第一篇：(策劃案步驟)房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃及地產(chǎn)營銷十大趨勢

房地產(chǎn)——營銷項目策劃流程

項目全程策劃流程

營銷策劃

（一）市場調(diào)查項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）

（二）、目標客戶分析

1、經(jīng)濟背景

? 經(jīng)濟實力

? 行業(yè)特征?? 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式.（三）、價格定位理論價格（達到銷售目標）成交價格租金價格價格策略

（四）、入市時機、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合4投放頻率

5費用估算

（七）、推廣費用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）

3媒介投放

企業(yè)策劃概念設(shè)計

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2，小區(qū)容積率的敏感性分析

3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）

5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意

6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

識別系統(tǒng)

（一）核心部分

1，名稱

2，標志

3，標準色

4，標準字體

（二）運用部分

1，現(xiàn)場

? 工地圍板

? 彩旗

? 掛幅

? 歡迎牌

2，營銷中心

? 形象墻

? 門楣標牌

? 指示牌

? 展板規(guī)范

? 胸卡

? 工作牌

? 臺面標牌

3，工地辦公室

? 經(jīng)理辦公室

? 工程部

? 保安部

? 財務(wù)部

4，功能標牌

? 請勿吸煙

? 防火、防電危險

? 配電房

? 火警119

? 消防通道

? 監(jiān)控室

地產(chǎn)營銷策劃項目內(nèi)容

一、品牌定位

在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定品牌的定位。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標客戶面前。

項目特性分析

包括以下內(nèi)容：

1.建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2.建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）；

3.裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4.功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）；

5.物業(yè)管理（收費水平、管理內(nèi)容等）；

6.發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）；

7.結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

1.“物以類聚，人以群分”。針對各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。

2.以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、價格定位

1． 理論價格（達到銷售目標）．實際價格（在預(yù)期內(nèi)順利達到銷售目標的成交價格）

3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）

4． 價格策略

四、時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1．廣告的階段性劃分（準備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2．階段性的廣告主題

3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4．廣告效果監(jiān)控

六、媒介策略

1． 媒介組合2．軟性新聞主題

3．投放頻率

4．費用估算

七、推廣費用

1． 現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）

2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）

3． 階段性廣告促銷費用

八、營銷管理

銷售實務(wù)與人員培訓(xùn)。

中國房地產(chǎn)業(yè)21世紀營銷十大趨勢

二十一世紀，在新經(jīng)濟及全球經(jīng)濟一體化浪潮沖擊下，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也進入一個前所未有、充滿巨變的時代。為此，中國房地產(chǎn)的市場營銷必須遵循這種方向及趨勢：

趨勢一：速度制勝

在以“快魚吃慢魚”為主要競爭策略的新經(jīng)濟時代，可以預(yù)見的是，一般在3—6個月的時間里，如果不能確定適當?shù)氖袌鰻I銷策略并以此吸引消費者的關(guān)注，那么相應(yīng)的產(chǎn)品(項目)信息及品牌形象將難以得到有效的傳播及塑造。趨勢二：企業(yè)品牌的強化

長期以來，我們常常認為與消費者建立聯(lián)系的紐帶是產(chǎn)品(項目)的品牌，但事實上，隨著產(chǎn)品更新?lián)Q代的加速及市場環(huán)境的不斷變化，正確的做法卻是更應(yīng)該為企業(yè)創(chuàng)立品牌。

趨勢三：品牌的感性化

房地產(chǎn)品牌往往以代表某種“生活方式”的面目出現(xiàn)，而逐漸弱化那些僅限于產(chǎn)品功能性的品牌形象；房地產(chǎn)品牌也將擁有更多的親和力及人格化。趨勢四：重視品牌定位

只有那些致力于適應(yīng)某類市場需求細分定位，并且努力發(fā)展專業(yè)化、個性化生產(chǎn)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)及品牌才最具有生命力。

趨勢五：雙向溝通傳播以消費者為主導(dǎo)

傳統(tǒng)的以生產(chǎn)經(jīng)營者為主導(dǎo)的“告知和說服”的單向訴求的傳播方式，將徹底地變?yōu)橹匾曄M者利益的“吸引和理解我”的雙向溝通傳播方式。

趨勢六：市場營銷的開放性

房地產(chǎn)的市場營銷將是開放性的，它在產(chǎn)品(服務(wù))的功能效用、生活方式、情感價值與符號等多方面均與其他系統(tǒng)相聯(lián)系及互相反映，諸如主題概念、復(fù)合地產(chǎn)概念的營銷手段均會應(yīng)時而生。

趨勢七：“標王”現(xiàn)象

隨著房地產(chǎn)市場競爭形勢的日趨激烈，同時由于房地產(chǎn)業(yè)的迅速擴張，如超大規(guī)模樓盤的開發(fā)、企業(yè)的兼并重組、跨區(qū)域品牌戰(zhàn)略及連鎖經(jīng)營形式的出現(xiàn)，我們有理由相信，未來一些房地產(chǎn)企業(yè)也會選擇類似酒類、家用電器行業(yè)的“標王”類型的市場營銷推廣方式。

趨勢八：價格大戰(zhàn)的爆發(fā)

隨著產(chǎn)品同質(zhì)化傾向加強及市場營銷策略的互相模仿及“克隆”，可以預(yù)見的是，大量無創(chuàng)新的產(chǎn)品，缺乏差異化營銷手段的房地產(chǎn)企業(yè)，將不可避免地陷入“價格大戰(zhàn)”之中。塑造強勢品牌，并在“價格大戰(zhàn)”中不損傷品牌形象，將是未來必須做好的一項工作。

趨勢九：品牌聯(lián)合房地產(chǎn)品牌聯(lián)合的三個方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)品牌與品牌之間的橫向聯(lián)合；二是房地產(chǎn)企業(yè)品牌在產(chǎn)品、服務(wù)的各個環(huán)節(jié)上與其他產(chǎn)業(yè)品牌的縱向聯(lián)合；三是一種“內(nèi)置式”的品牌輸出聯(lián)合。

趨勢十：客戶滿意度的目標

房地產(chǎn)業(yè)必須順應(yīng)這一趨勢，并努力創(chuàng)造出“受消費者尊重的品牌”。

第二篇：2014年地產(chǎn)營銷十大趨勢

2014年地產(chǎn)營銷十大趨勢

一、全民營銷

這是2013房地產(chǎn)營銷第一熱詞，多數(shù)人會提到碧桂園。

全員營銷是像星巴克這樣的對內(nèi)部員工的營銷。全民營銷的主體包括內(nèi)外部，除了員工，還包括供應(yīng)商、股東以及政府，只要能帶來客戶都屬于營銷隊伍的一員，這是全民營銷和全員營銷最大的差別。其實在菲利普· 科特勒的經(jīng)典營銷理論中，營銷本來就是全面營銷，包括方方面面。

從前的順馳、去年的綠城、今年的碧桂園，他們已經(jīng)在走全民營銷的模式。這個模式打破企業(yè)原有的銷售部門，其他部門包括工程、采購、成本、物業(yè)等，都在賣房子。如此，它的指導(dǎo)思想是什么？著名管理學(xué)家彼得·格魯克說，企業(yè)只有兩種使命，一個是創(chuàng)新，一個是營銷。對于企業(yè)來講，凡事無非涉及三個層面，錢、人、事?！板X”，是商業(yè)模式的創(chuàng)新；“人”，是管控模式、組織架構(gòu)的創(chuàng)新；錢和人歸為創(chuàng)新。還有一個“事”，上升到項目的層面是營銷，不管你賣的是有形的產(chǎn)品、無形的服務(wù)，還是體驗，最后通通定義都是結(jié)果導(dǎo)向，是有人埋單。

全員營銷也好，全民營銷也好，那都是順其自然的東西了，為什么前臺不能賣房子，為什么廣告公司、施工單位不能帶客戶？完全可以，只要你把傭金制度設(shè)計好，把管控模式設(shè)計好，把“錢”和“人”處理好，全民營銷就能成為一個順理成章的事。

全民營銷并非適合所有房企。曾經(jīng)有家房企員工問我，說我們能不能學(xué)碧桂園，發(fā)動集團在各地公司的人加入銷售隊伍，因為不做全民營銷的話就是各自為戰(zhàn)，云南的在云南賣，海南的在海南賣，河南的在河南賣。

我要說的是，并不是所有的房企都適合“全民營銷”的模式，這和公司的管控模式緊密關(guān)聯(lián)。你能不能調(diào)動起來，要看：第一，有沒有說動就動的執(zhí)行力和企業(yè)文化；第二，有沒有足夠大的客戶量和員工量。你一共就兩城市，四個樓盤，沒幾個老客戶，沒幾個供應(yīng)商，你做什么全民營銷??？客戶量大、集權(quán)式管控的企業(yè)才適合做全民營銷。第三，薪酬制度要先設(shè)計。

雖說不是每家房企都適合開展全民營銷的銷售模式，但它的確是一種趨勢，因為競爭會越來越激烈，供應(yīng)量越來越多，首次置業(yè)會越來越飽和，這時候你會發(fā)現(xiàn)得去搶客戶，就得發(fā)動全民營銷的戰(zhàn)爭。結(jié)果是會形成更集中的大企業(yè)，小企業(yè)玩不起。

二、電商營銷

很多人在質(zhì)疑房地產(chǎn)能不能做電商的時候，以易居為代表的房地產(chǎn)電商企業(yè)已經(jīng)在大踏步地往前走。易居電商銷售額每年的增幅是非常可觀的。房地產(chǎn)賣的是一張房產(chǎn)證、一張發(fā)票、一把鑰匙，這和買車是一樣的，你買的其實不過與汽車一樣都是個權(quán)益。

有人問，“雙十一”光棍節(jié)時，易居電商為什么沒有像淘寶、京東等電商平臺那樣大搞促銷？淘寶上雖有萬科在杭州賣房，也只是一家企業(yè)在一個城市的行為。房產(chǎn)電商和淘寶、京東等傳統(tǒng)電商是不一樣的。

大眾點評的老總張力講網(wǎng)絡(luò)公司的發(fā)展的趨勢時說，第一代網(wǎng)站是雅虎、新浪這一類的門戶網(wǎng)站，其實就是網(wǎng)絡(luò)版的新聞社；第二代是谷歌、百度這種搜索工具類的網(wǎng)站；第三代是Facebook、微博、QQ、微信社交類平臺；現(xiàn)在是第四代，以大眾點評、美團為代表的網(wǎng)站，是O2O電商網(wǎng)站的代表。易居購房網(wǎng)走的就是這樣的一個模式。你再不知道大眾點評現(xiàn)在做的多大，你再質(zhì)疑房產(chǎn)電商的前景，我都懶得鄙視你了！那些還在懷疑房地產(chǎn)能不能做電商的人都是老土的守舊派，做營銷腦子轉(zhuǎn)不過彎來是會被時代所淘汰的。

有些房企在考慮要不要做電商的時候，很多大企業(yè)已經(jīng)大踏步地在做了，除了跟易居電商合作的這種模式，萬達、綠城都在建自己的電商平臺。明年房產(chǎn)電商的趨勢將會更加明顯。

三、品類營銷

消費者都有一個求新、獵奇的心理。在營銷學(xué)里，迎合消費者這種心理的營銷策略叫創(chuàng)建新品類。比如營養(yǎng)快線，以前牛奶和果汁，但沒有牛奶加果汁，把這兩樣?xùn)|西“跨界”放在一起就成了一個新的品類。用地產(chǎn)的案例來講，在地產(chǎn)領(lǐng)域里有幾個經(jīng)典的案例就是品類營銷的代表，比如萬科的情景洋房，龍湖的合院別墅。這些是區(qū)別于洋房和別墅的新品類，“唯我獨有”。

為什么會說2014年房地產(chǎn)品類營銷會是趨勢？

實際上結(jié)合房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性，房地產(chǎn)的產(chǎn)品是由兩部分組成，土地和土地上的景觀建筑物。前面講萬科和龍湖的案例，都是針對景觀建筑的新品類。能不能在土地上創(chuàng)建新品類？三亞的萬科森林度假公園，就是這樣的一個全新品類。公園是公共項目，是政府行為，現(xiàn)在一個開發(fā)商建了個項目叫度假公園，它就是一個新品類，比起度假綜合體半山半島，我不和你們叫一個品類名稱，因為你們的牌子已經(jīng)樹立好了，我不可能競爭過你，而我是度假公園，我是no.1。

再插播一個李亞鵬在麗江的旅游度假項目，它不叫旅游度假村，也不叫什么旅游綜合體，也不叫度假公園，它叫藝術(shù)小鎮(zhèn)，它就是一個新品類。最近我的朋友泰福健康張小兵在做健康地產(chǎn)，有出類拔萃的整合醫(yī)療服務(wù)，和一般的住宅項目區(qū)別開了，這也是一個新品類。

四、資本營銷

買房實際上也是購房者的資產(chǎn)配置問題。以前所謂投資性購房的邏輯是，你是買住宅還是買寫字樓，是出租還是出售?，F(xiàn)在有新的邏輯——你的資產(chǎn)是準備買黃金、基金，還是買不動產(chǎn)？如果你選擇了投資不動產(chǎn)，這種資產(chǎn)在目前的市場態(tài)勢下你可以想象五年十年后會是什么價值，而且你可以把這些資產(chǎn)抵押出去，再拿錢去做其它投資——它是一個金融問題而不僅是房地產(chǎn)的事情。

那么在開發(fā)商的營銷策略里，客戶買入的價格和賣出的價格差額將是重要方面，考慮的是客戶投資商業(yè)不動產(chǎn)還是住宅不動產(chǎn)的回報。尤其對于豪宅，未來都要做一個私人資產(chǎn)或者說是私人金融管理這個方向的考慮。這是明年一個特別大的趨勢。我們克而瑞服務(wù)的客戶當中已經(jīng)有開始做這樣的嘗試了。

現(xiàn)在國家放寬了金融政策，各種創(chuàng)新此起彼伏，比如樂居貸。在這樣的大背景之下，假如我有一個寫字樓，或幾棟別墅，那我是不是能夠去抵押貸款。以前的投資要么租要么賣，現(xiàn)在的投資，它是一個金融產(chǎn)品，這是一個很大的轉(zhuǎn)變。杭州有個開元酒店集團，現(xiàn)在已經(jīng)去香港做房產(chǎn)信托，將酒店資產(chǎn)做成一份份權(quán)益賣出去。照這樣下去，未來我們的房產(chǎn)營銷標的可能都變了！不再是房子，而是金融產(chǎn)品。我們現(xiàn)在簽的是房屋買賣或租賃合同，未來我們買的就是多少份權(quán)益。這個趨勢明年不會太明顯，但是后年就不好說了。

房地產(chǎn)營銷，如果你還認為只是賣房子，那就真的OUT了。

五、大品牌營銷

什么是大品牌營銷，一個字，就是要“大，像萬科和恒大，是全中國人民都知道的中國兩個房地產(chǎn)企業(yè)。萬科走的是傳統(tǒng)的品牌營銷道路，做物業(yè)管理，做社區(qū)文化，做企業(yè)文化，做領(lǐng)袖代言等等，因為做得早所以全國人民都知道。恒大沒幾年的歷史，但是它也做到了，它做的都是地產(chǎn)之外的事——排球、足球、音樂、飲用水……恒大是大品牌營銷的典型代表。除了恒大，所有集團企業(yè)、多元化企業(yè)都應(yīng)該去做大品牌營銷。以華潤為例，華潤小徑灣熱銷之后的新聞稿就四個字“打通華潤”，那個項目里有華潤大學(xué)，華潤的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，這都是華潤集團的資源導(dǎo)入。

那些非集團企業(yè)也同樣需要大品牌營銷。如果說華潤和恒大是自家資源的內(nèi)部打通，那么小企業(yè)可以打開思路說所有全世界的品牌都是我的！

非品牌房企開發(fā)一個樓盤，可以請知名設(shè)計師去設(shè)計，知名物業(yè)公司去管理，售樓處可以全是名牌供應(yīng)商的東西，做活動可以請名人——所有的營銷都用知名的東西去包裝，只是

我這個開發(fā)商不出名。

半山半島太著名了，只是開發(fā)商不著名。大部分小房企在營銷上就想我們沒有大企業(yè)的品牌力，但換個角度就豁然開朗了，全世界都是你的。大企業(yè)有大企業(yè)的營銷，小企業(yè)有小企業(yè)的出路。以前買房子都是地段、價格問題，但是現(xiàn)在不全是了，消費者要看品牌。而品牌企業(yè)會做得越來越好，那么非品牌企業(yè)就得借力打力，讓那些品牌企業(yè)助你達到營銷的目的。大品牌營銷會成為一個趨勢。

六、自媒體營銷

自媒體營銷的趨勢已經(jīng)成為定勢，目前處在由小到大的過渡階段。

先更正一些對自媒體的錯誤觀念。第一個是很多人將自媒體等同于新媒體，新媒體只是一個相對的時間觀念的區(qū)分，一百年前報紙也是新媒體。自媒體是個傳播模式的巨大轉(zhuǎn)變。自媒體，即借助微博微信等工具平臺，自己發(fā)聲音。第二個誤解是自媒體等于企業(yè)做官方賬號，不管是微博還是微信，這只是做了一部分。比如SOHO中國的自媒體，不僅包括其官方賬號，潘石屹、張欣的個人微博也是重要的組成部分。除此之外，還可以細分出很多賬號，比如潘石屹語錄、SOHO中國高管的微信朋友圈等等。自媒體營銷，還包括用好行業(yè)以及跨界的自媒體，用第三方的聲音為自己說話。黃章林在實踐的地產(chǎn)自媒聯(lián)盟，正在努力踐行。第三個誤區(qū)是認為自媒體營銷是一個可有可無的小眾營銷。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示在2012年中國互聯(lián)網(wǎng)的移動端用戶已經(jīng)大于PC端了。以后我們買房子還要去看雜志、翻報紙嗎？自媒體的趨勢是不可避免的、是不可逆轉(zhuǎn)的。

十五年前壓根就沒有網(wǎng)絡(luò)，十年前就沒有社交網(wǎng)絡(luò)，五年前還沒有微博……現(xiàn)在這些平臺已經(jīng)為營銷人所用，那么接下來的營銷還會有什么創(chuàng)新？我們年輕一代營銷人的機會就在這里——自媒體營銷，這也是多數(shù)年長的營銷人不屑去玩的。我們要想盡快地去舞臺上去表現(xiàn)自己，不能只想著走他們的老路，這樣是無法超越他們的。一個人的價值就在于他的不可替代性。這就是我們年輕一代彎道超車的好機會。從另一個角度說，現(xiàn)在的消費者主要都是年輕一代，是自媒體的參與者和體驗著，所以必須依靠社交網(wǎng)絡(luò)做自媒體營銷。

當然，做自媒體營銷有三大難題。一是領(lǐng)導(dǎo)不懂瞎指揮，在傳統(tǒng)的營銷概念里領(lǐng)導(dǎo)更專業(yè)，但是在自媒體時代就未必了。前不久遇到一件事，我的小伙伴用了一個敏感字去寫文章標題，微信都沒有屏蔽，后臺顯示用戶很好奇，圖文刪除后索要文章非常踴躍，但在領(lǐng)導(dǎo)那里被嚴肅批評了。我們和他一樣非常的無奈——就怕那種又不懂又要管的領(lǐng)導(dǎo)。在自媒體時代，你寫得不痛不癢是不行的。第二是沒有現(xiàn)成的模板，沒有成熟的打法。剛剛發(fā)現(xiàn)某個品牌自媒體做得不錯，你一模一樣學(xué)習(xí)就是不行。必須不走老路。第三是變化太快跟不上。微信還沒琢磨清楚，微米又出來了。

所有的難題都是機會，所有的機會也都是難題。

七、粉絲營銷

粉絲營銷是對應(yīng)的概念，從企業(yè)的角度就是品牌，從消費者的角度就是粉絲。有人說只要一個品牌有一千個腦殘粉，那么他賣什么都可以了，不管你推什么，他賣都會去買，然后推薦別人去買。特別去關(guān)注某個品牌然后去擴散分享它的內(nèi)容，這就是粉絲。企業(yè)也能操作，那個叫客戶關(guān)系管理，有社交網(wǎng)站就有粉絲，現(xiàn)在就是粉絲和品牌零距離的時代。萬科，龍湖，綠城都是粉絲營銷的典范。今年的碧桂園也是。

從前我們叫種子客戶，現(xiàn)在我們叫腦殘粉。從前我們強調(diào)重復(fù)購買，推薦購買，現(xiàn)在我們講“關(guān)系營銷”。牛文文說，粉絲經(jīng)濟時代，最重要的是“喜歡”與“轉(zhuǎn)發(fā)”。結(jié)合自媒體營銷趨勢，大品牌營銷趨勢，各位房企品牌營銷決策者，你該知道自己要做什么了。

八、精準營銷

大數(shù)據(jù)時代的信息量如此龐雜，我買一個300萬的大平層，網(wǎng)上有一大堆資料，我該選哪個？這是消費者苦惱的地方。從開發(fā)商的角度，有消費者要找300萬大平層的項目卻沒有

找到我。那么你就需要一個精準營銷。

易居以云呼叫為核心的精準數(shù)據(jù)庫營銷是這方面的實踐。售樓員通過微信賣房子，也是非常典型的精準營銷。

舉個例子，他稱其為微信陪聊服務(wù)營銷。在認識之后，通訊錄同步微信，建立的二次聯(lián)系，因為雙方已經(jīng)建立起一定的信任度，偶爾會溝通一下，朋友圈點贊，對方也不會抵觸。在對方空閑時候做一些銷售工作，比如客戶在候機延誤時，無聊時分你去語音下。前提是你的微信個人號頭像ID朋友圈定位清晰，讓客戶可以記住，喜歡并且愿意轉(zhuǎn)發(fā)。

在信任的基礎(chǔ)上，交易更易達成。現(xiàn)在的微信營銷還只是個人微信加上公眾平臺，可以同步攻克一些技術(shù)上的問題，比如把微信上的客戶聯(lián)系內(nèi)容導(dǎo)入excel再導(dǎo)入到銷售管理系統(tǒng)，那就直接變成了線上的客戶銷售平臺，這個明年一定是非常靠譜的精準營銷的方法。

九、體驗營銷

《體驗經(jīng)濟》書中寫道：在體驗經(jīng)濟時代，每個人都是演員。

就拿過生日來說，從吃蛋糕，到辦一個生日餐，再到舉行一個主題生日派對，時代就是這樣進步的。十塊錢，一千塊錢再到十萬塊錢，都是過一個生日。最近你可能還知道的跨界的體驗，從印象系列實景山水演出到又見五臺山、又見平遙室內(nèi)“穿越”演出，再到八小時超長、舞臺與觀眾穿越的話劇《如夢之夢》。體驗經(jīng)濟時代，品牌不斷超越。

地產(chǎn)也是這樣，最早的是動遷房只是一個殼子，高級一點的就不只是房產(chǎn)本身了，而是服務(wù)，保安的微笑，業(yè)主的生日祝福等，杰出代表就是龍湖，花花草草各個觸點都做的非常的好。售樓處就是客戶體驗的地方，我們得做樣板房，做示范區(qū)，做這些東西其實都是做客戶體驗。

2014年，這個趨勢將會越來越明顯。體驗不只是現(xiàn)場營造，也是終端體驗，如何讓消費者在移動互聯(lián)觸點上喜歡你，這個很重要。交互設(shè)計，互動傳播，體驗營銷的關(guān)鍵。

十、點評營銷

變革的時代，無法阻擋。

現(xiàn)在的消費者，對品牌信息，不相信權(quán)威，只相信伙伴。不會去看官方的，但會去看點評的，當然，消費者很難判斷，哪些是水軍的哪些是真實的哪些是獨立第三方測評的。地產(chǎn)人網(wǎng)的房企點評也是第三方的點評營銷，它的大概念就是相信伙伴。大眾點評、汽車之家的模式，值得房地產(chǎn)行業(yè)人士思考。餐飲行業(yè)的試吃，酒店行業(yè)的試睡，有了體驗后再去評價，對其他人是最接地氣的引導(dǎo)和建議。

買房是件特別復(fù)雜的事情，我們能不能去聽專業(yè)人士的評價？專業(yè)人士是獨立第三方，可能是新型的導(dǎo)購員什么的，我覺得這是一個趨勢。如果有一個軟件，像克而瑞房價系統(tǒng)，如果能做到很精準，輸入上海南區(qū)300萬的價格等條件后出現(xiàn)專業(yè)的評價以及其它伙伴對這些樓盤的點評，這不是很靠譜的信息嗎？這是顛覆性的營銷模式。

自媒體營銷復(fù)合點評營銷，兩大趨勢告訴我們，房地產(chǎn)行業(yè)2014年最熱的是自媒體第三方評價，這是一群不是靠車馬費可以擺平的獨立發(fā)聲者，這是一群從影響業(yè)內(nèi)逐步影響消費者的一群KOL（意見領(lǐng)袖）。少數(shù)領(lǐng)跑房企已經(jīng)開始實踐，等著瞧吧！

這十大趨勢是打亂邏輯，彼此交叉的。你會發(fā)現(xiàn)營銷做得好的企業(yè)，比如碧桂園、世茂，有那么幾招，第一招叫全民營銷，第二招叫粉絲營銷，第三招叫自媒體營銷。蔡雪梅就是世茂營銷的自媒體，之前梁上燕是星河灣的自媒體。

在2009年網(wǎng)絡(luò)營銷還只是一個趨勢，現(xiàn)在已變成規(guī)定動作。2014年地產(chǎn)營銷十大趨勢，多數(shù)還是小趨勢。已經(jīng)有部分企業(yè)在做了，一年、兩年以后，它就會變成這個行業(yè)的規(guī)定動作。

第三篇：2014年房地產(chǎn)營銷十大趨勢

2014年房地產(chǎn)營銷十大趨勢

趨勢一：全民營銷

這是2013房地產(chǎn)營銷第一熱詞，多數(shù)人會提到碧桂園。

全員營銷是像星巴克這樣的對內(nèi)部員工的營銷。全民營銷的主體包括內(nèi)外部，除了員工，還包括供應(yīng)商、股東以及政府，只要能帶來客戶都屬于營銷隊伍的一員，這是全民營銷和全員營銷最大的差別。其實在菲利普·科特勒的經(jīng)典營銷理論中，營銷本來就是全面營銷，包括方方面面。

從前的順馳、去年的綠城、今年的碧桂園，他們已經(jīng)在走全民營銷的模式。這個模式打破企業(yè)原有的銷售部門，其他部門包括工程、采購、成本、物業(yè)等，都在賣房子。如此，它的指導(dǎo)思想是什么？著名管理學(xué)家彼得·格魯克說，企業(yè)只有兩種使命，一個是創(chuàng)新，一個是營銷。對于企業(yè)來講，凡事無非涉及三個層面，錢、人、事。“錢”，是商業(yè)模式的創(chuàng)新；“人”，是管控模式、組織架構(gòu)的創(chuàng)新；錢和人歸為創(chuàng)新。還有一個“事”，上升到項目的層面是營銷，不管你賣的是有形的產(chǎn)品、無形的服務(wù)，還是體驗，最后通通定義都是結(jié)果導(dǎo)向，是有人埋單。

全員營銷也好，全民營銷也好，那都是順其自然的東西了，為什么前臺不能賣房子，為什么廣告公司、施工單位不能帶客戶？完全可以，只要你把傭金制度設(shè)計好，把管控模式設(shè)計好，把“錢”和“人”處理好，全民營銷就能成為一個順理成章的事。

全民營銷并非適合所有房企。曾經(jīng)有家房企員工問我，說我們能不能學(xué)碧桂園，發(fā)動集團在各地公司的人加入銷售隊伍，因為不做全民營銷的話就是各自為戰(zhàn)，云南的在云南賣，海南的在海南賣，河南的在河南賣。

我要說的是，并不是所有的房企都適合“全民營銷”的模式，這和公司的管控模式緊密關(guān)聯(lián)。你能不能調(diào)動起來，要看：第一，有沒有說動就動的執(zhí)行力和企業(yè)文化；第二，有沒有足夠大的客戶量和員工量。你一共就兩城市，四個樓盤，沒幾個老客戶，沒幾個供應(yīng)商，你做什么全民營銷?。靠蛻袅看?、集權(quán)式管控的企業(yè)才適合做全民營銷。第三，薪酬制度要先設(shè)計。

雖說不是每家房企都適合開展全民營銷的銷售模式，但它的確是一種趨勢，因為競爭會越來越激烈，供應(yīng)量越來越多，首次置業(yè)會越來越飽和，這時候你會發(fā)現(xiàn)得去搶客戶，就得發(fā)動全民營銷的戰(zhàn)爭。結(jié)果是會形成更集中的大企業(yè)，小企業(yè)玩不起。

趨勢

二、電商營銷

很多人在質(zhì)疑房地產(chǎn)能不能做電商的時候，以易居為代表的房地產(chǎn)電商企業(yè)已經(jīng)在大踏步地往前走。易居電商銷售額每年的增幅是非?？捎^的。房地產(chǎn)賣的是一張房產(chǎn)證、一張發(fā)票、一把鑰匙，這和買車是一樣的，你買的其實不過與汽車一樣都是個權(quán)益。

有人問，“雙十一”光棍節(jié)時，易居電商為什么沒有像淘寶、京東等電商平臺那樣大搞促銷？淘寶上雖有萬科在杭州賣房，也只是一家企業(yè)在一個城市的行為。房產(chǎn)電商和淘寶、京東等傳統(tǒng)電商是不一樣的。

大眾點評的老總張力講網(wǎng)絡(luò)公司的發(fā)展的趨勢時說，第一代網(wǎng)站是雅虎、新浪這一類的門戶網(wǎng)站，其實就是網(wǎng)絡(luò)版的新聞社；第二代是谷歌、百度這種搜索工具類的網(wǎng)站；第三代是Facebook、微博、QQ、微信社交類平臺；現(xiàn)在是第四代，以大眾點評、美團為代表的網(wǎng)站，是O2O電商網(wǎng)站的代表。易居購房網(wǎng)走的就是這樣的一個模式。你再不知道大眾點評現(xiàn)在做的多大，你再質(zhì)疑房產(chǎn)電商的前景，我都懶得鄙視你了！那些還在懷疑房地產(chǎn)能不能做電商的人都是老土的守舊派，做營銷腦子轉(zhuǎn)不過彎來是會被時代所淘汰的。

有些房企在考慮要不要做電商的時候，很多大企業(yè)已經(jīng)大踏步地在做了，除了跟易居電商合作的這種模式，萬達、綠城都在建自己的電商平臺。明年房產(chǎn)電商的趨勢將會更加明顯。

趨勢

三、品類營銷

消費者都有一個求新、獵奇的心理。在營銷學(xué)里，迎合消費者這種心理的營銷策略叫創(chuàng)建新品類。比如營養(yǎng)快線，以前牛奶和果汁，但沒有牛奶加果汁，把這兩樣?xùn)|西“跨界”放在一起就成了一個新的品類。用地產(chǎn)的案例來講，在地產(chǎn)領(lǐng)域里有幾個經(jīng)典的案例就是品類營銷的代表，比如萬科的情景洋房，龍湖的合院別墅。這些是區(qū)別于洋房和別墅的新品類，“唯我獨有”。

為什么會說2014年房地產(chǎn)品類營銷會是趨勢？

實際上結(jié)合房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性，房地產(chǎn)的產(chǎn)品是由兩部分組成，土地和土地上的景觀建筑物。前面講萬科和龍湖的案例，都是針對景觀建筑的新品類。能不能在土地上創(chuàng)建新品類？三亞的萬科森林度假公園，就是這樣的一個全新品類。公園是公共項目，是政府行為，現(xiàn)在一個開發(fā)商建了個項目叫度假公園，它就是一個新品類，比起度假綜合體半山半島，我不和你們叫一個品類名稱，因為你們的牌子已經(jīng)樹立好了，我不可能競爭過你，而我是度假公園，我是no.1。

再插播一個李亞鵬在麗江的旅游度假項目，它不叫旅游度假村，也不叫什么旅游綜合體，也不叫度假公園，它叫藝術(shù)小鎮(zhèn)，它就是一個新品類。最近我的朋友泰福健康張小兵在做健康地產(chǎn)，有出類拔萃的整合醫(yī)療服務(wù)，和一般的住宅項目區(qū)

別開了，這也是一個新品類。

趨勢

四、資本營銷

買房實際上也是購房者的資產(chǎn)配置問題。以前所謂投資性購房的邏輯是，你是買住宅還是買寫字樓，是出租還是出售。現(xiàn)在有新的邏輯——你的資產(chǎn)是準備買黃金、基金，還是買不動產(chǎn)？如果你選擇了投資不動產(chǎn)，這種資產(chǎn)在目前的市場態(tài)勢下你可以想象五年十年后會是什么價值，而且你可以把這些資產(chǎn)抵押出去，再拿錢去做其它投資——它是一個金融問題而不僅是房地產(chǎn)的事情。

那么在開發(fā)商的營銷策略里，客戶買入的價格和賣出的價格差額將是重要方面，考慮的是客戶投資商業(yè)不動產(chǎn)還是住宅不動產(chǎn)的回報。尤其對于豪宅，未來都要做一個私人資產(chǎn)或者說是私人金融管理這個方向的考慮。這是明年一個特別大的趨勢。我們克而瑞服務(wù)的客戶當中已經(jīng)有開始做這樣的嘗試了。

現(xiàn)在國家放寬了金融政策，各種創(chuàng)新此起彼伏，比如樂居貸。在這樣的大背景之下，假如我有一個寫字樓，或幾棟別墅，那我是不是能夠去抵押貸款。以前的投資要么租要么賣，現(xiàn)在的投資，它是一個金融產(chǎn)品，這是一個很大的轉(zhuǎn)變。杭州有個開元酒店集團，現(xiàn)在已經(jīng)去香港做房產(chǎn)信托，將酒店資產(chǎn)做成一份份權(quán)益賣出去。照這樣下去，未來我們的房產(chǎn)營銷標的可能都變了！不再是房子，而是金融產(chǎn)品。我們現(xiàn)在簽的是房屋買賣或租賃合同，未來我們買的就是多少份權(quán)益。這個趨勢明年不會太明顯，但是后年就不好說了。

房地產(chǎn)營銷，如果你還認為只是賣房子，那就真的OUT了。

趨勢

五、大品牌營銷

什么是大品牌營銷，一個字，就是要“大，像萬科和恒大，是全中國人民都知道的中國兩個房地產(chǎn)企業(yè)。萬科走的是傳統(tǒng)的品牌營銷道路，做物業(yè)管理，做社區(qū)文化，做企業(yè)文化，做領(lǐng)袖代言等等，因為做得早所以全國人民都知道。恒大沒幾年的歷史，但是它也做到了，它做的都是地產(chǎn)之外的事——排球、足球、音樂、飲用水??恒大是大品牌營銷的典型代表。除了恒大，所有集團企業(yè)、多元化企業(yè)都應(yīng)該去做大品牌營銷。以華潤為例，華潤小徑灣熱銷之后的新聞稿就四個字“打通華潤”，那個項目里有華潤大學(xué)，華潤的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，這都是華潤集團的資源導(dǎo)入。審稿子的時候，恒大哈佛醫(yī)院了，我的天！

那些非集團企業(yè)也同樣需要大品牌營銷。如果說華潤和恒大是自家資源的內(nèi)部打通，那么小企業(yè)可以打開思路說所有全世界的品牌都是我的！

非品牌房企開發(fā)一個樓盤，可以請知名設(shè)計師去設(shè)計，知名物業(yè)公司去管理，售樓處可以全是名牌供應(yīng)商的東西，做活動可以請名人——所有的營銷都用知名的東西去包裝，只是我這個開發(fā)商不出名。

半山半島太著名了，只是開發(fā)商不著名。大部分小房企在營銷上就想我們沒有大企業(yè)的品牌力，但換個角度就豁然開朗了，全世界都是你的。大企業(yè)有大企業(yè)的營銷，小企業(yè)有小企業(yè)的出路。以前買房子都是地段、價格問題，但是現(xiàn)在不全是了，消費者要看品牌。而品牌企業(yè)會做得越來越好，那么非品牌企業(yè)就得借力打力，讓那些品牌企業(yè)助你達到營銷的目的。大品牌營銷會成為一個趨勢。

趨勢

六、自媒體營銷

自媒體營銷的趨勢已經(jīng)成為定勢，目前處在由小到大的過渡階段。

先更正一些對自媒體的錯誤觀念。第一個是很多人將自媒體等同于新媒體，新媒體只是一個相對的時間觀念的區(qū)分，一百年前報紙也是新媒體。自媒體是個傳播模式的巨大轉(zhuǎn)變。自媒體，即借助微博微信等工具平臺，自己發(fā)聲音。第二個誤解是自媒體等于企業(yè)做官方賬號，不管是微博還是微信，這只是做了一部分。比如SOHO中國的自媒體，不僅包括其官方賬號，潘石屹、張欣的個人微博也是重要的組成部分。除此之外，還可以細分出很多賬號，比如潘石屹語錄、SOHO中國高管的微信朋友圈等等。自媒體營銷，還包括用好行業(yè)以及跨界的自媒體，用第三方的聲音為自己說話。黃章林在實踐的地產(chǎn)自媒聯(lián)盟，正在努力踐行。第三個誤區(qū)是認為自媒體營銷是一個可有可無的小眾營銷。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示在2012年中國互聯(lián)網(wǎng)的移動端用戶已經(jīng)大于PC端了。以后我們買房子還要去看雜志、翻報紙嗎？自媒體的趨勢是不可避免的、是不可逆轉(zhuǎn)的。

十五年前壓根就沒有網(wǎng)絡(luò)，十年前就沒有社交網(wǎng)絡(luò)，五年前還沒有微博??現(xiàn)在這些平臺已經(jīng)為營銷人所用，那么接下來的營銷還會有什么創(chuàng)新？我們年輕一代營銷人的機會就在這里——自媒體營銷，這也是多數(shù)年長的營銷人不屑去玩的。我們要想盡快地去舞臺上去表現(xiàn)自己，不能只想著走他們的老路，這樣是無法超越他們的。一個人的價值就在于他的不可替代性。這就是我們年輕一代彎道超車的好機會。從另一個角度說，現(xiàn)在的消費者主要都是年輕一代，是自媒體的參與者和體驗著，所以必須依靠社交網(wǎng)絡(luò)做自媒體營銷。再有，所有認為四十歲人不玩微信的看法都是耍流氓，五十歲的都手機上天貓了，親！

當然，做自媒體營銷有三大難題。一是領(lǐng)導(dǎo)不懂瞎指揮，在傳統(tǒng)的營銷概念里領(lǐng)導(dǎo)更專業(yè)，但是在自媒體時代就未必了。前不久遇到一件事，我的小伙伴用了一個敏感字去寫文章標題，微信都沒有屏蔽，后臺顯示用戶很好奇，圖文刪除后索要文章非常踴躍，但在領(lǐng)導(dǎo)那里被嚴肅批評了。我們和他一樣非常的無奈——就怕那種又不懂又要管的領(lǐng)導(dǎo)。在自媒體時代，你寫得不痛不癢是不行的。第二是沒有現(xiàn)成的模板，沒有成熟的打法。剛剛發(fā)現(xiàn)某個品牌自媒體做得不錯，你一模一樣學(xué)習(xí)就是不行。必須不走老路。第三是變化太快跟不上。微信還沒琢磨清楚，微米又出來了。

所有的難題都是機會，所有的機會也都是難題。

趨勢

七、粉絲營銷

粉絲營銷是對應(yīng)的概念，從企業(yè)的角度就是品牌，從消費者的角度就是粉絲。有人說只要一個品牌有一千個腦殘粉，那么他賣什么都可以了，不管你推什么，他

賣都會去買，然后推薦別人去買。特別去關(guān)注某個品牌然后去擴散分享它的內(nèi)容，這就是粉絲。企業(yè)也能操作，那個叫客戶關(guān)系管理，有社交網(wǎng)站就有粉絲，現(xiàn)在就是粉絲和品牌零距離的時代。

萬科，龍湖，綠城都是粉絲營銷的典范。今年的碧桂園也是。

從前我們叫種子客戶，現(xiàn)在我們叫腦殘粉。從前我們強調(diào)重復(fù)購買，推薦購買，現(xiàn)在我們講“關(guān)系營銷”。牛文文說，粉絲經(jīng)濟時代，最重要的是“喜歡”與“轉(zhuǎn)發(fā)”。結(jié)合自媒體營銷趨勢，大品牌營銷趨勢，各位房企品牌營銷決策者，你該知道自己要做什么了。

趨勢

八、精準營銷

大數(shù)據(jù)時代的信息量如此龐雜，我買一個300萬的大平層，網(wǎng)上有一大堆資料，我該選哪個？這是消費者苦惱的地方。從開發(fā)商的角度，有消費者要找300萬大平層的項目卻沒有找到我。那么你就需要一個精準營銷。

易居以云呼叫為核心的精準數(shù)據(jù)庫營銷是這方面的實踐。售樓員通過微信賣房子，也是非常典型的精準營銷。

舉個例子，他稱其為微信陪聊服務(wù)營銷。在認識之后，通訊錄同步微信，建立的二次聯(lián)系，因為雙方已經(jīng)建立起一定的信任度，偶爾會溝通一下，朋友圈點贊，對方也不會抵觸。在對方空閑時候做一些銷售工作，比如客戶在候機延誤時，無聊時分你去語音下。前提是你的微信個人號頭像ID朋友圈定位清晰，讓客戶可以記住，喜歡并且愿意轉(zhuǎn)發(fā)。

在信任的基礎(chǔ)上，交易更易達成。現(xiàn)在的微信營銷還只是個人微信加上公眾平臺，可以同步攻克一些技術(shù)上的問題，比如把微信上的客戶聯(lián)系內(nèi)容導(dǎo)入excel再導(dǎo)入到銷售管理系統(tǒng)，那就直接變成了線上的客戶銷售平臺，這個明年一定是非?？孔V的精準營銷的方法。

趨勢

九、體驗營銷

《體驗經(jīng)濟》書中寫道：在體驗經(jīng)濟時代，每個人都是演員。

就拿過生日來說，從吃蛋糕，到辦一個生日餐，再到舉行一個主題生日派對，時代就是這樣進步的。十塊錢，一千塊錢再到十萬塊錢，都是過一個生日。最近你可能還知道的跨界的體驗，從印象系列實景山水演出到又見五臺山、又見平遙室內(nèi)“穿越”演出，再到八小時超長、舞臺與觀眾穿越的話劇《如夢之夢》。體驗經(jīng)濟時代，品牌不斷超越。

地產(chǎn)也是這樣，最早的是動遷房只是一個殼子，高級一點的就不只是房產(chǎn)本身了，而是服務(wù)，保安的微笑，業(yè)主的生日祝福等，杰出代表就是龍湖，花花草草各個觸點都做的非常的好。售樓處就是客戶體驗的地方，我們得做樣板房，做示范區(qū)，做這些東西其實都是做客戶體驗。

2014年，這個趨勢將會越來越明顯。體驗不只是現(xiàn)場營造，也是終端體驗，如何讓消費者在移動互聯(lián)觸點上喜歡你，這個很重要。交互設(shè)計，互動傳播，體驗營銷的關(guān)鍵。

趨勢

十、點評營銷

變革的時代，無法阻擋。

現(xiàn)在的消費者，對品牌信息，不相信權(quán)威，只相信伙伴。不會去看官方的，但會去看點評的，當然，消費者很難判斷，哪些是水軍的哪些是真實的哪些是獨立第三方測評的。

地產(chǎn)人網(wǎng)的房企點評也是第三方的點評營銷，它的大概念就是相信伙伴。大眾點評、汽車之家的模式，值得房地產(chǎn)行業(yè)人士思考。餐飲行業(yè)的試吃，酒店行業(yè)的試睡，有了體驗后再去評價，對其他人是最接地氣的引導(dǎo)和建議。

買房是件特別復(fù)雜的事情，我們能不能去聽專業(yè)人士的評價？專業(yè)人士是獨立第三方，可能是新型的導(dǎo)購員什么的，我覺得這是一個趨勢。如果有一個軟件，像克而瑞房價系統(tǒng)，如果能做到很精準，輸入上海南區(qū)300萬的價格等條件后出現(xiàn)專業(yè)的評價以及其它伙伴對這些樓盤的點評，這不是很靠譜的信息嗎？這是顛覆性的營銷模式。

自媒體營銷復(fù)合點評營銷，兩大趨勢告訴我們，房地產(chǎn)行業(yè)2014年最熱的是自媒體第三方評價，這是一群不是靠車馬費可以擺平的獨立發(fā)聲者，這是一群從影響業(yè)內(nèi)逐步影響消費者的一群KOL（意見領(lǐng)袖）。少數(shù)領(lǐng)跑房企已經(jīng)開始實踐，等著瞧吧！

第四篇：房地產(chǎn)營銷策劃案

房地產(chǎn)營銷策劃案

——“水清文苑”融入自然

大連大學(xué)醫(yī)學(xué)院中藥101班

孫 丁 丁

10354001

策劃案名稱：大連水清文苑地產(chǎn)

客戶名稱：企業(yè)高級管理者

策劃人名稱：孫丁丁

提案日期：2011/12/1

策劃人適用時間段：畢業(yè)后五年

保密級別：一級

編號：10354001

內(nèi) 容 概 要

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營銷方案”，從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。

作為大連新興的房地產(chǎn)公司，水清文苑努力擺脫競爭優(yōu)勢弱的困境，特精心做出公司的下一步營銷策劃的目標和任務(wù)。在此策劃書中，通過對項目市場營銷環(huán)境分析、對項目進行市場定位和產(chǎn)品定位，整理出開發(fā)的原則和營銷策劃，采用一系列的手段進行推廣。只在讓水清文苑成為所有在大連居住的人理想的住所、滿意的住處！

第一章

第二章

第三章

第四章

第五章

第六章

第七章

第八章

第九章

目錄

前言 項目總說明

項目市場營銷環(huán)境分析 項目市場定位 項目產(chǎn)品定位 開發(fā)原則及營銷策劃 項目推廣略 項目推廣手段 銷售前景展望

第一章：前言

本銷售策劃書通過對水清文苑三期項目的市場營銷環(huán)境的分析，指定出切實可行的銷售思路、戰(zhàn)略、方法及明確的市場推廣手段，使銷售工作目標清晰，銷售過程有據(jù)可依，從而實現(xiàn)項目既定的銷售目標。

第二章 項目總說明

一.位置

水清文苑三期項目位于大連市郊區(qū)，遠離喧鬧的市區(qū)。

二.規(guī)劃概況

水清文苑第一、二期占地852畝，第三期項目占地2000畝，共占地2852畝。

工期 面積（畝）戶數(shù) 銷售狀況 備注

一期 350容積率：0.31綠化率：65% 238棟二層獨立式建面：220-430 100% 分兩期開發(fā)完成，目前還剩余一塊遺留地，準備6月間完工。80%的入住率。而且，大部分人長期在此居住。95年開發(fā)。

二期 502容積率：0.14綠化率：80% 106棟10款北美風(fēng)格建面：1000-3000 48% 為環(huán)湖別墅售價為：2200-2700美金/平米。

三期 2000現(xiàn)擬：容積率：0.15綠化率：75%以上 擬建400-410戶風(fēng)格未定 現(xiàn)擬：分期開發(fā)

三.項目現(xiàn)狀

水清文苑第三期處于規(guī)劃階段

四、.周邊環(huán)境

水清文苑位于大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過十多年的開發(fā)，已經(jīng)成為相對繁榮的區(qū)域，尤其在并入金州區(qū)，規(guī)劃為金州新區(qū)，發(fā)展狀況更是有了前所未有的突進。本項目所在區(qū)域市政配套設(shè)施十分完備。譬如教育，該區(qū)小學(xué)、中學(xué)較多，而且毗鄰大學(xué)城，解決了住戶最關(guān)心的孩子上學(xué)問題。

五.購買人群分析

通過多年來對大連市場的調(diào)查與分析顯示：別墅市場人群主要有以下四個群體。

1.從歐美留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士，隨著經(jīng)濟政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，別墅的需求量也在增大。由于工作與居所環(huán)境、交通條件的制約，此類別墅買家更熱忠于大連市。財力雄厚的港、澳、臺富商，由于大連的經(jīng)濟社會關(guān)系，他們長時間滯留，形成對大連別墅較為穩(wěn)定的需求。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。

2.國內(nèi)成功企業(yè)人士：中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。3.薪資優(yōu)厚的律師、會計師、高級知識分子構(gòu)成的城市“中產(chǎn)階級”，二次置業(yè)時多會選擇環(huán)境幽靜、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型別墅區(qū)。這一消費群體均有較高的文化水平，薪水豐厚，欣賞水平比較高，追求的是一種生活理念，一種與他的工作環(huán)境截然不同的居住環(huán)境。

第三章 項目市場營銷環(huán)境分析

一.整體市場分析

作為一個旅游休閑城市，大連的別墅市場吸引了眾多外來人口投資，無論休閑養(yǎng)老還是升值保值都具備一定的發(fā)展?jié)撃堋?7、08年的大連別墅市場也隨房地產(chǎn)市場一同火熱，涌現(xiàn)了一批別墅產(chǎn)品和項目，因此08年也被業(yè)界定義為“大連市場別墅年”。而自從不如09年，鮮有增加，消化成了別墅市場的主要代名詞。

大連是一個在建別墅方面擁有得天獨厚條件的城市，目前在大連市各區(qū)分布著大小36個別墅項目（包括含別墅的混合型項目），主要集中在東部、西部和北部，比較集中的區(qū)域是中山區(qū)和旅順區(qū)，分別為9個項目和11個項目，其次是甘井子和開發(fā)區(qū)，各有5個項目，在沙河口區(qū)、西崗區(qū)、金州區(qū)有少量分布。其中按容積率和建筑形式分為頂級別墅，普通別墅，經(jīng)濟型別墅三種，目前大連的別墅樓盤平均容積率是0.54，從建筑形式上看，雙拼和聯(lián)排的形式占比約為66%，另外疊拼形式的占比為4%，所以說大連的別墅大部分基本屬于經(jīng)濟型別墅。其建筑風(fēng)格不斷推陳出新，從早期的日式歐式發(fā)展到現(xiàn)在比較流行的西班牙風(fēng)情和托斯卡納風(fēng)格，總體說大連別墅的建筑風(fēng)格以異國風(fēng)情為主，中式的較少。

從整體來看，大連別墅市場前景看好，獨棟別墅將以消化目前存量為主，雙拼，聯(lián)排等建筑形式會成為別墅類物業(yè)競爭的主流，除了地理位置，自然環(huán)境等因素的影響外，其建筑風(fēng)格必將會向差異化、個性化發(fā)展，建筑品質(zhì)方面將會更加注重環(huán)保和人性化。

環(huán)境分析：

1.別墅成交趨與活躍

別墅需求的較快增長和開法是營銷手段的迅速發(fā)展，使別墅市場成交日趨活躍。新盤別墅銷售情況喜人，多數(shù)現(xiàn)房銷售一半以上，大連市及其所屬的縣級市也售出很多；原來較多

銷售不暢的別墅重新改造后入市，也取得了不錯的業(yè)績，翠湖別墅和玫瑰園幾年前的戶型和外觀較差的別墅也銷售60%以上；一些成功別墅區(qū)開發(fā)的后期工程則更熱銷。

2.遠郊區(qū)別墅將逐漸升溫

從美、歐等發(fā)達國家的住宅市場發(fā)展過程來看，真正意義上的精品別墅不是在城市近郊，而是在風(fēng)景優(yōu)美的遠郊區(qū)，特別是有山有水的風(fēng)景區(qū)。這些地區(qū)的精品別墅與環(huán)境融為一體，給居住者帶來巨大享受的同時，也為游人帶來觀賞價值。隨著大連市道路等基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，環(huán)境優(yōu)美的遠郊區(qū)、配套設(shè)施齊全的精品別墅需求明顯增長，環(huán)境資源的價值將進一步得到體現(xiàn)。

3.設(shè)計別致，風(fēng)格鮮明的別墅市場看好

由于大連市的國內(nèi)別墅買家長期居住在擁擠的市區(qū)，居住空間的狹小使他們充滿了對大面積住房的渴望，超大面積住宅成了剛剛富裕起來人們的追求目標。與此相對應(yīng)，別墅的面積越建越大，一般的在300、400平方米，大面積有700、800平方米，甚至上千米的別墅。隨著大連市別墅買家的成熟，環(huán)境良好，設(shè)計風(fēng)格鮮明的別墅才能有好的市場。

綜上所述，隨著人們收入的迅速增加和對居住環(huán)境要求的不斷提高，別墅也迎來了快速發(fā)展的良好契機。買家會更加理智地選擇別墅，不會因價格低廉而忽視關(guān)鍵性的產(chǎn)權(quán)證明、地段、交通、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等。這些都是關(guān)系到以后使用的大事，每一項內(nèi)容都是不容忽視的。開發(fā)商應(yīng)把握好這次良機，遵循市場供求變化規(guī)律，以市場需求為導(dǎo)向，以別墅產(chǎn)品分析為基礎(chǔ)，促使別墅產(chǎn)品實現(xiàn)由量變到質(zhì)變的飛躍。

第四章 項目市場定位

一.水清文苑三期項目優(yōu)勢與劣勢分析

優(yōu)勢：設(shè)施齊全、地理位置幽靜、服務(wù)系統(tǒng)完善、價格相對便宜、環(huán)境優(yōu)美； 劣勢：地理位置距離市區(qū)較遠，規(guī)模公司起步較晚，初步形成規(guī)模； 威脅：競爭激烈，周邊也有幾個競爭對手；

機會：周邊地產(chǎn)公司雖然規(guī)模較大，但是價格普遍偏高，可以再價格上展開競爭；而且周邊幾個地產(chǎn)公司的環(huán)境較差，沒有進行改進的動向！二.客戶構(gòu)成

對周邊別墅市場及本項目一、二期的購買客戶進行調(diào)查分析后，發(fā)現(xiàn)其入住客戶主要有以下集中類型：

1.在新經(jīng)濟發(fā)展過程中涌現(xiàn)出的新貴、留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人員、房地產(chǎn)、保險、證券、金融等行業(yè)精英。這部分業(yè)主是項目所在區(qū)域別墅市場的消費主體。年齡一般在30——45之間。2.外資企業(yè)的外籍高級員工、外交使館人員、財力雄厚的港澳臺富商是大連市東北部地區(qū)別墅市場的租購主力，但不是本項目所在地區(qū)別墅市場的主要消費者。

三..客戶需求分析

通過對周邊別墅市場的分析，以及考慮本項目實際情況，初步可以推斷本項目潛在客戶群的需求特點如下：

1.以獨棟別墅為主。這些業(yè)主多具備良好的教育，很多人還具有海外學(xué)習(xí)或工作經(jīng)驗，對西方生活方式較為認同，比較推崇個人價值和尊嚴，表現(xiàn)在日常生活中，對居住的私密性有更高的要求。

2.重視別墅的外圍環(huán)境與整體風(fēng)格。環(huán)湖、臨水、背山等等都是所在項目的主要賣點，沒有天然湖泊的要建人工湖泊，沒有自然水境的要自造人工河流等等，都是為了營造別墅的自然湖泊風(fēng)光，讓入住業(yè)主融入大自然的感覺。3.對別墅區(qū)的園藝設(shè)計要求較高。

4.重視別墅的園藝設(shè)計空間。除了室內(nèi)功能分布區(qū)布局外，別墅也要擁有一定的園藝設(shè)計空間，較大面積的后花園，以滿足業(yè)主在品位上的表現(xiàn)欲望。

5.選擇精裝修。針對性不同買家品位的精裝修別墅，具有較大的潛在需求。

對配套設(shè)施方面的要求。客戶住進別墅的時候希望既能在別墅生活中享受大自然的寧靜與合適，同時又要能擁有生活上的一切便利。

第五章 項目產(chǎn)品定位 一.產(chǎn)品想象定位

“水清文苑之融入自然”

——“水清文苑”項目定位口號提案

定位需依據(jù)于項目本身的特點以及市場的需求。以這兩點作為參照物，我方將“水清文苑”定位于“融入自然”。融入自然

在德國，人們已居住在萊茵河畔以榮。

過去的萊茵河，曾經(jīng)記載了幾代人溫柔懷舊的夢。法國諾貝爾文學(xué)獎獲得者、偉大的思想家羅曼*羅蘭的巨著《約翰*克里斯多夫》開篇就深情描述了一代音樂家約翰*克里斯多夫的童年生活環(huán)境萊茵河畔，給人留下了深刻的印象。

現(xiàn)在的萊茵河畔，與兩岸獨具特色的建筑相互烘托。水因古典或現(xiàn)代建筑而有了人文底蘊；建筑也因水而靈動起來，從而具有了氣質(zhì)、韻味。萊茵河畔的生活如水，從容、自在，任意流淌，具有濃烈的休閑意味。萊茵河畔的自然風(fēng)光對繁華都市的人們來說，無疑具有很大的吸引力。

水清文苑”不妨借用“融入自然”的光環(huán)。

現(xiàn)代人們居住理念有了很大的改變，由過去的“繁華都市型”向“自然山水型”悄悄轉(zhuǎn)變?！叭收邜凵?，智者愛水”，喜好大自然環(huán)境的餓人們紛紛棄城而去，尋找心中理想的家園?！八逦脑贰鼻『脫碛袑氋F的水資源——最大的人工湖。在項目定位口語中，將“水資 8

源”這個大賣點提出來，以融入自然的名稱來表現(xiàn)，無疑對廣大客戶及潛在消費群具有莫大的吸引力。

“水清文苑”融入自然，無限寶貴健康資源——空氣清新，夏季清涼，無污染，無雜塵，健康居住首選！

“水清文苑”融入自然，無限寶貴景觀資源——河水潺潺，水質(zhì)清澈，兩岸風(fēng)光如畫，樹木參天，青草如茵，繁花似錦，自然居住首選！

“水清文苑”融入自然，無限寶貴人文資源——延引萊茵河畔生活畫卷，異國風(fēng)情躍然而見，又兼中國本土山水景觀，文化居住首選！

運動、娛樂主題家園

運動、娛樂與健康是現(xiàn)代都市人的普遍追求。水清文苑遠離喧囂的都市，有著得天獨厚的自然條件：完美的自然景色，新鮮的空氣，廣闊的土地，為生活于此的人們提供了健康的空間和完全回歸自然的感覺。水清文苑三期可以興建多種體育場所與娛樂設(shè)施、配備專業(yè)健身器械,賦予整個莊園健康運動娛樂概念。如興建籃球館、射箭館、健身房、兒童娛樂天地等。同事，每一項運動配備專人指導(dǎo)，針對不同年齡層，提供有效專業(yè)的健身指導(dǎo)，并為每一位業(yè)主建立健康檔案。通過定期組隊，不定期組織交流比賽，這樣不但鍛煉了身體，同時也曾進了業(yè)主之間的感情。在平時小朋友們則可以在兒童樂園中進行各種各樣的趣味活動，使他們可以結(jié)交到更多的小朋友，同事，培養(yǎng)了他們的互助精神。

二、首批推出別墅戶型與價位

根據(jù)目前別墅市場的供需情況，結(jié)合本項目的具體特點，我們認為本項目應(yīng)采取由小到大，逐級開發(fā)的原則。具體到戶型和價位，有如下建議比的小戶型（180-280平方米）為最佳選擇。

這一高性價比主要是指：購買機率與單位面積受益。以此來降低市場風(fēng)險，快速收回資金。具體建議為：總價位可定在180-280萬元的單體別墅。建筑面積控制在：180-280平方米。歐美風(fēng)格，前廳后院。

首層：客廳36-50平方米；臥室20平方米（一間）；工人房8平方米（一間）；衛(wèi)生間10平方米，可分2個用；餐廳20平方米（一個）；廚房10平方米。

二層：主臥25平方米+10平方米的衣帽間；書房20平方米（一個）；次臥24平方米（共二間）；起居室17平方米（一間）。

前后花園共有綠地210-400平方米（依戶型大小決定）。

以上的格局基本和這一消費群體的要求相吻合，能達到迅速銷售的效果。具體面積以建筑師設(shè)計為準。

第六章 開發(fā)原則及策略

1.開發(fā)原則：

最大降低資金風(fēng)險；快速回收資金；首推小戶型（180-280平方米）；隨著開發(fā)環(huán)境的改善，銷售市場的擴大，整個三期將根據(jù)市場情況逐級向頂級別墅（1000平方米以上的超豪華別墅）開發(fā)。

2． 營銷策略：

進入供求安全區(qū)

也就是說：如何少投資，而且快速回收資金？

（1）首期開發(fā)土地的選擇：從大連郊區(qū)的特點我們很容易分析出，1、2這兩塊地是空地，只要開發(fā)商拿到政府批文就可以馬上動手建設(shè)。因此，我方建議：為了降低市場資金風(fēng)險，應(yīng)先開發(fā)1、2塊地，然后由西向東滾式開發(fā)。但是，如果甲方資金允許（因牽扯到600戶的折遷，需資金約2.7個億），可按我方上面意見先建一個9洞高爾夫球場，圖中的3、4、5、6塊地同時受益，風(fēng)險與利益共擔，望慎重考慮。（2）選定首期單體別墅的位置

為了保證大小戶型的科學(xué)比例，確保超利潤空間，在開發(fā)步驟與整體規(guī)劃上，必須要有科學(xué)嚴謹?shù)陌才拧Ｎ曳秸J為：采用小戶型定位控制法是最佳選擇。詳細方案將隨項目開展情況予以提供。

（3）建樣板間、讓客戶參與選定戶型的設(shè)計

隨著別墅市場的日超規(guī)范，購買別墅的消費群逐漸成熟，這些別墅購買者對別墅都有自己的獨到認識和感覺，尤其是那些國外歸來的人士，對生活質(zhì)量要求相對較高。構(gòu)建出他們心目中的理想家園，也是最大限度地降低項目市場風(fēng)險，我方考慮：首先建10套左右的樣板間，樣板間的風(fēng)格及戶型功能都應(yīng)是符合消費者心理的，需要建筑設(shè)計公司單獨對此進行詳細調(diào)查，做出科學(xué)研判。在樣板間的基礎(chǔ)上，正確的引導(dǎo)客戶，可在現(xiàn)有的圖紙上進行行累部修改，達到客戶的特殊要求。

須注意的是當客戶在外立面上提出修改要求時，要和整體別墅群的風(fēng)格、色調(diào)相協(xié)調(diào)。建議樣反間的風(fēng)格為：歐美風(fēng)格；設(shè)計風(fēng)格要和融入大自然的主題相吻合；建筑材料選用輕鋼。售價范圍：180-280萬左右、450萬左右、800萬左右、1000萬以上。（均指毛坯房）戶型面積為：180-280平方米、350-550平方米、660-800平方米、1000平方米以上。4）先用國外著名建筑設(shè)計公司

在別墅的設(shè)計上，中國起步較晚，設(shè)計缺乏新意，但是很多客戶的意識卻非常超前，這就要求設(shè)計師要具備很強的把握潮流的能力，所以一定要選用創(chuàng)意超前、實力雄厚的建筑設(shè)計公司，這也是降低三期風(fēng)險的一個重要保障。（5）精裝修與毛坯房雙舉并重

水清文苑一、二期明顯反映的一大問題就是：樣板間的裝修問題。我方認為：

A．三期在銷售前期一定要建好精裝修的樣板間。目的是是給客戶直接的視覺引導(dǎo)和感官享受，從而獲得更旺的人氣，更快的銷售速度，更高的銷售利潤。B．提供三種裝修選擇：豪華裝修，標準裝修或毛坯房。（6）采用高水準的具有歐美風(fēng)格的物業(yè)管理公司

就目前大連別墅市場的物業(yè)管理水平而言，距別墅這一特殊物業(yè)的要求還有相當?shù)牟罹?。因此，水清文苑三期?yīng)采用具有很高國際水準的物業(yè)管理公司，如第一太平戴維斯、魏理仕，或由外企協(xié)助開發(fā)商組建一個具有國際水平的物業(yè)管理公司。（7）入市時機

每個項目的具體背景不一樣，所以入市時機也不一樣。水清文苑三期的入市時機，應(yīng)選在拿到銷售許可證之前三個月開始進行內(nèi)部認購。根據(jù)外企的以往的銷售經(jīng)驗，在前三個月認購期預(yù)計可完成銷售額4000萬，以后每月銷售額不少于2000萬。（8）三期“雙會所”

根據(jù)實際情況，我方認為：本項目三期應(yīng)增加兩個會所。一是大型綜合會所；二是為高爾夫球場提供服務(wù)的休閑小會所。同時在一、二、三期之間起到協(xié)調(diào)作用。如果開發(fā)商資金允許，可考慮先建會所方案。大型綜合會所內(nèi)容：

25米標準泳池；大型戲水池；兒童水池；桑拿、美容沒發(fā)；電子游藝室；12道保齡球館（建議保留原有的保齡球館）；健身房、壁球、乒乓球、棋類、茶室等休閑用房；超市、餐飲、酒吧。

高爾夫小型會所內(nèi)容：

包括：前廳服務(wù)小賣部、更衣存衣室、咖啡廳、社交休息室；浴室、輔助項目等。占地約2500—3000平方米。小型兒童樂園：

戶外兒童游樂場，圖書室，小型足球場及籃球場，小型動物樂園，捉魚池，兒童自助耕種區(qū)等項目。

第七章 項目推廣戰(zhàn)略

一、項目推廣總策略

根據(jù)項目的市場定位與開發(fā)原則，可總體采用“四一”策略為推廣總策略。

即：傳達一個環(huán)境優(yōu)美的信息；舉辦一個能達到良好口碑傳播效果的公關(guān)活動；布置一個意圖明確的銷售現(xiàn)場；策劃一個新聞亮點。

⑴“一個信息”，即“水清文苑”融入自然環(huán)境美的信息。

支持點：

①建造最大的人工湖水。A．建一污水處理廠； B．建造河道。

建造后的最大的人工湖將呈現(xiàn)出楊柳依依、水光瀲滟的怡人美景，映襯出水清文苑的秀麗多姿，讓人仿佛置身于湖光山色的美景。②建造9洞高爾夫球場。

A．成為中心大面積綠地景觀。使居住在球場周圍的住戶無需走出家門，就可欣賞到大面積的綠色景觀。B．提高莊園品味。C．提高球場周圍別墅售價。

D．建設(shè)工期：18個月；費用：3500-4000萬（含會所）。

現(xiàn)在，大多數(shù)別墅區(qū)均建有高爾夫球場，高爾夫現(xiàn)今已成為成功人士展示其身份與地位的象征。這樣不但可以大大提高本園區(qū)別墅的檔次，也可對外創(chuàng)收。③美化入口樹林。

在三期入口處的楊樹林旁加種珍稀樹種，結(jié)合大門的設(shè)計，使綠林與大門達到完美結(jié)合，產(chǎn)生森林大道的感覺。最大的人工湖、綠林相映成趣，如同一幅充滿詩意的風(fēng)景油畫。⑵“一個活動”

采用事件行銷手段，促進銷售。如舉辦大型豪華戶外餐會，歌舞晚會，讓客戶之間、客戶與發(fā)展商之間增加交流的機會，達到相互溝通的作用。

一是起到良好口碑的傳播效應(yīng)；二是引導(dǎo)一、二期客戶再次購買及推薦朋友購買。水清文苑一、二期的客戶很有可能因為三期的“全新”，而進行二次置業(yè)。⑶一個意圖明確的銷售現(xiàn)場

銷售現(xiàn)場是所有開發(fā)商都非常重視的地方，利用現(xiàn)場道具是為了向客戶傳達信息。問題是傳達什么樣的信息，這一點至關(guān)重要。

支持點：

A．優(yōu)美的自然環(huán)境。建造最大的人工湖，水清文苑周圍環(huán)境將會煥然一新。讓無論是莊園的戶主還是路人都能感到賞心悅目。B．半開放式管理。

靠近河邊的一面做成全開放式。讓住戶能夠?qū)⒑影睹谰氨M收眼底，并有一種公園湖畔的感覺。另外兩面做成綠色植物墻。靠近門口的地方設(shè)立植物柱子。其余地方密植塔松。（用多排、鐵絲連成網(wǎng)）起到既美觀又安全的效果。C．生態(tài)園林綠化。

① 在別墅周圍種一些易吸塵、吸噪音的綠色植物（如側(cè)柏、雪松）。過濾空氣中的雜志，12

提高住戶的生活環(huán)境質(zhì)量。

②利用植物增加單棟別墅的私密性。在別墅周圍種植大量樹木，既美化環(huán)境，又保持了別墅的私密性。

第八章 項目推廣手段

一、項目形象設(shè)計：

1、名稱：項目的名稱應(yīng)對項目的整體形象有所體現(xiàn)。因此命名為“水清文苑”。

2、宣傳資料：樓書、戶型、價格表、客戶信函等與客戶見面的書面文件均可視為宣傳資料。本項目可考慮導(dǎo)入CI，以強化項目形象。制作經(jīng)過CI設(shè)計的信封、信紙、文件夾、文件袋、名片、一次性水杯等，在與客戶接觸的過程中不斷使用，使項目的視覺形象得以強化，提高人們對項目的認同度。

3、售樓處：售樓處外部風(fēng)格較為潮流感與大氣，增強客戶的信任度和好感。內(nèi)部設(shè)計應(yīng)該注意格調(diào)，與別墅的外部風(fēng)格相符。

4、人員形象：樹立良好的企業(yè)形象在塑造和推出品牌產(chǎn)品的過程中同樣占有重要的地位。無論是在宣傳活動中還是在銷售全過程，從業(yè)人員的良好素質(zhì)可以體現(xiàn)這個企業(yè)的層次與實力，增強人們對該企業(yè)開發(fā)項目的信賴。這種素質(zhì)除了要求對從業(yè)人員定期培訓(xùn)外，還必須有統(tǒng)一的人員著裝和行為規(guī)范。

二、宣傳手段：

宣傳手段有很多。為在短時間內(nèi)將本項目迅速推向市場，贏得一定的知名度及美譽度，在宣傳手段的使用上必須采取立體化原則。將廣告、軟性宣傳、促銷活動、服務(wù)活動和其他活動統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)行動，從而達到最佳的宣傳推廣效果。我方認為：主要采取“事件”銷售，并配合適量的電視廣告。

1、報紙廣告：由于報紙具有讀者面寬，易于查閱及反復(fù)閱讀等特點。報廣一直是房地產(chǎn)廣告的首選形式。但由于報紙房產(chǎn)廣告過多，效果明顯下降，同時，報紙對別墅的客戶群的影響力并不明顯，因此建議盡量減少報紙廣告。

2、直投廣告：直投廣告具有客戶面直接的優(yōu)點，對于寫字樓和商場具有較好的效果。

3、電視廣告：具有直觀性強，傳播面廣的特點，但費用較貴。如果采用電視廣告，創(chuàng)意是關(guān)鍵。

4、軟廣告： 軟廣告是利用新聞媒體宣傳項目形象品牌的一種極好形式。如果用的好，可收到較好的效果。

5、戶外廣告：持續(xù)時間長，在一定范圍內(nèi)影響較大。

6、客戶聯(lián)誼會：客戶聯(lián)誼會是發(fā)展商組織的已簽約客戶和認購客戶聯(lián)誼會。這種聯(lián)誼會針對性強，客戶有效面廣。

7、其他宣傳手段：制作VCD、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)頁宣傳等。

第九章 銷售前景展望

通過上述各種銷售參量的分析，我們對水清文苑第三期的銷售前景是樂觀的。一方面是由于在整體市場環(huán)境中，本項目在區(qū)域市場可競爭物業(yè)中具有較大的優(yōu)勢；另一方面是由于開發(fā)商已具備了成功開發(fā)本項目一、二期的經(jīng)驗，加之外企具有豐富的營銷、推廣經(jīng)驗。相信經(jīng)過專業(yè)化的包裝和操作，該項目將會取得良好的銷售業(yè)績，達到預(yù)定的銷售目標。

附錄：

第五篇：化妝品營銷十大趨勢

十四屆美妝創(chuàng)富論壇展望化妝品營銷十大趨勢

9月24日 8:48, 144次閱讀, 1個回復(fù)

由新浪網(wǎng)、中國美妝產(chǎn)業(yè)創(chuàng)富論壇組委會和《時代創(chuàng)富》雜志主辦，國家衛(wèi)生部、全國衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)企業(yè)管理協(xié)會、中國香化協(xié)會、中華全國工商聯(lián)美容化妝品商會、廣東省日化商會、中國電子商務(wù)協(xié)會指導(dǎo)的第十四屆中國美妝產(chǎn)業(yè)創(chuàng)富論壇在廣州召開。本屆論壇由新浪網(wǎng)、網(wǎng)易、搜狐、太平洋女性網(wǎng)、騰訊、愛美網(wǎng)等知名媒體支持，旨在匯聚時代智慧，照亮產(chǎn)業(yè)未來。

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請花一分鐘思考未來……5年后、10年后，你和你的企業(yè)會在哪里？

作為企業(yè)創(chuàng)始人和領(lǐng)導(dǎo)人，思考未來，這是你的職責(zé)所在。否則，你將不再有未來！

“十二五”時期是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期?！笆濉逼陂g我國將結(jié)束人口紅利，通脹壓力或長期存在，堅持構(gòu)建擴大內(nèi)需特別是消費需求的長效機制。2011年，國家“十二五”開局之年，中國美妝產(chǎn)業(yè)洗牌加速，遭遇關(guān)鍵“拐點”，要么勝出要么出局！拐點如何超越？

截至2010年11月底，中國網(wǎng)民總數(shù)達到4.5億人，預(yù)計到2015年，中國網(wǎng)民總數(shù)將達到7.5億人，超過總?cè)丝诘囊话搿?010年化妝品行業(yè)搜索指數(shù)日均檢索量高達186萬次！企業(yè)在獲得同等收益的情況下，對網(wǎng)絡(luò)營銷From EMKT.com.cn工具的投入是傳統(tǒng)營銷工具投入的1/10，而信息到達速度卻是傳統(tǒng)營銷工具的5倍到8倍。你“觸電”了嗎？如何“電”倒消費者？

新浪網(wǎng)，《時代創(chuàng)富》聯(lián)合主辦第十四屆中國美妝產(chǎn)業(yè)創(chuàng)富論壇，與您一同預(yù)見未來，暢想未來，籌劃未來，經(jīng)營未來，贏在未來！

給自己一個未來！

思考未來，2011中國美妝產(chǎn)業(yè)未來宣言：你不必贏得現(xiàn)在，但你必須贏得未來！請用智慧駕馭未來，領(lǐng)先當下，未來無疆！

網(wǎng)絡(luò)口碑給力企業(yè)未來：網(wǎng)絡(luò)口碑已經(jīng)成為影響新一代消費族群的關(guān)鍵，真正對購買決策起作用的或許只是一條評論產(chǎn)品的帖子?！稌r代創(chuàng)富》認為：品牌（100分）=線下品牌（50分）+線上品牌（50分）。打造網(wǎng)絡(luò)品牌，搶占未來制高點，引爆口碑，勢在必行！“觸電”更有未來！

如何打造美妝網(wǎng)絡(luò)品牌？由中國十大網(wǎng)絡(luò)營銷專家劉東明老師傾情分享。劉東明老師是清華大學(xué)總裁班特聘網(wǎng)絡(luò)營銷專家、北京大學(xué)總裁班、中山大學(xué)MBA、西南財經(jīng)大學(xué)EMBA特聘營銷專家。中國電子商務(wù)職業(yè)經(jīng)理人認證課程研發(fā)中心主任、DM互動總經(jīng)理、CCTV、中央人民廣播電臺、新華社《中國名牌》《中國日報》《時尚傳媒》《中國經(jīng)營報》受訪專家、新浪微博名人堂、搜狐營銷堂、阿里巴巴、百度《簡單》、騰訊《網(wǎng)道》、淘寶《賣家》、阿里巴巴《天下網(wǎng)商》《互聯(lián)網(wǎng)周刊》《銷售與市場》專家；北京師范大學(xué)公共治理研究中心網(wǎng)絡(luò)營銷部主任、國家人力資源和社會保障部電子商務(wù)師職業(yè)資格鑒定中心、北大縱橫授、阿里學(xué)院、時代光華、前沿講座、艾瑞學(xué)院、尚德機構(gòu)、四海商舟、四川網(wǎng)絡(luò)營銷基地、蘇州網(wǎng)絡(luò)營銷基地、揚州網(wǎng)絡(luò)營銷基地授課專家；中國電子商務(wù)協(xié)會PCEM網(wǎng)絡(luò)整合營銷研究中心主任、中國廣告協(xié)會網(wǎng)、艾瑞網(wǎng)、中國移動研究院、易觀國際、云南旅游協(xié)會智旅動力、藝旅咨詢特聘營銷專家；中國十大電子商務(wù)營銷大師、2010十大社會化媒體營銷專家、艾瑞2008最佳新營銷專家獎獲得者。擔任艾菲獎（世界五大廣告獎之一）評委、中國電商品牌大會、新浪企業(yè)微博評選等重量級獎項、會議評委。劉老師主要研究電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)營銷，擅長網(wǎng)絡(luò)整合營銷。

化妝品如何“電”倒眾生？由網(wǎng)絡(luò)熱銷“膜法世家”品牌負責(zé)人黃曉東分享。“膜法世家”堅持以“天然、有機、純真”為理念的“膜法世家?1908”，擁有多系列成份天然、功效突出的特色膜類個人護理用品?！澳しㄊ兰?1908”對業(yè)界最大的貢獻，是獨創(chuàng)了“NATURALFR-SWEEP（清除皮膚垃圾）”的美容科技與理念，并堅持在旗下每款面膜中運作了“KEEP FRESHABSTRACT（植物保鮮萃?。奔夹g(shù)，從而引領(lǐng)愛美人士，令她們的護膚之道變得更加正確、簡單而有效。也許正是如此，即使“膜法世家?1908”并不出品其它護膚品，譬如洗面奶、面霜之類，單單以上百款特色膜類用品打天下。卻從來不乏忠實的擁護者，可見這經(jīng)歷考驗的獨特配方，是如何經(jīng)典和深入人心的。

如何贏得8090后駕馭未來？

化妝品網(wǎng)民中七成是8090，他們是一群對美妝產(chǎn)業(yè)有著多重意義的群體：他們既是化妝品網(wǎng)絡(luò)口碑生成和傳播的主力軍，也是需要重點呵護的主力消費人群，更是企業(yè)沖刺未來，創(chuàng)新未來的生力軍。山東水城化妝品公司總經(jīng)理魯斌將為大家分享如何管理8090后。福建泉州嬌美化妝品公司總經(jīng)理吳勇軍分享決戰(zhàn)主流消費群體，優(yōu)先把握消費者的消費心理。

帶領(lǐng)美妝企業(yè)擁抱品類冠軍共創(chuàng)未來

美妝企業(yè)勝出三要點：

1、品牌要不斷漲停板；

2、品類要爭冠軍；

3、產(chǎn)品要動銷。市場只認老大，要做就做品類冠軍。美妝產(chǎn)業(yè)論壇為大家分享經(jīng)銷商勝出捷徑：擁抱品類冠軍！與中國美妝產(chǎn)業(yè)品類冠軍同行，共創(chuàng)美好未來！

化妝品是時尚文化產(chǎn)業(yè)的一部分，經(jīng)過20多年的迅猛發(fā)展，中國日化用品市場穩(wěn)步增長，化妝品市場銷售額平均以每年20%以上的速度增長，最高的年份達41%，增長速度遠遠高于國民經(jīng)濟的平均增長速度，且具有相當大的發(fā)展?jié)摿?，但是進口化妝品的銷量已占中國化妝品總銷量的60%左右，銷售額更達90%。DM互動營銷中心綜合多年的化妝品營銷經(jīng)驗，推出化妝品十大營銷發(fā)展趨勢，愿與業(yè)界人士共同推動中國化妝品產(chǎn)業(yè)的騰飛。相信在不久的將來，各大百貨商店里制作昂貴又漂亮炫麗的化妝品柜臺上的主人是一件件中國化妝品品牌，這只是個時間問題。

趨勢

一、化妝品穿上華麗的品牌外衣

隨著人們生活質(zhì)量的上升、消費觀念的轉(zhuǎn)變、對美和時尚的要求越來越高，以及行業(yè)競爭日趨激烈，化妝品銷售只靠單一的過硬的質(zhì)量、廉價的價格已經(jīng)不能獨步于復(fù)雜的市場。市場要求在好質(zhì)量和廉價格再加上一個有力的保護傘——品牌包裝，讓消費者的眼球無從逃脫。保潔旗下產(chǎn)品潘婷，斥巨資，在現(xiàn)有強勢品牌的基礎(chǔ)上，又在外包裝圖案和材質(zhì)改進上下了不少功夫，為品牌注入了新的活力因子，結(jié)合廣告的推廣使潘婷品牌在消費者腦海中加深。清華大學(xué)、北京大學(xué)總裁班網(wǎng)絡(luò)營銷培訓(xùn)專家劉東明老師指出，化妝品品牌時代是化妝品發(fā)展的必然趨勢，企業(yè)一定要進行品牌包裝和品牌營銷，比如結(jié)合化妝品本身的特質(zhì)和時尚、醒目、活力、趣味的外包裝設(shè)計、采用各式精美的新瓶型，才能打造出強勢的化妝品品牌。這也將成為日后化妝品廠家決勝終端的手段之一。

趨勢

二、網(wǎng)上銷售化妝品成為一種趨勢

互聯(lián)網(wǎng)人口大爆炸，2010年，我國網(wǎng)民規(guī)模突破4.5億大關(guān)，中國B2C網(wǎng)上零售市場規(guī)模突破1000億元大關(guān)，網(wǎng)絡(luò)購物用戶年增長48.6%。網(wǎng)民的年齡階層與化妝品的受眾不謀而合，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為化妝品競爭的最新戰(zhàn)場，從DHC、雅詩蘭黛、倩碧、蘭蔻、日化“老大”寶潔、玉蘭油到眾多無名小輩，紛紛爭先恐后涌向網(wǎng)絡(luò)銷售這一肥肉。有的已成為化妝品界大亨，有的早已不在“人世”。清華大學(xué)、北京大學(xué)總裁班網(wǎng)絡(luò)營銷培訓(xùn)專家劉東明老師建議，化妝品網(wǎng)絡(luò)銷售一定要慎重，不能盲目跟風(fēng)，看重的應(yīng)該不僅是銷售額，而是利用網(wǎng)絡(luò)這一創(chuàng)新的營銷模式占領(lǐng)更大的市場。網(wǎng)店渠道作為一個新興渠道是未來化妝品市場發(fā)展的一個大趨勢，但企業(yè)應(yīng)建立適合自身的目標渠道策略，否則就會造成網(wǎng)絡(luò)對主渠道的反噬，適得其反。

趨勢

三、娛樂營銷，邊娛樂邊營銷

2010年炎炎夏日，江蘇、重慶、安徽、天津、遼寧5大衛(wèi)視與“清揚”品牌聯(lián)合打造36集電視劇《無懈可擊之美女如云》?！稛o懈可擊》采用極具創(chuàng)意的網(wǎng)絡(luò)視頻（網(wǎng)?。I銷模式，通過巧妙廣告的植入與扣人心弦的職場故事，讓潛在消費者在收看電視劇的同時獲取品牌的相關(guān)信息，清揚品牌首次與用戶發(fā)生情感化學(xué)反應(yīng)，拉近了品牌商與用戶距離，收獲巨大營銷回報。另一個成功的化妝品植入案例，優(yōu)資萊植入電視劇《婚姻保衛(wèi)戰(zhàn)》，使優(yōu)資萊企業(yè)和品牌的知名度和認知度領(lǐng)跑于行業(yè)的前端。清華大學(xué)總裁班營銷專家、知名講師劉東明認為，在敏銳而挑剔的消費者以及當前復(fù)雜的營銷環(huán)境背景下，僅憑單純的硬性廣告并不能取得預(yù)期效果。采取電視劇故事產(chǎn)品為一體的產(chǎn)品植入式營銷方式，讓廣告看起來合情合理而又親切。如果同時把植入式營銷與其他媒介結(jié)合起來，線上線下齊步走，會達到事半功倍的銷售效果。

趨勢

四、跨界營銷，完美聯(lián)姻

營銷為王的時代，一個企業(yè)、一個品牌、一個產(chǎn)品單打獨斗的結(jié)果必定是死無葬身之地?？缃纾–rossover）營銷時代以無法阻擋的魅力紅遍大江南北。在競爭激烈的市場大背景下，化妝品、保健品和藥品早已大張旗鼓的“通婚”，你中有我，我中有你。例如，薇姿是將化妝品和藥店結(jié)合起來的成功典范；腦白金“今年過節(jié)不收禮，收禮只收腦白金！”的創(chuàng)意與傳播，就是保健品與禮品行業(yè)的典型跨界營銷傳播；霸王洗發(fā)水打著中藥世家的旗子，行走江湖已數(shù)年。清華大學(xué)、北京大學(xué)總裁班網(wǎng)絡(luò)營銷培訓(xùn)專家劉東明老師提示，跨界營銷雖然魅力無限，但提防陰溝里翻船?？缃绲闹吸c是跨界的能力和創(chuàng)新的智慧，即需要“跳出產(chǎn)品看行業(yè)、跳出行業(yè)看產(chǎn)品”，突破傳統(tǒng)思維，大膽借鑒、嫁接其他產(chǎn)品、行業(yè)的思想、模式、資源和方法，取其精華為我所用，超越過去，實現(xiàn)多贏！

趨勢

五、小故事，大營銷

深圳某化妝品公司在2010年初推出了一款針對80、90后消費群體的化妝品品牌。其新產(chǎn)品的推廣方式新穎獨特，亮點在于故事營銷。該品牌的具體操作如下，首先，以貓為載體，設(shè)計宅貓、靜貓、愛貓等4種貓女的卡通圖案，代表現(xiàn)代社會的4類女生，如宅貓代表的是喜歡蝸居在家中，不經(jīng)常出門的“宅女”一族；靜貓則代表淑女安靜的一群女生等。由于符合現(xiàn)在80后、90后審美觀念，頗具親切感。利用小故事積聚粉絲，先賣創(chuàng)意，后賣產(chǎn)品。清華大學(xué)、北京大學(xué)總裁班網(wǎng)絡(luò)營銷培訓(xùn)專家劉東明老師認為，“一傳十，十傳百”，當小故事以幾何級數(shù)的速度擴大其傳播范圍時，產(chǎn)品的知名度也將在短時間內(nèi)迅速鋪開。實施故事營銷的關(guān)鍵在于膾炙人口的人物故事和精彩的創(chuàng)意，結(jié)合產(chǎn)品的關(guān)鍵屬性，加以創(chuàng)作或改編故事，然后廣泛的宣傳，先賣故事，后賣產(chǎn)品。

趨勢

六、服務(wù)營銷，體驗是王道

“最好的廣告就是滿意的顧客”，一次完美的營銷服務(wù)，不光是本次產(chǎn)品的賣出，還可能帶來下一次銷售、另外一人的銷售，甚至一群人的銷售。小張是北京某化妝品專柜的服務(wù)員，她不光只是賣產(chǎn)品，還為客戶解答相關(guān)皮膚問題，分享化妝品信息，產(chǎn)品的用途、用法、用量、適用皮膚等面面俱到。她的客戶一半以上都是老客戶，老客戶又介紹新客戶，小張為人真誠親和，化妝品銷售額節(jié)節(jié)攀升。2010年，小張成為公司業(yè)績最好的銷售員。清華大學(xué)、北京大學(xué)總裁班網(wǎng)絡(luò)營銷培訓(xùn)專家劉東明老師指出，營銷人員對前來購買的顧客要進行細致的觀察，比如能一語中的的說出消費者所需要的產(chǎn)品，讓消費者產(chǎn)生信服，突出自己的專業(yè)性，進而向消費者介紹產(chǎn)品才能使其產(chǎn)生認同，并且購買自己的產(chǎn)品。

趨勢

七、差異化營銷，出奇制勝

“大寶明天見，大寶啊，天天見！”這句家喻戶曉的廣告詞至今讓人難以忘卻。大寶的市場定位是大眾人群，簡單而親切的廣告詞使大家更容易理解接受大寶的品牌理念：“哦，這就是專門給咱們平頭老百姓做的物美價廉的產(chǎn)品。”大寶營銷策略的成功，主要使抓準了市場定位消費人群，與其他高端性化妝品區(qū)別開來，對特定人群強化灌輸大寶的品牌理念。一元一袋的蛇油膏成功做到“農(nóng)村包圍城市”，建立了自己獨有的品牌特性。現(xiàn)在，隆力奇已成為農(nóng)村消費者的搶手貨。清華大學(xué)總裁班營銷專家、知名講師劉東明指出，企業(yè)應(yīng)針對自身產(chǎn)品的關(guān)鍵屬性確定產(chǎn)品子市場作為市場目標，并對每個子市場提供針對性的產(chǎn)品和服務(wù)以及相應(yīng)的銷售措施。切忌千篇一律，墨守成規(guī)。

趨勢

八、潛伏殺手——危機，要公關(guān)

霸王洗發(fā)水被爆出含有致癌成分，一時間掀起了軒然大波，連成龍大哥也惹了一身“騷”。危機發(fā)生后，霸王在第一時間予以回應(yīng)，出具各種文件證明其產(chǎn)品是安全的，并且還專門開通官方微博，在短短4個小時內(nèi)連發(fā)17條消息。這在企業(yè)危機公關(guān)中還十分少見。還有三聚氰胺事件、康師傅水源門事件等昭示企業(yè)發(fā)展除了要追逐自身的利益，更應(yīng)該重視維護消費者的利益，忽視甚至踐踏消費者的利益其直接的后果就是面臨生與死的抉擇。清華大學(xué)、北京大學(xué)總裁班網(wǎng)絡(luò)營銷培訓(xùn)專家劉東明老師提出，一個企業(yè)要想長久的生存的下去，首先是保證產(chǎn)品品質(zhì)，在這個基礎(chǔ)上還必須建立快速的危機應(yīng)對解決機制，24小時不間斷輿論監(jiān)控。危機公關(guān)最終要的一個原則就是“外亂內(nèi)不亂”。企業(yè)要勇敢承當起自己的責(zé)任，以有情有理、實事求是的態(tài)度去解決問題，并讓渡利益去淡化、疏導(dǎo)消費者的不滿。

趨勢九：廣告大戰(zhàn)，戰(zhàn)場要擴散

央視黃金檔一直是兵肥馬壯的商家的必爭之地，2011年，雨潤出手5010萬，拿下《新聞聯(lián)播》后7.5秒標版第一時間單元第一選擇權(quán)。幾年前，寶潔斥巨資拿下央視標王。僅僅這招標的現(xiàn)場和招標后的人人感嘆，本身就是一個連鎖廣告。打開電視，鋪天蓋地的廣告沖刺而來，網(wǎng)友惡搞：嚴禁在廣告時間插播電視劇。這說明網(wǎng)友對大部分廣告已經(jīng)聽而不聞，視而不見。清華大學(xué)、北京大學(xué)總裁班網(wǎng)絡(luò)營銷培訓(xùn)專家劉東明老師認為，廣告依然是化妝品未來的主要表演陣地，針對受眾群體把廣告內(nèi)容做成雅俗共賞，創(chuàng)意新穎，使人耳目一新，把廣告做成大片、文藝片，讓消費者跟著廣告走。同時，企業(yè)要采取多渠道的廣告策略。

趨勢十：網(wǎng)絡(luò)整合營銷，“圍攻”化妝品

中國網(wǎng)民的數(shù)量可抵歐洲數(shù)國人口，消費能力巨大。一些先知先覺的化妝品企業(yè)開拓化妝品處女地，綜合運用網(wǎng)絡(luò)營銷的方式擴大戰(zhàn)場。國內(nèi)一家化妝品品牌抓住機遇，整合網(wǎng)絡(luò)營銷資源，在人人網(wǎng)、開心網(wǎng)、博客、微博、論壇、網(wǎng)絡(luò)商城建立了自己的營銷帝國，實行獨特的營銷策略和全面的營銷渠道，成為中國化妝品界的大亨。清華大學(xué)、北京大學(xué)總裁班網(wǎng)絡(luò)營銷培訓(xùn)專家劉東明老師認為，網(wǎng)絡(luò)整合營銷方向是化妝品發(fā)展的必然趨勢，網(wǎng)絡(luò)整合營銷手段能以較小的投入獲取較大的回報，為企業(yè)帶來良好的口碑和品牌效應(yīng)。但是目前網(wǎng)絡(luò)整合營銷在國內(nèi)還處于嬰兒學(xué)步的狀態(tài)，化妝品企業(yè)需要學(xué)習(xí)和借鑒國內(nèi)國外成功的營銷案例，汲取先進的網(wǎng)絡(luò)整合營銷技巧和策略，借助網(wǎng)絡(luò)讓自家化妝品家喻戶曉。