第一篇：房屋買賣陰陽合同法律效力的認定
房屋買賣“陰陽合同”法律效力的認定
北京創(chuàng)為律師事務(wù)所（）法律講堂
專訪 鹿律師
W：各位網(wǎng)友，大家上午好，我是支持人武*。現(xiàn)在二手房買賣中簽訂“陰陽合同”似乎是個司空見慣的事，但同時也因此產(chǎn)生了大量糾紛。為解答網(wǎng)友的相關(guān)疑問，今天我們請來了鹿律師。您好，鹿律師！
鹿：各位網(wǎng)友大家好！我是鹿，很高興有機會在這里和大家進行交流。W：鹿律師，在二手房買賣過程中，為什么會產(chǎn)生簽訂“陰陽合同”的現(xiàn)象？這里也有網(wǎng)友問，一般如何來分辨“陰合同”、“陽合同”？ 鹿：隨著城市化進程的加快及人口流動的頻繁，房屋買賣市場日益升溫。交易中，房屋買賣合同是運轉(zhuǎn)的核心基礎(chǔ)，因此，國家出于監(jiān)管交易市場秩序及維護國家稅收利益的需要規(guī)定房屋買賣當事人必須在交易過程中將合同向房管部門進行備案，銀行審批發(fā)放貸款也要求當事人將合同一起報批，合同上約定購房金額便成為了征稅和房貸的計算基數(shù)。在這樣的情形下，“陰陽合同”應(yīng)時而生，幾乎是二手房買賣市場的潛規(guī)則，但錯綜的情勢變化也讓當事人在享受規(guī)避利益中承擔著潛在的法律風險。
所謂“陰陽合同”就是合同雙方針對同一事項訂立兩份以上內(nèi)容不同的合同，“陰合同”是實際履行的合同，“陽合同”是為逃避監(jiān)管用于對公備案、報批而不準備實際履行的合同。
當事人簽訂陰陽合同的目的不一，發(fā)生領(lǐng)域廣，在建設(shè)工程、房屋拆遷和房屋買賣過程中屬于比較普遍的現(xiàn)象。在建設(shè)工程中，發(fā)包人和承包人為了規(guī)避招投標限制，往往會根據(jù)招投標的內(nèi)容制作一份僅用于備案的施工“陽合同”，隱瞞真實的合同條件，再另簽訂一份“陰合同”補充協(xié)議用于實際履行。在房屋拆遷中，拆遷人為了盡快達到拆遷的目的，往往未按照國家規(guī)定標準進行拆遷補償，會與被拆遷人簽訂一份嚴格按照國家規(guī)定標準補償?shù)牟疬w協(xié)議用于公示，而在拆遷協(xié)議之外又按照雙方談判的結(jié)果另外進行補償。在房屋買賣當中，則是為了以價格虛低的“陽合同”逃避稅費或以價格虛高的“陽合同”增加貸款額，此類陰陽合同基本上是購房數(shù)額的“陰陽”。
兩份合同雖基于同一事實基礎(chǔ)，但往往關(guān)鍵部分不同，而“意思自治”又是合同領(lǐng)域亙古不變的原則，因此，鑒定哪份合同是雙方出
于真實意思表示簽訂的合同成為了尤為重要的環(huán)節(jié)。那么，陰陽合同的辨識就是尋找當事人真實意思的過程。除了“陽合同”是公之于眾的重要特征外，還可通過一些細節(jié)鑒別線索增強證明力度。例如雙方心存疑慮，約定“因應(yīng)與政府有關(guān)單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準”，載明此條款的合同必定是實際履行的合同，即“陰合同”。W：那我們怎樣來認定房屋買賣“陰陽合同”的法律效力？
鹿：關(guān)于房屋買賣陰陽合同的法律效力問題，理論界存在三種觀點：第一種觀點是房屋買賣是不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，按照登記公示原則，應(yīng)以在主管部門備案登記的合同即“陽合同”為準；第二種觀點是“陽合同”并非當事人雙方真實意思表示，應(yīng)以真實意思表示的“陰合同”為準；第三種觀點是當事人雙方為逃避稅費或騙取貸款簽訂陰陽合同，兩份合同都無效，當事人應(yīng)當為自身違法行為承擔相應(yīng)損失。針對上述三種觀點，本人傾向于第二種觀點且有所補充。
1、陰合同是當事人雙方真實意思的表示，是雙方對實際履行內(nèi)容的真實合意；而陽合同是當事人雙方為謀取不正當利益或規(guī)避法律要求而簽訂的“假合同”，當中的假條款僅是雙方對弄虛作假行為的違法合意。根據(jù)合同“意思自治”的主導(dǎo)原則，真實合意下的陰合同具備合同生效的基本要素，而陽合同中的虛假條款卻失去了生效的基礎(chǔ)。
2、《物權(quán)法》規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”?！爱斒氯酥g訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”?？梢?，登記公示原則僅對物權(quán)變動效力產(chǎn)生影響，而不是物權(quán)變更合同的生效要件。因此，陰合同即使未到行政機關(guān)備案，其成立時的效力也不被削弱。
3、簽訂陽合同是以低價逃稅或以高價騙貸，都是嚴重違反我國相關(guān)法律法規(guī)的違法行為。根據(jù)《合同法》規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”據(jù)此可知，陽合同的價格條款無效。
4、陽合同除價格條款以外的大部分內(nèi)容是雙方對履行內(nèi)容的真實意思表示，未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，亦無惡意串通故意損害國家、集體或第三人利益，且按照《合同法》中“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”的規(guī)定，陽合同的其他條款繼續(xù)有效。因陰合同
往往誕生早于陽合同，陽合同中繼續(xù)有效的條款若在陰合同中無相關(guān)約定或者與陰合同對應(yīng)條款不一時，應(yīng)當將陽合同的條款視為對陰合同的合意改變，以陽合同的條款為準。
舉例來說，房屋買賣雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽合同”，并以價格虛低的“陽合同”辦理產(chǎn)權(quán)過戶，損害了國家利益，相應(yīng)價格條款應(yīng)認定為無效。“陽合同”的其他條款如不違反法律規(guī)定的，繼續(xù)有效；繼續(xù)有效的條款與“陰合同”對應(yīng)條款不同的，應(yīng)認定為對“陰合同”相關(guān)內(nèi)容的變更。
鹿：有網(wǎng)友提出疑問，認定“陰合同”的效力是不是對違法行為的縱容呢？
W：對屬于雙方真實意思表示、未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的“陰合同”之效力的認可并非對違法行為的縱容，而是司法機關(guān)為保障交易市場的穩(wěn)定和有序而做出的理性裁判。事實上，司法裁判在認定相應(yīng)約定以“陰合同”為準的同時，已否定了“陽合同”相應(yīng)約定的效力，當事人的違法行為將受到行政機關(guān)依法給予的罰款、拘留等行政處罰，若偷稅數(shù)額較大，甚至會受到刑法的制裁。這樣，恰恰是在促進交易的同時打擊了違法。另外，國家應(yīng)當通過改革房產(chǎn)稅制、加強對房產(chǎn)中介的監(jiān)管和實現(xiàn)房產(chǎn)信息披露共享等方式不斷壓縮陰陽合同的生存空間，從根源上消除此類案件的發(fā)生。
W：感謝鹿律師細心的解答。各位網(wǎng)友，希望我們今天的節(jié)目對您處理二手房買賣“陰陽合同”相關(guān)問題能夠有所幫助，感謝收看，下期節(jié)目再見！
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第二篇：如何認定房屋買賣活動中“陰陽合同”的效力
如何認定房屋買賣活動中“陰陽合同”的效力？
原告：龔某。
被告：上海某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司（以下簡稱八分公司）。被告：上海某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司（以下簡稱某公司）。
第三人：張某、倪某。
崇明縣人民法院經(jīng)審理查明：第三人張某委托第三人倪某出賣張某所有的位于崇明縣長征農(nóng)場南壩新村2幢206室產(chǎn)權(quán)房屋，第三人倪某遂委托包括被告八分公司在內(nèi)的房屋中介公司掛牌出賣，之后被告八分公司通知倪某，原告有購買該房的意向，倪某即于2006年10月20日帶原告兄弟等人去看該出賣房屋，并言明該房屋價格為人民幣（以下幣種均為人民幣）72000元。原告看完房屋后表示愿意購買，并出具購買承諾書，當時商定該房屋價格為72000元。2006年10月28日原告與被告八分公司簽訂該房屋的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，該協(xié)議書上的甲方（房屋轉(zhuǎn)讓方）署名為第三人倪某和八分公司職員石建國，在協(xié)議書尾部落款處甲方位置蓋有被告上海某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司的印章。協(xié)議約定被告將該房屋轉(zhuǎn)讓給原告，房款為72000元。原告于2006年10月27日、10月30日向被告支付了全部房款 72000元。
2006年10月30日，原告與第三人張某在崇明縣房屋交易中心為辦理該房屋過戶登記手續(xù)時，按交易中心的要求，又填寫了一份該房屋的買賣合同，原告和被告八分公司雙方為少交稅款而將購房款寫為55000元。該房屋已辦妥過戶到原告名下的登記手續(xù)。原告對比兩份合同，認為其中存在有差價17000元被被告八分公司暗中賺取，向八分公司索要，遭被告八分公司拒絕，故涉訟。
原告龔某訴稱：原告與被告八分公司的石建國于2006年10月28日簽訂一份房屋《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，根據(jù)該協(xié)議，被告八分公司將崇明縣長征農(nóng)場南壩新村2幢206室房屋轉(zhuǎn)讓給原告，并商定該房屋轉(zhuǎn)讓款為人民幣72000元。2006年10月30日，原告和崇明縣長征農(nóng)場南壩新村2幢206室房屋產(chǎn)權(quán)人即第三人張某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，根據(jù)該合同約定，該房屋轉(zhuǎn)讓價為55000元，并于同日，原告和第三人張某辦理了房屋過戶手續(xù)。該《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中居間介紹、代理等中介均為空白。原告認為被告八分公司不是該買賣房屋的產(chǎn)權(quán)人，故無權(quán)對該房屋進行轉(zhuǎn)讓；且當初說是場區(qū)的房屋，但實際該房屋并非在場區(qū)，而是在南壩，按照當時市場地區(qū)差異，根本不足72000元，被告八分公司存在欺詐；故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效。且兩份合同的售房價款差額為17000元，而第三人張某也只認可55000元，故該差價17000元被被告八分公司暗吞。因被告某公司是八分公司母公司，有管理之責，故原告起訴來院請求判令：（1）原告與被告八分公司簽訂的2006年10月28日房屋《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效；（2）被告八分公司返回原告多收取的房款17000元；（3）被告某公司對原告第一、二項訴請承擔連帶清償責任。開庭審理時原告增加訴訟請求，要求確認與第三人張某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效。
被告八分公司辯稱：該轉(zhuǎn)讓協(xié)議并非被告八分公司的中介行為，而是公司職員石建國的個人行為，關(guān)于該房屋的談價、交易都是買賣雙方進行的，被告沒有參與中介，僅是為原告將72000元房款轉(zhuǎn)交給賣方才訂立的，因該協(xié)議內(nèi)容已實際履行了，故應(yīng)為有效。被告實際收到原告房款72000元，已經(jīng)交給了第三人倪某。故對原告的第一、二項訴訟請求不予認可。對于原告新增加的要求確認原告與第三人張某間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效的訴訟請求，雖然是原告
當庭提出，不符合法定程序，但認為該買賣合同是有效的。
被告某公司辯稱：總公司不知道該情況，該糾紛中被告八分公司及其總公司不承擔責任，對原告的訴請不予認可。被告某公司對原告提供的證據(jù)意見的質(zhì)證意見同被告八分公司，對八分公司提供的證據(jù)無異議。
第三人張某述稱：與原告買賣該系爭房屋是委托第三人倪某辦理的，當初她提出只要收到50000元房款就可以了，其他一切不管。后來在房屋交易所與原告辦理房屋過戶手續(xù)而簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時得知寫明的房款為55000元，以為該5000元是倪某的酬勞。對于原告和被告八分公司的合同和房款72000元她都不知情。
第三人倪某述稱：該房屋是第三人張某委托其出賣的，當時約定房款為50000元，賣多的歸倪某。后通過中介公司（包括被告八分公司）掛牌出售，之后被告八分公司通知其原告有購買該房的意向，遂于2006年10月20日帶原告兄弟等去看該出售的房屋，當時都告訴原告房價為72000萬，原告表示同意購買，看房回來后原告就和被告八分公司簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議。之后原告通過被告八分公司支付了房款72000元，其中2000元由倪某給被告八分公司辦理該房屋的未結(jié)水電等事宜。
【審判】
上海市崇明縣人民法院認為，原告與八分公司簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，雖然協(xié)議書甲方（出讓方）是倪某、石建國，但在協(xié)議書下方甲方處蓋了被告八分公司的公章，雖然雙方都認可是事后補蓋，但無論從該協(xié)議書的形式和雙方對該協(xié)議的履行情況看，均是被告八分公司的行為，被告對其非公司中介行為的辯稱無法成立，該協(xié)議應(yīng)是八分公司的中介行為，非石建國個人行為。對于原告主張的被告八分公司無權(quán)轉(zhuǎn)讓該房屋，被告八分公司在交易過程中對于房屋位置、坐落等存在欺詐，故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效的訴請，本院認為，雖然被告八分公司非該房屋產(chǎn)權(quán)人，但其系得到該房屋的實際產(chǎn)權(quán)人的事前委托和事后認可，屬于有權(quán)轉(zhuǎn)讓；又因原告親自去現(xiàn)場看過該房屋，并同意購買和承諾購房款為72000元，稱被告欺詐的理由不成立。原告與被告八分公司間訂立的“轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”是雙方當事人的真實意思表示，且雙方均實際履行了該協(xié)議，該房屋亦已過戶至原告名下，故該協(xié)議應(yīng)為合法有效。至于原告與第三人張某訂立的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，是為了履行原告與被告八分公司之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理過戶手續(xù)時訂立的，雙方為少繳稅而將房價約定為55000元，在實際履行過程中也并非按該買賣合同的價格成交，這并非是雙方當事人的真實意思表示，且該行為損害了國家利益，故該合同應(yīng)為無效；作為出賣方的委托人即本案第三人倪某明確表示已收到被告八分公司給付的房款72000元，原告認為被告八分公司暗收差價并不存在。至于第三人張某認為自己只知道房款為55000元，對72000元不知情，這是兩個第三人之間的事情，與本案無關(guān)。
為此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、五十二條之規(guī)定，判決：原告龔某與被告上海某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司簽訂的2006年10月28日房屋《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》有效；原告龔某與第三人張某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；原告龔某要求被告上海某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司返還原告龔某多收的房款人民幣17000元的訴請，不予支持；原告龔某要求被告上海某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司承擔連帶責任的訴請，不予支持。
一審宣判后，雙方當事人均未上訴，一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
【評析】
本案爭議的焦點主要在于房屋買賣雙方在交易過程中共簽訂了兩份合同，兩份合同的成交金額不同，究竟以哪份合同為準，哪份合同才是真正有效的買賣合同。這類案件在二手房交易中俗稱“陰陽合同”或“鴛鴦合同”，就是買賣雙方在簽訂第一份房屋買賣合同后，出于少繳稅費等目的，向相關(guān)部門隱瞞房屋的總價，在簽訂由房地產(chǎn)交易管理部門印制的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時，將雙方買賣房屋的價格虛報低價。由此導(dǎo)致買賣雙方因價格不同發(fā)生爭議，兩份合同的效力發(fā)生沖突。
兩份合同的效力如何確定，首先要區(qū)分合同的成立和生效，合同成立是指當事人就某特定事項自愿達成合意，只要雙方當事人意思表示一致，合同即成立；合同的生效是指依法成立的合同在當事人之間產(chǎn)生法律約束力，合同受到法律的保護。應(yīng)該說，從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立。在合同條款有不一致的時候，如何認定合同的效力呢？我們認為應(yīng)從雙方訂立合同的不同時間及其目的來進行分析，就第一份合同來講，是雙方當事人就系爭房屋的買賣、價格等主要條款達成了一致，根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”同時根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！彼?，在確認被告是有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原告訂立的第一份合同，是依法成立并已生效的房屋買賣合同，對于雙方有法律約束力，司法認定應(yīng)當保護交易安全。而第二份合同是雙方當事人為辦理房屋產(chǎn)權(quán)變動登記的目的而簽訂的，是為了實現(xiàn)第一份合同的履行、使第一份合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)變動的約定經(jīng)登記生效而訂立，所以就這一部分內(nèi)容應(yīng)當是繼續(xù)有效的。而關(guān)于房價的約定，因為是為了減少交稅而故意虛報的，《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。所以本案中的第二份合同《上海市房地產(chǎn)買賣合同》明顯違反上述第二項的規(guī)定，合同雙方為了少繳稅，惡意串通降低成交金額，損害了國家利益，所以該合同的成交金額不是雙方的真實意思表示，即便是合同成立也不發(fā)生法律效力。所以原告的訴請被駁回是情理之中的。
其實，在房屋買賣交易中，我們發(fā)現(xiàn)簽訂類似的“陰陽合同”表面上看好像可以避稅，實際上對買賣雙方并無好處，麻煩多，風險大：（1）從賣方角度看，用于辦理權(quán)屬過戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有法律效力。因為可能存在將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的高房價支付房款?，F(xiàn)實中，法院因某些原因無法認定合同效力的情況下，采用在產(chǎn)權(quán)交易部門過戶登記備案的低價合同而判決賣方敗訴的案例時有出現(xiàn)。（2）從買方的角度講，雖然少交了一些稅費，但如果該房屋再次進行交易，由于登記備案的購入價遠遠低于實際成交價，在計算營業(yè)稅和個人所得稅時，作為計稅依據(jù)的增值額比實際增值額大很多，其實并沒有省多少錢。（3）因為房產(chǎn)局是基于買賣雙方簽訂其指定的那份合同，才辦理了過戶手續(xù)，由于陰陽合同的行為被認定指定的那份合同無效，買賣行為很可能會因此而失效，最終導(dǎo)致過戶行為被撤銷。（4）根據(jù)《稅收征收管理法》的規(guī)定，對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機關(guān)追繳，并處不繳或少繳稅款50％以上、5倍以下罰款。另外，根據(jù)我國《刑法》規(guī)定，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10％以上并且偷稅數(shù)額在1萬元以上的就構(gòu)成偷稅罪。因此，簽訂“陰陽合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。
上海市閔行區(qū)人民法院曾經(jīng)對于簽訂陰陽合同這一較為多發(fā)的行為，發(fā)布過一則《建議房屋買賣簽訂陰陽合同應(yīng)引起有關(guān)部門注意》的審判信息，引起了上海市房地產(chǎn)局的高度重視，并就房地產(chǎn)中介買賣提出了三點意見：一是進一步完善二手房網(wǎng)上備案，研究將房地產(chǎn)居間合同納入網(wǎng)上備案，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的監(jiān)控。二是加大對房地產(chǎn)中介經(jīng)營行為的監(jiān)管力度，將房地產(chǎn)中介唆使、協(xié)助買賣雙方簽訂等違法違規(guī)行為列為房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪畏秶?，一?jīng)查實，從嚴處理。三是房地產(chǎn)中介以非法手段促成交易的不良行為將被記入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人的信用檔案，向社會公示。配合財稅部門加強對合同價格進行把關(guān)，對查實的交易當事人偷稅行為，有關(guān)部門將其記入個人征信體系。
相信隨著相關(guān)法律制度的完善和相關(guān)法律知識的普及，房屋買賣雙方在充分認識到簽訂“陰陽合同”的違法性和無利性后，這種很可能給交易帶來了潛在風險，很可能使雙方“撿了芝麻，丟了西瓜”的荒唐合同必將逐漸被杜絕。
第三篇：房屋買賣簽陰陽合同有效嗎
房屋買賣簽陰陽合同有效嗎
合同無效的情形有哪些
（一）《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
3、以合法形式掩蓋非法目的；
4、損害社會公共利益；
5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
（二）《中華人民共和國合同法》第五十六條規(guī)定，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
（三）《中華人民共和國合同法》第一百二十五條規(guī)定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。
合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應(yīng)當根據(jù)合同的目的予以解釋。
房屋買賣簽陰陽合同有效嗎
陰陽合同在相當長的時間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對比較寬松，除非差
價太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形：
1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認定合同有效。
2、對于差價太大，一般會認定無效。
3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。
4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。
5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調(diào)解，調(diào)解不成則認定合同不成立。
6、沒簽過戶確認書，現(xiàn)售價變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。
第四篇：陰陽合同哪個更具有法律效力
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陰陽合同哪個更具有法律效力
什么是陰陽合同，法律對陰陽兩種合同形成了什么規(guī)范，在哪幾種情形中認定是違約的。只要你好好閱讀接下來文章的有關(guān)內(nèi)容，希望你的問題能夠迎刃而解。今天，贏了網(wǎng)小編整理了以下內(nèi)容為你答疑解惑，希望對你有所幫助。
含義
一般因為“陰陽合同”中的“陽合同”因不體現(xiàn)當事人的真實意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當事人的真實意思表示而認定為有效合同，“陰合同”只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護。然而，如果利用“陰陽合同”實施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽合同”無效，被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無效。因此，對陰陽合同要慎之又慎。
實踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了中國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能
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構(gòu)成犯罪。對于一筆交易，法律從兩方面來調(diào)整，一方面從保護社會公序良俗的角度來加以限制，另一方面在不違反社會公序良俗的情況下鼓勵交易各方按自己的真實意思交易。
規(guī)范
最終以真實合同為依據(jù)，在陰陽合同效力上形成了兩條對立的規(guī)范：
1、為保護國家、社會公共利益，惡意串通損害國家利益的合同無效，即全部無效。
2、為促成交易，即使現(xiàn)售合同上的價格條款無效，但其他條款與真實合同不抵觸的仍有效，即部分無效。
法院對陰陽合同效力的認定都是結(jié)合案情從這兩條中拷量，最終確定一條，要么認定合同全部無效，要么僅避稅價格條款無效其他條款仍有效。
情形
陰陽合同在相當長的時間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對
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比較寬松，除非差價太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形：
1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認定合同有效。
2、對于差價太大，一般會認定無效。
3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。
4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。
5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調(diào)解，調(diào)解不成則認定合同不成立。
6、沒簽過戶確認書，現(xiàn)售價變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。首先，法律上要有證據(jù)證明中介參與了陰陽合同，才會有責任問題，證據(jù)主要指中介在過戶價格確認書或補充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價懸殊。
其次，即便有證據(jù)證明中介參與陰陽合同，但現(xiàn)有民事、刑事法律對
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于中介這一行為并無明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔責任，最多是依職權(quán)建議有關(guān)機關(guān)追繳稅款和進行行政處罰。
最后，行政主管機關(guān)和行業(yè)協(xié)會有權(quán)對參與陰陽合同的中介進行行政處罰。
以上就是贏了網(wǎng)小編為你介紹的“陰陽合同哪個更具有法律效力”的法律知識。遇到此類問題，請你認真閱讀以上內(nèi)容。那么希望以上贏了網(wǎng)小編為你提供的答案能夠解決你的問題。如果你的情況比較復(fù)雜，贏了網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎你進行法律咨詢。
來源：（陰陽合同哪個更具有法律效力http://s.yingle.com/fc/248668.html）房產(chǎn)糾紛.相關(guān)法律知識
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第五篇：股權(quán)轉(zhuǎn)讓中陰陽合同法律效力探析
股權(quán)轉(zhuǎn)讓中陰陽合同法律效力探析
北京大成（合肥）律師事務(wù)所 詹濤
［摘要］企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中陰陽合同現(xiàn)象比較普遍，在相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓爭議中，一般應(yīng)按當事人的真實意思、按實際履行情況對陰陽合同進行辨別采信。在存在相沖突的多份合同的情況下，從維護交易關(guān)系的穩(wěn)定性原則出發(fā)，也應(yīng)避免認定合同整體無效。價格等條款部分無效，不影響合同其他條款的法律效力。
［關(guān)鍵詞］股權(quán)轉(zhuǎn)讓 合同效力 備案 避稅
一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的陰陽合同現(xiàn)象
近年來，國內(nèi)資本市場活躍,股權(quán)轉(zhuǎn)讓是企業(yè)募集資本、產(chǎn)權(quán)流動重組、資源優(yōu)化配置的重要形式，有關(guān)行政主管機關(guān)對企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理也進一步規(guī)范。尤其從2012以來，為加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收征管，各地紛紛建立了稅務(wù)和工商機關(guān)之間的信息交換、聯(lián)席會議制度，要求在辦理企業(yè)股權(quán)變更登記之前必須先到稅務(wù)機關(guān)申報開具個人所得稅完稅憑證，這一作法有效地提高了稅收征繳力度，也使得長期存在的陰陽合同問題進一步凸顯，形式上的與注冊資本金額一致的“平價轉(zhuǎn)讓”合同大量出現(xiàn)，但實際轉(zhuǎn)讓價款并非如此。筆者代理了多起股權(quán)轉(zhuǎn)讓的訴訟與非訴案件，深感這一現(xiàn)象具有普遍性。
所謂股權(quán)轉(zhuǎn)讓“陰陽合同”，是指在企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，提交給工商機關(guān)辦理股權(quán)變更登記的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和反映當事人真實意思表示的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不一致，以致形成相沖突的兩份甚至多份合同。
就企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，簽訂陰陽合同最常見的目的是避稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及數(shù)項稅種，其中最主要的是所得稅，通常個人所得稅稅率為20%，企業(yè)所得稅的稅率為25%，由轉(zhuǎn)讓方繳納，但很多股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對此難以接受，甚至圍繞怎樣避稅來設(shè)計股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案。另外，有限責任公司的股東轉(zhuǎn)讓其股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。如轉(zhuǎn)讓方僅愿意轉(zhuǎn)讓股權(quán)給特定的對象，也有采取陰陽合同的方式，對外的陽合同會提高轉(zhuǎn)讓價，迫使其他股東放棄購買該股權(quán)［1］。簽訂陰陽合同的目的還有不愿意將股權(quán)轉(zhuǎn)讓的細節(jié)內(nèi)容提交工商機關(guān)對外公示，防止商業(yè)秘密泄露，等等。
二、陰陽合同的效力比較
陰陽合同更多地是從行政管理角度，著眼合同是否經(jīng)過法定的登記、備案程序進行的定義，一旦因此發(fā)生民事糾紛，則必然涉及對其效力問題的判斷。在筆者最近代理的一起訴訟案件中，陰陽合同的效力問題就成了案件焦點。當事人先簽訂一份反映其真實意思的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，即陰合同；在辦理股權(quán)變更登記時又臨時簽訂了一份內(nèi)容簡單的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，即陽合同，其中約定價款遠低于真
實意思表示。之后，由于新股東無法兌現(xiàn)發(fā)展公司的承諾，原股東提出解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并要求賠償損失。在訴訟中，對于陽合同的評價成了原告的難題，如果說陽合同有效，則其中價款無法接受；如果說陽合同無效，則已完成的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為欠缺合法的合同依據(jù)。另外，陽合同中不僅價款與真實意思不一致，其套用的模板中還無意地約定了仲裁條款，這樣一來，法院管轄也成了問題。因為即便陽合同無效，仲裁條款作為解決爭議的條款，也會獨立出來適用。被告因此提出管轄權(quán)異議，并認為訂立在后的陽合同是對之前合同的修改。在庭審中，面對法官的關(guān)于陽合同效力如何的詢問，原告一度回避正面回答，場面頗為被動。確實，在這種股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同爭議中，陰陽合同的效力問題是不可回避的問題，是同類案件中的共性問題。
其實陰陽合同并非規(guī)范的法律術(shù)語，相較而言，似乎其中的陽合同的名稱更易被接受。有觀點認為，陽合同經(jīng)過國家行政機關(guān)登記或備案，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第77條規(guī)定：“經(jīng)過公證、登記的書證，其證明力一般大于其他書證、視聽資料和證人證言；”因此，陽合同效力更高；從形成時間來看，往往載明真實意思的陰合同訂立時間在前，登記備案的陽合同訂立時間在后，由此會有一種說法，形成在后的合同對之前合同條款進行了變更。
在陰陽合同同樣常見的建筑工程招投標領(lǐng)域，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第21條規(guī)定：“當事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當以備案的中標合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)。”該司法解釋實際強調(diào)了陽合同的法律效力。
綜上，是否可以說陽合同有效而陰合同無效，或者說陽合同效力優(yōu)于陰合同？結(jié)論并非如此。
合同效力并非證據(jù)的證明力，根據(jù)合同法理論，合同的效力包括有效、無效和效力待定等類型，并未區(qū)分效力的強弱。
陰陽合同共同存在，其中哪一份是真實意思的表示，在實踐中往往一目了然，即便陽合同訂立在后，但實際履行的卻是陰合同，因此，并不能因為訂立時間有先后而牽強地說成是合同內(nèi)容的變更。
建設(shè)工程施工合同有別于其他合同，調(diào)整該合同關(guān)系的建筑法有其特定的原則。建設(shè)工程質(zhì)量關(guān)系到人民群眾生命財產(chǎn)安全，關(guān)系到國家利益和社會公共安全，國家對建設(shè)工程質(zhì)量要求嚴格，確定了一些強制性國家標準。對于一定范圍內(nèi)的工程項目，規(guī)定了強制招投標制度，進而有司法解釋的規(guī)定“備案的中標合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)”，但其中有“招標”、“備案”等適用條件。2014年1月1日施行的《安徽省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適
用法律問題的指導(dǎo)意見
（二）》第七條規(guī)定：“不屬于依法必須招標的建設(shè)工程，發(fā)包人與承包人又另行簽訂并實際履行了與備案中標合同不一致的合同，當事人請求按照實際履行的合同確定雙方權(quán)利義務(wù)的，應(yīng)予支持。”類似規(guī)定并不鮮見?？梢?，即便對于建設(shè)工程施工合同，也不能確定陽合同優(yōu)先于陰合同適用。
相比較而言，企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為更強調(diào)當事人的意思自治，至今未見法律法規(guī)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同爭議優(yōu)先依據(jù)登記、備案合同審理的規(guī)定。在與之類似的二手房買賣領(lǐng)域，陰陽合同也不少見，《深圳市中級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（征求意見稿）第19條規(guī)定：“房屋買賣存在“陰陽合同”，其中陽合同中的價格條款規(guī)避國家稅收的，該條款無效，交易價格按符合雙方真實意思表示的條款認定。”雖說該地方法院的意見并不具有法律效力，但也表達出了法院對此的一般態(tài)度。
因此，判斷陰陽合同的效力不能僅僅從陰、陽合同的形式來看［2］，不能簡單依據(jù)合同訂立的時間來確定各協(xié)議之效力［3］，而是應(yīng)當結(jié)合案件的具體情況，確定當事人之間的真實意思。在實踐中，陰合同往往更能體現(xiàn)當事人的真實意思。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并不以辦理登記為生效要件，如果陰合同體現(xiàn)當事人真實意思，并得到實際履行，即便未經(jīng)辦理登記手續(xù)，也不影響其成立和生效，當事人在在陰合同中約定的權(quán)利義務(wù)應(yīng)該得到法院支持。對于違反管理性規(guī)定的，比如沒有登記、備案，其法律后果或許是承擔相應(yīng)的行政責任，并非否定合同效力［4］。當然，以上是對內(nèi)資企業(yè)的分析，如企業(yè)是外商投資企業(yè)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同須經(jīng)審批機關(guān)審批才能生效，陰合同未經(jīng)審批，則無法生效。
三、違背真實意思的陽合同條款的效力分析
《合同法》第52條規(guī)定了五種無效合同的情形，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)該根據(jù)情況分別適用。在多數(shù)情況下，無論是為了規(guī)避稅收，還是規(guī)避其他股東優(yōu)先購買權(quán)的陽合同，可適用《合同法》中“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的規(guī)定，來認定陽合同的效力。有觀點認為，這種違法的陽合同無效，因此，根據(jù)該合同所進行的一系列變更登記行為也應(yīng)予撤銷，需重新辦理登記。確實，相關(guān)變更登記依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同而產(chǎn)生，如該股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，則變更登記行為就失去了合法的依據(jù)，不得不予以糾正。
但陰陽合同的存在是一種普遍的現(xiàn)象，很多企業(yè)在變更股東后已長期存續(xù)，甚至又數(shù)次發(fā)生新的股權(quán)變更，如果因為陽合同無效，相應(yīng)的股權(quán)變更登記無效而重新辦理登記，將導(dǎo)致社會關(guān)系穩(wěn)定性的破壞，違背經(jīng)濟和效率原則，引發(fā)一系列新的糾紛，在程序上也難以操作。
應(yīng)該注意到的一個情況是，在實踐中，陽合同與陰合同往往在價格條款上不一致，而其他多數(shù)條款內(nèi)容是一致的，或者陽合同更簡單，很難想象有陰陽合同
內(nèi)容完全不同的情況。因此，這種陽合同屬于整體無效還是部分無效，是一個值得關(guān)注的問題?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”根據(jù)該條規(guī)定，確認陽合同部分無效（比如僅價格條款無效），而非整體無效，更符合市場經(jīng)濟鼓勵和保護交易的精神和法律原則，也尊重了當事人的意思自治。參考《深圳市中級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（征求意見稿）第19條規(guī)定：“??如該條款的無效不影響整個合同的效力，當事人以存在避稅的價格條款為由，請求確認合同全部無效的，不予支持?！痹摋l款就體現(xiàn)了這種精神。
根據(jù)國稅函[2009]285號《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知》第四條規(guī)定：“稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得計稅依據(jù)的評估和審核。對扣繳義務(wù)人或納稅人申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得相關(guān)資料應(yīng)認真審核，判斷股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否符合獨立交易原則，是否符合合理性經(jīng)濟行為及實際情況。對申報的計稅依據(jù)明顯偏低（如平價和低價轉(zhuǎn)讓等）且無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照每股凈資產(chǎn)或個人股東享有的股權(quán)比例所對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定?！痹撘?guī)定實際認可了簽訂陰陽合同的情況下股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的有效性。因為，假設(shè)違背當事人真實意思的陽合同整體無效，則股權(quán)變更登記無效，稅務(wù)機關(guān)就無權(quán)針對該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為征稅。而稅務(wù)機關(guān)核定征稅，則是對陽合同中股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款部分無效的一個確認。
除價格條款外，對于這種陽合同中其他與陰合同中不一致的條款，如果沒有法定的無效情形，則不能因為與陰合同不一致而當然地認定無效。陽合同約定有某條款，而陰合同未約定，則該條款應(yīng)被履行，比如訂立在前的陰合同未約定解決爭議方式的條款，但陽合同約定了仲裁條款，則應(yīng)按陽合同將股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛提交仲裁委仲裁。如陽合同與陰合同的條款約定有矛盾，則需要綜合判斷哪一條款的約定是真實意思的表示。
四、陰陽合同在實踐中的處理
盡量避免訂立陰陽合同，其理由如下：
1、規(guī)范經(jīng)營管理的必要性。股權(quán)轉(zhuǎn)讓中簽訂陰陽合同是不符合工商行政管理的行為，如企業(yè)立足長遠發(fā)展以致上市，應(yīng)該堅持規(guī)范經(jīng)營。
2、稅務(wù)機關(guān)可核定征稅，補征稅款，并予以行政處罰。
3、股權(quán)再次轉(zhuǎn)讓時稅收負擔加重。國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅計稅依據(jù)核定問題的公告》第四條規(guī)定：“納稅人再次轉(zhuǎn)讓所受讓的股權(quán)的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的成本為前次轉(zhuǎn)讓的交易價格及買方負擔的相關(guān)稅費。”如公司注冊資本為200萬元，實際以1000萬元轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)，但報送工商局的陽合同轉(zhuǎn)讓價款仍寫200萬元，這樣轉(zhuǎn)讓方免交了個人所得稅。但受讓方再次進行股權(quán)轉(zhuǎn)
讓時，會被認為當初取得股權(quán)的成本只有200萬元，應(yīng)用新轉(zhuǎn)讓價款減去200萬元（而非1000萬元）計算應(yīng)納稅所得額。
4、引發(fā)訴訟。陰陽合同是一個隱患，可能導(dǎo)致糾紛以及增加訴訟中的難度。此外，法院在審理股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛過程中發(fā)現(xiàn)了行政違法行為，可向稅務(wù)機關(guān)發(fā)出司法建議。
市場交易復(fù)雜多變，出于多種原因考慮，交易雙方不愿意使股權(quán)轉(zhuǎn)讓的細節(jié)公布于眾，可以理解，但要限定在法律的框架內(nèi)。為防止泄露商業(yè)秘密，報送工商局的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可以簡單一些，只約定主要條款，即簡版合同。在有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，可采取簽訂補充協(xié)議的形式，甚至不止一份補充協(xié)議。補充協(xié)議簽訂的時間在報送工商局備案協(xié)議之后，內(nèi)容可更加詳細。但應(yīng)避免各協(xié)議之間在價款等主要條款上的沖突。
五、結(jié)束語
股權(quán)轉(zhuǎn)讓中陰陽合同現(xiàn)象的普遍存在是不能回避的現(xiàn)實。就當事人之間的民事爭議來說，法院應(yīng)判斷雙方真實意思，以此處理民事法律關(guān)系糾紛；對于相關(guān)行政責任，比如補交稅款以致行政處罰，由行政機關(guān)進行追究，法院在審理股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛過程中發(fā)現(xiàn)了行政違法行為，可向相關(guān)行政機關(guān)發(fā)出司法建議［5］。
詹 濤
北京大成（合肥）律師事務(wù)所
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參考文獻
［1］李曉東：《有限責任公司簽訂“陰陽合同”進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的認定及法律后果》，《決策與咨詢》，2009年第5期，第61頁。
［2］虞政平：《公司法案例教學》，人民法院出版社2012年版，第978、979頁。
［3］楊中杰：《建設(shè)工程“陰陽合同”問題研究》，《中外建筑》，2008年第6期，第116頁。
［4］秦紅：《達娃之爭“陰陽合同”的法律效力》，《中華商標》，2008年第5期，第36頁。
［5］董則明：《建設(shè)工程中“黑白合同”法律問題探討》，《山東審判》，2012年第4期，第90頁。
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