第一篇：北海市商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書

北海市商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書

甲方：（金融機構(gòu)）乙方：（開發(fā)商）丙方：（工程監(jiān)理機構(gòu)）

根據(jù)《 城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，為做好商品房預(yù)售款使用監(jiān)督管理工作，經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商，就乙方開發(fā)建設(shè)的項目的商品房預(yù)售款收存和使用訂立如下協(xié)議，共同遵守。

一、乙方開發(fā)建設(shè)的證號為，土地面積平方米，總建筑面積約平方米，套，預(yù)計售樓款約為萬元，乙方特邀甲方作為此項目商品房預(yù)售款的監(jiān)管機構(gòu)，邀丙方作為此項目的監(jiān)理機構(gòu)。

二、甲方依照《關(guān)于加強北海市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理的通知》（北建房[2006]58號）和《關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售監(jiān)督管理的通知》（北建房[2007]50號）的規(guī)定，負責實施對商品房預(yù)售款的收存和使用的日常監(jiān)督管理工作。

三、甲方需做好金融服務(wù)工作，方便乙方和購房人辦理預(yù)售款存取業(yè)務(wù)和按揭貸款、結(jié)算等手續(xù)。

四、乙方必須在甲方開立該項目商品房預(yù)售款專用帳戶，作為該項目全部商品房預(yù)售款的存款帳戶。商品房預(yù)售的購房款（包括定金、銀行提供給購房人的按揭貸款等）由承購人直接存入該商品房項目預(yù)售款專用帳戶，開發(fā)企業(yè)不得擅自收存；各商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款也必須直接劃入專用帳戶內(nèi)，不得直接支付給開發(fā)企業(yè)或轉(zhuǎn)作他用。

五、乙方必須根據(jù)有關(guān)規(guī)定，接受對商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，保障購房人的合法權(quán)益，按照《商品房買賣合同》約定的時間和要求，將竣工驗收合格的預(yù)售房交付給購房人使用。

六、乙方與購房人簽訂《商品房買賣合同》后30 天內(nèi)應(yīng)為購房人辦理商品房預(yù)售備案登記手續(xù)。在辦理手續(xù)時，乙方應(yīng)同時向北海

市房地產(chǎn)交易中心提交該商品房預(yù)售款存入商品房預(yù)售專用帳戶的證明（并附送原件以作校對）。

七、丙方應(yīng)在每月月末出具工程實際進度或已完成投資額證明。如甲方提出申請，丙方應(yīng)在三個工作日內(nèi)為甲方出具工程實際進度或投資額證明。

八、甲方應(yīng)當根據(jù)丙方出具的工程實際進度或投資額證明，結(jié)合造價與預(yù)售款總額比例核定用款額度，并按工程進度拔付資金。

九、乙方經(jīng)甲方核準使用的預(yù)售房款，必須用于購買該項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備，支付項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。

十、預(yù)售商品房竣工驗收交付使用后，經(jīng)原簽訂《北海市商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書》的三方一致書面同意并向市建委書面報告后，方可到開戶銀行辦理專用帳戶取消監(jiān)控手續(xù)，其專用帳戶內(nèi)的商品房預(yù)售款方可解除監(jiān)督管理。

十一、該項目預(yù)售款監(jiān)管帳戶開戶行：。

十二、本協(xié)議于一式四份，甲、乙、丙三方各一份，一份送北海市建設(shè)委員會辦理商品房預(yù)售許可證。

甲方:（公章）乙方:（公章）丙方:（公章）

負責人簽名：負責人簽名：負責人簽名：

業(yè)務(wù)聯(lián)系人：業(yè)務(wù)聯(lián)系人：業(yè)務(wù)聯(lián)系人：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：年月日年月日年月日

第二篇：商品房預(yù)售款委托監(jiān)管協(xié)議書

商品房預(yù)售款委托監(jiān)管協(xié)議書

委托單位：（甲方）

受托監(jiān)管單位： 中國建設(shè)銀行股份有限公司上海市分行（乙方）

甲方經(jīng)批準，在區(qū)號地塊項目(第批預(yù)售套)預(yù)測面積為平方米，于年月日開工，至年月日止，為申請預(yù)售，特委托乙方作為監(jiān)管單位，對預(yù)售款進行監(jiān)督。

乙方根據(jù)有關(guān)規(guī)定和市區(qū)商品房管理部門對銀行的要求，應(yīng)甲方所托，對上述商品房預(yù)售款進行監(jiān)管。

為保證預(yù)售款用于預(yù)售項目，確保商品房如期交付，保護購房者利益。經(jīng)雙方協(xié)商，協(xié)議如下：

一、甲方委托乙方為本項目預(yù)售款監(jiān)管單位。

二、經(jīng)批準預(yù)售后，乙方為甲方開列專戶（或沿用原賬戶），專門用于本項目預(yù)售款的收

入和支出。

三、甲方保證做到專款專用，本項目的預(yù)售款不挪作他用。

四、甲方保證按月提供本項目預(yù)售情況清單和資產(chǎn)負債表，損益表（根據(jù)具體情況，乙方

可提出要求提供其他資料，如明細賬頁等）

五、乙方應(yīng)為甲方提供優(yōu)良服務(wù)，可應(yīng)甲方要求向客戶提供本項目資金的運轉(zhuǎn)情況。

六、本協(xié)議不構(gòu)成乙方對任何第三方的承諾或擔保。

七、本協(xié)議經(jīng)雙方法定代表人（負責人）或授權(quán)代理人簽字或加蓋公章后生效。

甲方

（公章）

年月日

年月日乙方（公章）

第三篇：商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

編號：字號

XXX 市房地產(chǎn)管理所監(jiān)制

商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，甲方（監(jiān)管方）乙方（開發(fā)方）雙方本著平等、自愿、公開的原則，經(jīng)雙方友好協(xié)商達成如下協(xié)議：

第一條項目建設(shè)

1、乙方________________________以方式取得位于土地證編號為_____________________________的地塊的土地使用權(quán)。

2、該地塊土地面積為______平方米，規(guī)劃用途為___________土地使用年限為_________________至___________________。

3、在上述地塊上建設(shè)商品房、名稱______________________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證__________________________號，建設(shè)用地規(guī)劃許可證_______________號。

第二條商品房預(yù)售款監(jiān)管方式

為加強商品房預(yù)售款的監(jiān)督和管理，確保商品房預(yù)售款的專款專用，以保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的如期完工，同時保護購房者的合法權(quán)益，甲方對乙方開發(fā)銷售的上述項目商品房預(yù)售款歸集、使用進行管理。為加強商品房預(yù)售款的監(jiān)督和管理，確保商品房預(yù)售款的專款專用，以保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的如期完工，同時保護購房者的合法權(quán)益，甲方對乙方開發(fā)銷售的上述項目商品房預(yù)售款歸集、使用進行管理。

1、乙方在該項目辦理商品房預(yù)售證前，需到甲方開立商品房銷售款專戶，開戶銀行名稱為：________________________________賬號：__________________________，甲方協(xié)助乙方向人民銀行辦理開戶許可證手續(xù)，并為乙方提供優(yōu)質(zhì)的結(jié)算服務(wù)。

2、乙方銷售該項目的商品房預(yù)售款必須全部存入在甲方開立的銷售專戶中。

3、乙方預(yù)售商品房，在簽訂《商品房買賣合同》后10日內(nèi)需向甲方提交商品房預(yù)售款報表，在甲方銷售專戶內(nèi)存入商品房預(yù)售款額，同時向甲方出具 《 商品房買賣合同 》 供甲方復(fù)核。

第三條商品房預(yù)售款項監(jiān)管內(nèi)容

1、甲乙雙方在簽訂協(xié)議時，乙方向甲方提供項目投資計劃、施工計劃、用款計劃、施工合同書等項目資料。

2、乙方在甲方設(shè)立項目銷售戶資金必須專款專用，甲方對乙方資金具有監(jiān)控權(quán)，對單筆__________萬元（含_______萬元），每日累計______________萬元（含__________萬元），以上的資金使用須經(jīng)甲方專管員審核確認與該項目實際完成工作量及約定付款計劃相符并審批后方可支取。對符合條件的開支項目，甲方要予以及時審批支付，不得無故拖辦。

第四條商品房預(yù)售資金監(jiān)管有效時限從該開發(fā)項目預(yù)售的第一筆房款起至建設(shè)竣工時止。

第五條商品房預(yù)售款監(jiān)管所需資料。

1、乙方支用土建、施工工程款時，需提供有施工單位付款申請，監(jiān)理公司同意支付意見，乙方支款憑證等附件，甲方才能支付。

2、乙方支用購建材或設(shè)備款時，在施工合同（或補充協(xié)議）中要有乙方采購材料的條款，并需提供商品房買賣合同、配套款付款通知、與工程進度實用數(shù)相符的采購材料清單，乙方支款憑證等附件，甲方才能支付。

3、乙方使用銷售費用、管理費用、報建費及繳納稅費時，支款憑

證中收款單位及用途必須與預(yù)售項目所支費用內(nèi)容相符。

第六條雙方責任事項

1、乙方積極配合甲方對本協(xié)議項目的預(yù)售款回籠和使用情況、施工現(xiàn)場工程進度情況的調(diào)查了解及監(jiān)督，定期向甲方（每月）提供項目工程實際進度情況，最新投資計劃情況；向甲方提供預(yù)售款收款憑證、預(yù)售款收支明細帳、銀行帳等財務(wù)資料，并向甲方提供現(xiàn)場審查有關(guān)資料便利。

2、如出現(xiàn)向甲方提供虛假支款證明套取專戶資金等情況，甲方有權(quán)提請房地產(chǎn)管理部門對甲方采取相應(yīng)的法定行政措施。

第七條協(xié)議未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。

第八條本合同共_____頁，一式叁份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：甲方壹份，乙方壹份，房地產(chǎn)管理部門備案一份。

第九條本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效。

甲方（蓋章）:乙方（蓋章）:

營業(yè)執(zhí)照號：營業(yè)執(zhí)照號：

法定代表人:企業(yè)資質(zhì)證號：

聯(lián)系電話：法定代表人：

聯(lián)系電話：

年月日年月日

第四篇：商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法

商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法

第一條為加強商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，確保商品房預(yù)售款用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，保障當事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、等有關(guān)法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條市區(qū)經(jīng)批準預(yù)售的商品房建設(shè)項目，其預(yù)售款監(jiān)督管理適用本辦法。

第三條商品房預(yù)售款監(jiān)管遵循政府監(jiān)管、專戶專存、專款專用、分類監(jiān)管擔保公司提供責任擔保的方式實施的原則。

第四條本辦法所稱的商品房預(yù)售款，是指購房人按《商品房買賣合同》約定支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部房價款。

本辦法所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。本辦法所稱購房人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。

第五條市住房保障和房產(chǎn)管理局、中國人民銀行市中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會市監(jiān)管分局共同制定市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管政策，并建立監(jiān)管工作聯(lián)動機制。

第六條市住房保障和房產(chǎn)管理局是市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門（以下簡稱“監(jiān)管部門”），負責市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的組織實施，對商品房預(yù)售款監(jiān)管情況進行監(jiān)督和指導(dǎo)，并會同人行對監(jiān)管機構(gòu)監(jiān)管預(yù)售款和商業(yè)銀行監(jiān)管賬戶的設(shè)立與運營等情況進行檢查，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法使用商品房預(yù)售款的行為。

監(jiān)管部門根據(jù)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的需要，可委托相關(guān)機構(gòu) —1—

（以下簡稱“監(jiān)管機構(gòu)”）具體負責商品房預(yù)售款監(jiān)管工作。監(jiān)管機構(gòu)提供責任擔保，按國家有關(guān)規(guī)定收取擔保費。擔保費用可計入工程成本。

第七條設(shè)立商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶的商業(yè)銀行，應(yīng)當根據(jù)本辦法規(guī)定，認真履行監(jiān)管協(xié)議，積極做好金融服務(wù)工作。

第八條商品房預(yù)售款監(jiān)管期限自項目核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至項目辦理房屋初始登記后終止。

第九條市區(qū)建立統(tǒng)一的商品房預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱“監(jiān)管系統(tǒng)”），通過監(jiān)管系統(tǒng)對商品房預(yù)售款實施信息網(wǎng)絡(luò)管理。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當按照一個預(yù)售許可證對應(yīng)一個賬戶的原則，選擇商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”），并與監(jiān)管機構(gòu)、商業(yè)銀行共同簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”），明確三方的權(quán)利、責任和義務(wù)，并報房產(chǎn)管理部門備案。監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容和格式由監(jiān)管部門會同人行統(tǒng)一制定。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）當事人的名稱、地址；

（二）監(jiān)管項目的名稱、坐落位置；

（三）監(jiān)管賬戶名稱、賬號；

（四）監(jiān)管項目范圍；

（五）監(jiān)管資金使用計劃；

（六）新建商品房預(yù)售資金的收存、支出、使用方式；

（七）違約責任；

（八）爭議解決方式。

監(jiān)管協(xié)議一式四份，預(yù)售人、監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行各執(zhí)一份，2報房產(chǎn)管理部門備案一份。

第十一條商品房預(yù)售款應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售款監(jiān)管分重點監(jiān)管預(yù)售款和非重點監(jiān)管預(yù)售款。用于保證監(jiān)管項目取得房屋初始登記前所需的建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)等相關(guān)工程建設(shè)等費用為重點監(jiān)管預(yù)售款。其他部分為非重點監(jiān)管預(yù)售款。重點監(jiān)管預(yù)售款設(shè)定標準為工程造價及相應(yīng)配套費用的120%。工程造價及相關(guān)配套費用由監(jiān)管機構(gòu)依據(jù)市建設(shè)工程造價管理部門發(fā)布的建設(shè)工程單位綜合造價和中標通知書綜合評定。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)在商品房預(yù)售方案中注明監(jiān)管賬戶，并提交監(jiān)管協(xié)議。市住房保障和房產(chǎn)管理局在公示《商品房預(yù)售許可證》時,一并公布監(jiān)管賬戶。未按規(guī)定實施預(yù)售款監(jiān)管的，不予頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)在《商品房買賣合同》中注明監(jiān)管賬戶的開戶銀行、賬號及繳款方式、時間、金額等信息，并告知購房人按合同約定將首付款、分期付款等房價款全部存入監(jiān)管賬戶，預(yù)售人依據(jù)監(jiān)管銀行出具的交款憑證為購房人開具購房專用發(fā)票。購房人應(yīng)將《商品房買賣合同》約定的房價款全部存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在監(jiān)管賬戶外收存預(yù)售款。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以監(jiān)管項目的工程進度為依據(jù)，按工程建設(shè)進度分期申請使用重點監(jiān)管預(yù)售款。監(jiān)管機構(gòu)按照工程建設(shè)進度核撥一定比例的重點監(jiān)管預(yù)售款。監(jiān)管項目完成房屋初始登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點監(jiān)管預(yù)售款的10%。

第十五條監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售款超過重點監(jiān)管預(yù)售款標準后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按以下條款向監(jiān)管機構(gòu)申請使用重點監(jiān)管預(yù)售款：

（一）取得預(yù)售許可證的，首次可使用資金額度不超過重點監(jiān) —3—

管預(yù)售款的30%。

（二）單位工程主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，累計使用資金額度不超過重點監(jiān)管預(yù)售款的60%。

（三）單位工程竣工驗收的，累計使用資金額度不超過重點監(jiān)管預(yù)售款的80%。

（四）項目竣工驗收備案的，累計使用資金額度不超過重點監(jiān)管預(yù)售款的90%。

（五）監(jiān)管項目完成房屋初始登記后，全額撥付剩余的重點監(jiān)管預(yù)售款。

第十六條監(jiān)管機構(gòu)受理申請后，應(yīng)審核預(yù)售人提交的申請材料并現(xiàn)場查看，應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成審核。對符合條件的，出具同意撥付通知書；不符合條件的，出具不予撥付通知書。

（一）用于支付施工進度款的，應(yīng)根據(jù)施工合同約定的工程造價和監(jiān)理單位出具的施工進度計量單等證明核準用款。

（二）用于支付購買建筑材料、設(shè)備的，應(yīng)根據(jù)其購銷合同約定和工程進度予以核準用款。

（三）用于支付其它款項的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)合同、通知等證明核準用款。

第十七條監(jiān)管賬戶內(nèi)資金超出重點應(yīng)監(jiān)管預(yù)售款額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過監(jiān)管系統(tǒng)向監(jiān)管機構(gòu)申請使用非重點監(jiān)管預(yù)售款，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)。監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當在1個工作日內(nèi)核準撥付。

第十八條 預(yù)售款的收存、申請使用、核準撥付以及相關(guān)權(quán)利和義務(wù)等監(jiān)管事項應(yīng)按照監(jiān)管協(xié)議的有關(guān)條款執(zhí)行。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，房地產(chǎn)開

4發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。

第二十條 監(jiān)管項目完成房屋初始登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持房屋初始登記證明等材料向監(jiān)管機構(gòu)申請撤銷預(yù)售款監(jiān)管。

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如有未按規(guī)定將商品房預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避監(jiān)管、出具虛假證明申請使用預(yù)售款等違規(guī)行為，監(jiān)管部門必須立即責令限期整改。整改期間，暫停違規(guī)項目的商品房預(yù)售和預(yù)售款撥付，并將違規(guī)行為予以公示，并記入企業(yè)誠信檔案和人民銀行的征信系統(tǒng)。

第二十二條 商業(yè)銀行必須將預(yù)售人監(jiān)管賬戶資金日終歸集至監(jiān)管機構(gòu)監(jiān)管賬戶。如有未按監(jiān)管協(xié)議約定及時入賬、及時撥付、擅自撥付、挪用資金等違約行為，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。

第二十三條 監(jiān)管部門、監(jiān)管機構(gòu)的工作人員在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中有玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，要依法、依紀予以處理。監(jiān)管機構(gòu)因為不履行監(jiān)管責任或監(jiān)管不力造成經(jīng)濟損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。

第二十四條 市住房保障和房產(chǎn)管理局可根據(jù)本辦法制定實施細則。

第二十五條 本辦法自年月日起施行。

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第五篇：商品房預(yù)售款監(jiān)管考察報告

加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管探索我市商品房預(yù)售款監(jiān)管模式

——赴淮安、南京、深圳、東莞考察報告

6月7日至12日，我們一行6人，在 的帶領(lǐng)下，為加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，積極探索適合我市的商品房預(yù)售款監(jiān)管模式，赴淮安、南京、深圳、東莞四市進行實地考察。現(xiàn)將考察情況報告如下：

一、考察概要

本次考察的目的地——淮安、南京、深圳、東莞四市，地處經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)市場起步早，市場成熟，對商品房預(yù)售款監(jiān)管工作早已進行了有益的探索和嘗試，從實踐的效果來看，對于規(guī)范商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，保障購房人的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序，確保商品房預(yù)售款用于相關(guān)工程建設(shè)，防止交易風險等方面起到了積極的防范效果。通過實地考察，留下了至深的印象，一是運作模式多樣；二是操作方法靈活；三是管理經(jīng)驗成熟；四是管理手段先進。

這三個城市之所以運作順利，主要依托于他們現(xiàn)代化的信息管理手段，即他們都搭建了自己的信息平臺，建立了較為完善的信息系統(tǒng)，設(shè)置了專門的信息管理機構(gòu)（信息中心），配備的信息專業(yè)人員數(shù)基本上都在15人以上，主要負責本單位業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)的建設(shè)、開發(fā)、日常維護、信息更新與發(fā)布。

二、淮安、南京、東莞等市商品房預(yù)售款監(jiān)管的主要模式

通過梳理歸納淮安、南京、東莞等市以及通過東莞、南京介紹廣州、天津等地的商品房預(yù)售款監(jiān)管，其主要運作模式主要有三種。即“政府監(jiān)管、商業(yè)銀行監(jiān)管、擔保機構(gòu)監(jiān)管”三種模式。開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證前，由主管部門指定或企業(yè)自行委托商業(yè)銀行設(shè)立監(jiān)管賬戶，并簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議各方按照協(xié)議約定的內(nèi)容對商品房預(yù)售款的收繳、管理、使用進行監(jiān)管，確保使商品房預(yù)售款用于相關(guān)工程建設(shè)。

預(yù)售商品房在取得竣工驗收備案證書后，終止預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，撤銷商品房預(yù)售款監(jiān)管。

1、淮安市?；窗彩胁捎玫氖钦O(jiān)管為主，擔保機構(gòu)監(jiān)管為輔的混合模式?；窗彩蟹慨a(chǎn)管理局（現(xiàn)住建局）是商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門，由房地產(chǎn)開發(fā)管理處負責具體實施。即預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)委托一家商業(yè)銀行作為預(yù)售款監(jiān)管銀行，設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，并由預(yù)售人、商業(yè)銀行、擔保公司和房管局四方簽訂統(tǒng)一格式的“商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書”，明確四方的權(quán)利和義務(wù)。

（二）南京市。南京市采用的是商業(yè)銀行監(jiān)管模式。市房產(chǎn)管理局為商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門，由產(chǎn)權(quán)市場處負責 2 具體實施。預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當與設(shè)立監(jiān)管賬戶的銀行共同簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，二者簽訂的監(jiān)管協(xié)議應(yīng)到市房產(chǎn)管理部門備案。市房產(chǎn)管理局在預(yù)售款監(jiān)管工作中履行督促檢查商品房預(yù)售款監(jiān)管的實施情況；辦理商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的備案；受理商品房預(yù)售款的收繳、使用中的違法違規(guī)行為的投訴。監(jiān)管銀行按照監(jiān)管辦法及監(jiān)管協(xié)議的要求，實行?？顚Ｓ茫瑢λ杖〉姆靠睿ê唇屹J款）按形象進度計劃撥付建設(shè)資金。

（三）東莞市。東莞市采用的是政府監(jiān)管模式，于1998年開始實施商品房預(yù)售款監(jiān)管，廣東省于1998年通過省人大立法，明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管由政府部門進行監(jiān)管，收取千分之二的管理費。東莞市建設(shè)局為商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門，由房地產(chǎn)開發(fā)管理科負責實施。

三、淮安市、南京市、東莞市預(yù)售款監(jiān)管的具體操作方法

（一）淮安市?；窗彩惺俏覀兛疾熘械牡谝徽尽；窗彩信c商丘市一樣，同屬地級市，其機構(gòu)設(shè)置與職能和我們大體相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)及商品房預(yù)售許可職能均設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)管理處，現(xiàn)有人員7人?；窗彩鞋F(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)300多家，其中二級資質(zhì)150多家。市規(guī)劃區(qū)年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成量在100億元以上，新開工面積700多萬平方米，竣工量 3 200多萬平方米，規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有房地產(chǎn)在建項目170多個。

淮安市房產(chǎn)管理局（現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）與中國人民銀行淮安市中心支行2007年11月15日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈淮安市商品房預(yù)售款監(jiān)管暫行辦法〉的通知》（淮房管[2007]122號），并于發(fā)布之日起執(zhí)行。

開發(fā)管理機構(gòu)對商品房預(yù)售款日常監(jiān)管履行下列職責：一是組織實施商品房預(yù)售款監(jiān)管工作；二是組織商品房預(yù)售款使用的受理和審查工作；三是負責對有資格的擔保公司開展商品房預(yù)售款擔?；顒拥臏嗜雮浒腹ぷ鳎凰氖鞘芾砩唐贩款A(yù)售款收繳、使用中的違法違規(guī)行為的投訴，依法查處違法使用商品房預(yù)售款的行為；五是其他與商品房預(yù)售款有關(guān)事項的監(jiān)管。

在實施過程中，開發(fā)管理機構(gòu)委托房產(chǎn)中介機構(gòu)（房產(chǎn)局下屬機構(gòu)）代為行使資料的審查及工程進度核查職責，并加強對被委托房產(chǎn)中介機構(gòu)工作的指導(dǎo)與檢查。經(jīng)開發(fā)管理機構(gòu)確認后作為“監(jiān)管協(xié)議書”的附件和付款依據(jù)。

預(yù)售人也可以委托符合條件的擔保公司向房管局提供監(jiān)管責任，如出現(xiàn)預(yù)售人未按規(guī)定使用預(yù)售款造成預(yù)售商品房工程不能按期施工的，先由擔保公司墊資，確保施工進度，然后再向預(yù)售人追償。造成其他損失的，擔保公司先行賠償后，再向預(yù)售人追償。目前在淮安市采取擔保公司監(jiān)管方式相對較少。

監(jiān)管銀行按監(jiān)管辦法及銀行業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定，做好金融服務(wù)工作，配合主管部門、開發(fā)企業(yè)，方便擔保公司及購房人辦理預(yù)售款存取業(yè)務(wù)手續(xù)。

商品預(yù)售款收存和使用的具體程序是：

1、預(yù)售人告知預(yù)購人按購房合同約定的付款時間，直接將預(yù)售款存入商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行專用賬戶。

2、南京市。南京市房產(chǎn)管理局、中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部2007年9月6日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法〉的通知》（寧房管[2007]233號），并于2007年10月1日起實行。同時為便于《監(jiān)管辦法》實施，南京市房產(chǎn)管理局又制定下發(fā)了《商品房預(yù)售款監(jiān)管操作細則》（寧房管［2007］250號），從監(jiān)管賬戶的設(shè)立、監(jiān)管協(xié)議的備案、預(yù)售款的入賬、預(yù)售款的申請使用、監(jiān)管賬戶資金情況的動態(tài)管理、監(jiān)管賬戶結(jié)算及注銷都做了明確的規(guī)定，真正實現(xiàn)“全程監(jiān)控、有限監(jiān)管，?？顚?、?？顚Ｓ谩薄?/p>

（1）設(shè)立監(jiān)管賬戶。

開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當與設(shè)立監(jiān)管賬戶的銀行共同簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的責任和義務(wù)。

商業(yè)銀行與開發(fā)企業(yè)簽約前，應(yīng)核對開發(fā)企業(yè)所提交的項目工程預(yù)算清冊和投標、中標通知書，確定該標的所需監(jiān)管資 5 金的總額度。為防止不可預(yù)見事件的發(fā)生，保證掃尾工程的資金，監(jiān)管資金的總額度應(yīng)為監(jiān)管標的的建設(shè)資金總額加上建設(shè)資金總額度乘20%的不可預(yù)見費支出。

監(jiān)管協(xié)議應(yīng)明確所設(shè)立的銀行監(jiān)管賬戶和賬號，同一個項目可以按項目也可按幢為單位設(shè)立監(jiān)管賬號。

2、監(jiān)管協(xié)議的備案。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)持與商業(yè)銀行簽訂的監(jiān)管協(xié)議（一式三份）到房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)，并按《辦法》要求提交相關(guān)材料；

房產(chǎn)管理部門加蓋備案專用章后留存一份，并按監(jiān)管標的建立文檔，同時將相關(guān)信息錄入商品房預(yù)售款監(jiān)管信息系統(tǒng)，并實行全過程監(jiān)管。

3、預(yù)售款入賬

開發(fā)企業(yè)或代理銷售機構(gòu)在預(yù)售中所收取的預(yù)售款（含按揭貸款），由購房人持交款單至監(jiān)管銀行進行付款。

監(jiān)管銀行應(yīng)按監(jiān)管辦法與監(jiān)管協(xié)議的要求，嚴格實行?？顚Ｓ?，對所收取的房款（含按揭貸款）按形象進度計劃提供建設(shè)資金。

開發(fā)企業(yè)所收的商品房預(yù)售款總額小于監(jiān)管標的所需監(jiān)管資金總額時，除可按所收取的款項提取稅金外，不得截留或進入其它賬戶。、預(yù)售款申請使用

四、幾點啟示 建議

1、盡快建立并完善信息網(wǎng)站。用先進的信息手段代替現(xiàn)有的手工操作，以減少

實現(xiàn)

2、結(jié)合我市實際，適時在我市試行商品房預(yù)售款監(jiān)管，以防止交易風險，減少購房糾紛。

3、