第一篇：商鋪營(yíng)銷策劃方案

目 錄

一、項(xiàng)目基本概況

（）市場(chǎng)分析

二、項(xiàng)目的SWOT分析

（一）優(yōu)勢(shì)點(diǎn)

（二）局限性

（三）威脅點(diǎn)

（四）機(jī)會(huì)點(diǎn)

三、商業(yè)模式分析：

(一)綜合性商業(yè)模式

（二）主題性商業(yè)模式

（三）專業(yè)性商業(yè)模式

四、項(xiàng)目整體定位

（一）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位

（二）價(jià)格定位

（三）客戶定位

五、營(yíng)銷推廣

（一）推廣主題

(二)項(xiàng)目形象包

（三）總體宣傳策略

（四）銷售策略

城龍花園裙樓商鋪市場(chǎng)定位與推廣策略

一、項(xiàng)目基本概況

城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬(wàn)平方米，總建筑面積11萬(wàn)平方米，共分四期開發(fā)，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計(jì)有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。

二、項(xiàng)目的SWOT分析

雖然本項(xiàng)目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實(shí)又存在著一些影響項(xiàng)目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢(shì)，才是本項(xiàng)目在后期的營(yíng)銷過(guò)程中制勝的關(guān)鍵所在。

（一）優(yōu)勢(shì)點(diǎn)（S）：

1、項(xiàng)目當(dāng)前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；

2、項(xiàng)目地處龍崗中心城一級(jí)黃金旺地，發(fā)展前景看好；

3、本項(xiàng)目目前為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購(gòu)買者的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；

4、商鋪層高5.4米，設(shè)有夾層，可融合商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)、家居為一體；

5、項(xiàng)目開發(fā)商母公司城建集團(tuán)在深圳具有一定的知名度，對(duì)項(xiàng)目的推廣具有一定的優(yōu)勢(shì)；

◆發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：

A、在項(xiàng)目裙樓的運(yùn)作過(guò)程中，充分渲染項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通的便利；

B、在項(xiàng)目裙樓的運(yùn)作過(guò)程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來(lái)的商機(jī)；

C、在項(xiàng)目的推廣時(shí)，利用城建集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)，增加置業(yè)者與投資者的信心；

（二）局限性（W）

1、項(xiàng)目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動(dòng)商鋪銷售的條件；

2、本項(xiàng)目周邊是長(zhǎng)著茅草的待開發(fā)地塊，因而顯得較為荒涼，對(duì)發(fā)展商業(yè)略為不足；

3、該項(xiàng)目以建成多時(shí)，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負(fù)面影響；

4、項(xiàng)目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；

5、項(xiàng)目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；

◆解決方法：

（1）重新對(duì)裙樓商鋪進(jìn)行市場(chǎng)定位，明確目標(biāo)客戶；

（2）確定經(jīng)營(yíng)主題，從而以有特色的經(jīng)營(yíng)方向帶動(dòng)商鋪的銷售；

（3）加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場(chǎng)知名度；

（4）設(shè)立部分“免息分期付款方式”，降低購(gòu)房者的置業(yè)門檻，吸引其入市；

（三）機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）

1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；

2、隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動(dòng)周邊的人氣，從而帶動(dòng)裙樓商鋪的銷售；

3、中國(guó)的入世，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好；

（四）威脅點(diǎn)（T）

1、周邊現(xiàn)推向市場(chǎng)的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)壓力；

2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競(jìng)爭(zhēng)；

三、商業(yè)模式分析：

就目前的商業(yè)模式來(lái)看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。

（一）綜合性商業(yè)模式

這一模式奉行的是購(gòu)物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場(chǎng)內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購(gòu)物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場(chǎng)內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場(chǎng)模式。但是，實(shí)際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國(guó)亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來(lái)的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。

究其因，在于品牌市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個(gè)性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營(yíng)都失去了銷售點(diǎn)的深化機(jī)會(huì)。不僅僅是因?yàn)椴辉敢?，而是因?yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有任何一個(gè)商場(chǎng)的規(guī)模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)中失去了一條又一條的陣線。時(shí)至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場(chǎng)。近兩年以來(lái)，各名牌綜合商場(chǎng)的整體銷售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場(chǎng)，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對(duì)這樣一種形勢(shì)，大的品牌商場(chǎng)利用早期積累的財(cái)力與知名度，采取了圈地?cái)U(kuò)張、活動(dòng)造勢(shì)的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場(chǎng)重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。而中、小型的綜合商場(chǎng)雖然明知危機(jī)在即，但由于實(shí)力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無(wú)其他應(yīng)變之法。

這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場(chǎng)和大型純商業(yè)物業(yè)，對(duì)于本項(xiàng)目的裙樓商鋪從設(shè)計(jì)上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場(chǎng)。

（二）主題性商業(yè)模式

主題的確定范圍很廣，無(wú)論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營(yíng)。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對(duì)品種、品牌進(jìn)行篩選、過(guò)濾，進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)。這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個(gè)行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對(duì)于這些群體來(lái)說(shuō)，主題商場(chǎng)能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對(duì)性強(qiáng)。

但由于這種商業(yè)模式針對(duì)性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來(lái)發(fā)展前景難以預(yù)料，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。并且這種商業(yè)模式要求：

⑴ 規(guī)?；?，主題經(jīng)營(yíng)獨(dú)占面積龐大，與本項(xiàng)目規(guī)模不匹配；

⑵ 規(guī)范化，主題經(jīng)營(yíng)從管理到經(jīng)營(yíng)行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大。⑶ 租金低廉，主題商場(chǎng)通常以較低租金吸納商家聚集入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，這對(duì)投資者說(shuō)是最不愿意看到的情況，于本項(xiàng)目銷售也不利。

所以，這種商業(yè)模式也不適合本項(xiàng)目的群樓商鋪。

（三）專業(yè)性商業(yè)模式

這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時(shí)代廣場(chǎng)，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場(chǎng)風(fēng)云之勢(shì)，在華強(qiáng)北這個(gè)大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟；再比如順電家居廣場(chǎng)，以家電市場(chǎng)為主要平臺(tái)，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求做到使每個(gè)想買家電的消費(fèi)者都不會(huì)轉(zhuǎn)投其他商場(chǎng)的懷抱。

這類商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)就在于針對(duì)性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間。所以，對(duì)于目前龍崗蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。因此，對(duì)于城龍花園的商鋪，發(fā)展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)模式較為可行。

四、項(xiàng)目整體定位

（一）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式

基于上面對(duì)本項(xiàng)目的SWOT分析及各種商業(yè)模式的分析，并結(jié)合我司對(duì)該片區(qū)的調(diào)查分析，同時(shí)綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤經(jīng)驗(yàn)，我司建議對(duì)該項(xiàng)目重新進(jìn)行市場(chǎng)定位，確定商鋪的經(jīng)營(yíng)主題，明確商鋪的經(jīng)營(yíng)方向，從而帶動(dòng)商鋪的銷售。

本項(xiàng)目位于龍崗中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來(lái)看，目前地段繁華程度不夠，項(xiàng)目裙樓商鋪規(guī)模不夠大，結(jié)合商鋪成功運(yùn)作模式的分析，我司建議將本項(xiàng)目裙樓商場(chǎng)定位為裝飾材料一條街。

A、標(biāo)榜龍崗中心城首個(gè)專業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹立起第一面旗幟。

B、這樣定位的優(yōu)勢(shì)

a.為客戶規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷售熱度。因?yàn)檫@樣定位，可以減少與直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的接觸面。目前，無(wú)論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，如果本項(xiàng)目的群樓商鋪雷同于周邊其他項(xiàng)目，必將增加市場(chǎng)的壓力，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位；

b.有深厚的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前情況，龍崗的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對(duì)裝飾材料的需求量較大；

c.目前在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發(fā)展空間；

d.項(xiàng)目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要；

e.良好的市場(chǎng)操作性：我們的這一定位，是基于詳細(xì)的市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來(lái)的，有良好的前瞻性。同時(shí)，我們?cè)诙ㄎ坏倪^(guò)程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動(dòng)。

（二）價(jià)格定位

房地產(chǎn)租金是售價(jià)的晴雨表，租賃市場(chǎng)的行情直接反映了供求關(guān)系，售價(jià)曲線與租賃價(jià)格曲線是同步變化的，租賃價(jià)格是售價(jià)的真實(shí)反映，租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)體現(xiàn)，以收益價(jià)格對(duì)商業(yè)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，收益價(jià)格對(duì)物業(yè)使用者和投資者都是一個(gè)基本的心理預(yù)期價(jià)格。

根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金情況，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金水平一般在25-90元/M2月之間，通過(guò)對(duì)本地段的商業(yè)分析，本地段街鋪的平均租金為60元/M2。

a、確定年收益：60元/M2月×1 M2×12=720元；

b、確定還原利率：我們采用中國(guó)人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)取還原利率為8%

c、使用年限：70年

d、收益價(jià)格確定

運(yùn)用公式：

V ＝a/r×[1-1/(1+r)n]

式中V：房地產(chǎn)的價(jià)格

a：房地產(chǎn)年純收益

r：還原利率

n：未來(lái)可取得收益的年限

可測(cè)算出本項(xiàng)目裙樓商鋪的平均售價(jià)為8000元/M2

從上面的價(jià)格分析，并結(jié)合目前的市場(chǎng)狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價(jià)在8000—8200元/M2。

（三）客戶定位

購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪的客戶主要有以下幾類：

(1)本區(qū)域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營(yíng)者；

(2)看好本區(qū)域裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營(yíng)者；

(3)經(jīng)營(yíng)知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；

(4)一些為設(shè)立辦事處的裝飾公司；

接城龍花園裙樓商鋪營(yíng)銷策劃案1

五、營(yíng)銷推廣策略

（一）推廣主題

基于以上的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞下面幾個(gè)方面進(jìn)行：

1、宣傳本項(xiàng)目裙樓商鋪為龍城專業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其市場(chǎng)的發(fā)展前景及投資價(jià)值；

2、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力；

3、交通便捷：本項(xiàng)目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對(duì)發(fā)展裝飾材料業(yè)極具潛力；

4、由于本商鋪層較高，并設(shè)有夾層，可集商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)、家居為一體，所以，在宣傳時(shí)可突出“賣一層送一層”的優(yōu)勢(shì)。

(二)項(xiàng)目形象包裝

1、主題廣告主導(dǎo)語(yǔ)：

項(xiàng)目目前無(wú)主題廣告主導(dǎo)語(yǔ)，廣告訴求不明顯，我司建議以“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街”為主題，進(jìn)行廣告訴求；

2、項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)

目前項(xiàng)目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法不理想，未能將本項(xiàng)目的形象及主題表現(xiàn)出來(lái)，反而產(chǎn)生負(fù)面影響，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設(shè)導(dǎo)視牌；

3、現(xiàn)場(chǎng)包裝

1）條幅：

目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的條幅廣告幾乎沒有，無(wú)法引起客戶的關(guān)注。實(shí)際上條幅廣告是項(xiàng)目最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點(diǎn)在深惠公路與龍城大道交匯處及項(xiàng)目群樓樓體上，掛出“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街隆重發(fā)售”、“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街優(yōu)惠招租”及租售熱線等內(nèi)容的條幅，2）道旗：

為營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布城龍花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主，如“龍城裝飾材料街——城龍花園裙樓商

鋪” “城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“城龍花園商鋪，低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)”等等。

（三）總體宣傳策略

根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我司在控制廣告宣傳費(fèi)用的同時(shí)，將采用有針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個(gè)宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷的效果，具體計(jì)劃如下：

1）“造勢(shì)”策略

針對(duì)本項(xiàng)目目前的銷售狀況，為渲染市場(chǎng)氣氛，我司建議有針對(duì)性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項(xiàng)目的新聞撰稿，如龍崗報(bào)、龍崗有線電視臺(tái)等，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項(xiàng)目地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而引出本項(xiàng)目裙樓商鋪巨大的升值潛力，以令市場(chǎng)更加注目該物業(yè)，加強(qiáng)客戶的投資信心。

2)常規(guī)宣傳策略

廣告宣傳以報(bào)紙廣告、電視廣告為常規(guī)宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由于電視廣告的成本較高，而本項(xiàng)目裙樓商鋪的規(guī)模不大，又屬于尾盤期，因而我司建議不在電視上進(jìn)行廣告宣傳，主要進(jìn)行必要的報(bào)紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷售策略采用，令常規(guī)宣傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費(fèi)的投入量。廣告宣傳安排如下：

報(bào)紙廣告：

主要以當(dāng)?shù)氐凝垗張?bào)為主，逢周二或周五軟硬廣告結(jié)合，主要為10×15或15×20的版面作廣告（這樣費(fèi)用不大，可集中在一個(gè)階段連續(xù)進(jìn)行），訴求項(xiàng)目地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而引出本項(xiàng)目巨大的升值潛力。這樣廣告費(fèi)不大，卻能達(dá)到我們的預(yù)期效果。

軟性文章：

報(bào)紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，所以我司在接手城龍花園裙樓商鋪的銷售工作后，將在龍崗報(bào)、深圳晚報(bào)有針對(duì)性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴求城龍花園的地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景。

宣傳單張：

（1）由于宣傳單張的制作成本只需幾毛錢，適合廣范的大量派發(fā)，并且，本項(xiàng)目目前的單張?jiān)趦?nèi)容、色彩上不具有較強(qiáng)的視覺沖擊力，因此，我司建議重新制作本項(xiàng)目商鋪的銷售宣傳單張，制作要求能體現(xiàn)本項(xiàng)目的優(yōu)越的地理位置、項(xiàng)目的定位及專業(yè)裝飾材料街的經(jīng)營(yíng)發(fā)展前景，同時(shí)附上商鋪的投資分析案例，如：以業(yè)主投資某一商鋪為例

售價(jià)：8000元/ M2 面積：29.75 M2

總價(jià)：8000×29.75=238000元

首期5成：238000×50%=11900元

貸款：238000×50%=11900元

10年期月供款：11900×0.010892311(月供系數(shù))=1296.2元/月

按目前該階段租金保守估計(jì)為：60元/ M2，所以月出租可獲得收益為：

29.75×60=1785元/月

結(jié)論:月租金>月供款

單張建議板開數(shù)可選擇8K或16K雙面制作數(shù)量1000份。

四）銷售策略

1）“以租金代首期”銷售策略

這是針對(duì)一些對(duì)未來(lái)商鋪價(jià)格走勢(shì)把握不定的商家所采取的銷售策略，租用本項(xiàng)目商鋪的客戶在一年或兩年內(nèi)決定購(gòu)買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金可作為購(gòu)買單位的首期款，刺激租戶的消費(fèi)心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。

2）推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷方案

為降低置業(yè)門檻，建議在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣傳上，推出“首期兩成”促銷方案，其余三成在兩年（或一年）內(nèi)免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門檻，引起大量消費(fèi)者的關(guān)注，從而達(dá)到促銷的目的；

3）推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略

品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷售，所以，我司建議，對(duì)于有意進(jìn)駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事處，在售價(jià)或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價(jià)上給予一定的折扣或在租金上給予3個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)其它商鋪的發(fā)售與招租；

4）“客戶領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃

針對(duì)目前裙樓商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，我司建議對(duì)此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已認(rèn)購(gòu)的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)予領(lǐng)袖客戶，如按其所購(gòu)買的商鋪以2%的優(yōu)惠價(jià)獎(jiǎng)勵(lì).5）低開高走，分期銷售

以低價(jià)入市，利用羊群心理制造搶購(gòu)熱銷的氣氛；然后視市場(chǎng)反應(yīng)，逐步提高售價(jià)，迫使客戶迅速作出選擇的決定；

6)針對(duì)目標(biāo)客戶采用DM策略

對(duì)于一些目標(biāo)客戶，我司將通過(guò)直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶，爭(zhēng)取他們成為城龍花園裙樓商鋪的業(yè)主或租戶

第二篇：營(yíng)銷策劃方案

OLAY男士營(yíng)銷策劃方案

一、營(yíng)銷現(xiàn)狀

據(jù)調(diào)查，OLAY卓越男士系列的洗面奶品牌認(rèn)知度并不高，銷量也并不是很好，上有歐萊雅、妮維雅等大眾認(rèn)知度很高的男士護(hù)膚品存在，下游眾多小品牌消費(fèi)者對(duì)其品牌已形成一定固定認(rèn)知

要是產(chǎn)品得到更多人的認(rèn)可，就必須形成自己的營(yíng)銷理念，需要賦予產(chǎn)品生命，突出產(chǎn)品特色，給顧客以更好地體驗(yàn)。玉蘭油的女性產(chǎn)品在中國(guó)營(yíng)銷得相當(dāng)成功，產(chǎn)品理念升入人心，大多數(shù)人提到OLAY就會(huì)想到美白等關(guān)注女性護(hù)膚的既定形象。但是，這也給宣傳OLAY男士護(hù)膚產(chǎn)品帶來(lái)一定的難度。

為了渲染產(chǎn)品的男人形象，祛除柔軟女性化的既定形象，母親玉蘭油男士護(hù)膚品選擇了黃曉明作為代言人，主打以運(yùn)動(dòng)、挑戰(zhàn)為主的廣告內(nèi)同，節(jié)奏快而明朗，突出“馳騁巔峰狀態(tài)，擁抱無(wú)限可能”的年輕動(dòng)感。

二、營(yíng)銷活動(dòng)

（一）、幼兒美術(shù)大賽——我心中的爸爸

本產(chǎn)品的定位人群主要為三十歲左右的男性，雌年齡段的男性的孩子應(yīng)該是幼兒園在讀。我們希望在全國(guó)范圍內(nèi)的幼兒園舉辦一次以“我的爸爸”為主題的美術(shù)比賽。孩子參加了我們的比賽，自然其父母也機(jī)會(huì)記得賽事的主辦方：OLAY男士。這樣就同時(shí)提高了OLAY在男士和女士顧客中的知名度，可謂是一箭雙雕

活動(dòng)流程：（1）前期在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)納西各大幼兒園做好活動(dòng)宣傳，并與愿意參加的幼兒園建立合作機(jī)制，確定活動(dòng)時(shí)間，活動(dòng)流程等重要信息

（2）組織專業(yè)人士評(píng)定兒童繪畫作品，宣傳優(yōu)秀評(píng)獎(jiǎng)，并頒發(fā)獲獎(jiǎng)證書與禮品

（3）召開表彰大會(huì)，邀請(qǐng)父親與孩子一同參加，做公開了分享

（4）可在表彰會(huì)上作一次趣味只是競(jìng)猜，給最優(yōu)秀的父子提供一次大獎(jiǎng)（旅游），其他夫妻獲得精美大禮包（OLAY家庭套裝）

（二）幸福轉(zhuǎn)盤(個(gè)功能贈(zèng)送禮物)

（三）OLAY沖關(guān)贏獎(jiǎng)（踢球）

（四）快樂我做主——普通營(yíng)銷

第三篇：營(yíng)銷策劃方案一般格式

一般格式如下：

一、封面：方案名稱

二、方案目錄

三、方案內(nèi)容

（一）環(huán)境分析

1.宏觀環(huán)境分析

2.微觀環(huán)境分析

3.上述環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢(shì)所提供的機(jī)會(huì)與威脅

（二）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況

2.銷售理念及文化

（三）市場(chǎng)分析

1.市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)規(guī)劃、市場(chǎng)特性

2.主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)表現(xiàn)、營(yíng)銷方案、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

3.本項(xiàng)目的營(yíng)銷機(jī)會(huì)與障礙點(diǎn)

（四）項(xiàng)目定位

1.項(xiàng)目定位點(diǎn)及理論支持

2.項(xiàng)目訴求及理論支持

（五）市場(chǎng)定位

（六）營(yíng)銷活動(dòng)的開展

（七）營(yíng)銷策略

（八）營(yíng)銷/銷售管理

（九）銷售服務(wù)

（十）總體費(fèi)用預(yù)算

（十一）效果評(píng)估

第四篇：營(yíng)銷策劃方案格式

一份完整較的營(yíng)銷策劃書的構(gòu)造分為三大部分：

一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書正文內(nèi)容。

三是效果預(yù)測(cè)即方案的可行性與操作性。

(一)市場(chǎng)狀況分析

要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及敵我對(duì)比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容：

(1)整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)的規(guī)模。

(2)競(jìng)爭(zhēng)品牌的銷售量與銷售額的比較分析。

(3)競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。

(4)消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。

(5)各競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。

(6)各競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。

(7)各競(jìng)爭(zhēng)品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。

(8)各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷活動(dòng)的比較分析。

(9)各競(jìng)爭(zhēng)品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。

(10)競(jìng)爭(zhēng)品牌訂價(jià)策略的比較分析。

(11)競(jìng)爭(zhēng)品牌銷售渠道的比較分析。

(12)公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。

(13)公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。

(二)策劃書正文

一般的營(yíng)銷策劃書正文由七大項(xiàng)構(gòu)成，現(xiàn)簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明。

(1)公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策

策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導(dǎo)層就公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方針與策略，做深入細(xì)致的溝通，以確定公司的主要方針政策。雙方要研討下面的細(xì)節(jié);

1。確定目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。

2。銷售目標(biāo)是擴(kuò)大市場(chǎng)占有率還是追求利潤(rùn)。

3。制定價(jià)格政策。

4。確定銷售方式。

5。廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。

6。促銷活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

(2)企業(yè)的產(chǎn)品銷售目標(biāo)

所謂銷售目標(biāo)，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內(nèi)(通常為一年)必須實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)目標(biāo)。

銷售目標(biāo)量化有下列優(yōu)點(diǎn)：

為檢驗(yàn)整個(gè)營(yíng)銷策劃案的成敗提供依據(jù)。為評(píng)估工作績(jī)效目標(biāo)提供依據(jù)。為擬定下一次銷售目標(biāo)提供基礎(chǔ)。

(3)產(chǎn)品的推廣計(jì)劃

策劃者擬定推廣計(jì)劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。推廣計(jì)劃包括目標(biāo)、策略、細(xì)部計(jì)劃等三大部分。

①目標(biāo)

策劃書必須明確地表示，為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)營(yíng)銷策劃案的銷售目標(biāo)，所希望達(dá)到的推廣活動(dòng)的目標(biāo)。一般可分為：長(zhǎng)期，中期與短期計(jì)劃。

②策略

決定推廣計(jì)劃的目標(biāo)之后，接下來(lái)要擬定實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的策略。推廣計(jì)劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運(yùn)用策略、促銷價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項(xiàng)。

廣告宣傳策略：針對(duì)產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報(bào)紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體?各占多少比率?廣告的視聽率與接觸率有多少?使產(chǎn)品的特色與賣點(diǎn)深入人心。

分銷渠道策略：當(dāng)前的分銷渠道的種類很多，企業(yè)要根據(jù)需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。

促銷價(jià)格策略：促銷的對(duì)象，促銷活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷活動(dòng)所希望達(dá)成的效果是什么。

公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對(duì)象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達(dá)到目的是什么。

③細(xì)部計(jì)劃

詳細(xì)說(shuō)明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細(xì)節(jié)。

廣告表現(xiàn)計(jì)劃：報(bào)紙與雜志廣告稿的設(shè)計(jì)(標(biāo)題、文字、圖案)，電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。

媒體運(yùn)用計(jì)劃：選擇大眾化還是專業(yè)化的報(bào)紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等;電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時(shí)段與次數(shù)。另外，也要考慮CRp(總視聽率)與CpM(廣告信息傳達(dá)到每千人平均之成本)

促銷活動(dòng)計(jì)劃：包括商品購(gòu)買陳列、展覽、示范、抽獎(jiǎng)、贈(zèng)送樣品、品嘗會(huì)、折扣等。公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃：包括股東會(huì)、發(fā)布公司消息稿、公司內(nèi)部刊物、員工聯(lián)誼會(huì)、愛心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。

(4)市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃

市場(chǎng)調(diào)查在營(yíng)銷策劃案中是非常重要的內(nèi)容。因?yàn)閺氖袌?chǎng)調(diào)查所獲得的市場(chǎng)資料與情報(bào)，是擬定營(yíng)銷策劃案的重要依據(jù)。此外，前述第一部分市場(chǎng)狀況分析中的12項(xiàng)資料，大都可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲得，由此也顯示出市場(chǎng)調(diào)查的重要。

然而，市場(chǎng)調(diào)查常被高層領(lǐng)導(dǎo)人與策劃書人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費(fèi)，而不注意市場(chǎng)調(diào)查，這種錯(cuò)誤的觀念必須盡快轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)調(diào)查與推廣計(jì)劃一樣，也包含了目標(biāo)，策略以及細(xì)部計(jì)劃三大項(xiàng)。

(5)銷售管理計(jì)劃

假如把營(yíng)銷策劃案看成是一種陸?？章?lián)合作戰(zhàn)的話，銷售目標(biāo)便是登陸的目的。市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃是負(fù)責(zé)提供情報(bào)，推廣計(jì)劃是?？哲娧谧o(hù)，而銷售管理計(jì)劃是陸軍行 動(dòng)了，在情報(bào)的有效支援與強(qiáng)大?？哲姷难谧o(hù)下，仍須領(lǐng)先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷售管理計(jì)劃的重要性不言而喻。銷售管理計(jì)劃包括銷 售主管和職員、銷售計(jì)劃、推銷員的挑選與訓(xùn)練、激勵(lì)推銷員、推銷員的薪酬制度(工資與獎(jiǎng)金)等。

(6)財(cái)務(wù)損益預(yù)估

任何營(yíng)銷策劃案所希望實(shí)現(xiàn)的銷售目標(biāo)，實(shí)際上就是要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而損益預(yù)估就是要在事前預(yù)估該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。只要把該產(chǎn)品的預(yù)期銷售總額減去銷售成本、營(yíng)銷費(fèi)用(經(jīng)銷費(fèi)用加管理費(fèi)用)、推廣費(fèi)用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。

(7)方案的可行性與操作性分析。

這是對(duì)該方案的落實(shí)政策的進(jìn)一步過(guò)程，從某中意義上來(lái)說(shuō)，他是計(jì)劃執(zhí)行的“前哨站”，一方面，對(duì)整個(gè)方案的可行性與操作性進(jìn)行必要的事前分析，另一方面，對(duì)事后的執(zhí)行進(jìn)行必要的監(jiān)督工作的鋪墊。這也決定方案最后是否通過(guò)的重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。

第五篇：營(yíng)銷策劃方案

長(zhǎng)按鈴木汽車公司營(yíng)銷策劃方案

一、長(zhǎng)安鈴木汽車服務(wù)公司的簡(jiǎn)介

重慶長(zhǎng)安鈴木汽車有限公司，創(chuàng)建于1993年6月，由重慶長(zhǎng)安汽車股份有限公司(占51%)、日本鈴木株式會(huì)社(占25%)、日本雙日株式會(huì)社(占14%)、鈴木(中國(guó))投資有限公司(占10%)四方持股，公司注冊(cè)資本19000萬(wàn)美元，投資總額55500萬(wàn)美元。作為國(guó)內(nèi)大型的綜合性現(xiàn)代汽車制造企業(yè)，長(zhǎng)安鈴木公司占地面積約42萬(wàn)平方米，現(xiàn)有員工3000余人，擁有天語(yǔ)、雨燕、羚羊和奧拓等四個(gè)系列約20個(gè)車型，G、M系列兩個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)機(jī)型，具備年產(chǎn)25萬(wàn)輛整車和30萬(wàn)臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)的生產(chǎn)能力。

二、長(zhǎng)安鈴木汽車服務(wù)公司的市場(chǎng)分析

三、長(zhǎng)安鈴木汽車服務(wù)公司的競(jìng)爭(zhēng)分析

（一）優(yōu)勢(shì)分析

（二）略勢(shì)分析

（三）機(jī)會(huì)分析

（四）威脅分析

四、長(zhǎng)安鈴木汽車服務(wù)公司的營(yíng)銷組合策略

五、執(zhí)行與控制