第一篇：解析合同效力的認(rèn)定

合同效力的認(rèn)定

[案情]

2008年3月，國家某項(xiàng)重點(diǎn)工程發(fā)布《招標(biāo)文件》進(jìn)行鋼材招標(biāo)。甲物資公司與乙鋼鐵公司達(dá)成合作意向，商定由甲公司代理乙公司的鋼材參加此項(xiàng)的鋼材投標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，甲公司與乙公司依據(jù)《招標(biāo)文件》于2008年4月18日簽訂一份《鋼材供應(yīng)合同》，約定了鋼材的名稱、數(shù)量、價(jià)格等，且約定價(jià)格在供貨期間保持不變。按《招標(biāo)文件》約定了供貨期間為2008年5月1日至6月30日。合同約定“本合同自簽訂時(shí)間起簽字蓋章后生效”，同時(shí)又約定“合同有效期自甲公司與投標(biāo)單位正式簽訂中標(biāo)合同之日起至2008年6月30日，如果甲公司在投標(biāo)時(shí)沒有中標(biāo)，本合同自行失效作廢?！焙蠹坠局袠?biāo)并收到了招標(biāo)單位下發(fā)的《中標(biāo)通知書》，而此時(shí)恰逢鋼材市場價(jià)格大幅上漲，乙公司不愿再供應(yīng)鋼材，甲公司無奈放棄了與招標(biāo)單位簽訂正式的中標(biāo)合同，致使投標(biāo)時(shí)交納的200萬投標(biāo)保證金被沒收，造成實(shí)際損失。甲公司訴至法院，請求乙公司賠償投標(biāo)保證金損失。

[分歧]

本案在審理中，甲公司、乙公司均認(rèn)為其雙方之間簽訂的《鋼材供應(yīng)合同》為一附生效條件的合同，所附條件是甲公司與招標(biāo)單位簽訂正式的中標(biāo)合同，故本合同并未生效。合議庭也對(duì)此產(chǎn)生了分歧意見，一種意見認(rèn)為：本案合同是附

生效條件的合同，已合法成立，但因甲公司與招標(biāo)單位未簽訂正式的中標(biāo)合同而未生效。第二種意見認(rèn)為：本案合同已依法成立并生效，乙公司應(yīng)承擔(dān)預(yù)期違約的違約責(zé)任。

[評(píng)析]

筆者同意第二種意見。具體理由是：

1、從本案合同的文義解釋來看，合同約定“本合同自簽訂時(shí)間起簽字蓋章后生效”，同時(shí)又約定“合同有效期自甲公司與投標(biāo)單位正式簽訂中標(biāo)合同之日起至2008年6月30日，如果甲公司在投標(biāo)時(shí)沒有中標(biāo)，本合同自行失效作廢?！庇纱丝梢钥闯觯竞贤瑧?yīng)自簽訂之時(shí)就已生效，且是一份附解除條件的合同，所附條件就是“甲公司在投標(biāo)中沒有中標(biāo)”。本案中，甲公司收到了招標(biāo)單位的《中標(biāo)通知書》證明其已經(jīng)中標(biāo)，故此解除條件并未成就，合同一直處于生效狀態(tài)。

2、按合同的整體解釋規(guī)則分析，合同中約定的供應(yīng)期間與《招標(biāo)文件》中確定的交貨期均為2008年5月1日至2008年6月30日，故合同中約定的“合同有效期自甲公司與投標(biāo)單位正式簽訂中標(biāo)合同之日起至2008年6月30日”應(yīng)理解為乙公司履行交付鋼材義務(wù)的期間，而非合同發(fā)生法律效力的期間。

3、本案合同雖為一份《鋼材供應(yīng)合同》，但合同簽訂前甲公司與乙公司已達(dá)成了由甲公司代理投標(biāo)這一合意，且甲公司在合同簽訂之前已經(jīng)開展了投標(biāo)工作，故甲公司的投標(biāo)行為亦是本案合同實(shí)施的重要組成部分，已為雙方當(dāng)事人所認(rèn)可并寫入合同文本。甲公司進(jìn)行投標(biāo)工作，是履行合同義務(wù)的行為。已進(jìn)行履行的合同效力是毋庸質(zhì)疑的。

4、當(dāng)事人的認(rèn)識(shí)意志不影響法院對(duì)合同效力的認(rèn)定。對(duì)于合同的效力問題，按照民事法理，合同能否具有法律約束力，并非來源于當(dāng)事人的意志，而是來源于法律的賦予。一般情況下，如果當(dāng)事人依據(jù)法律的規(guī)定訂立合同，合同的內(nèi)容和形式都符合法律規(guī)定，則這些合同一旦成立便會(huì)自然產(chǎn)生法律約束力，正如《合同法》第44條規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”所以即使當(dāng)事人在主觀上認(rèn)為合同沒有生效，但依法衡量已符合生效要件，且沒有其他影響生效因素的，法院應(yīng)認(rèn)定合同生效。即使雙方當(dāng)事人合意合同生效，亦不產(chǎn)生法律上的效果，而只能是涉及合同的協(xié)商解除問題。故本案雖雙方當(dāng)事人均認(rèn)為合同未生效，但該合同已符合法定生效要件，應(yīng)認(rèn)定合同有效。但依據(jù)相關(guān)司法解釋，當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，法院應(yīng)行使釋明權(quán)，向當(dāng)事人告知，以便當(dāng)事人更好的行使訴訟權(quán)利。

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第二篇：集體土地流轉(zhuǎn)合同的效力認(rèn)定

民主議定程序?qū)w土地使用權(quán)

流轉(zhuǎn)合同效力的影響

述天律師

按照我國現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地在處分權(quán)能上是受到嚴(yán)格限制的，不同于國有土地。如農(nóng)民集體所有的土地一般情況由本集體經(jīng)濟(jì)的單位或個(gè)人承包經(jīng)營，如果是本集體組織以外的主體承包經(jīng)營，則需要經(jīng)過村民會(huì)議的同意。對(duì)此，可以參看下述法條的規(guī)定：

《農(nóng)村土地承包法》第48條規(guī)定：“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，應(yīng)當(dāng)對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同?！?/p>

《土地管理法》第15條第2款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)?！?/p>

但是在現(xiàn)實(shí)之中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)沒有經(jīng)過村民會(huì)議的法定程序，村委會(huì)就擅自對(duì)外發(fā)包土地，那么在這種情況下，村委會(huì)與承包方簽訂的合同效力到底如何呢？

《農(nóng)村土地承包法》和《土地管理法》關(guān)于村委會(huì)向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人發(fā)包土地的應(yīng)當(dāng)經(jīng)過村民會(huì)議同意的規(guī)定屬于效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，按照《合同法》第52條以及《合同法》解釋二第14條的規(guī)定，村委會(huì)與承包方簽訂的合同原則上屬于無效合同，但是在滿足下列情況之下可以認(rèn)定為有效合同：

1、經(jīng)過公開拍賣、招標(biāo)而訂立流轉(zhuǎn)合同的；

2、流轉(zhuǎn)合同訂立后，承包方已對(duì)流轉(zhuǎn)土地作了大量投入的。

第三篇：怎么認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力

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怎么認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力

房地產(chǎn)開發(fā)商取得了預(yù)售資格后，可以將尚未修建好的期房進(jìn)行出售，此時(shí)簽訂的是一份商品房預(yù)售合同。那么大家知道這個(gè)商品房預(yù)售合同的效力是怎樣的嗎？贏了網(wǎng)小編將在下文中為您做詳細(xì)解答。

1、未取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)售合同無效。但是起訴或申請仲裁前已取的，有效。

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根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，預(yù)售許可證是商品房預(yù)售合同簽訂的法定前提條件，沒有取得預(yù)售許可證簽訂商品房預(yù)售合同，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效。但是，開發(fā)商符合條件可以取得預(yù)售許可證，只是在簽訂合同時(shí)預(yù)售許可證未獲得，在仲裁或者起訴前，獲得預(yù)售許可證的，為保證交易的穩(wěn)定性以及尊重合同當(dāng)事人簽訂合同時(shí)的意思表示，預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，即使是銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容，未在合同中體現(xiàn)，也應(yīng)視為合同中的一部分，對(duì)雙方當(dāng)事人具有合同效力。

3、未訂立合同前的定金,因一方當(dāng)事人原因未訂立合同的,按定金規(guī)則處理。如果是不可歸責(zé)于雙方的原因造成合同不能簽定，返還定金。

商品房預(yù)售過程中，出賣人往往在簽訂合同之前要求買受人交納一定數(shù)額的定金，以確定買受人確實(shí)將購買房屋，并由出賣人將為其預(yù)留選中的房屋。這時(shí)，盡管預(yù)售商品房合同尚未簽訂，但是，定金手續(xù)已經(jīng)辦理，此時(shí)，定金條款有效，應(yīng)當(dāng)按照定金規(guī)則處理，即買受人違約不簽訂購房合同的，出賣人不返還定金，出賣人不信守合同，將房屋賣給他人的，買受人有權(quán)請求雙倍返還定金。如果不屬于出賣人或者買受人的原因造成購房合同不能簽訂的，例如，政府將出賣人開發(fā)的房屋整體收購用作公共事業(yè)的，那么，這時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)返還收

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取購買者的定金。

4、商品房預(yù)購協(xié)議符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的，認(rèn)定該協(xié)議為有效的房屋買賣合同。

5、未辦理備案登記，合同不因此無效。但當(dāng)事人約定備案登記為生效條件的，從其約定。

商品房預(yù)售合同辦理備案登記手續(xù)，其目的在于防止出賣人一房幾賣。法律設(shè)定商品房預(yù)售登記制度并未作為合同生效要件。因此，一方以商品房預(yù)售合同未經(jīng)登記備案主張合同無效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同雙方當(dāng)事人可以約定合同生效要件，如果當(dāng)事人在合同中約定備案登記為合同生效條件的，從其約定。合同約定了辦理備案登記手續(xù)為合同生效要件，但是，合同生效前，買受人已經(jīng)交付購房款，出賣人接受購房款;或者出賣人交付房屋，買受人接受房屋已經(jīng)入住的，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，盡管合同的生效條件尚未達(dá)到，但是，雙方以其行為履行了合同主要義務(wù)的，視為雙方對(duì)合同條款的變更，該預(yù)售合同有效。

6、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立買賣合同，即使房屋已交付第三人使用，該合同也無效。

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根據(jù)《合同法》規(guī)定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。因此，出賣人與第三人惡意串通，另行簽訂房屋買賣合同，即便房屋已經(jīng)交付第三人使用，由于該合同侵害了原買受人的合法權(quán)益，該合同依然無效。應(yīng)當(dāng)返還房屋。應(yīng)當(dāng)注意的是，必須是出賣人和第三人的惡意串通，如果第三人屬于善意取得，則不適用本規(guī)則。

7、由于出賣人未告知買受人將房屋低押給第三人或者合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，致使合同目的已無法實(shí)現(xiàn)的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。出賣人未告知買受人房屋抵押事實(shí)，系欺詐行為;賣房后，又將同一房屋賣給第三人，不能履行合同主要義務(wù)—交房。這兩種情況均符合《合同法》規(guī)定的解除合同的法定條件，因此，買受人有權(quán)請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。為了對(duì)出賣人給予足夠的懲罰，最高法院司法解釋規(guī)定，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。

關(guān)于商品房預(yù)售合同的效力，贏了網(wǎng)小編就為大家整理到此。期房與現(xiàn)房相比，雖然價(jià)格比較便宜，但是購房者需要承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)也是比較多，因此購房者一定要慎重選擇是否購買期房。要是你對(duì)此還有疑問的話，可以直接來電咨詢我們贏了網(wǎng)的在線律師。

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來源：（怎么認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力http://s.yingle.com/fc/247692.html）房產(chǎn)糾紛.相關(guān)法律知識(shí)

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第四篇：房屋抵押合同的效力認(rèn)定

房屋抵押合同的效力認(rèn)定

2008年8月，閆某借給王某現(xiàn)金30萬元，約定借期一年，年息1萬元，王某為閆某寫下借現(xiàn)金31萬元的欠條一張。同時(shí)，王某提供康某的房屋對(duì)上述債務(wù)抵押擔(dān)保，康某為閆某寫下?lián)?，表示愿把房產(chǎn)證借給王某作借款抵押，如果王某無還款能力，康某愿把房屋抵給閆某?？的骋徊训盅悍课莸乃袡?quán)證并集體土地建設(shè)使用權(quán)證交付給閆某保管，未辦理抵押登記手續(xù)。后王某出走他鄉(xiāng)，下落不明。閆某多次找康某索債未果，康某以抵押房屋未辦理抵押登記，抵押合同不生效為由拒絕承擔(dān)責(zé)任。閆某隨向法院提起訴訟，要求康某承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，清償債務(wù)。

【分析】

本案的爭議點(diǎn)在于抵押合同是否生效？康某是否承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任？

《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。而新施行的《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。且《物權(quán)法》第一百七十八條明確規(guī)定，擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。應(yīng)此，本案中抵押合同未辦理登記亦生效。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。即抵押登記是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的生效要件。由于本案抵押房屋未辦理抵押登記，因此房屋抵押權(quán)不生效。

綜上，本案的房屋抵押合同有效而抵押權(quán)未生效，閆某對(duì)該抵押房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)，但是可以基于抵押合同主張康某承擔(dān)違約責(zé)任，賠償其損失。

【相關(guān)法條】

《物權(quán)法》

第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第一百七十八條 擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。

第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

《擔(dān)保法》

第四十一條 當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

第四十二條 辦理抵押物登記的部門如下：

（一）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；

（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門；

（三）以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門；

（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門；

（五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。

第五篇：房地產(chǎn)合作建房合同效力的認(rèn)定

房地產(chǎn)合作建房合同效力的認(rèn)定

一、房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同的表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同，是指依法取得國有土地使用權(quán)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位，與其他單位之間達(dá)成的關(guān)于在資金、技術(shù)等方面合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目并按一定比例分配建設(shè)項(xiàng)目成果或利潤的協(xié)議?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條明文規(guī)定，土地使用權(quán)可以作價(jià)入股，合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。這是目前我國房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的基本法律依據(jù)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同大體表現(xiàn)為以下幾種形式，一是擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配并對(duì)自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營的特點(diǎn)，對(duì)內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤，對(duì)外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。二是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開發(fā)方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的運(yùn)作并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為投資回報(bào)，這是名為合作建房，實(shí)為借貸的合同。三是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方;這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)。四是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項(xiàng)目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍活動(dòng)并以其名義承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止，對(duì)合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。五是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤;這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益。

二、認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)合作建房合同效力的原則

合同的效力，是指合同所具有的法律約束力，此種約束力不是合同當(dāng)事人雙方的意志所固有的，而是由法律賦予的并受法律保護(hù)的法律效力?！吨腥A人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力”。當(dāng)事人雙方訂立合同，并不表明合同已具有法律約束力，而是要對(duì)其效力依法加以確認(rèn)。經(jīng)確認(rèn)，具備法律規(guī)定的合同生效的條件的，則是有效合同，反之，不具備合同有效要件或者欠缺合同的有效條件的，則是無效合同。新《合同法》頒布前，我國對(duì)合同效力的認(rèn)定采取的是嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，只要合同違反了法律、法規(guī)的規(guī)定，就認(rèn)定其無效。新《合同法》的頒布以維護(hù)市場交易安全，充分尊重當(dāng)事人的意思自治為原則，限制了無效合同的范圍，認(rèn)定合同無效，必須以全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章(包括經(jīng)濟(jì)特區(qū)的立法)為依據(jù)，同時(shí)，當(dāng)事人之間簽訂的合同，只有在違反了法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，才能認(rèn)定為無效合同。而對(duì)無效合同，又可以根據(jù)實(shí) 際情況的需要，將無效合同的確認(rèn)，劃分為三種基本形態(tài)，一是合同絕對(duì)無效，凡是有《合同法》第五十二條規(guī)定情形的，均是無效合同;二是合同相對(duì)無效，凡是有《合同法》第五十四規(guī)定的情形的，合同的效力相對(duì)無效，包括因重大誤解訂立的合同，在訂立合同時(shí)，顯失公平的合同，一方以欺詐，脅迫的手段或者乘人之危使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。對(duì)相對(duì)無效的合同，法律允許當(dāng)事人予以變更或者撤銷，三是合同效力待定，是指合同的效力還沒有確定，需要由享有追認(rèn)權(quán)、撤銷權(quán)人依法行使權(quán)利，決定合同的效力是有效還是無效。享有追認(rèn)權(quán)的人追認(rèn)合同的效力，該合同就發(fā)生法律效力;享有撤銷權(quán)的人撤銷該合同，該合同即自始無效;如果享有追認(rèn)權(quán)的人在法定期限內(nèi)沒有表示對(duì)合同的態(tài)度，則視為其拒絕追認(rèn)，該合同不發(fā)生法律效力，合同自始無效。我國《民法通則》未對(duì)效力待定合同的情形加以規(guī)定，《合同法》的規(guī)定，彌補(bǔ)了這一缺陷，充分體現(xiàn)尊重當(dāng)事人意思自治的原則。

根據(jù)上述法律規(guī)定，認(rèn)為認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)合作合同應(yīng)考慮不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律依據(jù)，把握好從寬、從嚴(yán)的時(shí)間界線，對(duì)于1995 年1月1日《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，可以本著從寬的原則認(rèn)定其效力;對(duì)于1995年1月1日《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，應(yīng)本著從嚴(yán)原則認(rèn)定其效力;而在1999年10月1日《合同法》實(shí)施以后簽訂的合作建房合同，要特別注意把握合同成立，但未生效及合同效力待定兩種新的效力狀態(tài)。具體在司法實(shí)踐中，確認(rèn)房地產(chǎn)合作合同的效力，應(yīng)當(dāng)從簽訂合同的主體資格、合同內(nèi)容、土地使用權(quán)取得等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查。

(一)審查合同主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體資格問題，1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條、第三十條已加以了嚴(yán)格規(guī)定，從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記，并持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該企業(yè)成立后必須在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門辦理備案登記，方可從事經(jīng)營活動(dòng)。早在1993年建設(shè)部就頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營企業(yè)和兼營企業(yè)，并將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)等級(jí)劃分為不同等級(jí)，并對(duì)不同等級(jí)企業(yè)的資質(zhì)條件加以具體規(guī)定。

(二)審查合同所涉及合作開發(fā)用地的取得是否合法

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行。在合作開發(fā)中，如果合作各方均沒有取得合法的土地使用權(quán)，其簽訂的合作開發(fā)合同，也就會(huì)因?yàn)闆]有合法的基礎(chǔ)而當(dāng)然被認(rèn)定為無效，在實(shí)踐中，這種情形具體表現(xiàn)在：依法擁有土地使用權(quán)者與他人簽訂合作開發(fā)合同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方?jīng)]有依法辦理合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，雙方簽訂的合作開發(fā)合同，應(yīng)屬無效;已經(jīng)辦理了合建審批手續(xù)，規(guī)劃部門同意雙方加名合作開發(fā)，但雙方尚未向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)即產(chǎn)生訴訟，雙方簽訂的合作開發(fā)合同，也應(yīng)視為無效;但雙方已經(jīng)辦理了合建審批手續(xù)，規(guī)劃部門同意雙方加名合作開發(fā)，雙方已經(jīng)向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)尚未獲批準(zhǔn)時(shí)產(chǎn)生訴訟，在一審訴訟期間土地管理部門批準(zhǔn)同意，雙方簽訂的合作開發(fā)合同，依最高人民法院的司法解釋，此種情形應(yīng)屬有效;合作雙方簽訂的合作開發(fā)合同，規(guī)劃部門同意雙方加名合作開發(fā)，雙方已向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，因其他原因，土地管理部門同意先行開發(fā)，以后補(bǔ)發(fā)土地使用權(quán)證，在合作期間產(chǎn)生訴訟，雙方的合作開發(fā)合同可作有效認(rèn)定;合作雙方簽訂的合作開發(fā)合同，約定組建項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，土地使用權(quán)應(yīng)變更登記在項(xiàng)目公司名下。項(xiàng)目公司經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)成立，并已經(jīng)取得營業(yè)執(zhí)照進(jìn)行運(yùn)作，但原土地使用者明確表示不同意繼續(xù)合作，土地使用權(quán)尚未轉(zhuǎn)到項(xiàng)目公司名下，合作方簽訂的合作開發(fā)合同，應(yīng)屬無效;簽訂合作開發(fā)合同后，合作一 方將部分權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓另一方進(jìn)行合作，如果沒有經(jīng)過原來合作方的同意，后來簽訂的合作合同，應(yīng)認(rèn)定無效。如果原來合作方表示同意，也應(yīng)該符合合作開發(fā)合同的有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)有關(guān)審批部門批準(zhǔn)并辦理相關(guān)的手續(xù)，否則仍應(yīng)認(rèn)定無效;合作一方只是以土地的使用權(quán)作價(jià)為投資的前期費(fèi)用，約定分成一定數(shù)額的建筑物，實(shí)際上不承擔(dān)合作的義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)認(rèn)定為名為合作開發(fā)合同，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。如果土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律的規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效，反之則是無效合同;中外合資或合作經(jīng)營開發(fā)合同，中方提供土地，外方提供資金，必須經(jīng)有關(guān)部門審批其合同，并依法成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)，土地使用權(quán)應(yīng)變更登記在項(xiàng)目公司名下;如雙方的合作或合資開發(fā)合同經(jīng)過有關(guān)部門審批，同意雙方成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)，土地使用權(quán)沒有變更登記在項(xiàng)目公司名下而產(chǎn)生糾紛，原雙方合同已成立。應(yīng)視為有效合同，但合同未經(jīng)有關(guān)部門審批，無論項(xiàng)目公司成立與否，都應(yīng)視為合同無效。

(三)審查合同的內(nèi)容是否合法

認(rèn)定房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力，必須審查合同的內(nèi)容是否合法，即審查合同各方的約定是否違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，其內(nèi)容違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于無效合同，不受法律保護(hù)。合作開發(fā)房地產(chǎn)，涉及到土地的使用和開發(fā)，以及房屋建成后的所有權(quán)、收益或利潤分成。由于合作各方是通過簽訂合同確定各自的權(quán)利和義務(wù)，各方之間產(chǎn)生的先是合同之債，在房屋建設(shè)完成后，才可能將投資轉(zhuǎn)換成為法律意義上的物權(quán)，合同內(nèi)容是否合法，直接關(guān)系到當(dāng)事人的合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)及能否依法獲得保護(hù)的問題，故合同的內(nèi)容極為重要，必須慎重審查。在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒發(fā)實(shí)施以后，對(duì)于出讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在該法的第三十八條、第三十九條都有明確規(guī)定，合作各方必須按照規(guī)定的條件進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但《合同法》實(shí)施后，強(qiáng)調(diào)合同當(dāng)事人意思自治原則，只要當(dāng)事人簽訂的合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，就應(yīng)依法確認(rèn)合同的效力，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

一般而言，考查合作內(nèi)容是否合法，應(yīng)從兩個(gè)方面入手，首先要看合作對(duì)象的合法性，其次要看合作項(xiàng)目的合法性。合作的成立首先是建立在合作對(duì)象合法的基礎(chǔ)上，在合作合同訂立前，提供土地參與合作的一方應(yīng)當(dāng)已經(jīng)具備以下條件：(1)已合法取得國有土地使用權(quán);(2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)已獲城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn);(3)已獲政府有關(guān)部門批準(zhǔn)從事該項(xiàng)目的開發(fā)。同時(shí)，依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以作為經(jīng)營對(duì)象，在合作建房開發(fā)合同糾紛中，項(xiàng)目的合法與否是產(chǎn)生糾紛的主要根源。項(xiàng)目的成立必須經(jīng)國家承認(rèn)，必須具備以下條件：(1)項(xiàng)目所在城市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)簽發(fā)的“項(xiàng)目建議書”、“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”并列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃;(2)項(xiàng)目所在城市規(guī)劃部門核發(fā)的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”;(3)項(xiàng)目所在城市建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)的“建設(shè)工程開工許可證”等。

(四)政府職能部門的管理對(duì)房地產(chǎn)合同效力的影響

合作開發(fā)房地產(chǎn)，涉及到國有土地的合法使用及在土地上開發(fā)、建設(shè)行為的合法運(yùn)行，合作各方的行為應(yīng)接受國家建設(shè)、規(guī)劃、國土房管等主管部門的管理和監(jiān)督，并應(yīng)遵循相關(guān)的法律、行政法規(guī)及行政管理規(guī)定，否則會(huì)使房地產(chǎn)的開發(fā)成無序的狀態(tài)。從現(xiàn)有的管理體制看，建設(shè)、規(guī)劃、國土房管等主管部門是按照各自的職能劃分管理權(quán)限，并通過一些審批、登記手續(xù)，實(shí)現(xiàn)其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理。如企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)、動(dòng)工條件由建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)審批，而規(guī)劃部門負(fù)責(zé)審查開發(fā)的土地及建設(shè)項(xiàng)目是否符合城市規(guī)劃的要求及規(guī)劃建設(shè)，由其依照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的規(guī)定，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)單位方可辦理開工手續(xù)。在工程完工后，規(guī)劃部門還必須檢查工程是否符合規(guī)劃的要求。在實(shí)踐中，已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)的企業(yè) 與他人簽訂合作開發(fā)合同，合作建設(shè)或合資經(jīng)營房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營，規(guī)劃部門均要求合作各方辦理相關(guān)的審批手續(xù)(包括通常所說加名、更名手續(xù))，取得合法用地建設(shè)資格。建設(shè)規(guī)劃用地的合法性，是房地產(chǎn)開發(fā)是否合法的前提條件。如果合作各方要按照合同取得開發(fā)后房屋所有權(quán)，規(guī)劃部門的審批，是辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的重要條件。它能使合作合同中取得的合同之債，順利轉(zhuǎn)換成法律意義上的物權(quán)。如果是將原用土地改變使用性質(zhì)，與他人合作或成立項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，沒有經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)取得合法用地建設(shè)資格，勢必影響其開發(fā)所建房屋的銷售、所有權(quán)的確認(rèn)、及投資利益的實(shí)現(xiàn)。而負(fù)責(zé)國有土地管理的國土部門，也同樣要求使用土地者依法辦理申請用地手續(xù)。其負(fù)責(zé)審查合作各方用于合作開發(fā)的土地，是否取得合法的土地使用權(quán)，并辦理相關(guān)的用地手續(xù)。依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記制度。以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法向土地管理部門申請登記，取得土地使用證書;項(xiàng)目公司要進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)建設(shè)，應(yīng)將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建設(shè)的房屋，房管部門負(fù)責(zé)審查開發(fā)企業(yè)符合商品房預(yù)售條件的才向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)商品房預(yù)售許可證進(jìn)行銷售，開發(fā)的房屋才能進(jìn)入市場進(jìn)行交易。地上建筑物能否進(jìn)行合法銷售及取得合法所有權(quán)，均由房管部門進(jìn)行審查。建成的房屋須憑土地使用證申請房管部門登記、核實(shí)并頒發(fā)房屋所有證，可見，合作開發(fā)合同在履行過程中，不可避免地需要經(jīng)過上述主管部門的批準(zhǔn)及辦理相關(guān)手續(xù)。上述部門的工作是否相互銜接，是合作開發(fā)房地產(chǎn)能否順利進(jìn)行的前提條件。在司法實(shí)踐中，許多合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛，就是因?yàn)槭掷m(xù)的辦理不全而導(dǎo)致合同的履行產(chǎn)生矛盾。合作開發(fā)建房合同是否以辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等審批手續(xù)，作為合同成立、生效的條件，實(shí)踐中存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合作合同未經(jīng)審批，應(yīng)為無效;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)國土主管部門審批只是未辦理行政審批手續(xù)，從合同關(guān)系角度看，應(yīng)該有效，可責(zé)令雙方補(bǔ)辦手續(xù);第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)政府審批，應(yīng)該認(rèn)定合作合同未生效。目前，法律和行政法規(guī)并未明文規(guī)定合作合同報(bào)政府審批生效。認(rèn)為對(duì)此問題的處理，在不同時(shí)期應(yīng)有所區(qū)別。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》頒布前后，《民法通則》、最高人民法院關(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》的司法解釋、《合同法》及最高人民法院關(guān)于《合同法》的司法解釋，對(duì)于合同效力的認(rèn)定，針對(duì)不同時(shí)期的情況，均有不同的規(guī)定。合作開發(fā)合同糾紛，屬于合同糾紛，在處理具體案件時(shí)，仍應(yīng)參照不同時(shí)期的規(guī)定執(zhí)行。尤其是合同法頒布之后，有許多不同于以往的規(guī)定。如《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！倍渌痉ń忉尩诰艞l規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！薄逗贤ā返谒氖鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附條件生效的合同，自條件成就時(shí)生效?！庇纱丝梢?，《合同法》頒布后，認(rèn)定合同的效力，不只是有效、無效，還有成立而未生效、效力待定等狀況。這就需要我們在司法實(shí)踐中改變以往只是對(duì)合同作有效或無效認(rèn)定的觀念，這種改變，應(yīng)以合同法頒布實(shí)施的時(shí)間為限。