(yè)稅暫行條例》解釋，應(yīng)不繳納營業(yè)稅；土地增值稅，按國稅發(fā)［2006］187號文件規(guī)定，應(yīng)不計算繳納土地值稅。房屋出租稅收重點在于按租金收入繳納12％的房產(chǎn)稅，其他租賃收入無房產(chǎn)稅，因此，稅收籌劃應(yīng)從分解收入著手，具體實務(wù)操作見下例，［舉例］：某房地產(chǎn)公司將建造的20000個平方的商業(yè)用房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)并用于出租，每平方米平均月租金收入40元，物業(yè)管理費每平方米每月2元，全年租金收入960萬元，全年物業(yè)管理費收入48萬元，A方案按一般核算方式進(jìn)行核算，B方案進(jìn)行一定的稅收籌劃，第一個分解收入的方法是將每月每平方40元的租金收入轉(zhuǎn)6元到物業(yè)管理費收入中，全年可分解144萬到物業(yè)管理費收入中，第二個分解是將租金收入其中的200萬分?jǐn)偟皆O(shè)備租賃中，比如空調(diào)及其他各種設(shè)備，分解后全年租金收入616萬元，物業(yè)管理費收入為192萬元，設(shè)備租憑收入為200萬元，總收入不會有所影響，仍舊是1008萬元。A方案與B方案應(yīng)交稅費比較表

項目A方案 A方案計算過程 B方案 B方案計算過程差異＝A-B

應(yīng)交營業(yè)稅及附加 55.94 ＝1008*5.55％55.94 ＝1008*5.55％0.00

應(yīng)交房產(chǎn)稅 115.2 ＝960*12％ 73.92 ＝616*12％41.28

合計171.14129.8641.28

四、通過上述整體籌劃后，B方案共計可比A方案少繳***萬元的稅費，給企業(yè)帶來直接經(jīng)濟(jì)利益。注意其他資料與財務(wù)資料相吻合，做到依據(jù)充分，防范風(fēng)險，在實務(wù)操作中還需注意各種各種經(jīng)營變化情況以及其他各部分的配合，同時隨時關(guān)注新政策、新環(huán)境的變化情況，不僅要占在高的角度做好稅收籌劃工作，還得隨時跟進(jìn)整個工作的進(jìn)展情況，關(guān)注細(xì)的環(huán)節(jié)。