第一篇：房地產銷售涉及法律

第二部分：商品房銷售

一、房地產開發(fā)項目的經(jīng)營階段

（申領《商品房預售證》）商品房預售合同、預訂合同（或認購書）

房地產代理銷售合同

商品房買賣合同

法律：城市房地產管理法、商品房銷售管理辦法、城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市商品房預售管理辦法、廣告法、房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定、最高院解釋

7、房地產銷售代理合同；

8、商品房（預）銷售合同。

（七）房地產銷售代理合同；

設我方為開發(fā)商。

1、前期審查。除了審查對方的信譽外，還應注意，我國《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)委托中介窕瓜凵唐販康模芡謝褂Φ筆且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵湊盞姆康夭薪櫸窕埂?/span>

2、在合同條款中，應注意以下幾方面

1）明確委托銷售房產的位置、類型、面積。

2）應對房地產銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨家代理還是包銷。

3）明確代理銷售的期限以及銷售任務，即要寫明在多長時間內銷售多少數(shù)額的房產。

4）對代理銷售方在銷售期間所產生費用的負擔應明確規(guī)定。

5）應明確規(guī)定傭金的支付方式和時間。

6）除在代理合同里設獎勵條款外還應設定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責任。

7）應明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實，我方有權對代理銷售方的廣告進行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應承擔的責任。

（八）商品房預（銷）售合同；

1、前期審查應著重審查購買方的支付能力，對于某些特殊單位還應審查其是否具有購房資格。同時我方應取得國有土地使用證和預（銷）售商品房許可證，以免預（銷）售合同被宣布無效。

2、在合同條款中應注意以下方面。

1）應詳細規(guī)定預（銷）售房的位置、土地使用年限。

2）規(guī)定預（銷）售房的面積時，應詳細說明建筑面積、土地面積、基底分攤、公用分攤等，同時應規(guī)定相應的誤差。

3）應該考慮我方的實際履行能力規(guī)定房產交付時間。同時應規(guī)定遲延交付的免責事由。

4）規(guī)定預（銷）售房的價款應說明每平方米的單價。同時規(guī)定價款的支付方式以及支付時間。還應規(guī)定購買方如逾期未能支付價款后利益的計算方式以及超過一定期限后我方有權出售該房產。

5）應要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。

6）應規(guī)定產權轉移的時間以及方式。

7）應規(guī)定購買方購買后房產的使用性質以及相關義務。

8）應規(guī)定購買方在未取得房產產權前不得將房產抵押、轉讓，否則后果自負。

9)房屋質量容易產生糾紛,因此應對質量情況、保質期、附屬設備保質期加以規(guī)定。

10）應對房產的附隨設施的使用進行規(guī)定。

7、房地產銷售代理合同；

1）紹興市嘉承房地產有限責任公司訴杭州市中原房地產營銷代理有限公司委托代理合同糾紛案——糾紛原因：a雙方未將采用何種代理銷售方式（一般代理、獨家代理還是包銷）在合同中加以規(guī)定。B違約責任在合同中不明確。

2）《開發(fā)商如何避免房產廣告糾紛》——a是在小區(qū)規(guī)劃設計尚未通過政府批準之前，不應在廣告。中將自己設想中的小區(qū)狀況作詳細描述，以免誤導廣告受眾；b是廣告宣傳的內容應真實，特別是對那些內容確定且可能影響到定價或購房人決策的部分，應實事求是、切合實際c是涉及小區(qū)規(guī)劃、設計等可能發(fā)生變更的情況，應向買受入說明，并在簽訂的房屋買賣合同中詳細注明；d是對委托銷售代理機構對外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應從前述幾點對廣告內容和宣傳行為加以嚴格審查。

3）《商品房銷售管理辦法》——房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

8、商品房預（銷）售合同；

1）岑建根等訴上海星豐房地產發(fā)展有限公司房屋預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：對于預（銷）售合同撤銷前已入住的購房者在何種情況下應繳納房屋使用費的規(guī)定不明確、具體。

2）陳留花訴海南莊士房地產有限公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：根據(jù)相關規(guī)定，如果開發(fā)商不能如期交付房產，則應退還定金。

3）海南新疆尉犁房地產開發(fā)海南興海公司與海南海成房地產開發(fā)公司商品房預（銷）售合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：在簽訂銷售合同后，未取得土地使用權證，亦未辦理預（銷）售許可證。

4）湖北武漢泰合房地產開發(fā)有限公司訴廣東省中振投資有限公司預（銷）售商品房糾紛案——開發(fā)商勝訴原因：對于遲延交付后的責任規(guī)定比較明確。

5）陳偉群訴上海鵬欣房地產開發(fā)有限公司房屋預（銷）售糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：未能在交付前取得房屋交付使用許可證，優(yōu)點：規(guī)定了在某種情況下可以免除逾期交付責任的免責條款。

6）李美燕訴上海星豐房地產發(fā)展有限公司房屋預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：未規(guī)定逾期付款利息的計算方式。

7）李光輝等訴深圳市即達行國際投資有限公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商勝訴原因：購房者不得要求開發(fā)商限期辦好房屋竣工驗收手續(xù)。

8）良友木業(yè)（私人）有限公司訴北京莊勝房地產開發(fā)有限公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：逾期交房。

9）彭慶東訴大慶石油管理局房屋建設開發(fā)公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：在未取得建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、土地使用證、開工許可證和商品房預（銷）售許可證的情況下，即開工建設，并對外預（銷）售房屋，違反了有關法律規(guī)定。

10）益景彬訴上海松風房地產公司房屋預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：在未取得系爭房屋預（銷）售許可證的情況下簽訂預（銷）售合同，合同應為無效合同

11)趙毅等與上海東方金馬房地產有限公司商品房預（銷）售合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：開發(fā)商未能全面按照預（銷）售合同和廣告宣傳材料履行約定的全部事項

12）重慶市涪陵興華房地產開發(fā)有限公司訴韋濟國等商品房預（銷）售合同付款糾紛案——開發(fā)商疏漏：未規(guī)定房屋土地使用年限。

13）周良飛訴大慶市薩爾圖區(qū)人民政府、第三人大慶市大成經(jīng)貿有限公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：房地產開發(fā)經(jīng)營者預（銷）售房屋，應當是在取得國有土地使用證和預（銷）售商品房許可證后，才能進行房屋預（銷）售

14）陳留花訴海南莊士房地產有限公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：無法按合同約定期限交付房產。

15）《簽合同缺乏應有注意房地產公司自擔過失》——開發(fā)商敗訴原因：認購協(xié)議與銷售合同不一致應以銷售合同為準，同時要明確房產的裝修。

16）鄺串友與被告廣州白云房地產開發(fā)總公司購房合同糾紛一案——開發(fā)商敗訴原因：交樓時間延誤，未約定交樓方式。

17）北京房信房地產開發(fā)有限公司訴中國聯(lián)合通信有限公司商品房購銷合同上訴案——開發(fā)商失誤原因：中國聯(lián)合通信有限公司作為中央在京企業(yè)購房時應當具備相關審批手續(xù)。

18）廣東深圳深大電話有限公司等與廣東省深圳市鵬基物業(yè)發(fā)展公司等房屋買賣合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：銷售方銷售的房產不具備進入市場的資格。

19）韓玉軍訴大慶高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)新華房地產開發(fā)有限公司買賣合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：關于價款的支付方式未約定清楚。

第二篇：房地產法律匯總

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2017-01-09 賈旭生律師

來源

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1、建設用地容積率管理辦法

2、建設項目選址規(guī)劃管理辦法

3、國有土地上房屋征收與補償條例

4、城市房地產管理法

5、最高人民法院：關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復

6、征收土地公告辦法

7、國務院辦公廳：關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知

8、建設項目用地預審管理辦法

9、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例

10、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定

11、協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定

12、住房公積金管理條例(2002修訂)

13、城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法

14、中華人民共和國土地管理法(2004修正)

15、最高人民法院：關于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定

16、大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例（2013年修訂）

17、征地管理費暫行辦法

18、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2015年修訂）

19、城市危險房屋管理規(guī)定(2004年修正)

20、最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知

21、建設部關于加強區(qū)域重大建設項目選址工作，嚴格實施房屋建筑和市政工程施工許可制度的意見

22、最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見

23、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

24、城市商品房預售管理辦法(2004年修正)

25、商品房銷售管理辦法

26、城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例(2011年修訂)

27、城市房地產轉讓管理規(guī)定(2001年修正)

28、中華人民共和國土地管理法實施條例（2014年修訂）

29、建設用地審查報批管理辦法(2010年修正)

30、國土資源部辦公廳關于嚴格管理防止違法違規(guī)征地的緊急通知

31、勞動和社會保障部、民政部、審計署關于做好農村社會養(yǎng)老保險和被征地農民社會保障工作有關問題的通知

32、國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知

33、最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復

34、國土資源部關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知

35、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知

36、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法

37、關于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售若干問題的說明

38、關于印發(fā)《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的通知

39、住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知

40、中國人民解放軍房地產管理條例

41、國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定

42、國務院法制辦公室關于依法做好征地補償安置爭議行政復議工作的通知

43、勞動和社會保障部、國土資源部關于切實做好被征地農民社會保障工作有關問題的通知

44、國土資源部關于印發(fā)《關于完善農用地轉用和土地征收審查報批工作的意見》的通知

45、國土資源部關于印發(fā)《關于完善征地補償安置制度的指導意見》的通知

46、國務院關于加強土地調控有關問題的通知

47、住房和城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知

48、國土資源部關于加強城市建設用地審查報批工作有關問題的通知

49、最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋

50、劃撥土地使用權管理暫行辦法

51、劃撥用地目錄

52、國土資源部關于印發(fā)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》的通知

53、中華人民共和國建筑法(2011年修正)

54、工程建設項目實施階段程序管理暫行規(guī)定

55、實施工程建設強制性標準監(jiān)督規(guī)定（2015年修正）

56、關于印發(fā)《關于在房地產開發(fā)項目中推行工程建設合同擔保的若干規(guī)定(試行)》的通知

57、關于印發(fā)《建設工程項目管理試行辦法》的通知

58、最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復

59、最高人民法院關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權的函復 60、最高人民法院關于《城市房地產抵押管理辦法》在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復

61、城市房地產抵押管理辦法(2001年修正)

62、住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強建筑市場監(jiān)管工作的意見

63、住建部再出重拳嚴查九種房企不正當經(jīng)營行為

64、最高人民法院關于如何認定工程造價從業(yè)人員是否同時在兩個單位執(zhí)業(yè)問題的答復

65、建筑業(yè)企業(yè)資質管理規(guī)定(2015年)

66、建設部關于培育發(fā)展工程總承包和工程項目管理企業(yè)的指導意見

67、建筑工程設計招標投標管理辦法

68、工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定

69、中華人民共和國招標投標法

70、中華人民共和國招標投標法實施條例

71、房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法

72、關于禁止串通招標投標行為的暫行規(guī)定

73、工程建設項目自行招標試行辦法（2013年修訂）

74、不動產登記暫行條例

75、不動產登記暫行條例實施細則

76、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）

77、關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知

78、關于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知

79、建筑工程建筑面積計算規(guī)范

80、房產測繪管理辦法

81、最高人民法院：關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定

82、關于《關于房屋權屬登記中如何界定不計算建筑面積的公共通道的請示》的復函

83、關于印發(fā)《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》的通知

84、房屋登記簿管理試行辦法

85、招標公告發(fā)布暫行辦法（2013年修訂）

86、關于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知（2016年11月4日）

87、建設工程施工發(fā)包與承包價格管理暫行規(guī)定

88、評標委員會和評標方法暫行規(guī)定（2013年修訂）

89、房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法(2014年修訂）

90、住房置業(yè)擔保管理試行辦法

91、關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知

92、建筑工程施工轉包違法分包等違法行為認定查處管理辦法(試行)

93、建筑工程施工許可管理辦法

94、關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知

95、關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知

96、關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知

97、建設工程勘察設計管理條例(2015年修訂)

第三篇：房地產銷售人員 開盤后涉及手續(xù)的流程

開盤后涉及手續(xù)的流程

一． 定房

1、確定位置、價格、購房客戶身份（收客戶身份證并確定有無共有人）、付款方式。刷卡

2、簽定單

3、交銷售主管復核，如無問題加蓋合同章。

4、交客戶簽字，三張上面加蓋手?。ㄓ沂执竽粗福?，給客戶紅色聯(lián)

5、其余兩張交會銷售主管處存檔。

二、簽合同

1、填寫“合同所需資料登記表”，在銷售主管處領取“房屋所在位置圖”和“房屋戶型圖”作為主合同的附件一和附件二。

2、根據(jù)“合同所需資料登記表”填寫主合同及補充協(xié)議，并在銷售主管處加蓋公章和騎縫章。

3、填寫“合同評審記錄表”，自己先完成審核再交由其他銷售代表復核，之后交銷售主管審核。發(fā)現(xiàn)一處錯誤，制作合同的銷售代表和審核合同的銷售代表均罰款50元。銷售主管審核后交由銷售總監(jiān)審核，完成審核之后即可交給客戶簽字。發(fā)現(xiàn)一處錯誤，銷售代表分別罰款50元，銷售主管罰款100元。

4、合同審核完成之后，交由客戶簽字，加蓋手?。ㄓ沂执竽粗福?。

5、分合同：將合同分成四份（一次性付款）或五份（按揭，一份交給銀行），房管局、財務（含補充協(xié)議）、開發(fā)商（含補充協(xié)議，合同所需資料登記表、合同評審記錄表）、客戶（含補充協(xié)議）。

三、換房 1）定單換房

1、原則：原則上客戶簽了定單之后不換房。

2、經(jīng)過領導同意后，填寫：“換房申請表”。

3、所有買受人在“換房申請表”上簽字，加蓋手?。ㄓ沂执竽粗福缴纤匈I受人的身份證復印件。

4、交銷售主管和銷售總監(jiān)簽字之后可換房。

5、“換房申請表”一式三份，客戶、銷售、財務各一份。

6、重新走定房流程。2）合同換房

1、原則：原則上客戶簽了合同之后不換房。

2、經(jīng)過領導同意后，填寫：“換房申請表”。

3、所有買受人在“換房申請表”上簽字，加蓋手?。ㄓ沂执竽粗福缴纤匈I受人的身份證復印件。

4、交銷售主管和銷售總監(jiān)簽字。

5、如果該房屋一次性付款并且已經(jīng)備案，需要到房產中心撤案后才可換房。如果該房屋已經(jīng)辦理按揭，需要先到銀行結清按揭款之后，再到房產中心撤案后才可換房。

6、“換房申請表”一式三份，客戶、銷售、財務各一份。

7、重新走定房流程。

四、退房 一）定單退房

1、原則：原則上不退房，涉及違約金。

2、經(jīng)過領導同意后，填寫：“退房申請表”。

3、所有買受人在“退房申請表”上簽字，加蓋手印（右手大拇指），附上所有買受人的身份證復印件。

4、交銷售主管和銷售總監(jiān)簽字之后可退房。

5、“退房申請表”一式三份，客戶、銷售、財務各一份。二）合同退房

1、原則：原則上不退房，涉及違約金。

2、經(jīng)過領導同意后，填寫：“退房申請表”。

3、所有買受人在“換房申請表”上簽字，加蓋手?。ㄓ沂执竽粗福缴纤匈I受人的身份證復印件。

4、交銷售主管和銷售總監(jiān)簽字。

5、如果該房屋一次性付款并且已經(jīng)備案，需要到房產中心撤案后才可退房。如果該房屋已經(jīng)辦理按揭，需要先到銀行結清按揭款之后，再到房產中心撤案后才可退房。

6、“退房申請表”一式三份，客戶、銷售、財務各一份。

五、委托辦理相關手續(xù)

1、買受人和委托人需同時來銷售部簽訂“委托書”

2、將買受人和委托人的身份證復印在一張紙上。

3、委托書一式兩份，客戶一份、銷售部一份。

六、工程變更

1、

第四篇：房地產行業(yè)涉及稅種

房地產行業(yè)所涉及的稅種 批地環(huán)節(jié)：針對房地產企業(yè)——耕地占用稅30元/平建設環(huán)節(jié)：針對建筑公司——建筑營業(yè)稅3%

企業(yè)所得稅2%

印花稅0.03%城建稅7%

教育附加3%

地方教育附加2%

銷售環(huán)節(jié)：針對房地產企業(yè)——銷售不動產稅5%土地增值稅城鎮(zhèn)土地使用稅6元/平企業(yè)所得稅2.5%印花稅0.03%城建稅7%教育附加3%地方教育附加2%

針對買房者——契稅（房地產商代收代繳）<90平1%90—140平1.5%>40平4% 租賃及二次買賣：針對出租方——房產稅20%

針對買房者——房產稅20%

另：房產持有夠五年個人所得稅3%

契稅

房產持有不夠五年營業(yè)稅5%個人所得稅3%

第五篇：房地產銷售

三、項目銷售階段的法律服務

（1）律師在本階段可以提供的法律服務包括但不限于：

1、項目銷售策略和銷售運作模式的法律框架結構分析；

2、選擇代理銷售機構的資質審查和代理協(xié)議的起草和審定；

3、房屋廣告和宣傳文件內容的法律審查和認定；

4、房屋買賣認購書內容的起草和審定；

5、售樓文件內容的審查和認定；

6、對外銷售承諾的審定；

7、對售樓人員進行有關法律知識和《商品房買賣合同》文本的培訓；

8、商品房買賣合同的談判、簽訂以及補充協(xié)議的審定；

9、預售登記、按揭辦理、產權證辦理以及買賣合同履行的跟進等。

（2）本階段經(jīng)常出現(xiàn)的法律問題：

1、房屋宣傳過程中，出現(xiàn)違反法律規(guī)定的宣傳內容，受到國家廣告管理部門的行政處罰；

2、預售過程中，由于對于廣告內容缺乏法律把握與審查，房屋宣傳廣告的內容中出現(xiàn)了不實的、確定性的承諾，在房屋出售后成了客戶索賠的重要依據(jù)；

3、內部認購過程中，由于缺乏對于內部認購條件的必要認識，同時由于對于內部認購協(xié)議缺乏必要的審查，導致協(xié)議被認定無效或無法達到通過認購鎖定客戶的目的；

4、房屋銷售過程中，售樓人員缺乏法律知識，盲目承諾，與客戶簽訂一些法律文書，成為客戶索賠的重要依據(jù)；

5、售樓人員對于商品房買賣合同文本和相關法律知識不熟悉，從而無法向客戶解釋或解答相關法律問題，容易導致合同難以簽訂或對客戶作出盲目承諾，留下后患；

6、房屋銷售代理協(xié)議的簽訂對于項目開發(fā)商有不合理限制，或賦予代理商過大的權利，或對于代理商缺乏必要的資質和資信審查，從而從整體上影響到房屋銷售的整個進程；

7、商品房買賣合同的簽訂過程中，購房人員帶來了律師，由于開發(fā)商沒有律師的參與，導致談判過程中處于被動狀態(tài)；

8、其他不可預見的法律問題。

三、房地產項目的預售、銷售

1、審查商品房銷售廣告、樓書等宣傳資料，提供法律意見；

2、開盤前對現(xiàn)場銷售人員、客戶服務人員進行法律培訓；

3、起草、審查、修改商品房預售合同、銷售合同或租賃合同；

4、起草修改相關法律文本，如業(yè)主（臨時）公約、（前期）物業(yè)管理服務合同、住宅使用說明書、住宅質量保證書、房屋交接單等；

5、參與公司與客戶的簽約談判；

6、協(xié)助公司處理銷售過程中的日常法律性事務；

7、根據(jù)需要，派出律師現(xiàn)場辦公，隨時提供法律意見或建議；

8、協(xié)助辦理商品房按揭及抵押貸款、解除開發(fā)商的擔保責任等；

9、代理項目開發(fā)糾紛的訴訟、仲裁或調解；

10、為房屋的交付提供法律幫助，對交付過程中產生的爭議提出處理意見。