第一篇：房地產合作開發(fā)中合伙關系之認定

房地產合作開發(fā)中合伙關系之認定

黃奕新

（福建省高級人民法院，福建福州350003）

【摘 要】合作開發(fā)是當前房地產開發(fā)中經常采用的形式，由此引發(fā)的大量訴訟，為法院所受理房地產糾紛案件的主要類型，本案雖名為商品房預售合同糾紛，審理對象卻正是合作開發(fā)關系。對此，合作開發(fā)關系的法律性質如何認定？其對內、對外效力如何？司法實踐中認識不一，裁判結果各異。本文試根據合伙制度的一般原理，予以層層剖析，兼以說明我國亟待完善一般合伙、合伙登記、隱名合伙、表見出名等規(guī)定。

【關鍵詞】房地產；合作；合伙；隱名合伙；債之相對性及其例外

一、案情

1999年9月29日，A房地產公司與B房地產公司簽訂《合作開發(fā)合同》，約定聯(lián)合開發(fā)某房地產項目，A公司提供土地使用權并負責辦理工程前期的土地征用、房屋拆遷、居民安置、清除地面地下障礙等，使施工場地具備施工條件，負責辦理合作開發(fā)手續(xù)和商品房預售許可證等。B公司負責前期費用外的全部資金投入。合同約定利益分配方案：即部分住宅及全部店面歸A公司支配享受，部分住宅歸B公司享受。B公司享受的住宅按每平方米800元價格結算，B公司交納稅金后，余款作為投資利潤歸B公司所有，但若平均售價超過1000元時，超過部分雙方各享一半。工程竣工后，A公司還應補貼B公司工程管理費用等各種稅費及前期所受損失。合同還約定結算和擔保條款：工程竣工驗收后3個月內，A公司應付清B公司應收的結算款。A公司還將本歸其享有的部分店面抵押給B公司（后有進行登記，但訟爭店面不在抵押范圍）。合同簽訂后，合作開發(fā)項目沒有辦理合建審批，A公司仍以自己名義辦理用地批復、項目立項批復、建設用地批準、建設用地規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃許可、施工許可及預售許可等手續(xù)，土地使用權也仍在A公司名下。對外發(fā)包工程，有的以A公司單獨名義、有的以B公司和A公司共同名義與施工單位簽訂工程施工合同。B公司有向其他部分購房戶收取了水電增容費等費用。B公司還和A公司就安置補貼款共同向部分產權主發(fā)出通知書。因A公司缺乏資金，B公司為其墊付了部分本約由其出資的前期工程費等款項，A公司還挪用了由B公司支付給第三方的部分押金款。雙方曾因“合作開發(fā)合同糾紛”訴至法院，后于2000年8月28日調解結案，協(xié)議繼續(xù)履行原合作開發(fā)合同。雙方還多次因“投資款”或“墊付款”糾紛引發(fā)訴訟。2000年4月28日，A公司以自己名義與自然人甲簽訂《認購合同書》，約定預售本案訟爭店面，價款34.7萬元。簽訂后，甲交納定金5萬元、購房款5萬元。房屋竣工驗收后，A公司未依約交付店面。甲遂起訴，后雙方達成調解協(xié)議，由A公司返還定金和購房款并賠償損失，2002年1月16日法院作出民事調解書。2002年3月5日，A、B兩公司在代墊款糾紛案執(zhí)行中達成協(xié)議，A公司同意將訟爭房抵債給B公司。3月8日，B公司辦理了預售合同登記備案。

甲以A公司隱瞞其與B公司合作開發(fā)及因雙方合伙債務糾紛，訟爭房已被法院查封的事實，甲是在不明真相下才同意調解為由，于2003年1月7日對民事調解書申請再審，原審法院經審查決定再審。再審中，原告追加B公司為共同被告，請求二被告連帶承擔交付訟爭房并賠償遲延交房損失的責任。A公司同意甲的主張。

本案該如何處理？

二、問題

1、甲與A公司簽約，而要求B公司承擔責任，這與債之相對性原則有否沖突？

2、A、B兩公司之間是否形成事實上的合伙關系？“合伙型”聯(lián)營與“協(xié)作型”聯(lián)營有何區(qū)別？

3、考慮到本案合作開發(fā)項目沒有辦理合建審批，A公司以自己名義辦理項目立項等許可手續(xù)，土地使用權也仍在A公司名下，A、B兩公司之間的事實合伙關系，在法律上能否認定？

4、假設認定合伙關系成立，A公司以自己名義與甲簽訂“商品房預售合同”，B公司要否對甲承擔責任？

5、假設認定合伙關系不成立，A、B兩公司將可能成立什么法律關系？

6、接著假設甲在與A公司簽約時，有理由相信B公司與A公司是合伙關系，并基于對B公司的信賴才與A公司簽約，情形又將如何？

三、評析

（一）債之相對性原則及其例外

債之相對性原理，為學者和司法實踐所公認并遵循。從債的定義看，債權人請求相對人（債務人）為或不為一定的行為的權利和義務關系。從債的內容看，這一原則具體體現(xiàn)為合同相對性與侵權行為法上的“自己責任”。合同是當事人之間的法律，其效力僅及于當事人，侵權責任如無法律特別規(guī)定，也只能由侵權行為人自己承擔。這是傳統(tǒng)民法固守的原則。

但是，事實上合同不僅對當事人的權利義務產生變動，而且客觀上也會對其他人的利益間接產生影響，侵權行為不僅會對直接受害人而且客觀上也會使其他人間接受到損害。隨著經濟生活的進一步復雜化和社會關系的越來越相互依存，這種間接影響正在不斷地被放大，進而危及到社會秩序和正義的實質分配。在此情況下，債之相對性例外理論不得不應運而生，集中體現(xiàn)在合同第三人效力理論和侵權行為法上“替代責任”理論上。前者通說如涉他合同、代位權和撤銷權、第三人侵害債權，后者通說如雇主責任、法人侵權、產品責任等。如果拓寬視野，一些傳統(tǒng)的民法制度甚至也可以納入這個理論范疇來考察，如保證、合同轉讓、第三人履行等。債之相對性理論還在繼續(xù)發(fā)展之中，更多的“例外”情形正被學術界和司法界所認同，我國新近的立法和司法解釋可資佐證。如1997年建筑法設定了建筑施工人轉讓、出借資質的對外連帶責任，承包人轉包、違法分包的對外連帶責任，工程監(jiān)理人的對外連帶責任。2003年最高院人身損害賠償解釋設定了社會活動人安全保障責任，定作人責任，建設工程發(fā)包、分包人責任，構筑物設計、施工人責任。這些責任都可視為合同效力的擴張。

本案爭議焦點在于合伙關系，而合伙關系的效力包括內部和外部兩方面，這其中就可能蘊含著債之相對性例外的精神，僅依據合同相對性原則，就斷言甲與B公司之間不具有直接的權利義務關系，恐怕過于簡單化，因此有必要作具體分析。

（二）合伙特質及事實合伙

所謂合伙，《法國民法典》第1832條規(guī)定，“乃是兩人或數人約定以其財產或技藝共集一處，以便分享由此產生的利益及自經營所得利益的契約”?！队匣锓ā返?條規(guī)定，合伙是“以營利為目的而從事業(yè)務活動的個人之間的建立的關系”。我國民法通則區(qū)分個人合伙與企業(yè)合伙型聯(lián)營，第30條規(guī)定，“個人合伙是指兩個以上公民按照協(xié)議，各自提供資金、實物、技術等，合伙經營、共同勞動。”第52條則規(guī)定，“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任?！睆倪@些規(guī)定中，可以歸納出合伙的本質特征在于：

1、合伙是“合同”關系。傳統(tǒng)民法將法律關系區(qū)分為“契約”關系與“合同”關系，前者當事人訂立合同的目的在于發(fā)生債權債務關系，雙方的利益、意思表示、權利義務方向均相對，最典型的如買賣關系；后者當事人訂立合同的目的在于確定共同投資、經營共同事業(yè)并從中共同獲利，雙方的利益、意思表示、權利義務方向平行、一致，最典型地就是合伙關系。

2、有相對獨立的合伙財產，即如前述“以其財產或技藝共集一處”。合伙財產是合伙共有財產，德國和我國臺灣地區(qū)更是認為是公同共有。合伙人一旦出資，不得隨意分析或抽逃，對外負債也先以合伙財產清償，不足時才由合伙人負補充責任。

3、具有團體性。我國民法通則將合伙作為民事主體制度看待而加以規(guī)定，臺灣地區(qū)及其他一些國家民法典雖然將其作為特定之債規(guī)定，但法理上也承認其為非法人團體。

4、具有事業(yè)性或營業(yè)性。合伙人之間的結合是出于共同的事業(yè)或營業(yè)，往往并非一時一事，具有相對穩(wěn)定性。本案B公司辯稱，其與A公司不是“合伙”而是“協(xié)作”關系，并引用民法通則第53條關于合同型聯(lián)營之規(guī)定。但是，本案B公司與A公司簽訂《合作開發(fā)合同》，約定合作開發(fā)房地產項目，方式是聯(lián)合開發(fā)，A公司以土地使用權出資并負責合作項目的前期投資、辦理相關證件等，B公司負責其他全部資金投入。A

公司因缺乏資金無力按合同約定支付前期費用，以借款的形式請求B公司墊付相關的前期投資款項，仍然是按合同約定履行合同義務的行為，屬共同經營的表現(xiàn)形式，僅是在雙方合作之外又以借款的形式在合作內部形成新的債權債務關系，不影響共同經營的性質。B公司按合同約定負責合作項目除前期投資外的全部投資，實際上履行了合同義務，按合同約定進行了投資，完成了共同經營的行為。共同經營中各自履行合同義務體現(xiàn)了合作雙方的分工，并非各自獨立經營，合作雙方分工的目的是一致的，即共同完成合作項目。該合作項目財產理應屬雙方共有，不因合作雙方內部約定分割歸屬各自所有而改變其性質。綜上，B、A兩公司合作開發(fā)已經形成事實合伙關系。至于所謂“協(xié)作型”聯(lián)營，并無法律上之特質，用合同法調整足矣，現(xiàn)行民法通則第53條之規(guī)定毫無必要，必為將來民法典所摒棄。

（三）合伙登記及合伙的法律認定

但是，本案有一特殊情節(jié)，即本案中房地產開發(fā)項目沒有辦理合建審批，項目立項、用地、規(guī)劃、施工及預售等手續(xù)均還是由A公司以自己名義辦理，土地使用權也仍在A公司名下。那么，對合建審批及立項審批、土地使用權變更登記等的性質如何看待？首先，合建審批，根據最高法院的有關解釋，享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同不過是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式。同理，這時的合建審批，也不過是國有土地使用權出讓許可的一種特殊形式。本案A公司擁有的土地使用權如果是劃撥地使用權，未經審批依法不能用于合伙出資，則僅因出資瑕疵，而在合伙人內部產生相應的違約或締約過失責任，不能對抗合伙外善意第三人。而至于項目立項等許可及土地使用權變更登記，對合伙關系是否成立，倒頗具意義。

合伙在形式上可以區(qū)分為契約型和組織型。組織型合伙表現(xiàn)為組成新的實體，進行商業(yè)登記，取得獨立字號，并對外公示。如我國經工商登記的個人合伙、合伙企業(yè)法中的合伙企業(yè)及中外合作經營企業(yè)法中的合伙型合作企業(yè)、外資企業(yè)法中的合伙型外資企業(yè)等，這些合伙組織受相應的商業(yè)立法的規(guī)制，應當進行商業(yè)登記。這種登記，一則具有證明的效力，二則具有公示的效力，三則使合伙組織取得特別法上的主體資格，四則便于工商、稅務等行政管理。而作為受民事普通法保護的“契約型”合伙，并不以登記為成立的形式要件，如最高院《關于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第50條明確規(guī)定，“當事人之間沒有書面合伙協(xié)議，又未經工商行政管理部門核準登記，但具備合伙的其他條件，又有兩上以上無利害關系人證明有口頭合伙協(xié)議的，人民法院可以認定為合伙關系”。

契約型合伙是否成立，關鍵是考察其實質上是否具備合伙的特質，雖在形式上不以登記為要件，但如果未經登記可能否定其實質要件時，合伙關系倒有可能不予認定。比如，本案的合伙營業(yè)為特定的房地產開發(fā)，這種營業(yè)中的合伙財產必然表現(xiàn)為土地使用權及項目立項、規(guī)劃、施工及預售許可等上的“無形資產”。土地使用權仍在A公司名下，項目立項、規(guī)劃、施工及預售許可等手續(xù)只以A公司名義辦理，則該項目上的所有財產在法律上仍屬A公司單獨所有，本案B公司甚至還以項目上的財產以A公司為所有人名義，為自己設定了抵押權。因此，如果事實上的財產共有關系不予認定，自無合伙可言。無獨有偶，與房地產開發(fā)類似地，日本及我國臺灣地區(qū)礦業(yè)法均規(guī)定，共同礦業(yè)權設定呈請人得選用合伙組織，應擬定合伙契約并推定代表人由全體連署具呈。所以，我國現(xiàn)行法律對合作開發(fā)房地產中的合伙組織雖并無特別法上的規(guī)制，但項目立項、規(guī)劃、施工、預售許可及土地使用權登記等可能被視為具有合伙登記之功效，未履行這些手續(xù)，事實關系將可能難以在法律上得以認定。這一問題，歸結到理論上，是形式與實質的關系之爭。由于實在的法律規(guī)范未予“蓋棺定論”，司法實踐中，各地各級法院對此也認識不一，裁判結果各異。

（四）合伙代表權及間接代理

假設認定合伙關系成立，A公司以自己名義對外與甲簽訂“商品房預售合同”，B公司是否也要承擔責任？這關涉到合伙之事務執(zhí)行。內部關系而言，合伙事務，除合伙合同特別約定外，由合伙人全體共同執(zhí)行，也可以約定由合伙人中數人共同執(zhí)行，而通常事務則可以由有執(zhí)行權的各合伙人單獨執(zhí)行，內部關系準用委托合同關系。對外關系上，執(zhí)行合伙人按照委托旨意，在受委托范圍內，對外從事合伙事務，當然代表其他合伙人。執(zhí)行合伙人從事合伙事務，準用代理規(guī)定。通常情況下，執(zhí)行合伙人應當以合伙或全體合伙人的名義，對外與第三人進行交易。但如果執(zhí)行合伙人以自己名義對外交易的，筆者認為，亦應當適用間接代理的理論。執(zhí)行合伙人因其他合伙人的原因對第三人不發(fā)履行義務，執(zhí)行合伙人應當向第三人表明自

己是在執(zhí)行合伙事務并披露其他合伙人，第三人因此可以選擇執(zhí)行合伙人或者全體合伙人主張權利。如福州某基礎工程公司與某貿易公司簽訂樁基工程施工合同，工程竣工后，貿易公司拖欠工程款，基礎公司便起訴。法院判令貿易公司償還工程款。但該貿易公司已停業(yè)多時，其法定代表人亦因涉嫌犯罪被公安機關羈押?；A公司經查證，發(fā)現(xiàn)該案所涉房地產項目系由貿易公司與另一家房地產公司合作開發(fā)，有相關機關合作建房、立項等審批為證。基礎公司遂以該房地產公司與貿易公司合作建房為由，另行起訴該房地產公司，要求其承擔連帶責任，中院一審予以支持，高院二審維持。

五）隱名合伙

假設在法律上不予認定合伙關系，在此情形下，A、B兩公司仍可成立隱名合伙關系。關于隱名合伙，按照臺灣地區(qū)民法第700條的規(guī)定，是指“當事人約定，一方對于他方所經營之事業(yè)出資，而分享其營業(yè)所生之利益，及分擔其所生損失之契約?！痹摲ǖ?02條規(guī)定，“隱名合伙人之出資，其財產權移屬于出名營業(yè)人 ”對照B公司與A公司簽訂的《合作開發(fā)合同》及雙方共同辦理合建審批及立項等許可的實際情況，B公司完全符合隱名合伙人的特征。

在性質上，隱名合伙接近甚至等同于消費借貸（如借款）。惟消費借貸應返還同種同等同量之物，而隱名合伙以返還出資之價額為已足；消費借貸收取固定的利息，而隱名合伙參與利潤與虧損分派。但在理論上，隱名合伙也可不以分擔損失為必要（德日商法就采此說）；而消費借貸有時也可以約定，貸與人在確定利息之外參與利益分派或者以參與利益分派代替固定利息（這種消費借貸理論上稱為“分配的消費借貸”）。所以，基于隱名合伙不同于合伙的這種性質，各國均規(guī)定，隱名合伙人一般情況下僅以出資之限承擔責任，且因其出資已移屬于出名營業(yè)人，就出名營業(yè)人之行為，其與第三人不生權利義務關系。

（六）隱名合伙之表見出名

隱名合伙人雖然一般不對外承擔責任，但在特定情形下卻要例外地承擔出名合伙人的責任。臺灣地區(qū)民法第705條就規(guī)定，“隱名合伙人如參與合伙事務之執(zhí)行，或為參與執(zhí)行之表示，或知他人表示其參與執(zhí)行而不否認者，縱有反對之約定，對于第三人仍應負出名營業(yè)人之責任?！比珉[名合伙人明示、默示地容許以自己的姓名或名稱用于出名營業(yè)人之商號，或以其商號用為出名營業(yè)人之商號時，外觀上即有被誤認為共同之事業(yè)。又如實際參與全部或一部事務之執(zhí)行，參與之原因、是否有參與權限，亦非所問，但如明確以代理人或受雇人名義，則與此無涉。

至于是否要以第三人善意為必要，則有主觀說和客觀說之別。主觀說，認為第三人在交易時必須有理由相信隱名合伙人是出名合伙人，并基于這種信賴才與出名合伙交易。如臺灣學者史尚寬解釋，“蓋此時與出名營業(yè)人為交易者，誤以為共同事務或誤以隱名合伙人為出名營業(yè)人而為交易，為保護第三人之利益，而適用禁反言之原則。”客觀說，則認為不問第三人是否善意，只要隱名合伙人客觀上有使人誤認之行為足矣。本案合同簽訂后，在客觀上，B公司有和A公司共同與施工單位簽訂工程施工合同，有向其他購房戶收取了水電增容費等費用，有和A公司就安置補貼款共同向部分產權主發(fā)出通知書，還和A公司多次分別以“合作開發(fā)合同”、“投資款”、“墊資款”名義引發(fā)訴訟，為社會公眾所知。在主觀上，甲與A公司簽約時顯然并不認為B公司參與合伙（否則第一次起訴時就應當將B公司列為共同被告）,直到后來才以A公司隱瞞“合作開發(fā)”等事實為由申請再審。因此，如依客觀說，B公司顯然已經構成表見出名。如依主觀說，則難以認定，除非甲能證明，其與A公司簽約時，已相信或有理由相信B公司與A公司是合伙關系，并基于對B公司的信賴才與A公司簽約，或許能說服法官，認定B公司構成表見出名。這樣，B公司則要與A公司對甲承擔無限連帶責任，對內則仍以隱名合伙人資格保有對A公司的追償權。只是此時的對外連帶責任，在性質上不同于顯名合伙的情形，而是屬于一種“不真正連帶責任”。

附帶一個問題，即使表見出名合伙關系也不成立，且訟爭房已最終過戶給B公司，B公司還能主張善意取得？傳統(tǒng)的善意取得理論只適用于動產，不動產善意取得的法律依據何在？再有，預售登記是否具有物權變動效力？這些屬于物權法上問題，受本文主旨和筆者學識所限，不作討論。

回顧開篇問題，甲與A公司個別簽約，無特別情形只能要求相對人A公司承擔合同上責任，這是債之相對性原則的體現(xiàn)。但是，如能認定B公司與A公司系合伙關系，則依據合伙和間接代理的對外效力，B公司需承擔連帶責任，這體現(xiàn)了“例外”。如果合伙關系不成立，B公司作為隱名合伙人，只就其出資行為，與

出名營業(yè)人產生合同關系，這又體現(xiàn)了債之相對性“原則”。即使只是隱名合伙，B公司還有可能因其表見出名而仍然對甲承擔連帶責任，這也體現(xiàn)了“例外”。但甲如不能證明其為善意，便又回到了債之相對性“原則”。因此，本案處處體現(xiàn)著“原則”與“例外”的辯證過程，簡單地依據債之相對性原則，不足以解釋經濟生活的復雜性和人與人之間的依存關系，尤其是在房地產開發(fā)這類事關公共利益和廣大消費者權益的案件。最后，以本案的裁判結果作為結語：本案某中院一審支持甲的全部訴求。B公司不服上訴。高院認為A、B兩公司雖然存在內部合作關系，但該合作未辦理合建審批和土地使用權變更登記，合作項目所有政府部門的批準文件均在A公司名下，A公司有權以名義與甲簽約，根據合同相對性原則，甲與B公司之間不具有直接的權利義務關系。由于原調解書生效后，A公司以房抵債給B公司，B公司依約取得訟爭房，并辦理了預售登記備案，該權利足以對抗甲的債權，甲已在法律上不能取得訟爭房。據此，高院二審改判A公司返還甲購房款并支付違約金，駁回甲對B公司的訴求。

（作者單位：福建省高級人民法院）

參考文獻：

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第二篇：房地產合作開發(fā)補充協(xié)議

房地產合作開發(fā)補充協(xié)議

甲方：（以下簡稱甲方）乙方：（以下簡稱乙方）為進一步明確責任，完善《房地產合作開發(fā)協(xié)議》的有關事宜，保障雙方的利益，保證工程的順利進行，根據市場機制調整雙方的權利和義務，鼓勵施工企業(yè)開展技術創(chuàng)新，節(jié)約費用。按照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》及其他有關法律、行政法規(guī)，遵循平等、自愿、公平、互利和誠實信用的基礎上，雙方達成如下協(xié)議并承諾將嚴格遵守本協(xié)議規(guī)定。

一、工程名稱

1.1

1.2

二、工程范圍

2.1一標段：6、8、10號辦公樓及所在范圍的商業(yè)裙房、地下車庫；

2.2二標段：7、9、11號辦公樓及所在范圍內的商業(yè)裙房、地下車庫，與一標段分界線為地上臨10號樓裙房變形縫、地下車庫臨一標段樓體地下通道西邊線；

2.3三標段：

1、3號科研辦公樓及所屬范圍內的商業(yè)裙房、地下車庫，與二標段分界線為地上臨3號樓裙房變形縫、地

下車庫臨3號樓地下通道東邊線；

2.4四標段：

2、5號科研辦公樓及所屬范圍內的商業(yè)裙房、地下車庫；

2.5五標段：12、15、16號辦公樓及所屬范圍內的商業(yè)裙房、地下車庫；與四標段分界線為地上臨5號樓裙房變形縫、地下車庫臨5號樓地下通道西邊線；

三、乙方支付甲方費用范圍

3.1甲方開發(fā)前期準備費用（含項目土地費用、獨立費、勘測設計費、施工許可、報批報建、臨時用電、臨時用水、臨時設施費用及相關手續(xù)的費用）；

3.2由甲方組織施工的小區(qū)公共設施（含室外給排水、采暖、燃氣、室外電氣及高低壓設備、新建開閉所、室外智能化系統(tǒng)等）工程費；

3.3由甲方組織施工的園林環(huán)境費（含綠化建設費、道路廣場建造費、室外照明及其他零星設施）；

3.4開發(fā)間接費，包括工程監(jiān)理費、竣工結算編審費、施工圖審查費等；

3.5財務費用

3.6以上五項費用按總建筑面積705元/㎡記?。?/p>

3.7建設單位管理費以合作工程總造價的3%記取。

3.8乙方應支付甲方費用為3.6、3.7兩項費用之和。

四、項目開發(fā)建設管理

4.1乙方必須無條件服從甲方的統(tǒng)籌管理；

4.2所有工程項目必須依法進行招投標方可進行施工。為確保園區(qū)外部形象統(tǒng)一、所用材料、顏色及施工工藝統(tǒng)一，裙房外立面石材工程、樓體玻璃幕墻工程，由甲方統(tǒng)一招標、統(tǒng)一施工，乙方負擔所屬標段內以上兩項工程招標至施工結算所有費用；電梯工程、消防工程也由甲方統(tǒng)一組織招標，乙方負擔招標至施工結算所有費用；

4.3甲方向乙方派駐現(xiàn)場管理人員1-2名，代表甲方對相應項目進行監(jiān)管、協(xié)調，乙方應提供相應的辦公用房及辦公設施；

4.4乙方必須按期完成依據進度目標制定的形象進度計劃；

4.5乙方應按照實際發(fā)放農民工工資，嚴禁出現(xiàn)年終農民工討要工資鬧事、投訴等惡性事件。

五、銷售

5.1甲乙雙方共同銷售，銷售費用由乙方承擔；

5.2銷售價格定位必須依據實際發(fā)生成本、合理利潤及增值空間進行定價；且應滿足甲方為園區(qū)企業(yè)服務的宗旨，確保園區(qū)企業(yè)購買樓盤價位統(tǒng)一、定位最低；

5.3明確財務目標和市場銷售目標（具體標準由甲乙雙方協(xié)商制定）；

5.4目標市場：鄭州電子電器產業(yè)園園區(qū)企業(yè)及個人；相關

配套服務企業(yè)、服務行業(yè)及個人；

5.5廣告宣傳：根據市場定位的目標市場，大力宣傳低價位、高舒適的特點。此項費用由乙方承擔，雙方共同操作；

5.5未盡事宜依據甲乙雙方另行訂立的銷售協(xié)議處理。

六、利潤分配

6.1利潤分配原則是根據甲乙雙方出資比例進行利潤分配；

6.2乙方可以商業(yè)房產（房產定價依據政府權威估價機構估算的房產價格、經甲乙雙方確定認可）計價沖抵應付甲方費用；相應房產銷售利潤歸甲方所有；

6.3依據鄭州高新區(qū)土地及房地產年增值幅度8%，建設周期暫定二年，乙方應支付甲方所屬項目總投資額的16%增值補貼。

七、違約責任

7.1合作開發(fā)協(xié)議約定的違約責任；

7.2乙方未按總進度要求完成形象進度，應向甲方支付該階段總投資額5%的違約金；因甲方原因造成的甲方應向乙方支付相應的違約金；

八、適用法律及爭議解決

8.1依據合作開發(fā)協(xié)議約定。

九、其它

9.1本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，經甲乙雙方簽章之日起生效，協(xié)議生效后，未經另一方許可，任何一方

不得向外公開本協(xié)議內容。

9.2補充協(xié)議與合作開發(fā)協(xié)議具有同等效力。

甲方：（法人簽字）

年月日

年月日乙方：（法人簽字）

第三篇：房地產合作開發(fā)協(xié)議

房地產合作開發(fā)協(xié)議

甲方：（以下簡稱甲方）

乙方：（以下簡稱乙方）

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利的原則，就合作開發(fā)“ ”項目事宜，經友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以明確責任，共同遵守。

一、項目概況

本項目位于，項目暫定名為“ ”。項目用地面積平方米（約 畝），規(guī)劃用地性質為 用地，土地使用年限 年。項目總建筑面積平方米，其中地上 層（包括住宅面積平方米、底層商網面積平方米），地下一層（面積平方米）。

二、合作形式

根據優(yōu)勢互補、互惠互利的原則，雙方采用合作開發(fā)、分段實施、自負盈虧的合作形式。

甲方負責辦理項目前期的土地出讓、圖紙設計、規(guī)劃審批、施工許可等相關手續(xù)，并承擔相關費用。乙方在此基礎上分期支付給甲方人民幣XXXXXX 萬元整（￥ 萬元），作為甲方的項目前期補償與收益。乙方負責項目的開發(fā)建設與房屋銷售，承擔相關費用，并獨立享有項目銷售的全部收益。

三、甲方權利與義務

1、甲方負責辦理本項目前期的土地出讓、圖紙設計、規(guī)劃審批、施工許可等相關手續(xù)。自本協(xié)議簽定之日起 個月以內，取得本項目的《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》，自本協(xié)議簽訂之日起 個月以內，取得本項目的《建設工程施工許可證》（含深基坑手續(xù)）。并保證本項目的各項規(guī)劃指標與本協(xié)議第一條的內容一致。

2、甲方負責承擔項目前期的土地出讓金、各項規(guī)費與配套費（包括城市建設配套費、垃圾處理、綠化、人防、消防等費用）、圖紙設計費，以及辦理施工許可證的相關費用（包括白蟻防治、商混、墻改、檔案整理等費用）。

3、甲方應在乙方按照本協(xié)議約定的付款方式支付第一期款之日起5日內，向乙方移交項目地塊以及現(xiàn)場臨時供水、供電，并保證項目用地無界址糾紛，項目產權明晰，無抵押等他項權利。

4、甲方應按本協(xié)議第六條約定的移交方式向乙方移交相關的行政手續(xù)與本項目的全部資料與圖紙文件。

5、在項目建設過程中，甲方應負責同施工現(xiàn)場周邊關系的協(xié)調，排除項目周邊單位或居民對乙方正當開發(fā)建設工作的干擾，保證乙方開發(fā)建設工作的順利進行。

6、甲方負責承擔本項目在本協(xié)議簽訂以前的一切法律責任，以及由此產生的一切經濟責任。

四、乙方權利與義務

1、乙方應按照本協(xié)議約定的付款方式，向甲方支付本協(xié)議第二條約定的項目補償與收益。

2、乙方在向甲方支付補償與收益后，對本項目具有獨立的開發(fā)權與經營權，獨立開展本項目的開發(fā)建設與營銷工作，并享有本項目的全部收益。

3、為保證項目開發(fā)工作的順利進行，乙方定員派出一名工作人員協(xié)助甲方的規(guī)劃報批、圖紙設計以及申請施工許可等相關工作。

4、乙方承擔自己進行項目開發(fā)建設期間所發(fā)生的一切有關債權債務。

5、乙方在項目完成后負責向甲方交回甲方所提供的相關行政手續(xù)。

五、付款方式

1、自本協(xié)議簽訂之日起一個月以內，甲乙雙方在 銀行共同設立共管帳戶，用于乙方向甲方分期支付本協(xié)議第二條約定的甲方項目補償與收益。

2、自甲方取得本項目的《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》之日起5日內，乙方通過共管帳戶向甲方支付總金額的 %，即人民幣 萬元（￥ 萬元）。

3、自甲方取得本項目的《建設工程施工許可證》之日起5日內，乙方通過共管帳戶向甲方支付總金額的 %，即人民幣 萬元（￥ 萬元）。

4、在項目結構封頂之日，乙方通過共管帳戶向甲方支付 %余款，即人民幣 萬元（￥ 萬元）。

5、甲方應在乙方付款的同時，向乙方提供相應的含稅發(fā)票。

六、項目相關資料手續(xù)的移交

1、甲方自本協(xié)議簽訂之日起10日內，向乙方移交本項目前期相關的全部資料影印件，包括項目的相關批文、經審核的方案圖紙等，供乙方進行項目的開發(fā)準備工作。

2、在乙方向甲方支付第一期款的同時，甲方向乙方移交本項目的《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》以及甲方相關的行政手續(xù)與項目全部資料、圖紙的原件。

3、甲方向乙方移交的相關行政手續(xù)包括：甲方的工商營業(yè)執(zhí)照正副本、法人代碼證正副本、房地產開發(fā)資質證正副本、稅務登記證正副本、公司公章、協(xié)議專用章、財務專用章、銀行帳戶。甲方所提供的一切行政手續(xù)由甲乙雙方共同派專人保管，甲方保證乙方在本項目開發(fā)工作范圍內對甲方行政手續(xù)的正常使用，直至項目最后完成由甲方負責收回。

4、在乙方向甲方支付第二期款的同時，甲方向乙方移交本項目的《建設工程施工許可證》及相關資料原件。

七、違約責任

1、雙方應履行本協(xié)議約定的責任和義務，任何一方未能履行本協(xié)議規(guī)定的義務則應視為違約，違約方應向另一方賠償由此產生的一切經濟損失，并賠償協(xié)議總金額的5%違約金。

2、乙方未按協(xié)議規(guī)定的時間（日期）支付款項，每超過一日，應償付給甲方未支付款項5‰的逾期違約金。

八、適用法律及爭議解決

1、本協(xié)議訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

2、因履行本協(xié)議發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向所在地人民法院起訴。

九、其他

1、本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經甲乙雙方簽章之日起生效。協(xié)議生效后，未經另一方許可，任何一方不得向外公開本協(xié)議內容。

2、本協(xié)議未盡事宜，經雙方共同協(xié)商，可另行簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。

甲方： 乙方：

法定或授權代表簽字： 法定或授權代表簽字：

年 月 日

從該定義可以看出，房地產合作開發(fā)具有三個基本的特征，即共同投資、共享利潤、共擔風險。

共同投資即指合作各方分別投入合法的土地使用權、資金、技術、管理等合作開發(fā)房地產所必需的要素。

共享利潤是指房地產合作開發(fā)的各方共同分享開發(fā)成果，分配比例由各方協(xié)議約定，分配方式可以是資金、房地產實物、經營權及其他經濟利益表現(xiàn)形式。

共擔風險是指合作各方對房地產合作開發(fā)失敗，或沒有完全達到預期目標而導致的現(xiàn)實損失或預期損失進行分擔。分擔的比例和方式由各方自行約定。

共同投資、共享利潤屬房地產合作開發(fā)的必要特征，而把共擔風險作為房地產合作開發(fā)的必要特征則與合同自治理論和合同法的平等自愿原則發(fā)生沖突，也不符合經濟社會發(fā)展實際情況。只要合作各方在平等自愿基礎上達成協(xié)議，一方投資后收取固定利益，他方投資后承擔全部風險，收取風險利益（這種風險利益通常較高），法律并無禁止，法律和司法機關也沒有必要干涉民事主體自愿進行的權益處置。例如，房地產合作開發(fā)的各方出資成立項目法人公司，并約定一方股權為優(yōu)先股，利潤分配時優(yōu)先獲得固定股息收益，并由其他股東對此收益提供擔保。該情況符合公司法第三十五條之規(guī)定，“股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權優(yōu)先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認繳出資的除外?！笨梢姽痉鞔_支持股東利益分配自治原則。因此，司法解釋把共擔風險作為房地產合作開發(fā)協(xié)議的基本特征和內容有違意思自治的法理和法律原則。

房地產合作開發(fā)協(xié)議一般包括以下主要內容：

1.合作的基本原則

2.合作的目的3.合作的方式

4.供地方的權利與義務

5.非供地方的權利與義務6.風險分擔方式7.利益分配方式8.房屋銷售9.物業(yè)管理10.違約責任11.本協(xié)議的變更和終止

12.其他必要內容

第四篇：最新房地產合作開發(fā)協(xié)議范本

最新房地產合作開發(fā)協(xié)議范本

甲方：（以下簡稱甲方）乙方：（以下簡稱乙方）

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利的原則，就合作開發(fā)“”項目事宜，經友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以明確責任，共同遵守。

第一條、項目概況

本項目位于，項目暫定名為“”。項目用地面積平方米（約畝），規(guī)劃用地性質為用地，土地使用年限年。項目總建筑面積平方米，其中地上層（包括住宅面積平方米、底層商網面積平方米），地下一層（面積平方米）。

第二條、合作形式

根據優(yōu)勢互補、互惠互利的原則，雙方采用合作開發(fā)、分段實施的合作形式。

1、__方提供土地（土地位于筠連縣筠連鎮(zhèn)小北街94號，面積：3114.9平方米，土地使用性質目前為工業(yè)用地）_乙方_提供全部建設資金。且甲方負責在三個月內將現(xiàn)有的工業(yè)用地變更為商住用地，乙方在此基礎上支付給甲方人民幣貳佰伍拾萬元整（￥250萬元），作為甲方土地變性補償費，超出部分由甲方全部自行承擔。

2、項目工程完成后按如下分配：甲方享有該項目電梯房的負一樓車庫一半面積（除開

設備用房、公攤、通道等）、及1、2、3、4樓（每層樓的面積應在900平方米以內以相關主管部門批準的設計面積為準）及住房叁套（7樓以下樓層由甲方自選，每套房屋的面積約為100--115平方米，超出115平方米的其超出面積部分按市場售價由甲方補差給乙方。此三套住房的水、電、氣的開戶費由甲方負責承擔。）；其余部分歸乙方享有。

3、甲方所享有的該項目的電梯房的1、2、3、4樓、叁套住房及車庫若乙方愿意以人民

幣貳仟萬元（￥2000萬元）回購，則甲方應無條件將上述物業(yè)以人民幣貳仟萬元（￥2000萬元）出售給乙方，且乙方對該項目的電梯房的1、2、3、4樓、叁套住房及車庫擁有絕對的處置權。

4、乙方負責項目的開發(fā)建設與房屋銷售，承擔相關費用，并獨立享有項目銷售的全部收益。

三、甲方權利與義務

1、乙方在土地性質變更為商住用地后，應當在他項權利手續(xù)。

2、甲方負責承擔項目前期的土地出讓金、各項規(guī)費與配

套費（包括城市建設配套費、垃圾處理、綠化、人防、消防等費用）、圖紙設計費，以及辦理施工許可證的相關費用（包括白蟻防治、商混、墻改、檔案整理等費用）。

3、甲方應保證項目用地無界址糾紛，項目產權明晰，無

抵押等他項權利。

4、在項目建設過程中，甲方應負責同施工現(xiàn)場周邊關系的協(xié)調，排除項目周邊單位或居民對乙方正當開發(fā)建設工作的干擾，保證乙方開發(fā)建設工作的順利進行。

5、甲方負責承擔本項目在本協(xié)議簽訂以前的一切法律責任，以及由此產生的一切經濟責任。

四、乙方權利與義務

1、乙方應按照本協(xié)議約定的付款方式，向甲方支付本協(xié)議第二條約定的補償費。

2、乙方在向甲方支付補償費后，對本項目具有獨立的開發(fā)權與經營權，獨立開展本項目的開發(fā)建設與營銷工作，并享有本項目除甲方應得利益外的全部收益。

3、乙方負責辦理各種建設手續(xù)及房屋產權證書，包括但不限于：建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工許可證、甲方所得房屋的國有土地使用證（所產生的稅費由甲方負責承擔）、房屋所有權證（所產生的稅費由甲方負責承擔）等。除為甲方辦理國有土地使用證、房屋所有權證所產生的稅費由甲方負責承擔外的其他相關辦證費用由乙方負責承擔80%、甲方負責承擔20%，甲方提供必要的協(xié)助。

4、房屋修建過程中的一切風險責任均由乙方負責。

5、合作開發(fā)的該項目工程由乙方全權負責落實工程發(fā)包、設計單位的發(fā)包及竣工驗收等工作。

第五條 物業(yè)交付

1、合作開發(fā)物業(yè)應于竣工后交付使用，合作項目應取得《建設工程質量核驗證書》。

2、合作開發(fā)物業(yè)竣工交付時，甲乙雙方應共同參加承包商、設計單位的竣工驗收。

第六條 產權確認與產權過戶

1、本協(xié)議簽署后應報送_________（合作項目主管機關）審批，以便按本協(xié)議規(guī)定確定合作項目性質物業(yè)的產權歸屬，即甲方分得該項目電梯房的負一樓車庫一半面積（除開設備用房、公攤、通道等）、及1、2、3、4樓（每層樓的面積應在900平方米以內以相關主管部門批準的設計面積為準）及住房叁套（7樓以下樓層由甲方自選，每套房屋的面積約為100--115平方米）的產權，乙方分得整個項目其余部分的產權。

2、按法律及政策規(guī)定，乙方分得物業(yè)時，相應分攤的國有土地應辦理土地使用權變更登記手續(xù)，即將該片國有土地使用權人變更為乙方的手續(xù)。此項手續(xù)由甲方負責協(xié)調辦理。

第六條其他約定：甲乙雙方簽字之日，乙方借支付人民幣壹佰萬元（￥100萬元）

給甲方，作為甲方處理所有該項目的遺留問題，該項目正式啟動后此借款自動轉換為乙方對甲方的補償款。當工程開工時乙方另借款壹佰萬元（￥100萬元）給甲方，此借款在工程竣工驗收時歸還，利息按支付。

第七條、違約責任

違約責任：方應履行本協(xié)議約定的責任和義務，任何一方違反本協(xié)

議中的條款均為違約，由違約方向守約方支付人民幣叁佰萬元整（￥300萬元）并賠償守約方由此引起的相關損失。

八、適用法律及爭議解決

1、本協(xié)議訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中

華人民共和國法律的保護和管轄。

2、因履行本協(xié)議發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向所在地人民法院起訴。

九、其他

1、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，經甲乙雙方簽章之日起生效。協(xié)議生效后，未經另一方許可，任何一方不得向外公開本協(xié)議內容。

2、本協(xié)議未盡事宜，經雙方共同協(xié)商，可另行簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。

甲方：乙方：

法定或授權代表簽字：法定或授權代表簽字：

年月日

第五篇：房地產合作開發(fā)方案

房地產合作開發(fā)方案（草案）

一、項目概況

本項目位于衡南縣新縣城云峰路66號地塊，項目用地面積14.56畝（約10000m2），規(guī)劃用地性質為辦公綜合，項目總建筑面積約20000m2。

二、合作形式

根據優(yōu)勢互補，互惠互利的原則，雙方采用合作開發(fā)形式。甲方出土地，乙方負責投資開發(fā)，乙方給甲方固定回報550萬元，并承擔全部項目開發(fā)費用，乙方可于合作開發(fā)合同簽訂之日起一個星期內預付甲方人民幣壹佰萬元整（￥100萬元），作為甲方的項目補償與收益，余款甲方以市場價回購商業(yè)用房及辦公用房。

乙方負責項目的開發(fā)建設與房屋銷售，承擔相關費用，并獨立享有項目銷售的全部收益。

三、雙方的權利和義務

甲方在乙方規(guī)定付款之日應提供給甲方的土地用地文書，規(guī)劃資料等，并有義務協(xié)助乙方辦理報建等各項行政審批手續(xù)，以及協(xié)助辦理房屋建成后房屋、土地過戶的資產處置的法律文書等。甲方負責承擔項目在合作方案生效之前的一切法律責任，乙方在規(guī)定時間內付清甲方的項目補償及收益，并承擔自己在進行項目開發(fā)建設期間所發(fā)生的一切有關債權債務。

四、項目效益分析

根據規(guī)劃，該宗地建筑面積為20000m2，其中臨云峰路鋪面（一層）建筑面積約480m2，二層建筑面積約600m2，云峰路以公園北路為界，向北價格行情為一層商業(yè)用房約7000元/m2，二層住宅約1500元/m2，如改為辦公用房，價格約2000元/m2，隨著衡云干線、南岳機場等重點項目的建設，以及建安成本的提高，房價在進一步走高。按現(xiàn)行情計算：總銷售收入約為31300000元，總付出約為24000000元，總收益約為7300000元。