第一篇：如何做好物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理工作

如何做好物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理工作

一、加強(qiáng)內(nèi)部管理的必要性

我國(guó)物業(yè)管理是伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)運(yùn)而生的。競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力所在，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展時(shí)刻離不開競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，將企業(yè)追求自身經(jīng)濟(jì)效益的內(nèi)在要求和外部競(jìng)爭(zhēng)的壓力變成動(dòng)力，才能不斷提高管理服務(wù)的水平和自身的素質(zhì)，在競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)雨中經(jīng)受考驗(yàn)。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，隨著“建管分離”的實(shí)施和推廣，物業(yè)管理由委托制、終身制變?yōu)橛僧a(chǎn)權(quán)人、使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的聘用制。物業(yè)管理企業(yè)只有通過在市場(chǎng)上公開、公平、合法地競(jìng)爭(zhēng)，才能獲得物業(yè)項(xiàng)目，而這種競(jìng)爭(zhēng)力的核心一方面表現(xiàn)為優(yōu)質(zhì)服務(wù)，另一方面表現(xiàn)為科學(xué)的內(nèi)部管理，非凡是在物業(yè)管理服務(wù)日益化的今天，科學(xué)的內(nèi)部管理更是企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的“殺手锏”。如業(yè)內(nèi)知名企業(yè)萬(wàn)科、中海等，無不具備過硬的內(nèi)部管理。

二、內(nèi)部管理的幾個(gè)主要方面

1.合理的管理制度。

一個(gè)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，必須由人治走向法治，沒有完善的管理制度，就是一個(gè)充斥著散漫與無序的企業(yè)，這種企業(yè)是不可能有戰(zhàn)斗力和競(jìng)爭(zhēng)力的。業(yè)界有人認(rèn)為：“企業(yè)制度都是千篇一律、大同小異”，所以有了也等于沒有，有了也沒有人去執(zhí)行。盡管這是一種片面和錯(cuò)誤的想法，但在一些企業(yè)中卻客觀存在。

事實(shí)上，合理的管理制度是企業(yè)有序發(fā)展的根本保證。物業(yè)管理企業(yè)員工的動(dòng)力在于把質(zhì)量管理指標(biāo)層層分解到班組，個(gè)人，通過將其完成的結(jié)果與工資、獎(jiǎng)金和懲罰掛鉤，讓服務(wù)、價(jià)格有機(jī)地結(jié)合起來，企業(yè)才能在科學(xué)的內(nèi)部管理的軌道上持續(xù)發(fā)展。

2．企業(yè)文化。

企業(yè)要生存和發(fā)展，除了要有外在“血肉之軀”，還必須要有“內(nèi)在靈魂”，這個(gè)靈魂就是企業(yè)文化。看一個(gè)企業(yè)有什么樣的文化，是真文化還是口頭文化，從這個(gè)企業(yè)員工的神態(tài)和氣質(zhì)就可以看出來。企業(yè)文化良好的企業(yè)員工一定具有端莊、高雅的優(yōu)越氣質(zhì)，就像五星級(jí)酒店與三星級(jí)的員工，從氣質(zhì)上就可以看得出來。

簡(jiǎn)單地說：“企業(yè)文化就是要培養(yǎng)員工在企業(yè)的一種優(yōu)越感，有這種優(yōu)越感才有熱情與激情”。目前物業(yè)管理企業(yè)的員工多半學(xué)歷不太高，他們往往有一種自卑感。很多物業(yè)管理從業(yè)者都唯唯諾諾，感覺業(yè)主就是主人，而自己是仆人。說話低聲下氣，做事畏首畏尾，碰到違反小區(qū)規(guī)定的行為，往往是息事寧人，殊不知越是這樣越被業(yè)主瞧不起。不自信的員工是不可能得到業(yè)主的尊重的。

作為物業(yè)管理企業(yè)，不管企業(yè)大小與否，待遇優(yōu)厚與否，都要以自身的獨(dú)特文化和理念

去激勵(lì)員工，讓他們感到在這個(gè)企業(yè)工作是優(yōu)越的，這樣他們就會(huì)以高昂的熱情和積極的工作態(tài)度面對(duì)業(yè)主。

3.員工關(guān)懷。

一個(gè)企業(yè)只有擁有一支同心同德的員工隊(duì)伍，才能經(jīng)受風(fēng)霜雨雪的考驗(yàn)。但在現(xiàn)實(shí)中，很多物業(yè)管理企業(yè)的管理者不懂得物業(yè)管理與業(yè)主是“魚”和“水”的關(guān)系，同時(shí)，也把員工與企業(yè)的關(guān)系，看成是簡(jiǎn)單的勞務(wù)關(guān)系，工作中只有指責(zé)沒有指導(dǎo)，只有教訓(xùn)沒有教育。沒有弄明白員工也是企業(yè)的主人、沒有員工就沒有企業(yè)存在的道理。員工是具體工作的一線執(zhí)行者，直接為業(yè)主提供服務(wù)。企業(yè)只有服務(wù)好員工，員工才會(huì)服務(wù)好業(yè)主。

事實(shí)上，物業(yè)管理企業(yè)的員工經(jīng)常遭受到一些委屈，他們心里時(shí)常布滿委屈、郁悶，但由于工作的性質(zhì)，他們都得默默地忍受著，所以物業(yè)管理企業(yè)更應(yīng)該關(guān)懷自己的員工。那么如何進(jìn)行員工關(guān)懷呢？員工關(guān)懷就是“給他鮮花給他夢(mèng)”。給他們鮮花就是給他們尊重，讓他們參與公司的管理，他們就會(huì)自覺自愿地成為企業(yè)的主人；給他們夢(mèng)就是給他們希望，讓他們明白這是成長(zhǎng)的代價(jià)，他們就會(huì)滿懷熱情，布滿希望，得到成長(zhǎng)。曾仕強(qiáng)在《中國(guó)式管理》中提出，管理就是修己安人的過程，物業(yè)管理更是如此。物業(yè)管理企業(yè)就是以修為內(nèi)部管理來服務(wù)好業(yè)主，沒有堅(jiān)實(shí)的內(nèi)部管理就不可能有好的服務(wù)，沒有好的服務(wù)就不可能有企業(yè)的發(fā)展。

三、寓管理于服務(wù)

麥當(dāng)勞在2005年度全球品牌排行榜中名列第四，很多人不禁會(huì)問：“簡(jiǎn)單的漢堡、炸雞腿、可樂成就了如此輝煌的品牌，它成功的秘訣到底在哪里？它的競(jìng)爭(zhēng)力到底來自哪里？”。麥當(dāng)勞的成功與它的前瞻力、敏銳度和擅長(zhǎng)抓住顧客的心理有關(guān)，但更重要的是它統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。這從它產(chǎn)品品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)人員服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、店面裝修的標(biāo)準(zhǔn)、清潔衛(wèi)生的標(biāo)準(zhǔn)都可以看得出來?？梢赃@樣說，一個(gè)企業(yè)一旦具備了這種標(biāo)準(zhǔn)，它就擁有了優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力。

那么標(biāo)準(zhǔn)是如何建立的呢？標(biāo)準(zhǔn)來自長(zhǎng)期的細(xì)節(jié)堅(jiān)持與一絲不茍的執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，技術(shù)優(yōu)勢(shì)不是很明顯，硬件方面也基本上差不多，要害的差異在于細(xì)節(jié)的堅(jiān)持與一絲不茍的執(zhí)行，這就是服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)要從員工的著裝形象、技術(shù)技能、工程維修、客服服務(wù)、安全保衛(wèi)、清潔綠化等諸多細(xì)節(jié)方面建立，然后在實(shí)際的工作中不斷的培訓(xùn)和要求，最終達(dá)到統(tǒng)一規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。比如物業(yè)的保修，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)定小修在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，假如在任何情況下都能在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修，這就是一種標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)擁有這種標(biāo)準(zhǔn)，那么它將永遠(yuǎn)立于不敗之地。

物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，這種服務(wù)是管理物業(yè)基礎(chǔ)上的服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)只有認(rèn)真、科學(xué)、積極地去“管理”，才能真正的實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、增值，才能做好服務(wù)，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

第二篇：淺談如何做好物業(yè)管理公司的員工管理工作

淺談如何做好物業(yè)管理公司的員工管理工作

一、個(gè)人對(duì)“管理工作”的理解

如何管理好自己的員工，這是作為每一個(gè)管理者都應(yīng)該深思熟慮的事情。作為一個(gè)管理者，首先要知道何為管理，管理的目的，怎么管理。

管理的定義：在特定環(huán)境下，通過計(jì)劃，組織，領(lǐng)導(dǎo)和控制等行為活動(dòng)，對(duì)組織所擁有的資源進(jìn)行有效整合，以達(dá)到組織目標(biāo)的過程。我認(rèn)為管理可以從字面進(jìn)行定義：就是管的要有道理。確切地知道要?jiǎng)e人去做什么，用什么方法去做更好。

管理的目的：任何領(lǐng)域的管理目的，都是為了“更有效”地實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即追求最佳效率和效果,使組織以盡量少的資源而盡可能多地完成預(yù)期的合乎要求的目的.怎么管理：

第一：要重視員工。為什么要重視員工？我個(gè)人認(rèn)為：管理者即使再有能力也沒有用，因?yàn)轭櫩退J(rèn)識(shí)的通常都是面前的員工，而不是主管。在舊的觀念里面，通常是管理層來管理一家公司，但新的觀念認(rèn)為，應(yīng)該讓員工參與決策和管理。特別是服務(wù)行業(yè)，酒店的飲食風(fēng)味都是有管理者精心設(shè)計(jì)，那么為什么有的口味受歡迎而有的不受歡迎呢？這是因?yàn)樵谑袌?chǎng)中消費(fèi)者有不同的看法，設(shè)計(jì)者未能抓住消費(fèi)者的不同喜好。所以盡管管理者在做決策，但是實(shí)際上市場(chǎng)的反應(yīng)可能并不是這樣。而員工直接面對(duì)顧客，應(yīng)該是讓員工去參與決策，管理者只是分配資源，而不是什么事情都由管理者來主導(dǎo)，這是所謂重視員工的一個(gè)原則。

第二：提搞員工的積極性。員工積極性到底是什么？正確的認(rèn)識(shí)是：?jiǎn)T工主動(dòng)付出智慧的意愿和行動(dòng)。也就是說，員工在工作過程中能夠主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，說明他有積極性。然而積極性的前提是：首先，管理者必須保障員工的基本權(quán)利，按勞動(dòng)法要求給予員工基本生活環(huán)境和條件。沒有了這一點(diǎn)，提高員工積極性就只能是不能實(shí)現(xiàn)的良好愿望。

其次，管理者必須設(shè)法培養(yǎng)員工的自尊，處處體現(xiàn)以人為本的管理原則。很顯然，一個(gè)積極向上的人首先應(yīng)該是一個(gè)自尊的人。很多管理者錯(cuò)以為，基層員工的需求層次低，只要在金錢上予以基本滿足，是否尊重并不重要。這種認(rèn)識(shí)以及由此派生出來的管理制度和管理行為極大地傷害了員工的自尊，是十分有害的。第三：人性化管理。

1公道

公道就是公平，要求領(lǐng)導(dǎo)對(duì)員工一視同仁，不管親屬，不管有無后臺(tái)。領(lǐng)導(dǎo)者是否公平對(duì)待員工對(duì)你領(lǐng)導(dǎo)者管理員工是有很大關(guān)系的。2 信任 “用人不疑，疑人不用”，你的員工既然跟著你，你就要信任你的員工。信任是一種力量，它能夠激發(fā)人的潛能，使事情發(fā)生預(yù)想不到的變化。再?gòu)?qiáng)勢(shì)的領(lǐng)導(dǎo)人，總有照顧不到的角落，只有充分授權(quán)，把有能力的人充實(shí)到各個(gè)崗位上，讓他們隨時(shí)隨地行使權(quán)力，做出符合市場(chǎng)規(guī)律和企業(yè)文化要求的正確決策，企業(yè)才會(huì)高效運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣的企業(yè)才有生命力。信任能增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)精神。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨加劇，任何企業(yè)要想立于不敗之地，都需要有一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)來支持企業(yè)發(fā)展。如果沒有信任，張三的思路、想法不會(huì)與李四分享，李四有好的創(chuàng)意，也不會(huì)告訴王五，最后，誰(shuí)也不能成功。用人不疑才能凝聚人心，要把眾人的智慧和力量凝聚起來，就需要高度的信任。3 尊重 尊重員工，不僅僅要尊重員工的人格和各種需要，也包括尊重員工的辛勤勞動(dòng)。尊重是相互的，不要在下屬面前擺出一副我比你強(qiáng)的氣勢(shì)，離開了下屬你什么都不是。作為領(lǐng)導(dǎo)的你要深切認(rèn)識(shí)到在你的團(tuán)隊(duì)中，每一個(gè)人都是很重要的。盡管他們的工作業(yè)績(jī)有所差別，但那只是暫時(shí)的。領(lǐng)導(dǎo)在下命令時(shí)不妨考慮這樣做，“你認(rèn)為這樣行嗎?”這種建議性的指令方式，將會(huì)使你的員工有一種身居某個(gè)重要位置的感覺并會(huì)對(duì)問題產(chǎn)生足夠的重視。第四：管理者應(yīng)該提高自己的管理水平。

作為一個(gè)管理者你要時(shí)刻問問自己：為什么我能做經(jīng)理，為什么他們要聽我的安排？那是因?yàn)槲覀儽认聦俣亩?，理解力?qiáng)，思考問題比較全面，能更好的從公司角度出發(fā)考慮問題，也是因?yàn)榇蠹曳悖阏f的話做的事情大家心服口服，愿意聽你的領(lǐng)導(dǎo)，服從你的指揮。能做到這一點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累和沉淀，需要我們了解的懂得的更多。所以作為一個(gè)管理者必須時(shí)時(shí)刻刻提高自己，充實(shí)自己。

如何才能管理好員工，總的來說：帶人要帶心,所以用心去帶你的部屬,激勵(lì)部屬,讓他能夠變成自主的丶心甘情愿的為你做事,這才是一個(gè)好的管理人員。

二、物業(yè)公司員工管理工作的理解

1、物業(yè)公司工作的特性

物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個(gè)方面來搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。

尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。

優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。

2、物業(yè)公司管理員工理念及員工服務(wù)理念

團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理（1）、隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。

（2）、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。（3）、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。本人覺得以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式，能夠更好的保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。

“真切付出、心靈交匯”的服務(wù)理念，從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。

2、物業(yè)公司員工工作環(huán)境的特性

物業(yè)管理的概念決定了員工工作環(huán)境的特性。物業(yè)管理定義：是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

3、對(duì)物業(yè)公司員工的工作要求 第一條

基本準(zhǔn)則

（1）、員工必須遵守中華人民共和國(guó)各項(xiàng)法律法規(guī)。（2）、員工必須遵守“勞動(dòng)合同”中的各項(xiàng)規(guī)定。（3）、在代表公司的各項(xiàng)活動(dòng)中，員工必須維護(hù)公司榮譽(yù)與利益。（4）、每位員工都應(yīng)在工作中積極進(jìn)取、嚴(yán)于自律、不斷提升個(gè)人工作技能和技巧。

（5）、公司提倡互相信任的工作氛圍，員工之間應(yīng)該相互尊敬、相互信任。

（6）、員工應(yīng)積極參與公司組織的各種有益（文體、社會(huì)）活動(dòng)。第二條

職責(zé)權(quán)限

（1）、員工除本職日常業(yè)務(wù)（工作）外，未經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)或批準(zhǔn)，不得從事下列活動(dòng)：

以公司名義考察、談判、簽約； 以公司名義提供擔(dān)保、證明；

以公司名義對(duì)新聞媒介發(fā)表意見、消息； 代表公司出席公眾活動(dòng)。

（2）、每位員工的工作必須對(duì)上級(jí)和下級(jí)負(fù)責(zé)，無下級(jí)的員工對(duì)客戶及相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域負(fù)責(zé)。

（3）、員工可以在不與公司利益發(fā)生沖突的前提下，從事合法投資活動(dòng)。但禁止下列情形的個(gè)人投資： 投資于公司的客戶或業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的活動(dòng)； 以職務(wù)之便向投資對(duì)象提供利益的活動(dòng)； 以直系親屬名義從事上述投資活動(dòng)。第三條

日常工作

（1）、員工在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，應(yīng)堅(jiān)持合法、正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)道德。不準(zhǔn)索取或者收受相關(guān)業(yè)務(wù)往來單位（客戶）的酬金（回扣），否則將構(gòu)成受賄；反對(duì)以賄賂或其它不正當(dāng)手段取得不正當(dāng)利益。

（2）、員工不得挪用公款謀求個(gè)人利益或?yàn)樗酥\取利益，否則依法追究其刑事責(zé)任。

（3）、員工在對(duì)外業(yè)務(wù)往來中，接受相關(guān)單位（客戶）禮品（傭金），應(yīng)按公司有關(guān)禮品管理制度上繳公司。

（4）、員工在對(duì)外業(yè)務(wù)往來中，不得參加違反法律法規(guī)及社會(huì)公德的活動(dòng)。

（5）、為維護(hù)公司形象，除周未可著休閑裝外，平常工作日著正式服裝。

（6）、工作時(shí)間內(nèi)員工應(yīng)堅(jiān)守崗位，須暫時(shí)離開時(shí)應(yīng)與同事交代；離開公司外出，應(yīng)向部門負(fù)責(zé)人說明。（7）、維護(hù)清潔、整齊的辦公環(huán)境，提高工作效率。不在辦公區(qū)內(nèi)高聲喧嘩、不隨地吐痰、不亂扔紙屑。

（8）、上班時(shí)間使用電話應(yīng)注意禮貌，語(yǔ)言簡(jiǎn)明扼要。第四條

保密制度

（1）、員工必須妥善保管公司機(jī)密文件及內(nèi)部資料。機(jī)密文件和資料不得擅自復(fù)印，未經(jīng)特許，不得帶出公司。

（2）、機(jī)密文件和資料無需保留時(shí)，必須用碎紙機(jī)粉碎銷毀。（3）、員工未經(jīng)公司授權(quán)或批準(zhǔn)，不準(zhǔn)對(duì)外提供標(biāo)有密級(jí)的公司文件以及其它未經(jīng)公開的經(jīng)營(yíng)狀況、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等資料、信息。(4）、每位員工應(yīng)對(duì)自己使用的電腦的信息安全負(fù)責(zé)。

4、物業(yè)公司員工管理人事架構(gòu)設(shè)置 物業(yè)公司員工服務(wù)的性質(zhì)和服務(wù)方式

服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

（一）是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)：

①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；

②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；

③環(huán)境衛(wèi)生的管理；

④綠化管理；

⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；

⑥車輛道路管理；

⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；

（二）是針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：

①日常生活類；

②商業(yè)服務(wù)類；

③文化、教育、衛(wèi)生、體育類；

④金融服務(wù)類；

⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；

⑥社會(huì)福利類；

（三）是委托性的特約服務(wù)： 物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

以上是我對(duì)管理好物業(yè)員工的一點(diǎn)淺談，不足之處請(qǐng)王經(jīng)理指導(dǎo)，批評(píng)！

第三篇：淺談如何做好物業(yè)管理公司的員工管理工作

淺談如何做好物業(yè)管理公司的員工管理工作

一、個(gè)人對(duì)“管理工作”的理解

如何管理好自己的員工，這是作為每一個(gè)管理者都應(yīng)該深思熟慮的事情。作為一個(gè)管理者，首先要知道何為管理，管理的目的，怎么管理。

管理的定義：在特定環(huán)境下，通過計(jì)劃，組織，領(lǐng)導(dǎo)和控制等行為活動(dòng)，對(duì)組織所擁有的資源進(jìn)行有效整合，以達(dá)到組織目標(biāo)的過程。我認(rèn)為管理可以從字面進(jìn)行定義：就是管的要有道理。確切地知道要?jiǎng)e人去做什么，用什么方法去做更好。管理的目的：任何領(lǐng)域的管理目的，都是為了“更有效”地實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即追求最佳效率和效果,使組織以盡量少的資源而盡可能多地完成預(yù)期的合乎要求的目的.怎么管理：

第一：要重視員工。為什么要重視員工？我個(gè)人認(rèn)為：管理者即使再有能力也沒有用，因?yàn)轭櫩退J(rèn)識(shí)的通常都是面前的員工，而不是主管。在舊的觀念里面，通常是管理層來管理一家公司，但新的觀念認(rèn)為，應(yīng)該讓員工參與決策和管理。特別是服務(wù)行業(yè)，酒店的飲食風(fēng)味都是有管理者精心設(shè)計(jì)，那么為什么有的口味受歡迎而有的不受歡迎呢？這是因?yàn)樵谑袌?chǎng)中消費(fèi)者有不同的看法，設(shè)計(jì)者未能抓住消費(fèi)者的不同喜好。所以盡管管理者在做決策，但是實(shí)際上市場(chǎng)的反應(yīng)可能并不是這樣。而員工直接面對(duì)顧客，應(yīng)該是讓員工去參與決策，管理者只是分配資源，而不是什么事情都由管理者來主導(dǎo)，這是所謂重視員工的一個(gè)原則。第二：提搞員工的積極性。員工積極性到底是什么？正確的認(rèn)識(shí)是：?jiǎn)T工主動(dòng)付出智慧的意愿和行動(dòng)。也就是說，員工在工作過程中能夠主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，說明他有積極性。然而積極性的前提是：首先，管理者必須保障員工的基本權(quán)利，按勞動(dòng)法要求給予員工基本生活環(huán)境和條件。沒有了這一點(diǎn)，提高員工積極性就只能是不能實(shí)現(xiàn)的良好愿望。

其次，管理者必須設(shè)法培養(yǎng)員工的自尊，處處體現(xiàn)以人為本的管理原則。很顯然，一個(gè)積極向上的人首先應(yīng)該是一個(gè)自尊的人。很多管理者錯(cuò)以為，基層員工的需求層次低，只要在金錢上予以基本滿足，是否尊重并不重要。這種認(rèn)識(shí)以及由此派生出來的管理制度和管理行為極大地傷害了員工的自尊，是十分有害的。

第三：人性化管理。公道 公道就是公平，要求領(lǐng)導(dǎo)對(duì)員工一視同仁，不管親屬，不管有無后臺(tái)。領(lǐng)導(dǎo)者是否公平對(duì)待員工對(duì)你領(lǐng)導(dǎo)者管理員工是有很大關(guān)系的。信任 “用人不疑，疑人不用”，你的員工既然跟著你，你就要信任你的員工。信任是一種力量，它能夠激發(fā)人的潛能，使事情發(fā)生預(yù)想不到的變化。再?gòu)?qiáng)勢(shì)的領(lǐng)導(dǎo)人，總有照顧不到的角落，只有充分授權(quán)，把有能力的人充實(shí)到各個(gè)崗位上，讓他們隨時(shí)隨地行使權(quán)力，做出符合市場(chǎng)規(guī)律和企業(yè)文化要求的正確決策，企業(yè)才會(huì)高效運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣的企業(yè)才有生命力。信任能增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)精神。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨加劇，任何企業(yè)要想立于不敗之地，都需要有一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)來支持企業(yè)發(fā)展。如果沒有信任，張三的思路、想法不會(huì)與李四分享，李四有好的創(chuàng)意，也不會(huì)告訴王五，最后，誰(shuí)也不能成功。用人不疑才能凝聚人心，要把眾人的智慧和力量凝聚起來，就需要高度的信任。尊重 尊重員工，不僅僅要尊重員工的人格和各種需要，也包括尊重員工的辛勤勞動(dòng)。尊重是相互的，不要在下屬面前擺出一副我比你強(qiáng)的氣勢(shì)，離開了下屬你什么都不是。作為領(lǐng)導(dǎo)的你要深切認(rèn)識(shí)到在你的團(tuán)隊(duì)中，每一個(gè)人都是很重要的。盡管他們的工作業(yè)績(jī)有所差別，但那只是暫時(shí)的。領(lǐng)導(dǎo)在下命令時(shí)不妨考慮這樣做，“你認(rèn)為這樣行嗎?”這種建議性的指令方式，將會(huì)使你的員工有一種身居某個(gè)重要位置的感覺并會(huì)對(duì)問題產(chǎn)生足夠的重視。第四：管理者應(yīng)該提高自己的管理水平。

作為一個(gè)管理者你要時(shí)刻問問自己：為什么我能做經(jīng)理，為什么他們要聽我的安排？那是因?yàn)槲覀儽认聦俣亩?，理解力?qiáng)，思考問題比較全面，能更好的

從公司角度出發(fā)考慮問題，也是因?yàn)榇蠹曳?，你說的話做的事情大家心服口服，愿意聽你的領(lǐng)導(dǎo)，服從你的指揮。能做到這一點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累和沉淀，需要我們了解的懂得的更多。所以作為一個(gè)管理者必須時(shí)時(shí)刻刻提高自己，充實(shí)自己。

如何才能管理好員工，總的來說：帶人要帶心,所以用心去帶你的部屬,激勵(lì)部屬,讓他能夠變成自主的、心甘情愿的為你做事,這才是一個(gè)好的管理人員。

二、物業(yè)公司員工管理工作的理解

1、物業(yè)公司工作的特性

物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作。

舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個(gè)方面來搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。

尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用場(chǎng)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。

2、物業(yè)公司管理員工理念及員工服務(wù)理念

團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理

（1）、隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。“企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。

（2）、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。

（3）、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。本人覺得以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式，能夠更好的保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。

“真切付出、心靈交匯”的服務(wù)理念，從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。

2、物業(yè)公司員工工作環(huán)境的特性

物業(yè)管理的概念決定了員工工作環(huán)境的特性。物業(yè)管理定義：是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

3、對(duì)物業(yè)公司員工的工作要求 第一條

基本準(zhǔn)則

（1）、員工必須遵守中華人民共和國(guó)各項(xiàng)法律法規(guī)。（2）、員工必須遵守“勞動(dòng)合同”中的各項(xiàng)規(guī)定。

（3）、在代表公司的各項(xiàng)活動(dòng)中，員工必須維護(hù)公司榮譽(yù)與利益。

（4）、每位員工都應(yīng)在工作中積極進(jìn)取、嚴(yán)于自律、不斷提升個(gè)人工作技能和技巧。

（5）、公司提倡互相信任的工作氛圍，員工之間應(yīng)該相互尊敬、相互信任。（6）、員工應(yīng)積極參與公司組織的各種有益（文體、社會(huì)）活動(dòng)。第二條

職責(zé)權(quán)限

（1）、員工除本職日常業(yè)務(wù)（工作）外，未經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)或批準(zhǔn)，不得從事下列活動(dòng)：

以公司名義考察、談判、簽約； 以公司名義提供擔(dān)保、證明；

以公司名義對(duì)新聞媒介發(fā)表意見、消息； 代表公司出席公眾活動(dòng)。

（2）、每位員工的工作必須對(duì)上級(jí)和下級(jí)負(fù)責(zé)，無下級(jí)的員工對(duì)客戶及相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域負(fù)責(zé)。

（3）、員工可以在不與公司利益發(fā)生沖突的前提下，從事合法投資活動(dòng)。但禁止下列情形的個(gè)人投資：

投資于公司的客戶或業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的活動(dòng)； 以職務(wù)之便向投資對(duì)象提供利益的活動(dòng)；

以直系親屬名義從事上述投資活動(dòng)。第三條

日常工作

（1）、員工在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，應(yīng)堅(jiān)持合法、正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)道德。不準(zhǔn)索取或者收受相關(guān)業(yè)務(wù)往來單位（客戶）的酬金（回扣），否則將構(gòu)成受賄；反對(duì)以賄賂或其它不正當(dāng)手段取得不正當(dāng)利益。

（2）、員工不得挪用公款謀求個(gè)人利益或?yàn)樗酥\取利益，否則依法追究其刑事責(zé)任。

（3）、員工在對(duì)外業(yè)務(wù)往來中，接受相關(guān)單位（客戶）禮品（傭金），應(yīng)按公司有關(guān)禮品管理制度上繳公司。

（4）、員工在對(duì)外業(yè)務(wù)往來中，不得參加違反法律法規(guī)及社會(huì)公德的活動(dòng)。（5）、為維護(hù)公司形象，除周未可著休閑裝外，平常工作日著正式服裝。（6）、工作時(shí)間內(nèi)員工應(yīng)堅(jiān)守崗位，須暫時(shí)離開時(shí)應(yīng)與同事交代；離開公司外出，應(yīng)向部門負(fù)責(zé)人說明。

（7）、維護(hù)清潔、整齊的辦公環(huán)境，提高工作效率。不在辦公區(qū)內(nèi)高聲喧嘩、不隨地吐痰、不亂扔紙屑。

（8）、上班時(shí)間使用電話應(yīng)注意禮貌，語(yǔ)言簡(jiǎn)明扼要。第四條

保密制度

（1）、員工必須妥善保管公司機(jī)密文件及內(nèi)部資料。機(jī)密文件和資料不得擅自復(fù)印，未經(jīng)特許，不得帶出公司。

（2）、機(jī)密文件和資料無需保留時(shí)，必須用碎紙機(jī)粉碎銷毀。

（3）、員工未經(jīng)公司授權(quán)或批準(zhǔn)，不準(zhǔn)對(duì)外提供標(biāo)有密級(jí)的公司文件以及其它未經(jīng)公開的經(jīng)營(yíng)狀況、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等資料、信息。

(4）、每位員工應(yīng)對(duì)自己使用的電腦的信息安全負(fù)責(zé)。

4、物業(yè)公司員工管理人事架構(gòu)設(shè)置 5 物業(yè)公司員工服務(wù)的性質(zhì)和服務(wù)方式

服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

（一）是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)：

①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；

②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；

③環(huán)境衛(wèi)生的管理；

④綠化管理；

⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；

⑥車輛道路管理；

⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；

（二）是針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：

①日常生活類；

②商業(yè)服務(wù)類；

③文化、教育、衛(wèi)生、體育類；

④金融服務(wù)類；

⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；

⑥社會(huì)福利類；

（三）是委托性的特約服務(wù)：

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

第四篇：怎樣做好物業(yè)管理企業(yè)員工管理工作1

怎樣做好物業(yè)管理企業(yè)員工管理工作

人是最有價(jià)值的社會(huì)資源，員工作為一個(gè)企業(yè)唯一能提供競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的潛在力量，是最應(yīng)受到企業(yè)重視的。這一理念對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說尤為重要。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，其所提供的產(chǎn)品就是服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)在提供其產(chǎn)品——服務(wù)時(shí)，“交換”多以人為載體，即服務(wù)的提供者和接受者都是人，這就決定了人——員工，在產(chǎn)品“交換”過程中具有非服務(wù)性行業(yè)所不具有的特殊地位，即物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平的根本途徑只能是通過員工來實(shí)現(xiàn)，因此，員工管理是物業(yè)管理企業(yè)的核心工作。

但是從物業(yè)管理的實(shí)踐看，許多企業(yè)的員工管理卻并不是能夠適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要的。比如在人才流動(dòng)問題上，有資料顯示，在大型物業(yè)管理企業(yè)中高層管理人員和工程技術(shù)人員流動(dòng)率達(dá)到35%，中小型企業(yè)高達(dá)40%，保安人員流動(dòng)率達(dá)到45%。這種人才流動(dòng)性過大、結(jié)構(gòu)不合理的情況已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。如何吸引人才，留住人才，用好人才，已成為每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者及中層管理人員最關(guān)心也是最頭疼的問題。

在《論語(yǔ)》中孔子曾經(jīng)談到一國(guó)之君的用人之道：道千乘之國(guó)，敬事而信，節(jié)用而愛人，使民以時(shí)。其核心就是要愛民，要把國(guó)家的利益和百姓的利益協(xié)調(diào)一致。企業(yè)作為一種社會(huì)組織形式，員工投身其中都是為了個(gè)人的利益和前途，員工管理的惟一的正確做法只能是把員工個(gè)人的利益和前途與企業(yè)的發(fā)展聯(lián)系在一起。企業(yè)越是能尊重員工的個(gè)人利益，員工才能越有主人翁的工作精神。眾所周知，那個(gè)著名的木桶理論：一只木桶能夠裝多少水取決于最短的一塊木板長(zhǎng)度，而不是最長(zhǎng)的那塊。那么對(duì)它進(jìn)一步引申就是，一只木桶能夠裝多少水不僅取決于每一塊木板的長(zhǎng)度，還取決于木板與木板之間結(jié)合的緊密程度。同理，一個(gè)企業(yè)的生存發(fā)展，不僅取決于每一名員工的能力，也取決于員工與員工之間的相互協(xié)作配合。可見，員工管理的核心問題在于對(duì)員工的尊重，在于員工之間的協(xié)調(diào)合作。

那么，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該怎樣開展員工管理工作呢。首先，我們應(yīng)弄清員工管理的內(nèi)容。員工管理按管理內(nèi)容可以分為管理思想、員工招聘、崗位職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)、員工培訓(xùn)和發(fā)展、勞動(dòng)和報(bào)酬、休假、績(jī)效考評(píng)、獎(jiǎng)懲、勞動(dòng)關(guān)系等幾個(gè)部分。這里著重介紹管理思想、員工招聘、績(jī)效考評(píng)和管理技巧四個(gè)方面。

一、管理思想

目前，“員工是企業(yè)的財(cái)富”等員工管理理念可以說已成為物業(yè)管理企業(yè)的共識(shí)，企業(yè)也能努力為員工開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供和諧的企業(yè)環(huán)境。但是，“重使用、輕培養(yǎng)”、缺乏系統(tǒng)的員工管理內(nèi)容和措施的現(xiàn)象，在相當(dāng)多的企業(yè)中仍然存在，員工缺乏愛崗敬業(yè)的主動(dòng)意識(shí)，企業(yè)形不成有效的凝聚力，人才流動(dòng)過頻，嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展。因此，真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)化的員工管理體系，首先應(yīng)解決企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的員工管理理念，樹立正確的管理思想：

1．營(yíng)造一種支持性的人力資源環(huán)境，倡導(dǎo)成員多為集體考慮問題，鼓勵(lì)成員取得的成績(jī)，對(duì)其能力表示信心。

2．培養(yǎng)企業(yè)員工的自豪感，在企業(yè)中營(yíng)造美譽(yù)度良好的企業(yè)文化，滿足員工希望工作在一個(gè)美譽(yù)度良好的企業(yè)的自豪感。

3．讓每一位員工的才能與角色相匹配，清楚自己的工作位置，能根據(jù)工作的需要采取適當(dāng)?shù)男袆?dòng)來完成職責(zé)，具備勝任工作職責(zé)的能力。

4．設(shè)定具有挑戰(zhàn)性的企業(yè)目標(biāo)，這一目標(biāo)應(yīng)使員工認(rèn)識(shí)到只有依靠團(tuán)隊(duì)合作，才能實(shí)現(xiàn)，促成緊密團(tuán)結(jié)的團(tuán)隊(duì)形成。

5．正確的績(jī)效評(píng)估，既要保證與職位的匹配、報(bào)酬、培訓(xùn)等工作的科學(xué)性，又要能夠幫助員工找出自己績(jī)效差的真正原因，激發(fā)員工的潛能。做到階段性評(píng)估和日常管理中的及時(shí)評(píng)估的有機(jī)結(jié)合，科學(xué)地對(duì)員工進(jìn)行考核，判斷其是否稱職，并科學(xué)地支付報(bào)酬，激發(fā)員工的創(chuàng)造力和團(tuán)隊(duì)合作精神。

二、員工招聘

確定并選聘到優(yōu)秀的員工是物業(yè)管理企業(yè)人力資源管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是物業(yè)管理企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得成功的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)確定并選聘優(yōu)秀員工的過程主要包括五個(gè)方面的內(nèi)容，即人力資源規(guī)劃、通過招聘增補(bǔ)員工、通過解聘減少員工、進(jìn)行人員甄選、通過試崗讓新員工與企業(yè)相互適應(yīng)和了解。

1．人力資源規(guī)劃。人力資源規(guī)劃是指物業(yè)管理企業(yè)的管理者在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，為適當(dāng)?shù)膷徫慌鋫溥m當(dāng)數(shù)量和類型的工作人員，并使他們能有效地完成促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)的任務(wù)的過程。物業(yè)管理企業(yè)人力資源規(guī)劃包括三方面的步驟：對(duì)當(dāng)前人力資源的評(píng)估，對(duì)未來人力資源的評(píng)估，制定滿足未來人力資源需要的實(shí)施方案。

（1）對(duì)當(dāng)前人力資源的評(píng)估，是對(duì)企業(yè)現(xiàn)有人力資源的狀況進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)行崗位分析。調(diào)查的目的是為了幫助物業(yè)管理企業(yè)的管理者能夠充分了解現(xiàn)有人員的工作技能；崗位分析的目的是為了確定物業(yè)管理企業(yè)中各崗位的職責(zé)以及履行各崗位所需要的條件。以此為依據(jù)，物業(yè)管理企業(yè)就可以著手編制各崗位的職責(zé)和任職標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)此進(jìn)行人員招聘。對(duì)當(dāng)前人力資源的評(píng)估，在實(shí)際操作中有五種方法。

1）觀察法，直接對(duì)員工的日常工作進(jìn)行觀察或拍成錄像。例如，安排相關(guān)人員對(duì)保安員的日常工作進(jìn)行一段時(shí)間的觀察并進(jìn)行記錄，最后總結(jié)出保安人員的具體工作內(nèi)容。

2）面談法，逐個(gè)或以小組的方式以員工進(jìn)交談。例如，與維修工進(jìn)行交談，讓他們對(duì)日常工作進(jìn)行描述，并對(duì)所描述的內(nèi)容進(jìn)行記錄，從而歸納出維修工崗位所有的工作內(nèi)容。

3）調(diào)查法，讓員工在一份調(diào)查問卷上列出他們所有工作的內(nèi)容。例如，制作一份調(diào)查問卷發(fā)給物管員，讓其列出日常工作的所有內(nèi)容，經(jīng)過整理則可以得到物管員這個(gè)崗位的具體工作內(nèi)容。

4）討論會(huì)，讓對(duì)某項(xiàng)工作有詳細(xì)了解的人員一起確定某個(gè)崗位的具體內(nèi)容。例如，讓物業(yè)管理部的管理人員、物業(yè)管理企業(yè)中負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)督的人員以及其它有關(guān)人員一起對(duì)物業(yè)主管崗位的內(nèi)容進(jìn)行討論，通過討論進(jìn)一步明確物業(yè)主管的工作內(nèi)容是什么。

5）記錄法，讓員工將每天的工作內(nèi)容記錄下來，以供復(fù)閱，同時(shí)整理成崗位職責(zé)材料。例如，讓辦公室文員將每天的工作內(nèi)容進(jìn)行記錄，通過一段時(shí)間的記錄經(jīng)整理后就可得到辦公室文員的具體工作內(nèi)容。

（2）對(duì)未來人力資源的評(píng)估，是指根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃以及經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)對(duì)未來人資源的需求情況進(jìn)行評(píng)估。

（3）制定滿足未來人力資源需要的方案，通過現(xiàn)有人力資源以及未來人力資源的評(píng)估，物業(yè)管理企業(yè)就可以制定滿足未來人力資源需求的行動(dòng)計(jì)劃。如目前哪些崗位的人員多余需要減少員工；哪些崗位的人員缺少需要增加員工；哪些崗位的員工需要提高工作技能以適應(yīng)工作職責(zé)，制定未來的人力資源培訓(xùn)、增減計(jì)劃等。

2．通過招聘增補(bǔ)員工。這主要通過兩條途徑實(shí)現(xiàn)，即內(nèi)部調(diào)整與外部招聘。

（1）內(nèi)部調(diào)整，是物業(yè)管理企業(yè)廣泛采用的一種招聘方式，主要有內(nèi)部提拔、內(nèi)部調(diào)換、內(nèi)部工作輪換、內(nèi)部員工推薦等。

（2）外部招聘，是指物業(yè)管理企業(yè)通過外部渠道招募員工的一種方法。主要有廣告招聘、學(xué)校分配、公共就業(yè)機(jī)構(gòu)、私人就業(yè)機(jī)構(gòu)、臨時(shí)性支援服務(wù)等。其中學(xué)校分配是物業(yè)管理企業(yè)招聘初級(jí)崗位員工的一種較好方式。物業(yè)管理企業(yè)可與有物業(yè)管理專業(yè)的院校建立聯(lián)系，通過聯(lián)合辦學(xué)、設(shè)立獎(jiǎng)學(xué)金、供需見面會(huì)等方式吸引優(yōu)秀學(xué)生畢業(yè)后到企業(yè)工作。

3．通過解聘減少員工。物業(yè)管理企業(yè)因管理范圍減少、放棄服務(wù)、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型以及員工不符合要求等原因還經(jīng)常要面對(duì)解聘員工的問題。常用的解聘方式有解除合同、暫時(shí)解除合同、自然解聘、調(diào)換崗位、縮短工作周、提前退休等。

4．人員甄選。初選一批應(yīng)聘者后，管理者需要采取一定的方法對(duì)其進(jìn)行甄別以確保最合適的人選得到這一職位。這實(shí)際上是一種預(yù)測(cè)行為，預(yù)見聘用哪一位應(yīng)聘者能按照物業(yè)管理企業(yè)的績(jī)效考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)完成工作。常用的甄選手段有申請(qǐng)表、筆試、績(jī)效模擬測(cè)試、面談法和體格檢查等。

（1）申請(qǐng)表，一般包括應(yīng)聘人員的自然狀況、專業(yè)技能、工作經(jīng)歷、就職愿望等基本情況。針對(duì)申請(qǐng)表真實(shí)性一般較低的情況，可采取一些方法增加其有效性。如讓應(yīng)聘者提供

合法有效的證明；要求其對(duì)工作經(jīng)歷中每次離職的原因提供說明文件。

（2）筆試，主要是考核應(yīng)聘者是否具備與所應(yīng)聘崗位相關(guān)的綜合文化素質(zhì)。

（3）績(jī)效模擬測(cè)試，是一種在上崗之前測(cè)試應(yīng)聘人員工作能力的甄選方法，主要包括工作抽樣法和測(cè)評(píng)中心兩種方法。工作抽樣法是通過讓應(yīng)聘人員完成一項(xiàng)工作的某些核心任務(wù)，以測(cè)試應(yīng)聘人員是否具有完成該項(xiàng)工作的能力，如讓應(yīng)聘綠化工作的人員辨認(rèn)各種植物并說明各種植物的維護(hù)要點(diǎn)；測(cè)評(píng)中心是由物業(yè)管理企業(yè)中履行相關(guān)職責(zé)的管理人員、人事管理人員、監(jiān)督管理人員一起成立測(cè)評(píng)中心對(duì)應(yīng)聘者的綜合素質(zhì)進(jìn)行考核的方法，考核的內(nèi)容主要是完成與實(shí)際工作相關(guān)事件的處理能力，如讓應(yīng)聘物業(yè)管理崗位的人員進(jìn)行物業(yè)接管方案的設(shè)計(jì)。

（4）面談法，通過面對(duì)面的提問、交流，考核、甄選應(yīng)聘者的方法。

（5）體格檢查，體格檢查既是確保上崗所應(yīng)具備的基本條件，同時(shí)又能避免給企業(yè)以及企業(yè)員工造成不必要的損失。

5．試崗。確定崗位候選人后，將其安排到相應(yīng)的部門、崗位，讓其熟悉所就職的部門、崗位的過程。試崗的過程也是企業(yè)進(jìn)一步了解該員工是否適合所應(yīng)聘的崗位、是否是企業(yè)所需要的人的過程。試崗的時(shí)間不易過長(zhǎng)，一般來說一至三個(gè)月較為合適。

三、績(jī)效考評(píng)

績(jī)效是個(gè)體的工作表現(xiàn)?？?jī)效考評(píng)是評(píng)價(jià)在某一階段員工對(duì)企業(yè)做出貢獻(xiàn)大小的過程?？?jī)效考評(píng)的目的是確認(rèn)員工工作成績(jī)，改進(jìn)工作方式，提高工作效率和經(jīng)營(yíng)效益。物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性行業(yè)，業(yè)績(jī)主要依賴于人來創(chuàng)造，對(duì)績(jī)效考評(píng)的客觀程度就要求得更為突出?？?jī)效考評(píng)受多重因素的影響，是工作環(huán)境與員工個(gè)人素質(zhì)共同作用的結(jié)果。因此，應(yīng)遵循公開、公平、公正原則；可行性與實(shí)用性原則；積極反饋原則。

績(jī)效考評(píng)方式的選擇直接影響到考評(píng)結(jié)果。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)，一般采取以下幾種考評(píng)方法。

（1）目標(biāo)管理法。制定目標(biāo)時(shí)，首先上下級(jí)之間分別各自制定一個(gè)下級(jí)工作目標(biāo)，然后雙方進(jìn)行溝通協(xié)商，分析目標(biāo)差別的原因，再修改目標(biāo)，再溝通，直到制定的目標(biāo)兩者都能接受，這個(gè)目標(biāo)就成為目標(biāo)管理的期望值。目標(biāo)管理法的特點(diǎn)就在它是上下級(jí)之間充分溝通的過程。目標(biāo)管理法適用崗位較寬，有利于整體績(jī)效管理。

（2）工作記錄法。就是要求員工填寫作業(yè)記錄或表格進(jìn)行考評(píng)的方法。一般用于對(duì)一線員工的評(píng)價(jià)。如對(duì)保潔員工作完成后要求填寫并簽字認(rèn)可規(guī)定其某一時(shí)間內(nèi)具體工作內(nèi)容的作業(yè)表格，管理人員只需要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)某項(xiàng)工作進(jìn)行抽查，并做好檢查記錄，而不需要對(duì)員工整個(gè)工作時(shí)段進(jìn)行監(jiān)控。月底將工作表格和抽查記錄作為員工考評(píng)的主要依據(jù)。

（3）要素評(píng)定法。定性考評(píng)與定量考評(píng)相結(jié)合的評(píng)價(jià)方法，能比較綜合地考評(píng)員工的能力。要素考評(píng)一般用相同的考評(píng)要素，以直接上級(jí)考評(píng)、同級(jí)同事考評(píng)、自我考評(píng)、下級(jí)考評(píng)等不同的考評(píng)方法對(duì)被考評(píng)者進(jìn)行評(píng)定，再將各結(jié)果加權(quán)后進(jìn)行綜合評(píng)定。

如對(duì)保安員考評(píng)內(nèi)容有遵守國(guó)家有關(guān)法律、值班期間遵守勞動(dòng)紀(jì)律、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度、做好詳細(xì)的值班記錄、了解住戶及樓宇的基本情況、為熱情住戶服務(wù)等。保安員的工作考評(píng)方法以工作記錄法為主，利用各種制度表格及出勤記錄、投訴統(tǒng)計(jì)表、管理人員查崗記錄等表格作為考評(píng)保安員的主要依據(jù)。

四、管理技巧

目前，由于物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，加之崗位要求的不斷提升，企業(yè)員工面臨的壓力越來越重，員工心理問題普遍存在，嚴(yán)重影響著個(gè)人績(jī)效及發(fā)展。因此，在員工管理中，要注意管理技巧的有效運(yùn)用，努力構(gòu)建一種和諧的工作氛圍，形成企業(yè)的凝聚力。近幾年來，比較成功的做法主要是情感管理。

情感管理，就是從認(rèn)識(shí)人的情感規(guī)律入手，實(shí)行人性化管理。即在員工管理過程中，以從情感上、心理上調(diào)動(dòng)員工積極性為核心，以對(duì)員工的尊重為基礎(chǔ)，以溝通為主要管理手段，盡量滿足員工的合理需求，達(dá)成企業(yè)的團(tuán)隊(duì)精神，保證個(gè)人與企業(yè)績(jī)效的提高。為此，要樹立人本管理理念，注重企業(yè)環(huán)境建設(shè)，通過完善企業(yè)內(nèi)部的溝通機(jī)制，提高管理者和員工的溝通能力和技巧，為員工營(yíng)造健康和諧、團(tuán)結(jié)向上的工作環(huán)境，消除外部環(huán)境因素對(duì)員工職業(yè)心理健康的不良影響。同時(shí)還要注意加強(qiáng)職業(yè)心理健康評(píng)估和職業(yè)心理健康的宣傳和疏導(dǎo)，幫助員工掌握提高心理素質(zhì)的基本方法，增強(qiáng)對(duì)心理問題的抵抗力，在員工出現(xiàn)心理問題時(shí)，能夠科學(xué)、及時(shí)地進(jìn)行緩解和疏導(dǎo)。另外，在實(shí)踐中，一些打破常規(guī)，以激勵(lì)為核心的具體做法值得嘗試或推廣。

1．實(shí)施個(gè)性化獎(jiǎng)勵(lì)。建立企業(yè)公平獎(jiǎng)勵(lì)系統(tǒng)，讓員工感到付出與所得是對(duì)等的；根據(jù)員工的個(gè)性差異、崗位性質(zhì)進(jìn)行個(gè)性化的獎(jiǎng)勵(lì)，除傳統(tǒng)的加薪、獎(jiǎng)金等物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)方法外，還可運(yùn)用表?yè)P(yáng)、給予參與目標(biāo)設(shè)定和決策機(jī)會(huì)等榮譽(yù)的精神獎(jiǎng)勵(lì)的方法。值得注意的是，以往保密性的薪金獎(jiǎng)勵(lì)，從實(shí)踐中看，并不適合中國(guó)國(guó)情，還是以增加獎(jiǎng)勵(lì)的透明度，更能激勵(lì)員工。

2．善于運(yùn)用目標(biāo)。明確、合適的目標(biāo)可以給員工以激勵(lì)。因此，要為員工設(shè)立與企業(yè)目標(biāo)相一致，在短時(shí)期內(nèi)通過一定努力就可以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，并在目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后確定新的目標(biāo)，使員工個(gè)人的切身利益與企業(yè)利益始終保持高度一致。

3．實(shí)施崗位輪換制。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要有意識(shí)地安排員工崗位輪換，為員工創(chuàng)造條件跨崗位、跨部門工作和發(fā)展。使員工能夠克服工作崗位從一而終的厭倦心理，以全新的感受激發(fā)

學(xué)習(xí)和工作的興趣，促進(jìn)員工多元化能力提高，增進(jìn)合作意識(shí)，提高管理水平。

4．進(jìn)行員工內(nèi)部營(yíng)銷。就是把把員工當(dāng)成是企業(yè)面對(duì)的第一個(gè)市場(chǎng)，通過提供能夠滿足員工需要的工作來吸引、激勵(lì)員工的一種管理方法。主要通過內(nèi)部培訓(xùn)、內(nèi)部授權(quán)和內(nèi)部溝通來實(shí)現(xiàn)。內(nèi)部培訓(xùn)是通過培訓(xùn)使員工清楚自己在企業(yè)的位置及崗位職責(zé)，使自身的能力和素質(zhì)的提高與企業(yè)的需要保持一致；內(nèi)部授權(quán)是通過在一定的職權(quán)范圍內(nèi)授予員工自主選擇權(quán)，來激發(fā)他們的主動(dòng)性和創(chuàng)造性；內(nèi)部溝通就是利用座談會(huì)、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、內(nèi)刊等建立暢通的溝通渠道，創(chuàng)造足夠的溝通機(jī)會(huì)，以創(chuàng)造一種良好的人際關(guān)系。

第五篇：如何做好物業(yè)管理

如何做好物業(yè)管理

今年的春晚小品《鄰居》生動(dòng)地演繹了在我國(guó)大多數(shù)小區(qū)普遍存在的諸多問題，它把物業(yè)管理的一些所作所為表現(xiàn)得淋漓盡致。有觀眾認(rèn)為，業(yè)主們的物業(yè)被物業(yè)管理公司管的漏水的漏水，被盜的被盜，斷了電，缺了氣，原有的喬遷之喜倒變成了煩心事。住進(jìn)小區(qū)后接踵而來的竟是“敲、鑿、鉆”裝修交響曲。水泥、鋼筋、木料、瓷磚等裝修材料隨處可見。敲、鑿、撞、鉆不絕于耳。樓門口，大小的裝修隊(duì)往來穿梭。建筑垃圾到處亂堆，風(fēng)起時(shí)，小區(qū)里沙塵彌漫，完全像一個(gè)大工地。而作為物業(yè)管理者有時(shí)對(duì)大興土木裝修的業(yè)主也徒呼奈何，既沒有罰款的權(quán)力，整治起來也難有實(shí)際措施。

其實(shí)，物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。作為業(yè)主，誰(shuí)都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但在選擇物業(yè)管理公司之前，業(yè)主好像是對(duì)物業(yè)管理無能為力的，其實(shí)不然，物業(yè)應(yīng)該具備硬件、軟件兩方面的條件，才可能搭建好的物業(yè)管理平臺(tái)，簡(jiǎn)單說就是要有完善的設(shè)備、設(shè)施和配套的完美的人性化服務(wù)。選擇好的物業(yè)管理公司固然很重要，但好馬配好鞍，沒有好的物業(yè)（建筑）作基礎(chǔ)，再好的物業(yè)服務(wù)管理手段也不會(huì)讓業(yè)主有如沐春風(fēng)的感覺。

具體說，好的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在以下十個(gè)方面：

１、完善的服務(wù)設(shè)備。

硬件設(shè)施的完好運(yùn)行是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)器設(shè)備（如空調(diào)、電梯）、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等。這些設(shè)備不可或缺，還要不斷提高其科技含量，才能使之始終處于完好狀態(tài)，保證使用得當(dāng)和使用效能。

２、熱情的服務(wù)態(tài)度。

物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人，所以在服務(wù)中要一切從“以人為本”這個(gè)基本原則出發(fā)，管理公司的員工應(yīng)發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主、客戶熱情服務(wù)，做到文明禮貌、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、動(dòng)作雅觀。３、嫻熟的服務(wù)技能。

服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)，管理人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)和專業(yè)知識(shí)。這樣才能使物業(yè)服務(wù)得心應(yīng)手，事半功倍。

４、齊全的服務(wù)項(xiàng)目。

在做好物業(yè)管理綜合服務(wù)所包含的必要內(nèi)容之外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，使業(yè)主享受到盡善盡美的服務(wù)。這就要求物業(yè)有提升的空間，可以根據(jù)業(yè)主的生活需求有完善的余地。

５、靈活的服務(wù)方式。

物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為業(yè)主著想，努力為業(yè)主提供各種靈活的服務(wù)方式，盡可能在辦事手續(xù)、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給業(yè)主提供方便。

６、規(guī)范的服務(wù)程序。

服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它是物業(yè)管理重要內(nèi)容之一。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，緊急情況處理程序則能體現(xiàn)在事故隱患中能有效、及時(shí)進(jìn)行處置，保證業(yè)主人身安全和物業(yè)財(cái)產(chǎn)安全。

７、統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)公司保證服務(wù)水平的具體表現(xiàn)。如禮儀標(biāo)準(zhǔn)、入室清潔標(biāo)準(zhǔn)、入室維修標(biāo)準(zhǔn)、綠化標(biāo)準(zhǔn)等，從中體現(xiàn)出物業(yè)公司從業(yè)人員待人接物和工作要求的一致性以及展現(xiàn)給業(yè)主清潔美觀的衛(wèi)生環(huán)境等。

８、合理的服務(wù)收費(fèi)。

物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，但物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)高于政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也應(yīng)以滿足業(yè)主需要為目的，不可亂收費(fèi)或收費(fèi)多服務(wù)少等。

９、健全的服務(wù)制度。

物業(yè)管理應(yīng)制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為業(yè)主、客戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。

１０、快速的服務(wù)效率。

服務(wù)效率是向業(yè)主、客戶提供服務(wù)的時(shí)限，管理公司應(yīng)盡量提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。

河北省第一例鋼結(jié)構(gòu)建筑――先天下，在設(shè)計(jì)之初就考慮到要為物業(yè)管理提供方便和高效的設(shè)施、設(shè)備等硬件，同時(shí)為物業(yè)服務(wù)提供配套的智能化管理系統(tǒng)，為物業(yè)管理提供一個(gè)高效、優(yōu)質(zhì)、便捷的平臺(tái)。

先天下住宅的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾方面：

１、精裝修交房。

解決了裝修擾民的最大問題，使業(yè)主入住時(shí)能夠一步到位，不用再花費(fèi)時(shí)間和精力用于裝修，也不會(huì)再因?yàn)檠b修而侵害其它業(yè)主的權(quán)益，為業(yè)主創(chuàng)造了和諧共融的良好氛圍，使業(yè)主能夠開心入住，不用擔(dān)心入住后幾個(gè)月隨之而來的裝修交響曲。

２、節(jié)能型設(shè)計(jì)。

先天下采用了目前國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的墻體—ALC（輕質(zhì)蒸壓混凝土）砌塊，較普通的混凝土砌塊在節(jié)能方面有更好的表現(xiàn)，窗戶采用中空玻璃節(jié)能窗，保溫、隔音、節(jié)能、防塵。屋頂保溫采用擠塑板。采暖制冷采用戶式中央空調(diào)系統(tǒng)，每個(gè)房間單獨(dú)設(shè)置風(fēng)機(jī)盤管，可實(shí)現(xiàn)分室溫度控制，控制靈活，節(jié)約能源。分質(zhì)供水降低飲用水成本，節(jié)約能源。采用3-6升節(jié)水型衛(wèi)生潔具。樓梯、電梯間選擇聲光控制燈具，客廳選擇可調(diào)節(jié)功率燈具，有效節(jié)省電能。

３、高舒適設(shè)施。

先天下住宅中配備分戶式中央空調(diào)，還有２４小時(shí)熱水，達(dá)到純凈水標(biāo)準(zhǔn)的直飲水，這些使業(yè)主隨時(shí)可以享受到春天般的沐浴和溫暖。分戶式中央空調(diào)讓業(yè)主在采暖期沒有到來之前，已經(jīng)可以提前享受到集中供熱的和煦暖意。直飲水與國(guó)際生活接軌，不用再受到桶裝水送水和換水的煩擾。

４、智能化管理。

先天下設(shè)有樓宇可視對(duì)講及安居防范系統(tǒng)、保安閉路監(jiān)視系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等，保證小區(qū)的安全。按歐美流行車道設(shè)計(jì)車輛入口，大緩坡、直通道，停車場(chǎng)管理系統(tǒng)可以有效避免陌生的車輛進(jìn)入。

５、人性化配套。

先天下住宅中采用兩梯兩戶、每戶一個(gè)車位的設(shè)計(jì)，為業(yè)主提供了最大程度的便捷，業(yè)主在停車位停車后直接即可坐電梯到戶，減少了不必要的行路和等電梯的時(shí)間，為業(yè)主提供了尊貴的服務(wù)。

用心做好每一分，在先天下，物業(yè)已經(jīng)搭建了良好的硬件平臺(tái)，再輔以高效優(yōu)質(zhì)的軟件服務(wù)，相信先天下一定會(huì)建設(shè)成為一個(gè)令業(yè)主滿意的優(yōu)質(zhì)文明小區(qū)。

如何做好物業(yè)管理服務(wù)工作

隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，如何做好物業(yè)管理服務(wù)工作，滿足廣大業(yè)主的需求成為我們物業(yè)公司重點(diǎn)關(guān)注的問題之一。面對(duì)此問題，我們必須正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理不僅包括管理，還包括服務(wù)。重視物的管理，缺乏人性化的服務(wù)，我們就不能有效地滿足業(yè)主的需求；突出服務(wù)，管理不到位，就會(huì)造成管理與服務(wù)工作的脫節(jié)。我們必須發(fā)展的看待一個(gè)問題，只有認(rèn)清管理是物業(yè)公司的根本任務(wù)，服務(wù)是貫穿于整個(gè)物業(yè)管理工作的連線，只有管理與服務(wù)工作兩手抓，才能將我們的物業(yè)管理工作水平真正提高到一個(gè)較高的水平。

服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，業(yè)主的滿意度，是衡量物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。因此，一切服務(wù)工作都應(yīng)圍繞這個(gè)核心。服務(wù)水平的好壞直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意程度、影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)的聲譽(yù)，這就是服務(wù)在我們物業(yè)公司管理中的重要性所在。那如何做好物業(yè)管理服務(wù)工作呢？

一、服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)

要把服務(wù)工作做好，必須提高我們的服務(wù)意識(shí)。也就是要我們清楚地知道物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不是政府的管理機(jī)構(gòu)，是與業(yè)主具有平等關(guān)系的服務(wù)單位，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的協(xié)議是委托服務(wù)協(xié)議。服務(wù)水平作為業(yè)主考核物業(yè)公司的唯一標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)的好，合同可以續(xù)簽，服務(wù)的不好，就會(huì)影響我們續(xù)約。拿我們平時(shí)對(duì)違章停放車輛的管理來說吧，假如安保人員這樣說：“喂，你的車不能停在消防通道上，趕快開走?！保瑢?duì)違章停車的業(yè)主會(huì)按你的要求去做嗎？如果這樣說呢，“對(duì)不起，消防通道禁停放車輛，請(qǐng)您將車停在車位上好嗎?”。相信違章停車的業(yè)主會(huì)很好地配合。也就告訴我們服務(wù)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，會(huì)使我們的物業(yè)管理服務(wù)工作更好的開展。

二、通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提升員工素質(zhì)

學(xué)習(xí)培訓(xùn)是適應(yīng)新工作的過程，同時(shí)，也就是調(diào)動(dòng)積極性的過程。向書本學(xué)習(xí)，向模范學(xué)習(xí)，向先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)、實(shí)踐；再學(xué)習(xí)，再實(shí)踐。對(duì)本職工作積極主動(dòng)，善于發(fā)現(xiàn)問題，認(rèn)真分析、判斷找出原因并妥善處理，把學(xué)習(xí)的專業(yè)知識(shí)、技能，應(yīng)用到實(shí)際服務(wù)中去，經(jīng)過實(shí)踐逐步提高服務(wù)質(zhì)量，不斷提高員工解決問題的綜合能力。

為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主感到滿意，需要一批有工作能力、有較高綜合素質(zhì)的員工。物業(yè)管理服務(wù)工作，看似簡(jiǎn)單，零星瑣碎，實(shí)則涵蓋了方方面面的知識(shí)和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。日常安全、消防、保潔、綠化和維修等各項(xiàng)工作，都要具備相關(guān)知識(shí)和動(dòng)手能力，每項(xiàng)工作必須扎扎實(shí)實(shí)落實(shí)到位。如安全保衛(wèi)日常工作中一些細(xì)節(jié)就體現(xiàn)了我們員工的素質(zhì)，需檢查對(duì)方證件時(shí)說：“先生(小姐)，請(qǐng)出示您的證件?！彬?yàn)證完畢，應(yīng)說：“謝謝！”。遇老人或他人提重物說：“先生(小姐)，需要幫助嗎？”，別人感謝時(shí)應(yīng)說：“不用謝，這是我應(yīng)該做的”。我們物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容較多，涉及的工種也較多，為此，與業(yè)主打交道，自身行為的規(guī)范包括服裝服裝統(tǒng)一、舉止文明、態(tài)度和藹、語(yǔ)言親切等，都是我們員工素質(zhì)的體現(xiàn)，同時(shí)也是業(yè)主衡量物業(yè)公司服務(wù)水平高低的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。擁有一支業(yè)務(wù)水平高、自身素質(zhì)強(qiáng)的管理隊(duì)伍，需切我們不斷地學(xué)習(xí)培訓(xùn)、實(shí)踐。

三、建立明確、合理的責(zé)任制，增強(qiáng)管理協(xié)作能力

目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要每個(gè)部門、每位員工發(fā)揮積極性。目標(biāo)應(yīng)落實(shí)到各部門、個(gè)人目標(biāo)上。因此，賦予每位員工明確的工作任務(wù)和責(zé)任，制定具體、明確、嚴(yán)格的考核辦法，使責(zé)、權(quán)、利有機(jī)統(tǒng)一起來，就可以保證目標(biāo)任務(wù)的落實(shí)和完成。并有效地引導(dǎo)員工的行為方向。責(zé)任制度必須系統(tǒng)周密，每一層次、每一部門、每一個(gè)人都應(yīng)納入各個(gè)相應(yīng)責(zé)任制度，目標(biāo)要逐級(jí)分解落實(shí)，體現(xiàn)合理分工協(xié)作。大家團(tuán)結(jié)協(xié)作，工作有落實(shí)，服務(wù)質(zhì)量自然也就有了保障。

四、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通

我們物業(yè)公司搞好服務(wù)的另一個(gè)關(guān)鍵，就要在提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系，聽取他們意見。了解他們的需要，對(duì)我們物業(yè)公司有哪些意見和建議。解決好業(yè)主問題并及時(shí)給予回復(fù)，讓業(yè)主知道我們物業(yè)公司在時(shí)時(shí)刻刻的關(guān)心著他們。這樣既能了解業(yè)主的需求，又能拉近雙方的關(guān)系，做到相互支持、相互理解。

以上是我通過學(xué)習(xí)、實(shí)踐對(duì)如何做好物業(yè)管理服務(wù)工作的一些見解。我相信，通過提高自身的管理水平，增強(qiáng)自身服務(wù)意識(shí)，有針對(duì)性的開展服務(wù)工作，就一定能將物業(yè)管理服務(wù)工作搞好。