第一篇：控制企業(yè)變革中的“制度摩擦成本”

“二十一世紀(jì)唯一不變的是永恒不斷的變化”，面對(duì)信息及知識(shí)的迅速更新，面對(duì)全球化及市場(chǎng)化的不斷滲透，面對(duì)企業(yè)外部環(huán)境及商業(yè)模式的嬗變，要求企業(yè)不斷的調(diào)整管理模式及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方式，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層更應(yīng)不斷更新管理理念和提高管理技能，運(yùn)用管理思想和管理方法解決企業(yè)發(fā)展中遇到的問題，從而應(yīng)對(duì)復(fù)雜的外部環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)。

具體到中國(guó)企業(yè)而言，面臨著產(chǎn)權(quán)制度的變革、企業(yè)業(yè)務(wù)定位及業(yè)務(wù)模式的變革、組織制度的變革、要素分配體系的變革等一系列復(fù)雜的變革。變革的本質(zhì)是一種企業(yè)制度的轉(zhuǎn)變，即以一種新的制度體系（可能是產(chǎn)權(quán)制度、組織制度、管理制度中的某一種，或某幾種的組合）取代原有的企業(yè)制度體系。企業(yè)變革工作是一件龐雜的系統(tǒng)工程，必須明確變革的愿景、策略、步驟、推動(dòng)力量等要素，更要推進(jìn)人員的觀念轉(zhuǎn)變及文化重塑。而這一切又與變革的成本及效果密切相聯(lián)，必須符合企業(yè)的基本“投入產(chǎn)出”經(jīng)濟(jì)化的效益原則。

在當(dāng)今中國(guó)的轉(zhuǎn)型期，我們的企業(yè)家們往往已經(jīng)深刻地意識(shí)到“不變革是等死，變革是找死”，確實(shí)企業(yè)面臨變革是一件極其艱難的抉擇。究其根源，推動(dòng)企業(yè)變革的過程要協(xié)調(diào)與控制好“制度摩擦成本”。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，任何公司的治理或管理制度都是正式制度（如公司章程、政策法規(guī)約束、公司規(guī)章制度、運(yùn)行規(guī)程等等）與非正式制度（如習(xí)慣思維方式、固有觀念認(rèn)識(shí)、組織潛規(guī)則等等）的組合。對(duì)于企業(yè)變革而言，面對(duì)的不僅是正式制度與非正式制度的“摩擦”，更有新的制度與原有制度（包括非正式制度，也包括部分的正式制度）的“摩擦”。具體而言，我們的很多國(guó)企改制過程中，充分體現(xiàn)了這種“制度摩擦成本”的存在及其巨大影響，改制以后需要建立新的制度體系，但這種制度體系往往就會(huì)和國(guó)企職工的觀念、文化發(fā)生較大的沖突，這種沖突處理是需要成本的。還有很多的企業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、組織優(yōu)化再造、分配體系改革的過程中，都會(huì)存在這樣的“制度摩擦成本”。

對(duì)于中國(guó)企業(yè)而言，由于中國(guó)人的文化特性決定了一個(gè)企業(yè)內(nèi)部的職工作為一個(gè)群體在價(jià)值觀和思維模式上相比起其他國(guó)家的人來說更為統(tǒng)一。例如，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控過程中，過去互為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房地產(chǎn)開發(fā)商們，很快就能為“行業(yè)暴利存在的合理性”迅速取得一致共識(shí)；在一些壟斷性行業(yè)中的國(guó)企改革過程中，無論是職工還是經(jīng)營(yíng)層，對(duì)于維持現(xiàn)狀同樣可以迅速地形成共識(shí)；具體到某個(gè)國(guó)企在產(chǎn)權(quán)改革推進(jìn)過程中，職工在許多利益訴求上也往往非常容易形成一致。

正是因?yàn)檫@種大體上的統(tǒng)一，使中國(guó)人在遵守制度上面臨共同的難題——中國(guó)人思維方式的直觀性、價(jià)值判斷的倫理標(biāo)準(zhǔn)使得“制度”必須首先在價(jià)值上得到有關(guān)群體的認(rèn)可。這是中國(guó)企業(yè)進(jìn)行變革的往往要付出巨大“制度摩擦成本”的重要根源。如何有效地推進(jìn)企業(yè)的變革，同時(shí)又可以控制變革中的“制度摩擦成本”，是每一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者需要直面的問題。

1、企業(yè)變革要以企業(yè)的戰(zhàn)略愿景、組織的核心價(jià)值觀、核心能力定位為力量指向。企業(yè)變革的目標(biāo)與指導(dǎo)思想必須明確，這是變革的第一要?jiǎng)?wù)，“為變而變”往往會(huì)付出巨大的“制度摩擦成本”卻得不到相應(yīng)的效果，這樣的變革應(yīng)該盡量避免。例如，對(duì)于很多國(guó)有企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度改革，縱然需要付出“制度摩擦成本”，但通過改革，可以解決企業(yè)的持續(xù)發(fā)展問題、解決公司的法人約束與激勵(lì)到位問題，這樣的變革還是應(yīng)該去推進(jìn)，僅是要在變革的過程中，通過有效的策略安排，盡可能降低“制度摩擦成本”。

2、企業(yè)變革要協(xié)調(diào)好變革成果和速度的關(guān)系。變革過程必須追求階段變革的效果，效果是成果和速度的函數(shù)。過分追求階段性成果而忽視改變的速度，會(huì)使企業(yè)變革失去意義；追求速度而忽視階段性成果即“摘取最低的果實(shí)”，會(huì)使整個(gè)變革失敗。例如，部分企業(yè)在推進(jìn)內(nèi)部流程再造的過程中，往往會(huì)陷入變革的速度與階段性成果間的“兩難”選擇之中。再如，部分地方政府為了快速推行本地區(qū)的國(guó)企產(chǎn)權(quán)改革，不顧改革的效果，往往導(dǎo)致改革后企業(yè)依然沒有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，這都是沒有處理好變革成果和速度關(guān)系導(dǎo)致失敗的案例。

3、企業(yè)變革要關(guān)注與環(huán)境、發(fā)展階段特性的適應(yīng)性問題。就企業(yè)變革而言，外在有形制度的引進(jìn)需要一個(gè)適應(yīng)與學(xué)習(xí)的過程，亦即需要一個(gè)與內(nèi)在制度或文化傳統(tǒng)、習(xí)俗與意識(shí)形態(tài)上的接受與融合過程，與此同時(shí)，外在有形制度的變革亦可以或要求重塑人們的認(rèn)識(shí)模式而成為引導(dǎo)文化或內(nèi)在制度傳統(tǒng)變遷的重要力量。但必須注意的是，不是所有的制度都是可以被“復(fù)制”或“移植”的。因?yàn)榻M織傳統(tǒng)、觀念認(rèn)識(shí)、思維習(xí)慣等隱形規(guī)則是人們?cè)诮M織發(fā)展中自發(fā)形成而非人為設(shè)計(jì)與創(chuàng)造出來的，其本身具有自身存在與延續(xù)的環(huán)境與土壤。因此，有效推進(jìn)組織變革必須關(guān)注與環(huán)境、發(fā)展階段特性的適應(yīng)性問題。必須具體地確定每種變革模式的運(yùn)用所需的特定條件，這些條件在轉(zhuǎn)軌時(shí)期能否得到，以及實(shí)現(xiàn)這些條件的最有效途徑。例如，在一些國(guó)企推行改革過程中，職工的“民主意識(shí)”、“主人翁”是在原有體制下長(zhǎng)期形成的，其解決也絕不可能是一蹴而就，在推進(jìn)變革時(shí)就必須充分考慮到這種環(huán)境以及階段的特點(diǎn)。

4、企業(yè)變革要保持新制度體系的開放性。在企業(yè)的正常運(yùn)行過程中，“制度摩擦成本”往往存在于正式制度與非正式制度間的相容與協(xié)調(diào)問題。而在推行企業(yè)變革的過程中，原有的正式制度往往會(huì)演變并內(nèi)化為非正式制度，因此企業(yè)變革面臨的將是“新生”的制度與非正式制度以及內(nèi)化了的“舊的”正式制度的沖突。又往往新的制度在設(shè)計(jì)的過程中有一個(gè)優(yōu)化與完善的過程，從而導(dǎo)致新制度體系的負(fù)面影響在一定時(shí)間內(nèi)會(huì)被放大。為此，保證企業(yè)變革過程中相關(guān)制度的開放性顯得非常必要。例如，在很多企業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型過程中，如果不考慮原有業(yè)務(wù)及相關(guān)人員的“適當(dāng)”過渡，往往會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資源的更大浪費(fèi)。

第二篇：制度：成本管理控制制度

成本管理控制制度

1.目的

為了加強(qiáng)公司成本費(fèi)用的內(nèi)部控制、降低成本費(fèi)用、防范成本費(fèi)用中的差錯(cuò)與舞弊，根據(jù)財(cái)政部《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范》等法律、法規(guī)，結(jié)合本公司成本費(fèi)用支出的特點(diǎn)和管理需要制定本制度。

2.適用范圍

適用于本公司成本費(fèi)用包括采購成本、制造成本和期間費(fèi)用的計(jì)劃、執(zhí)行、控制、核算、報(bào)告、考核等內(nèi)容。

3.崗位分工與授權(quán)批準(zhǔn)

3.1 公司建立成本費(fèi)用崗位責(zé)任制，明確規(guī)定相關(guān)部門和崗位的職責(zé)與權(quán)限，確保辦理成本費(fèi)用業(yè)務(wù)的不兼容崗位相互分離、制約和監(jiān)督。

3.2 公司成本費(fèi)用業(yè)務(wù)嚴(yán)格規(guī)范和執(zhí)行如下程序：（1）計(jì)劃編制與審批。（2）支出審批與執(zhí)行。（3）控制、核算與考核。

3.3 公司成本費(fèi)用崗位的基本分工如下：（1）采購部負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行采購成本計(jì)劃。

（2）各生產(chǎn)部門負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行管理、制造費(fèi)用計(jì)劃。（3）銷售部負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行營(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)劃。（4）各管理部室負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行管理費(fèi)用計(jì)劃。（5）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃。（6）生產(chǎn)部負(fù)責(zé)審核、控制產(chǎn)品制造成本計(jì)劃。

（7）預(yù)算管理部門負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)成本核算費(fèi)用計(jì)劃、控制成本費(fèi)用的發(fā)生、考核各項(xiàng)成本費(fèi)用的完成。

（8）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)成本費(fèi)用的核算與報(bào)告。

（9）審計(jì)部負(fù)責(zé)定期審計(jì)檢查成本費(fèi)用的合規(guī)性、合理性和會(huì)計(jì)記錄的正確性與及時(shí)性。

（10）公司總裁及分管副總負(fù)責(zé)有關(guān)成本費(fèi)用的審批。

3.4 成本費(fèi)用的發(fā)生和付款要嚴(yán)格按照公司授權(quán)文件的規(guī)定，各級(jí)審批人要在授權(quán)范圍內(nèi)行使職權(quán)，不得超越審批權(quán)限。

4.管理規(guī)定

4.1 成本費(fèi)用控制的基本模式。

4.1.1 公司成本費(fèi)用控制模式的基本內(nèi)容是“以銷售收入為起點(diǎn)，以目標(biāo)利潤(rùn)為核心，通過倒擠成本的方式，將采購成本、制造成本、期間費(fèi)用分解落實(shí)到有關(guān)分廠和職能部門”。

4.1.2 銷售部申請(qǐng)生產(chǎn)的每一批產(chǎn)品，在安排生產(chǎn)前，首先由財(cái)務(wù)部測(cè)算、核定成本費(fèi)用指標(biāo)和采購物資的最高限價(jià)。

（1）期間費(fèi)用=營(yíng)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用=銷售收入×銷售費(fèi)用率 管理費(fèi)用=銷售收入×管理費(fèi)用率 財(cái)務(wù)費(fèi)用=銷售收入×財(cái)務(wù)費(fèi)用率

（2）產(chǎn)品制造成本=銷售收入-稅金及附加-目標(biāo)利潤(rùn)期間費(fèi)用產(chǎn)品制造成本=直接材料+直接人工+制造費(fèi)用 直接人工成本=（產(chǎn)品產(chǎn)量×計(jì)件工資率）×（1+175%）直接材料成本=Σ（直接材料成本×材料單價(jià)）

1制造費(fèi)用=（直接材料成本+直接人工成本）×制造費(fèi)用率 采購物資最高限價(jià)計(jì)算公式：

采購物資最高限價(jià)=直接材料成本÷直接材料消耗

4.1.3 財(cái)務(wù)部核定管理費(fèi)用指標(biāo)分解落實(shí)到各個(gè)部門，作為考核各個(gè)管理部門工作業(yè)績(jī)的依據(jù)。

4.2 采購成本的控制。

4.2.1 采購成本控制包括采購計(jì)劃、詢價(jià)、核價(jià)、合同簽訂、物資入庫、貨款結(jié)算等活動(dòng)的全過程。

4.2.2 采購計(jì)劃的編制要嚴(yán)格執(zhí)行根據(jù)倉庫的《物資補(bǔ)庫計(jì)劃》編制《物資采購計(jì)劃》的程序；《物資采購計(jì)劃》經(jīng)過預(yù)算管理辦公室審核、總經(jīng)理審批后生效。

4.2.3 采購部實(shí)施物資采購時(shí)需填制“物資請(qǐng)購單”，“物資請(qǐng)購單”中的價(jià)格要嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)部核定的物資采購最高限價(jià)。

4.2.4 如果實(shí)際物資采購價(jià)格低于最高限價(jià)，公司將給予經(jīng)辦人一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)；如實(shí)際物資采購價(jià)格高于最高限價(jià)，必須要獲得財(cái)務(wù)部核價(jià)人員的確認(rèn)和總經(jīng)理的批準(zhǔn)，并給予一定比例的罰款。

4.2.5 采購物資辦理入庫時(shí)，必須符合以下兩個(gè)條件：（1）符合“物資請(qǐng)購單”。（2）經(jīng)質(zhì)檢部檢驗(yàn)合格。

4.2.6 采購物資登記入賬時(shí)，必須同時(shí)符合兩個(gè)條件：（1）供應(yīng)商開具增值稅專用發(fā)票。

（2）價(jià)格、質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格型號(hào)完全符合“物資請(qǐng)購單”的要求。4.2.7 采購物資付款時(shí)，必須符合以下三個(gè)條件：（1）已經(jīng)列入當(dāng)期貨幣資金支出預(yù)算。（2）雙方往來賬核對(duì)無誤。

（3）“付款申請(qǐng)單”已經(jīng)財(cái)務(wù)總監(jiān)簽字批準(zhǔn)。4.3 制造成本的控制。

4.3.1 制造成本控制包括成本計(jì)劃、領(lǐng)料、入庫、考核等活動(dòng)的全過程。4.3.2 制造成本計(jì)劃要嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)部核定的目標(biāo)成本，各分廠要將目標(biāo)成本層層分解，逐一落實(shí)到各車間、工段和崗位。

4.3.3 生產(chǎn)部下達(dá)“產(chǎn)品生產(chǎn)任務(wù)指令”時(shí)，必須將“材料消耗定額清單”同時(shí)下達(dá)。

4.3.4 各部門到倉庫領(lǐng)料時(shí)，必須按“材料消耗定額清單”填寫“領(lǐng)料申請(qǐng)單”。如不符合“材料消耗定額清單”，材料會(huì)計(jì)不予開具“材料出庫通知單”，保管員不予發(fā)料。

4.3.5 各分廠的直接人工工資，按照財(cái)務(wù)部核定的目標(biāo)人工成本，實(shí)行按產(chǎn)品產(chǎn)量計(jì)件發(fā)放；由于生產(chǎn)工人操作失誤導(dǎo)致的廢品，以及超定額材料消耗，一律由責(zé)任人承擔(dān)50%的損失，從計(jì)件工資中扣除。

4.3.6 各分廠的制造費(fèi)用支出，按照財(cái)務(wù)部核定的額度分項(xiàng)目控制。其中，變動(dòng)費(fèi)用項(xiàng)目要分解到工序，固定費(fèi)用項(xiàng)目總量控制。

4.3.7 月末，根據(jù)完工產(chǎn)品和生產(chǎn)費(fèi)用計(jì)算出產(chǎn)品制造成本，低于或高于目標(biāo)成本，給予一定比例的處罰或獎(jiǎng)勵(lì)。4.4 期間費(fèi)用的控制。

4.4.1 公司按照期間費(fèi)用的不同性質(zhì)實(shí)行歸口管理和控制。

4.4.2 營(yíng)業(yè)費(fèi)用的歸口管理部門為銷售部，營(yíng)業(yè)費(fèi)用支出實(shí)行按銷售收入費(fèi)用率進(jìn)行總量控制。

4.4.3 管理費(fèi)用的歸口管理部門為各個(gè)職能部室，管理費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用項(xiàng)目由財(cái)務(wù)部分解落實(shí)到有關(guān)部室，固定費(fèi)用項(xiàng)目按性質(zhì)歸口到職能部門。

4.4.4 財(cái)務(wù)費(fèi)用的歸口管理部門為財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部按照費(fèi)用項(xiàng)目嚴(yán)格控制。

4.4.5 公司每月編制《期間費(fèi)用支出預(yù)算》下達(dá)各有關(guān)部室。

4.4.6 發(fā)生費(fèi)用支出時(shí)，由財(cái)務(wù)部門嚴(yán)格按預(yù)算控制，超出預(yù)算部分，一律不予列支。期間費(fèi)用的支出程序如下：

（1）費(fèi)用支出部門填寫“費(fèi)用支出審批單”。（2）按照公司規(guī)定的審批權(quán)限請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批簽字。

（3）責(zé)任會(huì)計(jì)在審核無誤、有預(yù)算指標(biāo)的前提下，簽字說明。

（4）費(fèi)用支出經(jīng)辦人根據(jù)費(fèi)用支出情況分別到倉庫或出納員處辦理領(lǐng)料或費(fèi)用報(bào)銷手續(xù)。

4.4.7 財(cái)務(wù)部的會(huì)計(jì)人員在辦理費(fèi)用支出時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)手續(xù)齊全的“費(fèi)用支出審批單”，對(duì)發(fā)票、結(jié)算憑證等相關(guān)憑據(jù)的真實(shí)性、完整性、合法性以及合規(guī)性進(jìn)行嚴(yán)格審核。

4.4.8 月末，公司根據(jù)各項(xiàng)期間費(fèi)實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行考核獎(jiǎng)懲，若低于預(yù)算指標(biāo)，則給予有關(guān)部門一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)；若高于預(yù)算指標(biāo)，則給予一定比例的罰款。

4.5 成本費(fèi)用的核算。4.5.1 財(cái)務(wù)部按照相關(guān)會(huì)計(jì)制度，結(jié)合公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要制定成本費(fèi)用核算制度，不得隨意改變成本費(fèi)用的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)量方法，不得虛列、多列、不列或者少列成本費(fèi)用。

4.5.2 公司制造成本核算的基本方法，由各公司按生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和前提下確認(rèn)，一經(jīng)確認(rèn)不得隨意變更。

4.5.3 期末結(jié)束后成本費(fèi)用核算崗位要編制成本費(fèi)用報(bào)表，監(jiān)控成本費(fèi)用的支出情況，對(duì)于實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用與成本費(fèi)用預(yù)算的差異，應(yīng)查明原因，并作出相應(yīng)處理。

4.6 成本費(fèi)用的監(jiān)督檢查。

4.6.1 審計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)公司的成本費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)督檢查，內(nèi)容有：（1）成本費(fèi)用業(yè)務(wù)相關(guān)崗位及人員的設(shè)置情況。（2）成本費(fèi)用業(yè)務(wù)授權(quán)批準(zhǔn)制度的執(zhí)行情況。（3）成本費(fèi)用預(yù)算制度的執(zhí)行情況。（4）成本費(fèi)用核算制度的執(zhí)行情況。（5）成本費(fèi)用考核的獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)情況。

4.6.2 審計(jì)部對(duì)監(jiān)督檢查的結(jié)果要出具內(nèi)部審計(jì)報(bào)告，發(fā)現(xiàn)的薄弱環(huán)節(jié)和問題，有關(guān)部門要采取措施，及時(shí)加以糾正和完善。

第三篇：成本控制和分析制度.

為確保工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，提高員工成本管理意識(shí)，根據(jù)目標(biāo)成本計(jì)劃按照施工部位、工種及成本內(nèi)容，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行指標(biāo)分解確保成本管理，通過成本控制完成情況進(jìn)行分析，制定此項(xiàng)成本控制和分析制度。

（一）環(huán)境因素的影響

1、根據(jù)施工地域的特點(diǎn)分析施工難度，制定相應(yīng)的成本控制計(jì)劃，并通過預(yù)算對(duì)比合同單價(jià)。

（二）科學(xué)的施工方法

1、根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，項(xiàng)目部技術(shù)人員進(jìn)行討論制定切實(shí)可行的施工方案，并上報(bào)公司技術(shù)負(fù)責(zé)人及總工程師進(jìn)行審核把關(guān)，做到一切從實(shí)際出發(fā)，時(shí)其方案得到最大優(yōu)化。

2、施工過程中以質(zhì)量安全為目標(biāo)，在合格基礎(chǔ)上加強(qiáng)成本控制，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

3、項(xiàng)目部每日下班之前組織技術(shù)人員匯報(bào)當(dāng)日工程進(jìn)展情況，以及現(xiàn)場(chǎng)存在的問題，共同分析找出原因立即解決，不讓影響工程的事件拖延。

4、對(duì)施工過程中的技術(shù)性問題及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理做出調(diào)整。

（三）安全、質(zhì)量、工期保障

施工過程中的安全、質(zhì)量、工期都是影響工程成本的重要因素，施工過程中要重點(diǎn)控制。

1、安全的保障

項(xiàng)目部以“安全第一，預(yù)防為主”為原則，大力組織宣傳工作，對(duì)進(jìn)場(chǎng)工人進(jìn)行安全生產(chǎn)三級(jí)教育，針對(duì)可能發(fā)生的安全隱患部位進(jìn)行安全技術(shù)交底，并組織相關(guān)的學(xué)習(xí)。進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)人員必須佩戴安全帽，特殊工種依照操作規(guī)程配備相應(yīng)的防護(hù)用具，為施工的順利進(jìn)行提供安全的保障。

2、質(zhì)量保障

項(xiàng)目部對(duì)工程質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行分解，建立健全質(zhì)量管理體系，制定切實(shí)可行的施工方案，一切從實(shí)際出發(fā)，并對(duì)各道工序制定技術(shù)交底組織施工人員學(xué)習(xí)。在成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)行崗位責(zé)任制，根據(jù)工程的具體情況，采取定崗、定責(zé)的專人控制，確保各崗位的職責(zé)，提高項(xiàng)目部人員的責(zé)任心。將質(zhì)量隱患消除在萌芽，嚴(yán)格執(zhí)行三檢制，實(shí)施過程控制，確保工程質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，為節(jié)約成本提供質(zhì)量保障。

3、工期保障

在安全、質(zhì)量得到保障的同時(shí)要合理布置現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)整各個(gè)工序穿插作業(yè)，合理制定施工計(jì)劃，將人員、機(jī)械發(fā)揮最大工作效益，縮短工期，為節(jié)約成本提供工期保障確保目標(biāo)成本計(jì)劃的完成。

（四）材料成本控制

1、項(xiàng)目部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況合理制定物資需用計(jì)劃上報(bào)分公司進(jìn)行采購，經(jīng)公司采購人員進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，按照項(xiàng)目部計(jì)劃使用時(shí)間提前為項(xiàng)目部采購材料，既要保證工程質(zhì)量，又要盡量降低采購成本，充分體現(xiàn)成本控制意識(shí)。

2、驗(yàn)收材料時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)材料員應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)數(shù)，及時(shí)填寫驗(yàn)收入庫單，登記材料賬簿。對(duì)于存放入庫的材料應(yīng)妥善保管，以防損失。對(duì)于隨購隨發(fā)的材料應(yīng)及時(shí)完整地登記材料賬和出入庫單。

3、材料的發(fā)出必須詳細(xì)填寫出庫單，領(lǐng)料人和倉庫保管人分別簽字并注明日期。對(duì)于施工過程中臨時(shí)使用的工具,應(yīng)要求領(lǐng)用者出具借條,并經(jīng)本人和倉庫保管簽字后方可領(lǐng)用,待工程結(jié)束后及時(shí)歸還。

（五）機(jī)械控制

1、根據(jù)工程需要合理選用適當(dāng)規(guī)格、種類設(shè)備，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)所使用的機(jī)械應(yīng)由專人負(fù)責(zé),并設(shè)置機(jī)械臺(tái)賬進(jìn)行控制。

2、加強(qiáng)機(jī)械管理，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)需要合理調(diào)配機(jī)械，提高機(jī)械的使用效率。一旦施工不再需要,應(yīng)及時(shí)停止機(jī)械租用并退還，避免機(jī)械閑置造成浪費(fèi)。

（六）成本分析

1、成本分析以誰主管，誰負(fù)責(zé)為基本原則。在確保責(zé)任成本完成的情況下制定工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本。

2、根據(jù)目標(biāo)成本和施工項(xiàng)目的特點(diǎn)，將目標(biāo)成本按照工種和工程崗位逐級(jí)分解，確定各工種、崗位的目標(biāo)成本，細(xì)化到人。

3、根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確各個(gè)環(huán)節(jié)成本的構(gòu)成情況，確定成本構(gòu)成中的重點(diǎn)項(xiàng)目。分析對(duì)于工程項(xiàng)目產(chǎn)值的影響程度，從而進(jìn)一步確定控制的重點(diǎn)。

4、在工程項(xiàng)目施工過程中,對(duì)成本構(gòu)成中的重點(diǎn)項(xiàng)目和成本控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié),采取切實(shí)可行的控制措施,加強(qiáng)關(guān)鍵項(xiàng)目的成本控制。針對(duì)工程施工中發(fā)生的實(shí)際情況，及時(shí)采取有效措施控制成本發(fā)生額,確保責(zé)任成本和目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。

5、在工程施工結(jié)束以后，將目標(biāo)成本與實(shí)際成本相比較,確定成本超支和節(jié)約的情況。依據(jù)成本超支和節(jié)約情況,采取標(biāo)準(zhǔn)成本分析法,自頂向下逐步查找產(chǎn)生超支和節(jié)約的深層原因,直至分析到每一個(gè)人，以便及時(shí)整改。

第四篇：成本控制制度管理辦法

第二部分 成本控制管理 成本控制管理辦法

1、目的：建立全面的責(zé)任成本管理體系，規(guī)范和指導(dǎo)項(xiàng)目的成本管理工作，實(shí)施項(xiàng)目成本全過程控制，增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高項(xiàng)目利潤(rùn)效益。

2、范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作。

3、職責(zé)： 3.1成本控制部：

3.1.1、負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、解釋和落實(shí)，負(fù)責(zé)各職能部門間的協(xié)調(diào)配合和資料的收發(fā)；

3.1.2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的全過程控制，負(fù)責(zé)成本前期估算、收益測(cè)算、開發(fā)過程控制、后期核算考核、項(xiàng)目造價(jià)管理。

3.2、采購部：負(fù)責(zé)與項(xiàng)目相關(guān)的招標(biāo)、采購、合同管理工作，負(fù)責(zé)各類供應(yīng)商的管理工作。

3.3、財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)工程、采購中各項(xiàng)款項(xiàng)的審批、支付，負(fù)責(zé)提供相關(guān)科目目標(biāo)成本的測(cè)算、計(jì)劃、核算。

3.4、工程部：負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)，監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的實(shí)施，負(fù)責(zé)各合作單位形象進(jìn)度的確認(rèn)。3.5、主管副總： 負(fù)責(zé)相關(guān)文件的審核、批復(fù)、簽發(fā)。

4、管理辦法：

4.1、建立全面的責(zé)任成本管理體系 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的全過程控制，明確各部門的成本責(zé)任和職責(zé)，應(yīng)建立全面的責(zé)任成本管理體系。（支持文件：責(zé)任成本管理體系制度）4.2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程控制

4.2.1、項(xiàng)目決策立項(xiàng)階段： 依據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)及現(xiàn)行的政策法規(guī)，盡可能地進(jìn)行精準(zhǔn)的項(xiàng)目全成本估算，編制項(xiàng)目《新項(xiàng)目成本估算表》、《項(xiàng)目投資收益測(cè)算表》，制定項(xiàng)目的初步目標(biāo)成本。（支持文件：①、項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序；②、目標(biāo)成本科目分類及說明；③、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引）4.2.2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：

1)、對(duì)入圍的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行投資估算及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，編制《設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析表》，便于最佳方案的確定。

2)、在設(shè)計(jì)方案確定后5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)目標(biāo)成本科目進(jìn)行細(xì)化和修訂，明確工程造價(jià)的最高限額，盡可能地實(shí)行合理的限額設(shè)計(jì)，并以合同形式建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

3)、加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)及施工圖的會(huì)審工作，充分考慮使用功能、施工可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性，減少因設(shè)計(jì)變更造成的造價(jià)失控。4)、在施工圖完成后60個(gè)工作日內(nèi)（視具體情況調(diào)整時(shí)間）完成施工圖預(yù)算，提高目標(biāo)成本中建安成本的精準(zhǔn)度，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo)成本。編制《材料、設(shè)備匯總明細(xì)表》，展開市場(chǎng)價(jià)格及產(chǎn)品性能調(diào)查，合理分配材料及設(shè)備的供貨方式，明確材料及設(shè)備的目標(biāo)成本。4.2.3、項(xiàng)目招投標(biāo)階段：

1)、深入分析現(xiàn)行的計(jì)價(jià)定額、政策法規(guī)，提供準(zhǔn)確的取費(fèi)系數(shù)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，明確工程的承包范圍、材料供應(yīng)方式、結(jié)算取費(fèi)依據(jù)、讓利范圍、付款方式、結(jié)算辦法。2)、應(yīng)組織公司各部門專業(yè)人員成立招標(biāo)工作小組，組織開展項(xiàng)目相關(guān)的各合作單位和材料供應(yīng)商的招標(biāo)工作。（支持文件：招標(biāo)管理辦法）

3)、參與施工合同的談判及商務(wù)條款的起草工作，避免由于合同條款未明確或措詞不嚴(yán)密等原因引起施工單位索賠，而造成造價(jià)失控的現(xiàn)象。（支持文件：工程合同有關(guān)造價(jià)商務(wù)條款會(huì)簽指引）4)、參與監(jiān)理單位合同條款的起草,明確監(jiān)理單位的義務(wù),細(xì)劃監(jiān)理單位在成本控制方面的職責(zé),要求監(jiān)理單位熟悉施工合同條款。避免因監(jiān)理單位監(jiān)管不嚴(yán)而加大施工階段成本控制的難度，以及行為不當(dāng)給施工單位造成的損失由我公司承擔(dān)。

5)、及時(shí)做好所有與項(xiàng)目相關(guān)合同的管理工作,并熟悉合同條款中甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)。（支持文件：①、合同管理辦法）4.2.4、項(xiàng)目施工階段 4.2.4.1、施工組織設(shè)計(jì)的審核

1)、參與施工組織設(shè)計(jì)的審核工作，對(duì)大型機(jī)械的調(diào)配、施工方案、新工藝新技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行造價(jià)分析并提出合理建議。（尤其是土方工程的機(jī)械選用、開挖方式、運(yùn)輸距離，鋼筋混凝土工程中鋼筋連結(jié)方式、模板加固、混凝土養(yǎng)護(hù)，保溫及防水工程中的鋪貼方式、接縫處理，墻體粉刷中的鋼絲網(wǎng)鋪釘，外墻裝飾中的面磚接縫、石材干掛加固、裝飾線條的細(xì)部構(gòu)造，外露金屬構(gòu)件的防腐處理，安裝工程中的管線敷設(shè)和連結(jié)、加固件及穿墻套管的設(shè)制和防腐、設(shè)備的安裝工藝等。）2)、在審批施工組織設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)明確已確認(rèn)的施工組織設(shè)計(jì)不能做為竣工結(jié)算依據(jù)，實(shí)際發(fā)生時(shí)應(yīng)以現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)。4.2.4.2、施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管、配合

1)、堅(jiān)持每周最少兩次進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的全面巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并與工程部、監(jiān)理溝通，盡快協(xié)商解決辦法。

2)、參與大型節(jié)點(diǎn)的隱蔽工程驗(yàn)收并制作、保存影像資料,對(duì)于未按圖紙施工的隱蔽工程,應(yīng)先完善變更簽證手續(xù)再隱蔽。

3)、配合工程施工進(jìn)度及時(shí)開展分包工程承包商的招標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)查和確認(rèn)工作。

4.2.4.3、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證

1)、應(yīng)詳細(xì)分析每一項(xiàng)設(shè)計(jì)變更的功能目標(biāo)、工程量和對(duì)造價(jià)的影響，嚴(yán)格控制因設(shè)計(jì)變更而引起提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、改變工程規(guī)模、增加投資費(fèi)用的事件發(fā)生。

2)、工程部主管工程師要正確分析現(xiàn)場(chǎng)簽證的變更內(nèi)容，確定是否屬于圖紙、預(yù)算內(nèi)容或包干內(nèi)容，并認(rèn)真考察變更的原因、投資增減情況及其對(duì)工期的影響。

3）、成本控制部應(yīng)參與設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核工作，有權(quán)對(duì)其工程量、工作內(nèi)容、施工工藝進(jìn)行復(fù)核，必要時(shí)應(yīng)同施工方負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位、工程主管人員到施工現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。（支持文件：工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法）4.2.4.5、工程款付款控制

1）、各合作單位應(yīng)按合同約定向工程部審報(bào)《工程款付款申請(qǐng)單》，工程部負(fù)責(zé)對(duì)其形象進(jìn)度的審核和確認(rèn)。

2）、成本控制部根據(jù)已確認(rèn)的形象進(jìn)度，按合同約定對(duì)進(jìn)度款金額的審核和確認(rèn)。

3）、財(cái)務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)付進(jìn)度款的審核、確認(rèn)及合同總價(jià)款的控制。4）、各項(xiàng)進(jìn)度款的支付達(dá)到合同總價(jià)款的80%時(shí)應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%的工程尾款和10%的保修款，以便掌握最終的結(jié)算主動(dòng)權(quán)。（支持文件：①、工程進(jìn)度款審核、審批程序，②、工程款審批流程）4.2.4.6、工程成本的進(jìn)度計(jì)劃、核算 應(yīng)配合工程進(jìn)度做好建造成本的進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度核算工作,及時(shí)反應(yīng)工程建造成本的完成情況和下一步的資金需求。并將相關(guān)數(shù)據(jù)匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，作為投資控制和資金籌備的依據(jù)。（支持文件：工程成本進(jìn)度計(jì)劃、核算編制指引）4.2.4.7、材料、設(shè)備的采購成本控制

1)、在施工承包合同中應(yīng)明確工程材料的供應(yīng)方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料類型，并約定各種供應(yīng)方式的結(jié)算辦法。

2）、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛的詢價(jià)，貨比三家。主要材料和大宗建材可采用招標(biāo)采購的方式，要從質(zhì)量、價(jià)格、供貨能力、維修能力等方面擇優(yōu)考慮供貨單位。（支持文件：工程采購管理辦法）3）、采購合同中必須明確：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供應(yīng)商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。4）、工程部負(fù)責(zé)對(duì)甲供材料、設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)到貨驗(yàn)收，要嚴(yán)格按合同要求對(duì)其數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量驗(yàn)收并出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，交與施工單位妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知成本控制部拒絕辦理付款手續(xù)。5）、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同，供貨廠家或商檢部門的檢檢合格證和工程部的驗(yàn)收證明及收料清單，經(jīng)采購部、成本控制部審核無誤后，財(cái)務(wù)部方能辦理結(jié)算。（支持文件：工程采購管理辦法）

4.2.4.9、工程竣工驗(yàn)收 1）、工程部應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收前2日內(nèi)收集整理竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等相關(guān)資料，驗(yàn)收過程中不再受理任何單位遞補(bǔ)的工程資料。2）、成本控制部應(yīng)參與工程竣工驗(yàn)收工作，依據(jù)竣工圖結(jié)合設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)工程完成情況全面核查驗(yàn)收。3）、對(duì)于沒有辦理變更簽證且未按圖紙施工的部位,無論其工程量是否增減,均應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問題后3日內(nèi)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),逾期未辦理簽證的,增加部分不再計(jì)取費(fèi)用,減少部分以實(shí)結(jié)算。4）、應(yīng)配合工程部主管人員在現(xiàn)場(chǎng)竣工驗(yàn)收后5日內(nèi)編制竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，如需整改的應(yīng)限期整改，問題整改完畢后3日內(nèi)向施工單位發(fā)出竣工結(jié)算的書面通知。施工單位在接到竣工結(jié)算通知后30個(gè)工作日內(nèi)向工程部申報(bào)竣工決算資料，逾期未申報(bào)的視為以甲方核算為準(zhǔn)。

10、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本核算及目標(biāo)成本控制 項(xiàng)目啟動(dòng)后每月前3日內(nèi)協(xié)同財(cái)務(wù)人員，按目標(biāo)成本的科目對(duì)上月份的動(dòng)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行核算，并編制的《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本核算表》。及時(shí)體現(xiàn)目標(biāo)成本的完成情況，便于目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)及時(shí)對(duì)各職能部門的責(zé)任成本進(jìn)行考核和控制。

4.2.5、竣工結(jié)算階段 1)、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備： ①、符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； ②、完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； ③、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； ④、工程遺留問題已處理完畢； ⑤、施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全； ⑥、工程部填寫的《工程結(jié)算資料確認(rèn)單》、《工程結(jié)算工作交接單》。2）、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證只作為參考。3）、成本控制部應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。甲乙雙方核對(duì)后的工程總造價(jià)要進(jìn)行內(nèi)部三級(jí)審核，總造價(jià)超過100萬元的可聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢單位進(jìn)行復(fù)審。4）、結(jié)算審核完成后成本控制部應(yīng)按成本科目進(jìn)行分析核算工程成本，找出工程成本失控的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。5）、財(cái)務(wù)部應(yīng)在成本控制部提供的竣工決算的基礎(chǔ)上，結(jié)合已付工程進(jìn)度款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核進(jìn)行工程財(cái)務(wù)結(jié)算。（支持文件：①、工程造價(jià)管理辦法，②、工程竣工結(jié)算、審批程序）4.2.6、營(yíng)銷階段 1）、售樓部、樣板間的設(shè)計(jì)、裝修、家具等應(yīng)由采購部組織單獨(dú)分包招標(biāo)，其各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)核算，編制相應(yīng)的費(fèi)用明細(xì)表和成本費(fèi)用核算表。2）、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需要增加或調(diào)整綠化、公建配套等變更項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)由策劃銷售部事先編制申請(qǐng)并編制預(yù)算經(jīng)相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3）、策劃銷售部應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本中的銷售成本，制定合理的銷售方案、營(yíng)銷推廣計(jì)劃。并編制《銷售費(fèi)用計(jì)劃表》送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部備案。4）、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30（31）日的各項(xiàng)費(fèi)用匯總送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部，確保動(dòng)態(tài)成本中銷售成本的準(zhǔn)確性，便于銷售成本的控制并及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃。5）、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30（31）日的銷售收入?yún)R總送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部，便于項(xiàng)目的投資收益情況核算。

4.2.7、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 1）、盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。2）、財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的管理費(fèi)用金額協(xié)同項(xiàng)目工程部合理安排整個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)用計(jì)劃，并做好月度管理費(fèi)用計(jì)劃和月度管理費(fèi)用核算。3）、財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的財(cái)務(wù)費(fèi)用金額協(xié)同公司領(lǐng)導(dǎo)制訂項(xiàng)目的總體資金計(jì)劃、資金計(jì)劃、工程款付款計(jì)劃及銷售計(jì)劃，以便于控制費(fèi)用開支和資金流轉(zhuǎn)。4)、財(cái)務(wù)部門應(yīng)自項(xiàng)目啟動(dòng)后的每月3日前按目標(biāo)成本的科目對(duì)管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)匯總核算并協(xié)同成本控制部完成動(dòng)態(tài)成本核算。

第五篇：房地產(chǎn)成本控制制度

丹東永同昌建設(shè)發(fā)展有限公司 成本控制、預(yù)決算管理制度

第一節(jié) 總則

1.為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)公司成本管理的要求，制定本制度。

2.成本管理應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作方法，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

3.成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理體系，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

4.成本控制的主要工作是：建立成本的事前預(yù)測(cè)、優(yōu)化，事中動(dòng)態(tài)控制和事后分析、評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，逐步提高集團(tuán)公司投資的效價(jià)比。

第二節(jié) 開發(fā)成本的控制

一、前期環(huán)節(jié)的成本控制

1.進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出分析、判斷，并及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)公司管理層作決策參考。

2.根據(jù)集團(tuán)公司業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和面臨的市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，進(jìn)行立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想。

3.新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)向集團(tuán)公司提交詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)公司立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

（1）成本費(fèi)用估算、控制目標(biāo)及措施；

（2）投資及效益的測(cè)算、利潤(rùn)的體現(xiàn)及安排；

（3）稅務(wù)環(huán)境及其影響；

（4）資金計(jì)劃；

（5）《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；

（6）投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

（7）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。

4.若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新立項(xiàng)。

5.招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)公司批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。

6.招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)公司法律部門審核后正式簽署。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由集團(tuán)建筑研究院統(tǒng)一負(fù)責(zé)，同時(shí)遵循以下原則：

（1）能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；

（2）需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，原則上應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制項(xiàng)目的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3.施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4.設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)時(shí)，若無特殊技術(shù)要求，不得指定施工或材料供應(yīng)單位。

5.設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

三、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1.除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2.主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

3.應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、成本四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。

4.同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

5.零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行擇優(yōu)選擇。

6.為防止投標(biāo)過程中個(gè)別投標(biāo)單位串標(biāo)，集團(tuán)監(jiān)察部門，有權(quán)酌情否決個(gè)別單位參與投標(biāo)；為保證投標(biāo)過程中充分體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，集團(tuán)成本部門有權(quán)推薦一家符合投標(biāo)資格要求的單位參與投標(biāo)。

7.壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。

8.施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9.集團(tuán)應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案庫，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量。

10.出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

四、施工過程的成本控制

（一）現(xiàn)場(chǎng)簽證

1.現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2.現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由集團(tuán)成本控制中心統(tǒng)一制定。

3.現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4.凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程項(xiàng)目，取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5.需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可辦理，辦理過程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。有關(guān)設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由集團(tuán)公司建筑研究院統(tǒng)一制定。

（二）工程質(zhì)量與監(jiān)理

1.項(xiàng)目監(jiān)理由集團(tuán)監(jiān)理部統(tǒng)一派人員負(fù)責(zé)，若確需要委托監(jiān)理單位的，應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2.工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防止再發(fā)生事故的措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照集團(tuán)公司認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3.應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。

（三）工程進(jìn)度款

1.原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。

2.工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

（1）施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；

（2）工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；

（3）預(yù)算合同部整理復(fù)核工程價(jià)值量；

（4）按集團(tuán)公司有關(guān)資金支出審批制度規(guī)定的程序批準(zhǔn)后予以付款并登記付款臺(tái)帳。

3.應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算賬戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。

4.工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

五、工程材料及設(shè)備管理

1.項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

（1）甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余材料和設(shè)備實(shí)行乙供；

（2）實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。

2.應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

3.甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

（1）能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；

（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；

（3）能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；

（4）售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

4.工程管理部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

5.《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

6.由成本控制中心建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，保證材料采購過程的公正、公開。

7.對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。

8.材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，預(yù)算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

9.甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證、我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明、結(jié)算清單，經(jīng)預(yù)算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。

六、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1.單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。

2.設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、銷售和物業(yè)管理公司必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。

3.凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4.工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。

5.采取一次性扣留保修金、自行保修的，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。

6.甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍內(nèi)的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中明確由乙方承擔(dān)，并及時(shí)取得乙方的確認(rèn)簽章。

七、工程結(jié)算管理

1.工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：

（1）符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；

（2）具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；

（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

（4）工程遺留問題已處理完畢；

（5）施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。

2.工程結(jié)算要以甲方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，對(duì)于施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，在復(fù)核無誤基礎(chǔ)上也可作為參考。

3.“點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算，集團(tuán)成本控制中心另行有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行。

4.預(yù)算合同部應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。

5.編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項(xiàng)等。

6.預(yù)算合同部應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。

7.在預(yù)算合同部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)中心應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同審核并決算。

八、其他環(huán)節(jié)的成本控制

1.在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；應(yīng)盡最大努力加速銷售，減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。

2.各子公司應(yīng)按回避、競(jìng)爭(zhēng)、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

第三節(jié) 營(yíng)銷成本的控制

1.項(xiàng)目通過集團(tuán)公司立項(xiàng)聽證會(huì)后，企劃營(yíng)銷中心應(yīng)在《可行性研究報(bào)告》基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)制定合理、經(jīng)濟(jì)的營(yíng)銷方案和相應(yīng)的預(yù)算。

2.營(yíng)銷方案和預(yù)算應(yīng)先上報(bào)集團(tuán)公司營(yíng)銷方案聽證會(huì)審定通過后方可實(shí)施。

3.銷售前期，集團(tuán)企劃營(yíng)銷中心應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷方案制定詳細(xì)的營(yíng)銷費(fèi)用支出計(jì)劃報(bào)計(jì)劃成本部。

4.售樓處和樣板間的建設(shè)裝修，以及策劃、推廣、銷售等需要外包的工作必須通過有三家以上投標(biāo)單位的招投標(biāo)擇優(yōu)選擇，有關(guān)程序參照工程招投標(biāo)程序。

5.正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算部門擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套設(shè)施，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)集團(tuán)公司決策層通過。

6.銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)集團(tuán)公司決策層批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

7.嚴(yán)格控制銷售現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用支出，屬于代理單位的花費(fèi)必須由代理單位自行負(fù)擔(dān)。

8.制定合理、經(jīng)濟(jì)、有效的傭金管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

第四節(jié) 管理成本的控制

1.制定明確的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，并根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃分析業(yè)務(wù)，設(shè)置好內(nèi)部組織框架，合理配置人力資源、最大限度地減少人力資源浪費(fèi)。

2.樹立“人力資本”觀念，精選人才，善待人才，從根本上建立一套吸引人才，留住人才的制度體系，避免人才流失給公司帶來損失。

3.逐步形成一套科學(xué)、文明的企業(yè)文化體系，以文化力彌補(bǔ)日常管理中的缺陷和不足，為企業(yè)增效減支。

4.實(shí)施全面計(jì)劃管理，避免因工作缺乏計(jì)劃性給公司帶來不必要的開支。

5.應(yīng)提煉集團(tuán)公司核心房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于核心業(yè)務(wù)以外的一些延伸業(yè)務(wù)，應(yīng)盡量采取外包的形式委托市場(chǎng)專業(yè)化公司去執(zhí)行，以提高集團(tuán)公司核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化水平，同時(shí)降低不必要的日常管理開支；對(duì)于集團(tuán)內(nèi)已有的一些核心業(yè)務(wù)以外的延伸業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，可逐步將其獨(dú)立核算，推向市場(chǎng)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

6.建立并執(zhí)行高效的薪酬、福利制度，并幫助員工做好個(gè)人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃；建立健全日常辦公用品的采購制度，對(duì)于大宗辦公用品應(yīng)統(tǒng)一由招標(biāo)采購部招標(biāo)采購。

第五節(jié) 財(cái)務(wù)成本的控制

1.嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司《資金管理制度》，建立“內(nèi)部銀行”，統(tǒng)一調(diào)度資金，高效使用資金。

2.全面執(zhí)行資金計(jì)劃制度。

3.嚴(yán)格把握付款和收款進(jìn)度，有關(guān)部門應(yīng)認(rèn)真研究相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同，杜絕超進(jìn)度付款和延遲收款的情況。

4.集團(tuán)財(cái)務(wù)中心要合理制定融資方案，包括融資品種、融資渠道的選擇，融資成本方案等，以最小的資金成本融通資金。

5.及時(shí)做好銷售回款工作，包括欠款催繳和按揭貸款辦理。

第六節(jié) 稅金的籌劃

1.在依法納稅的前提下，對(duì)集團(tuán)公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

2.財(cái)務(wù)中心應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。

3.應(yīng)保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策的了解，處理有關(guān)政策性問題，爭(zhēng)取更多的優(yōu)惠政策。

第七節(jié) 經(jīng)營(yíng)成本和物業(yè)管理成本的控制

1.工程項(xiàng)目確定以后，從事后期物業(yè)經(jīng)營(yíng)或物業(yè)管理的單位如果條件許可，應(yīng)盡可能派有關(guān)水、電等專業(yè)人員，參與專業(yè)工程的現(xiàn)場(chǎng)管理，了解和熟悉設(shè)備及管道、線路安裝調(diào)試情況，便于今后進(jìn)行管理。

2.工程竣工后，在維修保養(yǎng)期間，物業(yè)經(jīng)營(yíng)或物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題時(shí)，應(yīng)及時(shí)向開發(fā)單位工程部門反映，由開發(fā)單位工程部門責(zé)成施工單位及時(shí)修繕。

3.設(shè)備和大量原材料、用品的采購由集團(tuán)招標(biāo)采購部統(tǒng)一招標(biāo)采購，有關(guān)招標(biāo)事宜由集團(tuán)招標(biāo)采購部統(tǒng)一規(guī)定；到貨時(shí)由保管部門、使用部門及其它相關(guān)單位或人員共同參加驗(yàn)收。

4.要針對(duì)項(xiàng)目、業(yè)務(wù)的具體情況制定合理的操作程序和標(biāo)準(zhǔn)，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低原材料消耗、盡可能提高產(chǎn)出率、減少浪費(fèi)。

5.分析業(yè)務(wù)，確定合理的日常原材料、消耗品庫存量，減少因積壓或斷檔造成的損失；嚴(yán)格倉儲(chǔ)和發(fā)放管理，明確管理責(zé)權(quán)。

6.要加強(qiáng)能源費(fèi)用的控制，積極尋求節(jié)能的新方法，制定行之有效的節(jié)能具體措施，并加強(qiáng)對(duì)節(jié)能措施執(zhí)行情況的檢查督促工作。

7.測(cè)算物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理成本，合理確定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)收回各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入。

8.物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理是勞動(dòng)力密集型行業(yè)，人工成本控制是相當(dāng)重要的成本控制工作，應(yīng)認(rèn)真分析業(yè)務(wù)需要，提煉工作程序，合理設(shè)置崗位，限定人工工資標(biāo)準(zhǔn)。

9.對(duì)其他可控成本費(fèi)用（如辦公費(fèi)、電話費(fèi)等）進(jìn)行嚴(yán)格控制，定期分析，對(duì)于異常的費(fèi)用要找出原因，及時(shí)改正。

10.各物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理單位應(yīng)安排專職或兼職部門負(fù)責(zé)安全工作，確保經(jīng)營(yíng)管理工作安全。

強(qiáng)調(diào)全面服務(wù)質(zhì)量管理，不要因?yàn)槌杀究刂贫档头?wù)質(zhì)量，以增強(qiáng)集團(tuán)公司整體的品牌效應(yīng)。

第八節(jié) 附則

1.本制度適用于集團(tuán)所屬的各中心、部門和子公司。各中心、部門和子公司應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和業(yè)務(wù)特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求，制定相關(guān)的成本管理制度或細(xì)則，并在實(shí)際工作中不斷完善。

2.本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)，應(yīng)按照國(guó)家和集團(tuán)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.本制度由集團(tuán)財(cái)務(wù)中心、成本控制中心負(fù)責(zé)解釋，并由財(cái)務(wù)中心根椐集團(tuán)公司成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善。