第一篇：上海商業(yè)街市調(diào)報(bào)告

上海商業(yè)街市調(diào)報(bào)告

黃浦區(qū)：世界一流高檔消費(fèi)區(qū)

——加快打造世界一流高檔消費(fèi)區(qū)。結(jié)合外灘地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展，黃浦區(qū)將在外灘沿線加緊引進(jìn)國際商業(yè)、餐飲業(yè)以及休閑娛樂業(yè)的頂級(jí)品牌。重點(diǎn)推進(jìn)外灘南段（九江路至延安路）金融貿(mào)易區(qū)的配套優(yōu)化。拓展餐飲、休閑功能，引進(jìn)國際頂級(jí)商業(yè)品牌、知名風(fēng)味餐飲和特色休閑吧座。

——繼續(xù)推進(jìn)國際一流南京路建設(shè)。重點(diǎn)抓住世茂國際廣場和即將建成開業(yè)的新世界綜合消費(fèi)圈，全力推進(jìn)打造規(guī)模最大、功能最全、影響力最廣的南京路西藏路商圈。

——深度開發(fā)豫園旅游文化商業(yè)城。根據(jù)建設(shè)傳統(tǒng)民俗型多功能街區(qū)的核心定位，結(jié)合老城廂歷史風(fēng)貌的整體保護(hù)和開發(fā)，進(jìn)行商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)商旅文聯(lián)動(dòng)，深化功能拓展?！攸c(diǎn)建設(shè)北京路等主要專業(yè)特色街區(qū)。調(diào)整和加快提升專業(yè)特色街的經(jīng)營結(jié)構(gòu)和整體能級(jí)，引導(dǎo)和形成一批適合現(xiàn)代消費(fèi)趨勢的專業(yè)特色商街。重點(diǎn)推進(jìn)北京路“國際裝備制造業(yè)服務(wù)貿(mào)易區(qū)”調(diào)整改造建設(shè)。配合推進(jìn)福州路文化街的調(diào)整開發(fā)，健全圖書出版、文化用品經(jīng)營，開發(fā)引進(jìn)音像、動(dòng)漫項(xiàng)目。

盧灣區(qū)：建設(shè)“一圈”、“兩中心”

——淮海中路商圈：未來1～2年內(nèi)，淮海中路不再新增大體量的商業(yè)面積，進(jìn)一步推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成以中高檔精品百貨、品牌專賣等為主的時(shí)尚商業(yè)功能；以影視文化、各式餐飲、綜合娛樂等為主的休閑服務(wù)功能；以商務(wù)辦公、會(huì)議展覽等為主的商務(wù)中介功能；以人文景觀、展示博覽、賓館服務(wù)等為主的都市旅游功能；以表演藝術(shù)、影視傳播、服裝設(shè)計(jì)、科技服務(wù)等為主的科學(xué)藝術(shù)功能；

——打浦橋商圈：形成中心城區(qū)獨(dú)特的集商業(yè)商務(wù)、現(xiàn)代居住兩大功能于一體的“都市商住區(qū)”格局。打浦橋地區(qū)中檔商務(wù)資源充足，依托優(yōu)越的區(qū)位、便利的交通，與淮海中路國際商務(wù)區(qū)錯(cuò)位互補(bǔ)，共同支撐盧灣區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)周邊地區(qū)形成一定的集聚和輻射。抓住中國入世商業(yè)零售業(yè)等服務(wù)業(yè)即將全面開放、上?；I備2010年世博會(huì)及區(qū)域南部濱江世博地區(qū)開發(fā)啟動(dòng)等歷史性機(jī)遇，充分依托打浦橋地區(qū)區(qū)位交通和原有、新建商業(yè)商務(wù)資源等優(yōu)勢，全力構(gòu)筑區(qū)域性商業(yè)商務(wù)和綜合服務(wù)功能集聚的載體與平臺(tái)，將打浦橋地區(qū)建設(shè)成為“兩大中心”，即以集聚中外資、海內(nèi)外大中型企業(yè)總部和區(qū)域總部，地區(qū)性采購中心、銷售中心、營銷中心、品牌代理中心，以及腹地產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)企業(yè)為主，成為區(qū)域商務(wù)中心；以集聚社區(qū)生活服務(wù)、商務(wù)配套服務(wù)、城市綜合服務(wù)為主，成為上海區(qū)域性商業(yè)中心。

靜安區(qū)：完善各項(xiàng)商業(yè)功能

——南京西路商圈

梅龍鎮(zhèn)廣場：內(nèi)有伊勢丹百貨商場、大食代美食廣場、環(huán)藝電影院及60多家國際高、中檔品牌專賣店；

中信泰富廣場：內(nèi)有近百家專賣店，其地下室有恒信鉆石店，底層有國際著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等專賣店，二、三樓有Sprit上海最大的旗艦店及美亞音響旗艦店，四樓有著名的金錢豹餐飲總匯；

恒隆廣場：內(nèi)有國際著名品牌專賣店140多家。其中匯聚了已進(jìn)入上海市場的國際頂級(jí)、一線品牌的70%，均為旗艦店，如路易威登、卡地亞、愛瑪仕、紀(jì)梵希、香奈爾等等；久百城市廣場：集聚了200多個(gè)國際品牌，二線以上品牌占60%以上，其中一批一線品牌首次登陸國內(nèi)和上海，并日漸得到國內(nèi)外高端消費(fèi)群的認(rèn)可；

金鷹國際購物中心：為南京西路商圈規(guī)模最大、品類最為齊全的單體百貨之一?！芗叶缮倘?/p>

曹家渡商圈以靜安為主，已開業(yè)的有開開商城和滬西一百等大型商廈，目前商圈內(nèi)有著名的餐飲王朝酒家、席家花園、知味館等，娛樂休閑業(yè)有天上人間夜總會(huì)、智慧泉桑拿浴室、千子蓮足浴等。

未來曹家渡商圈商業(yè)以服務(wù)本地區(qū)居民和周邊居民為主，提供便捷服務(wù)與購物。徐匯區(qū)：中心商業(yè)、社區(qū)商業(yè)齊頭并進(jìn)

——中心商業(yè)布局：“一圈一城三街”

徐家匯商業(yè)中心：總營業(yè)面積達(dá)45萬平方米以上，2004年商圈內(nèi)銷售額達(dá)到47.84億元。

龍華旅游城：有樂購大賣場等商業(yè)設(shè)施7萬平方米，依托區(qū)域內(nèi)龍華寺、龍華塔等深厚的佛教文化底蘊(yùn)以及周邊一大批新建的樓盤住宅，同時(shí)結(jié)合旅游，區(qū)域內(nèi)已開始集聚人氣，區(qū)域商業(yè)將有新的發(fā)展和提升。

三街：（1）衡山路娛樂休閑特色街。主要為娛樂休閑、咖啡酒吧、酒店賓館、美容健身等。（2）宜山路建材家居特色街。今年將對(duì)宜山路建材街的原有功能進(jìn)一步改造提升，積極發(fā)展家居設(shè)計(jì)、裝飾藝術(shù)展示、有關(guān)裝飾裝潢業(yè)務(wù)及產(chǎn)品方面的咨詢、信息發(fā)布等。（3）淮海中路（徐匯段）服飾百貨街。有美美百貨公司和襄陽服飾市場等商業(yè)設(shè)施。

——社區(qū)商業(yè)布局、趨勢：

新建完善4個(gè)區(qū)域商業(yè)中心：龍華旅游商業(yè)中心、鐵路南站地區(qū)商業(yè)中心、田林-漕河涇地區(qū)會(huì)展旅游商業(yè)中心和華涇商業(yè)中心；新建8個(gè)鄰里（居住區(qū)）商業(yè)中心以及近萬個(gè)街坊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

閘北區(qū)：

七浦路服飾街、洛川東路休閑美食街、青云路眼鏡街、天目西路不夜城商務(wù)購物休閑街等社區(qū)商業(yè)特色街已經(jīng)成型，并在社區(qū)居民和中外客商中有了一定的知名度。

閘北區(qū)還對(duì)社區(qū)商業(yè)中心進(jìn)行了重新規(guī)劃。除調(diào)整完善已建成的永和、大寧、彭浦三個(gè)社區(qū)商業(yè)中心外，本區(qū)還規(guī)劃新建天目、靈石、中興三個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，這三個(gè)商業(yè)中心將融購物、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)于一體，預(yù)計(jì)可容納人口5萬至7萬人，建設(shè)規(guī)模達(dá)2.5萬至3萬平方米。

在這些社區(qū)商業(yè)中心綜合服務(wù)中，涵蓋了居民購物、餐飲、維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)、廢品回收等基本生活需求。商業(yè)中心選址的原則基本為距居民區(qū)數(shù)百米的本社區(qū)范圍，目前已先后建成包括臨汾路、延長中路、中華新路、陽成路、運(yùn)城路等在內(nèi)的綜合服務(wù)街。屆時(shí)，閘北區(qū)域內(nèi)80多萬居民得到便利。

楊浦區(qū)：

五角場商圈的５條馬路被賦予了不同個(gè)性：淞滬路為科技文化街；翔殷路為專賣店一條街；黃興路因匯集了大潤發(fā)、百安居等大賣場，被定為賣場街；四平路在已有宏通海鮮城、白玉蘭賓館的基礎(chǔ)上，將發(fā)展為休閑美食街；邯鄲路將依托復(fù)旦大學(xué)、楊浦科技孵化基地發(fā)展為信息街。

控江路商業(yè)街區(qū)為如今控江路的西段（鞍山路——江浦路）為著名的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，江浦路控江路坐落著上海的三甲醫(yī)院——新華醫(yī)院，控江路內(nèi)環(huán)外黃興路－雙陽路段則有楊浦大劇院、華聯(lián)吉買盛。好飾家。控江路北側(cè)有長白、延吉、控江、鳳城、鞍山等五大新村，串聯(lián)起和平公園、楊浦公園和內(nèi)江公園等三處綠地，東段還有百年名校上海理工大學(xué)（原滬江大學(xué)）。

虹口區(qū)：

四川北路是僅次于是南京路、淮海路的上海第三大商業(yè)街，是上海開埠以后，最早建成的幾條馬路之一。她一改昨天那條狹小擁擠的商業(yè)街舊貌，形成了今天四川北路特有的現(xiàn)代化“平民商業(yè)大街”、“上海四川路，中華名品街”。改建后的四川北

路，以高品位、中低價(jià)的商品，現(xiàn)代電子技術(shù)的服務(wù)，及利用周邊人文景觀建設(shè)起來的現(xiàn)代文化旅游和娛樂設(shè)施的特色，加上一批著名的商貿(mào)企業(yè)先后進(jìn)駐四川北路，吸引著越來越多的市民和國內(nèi)外的游客。四川北路商業(yè)的消費(fèi)對(duì)象歷來以普通市民為主，加上旅游和體育活動(dòng)，更使這條繁忙的商業(yè)大街增添了熱烈的氣氛，平均日客流量達(dá)90萬人次，與南京路、淮海路、金陵路、豫園商場共同構(gòu)成上海市級(jí)商業(yè)中心，通稱“四街一場”。四川北路以其鮮明的個(gè)性“面向于工薪階層”，有別于名店櫛比的南京路和豪華高雅的淮海路，堅(jiān)持為大眾服務(wù)的經(jīng)營方針，立足于國貨名品，扶持民族工業(yè)，成為國內(nèi)名牌最多、質(zhì)量最優(yōu)、門類最全的商品中心?！白咦吖涔淦渌?，買賣請(qǐng)到四川路”的廣告語正是迎合了買價(jià)廉物美商品的顧客的心。

長寧區(qū)：，“中山公園商業(yè)圈”、“環(huán)虹橋商業(yè)圈”將出現(xiàn)在上海西區(qū)。7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分別為新虹橋上海城、新世界百貨新寧購物中心、友誼購物中心、萬都商業(yè)中心、圣約翰商場、新錦江商廈和中山公園地面與軌道交通換乘中心（長寧商城），其中新寧購物中心今年元月部分試營業(yè)，3月末全面開業(yè)。新虹橋上海城今年5月初也將開業(yè)，圣約翰商場與新錦江商廈正在進(jìn)行內(nèi)裝修，年內(nèi)都將相繼開業(yè)。，中山公園換乘中心（長寧商城）使中山公園地區(qū)真正成為地域性的商業(yè)中心，每天將有30～40萬出行換乘人流在此光顧，普陀區(qū)：

真北路商業(yè)街區(qū)有綠洲中環(huán)中心、百聯(lián)中環(huán)購物廣場、百聯(lián)中環(huán)生活廣場、新偉商貿(mào)城、新長征商務(wù)大廈、新長征中環(huán)大廈、農(nóng)工商118廣場、金沙商務(wù)廣場，加上上海勝益商務(wù)中心。

寶山區(qū)：

西城區(qū)的商業(yè)中心則有兩處。一是在蕰川路、楊鑫路口，以北上海商業(yè)廣場為主體的社區(qū)商業(yè)中心，主要標(biāo)志性業(yè)態(tài)為大型綜合超市、家居賣場、休閑餐飲娛樂中心、專賣店鋪等，商業(yè)面積7萬平方米左右。廟行通河社區(qū)商業(yè)中心擁有兩部分，一是由共康商業(yè)街、長臨路、共和新路、共江路口節(jié)點(diǎn)商業(yè)設(shè)施，及規(guī)劃中的長江西路延伸段商業(yè)休閑街組成，標(biāo)志性商業(yè)業(yè)態(tài)主要有家樂福超市賣場、好美家建材賣場、大康度假城、共康服飾城、4家4S汽車銷售店等；二是位于通河路商業(yè)街及周邊長江路、呼瑪路、共江路區(qū)域，標(biāo)志型商業(yè)業(yè)態(tài)有華聯(lián)吉買盛大型綜合賣場，通河、虎林沿街商業(yè)等，規(guī)劃使長江西路、虎林路、通河路、呼瑪路、共江路連成一體。高境商業(yè)中心由殷高西路商業(yè)街，殷高西路南、江楊南路節(jié)點(diǎn)景瑞天際城商業(yè)項(xiàng)目、殷高西路北長江國際商貿(mào)中心，以及吉浦路、三門路節(jié)點(diǎn)樂購大型超市等組成。

浦東新區(qū)：

陸家嘴地區(qū)相繼建成了眾多的商務(wù)樓和標(biāo)志性建筑物，一個(gè)國際化大都市形象在此逐漸顯現(xiàn)。為與這一地區(qū)的形象相匹配，以新上海商業(yè)城、正大廣場為核心的集購物、休閑、餐飲、娛樂的市級(jí)商業(yè)區(qū)基本形成，隨著旅游、會(huì)展與商務(wù)辦公功能的不斷完善，她不僅成為浦東居民購物、休閑好去處，而且還吸引了眾多的國內(nèi)外顧客。

隨著浦東城市建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，繼濰坊、金楊、花木等聚住區(qū)之后，滬東、昌里和一些集鎮(zhèn)地區(qū)相繼形成了30萬左右人口規(guī)模的集中居住區(qū)域，在這些地區(qū)原有商業(yè)設(shè)施的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)商家到此開設(shè)主題百貨店、大賣場、超市等各類零售商店，從而形成區(qū)域性商業(yè)中心。浦東西南角的昌里地區(qū)是一個(gè)老城區(qū)，在上世紀(jì)80年代初人口就相對(duì)集中。在浦東開發(fā)開放中，一些新型的住宅小區(qū)拔地而起，人口不斷增多，購買力也逐年上升。除了昌里路商業(yè)街、浦東商場等一些原有的商家企業(yè)外，易初蓮化、好又多量販、家得利大賣場、華聯(lián)吉買盛四大主力賣場相繼落戶，服務(wù)周邊上鋼街道、南碼頭街道的30萬人口；滬東地區(qū)是一個(gè)新型的居住地址，在這里傳統(tǒng)與現(xiàn)代居住環(huán)境相互交融，輻射滬東街道、浦興街道、金

洋街道共25萬人口。去年一年里易初蓮花、文峰購物中心和好到家裝飾城相中這一地區(qū)，使其商業(yè)布局更趨合理。

閔行區(qū)：

高速鐵七寶新客站節(jié)點(diǎn)區(qū)域，閔行規(guī)劃范圍東至中春路、南至中誼路、西至區(qū)界、北至滬青平公路，用地面積約為1.5平方公里。

規(guī)劃功能定位布置交通樞紐區(qū)、商業(yè)旅館業(yè)綜合服務(wù)區(qū)、會(huì)展區(qū)、文化娛樂區(qū)、科技文化工作區(qū)和居住區(qū)等不同功能與層次。綜合服務(wù)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)布置現(xiàn)代商務(wù)辦公、高檔酒店賓館、休閑健身娛樂、品牌精品專賣及商業(yè)步行街等商旅結(jié)合具有代表新城特色、時(shí)代特征的標(biāo)志性項(xiàng)目，并合理布置區(qū)域內(nèi)不同層次的商業(yè)服務(wù)業(yè)的配套。滬閔路南方百聯(lián)購物中心節(jié)點(diǎn)區(qū)域（原梅隴地區(qū)商業(yè)中心）。規(guī)劃范圍東至萬源路、南至淀浦河、西至虹梅南路、北至古美西路。以現(xiàn)有的南方百聯(lián)購物中心、南方大酒店、錦江樂園等為主。吳中路虹梅路節(jié)點(diǎn)區(qū)域（原虹橋地區(qū)商業(yè)中心）：發(fā)揮主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，以現(xiàn)代城市人文景觀、建筑風(fēng)格、時(shí)尚商品、商務(wù)樓宇進(jìn)一步集聚人流，商流。

青浦區(qū)：

趙巷市郊商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)建設(shè)已呈規(guī)模。奧特萊斯品牌直銷廣場經(jīng)營狀況良好。吉盛偉邦綠地國際家具村自2007年10月開業(yè)以來，已有152家國內(nèi)外家具企業(yè)入駐，經(jīng)營品牌300多個(gè)。青浦新城商貿(mào)圈建設(shè)也有新發(fā)展，百聯(lián)橋梓灣購物中心等商業(yè)中心人氣旺盛，消費(fèi)增長保持上升勢頭，全年實(shí)現(xiàn)銷售額3.7億元。凱特利廣場蘇寧電器店開張營業(yè)，人流如潮；集購物、餐飲、娛樂和商務(wù)為一體的一站式購物中心――港隆廣場也已建成，正式對(duì)外招商營業(yè)。

松江區(qū)：

新浜郊外商業(yè)商務(wù)區(qū)：位于新浜鎮(zhèn)滬杭高速公路收費(fèi)站東側(cè)區(qū)域，規(guī)劃總建筑面積約10萬平米，首期規(guī)劃商業(yè)建筑面積約6萬平方米。規(guī)劃引進(jìn)奧特萊斯品牌折扣店，九亭郊外商業(yè)商務(wù)區(qū)：位于軌道交通9號(hào)線九亭站點(diǎn)區(qū)域以及周邊區(qū)域，商業(yè)商務(wù)建筑面積約20萬平米，是依托城市軌道交通樞紐，集交通換乘、商務(wù)辦公、酒店公寓、購物餐飲、休閑旅游、社區(qū)服務(wù)為一體的郊外商務(wù)商業(yè)區(qū)。主要由核心商業(yè)區(qū)和綜合商務(wù)區(qū)組成。松江新城郊外商業(yè)商務(wù)區(qū)：位于松江客運(yùn)樞紐站及周邊1平方公里的核心區(qū)域，包括嘉松公路以東，旗天路以南，松江區(qū)行政中心和軌道9號(hào)線松江站周邊區(qū)域。以松江新客運(yùn)中心新建大型商業(yè)商務(wù)設(shè)施為載體，集文化教育、研發(fā)科技、商務(wù)服務(wù)、現(xiàn)代商業(yè)、會(huì)展博覽、旅游居住等多種功能，主要包括客運(yùn)中心、購物中心、周邊商務(wù)樓群和高級(jí)酒店、公寓、停車場等多個(gè)功能區(qū)。奉賢區(qū)：

奉賢南橋購物廣場。

金山區(qū)：

有瑞鑫百貨、石化百貨、農(nóng)工商大賣場、華聯(lián)、聯(lián)華超市、卜蜂蓮花、樂購、國美電器、永樂家電、蘇寧電器等一批大型商業(yè)設(shè)施和購物場所。臨海而建的世安海升大酒店、修葺一新的金山賓館，上?？偣?huì)投資的海鷗大廈，還有已經(jīng)裝修完畢的金山濱?；使诖缶频辏ǔ鞘猩碁┡裕榫蛹屹徫铩⑸藤Q(mào)洽談和休閑娛樂提供便利場所。嘉定區(qū)：

嘉定城中心商業(yè)街。

崇明縣：

崇明南門輪渡站上來后就是崇明八一路商業(yè)步行街.

第二篇：蚌埠商業(yè)市調(diào)報(bào)告（本站推薦）

室外步行街服務(wù)式招商

市調(diào)報(bào)告

目錄

一.蚌埠商業(yè)市場環(huán)境調(diào)研及分析 1.1 城市經(jīng)濟(jì)概況 1.2主要商圈調(diào)研及分析

1.3室外步行街相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研與分析

二．項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研與分析 2.1本項(xiàng)目商業(yè)位置分析

2.2本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)人群調(diào)研與分析 2.3周邊區(qū)域各業(yè)態(tài)競爭狀況與租金水平分析 2.4與大商業(yè)經(jīng)營關(guān)系分析

一.蚌埠商業(yè)市場環(huán)境調(diào)研及分析 1.1 城市經(jīng)濟(jì)概況

蚌埠，總面積5952平方公里，總?cè)丝?67.81萬，境內(nèi)山水相連，四季分明。有著悠久的歷史和燦爛的文化。史載蚌埠“古乃采珠之地”，故素有“珍珠城”的美譽(yù)。

蚌埠地處安徽省東北部、淮河中游，京滬鐵路和淮南鐵路交匯點(diǎn)，同時(shí)也是京滬高鐵、京福高鐵的交匯點(diǎn)。全國重要的綜合交通樞紐，有皖北中心城市、淮畔明珠之稱。高校及科研院所較多，為安徽科教文化第二城。

蚌埠市地處淮河中下游，水路運(yùn)輸優(yōu)勢明顯，是安徽省重點(diǎn)建

設(shè)的水路樞紐。作為千里淮河第一大港，蚌埠港為全國28個(gè)主要內(nèi)河港口之一，年吞吐量上千萬噸。蚌埠港可四季通航江蘇、上海、浙江、江西等省市，還可以借助已開放港口通達(dá)海外。

2013年蚌埠全年生產(chǎn)總值（GDP）1007.85億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長11.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值172.36億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值515.68億元，增長14.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值319.81億元，增長9.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的17.8:50.0:32.2調(diào)整為17.1:51.2:31.7，其中工業(yè)增加值占GDP的比重為45.3%，比上年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。

蚌埠市城市規(guī)劃的主要目標(biāo)是：規(guī)劃結(jié)合城市兩主四副的城市空間結(jié)構(gòu)，設(shè)置4個(gè)市級(jí)商業(yè)中心和4個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。市級(jí)商業(yè)中心分別指老城商業(yè)中心、光彩商業(yè)中心、高鐵商業(yè)中心和長淮衛(wèi)商業(yè)中心；區(qū)級(jí)商業(yè)中心分別指姜橋商業(yè)中心、大禹商業(yè)中心、李樓商業(yè)中心和淮上商業(yè)中心。

1.2主要商圈調(diào)研及分析

蚌埠主要商圈有五個(gè)商業(yè)聚集地：淮河路商圈、文化廣場商圈、張公山商圈、龍子湖大學(xué)城商圈、東海大道光彩商圈?；春勇飞倘κ前霾菏邪錾絽^(qū)老城區(qū)傳統(tǒng)行政中心和商業(yè)中心，主要包括淮河路沿街商鋪、國貨路步行街沿街商鋪、南山路沿街商鋪、中榮街沿街商鋪，中山街沿街商鋪、中平街沿街商鋪、五家大型購物中心、兩家大型的電器賣場和以個(gè)體租賃經(jīng)營為主的服飾類小商品市場，其定位呈現(xiàn)以商務(wù)商貿(mào)功能為主。是蚌埠規(guī)模最大、最集中、最密集的商業(yè)街區(qū)。隨著老蚌埠蚌埠飯店，老百大超市，南山賓館的搬遷，未來幾年淮河路商圈會(huì)有大型SHOPPING MALL的出現(xiàn)，該區(qū)將會(huì)大力發(fā)展金融、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，形成蚌埠市傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)。文化廣場商圈位于蚌埠市新城區(qū)核心位置，三家大型的超市大賣場和一家大型的家居建材市場，是蚌埠市近年來發(fā)展迅速的幾個(gè)商業(yè)副中心之一，周邊新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)很多，配套設(shè)施完善，人口居住密度大，以中高檔消費(fèi)為主。張公山商圈位于禹會(huì)區(qū)，主要于百大拓基購物中心，白馬商城，張公山美食廣場為主，沿街服飾商鋪和餐飲商鋪個(gè)體經(jīng)營為輔，該區(qū)域人口密集，消費(fèi)以中低檔為主。

(一)淮河路商圈市調(diào) 淮河路商圈

淮河路商業(yè)街位于蚌埠市城市商業(yè)中心,是蚌埠市乃至皖北地區(qū)最著名的商業(yè)街，是蚌埠商業(yè)發(fā)展的代表和城市經(jīng)濟(jì)繁榮的象征。淮河路商圈經(jīng)過長期的歷史積淀和政府的積極引導(dǎo)，已經(jīng)具備了明顯的區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，以淮河路為中軸線，北至淮河南圈堤、南至勝利路、東至中榮街、西至朝陽路，構(gòu)成了蚌埠市的核心商圈

淮河路最繁華地段，長約660米，平均寬度28米，該路段現(xiàn)有商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營面積約17.5萬平方米，其中道路北側(cè)約4萬平方米，南側(cè)約13.5萬平方米，現(xiàn)有經(jīng)營單位約120戶以國有、集體、私營企業(yè)為主，另外有少量個(gè)體戶。經(jīng)營商家匯集了眾多重量級(jí)商場，除百大、百 惠、物

美 華

運(yùn)、新 世 紀(jì) 廣 場 等 商 業(yè) 龍 頭 外，還 吸 引 了 蘇 寧 電 器、宏 圖

三 胞、麥 當(dāng) 勞、雅 戈 爾、報(bào) 喜 鳥、亨 達(dá) 利、老 鳳 祥 等 許 多 知名商家入駐；經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、住宿、娛樂、金融等十多個(gè)領(lǐng)域；經(jīng)營品種包括服裝、鞋帽、電器、黃 金 珠 寶、眼 鏡、通 訊、日 用 百 貨 等 百 余 種 商 品.蚌埠百大購物中心是由合肥百大集團(tuán)投資新建的大型綜合零售商業(yè)企業(yè)，總投資1.43億元，建筑面積2.13萬平方米，地上七層，地下一層。該項(xiàng)目是蚌埠市3461計(jì)劃重點(diǎn)工程和蚌埠市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。蚌埠百大購物中心是完全按照現(xiàn)代百貨店設(shè)計(jì)、規(guī)劃的精品時(shí)尚店，定位于時(shí)尚、休閑，以女性、年輕人與兒童為主要目標(biāo)客群，擁而一流的硬件設(shè)施，獨(dú)特的歐式建筑風(fēng)格，全石材外立面，富麗堂皇，是蚌埠市乃至安徽省外觀最經(jīng)典、最具特色的商場，讓人耳目一新，過目不忘。由國內(nèi)著名商業(yè)設(shè)計(jì)公司

進(jìn)行商業(yè)環(huán)境與布局設(shè)計(jì)，吸取日本與臺(tái)灣百貨精華，打造安徽省內(nèi)一流的店堂環(huán)境與商業(yè)布局。集購物、休閑、餐飲等功能于一體，打造一站式消費(fèi)生活方式。在品牌引進(jìn)方面，依托百大集團(tuán)強(qiáng)大的品牌資源，引進(jìn)眾多國際國內(nèi)名品精品，很多品牌將是首次在珠城亮相，商品結(jié)構(gòu)以化妝品、品牌珠寶、女裝、休閑、精品童裝為主。招商條件： 裝修費(fèi)商家自理

聯(lián)營保底 扣點(diǎn)：10%～30%，按品牌不同酌情收取1%的廣告促銷費(fèi)或VIP卡費(fèi)

人員聘用及開支營業(yè)員由商場代聘培訓(xùn)上崗或供應(yīng)商聘用商場培訓(xùn)上崗，并每位營業(yè)員收取500元押金，在品牌退場不經(jīng)營時(shí)予以退還；營業(yè)員工資：底薪1200-3000元不等，另外加提成，節(jié)假日加班需按國家法律有關(guān)規(guī)定支付加班費(fèi)。

水電費(fèi) 商業(yè)用電（根據(jù)專柜內(nèi)照明瓦數(shù)，營業(yè)時(shí)長，計(jì)算用電量，有些品牌分?jǐn)偣矃^(qū)域照明費(fèi)用）0.9 元/度 返 款 統(tǒng)一收銀，每月結(jié)算。

合同期限一年；進(jìn)駐品牌條件需同時(shí)提供品牌授權(quán)證書，產(chǎn)品質(zhì)檢報(bào)告，經(jīng)營企業(yè)的三證等。

＊ 交通易達(dá)性：多條公交線路經(jīng)過；商場內(nèi)兩組自動(dòng)扶梯和一部垂直觀光電梯使項(xiàng)目內(nèi)部各樓層交通易達(dá)性較好。＊ 客流量：商場處于淮河路核心位置

定位：中、高端市場，以白領(lǐng)、公務(wù)人員、私營業(yè)主等中高收入群體為主要目標(biāo)，經(jīng)營商品類型：以中高檔商品為主，適合注重生活品質(zhì)的人群

＊ 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：回”字型的賣場動(dòng)線規(guī)劃，使各主通道為“之”字型處理，讓顧客在不同的位置都有曲徑通幽的感受；流線型的商場燈光設(shè)計(jì)，柔和、明亮的燈光給顧客以溫馨的享受

（二）文化廣場商圈市調(diào)

蚌埠寶龍城市廣場位于安徽省蚌埠市新城綜合開發(fā)區(qū)淮河文化廣場南向、蚌埠市城市幾何中心，項(xiàng)目占地288畝，總建筑面積49萬㎡，集購物、娛樂、文化、餐飲、休閑、國際社區(qū)、酒店式公寓等于一體。

第一期包括總建筑面積130,935平方米的公寓單位、總建筑面積52,049平方米的商店及零售店，以及總建筑面積12,559平方米的停車位。第一期建筑工程于2006年9月開始，并于2008年12月竣工。

第二期包括總建筑面積220,255平方米的大型多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及總建筑面積75,411平方米的停車位。綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括二家大型超級(jí)市場、一家大型百貨公司、一家多院電影院。項(xiàng)目于2009年10月開業(yè)。

業(yè)態(tài)包括：

1、大潤發(fā)超市及合家福超市

2、蚌埠百大寶龍店

3、大型娛樂中心（凱撒皇宮、水調(diào)歌頭、英皇國際、寶馬會(huì)、菲比酒吧等）

4、大型餐飲中心（必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基、柚子料理、紅都源自助餐廳、老約翰、巴黎香吻、超群餅屋、貴多料理、金釜山自助烤肉等）

5、水景商業(yè)步行街

6、橫店影城

7、配套社區(qū)住宅

8、酒店式公寓

寶龍步行街商圈位于蚌埠寶龍廣場中段及廣場南區(qū)，為蚌埠新城區(qū)商業(yè)中心，是蚌埠目前規(guī)模最大的商業(yè)街區(qū)。步行街內(nèi)店面以臨街店面和室內(nèi)步行街兩塊，小面積商鋪為主。

步行街周邊住宅生活區(qū)較多，形成良好的購物氛圍，以年輕學(xué)生和上班族及周邊居住人群為主，因此該商圈商品組合以中檔的服飾類、生活休閑類商品為主，是市區(qū)居民購物的主要聚集地。周邊小區(qū)輻射：

寶龍住宅、寶龍公寓、沁雅二期、沁雅三期、金山花園、水晶城、三星家園、華府天地等中高檔住宅。

該商圈的主要經(jīng)營形式有兩種：（1）租金，該商圈大部分的出租型的商場及街店采用此經(jīng)營形式。（2）扣點(diǎn)，商圈內(nèi)的百大購物中心商場會(huì)采取聯(lián)營扣點(diǎn)形式。

1、根據(jù)商家由于位置、承租面積、物業(yè)狀況、經(jīng)營品類等因素租金差異較大，商鋪?zhàn)饨鹌骄吭旅科椒矫?5-100元不等。部分商鋪會(huì)有贈(zèng)送30%-50%商鋪面積優(yōu)惠政策，物業(yè)費(fèi)6元。

2、在收租方式上，出租型的商鋪采用合同每3-5年一簽，并且給予優(yōu)惠政策免租期6-24個(gè)月不等。

臨街店鋪又比內(nèi)鋪及二樓鋪位租價(jià)要高。租金不因經(jīng)營品類的不同，而有所不同.3、寶龍水景步行街全長800米，位于住宅和公寓中間。商鋪主要以兩層為主，主要經(jīng)營餐飲，小型酒吧，及辦公使用。經(jīng)營情況一般，空鋪較多。租金水平偏低，基本月租金：20-60元/月/平。

華夏第一街區(qū) 項(xiàng)目簡介：

蚌埠華夏第一街位于新城區(qū)中心，32萬平方米體量。融匯家樂福超市、蘇寧電器、商業(yè)步行街、星級(jí)酒店、配套住宅等業(yè)態(tài)。集休閑娛樂、餐飲、商業(yè)購物、金融及商務(wù)服務(wù)、居住生活為一體?！叭A夏第一街區(qū)”環(huán)抱蚌埠市城市中心淮河文化廣場，緊鄰會(huì)展中心、歌

劇院、休閑中心、圖書館及亞洲最大800米音樂噴泉，會(huì)展經(jīng)濟(jì)、廣場經(jīng)濟(jì)、街區(qū)經(jīng)濟(jì)的會(huì)合。

業(yè)態(tài)分類：

1、淮河文化廣場

占地18萬平米，包括會(huì)展中心、歌劇院、科技館和休閑中心，有荊、涂二山圖騰和智慧之光大型雕塑，大型熱帶植物點(diǎn)綴期間，亞洲最大800米音樂噴泉演繹都市繁華。

2、首創(chuàng)街區(qū)BLOCK 華夏第一街區(qū)，BLOCK街區(qū)帝國，前瞻的眼光，決定恒久價(jià)值，敢為天下先的噴薄全國，主宰生活方向，引領(lǐng)城市潮流，BLOCK街區(qū)的領(lǐng)跑者演繹世界魅力。

周邊住宅生活區(qū)較多如：阿爾卡迪亞、財(cái)富廣場、華夏尚都、沁

雅花園、米亞花園、豐澤園、紫荊名流、等中高檔小區(qū)，以年輕學(xué)生和上班族及周邊居住人群為主，因此該商圈商品組合以中檔及中低檔次餐飲、服裝鞋帽、生活休閑類商品為主，主要面向工薪和學(xué)生階層，是市區(qū)居民購物的主要聚集地。

蚌埠華夏第一街商鋪基本為鄰街商鋪，商鋪多為兩層，其中漢明街沿街商鋪?zhàn)饨鹚皆?0-100元/月/平。內(nèi)街分為兩層，一層租金在30-50/月/平，二層租金在20-30/月/平。暫無物業(yè)費(fèi)用。目前華夏第一街商鋪屬于300多個(gè)業(yè)主，無論是業(yè)態(tài)規(guī)劃還是招商經(jīng)營都是各自為政各行其是。其中包括辦公、廣告公司、煙酒店、培訓(xùn)教育、餐飲等。

（三）張公山商圈市調(diào)

張公山商圈位于蚌埠市禹會(huì)區(qū)張公山生活社區(qū)，主要有白馬生活購物廣場，張公山美食城，商業(yè)綜合體百大拓基廣場等幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

白馬生活購物廣場位于禹會(huì)區(qū)張公山公園西側(cè)，是禹會(huì)區(qū)重大招商引資項(xiàng)目之一，該生活購物廣場面積約3萬平方米，是以服裝批發(fā)零售為中心的服飾類小商品的批發(fā)集散地，同時(shí)配套地下農(nóng)貿(mào)菜場，購物超市等，是禹會(huì)區(qū)較大的商業(yè)項(xiàng)目。白馬生活購物廣場內(nèi)商鋪為室內(nèi)商鋪，商鋪分為一層和地下負(fù)一層共兩層，其中一層商鋪面積約15-30平米，租金水平在3000-5000元/月；臨街內(nèi)外通形式的商鋪面積約30-50平米，月租5000-7000元。負(fù)一層商鋪面積基本和一層相近，按區(qū)位、面積計(jì)算，月租金

2000-3000

元不等。

張公山美食城位于張公山生活社區(qū)中心地帶，該美食城面積約1萬平方米，匯集各種餐飲及風(fēng)味小吃，是禹會(huì)區(qū)最大的美食廣場。廣場約有120個(gè)鋪面及攤位，經(jīng)營各色小吃，快餐，燒烤，火鍋等美食，鋪面面積30-50平米，可設(shè)外擺，月租金3000-5000元。攤位在中心區(qū)域，配套供食客用餐的桌椅板凳，月租金在1200-2000元。

位于蚌埠市禹會(huì)區(qū)華光大道與長樂路交匯處，是由百大集團(tuán)與拓基地產(chǎn)聯(lián)袂打造的綜合性城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目占地面積4萬平米，總建筑面積15萬平米，項(xiàng)目毗鄰張公山居住區(qū)中心地帶，由4棟高層住宅、1棟3萬平米百貨商場及圍繞商城的配套商鋪組成。生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，涵蓋百貨零售、生活超市、健身娛樂、配套商鋪等，是目前禹會(huì)區(qū)體量最大，業(yè)態(tài)最全的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

（四）龍子湖商圈市調(diào)

大學(xué)城龍湖春天商業(yè)街位于龍子湖區(qū)大學(xué)城附近，周邊有安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)、蚌埠醫(yī)學(xué)院、安徽電子學(xué)院、蚌埠學(xué)院4所大學(xué)，在校學(xué)生3萬人左右，項(xiàng)目約3萬平方米，是大學(xué)城附近規(guī)模最大、最集中、最密集的商業(yè)街區(qū)。步行街內(nèi)店面以臨街店面為主，小型品類商城為輔。

步行街內(nèi)商鋪多為經(jīng)歷多次變換承租人，費(fèi)用為轉(zhuǎn)讓費(fèi)和租金兩部分。龍湖春天步行街的商鋪空鋪出租少，多為轉(zhuǎn)讓，50平米左右鋪面轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬-15萬，租金3-8萬左右一年，租金每年遞增5%-8%。

龍湖春天步行街周邊住宅生活區(qū)少，以周邊大學(xué)學(xué)生為主，因此該商圈商品組合以中低檔次的服飾類、生活休閑類商品為主，主要面向?qū)W生階層，是大學(xué)城附近學(xué)生生活購物的主要聚集地。

該商圈的主要經(jīng)營形式是租賃，根據(jù)商家位置、承租面積、物業(yè)狀況、經(jīng)營品類等因素租金有一定差異，商鋪?zhàn)饨鹌骄吭旅科椒矫?0-80元左右。多數(shù)都收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，從5萬-15萬之間不等。物業(yè)費(fèi)從1.28元。另外周邊有高鐵站、各銀行網(wǎng)點(diǎn)、公交車站等生活配套。

水游城: 項(xiàng)目面積130萬平方米。

位于東海大道與工農(nóng)路交叉口，萬達(dá)廣場西面。項(xiàng)目涵蓋大型購物中心、商業(yè)步行街、高端住宅、商務(wù)寫字樓、SOHO公寓等多種業(yè)態(tài)；集購物、休閑娛樂、文化、餐飲、商務(wù)辦公、居住六大功能，自身建設(shè)配套有幼兒園及名校學(xué)府，預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間為2017年。

由于步行街還未交付，招商暫時(shí)未啟動(dòng)，其商鋪價(jià)格15000-24000之間，略低于萬達(dá)售價(jià)。

釣魚臺(tái)生活城 項(xiàng)目面積：5萬平方米

項(xiàng)目位于釣魚臺(tái)生活城坐落于蚌埠城市南北主干道朝陽路中段 十一中對(duì)面。

項(xiàng)目主體由1棟高22層的精品商務(wù)公寓和4層農(nóng)貿(mào)副食品專業(yè)市場共同組成 整合星級(jí)農(nóng)貿(mào)、農(nóng)副及日用百貨為主的專業(yè)商場。預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間 2015年10月1日

其項(xiàng)目在萬達(dá)商圈覆蓋范圍以內(nèi)，由于項(xiàng)目定位生活配套，體量較小，商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較低，一樓報(bào)價(jià)80元/平方，二樓40元/平方，三樓35元/平方，四樓20元/平方，免租期一年。大品牌入駐仍有優(yōu)惠政策

項(xiàng)目：海亮明珠 面積：10萬平方

項(xiàng)目位于蚌埠市龍子湖景區(qū)與高鐵站之間。

商業(yè)配套10萬方，項(xiàng)目建成后將會(huì)是高鐵新城商業(yè)中心。海亮明珠項(xiàng)目整體規(guī)劃以高層住宅為主。室外步行街，私家會(huì)所、露天游泳池、社區(qū)幼兒園、二實(shí)小學(xué)區(qū)等等配套。預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間2015年底。位于高鐵南站，地理位置相對(duì)欠佳，前期人流量較少，后期有可能成為南站商圈的中心。目前步行街一樓40元/平方，二樓35元/平方，6-8個(gè)月免租期，物業(yè)條件完善

項(xiàng)目：金大地城市廣場 面積：67萬平方

項(xiàng)目位于東海大道與延安路交叉口，萬達(dá)廣場與百樂門廣場對(duì)面。通過本次市調(diào)了解到金大地項(xiàng)目由于資金短缺，有可能60%被銀泰收購，銀泰目前暫未進(jìn)駐，商業(yè)街租金及其它情況尚未明確

萬達(dá)廣場入駐蚌埠一年以來，帶動(dòng)了整個(gè)光彩商圈的形成，目前環(huán)萬達(dá)周邊三面，5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目正在籌建，預(yù)計(jì)2016年底陸續(xù)建成開業(yè)，多個(gè)住宅項(xiàng)目也在建設(shè)，預(yù)計(jì)未來3-5年內(nèi)會(huì)形成以萬達(dá)為核心的東海大道商圈。

總括來講，蚌埠商業(yè)發(fā)展由中區(qū)慢慢向北區(qū)和南區(qū)的擴(kuò)展的趨勢，隨著新城區(qū)東海大道兩側(cè)小區(qū)的建成，居住人口增加，蚌埠未來新城區(qū)的建成，商業(yè)氛圍逐漸形成，新城區(qū)商業(yè)圈也將在不久的將來形成。

蚌埠市所轄的三縣四區(qū)范圍，總面積為5952平方公里蚌埠市市域總面積602平方公里，戶籍總?cè)丝?10萬人，城鎮(zhèn)化率55％。2013年蚌埠全年生產(chǎn)總值（GDP）1007.85億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長11.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值172.36億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值515.68億元，增長14.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值319.81億元，增長9.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的17.8:50.0:32.2調(diào)整為17.1:51.2:31.7，其中工業(yè)增加值占GDP的比重為45.3%，比上年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-11月份,全市限上企業(yè)完成實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額161.6億元，同比增長19.8%，高于全省5.1個(gè)百分點(diǎn)，總量居全省第5位，增速居全省第4位,綜合排名居全省第3位。截至11月底，全市限上企業(yè)614家。場運(yùn)行主要特點(diǎn)

一是全市限上企業(yè)增長水平穩(wěn)居全省前列。今年以來，全市限上企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持快速發(fā)展良好態(tài)勢，1-11份，全市限上企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額161.59億元，同比增長19.8%，高于全省平均增長速度5.1個(gè)百分點(diǎn)，居全省第4位。11月份當(dāng)月，全市限上實(shí)現(xiàn)總額20.03億元，同比增長20.1%，高于全省均增長速度4.7個(gè)百分點(diǎn)。

二是龍子湖區(qū)、高新區(qū)增速居前。1-11月份，龍子湖區(qū)、高新區(qū)限上企業(yè)分別實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額23.18億元、12.06億元，同比分別增長26.1%、23.9%，分別高于全市6.3個(gè)百分點(diǎn)、4.1個(gè)百分點(diǎn)，居全市前2位。11月當(dāng)月，懷遠(yuǎn)縣限上企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長35.9%，位居全市第1位。

三是蚌山區(qū)限上實(shí)現(xiàn)額占比突出，增速有所加快。11月份，全市限上企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額20.03億元，其中蚌山區(qū)限上企業(yè)實(shí)現(xiàn)總額9.96億元，占全市總量的49.73%。1-11月份蚌山區(qū)限上企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額70.84億元，占全市總量的43.84%。1-11月份實(shí)現(xiàn)零售額增長21.4%，高于全市增速1.6個(gè)百分點(diǎn)，增速排全市第4位，增長位次不斷前移。

四是經(jīng)開區(qū)限上實(shí)現(xiàn)額增長持續(xù)下降。11月份，經(jīng)開區(qū)限上企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降14.1%，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長，1-11月份零售總額同比增長8.7%，排全市末位，低于全市11.1個(gè)百分點(diǎn)，自下半年以來，限上實(shí)現(xiàn)額增長明顯趨緩。

總體來講，蚌埠市城市居民消費(fèi)信心平穩(wěn)，消費(fèi)欲望穩(wěn)步提升。

二．項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研與分析 本項(xiàng)目商業(yè)位置分析

本項(xiàng)目位于蚌埠市東海大道與航苑路交匯口，萬達(dá)廣場東側(cè)，地理位置優(yōu)越，周邊沿東海大道兩側(cè)在建高檔小區(qū)有東側(cè)百樂門，翰林銀座，恒大御景灣，北面鳳凰國際，金大地 西邊有水游城，御湖世家等大批在建項(xiàng)目，未來3-5年周邊小區(qū)入住人口在10萬左右，發(fā)展?jié)摿薮螅瑢樵搮^(qū)域拉攏大量的人氣和客流。

本項(xiàng)目距離蚌埠是第一商圈淮河路步行街距離2公里，目前沒有直達(dá)公交線路，項(xiàng)目航苑路沒有公交線路，東海大道上公交線路主要以連接?xùn)|面高鐵站和西面張公山商圈，總體來講，目前項(xiàng)目公交線路較少，交通不是很便利。

近幾年蚌埠市區(qū)陸續(xù)開業(yè)的購物中心有百大購物中心，商之都購物中心，百大寶龍購物中心，百大拓基購物中心，匯金廣場，由于受本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展制約，整體運(yùn)營情況不太理想定位重疊，都標(biāo)榜是時(shí)尚百貨，但由于所處區(qū)域的主力消費(fèi)人群基本一中低檔為主，業(yè)態(tài)單一，逐漸演變?yōu)橐云渲械拇笮统匈u場為中心的百姓平價(jià)商場，沒有達(dá)到預(yù)期的SHOPPING MALL的效果?；春勇凡叫薪稚啼伭至?，但是由于鋪位有限，商家太多，熱炒之下，房價(jià)飆升，又多以遍布專賣店的運(yùn)動(dòng)休閑品牌為主，經(jīng)營品類相對(duì)單一，消費(fèi)年齡層次偏低，基本處于飽和狀態(tài)，新的品牌很難進(jìn)入。寶龍澳門風(fēng)情街全長800米，基本上以中小型餐飲為主，附帶一些小型酒吧，棋牌以及辦公用房，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次較低，經(jīng)營情況不佳。華夏街區(qū)因?yàn)闊o統(tǒng)一的管理規(guī)劃，開發(fā)商頻繁更換造成目前街區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)較亂，街面較亂，空鋪率較高，商戶經(jīng)營情況很差。龍子湖大學(xué)城西班牙風(fēng)情街由于客戶定

位較為單一，整體業(yè)態(tài)檔次不高，經(jīng)營情況較一般。張公山商圈是老城區(qū)商圈，居民較集中，距離中心商圈比較遠(yuǎn)，客流量較大，但是基本以小型餐飲及小型零售業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營情況一般。

本項(xiàng)目以北，高檔小區(qū)較為集中，5分鐘路程內(nèi)住宅小區(qū)10個(gè)，30分鐘路程內(nèi)住宅小區(qū)達(dá)20個(gè)，居民整體收入較高，人群以年輕，家庭式為主

與大商業(yè)經(jīng)營關(guān)系分析。

蚌埠萬達(dá)廣場是蚌埠市區(qū)投資最大、規(guī)模最大、檔次最高的城市綜合體。項(xiàng)目集大型購物中心、商業(yè)步行街、5A級(jí)甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔住宅為一體。其中購物中心包括一條近400米長的3層室內(nèi)步行街，十余家主力店，是蚌埠市最大的一站式購物中心，功能齊全，是集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能為一體，購物環(huán)境符合都市生活節(jié)奏和現(xiàn)代消費(fèi)的需求，具有較好的發(fā)展前景和較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。但二期珍珠坊與大商業(yè)之間相隔航苑路，無法充分依托大商業(yè)的客流量，業(yè)態(tài)規(guī)劃要與大商業(yè)與金街錯(cuò)位經(jīng)營，打造時(shí)尚、休閑娛樂一條街。

蚌埠萬達(dá)金街經(jīng)過半年左右的招商工作，業(yè)態(tài)主要以中小型餐飲、小型服裝零售以及生活配套為主。目前二期珍珠坊563間商鋪由于在鋪型結(jié)構(gòu)、街區(qū)定位與一期金街區(qū)別較大，無法充分利用大商業(yè)的人流，所以，我們更需要對(duì)步行街的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行適合上述業(yè)態(tài)的精準(zhǔn)、細(xì)致的規(guī)劃引導(dǎo)。西段沿街鋪面為雙層，面積較大，業(yè)態(tài)定位以中大型餐飲為主，步行街內(nèi)鋪面二層以酒吧、網(wǎng)咖、臺(tái)球棋牌室、美容美體以及茶樓的體驗(yàn)類業(yè)態(tài)為主。街內(nèi)一層以服裝零售及特色輕餐為主。項(xiàng)目規(guī)劃前期以外圍大型餐飲帶動(dòng)商業(yè)氛圍的形成，東段北側(cè)沿街鋪面定位于大型足浴、中型快捷酒店、酒吧，內(nèi)街為婚紗攝影或古玩特色街區(qū)。統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，分節(jié)點(diǎn)統(tǒng)一開街。

第三篇：房地產(chǎn)商業(yè)市調(diào)報(bào)告

篇一：房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

一、背景介紹

縱觀2007年－2013年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價(jià)過快上漲” “抑制房價(jià)過快上漲” “遏制部分城市房價(jià)過快上漲”的過程中，xx市的房價(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

二、影響房價(jià)的變動(dòng)因素

1、房價(jià)組成要素：

土地費(fèi)用：目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政，財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價(jià)越高，土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房價(jià)的重要影響因素。配上圖：需求供給曲線

稅金及費(fèi)用：2007年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房價(jià)增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對(duì)國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房價(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。

對(duì)于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時(shí)4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來說，開盤時(shí)一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢。建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤

2、社會(huì)因素

國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導(dǎo)向 社區(qū)環(huán)境選擇 地理位臵

其中，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價(jià)總體水平也越高。反之，房價(jià)總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價(jià)有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。

三、政府的調(diào)控政策

三中全會(huì)提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度 稅制的設(shè)臵 房地產(chǎn)稅的開征 規(guī)范性文件的出臺(tái)

國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題。隨著市國五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房價(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價(jià)正再一次漲價(jià)。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價(jià)，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo)。

對(duì)于二線城市來說，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。篇二：鹽城商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

鹽城商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告前言“什么叫商業(yè)地產(chǎn)。我看報(bào)紙上談了很多商業(yè)地產(chǎn)，但很少有人搞明白。我 個(gè)人理解，商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡單的商業(yè)加地產(chǎn)。我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。目的明確，是以零 售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。我們在大連有 一個(gè)大型開發(fā)項(xiàng)目，做了 5 萬多平方米的二層底商，建完后全部出售了，這就不 叫商業(yè)地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)本來就包含住宅、寫字樓、底商建筑等。如果開發(fā)目的不是以零售物業(yè)租金收入為目的，就不能叫商業(yè)地產(chǎn)。”——王健 林 商業(yè)地產(chǎn)一些心得

1、解決資金 在做商業(yè)地產(chǎn)他是一個(gè)相對(duì)比較漫長的階段，它不想住宅運(yùn)營周期短！這就要求 開發(fā)商要有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

2、找到人才 人才不管在什么行業(yè)都是比較重視的，做商業(yè)地產(chǎn)一定要注重人才這點(diǎn) 很重要，在項(xiàng)目開始進(jìn)標(biāo)、規(guī)劃、運(yùn)營、管理都要一個(gè)好的決策。其中特別 在規(guī)劃方面先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。這樣才有利于商業(yè)的銷售。

3、只租不售 主力店面一律租售給主力店面；如果主力商鋪先進(jìn)行銷售，在銷售之后，再進(jìn)行 商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營的整體性，二是經(jīng)營的有效性。

1一、目前鹽城市場主力商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研 據(jù)目前市調(diào)結(jié)果來看鹽城市場主要有以下兩種商業(yè)地產(chǎn)模式

1、購物+餐飲+ 娛樂；

2、專業(yè)店鋪 ? 購物+餐飲+娛樂

1、金鷹奧萊城 ? 地址：人民南路 ? 開業(yè)時(shí)間：2012 年 5 月 18 日 ? 主力店面：男裝名品諾貝達(dá)、沙馳、雅戈?duì)?、運(yùn)動(dòng)品牌—耐克、阿迪達(dá) 斯、匡威 ? 定位： 第一，引進(jìn)品牌純正，質(zhì)量上乘的馳名的品牌；第二，全年打折的銷售策 略，物美價(jià)廉，給消費(fèi)者一個(gè)心動(dòng)的理由；第三，地理位置靠近市區(qū)，交通方便，給消費(fèi)者一個(gè)精致、舒適的購物環(huán)境。? 主要支撐點(diǎn) 外部壞境：內(nèi)港湖風(fēng)景區(qū)、游樂場、鹽城電視塔 品牌效應(yīng)：金鷹旗下打折店鋪 主力店面跟隨：一線品牌提前簽訂 ? 業(yè)態(tài)分布 專業(yè)店面+娛樂場所 ? 物業(yè)管理 統(tǒng)一有金鷹有限公司進(jìn)行管理 ? 目前經(jīng)營情況 客戶光顧情況不是太好，特別是二樓店面光顧人員較少：主要原因

1、周邊居住 人員較少，它所吸引的客戶為高端之下低端之上的業(yè)主，這類客戶本身的分量就 比較少，2、業(yè)態(tài)分布比較單一，吸引點(diǎn)較少

3、下線店面比較少，交通不方便2? 銷售價(jià)格 自持物業(yè) 商鋪有商家進(jìn)行返點(diǎn) 15-25%

2、金鷹購物中心 金鷹國際購物中心項(xiàng)目外立面金鷹國際購物中心項(xiàng)目概況 投資公司 經(jīng)營公司 ? ? ? ? 基本情況 ? ? 功能定位 開業(yè)時(shí)間 ? ? 開業(yè)當(dāng)天銷售額 400 萬 停車位 120 個(gè)+100 高級(jí)時(shí)尚百貨店，突出生活時(shí)尚 2009 年 1 月 16 日 金鷹商貿(mào)集團(tuán)有限公司 鹽城金鷹國際購物中心有限公司 鹽城最高檔購物中心 總建筑面積 62000平方米? 業(yè)態(tài)分布以及分配比? 項(xiàng)目優(yōu)勢

1、位于市中心最繁華的地段

32、建筑設(shè)計(jì)；為金鷹國際量身定做的商業(yè)建筑體，設(shè)計(jì)和動(dòng)線優(yōu)良

3、品類組合：金鷹國際在江蘇有著良好和廣泛的影響 ? 項(xiàng)目劣勢

1、主干道比較比較擁堵

2、車位配比不夠

3、餐飲比較少，比較缺乏！? 經(jīng)營與管理

1、人員都有金鷹公司內(nèi)部招聘

2、內(nèi)部商家都是和金鷹擁有長期的合作關(guān)系

3、物業(yè)都有金鷹有限公司持有

4、租金在銷售商營業(yè)額中返點(diǎn) 15%-25% ? 目前經(jīng)營情況 隨著近今年的發(fā)展，金鷹注重了餐飲行業(yè)的投入，在地下負(fù)一層，做了臨時(shí)小吃，效果不錯(cuò)。增加了營業(yè)額度。在鹽城高端產(chǎn)品市場做的比較好

3、五洲國際廣場 ? 開發(fā)商：五洲置業(yè)有限公司 ? 建筑面積:約 3 萬平方米 ? 定位：集購物、美食、休閑、娛樂、影院、酒店、旅游、商務(wù)、辦公、居住于一體的國際級(jí)商業(yè)大都會(huì)。? 業(yè)態(tài)分布 一樓：品牌服飾店面為主+飯店 二樓：餐飲 三樓：餐飲 四樓：電影院+游戲廳 主要以購物休息為主 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢

1、位于市中心最繁華的地段

42、以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營為主，以品牌商業(yè)自主運(yùn)營已開發(fā)和運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)面積 超過 600 萬平米

3、擁有自己的一批跟隨店面

4、招商程度較好 ? 項(xiàng)目劣勢

1、主干道比較比較擁堵 ? 銷售價(jià)格 1f-銷售價(jià)格內(nèi)街 36000 元/每平方米 的價(jià)格）外街 50000 元/每平方米（反點(diǎn)之后優(yōu)惠 3 年反房價(jià) 24%，在房價(jià)中一次性扣除。2f--銷售價(jià)格 25000 元/每平方米，優(yōu)惠 3 年反房價(jià) 24%，在房價(jià)中一次性扣 除 3f--銷售價(jià)格 18000 元/每平方米，優(yōu)惠 3 年反房價(jià) 24%，在房價(jià)中一次性扣 除 4f--自持物業(yè) ? 目前經(jīng)營情況 目前經(jīng)營良好，特別是餐飲這個(gè)區(qū)域。

4、寶龍城市廣場 ? 開發(fā)商：鹽城寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司 ? 建筑面積：3 萬平方米 ? 定位：檔次最高的集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能于一體的城市綜合體 一樓：百貨+超市（永輝）二樓：餐飲+服飾店鋪 三樓：餐飲 四樓：電影院+游戲廳 主要以購物休息為主 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢

1、位于老城區(qū)和新城區(qū)結(jié)合點(diǎn)位置獨(dú)特，2、以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營為主，以開發(fā)商自持物業(yè)為主。5篇三：2014年無錫市房地產(chǎn)商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告 江蘇省無錫市大北莊地塊調(diào)研報(bào)告 2014年12月16日 地塊概況：

地塊位于無錫西南部中國唯一的無錫國家工業(yè)設(shè)計(jì)園內(nèi)，在太湖大道和蠡溪路交叉口的西北角，本項(xiàng)目可用地面積為24910平方米，容積率：≤6.5，建筑密度：＜50%，綠地率：＞20%，用地性質(zhì)：商業(yè)用地，商務(wù)辦公用地。1-6月無錫市區(qū)共出讓27幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地成交總面積137.22萬平方米，同比減少36.79%，成交金額52.27億元，同比減少30.13%，基本都以底價(jià)成交。從季度來看，今年二季度土地供應(yīng)節(jié)奏相比一季度明顯放緩，土地成交面積49.67萬平方米，環(huán)比減少43.27%，成交金額16.95億元，環(huán)比減少52.01%。

分區(qū)域看，上半年濱湖區(qū)出讓地塊最多，為10幅，土地成交面積72.9萬平方米。從土地性質(zhì)看，上半年住宅用地面積約75.57萬平方米，占比為55.08%。由此綜訴本地塊所屬濱湖區(qū)去年土地成交金額為無錫各區(qū)之首，優(yōu)越的發(fā)展前景成為兵家必爭致地。

大北莊地塊隔太湖大道相望為蠡湖新城；地處蠡園、蠡湖中心公園、勃公島、蠡湖之光、黿頭渚等風(fēng)景名勝的中心地帶，距五里湖僅500米；南側(cè)太湖大道直通滬寧高速公路（距錫東入口僅20分鐘），規(guī)劃中的軌道交通4號(hào)、5號(hào)線在地塊東側(cè)交匯；西側(cè)經(jīng)快速內(nèi)環(huán)與無錫機(jī)場、京滬高鐵無錫東站無縫對(duì)接。城市屬性：（1）城市概況

無錫市先后榮獲全國十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市；中國制造業(yè)十大最具競爭力城市；最具幸福感城市；中國大陸創(chuàng)新能力最強(qiáng)城市；中國最佳商務(wù)城市；連續(xù)多年入選福布斯大陸最佳商業(yè)城市。支柱產(chǎn)業(yè)主要以高檔紡織、服裝加工、精密機(jī)械、汽配工業(yè)、電子信息特色冶金、金屬制造、精細(xì)化工、生物制藥為主。目前常住人口684.41萬。（2）城市交通無錫重要的地理位置促使無錫成為了華東地區(qū)主要的交通樞紐，現(xiàn)已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。

鐵路：無錫鐵路站現(xiàn)為華東地區(qū)僅有的三個(gè)客貨特等站之一。

公路：無錫是滬寧線上的公路中樞，滬寧高速、滬宜高速、京滬高速、寧杭高速、沿江高速等途經(jīng)無錫。

312、104國道穿過無錫，無錫已成為全國54個(gè)公路運(yùn)輸中心之一。航空：無錫蘇南碩放國際機(jī)場，又名無錫碩放機(jī)場。

海運(yùn)內(nèi)河：無錫依托長江、京杭大運(yùn)河和太湖水系，具有7條主要航道，航道總里程1656公里，已開通營業(yè)航運(yùn)線221條。（3）城市人口

無錫市下轄下轄共6個(gè)行政區(qū)、1個(gè)新區(qū)、7個(gè)鎮(zhèn)、41個(gè)街道。面積1224.85平方公里，（另有太湖水域397.8平方公里）人口超過470萬。無錫戶籍口徑總?cè)丝?70.07萬人（常住人口為684.41萬人）市區(qū)平均人口密度最高的是南長區(qū)，每平方公里為13661人。城市經(jīng)濟(jì)：（1）經(jīng)濟(jì)總量

gdp年增幅總體上呈下降趨勢；

gdp總量在江蘇省位列第二，但近幾年gdp增長處于瓶頸期，逐年下降。

（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2010開始，無錫的第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，顯示了無錫正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。無錫的第三產(chǎn)業(yè)比略高于長三角地區(qū)的平均值43%，但是與發(fā)達(dá)城市相比還有明顯差距。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)是長三角地區(qū)很多城市的顯著特征，未來還將商貿(mào)物流等服務(wù)業(yè)的增長，繼續(xù)擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)比重。大北莊地塊位于黿頭渚等風(fēng)景名勝的中心地帶，有明顯的發(fā)展前景和優(yōu)勢。

第三產(chǎn)業(yè)比重橫向比較（3）主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)

無錫支柱產(chǎn)業(yè)：高檔紡織及服裝加工、精密機(jī)械及汽車配套工業(yè)、電子信息及高檔家電業(yè)、特色冶金及金屬制品業(yè)、精細(xì)化工及生物醫(yī)藥業(yè)等。

主力產(chǎn)業(yè)：精密機(jī)械及汽車配套工業(yè)是第一產(chǎn)業(yè)，其次比重較大的是高檔紡織及服裝加工，電子信息及高檔家電業(yè)也有較大份額。

次主力產(chǎn)業(yè)：旅游業(yè)也是無錫重要的產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)無錫正努力打造動(dòng)漫產(chǎn)業(yè),僅從產(chǎn)量來說，目前已位居全國第二。

主要企業(yè)：江蘇小天鵝集團(tuán)有限公司、無錫威孚集團(tuán)有限公司、紅豆集團(tuán)有限公司、無錫夏普電子元器件有限公司、海瀾集團(tuán)公司、索尼電子(無錫)有限公司、申達(dá)集團(tuán)公司 · 江蘇無錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司、江蘇華宏集團(tuán)公司、江陰江東集團(tuán)公司、江陰新和橋化工有限公司、江蘇三木集團(tuán)公司、江蘇萬翔集團(tuán)公司、tcl數(shù)碼科技(無錫)有限公司、無錫松下電池有限公司、· 江蘇倪家巷集團(tuán)公司、無錫第一棉紡織廠、尼康光學(xué)儀器（中國）有限公司、江陰新潮科技集團(tuán)有限公司、希捷國際科技(無錫)有限公司、江蘇華西集團(tuán)公司、中油江蘇銷售分公司、中國一汽集團(tuán)無錫柴油機(jī)廠 等。（4）城鎮(zhèn)人均可支配收入

無錫市城鎮(zhèn)人均可支配收入38999元，位列全國第十三位。在江蘇省位居第二，僅次于蘇州。城鎮(zhèn)化率，人均可支配收入，固定資產(chǎn)投資，社會(huì)消費(fèi)水準(zhǔn)等各項(xiàng)指標(biāo)緊跟長三角發(fā)達(dá)城市。無錫有望成為下一個(gè)上海、蘇州一樣綜合實(shí)力強(qiáng)勁的國際化大都市。無錫2008-2013年人均可支配收入 無錫在長三角經(jīng)濟(jì)圈指標(biāo)排名 無錫市城市規(guī)劃（1）城市定位 無錫市2001—2020年城市總規(guī)劃將城市定位為國際制造業(yè)基地，特大型生態(tài)濱湖山水城市，歷史文化名城，著名旅游勝地，蘇錫常都市圈中心城市，蘇南物流中心和交通樞紐，中國最大動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)中心城市，濱水花園城市。

第四篇：上海96廣場市調(diào)報(bào)告

96廣場

? 一.96廣場基本情況介紹 地 址：浦東新區(qū)東方路796號(hào) 開 發(fā) 商：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司

建筑面積：60000平方米 層 數(shù)：地下2層，地上3層 開業(yè)時(shí)間：2008年11月

經(jīng)營定位：陸家嘴96廣場是融時(shí)尚購物、特色餐飲、休閑體驗(yàn)等服務(wù)功能為一體的綜合性商場

二.96廣場周邊情況以及商業(yè)圈

96廣場基地東鄰城市主干道東方路，其余三面為區(qū)內(nèi)道路。東方路地區(qū)以優(yōu)越的交通和特殊的區(qū)域條件，正在成為毗鄰陸家嘴地塊最具吸引力的地塊之一。地鐵二號(hào)線世紀(jì)大道路站在本基地的東側(cè)，本工程通過地下層的商業(yè)街預(yù)留與地鐵連通口。96廣場周邊商務(wù)氛圍濃厚，被五星級(jí)酒店及甲級(jí)寫字樓環(huán)繞，包括湯臣金融大廈、裕安大廈等多座商務(wù)樓和酒店，乳山、梅園、竹園、濰坊等多個(gè)社區(qū)。

三.96廣場內(nèi)部動(dòng)線以及各樓層業(yè)態(tài)

1、內(nèi)部動(dòng)線

96廣場以主題化的廣場和繞有情趣的空間設(shè)計(jì)吸引人們來此購物、休閑、飲食或逛街。地面建筑分區(qū)組成，構(gòu)筑成南北、東西兩條主次軸線，形成了二條人行步行街。

2、樓層業(yè)態(tài)

96廣場B2樓為停車場，B1樓是寶大祥青少年兒童購物中心，有品牌童裝，湯姆熊電玩城以及金寶貝早教中心，1F主營品牌服飾，咖啡簡餐，有H&M、Ochirly、Only、VeroModa、以及COSTA、哈根達(dá)斯，俏江南等，2F主營流行服飾，休閑餐飲，有純彩日本料理，吾米粥海鮮火鍋，烹大師火鍋，上海會(huì)館等，3F主要經(jīng)營大型餐飲，有渝信川菜，望湘園等。

3.建筑規(guī)劃 1.建筑特點(diǎn)

品賞前衛(wèi)的味道，圓形廣場弧形建筑，作為表演舞臺(tái)，是整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)。

2.動(dòng)線設(shè)計(jì)

96廣場的動(dòng)線設(shè)計(jì)，南北、東西兩條主次軸線通過東方路側(cè)開放型的入口廣場，人們可以便捷地進(jìn)入陸家嘴·96廣場的步行街系統(tǒng)。入口廣場通向地下一層商業(yè)街的自動(dòng)扶梯提供了便捷的人流運(yùn)輸，扶梯的前方是橫跨A區(qū)、B區(qū)建筑的觀光人行天橋。

品牌的排放也是比較合理的，例如內(nèi)街的COSTA，哈根達(dá)斯，沿街的VERO MODE,ONLY。

四、結(jié)論及建議

96廣場是一個(gè)開放式的商業(yè)街區(qū)，受天氣影響較多，例如：下雨天，冬天，夏天這樣的季節(jié)。在經(jīng)營過程中遇到這樣的天氣，就很難聚集人流，而且整個(gè)商業(yè)街區(qū)體量比較小，設(shè)置的娛樂項(xiàng)目很少，例如影院類的就沒有，周邊有很多寫字樓，例如有湯臣金融大廈、裕安大廈等多座商務(wù)樓，在白領(lǐng)聚集的較多的地方，影院還是會(huì)聚集人流的。再一個(gè)就是周圍的商圈也比較多，人流被截流了很多。所以，96廣場很難形成固定的人流。

第五篇：上海玫瑰坊市調(diào)報(bào)告

上海玫瑰坊市調(diào)報(bào)告

市調(diào)日期： 市調(diào)人員：

● 市調(diào)目的： 考察上海玫瑰坊項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布，品牌規(guī)劃。

? 玫瑰坊

一.玫瑰坊基本情況介紹

地 址：長寧路890號(hào)

開 發(fā) 商：上海利雄置業(yè)發(fā)展有限公司

建筑面積：1.7萬平方

(商鋪7800平方米，商鋪250余間)層 數(shù)：地下2層，地上2層

開業(yè)時(shí)間：2004年5月

客戶定位：以年輕、時(shí)尚的人群為主

經(jīng)營定位：以中高檔為主的特色商業(yè)街

二.玫瑰坊周邊情況以及商業(yè)圈

項(xiàng)目位于匯川路和長寧路交匯處，地下負(fù)一層直通軌道2、3、4號(hào)線中山公園站。地下與之串聯(lián)的有“上海小馬路”，地上則處于中山公園商圈，周邊項(xiàng)目有龍之夢購物中心、百聯(lián)西郊購物中心、香港新世界百貨巴黎春天、多媒體生活廣場、新寧購物中心、米蘭時(shí)尚廣場等。但由于地上地下商圈缺乏“連接”，即所謂的“商業(yè)聯(lián)動(dòng)性”，整體上很難起到互補(bǔ)的作用，所以綜觀整個(gè)上海地下商圈，經(jīng)營境況普遍不好，這也是大家常說的“上海地下商業(yè)在尷尬中前行”，而如何改變這一現(xiàn)狀也是商業(yè)人士所深思的。

三.玫瑰坊內(nèi)部動(dòng)線以及各樓層業(yè)態(tài)分析以及品牌設(shè)置

1、內(nèi)部動(dòng)線：

玫瑰坊商業(yè)街呈現(xiàn)雙三角形獨(dú)特設(shè)計(jì)，讓項(xiàng)目能三面臨街，達(dá)到最好的展示效果。但是這樣的動(dòng)線相對(duì)所形成的死角也會(huì)比較多。

2、建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì): 玻璃、金屬相結(jié)合,時(shí)尚現(xiàn)代、簡潔明快的風(fēng)格別具匠心的觀光電梯，與街名相符合的走廊花籃，絢麗的屋頂設(shè)計(jì)，這些都是玫瑰坊街區(qū)展示的特點(diǎn)所在。

設(shè)計(jì)時(shí)刻意突出“街”的創(chuàng)意，把地下兩層、地面兩層的空間以一道長長的斜坡相連

美中不足在于公共區(qū)域空置較大，僅做部分綠化裝飾，浪費(fèi)較多。個(gè)人感覺局部裝飾應(yīng)考慮整體效果，同時(shí)要讓顧客有眼前為之一亮的感覺。如在廣場設(shè)置卡通雕塑，營造專業(yè)市場氛圍，提高購物情趣。

3、樓層業(yè)態(tài)：

女性時(shí)尚店月光館物、Pastra、泡店心情等，經(jīng)營飾品和細(xì)小擺設(shè)；炫動(dòng)卡通、風(fēng)信子、千棵樹等，經(jīng)營卡通玩偶、靠墊、紗幔、坐墊等；ONLY、江南布衣等，經(jīng)營時(shí)尚、Office女裝 ；蒂美和十月媽咪則以準(zhǔn)媽媽們的服裝為主要經(jīng)營范圍。戶外運(yùn)動(dòng)用品在普通運(yùn)動(dòng)館基礎(chǔ)之上的戶外旅游運(yùn)動(dòng)用品專區(qū)，使喜歡各類運(yùn)動(dòng)的大小朋友都可以有物可尋，主要品牌有Sport One；始祖鳥、Gregory、Osprey登山包；Columbia、Asolo、Garment鞋；極星、TTISS、Kingcamp沖鋒衣、Kingcamp帳篷、LEKI登山杖、SIGG水壺、BUFF頭巾等。餐飲主要有若葉日本料理、禾祿回轉(zhuǎn)壽司、豐隆肉骨茶、意大利比薩、肯德基、SPR咖啡、MAX甜品、美仕唐納滋休閑小點(diǎn)等。

總的來說，玫瑰坊商業(yè)街的各樓層動(dòng)態(tài)相對(duì)來說比較零散，個(gè)樓層經(jīng)營的范圍都差不多。主營的店鋪主要是以特色新穎的店鋪為主。引入風(fēng)格各異的小店，價(jià)格適中，大多是外面不常見到的東西。著重引入一些個(gè)人作坊，或是個(gè)人原創(chuàng)設(shè)計(jì)的品牌，還有一些具有民族特色的服飾。街區(qū)商鋪沒有合理的規(guī)劃，招商沒有實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，看起來比較零散，使人逛起來也不清晰。

四.結(jié)論及建議

項(xiàng)目位于地鐵站，人流的流動(dòng)性較強(qiáng)，沒有固定的消費(fèi)人群。目前在玫瑰坊經(jīng)營的店鋪中，只有50%左右可以維持收支平衡或盈余，其余店鋪的經(jīng)營情況都不理想。而人流量是其中的致命因素，同樣遭此命運(yùn)的米蘭時(shí)尚廣場，經(jīng)營狀況也不理想，現(xiàn)在已經(jīng)有一部分商鋪關(guān)門大吉。中山公園商圈最重要的問題就是“走過路過不留人”，中山公園的途經(jīng)人流量達(dá)到30.6萬人/天，而徐家匯地鐵站是31萬人/天，兩者幾乎相當(dāng)，但是沒有像樣的商業(yè)中心，始終留不住人。” 為了把人留住，玫瑰坊一直在調(diào)整，以適應(yīng)目標(biāo)人流的需要。自玫瑰坊開業(yè)以來，招商工作從未中斷，定位也一直在調(diào)整。從商業(yè)利潤來考慮，希望引入中高檔為主的商品和服務(wù)；客戶定位則以年輕、時(shí)尚的人群為主。地鐵能夠集聚人流，同時(shí)也能發(fā)散出去。中山公園周邊居民少，就地消費(fèi)少。雖然它也是換乘站，但一個(gè)在地上，一個(gè)在地下，客觀上已經(jīng)把人流分散出去。

中山公園地下經(jīng)營的規(guī)模雖然較大，但是經(jīng)營能否形成特點(diǎn)是關(guān)鍵。但是，那些符合玫瑰坊理念的店鋪，也未必能活得很好。據(jù)了解，此前玫瑰坊曾引進(jìn)一家“方程式酒吧”，以去年剛剛啟動(dòng)上海賽區(qū)的F1方程式賽車為主題。梅亮山曾經(jīng)認(rèn)為，F(xiàn)1賽車在上海有不少擁躉，應(yīng)該能夠經(jīng)營不錯(cuò)。事實(shí)上，由于店主經(jīng)營不善，又無法承受租金壓力（玫瑰坊租金單價(jià)介于15-30元/平/天之間）。玫瑰坊曾經(jīng)嘗試給予一定的優(yōu)惠和扶持，但仍然無法持續(xù)，只能關(guān)門了事。地鐵商城的成功，除了要有特色之外，地上與地下的呼應(yīng)非常重要。歷數(shù)上海幾個(gè)成功的地下商城，沒有哪個(gè)是脫離地面商圈而獨(dú)立發(fā)展成功的。浦東的亞太盛匯地上與地下未形成呼應(yīng)就是致命傷。

事實(shí)上，從玫瑰坊到僅一街之隔的新寧購物中心，購物者就需要穿行兩個(gè)路口再翻越人行天橋。由于長寧路是交通干道，中拓辦姚志康將其稱為中山公園商圈的“天塹”。

對(duì)于玫瑰坊而言，商圈的成熟意味著競爭更加激烈。玫瑰坊戶外運(yùn)動(dòng)區(qū)的招商已明顯感受到旁邊“龍之夢”的威脅。不少運(yùn)動(dòng)品牌在一個(gè)區(qū)只設(shè)一家分店，選擇了“龍之夢”，就不會(huì)到玫瑰坊來。