第一篇：淺析《物權法》第106條關于不動產善意取得制度的規(guī)定及完善文庫

淺析《物權法》第106條關于不動產善意取得制度的規(guī)定及完善文庫.txt我這人從不記仇，一般有仇當場我就報了。沒什么事不要找我，有事更不用找我！就算是believe中間也藏了一個lie！我那么喜歡你，你喜歡我一下會死啊?我又不是人民幣，怎么能讓人人都喜歡我？石紅霞（四川大學 法學院，成都 610064）

摘 要：《物權法》第106條明確規(guī)定善意取得的標的包括動產和不動產，從而結束了理論界關于不動產是否適用善意取得制度的爭議。結合《物權法》第106條闡述不動產善意取得制度的構成，分析該制度的不足并對其完善提出自己的一些看法。

關鍵詞：不動產善意取得；缺陷；完善

中圖分類號：D913.99文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2009）16-0089-02

一、《物權法》第106條關于善意取得制度的規(guī)定

《物權法》第106條第一款規(guī)定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該動產或不動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?，不需要登記的已經交付給受讓人”。本文討論的是不動產，因此，筆者將結合《物權法》第106條的規(guī)定，從不動產的角度，來分析不動產善意取得制度的構成要件。

1.受讓人受讓該不動產時是善意的。這是對受讓人主觀方面的要求。善意是相對于惡意而言的，受讓人受讓該不動產時應是基于善意，不知道出讓人沒有處分權，并且因相信不動產登記公示公信的效力而與出讓人進行交易。

2.以合理的價格轉讓。這是對受讓人受讓方式的要求。善意取得必須支付合理的對價。不動產的善意取得制度，是犧牲財產交易靜的安全來維護動的安全，是犧牲原權利人的利益來保護善意第三人的利益。受讓人如果不支付合理的對價，沒有為取得該不動產付出相應的代價，則原權利人如果要追回該不動產，這一行為雖然會對受讓人造成一定的影響或不必要的麻煩，但由于受讓人受讓該不動產時是無償?shù)模删蜎]有必要犧牲原權利人的利益來保護受讓人的利益。

3.通過一定的公示方法完成了物權的變動。這是對受讓人受讓形式的要求。依照《物權法》第106條的規(guī)定，轉讓的不動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀谋仨氁呀浀怯?，不動產登記的時間為該不動產所有權轉移的時間。

以上三點是關于不動產善意取得制度構成要件的簡要分析，跟2005年的《物權法草案》相比，刪除了“轉讓合同有效”這一要件。筆者認為，這一做法是科學的，“三要件”說比“四要件”說更加合理。關于轉讓合同的效力問題，《合同法》第五十一條有明確的規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！薄段餀喾ú莅浮贰稗D讓合同有效”的規(guī)定，其實事實上是通過物權法的規(guī)定修改和補充了《合同法》第五十一條的規(guī)定。而合同的效力問題是屬于合同法的范疇，應該通過合同法的完善來完善，而不能通過物權法來加以規(guī)定。

二、《物權法》第106條對不動產善意取得制度的規(guī)定及完善

在簡單分析了不動產善意取得制度的構成要件之后，接下來筆者將結合該構成要件談一談《物權法》第106條對不動產善意取得制度規(guī)定存在的缺陷，并在分析其缺陷的基礎上提出幾點看法。

（一）關于善意的問題

首先是關于善意與否的標準問題?！段餀喾ā芬?guī)定善意取得必須是基于善意，但并沒有指出善意的標準，即如何才能認定為善意。這是因為善意是一個主觀的心理活動狀況，不顯于外部，很難進行認定。這種關于善意規(guī)定的模糊性，在現(xiàn)實案例中不利于法官的操作。針對善意的標準這一問題，筆者覺得可以從兩個方面進行考慮：首先，從是否是惡

意的角度來考慮。既然善意與否難以確定，那我們可以從善意的相對面即惡意來考慮。臺灣學者史尚寬提出關于惡意的證明方法可以從以下幾個事實來考慮：（1）以不當之低廉價格買受其物；（2）讓與人屬于身份可疑之人，例如由有寄藏贓物嫌疑的舊貨店買取其物；（3）授受行為，行于近親屬之間，可以確定其讓與人為惡意的；（4）善意取得人通常由誰受讓及在如何情形之下取得其物，應有記憶，如經原告之要求，被告拒絕為此項陳述的，則被告之取得應推定為惡意；（5）取得人確知讓與人非為所有人，應推定其為善意。以上雖然是從惡意來分析的，但對善意的判斷認定有很好的借鑒作用。另外，從是否支付了合理的對價來考慮。相對于善意標準的主觀性而言，是否支付對價是一種客觀行為，便于考查。因此法官在處理現(xiàn)實案例時，對于是否是善意的區(qū)分，可以結合受讓人受讓財產時支付的對價來考慮。其次是關于善意取得的舉證問題。在判斷受讓人是否為善意時，應當采用推定的方法，即推定受讓人是善意的。善意取得的取證應由否定受讓人為善意之人負舉證責任，通常情況下，應當由原權利人對受讓人是否具有惡意進行舉證，如果不能證明其為惡意，則推定其為善意。

（二）關于價格合理與否的標準問題

從上面的分析可以看出，價格合理是善意取得的構成要件之一，同時也是區(qū)分善意與否的重要標準，因此關于價格合理與否的標準問題就顯得尤為重要。但是《物權法》并沒有對“以合理的價格轉讓”中的“合理”作準確的解釋，而是采取了一種比較模糊的表述，這在給法官發(fā)揮自由裁量權的同時，也給他們辦案帶來了一定的麻煩，甚至因自由裁量的擴大而造成司法上的腐敗，不利于司法公正。由于法官主觀上的不同，對價格是否合理的看法也不盡相同，以至于出現(xiàn)同一案例不同判決的現(xiàn)象。這樣是很難真正維護善意第三人的利益的，更不利于維護市場交易秩序的穩(wěn)定。

針對這一缺陷，筆者認為，在法律對不動產交易的價格是否合理做出彈性規(guī)定的同時，也應該出臺相應的制度對法官的自由裁量予以限制。具體來說，可以從以下幾個方面來加以完善：首先，立法部門應盡快出臺相關的司法解釋，規(guī)定具體的合理價格的判斷標準，配合《物權法》的施行。其次，在相關的司法解釋尚未出臺之前，法官應結合當?shù)氐膬r格標準，參照當?shù)氐氖袌鰞r格、不動產所處的地理位置、周圍的環(huán)境等各方面因素來判斷受讓人支付的對價是否合理。以上兩點建議尤其是第二點建議在操作上可能仍然會過于主觀。筆者認為，還有一種相對來說會比較公正和客觀的建議，就是建立價格評估機制，成立一批獨立于司法機關之外而具備相應資質條件的價格評估機構，進入價格司法鑒定的評判市場。

（三）關于轉讓的不動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯浀膯栴}

關于不動產的善意取得，在受讓形式上要求不動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?。善意取得制度是為了維護善意第三人的利益，但《物權法》的這一規(guī)定仍不能很好地保護善意第三人的利益。因為，依照此規(guī)定，如果是基于出讓人的故意或過失而導致受讓人受讓不動產后未及時登記的，善意第三人的利益仍得不到保護。

針對這一問題，筆者認為，更需要立法機關盡快出臺相關的司法解釋，對這一問題作出相應規(guī)定。至于司法解釋的具體內容，筆者認為，應考慮造成受讓人受讓不動產后沒有登記的原因，是出讓人的原因造成的還是受讓人自己造成的，以及相應的期限，從而對善意受讓人加以區(qū)別保護。如果是基于出讓人的原因造成的，那么經過一定的期限后，即使善意受讓人沒有對不動產進行登記，他仍然可以取得對該不動產的所有權；如果是基于受讓人自己的原因造成的，那么經過一定的期限后，善意受讓人則不能當然地取得對該不動產的所有權，除非他有正當?shù)目罐q原不動產所有人主張該不動產所有權的理由。因為不動產善意取得制度是為了維護善意第三人的利益，最終的目的是為了維護交易秩序的安全和穩(wěn)定，如果善意第三人不及時行使自己的權利或履行自己的義務，造成市場交易秩序的混亂，那么此時我們就不能只考慮善意第三人的利益，而要從維護整個交易秩序出發(fā)來考慮。

以上是關于善意取得制度完善的一些看法，有些方面考慮得還不是很全面甚至有欠妥當，有些還沒有形成完整的體系，在這里提出來，只是希望能起到一個拋磚引玉的作用，期待能有更多更好的建議提出。

參考文獻：

[1] 史尚寬.物權法總論[M].臺北：臺北榮泰印書館，1999.[2] 于海勇.物權變動中第三人保護的基本原則[J].法律科學，2001，（4）.[3] 王利明.試論我國不動產登記制度的完善（上）[J].求索，2001，（5）.[4] 董立學.論物權變動中的善意、惡意[J].中國法學，2004，（2）.

第二篇：淺析不動產善意取得制度

淺議不動產善意取得制度

摘要：

關鍵字：不動產善意取得，登記公信力，一、引言

近代民法通常將善意取得制度限定于動產物權的取得，而不承認不動產物權上善意取得制度的適用。其原因在于“不動產物權以登記為公示方法，交易上不至于誤認為占有人為所有人，而動產物權則以占有為公示方法，極易使人相信占有人為有處分權之人，故善意取得之標的物，以動產為限”。1 隨著市場經濟的發(fā)展，不動產物權交易呈現(xiàn)出日漸繁盛的態(tài)勢，將善意取得制度引入到不動產的領域對于整個社會的經濟交易安全會起到更大的穩(wěn)定作用?！吨腥A人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第106條明確規(guī)定了善意取得制度并規(guī)定了不動產也適用善意取得制度的規(guī)定。這是我國第一次在立法上明確規(guī)定不動產善意取得制度，正確適用該制度于不動產領域中在實踐中將對不動產交易安全發(fā)揮著巨大的保護作用。究竟不動產善意取得制度的立法基礎何在?該制度的實際法益何在?筆者于下文中試作一粗略的分析。

二、不動產善意取得制度的立法爭議

一般來說，作為大陸法系民法主要淵源的羅馬法并無善意取得制度的相關規(guī)定，而只存在“任何人只能向他人轉讓屬于自己的權利”的規(guī)則。2而善意取得制度則源于日爾曼法中的“以手護法”原則，即權利人將權利讓與他人占有，只能向該占有人請求返還,如占有人將財產轉移給第三人時，則權利人不得請求第三人返還，而只能要求占有人賠償損失。3后世的大陸法系和英美法系的制定法在不同程度上繼受了它。以不動產善意取得制度為例，《德國民法典》第892條、《瑞士民法典》第973條及1999年完成的臺灣物權編修正草案第759條第2項，均就此作出了規(guī)定。4

在我國，專家、學者中對是否應確立不動產善意取得制度則存在分歧，焦點在于對兩種對立的立法思路的選擇。如：在以梁慧星為課題組負責人的《中國物權法草案建議稿附理由》中的第二章，第五節(jié)，第一目，對善意取得做如下規(guī)定：“基于法律行為有償受讓動產且已占有該動產的善意受讓人，即使讓與人無權處分，仍取得該動產的所有權。”可見，在該建議稿中在建議稿的適用范圍上僅規(guī)定了動產可以適用善意取得制度。同樣以王利明為項目主持人的《中國民法典學者建議稿及立法理由》物權篇中也未建議應使善意取得的適用范圍擴大到不動產。他認為,由于不動產有登記過戶制度,權利歸屬十分明顯,不必以善意取得而對交易安全加以特殊保護。在不動產權利登記完備體系的情況下,除違章建筑等極少數(shù)未進行保存登記的不動產,尚有討論不動產能否準用的動產善意取得制度的必要外,在其它情形,討論

5這一問題并無實益。上述學者是從不動產登記公信力的角度來否定不動產善意取得制度的。

以葉金強為代表的學者認為，承認登記公信力,就是承認不動產善意取得，否則登記公信力也將形同虛設。登記公信力原則本身就包含著對善的追求，而登記公信力最終則要經由善意取得制度實現(xiàn)對善意第三人的保護。善意取得制度為公信力發(fā)揮保護交易安全的機能提供環(huán)境，欠缺這一環(huán)境，公信力會陷入“巧婦難為無米之炊”的困境，法律欲借公信力保護善意第三人的目標定會落空。6 以常鵬翱為代表的學者認為，善意取得制度應當?shù)玫揭惑w化的整合，這將比“善意取得之動產化”的立場更為有力和有理。不動產登記公信力與動產善意取得的制度安排目標一樣，均為物權交易提供法律的保障，確保善意第三人取得權利,均

采用了推定和擬制的法律技術，將“真”視為“假”，將“假”視為“真”，因此保護同等性質的信賴利益，應當采取相同的制度設計,，不能因交易對象的不同而產生區(qū)別。7上述學者大都認為,動產占有的公信力保護善意第三人最終落實為善意取得,而不動產登記的公信力對善意第三人的保護在理論上也應當是善意取得,否則法律邏輯就欠缺一致性。

在物權法出臺后這種關于善意取得適用問題之爭被平定，究其立法者為何選擇將善意取得擴大到不動產領域，為何選擇不動產善意取得的立法模式而放棄不動產登記公信力模式，筆者認為，我國《物權法》采納了不動產善意取得的思路,符合我國的國情,具有相當?shù)暮侠硇浴?/p>

三、不動產善意取得制度的立法基礎

（一）理論基礎

1.登記公信力與不動產善意取得的關系決定兩者實質的不同。登記的公信力，包含著內外兩層含義：在其內部，登記具有絕對的可信性，是真實的、正確的；在其外部，即使出現(xiàn)不實登記，憑借法之強力，不實登記擬制為真實。換言之，前者稱為“公信力”靜的側面；后者稱為“公信力”動的側面。8 登記錯誤所導致的無權處分這一客觀事實就是適用不動產善意取得的基礎，從動態(tài)的功能適用角度保護不動產善意第三人的利益，登記公信力是從靜態(tài)角度保護整個不動產交易秩序的安全?！肮帕κ菑奈餀啾碚鞣绞剿哂斜Ｗo第三人之效力的角度來觀察的,而善意取得則是從第三人物權取得的角度來觀察的。”9

2.不動產善意取得可適用于未登記的不動產，而不動產登記公信力只適用于登記的不動產。由于我國不動產登記制度存在嚴重缺陷，目前未登記的不動產大量存在。根據(jù)《物權法》第129和155條，土地承包經營權和宅基地使用權采取登記對抗主義的立法模式，自愿登記造成實際生活中未進行登記的現(xiàn)象非常普遍。由于登記不再是這些未登記的不動產法定強制的公示方式，占有則具有十分重要的意義。在司法實踐中，不排除這些未登記不動產適用善意取得。當然適用的前提是未登記的不動產可以轉讓。根據(jù)我國《城市房地產管理法》第37條第6項規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。此規(guī)定就排除城市未登記的房地產適用不動產善意取得的可能。但在符合土地管理法律的前提下，農村未登記的不動產有適用善意取得的制度空間。

3.不動產與動產的區(qū)分并沒有嚴格貫徹，也是采納這一思路的原因。在我國，作為不動產基礎的土地是國家所有和集體所有，不能進入流通領域，這與其他大陸法系國家和地區(qū)有明顯的不同。我國《物權法》所有權部分堅持國家所有權、集體所有權和私人所有權的區(qū)分，只得在“所有權取得的特別規(guī)定”中規(guī)定善意取得制度。這客觀上為善意取得制度囊括不動產提供了條件。

（二）現(xiàn)實基礎

不動產的善意取得在我國司法實踐中已實際存在，通過明晰的立法,能更好地保護善意交易方的利益，體現(xiàn)民法公平原則,有利社會和諧，具有現(xiàn)實基礎。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干意見(試行)》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的,應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償?！贝藯l解釋中的“共有財產”顯然既包括動產也包括不動產，由此可見，我國實際上已經早已承認善意取得制度可以適用于不動產。在現(xiàn)代社會中,無論現(xiàn)代不動產登記制度多么獨立完善，仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生。隨著登記逐步成為不動產的公示方式,為保護不動產交易安全,就需要有功能上類似于動產善意取得的制度。如果一概排斥不動產善意取得制度的適用，這顯然是對現(xiàn)實生活中已經存在并將繼續(xù)發(fā)生的錯誤登記等情況視而不見，對于相信登記的公示力而從無權處分人處取得不動產的善意第三人而言則顯失公平，因此，將善意取得適用

于不動產，既可維護善意不動產負擔之權利者,也體現(xiàn)了民法的公平原則。

不動產登記公信力的模式否定善意取得制度在不動產領域的適用，但并不排除第三人依據(jù)登記公信力而善意取得相關權利，從而并不反對不動產物權“善意地取得”。因此,不動產善意取得肯定論和否定論只是概念適用的爭議,在保護善意第三人的利益上并無實質分歧,最后結果都是第三人善意取得不動產物權?；诖?筆者主張明確使用“不動產善意取得”的概念。我國《物權法》第106條對動產善意取得和不動產善意取得采取一體構造的方式,節(jié)省了立法資源,維護了法律概念邏輯的統(tǒng)一。

四、不動產善意取得制度之完善

（一）登記制度的完善

我國不動產實行統(tǒng)一登記制度的規(guī)定在物權法中才剛剛規(guī)定，已影響到市場經濟體制目標的實現(xiàn)，嚴重滯后于經濟發(fā)展的需要。物權法雖然規(guī)定了不動產實行統(tǒng)一登記制度，而我國的登記機關非常多而且分散，如僅根據(jù)《擔保法》第42條、43條的規(guī)定，涉及到的登記機關就有土地管理部門、林木主管部門、工商行政管理部門、縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門和公證部門。還有其他的法律法規(guī)對不動產登記機關也進行了規(guī)定。這給當事人的登記造成極大困難，普通百姓很難知曉自己應該去哪里登記，怎樣登記，更給物權法律秩序的建立設置了障礙，不利于有關交易當事人查閱登記，很難給交易當事人提供全面的信息。例如：當事人要查閱某工廠是否已經實行抵押，需要到土地管理部門，到房屋管理部門查閱房屋是否抵押，到工商部門查閱設備是否抵押，到公安部門查閱車輛是否設定抵押，這就給當事人造成了極大的不便。而且，分散的登記制度還容易造成房、地分別抵押和房產重復抵押的現(xiàn)象。10我們應當遵循不動產登記的普遍法理和國際慣例，在我國建立統(tǒng)一的，真正服務于交易安全、服務于當事人的登記制度。

有學者認為，以土地管理部門作為登記機關較為合適。因為我國當前土地管理部門從上到下分別是國土資源部、國土資源廳以及市縣的國土資源局和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的國土資源管理所。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地，在范圍上可以滿足物權公示的要求。11 而在梁慧星先生起草的物權法草案建議稿中是建議設在縣級人民法院，即由縣級人民法院管轄不動產登記。這是采納德國的經驗。這樣的方案好處有：不動產登記簿經常在房產糾紛中作為證據(jù)，如果說登記機構設在縣級法院，登記簿擺在縣級法院，審判庭調取證據(jù)就非常方便，就會方便訴訟，方便當事人。

（二）補充增加原權利人的救濟手段

善意取得制度目的在于保護交易安全，在對受讓人和原權利人的利益進行平衡的情況下，只有受讓人有償?shù)厥茏屫敭a時，才有必要犧牲原權利人的利益，以確認受讓人獲得物權。原所有權人是最大受害者。為維護公平正義，法律應對原所有權人提供如下救濟手段：違約責任救濟，不當?shù)美葷謾嘭熑尉葷?，國家賠償救濟。但物權法僅對前三種救濟手段給予了一定程度的認可，筆者認為，國家賠償救濟也同樣應予以強調。理由在于，不動產登記簿在登記機關的控制之中，登記行為是一種行政行為，國家登記機關對申請登記的不動產應負實質審查的義務，受讓人對登記錯誤的信賴，才導致原所有權人的損失。因此，登記機關應當承擔賠償責任。對此，我們可以借鑒德國的規(guī)定，設立專門的登記錯誤賠償基金，從登記費用中提取一定比例的金額存入基金，專供賠償之用。

五、結語

不動產善意取得制度的出臺與實施，在可見的將來會對現(xiàn)有不動產交易模式產生一定的沖擊，尤其是對原不動產所有人的合法權益帶來相當程度上的潛在法律風險。筆者認為在實 施該制度的產生的大量新問題應該在未來專門出臺一系列司法解釋來規(guī)范和約束，從而真正地實現(xiàn)國家規(guī)范和保護交易安全和善意相對人利益的立法用意。

參考文獻謝在全：《民法物權論》，中國政法大學出版社1999年版，第221-222頁。[意]彼得羅·彭凡德：《羅馬法教科書》，黃風譯，中國政法大學出版社1992年版，第209頁。王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2002年版，第261頁。如《德國民法典》第892條規(guī)定:“為權利取得人的利益，關于以法律行為取得土地的物權或者土地物權之上的物權的情形，土地登記簿記載的內容應為正確，但是如土地登記簿上記載對抗此權利的正確性的異議抗辯時，或者取得人明知此項不正確的除外。為特定人的利益，權利人在土地登記簿上的權利受到處分權限制的，只有在該限制被記載在土地登記簿或者被權利取得人知悉時，才對權利取得人發(fā)生法律效力?！痹偃纭度鹗棵穹ǖ洹返?73條規(guī)定:“出于善意而信賴不動產登記簿的登記,因而取得所有權或者其他權利的人，均受保護?！?999年完成的臺灣物權編修正草案第759條第2項規(guī)定：“因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。”王澤鑒：《民法物權》，中國政法大學出版社2001年版，第122-123頁。王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社，1998年版，第299頁-300頁。葉金強：《公信力的法律構造》，北京大學出版社，2004年版，第184-186頁。7 常鵬翱：《物權法的展開與反思》，法律出版社，2007年版，第236-237頁。顧祝軒：“論不動產物權變動公信力原則的立法模式——絕對公信力與相對公信的選擇”，載孫憲忠：《制定科學的民法典——中德民法典研討會文集》，法律出版社2003年版，第351頁。同6，第183頁。金麗婷：《論不動產登記制度》，載《牡丹江師范學院學報(哲社版)》2007年第2期，第13-14頁。肖厚國：《物權變動研究》，中國社會科學院研究生院博士學位論文2000年版，第78頁。

第三篇：不動產善意取得制度研究文檔

不動產善意取得制度研究

孫 積 星

根據(jù)傳統(tǒng)的的民法理論，善意取得又稱即時取得，指無權處分人將其占有的他人動產轉讓給第三人，如果第三人取得該動產是基于善意且是有償，第三人就依法取得了該動產的所有權或他物權。在此情況下，原權利人不得向第三人行使物權返還請求權，只能請求占有人賠償損失。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產的第三人的合法權益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護由所謂無權利者善意取得動產的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應流通安全的經濟要求，而生成和發(fā)展起來的。

由此可見，在傳統(tǒng)民法上，善意取得制度只適用于動產而不適用于不動產。而我國剛通過的物權法第106條明確規(guī)定了不動產的善意取得制度?！段餀喾ā?06條規(guī)定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯洠恍枰怯浀囊呀浗桓督o受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不定產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

本條的規(guī)定意義頗大，它將在我國確立統(tǒng)一的善意取得制度，即將動產與不動產的善意取得統(tǒng)一規(guī)定，將所有權與他物權的善意取得統(tǒng)一規(guī)定。這一規(guī)定，使得我國在不動產所有權取得方面與以往相比有了開拓性進展，因此有必要對我國這項制度創(chuàng)舉的必要性和合理性進行分析。

一、善意取得制度的歷史沿革

在民法發(fā)展史上，羅馬法上沒有建立過善意取得制度，概因其奉行“后手的權利不得優(yōu)于前手”以及“發(fā)現(xiàn)己物，我即收回”的原則。學界一般認為，日耳曼法中的“以手護手”原則，為善意取得制度的淵源。根據(jù)這一原則，占有是物權的外在表征，占有動產者即推定其為動產的所有者。對動產享有權利者也必須以對標的物的占有為前提，如果物的所有權人喪失了對物的占有，其權利的效力便會因此而減弱。所以，當所有者之物被占有人讓與第三人的情況下，所有人只能向占有人請求損害賠償，而不能向第三人請求物權返還。第三人依據(jù)“以手護手”原則取得所有權，是原權利人由于喪失對物的占有導致對其物的權利效力減弱的邏輯結果，而且在此也無須考察第三人是善意還是惡意。由此可以看出，“以手護手”原則與善意取得制度還存在相當?shù)牟罹?。在對該原則進行否定之否定的基礎之上，善意取得制度應運而生。善意取得制度在阻斷所有人對其物的追及力，維護善意受讓人的利益，保持財產動的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用，因此為當代兩大法系具有代表性的國家和地區(qū)所繼受，如大陸法系的德國、法國以及我國臺灣地區(qū)，英美法系的美國和英國。善意取得制度自其產生之日，就因其所特有的制度功能而受到許多國家的認同。

在我國學術界，對于不動產的善意取得，也至今也存在著兩種不同的觀點。

⒈否定說

這些學者們一般認為善意取得制度僅適用于動產領域，認為所謂善意取得，即指“無權處分他人動產的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產時系出于善意，即取得該動產所有權，原動產所有人不得要求買受人返還。”② ①

②① 《動產善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33頁梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，1997年版，第181頁

至于不動產，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，“因為不動產登記制度的建立，第三人若再以不知不動產之權利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！?/p>

故在建立不動產登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產法領域已經無法適③用?！?/p>

即使存在“不動產準用動產善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進行保存登記的不動產之上?！?/p>

對于“已登記的不動產發(fā)生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”

⒉肯定說

持肯定觀點的學者們認為，應承認不動產善意取得。他們認為我國《最高法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關于共同共有財產善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動產的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動產時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認買賣關系有效。⑥并且，在現(xiàn)代社會中，“無論現(xiàn)代不動產登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑦

因而存在不動產無權處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動產占有人為有權處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動產善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權處分人處取得不動產的善意第三人而言，也有失公允。⑧

二、不動產善意取得的立法實踐與借鑒意義

在德國、瑞士以及我國臺灣民法典中都明確規(guī)定了不動產的善意取得制度。如《德國民法典》第892條規(guī)定：為了權利取得人之利益，關于由法律行為取得土地上權利，或取得此項權利之其他權利各項情形，應將土地登記簿上登載的內容，當做真實，但對于真實曾有異議登記，或權利取得人已知其不真實者，不在此限。土地登記簿內曾經登記之權利處分，曾為特定人之利益而受有限制者，只限于土地登記簿上有明顯限制或權利取得人已知有此限制時，對于權利取得人始生效力。權利取得人知有前項事實的時期，在取得權利須登記者，以提出申請登記時為標準?！度鹗棵穹ǖ洹返?73條第一款規(guī)定：出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。我國臺灣地區(qū)的《土地法》第四十三條也規(guī)定：依本法所為之登記，有絕對效力。在1993年完成的《民法物權編部分修文草案》第759條第二項：因信賴不動產登記之善意第三人，依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記無效或撤銷之原因而受影響。

我國在物權法頒布以前，在相關司法解釋中也有不動產善意取得的相關規(guī)定，如根據(jù)最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干意見》（試行）第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償?！痹摋l中雖未明確說明共有財產的范圍，但解釋上理應包括不動產。

梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，1997年版，第185頁

于海涌：《物權變動中第三人保護的基本原則》，載《法律科學》，2001年第4期

③孫憲忠：《物權法基本范疇及主要制度的反思》（下），載《中國法學》，1999年第6期

④王利明、王軼：《動產善意取得制度研究》，載《現(xiàn)代法學》1997年第5期

⑤王利明：《試論我國不動產登記制度的完善》（上），載《求索》，2001年第5期

⑥楊立新：《共同共有不動產交易中的善意取得》，載《法學研究》，1997年第19卷第4期

⑦李建偉：《不動產善意取得制度初探》，載《中央政法管理干部學院學報》，2000年第3期

⑧李曉云：《亂花漸欲迷人眼—追問不動產善意取得》，載《法學研究》，2004年第17卷第6期①②①②④⑤

三、不動產善意取得制度的理論和制度基礎

（一）不動產善意取得的理論基礎

善意取得制度淵源于古日耳曼法的“以手護手”原則。依據(jù)該原則，占有是物權的外形，占有動產者，即推定其為動產占有人，而對動產有權利者，也須通過占有標的物而加以表現(xiàn)。因此，有權利者未占有其物時，其權利之效力便因此而減弱。任意將自己的動產交付與他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產讓與第三人時，則僅可向相對人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產?！耙允肿o手”原則注重權利的外觀，并以權利的外觀視為權利的表征。這雖然是與古日耳曼法時觀念的所有權并未生成發(fā)展起來具有密切的關系，但它卻適應了商品經濟的發(fā)展和保護交易安全的客觀需要，因而顯示了其極強的生命力。后世的德國民法、瑞士民法等基本上采用于“以手護手”原則的權利的外觀標準，把不動產登記和動產的占有作為物權的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來判斷物權的正確性，而不是從客觀真實的角度來界定的正確性。

“以手護手”原則雖然并未蘊含交易安全的理念，但權利外觀理論在吸收其占有為權利之“外衣”的觀念的基礎上，并吸納羅馬法的“善意”要件，逐漸生成發(fā)展起來，并成為占主流地位的學說。

日耳曼法的物追及制度及其限制基礎深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，這個思想的現(xiàn)代表現(xiàn)就是善意取得制度。按照物權的公示原則，物權正確性的實質通過法律認可的形式反映出來，即不動產登記簿上記載的不動產物權和動產占有的事實表征的物權是正確的物權，這就是物權公示所具有的權利正確性推定效力。根據(jù)該推定效力，善意第三人信賴不動產的登記或動產占有的表征，而與不動產登記名義人或動產占有人為交易時，縱使其表征與實質的權利不符，對于信賴此表征的善意第三人亦不生任何影響，該善意第三人取得的物權受法律保護。權利外觀理論是為了因應近代資本主義經濟的發(fā)展對交易安全之保護要求而誕生的，它將當事人內部諸要素切斷，是當事人之間的內部情勢不致外溢，而影響、害及第三人，把權利及法律關系的外相形態(tài)作為相對人利益的保護標準。③

善意取得制度的前提是觀念的所有權的產生。由于占有與本權分離現(xiàn)象的存在，始有善意取得制度存在的現(xiàn)實根據(jù)和意義。若占有人與所有人合而為一，則根本無善意取得制度適用的余地。觀念所有權的發(fā)展，使得占有與本權分離的現(xiàn)象增多，從而為保護善意第三人之正當利益以保護交易安全，而發(fā)展出善意取得制度。近代各國物權公示方法的統(tǒng)一為善意取得制度的適用提供了基礎。德國民法理由書曾言“在動產交易里，對善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動產，對登記簿公正之信賴予以法的保護。在動產，代替登記簿者乃讓與人的所持與占有，它們構成了應受保護的善意的基礎。”由此可見，占有與登記都具有表征本權的功能。占有之所以具有表征本權的功能，乃在于占有“外觀之狀態(tài)與實際之情形，一般而言系八九不離十?！币虼?“基于此項概然性，占有即具有事實支配標的物之外觀，自應具有本權。”

然而，隨著現(xiàn)代社會和市場經濟的發(fā)展，觀念的所有權得到了進一步的發(fā)展，從而致使占有與本權分離的現(xiàn)象經常發(fā)生，使得近代以來占有通常表征本權的命題受到挑戰(zhàn)。占有與本權的時常分離，使得占有作為動產的公示方法就不再充分，不能當然地推定對動產實行實際支配的占有人即為該動產的所有人，尤其在所有權保留和讓與擔保的場合，以占有人的占有這樣的權利外觀認定其為動產的所有人，更顯得可疑。這就使得善意取得制度賴以存在的基礎發(fā)生了動搖。觀念的所有權通過一定外形加以明示的公示原則，在動產物權于事實上被孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權和事實物權的區(qū)分》，載《法學研究》，2001年第5期

〔日〕安永正昭：《動產的善意取得制度的考察》，轉引自肖厚國：《動產善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第53頁

③肖厚國：《動產善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第54頁①②①②

放棄，從而外形再也無法肩任表明物權存在的機能。這樣由公示原則導出的公信原則便失卻了其前提。

在不動產領域，則不存在上述情形。由于不動產登記制度的建立和完備，不動產的登記由官方統(tǒng)一進行，使不動產登記簿上記載的權利與真實權利狀態(tài)保持一致有著較高的保障，因而社會公眾可以信賴登記簿上所記載的權利即為真實的權利。既然動產占有因其概然性可生公信力，以登記為公示方法的不動產發(fā)生登記與實際權利不符的情形遠較動產為少，因而具有更高的概然性，從而更具有公信力。因此，善意第三人因信賴不動產登記簿的記載而與登記名義人為交易時，即使存在登記與本權分離的情形，善意第三人亦可獲其利益，除非有他人向登記機關提出異議并已記載于登記簿上的情形。

（二）不動產善意取得的制度基礎

考察先進國家的立法，各國對不動產善意取得規(guī)定不一。《法國民法典》第2279條規(guī)定：“涉及動產物品時，占有即等于所有權證書?！庇纱藯l可知，法國法的善意取得僅適用于動產，這是因為，唯有動產適用于占有和根據(jù)占有對之作權利歸屬。

《德國民法典》第932條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權的當時非出于善意的除外?！钡?29條規(guī)定：“轉讓動產所有權需有所有權人將物交付于受讓人，并就所有權的轉移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉移所有權的合意即可?！薄兜聡穹ǖ洹返?32條雖然未明確指出善意取得只適用動產，但其所指向的第929條則明確將物限定為動產，而且第932條規(guī)定與“動產所有權的去的和喪失”之下?！度毡久穹ǖ洹返?92條第192條，《瑞士民法典》第708條，我國臺灣民法第801條，1952年《美國統(tǒng)一商法典》第2403條均有類似規(guī)定，將善意取得之適用限定為動產。因此，我國有學者斷言：“各國民事立法都規(guī)定只對動產交易依善意取得制度予以保護，而對不動產交易不適用善意取得制度?！?/p>

但是，《德國民法典》第892條又規(guī)定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權利，事實上突破了善意取得僅限于動產的限制，將善意取得的適用范圍擴大至不動產。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動產?！度鹗棵穹ǖ洹返?73條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護?！迸_灣《土地法》第43條亦規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對效力。”登記有絕對效力，系為保護第三人，將登記事項賦予絕對真實之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權利時，縱令其登記原因無效或得撤銷，真正權利人亦不得以之對抗該第三人。

并且，臺灣地區(qū)經多年全面的檢討，于1999年3月完成《民法物權編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動幅度甚大。在物權變動方面，為確保善意第三人的權益，以維護交易安全，明定不動產善意取得，于第759條第二項規(guī)定：“因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響?！笨梢姡鲊P于不動產善意取得的立法規(guī)定，并非如有的學者所斷言。

然為何各國立法對善意取得是否適用于不動產存有如是差異？究其原因，主要在于各國的不動產登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數(shù)州對不動產實行契據(jù)登記制度，該登記制度具有如下特點：（1）形式審查主義。登記官吏對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于契據(jù)上所載權利事項有無瑕疵，則不予過問。（2）登記無公信力。已登記的權利事項，公眾不可信賴其為真實的權利狀況。德國、瑞士等國的不動產登記，實行權利登記制度，該登記制度的特點有：（1）實質審查主義。(2)登記具有公信力。

我國臺灣民法規(guī)定，不動產物權之變動，非經登記不生效力或不得為處分。至于登記，對于第三取得人之關系如何，以之讓與登記法，未為明文規(guī)定。

依臺灣“土地登記規(guī)則”第49條、50條之規(guī)定，登記機關接受申請案件后，應即依法

審查，如有瑕疵，應通知補正。由此可見，我國臺灣的土地登記制度亦實行實質審查主義。德國雖實行形式審查主義，但其采“窗口的審查”的同時，采取了公證制度。這樣，公證人便首先對內容進行審查。由于有此審查，登記管理縱只作形式的審查，也可保障登記的正確性。

因而德國的形式審查實可起到實質審查同樣的效果。只有正確的公示，公眾才有理由相信不動產登記有正確的權利歸屬，才能賦予不動產登記以公信力。在實行形式審查主義的國家，由于登記機關對登記事項有無瑕疵不予過問，因此經常會出現(xiàn)登記外觀狀態(tài)與實際情形不相一致。因不動產的登記缺乏公信力，善意取得制度也無法獲得其存在的基礎。并且，此時如將善意取得制度適用于不動產，則顯然不利于保護不動產所有權人的正當利益。善意取得制度的目的雖然在于保護交易安全，但從其產生發(fā)展的歷史背景來看，其意亦在于在當時片面強調靜的安全的社會現(xiàn)實中，保護動的安全，以適應社會經濟發(fā)展和財富增長的需要，平衡善意第三人與權利人之間的利益。因此，在設計善意取得制度時，不能片面的追求動的安全，而忽視了善意第三人與權利人之間的平衡。對不動產登記實行形式審查主義的國家未將善意取得制度適用于不動產，皆因如此將可能摧毀近百年來精心構建起來的所有權的法秩序。

我國對不動產登記實行實質審查主義，賦予不動產登記以公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度，但《最高法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條明確規(guī)定了共同共有財產的善意取得。此條解釋中的“共有財產”顯然既包括動產也包括不動產，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其“實質是指共同共有的不動產，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可見，我國實際上已經承認了不動產的善意取得。

我國有學者反對目前在我國建立不動產善意取得制度，理由在于“我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產登記體系。”

筆者認為上述理由是缺乏依據(jù)的。我國目前“尚未建立起健全的不動產登記體系”，確屬真實，但這并不影響我國建立不動產善意取得制度。不動產公示登記的方法，為各國通例。不動產善意取得系借助登記的公信力原則來達到維護交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進行交易，縱使存在登記與本權分離的現(xiàn)象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動產未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無權處分人進行交易，則可推定第三人存在過失，不能適用善意取得。我國尚未建立起健全的不動產登記體系，主要指存在大量應登記而未登記的不動產的現(xiàn)象。但因未登記的不動產不能依公示公信原則而適用不動產善意取得，那么我國尚未健全的不動產登記體系對不動產善意取得制度并無實質影響。況且，我國《城市房地產管理法》第37條第6項規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。此規(guī)定排除了未登記的房地產適用不動產善意取得的可能。因此，筆者認為，我國尚未健全的不動產登記體系并不影響不動產善意取得制度存在的根基。

四、我國不動產善意取得制度的立法特點與具體適用

我國物權法明確將善意取得制度的適用范圍擴大到不動產是有其合理性和必要性的。縱觀外國立法例，對不動產的善意取得制度，存在不同規(guī)定的重要原因在于登記制度的差異。采登記形式審查的國家由于登記不具有公信力，所以善意取得就無法適用于不動產；采實質審查的國家由于登記具備了公信力，就使得不動產善意取得制度獲得了存在的基礎。在物權法立法過程中，關于我國到底采取何種審查方式存有爭議，不過從我國關于登記的傳統(tǒng)、物權法關于不動產善意取得的規(guī)定以及結合國外的立法例來看，我們可以推測立法者是傾向于

采取實質審查主義的。在此前提之下，肯定不動產登記制度的推定力和公信力便成為我國不動產善意取得制度存在的制度基礎。任何權利的存在必有其外在表征，動產以占有為其表征方式，不動產以登記為其表征方式。不過權利的表征畢竟不能等同于權利的真實狀態(tài)，在日常生活中當權利的外在表征與權利的實有狀態(tài)不符之時，如何實現(xiàn)當事人之間的利益平衡，則是物權法不能回避的一個問題。為了保護交易的安全和便捷，節(jié)約交易成本，當出現(xiàn)權利的表征與權利的實有狀態(tài)不符之時，就必須賦予該表征即登記以公信力。受讓人只要基于對于表征的信任而從事了交易行為，此時善意的受讓人就必須得到保護。不動產的善意取得與動產的善意取得具有本質上的共同之處，都是經由公示至公信，然后在公示權利與實際權利不符的情況下適用善意取得制度去消除權利的沖突。

根據(jù)我國物權法第106條規(guī)定，不動產的善意取得要符合以下要件：

第一，讓與人對讓與之不動產無處分權。

第二，受讓人取得不動產須基于有償?shù)姆尚袨?。這是善意取得制度保護交易安全基本理念的必然要求。要適用不動產的善意取得，受讓人取得不動產必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動產，則沒有適用善意取得的空間。

第三，受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。

第四，已作權利的變更登記。登記是不動產物權存在的主要表征方式，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也沒有善意取得適用的余地。

符合以上條件即可適用不動產的善意取得，原權利人只能向無權處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權請求權。

在適用不動產善意取得制度時，以下幾個問題應當引起注意：

（1）物權法中刪除了草案中關于不動產善意取得要求轉讓合同有效的規(guī)定。刪除這一規(guī)定是科學合理的，因為不動產善意取得適用的前提是無權處分，根據(jù)我國合同法第五十一條的規(guī)定，無權處分是效力待定的合同，所以此處規(guī)定轉讓合同的有效顯然會造成法律適用上的沖突?，F(xiàn)在刪除這一規(guī)定即能達到整個民法體系間的協(xié)調；又能滿足理論體系的內在邏輯。不過還需要注意的是，在不動產無權處分行為中去除無權處分這一因素外，其他的因素應當符合法律行為成立和生效的要件。如果存在無權處分之外的可以導致轉讓行為無效或可撤銷的因素，那也沒有適用不動產善意取得制度的空間。

（2）我國物權法規(guī)定了異議登記制度。所謂異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿，異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。由此可見，在異議登記的情況下沒有善意取得制度適用的可能。

（3）對于土地所有權和違章建筑不適用善意取得。因為我國是社會主義公有制國家，土地屬于國家和集體所有，不存在個人對土地的所有權，沒有善意取得制度適用的必要。同時根據(jù)城市房地產管理法的規(guī)定，違章建筑的建造違反了強行法的規(guī)定，因此不能成為交易的標的物，所以不存在善意取得制度適用的問題。（作者單位：煙臺市芝罘區(qū)人民法院）

第四篇：淺論我國物權法的善意取得制度

淺論我國物權法的善意取得制度

作者： 梁勁松 李長軍發(fā)布時間： 2009-03-18 11:03:1

3善意取得制度是現(xiàn)代民法中的一項重要制度，善意取得制度作為一項重要的民事法律制度，這一制度淵源于日爾曼法，我國在《物權法》制定以前，雖然民法理論和司法實踐都承認有此制度但尚無法律明文規(guī)定，《物權法》正式以法律的形式將善意取得制度確定下來，它是我國法律建設史上的一件具有里程碑意義的事件?！段餀喾ā凡粌H肯定了善意取得制度，而且從其構成要件適用范圍等方面進行了較為系統(tǒng)的規(guī)定，筆者就善意取得制度的一些簡單問題提出自己的見解。

一、善意取得制度的定義

善意取得制度是物權法中的一項重要制度，善意取得又稱即使取得，是指無權處分他人財產的讓與人，不法將其占有的他人的財產交付給買受人后，若買受人取得該財產時系出于善意，則他取得該財產的所有權，原財產的所有人不得要求買受人返還。善意取得制度在阻斷所有人對其物的追及力，維護善意受讓人的利益，保持財產動的安全與靜的安全的平衡方面有著其他制度所不能代替的作用。

二、確立善意取得制度的必要性

善意取得制度是以犧牲所有權人的自由意志為代價，換取了交易安全。其必要性主要表現(xiàn)在：

(一)保護交易安全

在市場經濟條件下，若沒有善意取得制度維持現(xiàn)有的財產占有關系，在購買財產或取得財產上設定的權利時，都需要對財產的來源情況進行詳盡確實的調查，勢必會增加交易成本，阻礙交易流轉的正常進行，降低社會經濟效益。

(二)促進商品流通

在市場經濟條件下，物之脫離原權利人流轉至善意第三人，從某種程度上講，該物對第三人的邊際效用更大，有利于整個社會福利程度的提高。

(三)促進誠實信用

善意取得制度只保護交易中善意當事人的利益，對惡意當事人的利益則不予承認，拒絕保護，同時也增強了原權利人的責任感。善意取得制度恰好衡平了原權利人和善意受讓人的利益，信守了公平的觀念。

三、善意取得制度的構成要件

《物權法》第106條規(guī)定“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另行規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?，不需要登記的已經交付給受讓人”。《物權法》以立法的形式確立了善意取得適用于所有物權是一次重大的突破。筆者就善意取得制度的構成要件提出自己的見解。

（一）動產善意取得的構成要件

1.受讓人須為善意

善意取得中的“善意”系指行為人在為某種民事行為時不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。由于善意只是受讓人取得財產時的一種心理狀態(tài)，這種狀況很難為局外人得知，因此，確定受讓人是否具有善意，應考慮當事人從事交易時的客觀情況。

2.受讓人須通過有償?shù)姆尚袨槎〉盟袡?/p>

依《物權法》第106 條中關于“以合理的價格轉讓”的規(guī)定,善意取得不僅應基于有償?shù)慕灰仔袨?而且以合理的對價為其成立條件。非通過交易行為而以受贈、繼承等方式無償取得財產的,不能發(fā)生善意取得的效力,否則將會造成各方利益保護上的明顯失衡；雖為有償行為但以明顯的低價轉讓財產的,亦不能構成善意取得（明顯的低價會影響到對第三人“善意”的判定）。

3.受讓人須實際占有由讓與人轉移占有的動產

善意取得的完成,以轉讓的動產已經登記或交付為要件,即“依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?不需要登記的已經交付給受讓人”。如果無權處分人與受讓人雙方僅達成了轉讓標的物的合意而尚未辦竣登記或尚未交付,則只產生債的關系,不能發(fā)生善意取得,亦不能對抗財產所有權人,權利人得及時阻止其交易、收回標的物。只有當受讓人實際占有該動產時，才適用善意取得。

4.客體物須為動產

動產的公示以占有為原則，登記為例外。以登記為公示原則的動產，如航空器、船舶等，適用不動產善意取得制度的規(guī)定。占有委托物，它是基于真正權利人的意思而喪失占有之物。占有脫離物，是非基于真正權利人的意思而喪失占有之物，如盜品、遺失物等均屬占有脫離物。占有脫離物原則上不發(fā)生善意取得，而占有委托物則相反，原則上得發(fā)生善意取得。

5.讓與人須為無處分權人

善意取得與無權處分恒相對應,惟有在無權處分的情況下才有可能發(fā)生第三人善意取得的問題, 無權處分是善意取得的前提，而善意取得則主要適用于無權處分行為。當真正的權利人拒絕追認時，如果有償交易行為中的受讓人是善意的，無權處分的合同仍然有效，受讓人可以基于善意取得制度取得標的物的所有權。

6.讓與人須為動產的占有人

善意取得中，因受讓人為善意受讓占有，故須有讓與人占有可資信賴，始有善意之可言，讓與人若非動產占有人，就沒有占有的公信力。占有僅須讓與人對動產有現(xiàn)實的管領力即可，而不以對動產的直接占有為必要。換言之，即使對動產為間接占有、輔助占有乃至瑕疵占有，也無不可。

（二）不動產善意取得的構成要件

1.轉讓人為無處分權人

無權處分是指無處分權人未經處分權人（原權利人）授權或同意而以自己名義擅自處分他人財產的物權行為。其具體包括以下幾種情況：（1）處分權人本來就無處分財產的權利。

（2）處分權人本有處分權，但嗣后因各種原因喪失了處分權。（3）處分權人雖有處分權，但處分權受到了限制。

2.第三人基于交易行為取得物權

善意取得制度的發(fā)生是以存在無權處分即處分人與受讓人之間的轉讓合同是效力待定的合同為前提的，即善意受讓人并沒有一個合法的有權取得，才會發(fā)生所有權取得的例外規(guī)則。

3.第三人須為善意信賴登記

由于這種善意是基于登記物權的真實擬制性而產生的，建立在不動產登記這種公示方式之上，是一種推定善意，除了有反證證明第三人是惡意的情形之外，不動產物權變動交易的當事人被視為善意的交易者，其無需為這種善意負擔舉證責任，只有否定這種善意推定的人，才負擔舉證證明物權受讓人主觀上為惡意的義務。

三、善意取得的法律后果

根據(jù)法律的規(guī)定，一旦具備善意取得的要件，縱使讓與人對讓與之動產無處分權，善意受讓人也即時取得該動產之所有權。

（一）讓與人與受讓人之間

基于善意取得制度的適用，受讓人取得讓與人轉讓的交易財產的所有權。讓與人和受讓人應履行所有權轉移的權利和義務，受讓人應支付價款，讓與人應協(xié)助將交易財產的所有權移轉于受讓人。讓與人不得再依自己無處分權或依所有權人追索或索賠，而請求受讓人返還財產。讓與人與受讓人基于法律行為而產生債權債務關系，受讓人因善意而取得讓與人移轉其占有的動產所有權，而受讓人應向讓與人支付動產之價金，如受讓人不按法律行為支付價金

（二）原所有權人與受讓人之間

在善意取得情況下，原權利人與受讓人之間將發(fā)生一種物權變動，即因為受讓人出于善意將即時取得標的物的所有權，而原權利人的所有權將因此發(fā)生消滅。善意取得是所有權取得的一種方式。原權利人不得向善意的受讓人主張返還原物，也就是說，如果原權利人向受

讓人提出返還原物，則受讓人可以基于善意取得而進行有效的抗辯。

（三）原所有權人與讓與人之間由于原權利人因善意取得使其標的物的所有權發(fā)生消滅，而又不能請求受讓人返還財產，法律上對原權利人提供了一種債權上的救濟，即權利人可以基于債權上的請求權要求讓與人承擔合同責任、侵權責任或不當?shù)美姆颠€責任。具體來說，第一，合同責任。如果原權利人與讓與人之間事先存在著租賃、保管等合同關系，而讓與人擅自處分原權利人的財產，則原權利人可以以違約為由，請求其承擔違約責任。第二，侵權責任。讓與人對原權利人的標的物不享有處分權，而仍然將該標的物轉讓給他人，在此情況下，將構成對原權利人財產所有權的侵害，應當承擔侵權責任。第三，不當?shù)美颠€責任。如果讓與人與第三人之間發(fā)生的是一種有償?shù)暮贤P系，讓與人做出的是一種有償?shù)奶幏中袨?，并因此而獲得一定的利益，則原權利人有權請求讓與人返還不當?shù)美?/p>

善意取得制度，是一種犧牲財產所有權的安全為價價，來保障財產交易的安全的制度。善意取得制度是民法中的重要制度，其對保護動態(tài)交易安全具有重要的意義，有利于經濟的繁榮發(fā)展。而《物權法》善意取得制度的完善，極大豐富了我國的善意取得制度，勢必對我國社會經濟的發(fā)展和法治進程的推進具有里程碑的意義。

作者單位：黑龍江省撫遠縣人民法院

來源： 中國法院網

責任編輯： 李金紅

第五篇：淺析物權法中的善意取得制度

淺析《物權法》中的善意取得制度

摘要：源于日耳曼法“以手護手”原則的善意取得制度是適應商品經濟發(fā)展需要而產生的一項交易規(guī)則?！吨腥A人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）頒布實施后，善意取得制度在我國有了新的發(fā)展，本文從善意取得制度的概念、構成要件和適用范圍入手，從物權法角度審視了善意取得制度的意義，并提出完善我國善意取得制度的相關建議。

關鍵字：物權法善意取得概念和構成要件適用范圍和意義完善建議

一、善意取得制度的概念及其構成要件

善意取得也稱即時取得，指無處分權人轉讓標的物給善意第三人時，善意第三人一般可取得標的物的所有權，所有權人不得請求善意第三人返還原物。善意取得制度有以下四個構成要件：

1、受讓人受讓該財產時是善意的受讓人受讓該不動產時是善意的。這是對受讓人主觀方面的要求。善意是相對于惡意而言的，受讓人受讓該不動產時應是基于善意，不知道出讓人沒有處分權，并且因相信不動產登記公示公信的效力而與出讓人進行交易。

2、受讓人以合理的價格有償取得

這是對受讓人受讓方式的要求。善意取得必須支付合理的對價。不動產的善意取得制度，是犧牲財產交易靜的安全來維護動的安全，是犧牲原權利人的利益來保護善意第三人的利益。受讓人如果不支付合理的對價，沒有為取得該不動產付出相應的代價，則原權利人如果要追回該不動產，這一行為雖然會對受讓人造成一定的影響或不必要的麻煩，但由于受讓人受讓該不動產時是無償?shù)?，法律就沒有必要犧牲原權利人的利益來保護受讓人的利益。

3、讓與人處分權欠缺無處分權人是指沒有處分財產的權利而處分財產的人。若讓與人為有處分權人，則其轉讓為有權行為，不欠缺法律依據(jù)，自然無法適用善意取得制度。善意取得與無權處分是一對關系密切的制度，兩者完全不可分割。無權處分是善意

取得的前提，而善意取得則主要適用于無權處分行為。當真正的權利人拒絕追認時，如果有償交易行為中的受讓人是善意的，無權處分的合同仍然有效，受讓人可以基于善意取得制度取得標的物的所有權。

4、轉讓財產時依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。

二、善意取得制度的適用范圍

1、善意取得制度的適用從動產擴大到不動產

依據(jù)傳統(tǒng)民法理論，善意取得制度只適用于動產。原因在于動產是基于交付獲得公信力，并已占有為所有權轉移的前提，而不動產和準不動產則以等級為所有權是否轉移的標準。基于公示公信原則一般不容易出現(xiàn)第三人所謂的不知情的情形。但是由于我國等級制度的不健全或者登記時出現(xiàn)錯誤或疏漏，就會發(fā)生第三人所謂善意的情形。例如：一處房產有甲、乙兩個人共有，但是在房屋所有權證上只登記了甲的名字，甲未經乙同意擅自將該屋賣給丙，并辦理了所有權變更手續(xù)，乙得知之后主張房屋所有權。由此可見“基于物權等級的公信力，即使登記錯誤或者存在疏漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護”【1】丙作為第三人是善意的，因此不動產也應該適用于善意取得制度。這樣有利于保障交易安全，同時維持了交易秩序。

2、善意取得制度的適用從自物權擴大到其他物權

自物權又稱所有權，是指財產所有人對自己搜有的財產依法進行全面支配的物權。他物權是指非財產所有人根據(jù)法律的規(guī)定或所有人的意志對他人所有的財產享有的進行有限支配的物權?！?】新出臺的物權法中規(guī)定，善意取得制度的適用范圍從自物權擴大到他物權，這有利于維護交易秩序減少民事糾紛，保護當事人的相關利益。

3、遺失物和贓物不適用善意取得制度

1）關于遺失物

遺失物是指非基于占有人自身的意思而喪失占有，且非無主的動產。不動產基于自身的特性所以遺失物不包括不動產，遺失物特指動產。動產是否為遺失物必須具備以下條件：第一，占有人必須喪失占有；第二，占有人喪失占有物不是出于占有人本意；第三，物必須處于無人占有的狀態(tài)。根據(jù)物權法規(guī)定，遺失物不是無主物，原則上其所有權仍然屬于失主。所有權或者其他權利人對遺失物享有追回權。如果該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分人請求損害賠償，或者自知道或者應該知道受讓人之日起2年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所負的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償?？梢娺z失物并不適用善意取得制度?！?】

2）關于贓物

贓物是指貪污受賄盜竊等非法獲取的財物。在我國贓物無論是從立法角度還是從司法角度都不適用善意取得制度。我國的物權法規(guī)定，就贓物而言，從公開市場購買的，支付了合理的對價，也有合法的手續(xù)，應當受善意取得制度的保護，不能再追償。如果是從拍賣行購買的，如果拍賣行確實有合法的經營資格，經過了合法拍賣行的拍賣手續(xù)購買的，也應當受善意取得制度的保護，不能再追償?！?】這種情況從嚴格意義上講不屬于善意取得而是由金錢或無名證券的流通特性決定的。

三、善意取得制度的意義

作為物權法乃至民法中的一項重要制度，善意取得制度是法律對兩種價值進行利益判斷后的產物，即兼顧對所有權的靜的安全保護和交易的動的安全保護。我國正處于社會主義經濟高速發(fā)展階段，善意取得制度有利于調節(jié)民事法律關系和促進經濟的發(fā)展。具體來說，善意取得制度具有以下的意義：

1、善意取得制度有利于維護商品交換的正常秩序

在市場經濟社會里，保護交易當事人的信賴利益從實際上來考量，就是保護交易安全的重要促措施。承認善意買受人可以即時取得財產所有權，則交易者不

必為交易的安全擔憂，不必考慮交易的財產可能被原權利人追回，從而能夠放心大膽地從事交易，這是有利于市場經濟的健康發(fā)展的。

2、善意取得制度有利于充分發(fā)揮物的經濟效用

法律對財產權益的保護，不僅在于滿足權利人的實際支配需要，還應當通過調整財產關系充分有效地發(fā)揮社會物質財富的動態(tài)效用。以便滿足人們生產和生活的需要。善意取得制度正是從避免交易費用的支出；善意第三人取得原物并從效用原則出發(fā)，充分利用其價值；督促原權利人審慎地選擇對其物的占有人；充分發(fā)揮原物在生產經營中的作用，減少不必要的損失和浪費等方面，極大地發(fā)揮了物的經濟效用。

3、善意取得制度有利于及時解決民事糾紛

無權處分人處分他人財產后，標的物可能幾經易轉，有的時間很久，有的當事人多次變換，這樣，證據(jù)難以獲得，如果產生糾紛，允許原權利人追奪原物，而不保護善意人的利益，那么，勢必會推翻現(xiàn)有的秩序，當事人則陷于無休止的舉證之中，使民事糾紛不能及時解決，司法資源浪費，當事人也將陷于訟累。善意取得制度的存在，有利于解決這一問題。

四、我國物權法中善意取得制度完善的幾點建議

2007年3月16日出臺的物權法，明確規(guī)定了善意取得制度，并將善意取得制度的適用范圍進一步擴大。具體來說，從善意取得制度的實用標的物種類和可以取得的權利種類兩個方面擴大了其適用范圍，這是我國立法上的一大突破和進步。但是，我們對善意取得制度與相關制度的關聯(lián)特別是與契約的關聯(lián)缺乏深入的研究，有待于我們的進一步完善：

1、關于不動產公示方面不足的完善

物權法中規(guī)定無處分權人講不動產或者動產轉讓給受讓人，所有權有人追回，除法律另有規(guī)定外，符合下列情況的，受讓人取得改不動產或者動產的所有權：轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?，不需要登記的已經交付給受讓人。由此可見，公示已經成為善意取得制度的構成要件之一。所謂

公示，就是職無權在變動時，必須將物權變動的事實通過一定的方法向社會公開，從而使第三人知道物權變動的情況，以避免第三人遭受損害。【3】采取登記主義應經成為各國的共識。登記錯誤的現(xiàn)象也時有發(fā)生，善意第三人的根本利益在看似完備的登記制度下往往得不到必要的保全。所以買受人的自我保護意識需要提高，相應的配套制度也應該要完善。

2、關于善意取得制度下的標的物存在瑕疵的救濟問題

我國采取債權形式主義的物權變動模式，獨立于債權合同的物權合同是不被法律所允許的。契約無處分權之外的瑕疵是善意取得的必要條件。【4】而所謂的標的物權利瑕疵，是指標的物為第三人所有或者物上負擔著第三人的合法權利。倘若標的物存在權利瑕疵，當出賣人將標的物交付給買受人后，第三人的合法權利也隨之而轉移為買受人的負擔，從而妨礙其取得和行使對標的物的所有權。比如，某甲買了一套房屋住進去，這時法院派人查封房屋，要拍賣房屋，因為在買房屋之前已經設立了抵押權，出賣人抵押了這套房屋，當沒有錢還債務時，債權人申請拍賣房屋，就出現(xiàn)了這樣的情況，就是說所有權上面附有其他的權利，在這種情況下，拍賣房屋后，某甲所有權就沒有了。所以要充分識別和確認標的物是否存在瑕疵，并制定一套與此相關的解決措施。

3、關于價格合理與否的標準問題

從上面的分析可以看出，價格合理是善意取得的構成要件之一，同時也是區(qū)分善意與否的重要標準，因此關于價格合理與否的標準問題就顯得尤為重要。但是《物權法》并沒有對“以合理的價格轉讓”中的“合理”作準確的解釋，而是采取了一種比較模糊的表述，這在給法官發(fā)揮自由裁量權的同時，也給他們辦案帶來了一定的麻煩，甚至因自由裁量的擴大而造成司法上的腐敗，不利于司法公正。由于法官主觀上的不同，對價格是否合理的看法也不盡相同，以至于出現(xiàn)同一案例不同判決的現(xiàn)象。這樣是很難真正維護善意第三人的利益的，更不利于維護市場交易秩序的穩(wěn)定。立法部門應盡快出臺相關的司法解釋，規(guī)定具體的合理價格的判斷標準，配合《物權法》的施行。

五、結束語

綜上所述，善意取得制度是適應商品經濟發(fā)展需要而產生的一項交易規(guī)則，它雖然在某種程度上犧牲了所有人的利益，但是它在保護交易安全、促進商品流通方面具有重要作用。在物權法中規(guī)定此項制度是歷史的必然，也是客觀現(xiàn)實的需要。

參考文獻：

【1】 梁慧星，陳華彬，物權法【M】，法律出版社，1997

【2】 劉建民，新編經濟法教程（第三版），復旦大學出版社，2009

【3】 謝在全，民法物權論（上冊）【M】，三民書局，1994

【4】 吳國喆，善意取得制度的缺陷及其補正【J】，法學研究，2005