第一篇：分析房屋買賣中的陰陽合同現(xiàn)象

分析房屋買賣中的陰陽合同現(xiàn)象

2011年4月1日，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》正式開始施行，該法第25條第五款規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：??

（五）為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利；”而本條款所描述的現(xiàn)象即是我們常說的“陰陽合同”。

所謂陰陽合同，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外。其中對(duì)外的一份并不是雙方的真實(shí)意思表示，其訂立是為了逃避國家稅收或者其他目的。對(duì)內(nèi)的一份則是雙方的真實(shí)意思表示。陰陽合同不限于，但主要見于房屋買賣之中。

筆者將在下文中結(jié)合案例，分析下陰陽合同的相關(guān)問題。

【案件回放】

黃某將其擁有的上海市三泉路的三間門面房，放在中介處掛牌出售。后被周某看中，經(jīng)中介居間介紹，雙方達(dá)成人民幣270萬元的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格。周某按照約定向黃某支付了第一筆人民幣135萬元的房款。為了逃稅，通過中介的操作，雙方用于辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同寫成人民幣88萬元。因價(jià)格明顯不符合市場(chǎng)行情，未能通過房產(chǎn)交易中心審核。后周某決定放棄房屋購買計(jì)劃，遂向上海市寶山區(qū)人民法院起訴，要求黃先生返還房款。后寶山區(qū)法院判決，該合同因侵犯國家利益而無效。

【律師分析】

一、陰陽合同的效力

法院審判過程中，陰陽合同并非都會(huì)被認(rèn)定無效，而是會(huì)結(jié)合合同價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)來綜合判斷。具體可分為以下幾種情況：

1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效；對(duì)于差價(jià)太大的，一般會(huì)認(rèn)定無效；

2、對(duì)于賣方不想買，而主張中介與買方惡意串通以低價(jià)過戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效，但過戶價(jià)格條款無效；

3、對(duì)于買方不想買，而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效，但過戶價(jià)格條款無效；

4、對(duì)于雙方仍想交易但過戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過戶，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)調(diào)解不成的，一般會(huì)認(rèn)定合同不成立。

5、沒簽過戶確認(rèn)書，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。

二、陰陽合同的風(fēng)險(xiǎn)

首先、房屋買賣合同中的交易價(jià)格被房產(chǎn)交易中心認(rèn)定為不合理的，將導(dǎo)致房屋無法過戶。

其次、對(duì)于買賣雙方，陰陽合同無法保障雙方的權(quán)利。買方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是，如果賣方因?yàn)榉績(jī)r(jià)升值而反悔，就可能會(huì)以存在陰陽合同現(xiàn)象為借口起訴，從而取消交易；賣方面臨的風(fēng)險(xiǎn)就是，因?yàn)榫W(wǎng)簽合同中的價(jià)格低于實(shí)際交易價(jià)格，房款可能無法全部收回。

再次、根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第37條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員被查出存在陰陽合同現(xiàn)象的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

最后、即使房屋順利過戶了，買方將來出售該房屋時(shí)，也會(huì)蒙受一定的經(jīng)濟(jì)損失。這主要體現(xiàn)在計(jì)算所得稅時(shí)涉及的原值，即原來購入價(jià)。原值越低，計(jì)算出的個(gè)人所得就會(huì)越多，要繳的稅就越多。即使不出售房屋，如果將來遭遇房屋拆遷等情況，在評(píng)估、賠償?shù)确矫嬉矔?huì)存在損失。

三、結(jié)論

陰陽合同作為房屋買賣中眾人皆知的潛規(guī)則而被頻繁使用，筆者雖然理解，但是仍然要提醒大家，雖然每個(gè)人都想爭(zhēng)取個(gè)人利益的最大化，但前提是這必須是在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行。這樣做既能充分保護(hù)自己的合法權(quán)利，也能保證房產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常發(fā)展。

【相關(guān)法條】

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》：

第二十五條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：

……

（五）為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利；

第三十七條 違反本辦法第二十五條第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)、第（七）項(xiàng)、第（八）項(xiàng)、第（九）項(xiàng)、第（十）項(xiàng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

第二篇：房屋買賣簽陰陽合同有效嗎

房屋買賣簽陰陽合同有效嗎

合同無效的情形有哪些

（一）《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

3、以合法形式掩蓋非法目的；

4、損害社會(huì)公共利益；

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

（二）《中華人民共和國合同法》第五十六條規(guī)定，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

（三）《中華人民共和國合同法》第一百二十五條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。

合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對(duì)各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的目的予以解釋。

房屋買賣簽陰陽合同有效嗎

陰陽合同在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機(jī)關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對(duì)比較寬松，除非差

價(jià)太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對(duì)違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形：

1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效。

2、對(duì)于差價(jià)太大，一般會(huì)認(rèn)定無效。

3、對(duì)于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價(jià)過戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過戶價(jià)格條款無效。

4、對(duì)于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效但過戶價(jià)格條款無效。

5、對(duì)于雙方仍想交易但過戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過戶，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。

6、沒簽過戶確認(rèn)書，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。

第三篇：如何認(rèn)定房屋買賣活動(dòng)中“陰陽合同”的效力

如何認(rèn)定房屋買賣活動(dòng)中“陰陽合同”的效力？

原告：龔某。

被告：上海某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司（以下簡(jiǎn)稱八分公司）。被告：上海某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱某公司）。

第三人：張某、倪某。

崇明縣人民法院經(jīng)審理查明：第三人張某委托第三人倪某出賣張某所有的位于崇明縣長(zhǎng)征農(nóng)場(chǎng)南壩新村2幢206室產(chǎn)權(quán)房屋，第三人倪某遂委托包括被告八分公司在內(nèi)的房屋中介公司掛牌出賣，之后被告八分公司通知倪某，原告有購買該房的意向，倪某即于2006年10月20日帶原告兄弟等人去看該出賣房屋，并言明該房屋價(jià)格為人民幣（以下幣種均為人民幣）72000元。原告看完房屋后表示愿意購買，并出具購買承諾書，當(dāng)時(shí)商定該房屋價(jià)格為72000元。2006年10月28日原告與被告八分公司簽訂該房屋的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，該協(xié)議書上的甲方（房屋轉(zhuǎn)讓方）署名為第三人倪某和八分公司職員石建國，在協(xié)議書尾部落款處甲方位置蓋有被告上海某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司的印章。協(xié)議約定被告將該房屋轉(zhuǎn)讓給原告，房款為72000元。原告于2006年10月27日、10月30日向被告支付了全部房款 72000元。

2006年10月30日，原告與第三人張某在崇明縣房屋交易中心為辦理該房屋過戶登記手續(xù)時(shí)，按交易中心的要求，又填寫了一份該房屋的買賣合同，原告和被告八分公司雙方為少交稅款而將購房款寫為55000元。該房屋已辦妥過戶到原告名下的登記手續(xù)。原告對(duì)比兩份合同，認(rèn)為其中存在有差價(jià)17000元被被告八分公司暗中賺取，向八分公司索要，遭被告八分公司拒絕，故涉訟。

原告龔某訴稱：原告與被告八分公司的石建國于2006年10月28日簽訂一份房屋《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，根據(jù)該協(xié)議，被告八分公司將崇明縣長(zhǎng)征農(nóng)場(chǎng)南壩新村2幢206室房屋轉(zhuǎn)讓給原告，并商定該房屋轉(zhuǎn)讓款為人民幣72000元。2006年10月30日，原告和崇明縣長(zhǎng)征農(nóng)場(chǎng)南壩新村2幢206室房屋產(chǎn)權(quán)人即第三人張某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，根據(jù)該合同約定，該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為55000元，并于同日，原告和第三人張某辦理了房屋過戶手續(xù)。該《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中居間介紹、代理等中介均為空白。原告認(rèn)為被告八分公司不是該買賣房屋的產(chǎn)權(quán)人，故無權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；且當(dāng)初說是場(chǎng)區(qū)的房屋，但實(shí)際該房屋并非在場(chǎng)區(qū)，而是在南壩，按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)地區(qū)差異，根本不足72000元，被告八分公司存在欺詐；故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效。且兩份合同的售房?jī)r(jià)款差額為17000元，而第三人張某也只認(rèn)可55000元，故該差價(jià)17000元被被告八分公司暗吞。因被告某公司是八分公司母公司，有管理之責(zé)，故原告起訴來院請(qǐng)求判令：（1）原告與被告八分公司簽訂的2006年10月28日房屋《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效；（2）被告八分公司返回原告多收取的房款17000元；（3）被告某公司對(duì)原告第一、二項(xiàng)訴請(qǐng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。開庭審理時(shí)原告增加訴訟請(qǐng)求，要求確認(rèn)與第三人張某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效。

被告八分公司辯稱：該轉(zhuǎn)讓協(xié)議并非被告八分公司的中介行為，而是公司職員石建國的個(gè)人行為，關(guān)于該房屋的談價(jià)、交易都是買賣雙方進(jìn)行的，被告沒有參與中介，僅是為原告將72000元房款轉(zhuǎn)交給賣方才訂立的，因該協(xié)議內(nèi)容已實(shí)際履行了，故應(yīng)為有效。被告實(shí)際收到原告房款72000元，已經(jīng)交給了第三人倪某。故對(duì)原告的第一、二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予認(rèn)可。對(duì)于原告新增加的要求確認(rèn)原告與第三人張某間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效的訴訟請(qǐng)求，雖然是原告

當(dāng)庭提出，不符合法定程序，但認(rèn)為該買賣合同是有效的。

被告某公司辯稱：總公司不知道該情況，該糾紛中被告八分公司及其總公司不承擔(dān)責(zé)任，對(duì)原告的訴請(qǐng)不予認(rèn)可。被告某公司對(duì)原告提供的證據(jù)意見的質(zhì)證意見同被告八分公司，對(duì)八分公司提供的證據(jù)無異議。

第三人張某述稱：與原告買賣該系爭(zhēng)房屋是委托第三人倪某辦理的，當(dāng)初她提出只要收到50000元房款就可以了，其他一切不管。后來在房屋交易所與原告辦理房屋過戶手續(xù)而簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)得知寫明的房款為55000元，以為該5000元是倪某的酬勞。對(duì)于原告和被告八分公司的合同和房款72000元她都不知情。

第三人倪某述稱：該房屋是第三人張某委托其出賣的，當(dāng)時(shí)約定房款為50000元，賣多的歸倪某。后通過中介公司（包括被告八分公司）掛牌出售，之后被告八分公司通知其原告有購買該房的意向，遂于2006年10月20日帶原告兄弟等去看該出售的房屋，當(dāng)時(shí)都告訴原告房?jī)r(jià)為72000萬，原告表示同意購買，看房回來后原告就和被告八分公司簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議。之后原告通過被告八分公司支付了房款72000元，其中2000元由倪某給被告八分公司辦理該房屋的未結(jié)水電等事宜。

【審判】

上海市崇明縣人民法院認(rèn)為，原告與八分公司簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，雖然協(xié)議書甲方（出讓方）是倪某、石建國，但在協(xié)議書下方甲方處蓋了被告八分公司的公章，雖然雙方都認(rèn)可是事后補(bǔ)蓋，但無論從該協(xié)議書的形式和雙方對(duì)該協(xié)議的履行情況看，均是被告八分公司的行為，被告對(duì)其非公司中介行為的辯稱無法成立，該協(xié)議應(yīng)是八分公司的中介行為，非石建國個(gè)人行為。對(duì)于原告主張的被告八分公司無權(quán)轉(zhuǎn)讓該房屋，被告八分公司在交易過程中對(duì)于房屋位置、坐落等存在欺詐，故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，雖然被告八分公司非該房屋產(chǎn)權(quán)人，但其系得到該房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的事前委托和事后認(rèn)可，屬于有權(quán)轉(zhuǎn)讓；又因原告親自去現(xiàn)場(chǎng)看過該房屋，并同意購買和承諾購房款為72000元，稱被告欺詐的理由不成立。原告與被告八分公司間訂立的“轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且雙方均實(shí)際履行了該協(xié)議，該房屋亦已過戶至原告名下，故該協(xié)議應(yīng)為合法有效。至于原告與第三人張某訂立的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，是為了履行原告與被告八分公司之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理過戶手續(xù)時(shí)訂立的，雙方為少繳稅而將房?jī)r(jià)約定為55000元，在實(shí)際履行過程中也并非按該買賣合同的價(jià)格成交，這并非是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且該行為損害了國家利益，故該合同應(yīng)為無效；作為出賣方的委托人即本案第三人倪某明確表示已收到被告八分公司給付的房款72000元，原告認(rèn)為被告八分公司暗收差價(jià)并不存在。至于第三人張某認(rèn)為自己只知道房款為55000元，對(duì)72000元不知情，這是兩個(gè)第三人之間的事情，與本案無關(guān)。

為此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、五十二條之規(guī)定，判決：原告龔某與被告上海某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司簽訂的2006年10月28日房屋《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》有效；原告龔某與第三人張某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；原告龔某要求被告上海某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第八分公司返還原告龔某多收的房款人民幣17000元的訴請(qǐng)，不予支持；原告龔某要求被告上海某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴請(qǐng)，不予支持。

一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

【評(píng)析】

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要在于房屋買賣雙方在交易過程中共簽訂了兩份合同，兩份合同的成交金額不同，究竟以哪份合同為準(zhǔn)，哪份合同才是真正有效的買賣合同。這類案件在二手房交易中俗稱“陰陽合同”或“鴛鴦合同”，就是買賣雙方在簽訂第一份房屋買賣合同后，出于少繳稅費(fèi)等目的，向相關(guān)部門隱瞞房屋的總價(jià)，在簽訂由房地產(chǎn)交易管理部門印制的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，將雙方買賣房屋的價(jià)格虛報(bào)低價(jià)。由此導(dǎo)致買賣雙方因價(jià)格不同發(fā)生爭(zhēng)議，兩份合同的效力發(fā)生沖突。

兩份合同的效力如何確定，首先要區(qū)分合同的成立和生效，合同成立是指當(dāng)事人就某特定事項(xiàng)自愿達(dá)成合意，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致，合同即成立；合同的生效是指依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力，合同受到法律的保護(hù)。應(yīng)該說，從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立。在合同條款有不一致的時(shí)候，如何認(rèn)定合同的效力呢？我們認(rèn)為應(yīng)從雙方訂立合同的不同時(shí)間及其目的來進(jìn)行分析，就第一份合同來講，是雙方當(dāng)事人就系爭(zhēng)房屋的買賣、價(jià)格等主要條款達(dá)成了一致，根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”所以，在確認(rèn)被告是有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原告訂立的第一份合同，是依法成立并已生效的房屋買賣合同，對(duì)于雙方有法律約束力，司法認(rèn)定應(yīng)當(dāng)保護(hù)交易安全。而第二份合同是雙方當(dāng)事人為辦理房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記的目的而簽訂的，是為了實(shí)現(xiàn)第一份合同的履行、使第一份合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的約定經(jīng)登記生效而訂立，所以就這一部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是繼續(xù)有效的。而關(guān)于房?jī)r(jià)的約定，因?yàn)槭菫榱藴p少交稅而故意虛報(bào)的，《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。所以本案中的第二份合同《上海市房地產(chǎn)買賣合同》明顯違反上述第二項(xiàng)的規(guī)定，合同雙方為了少繳稅，惡意串通降低成交金額，損害了國家利益，所以該合同的成交金額不是雙方的真實(shí)意思表示，即便是合同成立也不發(fā)生法律效力。所以原告的訴請(qǐng)被駁回是情理之中的。

其實(shí)，在房屋買賣交易中，我們發(fā)現(xiàn)簽訂類似的“陰陽合同”表面上看好像可以避稅，實(shí)際上對(duì)買賣雙方并無好處，麻煩多，風(fēng)險(xiǎn)大：（1）從賣方角度看，用于辦理權(quán)屬過戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有法律效力。因?yàn)榭赡艽嬖趯⒎课莓a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的高房?jī)r(jià)支付房款?，F(xiàn)實(shí)中，法院因某些原因無法認(rèn)定合同效力的情況下，采用在產(chǎn)權(quán)交易部門過戶登記備案的低價(jià)合同而判決賣方敗訴的案例時(shí)有出現(xiàn)。（2）從買方的角度講，雖然少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋再次進(jìn)行交易，由于登記備案的購入價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅時(shí)，作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大很多，其實(shí)并沒有省多少錢。（3）因?yàn)榉慨a(chǎn)局是基于買賣雙方簽訂其指定的那份合同，才辦理了過戶手續(xù)，由于陰陽合同的行為被認(rèn)定指定的那份合同無效，買賣行為很可能會(huì)因此而失效，最終導(dǎo)致過戶行為被撤銷。（4）根據(jù)《稅收征收管理法》的規(guī)定，對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳，并處不繳或少繳稅款50％以上、5倍以下罰款。另外，根據(jù)我國《刑法》規(guī)定，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10％以上并且偷稅數(shù)額在1萬元以上的就構(gòu)成偷稅罪。因此，簽訂“陰陽合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。

上海市閔行區(qū)人民法院曾經(jīng)對(duì)于簽訂陰陽合同這一較為多發(fā)的行為，發(fā)布過一則《建議房屋買賣簽訂陰陽合同應(yīng)引起有關(guān)部門注意》的審判信息，引起了上海市房地產(chǎn)局的高度重視，并就房地產(chǎn)中介買賣提出了三點(diǎn)意見：一是進(jìn)一步完善二手房網(wǎng)上備案，研究將房地產(chǎn)居間合同納入網(wǎng)上備案，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的監(jiān)控。二是加大對(duì)房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)管力度，將房地產(chǎn)中介唆使、協(xié)助買賣雙方簽訂等違法違規(guī)行為列為房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治范圍，一經(jīng)查實(shí)，從嚴(yán)處理。三是房地產(chǎn)中介以非法手段促成交易的不良行為將被記入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的信用檔案，向社會(huì)公示。配合財(cái)稅部門加強(qiáng)對(duì)合同價(jià)格進(jìn)行把關(guān)，對(duì)查實(shí)的交易當(dāng)事人偷稅行為，有關(guān)部門將其記入個(gè)人征信體系。

相信隨著相關(guān)法律制度的完善和相關(guān)法律知識(shí)的普及，房屋買賣雙方在充分認(rèn)識(shí)到簽訂“陰陽合同”的違法性和無利性后，這種很可能給交易帶來了潛在風(fēng)險(xiǎn)，很可能使雙方“撿了芝麻，丟了西瓜”的荒唐合同必將逐漸被杜絕。

第四篇：陰陽合同現(xiàn)象與對(duì)策

陰陽合同現(xiàn)象及解決對(duì)策

摘要：我國《招標(biāo)投標(biāo)法》被人們稱為投資、建設(shè)領(lǐng)域的“陽光法案”，自2000年1

月1日正式實(shí)旋以來，對(duì)于整頓我國建筑市場(chǎng)，規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)起到了積極作用。但由于項(xiàng)目建設(shè)中最終的決定權(quán)仍被少數(shù)人所壟斷，加上權(quán)力尋租、金錢交易、行

政干預(yù)、人為操作、“紅包”競(jìng)爭(zhēng)、權(quán)色交換等等，在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中依然存在許多

不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)和不規(guī)范的行為，建筑市場(chǎng)混亂的問題還沒有從根本上得到解決，特

別是招標(biāo)投標(biāo)工作中存在的問題還很突出。本文分析了“陰陽合同”的原因，并針對(duì)這一現(xiàn)象提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：建筑工程招標(biāo)投標(biāo)陰陽合同立法完善

YinYang contract phenomenon and countermeasures

Abstract:

“The law of biding and tendering”of the people’s republic of China。called as“the

sunlight bill“ininvestment and constructionindustry，implemented officiallysinceJanuary 1，2000，has played a positive roleof reorganizing our national construction

market，regulating tendering and biding．But because in the project construction the

power of finaldecision—making isstillmonopolized by the minority，in addition the

transaction between authority and money，the administrative intervention，the artificial

operation，”the red bag”(money put in a red envelop as bribe or something)competition，power and sex exchange and so on，many improper competitionsunregulated

behaviors still exist during tendering and biding．The problem of chaotic construction

market has not been solved fundamentally，with the prominent problems existing in.This paper analyzes the the reasons of “YinYang contract” appearing, aiming at this phenomenon to put forward corresponding solutions.Key words：

Construction ProjoctTendering and biding

Yinyang contractLegislation consummation．

“陰陽合同”在合同管理中是最令人感到棘手的問題，這種現(xiàn)象在建筑領(lǐng)域由

來已久，其產(chǎn)生的危害有目共睹。各級(jí)政府職能部門下大力氣，采取了一系列措施，但幾年的實(shí)踐證明收效甚微。據(jù)了解，機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位簽定“陰陽合同”的比例小于2％；房地產(chǎn)企業(yè)中國有企業(yè)小于20％，股份公司小于10％，民營(yíng)企業(yè)大

于95％。機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位簽定“陰陽合同”的比例極低，究其原因是因?yàn)?/p>

這類發(fā)包人的發(fā)包項(xiàng)目為非營(yíng)利性項(xiàng)目居多，加上有上級(jí)主管部門與政府審計(jì)部門的介入，利益成分較少和多方監(jiān)督使得“陰合同”不易成熟。

為什么“陰陽合同”會(huì)有如此強(qiáng)大的“生命力”?能做到“野火燒不盡，春風(fēng)

吹又生”，這種現(xiàn)象的存在必然有它存在的“價(jià)值”。從當(dāng)事人的角度推理，為什

么要制定“陰合同”?說明“陽合同”有讓當(dāng)事人不滿意的地方。為什么不在締結(jié)

合同時(shí)就制定“陽合同”?那么就是說有些條款不能寫進(jìn)“陽合同”。為什么不能寫?這些條款與現(xiàn)行的法律、法規(guī)相背。既然違背法律、法規(guī)的條款仍然不借以制定“陰合同”的方式實(shí)現(xiàn)，這里面就有“利益”這個(gè)原動(dòng)力的驅(qū)使。

一、產(chǎn)生“陰陽合同”的根本原因

產(chǎn)生“陰陽合同”的原因可以用簡(jiǎn)單的一句話概括：規(guī)避政府監(jiān)管。

這句話看似簡(jiǎn)單，但深入分析之后卻又讓人深思。各種“陰陽合同”的表現(xiàn)形式盡管不一，但歸納起來，“陰合同”主要有以下三方面與“陽合同”不同；墊資、壓價(jià)、肢解發(fā)包。這幾種行為都是發(fā)包人追求利益最大化的手段，同時(shí)也是我國政府主管部門所嚴(yán)格禁止的行為?！瓣庩柡贤闭前l(fā)包人的利益最大化要求與政府監(jiān)管之間矛盾沖突的產(chǎn)物。

1．墊資。所謂“墊資”是指投資者即業(yè)主在不給付工程款的情況下，要求施工企業(yè)帶資施工到工程一定部位，或要求施工企業(yè)在工程開工前預(yù)交一定數(shù)額的工程抵押余(保證金)。墊資的方式主要有帶資施工、形象節(jié)點(diǎn)付款、低比例形象進(jìn)度付款和工程竣工后付款等。

關(guān)于墊資問題，盡管國家部委對(duì)墊資行為有不少禁止性的規(guī)定，這些規(guī)定都屬于規(guī)章，沒有一部法律對(duì)墊資行為進(jìn)行限制，即禁止墊資的規(guī)定還沒有上升到法律問題。

由于我國現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)并沒有明文禁止施工企業(yè)墊資，因此根據(jù)《合同法》的規(guī)定帶有墊資條件的合同并不必然無效，但是建設(shè)行政主管部門從規(guī)范建筑市場(chǎng)交易秩序的良好愿望出發(fā)，對(duì)“墊資”始終持禁止態(tài)度。因此在實(shí)務(wù)操作過程當(dāng)中，如果招標(biāo)文件中有墊資要求，將很難通過招標(biāo)文件備案程序：而如果在合同中加入墊資條款，又很可能無法通過合同備案程序。這樣一來，開發(fā)商的市場(chǎng)需求和政府監(jiān)管就產(chǎn)生了第一對(duì)矛盾，當(dāng)這一矛盾無法通過正常的途徑予以解決時(shí)，“陰陽合同”的產(chǎn)生就不足為奇了。

2．壓價(jià)。招標(biāo)人與投標(biāo)入的信息不對(duì)稱是工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的一大特點(diǎn)。尤其是從招標(biāo)人的角度來看，招標(biāo)人通常希望利用其在交易活動(dòng)當(dāng)中的優(yōu)勢(shì)地位，在確定價(jià)格上盡可能的掌握主動(dòng)，將價(jià)格控制在最低。但由于信息不對(duì)稱現(xiàn)象和相關(guān)法律禁止性規(guī)定的存在，招標(biāo)人的這種要求是很難通過合法渠道實(shí)現(xiàn)的；開標(biāo)前，招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人的報(bào)價(jià)一般是很難預(yù)測(cè)和控制的，而在確定中標(biāo)人前，按照《招標(biāo)投標(biāo)法》第43條的強(qiáng)制性規(guī)定，招標(biāo)人是不能與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格進(jìn)行談判的。即使確定了中標(biāo)人，按照人們對(duì)《招標(biāo)投標(biāo)法》第46條的一般理解，合同價(jià)必須等于中標(biāo)價(jià)，否則就是訂立了“違背合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容”協(xié)議，這也是為

法律所禁止的。因此，招標(biāo)人從利益最大化的角度出發(fā)，迫切的希望打破這種“信息不對(duì)稱”，將價(jià)格的控制權(quán)掌握在自己手中，特別是在擔(dān)心投標(biāo)人之間可能的串

標(biāo)行為從而使報(bào)價(jià)被人為抬高時(shí)，招標(biāo)人打破這種信息不對(duì)稱的要求就更加強(qiáng)烈了。

招標(biāo)人打破信息不對(duì)稱的要求與《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的政府監(jiān)管產(chǎn)生了第二對(duì)矛盾。當(dāng)這種矛盾無法通過合法渠道予以解決時(shí)，招標(biāo)人則不得不通過其他方式規(guī)避政府監(jiān)管。例如，有的招標(biāo)人通過故意泄露標(biāo)底來控制各投標(biāo)人的報(bào)價(jià)。這種方法雖然違反了“標(biāo)底必須保密”的強(qiáng)制性規(guī)定，但招標(biāo)人卻有可能因此獲得符合自己預(yù)期的中標(biāo)價(jià)。又如，有的招標(biāo)人干脆拋開有形建筑市場(chǎng)，先通過所謂“內(nèi)部招標(biāo)”確定中標(biāo)人并簽訂“陰合同”，然后再由中標(biāo)人協(xié)助組織“圍標(biāo)”并簽訂一‘個(gè)僅供備案用的“陽合同”。這種先“內(nèi)部招標(biāo)”再“圍標(biāo)”的模式由于擺脫了政府的監(jiān)管，因此招標(biāo)人與投標(biāo)人就價(jià)格進(jìn)行談判的余地大大增加，這樣就有可能通過向投標(biāo)人施壓獲更低的價(jià)格。這時(shí)，在有形建筑市場(chǎng)中的招標(biāo)投標(biāo)則變成了一種地地道道的甚至可補(bǔ)辦的“手續(xù)”，而不再是用以提高工程建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的“手段’’

3．肢解發(fā)包。如前所述，招標(biāo)人，特別是私人投資領(lǐng)域的招標(biāo)人，是以追求工程建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化、成本最低為目標(biāo)的，因此。對(duì)某些價(jià)格空間較大的分部分項(xiàng)工程，招標(biāo)人通過肢解發(fā)包或者指定分包的方式可能獲得更低的價(jià)格。而對(duì)于公共投資領(lǐng)域的招標(biāo)人來說，這些分部分項(xiàng)工程還是實(shí)現(xiàn)權(quán)力尋租的合適對(duì)象。某市公安大樓建設(shè)項(xiàng)目，通過招投標(biāo)選定一家機(jī)電安裝承包商，并簽訂了施工合同。但是，這只是為了應(yīng)付有關(guān)部門檢查而做的表面文章，背地里，業(yè)主又按事先約定，令承包商簽訂了一份真正有約束力的合同，將機(jī)電安裝合同中的弱電工程、消防報(bào)警工程和通風(fēng)工程另行分包；將設(shè)備材料采購權(quán)收回，采購利潤(rùn)歸業(yè)主。不答應(yīng)業(yè)主“陰合同”就無法獲得此項(xiàng)工程，為了拿到工程，承包商只好委曲求全默認(rèn)“陰合同”。?

肢解發(fā)包屬于我國《建筑法》明令禁止的行為之一。盡管旱在《建筑法》頒布之前，建設(shè)部和國家工商行政管理總局曾于1996年發(fā)布《關(guān)于禁止在工程建設(shè)中壟斷市場(chǎng)和肢解發(fā)包工程的通知》，專門對(duì)“肢解發(fā)包”問題作了規(guī)定，但由丁二此類文件并不具有法律效力，因此目前仍缺乏與《建筑法》配套的關(guān)于“肢解發(fā)包”的司法解釋。

產(chǎn)生“陰陽合同”的另一個(gè)原因與當(dāng)前的計(jì)價(jià)規(guī)則有關(guān)，建設(shè)部推行了《工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》后，并沒有對(duì)現(xiàn)行的定額預(yù)算制度進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，各地也多處于觀望階段，造成了現(xiàn)行計(jì)價(jià)規(guī)則的二元化結(jié)構(gòu)，給后期決算增加難度；加上有些地方對(duì)“是否低于成本”的認(rèn)定較為嚴(yán)格，一旦在投標(biāo)文件中沒有充足的、詳細(xì)的優(yōu)惠讓利理由，極易被認(rèn)定為“低于企業(yè)成本”，使得中標(biāo)價(jià)偏高，發(fā)包人便通過簽訂“陰合同”的方式達(dá)到低價(jià)的目的。另一種值得一提的情況是，在現(xiàn)行的經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法進(jìn)行評(píng)標(biāo)的項(xiàng)目中，有的投標(biāo)人報(bào)價(jià)較低，商務(wù)標(biāo)部分并無重大偏差，但是在技術(shù)標(biāo)中出現(xiàn)了疏漏，被判定為廢標(biāo)。因此招標(biāo)人只得接受報(bào)價(jià)較高的投標(biāo)人，但對(duì)于遭受的“損失”并不甘心，便要求中標(biāo)人再行壓價(jià)，“陰陽合同”由此產(chǎn)生。

二、“陰陽合同”在法律上的困惑

在司法實(shí)踐中，究竟是在政府備案的“陽合同”有效，還是當(dāng)事人私下簽定的“陰合同”有效，始終是擺在審判機(jī)關(guān)目前的一個(gè)“剪不斷、理還亂”的難題。從下表中不難看出審判機(jī)構(gòu)在認(rèn)定“陰陽合同”法律問題上所面臨的兩難選擇。

在過去的司法實(shí)踐中，審判機(jī)構(gòu)從民法的基本原理出發(fā)，常常傾向于認(rèn)定實(shí)際

履行的合同為有效合同，也就是說，如無其他重大違法事項(xiàng)，“陰合同”常常被確認(rèn)為有效。

“陰陽合同”在法律效力上的不確定性，給建設(shè)工程交易括動(dòng)安全造成了很大的不穩(wěn)定性，極易誘發(fā)合同爭(zhēng)議至訴訟等交易風(fēng)險(xiǎn)。這種交易風(fēng)險(xiǎn)的不利后果是使愈演愈烈的“工程款拖欠”問題更加惡化，并直接牽涉到“多角債”、“民工工資拖欠”等一系列關(guān)系到經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)秩序的重大問題。從這個(gè)意義上講，“陰陽合同”的問題如果不能及早解決，我國建筑市場(chǎng)交易的混亂局面將很難有質(zhì)的改善。因此，政府主管部門必須清醒的認(rèn)識(shí)“陰陽合同”的潛在危害性，深入剖析產(chǎn)生“陰陽合同”的矛盾基礎(chǔ)，標(biāo)本兼治，這樣才有可能徹底根除“陰陽合同”現(xiàn)象。

三、解決對(duì)策

通過前面的分析，我們可以清楚地認(rèn)識(shí)到，私人投資者的利益最大化要求與政府監(jiān)管之間的沖突形成“陰陽合同”的矛盾基礎(chǔ)，這種沖突在以私人投資占很大比重的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域表現(xiàn)得尤為突出。過去，人們總是想當(dāng)然地把“陰陽合同”歸結(jié)為發(fā)包人的違法行為，而對(duì)招投標(biāo)制度缺乏應(yīng)有的批判精神。但是，當(dāng)普遍存在的“陰陽合同”已經(jīng)使招投標(biāo)制度形同虛設(shè)的時(shí)候，當(dāng)市場(chǎng)的需求與政府的監(jiān)管產(chǎn)生了普遍矛盾的時(shí)候，我們是否應(yīng)該換個(gè)角度反思一下招標(biāo)投標(biāo)制度自身存在的問題呢?畢竟，我們很難想象，竟有如此多的具有違法癖好的投資者!

《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定“大型基礎(chǔ)設(shè)旋、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目”必須進(jìn)行招標(biāo)。2000年5月1只發(fā)布的《工程建設(shè)項(xiàng)縣招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)》把商品住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)統(tǒng)界定為“關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目”。筆者認(rèn)為，不適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目范圍，特別是把大多數(shù)屬于私人投資領(lǐng)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目列入必須招標(biāo)的范圍，是導(dǎo)致我國現(xiàn)行招標(biāo)投標(biāo)制度失靈的重要原因。

世界各國有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的立法主要是針對(duì)公共投資項(xiàng)目的，而對(duì)于私人投資項(xiàng)目則通常本著尊重當(dāng)事人意思自治的規(guī)則，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制而不強(qiáng)加約束。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》的立法目的主要在于“規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國家利益、社會(huì)公共利益和招投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)利益，保證項(xiàng)目質(zhì)量”。從招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的實(shí)質(zhì)意義來看，無論是為了保護(hù)國家、社會(huì)和當(dāng)事人利益，還是保證項(xiàng)目質(zhì)量，最后都可歸結(jié)為提高經(jīng)濟(jì)效益，降低成本。

綜上所述，我國現(xiàn)行的招標(biāo)投標(biāo)制度由于缺乏對(duì)不同投資領(lǐng)域的合理區(qū)分，造成了投資人利益與政府監(jiān)管的矛盾沖突，這不僅加大了工程建設(shè)項(xiàng)目的交易成本，由此導(dǎo)致的“陰陽合同”等問題還大大增加了風(fēng)險(xiǎn)成本，從而造成社會(huì)成本加大。因此，必須改革我國現(xiàn)行招標(biāo)投標(biāo)制度，將私人投資項(xiàng)目從強(qiáng)制招標(biāo)的束縛中解放出來，這是從根本解決“陰陽合同”問題的必由之路。除此之外，還應(yīng)從以下幾方面防止或減少“陰陽合同”的產(chǎn)生。

第一，改造發(fā)包人組織構(gòu)造，加強(qiáng)發(fā)包人內(nèi)部自我約束。源頭上的“防漏補(bǔ)缺”是最有效、最經(jīng)濟(jì)的。從成因分析來看，上級(jí)監(jiān)管力度大、實(shí)行多頭監(jiān)管的當(dāng)事人不易成就“陰陽合同”，建設(shè)部《關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部違規(guī)干預(yù)插手工程招標(biāo)投標(biāo)的調(diào)研報(bào)告》指出“建設(shè)單位(業(yè)主)違法違規(guī)的問題占檢查出問題總數(shù)的70％”。因此，迫切需要結(jié)合當(dāng)前的國有資產(chǎn)改制重組，改善國有企事業(yè)單位的組織結(jié)構(gòu)，同時(shí)合理引導(dǎo)民營(yíng)企業(yè)的公司化建設(shè)，通過發(fā)包人內(nèi)部的自我約束，從主觀上減少“陰陽合同”的產(chǎn)生。

第二，開展施工企業(yè)自律監(jiān)督，增強(qiáng)規(guī)范經(jīng)營(yíng)的自覺性。合同的締約是雙方行為，施工企業(yè)組織松散，缺乏行業(yè)的自律監(jiān)督在一定程度上助長(zhǎng)了“陰陽合同”的猖獗之風(fēng)。只有加強(qiáng)施工企業(yè)行業(yè)自律監(jiān)督，通過建立地區(qū)建筑業(yè)企業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)或者合同管理委員會(huì)的形式，以制定地區(qū)建筑行業(yè)自律規(guī)范為手段，開展依法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，自覺維護(hù)建筑市場(chǎng)正常秩序，自覺抵制“陰陽合同”。

第三，擴(kuò)充有形建筑市場(chǎng)功能，打造行業(yè)誠信體系。“陰陽合同”的產(chǎn)生與行業(yè)的信用缺失密不可分。打造行業(yè)的誠信體系必須要有行為載體，而締結(jié)合同的過程是工程承發(fā)包活動(dòng)的一部分，工程承發(fā)包活動(dòng)的載體是有形建筑市場(chǎng)。因此，以有形建筑市場(chǎng)為依托，打造行業(yè)誠信體系才有落腳點(diǎn)。有形建筑市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)利用自身介入締約過程較早的優(yōu)勢(shì)，開展對(duì)合同從締約到履約的全過程跟蹤調(diào)查，為工程承發(fā)包主體雙方建立合同履約信用檔案，及時(shí)公布各類建筑工程合同履約情況，對(duì)于合同履約中出現(xiàn)的問題及時(shí)公布，并向有關(guān)監(jiān)管部門如實(shí)反映；定期評(píng)定信用等級(jí)，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)對(duì)合同履行的共同管理，打造行業(yè)內(nèi)的誠信體系。

第四，完善招投標(biāo)過程管理，創(chuàng)造良好締約氛圍。招投標(biāo)活動(dòng)是合同締結(jié)的過程，招投標(biāo)過程管理的質(zhì)量直接影響合同的締結(jié)。當(dāng)前亟待解決的是工程量計(jì)價(jià)規(guī)則的二元化結(jié)構(gòu)，使工程量計(jì)價(jià)真正做到有據(jù)可依、有章可循；盡快拿出認(rèn)定投標(biāo)人企業(yè)成本的合理辦法。同時(shí)，建議在實(shí)行經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法進(jìn)行評(píng)標(biāo)的項(xiàng)目中，合理認(rèn)定施工組織設(shè)計(jì)部分的重大偏差，不輕易廢標(biāo)，以避免招標(biāo)人的損失。通過科學(xué)、合理、公正的招投標(biāo)管理，創(chuàng)造締約良好氛圍。

參考文獻(xiàn)：

1、葉丹峰：《建設(shè)工程陰陽合同的成因分析與應(yīng)對(duì)措施》，《建筑經(jīng)濟(jì)》2004年第6期，第2、70頁。

2、何佰洲、周顯峰：《透視陰陽合刷現(xiàn)象，反思我國招標(biāo)投標(biāo)制度》，《建筑經(jīng)濟(jì)》2004年第1期，第57頁。

3、鄒文輯：《招投標(biāo)市場(chǎng)怪象叢生》，《中國商界》2004第3期，第4頁

4、陳太祥；《承接墊資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范》，《建筑經(jīng)濟(jì)》2004年第5期，第7l頁

5、沙北 目睹某些招投標(biāo)之怪現(xiàn)象--最低價(jià)中標(biāo)引發(fā)的問題探討 20046、朱樹英 建筑工程法律實(shí)務(wù) 20017、黃文杰 《工程建設(shè)合同管理》2012.

第五篇：房屋買賣陰陽合同法律效力的認(rèn)定

房屋買賣“陰陽合同”法律效力的認(rèn)定

北京創(chuàng)為律師事務(wù)所（）法律講堂

專訪 鹿律師

W：各位網(wǎng)友，大家上午好，我是支持人武*?，F(xiàn)在二手房買賣中簽訂“陰陽合同”似乎是個(gè)司空見慣的事，但同時(shí)也因此產(chǎn)生了大量糾紛。為解答網(wǎng)友的相關(guān)疑問，今天我們請(qǐng)來了鹿律師。您好，鹿律師！

鹿：各位網(wǎng)友大家好！我是鹿，很高興有機(jī)會(huì)在這里和大家進(jìn)行交流。W：鹿律師，在二手房買賣過程中，為什么會(huì)產(chǎn)生簽訂“陰陽合同”的現(xiàn)象？這里也有網(wǎng)友問，一般如何來分辨“陰合同”、“陽合同”？ 鹿：隨著城市化進(jìn)程的加快及人口流動(dòng)的頻繁，房屋買賣市場(chǎng)日益升溫。交易中，房屋買賣合同是運(yùn)轉(zhuǎn)的核心基礎(chǔ)，因此，國家出于監(jiān)管交易市場(chǎng)秩序及維護(hù)國家稅收利益的需要規(guī)定房屋買賣當(dāng)事人必須在交易過程中將合同向房管部門進(jìn)行備案，銀行審批發(fā)放貸款也要求當(dāng)事人將合同一起報(bào)批，合同上約定購房金額便成為了征稅和房貸的計(jì)算基數(shù)。在這樣的情形下，“陰陽合同”應(yīng)時(shí)而生，幾乎是二手房買賣市場(chǎng)的潛規(guī)則，但錯(cuò)綜的情勢(shì)變化也讓當(dāng)事人在享受規(guī)避利益中承擔(dān)著潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

所謂“陰陽合同”就是合同雙方針對(duì)同一事項(xiàng)訂立兩份以上內(nèi)容不同的合同，“陰合同”是實(shí)際履行的合同，“陽合同”是為逃避監(jiān)管用于對(duì)公備案、報(bào)批而不準(zhǔn)備實(shí)際履行的合同。

當(dāng)事人簽訂陰陽合同的目的不一，發(fā)生領(lǐng)域廣，在建設(shè)工程、房屋拆遷和房屋買賣過程中屬于比較普遍的現(xiàn)象。在建設(shè)工程中，發(fā)包人和承包人為了規(guī)避招投標(biāo)限制，往往會(huì)根據(jù)招投標(biāo)的內(nèi)容制作一份僅用于備案的施工“陽合同”，隱瞞真實(shí)的合同條件，再另簽訂一份“陰合同”補(bǔ)充協(xié)議用于實(shí)際履行。在房屋拆遷中，拆遷人為了盡快達(dá)到拆遷的目的，往往未按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，會(huì)與被拆遷人簽訂一份嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)牟疬w協(xié)議用于公示，而在拆遷協(xié)議之外又按照雙方談判的結(jié)果另外進(jìn)行補(bǔ)償。在房屋買賣當(dāng)中，則是為了以價(jià)格虛低的“陽合同”逃避稅費(fèi)或以價(jià)格虛高的“陽合同”增加貸款額，此類陰陽合同基本上是購房數(shù)額的“陰陽”。

兩份合同雖基于同一事實(shí)基礎(chǔ)，但往往關(guān)鍵部分不同，而“意思自治”又是合同領(lǐng)域亙古不變的原則，因此，鑒定哪份合同是雙方出

于真實(shí)意思表示簽訂的合同成為了尤為重要的環(huán)節(jié)。那么，陰陽合同的辨識(shí)就是尋找當(dāng)事人真實(shí)意思的過程。除了“陽合同”是公之于眾的重要特征外，還可通過一些細(xì)節(jié)鑒別線索增強(qiáng)證明力度。例如雙方心存疑慮，約定“因應(yīng)與政府有關(guān)單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準(zhǔn)”，載明此條款的合同必定是實(shí)際履行的合同，即“陰合同”。W：那我們?cè)鯓觼碚J(rèn)定房屋買賣“陰陽合同”的法律效力？

鹿：關(guān)于房屋買賣陰陽合同的法律效力問題，理論界存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)是房屋買賣是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，按照登記公示原則，應(yīng)以在主管部門備案登記的合同即“陽合同”為準(zhǔn)；第二種觀點(diǎn)是“陽合同”并非當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)以真實(shí)意思表示的“陰合同”為準(zhǔn)；第三種觀點(diǎn)是當(dāng)事人雙方為逃避稅費(fèi)或騙取貸款簽訂陰陽合同，兩份合同都無效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)為自身違法行為承擔(dān)相應(yīng)損失。針對(duì)上述三種觀點(diǎn)，本人傾向于第二種觀點(diǎn)且有所補(bǔ)充。

1、陰合同是當(dāng)事人雙方真實(shí)意思的表示，是雙方對(duì)實(shí)際履行內(nèi)容的真實(shí)合意；而陽合同是當(dāng)事人雙方為謀取不正當(dāng)利益或規(guī)避法律要求而簽訂的“假合同”，當(dāng)中的假條款僅是雙方對(duì)弄虛作假行為的違法合意。根據(jù)合同“意思自治”的主導(dǎo)原則，真實(shí)合意下的陰合同具備合同生效的基本要素，而陽合同中的虛假條款卻失去了生效的基礎(chǔ)。

2、《物權(quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”?！爱?dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”?？梢?，登記公示原則僅對(duì)物權(quán)變動(dòng)效力產(chǎn)生影響，而不是物權(quán)變更合同的生效要件。因此，陰合同即使未到行政機(jī)關(guān)備案，其成立時(shí)的效力也不被削弱。

3、簽訂陽合同是以低價(jià)逃稅或以高價(jià)騙貸，都是嚴(yán)重違反我國相關(guān)法律法規(guī)的違法行為。根據(jù)《合同法》規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”據(jù)此可知，陽合同的價(jià)格條款無效。

4、陽合同除價(jià)格條款以外的大部分內(nèi)容是雙方對(duì)履行內(nèi)容的真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，亦無惡意串通故意損害國家、集體或第三人利益，且按照《合同法》中“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”的規(guī)定，陽合同的其他條款繼續(xù)有效。因陰合同

往往誕生早于陽合同，陽合同中繼續(xù)有效的條款若在陰合同中無相關(guān)約定或者與陰合同對(duì)應(yīng)條款不一時(shí)，應(yīng)當(dāng)將陽合同的條款視為對(duì)陰合同的合意改變，以陽合同的條款為準(zhǔn)。

舉例來說，房屋買賣雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽合同”，并以價(jià)格虛低的“陽合同”辦理產(chǎn)權(quán)過戶，損害了國家利益，相應(yīng)價(jià)格條款應(yīng)認(rèn)定為無效?！瓣柡贤钡钠渌麠l款如不違反法律規(guī)定的，繼續(xù)有效；繼續(xù)有效的條款與“陰合同”對(duì)應(yīng)條款不同的，應(yīng)認(rèn)定為對(duì)“陰合同”相關(guān)內(nèi)容的變更。

鹿：有網(wǎng)友提出疑問，認(rèn)定“陰合同”的效力是不是對(duì)違法行為的縱容呢？

W：對(duì)屬于雙方真實(shí)意思表示、未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的“陰合同”之效力的認(rèn)可并非對(duì)違法行為的縱容，而是司法機(jī)關(guān)為保障交易市場(chǎng)的穩(wěn)定和有序而做出的理性裁判。事實(shí)上，司法裁判在認(rèn)定相應(yīng)約定以“陰合同”為準(zhǔn)的同時(shí)，已否定了“陽合同”相應(yīng)約定的效力，當(dāng)事人的違法行為將受到行政機(jī)關(guān)依法給予的罰款、拘留等行政處罰，若偷稅數(shù)額較大，甚至?xí)艿叫谭ǖ闹撇?。這樣，恰恰是在促進(jìn)交易的同時(shí)打擊了違法。另外，國家應(yīng)當(dāng)通過改革房產(chǎn)稅制、加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介的監(jiān)管和實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息披露共享等方式不斷壓縮陰陽合同的生存空間，從根源上消除此類案件的發(fā)生。

W：感謝鹿律師細(xì)心的解答。各位網(wǎng)友，希望我們今天的節(jié)目對(duì)您處理二手房買賣“陰陽合同”相關(guān)問題能夠有所幫助，感謝收看，下期節(jié)目再見！

原文地址：http:///a/lvshijiangtang/