第一篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)概念與類型

房地產(chǎn)合作開發(fā)概念與類型

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險、共享收益條件下合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。實(shí)踐中，主要有三種方式：一是以簽署聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議的合伙制聯(lián)建；二是組建具有獨(dú)立法人資格的項目公司開發(fā)；三是房屋參建。三者在法律上的性質(zhì)、所需要承擔(dān)的風(fēng)險及運(yùn)作方式等方面都有著相當(dāng)大的區(qū)別。

房地產(chǎn)聯(lián)建是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權(quán)，并以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開發(fā)行為。由于該類合作開發(fā)，涉及法律審批手續(xù)復(fù)雜、繁瑣，同時雙方簽訂的項目合作開發(fā)合同過于簡單，在實(shí)踐中常常存在大量的法律糾紛，且相當(dāng)部分行為因此而無效，不受到法律的保護(hù)。根據(jù)當(dāng)前法律規(guī)定，房地產(chǎn)聯(lián)建行為要合法有效，合作雙方必須共同獲得政府有關(guān)部門對土地使用、規(guī)劃許可、項目施工許可等所有行政審批手續(xù)。同時，合作協(xié)議里的“保底條款”是無法律效力的。

項目公司開發(fā)是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方以組建法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體來合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。在該種情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)的合作人即成為項目公司的股東，合作人之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議書來規(guī)范，而是由項目公司的章程來明確各自的權(quán)利與義務(wù)。合作人不再以合伙的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項目公司的注冊資本為限承擔(dān)有限責(zé)任。

房屋參建是指參建人以參建名義對已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項目參與投資或預(yù)購房屋的行為。該類參建行為往往因?yàn)闆]有被政府的主管部門行政批準(zhǔn)而被認(rèn)定為行為無法律效力。實(shí)踐中常常表現(xiàn)為被參建人非法融資，即被參建人由于項目建設(shè)資金短缺，又無法通過其它合法途徑獲得周轉(zhuǎn)資金，在未取得商品房預(yù)售證情況下，打著“優(yōu)惠價”、“內(nèi)部價”旗號，以商品房預(yù)售方式，吸引參建人投入資金，以獲得資金。

另外，現(xiàn)實(shí)中還存在不同以上類型的房屋建設(shè)方式，即安居工程合作建房。根據(jù)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國家稅務(wù)局于1992年2月頒發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》規(guī)定：本辦法所稱住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自

愿參加，不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。該類房屋建造行為不屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，而是國家為緩解城市居民住房緊張狀況，彌補(bǔ)國家建設(shè)資金短缺而采取的一種政策性支持政策。房屋建造后如果職工不準(zhǔn)備繼續(xù)居住，則應(yīng)退還房屋或者補(bǔ)交國有土地出讓金后才可以到市場上自由轉(zhuǎn)讓。

第二篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的概念與主要內(nèi)容

房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的概念與主要內(nèi)容

劉忠洲 北京德恒律師事務(wù)所武漢分所

最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）第14條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

從該定義可以看出，房地產(chǎn)合作開發(fā)具有三個基本特征，即共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險。

共同投資即指合作各方分別投入合法的土地使用權(quán)、資金、技術(shù)、管理等合作開發(fā)房地產(chǎn)所必需的要素。

共享利潤是指房地產(chǎn)合作開發(fā)的各方共同分享開發(fā)成果，分配比例由各方協(xié)議約定，分配方式可以是資金、房地產(chǎn)實(shí)物、經(jīng)營權(quán)及其他經(jīng)濟(jì)利益表現(xiàn)形式。

共擔(dān)風(fēng)險是指合作各方對房地產(chǎn)合作開發(fā)失敗，或沒有完全達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而導(dǎo)致的現(xiàn)實(shí)損失或預(yù)期損失進(jìn)行分擔(dān)。分擔(dān)的比例和方式由各方自行約定。

筆者認(rèn)為，共同投資、共享利潤屬房地產(chǎn)合作開發(fā)的必要特征，而把共擔(dān)風(fēng)險作為房地產(chǎn)合作開發(fā)的必要特征則與合同自治理論和合同法的平等自愿原則發(fā)生沖突，也不符合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實(shí)際情況。只要合作各方在平等自愿基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議，一方投資后收取固定利益，他方投資后承擔(dān)全部風(fēng)險，收取風(fēng)險利益（這種風(fēng)險利益通常較高），法律并無禁止，法律和司法機(jī)關(guān)也沒有必要干涉民事主體自愿

進(jìn)行的權(quán)益處置。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)的各方出資成立項目法人公司，并約定一方股權(quán)為優(yōu)先股，利潤分配時優(yōu)先獲得固定股息收益，并由其他股東對此收益提供擔(dān)保。該情況符合公司法第三十五條之規(guī)定，“股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權(quán)優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外?！笨梢姽痉鞔_支持股東利益分配自治原則。因此，司法解釋把共擔(dān)風(fēng)險作為房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的基本特征和內(nèi)容有違意思自治的法理和法律原則。

房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議一般包括以下主要內(nèi)容：

1.合作的基本原則

2.合作的方式

3.供地方的權(quán)利與義務(wù)

4.非供地方的權(quán)利與義務(wù)

5.風(fēng)險分擔(dān)方式

6.利益分配方式

7.違約責(zé)任

8.其他必要內(nèi)容

9.相關(guān)附件協(xié)議

第三篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議

房地產(chǎn)合作開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議

甲方：（以下簡稱甲方）乙方：（以下簡稱乙方）為進(jìn)一步明確責(zé)任，完善《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議》的有關(guān)事宜，保障雙方的利益，保證工程的順利進(jìn)行，根據(jù)市場機(jī)制調(diào)整雙方的權(quán)利和義務(wù)，鼓勵施工企業(yè)開展技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約費(fèi)用。按照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循平等、自愿、公平、互利和誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成如下協(xié)議并承諾將嚴(yán)格遵守本協(xié)議規(guī)定。

一、工程名稱

1.1

1.2

二、工程范圍

2.1一標(biāo)段：6、8、10號辦公樓及所在范圍的商業(yè)裙房、地下車庫；

2.2二標(biāo)段：7、9、11號辦公樓及所在范圍內(nèi)的商業(yè)裙房、地下車庫，與一標(biāo)段分界線為地上臨10號樓裙房變形縫、地下車庫臨一標(biāo)段樓體地下通道西邊線；

2.3三標(biāo)段：

1、3號科研辦公樓及所屬范圍內(nèi)的商業(yè)裙房、地下車庫，與二標(biāo)段分界線為地上臨3號樓裙房變形縫、地

下車庫臨3號樓地下通道東邊線；

2.4四標(biāo)段：

2、5號科研辦公樓及所屬范圍內(nèi)的商業(yè)裙房、地下車庫；

2.5五標(biāo)段：12、15、16號辦公樓及所屬范圍內(nèi)的商業(yè)裙房、地下車庫；與四標(biāo)段分界線為地上臨5號樓裙房變形縫、地下車庫臨5號樓地下通道西邊線；

三、乙方支付甲方費(fèi)用范圍

3.1甲方開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用（含項目土地費(fèi)用、獨(dú)立費(fèi)、勘測設(shè)計費(fèi)、施工許可、報批報建、臨時用電、臨時用水、臨時設(shè)施費(fèi)用及相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用）；

3.2由甲方組織施工的小區(qū)公共設(shè)施（含室外給排水、采暖、燃?xì)?、室外電氣及高低壓設(shè)備、新建開閉所、室外智能化系統(tǒng)等）工程費(fèi)；

3.3由甲方組織施工的園林環(huán)境費(fèi)（含綠化建設(shè)費(fèi)、道路廣場建造費(fèi)、室外照明及其他零星設(shè)施）；

3.4開發(fā)間接費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工結(jié)算編審費(fèi)、施工圖審查費(fèi)等；

3.5財務(wù)費(fèi)用

3.6以上五項費(fèi)用按總建筑面積705元/㎡記??；

3.7建設(shè)單位管理費(fèi)以合作工程總造價的3%記取。

3.8乙方應(yīng)支付甲方費(fèi)用為3.6、3.7兩項費(fèi)用之和。

四、項目開發(fā)建設(shè)管理

4.1乙方必須無條件服從甲方的統(tǒng)籌管理；

4.2所有工程項目必須依法進(jìn)行招投標(biāo)方可進(jìn)行施工。為確保園區(qū)外部形象統(tǒng)一、所用材料、顏色及施工工藝統(tǒng)一，裙房外立面石材工程、樓體玻璃幕墻工程，由甲方統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一施工，乙方負(fù)擔(dān)所屬標(biāo)段內(nèi)以上兩項工程招標(biāo)至施工結(jié)算所有費(fèi)用；電梯工程、消防工程也由甲方統(tǒng)一組織招標(biāo)，乙方負(fù)擔(dān)招標(biāo)至施工結(jié)算所有費(fèi)用；

4.3甲方向乙方派駐現(xiàn)場管理人員1-2名，代表甲方對相應(yīng)項目進(jìn)行監(jiān)管、協(xié)調(diào)，乙方應(yīng)提供相應(yīng)的辦公用房及辦公設(shè)施；

4.4乙方必須按期完成依據(jù)進(jìn)度目標(biāo)制定的形象進(jìn)度計劃；

4.5乙方應(yīng)按照實(shí)際發(fā)放農(nóng)民工工資，嚴(yán)禁出現(xiàn)年終農(nóng)民工討要工資鬧事、投訴等惡性事件。

五、銷售

5.1甲乙雙方共同銷售，銷售費(fèi)用由乙方承擔(dān)；

5.2銷售價格定位必須依據(jù)實(shí)際發(fā)生成本、合理利潤及增值空間進(jìn)行定價；且應(yīng)滿足甲方為園區(qū)企業(yè)服務(wù)的宗旨，確保園區(qū)企業(yè)購買樓盤價位統(tǒng)一、定位最低；

5.3明確財務(wù)目標(biāo)和市場銷售目標(biāo)（具體標(biāo)準(zhǔn)由甲乙雙方協(xié)商制定）；

5.4目標(biāo)市場：鄭州電子電器產(chǎn)業(yè)園園區(qū)企業(yè)及個人；相關(guān)

配套服務(wù)企業(yè)、服務(wù)行業(yè)及個人；

5.5廣告宣傳：根據(jù)市場定位的目標(biāo)市場，大力宣傳低價位、高舒適的特點(diǎn)。此項費(fèi)用由乙方承擔(dān)，雙方共同操作；

5.5未盡事宜依據(jù)甲乙雙方另行訂立的銷售協(xié)議處理。

六、利潤分配

6.1利潤分配原則是根據(jù)甲乙雙方出資比例進(jìn)行利潤分配；

6.2乙方可以商業(yè)房產(chǎn)（房產(chǎn)定價依據(jù)政府權(quán)威估價機(jī)構(gòu)估算的房產(chǎn)價格、經(jīng)甲乙雙方確定認(rèn)可）計價沖抵應(yīng)付甲方費(fèi)用；相應(yīng)房產(chǎn)銷售利潤歸甲方所有；

6.3依據(jù)鄭州高新區(qū)土地及房地產(chǎn)年增值幅度8%，建設(shè)周期暫定二年，乙方應(yīng)支付甲方所屬項目總投資額的16%增值補(bǔ)貼。

七、違約責(zé)任

7.1合作開發(fā)協(xié)議約定的違約責(zé)任；

7.2乙方未按總進(jìn)度要求完成形象進(jìn)度，應(yīng)向甲方支付該階段總投資額5%的違約金；因甲方原因造成的甲方應(yīng)向乙方支付相應(yīng)的違約金；

八、適用法律及爭議解決

8.1依據(jù)合作開發(fā)協(xié)議約定。

九、其它

9.1本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，經(jīng)甲乙雙方簽章之日起生效，協(xié)議生效后，未經(jīng)另一方許可，任何一方

不得向外公開本協(xié)議內(nèi)容。

9.2補(bǔ)充協(xié)議與合作開發(fā)協(xié)議具有同等效力。

甲方：（法人簽字）

年月日

年月日乙方：（法人簽字）

第四篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議

房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議

甲方：（以下簡稱甲方）

乙方：（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利的原則，就合作開發(fā)“ ”項目事宜，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以明確責(zé)任，共同遵守。

一、項目概況

本項目位于，項目暫定名為“ ”。項目用地面積平方米（約 畝），規(guī)劃用地性質(zhì)為 用地，土地使用年限 年。項目總建筑面積平方米，其中地上 層（包括住宅面積平方米、底層商網(wǎng)面積平方米），地下一層（面積平方米）。

二、合作形式

根據(jù)優(yōu)勢互補(bǔ)、互惠互利的原則，雙方采用合作開發(fā)、分段實(shí)施、自負(fù)盈虧的合作形式。

甲方負(fù)責(zé)辦理項目前期的土地出讓、圖紙設(shè)計、規(guī)劃審批、施工許可等相關(guān)手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。乙方在此基礎(chǔ)上分期支付給甲方人民幣XXXXXX 萬元整（￥ 萬元），作為甲方的項目前期補(bǔ)償與收益。乙方負(fù)責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)與房屋銷售，承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，并獨(dú)立享有項目銷售的全部收益。

三、甲方權(quán)利與義務(wù)

1、甲方負(fù)責(zé)辦理本項目前期的土地出讓、圖紙設(shè)計、規(guī)劃審批、施工許可等相關(guān)手續(xù)。自本協(xié)議簽定之日起 個月以內(nèi)，取得本項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，自本協(xié)議簽訂之日起 個月以內(nèi)，取得本項目的《建設(shè)工程施工許可證》（含深基坑手續(xù)）。并保證本項目的各項規(guī)劃指標(biāo)與本協(xié)議第一條的內(nèi)容一致。

2、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)項目前期的土地出讓金、各項規(guī)費(fèi)與配套費(fèi)（包括城市建設(shè)配套費(fèi)、垃圾處理、綠化、人防、消防等費(fèi)用）、圖紙設(shè)計費(fèi)，以及辦理施工許可證的相關(guān)費(fèi)用（包括白蟻防治、商混、墻改、檔案整理等費(fèi)用）。

3、甲方應(yīng)在乙方按照本協(xié)議約定的付款方式支付第一期款之日起5日內(nèi)，向乙方移交項目地塊以及現(xiàn)場臨時供水、供電，并保證項目用地?zé)o界址糾紛，項目產(chǎn)權(quán)明晰，無抵押等他項權(quán)利。

4、甲方應(yīng)按本協(xié)議第六條約定的移交方式向乙方移交相關(guān)的行政手續(xù)與本項目的全部資料與圖紙文件。

5、在項目建設(shè)過程中，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)同施工現(xiàn)場周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)，排除項目周邊單位或居民對乙方正當(dāng)開發(fā)建設(shè)工作的干擾，保證乙方開發(fā)建設(shè)工作的順利進(jìn)行。

6、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)本項目在本協(xié)議簽訂以前的一切法律責(zé)任，以及由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

四、乙方權(quán)利與義務(wù)

1、乙方應(yīng)按照本協(xié)議約定的付款方式，向甲方支付本協(xié)議第二條約定的項目補(bǔ)償與收益。

2、乙方在向甲方支付補(bǔ)償與收益后，對本項目具有獨(dú)立的開發(fā)權(quán)與經(jīng)營權(quán)，獨(dú)立開展本項目的開發(fā)建設(shè)與營銷工作，并享有本項目的全部收益。

3、為保證項目開發(fā)工作的順利進(jìn)行，乙方定員派出一名工作人員協(xié)助甲方的規(guī)劃報批、圖紙設(shè)計以及申請施工許可等相關(guān)工作。

4、乙方承擔(dān)自己進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切有關(guān)債權(quán)債務(wù)。

5、乙方在項目完成后負(fù)責(zé)向甲方交回甲方所提供的相關(guān)行政手續(xù)。

五、付款方式

1、自本協(xié)議簽訂之日起一個月以內(nèi)，甲乙雙方在 銀行共同設(shè)立共管帳戶，用于乙方向甲方分期支付本協(xié)議第二條約定的甲方項目補(bǔ)償與收益。

2、自甲方取得本項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起5日內(nèi)，乙方通過共管帳戶向甲方支付總金額的 %，即人民幣 萬元（￥ 萬元）。

3、自甲方取得本項目的《建設(shè)工程施工許可證》之日起5日內(nèi)，乙方通過共管帳戶向甲方支付總金額的 %，即人民幣 萬元（￥ 萬元）。

4、在項目結(jié)構(gòu)封頂之日，乙方通過共管帳戶向甲方支付 %余款，即人民幣 萬元（￥ 萬元）。

5、甲方應(yīng)在乙方付款的同時，向乙方提供相應(yīng)的含稅發(fā)票。

六、項目相關(guān)資料手續(xù)的移交

1、甲方自本協(xié)議簽訂之日起10日內(nèi)，向乙方移交本項目前期相關(guān)的全部資料影印件，包括項目的相關(guān)批文、經(jīng)審核的方案圖紙等，供乙方進(jìn)行項目的開發(fā)準(zhǔn)備工作。

2、在乙方向甲方支付第一期款的同時，甲方向乙方移交本項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及甲方相關(guān)的行政手續(xù)與項目全部資料、圖紙的原件。

3、甲方向乙方移交的相關(guān)行政手續(xù)包括：甲方的工商營業(yè)執(zhí)照正副本、法人代碼證正副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證正副本、稅務(wù)登記證正副本、公司公章、協(xié)議專用章、財務(wù)專用章、銀行帳戶。甲方所提供的一切行政手續(xù)由甲乙雙方共同派專人保管，甲方保證乙方在本項目開發(fā)工作范圍內(nèi)對甲方行政手續(xù)的正常使用，直至項目最后完成由甲方負(fù)責(zé)收回。

4、在乙方向甲方支付第二期款的同時，甲方向乙方移交本項目的《建設(shè)工程施工許可證》及相關(guān)資料原件。

七、違約責(zé)任

1、雙方應(yīng)履行本協(xié)議約定的責(zé)任和義務(wù)，任何一方未能履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)則應(yīng)視為違約，違約方應(yīng)向另一方賠償由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失，并賠償協(xié)議總金額的5%違約金。

2、乙方未按協(xié)議規(guī)定的時間（日期）支付款項，每超過一日，應(yīng)償付給甲方未支付款項5‰的逾期違約金。

八、適用法律及爭議解決

1、本協(xié)議訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護(hù)和管轄。

2、因履行本協(xié)議發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向所在地人民法院起訴。

九、其他

1、本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)甲乙雙方簽章之日起生效。協(xié)議生效后，未經(jīng)另一方許可，任何一方不得向外公開本協(xié)議內(nèi)容。

2、本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)雙方共同協(xié)商，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。

甲方： 乙方：

法定或授權(quán)代表簽字： 法定或授權(quán)代表簽字：

年 月 日

從該定義可以看出，房地產(chǎn)合作開發(fā)具有三個基本的特征，即共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險。

共同投資即指合作各方分別投入合法的土地使用權(quán)、資金、技術(shù)、管理等合作開發(fā)房地產(chǎn)所必需的要素。

共享利潤是指房地產(chǎn)合作開發(fā)的各方共同分享開發(fā)成果，分配比例由各方協(xié)議約定，分配方式可以是資金、房地產(chǎn)實(shí)物、經(jīng)營權(quán)及其他經(jīng)濟(jì)利益表現(xiàn)形式。

共擔(dān)風(fēng)險是指合作各方對房地產(chǎn)合作開發(fā)失敗，或沒有完全達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而導(dǎo)致的現(xiàn)實(shí)損失或預(yù)期損失進(jìn)行分擔(dān)。分擔(dān)的比例和方式由各方自行約定。

共同投資、共享利潤屬房地產(chǎn)合作開發(fā)的必要特征，而把共擔(dān)風(fēng)險作為房地產(chǎn)合作開發(fā)的必要特征則與合同自治理論和合同法的平等自愿原則發(fā)生沖突，也不符合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實(shí)際情況。只要合作各方在平等自愿基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議，一方投資后收取固定利益，他方投資后承擔(dān)全部風(fēng)險，收取風(fēng)險利益（這種風(fēng)險利益通常較高），法律并無禁止，法律和司法機(jī)關(guān)也沒有必要干涉民事主體自愿進(jìn)行的權(quán)益處置。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)的各方出資成立項目法人公司，并約定一方股權(quán)為優(yōu)先股，利潤分配時優(yōu)先獲得固定股息收益，并由其他股東對此收益提供擔(dān)保。該情況符合公司法第三十五條之規(guī)定，“股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權(quán)優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外?！笨梢姽痉鞔_支持股東利益分配自治原則。因此，司法解釋把共擔(dān)風(fēng)險作為房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的基本特征和內(nèi)容有違意思自治的法理和法律原則。

房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議一般包括以下主要內(nèi)容：

1.合作的基本原則

2.合作的目的3.合作的方式

4.供地方的權(quán)利與義務(wù)

5.非供地方的權(quán)利與義務(wù)6.風(fēng)險分擔(dān)方式7.利益分配方式8.房屋銷售9.物業(yè)管理10.違約責(zé)任11.本協(xié)議的變更和終止

12.其他必要內(nèi)容

第五篇：最新房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議范本

最新房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議范本

甲方：（以下簡稱甲方）乙方：（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利的原則，就合作開發(fā)“”項目事宜，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以明確責(zé)任，共同遵守。

第一條、項目概況

本項目位于，項目暫定名為“”。項目用地面積平方米（約畝），規(guī)劃用地性質(zhì)為用地，土地使用年限年。項目總建筑面積平方米，其中地上層（包括住宅面積平方米、底層商網(wǎng)面積平方米），地下一層（面積平方米）。

第二條、合作形式

根據(jù)優(yōu)勢互補(bǔ)、互惠互利的原則，雙方采用合作開發(fā)、分段實(shí)施的合作形式。

1、__方提供土地（土地位于筠連縣筠連鎮(zhèn)小北街94號，面積：3114.9平方米，土地使用性質(zhì)目前為工業(yè)用地）_乙方_提供全部建設(shè)資金。且甲方負(fù)責(zé)在三個月內(nèi)將現(xiàn)有的工業(yè)用地變更為商住用地，乙方在此基礎(chǔ)上支付給甲方人民幣貳佰伍拾萬元整（￥250萬元），作為甲方土地變性補(bǔ)償費(fèi)，超出部分由甲方全部自行承擔(dān)。

2、項目工程完成后按如下分配：甲方享有該項目電梯房的負(fù)一樓車庫一半面積（除開

設(shè)備用房、公攤、通道等）、及1、2、3、4樓（每層樓的面積應(yīng)在900平方米以內(nèi)以相關(guān)主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計面積為準(zhǔn)）及住房叁套（7樓以下樓層由甲方自選，每套房屋的面積約為100--115平方米，超出115平方米的其超出面積部分按市場售價由甲方補(bǔ)差給乙方。此三套住房的水、電、氣的開戶費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)。）；其余部分歸乙方享有。

3、甲方所享有的該項目的電梯房的1、2、3、4樓、叁套住房及車庫若乙方愿意以人民

幣貳仟萬元（￥2000萬元）回購，則甲方應(yīng)無條件將上述物業(yè)以人民幣貳仟萬元（￥2000萬元）出售給乙方，且乙方對該項目的電梯房的1、2、3、4樓、叁套住房及車庫擁有絕對的處置權(quán)。

4、乙方負(fù)責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)與房屋銷售，承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，并獨(dú)立享有項目銷售的全部收益。

三、甲方權(quán)利與義務(wù)

1、乙方在土地性質(zhì)變更為商住用地后，應(yīng)當(dāng)在他項權(quán)利手續(xù)。

2、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)項目前期的土地出讓金、各項規(guī)費(fèi)與配

套費(fèi)（包括城市建設(shè)配套費(fèi)、垃圾處理、綠化、人防、消防等費(fèi)用）、圖紙設(shè)計費(fèi)，以及辦理施工許可證的相關(guān)費(fèi)用（包括白蟻防治、商混、墻改、檔案整理等費(fèi)用）。

3、甲方應(yīng)保證項目用地?zé)o界址糾紛，項目產(chǎn)權(quán)明晰，無

抵押等他項權(quán)利。

4、在項目建設(shè)過程中，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)同施工現(xiàn)場周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)，排除項目周邊單位或居民對乙方正當(dāng)開發(fā)建設(shè)工作的干擾，保證乙方開發(fā)建設(shè)工作的順利進(jìn)行。

5、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)本項目在本協(xié)議簽訂以前的一切法律責(zé)任，以及由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

四、乙方權(quán)利與義務(wù)

1、乙方應(yīng)按照本協(xié)議約定的付款方式，向甲方支付本協(xié)議第二條約定的補(bǔ)償費(fèi)。

2、乙方在向甲方支付補(bǔ)償費(fèi)后，對本項目具有獨(dú)立的開發(fā)權(quán)與經(jīng)營權(quán)，獨(dú)立開展本項目的開發(fā)建設(shè)與營銷工作，并享有本項目除甲方應(yīng)得利益外的全部收益。

3、乙方負(fù)責(zé)辦理各種建設(shè)手續(xù)及房屋產(chǎn)權(quán)證書，包括但不限于：建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、甲方所得房屋的國有土地使用證（所產(chǎn)生的稅費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)）、房屋所有權(quán)證（所產(chǎn)生的稅費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)）等。除為甲方辦理國有土地使用證、房屋所有權(quán)證所產(chǎn)生的稅費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)外的其他相關(guān)辦證費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)80%、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)20%，甲方提供必要的協(xié)助。

4、房屋修建過程中的一切風(fēng)險責(zé)任均由乙方負(fù)責(zé)。

5、合作開發(fā)的該項目工程由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)落實(shí)工程發(fā)包、設(shè)計單位的發(fā)包及竣工驗(yàn)收等工作。

第五條 物業(yè)交付

1、合作開發(fā)物業(yè)應(yīng)于竣工后交付使用，合作項目應(yīng)取得《建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證書》。

2、合作開發(fā)物業(yè)竣工交付時，甲乙雙方應(yīng)共同參加承包商、設(shè)計單位的竣工驗(yàn)收。

第六條 產(chǎn)權(quán)確認(rèn)與產(chǎn)權(quán)過戶

1、本協(xié)議簽署后應(yīng)報送_________（合作項目主管機(jī)關(guān)）審批，以便按本協(xié)議規(guī)定確定合作項目性質(zhì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬，即甲方分得該項目電梯房的負(fù)一樓車庫一半面積（除開設(shè)備用房、公攤、通道等）、及1、2、3、4樓（每層樓的面積應(yīng)在900平方米以內(nèi)以相關(guān)主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計面積為準(zhǔn)）及住房叁套（7樓以下樓層由甲方自選，每套房屋的面積約為100--115平方米）的產(chǎn)權(quán)，乙方分得整個項目其余部分的產(chǎn)權(quán)。

2、按法律及政策規(guī)定，乙方分得物業(yè)時，相應(yīng)分?jǐn)偟膰型恋貞?yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，即將該片國有土地使用權(quán)人變更為乙方的手續(xù)。此項手續(xù)由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)辦理。

第六條其他約定：甲乙雙方簽字之日，乙方借支付人民幣壹佰萬元（￥100萬元）

給甲方，作為甲方處理所有該項目的遺留問題，該項目正式啟動后此借款自動轉(zhuǎn)換為乙方對甲方的補(bǔ)償款。當(dāng)工程開工時乙方另借款壹佰萬元（￥100萬元）給甲方，此借款在工程竣工驗(yàn)收時歸還，利息按支付。

第七條、違約責(zé)任

違約責(zé)任：方應(yīng)履行本協(xié)議約定的責(zé)任和義務(wù)，任何一方違反本協(xié)

議中的條款均為違約，由違約方向守約方支付人民幣叁佰萬元整（￥300萬元）并賠償守約方由此引起的相關(guān)損失。

八、適用法律及爭議解決

1、本協(xié)議訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中

華人民共和國法律的保護(hù)和管轄。

2、因履行本協(xié)議發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向所在地人民法院起訴。

九、其他

1、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，經(jīng)甲乙雙方簽章之日起生效。協(xié)議生效后，未經(jīng)另一方許可，任何一方不得向外公開本協(xié)議內(nèi)容。

2、本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)雙方共同協(xié)商，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。

甲方：乙方：

法定或授權(quán)代表簽字：法定或授權(quán)代表簽字：

年月日