第一篇：商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)之商業(yè)地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)大全

商業(yè)地產(chǎn): 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。

商圈：是指商業(yè)中心以其所在地點(diǎn)為圓心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。

所有權(quán)：是所有人依法對(duì)自己財(cái)產(chǎn)所享有的占有,使用,收益和處分的權(quán)利。

產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。

經(jīng)營(yíng)權(quán)：經(jīng)營(yíng)者對(duì)其經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)的一種占有、使用和收益的權(quán)利。

零售業(yè)：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷(xiāo)售活動(dòng),也是向消費(fèi)者提供銷(xiāo)售商品的一種商業(yè)活動(dòng)環(huán)境，直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，商業(yè)行為的最后一步。

開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，做為項(xiàng)目的第一承擔(dān)人、所有人。

商業(yè)用地：商業(yè)用地是指規(guī)劃部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。

國(guó)內(nèi)一線城市：指對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì)人才吸引力等各層面，領(lǐng)先于其他城市。如：上海、北京、廣州、深圳、天津

國(guó)內(nèi)二線城市：指除一線城市以外，省會(huì)、旅游城市，京廣、京滬等主要干線旁邊的城市等，如：成都、重慶、武漢、南京、蘇州、無(wú)錫、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、哈爾濱、杭州、沈陽(yáng)、青島、大連、寧波、廈門(mén)等

國(guó)內(nèi)三線城市：昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽(yáng)、柳州、株洲、長(zhǎng)春、溫州、佛山、東莞等其它較發(fā)達(dá)城市。

五證一書(shū)：“五證一書(shū)”指的是商品房屋預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國(guó)有土地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。

【商業(yè)物業(yè)】

占地面積：占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計(jì)算一般按底層建筑面積。

建筑面積：建筑展開(kāi)面積，它是指建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

經(jīng)營(yíng)面積（實(shí)用面積、柜臺(tái)面積）：它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。地上面積：指自然地面以上各樓層的建筑面積總和。

地下面積：指自然地面以下的（如地下室的）建筑面積總和。

建筑紅線: 也稱(chēng)“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過(guò)建筑紅線。

道路紅線：城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線，在紅線內(nèi)不允許建任何永久性建筑。

建筑密度：等于占地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。

容積率：指總建筑面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。

綠地率：各類(lèi)綠地總面積除以總占地面積×100%。

公攤率：公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）/建筑面積 ×100%。

框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建筑結(jié)構(gòu)。如：購(gòu)物中心等

磚混結(jié)構(gòu)：指建筑物用磚或者砌塊砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。以

小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。適合開(kāi)間進(jìn)深較小，房間面積小，多層或低層的建筑，對(duì)于承重墻體不能改動(dòng)。如：商業(yè)街等

鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型之一。鋼材的特點(diǎn)是強(qiáng)度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜。如：建材城等配套設(shè)施：綜合硬件配套設(shè)施

1）方便或吸引消費(fèi)者來(lái)此購(gòu)物消費(fèi)的外部配套；吸引 室外廣場(chǎng)、下沉式廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)

2）輸送消費(fèi)者至各個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)稱(chēng)的引導(dǎo)配套； 輸送 手扶梯、觀光梯等

3）留住消費(fèi)者在此消費(fèi)和享受的綜合功能配套。留住 娛樂(lè)設(shè)施等

室外廣場(chǎng)：居民休閑、健身、集會(huì)的場(chǎng)所。絕大多數(shù)shopping mall都擁有一個(gè)相應(yīng)規(guī)模的室外廣場(chǎng)。室外廣場(chǎng)已成為一個(gè)充分發(fā)揮商業(yè)功能的場(chǎng)所，一方面展現(xiàn)了豐富的商業(yè)促銷(xiāo)和展示活動(dòng)，另一方面又形成室內(nèi)商業(yè)外部化的活廣告效應(yīng)。室外廣場(chǎng)已成為購(gòu)物中心吸引人流的一個(gè)重要手段。

下沉式廣場(chǎng)：下沉式是城市休閑廣場(chǎng)的一種設(shè)計(jì)手法，應(yīng)當(dāng)與鄰近地下空間串連融合，成為整個(gè)空間序列中的重要組成部分。它是一個(gè)圍合式的開(kāi)敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場(chǎng)的租賃價(jià)值。

臨街面：與街道相臨的一面；

裙樓：一般指在一個(gè)多層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。

層高：下層地面到上一層地面的距離。

凈高：層高減去樓板厚度，商業(yè)上通常指吊頂后天花到地面的距離。

柱距：柱距就是兩根柱子中心線到中心線的距離。

大堂：建筑內(nèi)部寬敞開(kāi)闊的空間，用于會(huì)客、活動(dòng)、禮議、展覽等。

中庭：建筑內(nèi)部的庭院空間，形成具有位于建筑內(nèi)部的“室外空間”，現(xiàn)代購(gòu)物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)的大櫥窗，將各個(gè)商業(yè)功能在一個(gè)空間內(nèi)展示出來(lái)，一方面引導(dǎo)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)和購(gòu)物、另一方面又通過(guò)展示作用提高各層商業(yè)價(jià)值。

回廊：在建筑物內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上曲折環(huán)繞的回形走廊。

開(kāi)間：空間的寬度，一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。

進(jìn)深：空間的縱深長(zhǎng)度。大門(mén)一面的墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。

動(dòng)線：意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連合起來(lái)成為就成為動(dòng)線。超市與百貨的動(dòng)線設(shè)計(jì)要更特別加強(qiáng)迂回，以便消費(fèi)者能多看到各個(gè)銷(xiāo)售點(diǎn)。

垂直動(dòng)線：各樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動(dòng)扶梯。

平面動(dòng)線：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道、大堂等。

外聯(lián)動(dòng)線：商場(chǎng)與外部連接的通道等。如出入口、汽車(chē)入口、地鐵接駁站、公交接駁。導(dǎo)示系統(tǒng)：在公共場(chǎng)所設(shè)置的指引標(biāo)示牌，如洗手間、收銀臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、樓層品牌分布圖。

一次商裝：指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷(xiāo)設(shè)施等方面。（通常開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)）

二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺(tái)、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。（通常經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)）

挑檐：樓頂或門(mén)楣平面凸出墻體的部分，主要是為了方便做屋面排水。其次挑檐起到美觀得作用。

柜臺(tái)：柜臺(tái)是供營(yíng)業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備。

貨架：貨架是營(yíng)業(yè)員工作現(xiàn)場(chǎng)中分類(lèi)分區(qū)地陳列商品并少量?jī)?chǔ)存商品的設(shè)施。

【商業(yè)操作】

投資、融資：指貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過(guò)程。投資可分為實(shí)物投資和證券投資。前者是以貨幣投入企業(yè)，通過(guò)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得一定利潤(rùn)。后者是以貨幣購(gòu)買(mǎi)企業(yè)發(fā)行的股票和公司債券，間接參與企業(yè)的利潤(rùn)分配。

融資即是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過(guò)程。也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，通過(guò)科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。

商業(yè)定位：

1、規(guī)模定位

2、主題定位

3、檔次定位

4、消費(fèi)群定位

5、業(yè)態(tài)分布與商戶(hù)組合6、后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理設(shè)想

商業(yè)格局：指在一定的范圍內(nèi)商業(yè)的局勢(shì)、態(tài)勢(shì)、分布比例等。

商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)項(xiàng)目的定位規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃、商業(yè)建筑格局規(guī)劃等。

業(yè)態(tài)組合：多種業(yè)態(tài)在商業(yè)中心的分布、布局、比例等。

混業(yè)：一種現(xiàn)代商業(yè)管理狀態(tài)下的新型業(yè)態(tài)形式，對(duì)經(jīng)營(yíng)商品有限有限定。在名店的概念上，不在男裝、女裝、珠寶首飾之間設(shè)定限制。

商鋪劃分：商業(yè)物業(yè)進(jìn)行商鋪的功能分割及鋪位分割。

商業(yè)招商：開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)階段以及管理商在管理運(yùn)營(yíng)階段引入零售、娛樂(lè)、餐飲、及其它服務(wù)商家到商業(yè)物業(yè)開(kāi)設(shè)店鋪，進(jìn)行商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

主力店：主要包括百貨商店、大型超市、大型專(zhuān)業(yè)店、大型娛樂(lè)等。具有以下三條特征

1、擁有高價(jià)值的品牌號(hào)召力

2、能主動(dòng)吸引人流

3、較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。

主力店招商：主力店與半主力店在商業(yè)物業(yè)里處于核心地位，又因?yàn)檎加妹娣e大，對(duì)建筑有特殊要求，在進(jìn)行招商時(shí)，應(yīng)對(duì)其采取優(yōu)先招商的策略并給予較多優(yōu)惠條件。

主力店率先入駐優(yōu)點(diǎn)：

1、穩(wěn)定整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)

2、保證人流量

3、帶動(dòng)并高價(jià)招商

4、帶動(dòng)并高價(jià)銷(xiāo)售商鋪。

公開(kāi)招商：以公開(kāi)的形式如廣告招商等進(jìn)行商戶(hù)招商。

定向招商：招商人員主動(dòng)上門(mén)與目標(biāo)商戶(hù)聯(lián)系，向目標(biāo)商戶(hù)推介商業(yè)物業(yè)，并說(shuō)服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的招商方式。

國(guó)際一線品牌：LV路易威登 ,Giorgio Armani喬治阿瑪尼, Chanel夏奈爾 ,hermes愛(ài)馬仕 Dior迪奧, Versace范思哲 ,Gucci古琦, Prada普拉達(dá)

國(guó)際二線品牌：Calvin Klein卡爾文克萊 ,D&G(Dolce&Gabbana副線）

MIUMIU(普拉達(dá)副線)，Levi"s, LEE(均為牛仔為主)

國(guó)際三線品牌：ONLY、VERO MODA、ELANE、艾格

國(guó)內(nèi)一線品牌：百圖、馬克華菲、瑪絲菲爾、Jessica、LILY、太平鳥(niǎo)、G2000國(guó)內(nèi)二線品牌：浪漫一身、紅袖、江南布衣、例外、歌力思、播

品牌號(hào)召力：商業(yè)上通常指品牌在行業(yè)內(nèi)的影響力、帶動(dòng)作用。

免租期：為了幫助經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)減輕商家負(fù)擔(dān)。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理方承諾在一定時(shí)間段內(nèi)不收取商鋪?zhàn)饨穑允股虡I(yè)盡快進(jìn)入良性階段的一個(gè)做法。

轉(zhuǎn)手費(fèi)（頂手費(fèi)）：支付給先前的經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)榍罢叻e累了很多無(wú)形的開(kāi)店資本，如：客戶(hù)、聲譽(yù)等。轉(zhuǎn)手費(fèi)的高低，基本可代理商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況。

收益率：收益率是指投資的回報(bào)率，一般以年度百分比表達(dá)，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格、面值、息票利率以及距離到期日時(shí)間計(jì)算。對(duì)公司而言，收益率指凈利潤(rùn)占使用的平均資本的百分

比。

返租：是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷(xiāo)售合同后（主要針對(duì)現(xiàn)鋪）同時(shí)又簽定租賃合同，發(fā)展商給與投資者一定的租金回報(bào)（約為8%—12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營(yíng)、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買(mǎi)斷未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理。

回購(gòu)：開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)權(quán)已賣(mài)給經(jīng)營(yíng)者或投資者的商鋪重新通過(guò)高價(jià)收購(gòu)回來(lái)，以達(dá)到可以統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)管理的結(jié)果。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)：商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，保證商業(yè)地產(chǎn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及持繼贏利。

試營(yíng)業(yè)：所謂“試營(yíng)業(yè)”是企業(yè)的一種經(jīng)營(yíng)方式,主要是經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者告知該營(yíng)業(yè)場(chǎng)所剛開(kāi)張，管理可能不周密、服務(wù)可能有欠缺、正在完善，但絕不是指可以不用交稅或可以在沒(méi)有辦理相關(guān)證照的情況下先嘗試營(yíng)業(yè)

投資回報(bào)率=(期末財(cái)產(chǎn)-期初財(cái)產(chǎn))/期初財(cái)產(chǎn)×100%;

投資回收期：是指用投資方式所產(chǎn)生的凈收益補(bǔ)償初始投資所需要的時(shí)間，其單位通常用“年”表示。（投資回收期一般從建設(shè)開(kāi)始年算起，也可以從投資年開(kāi)始算起，計(jì)算時(shí)應(yīng)具體注明）

平效：銷(xiāo)售業(yè)績(jī)÷店鋪面積得出賣(mài)場(chǎng)1平米的效率，平米效率越高，賣(mài)場(chǎng)的效率也就越高，同等面積條件下實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也就越高。

毛利：商業(yè)企業(yè)商品銷(xiāo)售收入減去商品原進(jìn)價(jià)后的余額。

純利：毛利減去各項(xiàng)費(fèi)用及稅費(fèi)后的純利潤(rùn)

年?duì)I業(yè)額：年?duì)I業(yè)額是年銷(xiāo)售額

進(jìn)場(chǎng)費(fèi)：進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（也叫進(jìn)店費(fèi)）是商場(chǎng)和超市利用其在市場(chǎng)交易中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，向供貨商收取的一種費(fèi)用

出租率：招商率就是商場(chǎng)的出租率，分鋪位數(shù)出租率以及面積出租率，鋪位出租率指已簽訂合同鋪位數(shù)量除以規(guī)劃鋪位總數(shù)的百分率，即出租率招商率指簽約鋪位面積除以規(guī)劃內(nèi)整個(gè)項(xiàng)目鋪位面積總合的百分率

直營(yíng)：總公司直接經(jīng)營(yíng)的連鎖店，即由公司總部直接經(jīng)營(yíng)、投資、管理各個(gè)零售點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。

加盟：總公司提供一項(xiàng)獨(dú)特的商業(yè)特權(quán)，并加上人員培訓(xùn)、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理及商品供銷(xiāo)的協(xié)助；而加盟店也需支付加盟費(fèi)等相對(duì)的報(bào)償，一種零售經(jīng)營(yíng)形態(tài)。

聯(lián)營(yíng)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與商戶(hù)合作經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一收銀、收益雙方按約定比例提成（扣點(diǎn)）或（提成加扣點(diǎn)）。

旺場(chǎng)：店里顧客很多的時(shí)候。

冷場(chǎng)：淡場(chǎng)，店里顧客少的時(shí)候。

街區(qū)商業(yè)：以步行街為主要的建筑亮點(diǎn)，構(gòu)筑開(kāi)放式的商業(yè)建筑。特點(diǎn)：

1、建筑等級(jí)低，投資少2：產(chǎn)權(quán)權(quán)屬明確，適合獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。受中小投資者追捧，賣(mài)得快，賺得多。天價(jià)商鋪，都在步行街上。3：后續(xù)管理運(yùn)行成本低。

4：抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)（作為開(kāi)發(fā)商而言）5：在日常運(yùn)營(yíng)管理中，邊際收益的拓展點(diǎn)多。如：水電費(fèi)、廣告位、停車(chē)位、路賣(mài)、代開(kāi)發(fā)票、電子保安、電子商務(wù)、物流、頂手費(fèi)分成、中介服務(wù)

封閉式商鋪：上部分空間封閉、四周也處于相對(duì)封閉的狀態(tài)。大多數(shù)購(gòu)物中心都是封閉式商鋪。特點(diǎn)：

1、較高建筑成本

2、較高運(yùn)營(yíng)成本

3、公攤較大

4、一般采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。超外：超市經(jīng)營(yíng)區(qū)以外，一般由超市經(jīng)營(yíng)者租賃給小商戶(hù)，利用超市人氣帶動(dòng)消費(fèi)，租金價(jià)格很高。

按金（押金）：商戶(hù)在入駐時(shí)交給開(kāi)發(fā)商一筆保證金。

租金方式

1、合資關(guān)系：雙方各投入一部份資源。一般發(fā)展商投入場(chǎng)地，商家投入品牌、人員、管理經(jīng)驗(yàn)及設(shè)備等，雙方有股權(quán)上開(kāi)成一個(gè)比例，然后在收益方面共同分成，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

2、固定租金：按每月每平方米的租金來(lái)計(jì)，這種合作關(guān)系是一種相對(duì)分離的合作關(guān)系，即無(wú)論商家經(jīng)營(yíng)狀況如何，發(fā)展商都將擁有一個(gè)固定租金收入，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)完全由商家承擔(dān)。

3、扣點(diǎn)（提成）：發(fā)展商按一個(gè)固定比率，從銷(xiāo)售額當(dāng)中提取租金收入。租金水平將會(huì)隨銷(xiāo)售額水漲船高或相應(yīng)降低。

4、扣點(diǎn)（提成）+保底：基本按扣點(diǎn)方式操作，商家與開(kāi)發(fā)商商定一個(gè)基數(shù)，當(dāng)扣點(diǎn)數(shù)額達(dá)不到基數(shù)時(shí)按基數(shù)收取租金，當(dāng)超過(guò)基數(shù)時(shí)按扣點(diǎn)數(shù)收取租金。

租金遞增：也是租金上漲，商場(chǎng)在開(kāi)業(yè)之初租金價(jià)格相對(duì)較低，隨著人流量增加、銷(xiāo)售額增加，商鋪所有人上漲租金價(jià)格，通常在簽定租賃合同時(shí)雙方約定好租金遞增比率。標(biāo)志VI：項(xiàng)目標(biāo)志LOGO及標(biāo)志色彩圖案應(yīng)用，視覺(jué)傳達(dá)。購(gòu)物中心的標(biāo)志特點(diǎn)：熱烈的有商業(yè)氛圍的、動(dòng)感的積極的、發(fā)散的。

1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈：距離購(gòu)物中心一個(gè)小時(shí)車(chē)程內(nèi)的消費(fèi)人群。

人流量：指單位時(shí)間內(nèi)進(jìn)入商業(yè)空間的人數(shù)。

輻射人群：是指商業(yè)中心以其所在地點(diǎn)為圓心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引人群。GDP、（增長(zhǎng)率）：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，相對(duì)于上一年的GDP數(shù)值的比率。

人均GDP：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值除以人口總量。

財(cái)政收入：政府部門(mén)在一定時(shí)期內(nèi)（一般為一個(gè)財(cái)政年度）所取得的貨幣收入，財(cái)政收入是衡量一國(guó)政府財(cái)力的重要指標(biāo)。

社會(huì)消費(fèi)品零售總額：指各種經(jīng)濟(jì)類(lèi)型的批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、制造業(yè)和其他行業(yè)對(duì)城鄉(xiāng)居民和社會(huì)集團(tuán)的消費(fèi)品零售額和農(nóng)民對(duì)非農(nóng)業(yè)居民零售額的總和。

居民儲(chǔ)蓄存款余額：指某一時(shí)點(diǎn)城鄉(xiāng)居民存入銀行及農(nóng)村信用社的儲(chǔ)蓄金額，包括城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款和農(nóng)民個(gè)人儲(chǔ)蓄存款，不包括居民的手存現(xiàn)金和工礦企業(yè)、部隊(duì)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位存款

人均可支配收入：個(gè)人收入扣除向政府繳納的個(gè)人所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、人頭稅、汽車(chē)使用稅以及交給政府的非商業(yè)性費(fèi)用等以后的余額

市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力：人們支付貨幣購(gòu)買(mǎi)商品或勞務(wù)的能力，在一定時(shí)期內(nèi)用于購(gòu)買(mǎi)商品的貨幣總額，它反映該時(shí)期全社會(huì)市場(chǎng)容量的大小。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）和第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）相對(duì)比例，標(biāo)志著一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低和發(fā)展階段、方向。

恩格爾系數(shù)：食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。

“金角銀邊”：商業(yè)上通常稱(chēng)轉(zhuǎn)角商鋪?zhàn)鳌敖鸾恰?，稱(chēng)沿客動(dòng)線干道的路兩邊作“銀邊”說(shuō)明商業(yè)價(jià)格極高。

“放水養(yǎng)魚(yú)”：商場(chǎng)在開(kāi)業(yè)之初為了減少商家資金壓力，租金價(jià)格相對(duì)較低。經(jīng)過(guò)一至三年培育期，最終達(dá)到旺場(chǎng)。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)，從字面意思上理解就是商業(yè)用途的地產(chǎn)

它是區(qū)別于居住功能的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)為功能的工業(yè)地產(chǎn)。

劃分又多種多樣，從規(guī)模（大型購(gòu)物中心，社區(qū)購(gòu)物中心，便利店）。用地類(lèi)型（商住一體。商務(wù)辦公 旅游觀光 城市綜合體 步行街）。業(yè)態(tài)（零售批發(fā) 綜合市場(chǎng)）…………都能劃分很多種。不必要過(guò)多的去重視，例如：酒店就屬于旅游地產(chǎn)也屬于商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí)版。原因有3點(diǎn)

1從房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)看：因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺，用地會(huì)越來(lái)越少，自然而然開(kāi)發(fā)商會(huì)越來(lái)越少。強(qiáng)行做下去逐漸會(huì)成為二流企業(yè)。

2從房地產(chǎn)行業(yè)的拿地需求上來(lái)看：政府希望你做一些形象工程，就業(yè)工程，以及一些地標(biāo)式的建筑。如果只做住宅的話，拿地會(huì)越來(lái)越難。

3資產(chǎn)配置的需求：做房地產(chǎn)賺錢(qián)以后，如果繼續(xù)做房地產(chǎn)最后還是錢(qián)滾成錢(qián)。如果做商業(yè)地產(chǎn)，則是把錢(qián)變成某周持有的資產(chǎn)，讓這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)自然的升值，從而變成一個(gè)造幣機(jī)器。4隨著人們居住用地的需求逐漸滿(mǎn)足，對(duì)商業(yè)用地的需求會(huì)爆發(fā)出來(lái)

從它的模式上來(lái)看：

商業(yè)+地產(chǎn)的模式。其中商業(yè)是指商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，地產(chǎn)是指房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。這種復(fù)合模式通常伴隨著：

1運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)（拿只租不售這種模式的小商鋪來(lái)說(shuō)，一般的投資回報(bào)期在8-15年）2資金投入高（它屬于資金密集型行業(yè)）

3行業(yè)專(zhuān)業(yè)要求復(fù)雜（因?yàn)樗绲禺a(chǎn)和商業(yè)兩個(gè)行業(yè)，要求復(fù)合型的知識(shí)結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗(yàn)，技能，運(yùn)營(yíng)管理等。比如說(shuō)建筑學(xué)，金融學(xué)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，法學(xué)，公共管理…………）

4投資風(fēng)險(xiǎn)高（影響收益的因素太多。從前期的選址 招商策略，成本的控制，政策的影響等等……但是我認(rèn)為最核心的問(wèn)題是他的融資問(wèn)題和人才問(wèn)題。首先它屬于一個(gè)資金密集型的企業(yè)。但是目前來(lái)說(shuō)中國(guó)的融資渠道又非常的少，而且困難重重。具體來(lái)說(shuō)，中國(guó)融資的渠道大的來(lái)說(shuō)有3塊 1銀行貸款 2上市 3信托基金 4其他。首先來(lái)說(shuō)銀行貸款雖然利息低，額度大。但是容易受政策影響，比如說(shuō)去年央行連續(xù)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率。其次時(shí)間短，一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)貸款也就3年，大部分商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式是要長(zhǎng)期持有，這樣回款就相當(dāng)?shù)穆?，而且必須要保持非常高的銷(xiāo)售額，來(lái)償還貸款。況且銀行貸款的話，所有的資產(chǎn)會(huì)抵押給銀行，負(fù)債率會(huì)非常的高?？赡軙?huì)有人說(shuō)可以找一些還款時(shí)間長(zhǎng)的貸款類(lèi)型 比如說(shuō)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。先簡(jiǎn)單介紹一下這個(gè)貸款 額度是6-8倍的年租金總額 抵押物：物業(yè)。還款周期：平均在8年。表面上來(lái)看是為商業(yè)地產(chǎn)量身定做的一個(gè)貸款產(chǎn)品，但是實(shí)際上這種產(chǎn)品對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司要求比較高。更關(guān)鍵的是他的彈性比較大，也就是說(shuō)他可貸可不貸，可以給8年，也可以給3年，額度上可以高也可以低。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司的銀行資源和自身實(shí)力要求比較高）

其次它又是一個(gè)復(fù)合型的模式，意味著需要大量的復(fù)合型人才。要懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)，還要懂建筑學(xué)和金融財(cái)務(wù)等等綜合性知識(shí)。比如說(shuō)招商，招商不是單純找一個(gè)銷(xiāo)售方面人厲害的總監(jiān)，招商還跟前期的規(guī)劃，策劃，項(xiàng)目定位，建筑結(jié)構(gòu)（人流線）等等一系列因素掛鉤。目前人才的來(lái)源無(wú)非就是學(xué)院培養(yǎng)（國(guó)內(nèi)較少，國(guó)外還行）企業(yè)內(nèi)訓(xùn)（萬(wàn)達(dá)為例）獵頭。分3點(diǎn)詳細(xì)說(shuō)明優(yōu)缺點(diǎn)。1無(wú)經(jīng)驗(yàn) 國(guó)內(nèi)部靠譜，國(guó)外不了解實(shí)地情況 2 萬(wàn)達(dá)演變成學(xué)校，被挖角太多，3人才需求量大，身價(jià)高不說(shuō)而且容易泡沫。由此得出還得靠企業(yè)內(nèi)訓(xùn)，避免萬(wàn)達(dá)模式。而這種方式應(yīng)該做到人才的培訓(xùn)，歸屬感，以及協(xié)作能力。分3點(diǎn)來(lái)說(shuō)。培訓(xùn)，技跟德 歸屬感 領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人魅力，以及公司的內(nèi)部的企業(yè)文化。協(xié)作能力。一方面人的精力有限不可

能各個(gè)方面都是專(zhuān)家，2是持才傲物很難服人，有了前面2點(diǎn)的德跟家的信念，才能解決。

接下來(lái)說(shuō)說(shuō)上市。上市的話門(mén)檻高，耗時(shí)長(zhǎng)（各方面實(shí)力都沒(méi)有問(wèn)題的情況下需要3-5年）要求企業(yè)各方面實(shí)力。而且就算上市了，能不能達(dá)到需要融資的額度還是一個(gè)問(wèn)題。最后說(shuō)說(shuō)信托基金。雖然說(shuō)信托基金這里額度還可以 但是時(shí)間上來(lái)說(shuō)大部分房產(chǎn)信托也就是1-3年。其次融資成本較高。因?yàn)樗X(qián)的成本就很高（年息大概在10%左右）。最后審核相當(dāng)?shù)膰?yán)格，而且從擔(dān)保方式上相當(dāng)?shù)姆爆?，又要派人入住關(guān)鍵崗位，還要什么股權(quán)的質(zhì)押，第三方的擔(dān)保，抵押物的抵押和公正等等。至于其他的融資方式，比如說(shuō)什么私募基金，擔(dān)保公司，公司間的拆借等，都有先天的致命缺陷。不適用于商業(yè)地產(chǎn)。綜上所述，這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很高。

5高回報(bào)（高風(fēng)險(xiǎn)肯定伴隨著高回報(bào)沒(méi)什么多說(shuō)的。因?yàn)檫@種復(fù)合模式商業(yè)經(jīng)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 它既有商業(yè)運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)，比如說(shuō)租金、管理費(fèi)、廣告租賃費(fèi)、停車(chē)等等。還有地產(chǎn)的自然升值利潤(rùn)，國(guó)外來(lái)說(shuō)超過(guò)5%的純利潤(rùn)的項(xiàng)目幾乎都沒(méi)有。而陜西來(lái)說(shuō)除了壟斷企業(yè)，一般的企業(yè)純利潤(rùn)能超15%已經(jīng)非常非常難得 房地產(chǎn)的純利潤(rùn)大概就有13%-18%保守估計(jì)，更別提商業(yè)地產(chǎn)了）。

一：大型購(gòu)物中心：比如說(shuō)百盛 萬(wàn)達(dá)的萬(wàn)千百貨 開(kāi)元民生等等

特色：1首先來(lái)說(shuō)面積大。因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)面積越大規(guī)模越大的購(gòu)物中心，他的輻射范圍就越廣，面向的客戶(hù)就越多。2其次客戶(hù)的大眾性，意味著它的市場(chǎng)很大。同樣的，正式因?yàn)樗嫦虻氖谴蟊?，就容易陷入無(wú)特色，無(wú)個(gè)性的一個(gè)誤區(qū)。

發(fā)展現(xiàn)狀：爆發(fā)期(就拿萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)08年4個(gè) 09年8個(gè) 10年17個(gè)購(gòu)物中心)1,2線城市，乃至3線城市出現(xiàn)大量購(gòu)物中心.甚至出現(xiàn)攀比購(gòu)物中心規(guī)模的傾向。這種狀況必然導(dǎo)致同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和過(guò)渡重復(fù)投資。

發(fā)展趨勢(shì)：由盲目投資建設(shè)而產(chǎn)生的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵椭黝}特色競(jìng)爭(zhēng)

也就是說(shuō)購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展不是在面積和硬件設(shè)備層面。而是在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上面看能否提供高附加值的衍生品。

理解

我認(rèn)為購(gòu)物中心在西安已經(jīng)趨于穩(wěn)定和壟斷，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈，很難再有新的開(kāi)發(fā)商介入。大型的開(kāi)發(fā)商才有能力辦的起來(lái)高端購(gòu)物中心。

先給大家介紹一下我理解的西安的消費(fèi)結(jié)構(gòu)

有錢(qián)人來(lái)說(shuō)，他們的消費(fèi)習(xí)慣大多以炫耀性消費(fèi)為主，奢侈品等。

中產(chǎn)階級(jí)，也就是機(jī)關(guān)干部，事業(yè)單位的人來(lái)說(shuō)。他們的消費(fèi)大多以子女的教育。住房等硬性的需求為主。

低端人群來(lái)說(shuō)，消費(fèi)習(xí)慣以廉價(jià)商品，能解決溫飽的生活必須品為主。

一般的開(kāi)發(fā)商只有走一些主題性的購(gòu)物中心才有發(fā)展空間，我并不看好主題性的購(gòu)物中心。因?yàn)樘詫毜染W(wǎng)購(gòu)會(huì)對(duì)他們有很大的沖擊。我認(rèn)為購(gòu)物中心還得走高端化，名牌化?？墒且恍┮痪€品牌和國(guó)際名牌他們的租金不僅低，而且還得倒貼。Lv armani紀(jì)梵希等等。你不貼它個(gè)幾千萬(wàn)的裝修費(fèi)還真請(qǐng)不進(jìn)來(lái)。況且這些大品牌已經(jīng)有固定的合作伙伴。他們?nèi)绻X(jué)得哪里適合自己開(kāi)連鎖店，會(huì)直接跟自己合作的開(kāi)發(fā)商談，給他們量身定做一個(gè)。而開(kāi)發(fā)商因?yàn)橛羞@些大品牌的入住也很愿意開(kāi)發(fā)一個(gè)新項(xiàng)目。

舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)。

騾馬市的興正元就是個(gè)典型。

西有開(kāi)元，東有百盛，北有金花。青春時(shí)尚超不了百盛，檔次比不過(guò)金花，貨品齊全拼不過(guò)開(kāi)元民生。還有小寨東南角的國(guó)貿(mào)大廈等等

總的來(lái)說(shuō)購(gòu)物中心是大眾的商業(yè)平臺(tái)，涵蓋各種人群

二：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：賽格 大明宮 康復(fù)路

特色：

行業(yè)性 專(zhuān)業(yè)性 目標(biāo)客戶(hù)小眾性

跟其經(jīng)營(yíng)的商品類(lèi)型關(guān)系不大，跟商圈的支持力，開(kāi)發(fā)商實(shí)力、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等因素關(guān)系關(guān)系比較大，尤其是規(guī)模上的。

發(fā)展現(xiàn)狀：

義烏國(guó)際小商品市場(chǎng)模式

以商城為依托，以電子商務(wù)為新陣地，以產(chǎn)供銷(xiāo)運(yùn)外貿(mào)一條龍的成熟產(chǎn)業(yè)鏈為保障。并且網(wǎng)絡(luò)交易量呈現(xiàn)出較快速度的增長(zhǎng)和發(fā)展，真正依托電子商務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)擴(kuò)大化

發(fā)展趨勢(shì)：

更加規(guī)?；?行業(yè)分類(lèi)更加細(xì)致 更加專(zhuān)業(yè)化

因?yàn)殡S著競(jìng)爭(zhēng)的日趨激勵(lì)，使得商品交易市場(chǎng)向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸。這將導(dǎo)致各類(lèi)市場(chǎng)之間在經(jīng)營(yíng)范圍和產(chǎn)品品類(lèi)上的分化和區(qū)隔越來(lái)越細(xì)，集中銷(xiāo)售某一類(lèi)別或某一區(qū)域的。這樣就更加促進(jìn)了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

理解

1目前中小企業(yè)和經(jīng)營(yíng)者提供的產(chǎn)品規(guī)模是十分巨大，而且迅速的增長(zhǎng)。前景廣闊。

2不需要引進(jìn)一些一線品牌和國(guó)際名牌。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)租金方面是非常有吸引力的。

3如果以出售的模式來(lái)做的話，我認(rèn)為會(huì)更好。因?yàn)榇蟛糠种行∩虘?hù)，他們可能接受不了長(zhǎng)期的租賃。而短期的租賃對(duì)于項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)沒(méi)辦法度過(guò)培養(yǎng)期。比方說(shuō)，租給商戶(hù)20年，大概他們接受不了花了幾十萬(wàn)，還拿不到個(gè)房子。如果租1-3年，小租戶(hù)沒(méi)有培育市場(chǎng)的心態(tài)，生意不好就跑了。這樣對(duì)于后期的運(yùn)營(yíng)有很差的影響。所以我認(rèn)為在西安的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)還是以出售的方式為主。

三：商業(yè)街：東西南北大街 回民街

特色：

1規(guī)模大：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、觀光于一體

2文化底蘊(yùn)：從個(gè)人層面上來(lái)說(shuō)有兩點(diǎn)因素，1中國(guó)私家車(chē)發(fā)展較晚，導(dǎo)致人們喜歡就近到商業(yè)集中且行走安全的商業(yè)街購(gòu)物。2人們的懷舊情節(jié)。比如說(shuō)過(guò)去的趕集，在加上人們愛(ài)熱鬧的心態(tài)，以及許多商業(yè)街都有著許多名勝古跡。更能促進(jìn)商業(yè)街的發(fā)展

3城市運(yùn)營(yíng)息息相關(guān) 因?yàn)樯虡I(yè)街從某種程度上反應(yīng)著這個(gè)城市商業(yè)繁榮程度，進(jìn)而體現(xiàn)城

市的整體形象，從而提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力，是城市的名片，也是會(huì)客廳

發(fā)展現(xiàn)狀：

目前來(lái)說(shuō)縣級(jí)以上城市商業(yè)街存量超過(guò)3000條。步行商業(yè)街超過(guò)200條。每條平均600米來(lái)算的話全國(guó)商業(yè)街總長(zhǎng)超過(guò)1800公里。以每條商業(yè)街的建筑規(guī)模在5萬(wàn)平方米來(lái)算。全國(guó)商業(yè)街的總規(guī)模超過(guò)1.5億平米。以后更是逐年增加。

發(fā)展趨勢(shì)：

轉(zhuǎn)型并且升級(jí)換代,具體來(lái)說(shuō)就是與國(guó)際接軌，由綜合型自發(fā)形成的商業(yè)街轉(zhuǎn)變成為以主題特色為吸引力，有著鮮明地區(qū)文化個(gè)性的商業(yè)街。當(dāng)然這種模式需要依賴(lài)政府層面的主導(dǎo)和配合，不是簡(jiǎn)單的幾個(gè)地產(chǎn)公司，或者簡(jiǎn)單的幾個(gè)團(tuán)隊(duì)策劃就可以實(shí)現(xiàn)的。所以說(shuō)商業(yè)街模式已經(jīng)不能完全算是商業(yè)地產(chǎn)，更與城市的規(guī)劃于發(fā)展息息相關(guān)?？偟膩?lái)說(shuō)，如果有著充分的政府關(guān)系資源，成熟的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，那么就可以借著舊城改造，重新整合城市核心地產(chǎn)元素的這個(gè)機(jī)會(huì)占據(jù)核心地段。

4主題商業(yè)平臺(tái)

特色：

以消費(fèi)對(duì)象為核心 以消費(fèi)習(xí)慣為軸心。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)它是一種不以地理位置，規(guī)模，硬件設(shè)施等因素來(lái)吸引客戶(hù)。而是以充分研究消費(fèi)者層次和消費(fèi)行為的基礎(chǔ)上，把類(lèi)似消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)對(duì)象的商品融合在一個(gè)平臺(tái)上的一種創(chuàng)新型的模式。它的商品種類(lèi)沒(méi)有關(guān)聯(lián)，經(jīng)營(yíng)手法沒(méi)有關(guān)聯(lián)，交易方式也沒(méi)關(guān)聯(lián)。所有的關(guān)聯(lián)都在消費(fèi)者的行為上。

發(fā)展現(xiàn)狀：

廣州的“流行前線” 來(lái)說(shuō)，它是一家小飾品賣(mài)場(chǎng)。消費(fèi)對(duì)象是一些時(shí)尚的潮男潮女，大多在15-25歲左右。年輕化。所以他的產(chǎn)品定位大部分在中低端。目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)習(xí)慣是為了潮流，并不追求品質(zhì)，況且高品質(zhì)的品牌也不是人人的消費(fèi)的起的。所以他們的商品不注重質(zhì)量，只強(qiáng)調(diào)款式和流行。正是因?yàn)檫@種新型的主題商業(yè)平臺(tái)模式，流行前線的每平方租金為3萬(wàn)到8萬(wàn)！.發(fā)展趨勢(shì)：

前面講到的購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街等都在嘗試著主題化。

商業(yè)地產(chǎn)模式：

1、只租不售：

優(yōu)勢(shì):1享受雙重收益。（首先商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的收益。之前提過(guò)，所謂的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理收益是指租金+管理+停車(chē)+廣告+場(chǎng)地活動(dòng)這些方面的收益。地產(chǎn)上的收益是指地產(chǎn)的自然升值的一個(gè)收益，比如說(shuō)這塊地蓋好的時(shí)候每平4000，哪怕什么都不做的前提下，過(guò)幾年可能就是8000/10000的價(jià)錢(qián)，翻2,3倍。2規(guī)避增值稅，將售轉(zhuǎn)為租，可以合理的規(guī)避增值稅，或多或少都會(huì)減少納稅3整體品牌效益。因?yàn)樗粻砍冻鍪郏奈餀?quán)肯定是統(tǒng)一的。意味著可以獨(dú)自經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。對(duì)于后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)有很大的支持作用。

劣勢(shì)：1風(fēng)險(xiǎn)大，而且對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金要求比較高，因?yàn)槟阒蛔獠皇?，那就意味著要長(zhǎng)期

持有，長(zhǎng)期持有的話資金就會(huì)沉淀。比如說(shuō)深圳的萬(wàn)象城資金沉淀30億以上。項(xiàng)目培育期就得3年。招商團(tuán)隊(duì)在稍微有點(diǎn)問(wèn)題。那對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)就是致命傷。要知道30億如果放上5-8年的只收租的話，那企業(yè)肯定會(huì)跨。2影響全局因?yàn)檫@種模式，所以他的回收期比較長(zhǎng)，在回收期內(nèi)無(wú)法投入其他的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而影響到全局。

總的來(lái)說(shuō)這種模式是一種追求，是否能夠執(zhí)行害的看公司以及政策各個(gè)因素的具體情況

2、出售：

優(yōu)勢(shì)：1一到一年半就能回收資金。資金壓力小，項(xiàng)目開(kāi)展的速度比較快。比如說(shuō)這邊我開(kāi)發(fā)完畢，資金回籠了，我馬上就可以開(kāi)展下一個(gè)項(xiàng)目。如果只租不售的話，項(xiàng)目速度肯定趕不上出售這種方式的項(xiàng)目速度。2風(fēng)險(xiǎn)小，出售的話，意味著將運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者。劣勢(shì)：1整體出售比較難（有能力全額購(gòu)買(mǎi)的少之又少，即便有能力購(gòu)買(mǎi)的投資者，也不會(huì)把大量的資金放在回收期如此漫長(zhǎng)的項(xiàng)目上）2難是，如果找不到買(mǎi)家，回收期過(guò)長(zhǎng)，會(huì)影響其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

3、租售結(jié)合優(yōu)勢(shì)：資金壓力比較小。

劣勢(shì)：產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，會(huì)對(duì)市場(chǎng)的培育，商圈的統(tǒng)一管理以及招商計(jì)劃的實(shí)施帶來(lái)一定的影響 說(shuō)明了他包含前兩者的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。怎樣把優(yōu)勢(shì)最大化，關(guān)鍵在于租售的比例多少合適。而租售的比例我認(rèn)為只要和項(xiàng)目的現(xiàn)金流基本打平，保證現(xiàn)金流的平衡為最佳。

總結(jié)

天行健,地勢(shì)坤。對(duì)大家的希望和祝福等

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)

一.新的突破口

--------最初的想法,進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的原因

二.心理把握,掌握主動(dòng)權(quán) 案例

(一)(二)

三.知己知彼之知根知底(三)

四.虛實(shí)篇

------真真假假團(tuán)隊(duì)出擊 案例

(四)五.養(yǎng)成最后發(fā)言的習(xí)慣 案例

(五)六.細(xì)化過(guò)程,弱化結(jié)果

商業(yè)地產(chǎn)感悟

最初有這種想法,只是因?yàn)槲C(jī)感,感覺(jué)到競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,只是為了避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng).我感覺(jué)避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的最好方式就是做別的同行難以做到的事情.或不敢作的事情.大標(biāo)的額是個(gè)很好的突破口.結(jié)合所處的商圈,我的目光便開(kāi)始向別墅、類(lèi)別墅等標(biāo)的額大的單子上轉(zhuǎn)移.可能,跟我一樣有想法的人并不少見(jiàn).我是相對(duì)幸運(yùn)的一個(gè),有幸我便操作了幾筆標(biāo)的額比較大的單子,并且,單子的跟近、簽約,我全都參與了.最重要的是,單子的進(jìn)程中,我始終作為核心存在著.我的優(yōu)越感和自信心不斷提高,想法也越來(lái)越多,操作手法也在摸索過(guò)程中不斷的積累和突破.回頭再來(lái)看每一單,感覺(jué)談單的過(guò)程是一樣的程序,大單小單無(wú)異.需要的無(wú)非是平和的心態(tài),耐心的對(duì)待,細(xì)心的處理跟進(jìn).案例

（一）商業(yè)地產(chǎn)部的李經(jīng)理,談?dòng)喠艘环輳S房委托,大體過(guò)程: 第一次通電話了解情況表明身份,約定見(jiàn)面時(shí)間.第一次見(jiàn)面,詳細(xì)了解廠房情況土地性質(zhì),期限等.最后表明服務(wù)是有償?shù)?需要簽訂委托,但并未簽訂留下一份委托拷貝件.第二次電話剛好有客戶(hù)看,同時(shí)談好委托內(nèi)容.第二次見(jiàn)面,談了一下手認(rèn)客戶(hù)情況,輕松約定時(shí)間,再次見(jiàn)面簽訂委托.后來(lái)李經(jīng)理讓經(jīng)紀(jì)人小周,去簽訂有償委托并一再叮囑,談條件為2%傭金,一個(gè)月傭金,結(jié)果…

問(wèn)題:1.為什么李經(jīng)理第一次不跟客戶(hù)簽訂委托.案例(二)

經(jīng)紀(jì)人小李,租了一套高檔公寓的房子,替客戶(hù)辦理物業(yè)交接時(shí),發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司新?lián)Q了一家,于是小李遞上名片.表明身份,并適時(shí)的說(shuō)了句:“劉主任，我這個(gè)客戶(hù)平時(shí)工作比較忙，如果需要交費(fèi)時(shí)聯(lián)系不上客戶(hù)，請(qǐng)與我聯(lián)系?！闭f(shuō)完這話，劉主任重新在名片上停留了一下，便將名片收了起來(lái)。從此小李便與劉主任建立起了良好的合作關(guān)系。

問(wèn)題：1.小李為什么能與劉主任建立良好的合作關(guān)系.2.這個(gè)案例我想跟大家說(shuō)明什么.案例(三)

商業(yè)地產(chǎn)部的小李和小周,平時(shí)工作都非常努力,這個(gè)月兩個(gè)人各自談了旺角地段的案子,客戶(hù)都是有實(shí)力的公司.小李接到客戶(hù)便非常努力的為客戶(hù)尋找合適房源,找了多處后,與客戶(hù)約定時(shí)間.簽訂委托便帶客戶(hù)看了.而小周接到客戶(hù)后,與客戶(hù)簡(jiǎn)單的聊了一下需求后,重側(cè)面了解了一下客戶(hù)情況,并簡(jiǎn)單了解了一下客戶(hù)公司的情況.準(zhǔn)備好房源后,小周帶好資料跟客戶(hù)約定在客戶(hù)公司見(jiàn)面詳談.最后兩個(gè)客戶(hù)都看好房子了.開(kāi)始談中介費(fèi),小李小周當(dāng)然細(xì)數(shù)自己的辛苦,公司的規(guī)定,同時(shí)也想盡辦法迫使客戶(hù)不動(dòng)甩單的念頭? 你認(rèn)為:1最后誰(shuí)會(huì)談的中介費(fèi)高

2關(guān)鍵時(shí)刻小李的客戶(hù)不接電話了,而小周的客戶(hù)也想盡辦法壓中介費(fèi),但雙方始終是在相對(duì)緩和的氣氛下談判.為什么?

案例(四)

小李,小王,小盛合作了一年多了,一天,小王拿回一套推薦比很好的網(wǎng)點(diǎn),便上了自費(fèi),并習(xí)慣性的與小李和小盛商量了一下,三個(gè)人拿了一套方案.每次帶看的時(shí)間.小李和小盛都會(huì)推托需約房東,并引著客戶(hù)根據(jù)自己的時(shí)間來(lái)安排看房,而看房時(shí),小王始終以房東代理人的身份出現(xiàn),最終在較短的時(shí)間內(nèi)售出了這套網(wǎng)點(diǎn).案例(五)

小許和小周前幾天成功的談了單一千萬(wàn)的案子,小周的客戶(hù)跟進(jìn)時(shí)間較長(zhǎng),對(duì)客戶(hù)需求非常清楚.剛好那天小許拿回了一套1000萬(wàn)的別墅,小周馬上意識(shí)到客戶(hù)肯定能看好,經(jīng)過(guò)商談小周給客戶(hù)報(bào)價(jià)1300萬(wàn),客戶(hù)看了三邊后,出價(jià)1200萬(wàn)要定,并要求見(jiàn)面談,期間小許一直給房東報(bào)900完客戶(hù)能接受.問(wèn)題:1馬上要見(jiàn)面了,小許和小周應(yīng)如何安排,如果是你,你現(xiàn)在是如何想的

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的十大要點(diǎn)

1，商業(yè)地產(chǎn)靠“地”

好地養(yǎng)旺鋪，潛力充分的城市價(jià)值、便利的交通條件、齊全的商業(yè)配套，是成就一塊好地的必備條件。好地可以快速為商業(yè)地產(chǎn)聚攏人氣，并一直保持暢旺的城市級(jí)商圈氛圍，這是打造商業(yè)地產(chǎn)的先決條件，一般來(lái)說(shuō)，即將成型的商圈更具升值潛力。

中偉。神農(nóng)步行街占據(jù)嘉禾核心地段，交通四通八達(dá)，人流涌動(dòng)，車(chē)水馬龍，聚集了嘉禾縣城近80%的核心商業(yè)，商業(yè)需求非常旺盛，可以快速聚集人氣，具有極大的升值潛力。

2，商業(yè)地產(chǎn)靠“選”

社區(qū)商業(yè)、沿街商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，是城市商業(yè)的重要組成部分，但是由于客戶(hù)群較單

一、周邊商業(yè)引力有限，投資的回報(bào)率始終不溫不火，同時(shí)，由于缺少統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，人流、物流的混亂也是這些商業(yè)地產(chǎn)的一大通病。復(fù)合型商業(yè)綜合體可以很好地解決這些問(wèn)題，如中偉。神農(nóng)步行街引入多種商業(yè)業(yè)態(tài)，采用科學(xué)化運(yùn)營(yíng)，形成大型主力店拉動(dòng)、小型配套店補(bǔ)充的大型商業(yè)綜合格局。各業(yè)態(tài)形成行業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，吸引不同層次人流到訪。科學(xué)的人車(chē)分流設(shè)計(jì)，使大流量客群不會(huì)出現(xiàn)嘈雜混亂的情況，保證商圈整體的高品質(zhì)和穩(wěn)定性。

3，商業(yè)地產(chǎn)靠“謀”

商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃先行，銷(xiāo)售在后，招商先行，這是保證旺場(chǎng)的關(guān)鍵。硬規(guī)劃：

一、筑的硬比例，如層高、開(kāi)間、進(jìn)深等要與荷載客流相匹配，滿(mǎn)足客群購(gòu)物基本需要的同時(shí)，還要具備休閑娛樂(lè)的功能；水電、煤氣、排煙的線路及管道設(shè)計(jì)要兼顧安全和視覺(jué)效果。

二、商業(yè)布局中，品牌落位要從消費(fèi)群定位出發(fā)，業(yè)態(tài)配比以富而不雜為標(biāo)準(zhǔn)；步行街、出入口、中庭等的設(shè)計(jì)要人性化，充滿(mǎn)時(shí)尚感。

三、景觀不僅能美化購(gòu)物環(huán)境，更于無(wú)形中傳播市場(chǎng)美譽(yù)度，各類(lèi)植物、藝術(shù)造型、外燈光、標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)向風(fēng)格要統(tǒng)一，規(guī)范商場(chǎng)整體感官度。

四、人流動(dòng)線、車(chē)流動(dòng)線、貨流動(dòng)線有序組織，在商業(yè)高效運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，保證購(gòu)物環(huán)境的安全、舒適度。

軟規(guī)劃；

商業(yè)地產(chǎn)所在地的輻射能力、目標(biāo)消費(fèi)群體的數(shù)量、品牌商家的經(jīng)營(yíng)狀況、購(gòu)物中心的消費(fèi)體驗(yàn)。

中偉。神農(nóng)步行街作為中偉控股集團(tuán)的第一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，在動(dòng)工前必定經(jīng)過(guò)了縝密研判及前瞻性規(guī)劃。

為保障項(xiàng)目前期規(guī)劃的科學(xué)性、專(zhuān)業(yè)性，中偉集團(tuán)特邀國(guó)內(nèi)知名建筑設(shè)計(jì)院——湖南宏藝建筑設(shè)計(jì)有限公司進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃團(tuán)隊(duì)，全盤(pán)高度的考量，為中偉。神農(nóng)步行街的成功運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航。，商業(yè)地產(chǎn)靠“客”

客流是商業(yè)地產(chǎn)的血液，充足的客流供養(yǎng)下，商業(yè)地產(chǎn)才能充滿(mǎn)生機(jī)、財(cái)源滾滾，因而在選擇商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)，客流量、客流階層一定要考慮在先。中偉。神農(nóng)步行街，由人民路、珠泉路、中華路嘉禾縣三大交通主干道

環(huán)繞，各長(zhǎng)短途汽車(chē)、公交車(chē)均經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，交通非常便利，具有極強(qiáng)的人流聚集能力。，商業(yè)地產(chǎn)靠“穩(wěn)”

長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)才有投資價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)自身的運(yùn)作需要一個(gè)過(guò)程，積累客戶(hù)、建立知名度、美譽(yù)度更需要時(shí)間。

一、實(shí)力中偉，長(zhǎng)線投資有保證，湖南中偉控股集團(tuán)實(shí)力非常雄厚，下屬集團(tuán)分公司有3個(gè)，全資子公司有6個(gè)，公司主要業(yè)務(wù)涉及范圍為礦山開(kāi)采、冶金制造、玻璃制造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等，業(yè)務(wù)遍布廣東、貴州、湖南、四川等十幾個(gè)省市。中偉地產(chǎn)集團(tuán)目前在長(zhǎng)沙、益陽(yáng)、婁底、郴州以及貴州思南等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)。建立了很好的信譽(yù)，也得到了湖南父老鄉(xiāng)親的一致好評(píng)。

二、中偉合作伙伴多，招商力度強(qiáng)

中偉集團(tuán)與眾多世界500強(qiáng)及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)建立了緊密合作關(guān)系，結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴，一流的招商實(shí)力和成熟的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)早已為業(yè)界熟知。

三、體驗(yàn)式商業(yè)中心概念的引入

有別于單店、組合店等商業(yè)模式，中偉。神農(nóng)步行街集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體，形成聚合大型商業(yè)購(gòu)物中心、五星級(jí)豪華影院、室內(nèi)步行街、早教中心等多種業(yè)態(tài)為一體的復(fù)合功能體，不同業(yè)態(tài)客群資源共享，整體商業(yè)繁榮。

四、周邊區(qū)域消費(fèi)能力支持

中偉。神農(nóng)步行街占據(jù)嘉禾縣核心地段，潛在客流兩萬(wàn)，消費(fèi)力強(qiáng)勁，可以為商業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展提供充沛的客源保障。

五、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值上漲走勢(shì)穩(wěn)定，潛力巨大

國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景明朗，為投資者營(yíng)造了安全有力的大環(huán)境，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資的潛力價(jià)值呼之欲出。

6、商業(yè)地產(chǎn)靠“名”

實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商不僅具有良好的口碑，更擁有完善的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制以及眾多的優(yōu)質(zhì)合作伙伴，商場(chǎng)美譽(yù)度能夠提升商業(yè)地產(chǎn)美譽(yù)度，商業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)機(jī)制能夠帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。

中偉控股集團(tuán)成立于2004年，目前在長(zhǎng)沙、益陽(yáng)、婁底、郴州以及貴州思南等有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)。

7、商業(yè)地產(chǎn)靠“管”

專(zhuān)業(yè)人才及豐富的經(jīng)驗(yàn)積累可以為商業(yè)運(yùn)作提供專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理支持，在先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制下，商業(yè)地產(chǎn)不再是一個(gè)個(gè)分散的個(gè)體。大到整體形象，小到活動(dòng)運(yùn)作，有專(zhuān)業(yè)模式的領(lǐng)導(dǎo)，將會(huì)實(shí)現(xiàn)1+1>2的效應(yīng)。

中偉集團(tuán)力求將企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和科學(xué)運(yùn)營(yíng)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，打造一種全新的管理與設(shè)計(jì)模式，形成中偉集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

8、商業(yè)地產(chǎn)靠“勢(shì)”

政策從根本上決定投資成敗早已經(jīng)成為不爭(zhēng)事實(shí)，有力的投資政策為投資營(yíng)造安全穩(wěn)定的環(huán)境，才能保障資本快速“滾雪球”。

在樓市新政頻出的今天，住宅投資遭遇寒冬，商業(yè)地產(chǎn)投資的利好性日漸凸顯，選擇中偉。神農(nóng)步行街一定是您明智的選擇。

9，商業(yè)地產(chǎn)靠“旺”

好鄰居是無(wú)價(jià)寶。位于著名連鎖店或強(qiáng)勢(shì)品牌專(zhuān)賣(mài)店附近，可以省去考察市場(chǎng)的時(shí)間和精力，借助這些店面的品牌效應(yīng)招攬顧客，無(wú)形中帶來(lái)巨大客流，提升商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績(jī)的同時(shí)，更提升商業(yè)地產(chǎn)的美譽(yù)度。

中偉。神農(nóng)步行街引入國(guó)際最具競(jìng)爭(zhēng)力的綜合商業(yè)街區(qū)概念，深圳人人樂(lè)大型生活超市以及百貨大賣(mài)場(chǎng)、經(jīng)典影院、肯德基、通程電器等商家的進(jìn)駐，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游、觀光、文化等于一身，使商業(yè)地產(chǎn)之間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)動(dòng)升級(jí)，資本共榮，開(kāi)業(yè)即旺場(chǎng)，締造中偉。神農(nóng)步行街365天無(wú)晝夜璀璨生活。

10，商業(yè)地產(chǎn)靠“漲”

1、經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)助力，2、優(yōu)勢(shì)區(qū)位助力，3、中偉品牌助力

4、大型主力店助力

5、巨大客群流量助力

6、多功能業(yè)態(tài)助力

在以上六點(diǎn)的強(qiáng)力助推下，選擇中偉。神農(nóng)步行街必將回給您一個(gè)豐厚的回報(bào)。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)

何為商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型

商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售模式

商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)

一、何為商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來(lái)講有廣義和狹義之說(shuō)

狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說(shuō)的商業(yè)的交易場(chǎng)所

廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來(lái)銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪等與住宅類(lèi)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別

住宅房地產(chǎn)

發(fā)展商大多數(shù)采取開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單

大多數(shù)的住宅類(lèi)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，主要是買(mǎi)來(lái)自住的發(fā)展商只要將房子賣(mài)出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷(xiāo)售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有

大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買(mǎi)來(lái)作為投資用的發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣(mài)出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大 事來(lái)對(duì)待

商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容

1、商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中涉及到三個(gè)層面

資本運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理

2、貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過(guò)程的三種行為

開(kāi)發(fā)行為投資行為經(jīng)營(yíng)行為

3、商業(yè)地產(chǎn)的四元素

開(kāi)發(fā)商投資客商戶(hù)消費(fèi)者

商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展條件

1、歐美：歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量和公共交通條件；在國(guó)外人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車(chē)擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（Shopping Mall為例）才開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車(chē)擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。

2、亞洲及國(guó)內(nèi)：亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。

商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類(lèi)：

一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；

二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為

充分、城市家庭汽車(chē)擁有率達(dá)10－15％。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)

高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國(guó)際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展趨向 顯著

地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)別

按開(kāi)發(fā)形式劃分：購(gòu)物中心市場(chǎng)型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫(xiě)字樓商鋪 交通設(shè)施商鋪

購(gòu)物中心——SHOPPING MALL1、概念：

Mall——林蔭道

在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多 商店、娛樂(lè)設(shè) 施和餐館組成的大型零售綜合體。

Shopping Mall——規(guī)模在10萬(wàn)平方米以 上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售、娛樂(lè)、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。

SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容

1、主力店租戶(hù)：百貨主力店、超市及娛樂(lè)主力店。

2、半主力店租戶(hù)：運(yùn)動(dòng)品店、服裝旗艦店、書(shū)店、音像店等。

3、娛樂(lè)、餐飲設(shè)施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂(lè)設(shè)施，以及麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場(chǎng)等餐飲設(shè)施。

4、專(zhuān)賣(mài)店：包括國(guó)際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專(zhuān)賣(mài)店品牌。

按投資價(jià)值劃分：都市型社區(qū)型便利型專(zhuān)業(yè)型其他商鋪

專(zhuān)業(yè)型商鋪

1、定義：專(zhuān)業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類(lèi)特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類(lèi)商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。

案例：北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬(wàn)人民幣，其投資價(jià)值可見(jiàn)一斑。

按業(yè)態(tài)劃分綜合型特色型零散型

商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售模式

銷(xiāo)售模式

1、整體轉(zhuǎn)讓零散銷(xiāo)售

2、自由出租返租銷(xiāo)售

返租銷(xiāo)售

概念：就是帶租約銷(xiāo)售，即先引進(jìn)品牌商家，然后 將商場(chǎng)劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷(xiāo)售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報(bào)，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤(rùn)

實(shí)質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷(xiāo)售，在其進(jìn)行外銷(xiāo)商商品房售后包租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷(xiāo)售，在其進(jìn)行外銷(xiāo)商品房出售時(shí)與買(mǎi)受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

利益：國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對(duì)銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開(kāi)發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。對(duì)于個(gè)人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時(shí)在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財(cái)產(chǎn)品?？梢?jiàn)，售后包租并非只是開(kāi)發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與投資人的雙贏。

風(fēng)險(xiǎn)：由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)要么是發(fā)展商臨時(shí)成立的公司，要么是專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負(fù)責(zé)，因?yàn)槲飿I(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，承諾給小業(yè)主的租金回報(bào)成為發(fā)展商的長(zhǎng)期包袱，很有可能無(wú)法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳的情況下，其風(fēng)險(xiǎn)更加巨大。

公式：租金（元/平米/天）＝銷(xiāo)售單價(jià)（元/平米）＊回報(bào)率／３６５天／出房率 6%-10%左右是合理回報(bào)率

商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。

某些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商胡亂提高年回報(bào)率承諾，有的甚至達(dá)到20%，這完全背離了市場(chǎng)規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。

商鋪定價(jià)操作程序

層別總價(jià) =（目標(biāo)銷(xiāo)售總額÷總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)

憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定（第一層是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%，依次類(lèi)推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。）

系數(shù)X銷(xiāo)售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù)

∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)

（層別總價(jià)÷層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)

=具體商鋪總價(jià)

設(shè)定各層別中各個(gè)商鋪的系數(shù)，位置最好、面積最合適、能見(jiàn)度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。

商鋪系數(shù)X商鋪銷(xiāo)售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù)

∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)

二、商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)投資者最關(guān)心什么？

物業(yè)是否能增值

怎樣才能讓投資者覺(jué)得某個(gè)物業(yè)能增值呢？

或者說(shuō)什么才能保證物業(yè)能增值呢？

1、背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展

2、行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)

3、地塊價(jià)值——地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來(lái)有發(fā)展

4、同類(lèi)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況——某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間

5、項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營(yíng)要求

6、價(jià)格合理——銷(xiāo)售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同

影響客戶(hù)決斷的因素

客戶(hù)：不僅指投資客，更是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)樗麄儾攀歉訉?zhuān)業(yè)、更加挑剔的客戶(hù)。

1、內(nèi)在因素

客戶(hù)自身實(shí)力、知識(shí)、年齡、偏好、??

2、外在因素

參與開(kāi)發(fā)的公司品牌項(xiàng)目本身其他（唯一性）

外在因素

參與開(kāi)發(fā)的公司品牌開(kāi)發(fā)商發(fā)展商建筑設(shè)計(jì)公司物業(yè)、運(yùn)營(yíng)公司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)

項(xiàng)目本身

1、硬件

地理位置、交通狀況、周邊商業(yè)市場(chǎng)、同類(lèi)市場(chǎng)整體水平、周邊居民水平、建筑形式鋪位劃分‘配套設(shè)施

2、軟件

銷(xiāo)售策略、進(jìn)駐品牌、優(yōu)惠政策、未來(lái)前景、推廣力度、運(yùn)營(yíng)管理

針對(duì)北方藥都項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，什么最能吸引潛在投資者呢？或者說(shuō)怎樣才能打擊到投資者？ 藥都項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1、硬件優(yōu)勢(shì)

①資源優(yōu)勢(shì) ：近40萬(wàn)人的醫(yī)藥營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍遍布全國(guó)各地；2000多家醫(yī)藥生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)中產(chǎn)值和銷(xiāo)售收入超千萬(wàn)元以上的就有18家，利稅超千萬(wàn)元的有4家；此外，內(nèi)蒙古藥材資源豐富，蒙藥材2230種、蒙藥藥品達(dá)5000余種，在國(guó)內(nèi)外都具有很高的聲譽(yù)。

②市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)呼和浩特一年兩屆藥交會(huì)在國(guó)內(nèi)醫(yī)藥業(yè)享有盛譽(yù)，蒙藥不僅在國(guó)內(nèi)具有很高的聲譽(yù)，而且在日本、韓國(guó)、俄羅斯等國(guó)十分暢銷(xiāo)。對(duì)于藥都來(lái)說(shuō)，所在區(qū)域的藥品市場(chǎng)整體水平很高，已經(jīng)形成了它所需要的市場(chǎng)環(huán)境

③建筑優(yōu)勢(shì)全街鋪性質(zhì)的建筑形式，使各個(gè)店鋪的商業(yè)價(jià)值均分，降低了出現(xiàn)“死鋪”的可能性，利于銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)。而且項(xiàng)目?jī)?nèi)街的設(shè)計(jì)輕松的解決了醫(yī)藥批發(fā)必須的裝修貨問(wèn)題，為經(jīng)營(yíng)者提供便利。

④劃分優(yōu)勢(shì)100-200平米為主的劃分，保證了單位物業(yè)的總價(jià)款處于合理區(qū)間，避免過(guò)大的資金投入降低目標(biāo)投資者的投資熱情。

2、軟件優(yōu)勢(shì)

①政策優(yōu)勢(shì)

大環(huán)境：國(guó)家規(guī)定：中國(guó)醫(yī)藥行業(yè)要走集約化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的道路，從2000年開(kāi)始，利用3—5年的時(shí)間，培養(yǎng)5—10戶(hù)面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)、多元化經(jīng)營(yíng)、年銷(xiāo)售額在20億元以上的大型醫(yī)藥流通集團(tuán)。

小環(huán)境：自治區(qū)和呼市、玉泉區(qū)三級(jí)政府給予了大力支持，呼市有關(guān)部門(mén)先后出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，為投資藥市的經(jīng)營(yíng)者在稅收、商用房使用年限、貸款、辦證、落戶(hù)、子女入學(xué)等方面提供便利

②前景優(yōu)勢(shì)做為蒙藥的大本營(yíng)，呼市目前還沒(méi)有像北方藥都如此大規(guī)模的綜合性醫(yī)藥供銷(xiāo)中心，一旦投入使用必定會(huì)吸引無(wú)數(shù)國(guó)內(nèi)外的醫(yī)藥經(jīng)銷(xiāo)商來(lái)此洽談定購(gòu)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)營(yíng)北方藥都就可以成為蒙藥的代名詞，云集與此的藥上足以使藥都的價(jià)值迅速提升。

③銷(xiāo)售策略?xún)?yōu)勢(shì)返租銷(xiāo)售的銷(xiāo)售策略，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)穩(wěn)定的投資保障，而且藥都較高的租金回報(bào)率能夠保證在十年內(nèi)收回投資成本，無(wú)疑對(duì)客戶(hù)具有很高的吸引力。

④運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)在藥都內(nèi)的大型會(huì)展中心的建設(shè)，保證在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)之后持續(xù)的醫(yī)藥類(lèi)產(chǎn)品展會(huì)，經(jīng)常性的持續(xù)吸引來(lái)自國(guó)內(nèi)外的藥商來(lái)此參展洽談，為在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的商家提供了穩(wěn)定的客源，此外這種展會(huì)也是對(duì)藥都品牌的非常有效的推廣

成功案例分析上谷商業(yè)街

項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目坐落位置區(qū)域：地處天塔道以南

開(kāi)發(fā)商：天津融創(chuàng)集團(tuán)融創(chuàng)置地有限公司

總建筑面積：56289平米

地上建筑面積：42109平米

地下建筑面積：14180平米

地上三層商業(yè)總建筑面積：23251平米

店鋪面積范圍：74 m2 —— 1245 m2（建筑面積）

總店數(shù):82間

商務(wù)魔方面積：18858平米

銷(xiāo)售均價(jià)： 商業(yè)： 1F16500——17000

2F12500——13000

3F8500——9000

SOHO：4F——6F 6500——7000

項(xiàng)目定位

1、該項(xiàng)目規(guī)劃是商業(yè)和商務(wù)魔方的組合，構(gòu)成都市型低層建筑，該項(xiàng)目的在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)會(huì)將底層至三層做商業(yè)，四層至六層做商務(wù)魔方（全兼容、多功能）。

2、集餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)辦公于一體的具有綜合性、時(shí)尚性、領(lǐng)先性的高端項(xiàng)目。

3、商家定位

以體量適中且租期穩(wěn)定的中型規(guī)模特色餐飲（400—600平米）及KTV娛樂(lè)為主導(dǎo)，并包含特色購(gòu)物及必要的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，如便利店、美容美發(fā)、干洗、私人診所、旗艦網(wǎng)吧等多種業(yè)態(tài)組合。

其中餐飲業(yè)力爭(zhēng)做到品類(lèi)豐富、風(fēng)格多樣；其他業(yè)態(tài)控制在該行業(yè)中的高檔商家。銷(xiāo)售策略

以“帶租約銷(xiāo)售”和“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”式銷(xiāo)售為主。

帶租約銷(xiāo)售——最有力的銷(xiāo)售說(shuō)辭

招商先行，利用簽訂初步協(xié)議的意向客戶(hù)作為對(duì)投資客的租金保障。

點(diǎn)對(duì)點(diǎn)——最有效的銷(xiāo)售手段

拋棄以往的“坐銷(xiāo)”形式，讓銷(xiāo)售員走出去，利用渠道資源和“行銷(xiāo)”手段進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售。效果

上谷商鋪總數(shù)為82間，銷(xiāo)售率100％，出租率35％